Advies ziekenhuislocatie BK-laan Schiedam “Kwaliteit staat voorop!” Deze woorden zijn te beschouwen als de leidraad voor de werkzaamheden van de opstellers van dit advies. Kwaliteit op alle aspecten die verbonden zijn aan een plan voor de invulling van de locatie die vrijkomt nu het Vlietlandziekenhuis de locatie aan de BK-laan heeft verlaten. Direct herkenbare kwaliteit wanneer het gaat om zichtbare aspecten zoals de architectuur, het materiaalgebruik en de stedenbouwkundige inrichting. Maar ook kwaliteit in de zin van het proces waardoor de tastbare kwaliteit gerealiseerd moet gaan worden. De opstellers van dit advies zijn dank verschuldigd aan verscheidene personen en instanties. De ambtelijke ondersteuning door Kees Rijke en Hans Waltman was degelijk en inspirerend tegelijk. De gesprekspartners toonden zich openhartig en coöperatief; dat geldt zowel voor de vertegenwoordigers van de omwonenden (ondersteund door de BVSW) als voor de directeur van het ziekenhuis. Ook het Woon Informatie Centrum (WIC) was belangstellend en behulpzaam. Zonder al deze bijdragen, ideeën en suggesties zou dit advies kwaliteit(en) missen! Vanzelfsprekend zijn alleen de opstellers verantwoordelijk voor de inhoud van dit advies aan wethouder Groene en daarmee aan het college van burgemeester en wethouders van Schiedam.
Adri Reijnhout Peter Groeneweg Schiedam, 11 februari 2009
Opbouw van het advies In de Inleiding (hoofdstuk 1) worden de aanleiding, de inkadering en het proces beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 een impressie gegeven van de gesprekken die hebben plaatsgevonden, ter inventarisatie van de gedachten en van de blokkades. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de speurtocht naar voorbeelden van passende architectonische stijlen van hoge kwaliteit. Hoofdstuk 4 omvat de leidraad voor een Beeldkwaliteitskader (BKK), inclusief de ontvangst ervan door (de vertegenwoordigers van) de omwonenden. In hoofdstuk 5 wordt een nader voorstel gedaan voor het BKK en voor de vormgeving van het plan- en bouwproces, inclusief de vereiste invulling met “20% sociaal” (ontleend aan het collegeprogramma) en een mogelijke invulling van het voormalige zusterhuis. Hoofdstuk 6 bevat enkele afsluitende opmerkingen.
1
1. Inleiding: aanleiding, inkadering en proces Aanleiding De berichtgeving in de (lokale) media over de planvorming voor de ziekenhuislocatie BK-laan (verder te noemen: de locatie) is door vele Schiedammers met hart voor de stad met belangstelling gevolgd. Bij beide oud-wethouders ontstond onafhankelijk van elkaar de behoefte om zich, ondanks een bewuste keuze zich niet te willen bemoeien met de bestuurlijke aanpak van de opvolgers, uit te spreken over de gewenste ontwikkeling van deze locatie. In een poging om alle betrokkenen de gemeenschappelijke waarden van elkaars ideeën en standpunten te doen inzien, is gekozen voor een open brief aan college, gemeenteraad en andere betrokkenen. Feitelijk werd in de open brief teruggegrepen op discussies in een eerder college naar aanleiding van een verzoek namens de provincie om aan te geven waar in Schiedam (en andere gemeenten in deze regio) nog locaties in of nabij het centrum waren waar een topwoonmilieu zou kunnen worden ontwikkeld. Op dat verzoek kwam vanuit Schiedam maar één antwoord: de locatie aan de BK-laan zodra het ziekenhuis zou zijn vertrokken. De potentie van die locatie was binnen het toenmalige college onomstreden. Het zal dan ook niemand verbazen dat, naast vele andere Schiedammers, ook andere oud-collegeleden achteraf bezien de open brief mede hadden willen ondertekenen. De open brief was (mede) aanleiding voor de oproep van wethouder Groene tot een “time out” in de discussie. Een periode waarin door beide briefschrijvers een advies geformuleerd zou kunnen worden dat recht zou doen aan de standpunten van diverse betrokkenen, inclusief dat van beide oud-wethouders. Inkadering In de brief van wethouder Groene aan de gemeenteraad is benadrukt dat het, naast andere aspecten, gaat om de borging van de beeldkwaliteit. Tevens is aangegeven dat het advies zich zou uitspreken over: ° de woningprogrammering, ° gemengde verkaveling, ° autoverkeer en parkeren, ° voormalig zusterhuis, ° architectuur en stedenbouw, ° (waardevol) groen en ° de inschakeling van marktpartijen. Bij de advisering diende voorts rekening te worden gehouden met de collegedoelstelling van 20% sociaal. Tijdens het proces (waarover hieronder meer) is ook de eis ten aanzien van voldoende waterberging aan de orde gekomen. Buiten de kaders van de adviesopdracht vallen zaken als de sloop van het ziekenhuiscomplex zelf, of een mogelijke herbestemming ervan, met uitzondering van het voormalig zusterhuis. Aan het begin van de adviesopdracht is als termijn voor het advies 1 februari 2009 overeengekomen. Als gevolg van de datum eind januari 2009 waarop de omwonenden, georganiseerd in een werkgroep van de BVSW bijeen zouden komen, is ver2
zocht om een overschrijding van deze termijn toe te staan zodat de resultaten van deze bijeenkomst ten volle mee zouden kunnen tellen in de formulering van het advies. Op dit verzoek is door wethouder Groene positief gereageerd. Proces Tijdens de advieswerkzaamheden is diverse malen overleg gepleegd met de opdrachtgever: over de voorgestelde aanpak maar eveneens ter inventarisatie van het gemeentelijke/bestuurlijke standpunt. In die zin is de wethouder/de gemeente niet anders benaderd dan de andere betrokkenen. Er hebben diverse inventariserende gesprekken plaats gevonden, met: ° een vertegenwoordiging van omwonenden (BVSW-werkgroep ziekenhuisbuurt), teneinde helderheid te krijgen over wensen, suggesties en blokkades voor de invulling; ° dhr. Van Zoelen, directeur Vlietlandziekenhuis, naar aanleiding van zijn plansuggestie; ° een delegatie van het WIC, met het oog op meer zekerheid omtrent de belangstelling voor het beoogde topwoonmilieu. Voorts