Afstudeerscriptie. Tim den Dekker

Afstudeerscriptie Tim den Dekker

ZICHT OP HOOG WONEN onderzoek naar de succesfactoren van woontorens in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam afstudeerscriptie 26 juni 2009

naam studentnummer telefoonnummer e‐mail

door T.A.M. (Tim) den Dekker b1140612 +31 (0)6 41 42 78 61 [email protected]

in opdracht van universiteit faculteit afdeling afstudeerlaboratorium uitstroomprofiel vakcode mentoren gecommitteerde

Technische Universiteit Delft Bouwkunde Real Estate & Housing Design & Construction Management MSc Building Process Innovation AR4R12b Ing. P. (Peter) de Jong Ir. J.A. (John) Westrik Dr. Ir. J.C. (Hans) Hubers

in samenwerking met afstudeerbedrijf Vesteda Project B.V. begeleider Drs. R.C. (René) Penning

ZICHT OP HOOG WONEN

II

Technische Universiteit Delft

Tim den Dekker

Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE ...........................................................................................................................III AFSTUDEERORGANISATIE ............................................................................................................... V VOORWOORD ............................................................................................................................... VII ABSTRACT ...................................................................................................................................... IX SAMENVATTING ........................................................................................................................... XIII 1 INLEIDING ........................................................................................................................... 2 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Probleemomschrijving .................................................................................................................. 2 Probleemstelling ........................................................................................................................... 7 Afbakening .................................................................................................................................... 7 Onderzoeksaanpak ........................................................................................................................ 9

CONTEXT: MOTIEVEN ACHTER HOOGBOUW ................................................................... 14 2.1 2.2

3

Historie ........................................................................................................................................ 14 Hoogbouw in Nederland ............................................................................................................. 20

SUCCESFACTOREN ............................................................................................................ 26 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Conjunctuur ................................................................................................................................ 26 Concurrerend aanbod ................................................................................................................. 27 Producteigenschappen................................................................................................................ 28 Promotie ..................................................................................................................................... 30 Conclusie ..................................................................................................................................... 30

PRODUCTEIGENSCHAPPEN OP WONINGNIVEAU ............................................................. 32 4.1 4.2 4.3

5

Literatuur .................................................................................................................................... 32 Casestudies ................................................................................................................................. 36 Conclusies: casestudies versus literatuur .................................................................................... 38

PRODUCTEIGENSCHAPPEN OP GEBOUWNIVEAU ............................................................ 40 5.1 5.2 5.3

6

Literatuur .................................................................................................................................... 40 Casestudies ................................................................................................................................. 41 Conclusies: casestudies versus literatuur .................................................................................... 42

PRODUCTEIGENSCHAPPEN OP LOCATIENIVEAU .............................................................. 44 6.1 6.2 6.3

7

Literatuur .................................................................................................................................... 44 Casestudies ................................................................................................................................. 47 Conclusies: cases versus literatuur .............................................................................................. 48

PROMOTIE ........................................................................................................................ 50 7.1 7.2 7.3 7.4

8

Praktijk ........................................................................................................................................ 50 Buitenland ervaring ..................................................................................................................... 52 Casestudies ................................................................................................................................. 54 Conclusies ................................................................................................................................... 54

CONCLUSIES ..................................................................................................................... 56 8.1 8.2 8.3 8.4

Conjunctuur ................................................................................................................................ 56 Concurrerend aanbod ................................................................................................................. 56 Producteigenschappen................................................................................................................ 56 Promotie ..................................................................................................................................... 58

9 ADVIES: REDUCEER HET RISICO IN 9 STAPPEN ................................................................. 60 10 AANBEVELINGEN VOOR VERVOLGONDERZOEK ............................................................... 66 LITERATUUR .................................................................................................................................. 68 Boeken en artikelen .................................................................................................................................. 68 Websites ................................................................................................................................................... 71

CONSULTEN .................................................................................................................................. 72 HERKOMST VAN FIGUREN ............................................................................................................ 74

Real Estate & Housing

III

ZICHT OP HOOG WONEN

IV


Tim den Dekker

Afstudeerorganisatie 1e Mentor – Vanuit de TU Delft is dhr. ing. P. (Peter) de Jong de hoofdbegeleider bij dit afstudeeronderzoek. Dhr. de Jong is werkzaam binnen de eenheden bouweconomie en bouwmanagement van de afdeling Real Estate & Housing. Hij heeft veel ervaring en expertise op het gebied van hoogbouw en is bezig met een promotie Hoogbouw en bouwkosten. e 2 Mentor – De tweede begeleider vanuit de universiteit is dhr. ir. J.A. (John) Westrik. Dhr. Westrik is Associate Professor bij de leerstoel Urban Compositions van het departement Urbanism. Naast de TU Delft is dhr. Westrik werkzaam als expert stedenbouw bij dS+V, de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van de Gemeente Rotterdam. Gecommitteerde – Vanuit de TU Delft is dhr. dr. ir. J.C. (Hans) Hubers (Digital Architecture) als gecommitteerde toegewezen. De gecommitteerde ziet in het algemeen toe op een correcte gang van zaken bij het afstuderen, waaronder de beoordeling van het afstudeerwerk. Daarnaast ziet hij toe op het wetenschappelijk niveau van het afstudeerwerk. Alle voor het afstudeerwerk gegeven cijfers behoeven de goedkeuring van de gecommitteerde. Afstudeerbedrijf – De afstudeerstage is gelopen bij Vesteda Project BV te Amsterdam. Vesteda is belegger, beheerder, verhuurder (Vesteda Groep) en projectontwikkelaar (Vesteda Project BV) van woningen en woonconcepten. Vesteda richt zich primair op de middel‐ en hogere huursector. Met betrekking tot woontorens heeft Vesteda de gebouwen: De Hoge Heren, Montevideo en De Boompjes in Rotterdam, de Vestedatoren in Eindhoven en New Amsterdam (Mahler 4) op de Zuidas in Amsterdam ontwikkeld en in bezit. Momenteel wordt tevens ‘New Orleans’ gebouwd op de Wilhelminapier in Rotterdam. Bij Vesteda ben ik begeleid door dhr. drs. R.C. (René) Penning. Dhr. Penning is werkzaam als projectontwikkelaar bij Vesteda Project BV en draagt zorg voor projecten in Rotterdam en omstreken.


V

ZICHT OP HOOG WONEN

VI


Tim den Dekker

Voorwoord Er zijn voorstanders en tegenstanders van woontorens en hoogbouw in het algemeen, maar niemand kan ontkennen dat het iets enorm spectaculairs heeft. In mijn ontdekkingsreis door dit onderwerp werd ik geconfronteerd met het feit dat er vrij veel over deze bouwvorm geschreven wordt, maar dat de wetenschappelijke kennis vrij summier is. Met dit rapport wil ik een stap in de goede richting zetten om de leegstand tegen te gaan en deze risicovolle projecten een stukje minder risicovol te maken. Ondanks het feit dat je afstuderen toch echt alleen moet doen, is het niet mogelijk zonder de hulp en feedback van anderen. Een woord van dank gaat uit naar mijn afstudeerbegeleiders Peter de Jong en John Westrik, voor hun begeleiding tijdens mijn gehele afstudeerperiode. Met hun kritische houding wisten zij mij op de juiste momenten op scherp te zetten. Ook mijn begeleider van Vesteda, René Penning, ben ik erg dankbaar. Zijn betrokkenheid heeft mij vaak in staat gesteld gemotiveerd aan het onderzoek te werken en zijn inhoudelijke feedback heeft een belangrijke invloed gehad op de inhoud van dit rapport. De resultaten uit dit onderzoek zijn grotendeels tot stand gekomen door het afnemen van interviews bij bewoners van de woontorens Montevideo, Coopvaert en De Hoge Heren. Bij deze wil ik van de gelegenheid gebruik maken om ook hen te bedanken voor hun tijd en openhartigheid. Zonder hun vrijwillige medewerking was dit onderzoek niet mogelijk geweest. Ook wil ik graag alle personen bedanken van Vesteda, Amvest, Verwey Vastgoed, ING Real Estate, het OBR, dS+V, Atta Makelaars, Stichting Hoogbouw en de TU Delft, die mij door het verlenen van hun medewerking hebben geholpen bij dit onderzoek. Hun bereidheid om aan dit onderzoek mee te werken is bijzonder hoog geweest. Tot slot wil ik alle mensen bedanken die direct dan wel indirect een bijdrage hebben geleverd aan dit onderzoek. Tim den Dekker Amsterdam, juni 2009


VII

ZICHT OP HOOG WONEN

VIII


Tim den Dekker

Abstract Problem – Residential tower development involves higher risks compared to low‐rise residential development. This is the consequence of a long construction time, the difficulty to build in phases and higher construction costs that cut into profits. This leads to a lower yield compared to low‐rise housing. In order to safeguard the calculated yield, quick sale and lease out of the product, the apartments in the building, is necessary. Actual practice shows that the sales is often very difficult. The goal of this research is to gain insight into the factors that provide a successful or unsuccessful sale or lease out of a residential tower. This leads to the following research question: What are the factors that can contribute to a successful sale or lease out of a residential tower in the urban centre of Rotterdam? Research method – To be able to answer this research question, first of all an exploratory research has been executed (as well literature as practical research) in order to form an image of the factors that contribute to a successful sale or lease out of a residential tower. This leads to four factors: •

Product attributes

•

Promotion

•

Economic climate

•

Competitive supply

In order to study the factors ‘product attributes’ and ‘promotion’ in depth, three case studies have been conducted to residential towers in the urban centre of Rotterdam as follows: •

De Hoge Heren (Scheepvaartkwartier)

•

Coopvaert (Stadsdriehoek)

• Montevideo (Kop van Zuid) Every case has been subjected to 4 in‐depth interviews with occupiers of the apartments in the building, which gives a total of 12 in‐depth interviews. Findings – As mentioned above, four factors influence a successful sale and lease out of a residential tower in the urban centre of Rotterdam: product attributes, promotion, economic climate and competitive supply. The emphasis of this research is on the first two factors, but during this research the economic climate and the competitive supply turned out to be import to such an extent, they have been handled in this research as well. Economic climate – The economic climate seems to have a strong influence on the sales figures of the up‐market owner‐occupied apartments, which are mainly constructed in residential towers. Analysis of sales data shows that the urban centre of Rotterdam absorbs approximately 150 new up‐market owner‐occupied apartments a year. However, this number fluctuates very strongly from 25 apartments in a period of low economic activity to 361 apartments in period of boom. The economic climate has less influence on the up‐market rental apartment figures and the effect is opposite: in periods of low economic activity a little more up‐market apartment are leased out and in a period of boom a little less. Analysis of leasing figures shows that the urban centre of Rotterdam absorbs approximately 150 new rental apartments a year. Competitive supply – In view of the low sale and lease figures of apartments in the up‐market and the average proportions of a residential tower project (in Rotterdam approximately 150 apartments a tower), the competitive supply can be have a big impact on the sales and lease figures as well. For instance, if two residential towers containing merely rental apartments join the market at the same time, this means approximately 300 apartments will become available in Real Estate & Housing

IX

ZICHT OP HOOG WONEN

a small market with only a demand of 150 apartments. In this case, the product attributes and the promotion will determine the better lease out of one project above the other. Product attributes – There’s little to no information about product attributes wanted by residential tower occupiers in present literature. The interviews show that the aspect ‘view’ is the main reason for occupiers to choose the apartment. A close good second is the location close to the city centre. The aspects people consider of great value are a ‘wide view’ and the ‘dynamics’ of the view. Wide view means that the view is not blocked by any other buildings. Dynamics is found in the people walking on the street, the streams of cars and the ships passing by on the river, but also the difference between day and night reflects the dynamics. Furthermore, a view on the river gives great added value in comparison to a view on other aspects like buildings or green space. The location close to the city centre is also very important to the occupiers. People like to live on walking distance of (metropolitan) amenities, particularly shops for daily groceries (supermarket, bakery, butcher), shops for shopping (particularly clothes) and places of entertainment (bars and restaurants). They like to live in a lively street, but it’s not appreciated if this liveliness is located next to the occupiers entrance. Next to the above‐mentioned most important reasons to choose an apartment, some subjects previously determined have been investigated in the research. These subjects give an image of the product attributes of a residential tower, appreciated or wanted by the occupiers. Attributes people attach great value to are: •

An outdoor area attached to the apartment

•

Communal recreational amenities (gym, swimming pool, sauna) in the building

• A spacious and/or qualitative entrance Attributes people don’t value much: •

A doorkeeper

•

A communal room for social contact within the building

A third of the respondents attaches value to contact with the street and therefore they do not th want to live higher than the 20 floor. Half the respondents indicate the will to live higher than th the 25 floor. In the plinth of the building, people like to have lively functions like shops or catering, they don’t attach value to offices. Though it is not appreciated if this liveliness is located next to the occupiers entrance. Two third of the respondents indicate that the appearance of the building plays a part in the choice of residence, although this is often a very small part. A so‐called focused interview has been executed, with illustrations of nine tower buildings classified in three groups, in order to investigate what appeals to people in the appearance of a tower building. Tower buildings with ‘spectacular’ and ‘classical’ appearance seem to appeal to them the most. However, when people need to choose a tower they would like to live in, they mostly pay attention to practical aspects. The preference shifts to respectively the ‘classical towers’ and the ‘straightforward towers with an outdoor area’. The second part of the ‘focused interview’, in which the choice has to be made between two sorts of windows, shows that the biggest part of the respondents prefers the ‘vertical windows down to the floor’ above the ‘horizontal window with a parapet’, in relation to the view. Promotion – The promotion of residential towers in the Netherlands is generally quite conventional and differs little from the promotion of low‐rise residences. Only a single party deals with the promotion in another way, more suited to the added value of living in residential towers. Abroad experience shows that it is very important to let the potential customer experience the apartment and the view from the apartment. The case study shows that showing or (even better) experiencing the view is very important. X


Tim den Dekker

Advice – The above‐mentioned findings have been translated in an advice to a developer. This advice has the outline of a step‐by‐step plan, which describes how a developer should deal with developing a residential tower in order to reduce the high risk. The step‐by‐step plan consists of 9 steps: Step 1: Analyze the location on: view and distance to amenities Step 2: Form a design team with high‐rise expertise Step 3: Make a temporary design and focus attention on the view Step 4: Get public parties involved in the project Step 5: Determine which should be rental and which owner‐occupied apartments, but be flexible Step 6: Launch an exhaustive promotion Step 7: Make an inventory of feedback on the design and actual interest Step 8: Start construction and sale or postpone it Step 9: Continue the promotion after sold out This step‐by‐step plan concentrates on the aspects that are different in developing residential towers with respect to low‐rise residential buildings. It creates the possibility to reduce the risk on interest loss and the risk on poor sale and lease out.


XI

ZICHT OP HOOG WONEN

XII


Tim den Dekker

Samenvatting Probleemstelling – Het ontwikkelen van woontorens gaat gepaard met een hoger risiconiveau in vergelijking tot lage woningbouw. Dit is het gevolg van een lange bouwtijd, lastigere faseerbaarheid en hogere bouwkosten die de opbrengstenstijging overtreffen. Dit resulteert in een lagere rentabiliteit in vergelijking met lage woningbouw. Om de berekende rentabiliteit te kunnen waarborgen is een snelle afzet (verhuur of verkoop) van het product, de woningen in het gebouw, gewenst. De praktijk wijst echter uit dat de verkoop en verhuur vaak moeizaam verloopt. Het doel van dit onderzoek is dan ook om inzicht te verschaffen in de factoren die ervoor zorgen dat woontorenprojecten juist wel of niet succesvol door de markt worden opgenomen. Dit leidt tot de volgende onderzoeksvraag: Wat zijn de factoren die kunnen bijdragen aan een succesvolle afzet van een woontoren in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam? Onderzoeksaanpak – Om antwoord te kunnen geven op deze vraag is allereerst met verkennend onderzoek (literatuuronderzoek en praktijkonderzoek) een beeld gevormd van de factoren die bijdragen aan een succesvolle afzet van een woontoren. Dit geeft een viertal factoren, namelijk: •

Producteigenschappen

•

Promotie

•

Conjunctuur

•

Concurrerend aanbod

Om de factoren ‘producteigenschappen’ en ‘promotie’ verder uit te diepen zijn drie casestudies verricht naar woontorens die in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam staan, namelijk: •

De Hoge Heren (Scheepvaartkwartier)

•

Coopvaert (Stadsdriehoek)

• Montevideo (Kop van Zuid) Bij iedere case zijn 4 diepte‐interviews gehouden met bewoners van appartementen in het gebouw, wat een totaal oplevert van 12 interviews. Bevindingen – Zoals hierboven reeds aangegeven zijn vier factoren van invloed op een succesvolle afzet van een woontoren in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam, namelijk: producteigenschappen, promotie, conjunctuur en concurrerend aanbod. De nadruk van dit onderzoek ligt op de eerste twee factoren, maar conjunctuur en concurrerend aanbod bleken gedurende het onderzoek dermate belangrijk te zijn, dat deze in het onderzoek zijn meegenomen. Conjunctuur – De conjunctuur blijkt een enorme invloed te hebben op de verkoopaantallen van de dure koopappartementen, die hoofdzakelijk in woontorens gerealiseerd worden. Analyse van verkoopgegevens wijst uit dat het centrumstedelijk gebied van Rotterdam op jaarbasis ongeveer 150 nieuwe dure koopappartementen kan opnemen. Dit aantal fluctueert echter enorm van 25 appartementen ten tijde van laagconjunctuur tot 361 appartementen ten tijde van hoogconjunctuur. Op de dure huurmarkt oefent de conjunctuur minder invloed uit en is het effect juist tegenovergesteld: ten tijde van laagconjunctuur worden er iets meer dure appartementen verhuurd en ten tijde van hoogconjunctuur iets minder. Analyse van verhuurgegevens wijst uit dat het centrumstedelijk gebied van Rotterdam op jaarbasis tevens ongeveer 150 nieuwe dure huurappartementen opneemt. Concurrerend aanbod ‐ Gezien de lage verkoop‐ en verhuuraantallen van appartementen in het dure segment en de gemiddelde omvang van een woontorenproject (circa 150 woningen), kan het concurrerend aanbod tevens enorm van invloed zijn op de verkoop‐ en verhuuraantallen. Real Estate & Housing

XIII

ZICHT OP HOOG WONEN

Wanneer bijvoorbeeld twee woontorens met slechts huurwoningen tegelijkertijd op de markt komen, betekent dit dat er dat jaar ongeveer 300 appartementen beschikbaar komen in een markt waar er maar vraag is voor 150 appartementen. In dit geval zal afhankelijk van de producteigenschappen en de promotie het ene project beter verhuren dan de ander. Producteigenschappen – Er is in de bestaande literatuur weinig tot geen informatie te vinden over de producteigenschappen die woontorenbewoners wensen. Uit de interviews komt naar voren dat het aspect ‘uitzicht’ de belangrijkste reden is voor de bewoners om te kiezen voor de woning. Op een goede tweede plek staat de ‘locatie dicht bij het centrum’. De aspecten waar men waarde aan hecht zijn ‘vrij uitzicht’ en de ‘dynamiek’ van het uitzicht. ‘Vrij uitzicht’ wil zeggen dat het uitzicht niet geblokkeerd wordt door bijvoorbeeld andere bebouwing. Dynamiek wordt gevonden in de mensen die op straat lopen, de stromen met auto’s en de boten die voorbij komen, maar tevens het verschil tussen dag en nacht geeft de dynamiek weer. Uitzicht op de rivier brengt een grote meerwaarde met zich mee ten opzichte van uitzicht op andere aspecten zoals bebouwing of groen. De locatie dicht bij het centrum is ook erg belangrijk voor de bewoners. Men wil op loopafstand zitten van grootstedelijke voorzieningen, maar met name winkels voor dagelijkse boodschappen (supermarkt, bakker, slager), winkels om te winkelen (met name kleding) en uitgaansgelegenheden (café, restaurant) dicht bij de woning hebben. Men woont graag in een levendige straat, maar toch wordt het niet gewaardeerd als deze levendigheid pal naast de bewonersentree gepositioneerd is. Naast bovenstaande belangrijkste redenen om voor de woning te kiezen, zijn enkele vooraf vastgestelde onderwerpen onderzocht in de interviews. Deze onderwerpen geven een beeld van de producteigenschappen van een woontoren die gewaardeerd of gewenst worden door de woontorenbewoners. Aspecten waar men veel waarde aan hecht zijn: •

Een buitenruimte bij de woning

•

Collectieve recreatieve voorzieningen (fitness, zwembad, sauna) in het gebouw

• Een ruime en/of kwalitatief hoogwaardige entree Aspecten waar men minder of weinig waarde aan hecht zijn: •

Een portier

•

Een gemeenschappelijke ruimte voor sociaal contact binnen het gebouw

Een derde van de respondenten hecht waarde aan contact met de straat en wil daarom niet e hoger wonen dan de 20 verdieping. De helft van de respondenten geeft aan best hoger te e willen wonen dan de 25 verdieping. In de plint van het gebouw ziet men graag levendige functies zoals winkels of horeca. Kantoren vindt men over het algemeen geen meerwaarde geven. Toch wordt het niet gewaardeerd als deze levendigheid pal naast de bewonersentree gepositioneerd is. Twee derde van de respondenten geeft aan dat het uiterlijk van het gebouw een rol speelt in de woningkeuze, al is dit vaak een zeer kleine rol. Er is een zogenaamd ‘focused interview’ uitgevoerd, met afbeeldingen van negen toren‐ gebouwen ingedeeld in drie categorieën, om te achterhalen wat men aanspreekt aan het exterieur van een torengebouw. Torengebouwen met achtereenvolgens een ‘spectaculair’ of een ‘klassiek’ exterieur spreekt de mensen het meest aan. Wanneer men echter een torengebouw moet kiezen om in te wonen, let men vooral op praktische aspecten. De voorkeur verschuift dan naar achtereenvolgens de ‘klassieke toren’ en de ‘rechttoe rechtaan toren met buitenruimtes’. Het tweede deel van het ‘focused interview’ waarin de keuze tussen twee soorten raampartijen wordt voorgelegd, wijst uit dat het grootste deel van de respondenten in verband met het uitzicht kiest voor ‘verticale raampartijen’ die tot op de vloer van de woning reiken boven een ‘horizontale raampartij’ met borstwering. XIV


Tim den Dekker

Promotie – De promotie van woontorens in Nederland is over het algemeen vrij conventioneel en wijkt weinig af van de promotie van laagbouwwoningen. Slechts een enkele partij in Nederland pakt de promotie op een andere wijze aan, die meer gericht is op de eigenschappen van een woontorengebouw. Buitenlandervaring wijst uit dat het zeer belangrijk is om de potentiële klant de woning en het uitzicht vanuit de woning te laten ervaren. De casestudy wijst uit dat met name het weergeven of (beter nog) het laten ervaren van het uitzicht zeer belangrijk is. Advies – Bovenstaande bevindingen zijn vertaald naar een advies richting de ontwikkelaar. Dit advies heeft de vorm van een stappenplan, waarin wordt beschreven hoe een ontwikkelaar het ontwikkelen van een woontoren aan moet pakken. Het stappenplan bestaat uit de volgende 9 stappen: Stap 1: Analyseer de locatie op: uitzicht en afstand tot voorzieningen Stap 2: Stel een ontwerpteam samen met hoogbouwexpertise Stap 3: Maak een voorlopig ontwerp en stuur daarin op uitzicht Stap 4: Betrek publieke partijen bij de plannen Stap 5: Bepaal wat huur‐ en wat koopwoningen worden, maar wees flexibel Stap 6: Lanceer een uitvoerige promotie Stap 7: Inventariseer feedback op ontwerp en daadwerkelijke interesse Stap 8: Start de bouw en de verkoop of stel het uit Stap 9: Zet de promotie voort na verkoop Dit stappenplan concentreert zich op de aspecten die anders zijn aan het ontwikkelen van woontorens t.o.v. het ontwikkelen van reguliere woningbouw. Het biedt de mogelijkheid om het afzetrisico en renteverliezen te reduceren.


XV

ZICHT OP HOOG WONEN


1

Tim den Dekker

1

Inleiding In dit hoofdstuk wordt allereerst in subparagraaf 1.1.1 beknopt aangegeven hoe hoogbouw zich de afgelopen jaren in Nederland ontwikkeld heeft en hoe dit zich de komende jaren zal ontwikkelen. Dit wordt gedaan om de relevantie van het onderzoek aan te tonen. Daarna volgt in de subparagrafen 1.1.2 en 1.1.3 een beschrijving van de problematiek rondom woontorens. Hieruit volgt de onderzoeksvraag die wordt weergegeven in paragraaf 1.2. Vervolgens worden in paragraaf 1.3 de begrippen toegelicht die de afbakening van dit onderzoek vormen. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de onderzoeksaanpak (§1.4) die tevens als leeswijzer voor dit rapport fungeert.

Toename hoogbouw: steeds meer woontorens Het laatste decennium is het aantal hoogbouwprojecten in Nederland sterk toegenomen. In de jaren zestig tot en met halverwege de jaren negentig werden gemiddeld één tot drie hoogbouwprojecten van hoger dan zeventig meter per jaar opgeleverd. De afgelopen tien jaar echter, is dit gemiddelde sterk toegenomen naar acht tot tien projecten per jaar met uitschieters tot zelfs zestien, zoals in figuur 1 te zien is. Deze Nederlandse ‘wolkenkrab‐ 20 bers’ bevatten voornamelijk kantoren of woningen, maar af 15 en toe betreft het ook een uni‐ versiteitsgebouw, een over‐ 10 heidsgebouw of een hotel. In figuur 2 is onderscheid gemaakt 5 tussen het aantal opgeleverde kantoortorens en het aantal 0 opgeleverde woontorens van hoger dan zeventig meter. Hieruit valt te concluderen dat jaar de woonfunctie een relatief nieuw begrip is binnen de figuur 1: toename hoogbouwprojecten (aantal gebouwen ≥70 meter opgeleverd per jaar) (eigen bewerking gegevens skyscraperpage.com, geraadpleegd 04‐06‐2008) hoogbouw. Te zien is dat in de jaren zestig, zeventig en tachtig er nog nauwelijks woontorens in Nederland zijn. In de jaren negentig wordt er gemiddeld één woontoren per jaar opgeleverd, maar vanaf 2004 maakt deze woonvorm opeens een enorme ontwikkeling door. Vanaf dat jaar worden er gemiddeld zeven woontorens per jaar opgeleverd. Deze groei concentreert zich met name in Rotterdam. In 20 deze stad staan aan het eind 15 van het jaar 2008 eenentwintig woontorens. Op de tweede plek 10 staat de stad Den Haag met zeven woontorens, slechts een 5 derde van het Rotterdamse aantal. Maar niet alleen in de 0 grote stad, ook in middelgrote steden als Eindhoven (vier jaar stuks) en Tilburg (twee stuks)

1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

aantal gebouwen

1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

1.1.1

Probleemomschrijving

aantal gebouwen

1.1

worden dergelijke projecten ge‐ realiseerd. Real Estate & Housing

aantal kantoortorens

aantal woontorens

figuur 2: aantal opgeleverde hoogbouwprojecten (≥70 meter) onderverdeeld naar woontorens en kantoortorens (eigen bewerking gegevens skyscraperpage.com, geraadpleegd 04‐06‐2008)

2

ZICHT OP HOOG WONEN

Van de eenentwintig woontorens in Rotterdam staat het overgrote deel (67 procent) in het centrumstedelijk gebied van deze stad. De komende jaren zal het Rotterdamse aandeel in hoge gebouwen alleen nog maar groter worden.

figuur 3: de tien hoogste gebouwen van Nederland d.d. juni 2008

In figuur 3 zijn de tien hoogste gebouwen van Nederland weergegeven per juni 2008. Hieraan is te zien dat vier gebouwen in Rotterdam staan, twee in Den Haag, twee in Amsterdam en twee in de middelgrote steden Tilburg en Leeuwarden. Hieraan is tevens af te lezen dat momenteel zes van de tien gebouwen kantoren bevatten en slechts drie wolkenkrabbers zijn hoofdzakelijk met de woonfunctie gevuld. Eén toren bevat een gemixt programma (hotel, kantoor, woningen). De woontorens zijn echter allemaal de laatste vijf jaar opgeleverd, terwijl de kantoortorens allen van voor 2004 zijn. Het aantal woontorens neemt dus toe en dat zal de komende jaren alleen nog maar meer worden. Met name in Rotterdam, zoals in onderstaande afbeelding is te zien. figuur 4: de tien hoogste gebouwen van Nederland in het jaar 2012 In figuur 4 zijn de tien hoogste gebouwen van Nederland rond het jaar 2012 weergegeven. Hieraan is te zien dat slechts twee van de tien gebouwen uit figuur 3 overblijven. Negen van de tien gebouwen zullen in Rotterdam staan en slechts één in Amsterdam. Er worden de komende drie jaar vier woontorens aan de top tien toegevoegd, waarvan drie in Rotterdam. Het gebouw ‘De Rotterdam’, die de tiende plek zal vertegenwoordigen, zal een gemixt programma bevatten, met daarin zowel kantoren als woningen, maar ook commerciële functies. Hoogbouw neemt dus toe en de laatste jaren met name in de vorm van woontorens. Het overgrote deel van deze gebouwen staat in Rotterdam en met name in het centrumstedelijk gebied van deze stad. 1.1.2

Hoge risico’s Het realiseren van hoogbouw brengt een verhoogd risicoprofiel met zich mee ten opzichte van het realiseren van laagbouw. In deze paragraaf wordt het verhoogde risicoprofiel beschreven, dat gepaard gaat met hoogbouw. Dit risico wordt bekeken vanuit het perspectief van de ontwikkelaar. Verschillende onderzoeken beschrijven dat het realiseren van hoogbouw duurder is dan het realiseren van laagbouw (Jong, de & van Oss, 2007; Knight Frank, 2004; Kunze; 2005). Deze onderzoeken wijzen uit dat de bouwkosten van een 50 verdiepingen tellend gebouw gemiddeld tussen de 40 en 60 procent hoger zijn ten opzichte van een 10 verdiepingen tellend gebouw (zie figuur 5, linker grafiek). De toename heeft verschillende oorzaken. Met name de zwaardere


3

Tim den Dekker

constructie als gevolg van de stapeling en hogere windbelasting wordt als boosdoener gezien, maar ook de installatiekosten dragen hun steentje bij. Vanuit het perspectief van de ontwikkelaar zullen de hogere bouwkosten moeten worden gecompenseerd met hogere opbrengsten om een project haalbaar te maken. Uit onderzoek van Knight Frank (2004) en Kunze (2005) blijkt dat woontorens inderdaad een opbrengstenstijging met zich meebrengen. Verondersteld wordt dat hogere verdiepingen hogere opbrengsten met zich meebrengen als gevolg van een beter uitzicht, de verminderde mogelijkheid om door buren bekeken te worden en de verminderde geluidsoverlast van de omgeving. Knight Frank geeft een indicatieve grafiek (figuur 5, rechter grafiek) van de relatie tussen de prijs van een appartement en de verdieping waarop deze zich bevindt. De verdiepingen en meerwaarde worden in deze grafiek helaas niet gekwantificeerd. Er wordt over het overgrote deel van de verdiepingen een lineaire stijging van de opbrengsten ver‐ ondersteld. De bovenste paar ver‐ diepingen krijgen in deze figuur een exponentiële opbrengstengroei. De onderste paar verdiepingen krijgen in de figuur een exponentiële nega‐ tieve groei. De positieve invloed van hoogte op de opbrengsten is groter dan de negatieve invloed. Hoogte heeft dus over het algemeen een positieve invloed op de opbrengsten figuur 5: links: relatie tussen gebouwhoogte en kosten; rechts: relatie tussen woningprijs en hoogte van een woontoren. Kunze heeft in zijn onderzoek de kosten en de opbrengsten van woontorens tegen elkaar afgewogen. Zijn conclusie is echter dat de opbrengstenstijging niet opweegt tegen de kostenstijging en dat daarmee de rentabiliteit van hoge woontorens veel minder is dan die van lagere gebouwen (2005). Om een project haalbaar te maken kan de gemeente een ontwikkelaar tegemoet komen in grondkosten. De grondkosten van een appartementsgebouw kunnen oplopen tot ongeveer 30 procent van de stichtingskosten. Door de grondkosten van hoogbouw te drukken, kan de bouwkostenstijging voor een groot gedeelte worden gecompenseerd. Het KPN gebouw op de Wilhelminapier is hier een voorbeeld van. De grond van dit gebouw is door de gemeente geschonken aan de ontwikkelende partij om de ontwikkeling van het gebied op gang te helpen. Of dit vaker door de gemeente Rotterdam en andere gemeentelijke partijen wordt gedaan is niet bekend. Naast de hogere bouwkosten brengt hoogbouw nog meer negatieve effecten met zich mee. Ten eerste is de omvang van woontorenprojecten vaak groot. Woontorens in Rotterdam bevatten meestal 100 tot 250 woningen. Bij reguliere woningbouwprojecten wordt het afzetrisico (afzet = verkoop en verhuur) vaak verlaagd door in fases te bouwen en verkopen. Een project van 180 woningen kan bijvoorbeeld worden opgedeeld in 3 fases. Wanneer de eerste 42 woningen (70 procent van 60 woningen) verkocht zijn, wordt gestart met de bouw van de eerste fase van 60 e e woningen en zo verder. Wanneer blijkt dat er te weinig vraag is, kan besloten worden de 2 en 3 fase af te gelasten. Het faseren van de verkoop van appartementen van woontorens is echter erg lastig. Dit is voornamelijk het gevolg van de onmogelijkheid om liften eerder op te leveren en ter beschikking te stellen aan gebruikers op lagere vloeren (Scheublin, 2004). Daarnaast is de bouwtijd van een woontoren vaak erg lang is. De bouw van woontorens in Rotterdam duurt gemiddeld 2 à 3 jaar, terwijl een reguliere woning meestal wel binnen een jaar gebouwd wordt. Door marktpartijen wordt verondersteld, dat weinig kopers bereid zijn om 3 jaar op hun woning te wachten. Ze kiezen er daarom voor eerst te starten met de bouw en later met de verkoop. Daar komt bij dat de kans op bouwtijdvertraging bij hoogbouw groter is dan bij laagbouw (Scheublin, 2004). Dit heeft echter weer negatieve gevolgen voor de rentabiliteit van het project. Om de rentabiliteit van een woontoren te waarborgen, is het zaak de woningen Real Estate & Housing

