Advies grondprijsontwikkeling woningen, bedrijventerreinen en gwwindex

CONCEPTNOTITIE

Postbus 30188 3001 DD Rotterdam

Advies grondprijsontwikkeling woningen, bedrijventerreinen en gwwindex

E P

[email protected] +31(0)10 300 6000

Bank NL74ABNA0578510332 KvK Rotterdam 24.30.90.47 BTW nr. NL8091.33.921B01

Aan: T.a.v.

Gemeende Ede Margo Meijer

Van: Datum: Onderwerp: Kenmerk:

Paul Schrama en Anne van Eldonk 16 september 2015 Prognose grondprijsontwikkeling woningen, bedrijventerreinen en gww-index 102394/M23/0.4

fakton.com

Inleiding In de periode september en oktober 2014 brachten wij de prognose van de grondprijsontwikkeling voor de gemeente Ede in beeld. U vraagt ons om deze prognose te actualiseren naar de huidige inzichten en ontwikkelingen. In deze notitie werken wij een scenario-analyse en een advies uit voor de prognose van de ontwikkeling van de grondprijzen van woningen. Ook geven wij een advies over de grondprijsontwikkeling van bedrijventerreinen en de ontwikkeling van de grond-weg-waterbouw-(GWW)-index. Allereerst gaan wij in op de ontwikkeling van de grondprijzen van woningen. Wij beschouwen hiertoe de methodiek, gaan in op de ontwikkeling van de woningprijzen en de kosten en komen via een aanname voor de grondquote en woningportefeuilleverdeling tot een tweetal scenario’s en bijbehorend advies. Daarna gaan wij in op respectievelijk de grondprijsontwikkeling van bedrijventerreinen en de ontwikkeling van de gww-index.

102394/M23/0.4 Pagina 1 van 17

Consultancy

Woningbouw Methodebepaling Voor het rekenkundig bepalen van de grondprijsontwikkeling van woningen gebruiken wij de residuele grondwaarde methode. De residuele grondwaarde (RGW) is het verschil tussen de netto opbrengst van een woning en de stichtingskosten exclusief grond van die woning. Bij de bepaling van de grondprijsontwikkeling is het daarom van belang de ontwikkeling van de opbrengsten en de ontwikkeling van de stichtingskosten separaat in beeld te brengen. Op basis daarvan kan de grondprijsontwikkeling rekenkundig met de RGWmethode worden bepaald. In de bijlage lichten wij deze methode verder toe. Bij de bepaling van de grondprijsontwikkeling met de RGW-methode spelen de volgende factoren een rol: 1. De ontwikkeling van de opbrengsten, dat wil zeggen de woningprijzen, waarbij we ons vooralsnog concentreren op koopwoningen; 2. De ontwikkeling van de kosten, dat wil zeggen de stichtingskosten exclusief grond die bestaan uit een aanneemsom all-in en opslagen als bijkomende kosten, algemene kosten (AK) en winst en risico (W&R) die een ontwikkelaar doorberekent; 3. Een aanname voor de grondquote aan het begin van een tijdvak; 4. Een aanname voor de gemiddelde samenstelling van de toekomstige ontwikkelportefeuille per woningsegment. Bij de uitwerking van de methode gaan wij uit van verschillende woningsegmenten, waarbij we onderscheid maken in een laag segment, midden segment en hoog segment. Voor elk segment hanteren wij een grondquote en een prijsontwikkeling. Wij gaan er van uit dat de basisgrondprijzen zoals die gehanteerd worden afgestemd zijn op de recent uitgevoerde taxaties en daarmee marktconform zijn. Hierna brengen wij de ontwikkelingen van de woningprijzen en de stichtingskosten in beeld. Om een prognose te kunnen maken van de ontwikkelingen moeten we eerst terug in de tijd om een mogelijke trend te identificeren. Vervolgens bepalen wij welke factoren de toekomstige ontwikkeling beïnvloeden. Wij gaan na welke toekomstverwachtingen er voor deze factoren zijn en vertalen dit in een prognose voor de ontwikkeling van woningprijzen en stichtingskosten. Wij brengen de ontwikkelingen in beeld met scenario’s. Wij gebruiken de ontwikkeling van de woningprijzen, de ontwikkeling van de stichtingskosten en de aannames voor de grondquote en de samenstelling van de toekomstige ontwikkelportefeuille om rekenkundig te komen tot de grondprijsontwikkeling. De uitkomst toetsen wij op waarschijnlijkheid en vertalen wij in een advies.