zijn met diverse anderen verkennende gesprekken gevoerd teneinde voor het vervolg op het afgeven van dit advies een snelle doorstart te kunnen faciliteren. Bij de werkzaamheden van de opstellers van dit advies is, afhankelijk van de inzetbaarheid (beide oud-wethouders zijn immers regulier werkzaam) een taakverdeling ontstaan: Adri Reijnhout heeft, samen met Kees Rijke, alle locatiebezoeken gedaan en heeft alle inventariserende en verkennende gesprekken bijgewoond; Peter Groeneweg heeft zich vooral gericht op de formulering van het advies, heeft alle inventariserende gesprekken bijgewoond en een deel van de verkennende gesprekken. De ambtelijke ondersteuning die op verzoek beschikbaar is gesteld, werd vooral ingevuld door Kees Rijke en Hans Waltman, de projectleider. In de loop van de werkzaamheden is het idee ontstaan de bijeenkomst met omwonenden eind januari 2009 te benutten om de ideeën voor de beoogde beeldkwaliteit uit te testen, door het verzamelde beeldmateriaal te presenteren. De reacties van meer dan alleen de delegatie van omwonenden, waarmee gesproken is en waarmee een werkbezoek is afgelegd, kunnen de zwaarte en kwaliteit van het advies doen toenemen. De uitnodiging van de BVSW-werkgroep om de beoogde beeldkwaliteit te komen presenteren is dan ook in dank aanvaard. Door de opstellers van dit advies is gekozen voor een openbaar advies: met de aanbieding van dit advies aan wethouder Groene worden gelijktijdig ook de omwonenden en andere betrokkenen/belangstellenden geïnformeerd. Het is aan wethouder Groene en het college om te bepalen of en hoe er uitvoering wordt gegeven aan de inhoud van dit advies. Het is aan omwonenden en andere betrokkenen om het advies te beoordelen en te bezien of hierdoor een goede her- of doorstart van het planproces mogelijk wordt gemaakt. Met de oplevering van dit advies komt aan de opdracht, en daarmee aan de directe betrokkenheid van beide oud-wethouders, een eind, maar niet aan hun belangstelling voor de invulling van deze potentiële topwoonlocatie nabij het Schiedamse centrum.
3
2. Inventarisatie van ideeën, suggesties en standpunten: een impressie Er is bewust gekozen voor een adviestraject waarbij gesprekken, en niet stukken, inzicht zouden geven in de standpunten en ideeën van betrokkenen en belangstellenden. Natuurlijk is geleverde documentatie ter ondersteuning van het besprokene bestudeerd, wanneer daartoe aanleiding was. Hieronder per ‘partij’ een impressie van de standpunten. Omwonenden Tijdens twee gesprekken en een werkbezoek is helderheid ontstaan over de wensen en suggesties die leven aan de zijde van (een delegatie namens) de omwonenden van de locatie (de BVSW-werkgroep ziekenhuisbuurt). Opvallend waren de nadruk op de aansluiting bij de bestaande architectuur, de vrees voor ‘echte’ hoogbouw, het behoud van reeds aanwezig groen, de verkeersafwikkeling, de parkeerdruk, het nietafwijzen van sociale woningbouw en de bereidheid om mee te denken over een goede bestemming voor het oude zusterhuis. Al snel bleek overeenstemming te ontstaan over de beoogde beeldkwaliteit, zeker nadat met beeldmateriaal een impressie was gegeven van de ideeën van de opstellers van het advies en vervolgens een bezoek was gebracht aan enkele locaties in Middelburg en Goes. De aandacht voor details die tijdens deze contacten aan de oppervlakte kwam, doet vermoeden dat een intensieve betrokkenheid van een delegatie van omwonenden in het vervolg van het planproces en tijdens de uitvoering een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de invulling zal leveren. Ziekenhuisdirecteur Ook het gesprek met de heer Van Zoelen, directeur van het Vlietlandziekenhuis, was openhartig en coöperatief. Zijn plansuggestie is door hem nader toegelicht. Opvallend was de uitspraak dat de betrokkenheid bij de locatie niet stopt zodra het ziekenhuis is vertrokken: er bleek behoefte aan vertrouwen in de planontwikkeling. Niet alleen omdat het gaat om de (voormalige) buren van het ziekenhuis maar ook omdat er in potentie bij medewerkers van het ziekenhuis belangstelling zou zijn voor te realiseren woningen in het topwoonsegment dat beoogd is. Ook in dit gesprek kwam aan de orde dat invulling van de locatie zou winnen aan potentie wanneer er samenhang wordt gezocht met de planontwikkeling voor de locatie achter Stolbergstaete (gezien vanaf BK-laan, gelegen aan Juliana van Stolbergstraat en Dr. Noletstraat). Aan het slot van het gesprek gaf de heer Van Zoelen aan dat de aanpak en de beoogde beeldkwaliteit van de opstellers van dit advies bij hem het vertrouwen in het planproces deed groeien. Wethouder Groene Tijdens de inventariserende gesprekken met wethouder Groene zijn vele aspecten aan de orde gekomen. Van duurzaamheid als onderdeel van het kwaliteitsstreven tot de stedenbouwkundige relatie met de nabije en verdergelegen omgeving, van groenbehoud en waterberging tot parkeervoorzieningen en verkeersafwikkeling, van archi-
4
tectuur tot de effecten van het economisch perspectief op de marktpotentie van de locatie. Met belangstelling is kennis genomen van suggesties voor een invulling van een deel van de locatie met vrije kavels, voor een segment starterswoningen en voor functies in het voormalige zusterhuis. WIC-delegatie Met de delegatie van het WIC (Woon Informatie Centrum) is met name gesproken over de potentiële belangstelling voor het topsegment woningen op deze locatie. Door middel van een enquête is/wordt getracht de belangstelling te verifiëren en nader te concretiseren. Het is raadzaam in het vervolg van het planproces deze kennis omtrent de marktpotentie te benutten. Conclusie De ideeën inzake de beoogde beeldkwaliteit, die in de loop van de werkzaamheden en gesprekken vaster omlijnd raakten, lijken bij alle gesprekspartners in goede aarde te vallen. Natuurlijk zijn er nuances maar een basis voor een gemeenschappelijke visie is zeker aanwezig en kan verder benut worden.