4

ZICHT OP HOOG WONEN

binnen aanzienlijke tijd te verkopen of te verhuren. In de praktijk levert dit echter vaak nogal wat problemen op, dit wordt beschreven in de volgende subparagraaf. 1.1.3

Moeizame afzet

‐36 ‐32 ‐28 ‐24 ‐20 ‐16 ‐12 ‐8 ‐4 0 4 8 12 16 20 24 28 32

percentage verkochte appartementen

Dat de afzet van een woontoren vaak moeizaam gaat, blijkt uit de praktijk. Het ene project is reeds voor de oplevering volledig verhuurd terwijl dit bij het andere project 1 of 2 jaar duurt. Hetzelfde geldt voor de verkoop. Het ene project wordt reeds vanaf de folder verkocht, terwijl het andere project enkele jaren na realisatie nog te kampen heeft met gedeeltelijke leegstand. Dit blijkt uit krantenartikelen, maar het wordt ook door marktpartijen geverifieerd. Zo wordt in een artikel in de Cobouw beschreven dat studenten van de Erasmus Universiteit, de Hogeschool Rotterdam, Codarts en de Hogeschool InHolland kans maken op het huren van een luxe appartement tegen een gereduceerde prijs. Het gaat om woningen in de woontorens ‘Montevideo’ (152 meter), ‘De Witte Keizer’ (70 meter), de ‘Coopvaert’ (106 meter) en de ‘Compagnie’ (55 meter), in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam. Deze appartementen kosten normaal 1200 euro per maand, maar een aantal studenten kunnen deze voor een periode van drie jaar voor de gereduceerde prijs van 400 euro per maand huren (Eynden, 2007). In een artikel van het Brabants Dagblad wordt beschreven dat de laatste vijfentwintig appartementen van de woontoren ‘Westpoint’ in Tilburg, momenteel de op één na hoogste woontoren van Nederland, voor haast weggeefprijzen de deur uit gaan. De makelaars adverteren met de slogan: ‘Meer uitzicht voor minder, Wonen op niveau, nu van 389.000 euro voor 299.000 euro’ (Zetteler, 2007). De prijsverlaging moet figuur 6: reeds gerealiseerde woontorens; van linksboven naar nieuwe kandidaat‐kopers trekken en de lichten laten branden rechtsonder: Montevideo, De Hoge Heren en de Coopvaert (Rotterdam), de Vestedatoren (Eindhoven) en Westpoint (Tilburg) achter alle ramen van de nu ruim drie jaar bestaande woontoren. 100% Uit gesprekken met Vesteda blijkt dat ook zij zich zorgen 90% maakt om de verhuur van appartementen in woontoren ‘New 80% Orleans’, die nu op de Wilhelminapier in Rotterdam gebouwd 70% wordt. Vesteda is een vastgoedonderneming die is 60% gespecialiseerd in het ontwikkelen en exploiteren van 50% woningen en woonconcepten in de hogere huursector. 40% Woontorens waar zij reeds appartementen verhuren zijn ‘De 30% Hoge Heren’ en ‘Montevideo’ in Rotterdam, ‘de Vestedatoren’ 20% in Eindhoven en sinds kort ook ‘New Amsterdam’ op de Zuidas 10% in Amsterdam. De appartementen in ‘De Hoge Heren’ lopen 0% volgens Vesteda van begin af aan erg goed, terwijl de appartementen in ‘Montevideo’ wat minder makkelijk vol te aantal maanden voor en na oplevering krijgen waren (consult met dhr. G. Spermon, 2008). (0 = maand van oplevering) Zoals in figuur 7 te zien is, zijn er grote verschillen te Montevideo (192 app) constateren in de verkoop van de appartementen van Coopvaert (41 app) woontorens. Van de torens Wijnhaeve, Statendam en The Red Wijnhaeve (63 app) Apple (fase 1) zijn bijna alle appartementen reeds een jaar Statendam (124 app) voor oplevering verkocht. Terwijl een groot gedeelte van de The Red Apple ‐ fase 1 (108 app) appartementen van Montevideo en de Coopvaert nog lange figuur 7: verloop van verkoop appartementen van centrum‐ tijd na oplevering leeg staat. stedelijke woontorens in Rotterdam, vóór en na oplevering; 0 = punt van oplevering (eigen bewerking gegevens OBR)


5

Tim den Dekker

percentage verhuurde appartementen

Ontwikkelaars houden in de haalbaarheidsberekening van een woongebouw over het algemeen rekening met 6 procent algemene kosten en 4 procent winst en risico bovenop de bouwkosten (Heijer, 2002). Hieruit kan worden aangenomen dat ca. 90 procent van de woningen verkocht moet zijn op moment van oplevering om de kosten te kunnen dekken en ca. 95 procent om winst te maken. Het ziet ernaar uit dat dit bij de woontorens Wijnhaeve, Statendam en The Red Apple wel het geval is geweest. Echter, ten tijde van oplevering zat de Coopvaert op 61 procent verkochte appartementen en Montevideo op 76 procent. De Coopvaert haalt pas 12 maanden na oplevering het 90 procent verkooppercentage en Montevideo zat hier 17 maanden na oplevering op. 100% Zoals in figuur 8 te zien is, zijn deze grote verschillen 90% niet alleen in de koopsector maar ook in de huursector 80% te constateren. In de praktijk wordt in de haal‐ 70% baarheidsberekening van een woongebouw rekening gehouden met een leegstandpercentage van 20 procent 60% over het eerste jaar en een volledige verhuur na het 50% eerste jaar. Verder wordt er gerekend met een 40% frictieleegstand van 2 à 2,5 procent (Vesteda 30% kennisdatabase, 2009) 20% In het geval van Montevideo heeft het ca. 14 maanden 10% geduurd (na oplevering) om alle 68 appartementen in 0% Montevideo te verhuren (consult met dhr. G. Spermon, ‐10‐8 ‐6 ‐4 ‐2 0 2 4 6 8 1012141618202224262830 2008). In figuur 8 is te zien dat ca. 30% van de aantal maanden voor en na oplevering appartementen verhuurd is op moment van oplevering. (0 = maand van oplevering) Wanneer rekening wordt gehouden met een volledige verhuur na maand 14, kan worden aangenomen dat na Montevideo (68 app) 12 maanden ca. 90 procent van de appartementen Coopvaert (78 app) verhuurd is. In figuur 9 wordt een lineair verloop van de Witte Keizer (107 app) verhuur verondersteld. De oppervlakte van de leegstand geeft een leegstandspercentage van 40 figuur 8: verloop van verhuur appartementen centrumstedelijke procent over het eerste jaar in plaats van 20 procent. woontorens in Rotterdam, vóór en na oplevering; 0 = punt van oplevering (eigen bewerking gegevens OBR) Bij de Coopvaert is bijna 10 procent van de woningen verhuurd op moment van oplevering, twaalf maanden 100% later staat dit percentage op ca. 95 procent. Rekening 90% houdend met een lineair verloop van de verhuur 80% resulteert dit in een leegstandspercentage over het 70% eerste jaar van 47,5 procent. 60% Hierbij moet worden vermeld dat de verhuurder een zogenaamde ‘ingroeihuur’ heeft toegepast om de 50% verhuur te stimuleren (consult met dhr. J. de Graaf, 40% 2008). ‘Ingroeihuur’ wil zeggen dat de huurder de 30% eerste twee jaar minder huur hoeft te betalen. 20% Uiteindelijk bereikte de Coopvaert 19 maanden na 10% oplevering een volledige verhuur van alle 0% appartementen. 0 2 4 6 8 10 12 De Witte Keizer deed er 2,5 jaar over om alle 107 verhuurd leegstand appartementen te verhuren. Op moment van oplevering was 33 procent verhuurd en 12 maanden figuur 9: verhuur versus leegstand Montevideo, eerste jaar na later 67 procent. Dit resulteert in een leegstands‐ oplevering percentage over het eerste jaar van ca. 50 procent. Als aangenomen wordt dat ontwikkelaars met bovenstaande kengetallen werken om de haalbaarheid te berekenen kan geconcludeerd worden dat de beoogde winst in veel gevallen niet behaald wordt, mocht er überhaupt nog winst worden gemaakt.


6

ZICHT OP HOOG WONEN

1.1.4

Conclusie Er is aangetoond dat vanaf 2004 veel woontorens worden gebouwd en dat deze bouwvorm met name in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam uit de grond komt. Ook staan er de komende jaren nog veel woontorens in de planning in dit gebied. Het ontwikkelen van woontorens brengt echter een hoger risico met zich mee dan het realiseren van lage woningbouw. Dit heeft verschillende oorzaken. Ten eerste is de bouwkostenstijging hoger dan de opbrengstenstijging, wat resulteert in een lagere rentabiliteit ten opzichte van reguliere woningbouw. Daarnaast is het risico hoger, omdat de bouw moeilijk te faseren is, de omvang van het project vaak groot is, hoogbouw een langere bouwtijd heeft en vaker tot vertraging leidt. Om de reeds lage rentabiliteit te kunnen waarborgen is een snelle afzet van het product gewenst. De praktijk laat echter zien dat de verkoop en verhuur van woontorens vaak moeizaam verloopt.

1.2

Probleemstelling In deze paragraaf wordt de probleemomschrijving uit de vorige paragraaf vertaalt naar een algemene probleemstelling met bijbehorende onderzoeksvraag. Uit deze vraag volgt een beoogd eindresultaat. Zoals in paragraaf 1.1: Probleemomschrijving, is onderbouwd, bestaan er grote verschillen in de mate waarin woontorens door de markt worden opgenomen (gekocht of gehuurd). Het is onduidelijk welke factoren hieraan ten grondslag liggen. Doel van het onderzoek is inzicht verschaffen in de factoren die ervoor zorgen dat woontorenprojecten juist wel of niet succesvol door de markt worden opgenomen. Dit leidt tot de volgende onderzoeksvraag:

Wat zijn de factoren die kunnen bijdragen aan een succesvolle afzet van een woontoren in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam? Het eindresultaat van dit onderzoek is een advies aan een ontwikkelaar voor nieuw te bouwen centrumstedelijke woontorens, waarin het risico op een slechte afzet wordt gereduceerd en dus wordt gestuurd op een succesvolle afzet.

1.3

Afbakening De termen ‘succes’, ‘woontoren’ en ‘centrumstedelijk gebied’ vormen de kern van dit onderzoek. Hierbij wordt het begrip ‘woontoren’ beperkt tot woontorens in het profiel van ‘hoogbouw’. Deze paragraaf gaat in op de in dit onderzoek gehanteerde definities.

1.3.1

Woontoren Het begrip ‘woontoren’ bestaat uit de woorden ‘woon’ en ‘toren’. Het eerste geeft aan dat het gaat om ‘woningbouw’. Woningbouw wordt in het bouwbesluit gedefinieerd als: een gebouw of gedeelte van een gebouw, waarin twee of meer woonfuncties liggen, die zijn aangewezen op één of meer gemeenschappelijke verkeersroutes (2003). Hierin wordt niets gezegd over andere functies die in het gebouw kunnen zitten. Het komt namelijk voor dat een gedeelte van het verhuurbaar vloeroppervlak van het gebouw ingevuld wordt met commerciële functies. Het woord ‘toren’ slaat op de slankheid van het gebouw. Dit wil zeggen dat het gebouw hoger moet zijn dan dat het breed is. Is dit niet het geval, dan wordt gesproken van een schijf of een blok. Dit onderzoek richt zich op woontorens waarvan minstens 75 procent van het verhuurbaar vloeroppervlak van de toren bestemd is voor de woonfunctie.

1.3.2

Hoogbouw Naast het slankheidcriterium en de woonfunctie, wordt dit onderzoek ook afgebakend op het begrip ‘hoogbouw’. Hoogbouw wordt door verschillende partijen anders gedefinieerd.


7

Tim den Dekker

Volgens het bouwbesluit 2003 is er sprake van hoogbouw, wanneer de vloer van een verblijfsgebied hoger dan 70 meter boven straatniveau ligt (VROM, 2003). Volgens het boek “Hoogbouw in Nederland 1990 – 2000” is hoogbouw: “Minimaal 60 meter voor torens met een kantoorfunctie, respectievelijk achttien bouwlagen voor torens met een woonfunctie” (Koster, 1997). Weer een andere insteek is die van de ´Council on Tall Buildings and Urban Habitat´, die hoogbouw definieert als: ´niet per definitie begrensd door een aantal verdiepingen of een bepaalde hoogte. Het belangrijkste criterium is dat het ontwerp, de beleving of het gebruik op enigerlei wijze wordt beïnvloed door de hoogte.´ De meeste gemeenten houden 70 meter aan als grenswaarde voor het gemeentelijk hoogbouwbeleid (uitzonderingen als Zutphen met 15 meter daargelaten). Aangezien zowel het bouwbesluit als het gemeentelijk beleid van Rotterdam een grenswaarde van 70 meter aanhoudt, wordt voor dit onderzoek hoogbouw gedefinieerd als ‘alle bebouwing waarbij sprake is van een verblijfsgebied hoger dan 70 meter boven straatniveau’. Schijfbebouwing of blokbebouwing wordt in deze niet meegerekend. Zoals in vorige subparagraaf beschreven richt dit onderzoek zich louter op hoogbouw in torenvorm. 1.3.3

Centrumstedelijk gebied Zoals in paragraaf 1.1.1: ‘Toename hoogbouw: steeds meer woontorens’ is beschreven, is het fenomeen ‘woontoren’ met name in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam te vinden. Onder ‘centrumstedelijk gebied’ wordt verstaan: de ruimte die door de aanwezigheid van winkels en andere openbare voorzieningen de centrumfunctie van de stad vervult. Het centrumstedelijk gebied bevat de centra van steden, maar ook een aantal centraal gelegen wijken net buiten het centrum. De selectie wordt gemaakt op basis van de afstand tot het centrum, het percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot)stedelijke voorzieningen (bioscoop, theater, museum) (ABF Research, 2007). In figuur 10 is het centrumstedelijk gebied te zien, zoals dit door de gemeente Rotterdam in de ’Stadsvisie Rotterdam 2030’ figuur 10: centrumstedelijk gebied Rotterdam volgens ‘Stadsvisie wordt afgebakend. Rotterdam 2030’ ABF Research, het onderzoeksbureau dat de woononderzoeken voor onder andere de overheid uitvoert, rekent in zijn onderzoeken, naast het door de gemeente afgebakend gebied, ook een gedeelte van de wijk Oude Noorden en de wijken Katendrecht en Afrikaanderwijk tot het centrumstedelijk gebied van Rotterdam (contact met dhr. van Til van ABF Research, 26‐10‐ 2008). Het centrumstedelijk gebied wordt volgens de gemeente omringd door ‘rustig stedelijk gebied’. Ongeveer hetzelfde gebied wordt door ABF Research gezien als ‘buiten centrum’. Zowel gemeente als ABF Research typeren op niveau van de stad ook nog een ‘groen stedelijk’ gebied. Dit gebied staat niet in contact met het centrumstedelijk gebied. Aangezien de woontorens met name in het door de gemeente afgebakende gebied te vinden zijn en hier ook het hoogbouwbeleid op is gericht, richt dit onderzoek zich op het centrumstedelijk gebied van Rotterdam zoals dit door de gemeente in de Stadvisie Rotterdam 2030 wordt afgebakend (zie figuur 10).

1.3.4

Succes ‘Succes’ wordt in dit onderzoek gezien vanuit het perspectief van de ontwikkelaar. Een ontwikkelaar is een commerciële organisatie, dat wil zeggen dat deze winstoogmerk heeft. Draait de organisatie verlies, dan zal deze op den duur ophouden te bestaan. Een ontwikkelaar ontwikkelt dus vastgoed met als randvoorwaarde het behalen van winst. Vanuit zijn perspectief


8

ZICHT OP HOOG WONEN

kan gesteld worden dat een woontoren een succes is als de boogde winst wordt behaald, dat hij minder succesvol is als de beoogde winst niet wordt behaald en dat hij is gefaald als verlies wordt gedraaid. Of een woontoren de beoogde winst heeft behaald is in praktijk moeilijk te achterhalen. In dit onderzoek wordt daarom gekeken naar de afzet. Aangenomen wordt dat een ontwikkelaar in zijn haalbaarheidsberekening er van uitgaat dat de appartementen in de woontoren: in geval van koopwoningen: op moment van oplevering allen zijn verkocht in geval van huurwoningen: een jaar na oplevering allen zijn verhuurd én het leegstandspercentage over het eerste verhuurjaar max. 20% is Worden deze richtlijnen niet gehaald, dan zal de winst lager zijn dan beoogd. In dit onderzoek wordt aangenomen dat het project dan in financiële zin ‘in mindere mate succesvol’ is.

1.4

Onderzoeksaanpak

5. Advies

4. Conclusies

3. Casestudies

2. Succesfactoren

In de probleemomschrijving is aangegeven dat het ontwikkelen van woontorens een hoger risicoprofiel met zich meebrengt dan het realiseren van lage woningbouw en dat de afzet van woontorens vaak moeizaam verloopt. Dit roept uiteraard de vraag op waarom er dan toch woontorens worden gebouwd. Om deze vraag te kunnen beantwoorden zal in de hoofdstuk 2 worden ingegaan op de context: het ontstaan van hoogbouw en woontorens en de motieven erachter. Allereerst wordt in dit hoofdstuk ingegaan op waar en waarom hoogbouw is ontstaan. Vervolgens wordt gekeken of dit in Nederland ook het geval is en zo niet, welke redenen dan ten grondslag liggen aan de enorme toename van woontorens. Als de context helder is, wordt in hoofdstuk 3 verder gegaan met het onderzoek naar de succesfactoren van woontorens. In figuur 11 is hiervoor het onderzoeksontwerp weergegeven. Dit onderzoeksontwerp wordt aan de hand van de nummering in de figuur uitgelegd. Hierin wordt duidelijk hoe het onderzoek is aangepakt, maar tevens vormt dit de leidraad voor de opbouw van het rapport. Allereerst is aan de hand van de bestaande literatuur (figuur 11, nr. 1A) en bevindingen uit gesprekken met personen uit de praktijk (experts) en gegevens uit de praktijk (figuur 11, nr. 1B) een beeld gevormd van de factoren die bijdragen aan een succesvolle afzet van een woontoren: de succesfactoren (figuur 11, nr. 2). Zoals in hoofdstuk 3 staat beschreven, zijn deze succesfactoren in te delen in 4 categorieën, namelijk: producteigenschappen, promotie, conjunctuur en concurrerend aanbod. Deze succesfactoren worden in dat hoofdstuk per categorie kort behandeld. Omdat dit onderzoek echter binnen een bepaalde tijd moet worden afgerond, kunnen niet alle succesfactoren even uitvoerig onderzocht worden. Het verdere onderzoek concentreert zich daarom op de succesfactoren ‘producteigenschappen’ en ‘promotie’. 1A. Literatuur 1B. Praktijk figuur 11: onderzoeksontwerp Daar er in de bestaande literatuur weinig te vinden is over de motieven, wensen en eisen van bewoners van woontorens, is gekozen voor een onderzoekstype dat inventariserend van karakter is, namelijk: ‘kwalitatief onderzoek’ in de vorm van een ‘multiple casestudy’.


9

Tim den Dekker

Aan de hand van de casestudies (figuur 11, nr. 3) wordt de gebruikerskant van woontorens belicht. Voor het ontwerp van de casestudies is gebruik gemaakt van Yin’s ‘embedded multiple‐ case design’ (Yin, 2003). Multiple wil zeggen dat het om meerdere cases (woontorens) gaat. Embedded slaat op het feit dat er per case meerdere onderzoekseenheden zijn. Er is gekozen voor deze opzet, omdat meerdere cases en meerdere onderzoekseenheden per case de betrouwbaarheid van het onderzoek ten goede komt. Het ontwerp voor de casestudies is zoals weergegeven in onderstaand model (figuur 12). 3 Uitvoeren bevindingen Cross Case eerste eerste Analyse casestudy casestudy Selectie cases Uitvoeren Bevindingen Theorie tweede tweede Literatuur bijwerken casestudy casestudy Data Collectie Protocol Uitvoeren Bevindingen derde derde Conclusies casestudy casestudy afbakening & ontwerp dataverzameling data‐analyse figuur 12: ontwerp multiple casestudy Met behulp van hoofdzakelijk een beperkt aantal diepgaande interviews wordt informatie verkregen over de motieven, wensen en eisen van bewoners in woontorens. In de hoofdstukken 4, 5, 6 en 7 worden de voornaamste bevindingen uit de casestudies beschreven. De casestudies zelf en de cross case analyse zijn terug te vinden in de bijlage. Door de bevindingen uit de casestudies te vergelijken met de informatie uit de literatuur worden de conclusies (figuur 11, nr. 4) getrokken. Deze conclusies (hoofdstuk 8) worden in hoofdstuk 9 vertaald naar het eindproduct (figuur 11, nr. 5): een advies aan ontwikkelaars voor nieuw te bouwen woontorens. Dit advies heeft de vorm van een stappenplan. 1.4.1

Selectiecriteria casestudies Theoretische selectiecriteria: Dit onderzoek is ingekaderd door de begrippen woontoren in de vorm van hoogbouw en het centrumstedelijke gebied van Rotterdam. Aan deze selectiecriteria moeten de projecten dus zeker voldoen. In de verkennende fase van dit onderzoek kwam naar voren dat de afstand tot stedelijke voorzieningen van invloed kan zijn op de afzet van een project, daarnaast kan ook de representativiteit van de directe omgeving in belangrijke mate bepalend zijn voor de vestigingskeuze van een potentiële huurder of koper. Omdat dit onderzoek zich richt op het centrumstedelijk gebied, is het van belang dat verschillende locaties binnen dit gebied onderzocht worden. Om deze reden zijn de projecten binnen verschillende deelgebieden geselecteerd. Pragmatische selectiecriteria: De gegevens van huurders zijn makkelijker te achterhalen dan de gegevens van kopers. NAW‐gegevens en telefoonnummers staan geregistreerd bij de verhurende organisatie. Om deze reden worden alleen projecten geselecteerd met (een deel) huurwoningen. Real Estate & Housing

10

ZICHT OP HOOG WONEN

Bij projecten die nog niet zijn opgeleverd hebben de bewoners ten eerste geen woonervaring in het gebouw en ten tweede is het moeilijk bewonergegevens te achterhalen, mochten die er al zijn. Om deze redenen vallen projecten af die nog niet zijn opgeleverd. Bij het verrichten van een casestudie is het van belang dat gesprekken gevoerd kunnen worden met personen die bij het project betrokken zijn (geweest) en het analyseren van documentatie. Bij projecten die redelijk recent zijn opgeleverd is er ten eerste meer materiaal beschikbaar en ten tweede kunnen mensen zich meer herinneren over het project. Als laatste speelt ook de voorkeur voor woontorens van het afstudeerbedrijf een rol. 1.4.2

Selectie casestudies In onderstaande figuur zijn alle woontorens van 70 meter en hoger te zien, die zijn of worden opgeleverd (t/m 2010) in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam. De d.d. december 2008 nog niet opgeleverde gebouwen zijn in het grijs weergegeven.

naam

hoogte (m)

verd. status

jaar opl. deelgebied

N won.

huur koop

1

New Orleans

158.30

43

in aanbouw

2010

Wilhelminapier

ntb

162

ntb

2

Montevideo

152.32

43

voltooid

2005

Wilhelminapier

192

68

124

3

The Red Apple

127.10

38

in aanbouw

2009

Stadsdriehoek

231

0

231

4

Waterstadtoren

108.88

36

voltooid

2004

Stadsdriehoek

168

0

168

5

Weenatoren

106.25

32

voltooid

1990

CS‐kwartier

72

72

0

6

Coopvaert

105.79

29

voltooid

2006

Stadsdriehoek

78

78

0

7

Weenacenter

104.20

32

voltooid

1990

CS‐kwartier

124

124

0

8

De Hoge Heren

102.00

34

voltooid

2000

Scheepvaartkwrtr

285

211

74

9

Schielandtoren

101.35

32

voltooid

1996

Stadsdriehoek

109

0

109

10

Hoge Erasmus

93.00

29

voltooid

2001

Scheepvaartkwartier

69

0

69

11

Scheepmakerstoren

88.37

26

in aanbouw

2009

Stadsdriehoek

45

0

45

12

Harbour Village I&II

85.00

29

voltooid

2002

Stadsdriehoek

187

100

87

13

Statendam

73.00

23

in aanbouw

2009

Stadsdriehoek

124

0

124

14

Wijnhaeve

71.00

21

in aanbouw

2009

Stadsdriehoek

63

0

63

15

Linea Nova

70.50

23

in aanbouw

2009

Cool

105

105

0

16

De Witte Keizer

70.29

22

voltooid

2005

Stadsdriehoek

107

107

0

figuur 13: Woontorens (>70 meter) in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam (oplevering t/m 2010)

Projecten die d.d. december 2008 reeds zijn opgeleverd zijn van groot naar minder groot: Montevideo, Waterstadtoren, Weenatoren, Coopvaert, Weenacenter, De Hoge Heren, Schielandtoren, Hoge Erasmus, Harbour Village I&II en de Witte Keizer. Projecten die geen huurwoningen bevatten en daarom afvallen zijn: Waterstadtoren, Schie‐ landtoren en Hoge Erasmus. Van de overgebleven projecten stammen de Weenatoren en Weenacenter uit 1990. Omdat verwacht wordt dat men zich hiervan minder herinnerd en er minder documentatie beschikbaar zal zijn, vallen ook deze projecten af. Dan blijven over: Montevideo, Coopvaert, De Hoge Heren, Harbour Village I&II en de figuur 14: woontorenselectie t.b.v. multiple casestudy Witte Keizer. Montevideo is vooralsnog de enige toren op de Wilhelminapier en De Hoge Heren is de enige overgebleven toren in het Scheepvaartkwartier. Deze projecten zijn geselecteerd vanwege hun Technische Universiteit Delft

11

Tim den Dekker

locatie. Coopvaert, Harbour Village I&II en De Witte Keizer zijn staan allen in de Stadsdriehoek. De Coopvaert is de hoogste van de drie en met het oog daarop de meest interessante en best vergelijkbare met de andere twee geselecteerde projecten. De projecten die zijn geselecteerd voor de casestudie zijn dus: De Hoge Heren in het Scheep‐ vaartkwartier, de Coopvaert in de Stadsdriehoek en Montevideo op de Kop van Zuid. 1.4.3

Data Collectie Protocol Casestudies Dataverzameling: De dataverzameling van de casestudy vindt hoofdzakelijk plaats in de vorm van twaalf ‘open interviews’ met bewoners van drie woontorens in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam. De ‘open interviews’ vallen uiteen in een deel ‘halfgestructureerd interview’ en een deel zogeheten ‘focused interview’ (Baarda & De Goede, 1996). Het interview begint met het ‘halfgestructureerde interview’, hierin is gestart met behulp van een geheel open vraag: ‘Wat waren de belangrijkste redenen voor u om te kiezen voor deze woning?’. Op de door de respondent genoemde redenen is vervolgens doorgevraagd, waarbij gevraagd is om de redenen te ordenen naar belangrijkheid. Om enkele bevindingen uit de eerste fase van het onderzoek (literatuur en praktijkonderzoek) te toetsen, zijn hierna vragen gesteld over van tevoren vastgelegde onderwerpen, die door middel van doorvragen zijn uitgediept (voor vragenlijst zie bijlage). In het ‘focused interview’ zijn enkele afbeeldingen voorgelegd, waarna door middel van doorvragen dieper op de voorkeuren van de respondent wordt ingegaan (voor afbeeldingen zie bijlage). Respondenten: Per woontoren zijn vier bewoners geïnterviewd. Het betreft hier bewoners van de woontorens: De Hoge Heren, Montevideo en de Coopvaert. Alle twaalf interviews zijn afgenomen door de auteur van dit rapport. De interviews zijn afgenomen tussen 9 januari en 12 februari 2009, ergens tussen 10:00u en 20:00u. De lengte van de interviews varieert tussen de drie kwartier en anderhalf uur. Tien van de interviews zijn in het Nederlands afgenomen, twee in het Engels. Van tien interviews zijn audio‐opnamen. Eén respondent wenste niet opgenomen te worden en één opname is mislukt. Bevindingen uit deze twee interviews zijn verwerkt in beschrijvende verslagen. De andere tien interviews zijn uitgetypt. Er is zoveel mogelijk geprobeerd per toren bewoners op verschillende verdiepingen met de woonkamer op verschillende oriëntaties (Noord, Oost, Zuid, West) te selecteren. Er zijn vier e bewoners/huishoudens geïnterviewd woonachtig in de lage gedeelten (10 verdieping en lager), e e e vier in de midden gedeelten (11 tot 20 verdieping) en vier in de hoge gedeelten (21 en hoger). In geval van de Coopvaert is ervoor gekozen 24 bewoners van 4 verschillende verdiepingen verspreid over de hoogte van het gebouw aan te schrijven met een inleidende brief en vervolgens na te bellen om hun medewerking te vragen. De eerste drie personen die benaderd zijn waren allen bereid om mee te werken. Deze zijn woonachtig op de twee lage verdiepingen en de hoogst benaderde verdieping. Bij het benaderen van de bewoners van de overgebleven verdieping bleken twee van de telefoonnummers niet te kloppen en één persoon gaf aan niet e mee te willen werken. Hierna is besloten om een tweede respondent van de 25 verdieping te benaderen zodat de respondenten allen op verschillende oriëntaties woonachtig zijn. Drie bewoners van Montevideo en vier bewoners van de Hoge Heren zijn via de verhuurmakelaar van de desbetreffende torens benaderd. Eén bewoner van Montevideo is zelf benaderd. Er waren geen bewoners die niet mee wensten te werken. Vesteda is in het bezit van e appartementen tot slechts de 18 verdieping van Montevideo, daarboven betreft het koopappartementen. Om de casestudies vergelijkbaar te houden is besloten één bewoner van een koopappartement op een hoger gelegen verdieping te benaderen via een huurder die in het gebouw woonachtig is. Het feit dat zeven respondenten van De Hoge Heren en Montevideo via de verhuurmakelaar zijn benaderd kan theoretisch van invloed zijn op de generaliseerbaarheid van de antwoorden. De verhuurmakelaar benadert uiteraard eerder mensen waarvan zij verwacht dat ze bereid zijn mee te werken en/of waar ze goed mee over weg kan. Dit kan resulteren in een groter gehalte sociaal Real Estate & Housing

12

ZICHT OP HOOG WONEN

wenselijke antwoorden. Echter, door het meegeven van selectiecriteria, (verschillende hoogten en oriëntaties) wordt deze mogelijke bias reeds enigszins ingeperkt. Daarnaast moet worden gezegd dat de antwoorden niet als sociaal wenselijk zijn ervaren. De casestudies en de cross case analyse zijn terug te vinden in de bijlage.


13

Tim den Dekker

2

Context: motieven achter hoogbouw In hoofdstuk 1 is aangetoond dat de laatste jaren steeds meer woontorens worden gerealiseerd, maar dat hoog bouwen een hoog risicoprofiel met zich meebrengt en woontorens in mindere mate rendabel zijn ten opzichte van reguliere woningbouw. Dit leidt tot de vraag waarom er dan toch woontorens worden gerealiseerd? Om de motieven achter hoogbouw te achterhalen wordt in dit hoofdstuk allereerst gekeken naar het ontstaan van hoogbouw en de woontoren (§2.1). Vervolgens wordt er gekeken naar de Nederlandse (en Rotterdamse) situatie. Is hier hetzelfde aan de hand of liggen er andere redenen ten grondslag aan de toename van hoge gebouwen en met name de woontoren. Per actor wordt beschreven wat de motieven zijn tot het realiseren van hoogbouw en hoe er tegenaan wordt gekeken (§2.2). Dit hoofdstuk is geschreven om de context (motieven achter hoogbouw) te verduidelijken. In de hierop volgende hoofdstukken zal dieper worden in gegaan op de onderzoeksvraag die centraal staat in dit onderzoek.

