Dossier 173
ADVIES VL AAM SE COM M ISSIE VOOR RUIM T EL IJKE ORDENING Aanvraag Planologisch Attest Vastiau Godeau te Alsemberg
Inleiding Het planologisch attest is een document waarin de bevoegde overheid aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is. Het attest kan enkel aangevraagd worden door en voor een bedrijf waarvoor het maken of wijzigen van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg overwogen moet worden om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te maken. De toepasselijke regelgeving is vervat in de artikelen 145ter en 145quater van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening (DRO) en in het besluit van de Vlaamse regering van 13 december 2002 tot bepaling van de nadere regels inzake het planologisch attest. In casu heeft het bedrijf Vastiau Godeau op 20 november 2003 een aanvraag tot planologisch attest ingediend bij de gewestelijk planologische ambtenaar, bevoegd voor de provincie VlaamsBrabant. Deze heeft geoordeeld dat het hier een bedrijf van gewestelijk belang betreft. Aldus dient de Vlaamse regering, als bevoegde overheid, dit attest te verlenen na advies van Vlacoro. De adviesprocedure is als volgt: −
de bevoegde overheid, bij delegatie, de gewestelijk planologisch ambtenaar, wint de adviezen in van de instellingen en organisaties die over een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) moeten adviseren in toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 11 mei 2001. Dit advies moet binnen de 30 dagen aan Vlacoro worden gezonden; indien geen advies wordt uitgebracht binnen deze termijn, mag aan de adviesvereiste worden voorbijgegaan;
−
de gedelegeerde gewestelijk planologisch ambtenaar onderwerpt de aanvraag aan een openbaar onderzoek gedurende 30 dagen; de bezwaren en opmerkingen worden aan Vlacoro bezorgd;
−
Vlacoro bundelt en coördineert alle adviezen, bezwaren en opmerkingen en brengt binnen de 60 dagen na het einde van het openbaar onderzoek advies uit bij de bevoegde overheid.
Het voorliggend advies is het advies van Vlacoro na het einde van het openbaar onderzoek.
A. Samenvatting van het dossier A.1. Situering Vastiau Godeau NV is sedert 1948 gevestigd en gegroeid op de locatie langsheen de Steenweg op Halle en benut sinds 1958 ook terreinen langsheen de Steenweg naar Eigenbrakel. Het evolueerde van een bedrijf met een fabriek en een eigen toonzaal tot een grootschalig meubelverkoopbedrijf. Het heeft nu een shopping op de hoek van de Hallesteenweg met de Eigenbrakelsesteenweg (grondgebied Alsemberg) en een shopping en magazijnen langs weerszijden van de Eigenbrakelsesteenweg (grondgebied Sint-Genesius-Rode). Bij het kruispunt van de Hallesteenweg en de Eigenbrakelsesteenweg ligt tevens de dubbelkern Alsemberg en Sint-Genesius-Rode: kleine dorpscentra met lokale dienstverlening. Tussen beide dorpscentra en het kruispunt liggen grotere handelszaken zoals Colruyt n.v., Delhaize n.v., Tom&co, alle zaken in de distributie van dagdagelijkse producten op een niveau dat de ruimere omgeving bedient.
1
Dossier 173
Het klantenbestand schommelt rond de 15 000 op jaarbasis. De druk bedraagt 200 klanten per dag op weekdagen. Op zaterdag komen er gemiddeld 1.500 tot 2.000 klanten, op zondag stijgt dit nog tot 2.000 tot 3.500 klanten. In 2002 stelde het bedrijf 109 werknemers te werk en had het een omzet van 23,51 mio euro. Blijkens het aanvraag dossier zijn alle gebouwen vergund of dateren zij van voor de periode dat bouwvergunningen dienden aangevraagd te worden. Er is echter slechts één stedenbouwkundige vergunning bij het dossier gevoegd (aanleggen van een parking dd. 18 januari 1990). De milieuvergunning om een meubelfabriek en opslagplaats te exploiteren verloopt op 18 november 2014. De behoefte op korte termijn is te situeren op het grondgebied van Sint-Genesius-Rode. Zij heeft betrekking op een toonzaal met kantoren en opslagruimte aan de oostkant van de Eigenbrakelsesteenweg, ter vervanging van het huidige magazijn met kantoren. Het betreft gebouwen tot 13m hoog voor de showroom, 13m voor de inkompartij en 18m voor de opslagruimte (de huidige magazijnen zijn 11m hoog). De handelsoppervlakte vergroot van vermoedelijk 27.000m² tot ongeveer 39 000m². Het aantal parkeerplaatsen van 472 tot 849 op de beide sites (oost en west). Het is de bedoeling het klantenbestand (kopers) van 15.000 uit te breiden tot 18.000. De uitbreiding op lange termijn is te situeren op het grondgebied Alsemberg. De vrijgekomen ruimte van de oudste gebouwen, gelegen tegen de Alsembergsesteenweg, worden omgevormd tot ruimte voor wonen (ca 70 appartementen/loften) en lokale kleinhandel. Men voorziet ook in een semi-publieke binnentuin/-plein. Parkeerruimte zal gedeeltelijk ondergronds gesitueerd worden..