3. Passende architectuurstijlen en andere aspecten van beeldkwaliteit Visie en visualisering Een beschrijving in woorden, hoe enthousiasmerend verteld, kan niet op tegen een presentatie met beelden: praktijkvoorbeelden hoe het zou kunnen worden. Met het bezoeken van diverse locaties, nabij of op enige afstand, is beeldmateriaal verzameld dat het mogelijk maakt om te checken of de diverse betrokkenen vergelijkbare definities van de beoogde beeldkwaliteit hanteren. Termen die voor de één bekend en voor de ander nieuw zijn doen niet meer terzake en kunnen de discussie niet bemoeilijken zodra geïllustreerd wordt wat met die termen wordt bedoeld. Aan de volgende locaties zijn bezoeken gebracht teneinde voldoende en onderscheidend beeldmateriaal te verzamelen: ° Lansingerland: Westpolder/Bolwerk, ° Ypenburg: Boswijk, ° Barendrecht, Carnisselande, ° Middelburg: Mortiere, en ° Goes:Goese Meer. Het beeldmateriaal geeft een indruk van de beoogde architectuurstijl maar ook van de gewenste inrichting van het gebied, eveneens van het type woningen dat mogelijk is, en van het materiaalgebruik dat door de opstellers van het advies is voorzien. De foto’s maken het mogelijk om de voorkeuren met elkaar te delen maar ook de weerstanden op te roepen, waardoor helder wordt hoe de invulling als passend en van hoge kwaliteit zou kunnen worden beoordeeld. Het draagvlak voor de beoogde beeldkwaliteit is voor een belangrijk deel ontstaan door met foto’s aan betrokkenen uitspraken te ontlokken. Met de simpele (en voor elke Schiedammer herkenbare) wetenschap hoe de omgeving van de locatie er nu uitziet als bagage (dus zonder een diepgaande cultuurhistorische studie naar de bestaande bouwstijlen) is gezocht naar voorbeelden van
5
passende architectuurstijlen, en daarbij horende andere aspecten van beeldkwaliteit. Het beeldmateriaal heeft gewerkt als methodiek om een gemeenschappelijke visie, als basis voor een BKK te bewerkstelligen. Een les hiervan is om in het vervolg van het planproces rekening te houden met een aansprekende visualisering van de plannen. Doel van het BKK Het doel van het uiteindelijk op te stellen BKK is dat er te zijner tijd op de locatie woningbouw wordt gerealiseerd die een zekere harmonie uitstraalt. Een eenheid van stijl en vormgeving, maar zonder te leiden tot eentonigheid. In theorie is dan te kiezen uit een veelheid aan stijlen en beeldkwaliteiten maar de beperkte omvang van de locatie en de nabijheid van de bestaande woningbouw (het gaat hier niet om een geïsoleerd liggende buurt waar honderden woningen moeten komen) leidt al snel tot de conclusie dat de beeldkwaliteit van de nieuwbouw ook zou moeten harmoniëren met de stijl en vormgeving van de omliggende straten. Dit betekent dat de te realiseren woningbouw zich moet voegen in en naar de architectuur van de omliggende bebouwing. Deze bestaat voornamelijk uit woningen in de zogenaamde “dertiger jaren architectuur”, hier en daar aangevuld met woningbouw met een vroeg na-oorlogse vormgeving. Tevens kan worden vastgesteld dat de architectuur rond de locatie nu bestaat uit woningen met een enigszins “flauw” hellende kap. De ook in deze periode voorkomende woningen met een steile(re) kap en woningen met een plat dak komen rond deze locatie niet of nauwelijks voor (à la Dudok, Rietveld e.a.). Te realiseren beeldkwaliteit Het zou voor de hand kunnen liggen de architectuur van de komende nieuwbouw een soort kopie van deze architectuur te doen zijn, zoals wel eens opgemerkt aan bewonerszijde. De opstellers van dit advies zijn van oordeel dat de toe te passen beeldkwaliteit een creatief product dient te zijn en geen platte herhaling van een stijl uit vroeger jaren. Tegelijkertijd is het evident dat de ‘dertigerjaren’ stijl rondom de locatie, een door velen zeer gewaardeerd beeld schept, uiteraard in combinatie met de bijbehorende stedenbouw (stratenpatroon, voor- en achtertuinen, (losstaande) garages, scheidingen tuinmuurtjes etc.). In de ziekenhuisbuurt is vooral sprake van een duurzame beeldkwaliteit want na bijna 100 jaar zijn de woningen en de buurt nog steeds gewild. De voorgestelde keuze past daarmee in een streven naar duurzame beeldkwaliteit. Dit alles afwegende wordt geadviseerd om de te realiseren beeldkwaliteit op deze locatie wel degelijk te ontlenen aan haar omgeving. Het gaat dan om: schaal, vormgevingsaspecten, dichtheid, (duurzaam) materiaalgebruik, kleurstelling, detaillering en stedenbouwkundige aspecten. Als wordt gesproken over “omgeving”, dan betreft dit zowel de onmiddellijke omgeving als het grotere geheel van de buurt en de wijk. Oriëntatie op nieuwbouwprojecten in moderne ‘dertiger jaren’-stijl Teneinde tot een gefundeerd oordeel en dus tot een afgewogen en realistisch advies te komen, is een aantal onlangs gerealiseerde en nog in aanbouw zijnde locaties bezocht, waar een architectonisch beeld is/wordt gerealiseerd dat, onmiskenbaar