102394/M23/0.4 Pagina 2 van 17

Consultancy

Ontwikkeling van de woningprijzen Eerst schetsen wij de ontwikkeling van de woningprijzen terugkijkend naar de afgelopen jaren. Vervolgens gaan wij in op de toekomstverwachtingen. Als laatste beschrijven wij onze prognose voor de toekomstige ontwikkeling van woningprijzen. Historisch beeld: na jaren van daling zet de kentering door; herstel houdt aan Als gevolg van de crisis zijn de woningprijzen vanaf 2008 gedaald en zijn woningtransacties en nieuwbouwproductie sterk afgenomen. In 2014 was er sprake van een keerpunt. Vanaf toen is sprake van herstel. Wij zien de volgende ontwikkelingen. Transactieaantallen In de periode 2008 tot en met 2013 nam het aantal transacties af. In heel Nederland vonden in de hoogtijdagen vóór de crisis gemiddeld 20.000 transacties per maand plaats. In 2013 bedroeg het gemiddeld aantal transacties in Nederland ruim 9.000 per maand. In 2014 was sprake van een keerpunt: er waren toen bijna 13.000 transacties per maand. In januari van 2015 liep het gemiddeld aantal transacties per maand vervolgens terug naar het niveau van 2013, om daarna te stijgen richting het niveau van vóór de crisis. In juli 2015 ging het om gemiddeld 18.500 transacties per maand. Het aantal maandelijkse transacties is daarmee ruim verdubbeld ten opzichte van het dieptepunt in 2013 en terug op het niveau van vóór de crisis. De ontwikkeling in de provincie Gelderland is vergelijkbaar, met ongeveer 2.000 vóór de crisis en 1.000 transacties per maand in 2013. Ook in Gelderland was in 2014 sprake van een keerpunt: het ging toen om 1.400 transacties per maand. In juli 2015 bedroeg het aantal transacties 2.000 per maand. Ook hier gaat het om een verdubbeling van het aantal transacties ten opzichte van het dieptepunt in 2013, waarmee de transactieaantallen terug zijn op het niveau van vóór de crisis.

102394/M23/0.4 Pagina 3 van 17

Consultancy

In Ede liep het aantal transacties terug van rond de 1.200 transacties per jaar vóór de crisis naar 700 transacties per jaar in 2013 (gemiddeld 58 per maand), een daling van 41%. De daling in Ede is daarmee minder sterk dan in Nederland. In 2014 liep het aantal transacties vervolgens op tot boven de 900 transacties per jaar (gemiddeld 75 per maand). Tot en met het tweede kwartaal vonden in 2015 ruim 500 transacties plaats (gemiddeld 83 per maand); ten opzichte van het dieptepunt in 2013 is dat een stijging van 43%. Het herstel is daarmee minder sterk dan in Nederland, maar brengt Ede wel richting het niveau van vóór de crisis.

Transacties (per jaar)

2007 1.340

2008 1.133

2009 822

2010 735

2011 761

2012 726

2013 701

2014 958

2015 517

Woningmarktgegevens Ede, 2015 tot en met 2e kwartaal (bron: woningmarktcijfers.nl)

Woningprijzen De woningprijzen in Nederland liggen in 2015 bijna 17% lager dan in 2008. De prijsdaling was het sterkst in de duurdere prijssegmenten; de prijzen van vrijstaande woningen daalden met bijna 23%. In 2014 kwam een einde aan de dalende woningprijzen. In de periode van het tweede kwartaal van 2014 tot en met het tweede kwartaal van 2015 stegen de woningprijzen in Nederland met 2,4%. De woningprijzen van appartementen en tussenwoningen stegen het meest, met ruim 3%. Vrijstaande woningen werden gemiddeld ruim 1% duurder.

In de volgende afbeelding is de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) weergegeven. Begin 2014 stond de prijsindex voor Nederland op 85,3. Een jaar later (begin 2015) stond de prijsindex op 87,1, een stijging van ongeveer 2,1%. In 2015 steeg de prijsindex in Nederland verder door naar 88,9 in juli 2015. Bij elkaar is dit een stijging van 4,2% vanaf het begin van 2014 tot medio 2015 (1,5 jaar). Gelderland vertoont tot begin 2015 een vergelijkbaar beeld. Met een prijsindex van 83,2 (begin 2014) en 84,7 (begin 2015) steeg de index ongeveer 1,8%. Voor 2015 laat de prijsindex van Gelderland echter een vlakke ontwikkeling zien. 102394/M23/0.4 Pagina 4 van 17