2.1 2.1.1

Historie De geschiedenis van hoge bouwwerken De eerste hoge bouwwerken stammen reeds uit de 26 eeuw voor Christus in de vorm van de piramides in Egypte. De hoogste piramide is de ‘Piramide van Cheops’ behorende tot de e piramides van Gizeh met een oorspronkelijke hoogte van 146 meter. In de 3 eeuw voor Christus werd de vuurtoren van Pharos op het gelijknamige eiland net buiten de stad Alexandrië gebouwd (Oss, 2007). Het is echter onduidelijk of dit gebouw hoger was dan de Piramide van Cheops. In documentatie worden verschillende hoogtes genoemd tussen de 120 en 200 meter. In de middeleeuwen begint men met de bouw van kathedralen. Van 1185 tot 1311 wordt de kathedraal van Lincoln in Engeland gebouw, die met zijn (inmiddels vergane) 160 meter hoge e torenspits in ieder geval wel hoger was dan de Piramide van Cheops. In de laat 14 eeuw wordt begonnen met de hoogste kerktoren ter wereld: het ‘munster van Ulm’ in Duitsland. De toren van deze kerk, die nooit de status van kathedraal heeft gekregen, komt echter pas in de 1890 op zijn hoogste punt van 161 meter (Lijst van hoogste kerktorens, 2008). figuur 15: van links naar rechts: Piramides van Gizeh, vuurtoren van Pharos, Kathedraal van Lincoln, Munster van Ulm, Washington Monument, Eiffeltoren Het munster van Ulm heeft nooit de titel van hoogste bouwwerk ter wereld kunnen voeren. In 1884 wordt deze namelijk toegekend aan het 169 meter hoge ‘Washington Monument’ in Washington D.C.. Dit bouwwerk van zandsteen, graniet en marmer, is gebouwd om de eerste president van Amerika, George Washington, te herdenken (Lijst van hoogste bouwwerken ter wereld, 2008). Reeds na vijf jaar moet de titel van hoogste bouwwerk ter wereld worden overgedragen aan de fransen. De Eiffeltoren streeft namelijk met zijn 309 meter voor het eerst niet alleen de 200, maar ook de 300 metergrens voorbij. De toren werd in twee jaar tijd gebouwd ter gelegenheid van de Wereldtentoonstelling van 1889. Het door Gustave Eiffel ontworpen bouwwerk is opgebouwd uit stalen onderdelen die met klinknagels aan elkaar zijn verbonden. Tussen 1957 en 1959 wordt een televisiemast op de Eiffeltoren geplaatst die hem verhoogt naar 324 meter. Het is pas voor het eerst in 1930 dat een bouwwerk in de vorm van een wolkenkrabber de titel van hoogste bouwwerk ter wereld op zich mag nemen. Het ‘Chrysler Building’ in New York reikt namelijk tot de 319 meter en wordt een jaar later alweer ingehaald door het 381 meter hoge ‘Empire State Building’ in dezelfde stad (Lijst van hoogste bouwwerken ter wereld, 2008).


14

ZICHT OP HOOG WONEN

2.1.2

Het ontstaan van de wolkenkrabber

figuur 16: van boven naar onder: E.V. Haughwout Building in New York (1857), E.V. Haughwout Building (anno 2006), Home Insurance Building in Chicago 1885‐1931, E. Otis demonstreert zijn uitvinding op de NY World Fair

De wolkenkrabber kent zijn origine in Chicago en New York en heeft zijn ontwikkeling mede te danken aan Elisha Graves Otis, die in 1852 de passagierslift uitvond. Hij ontwikkelde een veiligheidsinstrument dat voorkomt dat de lift naar beneden valt als de kabel breekt. In 1854 demonstreert Otis zijn uitvinding voor het eerst op de New York World’s Fair. Dit doet hij door zelf op het liftplateau te gaan staan dat hoog de lucht in wordt gehesen, hierna geeft hij de opdracht om het enige touw waar het plateau aan hangt door te laten hakken met een bijl. Het plateau komt reeds na enkele centimeters tot een halt. De passagierslift werd voor het eerst toegepast in 1857 in ‘the E.V. Haughwout Building’, een vijf verdiepingen tellend warenhuis in New York (Encyclopedia Brittanica, 2008). ‘The Home Insurance Building’ (1885) in Chicago van architect William LeBarron Jenney, wordt algemeen gezien als werelds eerste wolkenkrabber. Het gebouw heeft deze titel te danken aan het gebruik van staal in de constructie, waardoor het gebouw slechts één derde woog van wat een stenen gebouw zou hebben gewogen (Eisele, 2004). The Home Insurance Building telde oorspronkelijk tien verdiepingen, maar in 1890 werden er nog eens twee bovenop gebouwd, wat het gebouw verhoogde van 42 naar 54,9 meter (HIB, 2008). De technische ontwikkelingen zijn echter niet de enige redenen waarom hoogbouw zo’n enorme ontwikkeling heeft doorgemaakt in Amerika. De tweede e helft van de 19 eeuw groeit de bevolking van Amerika namelijk aanzienlijk. Waar Chicago in 1850 nog 30.000 inwoners telt, zijn dat er 20 jaar later al 300.000, in e 1890 reeds één miljoen en eind 19 eeuw 1,7 miljoen inwoners. Daarnaast vragen de bedrijven om maximaal gebruik van de grond. De enorme bevolkingsgroei in combinatie met de technische mogelijkheden en de eis vanuit de klant voor maximale exploitatie van de grond leiden al snel tot veel hoge kantoorgebouwen op een zo’n klein mogelijk stukje grond. Deze gebouwen kenmerken zich echter nog niet als slanke torens, maar eerder als hoge plompe kantoorblokken. In 1893 wordt in Chicago een wet ingevoerd waarin de toegestane bouwhoogte wordt beperkt tot 40 meter. Hierdoor werd Chicago gedwongen zijn leidende hoogbouwrol over te staan aan New York (Eisele, 2004). In 1908 ontwerpt Ernest Flagg een nieuwe toren voor het bestaande 14 verdiepingen hoge ‘Singer Building’ in New York. Deze torenachtige aanbouw maakt dit gebouw het beroemdste gebouw van Amerika en de hoogste kantoortoren in de wereld (187 meter). Duizenden reizen naar New York om een bezoekje te brengen aan het uitzichtplatform. Na een jaar moet de ‘Singer Tower’ de titel van hoogste kantoortoren alweer afstaan aan de 213 meter hoge ‘Metropolitan Life Insurance Company Tower’, die vervolgens in 1913 weer voorbij wordt gestreefd door het 241 meter hoge ‘Woolworth Building’. Toch wordt de ‘Singer Tower’ gezien als het keerpunt van het hoge kantorenblok naar de kantoortoren, en daarmee is de ‘wolkenkrabber’ geboren (Eisele, 2004). Door de eis van klanten om het maximale uit hun perceel te halen, vindt er echter toch weer een verschuiving plaats van de slanke toren naar het hoge plompe blokbouw. De leefbaarheid van de stad en het stadgezicht lopen gevaar, wat leidt tot onvrede bij de bevolking. Om de stad leefbaar te houden, de vastgoedontwikkeling te reguleren en grondprijzen te waarborgen, wordt daarom in 1916 in New York de ‘Zoning Law’ ingevoerd. Dit betekent dat op 75 procent van het kavel hoogterestricties gelden. Hoe meer de gevel werd teruggezet naarmate het gebouw hoger werd, des te hoger mocht er gebouwd worden. De hoogterestricties werden bepaald naar de breedte van de straat en zoneringdistrict. Op 25 procent van het kavel mocht onbeperkt hoog worden gebouwd. Deze restricties geven de voorschriften voor het gebouw met de zogenaamde ‘terugspringende gevel’ (Zandbelt, 2008 & Eisele, 2004). Technische Universiteit Delft

15

Tim den Dekker

In Chicago, waar de maximale bouwhoogte in stappen weer is opgeschroefd van 40 naar 80 meter, werd in 1923 ook een ‘Zoning Law’ van kracht. Ook hier werden torens toegestaan op maximaal 25 procent van het kavel, deze toren mocht echter niet meer dan 1/6 van het volume van het hoofdvolume overstijgen. De verschillen in regelgeving bepalen de ontwikkeling van twee verschillende soorten wolkenkrabbers in Chicago en New York (Zandbelt, 2008). Ondanks de ‘zoning laws’ gaat de strijd om steeds hoger te bouwen door. Begin jaren 30 worden twee, nu nog skylinedominerende wolkenkrabbers, gebouwd, namelijk het Chrysler Building en het Empire State Building. De laatste blijft met 381 meter voor meer dan veertig jaar het hoogste gebouw van de wereld. De economische crisis brengt namelijk een einde aan het tijdperk van de gouden twintigerjaren (Eisele, 2004). Het ontstaan van de woontoren Het stapelen van woningen gebeurde reeds tijdens de klassieke oudheid in Rome, Ostia en Pompeii. De oud Romeinse woningen, genaamd ‘insulae’, bestonden meestal uit vier à vijf verdiepingen maar in enkele gevallen uit meer. De begane grond was doorgaans gereserveerd voor winkeltjes en werkplaatsen. Het waren woningen voor de arme burgerij en de middenklasse (Affordable Housing Institute, 2008). e Het is echter de 16 eeuwse stad Shibam in Jemen die wordt gezien als de eerste ‘hoogbouwstad’. Shibam bestaat volledig uit gestapelde appartements‐ gebouwen van vijf tot acht verdiepingen hoog. Deze appartementsgebouwen waren opgebouwd uit stenen van leem in combinatie met houten raamwerken. De onderste twee verdiepingen werden gebruikt om voedsel op te slaan en om vee te stallen, de verdiepingen daarboven werden meestal bezet door één familie. De oude ommuurde stad was op deze manier gebouwd om bescherming te bieden tegen aanvallen van buitenaf. De stad wordt ook wel ‘Manhattan van de woestijn’ genoemd (UNESCO, 2008). Ondanks het feit dat in de hierboven beschreven gebouwen sprake is van gestapelde woningbouw, kan er nog niet echt gesproken worden van ‘torens’. De woontoren zoals wij die nu kennen is ontstaan in New e York in de jaren 80 van de 19 eeuw. Steeds meer mensen wilden op Manhattan wonen en het werd duidelijk dat meergezinswoningen de enige praktische oplossing was om grote hoeveelheden mensen te figuur 17: boven: model van een typische ‘insula’ in Ostia (Italië); onder: Shibam in Jemen, de eerste ‘hoogbouwstad’ huisvesten op het kleine eiland (Kurshan, 2002). De ‘Tenement House Law’ van New York stelt echter een aantal strikte eisen aan appartementsgebouwen. Ten eerste schrijft deze wet voor hoeveel licht en lucht er binnenshuis in de kamers nodig is, wat vaak verplichtte tot kostbare woningindelingen. Daarnaast stelt deze wet dat appartementsgebouwen per twee huishoudens ten minste één interne brandtrap moeten hebben, wat resulteerde in veel oppervlakte verlies. En als laatste wordt er een hoogterestrictie gesteld aan appartementgebouwen in relatie tot de breedte van de straat. Om deze wet te omzeilen, beginnen projectontwikkelaars zogenaamde ‘apartment hotels’ te ontwikkelen. Door de keukens weg te laten in de appartementen vielen deze gebouwen niet onder de ‘Tenement House Law’ en hoefden ze niet aan de voor appartementsgebouwen ontwikkelde restricties te voldoen. Dit is een vrijbrief voor de ontwikkelaar om toch hoger te bouwen (Kurshan, 2002).


16

ZICHT OP HOOG WONEN

De ‘appartementen hotels’ waren hybride gebouwen met aantrekkelijk gemeubileerde publieke ruimten en restaurants op de lagere verdiepingen en suites op de verdiepingen daarboven. De suites bestonden uit een woonkamer, slaapkamers, een badkamer en soms een pantry. Maaltijden kwamen uit de centrale keuken en de was en schoonmaak werden ook verzorgd. Met name welvarende families waren in eerste instantie onwillig om hun privacy en individualiteit op te geven en in grote gebouwen met een hoop andere mensen te gaan wonen. De komst van de luxe ‘apartment hotels’ en de hoge mate van service die daarmee gepaard ging, hielp deze rijke stedeling de meergezinswoningen te accepteren (Kurshan, 2002). Eind 19e en begin 20e eeuw worden de ‘apartment hotels’ gebouwd als de in vorige paragraaf beschreven plompe blokken. Door de ommekeer in de architectuur naar torenbouw wordt in 1925 de ‘Ritz Tower’ gebouwd (Eisele, 2004 & Kurshan, 2002). figuur 18: Ritz Tower, New York

De ontwikkelaar Arthur Brisbane had een hypotheek van $ 4 miljoen afgesloten om zijn dure ‘apartment hotel tower’ naar ontwerp van architect Emery Roth te financieren. Na drie jaar kwam hij erachter dat hij de schuld niet meer aan kon. Het gebouw werd overgenomen door zijn vriend Wiliam Randolph Hearst, die het in 1928 aankocht tegen het advies van zijn financiële adviseurs in. Ook Hearst leidde grote jaarlijkse verliezen op het gebouw en probeerde het in 1938 te verkopen, maar vond geen kopers (Kurshan, 2002). Dit luxueuze ‘apartment hotel’ is in zijn tijd het hoogste woongebouw van New York en met zijn torenvorm en panoramische uitzichten in alle richtingen is de woontoren geboren. Echter, een publieke discussie over het misbruik van ‘apartment hotels’, met name het koken in de pantry’s door bewoners, leidde tot afschaffing van deze categorie gebouwen met invoering van de ‘Multiple Dwellings Law’ in 1929 (Kurshan, 2002). 2.1.3

Van Amerika naar Europa

figuur 19: boven: Maquettefoto; onder: Sfeerbeeld van Le Corbusiers 'Plan Voisin'

In de eerste helft van de twintigste eeuw was hoogbouw in Europa slechts onderwerp van discussie bij architecten en stedenbouwkundigen. Het fenomeen ‘woontoren’ werd theoretisch als een mogelijkheid gezien om de overbevolkte, vochtige en donkere woningen in de geïndustrialiseerde steden te vervangen. Maar niet op de Amerikaanse manier. Le Corbusier, een grote spilfiguur in de CIAM‐gedachte, pleitte in 1925 met zijn ‘Plan Voisin’ voor de ‘verticale stad’. Plan Voisin was een herontwerp voor een deel van de binnenstad van Parijs. Dit plan moest de oplossing zijn voor een gezonde stad van losse woonblokken en torens in een parklandschap dat de mens licht, lucht en groen zou geven. In de jaren 20, 30 en 40 produceerden architecten vele voorstellen voor dergelijke woontorens. Echter, door de economische crisis in de jaren 20, de tweede wereldoorlog alsmede het ingrijpende karakter van de plannen kwam nauwelijks iets van de plannen terecht (Kunze, 2005). Na de tweede wereldoorlog, wanneer de vernielde steden weer moeten worden opgebouwd en kapitaal binnen‐ stroomt vanuit het buitenland, beginnen Europese archi‐ tecten toch de Amerikaanse wolkenkrabbers te kopiëren.


17

Tim den Dekker

Zowel in de steden als daarbuiten komt hoogbouw overeind, maar op een veel kleinere schaal dan in Amerika. Hoogbouw in de binnensteden blijft veelal beperkt tot een enkel gebouw van veel kleinere afmetingen dan in Amerika, omdat stedenbouwkundigen waarde beginnen te hechten aan de historische structuur van de oude steden. Hoogbouw in geconcentreerde vorm komt wel van de grond, maar veelal in daarvoor aangewezen onbebouwde gebieden buiten de steden (Eisele, 2004). Vandaag de dag zijn de Amerikaanse gebouwen nog steeds veel hoger dan in Europa. Het schaalverschil is niet alleen het gevolg van het verschil in stedelijke context. Een andere belangrijke oorzaak is de invloed van de arbo wetgeving (Meel, 2000). Zo dient bijvoorbeeld de werkplek van een Nederlandse kantoormedewerker binnen een bepaalde afstand van de gevel gepositioneerd te zijn in verband met de daglichttoetreding en het visueel contact met buiten. Dit legt beperkingen op de diepte van de plattegrond en daarmee indirect ook op de hoogte van het gebouw. Dit betekent namelijk dat reeds bij een relatief kleine hoogte de slankheid van de Europese hoogbouw al aanzienlijk kan zijn en het dynamisch gedrag in wind maatgevend is voor de hoogte. 2.1.4

Hoogbouwhistorie in Nederland Hoogbouw in Nederland was volgens kenners het eerst in Rotterdam te zien aan het eind e van de 19 eeuw. Hier werd in 1898 een tien verdiepingen hoog gebouw gerealiseerd, genaamd het Witte Huis. Dit was destijds het hoogste gebouw van Europa. Sindsdien heeft de gemeente Rotterdam de titel van ‘de gemeente met het hoogste gebouw van Nederland’ niet meer uit handen gegeven. De eerste woontoren, staat echter in Amsterdam. Van 1927 tot 1931 werd dit twaalf verdiepingen hoge gebouw gebouwd naar ontwerp van J.P. Staal. Eigenlijk mocht in Amsterdam geen hoogbouw gerealiseerd worden, maar voor dit gebouw werd een uitzondering gemaakt. Met zijn twaalf verdiepingen en ongeveer 40 meter hoogte kreeg het gebouw al snel de bijnaam ‘De Wolkenkrabber’. De appartementen waren voorzien van de nieuwste technieken (zoals een lift, vuilstortkokers, centrale verwarming, warm water en een elektrische bel) en figuur 20: van links boven naar rechts onders: Witte Huis te R’dam, ‘de bedoeld voor de rijkere middenstand, met wolkenkrabber te A’dam, GEB‐toren en Erasmus MC te R’dam name alleenstaanden (architectenweb, 2008). In 1931 werd in Rotterdam in opdracht van het Gemeentelijke Energie Bedrijf een toren gebouwd. Deze GEB‐toren met een hoogte van 61 meter bleef 37 jaar lang het hoogste gebouw van Nederland, tot in 1968 het Erasmus Medisch Centrum de titel overnam. In figuur 21 is te zien dat er in de periode eind jaren 70 tot en met het begin van de jaren 80 weinig hoogbouw werd gerealiseerd. Deze periode kenmerkt zich door het verzet tegen hoogbouw. Door weinig geslaagde projecten zoals het Shell‐gebouw (1976, Rotterdam) en de Robeco‐toren (1984, Rotterdam) kreeg hoogbouw een slecht imago. Het Shell‐gebouw was zelfs aanleiding tot een kantoren‐ en hoogbouwstop in het stadscentrum (Gemeente Rotterdam, 2008). In 1982 werd de Stichting Hoogbouw opgericht met als doel bouwend, ontwerpend en bestuurlijk Nederland enthousiast te maken voor hoogbouw (Stichting Hoogbouw, 2008). Eind jaren tachtig begint hoogbouw dan ook weer steeds breder geaccepteerd te raken en de Real Estate & Housing

18

ZICHT OP HOOG WONEN

hoogte (meter)

‘wolkenkrabbers’ komen weer van de grond af. Vanaf de jaren 90 worden de vruchten geplukt van de groeiende acceptatie en de gunstige marktomstandigheden door de groeiende welvaart. In 1991 wordt dan ook het 151 meter hoge 170 gebouw ‘Delftse Poort’ (beter bekend als ‘Het Nationale Nederlanden gebouw’) gerealiseerd. 160 Eind mei 2009 is de Delftse Poort zijn titel 150 kwijtgeraakt aan de Maastoren, met een hoogte 140 van 165 meter. Daarnaast zijn er reeds plannen 130 voor het 173 meter hoge kantoorgebouw 120 ‘Baltimore’ op de Kop van Zuid. 110 ‘Montevideo’ op de Wilhelminapier is met bijna 140 meter de hoogste woontoren van Nederland. 100 Momenteel wordt naast Montevideo de 158 90 meter hoge woontoren ‘New Orleans’ gebouwd 80 die in 2010 opgeleverd moet worden. Ook zijn er 70 al plannen voor de 188 meter hoge woontoren 1965 1985 2005 ‘Zalmhaven’ in Rotterdam. jaar Buiten Rotterdam zijn er plannen voor een 262 meter hoge multifunctionele wolkenkrabber in figuur 21: de 166 gebouwen in Nederland van ≥70 meter, naar bouwjaar en Leidsche Rijn, een VINEX‐wijk in de gemeente hoogte Utrecht. Het is vooralsnog onduidelijk of deze plannen ook daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden. In Nederland komt hoogbouw pas na de tweede wereldoorlog tot ontplooiing. In deze periode van 1950 tot 2030 komt de bevolkingsgroei per decennium niet boven de 15 procent uit en daalt naar verwachting zelf tot 2 procent. In de periode na 1985, wanneer hoogbouw in Nederland pas echt tot ontwikkeling komt (zie figuur 21), is de figuur 22: links: Delftse Poort te R’dam; rechts: New Orleans te R’dam bevolkingsgroei per decennium zelfs niet hoger dan 7 procent (Population Statistics, 2009). In de florerende Amerikaanse hoogbouwperiode van 1850 tot 1930 lag de bevolkingsgroei in de Verenigde Staten tussen de 35 en 15 procent per decennium. Hierbij valt de Nederlandse bevolkingsgroei in het niet. Hoogbouw in Nederland is dus niet het gevolg van een enorme bevolkingsgroei. 2.1.5

Conclusie Het lijkt erop dat de mens van oudsher de drang heeft om hoog te bouwen en om steeds hoger te bouwen. Toch is dit niet de enige voorwaarde die nodig was voor het ontstaan van de wolkenkrabber en de woontoren. De wolkenkrabber is ontstaan in Amerika door een samenkomst van omstandigheden. Naast de drang om hoog te bouwen, maakten de technische ontwikkelingen het hoge bouwen mogelijk: de ontwikkeling van de lift zorgde ervoor dat men gemakkelijk de hoogte kon overbruggen en door het gebruik van staal in de constructie bleven de gebouwen licht genoeg. Daarnaast was er sprake van een enorme bevolkingsgroei in de steden. Iedereen wilde op dezelfde locatie vestigen en hierdoor ontstond ruimtegebrek, wat zorgde voor vraag naar hogere dichtheid en hoogbouw tot gevolg had. Het feit dat op een gegeven moment in torenvorm werd gebouwd, had in eerste instantie te maken met een ommekeer in de architectuur van plompe blokken naar slanke torens. Later had dit tevens te maken met ruimtelijke ordeningswetten die werden ingevoerd om de stad leefbaar te houden en het stadsgezicht te behouden. Deze wetten stonden toe dat slechts op een deel van het kavel hoog gebouwd mocht worden. Technische Universiteit Delft

19

Tim den Dekker

Een gat in de wetgeving droeg bij aan het ontstaan van de ‘luxe woontoren’. Door het weglaten van de keukens in de ‘suites’ vielen deze gebouwen niet in de categorie appartementsgebouwen en hoefden zij niet te voldoen aan de vastgelegde hoogterestricties. e In Europa bleef het in de eerste helft van de 20 eeuw voornamelijk slechts bij plannen voor hoogbouw. Deze werden tegengewerkt door de economische crisis in de jaren 20, de tweede e wereldoorlog en het ingrijpende karakter van de ontwerpen. In de tweede helft van de 20 eeuw vindt er wel hoogbouw plaats in Europa, maar tot op heden op veel kleinere schaal dan in Amerika. Dit heeft twee oorzaken: men wil de historische stedelijke context behouden en er worden beperkingen gelegd op de diepte van de plattegronden in verband met de arbo‐ wetgeving. In vergelijking tot Amerika is er in Nederland geen sprake van een enorme bevolkingsgroei waardoor hoogbouw een noodzaak zou zijn.

2.2

Hoogbouw in Nederland In vorige paragraaf is beschreven onder welke omstandigheden (technische ontwikkelingen, bevolkingsgroei en ruimtegebrek) de wolkenkrabber in Amerika tot ontwikkeling kwam en dat hoogbouw in Nederland niet het gevolg is van een enorme bevolkingsgroei. Maar wat zijn dan wel de redenen dat er in Nederland hoog gebouwd wordt? Om een beeld te geven van de hoogbouw in Nederland wordt in deze paragraaf per actor (overheid, gemeente, private partijen, bevolking, eindgebruiker) beschreven wat de motieven zijn om mee te werken aan hoogbouw en hoe deze actoren aankijken tegen hoogbouw en woontorens.

2.2.1

Overheid De reden dat de overheid hoogbouw toestaat heeft te maken met de schaarste van de grond. Nederland behoort tot de dichtstbevolkte landen ter wereld. Echter, wanneer het verstedelijkingspatroon van de Nederlandse Randstad vergelijken wordt met Londen of Parijs, valt te constateren dat het stedelijk ruimtegebruik in Nederland bijzonder ruim en ontspannen is (Brandes, 2001). Waar Londen een dichtheid heeft van respectievelijk 7.500 inwoners per vierkante kilometer en Parijs zelfs nog meer, telt Amsterdam 4.500, Rotterdam 2.500 en de gehele Randstad slechts 1.200 inwoners per vierkante kilometer (Heijer et al, 2002). Een verklaring hiervoor is dat de afgelopen jaren veel grondoppervlak in Nederland verloren is gegaan aan de realisatie van de vele VINEX‐wijken. De bebouwde omgeving in Nederland is dus heel erg verspreid en weinig geconcentreerd. figuur 23: Verstedelijkingspatronen (Floor Area Ratio) respectievelijk Randstad, Londen, Parijs Mede om het overige groen te behouden, richt het nieuwe overheidsbeleid zich op bundeling van verstedelijking en economische activiteiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal gebruikt worden. Het streven is erop gericht dat veertig procent van het totale uitbreidingsprogramma voor woningen en arbeidsplaatsen daar tot stand komt (VROM, 2006a). In de Structuurvisie Randstad 2040 wordt daarom hoogbouw aangereikt als een mogelijke oplossing (VROM, 2008).


20

ZICHT OP HOOG WONEN

2.2.2

Gemeente De reden dat gemeenten meewerken aan hoogbouw heeft veelal te maken met hun concurrentie positie. Westerse steden bevinden zich in een onderlinge concurrentiestrijd. De Nederlandse Randstad gaat de concurrentiestrijd aan met andere stedelijke regio’s in Europa, zo blijkt onder andere uit de ‘Stadsvisie Rotterdam, ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030’ en uit onderstaande tekst van dhr. Aarts van dS+V: ‘…De industriële productie verdwijnt langzaam maar zeker uit het economisch perspectief van de westerse samenleving ten gunste van de lagelonenlanden. De enige kans om als Europese stad te overleven is zich te richten op innovatie, die hier mogelijk is door de aanwezige hoge dichtheid en kennis. Specialisatie is het sleutelwoord. Door deze specialisatie ontstaat een nieuw Europees netwerk van elkaar concurrerende en complementerende steden. In dit kennistijdperk is de stad hét milieu voor kenniswerkers, omdat ze de stad nodig hebben voor het onderhouden van hun netwerk en hun creatieve levensstijl.’ (Aarts, 2007). Zo concurreert de Randstad met andere stedelijke regio’s in Europa, maar ook tussen de onderlinge steden van de Randstad is een concurrentiestrijd gaande. De zuidvleugel van de Randstad (Rotterdam en Den Haag) neemt vooralsnog echter een zwakkere positie in, doordat de kenniseconomie er minder tot ontwikkeling is gekomen dan in de noordvleugel (Amsterdam en Utrecht). Voor Rotterdam betekent dit het volgende: ’Om voldoende aantrekkelijk te blijven voor bedrijven en werknemers zal Rotterdam deze achterstand moeten inlopen en de modernisering van de economie een flinke impuls geven. Dat betekent ook dat de selectieve migratie tegengegaan moet worden; op dit moment verlaten veel hoog opgeleiden de stad terwijl de instroom van veelbelovende jongeren en starters deze uitstroom niet compenseert. De oorzaak is dat het aanbod van woningen en woonmilieus onvoldoende aansluit op de vraag’ (Gemeente Rotterdam, 2007). De gemeente Rotterdam is bezig met het volgen van een strategie gericht op de ontwikkeling van de kennis‐ en diensteneconomie, die zorgt voor een aantrekkelijk woon‐ en leefklimaat dat meer hoogopgeleide en creatieve werkers aan de stad weet te binden. De redenering is als volgt: als studenten een stad aantrekkelijk vinden, dan is de kans groot dat ze zich er blijvend willen vestigen. De huidige economische wetten gebieden vervolgens dat bedrijven zich graag in die steden vestigen, waar de goed opgeleide werknemer zich thuis voelt (Aarts, 2007). Eén van de instrumenten waarmee steden hun economische positie proberen te versterken is met de realisatie van hoogbouw, met zowel woon‐ als kantoorfuncties, maar vaak ook commerciële functies in de plint. Zo is volgens dhr. Aarts, van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V) in Rotterdam, hoogbouw een zeer gewaardeerde woonvorm, omdat het uitdrukking geeft aan de status en identiteit van de moderne stad. En met name in Rotterdam, omdat de hoogbouw op de goede plek staat, namelijk bovenop de stedelijke voorzieningen van de binnenstad (Aarts, 2007). Ook uit de hoogbouwvisie van Amsterdam blijkt dat de Dienst Ruimtelijke Ordening van mening is dat hoogbouw het imago van een locatie bijzonder kan versterken (DRO, 2005). Met behulp van een hoogbouwbeleid kan de gemeente sturen op de realisatie van hoogbouw. Zowel de grote als enkele middelgrote gemeentes hebben een hoogbouwbeleid ontwikkeld, zijn bezig dit beleid te ontwikkelen of dit in de vorm van een visie te formuleren. Zo heeft Amsterdam uitgebreide plannen voor de Zuidas. Rotterdam heeft veel hoogbouw gepland op de Kop van Zuid, langs de Coolsingel en langs het Weena. Den Haag heeft een hoogbouwbeleid met veel ontwikkelingen rond het stationsgebied en Utrecht ziet haar hoogbouw voornamelijk gerealiseerd in suburbane gebieden zoals Leidsche Rijn. Niet alleen in de zogenaamde ‘Grote Vier’ komt hoogbouw tot ontwikkeling, maar ook in middelgrote steden. Zo is er in Tilburg een ‘handreiking’ betreffende hoogbouw opgesteld en ook Arnhem ‘heeft een aantal principes geformuleerd’ (Norder, 2007). Eindhoven lijkt als middelgrote stad nog het hardst aan de weg te timmeren met haar plannen voor ‘Strijp‐S’, op


21

Tim den Dekker

het voormalige Philips‐terrein. Hier wordt een geheel nieuwe wijk gerealiseerd, waarin plaats is gemaakt voor meerdere woontorens met hoogtes tot negentig meter (Strijp‐S, 2008). figuur 24: toekomstplannen hoogbouw (van links naar rechts) Kop van Zuid te Rotterdam, Zuid‐as te Amsterdam, New Babylon te Den Haag Op stedenbouwkundig niveau van het gebouw en de directe omgeving kan hoogbouw worden opgedeeld in vier delen (zie figuur 25). Het gedeelte waar hoogbouw de stad raakt wordt ook wel ‘de plint’ van het gebouw genoemd. De plint is meestal één of twee verdiepingen en vijf à tien meter hoog. De plint is het gedeelte van het gebouw waar sprake is van de wisselwerking met de openbare ruimte. Vaak wordt door de gemeente gepleit voor een transparante plint met commerciële functies (winkels, kantoren, horeca) om het straatbeeld levendig te houden of maken. Commerciële ruimten zijn echter niet altijd haalbaar in relatie tot de marktvraag. Bovendien moet in de plint meestal ook de ingang voor de parkeergarage worden geplaatst. top schacht urban block stedelijk weefsel plint figuur 25: stedenbouwkundige opdeling hoogbouw Boven de plint is er sprake van het ‘urban block’. Het urban block is het gedeelte van het gebouw dat opgaat in het stedelijk weefsel. Het stedelijk weefsel betreft gemiddeld 4 tot 8 bouwlagen, wat betekent dat dit samen met de plint ongeveer 25 meter hoog is. Aan de hand van de hoogte van het urban block bepalen stedenbouwkundigen vaak de breedte van de straat of de hoogte van het urban block wordt bepaald door de breedte van de straat. De plint en het urban block samen worden ook wel het ‘basement’ genoemd. Boven het basement begint de schacht. De schacht kan sterk in hoogte variëren. De schacht van Montevideo, momenteel de hoogste woontoren van Nederland, is ongeveer 115 meter. De schacht wordt vaak beëindigt met een ‘top’ (of kapiteel), een soort van kroon op het gebouw. Niet bij alle torens is er sprake van deze opdeling, soms loopt de ‘schacht’ helemaal door tot de plint of eindigt de toren bijvoorbeeld niet met een top.