6
hedendaags, gebaseerd is op stijlvormen uit de jaren dertig (qua schaal, vormgeving, materiaalgebruik etc.). In tegenstelling tot de vormgeving van de omliggende woningen in de omgeving van de locatie aan de BK-laan/Anna van Buurenstraat, zijn op de bezochte locaties elders (te weten: Ypenburg (Boswijk), Lansingerland (Berkel en Rodenrijs – Westpolder Bolwerk), Goes (Goese Meer) en Middelburg (Mortiere)) wèl andere architectuurstijlen uit deze periode (naar huidig inzicht vormgegeven) toegepast. Ook anno 2008/2009 geeft dit een fraai (“modern”) beeld, met dito wooncomfort. Mortiere (Middelburg) “springt eruit” Met name de nog in aanbouw zijnde wijk ‘Mortiere’ in Middelburg spreekt bijzonder aan. Hier is sprake van een zodanige menging van ‘klassiek’ en ‘modern’, dat dit een zeer fraai, harmonieus, hedendaags beeld oplevert. Dit betreft dan de woninggrootte, de schakeling van de woningen, de architectuur (fraaie verfijnde detaillering), en schaal. Ook in stedenbouwkundig opzicht ‘past’ alles. Kortom: het geheel getuigt van een uiterst zorgvuldig ontwerp- en uitvoeringsniveau en past qua tijdsbeeld onmiskenbaar in de huidige tijd. Nadrukkelijk moet hierbij vermeld worden dat er een verantwoorde en daardoor succesvolle menging van verschillende architectuurstijlen tot stand is gebracht. Dit geldt tevens voor de woningdifferentiatie: groot en klein, duur, middelduur en ‘goedkoop’ zijn succesvol gemengd, dus géén clustering van prijsklassen. Kwaliteitsborging van begin tot eind Omdat de wijk Mortiere (overigens nog deels in ontwikkeling) als voorbeeld zou kunnen dienen voor de Schiedamse locatie is een verkennend gesprek gevoerd met het stedenbouwkundig bureau dat verantwoordelijk is voor het concept en dat tevens optreedt als coördinerende instantie voor de architectuur. Uit dit gesprek is afgeleid dat het bedoelde, gedifferentieerde en levendige beeld dat is ontstaan, ook deels verklaard kan worden doordat steeds één van de geselecteerde architecten verantwoordelijk is voor het ontwerp van een cluster (buurtje binnen de wijk). De ontwerpbasis is nauw omschreven in een BeeldKwaliteitsPlan, waaraan door het coördinerend stedenbouwkundig bureau strikt de hand is/wordt gehouden. Conclusie Er wordt geadviseerd om de ontwikkeling van de wijk Mortiere te Middelburg als voorbeeld te hanteren voor planinhoud en planproces, met inachtneming van de ervaringen die daarbij zijn opgedaan. Deze keuze wordt in het volgende hoofdstuk nader onderbouwd.
4. Voorzet voor een BKK Uitgangspunten voor BKK/Programma van Eisen: een voorzet De waardering voor de aanpak en vormgeving van de wijk Mortiere heeft ertoe geleid dat in een ‘brainstormsessie’ voor de ontwikkeling van de Schiedamse locatie het volgende idee/de volgende uitgangspunten zijn genoteerd:
7
•
De omgeving van de ziekenhuislocatie bestaat uit woningen die kunnen worden gekarakteriseerd als ‘jaren dertig’. Dit betekent echter niet dat de architectuur eenduidig is. Evenmin zijn de woningen gelijk qua grootte en inhoud. Er is dus sprake van een relatief grote diversiteit, hetgeen zich tevens vertaalt naar toenmalige bouwprijs en huidige waarde. Dit zouden dan ook aanknopingspunten moeten zijn voor het opstellen van een BKK/PvE dat nauw aansluit bij het huidige omgevingsbeeld.
•
Dit houdt absoluut niet in dat de ‘in te vullen’ locatie moet bestaan uit een simpele kopie van de omgeving. Hoewel de opstellers van dit advies van mening zijn dat de architectuur van de nieuwe woningen zich moet voegen naar de huidige omgeving, tonen de bezoeken aan ‘referentiewijken’ juist aan, dat de daar inmiddels gebouwde woningen een knipoog naar de vooroorlogse periode geven, maar onmiskenbaar ‘anno nu’ zijn ontworpen. Natuurlijk zijn er stijlelementen herkenbaar, zoals grote overstekken, erkers, mooie geveldetailleringen, hier en daar losstaande garages, tuinmuurtjes, dakkapellen etc. Bovendien is er uitsluitend met duurzame en natuurlijke materialen gewerkt, dus bijvoorbeeld geen betonnen dakpannen, pvc-hemelwaterafvoeren etc. Ook is in de huidige praktijk sprake van de voorgestane menging van stijlen: steile en flauwe dakhellingen en niet te vergeten de Rietveldachtige villa’s e.d. (beelden hiervan zijn beschikbaar; zie bijlage 1).