Consultancy

De woningprijsindex van Ede was in kwartaal 2 van 2014 81,1. In het eerste halfjaar van 2015 is de woningprijsindex gestegen tot 82,5, een stijging van 1,8% ten opzichte van kwartaal 2 van 2014. Ook in het laatste jaar laat de woningprijs in Ede dus een stijging zien. De woningprijzen in Ede zijn daarmee sinds begin 2014 harder gestegen dan in Gelderland, maar minder hard dan het gemiddelde in Nederland. Nieuwbouwmarkt De NVB1 geeft aan dat het aantal bouwvergunningen dat het afgelopen jaar (1 juni 2014 tot 1 juni 2015) is afgegeven 47.298 (zowel huur- als koopwoningen) bedroeg. Dat zijn er 81% meer dan op het dieptepunt van in 2014. Vooral de toename van het aantal vergunningen voor koopwoningen is groot: 105% meer dan tijdens het dieptepunt van de crisis. De nieuwbouwproductie neemt dus toe. De verkoopcijfers van nieuwbouw koopwoningen geven tot 2014 een vergelijkbaar beeld als de bestaande bouw. In Nederland daalde het aantal verkochte nieuwbouwwoningen tot bijna 14.500 in 2013. Daarna steeg het aantal woningverkopen tot 25.800 per jaar in 2014 (een stijging van 78%). Verwacht wordt dat de stijging in 2015 doorzet, maar wel in afgezwakte vorm. Voor 2015 worden ongeveer 30.500 woningverkopen verwacht (stijging van 18%); een verdubbeling ten opzichte van het dieptepunt in 2013. In Gelderland bedroeg het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2013 ongeveer 1.800 per jaar. Daarna steeg het aantal woningverkopen naar 3.300 per jaar in 2014 (een stijging van 83%). Ook hier zet de stijging in 2015 door in een afgezwakte vorm. Voor 2015 worden 3.450 woningverkopen verwacht (een stijging van 4,5%). Van 2013 naar 2014 laat de nieuwbouwmarkt in Gelderland een sterkere stijging zien dan Nederland. Van 2014 naar 2015 is het beeld andersom: de stijging in Nederland is groter dan in Gelderland. In vergelijking met de bestaande woningvoorraad zet het ingezette herstel op de nieuwbouwmarkt vooralsnog minder duidelijk door.

1

NVB (2015) Thermometer koopwoningen najaar 2015

102394/M23/0.4 Pagina 5 van 17

Consultancy

Conclusie: groei op de woningmarkt houdt aan Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat de neerwaartse trend op de woningmarkt is gestopt. Vanaf 2014 is weer sprake van een toename van het aantal transacties en een stijging van de woningprijzen. De toename van het aantal transacties in Nederland, de provincie Gelderland en Ede volgt ongeveer dezelfde trend. Voor wat betreft de prijzen zien we dat de gemiddelde prijsstijging in Ede minder groot is dan in Nederland. De gemiddelde prijsstijging in Ede is wel groter dan die in de provincie Gelderland. Ook de nieuwbouwmarkt trekt aan; de toename van het aantal verkochte woningen loopt naar verwachting in 2015 wel iets terug. Prognoses woningmarktontwikkeling De verwachting is dat het herstel op de woningmarkt zal aanhouden. Wij schetsen een aantal prognoses aan de hand van diverse bronnen. De Rabobank2 verwacht dat de woningprijzen tussen 2014 en 2015 met 2% tot 2,5% zullen stijgen. Voor de periode 2015 - 2016 verwachten zij een stijging van 2,5% tot 4,5%. Tot op heden was vooral beweging in het goedkope segment. Verwachting is dat door herstel van de markt de restschuldproblematiek langzaam in omvang zal afnemen. Daar zullen duurdere segmenten van profiteren. Rabobank ziet een stijging van het aantal transacties in vrijstaande woningen. Calcasa3 doet een uitspraak over de prognose voor de korte termijn en verwacht dat de gemiddelde woningprijs in Nederland van kwartaal 3 van 2014 tot kwartaal 3 van 2015 met 3,4% stijgt. ABN Amro4 gaat voor 2015 op 2016 uit van een stijging van 2,0%. Het aantal afgesloten hypotheken neemt toe. Verwacht wordt dat het aantal afgesloten hypotheken verder zal toenemen. ABN Amro ziet met name druk op de woningmarkt in de stedelijke gebieden.

2

Rabobank (2015) Kwartaalbericht Woningmarkt “Groei Nederlandse woningmarkt houdt aan” Calcasa (2015) WOX Quarterly Q2 2015 4 ABN Amro (2015) Woningmarktmonitor “Sterk uit de startblokken” (april 2015) 3