22

ZICHT OP HOOG WONEN

2.2.3

Private partijen Aangezien het realiseren van hoogbouw een hoger risico met zich meebrengt ten opzichte van laagbouw, is het de vraag waarom private partijen dan toch hoogbouw realiseren. De aannemer maakt bij een hoogbouwproject een grotere kans op bouwvertraging. De belegger heeft kans op marktverzadiging en hoogbouw brengt vaak hoge beheerskosten met zich mee. De ontwikkelaar heeft te maken met: hoge bouwkosten die de hogere opbrengsten overstijgen, parkeer‐ problemen, risico op marktverzadiging, lokale weerstand en kans op vertraging met bijkomende renteverliezen. De reden om toch hoogbouw te realiseren zit hem voor private partijen veelal in de aspecten ambitie en naamsbekendheid. Het project kan als paradepaardje voor het bedrijf dienen. Ze krijgen de kans om een sprekend beeldmerk neer te zetten (Zandbelt, 2008) dat van veraf te zien is. Dit kan een bijdrage leveren aan de naamsbekendheid en status van de partij. Een ander argument is de mogelijkheid tot het realiseren van relatief veel gebouw op weinig grond, dit zou lagere grondkosten met zich mee brengen, wat moet resulteren in hogere opbrengsten. Dit kan echter worden betwijfeld, aangezien hoogbouw in de realisatie een stuk duurder is dan laagbouw.

2.2.4

Bevolking Zandbelt & van den Berg beschrijven ‘dat er sinds 2000 een lagere principiële weerstand tegen hoogbouw is onder de bevolking’ (2007). Het publiek begint deze bouwvorm te accepteren. Dit is erg gunstig voor de realisatie van hoogbouw, aangezien de Nederlandse burger veel invloed uit kan oefenen op bestemmingsplannen en bouwplannen, door bezwaar te maken. Een lagere principiële weerstand tegen hoogbouw onder de bevolking, betekent dat er minder snel bezwaar wordt gemaakt tegen dergelijke projecten.

2.2.5

Eindgebruiker Hoogbouw wordt hoofdzakelijk gerealiseerd in de vorm van kantoortorens en woontorens. Dit resulteert in twee groepen eindgebruikers, namelijk bedrijven en bewoners. Vaak wordt gezegd dat bedrijven in hoogbouw trekken vanwege de herkenbaarheid van het gebouw en de status die dit met zich mee brengt. Zo kunnen ze het gebouw gebruiken om hun bedrijfidentiteit te versterken. Daarnaast kan voor de bedrijven ook het uitzicht dat men heeft vanuit hoogbouw een rol spelen. Dit uitzicht wordt nog vaker bij eindgebruikers van woontorens verondersteld als meerwaarde ten opzichte van laagbouwappartementen. Daarnaast kunnen de centrummilieus, waar deze woontorens vaak gerealiseerd worden, een rol spelen. Maar ook de ‘status’ die het met zich meebrengt om in een dergelijk gebouw te wonen, wordt vaak aangewezen als argument (Zandbelt, 2007). Ook wordt de privacy die men geniet in een appartement in een woontoren weleens genoemd als meerwaarde, het appartement moet dan wel hoger gelegen zijn dan de omliggende bebouwing. Toch is er weinig wetenschappelijk onderzoek gedaan waarmee deze uitspraken kunnen worden onderbouwd.

2.2.6

Conclusie In Nederland is een enorme bevolkingsgroei (zoals in Amerika) geen reden waarom er hoogbouw plaatsvindt. Van een sterke bevolkingsgroei is namelijk helemaal geen sprake. In Nederland vindt hoogbouw plaats omdat verschillende belangen van actoren bij elkaar komen. Vanuit de overheid wordt op stedelijke verdichting gestuurd om het overige groen te behouden, hoogbouw wordt daarbij aangereikt als mogelijke oplossing. Gemeenten gebruiken hoogbouw voornamelijk om hun economische concurrentiepositie en imago van de stad te versterken. Bij private partijen speelt ambitie en naamsbekendheid een hele grote rol (gezien het hoge risico hoogbouw niet heel erg aantrekkelijk maakt om te realiseren). Onder de bevolking wordt deze bouwvorm ook steeds meer geaccepteerd. Dit is belangrijk, aangezien zij veel invloed uit kunnen oefenen op bouwplannen. Er wordt verondersteld dat bedrijven in hoogbouw trekken om hun bedrijfsidentiteit te versterken en dat huishoudens in woontorens trekken vanwege het uitzicht,


23

Tim den Dekker

de status en de privacy die ermee gepaard gaat. Hier ligt echter weinig wetenschappelijk onderzoek aan ten grondslag.


24

ZICHT OP HOOG WONEN


25

Tim den Dekker

3

Succesfactoren

1

In dit hoofdstuk worden de bevindingen uit het eerste deel van het onderzoeksontwerp weergegeven. Het eerste deel van het onderzoeksontwerp betreft het literatuur en praktijk onderzoek waaruit een beeld wordt gevormd van de succesfactoren. Uit verkennende gesprekken met marktpartijen (Consulten) in combinatie met literatuuronderzoek is een beeld gevormd van de factoren die van invloed kunnen zijn op de afzet van een woontoren. De hieruit naar voren gekomen factoren zijn in te delen in vier categorieën. Namelijk: (1) de conjunctuur, (2) het concurrerend aanbod, (3) de producteigenschappen en (4) de promotie van het product. In volgende paragrafen wordt allereerst de invloed van de conjunctuur en het Producteigenschappen Conjunctuur concurrerend aanbod op het succes van de afzet van een woontoren beschreven. Deze factoren worden in de casestudies meegenomen, maar de nadruk van het onderzoek ligt op de producteigenschap‐ Succesvolle afzet pen en promotie van woontorens. In de gelijknamige paragrafen wordt eerst aangegeven waarom deze factoren belangrijk zijn voor het succes van een woontoren. Vervolgens wordt aangegeven Concurrerend aanbod Promotie op welke manier deze onderdelen behandeld zullen worden in de hierop figuur 26: factoren die van invloed zijn op een succesvolle afzet volgende hoofdstukken.

3.1

Conjunctuur Vraagontwikkelingen (…) op de woningmarkt worden voor een belangrijk deel bepaald door conjuncturele ontwikkelingen. Zo komen de hoogconjunctuur op de koopwoningenmarkt in de tweede helft van de jaren negentig en de omslag rond de eeuwwisseling duidelijk naar voren uit de ontwikkeling van het aantal potentieel verhuisgeneigde huishoudens, dat toeneemt in de periode 1994‐1998 en vervolgens daalt in de periode 1998‐2002. Daarbij neemt het aandeel huishoudens dat wenst te verhuizen naar een koopwoning toe van 41 procent in 1994 tot 54 procent in 1998, om vervolgens weer af te nemen tot 45 procent in 2002 (Heijden, 2006). 1 In het geval van dure koopappartementen in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam, lijkt de vraag in nog sterkere mate beïnvloed te worden door de conjunctuur. In figuur 27 zijn de aantallen dure koopappartementen te zien, die in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam werden aangeboden in het desbetreffende jaar en de aantallen die zijn verkocht aan particulieren over de periode 2003‐2008. Uit figuur 27 valt te constateren dat het aanbod (van dure koopappartementen in het cen‐ trumstedelijk gebied van Rotterdam) enigszins constant te noemen is. Een uitschieter in 2006 daargelaten. Het aantal verkopen fluctueert echter enorm. Dit varieert van 24 verkochte appar‐ tementen in 2003 tot 361 verkochte appartementen in 2006. Er lijkt een sterk verband te zijn 2 met het consumentenvertrouwen . Het consumentenvertrouwen is één van de indicatoren die aangeeft of er sprake is van hoogconjunctuur of laagconjunctuur. 1

Ondergrens ‘dure koop’: 2004: €222.000; 2005: € 230.000; 2006: € 231.000; 2007: € 245.000; 2008: € 245.000 (ondergrens 2003 onbekend; prijsklassengrenzen worden jaarlijks per 1 juli vastgesteld). 2 Het consumentenvertrouwen is een indicator die informatie geeft over het vertrouwen en de verwachtingen van consumenten ten aanzien van de ontwikkelingen van de Nederlandse economie. Het consumentenvertrouwen wordt vastgesteld op basis van antwoorden in een enquête op 5 vragen over de algemene economische en de eigen financiële situatie. Real Estate & Housing

26

ZICHT OP HOOG WONEN

Op de huursector heeft de conjunctuur een andere invloed dan op koopwoningen. In een 500 10 periode waarin de economische vooruitzichten goed zijn, neemt 400 0 het aantal huishoudens dat verhuisplannen heeft toe en is 300 ‐10 het kopen van een eigen woning 200 ‐20 populair. Wanneer de economi‐ sche vooruitzichten minder zon‐ 100 ‐30 nig zijn, zetten veel huishoudens de verhuisplannen (voorlopig) in 0 ‐40 de ijskast en verschuift de vraag 2003 2004 2005 2006 2007 2008 in de richting van de huursector. Zo groeide het virtuele tekort totaal aanbod aantal verkocht consumentenvertrouwen aan koopwoningen sterk in de figuur 27: Aanbod‐ en verkoopaantallen aan particulieren van dure koopappartementen in het periode 1994‐1998, terwijl het centrumstedelijk gebied van Rotterdam in relatie tot het consumentenvertrouwen. Aantallen tekort aan huurwoningen in appartementen op de linker as, consumentenvertrouwen op de rechter as 1994, omsloeg in een overschot in 1998. In de daarop volgende 350 20 periode 1998‐2002 ontstond er 300 10 weer een tekort aan middeldure 250 0 en dure huurwoningen, terwijl 200 ‐10 het tekort aan (middeldure en 150 ‐20 dure) koopwoningen sterk 100 daalde (Heijden, 2006). ‐30 50 Uit figuur 28 valt te constateren 0 ‐40 dat ieder half jaar tussen de 50 okt‐05 apr‐06 okt‐06 apr‐07 okt‐07 apr‐08 okt‐08 en 100 dure huurappartemen‐ 3 ten verhuurd kunnen worden in aanbod verhuurd consumentenvertrouwen het centrumstedelijk gebied van figuur 28: Aanbod‐ en verhuuraantallen van dure huurappartementen in het centrumstedelijk Rotterdam (mits er voldoende gebied van Rotterdam in relatie tot het consumentenvertrouwen. Aantallen appartementen op de aanbod is). linker as, consumentenvertrouwen op de rechter as. De ondergrens van 50 appartementen is in een periode van hoogconjunctuur, waarin veel appartementen verkocht werden in plaats van verhuurd. 600

20

3.2

Concurrerend aanbod Zoals aangegeven in vorige paragraaf zijn er in de periode 2003‐2008 per jaar tussen de 24 en 361 dure appartementen verkocht aan particulieren. Het gemiddeld aantal verkopen over deze periode van zes jaar is 146 appartementen per jaar. De woontorens die momenteel in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam staan bevatten gemiddeld 143 appartementen per gebouw, waarvan 76 huurwoningen en 67 koopwoningen. Het overgrote deel van de woningen in deze torens valt in het dure koop‐ of dure huursegment. Naarmate de ambitie blijft om steeds hoger te bouwen zullen er ook meer appartementen per gebouw gerealiseerd worden. Zo bevat ‘The Red Apple’ op het Wijnhaveneiland maarliefst 231 appartementen en ‘New Orleans’ zal 234 appartementen gaan bevatten. Zoals eerder beschreven is het lastig om woontorens gefaseerd op te leveren. Dit betekent dat er bij de realisatie van een woontoren meestal in één keer de volledige hoeveelheid woningen op de markt komt. Een dermate grote hoeveelheid dat dit een groot deel van de marktvraag

3

Ondergrens ‘dure huur’: €760 per maand Technische Universiteit Delft

27

Tim den Dekker

tegemoet komt of zelfs kan overstijgen. Laat staan als meerdere projecten tegelijkertijd op de markt komen. In theorie kunnen er afspraken worden gemaakt tussen partijen onderling of in overeenstemming met de gemeente over welke partij welk project wanneer gaat bouwen om het aanbod af te stemmen op de vraag en leegstand zoveel mogelijk te voorkomen. In de praktijk blijkt dit echter vaak lastig. Doorgaans duurt het lang voordat marktpartijen intern alles rond hebben en met de bouw gestart kan worden. Daarnaast lopen hoogbouwprojecten tijdens de bouw ook vaak vertraging op. Dit maakt het lastig de verschillende projecten op elkaar af te stemmen.

3.3

Producteigenschappen Er is veel onderzoek gedaan naar het succes en falen van nieuwe producten. Verschillende studies tonen aan dat het afstemmen van de producteigenschappen op de eisen van de klant en de wijze van promotie twee zeer belangrijke succesfactoren zijn (Montoya‐Weiss & Calantone, 1994; Cooper, 1999; Veldhuizen, Hultink & Griffin, 2006). Volgens Cooper hebben succesvolle bedrijven en teams van succesvolle nieuwe producten, een slaafachtige toewijding naar de wil van de klant. Nieuwe producten waaraan vooraf hoogwaardig marktonderzoek is verricht hebben een meer dan twee keer zo hoge succeswaardering. Jammer genoeg is er in veel bedrijven met nieuwe productontwikkeling een opmerkelijk gebrek aan een sterke marktoriëntatie en klantenfocus (1999). Volgens onderzoek van Veryzer (1998 in Veldhuizen, 2006) komt het belang van inventarisatie en gebruik van informatie over de markt tot een hoogtepunt bij projecten van gematigde innovatie, waar projectteams informatie over de behoeften nodig hebben om hun ontwikkel‐ prestatie te begeleiden en de bevestiging dat ze op de juiste weg zitten met hun concepten. Aan de andere kant is er in geval van extreem innovatieve producten, bij potentiële gebruikers een gebrek aan een bruikbaar referentiekader voor de waardebepaling. Aangezien het aantal woontorens in het centrumstedelijk gebied de laatste jaren enorm gegroeid is en iedere woontoren enigszins uniek is, kan dit gezien worden als een ‘nieuw product’. Omdat het ‘woonproduct’ al eeuwen oud is, kan het product als ‘gematigd innovatief’ worden beschouwd. Een woontoren is dus een product waarbij het belang van inventarisatie en gebruik van informatie over de markt dus zeer hoog is. Om de wil van de klant in kaart te brengen wordt veel onderzoek gedaan naar woonwensen. Er is echter (voor zover bekend) geen onderzoek gedaan naar woonwensen van woontorenbewoners. In onderstaande subparagrafen wordt beschreven hoe in bestaande onderzoeken woonwensen worden gecategoriseerd. Hieruit wordt een matrix gevormd, die de basis is voor het onderzoek naar woonwensen van woontorenbewoners.

3.3.1

Schaalniveaus woonwensen In ‘Woonwensen van consumenten; een literatuuronderzoek’ (1999) wordt onderscheid gemaakt in twee schaalniveaus betreffende woonwensen: (1) het huis en (2) de woonomgeving. Hierbij is het huis opgedeeld in de binnenruimte, de schil en de buitenruimte. De binnenruimte is van toepassing op de leefruimte in de woning. In een appartementengebouw wordt, redenerend vanuit de bewoner, het gehele gebouw rondom het appartement tot de schil gerekend. De portier of huismeester bevindt zich, zo gedefinieerd, in de ‘schil van het appartement’. Tot de buitenruimte wordt gerekend: balkons, een dakterras, de tuin, de schuur en de carport en dergelijke. Onder de woonomgeving wordt alles gerekend wat buiten het toepassingsniveau ‘huis’ valt. De woonomgeving wordt opgedeeld in ‘openbare ruimte’ en ‘MKB diensten en (nuts)voorzieningen’. De openbare ruimte omvat de fysieke woonomgeving zoals de straat, het straatmeubilair, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen en dergelijke. Het toepassingsniveau ‘MKB, diensten en (nuts)voorzieningen’ omvat het totaal van winkels, bedrijven, kantoren, banken en dergelijke en de toelevering van gas, elektra en water (Derijcke et al, 1999).


28

ZICHT OP HOOG WONEN

In ‘Nota Wonen ‐ Mensen, wensen, wonen’ worden wensen en behoeften van bewoners opgedeeld in drie schaalniveaus: (1) het niveau van de woning, (2) het niveau van de directe woonomgeving of de buurt en (3) het niveau van stad of streek. Met betrekking tot dit onderzoek zijn hier twee kanttekeningen bij te plaatsen. Ten eerste is dit onderzoek afgebakend op het centrumstedelijk gebied. Dit heeft tot gevolg dat niveau twee en drie (de directe woonomgeving en de stad) elkaar enigszins overlappen, al dan niet geheel in elkaar opgaan. In ‘Woonwensen van consumenten’ lijkt het niveau van de woonomgeving ook het niveau van de stad te bevatten, aangezien er wel rekening wordt gehouden met stedelijke voorzieningen zoals winkels, bedrijven, banken en dergelijke. Vanuit het perspectief van de ontwikkelaar wordt er vaak gesproken over de ‘locatie’ in plaats van woonomgeving of stad. Gezien de overlap van de schaalniveaus in dit onderzoek worden de niveaus ‘woonomgeving’ en ‘stad’ uit Nota Wonen samengevoegd zoals in Woonwensen van consumenten. Aangezien de term ‘woonomgeving’ nog enige verwarring op kan leveren over het schaalniveau zal verder worden gesproken over het niveau ‘locatie’. De tweede kanttekening die kan worden geplaatst bij de Nota Wonen is dat er bij een woontoren, naast het private gebied van iedere woning, ook sprake is van een semiopenbaar gebied binnen de woontoren, waar alle bewoners van de woontoren toegang tot hebben. Dit gebied komt in ‘Nota Wonen’ niet naar voren. In ‘Woonwensen van consumenten’ wordt dit gebied wel apart benoemd, namelijk als de ‘schil’ van het huis. Aangezien de term ‘schil van het huis’ enige verwarring op kan leveren, zal in dit onderzoek in geval van het gebied binnen de woontoren dat voor iedere bewoner toegankelijk is worden gesproken over het schaalniveau ‘gebouw’. In ‘Woonwensen van consumenten’ wordt het huis ook nog opgedeeld in de binnenruimte en de buitenruimte van de woning. In dit onderzoek wordt de buitenruimte als onderdeel van de woning gezien. 3.3.2

Soorten woonwensen Volgens Nota Wonen praten gebruikers op schaalniveau van de woning over comfort en geborgenheid. De mogelijkheid om jezelf af te schermen, of juist mensen toe te laten. De woning als activiteitencentrum, om te ontspannen, te leren, te werken, te surfen op het internet en de woning als uitvalsbasis naar activiteiten in de buitenwereld. Op schaalniveau van directe woonomgeving, voorzien mensen in hun primaire levensbehoeften, fysieke en sociale veiligheid, hun culturele identiteitsbeleving en privacy. Op het niveau van de stad of streek zoeken mensen werkgelegenheid, voorzieningen, cultuur, stedelijk gevoel en in het ommeland zoekt men vooral zijn rust en ruimte: de rust van de natuur, de ruimte van de openheid. Maar ook de ruimte voor vermaak of grootschalig winkelen, in ‘woonmalls’ bijvoorbeeld. Hoe meer mensen de mogelijkheid krijgen om deze behoeften naar eigen inzicht in te vullen, des te meer tevreden zullen mensen zijn over hun woning, buurt en stad. Indien mensen niet de mogelijkheid krijgen deze behoeften naar wens in te vullen zullen verschillende problemen ontstaan. Daarbij kan gedacht worden aan verloedering van de buurt, of het verlaten van de wijk, waardoor weer andere maatschappelijke problemen kunnen ontstaan zoals een toename van de behoefte aan mobiliteit (VROM, 2001). Volgens ‘Woonwensen van consumenten’ hebben woonwensen doorgaans betrekking op de aspecten: veiligheid, comfort, bereikbaarheid (van woning en diensten), vrije tijd en recreatiemogelijkheden, uiterlijk en woonlasten. Deze aspecten vormen de basis voor dit onderzoek.

3.3.3

Conclusie De matrix (figuur 29) vormt de basis voor het onderzoek naar woonwensen van bewoners van woontorens. De soorten woonwensen links in de matrix worden op verschillende niveaus behandeld: op niveau van de woning, het gebouw en de locatie. Tot het niveau van de woning behoort de gehele ruimte die voor de individuele huishoudens bestemd is, deze ruimte bevat zowel de binnen‐ als de buitenruimte (balkon, dakterras).


29

Tim den Dekker

Met het schaalniveau gebouw worden alle ruimten bedoeld die zich in het gebouw bevinden, exclusief de individuele woningen. Deze ruimte kan worden opgedeeld in twee soorten ruimten: de ‘collectieve ruimte’ die voor alle bewoners van de woontoren is (de entree, de gangen, de parkeergarage, maar in sommige gevallen ook recreatieve ruimten zoals een zwembad of fitnessruimte) en de ruimte die voor zakelijke partijen bestemd is (kantoren, horeca, etc.). Het schaalniveau ‘gebouw’ wordt dus opgedeeld in een ‘collectief’ en een ‘commercieel’ gedeelte.

Gebouw Woning

Collectief

Commercieel

Locatie Openbare ruimte

MKB, diensten en (nuts)voorzieningen

Veiligheid

Comfort

Bereikbaarhei d

Recreatie

Uiterlijk

Woonlasten figuur 29: Matrix van woonwensen en toepassingsniveaus

Tot de locatie wordt alles gerekend wat buiten de woning en het gebouw valt. Deze wordt net als in ‘woonwensen van consumenten’ (1999) opgedeeld in een gedeelte ‘openbare ruimte’ en een gedeelte ‘MKB diensten en (nuts)voorzieningen’. De openbare ruimte bevat de straat, het straatmeubilair, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen en dergelijke, terwijl ‘MKB, diensten en (nuts)voorzieningen’ het totaal van winkels, bedrijven, kantoren, scholen, banken en dergelijke en de toelevering van gas, elektra en water bevat. De onderverdeling in de schaalniveaus ‘woning, gebouw en locatie’, komt terug in de drie hier opvolgende hoofdstukken: hoofdstuk 4: Woning; hoofdstuk 5: Gebouw en hoofdstuk 6: Locatie. Het literatuurgedeelte van deze hoofdstukken wordt onderverdeeld in subparagrafen naar de soorten woonwensen uit bovenstaande matrix.

3.4

Promotie Een sterke promotie ligt ten grondslag aan succesvolle producten. Winnaars van nieuwe producten besteden meer dan twee keer zoveel mandagen en financiële middelen aan de promotie dan falende teams. De noodzaak van een kwalitatief goede promotie – goed gepland, van middelen voorzien en uitgevoerd – zou duidelijk moeten zijn. Maar niet ieder projectteam en bedrijf besteedt hieraan dezelfde inspanning en aandacht. In sommige bedrijven is het alsof de promotie een latere toevoeging is – iets om zorgen om te maken als het product volledig ontwikkeld is (Cooper, 1999). Het is lastig aan te tonen wat precies de invloed is van promotie op een succesvolle afzet van een woontoren. Wel wordt door de experts waarmee gesproken is ‘promotie’ als een essentieel onderdeel gezien. In dit onderzoek (hoofdstuk 7: Promotie) wordt gekeken hoe de promotie van woontorens in Nederland op dit moment gedaan wordt. Vervolgens wordt gekeken hoe de promotie van woontorens in het buitenland gedaan wordt, waar reeds meer ervaring is met het fenomeen woontoren. Aan de hand van deze bevindingen en de bevindingen uit de casestudies wordt onderzocht waar in de promotie van woontorens in Nederland nog kansen liggen.

3.5

Conclusie

2

De aspecten die van invloed zijn op een succesvolle afzet van een woontoren zijn in te delen in de volgende vier categorieën: Real Estate & Housing

30

ZICHT OP HOOG WONEN

•

De conjunctuur

•

Het concurrerend aanbod

•

De producteigenschappen

• De promotie De conjunctuur is van grote invloed op de verkoopaantallen van de (dure koop) appartementen van een woontoren, maar in veel mindere mate van invloed op de verhuuraantallen van (dure huur) appartementen. Gebaseerd op gegevens uit het verleden kan het centrumstedelijk gebied van Rotterdam ongeveer 150 dure huurappartementen en ongeveer 150 dure koop‐ appartementen opnemen per jaar. De opname van dure koopappartementen is echter erg afhankelijk van de conjunctuur: ten tijde van laagconjunctuur werden er in 2003 slechts 25 ap‐ partementen verkocht en ten tijde van hoogconjunctuur in 2006 waren dit er 361. De huurmarkt is minder conjunctuurgevoelig en reageert juist in tegenovergestelde richting. De conjunctuur is lastig te voorspellen en de realisatietijd van een woontoren is vaak lang. Dit maakt het realiseren van een woontoren met een groot aantal koopappartementen erg risicovol. Gezien de lage verkoop‐ en verhuuraantallen en de grote omvang van woontorenprojecten (150 woningen per toren), is het erg belangrijk om het concurrerend aanbod in de gaten te houden en afspraken te maken over welke partij wanneer een project op de markt brengt. Dit blijkt in praktijk echter moeilijk in verband met lastige besluitvormingsprocessen (bij ontwikkelaars en beleggers) en de vergrote kans op bouwtijdvertraging. Ook de producteigenschappen en de promotie van een woontoren zijn van invloed op het succes van een woontoren. In hoeverre deze aspecten van invloed zijn op een succesvolle afzet kan moeilijk bepaald worden. Om de gewenste producteigenschappen van een woontoren te kunnen bepalen wordt in de hoofdstukken 5, 6 en 7 onderzocht wat de woonwensen zijn van woontorenbewoners onderverdeeld naar de schaalniveaus ‘woning’, ‘gebouw’ en ‘locatie’. In hoofdstuk 8 (Promotie) wordt onderzocht op welke wijzen de promotie van woontorens plaats vindt en waar in de promotie in Nederland nog kansen liggen.


31

Tim den Dekker

4

Producteigenschappen op woningniveau

3

Dit is het eerste hoofdstuk waarin de onderzochte succesfactoren met betrekking tot producteigenschappen worden beschreven. In dit hoofdstuk wordt dit toegespitst op het schaalniveau van de woning. In paragraaf 4.1: Literatuur, wordt beschreven hoe en wat in ‘woonwensen, woonvoorkeuren en woonbehoefte onderzoeken’ is onderzocht op niveau van de woning. Vervolgens worden in paragraaf 4.2 de bevindingen uit de interviews van de casestudies betreffende de woning beschreven. In paragraaf 4.3 worden de bevindingen uit de casestudies vergeleken met de bevindingen uit de literatuur. De hierop volgende hoofdstukken: Gebouw en Locatie zijn op dezelfde manier opgebouwd.

4.1

Literatuur Zoals beschreven in paragraaf 3.3.2: Soorten woonwensen, kunnen woonwensen worden onderverdeeld in de aspecten veiligheid, comfort, bereikbaarheid, vrije tijd en recreatie, uiterlijk en woonlasten. In deze paragraaf wordt per aspect beschreven wat in ‘woonwensen, woonvoorkeuren en woonbehoefte onderzoeken’ is onderzocht op niveau van de woning. Hierin wordt getracht zoveel mogelijk de woonwensen naar voren te brengen die betrekking kunnen hebben op appartementen in woontorens. Appartementen in woontorens vallen in de categorie ‘meergezinswoningen’ en zitten vaak in de hogere segmenten qua woonlasten, daarom worden (indien mogelijk) met name deze segmenten behandeld. Vaak is er echter slechts globale informatie beschikbaar over de woonwensen van de ‘gemiddelde Nederlander’ of de ‘woonconsument in de Randstad’. Deze informatie wordt in deze paragraaf beschreven, maar kan wel in twijfel worden getrokken met betrekking tot de woonconsument van appartementen in woontorens in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam.

4.1.1

Veiligheid De woonwens veiligheid heeft voor bewoners te maken met hun persoonlijke veiligheid en de veiligheid van hun bezittingen. Persoonlijke veiligheid wil zeggen de gezondheid en het (verkleinen van) risico op ongevallen. Dit resulteert bij oudere mensen vaak in de wens van een gelijkvloerse woning. Van de 50‐plussers vindt 79% de gelijkvloersheid van de woning zeer belangrijk (Wassenberg et al, 1994). De wens dat een woning gelijkvloers is heeft naast veiligheid ook met comfort te maken. Persoonlijke veiligheid en veiligheid van de bezittingen wordt bereikt met behulp van een alarmsysteem in de woning. Enkele huishoudens vinden een alarmsysteem strikt noodzakelijk (Derijcke et al, 1999).

4.1.2

Comfort Comfort zoeken mensen met name in de omvang van de woning, het type woning en de buitenruimte. De omvang van de woning wordt vaak uitgedrukt in het totaal aantal vierkante meters, het aantal kamers en de oppervlakte van de woonkamer en hoofdslaapkamer. Wegens de hoeveelheid informatie wordt deze paragraaf opgedeeld in een gedeelte comfortwensen met betrekking tot het type en de omvang van de woning en een deel over de overige comfort‐ wensen. Type en omvang – In Zuid‐Holland wil ongeveer 51 procent van de huishoudens in een meergezinswoning wonen. Meergezinswoningen zijn het meest in trek bij ouderen en jongere alleenstaanden. Gezinnen met kinderen kiezen vaak voor eengezinswoningen (Derijcke et al, 1999). Bij deze meergezinswoningen wenst het overgrote deel één tot drie kamers (73 procent), slechts 27 procent wil vier kamers of meer (Hoppesteyn et al, 2007). Onder de eenpersoonshuishoudens met hogere inkomens die in de vier grote steden willen wonen (circa 50 procent van de populatie met een hoger inkomen) is de populariteit van appartementen bijzonder hoog: bijna 80 procent van de alleenstaanden geeft er de voorkeur aan (Ossokina, 2006).