•
Het ‘charmante’ van de Middelburgse wijk ‘Mortiere’ is ook, dat er in verschillende prijsklassen is gebouwd en dat bijvoorbeeld de middeldure en de goedkopere woningen hier en daar onder één kap (bijvoorbeeld in een blokje van vier) zijn samengebracht. Ook iets dat bijvoorbeeld in de Charlotte de Bourbonstraat het geval is.
•
Op grond van het bovenstaande luidt de conclusie dat deze Middelburgse wijk bij uitstek als referentiekader zou kunnen dienen voor de vormgeving van de Schiedamse locatie.
Reacties tijdens werkgroepbijeenkomst omwonenden Nadat met een kleine delegatie van omwonenden, namelijk de BVSW Werkgroep Ziekenhuisbuurt, een bezoek was gebracht aan de Zeeuwse locaties (met enthousiaste reacties tot gevolg), werd de presentatie met beeldmateriaal aan de omwonenden en andere belangstellenden en betrokkenen met vertrouwen tegemoet gezien. De reacties na de presentatie op 27 januari 2009 zijn als volgt te omschrijven: ° er is brede waardering voor het getoonde beeldmateriaal en daarmee voor de beoogde beeldkwaliteit; ° er is steun voor het plaatsen van twee (of drie) appartementsgebouwen (afhankelijk van de schaal) langs de BK-laan, mits de stijl aansluit op die in de rest van de wijk (schuine daken bijvoorbeeld); ° er wordt positief gereageerd op de invulling ‘sociaal’ en op het behoud van het voormalige zusterhuis; ° er wordt gesuggereerd om bij de appartementsgebouwen aan de BKlaan ook rekening te houden met belangstelling om te huren in plaats van te kopen.
8
Conclusie Gelet op de reacties op het beeldmateriaal ligt het voor de hand om het Beeldkwaliteitsplan voor de wijk Mortiere te hanteren als een aansprekende voorzet voor het BKK van de Schiedamse locatie. Het draagvlak voor een invulling met een dergelijke beeldkwaliteit (inclusief woningprogrammering en duurzaamheidsaspecten) is groot, in elk geval onder de omwonenden.
5. Organisatorische en programmatische vormgeving Wat betreft de organisatie e.d. wordt het volgende voorgesteld (uiteraard gebaseerd op de eerder geformuleerde vertrekpunten): 1. Onderzoek de mogelijkheden de huidige ziekenhuislocatie aan de BK-laan te doen ontwikkelen in een zelfde stijl als Mortiere in Middelburg. Dit zou inhouden dat deze locatie dan opgedeeld kan worden in nader onder te verdelen sectoren/deelgebieden die conform het dan opgestelde BKK uitgewerkt worden door meerdere architecten (één per sector). Voorkomen moet worden dat het gehele project éénduidig en “veel van hetzelfde” wordt. Ook de omgeving is tenslotte niet in één keer gebouwd. Marktomstandigheden indachtig, kan zelfs over-wogen worden de uiteindelijke bouw in tijd te faseren. 2. Stel een extern coördinerend stedenbouwkundige aan die het voortraject uitwerkt om te komen tot een PvE, leiding geeft aan het stedenbouwkundig ontwerp, en een toetsende en adviserende rol heeft bij het aanstellen van de architecten en de beoordeling van hun woningontwerpen. Dit biedt de garantie dat de verschillende deelplannen en woningontwerpen op elkaar worden afgestemd en passen binnen het BKK. Bij de keuze voor een extern stedenbouwkundige is ervaring met een vergelijkbaar project elders zeer gewenst. Een in te stellen Q-team (zie punt 6) kan ook bij de selectie van een stedenbouwkundig bureau een nuttige rol vervullen. 3. Een en ander vereist een voorinvestering van de gemeente als opdrachtgever voor een stedenbouwkundige en architecten. Deze kosten kunnen worden opgenomen in de, door de te selecteren ontwikkelaar, te vergoeden kosten in het voortraject, in het kader van de ingezette Europese aanbesteding. 4. Op basis hiervan ontstaat er een ontwerpblauwdruk (Voorlopig Ontwerp(VO)/ bijna Definitief Ontwerp (DO) op grond waarvan marktpartijen kunnen inschrijven. NB: zij zijn dan volstrekt gebonden aan de vastgelegde ontwerpen. De regie is zodoende geheel in handen van de gemeente en daarmee is de gewenste kwaliteit gewaarborgd. Aldus wordt voorkomen wat bijvoorbeeld in Sveaparken niet helemaal goed is gegaan: door bijna voortdurende onderhandelingen van de betrokken marktpartij(en) zijn waardevolle en beeldbepalende elementen uiteindelijk toch niet gerealiseerd. Dit zou onder meer verklaard kunnen worden door het ‘onder druk zetten van’/’inpraten op’ de verantwoordelijke architect door de betreffende ontwikkelaar. Wanneer gekozen wordt voor bovenstaand voorstel kan dit niet, omdat de ontwikkelaar met kant en klare ‘ontwerpen’ (tegen DO-niveau aan) wordt geconfronteerd. Natuurlijk kan dan nog wel type, segment en maatvoering in overleg met de ontwikkelende
9