A.2. Openbaar onderz oek De aanvraag voor planologisch attest werd onderworpen aan een openbaar onderzoek gedurende 30 dagen van 29 december 2003 tot 28 januari 2004. Naar aanleiding van dit openbaar onderzoek ontving Vlacoro 25 tijdige bezwaarschriften waarvan 18 identieke. De bezwaarschriften zijn opgenomen in een databank waarvan een uittreksel als bijlage bij dit advies is gevoegd. A.3. Ad v iez en De gewestelijk planologisch ambtenaar heeft op 2 december 2003 het advies ingewonnen van de instellingen en organisaties die over een RUP moeten adviseren en heeft deze verzocht binnen 30 dagen na ontvangst van het dossier hun advies te laten geworden aan de bevoegde commissie voor ruimtelijke ordening. Ook Vlacoro zelf is daarbij door de gewestelijk planologisch ambtenaar om advies verzocht. De commissie behoort immers tot de instanties die met toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 11 mei 2001 advies verlenen over een RUP. De commissie heeft naar aanleiding van die aanvraag geen eerste advies uitgebracht aangezien het niet aangewezen is om tweemaal te adviseren over hetzelfde dossier. Er werden 3 tijdige adviezen overgezonden aan Vlacoro. De commissie ontving daarnaast ook adviezen van de bestendige deputatie van Vlaams-Brabant, van het schepencollege van Beersel en van het schepencollege van Sint-Genesius-Rode. Aangezien noch de bestendige deputatie noch het schepencollege tot de instellingen en administraties behoren die in het BVR van 11 mei 2001 worden aangewezen om te adviseren over voorontwerpen van ruimtelijke uitvoeringsplannen, worden deze adviezen ter kennis gebracht maar niet behandeld door de commissie.
2
Dossier 173
B. Advies van Vlacoro De nummers tussen [ ] verwijzen naar de bezwaarschriften en de adviezen zoals zij opgenomen zijn in de databank. B.1. Besp rekin g v an d e b ez w aren en opmerkingen 1. De betrokkenen, [1-16, 19, 22] bewoners van de Bosstraat, dienen om volgende redenen bezwaar in tegen de geplande oprichting van een nieuwbouw. a. Volgens het dossier worden zij niet erkend als rechtstreekse buren, en werden zij door de firma niet op de hoogte gebracht van de geplande veranderingswerken. b. Toen zij daar kwamen wonen lieten de opslagplaatsen nog toe een panoramisch zicht te hebben langs de westkant. Dit zou door de nieuwbouw zo goed als wegvallen. In de winter zullen zij minstens 2 maand geen winterzon meer in huis krijgen. c. De voorziene hoogte van 18m langs de kant van de woonwijk, zou kunnen gecamoufleerd worden door hoge bomen op de berm te planten, terwijl nu alle buren voortdurend vechten met de steeds hoger wordende bomen om wat zonlicht tot in huis te krijgen. d In verband met de integratie in het landschap zou het veel logischer zijn de hoogste gebouwen langs de zuidkant te situeren vermits de natuurlijke helling langs die kant het hoogst is en niet voor woningen komt te staan. e. De door bezwaarindieners ingeziene plannen overgebracht op de kaart van ruimtelijke ordening kloppen van geen kanten met de bestaande situatie. Wie dit op papier gezet heeft, is zich niet ter plaatse van de situatie gaan vergewissen f. Het is verkeerd om reeds vanaf het ontwerp de los- en laadkade te voorzien