32

ZICHT OP HOOG WONEN

Uit onderzoek onder woonconsumenten in de Randstad blijkt dat degenen die in een meergezinswoning willen wonen, met name op de begane grond willen wonen (48 procent), 35 procent wil één tot vier hoog wonen en 17 procent op de vijfde verdieping of hoger (Wassenberg et al, 1994 in Derijcke et al, 1999). Het aantal kamers hangt uiteraard in sterke mate samen met de grootte van de woning. Grootte en aantal kamers worden beide ook wel ‘harde woonvoorkeuren’ genoemd (Derijcke et al, 1999). Dit wil zeggen dat mensen aangeven de woning te weigeren indien deze niet aan deze criteria voldoet. De belangrijkste motieven voor het aantal kamers en de grootte is de aanwezigheid van voldoende leefruimte en het woongenot dat daarmee gepaard gaat. Iedereen binnen het huishouden dient een eigen kamer te hebben, men wil gasten kunnen ontvangen en tegenwoordig speelt ook de ruimte voor een werkplek in de woning een rol. Steeds meer mensen ‐ vooral hoogopgeleiden ‐ werken thuis in plaats van op kantoor. De helft van deze mensen doet dat in een kamer die uitsluitend voor werk gebruikt wordt. De behoefte aan een aparte werkruimte is groter als beide partners werken. Het aantal tweeverdienende huishoudens is tussen 1990 en 2000 gestegen van 1,7 naar 2,5 miljoen (Kullberg et al, 2004). 4 18 procent van de Nederlanders in Zuid‐Holland in de middeldure koopsector wil een woning ≤ 89 m², de helft wil een woning van 90‐139 m², een woning van ≥ 140 m² is bij een vijfde in trek en een klein gedeelte heeft geen voorkeur. In de dure koopsector is de vraag naar een woning ≥ 140 m² veel groter dan in de middeldure koopsector, maarliefst 60 procent wil een dergelijk oppervlak. In de huursector is de gewenste oppervlakte minder vaak van belang (19 procent heeft geen voorkeur) dan bij de koopsector en de gevraagde oppervlakten zijn in de huursector minder groot dan in de koopsector. Dat heeft ermee te maken dat aanzienlijk vaker naar appartementen wordt gevraagd dan in de koopsector. De doorgaans kleinere huurwoningen worden relatief vaak gevraagd in de meer compacte milieus zoals het centrumstedelijk milieu. In 5 de dure huursector is de vraag naar 70‐119 m² het grootst (47 procent), de vraag naar ≤ 69 m² is 15 procent, en de vraag naar ≥ 120 m² is 19 procent (Hoppesteyn et al, 2007). Deze oppervlakteanalyse omvat alle typen woningen en niet specifiek meergezinswoningen in het centrumstedelijk gebied. Het lijkt erop dat in geval van meergezinswoningen in het centrumstedelijk gebied de gewenste oppervlaktes kleiner zijn t.o.v. de gewenste oppervlaktes van eengezinswoningen. Dit betekent dat de hierboven genoemde gewenste oppervlaktes in de koopsector naar beneden bijgesteld kunnen worden. De dure huursector omvat reeds een groot deel appartementen, bovengenoemde oppervlaktes voor dure huur zijn dus redelijk representatief. Woontorens worden over het algemeen ontwikkelt voor de dure huur‐ en dure koopsector. In geval van dure huur ligt het grootste gedeelte van de vraag dus tussen de 70 en 119 m². In geval van dure koop kan de gewenste oppervlakte dus naar beneden worden bijgesteld en zal de vraag in plaats van ≥ 140 m² rond de ≥ 120 m² liggen. Een nauwkeurigere analyse van de gewenste oppervlakten van meergezinswoningen in het centrumstedelijk gebied is aan te raden. De Nederlander wil een woonkamer met een oppervlakte van 30‐40 m² (41 procent) of groter dan 40 m² (55 procent), slechts een klein deel wil een woonkamer kleiner dan 30 m² (4 procent) (Boelhouwer, 2006). 44 procent wil een slaapkamer kleiner dan 14 m², 36 procent een slaapkamer van 14‐18 m² en 20 procent heeft de voorkeur voor een slaapkamer van 18 m² of groter. Overige comfortwensen ‐ Naast de omvang van de woning komen de aspecten luxe en gelijkvloersheid om de hoek kijken wanneer men praat over comfort. Veel mensen vinden veel luxe belangrijk, maar meer ruimte gaat bij de gemiddelde Nederlander wel boven luxe. Gelijkvloersheid is een belangrijke comfortbepalende wens, deze heeft naast comfort ook met veiligheid te maken (Derijcke et al, 1999). Comfort heeft ook te maken met (de afwezigheid van) geluidshinder. De mate waarin mensen in Nederland door geluid worden gehinderd neemt toe met de leeftijd, maar boven de 55 jaar 4

Middeldure koop: €170.000 ‐ € 240.000; Dure koop: > € 240.000 Dure Huur: > € 525 (kale huur)

5


33

Tim den Dekker

neemt het weer af. Gezinnen en tweepersoonshuishoudens lijken minder tolerant ten opzichte van geluid van verkeer, spoor en industrie dan eenpersoonshuishoudens. Hoe hoger het inkomen, hoe meer hinder gerapporteerd wordt. Hetzelfde geldt voor opleiding. Isolatie van woningen vermindert geluidshinder. Bewoners van eengezinswoningen ervaren meer geluidshinder dan bewoners van meergezinswoningen (VROM & RIGO, 1999). In meergezinswoningen is wel weer vaker overlast van muziek, loopgeluiden, slaande deuren en geluid van waterleiding of riolering. Uit onderzoek onder de woonconsument in de Randstad blijkt dat 60 procent grote ramen zeer belangrijk vindt (Wassenberg et al, 1994 in Derijcke et al, 1999). Of dit te maken heeft met het zicht naar buiten of met de lichtinval in de woning is niet duidelijk. De buitenruimte is een dominerende en vaak ook harde woonwens (Goetgeluk, 1997). Terrassen of balkons met een diepte van 1,5 meter worden te klein gevonden. De grote meerderheid van de Randstadwoonconsumenten wenst een balkon of terras van minstens 10 m² (39 procent), minstens 15 m² (24 procent) of minstens 20 m² (17 procent) (Wassenberg et al, 1994 in Derijcke et al, 1999). Niet alleen de aanwezigheid van een balkon is van belang, maar ook de privacy in de buitenruimte. 4.1.3

Bereikbaarheid De bereikbaarheid in de woning gaat voornamelijk om de situering van de kamers ten opzichte van elkaar. De voorkeur gaat uit naar een woning waarin alle ruimten onafhankelijk van elkaar kunnen worden betreden. De vertrekken in een woning moeten geschikt zijn voor verschillende activiteiten en ze moeten voldoende ruimte bieden om die activiteiten uit te kunnen voeren (Nederlandse Vrouwen Raad, 1998 in Derijcke et al, 1999). In 1998 werd door de Nederlandse Vrouwen Raad vastgesteld dat de behoefte aan extra aansluitingen voor telecommunicatie in diverse ruimtes groeiende was (Derijcke et al, 1999). Het is inmiddels goed denkbaar dat de technische ontwikkelingen, met betrekking tot draadloos internet, deze behoefte reeds voldoende tegemoet gekomen wordt. In 1994 gaf 52 procent van de Randstadconsumenten aan de voorkeur te hebben voor een aparte dichte keuken, tegenover 32 procent die liever een open keuken heeft. Het is onduidelijk in hoeverre deze voorkeuren anno 2009 zijn veranderd. Veel ouderen willen graag een woning waarbij de dagelijkse leefruimten op één verdieping liggen of een woning met een lift (Wassenberg et al, 1994 in Derijcke et al, 1999).

4.1.4

Vrije tijd en recreatie Vrije tijd en recreatie binnenshuis gaat om de mogelijkheid tot het kijken van televisie, luisteren naar de radio en het surfen op internet, hobby’s uitoefenen en het recreëren in de buitenruimte. Gemiddeld heeft de Nederlander 44,7 uur vrije tijd per week. Hiervan wordt 65 procent binnenshuis besteed. De Nederlander besteedt gemiddeld 11,3 uur per week aan tv‐kijken en muziek luisteren, 3,8 uur aan het lezen van boeken, tijdschriften en kranten en 3,8 uur wordt besteed achter de computer. 10,2 uur wordt aan huiselijk sociaal contact besteed (SCP, 2006). Het computergebruik is het grootst in de leeftijdscategorie 12 – 19 jaar (meer dan 6 uur per week). Ouderen lezen juist relatief veel meer, 50 tot 65 jarigen lezen gemiddeld 5,4 uur per week en 65‐plussers zelfs 7,6 uur per week. Alleenstaande en jonge niet‐gezinshuishoudens brengen de minste vrije tijd thuis door. Zij hechten dan ook minder belang aan de aanwezigheid van een (grote) hobby ruimte in hun woning (Vijgen et al, 1991 in Derijcke, 1999). Men vindt het ook van belang dat men gasten netjes kan ontvangen. De aanwezigheid van een logeerkamer wordt dan ook geprefereerd (van Hoorn, 1994 in Derijcke, 1999).

4.1.5

Uiterlijk Uiterlijk heeft op niveau van de woning te maken met binnenhuisarchitectuur. Zoals hierboven reeds beschreven vinden veel mensen veel luxe belangrijk, maar meer ruimte gaat bij de gemiddelde Nederlander wel boven luxe. Wanneer de prijs per m² van het goedkope segment wordt vergeleken met het dure segment, zien we dat bij het goedkope segment de prijs per m² Real Estate & Housing

34

ZICHT OP HOOG WONEN

lager ligt dan bij de dure prijssegmenten. Dit geeft aan dat duurdere woningen niet alleen groter zijn, maar in het algemeen ook luxer in hun uitvoering (VROM, 2006c). Het lijkt erop dat men bereid is meer te betalen voor luxe zodra de oppervlakte van de woning voldoet aan de wensen. Het is echter onduidelijk wat men onder luxe verstaat op het gebied van het uiterlijk van de woning. 4.1.6

Woonlasten Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de belangrijkste redenen om voor een bepaalde woning te kiezen zijn: het type woning, de omvang van de woning en de prijs van de woning (Derijcke et al, 1999). Bij meergezinswoningen is de vraag naar huurwoningen meer dan twee keer zo groot als de vraag naar koopwoningen (Hoppesteyn et al, 2007). De eigendomsverhouding is dus ook van belang bij de keuze van een woning. De voorkeur voor huur‐ of koop heeft ook te maken met de levensfase waarin men zich bevindt. Ouderen verkiezen vaak huur boven koop (VROM, 2006b). Huurders besteden gemiddeld 33,7 procent van hun netto huishoudinkomen aan wonen, kopers besteden hier gemiddeld 25,5 procent aan. Bij beide gaat ongeveer 70 procent van dit bedrag uit naar de netto huur‐ of koopquote (vaste woonuitgaven), de rest wordt besteed aan bijkomende woonuitgaven zoals gas, water, licht en heffingen (CBS, 2002). Van de twintig procent huishoudens met de laagste inkomens wordt de woning in 82 procent van de gevallen gehuurd. Naarmate het inkomen stijgt zijn mensen minder aangewezen op huur. Van de twintig procent huishoudens met de hoogste inkomens is 85 procent eigenaar van de woning (CBS, 2002). De consument blijkt bereid om voor een appartement over het algemeen meer te betalen per m² dan voor een eengezinswoning. Dat is niet alleen in de huursector het geval, maar ook in de koopsector. Een en ander hangt met name samen met het feit dat de consument bij een appartement minder m² verwacht. De prijzen verschillen per prijssegment. Bij het goedkope segment ligt de prijs per m² lager dan bij de dure prijssegmenten. Dit geeft aan dat duurdere woningen niet alleen groter zijn, maar in het algemeen ook luxer in hun uitvoering (VROM, 2006c). Mensen zijn in beperkte mate bereid meer te besteden aan een milieuvriendelijke woning. Onderzoek aan de TU Delft naar de ‘willingness to pay’ voor een energiezuinige nieuwbouwwoning, beschrijft dat mensen 5 procent bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs willen betalen voor een energiezuinige woning met energielabel A+ en 10 procent voor nieuwbouwwoningen met het label A++. Ook zijn er aanwijzingen dat hoger opgeleiden een grotere bereidheid hebben om extra te betalen voor een energiezuinige woning dan laagopgeleiden. Gezinnen met kinderen blijken minder bereid te zijn om extra te betalen voor een energiezuinige woning (Eck, 2008). Verschillende onderzoeken in respectievelijk Australië, de Verenigde Staten en Zwitserland laten zien dat uitzicht vanuit de woning op water een erg positief effect op de waarde van een woning kan hebben (Bishop et al, 2004; Bond et al, 2002; Baranzini & Schaerer, 2007). Er zit wel een grote variatie in de procentuele meerwaarde, maar deze is in alle gevallen zeer positief. Het Australische onderzoek rekent een maximaal 30 procent hogere woningprijs bij uitzicht op water vanuit een appartement in een woontoren op 100 meter hoogte. Het onderzoek in de Verenigde Staten signaleert een bijna 90 procent hogere verkoopprijs bij grondgebonden woningen met een frontaal uitzicht op water ten opzichte van huizen zonder uitzicht op water. Ook het onderzoek in Zwitserland (Geneve) wijst het meest positieve effect uit wanneer sprake is van uitzicht op water, hier wordt echter geen concrete waarde aan toegekend. Uitzicht op industrie en de bebouwde omgeving laat bij zowel de eerste als de laatste onderzoeken een enigszins negatief effect zien. Het grootste verschil in de onderzoeken zit in het effect van groen. Het onderzoek vanuit de woontoren op 100 meter hoogte constateert een licht positief effect wanneer sprake is van uitzicht op ‘staand groen’ (bomen), terwijl het onderzoek in Geneve een licht negatief effect constateert in geval van uitzicht op met bomen bedekt gebied. Het kan zijn dat dit te maken heeft met het feit dat men vanuit de toren op de bomen neerkijkt, terwijl men Technische Universiteit Delft

35

Tim den Dekker

in geval van een laagbouwwoning tegen de bomen opkijkt en daarmee tevens minder daglicht in de woning ontvangt. Het uitzicht vanuit de woning heeft uiteraard te maken met het niveau locatie, maar is in deze paragraaf besproken omdat het gaat om het uitzicht vanuit de woning. Zoals in de inleiding beschreven is, hebben Knight Frank (2004) en Kunze (2005) de opbrengstenkant van woontorens beschreven. Verondersteld wordt dat hogere verdiepingen hogere opbrengsten met zich meebrengen als gevolg van een beter uitzicht, de verminderde mogelijkheid om door buren bekeken te worden en de verminderde geluidoverlast van de omgeving. Knight Frank (figuur 5) geeft een indicatieve grafiek van de relatie tussen appartementprijs en de verdieping. Deze wordt echter niet gekwantificeerd. 4.1.7

Conclusie Meergezinswoningen zijn het meest in trek bij ouderen en jongere alleenstaanden. Deze groepen vormen dus de potentiële huishoudens voor woontorens. Woontorens worden over het algemeen ontwikkelt voor de dure huur‐ en dure koopsector. In geval van dure huur ligt het grootste gedeelte van de vraag dus tussen de 70 en 119 m². In geval van dure koop zal het grootste gedeelte van de vraag rond de ≥ 120 m² liggen. Een nauwkeurigere marktanalyse van de gewenste oppervlakten van meergezinswoningen in het centrumstedelijk gebied is echter aan te raden. De Randstadwoonconsument die in een meergezinswoning wilde wonen gaf in 1994 aan met name op de begane grond te willen wonen (48 procent), 35 procent wil één tot vier hoog wonen en het overige deel wil graag op de vijfde verdieping of hoger wonen. Als dit anno 2009 nog steeds het geval is, zou dit betekenen dat de markt voor woontorens zeer beperkt is. Ten tijde van het onderzoek waren er echter nog weinig woontorens. 60 procent van deze Randstadwoonconsument vindt grote ramen zeer belangrijk. Hoe groot dit dan precies is en of dit te maken heeft met uitzicht of lichtinval is onduidelijk. De buitenruimte is vaak een harde woonwens. 80 procent van de Randstadwoonconsument wenst een balkon of terras van minstens 10 m². Men vindt het belangrijk privacy te hebben in deze buitenruimte. Betreffende de bereikbaarheid binnen de woning is het belangrijk dat alle ruimten onafhankelijk van elkaar kunnen worden betreden. Huurders besteden gemiddeld 33,7 procent van hun netto huishoudinkomen aan wonen, kopers besteden hier gemiddeld 25,5 procent aan. Mensen zijn in beperkte mate bereid meer te besteden aan een milieuvriendelijke woning. Daarentegen kan uitzicht vanuit de woning op water een enorme positieve waardevermeerdering met zich meebrengen. Uitzicht op de bebouwde omgeving of op industrie heeft echter een licht negatief effect op de woningwaarde. Daarnaast heeft de hoogte van de woning invloed op de prijs. Hoger gelegen verdiepingen brengen hogere opbrengsten met zich mee als gevolg van een beter uitzicht, de verminderde mogelijkheid om door buren bekeken te worden en de verminderde geluidoverlast van de omgeving.

4.2

Casestudies Uit het ‘open interview’ gedeelte van de casestudies komt naar voren dat bewoners van woontorens vaak voor de woning hebben gekozen vanwege het uitzicht dat ze vanuit deze woning hebben. Het uitzicht is zowel de belangrijkste als de meest genoemde reden. In de interviews is tevens aan de hand van vooraf vastgestelde onderwerpen besproken hoeveel waarde men hecht aan een (open) buitenruimte, wat voor raampartijen gewenst zijn bij bewoners van woontorens en hoe men denkt over het wonen op hoogte. In de subparagrafen worden de bevindingen uit deze interviews besproken.

4.2.1

Uitzicht Het uitzicht vanuit de woning is erg belangrijk voor de bewoners van woontorens. Wat mensen met name aanspreekt is, vrij uitzicht, de dynamiek van het uitzicht en uitzicht op de rivier. Vrij uitzicht wil zeggen dat het uitzicht niet geblokkeerd wordt door andere bebouwing en dynamiek Real Estate & Housing

36

ZICHT OP HOOG WONEN

kenmerkt zich bijvoorbeeld door mensen op straat, stromen met rijdende auto’s en schepen die langs varen, maar ook vindt men dynamiek in de verandering door de dag heen: het drukker worden van de stad ’s ochtends en het rustiger worden van de stad ’s avonds met de vele lichtjes die weer gaan branden. De aantrekkingskracht van uitzicht op de rivier is groter dan uitzicht op bebouwing. Sommige mensen hebben zelfs bewust voor een woning met uitzicht op de rivier gekozen. De één hecht het meeste waarde aan vrij uitzicht, terwijl de ander het meeste waarde hecht aan uitzicht op de rivier. Enkele bewoners zijn bewust op zoek geweest naar een woning met uitzicht, terwijl anderen eerder positief verrast werden door het uitzicht, wat vervolgens een doorslaggevende factor kan zijn om voor de woning te kiezen. Mensen kunnen echter moeilijk een beeld vormen van het uitzicht vanuit andere gebouwen zonder het te zien of ervaren. Indien een gebouw in een gebied staat waar meer hoogbouw omheen staat of komt, wordt er gedacht dat het uitzicht vanuit de woningen in het gebouw geblokkeerd wordt. 4.2.2

Buitenruimte Nagenoeg alle bewoners vinden een buitenruimte erg belangrijk. De meeste mensen (83 procent) spreken de voorkeur uit voor een ‘open buitenruimte’ (loggia of balkon). Een serre wordt slechts door 8 procent gewenst en Franse balkons worden niet als buitenruimte ervaren. Een open buitenruimte bij de woning geeft de mensen een minder opgesloten gevoel, maar ook kunnen bepaalde handelingen worden verricht die men liever niet in de woning doet, zoals een plant verpotten of een sigaret roken.

4.2.3

Raampartij

figuur 30: opties raampartijen

4.2.4

Woontorens staan bekend om hun opwarmingsproblemen. Deze opwarmingsproblemen worden vaak gedeeltelijk veroorzaakt door de stadsverwarmingkanalen die door de kern van het gebouw lopen en hun warmte afstaan aan de gangen en woningen. Echter heeft het ook te maken met de grote glazen gevelpartijen die weinig bescherming bieden tegen de opwarming van de woningen door de zon. Het opdelen van de gevel in open en gesloten delen kan een deel van de opwarming tegen gaan. Om deze reden is bewoners van woontorens naar hun voorkeur gevraag betreffende raampartijen. Uit de interviews blijkt dat de twee raampartijen (optie B, figuur 30) die tot de vloer van de woning reiken bij de bewoners meer in trek zijn dan één brede raampartij met hetzelfde glasoppervlak en een borstwering. 69 procent van de respondenten geeft de voorkeur voor optie B. Deze raampartij bedient woontorenbewoners beter in de wijze waarop zij het uitzicht willen zien. Toch hecht een kleiner deel (31 procent) van de respondenten waarde aan een borstwering in verband met hoogtevrees of het praktisch in kunnen delen van de kamer.

Hoogte e

De helft van de bewoners zou best hoger willen wonen dan de 25 verdieping. 33 procent hecht waarde aan de relatie met de straat en wil daarom niet al te hoog wonen. De grens voor deze e respondenten varieert, maar ligt gemiddeld ergens rond de 20 verdieping.


37

Tim den Dekker

4.3

Conclusies: casestudies versus literatuur

4

Uit de literatuur blijkt dat uitzicht vanuit een woning op water een enorme waarde‐ vermeerdering met zich mee kan brengen. Uit de interviews blijkt dat veel mensen inderdaad veel waarde hechten aan uitzicht op water, maar dan met name uitzicht op de rivier. Uitzicht op de havens Rijnhaven en Leuvehaven zijn echter minder in trek. Toch zijn ook andere aspecten erg waardevol aan het uitzicht. De respondenten hechten veel belang aan de aspecten ‘vrij uitzicht’ (geen blokkades door andere bebouwing) en de ‘dynamiek’ van het uitzicht: rijdende auto’s, lopende mensen, varende boten en de verandering door de dag heen. Het uitzicht vanuit de woning is voor woontorenbewoners dermate belangrijk, dat dit als allerbelangrijkste en meest genoemde aspect naar voren komt uit de interviews om voor de woning te kiezen. Goed uitzicht kan mensen over de streep trekken om voor een woning te kiezen, ongeacht of zij bewust op zoek zijn naar een woning met uitzicht. Uit de literatuur blijkt dat 60 procent van de Randstadwoonconsument waarde hecht aan grote raampartijen. Echter, grote raampartijen zorgen vaak voor opwarmingsproblemen in de woningen. Een opdeling van de gevel in open en gesloten delen is een manier om dit tegen te gaan. Uit de casestudies blijkt dat de voorkeur (69 procent) met name uitgaat naar verticale raampartijen die tot op de vloer komen. Deze voorkeur wordt door de respondenten in relatie gelegd met het uitzicht. Verondersteld wordt dat ramen tot aan de grond een beter uitzicht geven. 31 procent geeft de voorkeur aan een borstwering. Deze voorkeur komt voort uit hoogtevrees of het praktisch kunnen indelen van de kamer. Een borstwering geeft mensen met hoogtevrees een gevoel van veiligheid. Voor mensen met hoogtevrees zal een borstwering een harde woonwens zijn. Mensen die de voorkeur geven voor raampartijen tot op de vloer zullen eerder toegeven aan brede raampartijen, voor hen is deze woonvoorkeur minder hard. Uit de literatuur blijkt dat een buitenruimte bij de woning van minstens 10 m² en minstens 1,5 meter diep erg belangrijk is en vaak zelfs een harde woonwens vormt. Ook blijkt uit de literatuur dat de privacy in deze buitenruimte van belang is. In de interviews met bewoners wordt de behoefte aan een buitenruimte bevestigd. Uit deze interviews blijkt tevens dat de voorkeur uitgaat naar een loggia, gevolgd door een balkon. Een serre valt minder in de smaak als buitenruimte, dit geeft niet echt het gevoel van buiten. Een Frans balkon wordt niet als een balkon ervaren en is dus geen oplossing voor een buitenruimte. Uit de literatuur blijkt dat de vraag naar dure huur appartementen het grootste gedeelte tussen de 70 en 119 m² ligt, in geval van dure koop appartementen is dit juist ≥ 120 m². Het blijft echter onduidelijk waar de bovengrens ligt bij dure koop. Uit de casestudie van Montevideo komt naar voren dat de grote appartementen van Montevideo niet goed liepen. Circa 25 procent van de koopappartementen in deze toren zijn groter dan 190 m² en juist deze appartementen werden erg moeilijk verkocht (drie jaar na oplevering is nog circa 30 procent van deze grote appartementen onverkocht). De ontwikkelaar van Montevideo beaamt dat er geen vraag blijkt te zijn naar appartementen van dergelijke afmetingen. Experts veronderstellen dat potentiële huishoudens die in aanmerking komen voor appartementen van dergelijke afmetingen in het penthouse willen zitten en niet in ondergelegen verdiepingen. Uit de literatuur komt naar voren dat in 1994 de voorkeur van de Randstadwoonconsument met name uitging naar de begane grond verdieping en de vier lagen daarboven. Uit de casestudies e blijkt echter dat de helft van de bewoners best hoger zou willen wonen dan de 25 verdieping. 33 procent van de bewoners hecht waarde aan de relatie met de straat en wil daarom niet hoger e wonen dan ongeveer de 20 verdieping. Dit betekent dat het overgrote deel van de respondenten graag hoger woont dan de eerste vijf bouwlagen die in 1994 de voorkeur hadden. Dit is hoogstwaarschijnlijk het gevolg van de ervaring die de respondenten hebben met het wonen op hoogte. De woonvoorkeuren zijn dus veranderd door de woonervaring. Hierdoor kan niet worden uitgesloten dat wanneer nog hogere woontorens worden gerealiseerd en meer mensen er gaan wonen, ook de woonvoorkeur mee zal veranderen. Real Estate & Housing

38

ZICHT OP HOOG WONEN


39

Tim den Dekker

5

Producteigenschappen op gebouwniveau

3

Dit hoofdstuk gaat in op de gewenste producteigenschappen van een woontoren op niveau van het gebouw. In paragraaf 5.1 wordt beschreven wat in woonwensenonderzoeken is gevonden op het niveau van het gebouw. Vervolgens worden in paragraaf 5.2 de bevindingen die uit de interviews van de casestudies volgen beschreven. Tot slot worden in paragraaf 5.3 de bevindingen uit de casestudies vergeleken met bevindingen uit de literatuur.

5.1

Literatuur Zoals beschreven in paragraaf 3.3.2: Soorten woonwensen, kunnen woonwensen worden onderverdeeld in de aspecten veiligheid, comfort, bereikbaarheid, vrije tijd en recreatie, uiterlijk en woonlasten. In deze paragraaf wordt per aspect beschreven wat in ‘woonwensen onderzoeken’ is onderzocht op niveau van het gebouw. Hierin wordt getracht zoveel mogelijk de woonwensen naar voren te brengen die betrekking kunnen hebben op woontorens. Woontorens vallen in de categorie ‘meergezinswoningen’ en zitten vaak in de hogere segmenten qua woonlasten, daarom worden (indien mogelijk) met name deze segmenten behandeld. Vaak is er echter slechts globale informatie beschikbaar over de woonwensen van de ‘gemiddelde Nederlander’ of de ‘woonconsument in de Randstad’. Deze informatie wordt in deze paragraaf beschreven, maar kan wel in twijfel worden getrokken met betrekking tot de woonconsument van woontorens in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam.

5.1.1

Veiligheid Veiligheid op gebouwniveau vertaalt zich in de bereikbaarheid van de woning zonder trap, zodat men niet van de trap kan vallen. Uit onderzoek onder de Randstadwoonconsument blijkt dat 23 procent de woning zonder trap wenst te bereiken. Vooral de huishoudens met personen ouder dan 50 jaar willen de woning zonder trap kunnen bereiken. Dit heeft niet alleen te maken met veiligheid maar ook met comfort (Derijcke, 1999). Andere veiligheidswensen op gebouwniveau zijn er om de toegang van ongewenste personen tot aan de woning te bemoeilijken. Appartementbewoners willen dat de hoofdentree wordt afgesloten en dat daarbij een elektrische deuropener en intercom aangebracht worden. Tegenwoordig worden deze installaties op grote schaal toegepast in appartementengebouwen met videobeeld erbij. Verder wil men graag dat er inbraakveilig hang‐ en sluitwerk wordt aangebracht (Derijcke, 1999). Tot slot achten veel ouderen de hulp van een beheerder of huismeester van groot belang als zorgvoorziening (Bekkers, 1986 in Derijcke, 1999). Vanaf welke leeftijd dit precies is blijft onduidelijk.

5.1.2

Comfort Zoals reeds eerder aangegeven is het woningtype een van de harde woonvoorkeuren. Op schaal van Nederland zijn eengezinswoningen meer gewild dan meergezinswoningen. Op schaal van Zuid‐Holland is deze voorkeur voor een meergezinswoning even groot als de voorkeur voor een eengezinswoning (Hoppesteyn et al, 2007). Appartementen zijn het meest in trek bij ouderen en jongere alleenstaanden. Meerpersoonshuishoudens waarvan het hoofd nog geen vijftig jaar is willen vooral eengezinshuizen (Derijcke, 1999).

5.1.3

Bereikbaarheid Randstadwoonconsumenten die bij voorkeur in een meergezinswoning willen wonen, willen over het algemeen het contact met de aarde niet teveel verliezen. De benedenwoning of appartement op de begane grond scoort het hoogst (48 procent), één tot vier hoog is door 35 procent gewenst en de vijfde verdieping of hoger slechts 17 procent. Van de mensen die wel hoog willen wonen wil de helft wel ver kunnen kijken (Wassenberg et al, 1994 in Derijcke, 1999). Veel ouderen willen graag hun woning met de lift kunnen bereiken. Het ontbreken van een lift in de huidige woonsituatie is voor veel ouderen een belangrijke motivatie om te willen verhuizen (Smid & Priemus, 1994 in Derijcke, 1999). Real Estate & Housing

40

ZICHT OP HOOG WONEN

Van de mensen die in een appartement wonen wil 55 procent graag een afgesloten parkeergelegenheid bij het complex (Derijcke, 1999). Het autobezit per huishouden neemt toe met de waarde van de woning. Bijna 70 procent van alle buurten met een woningwaarde onder de 2 ton telde in 2007 minder dan 1 auto per huishouden (gemiddeld 0,75 auto’s per huishouden). Buurten met woningen van gemiddeld 400.000 tot 650.000 euro telde meer dan 1,2 auto’s per huishouden (CBS, 2009). 5.1.4

Vrije tijd en recreatie In woontorens zitten vaak 100 tot wel 250 huishoudens. Dit biedt mogelijk extra draagkracht voor recreatieve voorzieningen zoals fitness, zwembad en sauna of een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Er is geen literatuur gevonden met betrekking tot woonwensen op niveau van het gebouw in relatie tot vrije tijd en recreatie.

5.1.5

Uiterlijk De meeste Randstadwoonconsumenten willen wel in een leuk en mooi huis wonen, maar het hoeft voor hen niet van de hand van een gerenommeerd architect te zijn. Slechts 12 procent wil graag in een huis wonen met een bijzondere architectonische vormgeving, 40 procent vindt het enigszins belangrijk. De rest vindt het helemaal niet belangrijk. 60 procent vindt grote ramen zeer belangrijk (Derijcke, 1999). Het is onduidelijk of dit met het uiterlijk van het gebouw te maken heeft of met de woonbeleving van binnen uit. Uit woonbeelden onderzoek blijkt dat qua architectuur de Randstadwoonconsumenten een lichte voorkeur hebben voor ‘traditionele’ woningen, maar de ‘experimentele’ woningen worden slechts iets minder gewaardeerd. ‘Moderne’ typen worden in het algemeen minder aantrekkelijk gevonden (Wassenberg et al, 1994 in Derijcke, 1999).

5.1.6

Woonlasten Zoals eerder vermeld bieden woontorens door hun omvang meer draagkracht voor collectieve recreatieve voorzieningen zoals een zwembad, fitness of sauna. Er is echter geen literatuur gevonden over in hoeverre mensen bereid zijn hier meer voor te betalen. Ook over de bereidheid om meer te betalen voor het uiterlijk van de entree, de gangen, de liften en het uiterlijk van het gebouw aan de buitenkant is geen literatuur gevonden.

5.2

Casestudies Uit het ‘open interview’ gedeelte van de casestudies komt naar voren dat 25 procent van de woontorenbewoners voor de woning heeft gekozen vanwege de collectieve recreatieve voorzieningen die het gebouw biedt. Vervolgens is in deze interviews aan de hand van vooraf vastgestelde onderwerpen besproken hoeveel waarde men hecht aan veiligheid en een portier in de entree, of er sprake is van veel sociaal contact tussen de bewoners onderling, wat voor functies men wenst in de plint van het gebouw en hoe men denkt over de entree van het gebouw. In de volgende paragrafen worden de bevindingen besproken.

5.2.1

Collectieve recreatieve voorzieningen Recreatieve voorzieningen in het gebouw kunnen een doorslaggevende factor zijn voor mensen om voor de woning te kiezen. Alle respondenten waarderen deze voorzieningen in het gebouw of zouden deze op prijs stellen in het geval ze niet aanwezig zijn. Het lijkt erop dat deze voorzieningen best commercieel kunnen worden gemaakt, maar om hier zeker van te zijn is verder onderzoek nodig.

5.2.2

Veiligheid en portier Een portier in de entree wordt door een kwart van de mensen gewenst, met name voor hun gevoel van veiligheid. De andere respondenten geven aan hier niets voor te voelen of vinden het zelfs nergens voor nodig. Qua brandveiligheid maken mensen zich weinig zorgen en vertrouwen veelal op de brandmelders en in geval van Montevideo de sprinklerinstallatie. Technische Universiteit Delft

41

Tim den Dekker

5.2.3

Community De helft van de respondenten heeft weinig contact met andere bewoners van de toren en een derde van de respondenten geeft aan ook weinig behoefte te hebben aan contact met de buren. Een andere derde van de respondenten geeft aan wel regelmatig sociaal contact te hebben met medebewoners. Er is echter weinig behoefte aan een gemeenschappelijke ruimte voor het sociaal contact binnen de toren. Er zijn voldoende horecagelegenheden in de omgeving waar activiteiten plaats kunnen vinden met bewoners die daar behoefte aan hebben.

5.2.4

Plint & entree Bewoners zijn wel te spreken over de kwaliteit van de entree en geven aan dit ook belangrijk te vinden. Over het algemeen vinden de respondenten het best prima als er commerciële functies als winkels en horeca in de plint van het gebouw zitten, dit wordt zelfs als levendig en gezellig ervaren en kantoren veelal als saai. Er is wel meer weerstand tegen horeca met een terras naast de bewonersingang. De beste oplossing zijn winkels in de plint of horeca in de vorm van een restaurant zonder terras. Restaurants gaan niet al te laat dicht en brengen daardoor minder overlast met zich mee dan cafés. Een terras van het restaurant om de hoek, zoals het bij de Coopvaert is opgelost is minder weerstand tegen.

5.2.5

Uiterlijk 67 procent van de respondenten geeft aan dat het uiterlijk van het gebouw een rol speelt in de woningkeuze. Wanneer echter wordt gevraagd om een afbeelding van een toren te selecteren waar men in zou willen wonen, wijkt het overgrote deel van de respondenten af van hun eerder puur op uiterlijk geselecteerde torens en let men vooral op praktische aspecten als de aanwezigheid van een open buitenruimte bij de woning, een praktisch in te delen plattegrond en een goede daglichttoetreding.