partij(en) worden ingevuld en aangepast. Zij zijn tenslotte toch (mede)risicodragend; 5. Voorts wordt geadviseerd op onderhavige locatie voldoende ruimte te reserveren (eventueel per vast te stellen sector) voor zogenaamde ‘vrije’ kavels. Hieraan is in Schiedam een tekort. Deze kavels kunnen dan variëren in grootte. Hetzelfde geldt voor het woningtype. Uiteraard dient ook hier strikt aan het BKK te worden voldaan. Een en ander is tevens bevorderlijk voor de gewenste differentiatie; 6. Het is gewenst om zo spoedig mogelijk een kwaliteitsteam (Q-team) samen te stellen. Haar werkterrein zou onder meer dienen in te houden: de selectie van een stedenbouwkundig bureau/coördinator, het nader uitwerken op détailniveau van de beeldkwaliteit – zie voorbeeld in bijlage 2 –, mits in samenwerking met het stedenbouwkundig bureau, teneinde te voorkomen dat dit in een later stadium misschien weer aangepast moet worden, bewaken kwaliteit renovatie/restauratie exterieur voormalig zusterhuis, begeleiden ontwikkeling ‘duurzaamheid’ (o.m. ITHO-systeem), monitoring, realiseren 20 % betaalbaar, etc. Bezien moet worden of deelname aan het Q-team, voor verdere uitwerking van de beeldkwaliteit, van één of twee betrokken omwonenden een werkbare formule is; het is wel de voorkeur van de opstellers van dit advies om hiervoor te kiezen. 7. Ten aanzien van de in te delen sectoren het volgende. Bepaald kan worden dat er in elke sector een aantal goedkopere woningen wordt opgenomen en dat er naast de wat klassiekere bouwstijlen ook een bepaald percentage modernere stijlen wordt ontworpen. Hiermee wordt in ieder geval een differentiatie naar inkomen èn naar stijl gerealiseerd, waarbij aan de stijl van de woning het inkomen niet per definitie kan worden afgelezen. Tevens kan er een sector(deel) worden aangewezen voor vrije kavels, uiteraard onder vigeur van het BKK. Dit punt vereist nog wel nadere uitwerking (o.a. architectenselectie vooraf, meer keuze dan uit de reeds geselecteerde architecten?; werken met ‘beeldenboek’?; organisatie (inschakelen marktpartij?), subsidiemogelijkheden in kaart brengen etc.). 8. Nader onderzocht zou moeten worden of door het aanwijzen van een sector voor vrije kavels (of per sector een aantal vrije kavels), in combinatie met de gegevens van het WIC over serieuze belangstellenden daarvoor, voldaan kan worden aan de provinciale regeling ter stimulering van het collectief particulier opdrachtgeverschap. 9. Wat de stedenbouwkundige invulling betreft, wordt gedacht aan een ‘klassiek’ stratenpatroon, wat niet behoeft in te houden dat het bestaande stratenpatroon dan per definitie doorgetrokken zou moeten worden. Zo is er de suggestie, bijvoorbeeld, om de Juliana van Stolbergstraat ‘recht’ door te trekken naar de BK-laan. 10. Het aanwezige en karakteristieke groen (bomen en eventueel enkele beeldbepalende struiken) dient, mits de levensverwachting de tien jaar overstijgt, zoveel als mogelijk behouden te worden. In het stedenbouwkundig ontwerp
10
moet hiermee rekening worden gehouden. Dit zal tot gevolg hebben dat enerzijds de locatie na bebouwing direct een aantrekkelijk groen karakter heeft maar anderzijds dat kopers moeten accepteren dat karakteristiek groen in hun tuin behouden dient te worden. Indien het niet anders kan, wordt geadviseerd bomen waarvoor in het stedenbouwkundig plan geen plaats is, tijdig te verplaatsen. Aanbevolen wordt om het huidige groenvolume te behouden en voor nieuw te plaatsen bomen uit te gaan van een minimumomtrek van 25 centimeter. 11. De huidige rooilijnen aan de BK-laan dienen naar de rijweg opgeschoven te worden (voor grondgebonden woningen is dit de tuingrens; voor appartementsgebouwen zal dit hoogstwaarschijnlijk de gevel zijn). Karakteristieke bomen dienen daarbij zo mogelijk behouden te blijven (mits levensvatbaar). De als gevolg hiervan te verkrijgen extra perceelsruimte zou deels ten goede kunnen komen aan één of meer appartementsgebouwen (ten hoogste vier lagen mèt flauw hellende kap), conform het op te stellen BKK. Op deze wijze kunnen comfortrijke woningen gerealiseerd worden, voor bijvoorbeeld huishoudens die graag in de buurt willen blijven wonen, maar dan wel kleiner, zonder trappen en zonder tuin. Tegelijkertijd kan dan in stedenbouwkundig opzicht de ‘wand’ van de BK-laan worden doorgetrokken, een meerwaarde in kwalitatief opzicht genererend. Het voordeel van twee of meer appartementsgebouwen (ten opzichte van slechts één) is dat de nieuwe ‘wand’ het zicht op het daarachterliggende woongebied toestaat en extra mogelijkheden biedt voor het aansluiten op het huidige stratenplan. 12. Voorts is het verstandig dat er, gelet op de huidige praktijk, per woning twee parkeerplaatsen gerealiseerd worden, waarvan tenminste één op eigen terrein. Voor bezoekers is dan op enkele plaatsen wat ruimere parkeergelegenheid te realiseren. 13. Met uitzondering van de woningen aan de BK-laan (appartementen) (en mogelijkerwijs naast het voormalig zusterhuis) wordt geadviseerd om in te zetten op grondgebonden woningen met voor- en achtertuin. 14. Voor het voormalige zusterhuis zijn diverse mogelijke functies bezien en verkend; zonder een levensvatbare invulling van het gebouw is het behoud ervan moeilijk te verantwoorden. De meest concreet te maken (èn qua ruimtebeslag passende) suggestie is die van de Stichting Frankeland om er een dependance van het St. Jacobs Gasthuis van te maken: na een grondige renovatie à la het Gasthuis zelf, zouden dan woningen/kamers kunnen ontstaan voor senioren, waaraan vanuit het Gasthuis (in beperkte mate) zorg verleend zou kunnen worden. Inmiddels heeft de directie van de Stichting Frankeland aangegeven bereid te zijn tot aankoop van het complex. Het ligt dan in de bedoeling door middel van een zeer grondige interne verbouwing, het gebouw geschikt te maken voor de huisvesting van senioren. Tevens wordt gedacht aan het toevoegen van een ‘wellness’ voorziening. Het exterieur van het gebouw zal worden gerestaureerd.