langs de kant van de bebouwingen. g. In heel Brabant en waarschijnlijk ver erbuiten is het kruispunt van de Zoniënwoudlaan en de Steenweg naar Eigenbrakel bekend als het "kruispunt van Vastiau Godeau". Waarom wordt zo een referentiepunt plots opgegeven? Of volgt er achteraf nog wat?? a. Vlacoro wenst er vooreerst op te wijzen dat het indienen van het bezwaarschrift aantoont dat betrokkenen op de hoogte zijn geweest van het openbaar onderzoek. De commissie stelt verder vast dat de bijlage van het dossier wel degelijk een lijst van de eigenaars van aanpalende percelen bevat. De bezwaarindieners staan niet op die lijst vermeld omdat hun percelen geen aanpalende percelen zijn. Blijkens het kadasterplan palen de percelen van de aanvrager in het oosten aan een kerkweg. De percelen in eigendom van de bewoners van de Bosstraat liggen aan de andere kant van deze kerkweg. Verder bepaalt de regelgeving dat eigenaars van aanpalende percelen door de bevoegde overheid van het openbaar onderzoek worden op de hoogte gebracht. De aanvrager van een planologisch attest dient dit openbaar onderzoek enkel bekend te maken via aanplakking. De commissie verwijst verder naar artikel 7 van het besluit van de Vlaamse regering van 13 december 2002 tot bepaling van de nadere regels inzake het planologisch attest b+c+d. Het bedrijf voorziet in de kortetermijnbehoefte in een uitbreiding van de bestaande site langs de oostzijde van de Eigenbrakelsesteenweg. De volumetoename zal vooral in de hoogte geschieden. De ingenomen grondoppervlakte voor bebouwing zal aldaar weinig verhogen Het grondpeil van de ten oosten van de site voorkomende woningen (Bosstraat) bevindt zich een tiental meters hoger dan deze van de bedrijfssite. De bedrijfsgebouwen hebben thans een hoogte van 11 m aan die zijde. Er wordt betracht deze hoogte op te trekken tot 18 m. Het reliëf op die plaats is dermate dat de dichtbijgelegen woningen opgericht in het noordoostelijk gedeelte van het daar reeds gerealiseerde woonreservegebied recht zullen uitkijken op een muur. Vanuit deze tuinen en het naastgelegen speelplein bestaat thans een zicht op het zuidwestelijk gelegen groene woonpark, over het huidige gebouw Vastiau-Godeau. De afstand tussen de tuinen en het betreffende gebouw bedraagt minimaal slechts 9 m.
3
Dossier 173
Derhalve stelt de commissie voor om een onderzoek uit te voeren naar de visuele hinder voor de bewoners van de Bosstraat en bij betekenisvolle hinder over te gaan naar bv. bouw met gradiënten, begroening van daken enz.. De commissie kan verder ook begrip opbrengen voor de bezorgdheid van de bezwaarindieners omtrent het mogelijk verlies aan zonlicht. Zij dringt erop aan om een bezonningsstudie te laten uitvoeren. e. Vlacoro stelt vast dat de bezwaarindieners nalaten te vermelden om welke plannen en kaart het precies gaat. Ook duiden zij de verschillen met de bestaande toestand niet aan. f. De commissie kan de bezwaarindieners bijtreden en meent dat nader onderzocht dient te worden of de laad- en loskade niet beter bezuiden het magazijn kan gesitueerd worden (in de bestaande toestand is daar een reeds kade gesitueerd). g. Vlacoro kan op niet ingaan op hypothetische en algemene beschouwingen.