102394/M23/0.4 Pagina 6 van 17

Consultancy

Factoren met bevorderende werking op de woningmarkt:  Consumentenvertrouwen: het vertrouwen is gestegen en sinds april 2015 positief. Met name het vertrouwen ten aanzien van de arbeidsmarkt is toegenomen.  Koopkracht: de verwachting is dat de koopkracht van de gemiddelde Nederlander zal toenemen.  Economische groei: het CBP5 verwacht 2,0% groei in 2015 en 2,4% in 2016 en een dalende werkloosheid. De verwachting is dat als gevolg daarvan de vraag naar koopwoningen zal toenemen.  Demografie: de verdunning van huishoudens en de groei van huishoudensaantallen zet zich voort, wat leidt tot spanning tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, hoewel niet duidelijk is hoe die vraag wordt ingevuld (kleinere woningen in lagere prijsklassen?). Zo kiezen potentiële starters (1persoons huishoudens) bijvoorbeeld voor niet-zelfstandige woningen (thuis of op kamers blijven wonen) en neemt de vraag naar beleggershuur zeer waarschijnlijk verder toe.  Hypotheekrente: de hypotheekrente is nog altijd historisch laag. De hypotheekrente bedroeg in juni 2015 2,7% (looptijd 1 tot en met 5 jaar). Een lage hypotheekrente houdt de woningen betaalbaar. Hoe de rente zich precies gaat ontwikkelingen is ongewis (zie ook hierna onder remmende factoren).  Restschuldproblematiek: door gestegen woningprijzen loopt de restschuldproblematiek (vooral onder doorstromers) langzaam terug. Als gevolg daarvan komt de woningmarkt weer in beweging. Factoren met remmende werking op de woningmarkt:  Geopolitieke spanningen (o.a. Midden-Oosten) en afnemende groei Chinese economie werken beperkend voor de economische groei in Nederland.  Als gevolg van de recente stijging van de woningprijzen neemt de betaalbaarheid van koopwoningen af. Verdere stijging van de woningprijzen kan daarmee op termijn zorgen voor afremming van de groei van het aantal transacties.  Aanscherping van regelgeving leidt tot beperking van de financieringscapaciteit. In 2018 is de loanto-value maximaal 100%; woningkopers kunnen dan een hypotheek krijgen voor maximaal 100% van de woningwaarde. Ook is het percentage van het huishoudinkomen dat maximaal aan bruto hypotheeklasten mag worden uitgegeven (het financieringslastpercentage) omlaag bijgesteld. Daarnaast is het maximale bedrag voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verder aangescherpt. Deze ontwikkelingen maken het kopen van een woning minder toegankelijk. Vooralsnog worden deze effecten deels gecompenseerd door de lage hypotheekrente. Twee scenario’s De recente ontwikkelingen op de woningmarkt laten zien dat 2014 een keerpunt is geweest. Het vanaf 2014 ingezette herstel op de woningmarkt houdt ook in 2015 aan. De groei is voornamelijk goed zichtbaar in de verstedelijkte gebieden.

5

CPB (2015) Kerngegevenstabel cMEV 2013-2016 (11 augustus 2015)

102394/M23/0.4 Pagina 7 van 17

Consultancy

De toekomstverwachting is sterk afhankelijk van geopolitieke en macro-economische ontwikkelingen en kent daarmee een bepaalde mate van onzekerheid. Wij baseren onze prognoses daarom op ontwikkelingen en trends met zowel een positieve invloed als een negatieve invloed op de prijsontwikkeling van woningen. Ook wegen wij hierin het regionale effect mee: het herstel van de woningmarkt vindt momenteel vooral plaats in sterk stedelijke agglomeraties. Ook de gebieden daarbuiten laten herstel zien, maar dit herstel gaat minder hard. Op basis hiervan benoemen wij de volgende twee scenario’s voor de ontwikkeling van de woningprijzen: 1. Geleidelijk herstel: voor de periode van 2016 tot en met 2020 laten de woningprijzen een geleidelijk herstel zien. Vanaf 2020 prijsontwikkeling conform de inflatie (CPI). 2. Voorspoedig herstel: voor de periode 2016 tot en met 2019 is sprake van een voorspoedig prijsherstel. Vanaf 2019 prijsontwikkeling conform de inflatie (CPI). Voor beide scenario’s gaan we er vanuit dat de prijsontwikkeling in het lage prijssegment iets hoger zal zijn dan in het midden en hoge prijssegment. In onderstaande tabel zijn deze scenario’s uitgewerkt. Hierin laten wij, ten opzichte van 2014, een positievere verwachting ten aanzien van het prijsherstel tot uiting komen. Scenario geleidelijk herstel Laag pri js s egment (<170K) Mi dden en hoog pri js s egment (>170K)

2016 1,25% 1,00%

2017 1,50% 1,25%

2018 1,75% 1,50%

2019 1,75% 1,75%

2020 2,00% 2,00%

2021 2022 e.v. 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Scenario voorspoedig herstel Laag pri js s egment (<170K) Mi dden en hoog pri js s egment (>170K)

2016 1,75% 1,50%

2017 2,00% 1,75%

2018 2,00% 1,75%

2019 2,00% 2,00%

2020 2,00% 2,00%

2021 2022 e.v. 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Wij adviseren om periodiek en minstens één keer per jaar de woningmarkt te monitoren en de scenario’s te herijken.