5.3

Conclusies: casestudies versus literatuur

4

In twee van de onderzochte woontorens zijn recreatieve collectieve voorzieningen (zoals een zwembad, fitness en sauna) gerealiseerd. In de bestaande literatuur is niets gevonden over woonwensen met betrekking tot dergelijke voorzieningen. Uit de cases blijkt dat deze voorzieningen voor een kwart van de respondenten een doorslaggevende factor was om voor de woning te kiezen en dat alle respondenten dergelijke voorzieningen in het gebouw op prijs stellen, of (indien ze niet aanwezig zijn) wel op prijs zouden stellen. Uit de literatuur blijkt dat appartementbewoners willen dat de hoofdentree wordt afgesloten en dat daarbij een elektrische deuropener en intercom aangebracht worden. Uit de casestudies blijkt dat de meeste bewoners zich voldoende veilig voelen door de elektronische veiligheidsmaatregelen die zijn getroffen. Slechts een kwart van de respondenten wenst een portier wenst in verband met het gevoel van veiligheid. Anderen geven aan hier niets voor te voelen of vinden het zelfs nergens voor nodig. Uit de literatuur blijkt dat veel ouderen wel de hulp van een beheerder of huismeester van groot belang achten als zorgvoorzieningen, over een portier in verband met de veiligheid is niets teruggevonden in de bestaande literatuur. In één van de onderzochte torens is een gemeenschappelijke loungeruimte aanwezig voor sociaal contact. Er is in de bestaande literatuur niets gevonden over woonwensen met betrekking tot een dergelijke voorziening. Uit de casestudies blijkt dat er weinig behoefte is aan een gemeenschappelijke ruimte voor het sociaal contact binnen de woontoren. Er zijn voldoende horecagelegenheden in de omgeving waar activiteiten plaats kunnen vinden met bewoners die daar behoefte aan hebben. Woontorens worden vaak voorzien van een ruime en/of kwalitatief hoogwaardige entree. In de bestaande literatuur is niets gevonden over of bewoners dit belangrijk vinden of juist vervelend dat hier geld in wordt gestopt. Uit de casestudies blijkt dat de bewoners een kwalitatief goede entree van het gebouw zeer op prijs stellen.


42

ZICHT OP HOOG WONEN

Gemeentelijke partijen sturen vaak op commerciële functies (winkels, horeca, kantoren) in de plint van het gebouw om het straatbeeld ten goede te komen. Het is de vraag in hoeverre bewoners deze functies wel of niet op prijs stellen. In de bestaande literatuur is hierover niets teruggevonden. Uit de casestudies blijkt dat respondenten winkels en horeca positief waarderen (levendig en gezellig). Horeca ziet men dan wel graag in de vorm van een restaurant. Een café dat tot laat open is of een café met een terras stelt men niet op prijs in verband met de overlast die dit met zich meebrengt. Kantoren worden juist negatief gewaardeerd, men vindt kantoren in de plint saai. Uit literatuuronderzoek blijkt dat de Randstadwoonconsument qua architectuur een lichte voorkeur heeft voor achtereenvolgens ‘traditionele’ en ‘experimentele’ woningen. De ‘moderne’ typen worden in het algemeen wat minder aantrekkelijk gevonden. 12 procent wil graag in een huis wonen met een bijzondere architectonische vormgeving en 40 procent vindt het enigszins belangrijk. 48 procent vind het helemaal niet belangrijk. In de interviews geeft een groter deel (67 procent) van de woontorenbewoners aan dat het uiterlijk van het gebouw een rol speelt in de woningkeuze. figuur 31: afbeeldingen woontorengebouwen naar categorie; Grijze balk: rechttoe rechtaan met open buitenruimte; Bruine balk: klassieke torens; Blauwe balk: spectaculaire torens (zie bijlage voor grotere weergave) Toch zit er een groot verschil in de keuze van toren wanneer men moet kiezen voor een toren die men aanspreekt en een toren waarin men wel zou willen wonen. Wanneer men een toren moet kiezen om in te wonen let men vooral op praktische aspecten, zoals de aanwezigheid van een open buitenruimtes bij de woningen, praktisch in te delen plattegronden en een goede daglichttoetreding. Puur op uiterlijk scoort de ‘spectaculaire’ toren het hoogst. Wanneer wordt geselecteerd op torens om in te wonen scoren de ‘klassieke’ toren en de ‘rechttoe rechtaan’ toren met buitenruimte het beste.


43

Tim den Dekker

6

Producteigenschappen op locatieniveau

3

Dit hoofdstuk gaat in op de gewenste producteigenschappen van een woontoren op niveau van de locatie. In paragraaf 6.1 wordt beschreven wat in woonwensenonderzoeken is onderzocht op het niveau van de locatie. Vervolgens worden in paragraaf 6.2 de bevindingen die uit de interviews van de casestudies volgen beschreven. Tot slot worden in paragraaf 6.3 de bevindingen uit de casestudies vergeleken met bevindingen uit de literatuur.

6.1

Literatuur Zoals beschreven in paragraaf 3.3.2: Soorten woonwensen, kunnen woonwensen worden onderverdeeld in de aspecten veiligheid, comfort, bereikbaarheid, vrije tijd en recreatie, uiterlijk en woonlasten. In deze paragraaf wordt per aspect beschreven wat in ‘woonwensen onderzoeken’ is onderzocht op niveau van de locatie. Hierin wordt getracht zoveel mogelijk de woonwensen naar voren te brengen die betrekking kunnen hebben op woontorens. Woontorens vallen in de categorie ‘meergezinswoningen’ en zitten vaak in de hogere segmenten qua woonlasten, daarom worden (indien mogelijk) met name deze segmenten behandeld. Vaak is er echter slechts globale informatie beschikbaar over de woonwensen van de ‘gemiddelde Nederlander’ of de ‘woonconsument in de Randstad’. Deze informatie wordt in deze paragraaf beschreven, maar kan wel in twijfel worden getrokken met betrekking tot de woonconsument van woontorens in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam. De woongemeente is een dominerende woonwens. Woningzoekenden vinden de gemeente vaak belangrijker dan de buurt (Goetgeluk, 1997). In Zuid‐Holland wil zo’n 17 procent centrumstedelijk wonen, dit aantal blijft vrij constant over de jaren heen (1998 tot 2006). Ongeveer de helft daarvan wil in het centrumstedelijk gebied van de grote stad wonen (Den Haag of Rotterdam) (Hoppesteyn, 2007). Wanneer we inzoomen op de middeldure en dure 6 koopsector , zien we dat dit percentage nog verder afneemt. Minder dan 6 procent van de middeldure koopsector heeft de voorkeur voor de centrumstedelijke woonmilieus van de grote steden en in de dure koopsector is dit nog minder dan 4 procent. Bij de huursector ligt dit 7 anders. In de dure huursector wil ongeveer 9 procent in het centrumstedelijke woonmilieu van de grote stad wonen (Hoppesteyn, 2007).

6.1.1

Veiligheid Openbare ruimte – In diverse onderzoeken wordt op niveau van de locatie verkeersveiligheid als zeer belangrijk gesignaleerd. Dit vindt men belangrijk in verband met het gevaar voor lichamelijk letsel (Derijcke, 1999). Randstadwoonconsumenten willen graag aandacht voor de veiligheid van fiets‐ en wandelpaden in de buurt (Wassenberg et al, 1994). De auto parkeert men graag dichtbij, zodat er beter zicht op kan worden gehouden, met het oog op inbraak. Daarnaast hoeft men dan ’s avonds vanuit de auto niet zo ver door het donker te lopen om de woning te bereiken (Derijcke et al, 1999). Degenen die (eventueel) in een appartement willen wonen vinden een afgesloten parkeergelegenheid zeer belangrijk (Wassenberg et al, 1994). Een goede sociale veiligheid is vaak gewenst. Wel blijkt dat gezinnen met jonge kinderen wel wat meer belang hechten aan sociale veiligheid. Voor ouderen is het verbeteren van de sociale veiligheid vaak minder van belang. Ouderen waarderen binnenstedelijke gebieden over het algemeen hoog, in verband met de aanwezigheid van veel voorzieningen. Dat dit tevens de minst veilige buurten zijn, neemt men op de koop toe (Derijcke et al, 1999). MKB, diensten, (nuts)voorzieningen – De aanwezigheid van voldoende verlichting op straat en politiecontroles kunnen bijdragen aan het gevoel van veiligheid (Derijcke et al, 1999).

6

Middeldure koop: €170.000 ‐ € 240.000; Dure koop: > € 240.000 Dure Huur: > € 525 (kale huur)

7


44

ZICHT OP HOOG WONEN

6.1.2

Comfort Openbare ruimte – Een te hoge bebouwingsdichtheid kan leiden tot inkijk in de woning. De Nederlander heeft over het algemeen liever een ruime opzet met groenvoorzieningen en is deels gewend aan veel ruimte om zich heen. Sommigen hechten echter weinig belang aan ruimte. Volgens hen hoort een hoge bebouwingsdichtheid nu eenmaal bij de stad. Het kan zelfs gezelligheid opleveren (Derijcke, 1999). De meeste Randstadwoonconsumenten (75 procent) kiezen voor een rustige straat, terwijl slechts 18 procent liever in een levendige straat wil wonen (Wassenberg et al. 1994). 55‐plussers willen graag zicht op activiteit (verkeer, scholen, winkels), meer dan op groen (Derijcke, 1999). Van de Randstadwoonconsumenten wenst 85 procent groenvoorzieningen en 31 procent waterpartijen in de directe woonomgeving (Wassenberg et al, 1994). Men vindt het belangrijk dat dit groen gevarieerd is, goed onderhouden wordt en er netjes uitziet (Derijcke et al, 1999). Van de Randstadwoonconsumenten wenst 50 procent een speelgelegenheid voor kinderen in de buurt (Wassenberg et al, 1994). Het valt op dat ook voor tweepersoonshuishoudens vanaf 75 jaar dit aspect meespeelt in de beoordeling van de woonsituatie. Vermoedelijk vooral met het oog op de levendigheid in de woonomgeving (Derijcke et al, 1999). MKB, diensten en (nuts)voorzieningen – 90 procent van de verhuisgeneigde huishoudens die in de vier grote steden willen wonen geeft aan in een wijk te willen wonen die niet puur als woongebied fungeert (Ossokina, 2006). 73 procent van de Randstadwoonconsumenten wil graag winkels in de directe omgeving. De gewenste voorzieningen zijn: medische (56 procent), postkantoor en/of bankfiliaal (51 procent), haltes openbaar vervoer (51 procent), scholen (43 procent), bibliotheek (28 procent), kinderopvang (21 procent) en een café‐restaurant (7 procent) (Wassenberg et al, 1994).

6.1.3

Bereikbaarheid Ongeveer 80 procent van de mensen woont en werkt in hetzelfde stadsgewest. Tweeverdieners werken over het algemeen verder van hun huis dan anderen. De werkplek van de man is niet langer bepalend voor de keuze van de woonlocatie. Tweeverdieners gaan op die plaatsen wonen van waaruit beide kostwinners hun werk gemakkelijk kunnen bereiken. Forensen in Nederland hebben het er in de regel voor over om voor een enkele woon‐werkverplaatsing 30 tot 45 minuten te moeten reizen (Derijcke, 1999). De Nederlander legt gemiddeld 32,5 km per dag af. Hiervan neemt reizen van en naar het werk meer dan een kwart in (CBS, 2009). Uit onderzoek blijkt dat tweederde van alle verplaatsingen binnen de gemeentegrenzen blijft (Harms, 2006). Dit zijn de verplaatsingen waar het met name om gaat in deze paragraaf. Openbare ruimte – Op niveau van de locatie is de nabijheid van groen van belang. Maar liefst 85 procent van de bewoners vindt groen in de woonomgeving belangrijker dan winkels, parkeren voor de deur en speelgelegenheid (Min. LNV & VROM, 1999). Mensen met een laag inkomen blijken meer gebruik te maken van groen in de woonomgeving dan mensen met een hoog inkomen. Deze zoekt het groen eerder buiten de stad (Derijke, 1999). Toch blijkt uit onderzoek dat binnen‐ en buitenstedelijk groen (zoals bossen, natuur‐ en recreatiegebieden) hun eigen gebruik en waardering kenen en niet uitwisselbaar zijn (Min. LNV & VROM, 1999). Gezinnen met kinderen vinden het van belang dat er speelgelegenheid is nabij de woning (Derijcke, 1999). MKB, diensten en (nuts)voorzieningen – Naast groen en kinderspeelmogelijkheden zijn met name winkels voor de dagelijkse boodschappen van belang. Volgens de woonconsumentenorganisatie VAC dient er sprake te zijn van functiemenging. Wonen, winkels, scholen, sportvoorzieningen, kinderopvang, speelruimte, groen, bedrijvigheid, postkantoor, kortom al die zaken die dagelijks nodig zijn, moeten niet op te grote afstand van de woning liggen, maar juist onderdeel uitmaken van de direct woonomgeving (Derijcke, 1999). Van de Randstadwoonconsument geeft 59 procent aan graag een wijkwinkelcentrum nabij de woning te hebben (Wassenberg et al, 1994). Uit onderzoek onder verhuisgeneigde huishoudens met hogere inkomens die in de vier grote steden willen wonen blijkt dat 50 procent van de huishoudens op niet meer dan 15 minuten loopafstand van het centrum wil wonen. Van de eenpersoonshuishoudens hoeft de woning niet Technische Universiteit Delft

45

Tim den Dekker

noodzakelijk groot te zijn, met name de centrale ligging wordt zeer belangrijk gevonden. Bij gezinnen met kinderen is dit juist andersom (Ossokina, 2006). Ouderen hechten naast winkels op loopafstand ook veel belang aan de nabijheid van gezondheidsvoorzieningen. Jongeren wonen het liefst in een levendige buurt, nabij de onderwijsinstellingen of hun werk en nabij uitgaansmogelijkheden (Derijcke, 1999). Van de Randstadwoonconsumenten wil graag 32 procent in de nabijheid van verkeerswegen wonen, 24 procent in de nabijheid van een spoorwegstation, 51 procent wenst haltes voor openbaar vervoer in de directe woonomgeving en 59 procent wenst parkeergelegenheid voor de deur (Wassenberg et al, 1994). 6.1.4

Vrije tijd en recreatie Zoals hierboven beschreven legt de Nederlander gemiddeld 32,5 km per dag af. De belangrijkste reden om te reizen is vrije tijd: aan bijna 45% van alle verreden kilometers en bijna 40 procent van alle gemaakte verplaatsingen ligt een sociaalrecreatief motief ten grondslag. (Harms, 2006). Voor vrijetijdsbesteding binnen een straal van 1 kilometer gaat de Nederlander over het algemeen te voet. De fiets neemt het over wanneer de afstand groter wordt, deze wordt vooral gebruikt binnen een reikwijdte van 1 tot 5 kilometer. Het openbaar vervoer, en daarbinnen met name de trein, vervult vooral een functie op langere afstanden. De auto daarentegen wordt vrijwel op alle afstanden gebruikt, behalve tot 1 kilometer. (Harms, 2006). Openbare ruimte – De vrije tijd buitenshuis besteden mensen voornamelijk aan sociale contacten, (diverse) hobby’s, uitgaan en sport en bewegen (SCP (TBO), 2006). Groen in de omgeving wordt belangrijk geacht onder andere in verband met recreatie en sport. Mensen gebruiken groen in de woonomgeving om verschillende redenen: om andere mensen te ontmoeten, voor rust en privacy, om de natuur te beleven, sport te beoefenen, te wandelen en te fietsen. Het verblijven in groen en lichaamsbeweging zijn belangrijk voor het voorkomen en genezen van ziekten (Min. LNV & VROM, 1999). MKB, diensten en (nuts)voorzieningen – Faciliteiten (met betrekking tot MKB of diensten) in de directe woonomgeving om te sporten, handvaardigheid te beoefenen of aan amateurkunst te doen vindt men niet echt noodzakelijk. Men hecht veel meer belang aan een mooie, goed onderhouden, nette, ruime en groene buurt. Daarnaast zijn met name winkels, groen, parkeergelegenheid speelmogelijkheden voor kinderen en dergelijke van belang (Wassenberg et al, 1994). De nabijheid van uitgaansmogelijkheden vinden jongeren en werkenden wel van belang. Ouderen hebben hier echter geen behoefte aan (Derijcke, 1999). Per week besteden Nederlanders gemiddeld 2,7 uur aan uitgaan (SCP (TBO), 2006). Een andere vorm van vrijetijdsbesteding is winkelen. Driekwart van de mensen vindt het leuk om voor de niet‐dagelijkse boodschappen op stap te gaan. Mannen winkelen minder graag dan vrouwen. Twee vijfde vindt het doen van dagelijkse boodschappen leuk, 11 procent heeft er een lichte of grote hekel aan (Derijcke, 1999).

6.1.5

Uiterlijk Openbare ruimte – Van de Randstadwoonconsumenten heeft 71 procent een voorkeur voor het suburbane, meer landelijke karakter, terwijl 25 procent voorkeur heeft voor een wijk met een meer stedelijk karakter, centraal gelegen ten opzichte van allerlei stedelijke voorzieningen. Alleenstaanden en in mindere mate ouderen voelen zich van de Randstadwoonconsumenten nog het meest tot het stedelijk wonen aangetrokken, maar ook hier gaat het om een minderheid. In tegenstelling tot wat velen denken, wil de groep tweeverdieners niet stedelijk maar juist suburbaan wonen. Het maak hierbij niet uit of het om tweeverdieners met of zonder kinderen gaat (Wassenberg et al, 1994). Randstadwoonconsumenten stellen diversiteit in het uiterlijk van de buurt op prijs. Bijna iedereen (81 procent) woon het liefst in een buurt waarin verschillende typen woningen en woongebouwen voorkomen, 67 procent geeft de voorkeur aan een buurt met vooral eengezinshuizen, 29 procent zoekt een buurt met evenwicht tussen eengezinswoningen en flat‐ en etagewoningen (Wassenberg et al, 1994). De meeste Randstadwoonconsumenten hechten


46

ZICHT OP HOOG WONEN

weinig belang aan een eigen gezicht of identiteit van de straat waarin ze wonen. Slechts 20 procent vindt dit erg belangrijk, 38 procent vindt het enigszins belangrijk en 42 procent vindt het niet belangrijk. Bewoners van nieuwe woonwijken zijn dikwijls van oordeel dat het woonmilieu te ‘stenig’ is. Jongere alleenstaanden hechten in het algemeen niet veel belang aan het uiterlijk van de buurt en de bebouwing. Bejaarde tweepersoonshuishoudens vinden speelmogelijkheden voor kinderen belangrijk in de beoordeling van hun woonsituatie. Dat is vermoedelijk niet vanwege de gebruiksmogelijkheden door eventuele kleinkinderen, maar vooral om het uiterlijk van de woonomgeving (Derijcke et al, 1999). Men wil graag een nette woonomgeving. Men heeft een hekel aan zwerfvuil en rommel op straat. Daarnaast speelt de netheid een rol in het aanzien dat de wijk heeft. Aan het uiterlijk van de wijk kun je immers zien wat voor soort mensen er woont. Zowel voor bewoners van een centrumwijk, een vooroorlogse wijk, wijken uit 1950‐1960 als wijken gebouwd na 1975 (in Arnhem, Haarlem, Rotterdam en Tilburg) is de netheid van de straat een van de meest genoemde aspecten in de woonomgeving waar men het meeste waarde aan hecht (Derijcke et al, 1999). Zoals eerder aangegeven vinden mensen groenvoorzieningen heel belangrijk. Het geeft een leuke aanblik, het maakt het uitzicht vanuit de woning aantrekkelijker. Groen geeft ruimte, openheid en rust (Derijcke et al, 1999). MKB, diensten en (nuts)voorzieningen – Onder de Randstadwoonconsumenten zijn er voorstanders (29 procent) en tegenstanders (21 procent) van bedrijvigheid die geen of weinig overlast veroorzaakt in de buurt, maar de meesten (50 procent) vinden het prettig en niet vervelend (Wassenberg et al, 1994). 6.1.6

Woonlasten De locatie is van grote invloed op de prijs per m². In de 4 Grote Steden wordt over het algemeen meer betaald dan gemiddeld maar zeker ook in de overige (niet 4Grote) gemeenten worden flinke prijzen betaald (VROM, 2006c). Verder zijn er gegevens over de relatie tussen groen en de woonlasten. Hoe dichter men bij groen woont, hoe hoger de prijs is, die men bereid is te betalen voor een woning. Onderzoek toont aan dat huizen met uitzicht op groen of op loopafstand van groen, in het algemeen 10 tot 15 procent duurder zijn dan andere woningen (Derijcke, 1999). Daarnaast is onderzocht dat uitzicht op water een grote pre is. Ook hiervoor is men bereid flink meer te betalen (zie paragraaf 4.1.6 Woonlasten op niveau van de woning).

6.2

Casestudies Uit het ‘open interview’ gedeelte van de casestudies komt naar voren dat 67 procent van de woontorenbewoners mede voor de woning heeft gekozen vanwege de locatie dicht bij het (winkel)centrum van de stad. Dit is de tweede belangrijkste en meest genoemde reden die door respondenten aangedragen wordt als reden om voor de woning te kiezen. Het uitzicht was de eerste reden.

6.2.1

Dicht bij het centrum Veel bewoners geven aan voor de woning te hebben gekozen omdat ze dicht bij het centrum wilden wonen. Dit speelt met name een rol bij bewoners van De Hoge Heren en de Coopvaert, maar is in mindere mate ook te bekennen bij bewoners van Montevideo. De voornaamste redenen waarom mensen dicht bij het centrum willen wonen, is omdat ze bepaalde (grootstedelijke) voorzieningen op loopafstand willen hebben van hun woning en dicht bij de levendigheid willen zitten. Voorzieningen waar mensen naar refereren zijn met name: winkels voor de dagelijkse boodschappen (supermarkt, bakker, slager), winkels om te ‘winkelen’ (met name kleding) en uitgaansgelegenheden (café, restaurant) en daarnaast ook de bioscoop en het theater. Bewoners van De Hoge Heren en de Coopvaert geven aan tevreden te zijn met de afstand tot deze voorzieningen, terwijl de bewoners van Montevideo met name de nabijheid Technische Universiteit Delft

47

Tim den Dekker

missen van een supermarkt en andere winkels voor de dagelijkse boodschappen zoals een slager of een bakker. Respondenten die niet op de Wilhelminapier wonen vinden vaak de afstand vanaf de Wilhelminapier tot het centrum te groot of het feit dat ze de brug over moeten staat hen tegen. Daarnaast maken de Wilhelminapier en de Kop van Zuid onderdeel uit van Rotterdam‐Zuid, wat voor Rotterdammers (nog steeds) een negatieve naam heeft. Rotterdam‐Zuid wordt door sommigen zelfs gezien als een andere stad. Het is dan ook niet zo gek dat maar één respondent van Montevideo heel haar leven in het noordelijke deel van Rotterdam heeft gewoond (Hillegersberg), twee respondenten van Montevideo aangeven weinig binding te hebben met Rotterdam en één respondent van Montevideo aangeeft te zijn opgegroeid in Rotterdam‐Zuid. Terwijl drie van de respondenten in De Hoge Heren aangeeft wel een binding met het noordelijke deel van Rotterdam te hebben en één respondent van de Antillen komt. Twee respondenten in de Coopvaert hebben ook een binding met het noordelijke deel en de twee anderen zijn expats. Levendigheid zien respondenten veelal in mensen die op straat lopen en druk bezette terrassen, cafés of andere uitgaansgelegenheden. De locaties waar de Coopvaert en Montevideo staan worden als levendig ervaren, terwijl de locatie waar De Hoge Heren staat als rustig wordt ervaren. De bewoners zijn hier over het algemeen wel tevreden mee, hoewel sommige bewoners van De Hoge Heren wat meer levendigheid in de buurt wel op prijs zouden stellen. 6.2.2

conclusie Locaties dicht bij de grootstedelijke voorzieningen (winkels, uitgaansgelegenheden) hebben een voordeel te opzichte van de locaties die hier verder vanaf staan. De nabijheid van met name een supermarkt, een bakker en een slager, wordt gemist door de bewoners van Montevideo op de Wilhelminapier. Daarnaast heeft de Wilhelminapier een nadeel ten opzichte van de andere twee locaties omdat de Rotterdammer dit (nog steeds) als Rotterdam‐Zuid ziet, wat een negatieve naam heeft.

6.3

Conclusies: cases versus literatuur

4

Uit de literatuur blijkt dat 73 procent van de Randstadwoonconsument graag winkels in de directe omgeving heeft in de vorm van: medische voorzieningen (56 procent), postkantoor en/of bankfiliaal (51 procent), haltes openbaar vervoer (51 procent), scholen (43 procent), bibliotheek (28 procent), kinderopvang (21 procent) en een café‐restaurant. Uit de casestudies komt naar voren dat het op loopafstand wonen van (grootstedelijke) voorzieningen de tweede grootste rol speelde in de woningkeuze en dat men met name achtereenvolgens winkels voor de dagelijkse boodschappen (supermarkt, bakker, slager), winkels om te winkelen (met name kleding) en uitgaansgelegenheden (café, restaurant) dicht bij de woning wil hebben. Ook blijkt dat 50 procent van de verhuisgeneigde huishoudens met hogere inkomens die in de vier grote steden willen wonen op niet meer dan 15 minuten loopafstand van het centrum willen wonen. Als men gemiddeld 6 km per uur loopt legt men in een kwartier 1500 meter af. Uit de literatuur blijkt ook dat 85 procent van de woonconsument in de Randstad groenvoorzieningen in de directe omgeving wenst te hebben. Dit komt weinig naar voren in de casestudies, slechts één respondent geeft aan vaak door het park te lopen. Een enkeling geeft aan het straatbeeld op de Wilhelminapier te ‘stenig’ te vinden. Bij anderen is dit niet ter sprake gekomen. Uit de literatuur blijkt dat 75 procent van de Randstadwoonconsumenten kiezen voor een rustige straat, terwijl 18 procent liever in een levendige straat wil wonen. Uit de casestudies komt naar voren dat het grootste gedeelte van de woontorenbewoners juist in een levendige straat wil wonen.


48

ZICHT OP HOOG WONEN


49

Tim den Dekker

7

Promotie

3

Het promoten van een woontoren heeft te maken met verschillende middelen die gebruikt worden voor de promotie, maar ook met de kwaliteiten en vaardigheden van de verkoop‐ of verhuurpersoon die verantwoordelijk is voor het contact met de potentiële klant. Dit onderzoek zal slechts ingaan op de eerstgenoemde promotiemiddelen. In paragraaf 7.1 is te lezen hoe momenteel in Nederland de promotie van woontorens wordt gedaan. Vervolgens wordt in paragraaf 7.2 beschreven hoe dit in het buitenland wordt gedaan in steden waar reeds jarenlange ervaring is met het promoten van woontorens. In paragraaf 7.3 is beschreven wat in casestudies naar voren komt in relatie tot de promotie.

7.1

Praktijk De promotie van een woontoren wordt door marktpartijen als essentieel beschouwd voor de verhuur of verkoop van de appartementen. Het is echter moeilijk aan te tonen wat de precieze invloed van promotie is op de afzet. Hieronder worden de verschillende promotiemiddelen beschreven die uit gesprekken met experts en marktonderzoeken naar voren zijn gekomen.

7.1.1

Promotie middelen Woontorens worden met behulp van verschillende middelen gepromoot. De meest voorkomende promotiemiddelen zijn: een bouwbord op de locatie, een brochure en/of folder met plattegronden van de woningen, een website van het project, advertenties in kranten en tijdschriften en in een enkel geval advertenties op billboards op verschillende locaties in de stad. Via deze middelen wordt vaak de mogelijkheid geboden voor geïnteresseerden om in te schrijven, zodat ze op de hoogte kunnen worden gehouden van het project. Op deze manier worden potentiële klantenbestanden aangemaakt. Uit onderzoek van het Centrum voor Onderzoek en Statistiek naar het nieuwe dure huursegment in Rotterdam, blijkt dat het bouwbord het beste werkt als medium om potentiële klanten op de hoogte te stellen van een project. Kort daarop volgen de advertentie in de krant, maar ook verschillende internetsites (zoals funda of de website van makelaar), mond op mond reclame, de website van het project en de website van makelaars blijken belangrijke informatieverschaffers waardoor de bewoners op de hoogte zijn gekomen van het project (Brokken, 2006). In de consulten geven experts aan dat evenementen, zoals opendagen en borrels steeds belangrijker zijn voor de promotie. Enerzijds om potentiële huurder enthousiast te maken voor het project, maar ook om bij de bevolking naamsbekendheid te krijgen als woontoren. Bovenstaande middelen hebben niet allen een zelfde functie in het promotieproces. Er kan onderscheid worden gemaakt in enerzijds middelen die het project bekend maken en anderzijds middelen die verdere informatie verschaffen of zelfs verleiden tot koop of huur.

7.1.2

Bekendmakers Bekendmakers zijn de promotiemiddelen die de mensen op de hoogte stelt van een project, deze middelen kunnen meestal weinig informatie bevatten en verwijzen vaak door naar een andere informatiebron. Van bovenstaande promotiemiddelen zijn het bouwbord en de advertenties over het algemeen bekendmakers van een woontoren. Een website kan zowel een bekendmaker als een informatieverschaffer (en verleider) zijn. Het bouwbord blijkt momenteel de belangrijkste informatieverschaffer te zijn, waardoor bewoners op de hoogte komen van een project (Brokken, 2006). Dit blijkt uit onderzoek, maar wordt ook door experts bevestigd. Een bouwbord kan niet al te veel informatie bevatten over het project. Daarom wordt op een bouwbord vaak doorverwezen naar een website of makelaar, waar meer informatie op kan worden geplaatst. Advertenties in kranten of weekbladen spelen ook een grote rol om mensen op de hoogte te brengen van een project (Brokken, 2006). Bij een advertentie geldt hetzelfde als bij een bouwbord: de informatie die verschaft kan worden is summier, dus het is belangrijk om door te


50

ZICHT OP HOOG WONEN

verwijzen naar een website, makelaar of ander contactpunt. Het voordeel van een advertentie in een weekblad is dat hiermee beter gemikt kan worden op bepaalde doelgroepen, terwijl een advertentie in de krant juist de naamsbekendheid van het project bij het grote publiek kan vergroten. Er zijn verschillende soorten websites. De website Funda en websites van makelaars kunnen voornamelijk worden beschouwd als bekendmakers. Verhuisgeneigden verkennen op dergelijke sites het aanbod van woningen. De sites kunnen naast de functie als bekendmaker tevens een informatieverschaffende en verleidende functie hebben. 7.1.3

Informatieverschaffers en verleiders Informatieverschaffers en verleiders zijn promotiemiddelen waar potentiële klanten meer gedetailleerde informatie kunnen vinden over een project (zoals: prijzen, aantal kamers, oppervlaktes, plattegronden etc.) en tevens verleid kunnen worden met impressies, foto’s of visuele computersimulaties van zowel de buitenkant als de binnenkant van het gebouw. Zoals hierboven reeds is aangegeven kan Funda of een website van een makelaar zowel een bekendmakende functie als een informatieverschaffende en verleidende functie hebben. Vaak wordt er echter doorverwezen naar een zogenaamde ‘projectwebsite’ om een woontoren te promoten. Op projectwebsites is vaak uitgebreide informatie te vinden over het project, naast bovengenoemde informatie wordt hier bijvoorbeeld informatie over de architect, historie van de locatie en het bouwtraject van het project beschreven. Sommige marktpartijen kiezen ervoor visuele computer simulaties van het gebouw op de website te plaatsen. Met deze computersimulaties kan het gebouw zowel van buiten als van binnen virtueel nagemaakt worden en de potentiële bewoner een indruk geven van hoe het gebouw er uit komt te zien of zelfs verleiden tot huur of koop. Borrels worden reeds gehouden voor of tijdens de bouw, bijvoorbeeld op of in de buurt van de bouwlocatie. Verondersteld wordt dat deze borrels nodig zijn om enerzijds potentiële huurders enthousiast te maken voor het project, maar ook om bij de bevolking naamsbekendheid te krijgen als woontoren. Voor opendagen zijn modelwoningen nodig. Meestal worden deze rond de oplevering gerealiseerd. In enkele gevallen wordt er reeds tijdens de bouw een modelwoning gemaakt. Deze modelwoningen zitten dan vaak op lager gelegen verdiepingen, omdat de hoger gelegen verdiepingen pas laat in het bouwtraject gerealiseerd worden. De borrels, 3 dimensionale computersimulaties en modelwoningen worden echter maar in weinig gevallen toegepast bij de promotie van woontorens. Ook de aandacht die aan brochures en websites wordt besteed verschilt enorm per project. Over het algemeen is de promotie van woontorens niet heel erg anders dan de promotie van reguliere woongebouwen.