2. De Streekvereniging Zenne en Zoniën vzw [B17] heeft volgende bezwaren. a. Het globale parkeer- en mobiliteitsbeleid dient te worden herbekeken op basis van alle reeds aanwezige en geplande infrastructuur en handelsexploitaties. Het plan Vastiau Godeau houdt hier onvoldoende rekening mee. De nood aan bijkomende parkeerruimte is niet voldoende aangetoond. De toestroom en het wegrijden van de auto's moet gebeuren met een op- en afrittensysteem op het eigendom van Vastiau Godeau. Als dit niet kan verwezenlijkt worden, is er van uitbreiding hier ook dus geen sprake. Het dossier voorziet niet in een mobiliteitsstudie. b. De firma Vastiau Godeau wil de gebouwen verhogen met een aantal bouwlagen dat niet in verhouding staat met de omgeving en de draagkracht van de dorpskern. c. De nood aan een plotse grootschalige uitbreiding en herschikking van de bedrijfsactiviteit wordt onvoldoende gemotiveerd. De impact op de werkgelegenheid wordt als uiterst miniem ingeschat. Over omzetstijging, verbeterde rendabiliteit of nieuwe impulsen voor de regio worden geen ramingen gemaakt. d . Het dossier blijft zeer vaag over de toekomstige bestemming van de vrijgekomen huidige toonzaal van 22.000m² op het grondgebied Alsemberg. Gelet op de negatieve ervaringen met een ouder vastgoedproject in de dorpskom van Alsemberg, kan de gemeenschap daar geen vrede mee nemen en dient er een directe koppeling te worden opgelegd tussen de verplaatsing van de toonzaal naar de oude fabrieksgebouwen (grondgebied Sint-Genesius-Rode) en de gelijktijdige realisatie van een nieuwe bestemming (wonen, dienstverlening, kleinhandel) voor vrijgekomen toonzaal op het grondgebied van Alsemberg. a. Vlacoro meent dat het dossier inderdaad zou gediend zijn met een mobiliteitsstudie waarin bijzondere aandacht wordt besteed aan de parkeersituatie en de verkeersafwikkeling met betrekking tot de korte termijnbehoefte. Zo stijgt het aantal parkings met 80% (van 472 tot 849), terwijl de toename van het aantal klanten op 20% wordt geschat (van 15.000 naar 18.000). Ook blijkt uit het aanvraagdossier (blz. 15) dat de parkings slechts op zondagmiddag volledig benut worden en dat zij alle andere dagen en zeker de weekdagen grotendeels leegstaan. In het dossier is ook geen sprake van een bestaand of verwacht tekort aan parkings op zondagmiddag. Op blz. 17 wordt zelfs gesteld dat in de onmiddellijke omgeving van het bedrijf nog een aantal grote potentiële parkings liggen om periodieke verkeersstromen op te vangen. Een vermindering van het aantal parkings maakt anderzijds ruimte vrij voor een herschikking van de site (zie het antwoord van Vlacoro bij de kaders 1(f) en 9(b)).
4
Dossier 173
Via een mobiliteitsstudie kan ook uitgemaakt worden of het voorstel voldoende garanties biedt voor een vlot en veilig op- en afrijden van de site aan de Steenweg naar Eigenbrakel. Indien dit niet het geval zou zijn, meent Vlacoro dat niet alleen het anders aanleggen van de op- en afritten als oplossing moet overwogen worden, maar ook het lokaal herinrichten van de steenweg. De commissie verwijst hier naar het ontwerp van ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant (blz. 258). Daarin wordt uitdrukkelijk gesteld wordt dat secundaire wegen van type III naast een verbindende functie vaak ook een erftoegangfunctie voor diverse activiteiten hebben en dat de wegbeheerder, om het verkeerskundig conflict tussen verbinden en ontsluiten op te lossen, de verkeersfunctie van de weg dient af te stemmen op de ruimtelijke structuur, waarbij speciale aandacht dient te gaan naar de verkeersleefbaarheid langs de weg. b. De commissie kan de vereniging niet bijtreden. Het vermeerderen van de bouwlagen biedt de mogelijkheid om uit te breiden zonder bijkomende grondoppervlakte in beslag te nemen en getuigt aldus van een zorgvuldig ruimtegebruik. De commissie verwijst verder naar haar antwoord bij kader 1 (d). c. De commissie kan de bezwaarindiener niet bijtreden. Zij meent dat de noodzaak tot reorganisatie en vernieuwing van het bedrijf voldoende onderbouwd wordt in het dossier. d. Vlacoro verwijst hiertoe naar haar eigen opmerkingen onder punt B.3.
3. De bezwaarindienster [B18] stelt het volgende. a. Het gedeelte "hoogbouw" (18m) is te hoog voor de omgeving, vooral gezien zijn ligging zo dicht bij de wijk Bosstraat. Dergelijke hoogbouw zou een onherroepelijke aantasting van het omgevende dorpszicht op de grens van Sint-Genesius-Rode en Alsemberg veroorzaken, en zou wonen in deze omgeving minder aantrekkelijk maken, waardoor de waarde van de woningen vooral in de wijk Bosstraat negatief beïnvloed wordt. b. Het aantrekken van meer klanten zal ook en vooral tijdens het weekend, meer verkeersoverlast met zich brengen. De ingediende plannen geven geen duidelijke oplossing hoe men deze verkeershinder wil beperken door een aangepaste plaatsing van de in- en uitritten tot de parkings, enz. a. Vlacoro verwijst naar haar antwoord bij kaders 1 (b+c+d) en 2 (b). b. Vlacoro verwijst naar haar antwoord bij kader 2(a).