Ontwikkeling van de stichtingskosten Wij schetsen de ontwikkeling in de bouwsector, terugkijkend naar de afgelopen jaren. Vervolgens gaan wij in op de toekomstverwachtingen en prognose voor de toekomstige ontwikkeling van de stichtingskostenontwikkeling. Historisch beeld: eerste tekenen van voorzichtig herstel na periode van zware druk Als gevolg van de crisisjaren na 2008 stond de bouwsector jaren lang onder grote druk. Het aantal faillissementen in de bouwsector nam als gevolg daarvan steeds verder toe. Vergelijkbaar met de woningmarkt is ook in de bouwsector een keerpunt merkbaar. Volgens het CBS6 gingen in 2013 in de bouwnijverheid 1.622 bedrijven failliet. In 2014 bedroeg dit aantal 988, een daling van bijna 40%. Voor de periode januari 2015 tot en met augustus 2015 bedroeg het aantal faillissementen 535, een daling van ruim

6

CBS (2015) Uitgesproken faillissementen; bedrijven en instellingen (8 september 2015)

102394/M23/0.4 Pagina 8 van 17

Consultancy

20% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Hoewel het aantal faillissementen afneemt is het aantal nog steeds groter dan het aantal faillissementen van 2008 en daarvoor (ongeveer 600 per jaar). Aanvullend op het aantal faillissementen is de ontwikkeling in de bouwsector af te lezen uit twee indicatoren: 1. De inputindex geeft aan hoe in de loop der tijd de bouwkosten zich ontwikkelen bezien vanuit de loon- en materiaalkosten. Beide componenten tellen ca. 50% mee in de inputindex en deze index geeft daarmee weer hoe de kale aanneemsom zich ontwikkelt. 2. Naast de aanneemsom rekenen aannemers zogenaamde staartkosten door. Dit zijn de opslagen over de kale bouwsom voor algemene kosten (AK) en winst en risico (W&R). Deze kosten komen tot uitdrukking in de outputindex, ook wel de aanbestedingsindex genoemd. In onderstaande grafiek geven wij van beide indexen de historische ontwikkeling weer. Wij baseren ons daarbij op de gegevens van Bouwkostenkompas.

Uit deze grafiek lezen we het volgende af:  Vlak voor het moment dat de crisis tot uiting kwam (2008), stijgt de inputindex, maar vooral ook de outputindex. In die periode was de vraag naar bouwcapaciteit groot. Als gevolg van vraag-aanbod leidde dit tot een aanmerkelijke stijging van de bouwkosten.  Vanaf 2008 dalen beide indexen. Als gevolg van teruglopende vraag daalt de outputindex aanmerkelijk. Om de opdrachtportefeuille op een minimum niveau te kunnen houden, leveren aannemers bijvoorbeeld winst en risico in of soms zelfs de algemene kosten.  In 2011 bereiken beide indexen een dieptepunt, waarna de indexen in 2012 en 2013 stabiliseren. Daarna beginnen de indexen weer te stijgen. Deze stijging zette in 2015 verder door (vooral de output index). De inputindex bereikte begin 2015 het niveau van 2009. De outputindex blijft nog achter. Opvallend is wel dat het verschil tussen de inputindex en de outputindex langzaam terugloopt. Dit zou een teken kunnen zijn dat de bouwsector langzaam meer zekerheid krijgt over de orderportefeuille. 102394/M23/0.4 Pagina 9 van 17