11
15. Voor deze locatie, met als kwalificatie topwoonmilieu, ligt een aandeel koopwoningen van 100% voor de hand, hoewel te overwegen is voor o.a. de appartementsgebouwen aan de BK-laan de optie ‘huur’ open te houden a. vanwege mogelijke belangstelling van ‘empty nesters’ uit de buurt om, na verkoop van de eigen woning, eerder duur te huren dan te kopen; b. vanwege mogelijke voorkeur van woningcorporatie (als het gaat om tussenwoningen) voor sociale huur boven sociale koop). Ook voor de 20% ‘sociaal’ wordt dus voorgesteld deels te kiezen voor betaalbare/sociale koop, eventueel in combinatie met een constructie als maatschappelijk gebonden of maatschappelijk verantwoord eigendom. Nader bezien moet worden of inschakeling van een woningcorporatie noodzakelijk/ gewenst is. Uit enkele verkennende gesprekken is duidelijk geworden dat er bij minimaal één corporatie uit de regio belangstelling bestaat voor deelname aan het project, mits voldoende financiële compensatie kan worden gevonden (verschil tussen stichtingskosten en verkoopprijs of opbrengst bij betaalbare huur). 16. In het CWP van Schiedam is opgenomen dat in elk nieuwbouwplan 20 % sociale bouw dient te worden opgenomen. Dit kan zowel als huur- of als goedkope koopwoning worden gerealiseerd. In Schiedam is er nog steeds een zeer grote behoefte aan betaalbare eengezinswoningen en aan huurwoningen voor ouderen in de sociale sector. Met deze doelgroepen zou invulling kunnen worden gegeven aan de 20 % sociale bouw (voorbeeld: 12 à 13 sociale huurwoningen voor senioren + 12 à 13 betaalbare eengezins-tussen-wonin-gen). Dit past binnen het huidige woonbeleid van de gemeente. Op locaties waar eengezinswoningen uit stedenbouwkundig oogpunt mogelijk zijn, zouden die dan ook zo veel mogelijk moeten worden gebouwd. In de wijk Mortiere is een goede mix van goedkope betaalbare en dure eengezinswoningen gerealiseerd. Echter zodanig dat de goedkope standaard eengezinswoning met een beukmaat van 5.10 m, gebouwd in een rijtje met de dure eengezinswoning, dezelfde (rijke) geveldetaillering heeft meegekregen. Geadviseerd wordt om eveneens rekening te houden met de reactie van het WIC op de vraag wat voor de categorie starters (gezinnen) betaalbaar is als standaard goedkope eengezinswoning; er zal een V.O.N.-prijsberekening worden gemaakt waarbij de volgende parameters zullen worden gehanteerd: a. gezinsinkomen, ouders werken samen ca 60 uur b. starterslening c. rentepercentage hypotheek, dalende trend d. fiscaliteit e. component grondkosten f. garantieregeling g. vormen van eigendom bijv. huur/koop. Indien de stichting Frankeland daadwerkelijk in het project participeert dan zou het zeer goed mogelijk zijn om in de directe omgeving van het voormalig zusterhuis een aantal aanleunwoningen voor senioren in een appartementengebouwtje in de sociale sector te realiseren. Deze suggestie zou allereerst aan de stichting Frankeland moeten worden gedaan (hoewel dit ook interessant kan zijn voor de belangstellende woningcorporatie). De omvang zou
12
kunnen bestaan uit 3 woningen per laag, maximaal 4 lagen hoog. De beeldkwaliteit zou kunnen worden afgeleid van het te handhaven zusterhuis. 17. Nader onderzocht zou moeten worden of de ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’regeling die door woningcorporatie De Key en de gemeente Almere is geïnitieerd, om te komen tot betaalbare zelfbouw, door Schiedam en de belangstellende corporatie uit de regio kan worden overgenomen en toegepast op een deel van deze locatie. Ook voor zelfbouw geldt het BKK. Er zouden dan wel eisen aan het bouwtempo moeten worden gesteld zodat een straat/sector niet jarenlang on-af lijkt omdat de zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap met veel zelfwerkzaamheid) vertraging oploopt. 18. Voor de invulling van het onderdeel ‘duurzaamheid’ wordt, naast het gebruik van natuurlijke materialen (en eventueel voor moderne zonnewin-dakpannen wanneer die niet van klassieke dakpannen zijn te onderscheiden), gepleit voor het benutten van het WKO-systeem (Warmte Koude Opslag) van ‘ITHO’ Dit verwarmings- en koelingsysteem maakt gebruik van een warmtepomp waarbij de aardwarmte resp. voor verwarming en koeling zorgt. Dit Schiedamse bedrijf heeft bij de ontwikkeling van dit systeem een pioniersrol vervuld en brengt inmiddels een grondig doorontwikkeld product op de markt dat elders met veel succes wordt toegepast (geringere energiekosten, geen CO2 uitstoot, toepasbaar in ALLE woningtypen, draadloze (dus op afstand) monitoring per woning en zonodig daaruit voortvloeiende energiebesparingtips etc).. De ITHO is graag bereid hierover nadere informatie te verstrekken aan het gemeentebestuur, eventueel gecombineerd met/gevolgd door bezoeken aan gerealiseerde projecten. In de praktijk wordt een EPC gerealiseerd van 0,38 – 0,55. 