4. De bezwaarindieners (Franstalig, uit Sint-Genesius-Rode) [B19], die gehoord willen worden, hebben volgende opmerkingen. a. Wordt voldoende afstand gehouden ten opzichte van de eigendommen in de Bosstraat? b. De hoge gebouwen beperken het zicht. Betrokkenen weten ook niet hoe de façade ervan zal zijn en welke gevolgen dit zal hebben op hun privacy. Het is aangewezen deze hoge gebouwen in het midden of naar het zuiden te situeren. c. Betrokkenen verliezen ook hun rustig wonen en gebruik van de tuin omwille van allerhande hinder van machines en los- en laadkades, die aan de kant de Bossstraat gesitueerd zijn. Zij vrezen ook lichtvervuiling (gebouwen permanent verlicht) en geluidsoverlast vanwege de verkeerscirculatie op het terrein. d. Wat de beplanting op het talud betreft vragen zij om geen keuze te maken voor coniferen of planten die allergieën kunnen veroorzaken. Zij zijn ook bezorgd om de schaduw en de ongemakken van vallende bladeren en snoeisel. e. Tenslotte vrezen zij een waardevermindering van hun eigendom. Vlacoro herinnert er vooreerst aan dat de commissie niet gehouden is tot het horen van bezwaarindieners, aangezien dit niet voorzien is in de regelgeving.
5
Dossier 173
a+b Wat de privacy van de bezwaarindieners betreft, meent Vlacoro dat daarover dient gewaakt te worden naar aanleiding van het verlenen van de stedenbouwkundige vergunning. Verder verwijst de commissie naar haar antwoord bij kader 1 (b+c+d). c. Vlacoro meent dat milieuoverlast initieel moet beperkt worden op basis van de VLAREMwetgeving en bij het verlenen van een milieuvergunning. De commissie is wel van oordeel dat nader onderzocht dient te worden of de nieuwe laad- en loskade niet beter bezuiden het magazijn kan gesitueerd worden. d. De commissie meent dat in de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP kan bepaald worden dat planten waarvan bekend is dat zij allergieën kunnen veroorzaken, uit de buffers dienen te worden geweerd. Zij herinnert de bezwaarindieners er verder aan dat zij ertoe gehouden zijn de gewone ongemakken van nabuurschap te dulden. e. Vlacoro merkt op dat bestemmingswijzigingen inderdaad positieve of negatieve gevolgen kunnen hebben op de waarde van eigendommen die gelegen zijn binnen of in de nabijheid van een plangebied. Eventuele schade die eigenaars door een bestemmingswijziging ondervinden, wordt echter slechts in welbepaalde gevallen en tot op zekere hoogte vergoed door onteigenings- en planschadevergoedingen zoals bepaald in de artikelen 84 tot 86 van het decreet van 19 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening.