Consultancy

Prognose: stabilisatie en lichte stijging van de bouwkosten Uit onderzoek van Fakton blijkt dat de invoering van de EPC maar beperkt invloed heeft gehad op de bouwkosten. De gemiddelde stijging van de bouwkosten komt uit op ongeveer €4.000,- per woning. Bij een gemiddelde woning van 130 tot 150 m2 BVO komt dat uit op €25 tot €30,- per m2 BVO. Wij verwachten dat aannemers de bouwconceptwoningen steeds verder zullen optimaliseren, waardoor deze extra bouwkosten op termijn een beperkte invloed hebben op de totale bouwkostenontwikkeling. Voor onze prognose van de ontwikkeling van de bouwkosten hanteren we de volgende uitgangspunten:  De bouwsector ijlt altijd na: als de vraag naar nieuwbouw stijgt, dan komt dat pas een jaar of twee later tot uiting in de prijsvorming op de woningbouwmarkt.  Als gevolg van het aanhoudende herstel op de woningmarkt zet de stabilisatie van de bouwkosten verder door en is een lichte prijsstijging te zien in de inputindex. Gezien het feit dat de outputindex in de eerste helft van 2015 minder gelijke tred hield met de inputindex, is het ongewis hoe deze zich verder ontwikkelt.  Een sterke prijsstijging zoals we in de periode 2005 tot 2008 in de grafiek zien is gebaseerd op een grote vraag naar bouwcapaciteit in die periode. Een dergelijke sterke toename van de vraag ligt volgens ons niet in de lijn der verwachting. Wij verwachten dat het aantrekken van de productie, en daarmee prijsvorming, iets geleidelijker zal plaatsvinden. Twee scenario’s Net als voor de prijsontwikkeling hanteren wij twee scenario’s voor de ontwikkeling van de stichtingskosten: 1. Geleidelijk herstel: de bouwkosten kennen een geleidelijke stijging van 2016 tot en met 2020. Vanaf 2020 prijsontwikkeling conform de inflatie (CPI). 2. Voorspoedig herstel: de bouwkosten stijgen iets meer en sneller dan bij het scenario geleidelijk herstel. In onderstaande tabel zijn deze scenario’s uitgewerkt; wij schatten in dat de prijsontwikkeling iets harder gaat ten opzichte van onze inschatting vorig jaar. Scenario ontwikkeling stichtingskosten Scenario geleidelijk herstel Scenario voorspoedig herstel

2016 1,25% 1,50%

2017 1,50% 1,75%

2018 1,75% 1,75%

2019 1,75% 2,00%

2020 2,00% 2,00%

2021 2022 e.v. 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

102394/M23/0.4 Pagina 10 van 17

Consultancy

Grondquote en verdeling woningportefeuille Onze methode vraagt naast de scenario’s voor de prijsontwikkeling van woningen en de stichtingskosten ook aannamen voor de grondquotes en de verwachte verdeling van de woningsegmenten in de ontwikkelportefeuille. Van de gemeente Ede ontvingen wij informatie over de ontwikkelportefeuille7, op basis waarvan wij een vertaalslag maakten naar de gemiddelde grondquote en de verdeling in woningsegmenten. Wij merken hierbij op dat zowel de grondquote als de verdeling over de woningsegmenten afwijken van de vorig jaar gehanteerde gegevens.

Laag prijs s egment (tot 170.000) Midden prijs s egment (170.000 tot 250.000) Hoog prijs s egment (vanaf 250.000)

7

grondquote 33% 31% 41%

% totaal 32% 42% 26%

Informatie gebaseerd op de MPG 2015 van de gemeente Ede

102394/M23/0.4 Pagina 11 van 17

Consultancy

Uitwerking en resultaten scenario’s Wij hanteren in ons advies twee scenario’s: “geleidelijk herstel” en “voorspoedig herstel”. De aannamen voor deze scenario’s zijn in voorgaande paragrafen uitgewerkt en beargumenteerd. Rekenkundige uitwerking Door onze aannamen te combineren en rekenkundig uit te werken komen we tot de uitkomsten zoals opgenomen in onderstaande tabellen. Scenario geleidelijk herstel 2016 2017 2018 2019 Laag prijssegment Norma tieve opbrengs t 1.000 1.013 1.028 1.046 1.064 Norma tief s tiko excl . grond 675 683 694 706 718 Norma tief grond 325 329 334 340 346 Ontwi kkel i ng grondpri js 1,3% 1,5% 1,8% 1,8% Midden prijssegment Norma tieve opbrengs t 1.000 1.010 1.023 1.038 1.056 Norma tief s tiko excl . grond 687 696 706 718 731 Norma tief grond 313 314 317 320 325 Ontwi kkel i ng grondpri js 0,5% 0,7% 0,9% 1,8% Hoog prijssegment Norma tieve opbrengs t 1.000 1.010 1.023 1.038 1.056 Norma tief s tiko excl . grond 595 602 611 622 633 Norma tief grond 405 408 411 416 423 Ontwi kkel i ng grondpri js 0,6% 0,9% 1,1% 1,8% Op basis samenstelling portefeuille gewogen gemiddelde ontwikkeling grondprijzen Ontwikkeling grondprijs 0,8% 1,0% 1,2% 1,8%

2020

2021 2022 e.v.

