Brussel, 9 juli 2008 070908 Advies decreet hypotheekvestiging
Advies Over het voorontwerp van decreet tot invoering van een verhoogd abattement bij hypotheekvestiging op de enige woning”
Advies decreet hypotheekvestiging
1. Toelichting bij de adviesvraag De SERV is op 6 juni 2008 door minister Van Mechelen om advies gevraagd over een voorontwerp van decreet tot invoering van een verhoogd abattement bij hypotheekvestiging op de enige woning. De regelgeving op de registratierechten bij overdracht van onroerende goederen onder bezwarende titel bevat al een bepaling dat bij de eerste aankoop van een enige woning (bestemd als hoofdverblijfplaats) of van een bouwgrond bestemd voor de enige woning er een gedeeltelijke vrijstelling is voor registratierechten (een zogenaamd abattement). De registratierechten worden in dat geval berekend op de verkoopsom verminderd met € 15.000 (oorspronkelijk was het € 12.500, sedert 1 januari 2007 opgetrokken tot € 15.000). Het voorontwerpdecreet voorziet nu een “bijkomende” vermindering van de heffingsgrondslag indien voor de financiering van de aankoop een hypotheek wordt gevestigd op het aangekochte onroerend goed. Het gaat wel degelijk over een “bijkomende” vermindering, enkel van toepassing voor wie geniet van de basisvermindering: m.a.w. uitsluitend in geval van de eerste aankoop van de woning of van een bouwgrond (en altijd bestemd voor hoofdverblijfplaats). De bijkomende vermindering is zodanig bepaald dat ongeacht het tarief van de registratierechten er een vermindering van het betaalde registratierecht is van € 1.000. De bijkomende vermindering van de heffingsgrondslag varieert dan ook naar gelang van het toe te passen tarief bij registratierechten. De budgettaire weerslag is niet onbelangrijk. De regering raamt op basis van het aantal nu toegekende basisverminderingen bij eerste aankoop een totaal aantal hypotheekvestigingen van 40.000 op jaarbasis (in 2007 iets minder dan de helft van alle verkopen van woningen en bouwgronden). De toegekende vermindering zou een budgettaire impact hebben van € 40 mln. De maatregel wordt operationeel vanaf 1 januari 2009. Deze maatregel moet tegemoet komen aan een bepaling uit het regeerakkoord (2004 – 2009) die onder het hoofdstuk “een betaalbare woning voor iedereen – meer mensen worden eigenaar door kopen, renoveren of bouwen” de “afschaffing voorziet van het registratierecht op de hypothecaire inschrijving (hypotheekrecht) voor een lening voor de bouw, renovatie of verwerving van de enige gezinswoning op de eerste schijf van € 100.000”. Het hypotheekrecht is een evenredig recht van 1 % op het bedrag waarvoor een hypotheek wordt genomen. Dat betekent een vermindering van het recht met € 1.000. De letterlijke toepassing van deze bepaling (geen hypotheekrecht meer op een lening van € 100.000 of minder als het gaat over een hypotheek op de enige gezinswoning) zou blijkbaar
2
Advies decreet hypotheekvestiging
moeilijk te regelen zijn in een decreet en ook in de praktijk moeilijk uitvoerbaar zijn. Noch de memorie van toelichting, noch de nota aan de regering geven nadere toelichting bij deze problemen. Om die problemen te omzeilen wordt de beoogde maatregel juridisch gekoppeld aan de reeds bestaande vermindering van de heffingsgrondslag in de registratierechten “op overdrachten bij bezwarende titel van onroerende goederen” bij eerste aankoop. Wanneer voor de financiering van deze eerste aankoop een hypothecaire lening wordt afgesloten (of binnen een termijn van 2 jaar of 5 jaar naar gelang het gaat over een woning of een bouwgrond) geldt de bijkomende vermindering van de heffingsgrondslag.
2. Beoordeling van de maatregel De voorgenomen fiscale maatregel is niet de eerste in een reeks van fiscale hervormingen die de Vlaamse regering heeft genomen ter ondersteuning van het woonbeleid. Een duidelijke evaluatie van de vorige verlagingen bij aankoop van een woning (algemene tariefverlaging, abattement, meeneembaarheid) ontbreekt. Als de regering een bijkomende maatregel neemt moet het duidelijk zijn dat de doelstelling van het regeerakkoord, een betaalbare woning, haalbaar wordt, en het voordeel niet wordt geabsorbeerd door een stijging van de verkoopprijzen. Het moet dus kaderen in een globale aanpak van woonbeleid. De voorgestelde maatregel past overigens principieel wel in de doelstellingen van het regeerakkoord. Punt is echter dat de concrete maatregel niet volledig tegemoet komt aan wat het regeerakkoord heeft beoogd. In een strikte interpretatie van het regeerakkoord is de voorgenomen maatregel niet uitsluitend gekoppeld aan de transactie van het onroerend goed (hetzij een woning, hetzij een bouwgrond) maar ook aan het bouwen of renoveren van de enige woning zelfs als daar geen transactie mee gemoeid is. De bepaling van het regeerakkoord focust op één essentieel criterium “enige gezinswoning”1 en niet zoals in de nu voorgestelde regeling van toepassing bij de registratierechten n.a.v. “de eerste aankoop van de enige gezinswoning of van de bouwgrond bestemd voor enige woning”. Er wordt terecht opgemerkt dat beide doelgroepen wel grotendeels samenvallen, maar er blijft wel een essentieel verschil. In de praktijk wil dat bijv. zeggen dat – in tegenstelling met wat het regeerakkoord liet uitschijnen – in volgende gevallen er geen vermindering van rechten zal zijn:
1
Notie die ook van toepassing is in het wetboek op de inkomensbelasting, met name voor toepassing van de zogenaamde “woonbonus of aftrek voor enige woning”.