19. Het is raadzaam te onderzoeken of tot een samenhangende invulling met de naastgelegen locatie (achter wooncomplex Stolbergstaete) kan worden gekomen; voor een samenhangend stedenbouwkundig plan zijn voldoende (ook formele!) aanknopingspunten aanwezig. In dat kader zijn er namelijk contractuele randvoorwaarden geformuleerd welke onderdeel vormen van de toestemming van de gemeente bij de separate verkoop van de bedoelde locatie. Deze randvoorwaarden bieden derhalve mogelijkheden om de gewenste samenhang te bereiken. 20. De wettelijke eis om voldoende waterberging te realiseren (10% open water) biedt kansen voor het toevoegen van extra kwaliteit in de vorm van een enkele singel of vijver. Indien de ruimtelijke claims (water, parkeren, groen, speelruimte) daartoe dwingen, kan worden overwogen onder de appartementsgebouwen een parkeervoorziening te realiseren. 21. Er wordt aanbevolen om vast te leggen dat de activiteiten voor de verkoop van de woningen evenwichtig worden gespreid over alle lokaal werkzame makelaars. Bovenstaande aanbevelingen zullen, na acceptatie door het college, moeten worden uitgewerkt tot een BKK/Programma van Eisen. Van de in te huren stedenbouwkundig coördinator mag verwacht worden dat deze de uitwerking ter hand neemt, in samenwerking met het Q-team.
13
6. Afsluitende opmerkingen Het lijkt gewaagd om op het moment dat berichten over de ineenstortende woningbouw over elkaar heen buitelen, te komen met een advies voor een ambitieus woningbouwprogramma. Misschien is het wel on-Schiedams om sowieso die ambitie te formuleren en verdedigen, ongeacht de berichten over recessie en kredietcrisis. Het is veiliger om mee te huilen met de wolven in het bos en niet openlijk te kiezen voor een marktsegment dat nauwelijks in Schiedam te vinden is. Welke Schiedammer kan zich dat veroorloven? En waarom zou een niet-Schiedammer daarvoor de stap naar Schiedam zetten? Die houding en reactie kenmerkt volgens sommigen de ‘echte’ Schiedammer: doe maar gewoon! Mik niet te hoog en accepteer dat meer voor Schiedam niet is weggelegd. De opstellers van dit advies weigeren zich daar bij neer te leggen en wijzen erop dat deze locatie kansen biedt om die ambitie waar te maken. Niet ook maar juist tijdens een recessie is kiezen voor uitzonderlijke kwaliteit een begaanbare weg om belangstelling voor dit topwoonmilieu, van Schiedammers en niet-Schiedammers, aan te wakkeren en te benutten. De hoogwaardige kwaliteit, zeker wanneer ook voor toepassing van duurzame technieken als WKO wordt gekozen, garandeert een toekomstwaarde die aan aarzelingen een einde kan maken: een verstandige investering in goede tijden is dat ook in slechte tijden. En door de locatie in sectoren in te delen zijn er ook mogelijkheden om tot een gefaseerde invulling over te gaan, voor het geval de economische recessie tot twijfel leidt over de haalbaarheid. De intentie van de opstellers van dit advies is geweest om ambitie aan realiteitszin te koppelen. Zij menen daarin geslaagd te zijn. Het is nu aan anderen (wethouder, college, gemeenteraad, ambtenaren en marktpartijen) om de ambitie te verwezenlijken. Dit zal met grote belangstelling worden gevolgd! -=0=Bijlage 1: beeldmateriaal Bijlage 2: niet-uitputtende opsomming van elementen van een BKK
14
Bijlage 1: beeldmateriaal
15
16
Bijlage 2: niet-uitputtende opsomming van elementen van een BKK Schaal: woninggrootte, verdiepingshoogte, kaphoogte, bloklengte, 2 onder 1 kap vrijstaand Vormgevingsaspecten: dakoverstekken, luifels, erkers en uitbouwen, kaprichting, dakhelling, dakkapellen, plat, horizontale- en verticale gevelelementen, balkons op platte uitbouw, gemetselde muurtjes Dichtheid: aantal woningen per hectare, aantal lagen bij appartementen Materiaalgebruik: natuurlijke (duurzame) producten zoals baksteen en stucwerk gevels, houten en metalen kozijnen, hardstenen en gebakken geglazuurde waterslagen, houten goten met zinken bekleding. Kleurstelling: de natuurlijke kleuren van baksteen zoals rood, bruin. Schilderwerk: veel lichte kleuren (wit,crème) omdat veel vettig grenenhout werd gebruikt. Maar ook wit, antraciet, zwart metselwerk, stucwerk. Gebakken rode en zwarte pannen. Detaillering: Metselverbanden, rollagen, verticaal, sierlagen, diepe negge. Kozijnen met fors profiel. Dunne luifels, goten en overstekken. Stedenbouwkundige aspecten (woonomgeving): Straatprofiel van gevel tot gevel (tuin, trottoir, parkeerstrook, rijloper, bomen, verlichting). Groen, water, spelen etc.
17