1.085 733 353 2,0%

1.107 747 360 2,0%

1.129 762 367 2,0%

1.077 746 332 2,0%

1.099 760 338 2,0%

1.121 776 345 2,0%

1.077 646 432 2,0%

1.099 659 440 2,0%

1.121 672 449 2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Scenario voorspoedig herstel 2016 2017 2018 2019 Laag prijssegment Norma tieve opbrengs t 1.000 1.018 1.038 1.059 1.080 Norma tief s tiko excl . grond 675 685 697 709 724 Norma tief grond 325 332 341 349 356 Ontwi kkel i ng grondpri js 2,3% 2,5% 2,5% 2,0% Midden prijssegment Norma tieve opbrengs t 1.000 1.015 1.033 1.051 1.072 Norma tief s tiko excl . grond 687 697 710 722 736 Norma tief grond 313 318 323 329 335 Ontwi kkel i ng grondpri js 1,5% 1,8% 1,8% 2,0% Hoog prijssegment Norma tieve opbrengs t 1.000 1.015 1.033 1.051 1.072 Norma tief s tiko excl . grond 595 604 614 625 638 Norma tief grond 405 411 418 426 434 Ontwi kkel i ng grondpri js 1,5% 1,8% 1,7% 2,0% Op basis samenstelling portefeuille gewogen gemiddelde ontwikkeling grondprijzen Ontwikkeling grondprijs 1,7% 2,0% 2,0% 2,0%

2020

2021 2022 e.v.

1.101 738 363 2,0%

1.123 753 371 2,0%

1.146 768 378 2,0%

1.093 751 342 2,0%

1.115 766 349 2,0%

1.137 781 356 2,0%

1.093 651 443 2,0%

1.115 664 452 2,0%

1.137 677 461 2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

102394/M23/0.4 Pagina 12 van 17

Consultancy

Advies grondprijsindex woningbouw Ten opzichte van vorig jaar is onze verwachting dat het herstel iets duidelijker doorzet. Op basis van onze analyse adviseren wij u om uit te gaan van een middeling van de scenario’s “geleidelijk herstel” en “voorspoedig herstel”. Daarbij adviseren wij u de volgende index voor de grondprijsontwikkeling te hanteren, waarbij wij er van uit gaan dat de grondprijsontwikkeling over 2015 al in de basisgrondprijs is verwerkt:  2016: 1,0%  2017 en 2018: 1,5%  2019 en verder: 2,0% Wij adviseren u periodiek de ontwikkeling op de woningmarkt te monitoren en te vertalen in bovengenoemde aannamen. Uit onze berekening volgt een gedifferentieerde grondprijsontwikkeling per prijssegment. Wij adviseren, indien mogelijk, gebruik te maken van per prijssegment gedifferentieerde grondprijsontwikkelingen.

102394/M23/0.4 Pagina 13 van 17

Consultancy

Bedrijventerreinen De markt voor bedrijventerreinen is volatiel. Ook betreft het een markt die, anders dan bij de woningmarkt, meer landelijk is. Er zijn grote schommelingen in zowel het jaarlijkse aanbod als de jaarlijkse opname. Op basis van marktinformatie zien wij een aantal ontwikkelingen. Bedrijfsruimtemarktratio: een lichte stijging te zien in 2015 (t.o.v. 2014) De bedrijfsruimtemarktratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod en bedrijfsruimte en de opname daarvan. Een hogere bedrijfsruimtemarktratio betekent een hogere opname. Uit cijfers van Dynamis8 blijkt dat de bedrijfsruimtemarktratio de afgelopen jaren stevig is gedaald. In 2014 bedroeg de bedrijfsruimtemarktratio 22%. In 2015 is de bedrijfsruimtemarktratio toegenomen tot 33%.

Ontwikkeling opbrengsten (huurprijzen en BAR): stabiel beeld in 2015 (t.o.v. 2014) Voor wat betreft opbrengsten zien wij de afgelopen jaren een gestage daling van de gemiddelde huurprijs per m2 en een stijging van (de bovenkant van) de bandbreedte in het BAR9, met name in de overige locaties. Door beide ontwikkelingen dalen de opbrengsten. Het beeld van 2015 blijft nagenoeg gelijk aan het jaar daarvoor. Periode Gemiddelde huur per m² BAR min (toploca tie) BAR ma x (toploca tie) BAR min (overige loca ties ) BAR ma x (overige loca ties )

8 9

2010 2011 2012 2013 2014 2015 43 45 43 41 39 38 8,7% 8,5% 8,5% 9,0% 7,8% 7,7% 10,3% 10,3% 11,5% 12,8% 12,8% 12,8% 9,5% 9,0% 9,5% 9,8% 9,8% 9,8% 11,3% 11,0% 12,0% 13,0% 13,0% 13,0%

Dynamis (2015) Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten, 2015 DTZ (2015) Factsheets Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2015

102394/M23/0.4 Pagina 14 van 17

Consultancy

Ontwikkeling stichtingskosten: vergelijkbaar beeld met de woningbouw index De ontwikkeling van de stichtingskosten van utiliteitsbouw vertoont een verloop dat terugkijkend vergelijkbaar is met de ontwikkeling van de index voor woningbouw. In 2015 is de outputindex meer gestegen dan de inputindex. Daarmee lijken algemene kosten en winst en risico weer langzaam toe te nemen. In projecten waar wij betrokken zijn, zien wij dit beeld nog niet altijd terug. Recente aanbestedingsresultaten blijven gunstig; de verhoging van de prijzen is nog niet merkbaar over de volledige breedte van de markt.