3
Advies decreet hypotheekvestiging
• • •
Iemand beschikt over een woning (bijv. verkregen via erfenis of schenking, maar ook na vroegere aankoop van meer dan 2 jaar geleden) en sluit een hypothecaire lening af voor renovatie; Iemand beschikt over een bouwgrond (geërfd of geschonken of meer dan 5 jaar in bezit door aankoop) en sluit naderhand een hypothecaire lening af voor de financiering van de bouw van een woning; Iemand verkoopt de enige gezinswoning en koopt een andere woning en sluit voor de financiering daarvan of voor renovatie ervan een hypothecaire lening af2.
Men kan aannemen dat het regeerakkoord in hoofdzaak ook wel mikte op “eerste aankoop”. Maar in de praktijk zal een eigenaar die bijv. om sociale redenen (bijv. handicap) of andere redenen (energiebesparingen, noodzakelijke aanpassingen) grondige verbouwingen wenst door te voeren niet kunnen genieten van een gehele of gedeeltelijke vermindering van het hypotheekrecht. En dat voor zover natuurlijk de hypothecaire lening een nieuwe inschrijving vergt. Een inschrijving geldt voor 30 jaar, wat dus wellicht in heel wat gevallen nog toelaat om een hypothecaire lening aan te gaan zonder nieuwe inschrijving. Overigens blijkt uit statistieken van de Beroepsvereniging van het krediet” (BVK) dat hypothecaire leningen uitsluitend voor verbouwingen toch 20 % uitmaken van de afgesloten contracten (aandeel dat overigens in de afgelopen 10 jaar substantieel is gestegen). Niet al deze contracten zullen een hypothecaire inschrijving vergen en het gemiddeld opgenomen krediet is uiteraard ook lager (ongeveer € 40.000). Verder bestendigt de titel van het decreet de verwarring die er in fiscale bepalingen kan bestaan tussen “eerste aankoop” en “enige woning”.
3. Advies De raad onderschrijft de doelstellingen van de voorgestelde maatregel. Deze maatregel sluit aan bij eerdere fiscale hervormingen die van belang zijn voor het woonbeleid. De raad acht het dan ook aangewezen om bij de invoering van een nieuwe maatregel de impact van vorige verlagingen (algemene tariefverlagingen, abattement en meeneembaarheid) te evalueren vanuit de doelstellingen van het regeerakkoord “een betaalbare woning. In het bijzonder moet er op gelet worden dat het fiscale voordeel dat gecreëerd wordt niet geabsorbeerd worden door stijgende prijzen.
2
Kan niet genieten van de voorgestelde maatregel omdat de basisvermindering in de registratierechten niet van toepassing is (kan niet gecombineerd worden met de meeneembaarheid), er kan wel beroep gedaan worden op de woonbonus in de inkomensbelasting. Overigens is het eventueel afzien van de meeneembaarheid in de praktijk weinig of nooit interessant omdat die toch altijd groter zal zijn dan de vermindering door het abattement, in de meeste gevallen zelfs bij toepassing van de bijkomende vermindering die nu voorzien wordt. Het effect van beide abattementen kan nooit groter zijn dan € 2.500.
4
Advies decreet hypotheekvestiging
Concreet t.a.v. de voorgestelde maatregel in het bijzonder in het licht van de doelstellingen van het regeerakkoord wenst de raad toch volgende bedenkingen te maken: 1. De maatregel dekt niet volledig de doelstellingen van het regeerakkoord waarin de koppeling wordt gemaakt met “enige woning” en niet met uitsluitend de aankoop van de enige woning. 2. De regering verwijst naar legistieke en praktische moeilijkheden om af te zien van een letterlijke toepassing van de bepalingen in het regeerakkoord, maar licht die niet verder toe. Een nadere toelichting is wenselijk. 3. Aandacht wordt gevraagd om eenduidiger een aantal begrippen toe te passen in de fiscale wetgeving. Het voorgelegde decreet hanteert het begrip “enige woning”, maar geeft daar een andere inhoud aan dan bijv. de notie “enige woning” in het wetboek van de inkomensbelasting. Finaal gaat het in het voorgelegde decreet om “een verhoogd abattement bij hypotheekvestiging met het oog op aankoop van de enige woning”. 4. Aandacht wordt gevraagd voor de positie van eigenaars die voor renovatie (en eventueel ook bouw) van de enige woning (zonder dat er aankoop mee gemoeid is) beroep moeten doen op een hypothecaire inschrijving.
5