7.1.4

Promotie planning Voor het promotietraject is het belangrijk om de juiste stappen op het juiste moment te nemen. Verondersteld wordt dat het te vroeg lanceren van de promotiecampagne het verwachtings‐ patroon van de potentiële bewoners te vroeg tot een hoogtepunt brengt, wat de uiteindelijke afzet negatief beïnvloedt. Het wordt wel belangrijk bevonden om in een vroeg stadium reeds te starten met het verspreiden van wat basisinformatie over het project via het bouwbord en bijvoorbeeld de projectwebsite. Op websites kan een inschrijfmogelijkheid worden gecreëerd voor geïnteres‐ seerden. Vervolgens wordt vaak wat meer informatie vrijgegeven met behulp van een folder of via mailings. Wanneer verondersteld wordt dat de promotie moet pieken gebeurt dit doorgaans met behulp van brochures, 3D‐computersimulaties en opendagen in modelwoningen. Er zit echter een groot verschil in de planning van de promotie van koop‐ en huur‐ appartementen. De praktijk wijst uit dat de koopconsument in economisch gunstige omstandig‐ heden wel degelijk bereid is om meer dan twee jaar voor oplevering een koopovereenkomst te sluiten (zie figuur 7: verkoopaantallen Statendam, Wijnhaeve en The Red Apple), terwijl huurders maximaal 3 maanden voor oplevering bereid zijn de huurovereenkomst te tekenen. Dit


51

Tim den Dekker

betekent dat in geval van koopwoningen het belangrijk is om veel eerder met de promotie te pieken dan bij huurappartementen. Toch zijn de meningen van de experts verdeeld over het moment waarop moet worden gepiekt. In geval van huurappartementen meent de ene expert dat ongeveer een jaar voor oplevering moet worden gepiekt met de promotie, terwijl de ander veronderstelt dat dit beter een half jaar voor oplevering plaats kan vinden. Dit kan problemen opleveren wanneer ervoor wordt gekozen om een woontoren te realiseren die zowel koop‐ als huurappartementen bevat. Gezien het verschil in de gewenste piek van de promotie, kan de promotiepiek van de koop de verhuur negatief beïnvloeden. 7.1.5

Conclusie De promotie van woontorens in Nederland is over het algemeen vrij conventioneel en wijkt weinig af van de promotie van laagbouwwoningen. Op het juiste moment pieken met de promotie wordt erg van belang geacht. Voor koop en huur verschilt het gewenste piekmoment echter enorm, dit kan problemen opleveren voor de afzet.

7.2

Buitenland ervaring In Noord‐Amerika (VS en Canada) is reeds decennialang ervaring in het realiseren en afzetten van woontorenappartementen. Hier wordt doorgaans veel aandacht besteed aan de promotie. Men gaat in de Verenigde Staten een stap verder in de promotie dan in Nederland. Brenda Calvin, eigenaresse van The Calvin Group in de Verenigde Staten, heeft zich de afgelopen 20 jaar gespe‐ cialiseerd in de verkoop en promotie van luxe woontorens. Haar verkoop‐ programma’s hebben ervoor gezorgd dat volledige woontorens voor ople‐ vering uitverkocht waren. In een paper 8 voor het ‘CTBUH 8th World Congress’ 2008 beschrijft ze haar ideeën over welke aspecten nodig zijn voor een succesvolle afzet van woontorens. Vol‐ gens Calvin is het essentieel om woon‐ torens vanaf de locatie te verkopen. Hiervoor dient een verkoopcentrum te worden opgericht. In dit verkoop‐ centrum worden de verschillende eigenschappen van de woontoren ten‐ toongesteld met behulp van brochures, presentatiepanelen en reclamevideo’s op grote televisieschermen. Een groot gedeelte van de bevolking kan zich geen voorstelling maken van de ruimtelijke verhoudingen van een woning door naar figuur 32: twee modelwoningen met het uitzicht op lichtpanelen geprojecteerd. Boven: Park Fifth, Los Angeles; onder: Solstice on the park, Chicago een plattegrond te kijken. Virtuele tours en 3D animaties hebben zich bewezen als bruikbare tools om de ruimtelijke verhoudingen te verduidelijken. Daarnaast zijn foto’s van het uitzicht aan verschillende kanten van het gebouw, op verschillende hoogtes, enorm handig om kopers een keuze te laten maken welk appartement ze aan willen schaffen. Ook een grote maquette van het gebouw kan geschikt zijn om duidelijk te maken waar de beoogde woning van de potentiële bewoner zich precies bevindt in het gebouw. 8

CTBUH: Council on Tall Buildings and Urban Habitat


52

ZICHT OP HOOG WONEN

Calvin acht het van belang om een volledig gemeubileerde modelwoning te hebben, zodat de potentiële bewoner alle materialen aan kan raken en ervaren. Het belang van een modelwoning wordt vaak onderschat. Het is van wezenlijk belang dat de woning precies hetzelfde is zoals de ontwikkelaar hem bouwt. Als een onderdeel vervangen wordt, is het belangrijk om de modelwoning aan te passen. Omdat de verkoop reeds voor start bouw wordt gestart en de bouw vaak lang duurt is het belangrijk om de koper tevreden te houden met bijeenkomsten (borrels). Aangewezen data voor deze bijeenkomsten zijn bijvoorbeeld: start bouw, het bereiken van de top en de grote opening (Calvin, 2008). Calvin is niet de enige die de promotie op deze manier aanpakt. Het gebruiken van bovenstaande promotie middelen lijkt een standaard te zijn geworden in Noord‐Amerika. Modelwoningen worden vaak gerealiseerd in de buurt van de bouwplaats, in het verkoopcentrum, bij de makelaar op kantoor of zelfs in andere hoogbouw. In het laatste geval wordt een gehele verdieping gehuurd of gekocht op een hoge verdieping in een toren naast de bouwlocatie, waar de woningen in worden nagebouwd. In sommige gevallen wordt het uitzicht in de modelwoning nagebootst met behulp van fotopanelen die op de muur of op lichtzuilen worden weergegeven (zie figuur 32). Het realiseren van modelwoningen op deze manier is niet iets van de laatste jaren. Al in 1962 werden in Chicago twee modelwoningen gebouwd van appartementen die in de woontoren Marina City zouden komen. Deze modelwoningen werden compleet nagebouwd en gemeubileerd. Met be‐ hulp van een helikopter werden foto’s genomen van het uitzicht dat men zou e hebben ter hoogte van ongeveer de 40 verdieping. Deze foto’s werden op grote panelen afgedrukt en rond de model‐ woningen geplaatst om zo een indruk te geven van het uitzicht dat men vanuit de appartementen zou hebben (figuur 33). De modelwoningen werden ge‐ toond aan potentiële bewoners en in‐ vesteerders en bevonden zich in het kantoor van de verhuurmakelaar op ongeveer een kilometer loopafstand van de bouwplaats. In september 1963 ver‐ huizen de modelwoningen naar het ge‐ realiseerde gebouw. De kosten van de eerste twee modelwoningen bedroegen 50.000 Amerikaanse Dollars, omgere‐ kend 344.000 dollar anno 2007 (Marina figuur 33: Modelwoningen Marina City in Chicago 1962 met uitzicht op panelen City, 2009). Het is denkbaar dat deze ‘Amerikaanse’ manier van promoten wegens cultuurverschillen niet werkt bij de Europeaan. Toch wordt deze promotiewijze ook in Groot‐Brittannië steeds vaker met succes toegepast. Een voorbeeld hiervan is woontoren Pan Peninsula in de Docklands in Londen. Hier is ten behoeve van de promotie een drijvend verkoopcentrum van twee lagen gerealiseerd. Op de begane grond bevindt zich een café waar potentiële kopers de plattegronden en brochures door kunnen nemen of één van de boeken over wolkenkrabbers en woontorens. Daarnaast zijn er multimedia displays geplaatst met informatie over de architect, interieur ontwerpers, lichtspecialisten en de voorgaande projecten van de ontwikkelaar. Het meest opvallende voorwerp op deze verdieping is de 2,5 meter hoge interactieve maquette, die potentiële kopers assisteert in het maken van een appartementkeuze. Op de eerste verdieping bevinden zich drie modelwoningen, compleet met balkons. Deze hebben alle drie een verschillend interieurontwerp. Tot slot is er een speciaal voor dit project ontwikkelde boot om potentiële kopers van het makelaarskantoor naar het verkoopcentrum te varen. In een interview Technische Universiteit Delft

53

Tim den Dekker

met het hoofd verkoop en promotie van de ontwikkelaar Ballymore, komt naar voren dat het verkoopcentrum maarliefst 5 miljoen pond heeft gekost om te realiseren en de boot 1 miljoen pond. Het verkoopcentrum is zo gebouwd dat het ook voor de promotie van het volgende project gebruikt kan worden, tevens is rekening gehouden met de mogelijkheid tot ombouw naar een drijvend café, bar of restaurant. De afzet van Pan Peninsula liep erg goed. Rond de jaarwisseling van 2005/2006 werden er in een periode van circa 3 maanden, reeds 250 appartementen verkocht. Ruim voor oplevering waren alle 800 apparte‐ menten verkocht en begin 2009 is het figuur 34: promotie van Pan Peninsula in Londen; linksboven: vide verkoopcentrum; rechts‐ gebouw opgeleverd. boven: modelwoning; linksonder: interactieve maquette; rechtsonder: Pan Peninsula boot. 7.2.1

Conclusie In Noord‐Amerika is decennialang ervaring met de afzet van woontorens en wordt veel aandacht besteed aan de promotie. Ervaring leert dat mensen moeilijk een beeld kunnen vormen van de ruimtelijke verhoudingen door puur naar een plattegrond te kijken. Daarom is het belangrijk om de potentiële klant nauwkeurig duidelijk te maken hoe de woning eruit komt te zien. Daarnaast is het belangrijk om de potentiële klant de materialen te kunnen laten zien en ervaren. Niet alleen in de Verenigde Staten en Canada, maar ook in Engeland wordt deze ‘Amerikaanse’ wijze van promotie steeds vaker toegepast. Dit biedt mogelijkheden voor deze wijze van promotie voor de Nederlandse markt.

7.3

Casestudies In de casestudies komt naar voren dat het uitzicht verreweg het belangrijkste aspect is voor de respondenten om te kiezen voor de woning. Sommigen hebben bewust naar een woning met uitzicht gezocht, terwijl anderen juist positief verrast zijn door het uitzicht, wat uiteindelijk wel een doorslaggevende factor vormde om voor de woning te kiezen. Tevens komt uit de casestudies naar voren dat wanneer mensen nadenken over andere projecten, zij vaak denken dat het uitzicht vanuit andere torens geblokkeerd wordt door omliggende bebouwing of geblokkeerd gaat worden door nieuwbouw. Mensen kunnen zich geen goed beeld vormen van hoe het uitzicht vanuit andere torens is, zonder het te hebben ervaren.

7.4

Conclusies

4

De promotie van woontorens in Nederland is over het algemeen vrij conventioneel en wijkt weinig af van de promotie van laagbouwwoningen. In Noord‐Amerika is decennialang ervaring met het afzetten van woontorens en wordt veel aandacht besteed aan de promotie. Uitvoerige promotie resulteert hier in goede voorverkooppercentages. Ervaring leert dat mensen moeilijk een beeld kunnen vormen van de ruimtelijke verhoudingen door puur naar een plattegrond te kijken. Daarom is het belangrijk om de potentiële klant nauwkeurig duidelijk te maken hoe de woning eruit komt te zien. Daarnaast is het van belang om de potentiële klant de materialen te kunnen laten ervaren. Niet alleen in de Verenigde Staten en Canada, maar ook in Engeland wordt deze ‘Amerikaanse’ wijze van promotie steeds vaker toegepast. Dit biedt mogelijkheden voor deze wijze van promotie voor de Nederlandse markt. Uit de casestudies komt naar voren dat het uitzicht erg belangrijk is voor bewoners en potentiële bewoners positief kan verrassen. Daarnaast blijkt dat mensen zich moeilijk een beeld kunnen


54

ZICHT OP HOOG WONEN

vormen van hoe het uitzicht zal zijn. Het is daarom van belang om in de promotie het uitzicht te verduidelijken en benadrukken.


55

Tim den Dekker

8

Conclusies

4

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies beschreven met betrekking tot de onderzoeksvraag die in het eerste hoofdstuk is geformuleerd. Deze onderzoeksvraag luidt: ‘Wat zijn de factoren die kunnen bijdragen aan een succesvolle afzet van een woontoren in het centrumstedelijk gebied van Rotterdam?’ Uit de literatuur en consulten met experts is gebleken dat de aspecten die van invloed zijn op een succesvolle afzet van een woontoren, zijn in te delen in vier categorieën: •

De conjunctuur

•

Het concurrerend aanbod

•

De producteigenschappen

•

De promotie In het onderzoek ligt de nadruk op de categorieën ‘producteigenschappen’ en ‘promotie’. De andere twee categorieën bleken gedurende het onderzoek echter dermate belangrijk te zijn, dat deze beknopt in het onderzoek zijn meegenomen. Hieronder worden de conclusies per categorie behandeld.

8.1

Conjunctuur De conjunctuur is van grote invloed op de verkoopaantallen van de (dure koop) appartementen van een woontoren, maar in veel mindere mate van invloed op de verhuuraantallen van (dure huur) appartementen. Gebaseerd op gegevens uit het verleden kan het centrumstedelijk gebied van Rotterdam ongeveer 150 dure huurappartementen en 150 dure koopappartementen opnemen per jaar. De opname van dure koopappartementen is erg afhankelijk van de conjunctuur: ten tijde van laagconjunctuur werden er in 2003 slechts 25 appartementen verkocht en ten tijde van hoogconjunctuur in 2006 waren dit er 361. De huurmarkt is minder conjunctuurgevoelig en reageert juist in tegenovergestelde richting. De conjunctuur is lastig te voorspellen en de realisatietijd van een woontoren is vaak lang. Dit maakt het realiseren van een woontoren met een groot aantal koopappartementen erg risicovol.

8.2

Concurrerend aanbod Gezien de lage verkoopaantallen (ca. 150 app./jaar) en verhuuraantallen (ca. 150 app./jaar) van dure appartementen in het centrumstedelijk gebied in relatie tot de grote omvang van woontorenprojecten (circa 150 woningen per toren), is het erg belangrijk om het concurrerend aanbod in de gaten te houden en afspraken te maken over welke partij wanneer een project op de markt brengt. Dit blijkt in praktijk echter moeilijk in verband met lastige besluitvormingsprocessen (zowel intern als extern) en de vergrote kans op bouwtijdvertraging.

8.3

Producteigenschappen De conclusies betreffende de producteigenschappen zijn, net als in het onderzoek, opgedeeld in de niveaus ‘woning’, ‘gebouw’ en ‘locatie’. In de bestaande literatuur is er weinig tot geen informatie te vinden over de woonwensen van woontorenbewoners. Dit onderzoek laat zien dat de bestaande literatuur op sommige punten overeenkomt of botst met de resultaten uit het onderzoek, maar vooral op verschillende punten aangevuld kan worden. Hieronder zijn de voornaamste conclusies uit het onderzoek betreffende de producteigenschappen beschreven.

8.3.1

Woning Uit het onderzoek komt naar voren dat het uitzicht vanuit de woning het belangrijkste aspect is voor bewoners van woontorens om voor de woning te kiezen. Uitzicht vanuit de woning op de Real Estate & Housing

56

ZICHT OP HOOG WONEN

water kan een enorme waardevermeerdering met zich meebrengen, maar hoofdzakelijk uitzicht op de rivier, uitzicht op de havens Rijnhaven en Leuvehaven zijn echter minder in trek. Toch zijn ook andere aspecten erg waardevol aan het uitzicht. De respondenten hechten veel belang aan de aspecten ‘vrij uitzicht’ (geen blokkades van andere bebouwing) en de ‘dynamiek’ van het uitzicht: rijdende auto’s, lopende mensen, varende boten en de verandering door de dag heen. Het uitzicht vanuit de woning is voor woontorenbewoners dermate belangrijk, dat dit als allerbelangrijkste en meest genoemde aspect naar voren komt uit de interviews om voor de woning te kiezen. Goed uitzicht kan mensen over de streep trekken om voor een woning te kiezen, ongeacht of zij bewust op zoek zijn naar een woning met uitzicht. Als het uitzicht zo belangrijk is, is het ook niet zo gek dat men graag grote raampartijen wenst. Een opdeling van de gevel in open en gesloten delen laat zien dat de personen die verticale raampartijen tot aan de grond verkiezen boven een horizontale raampartij met borstwering, deze keuze maken om een beter uitzicht te hebben. Wanneer de voorkeur uitgaat voor de horizontale raampartij met borstwering, wordt dit gedaan in verband met hoogtevrees of het praktisch kunnen indelen van de ruimte. Een buitenruimte bij de woning is erg belangrijk voor veel mensen en vormt zelfs vaak een harde woonwens, dat wil zeggen dat mensen de woning zouden weigeren als er geen buitenruimte bij zou zitten. De voorkeur gaat uit naar een buitenruimte in de vorm van een loggia, gevolgd door een balkon. Een serre valt minder in de smaak als buitenruimte, dit geeft namelijk niet echt het gevoel van buiten. Een Frans balkon wordt niet als een balkon ervaren en is geen oplossing voor een buitenruimte. Ook de afmetingen en de privacy in de buitenruimte zijn van belang. Wat betreft de gewenste hoogte van de woning hecht een derde van de respondenten waarde e aan contact met de straat en wenst daarom niet hoger te wonen dan de 20 verdieping. Toch e zou de helft van de respondenten best hoger willen wonen dan de 25 verdieping. Dit kan betekenen dat wanneer steeds hoger gebouwd wordt, de woonvoorkeuren mee veranderen. Uit het onderzoek blijkt tevens dat het belangrijk is om de oppervlaktes van de woningen goed af te stemmen op de vraag van de doelgroep. Daarnaast speelt de juiste prijstoekenning aan woningen een grote rol in het succes van de afzet. 8.3.2

Gebouw De collectieve recreatieve voorzieningen (zoals zwembad, fitness en sauna) zijn producteigenschappen die door alle bewoners gewaardeerd worden en (in geval niet aanwezig) gewenst zijn. Deze voorzieningen kunnen een doorslaggevende factor vormen voor mensen om voor de woning te kiezen. De aanwezigheid van een portier wordt door een kwart van de respondenten gewenst. Anderen geven aan hier niets voor te voelen of vinden het zelfs nergens voor nodig. Veel bewoners voelen zich voldoende veilig door de elektronische veiligheidsmaatregelen die zijn getroffen. Er is weinig behoefte aan een gemeenschappelijke ruimte voor het sociaal contact binnen de woontoren. Er zijn voldoende horecagelegenheden in de omgeving waar activiteiten plaats kunnen vinden met bewoners die daar behoefte aan hebben. De respondenten stellen een ruime en/of kwalitatief hoogwaardige entree van het gebouw zeer op prijs. In de plint ziet men graag winkels of horeca in de vorm van een restaurant. Een café dat tot laat open is of een café met een terras stelt men niet op prijs in verband met de overlast die dit met zich meebrengt. Kantoren worden juist negatief gewaardeerd, men vindt kantoren in de plint over het algemeen saai. Twee derde van de woontorenbewoners geeft aan dat het uiterlijk van het gebouw een rol speelt in de woningkeuze. Toch zit er een groot verschil in de keuze van toren wanneer men moet kiezen voor een toren die men aanspreekt qua uiterlijk en een toren waarin men wel zou willen wonen. Wanneer men een toren moet kiezen om in te wonen let men vooral op praktische aspecten, zoals de aanwezigheid van open buitenruimtes bij de woningen, praktisch in te delen plattegronden en een goede daglichttoetreding. Puur op uiterlijk scoort de ‘spectaculaire’ toren het hoogst. Wanneer wordt geselecteerd op torens om in te wonen Technische Universiteit Delft

57

Tim den Dekker

verschuift de voorkeur naar de ‘klassieke’ toren en de ‘rechttoe rechtaan’ toren met buitenruimte. 8.3.3

Locatie Uit het onderzoek komt naar voren dat het op loopafstand wonen van grootstedelijke voorzieningen de tweede grootste rol speelde in de woningkeuze en dat men achtereenvolgens met name winkels voor de dagelijkse boodschappen (supermarkt, bakker, slager), winkels om te winkelen (met name kleding) en uitgaansgelegenheden (café, restaurant) dicht bij de woning wil hebben. Tevens geeft het grootste gedeelte aan graag in een levendige straat te wonen. Toch wordt het niet gewaardeerd als deze levendigheid pal naast de bewonersentree gepositioneerd is.

8.4

Promotie De promotie van woontorens in Nederland is over het algemeen vrij conventioneel en wijkt weinig af van de promotie van laagbouwwoningen. In Noord‐Amerika is decennialang ervaring met het afzetten van woontorens en wordt veel aandacht besteed aan de promotie. Uitvoerige promotie resulteert hier in goede voorverkooppercentages. Ervaring uit het buitenland leert dat mensen moeilijk een beeld kunnen vormen van de ruimtelijke verhoudingen door puur naar een plattegrond te kijken. Daarom is het belangrijk om de potentiële klant nauwkeurig duidelijk te maken hoe de woning eruit komt te zien. Daarnaast is het van belang om de potentiële klant de materialen te kunnen laten ervaren. Niet alleen in de Verenigde Staten en Canada, maar ook in Engeland wordt deze ‘Amerikaanse’ wijze van promotie steeds vaker toegepast. Dit biedt mogelijkheden voor deze wijze van promotie voor de Nederlandse markt. Uit de casestudies komt naar voren dat het uitzicht erg belangrijk is voor bewoners en potentiële bewoners positief kan verrassen. Daarnaast blijkt dat mensen zich moeilijk een beeld kunnen vormen van hoe het uitzicht zal zijn. Het is daarom van belang om in de promotie het uitzicht te verduidelijken en benadrukken.


58

ZICHT OP HOOG WONEN


59

Tim den Dekker

9

Advies: Reduceer het risico in 9 stappen

5

In dit hoofdstuk zijn de bevindingen uit het onderzoek vertaalt naar een advies om het ontwikkelen van woontorens minder risicovol te maken. Het ontwikkelen van een woontoren vraagt namelijk vanwege een verhoogd risicoprofiel om een andere aanpak dan het ontwikkelen van reguliere woningbouw. Het advies is weergegeven in de vorm van een stappenplan. Hieronder worden de stappen weergegeven die een ontwikkelaar moet ondernemen om met een gereduceerd risiconiveau een woontoren te realiseren, namelijk: Stap 1: Analyseer de locatie op: uitzicht en afstand tot voorzieningen Stap 2: Stel een ontwerpteam samen met hoogbouwexpertise Stap 3: Maak een voorlopig ontwerp en stuur daarin op uitzicht Stap 4: Betrek publieke partijen bij de plannen Stap 5: Bepaal wat huur‐ en wat koopwoningen worden, maar wees flexibel Stap 6: Lanceer een uitvoerige promotie Stap 7: Inventariseer feedback op ontwerp en daadwerkelijke interesse Stap 8: Start de bouw en de verkoop of stel het uit Stap 9: Zet de promotie voort na verkoop In dit stappenplan worden de aspecten beschreven die anders zijn ten opzichte van het ontwikkelen van reguliere woningbouw. Er wordt dus vanuit gegaan dat de ontwikkelaar voldoende kennis heeft van de normale gang van zaken. Daarnaast wordt er vanuit gegaan dat het investeringsbesluit is genomen en het bestemmingsplan op de betreffende locatie hoogbouw toe staat.

Stap 1: Analyseer de locatie op: uitzicht en afstand tot voorzieningen Voordat besloten wordt om op een bepaalde locatie een ontwerp te maken voor een woontoren is het zaak te bekijken of de locatie ook daadwerkelijk potentie heeft voor een woontoren. Hierbij moeten drie aspecten in de gaten worden gehouden: het uitzicht, de afstand tot voorzieningen voor dagelijkse boodschappen en de afstand tot grootstedelijke voorzieningen. Deze aspecten zijn op rangorde geschikt en het aspect uitzicht voert hierin de boventoon. Uitzicht – ‘Goed uitzicht’ vindt men in uitzicht op de rivier, vrij uitzicht en uitzicht op dynamiek. Uitzicht op de rivier brengt een grote meerwaarde met zich mee. ‘Vrij uitzicht’ wil zeggen dat het uitzicht niet geblokkeerd wordt door andere bebouwing en dynamiek kenmerkt zich bijvoorbeeld door mensen op straat, stromen met rijdende auto’s en schepen die langs varen. Er dient rekening mee te worden gehouden dat een appartement in een woontoren met uitzicht op een ander gebouw geen meerwaarde heeft ten opzichte van een regulier appartement op dezelfde locatie (als het voorzieningenniveau gelijk is). Uitzicht is het aspect waar de meeste meerwaarde uit kan worden gehaald. Voor een woontoren ligt hier uiteraard een grote kans, aangezien het uitzicht steeds vrijer wordt naarmate men op hogere hoogtes komt. Deze kans moet worden benut om de hogere prijs voor de woning te compenseren. Als de locatie tussen veel andere hoogbouw ligt is de kans groot dat het uitzicht vanuit de woningen in het toekomstige gebouw in veel richtingen geblokkeerd gaat worden, dit sluit niet aan bij de wensen van de potentiële bewoners en zal de afzet negatief beïnvloeden. Afstand tot voorzieningen voor dagelijkse boodschappen ‐ De afstand tot voorzieningen voor dagelijkse boodschappen, zoals een bakker, een slager en een supermarkt, moet te voet te overbruggen zijn en niet meer dan circa 500 meter betreffen. Afstand tot grootstedelijke voorzieningen ‐ Ook de afstand tot grootstedelijke voorzieningen (winkelcentrum, bioscoop, theater) heeft men graag binnen loopbereik, maar de afstand tot dagelijkse voorzieningen voert in deze de boventoon. De afstand tot grootstedelijke voorzieningen mag dus groter zijn.


60

ZICHT OP HOOG WONEN

In Rotterdam is een locatie aan de rivier met uitzicht op de rivier, met hoofdzakelijk laagbouw rondom (waardoor over bijna de gehele hoogte van het toekomstige gebouw vrij uitzicht is) en op de kortste loopafstand tot het winkelcentrum de meest ideale situatie. Zolang de Wilhelminapier onvoldoende voorzieningen voor dagelijkse boodschappen en grootstedelijke voorzieningen heeft, zit de meeste potentie in locaties in het centrumstedelijk gebied ten noorden van de rivier, zo dicht mogelijk bij de oever en op aanzienlijke afstand van het centrum.

Stap 2: Stel een ontwerpteam samen met hoogbouwexpertise Na de locatieanalyse dient een ontwerpteam te worden opgericht met een architect, een installatiedeskundige, een constructeur, een bouwfysisch adviseur, een bouwkostendeskundige en indien beschikbaar een hoogbouwmakelaar. Daarnaast is het ook aan te bevelen de aannemer vroegtijdig bij het ontwerpteam te betrekken. Hieronder wordt beschreven hoe dit het beste kan worden gedaan en waarom. Bij het samenstellen van het ontwerpteam is het zaak om zoveel mogelijk expertise op het gebied van hoogbouw in het team te brengen. Het realiseren van hoogbouw leidt tot hele andere risico’s dan het realiseren van laagbouw. Door een architect, een installatieadviseur, een constructeur, een bouwfysisch adviseur en een bouwkostendeskundige te selecteren die ervaring hebben met het realiseren van hoogbouw, is er kennis over de hoogbouwspecifieke risico’s en kunnen deze worden gereduceerd. Door een makelaar in het ontwerpteam te brengen die ervaring heeft met het verkopen en/of verhuren van woontorens, kan het ontwerp worden afgestemd op de wensen van woontorenbewoners. Het is hiervoor zaak dat de makelaar zich heeft gespecialiseerd in het wonen in hoogbouw en speciale vaardigheden heeft ontwikkeld om woonwensen te inventariseren. Het is denkbaar dat een prestatieovereenkomst wordt getroffen waarbij de makelaar in ruil voor zijn kennis kan meeprofiteren van behaalde afzetvoordelen. Andersom kan worden gekeken of enig ontwikkelrisico te verleggen is naar de makelaar. De architect dient naast zijn expertise met hoogbouw ook geselecteerd te worden op zijn bereidheid tot het realiseren van de gewenste producteigenschappen. Het kan voorkomen dat een architect bijvoorbeeld niet graag open buitenruimtes (loggia’s of balkons) bij de woningen ontwerpt, omdat dit naar zijn mening afbreuk doet aan het gevelbeeld. Een open buitenruimte is voor veel potentiële klanten echter wel een harde woonwens. Indien er geen open buitenruimte aanwezig is zullen dus veel potentiële klanten afvallen. Door de bereidheid van de architect tot het ontwerpen van de gewenste producteigenschappen mee te nemen in de architectenselectie kunnen problemen voorkomen worden. Ook wordt aangeraden de aannemer vroegtijdig in het ontwerpteam te betrekken, zodat het ontwerp kan worden afgestemd op de bouwwijze van de aannemer. Dit zal een snellere bouwtijd tot gevolg hebben. Naarmate de bouwtijd korter is, hoeven potentiële klanten minder lang op de woning te wachten, zodat zij eerder bereid zullen zijn tot koop of huur van de woning over te gaan.

Stap 3: Maak een voorlopig ontwerp en stuur daarin op uitzicht Na het samenstellen van het ontwerpteam kan worden gestart met het schetsontwerp en vervolgens het voorlopig ontwerp. Het is zaak om in het ontwerp zoveel mogelijk op het aspect uitzicht te sturen. Het is ondenkbaar dat ieder woning in het gebouw een ideaal uitzicht heeft, maar er moet gestreefd worden naar het maximaal haalbare. De aspecten die men in het uitzicht wenst te zien en dus meerwaarde kunnen geven aan de woning, staan bij stap 1 beschreven. In het ontwerp kan op uitzicht worden gestuurd door zoveel mogelijk de omliggende (hoge) bebouwing, die het uitzicht blokkeert, te omzeilen. Dit kan op vrij simpele wijze. Wat hiermee wordt bedoeld wordt aan de hand van de figuur toegelicht. In de figuur stellen de nummers 1 t/m 6 de appartementen voor in een woontoren, het donkere blok is een tegenoverstaand gebouw en in oranje is het uitzicht weergegeven dat appartement 2 in het ontwerp heeft.


61

Tim den Dekker

UITZICHT app. 2

In de bovenste weergave is te zien dat appartement 2, een middenwoning, slechts 1 6 uitzicht heeft op het tegenoverstaande gebouw. In de onderste weergave is het ontwerp een UITZICHT app. 2 5 kern 2 kwartslag gedraaid en heeft appartement 2 vrij uitzicht. Deze oplossing doet weinig afbreuk aan 4 3 het uitzicht van de andere 5 appartementen en streeft daarmee zoveel mogelijk naar een goed uitzicht voor alle woningen. Ook op woningniveau kan op uitzicht worden gestuurd. Dit kan bijvoorbeeld door de kamer 5 6 4 waar men het meest van het uitzicht wil genieten, de woonkamer, op het beste uitzicht kern te positioneren. Als er sprake is van een 1 3 2 hoekwoning, dient de woonkamer op de hoek te worden geplaatst, zodat een zeer breed uitzicht gerealiseerd wordt. Tot slot kan ook de positionering en afmeting van de raampartijen bijdragen aan een beter uitzicht. Als de raampartij bijvoorbeeld doorloopt tot op de vloer van de woning, kan men zittend vanaf de bank toch nog een hoop zien. Een borstwering zou in deze het uitzicht grotendeels blokkeren. figuur 35: sturen op uitzicht in het ontwerp Naast het sturen op uitzicht, dient er in het ontwerp rekening mee gehouden te worden dat een groot deel van de appartementen bij stap 5 zowel voor de koop‐ als voor de huursector geschikt moeten zijn. De gewenste grootte (oppervlakte, aantal kamers) van huurappartementen is anders dan de gewenste grootte van koopappartementen. De gewenste grootte in deze twee segmenten toont uiteraard wel overlap. Om de keuze tot huur of koop open te kunnen houden is het zaak de woninggrootte af te stemmen op de vraag van beide segmenten. Ook dienen de juiste voorzieningen geselecteerd te worden. Collectieve recreatieve voorzieningen zoals een fitnessruimte of een zwembad kunnen een doorslaggevende factor vormen voor een potentiële klant om voor de woning te kiezen. De selectie van voorzieningen dient goed afgestemd te worden op de doelgroep om overbodige luxe te voorkomen. Een jongere doelgroep zal bijvoorbeeld wellicht meer waarde hechten aan een fitnessruimte, terwijl een oudere doelgroep misschien liever een zwembad heeft. Houd er rekening mee dat de bewoner er veel waarde aan hecht dat deze voorzieningen binnen het gebouw toegankelijk zijn, zodat hij of zij niet buitenom hoeft. Bij de appartementen dienen open buitenruimtes ontworpen te worden. Dit vormt voor veel mensen een harde woonwens. Door de woningen te voorzien van een open buitenruimte wordt de afzetmarkt zo groot mogelijk gehouden. Een open buitenruimte ziet men het liefst in de vorm van een loggia, maar een balkon komt op een goede tweede plek.