Advies grondprijsindex bedrijventerreinen De ontwikkeling van de opbrengstenkant blijft vooralsnog vlak, terwijl aan de kostenkant een stijging zichtbaar is. Op basis van onze analyse adviseren wij voor de ontwikkeling van de grondprijs van bedrijventerreinen voor de korte termijn (tot en met 2020), net als vorig jaar een index van 0,0% aan te houden. Hoe de grondprijzen zich vanaf 2021 zullen ontwikkelen is zeer locatieafhankelijk (top of overige locaties). Wij adviseren vooralsnog ook op de langere termijn voorzichtig te zijn en een index van maximaal 1,0% aan te houden en jaarlijks te bezien in hoeverre aanpassing op basis van de dan bekende ontwikkelingen nodig is. Jaarlijkse monitoring is van belang om het actuele beeld in de grondprijzen tot uitdrukking te laten komen.

102394/M23/0.4 Pagina 15 van 17

Consultancy

GWW-index Ook in de sector grond-, weg- en waterbouw (GWW) zijn de gevolgen van de crisis merkbaar geweest. Terugkijkend vertoont de ontwikkeling van de inputindex en de outputindex een vergelijkbaar beeld als de index voor de woningbouw. Ten opzichte van 2014 is met name de outputindex in 2015 echter veel sterker toegenomen dan bij woningbouw.

Advies kostenindex grond-, weg- en waterbouw (GWW) De outputindex is in 2015 sterk toegenomen. Tegelijkertijd zien wij een dergelijke stijging nog niet altijd terug bij aanbestedingen. Wij adviseren om voor de ontwikkeling van de GWW-kosten aan te sluiten bij de scenario’s voor de ontwikkeling van de stichtingskosten voor woningbouw, waarbij wij adviseren om uit te gaan van een middeling van beide scenario’s. Scenario ontwikkeling GWW-kosten Scenario geleidelijk herstel Scenario voorspoedig herstel

2016 1,25% 1,75%

2017 1,50% 2,00%

2018 1,75% 2,00%

2019 1,75% 2,00%

2020 2,00% 2,00%

2021 2022 e.v. 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Daarbij adviseren wij u de volgende index voor de ontwikkeling van de GWW-kosten te hanteren:  2016: 1,50%  2017 en 2018: 1,75%  2019 en verder: 2,00% Ook adviseren wij om jaarlijks te bezien in hoeverre aanpassing op basis van de dan bekende ontwikkelingen nodig is.

102394/M23/0.4 Pagina 16 van 17

Consultancy

Bijlage Methode in detail Wij leiden de grondprijsontwikkeling af uit de ontwikkeling van de opbrengsten en de ontwikkeling van de stichtingskosten. Het is daarbij niet nodig om de hoogte van specifieke opbrengsten en stichtingskosten te bepalen; de ontwikkeling van beide componenten is bepalend. Een derde gegeven is de grondquote: de grondprijs uitgedrukt als een percentage van de netto opbrengst van een woning. Deze componenten geven inzicht in de ontwikkeling van de grondprijs. In een simpele vergelijking uitgedrukt:

igrond  ikosten 

iopbrengst  ikosten grondquote

Hierbij staat:  igrond voor de index van de grondprijzen over een tijdvak  ikosten voor de index van de stichtingskosten over een tijdvak  iopbrengst voor de index van de opbrengsten over een tijdvak en  grondquote voor de grondquote aan het begin van het tijdvak. De vergelijking geeft inzicht in het effect van differentiatie van prijsontwikkeling opbrengsten en kosten. Uit deze vergelijking is bijvoorbeeld af te lezen dat als in een tijdvak de kosten en opbrengsten percentueel gelijk toe- of afnemen, dat dan de grond met hetzelfde percentage toe- of afneemt. Het rechterdeel van de vergelijking valt immers weg. Ook is af te lezen dat als de opbrengsten sterker toenemen dan de kosten, de grond harder in waarde stijgt. De hefboom daarbij is de grondquote. Des te lager de grondquote, des te sterker het effect van een verschil in de prijsontwikkeling van opbrengsten en van kosten. Het omgekeerde geldt ook: nemen de kosten sterker toe dan de opbrengsten, dan zal de grondprijs dalen waarbij de grondquote bepaalt hoe sterk die daling doorwerkt.

102394/M23/0.4 Pagina 17 van 17