Stap 4: Betrek publieke partijen bij de plannen Het is van belang in de ontwerpfase ook de gemeente bij het plan te betrekken om duidelijkheid te krijgen over de wensen en eisen van deze partij en om afspraken te maken over de kwaliteit van de openbare ruimte. Gemeentelijke partijen hechten vaak waarde aan een transparante plint (van het gebouw) met commerciële functies om het straatbeeld levendig en sociaal veilig te maken of houden. Daarnaast kan bij de gemeente het verzoek worden ingediend andere ontwikkelende partijen te adviseren niet op hetzelfde moment met de verkoop en verhuur te starten om het aanbod te beperken en marktverzadiging te voorkomen in deze reeds krappe markt.


62

ZICHT OP HOOG WONEN

Indien de ontwikkelende partij in het bezit is van de grond kan met de gemeente worden onderhandeld over het verkopen van de grond aan de gemeente, om deze vervolgens te pachten. Hierdoor komt kapitaal vrij en worden renteverliezen gereduceerd. Hoogbouw heeft veel invloed op de directe omgeving: verkeer, wind, bezonning en uitzicht vanuit omliggende bebouwing. Het is daarom verstandig omwonenden een belangrijke plaats in het proces te geven om de weerstand tegen het project te reduceren.

Stap 5: Bepaal wat huur‐ en wat koopwoningen worden, maar wees flexibel Door conjunctuurschommelingen kan de vraag naar dure woningen verschuiven van huur naar koop en andersom. Aangezien de vraag naar beide segmenten beperkt van omvang is en het aantal appartementen in een gemiddelde woontoren vrij groot (circa 150 appartementen), is het risico hoog dat de markt verzadigd raakt als op één van de twee segmenten wordt gemikt. Met het gevolg dat de afzet een te lange tijd in beslag neemt en renteverliezen worden geleden. Dit risico kan gereduceerd worden door flexibel om te gaan met huur en koop. Als er veel vraag is naar koop kunnen de woningen verkocht worden, maar zorg dat de mogelijkheid open blijft een deel van de woningen in portefeuille van de belegger op te nemen, zodat deze verhuurd kunnen worden als de vraag verschuift naar huur. Hierdoor wordt het afzetgebied vergroot en het risico van conjunctuurschommelingen gereduceerd. Een ontwikkelende belegger ontwikkelt met het doel huurwoningen in zijn portefeuille op te nemen en kan ervoor kiezen een veilig gedeelte van de woningen dat aansluit op de vraag, bijvoorbeeld 50 appartementen, puur als huurwoning op de markt te zetten. De resterende 100 woningen dienen dan qua grootte zowel voor de huur als de koopmarkt geschikt te zijn. Het doel is om deze 100 woningen zoveel mogelijk verkocht te krijgen, maar indien een gedeelte van de woningen niet verkocht wordt, dienen ze op een gegeven moment geschikt gemaakt te worden voor de huur en dus qua aankleding het niveau van een huurwoning te krijgen. Het moment wanneer dit moet worden besloten (bijvoorbeeld een jaar voor oplevering) moet goed met de aannemer worden afgestemd. Enige flexibiliteit van zijn kant is nodig om de kosten voor meerwerk niet te hoog op te laten lopen. De mogelijkheid voor de klant tot koop kan dan nog steeds open blijven, maar de koper zal minder inspraak hebben op de aankleding van de woning of de meerkosten zullen aanzienlijk hoger zijn. Hoe eerder men tot koop overgaat, des te meer inspraak kan men dus hebben op de aankleding van de woning.

Stap 6: Lanceer een uitvoerige promotie Als het voorlopig ontwerp klaar is, is het tijd om de promotie te lanceren en te starten met de voorverkoop. De potentiële klant moet over de streep worden getrokken om een woning te kopen waar hij waarschijnlijk pas over drie jaar in kan. Om dit te bewerkstelligen zijn twee aspecten zeer belangrijk. Ten eerste moet de potentiële klant zo duidelijk mogelijk worden gemaakt hoe de woning eruit komt te zien en ten tweede moet duidelijk worden gemaakt hoe het uitzicht vanuit zijn woning zal zijn. Het verduidelijken van hoe de woning eruit komt te zien aan de hand van slechts plattegronden is niet voldoende. Veel mensen kunnen zich slecht een voorstelling maken van ruimtelijke verhoudingen door puur naar een plattegrond te kijken. 3D‐animaties en/of modelwoningen bieden een uitkomst in het verduidelijken van de ruimtelijke verhoudingen. Een modelwoning heeft hierin een voordeel ten opzichte van 3D‐animaties omdat ook daadwerkelijk het niveau van afwerking kan worden ervaren. De modelwoning kan bijvoorbeeld in een loods neergezet worden, bij de makelaar op kantoor, maar ook kan worden gedacht aan woonbeurzen of op een locatie waar de doelgroep veel komt, op een golfbaan bijvoorbeeld. Het verduidelijken van het uitzicht vanuit de woning kan worden gedaan met behulp van foto’s. Representatieve weergaven kunnen worden verkregen door foto’s vanaf de locatie te laten maken door een bedrijf dat hierin gespecialiseerd is. Dit wordt gedaan vanuit helikopters of met behulp van een kleine zeppelin met camera’s eronder. Op deze manier kunnen op verschillende


63

Tim den Dekker

hoogtes 360 graden panorama’s worden gemaakt die een goede indruk geven van het te verkrijgen uitzicht. Zowel de dag als de nachtsituatie kunnen worden vastgelegd. Het is het meest ideaal om deze twee aspecten (woning en uitzicht) gezamenlijk weer te geven. Dit kan bijvoorbeeld worden gedaan door het uitzicht in de 3D‐animatie achter de raampartij van de woning weer te geven of in geval van de modelwoning het uitzicht te projecteren op schermen die rondom de modelwoning worden geplaatst. Op deze wijzen kan de potentiële klant duidelijk gemaakt worden hoe het uitzicht zal zijn op de verschillende verdiepingen, op verschillende oriëntaties en kan ook het verschil tussen dag en nacht worden weergegeven. De weergaven van het uitzicht in de woning kunnen in de brochures, op websites, op het bouwbord, op billboards, in tijdschriften en in kranten worden weergegeven, maar bijvoorbeeld ook als stand figuur 36: uitzichtprojectie rondom modelwoning tijdens woonbeurzen of bij de makelaar op kantoor. Ook kan nog een stap verder worden gegaan en in plaats van foto’s kunnen video‐opnames worden gemaakt. Op die manier kan de dynamiek van het uitzicht worden weergegeven. Voor zover bekend, is dit nog nooit gedaan. Hiervoor zullen zeer stabiele opnamen vereist zijn, Het is de vraag of stabiele opnamen kunnen worden gemaakt vanuit een helikopter of zeppelin.

Stap 7: Inventariseer feedback op ontwerp en daadwerkelijke interesse Kort nadat de promotie is gelanceerd, kan worden gestart met het informeren van geïnteresseerden via de makelaar. Zoals reeds eerder vermeld is het bij de selectie van de makelaar belangrijk dat er expertise is op het gebied van appartementen in woontorens. De kwaliteiten die gepaard gaan met hoogbouw moet de makelaar weten te benadrukken, zodat de potentiële klant een goed beeld krijgt van het wonen in een woontoren. Andersom moet de makelaar ook bereid zijn kennis op te doen van de potentiële klant. De makelaar is de schakel tussen potentiële klant en ontwikkelaar. Hier ligt een kans om de wensen van de doelgroep te inventariseren en terug te koppelen naar het ontwerp. Als meerder potentiële klanten kritiek leveren op bijvoorbeeld een hoge borstwering, kan worden besloten de raampartij aan te passen in het definitief ontwerp. De makelaar dient toegankelijk te zijn voor zowel potentiële kopers, maar ook voor geïnteresseerde huurders. Op die manier kunnen ook de wensen van potentiële huurders geïnventariseerd worden. Om woonwensen te inventariseren en door te voeren in het ontwerp kan er bijvoorbeeld ook voor worden gekozen een zogeheten focusgroep op te richten, waarbij een aantal potentiële eindgebruikers het ontwerp kunnen testen, bediscussiëren en bekritiseren. De feedback kan worden verwerkt in het ontwerp. Deze vorm van waardecreatie wordt veel toegepast in de product‐ en dienstontwikkeling, echter niet in de vastgoedontwikkeling. In de verdere beschrijving van dit stappenplan wordt ervan uitgegaan dat de woonwenseninventarisatie via de makelaar plaatsvindt, zoals hierboven staat beschreven. De datum van start bouw ligt op dit punt nog niet vast en daarom is het niet mogelijk woningen te verkopen aan mensen die een hypotheek moeten afsluiten. De hypotheekverstrekker eist namelijk dat er binnen een half jaar gestart wordt met de bouw. Dat kan op dit moment echter nog niet gegarandeerd worden. Om te inventariseren of geïnteresseerden daadwerkelijk de intentie hebben om een appartement te kopen of dat ze puur nieuwsgierig zijn naar het project, kan bijvoorbeeld een ‘optie tot koop’ aan de klant worden verkocht voor een symbolisch bedrag zoals 100 euro, waarbij deze persoon het recht koopt als eerste in aanmerking te komen een bepaald appartement te kopen, zodra de verkoop gestart wordt. Het is belangrijk in dit stadium reeds richtlijnen te geven voor de prijzen die aan de woningen zullen worden toegekend. Hierin kan uiteraard enige marge worden opgenomen. Het toekennen van prijzen verschaft duidelijkheid aan de geïnteresseerden, zodat zij zelf kunnen bepalen welke woning ze zich kunnen veroorloven. Dit kan op zijn beurt weer duidelijkheid verschaffen in wie


64

ZICHT OP HOOG WONEN

daadwerkelijk potentiële koper is of alleen nieuwsgierige. Daarnaast kunnen geïnteresseerden gegronder aangeven in welke woning ze daadwerkelijk interesse hebben.

Stap 8: Start de bouw en de verkoop of stel het uit Zodra er voldoende contact is met geïnteresseerden, kan een datum voor de start bouw worden vastgelegd. Om de voorverkoop aantrekkelijker te maken kan een korting worden gegeven aan de klanten die een appartement in de voorverkoop aankopen. Voor de verkoop is het belangrijk enige schaarste op de markt te creëren. Door schaarste te creëren zullen potentiële klanten eerder over gaan tot koop. Wanneer besloten wordt sowieso 50 van de 150 woningen te gaan verhuren, plaats dan niet alle overige 100 woningen in één keer in de verkoop, maar faseer dit in bijvoorbeeld 2 fases van 50 woningen, waarbij in het midden wordt gelaten of de 2e fase in de verkoop of verhuur gaat. De buitenwereld hoeft niet te weten dat het doel is om 100 woningen te verkopen. Wanneer een woning eerst te koop staat en later te huur wordt aangeboden kan het de naam van het project schaden. Daarom is het belangrijk in een vroeg stadium aan te geven dat het project zowel huurwoningen als koopwoningen bevat, de precieze verdeling kan in het midden worden gelaten. Indien veel potentiële kopers na start verkoop besluiten af te zien van de koop, hoeft dit niet te betekenen dat het project uitgesteld moet worden. Er is namelijk contact met de potentiële klant, dus er kan geïnventariseerd worden of het aan de lange bouwtijd ligt of aan het product zelf dat de klant niet wil overgaan tot koop. Als het aan het product zelf ligt zal moeten worden besloten de start bouw uit te stellen en het ontwerp aan te passen of in het ergste geval te annuleren. Als het aan de lange bouwtijd ligt kan worden ingeschat of er voldoende animo voor de woningen is en besloten worden om de bouw toch door te zetten. Naast het animo voor kopen, kan ook het animo voor huren worden geïnventariseerd.

Stap 9: Zet de promotie voort na verkoop Als alle woningen verkocht zijn kan niet met de promotie worden gestopt. Het is namelijk belangrijk de koper aan het project gebonden te houden en er moeten nog huurders in het project. Hoe meer potentiële huurders er zijn, hoe hoger de huurprijs kan worden ingezet. De ontwikkelde promotiemiddelen staan nog steeds ter beschikking voor de potentiële huurder, maar het is belangrijk deze wel gedurende de bouw bij te vernieuwen. Dit kan worden gedaan door bijvoorbeeld updates te versturen per e‐mail of post en bijeenkomsten te organiseren voor toekomstige bewoners zoals borrels of een excursie naar de bouw of andere hoogbouw. Huurcontracten kunnen uiteraard gedurende de bouw reeds worden gesloten, maar de praktijk wijst uit dat de meeste mensen doorgaans zo’n 3 maanden voor oplevering bereid zijn een huurcontract te tekenen.


65

Tim den Dekker

10

Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Op basis van de onderzoeksresultaten en conclusies worden de volgende aanbevelingen voor vervolgonderzoek gedaan. De aanbevelingen richten zich op vervolgonderzoek met betrekking tot de vier categorieën succesfactoren: producteigenschappen, promotie, conjunctuur en concurrerend aanbod. Tot slot wordt er een algemene aanbeveling gedaan op het onderwerp dat momenteel één van de grootste knelpunten vormt voor de afzet van een woontoren. Producteigenschappen – Dit onderzoek wijst uit dat woontorenbewoners vernieuwende woonwensen vertonen (bv. uitzicht), die afwijken van de conventionele woonwensen waarmee doorgaans rekening wordt gehouden (bv. oppervlakte, aantal kamers). Het onderzoek is echter inventariserend van aard en de resultaten zijn gebaseerd op een beperkt aantal interviews. Het is daarom aan te bevelen vervolgonderzoek te doen bij een grotere groep respondenten. Hierbij kunnen zowel de vernieuwende woonwensen als de conventionele woonwensen, worden meegenomen in het onderzoek. Dit onderzoek kan in de vorm van kwantitatief onderzoek gedaan worden, zodat een nauwkeurigere ordening tussen de woonwensen onderling kan worden aangebracht. Vervolgens kunnen de producteigenschappen van een woontoren nog beter worden afgestemd op de wensen van de doelgroep. Promotie en producteigenschappen – De resultaten uit dit onderzoek zijn gebaseerd op interviews met bewoners van woontorens. Deze mensen hebben er dus voor gekozen om in een woontoren te gaan wonen. Dit geeft een beeld van de (gewenste) kwaliteiten van een woontoren, maar niet van de omvang van de doelgroep. Door vervolgonderzoek uit te voeren bij respondenten die er niet (of bewust niet) voor hebben gekozen om in een woontoren te wonen en te achterhalen waarom zij er niet voor hebben gekozen, kan een beeld worden gevormd van de volledige vraagzijde. Wordt de huidige doelgroep op dit moment voldoende bereikt met de promotie? Is de doelgroep uitbreidbaar? Kunnen woontorens ook geschikt worden gemaakt voor gezinnen of andere doelgroepen? Antwoord op dergelijke vragen kan het toekomst‐ perspectief van woontorens in het algemeen in kaart brengen. Conjunctuur – Uit het onderzoek blijkt dat de verkoop van dure appartementen erg gevoelig is voor conjuncturele schommelingen. In woontorens worden veelal dure appartementen gerealiseerd in verband met de haalbaarheid. Een appartement wordt al tot het dure koopsegment gerekend vanaf € 245.000, terwijl het segment geen bovengrens heeft en de appartementen wel oplopen tot € 5 mln. Een analyse van een verdere opdeling in dit segment en het dure huursegment kan inzicht verschaffen in de zwakke en sterke plekken. Ook een analyse van hoe het middeldure segment op de conjunctuur reageert is interessant, aangezien veel appartementen net boven de middeldure/dure segmentgrens liggen. Wellicht kan de top van het middeldure segment enig afzetrisico ondervangen, indien de vraag naar woontoren‐ appartementen in dit segment groter is. Concurrerend aanbod – Uit het onderzoek blijkt dat de afzet van dure huur‐ en koop‐ appartementen beperkt is. Wanneer verschillende partijen tegelijkertijd een woontoren op de markt brengen, kan dit aanzienlijke leegstand opleveren. Door afspraken te maken over wie wanneer iets op de markt brengt kan veel leegstand voorkomen kunnen worden en wordt de kans vergroot dat een project binnen aanzienlijke tijd wordt afgezet. Deze afspraken kunnen door marktpartijen onderling worden gemaakt, maar ook kan de gemeente deze taak op zich nemen. Het grootste knelpunt zit hem echter in de lange bouwtijd en de grote kans op vertraging: wanneer een project vertraging oploopt, heeft dat dan gevolgen voor de start van een ander project? Verder onderzoek is nodig om te bekijken hoe deze afspraken vormgegeven kunnen worden om tot een win‐winsituatie voor allen te komen.


66

ZICHT OP HOOG WONEN

Design & Construction Management – Tot slot is het interessant om onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden tot bouwtijdverkorting of snellere bouwmethoden bij hoogbouwprojec‐ ten. De lange bouwtijd is op dit moment het grootste knelpunt waardoor de voorverkoop‐ percentages niet behaald worden. Indien een woontoren binnen een jaar in plaats van binnen drie jaar gebouwd kan worden, zullen de problemen met het behalen van de voorverkooppercentages veel minder of opgelost zijn. Per slot van rekening werd het Empire State Building in New York bijna 80 jaar geleden binnen één jaar en 45 dagen gebouwd, terwijl de huidige bouwtijd in Nederland voor een drie keer zo kleine toren bijna drie keer zo lang is…


67

Tim den Dekker

Literatuur Boeken en artikelen Aarts, M.J., 2007. Het waterfront van de havenstad – Rotterdam. Baarda, D.B. & Goede, M.P.M. de, 2001. Basisboek Methoden en Technieken, Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek, Groningen. Baarda, D.B., Goede, M.P.M. de & Meer‐Middelburg, A.G.E. van der, 1996. Basisboek Open interviewen, Groningen. Baranzini, A. & Schaerer, C., 2007. A Sight for Sore Eyes: Assessing the value of view and landscape use on the housing market. CRAG – Haute Ecole de Gestíon de Genève. Bijsterveld, K., 2005. Nederland in 2025: extreme make‐over of bescheiden facelift?, Building Business, september 2005. Bishop, I.D., Lange, E., Mahbubul, A.M., 2004. Estimation of the influence of view components on high‐rise apartement pricing using a public survey and GIS modeling. Environment and Planning B: Planning and Design 2004, Vol. 31, p439‐452. Bond, M.T., Seiler, V.L. & Seiler, M.J., 2002. Residential Real Estate Prices: A Room with a View. JRER, Vol. 23. Brandes, E., 2001. Intensief en meervoudig ruimtegebruik, NovaTerra, 1(1), 4‐7. Brokken, M.T., & Zanden, W.H.M. van der, 2006. Bewoners over het nieuwe dure huursegment. Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS). Brun, J. & Fagnani J., 1994. Lifestyles and Locational Choices – Trade‐offs and Compromises: A Case‐study of Middle‐class Couples Living in the Ile‐de‐France Region, Urban Studies, vol 31, no. 6, 921‐934. th Calvin, B., 2008. Selling Luxury Residential High‐rise: Pre‐sales Through Completion; CTBUH 8 World Congress 2008 CBS, 2002. Huizenkopers verwonen een kwart van hun inkomen: woonuitgaven in inkomen stabiel. Auteur: Mares, A.. Cooper, R.G., 1999. From Experience: The Invisible Success Factors in Product Innovation. Derijcke, E., Konijnenburg, P. van & Uitzinger, J., 1999. Woonwensen van consumenten: een literatuuronderzoek. IVAM Environmental Research, Universiteit van Amsterdam. Doets, ir. J.D., 2001. High‐rise buildings, BOSS Magazine, Hoogbouw in Nederland, 14, 4‐8. DRO, Gemeente Amsterdam, 2005. Hoogbouw, beleid en instrument. Eck, A. van, 2008. De ‘willingness to pay’ voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Technische Universiteit Delft


68

ZICHT OP HOOG WONEN

Eisele, J. & E. Kloft, 2004. High‐Rise Manual, typology and design, construction and technology, Birkhauser. Eynden, S. van den, 2007. Topwoning van 400 euro voor studenten, Cobouw, 16 mei. Fanning, S.F., 2005. Market Analysis for Real Estate: Concepts and Applications in valuation and highest and best use, Chicago. Gemeente Rotterdam, 2007. Stadsvisie Rotterdam, ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030, Rotterdam. Geraedts, R.P., 2001. The Success or Failure of a Building System. Delft Goetgeluk, R., 1997. Bomen over wonen: woningmarktonderzoek met beslissingsbomen. Utrecht: Drukkerij Elinkwijk. Hagen, G.J., Ruijzing, M. & Winkels, R., 2004. De Grote Woontest 2004, Rotterdam. Harms, L., 2006. Op weg in de vrije tijd: context, kenmerken en dynamiek van vrijetijdsmobiliteit. SCP, Den Haag. Hassink, J., 2006. Gezond door landbouw en groen: de betekenis van landbouw en groen voor de gezondheid van de stedelijke samenleving. Assen: Van Gorcum. Heijden, H. van der, Dol, K & Lamain, C., 2006. Monitor Nieuwe Woningen: jaarboek 2005. OTB, TU Delft. Heijer, A.C. den et al, 2002. Vastgoed in cijfers. Bouwmanagement & Vastgoedbeheer, TU Delft. Hopkins, D., 1971. New Product Pressures, The Conference Board Record. Hoppesteyn, M., Blijie, B. & Poulus, C., 2007. Woningmarktverkenning: Zuid‐Holland. Delft, ABF Research. Jong, P. de & Oss, S.C.F. van, 2007. High rise costs. Delft Klerks, J., 2001. Wie zijn vinger opsteekt moet iets te vertellen hebben, NovaTerra, 1(1), 22‐25. Koster, E., 1997. Hoogbouw in Nederland 1990 – 2000, Rotterdam. Kullberg, J., Harms, L. & Veldheer V., 2004. Wonen en woonomgeving. In SCP, In het zicht van de toekomst: Sociaal en Cultureel Rapport 2004, 498‐543. Kunze, J., 2005. The revival of high‐rise living in the UK and issues of cost and revenu in relation to height, University College London. Kurshan, V., 2002. Ritz Tower. Research Department, Landmarks Preservation Commission. New York. Leinberger, C.B., 2008. The Next Slum?, Atlantic Monthly, maart 2008. Marklet, G., 2008. De schaal van de stad, modelontwikkeling en mogelijke toepassing, Atlas 2008 voor gemeenten. Technische Universiteit Delft

69

Tim den Dekker

Meel, J.J. van, 2000. The European Office, Rotterdam. Ministerie van LNV & VROM, 1999. Grote Stedenbeleid en Groenimpuls: Groen in en om de stad, Den Haag. Ministerie van VROM, 2001. Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen, Den Haag. Ministerie van VROM, 2003. Bouwbesluit 2003, Den Haag. Ministerie van VROM, 2006a. Nota Ruimte, Den Haag. Ministerie van VROM, 2006b. Cijfers over Wonen 2006, Den Haag. Ministerie van VROM, 2006c. Socrates 2006, Den Haag. Ministerie van VROM, 2008. Structuurvisie Randstad 2040, Den Haag. Montoya‐Weiss, M.M., Calantone, R., 1994. Determinants of New Product Performance: A Review and Meta‐Analysis. Norder, M., 2007. Verslag Symposium ‘Hoogbouwbeleid in Nederland’, Golden Tulip Hotel Rotterdam. Oss, S.C.F. van, 2007. Hoe hoger, hoe duurder? Onderzoek naar de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland. Technische Universiteit Delft Ossokina, I., Verkade, E., 2006. Demografische ontwikkelingen en de woningmarkt in grote steden. In Nimwegen, N. van & Esveldt, I. (red.), Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 2006: grote steden in demografisch perspectief. NIDI, Den Haag. Scheublin, F., 2004. Proces‐ en productinnovatie bij hoogbouw, RRBouw, Gouda. SCP (TBO), 2006. [url: http://www.tijdsbesteding.nl] bezoekdatum: 18‐02‐2009 Südmeier, I., 2001. Multiplespaceuse.com, NovaTerra, 1(1), 31‐32. Vambersky, Prof. Dipl.–Ing. J.N.J.A., 2001. Het ontwerpen en bouwen van hoogbouw, Een schitterend vak!, BOSS Magazine, Hoogbouw in Nederland, 14, 24‐29. Veldhuizen, E., Hultink, E.J., & Griffin, A., 2006. Modeling market information processing in new product development: An empirical analysis. Voordt, D.J.M. van der, 2007. Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Voordt, D.J.M. van der & Geraedts, R., Transformatiepotentiemeter, Rotterdam. Wassenberg, F.A.G., Kruythoff, H.M., Leliveld, T.A.L. & Heijde, J.E.H. van der, 1994. Woonwensen en realisatie van Vinex‐locaties in de Randstad. OTB, Delft. Yuen, B., 2004. Romancing the high‐rise in Singapore. National University of Singapore. Yin, R.K., 2003. Case Study Research: Design and Methods. 3rd ed. CA: Sage. Real Estate & Housing

70

ZICHT OP HOOG WONEN

Zandbelt, D. & Berg R. van den, 2007. Presentatie onderzoek hoogbouwbeleid, Verslag Symposium Hoogbouwbeleid in Nederland. Zandbelt, D. & Berg R. van den, 2008. Hoogbouw: Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur, Rotterdam. Zetteler, H., 2007. ‘Uitverkoop’ van appartementen in toren Westpoint, Brabants Dagblad, 26 oktober.

Websites AHI: Affordable Housing Institute; http://affordablehousinginstitute.org, geraadpleegd 11‐12‐ 2008 Architectenweb: http://www.architectenweb.nl, geraadpleegd op 5‐12‐2008 CBS Statline; http://www.cbs.nl, geraadpleegd op verschillende momenten in 2008 Council on Tall Buildings and Urban Habitat; http://www.ctbuh.org dS+V; http://www.dsv.rotterdam.nl Encyclopedia Brittanica; http://www.britannica.com, geraadpleegd 5‐12‐2008 Gemeente Rotterdam: http://www.wonen.rotterdam.nl, geraadpleegd 5‐12‐2008 HIB: Home Insurance Building; http://en.wikipedia.org/wiki/Home_Insurance_Building, geraadpleegd op 11‐12‐2008 Lijst van hoogste bouwwerken ter wereld; http://nl.wikipedia.org/wiki/Lijst_van_hoogste_bouwwerken_ter_wereld_(chronologisch), geraadpleegd 11‐12‐2008 Lijst van hoogste kerktorens; http://nl.wikipedia.org/wiki/Lijst_van_hoogste_kerktorens, geraadpleegd 11‐12‐2008 Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam; http://www.obr.rotterdam.nl, geraadpleegd op verschillende momenten in 2008 Old Walled City of Shibam; UNESCO World Heritage Centre: http://whc.unesco.org, geraadpleegd op 11‐12‐2008 Population Statistics; http://www.populstat.info, geraadpleegd op 19‐03‐2009 Skyscraperpage; http://skyscraperpage.com/diagrams, geraadpleegd op verschillende momenten in 2008 Stichting Hoogbouw; http://www.stichtinghoogbouw.nl/?id=2, geraadpleegd op 14‐06‐2008 Strijp‐S; http://www.strijp‐s.nl, geraadpleegd op 07‐06‐2008 Vesteda; http://www.vesteda.com, geraadpleegd op verschillende momenten in 2008


71

Tim den Dekker

Consulten Hieronder zijn de consulten weergegeven die zijn gevoerd t.b.v. dit afstudeeronderzoek. De interviews zijn chronologisch geordend. Naam

Functie

Bedrijf

Datum

Dhr. P. de Jong

Mentor

TU Delft (RE&H)

Meerdere

Dhr. J. Westrik

Mentor / Expert stedenbouw

Meerdere

Dhr. R. Geraedts

Coordinator afstudeerlab D&CM

TU Delft (Urbanism) / dS+V TU Delft (RE&H)

Dhr. R. Penning

Afstudeerbegeleider / Projectontwikkelaar

Vesteda

Meerdere

Dhr. E. Arends

dS+V

Gemeente Rotterdam

11/06/08

Dhr. M. Poley

OBR

Gemeente Rotterdam

23/06/08

Dhr. R. van de Vliet

Product marktadviseur

Vesteda

02/09/08

Dhr. G. Spermon

Vestigingsdirecteur Rotterdam

Vesteda

10/09/08

Dhr. J. Klerks

Secretaris

Stichting Hoogbouw

10/09/08

Mevr. S. Kruin

OBR

Gemeente Rotterdam

10/09/08

Dhr. M. Rabbie

Conceptontwikkelaar

Vesteda

15/09/08

Mevr. O. van der Linden Dhr. T. van Noord

Verhuurmakelaar (Montevideo) Makelaar

Vesteda

19/09/08

Atta Makelaars

23/09/08

Dhr. E. Faber

Directeur Acquisitie (Ontwikkelaar Montevideo)

ING Real Estate Development

10/10/08

Dhr. J. de Graaf

Marketing & Sales (Coopvaert)

Amvest

15/12/08

Dhr. H. Coolen

Docent methodologie (i.v.m. open interviews)

TU Delft (OTB)

16/12/08

Mevr. M. Muller

Verhuurmakelaar (Hoge Heren)

Vesteda

17/12/08

Dhr. M. Gieben

Manager Team Nieuwbouw Marketing

Vesteda

21/01/09

Mevr. C. Reijers

Team Nieuwbouw Marketing

Vesteda

29/01/09


Meerdere

Locatie Delft Delft Delft Amsterdam Rotterdam Rotterdam Amsterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Amsterdam Rotterdam Rotterdam Den Haag Amsterdam Delft Rotterdam Amsterdam Rotterdam

72

ZICHT OP HOOG WONEN


73

Tim den Dekker

Herkomst van figuren Niet genoemde figuren zijn eigen figuren Kaft: eigen bewerking afbeeldingen Vesteda beeldbank en eigen afbeeldingen Logo’s: website TU Delft huisstijl en website Vesteda huisstijl figuur 1, 2, 3, 4: eigen bewerking gegevens http://skyscraperpage.com/diagrams, geraadpleegd op 04‐06‐2008 figuur 5: Knight Frank, 2004 figuur 6: Montevideo, De Hoge Heren & Vestedatoren: Vesteda beeldbank; Coopvaert: http://www.coopvaert.nl, geraadpleegd op 10‐03‐2009; Westpoint: http://www.flickr.com, geraadpleegd op 10‐03‐2009 figuur 7 & 8: eigen bewerking gegevens OBR figuur 10: eigen bewerking van 'Stadsvisie Rotterdam 2030' & http://maps.google.nl figuur 13: eigen bewerking van http://www.skyscraperpage.com en projectwebsites figuur 14: eigen bewerking van 'Stadsvisie Rotterdam', http://maps.google.nl & http://www.skyscraperpage.com figuur 15: Piramides van Gizeh, Kathedraal van Lincoln, Munster van Ulm & Washington Monument: http://www.flickr.com; Vuurtoren van Pharos: http://en.wikipedia.org; Eiffeltoren: nl.wikipedia.org; allen geraadpleegd op 10‐12‐2008 figuur 16: E.V. Haughwout Building 1857, Home Insurance Building & Demonstratie E. Otis: http://www.flickr.com; E.V. Haughwout Building 2006: http://e‐ducation.net; allen geraadpleegd op 5‐12‐2008 figuur 17: Insula in Ostia: http://www.affordablehousinginstitute.org; Shibam: http://www.worldbuildings.net; beiden geraadpleegd op 11‐12‐2008 figuur 18: Landmarks Preservation Commission, 2002. Ritz Tower figuur 19: Heeling, J. 2002. Het ontwerp van de stadsplattegrond figuur 20: Witte Huis: http://www.rotterdams.punt.nl; De Wolkenkrabber: http://www.architectenweb.nl; GEB‐toren: http://www.europa.punt.nl; Erasmus MC: http://www.rijnmond.nl; allen geraadpleegd op 26‐01‐2009 figuur 21: eigen bewerking gegevens http://skyscraperpage.com, geraadpleegd 04‐06‐2008 figuur 22: Delftse Poort: http://europa.punt.nl, geraadpleegd op 04‐06‐2008; New Orleans: Vesteda databank figuur 23: NovaTerra, 2001. Meervoudig ruimtegebruik figuur 24: Kop van Zuid: http://www.vesteda.nl, geraadpleegd op 10‐06‐2008; Real Estate & Housing

74

ZICHT OP HOOG WONEN

Zuid‐as: http://amsterdam.nl, geraadpleegd op 14‐06‐2008; New Babylon: http://www.denhaagnieuwcentraal.nl, geraadpleegd op 10‐06‐2008 figuur 27: eigen bewerking gegevens OBR en CBS figuur 28: eigen bewerking gegevens OBR en CBS figuur 32: Park fifth: http://www.eecue.com; afbeeldingen Solstice on the park: http://www.flickr.com; allen geraadpleegd op 26‐01‐2009 figuur 33: beide afbeeldingen: http://www.marinacityonline.com, geraadpleegd op 26‐01‐2009 figuur 34: beide afbeeldingen boven: http://www.mivan.com; linksonder: http://www.3dd.co.uk; rechtsonder: http://www.flickr.com, allen geraadpleegd op 26‐01‐2009


75

Tim den Dekker


76

Afstudeerscriptie. Tim den Dekker

Recommend Documents