5. De bezwaarindieners [B20] merken het volgende op. a. Het voorstel van de firma Vastiau Godeau steunt grotendeels op misleidende en onvolledige informatie. Betrokkenen werden als eigenaars, bewoners niet vermeld in de aanvraag tot bestemmingswijziging. Hun tuinen palen nochtans aan de huidige vestiging van Vastiau Godeau. b. In de aanvraag wordt de geplande uitbreiding gerechtvaardigd met "Enkel de nodige toon - en kantoorruimte ontbreekt om...". Indien dit inderdaad zo is, waarom is dan een 18m. hoge opslagruimte nodig? Voor omvangrijke hoogten kiezen omdat de ruimte schaars is, houdt evenmin steek. Ten zuiden van de vestiging zijn er nog terreinen bruikbaar. Een eventuele hoge opslagruimte zoals voorzien op de huidige plannen zou er in de toekomst wel voor zorgen dat heel wat betrokken bewoners van het lager gelegen gedeelte van de Bosstraat verstoken zouden blijven van de zon gedurende de wintermaanden. c. Indien er toch zou overgegaan worden tot nieuwbouw lijkt het logisch de opslagruimte te plannen daar waar niemand hinder van zou hebben, nl. aan de zuidkant. Op dat ogenblik zouden ook de los - en laadkaaien verplaatst kunnen worden naar de zuidkant zodat de omwoners geen reuk - en lawaaihinder zouden ondervinden. d. In de aanvraag wordt verscheidene malen vooropgesteld dat ""men" "zou kunnen" overgaan tot aanplantingen. Alleen al het gebruik van onbepaalde termen zoals "men" en "zou kunnen" voorspellen niet veel concreets noch goeds. e. Het natuurgebied met bufferzone moet zoals vastgelegd in het huidige gewestplan HalleVilvoorde-Asse behouden blijven. In de huidige bermen leven op dit ogenblik een paar vossen, kleine bosdieren en vogels. Het zou onverantwoord zijn dit biotoop dermate te wijzigen zodat het verdwijnen van het dierenbestand in de hand zou worden gewerkt. a. Vlacoro wijst erop dat haar oordeel over het dossier gebaseerd is op de elementen zoals zij door de aanvrager zijn aangebracht. De commissie kan niet oordelen over het waarheidskarakter van deze elementen. De commissie verwijst verder naar haar antwoord bij kader 1(a). b. De commissie verwijst naar haar antwoord bij kader 2(c). c. De commissie verwijst naar haar antwoord bij kader 1(f). d. Vlacoro wijst erop dat hieromtrent in de stedenbouwkundige voorschriften dwingende bepalingen kunnen worden opgenomen. e. Behoudens waar dit de nieuwe parkeerplaatsen in het woonpark betreft (zie het antwoord bij kader 9 (b)), kan de commissie akkoord gaan met de voorgestelde plannen op korte termijn.
6
Dossier 173
6. De Gecoro van Beersel [B21] meldt het volgende. a. Een bundeling van de verkoopactiviteiten van Vastiau Godeau, hoger Eigenbrakelsesteenweg, verder weg uit de dorpskern, is principieel aanvaardbaar.
op
de
b. Het ingediende dossier is op diverse punten onvoldoende gemotiveerd, onduidelijk en/of ontoereikend, om met voldoende kennis van zaken de haalbaarheid en de impact van het project te toetsen aan zijn ruimtelijke en planologische context, o.m. inzake de economische en/of commerciële noodzaak tot uitbreiding, de te verwachten gevolgen op het vlak van verkeersafwikkeling en mobiliteit, de al of niet afbraak van de bestaande productiehuizen en opslagruimten op het grondgebied van de gemeente Sint-Genesius-Rode en het geraamde aantal bezoekers als gevolg van de beoogde uitbreiding. c. De voorgestelde uitbreiding is onaanvaardbaar met betrekking tot de voorgestelde hoogte van het nieuwe hoofdgebouw, de oppervlakte die men wenst uit te breiden van 22.000m² tot 38.900m², de aanleg van een deel van de parking in het natuurgebied en de invulling van de nabestemming (eerst als opslagruimte en nadien eventueel een gemengd woon-winkelproject) van de te verlaten winkel op de hoek van de Eigenbrakelsesteenweg en de Steenweg naar Halle. a. Vlacoro kan deze stelling bijtreden. b. Vlacoro meent dat de noodzaak tot reorganisatie en vernieuwing van het bedrijf voldoende onderbouwd wordt in het dossier. Inzake de verkeersafwikkeling verwijst Vlacoro naar haar antwoord bij kader 2 (a). c. Wat de hoogte van de gebouwen betreft verwijst Vlacoro naar haar antwoord bij kader 1 (b+c+d). Wat de oppervlakte en de aanleg van de parking in natuurgebied betreft, verwijst de commissie naar haar antwoord bij kader 5(e). Met betrekking tot de nabestemming verwijst de commissie naar haar eigen opmerkingen onder punt B.3.
7. Natuurpunt afdeling Beersel [B23] en Groen! Beersel [B24] hebben principieel geen bezwaar tegen de herstructurering en modernisering van het bedrijf om zijn huidige en historisch gegroeide activiteiten te kunnen voortzetten. Dit moet op een planologisch en procedureel correcte wijze gebeuren en dus bijdragen tot een betere ruimtelijke inpassing, een beter verkeersafwikkeling en een goede nabestemming van de panden aan de westzijde van de steenweg: voorwaarden waaraan nu niet voldaan is. Indien het bedrijf, dat nu reeds onaangepast is en de draagkracht van de omgeving overstijgt, maar zich beroept op de historisch gegroeide locatie, wenst uit te breiden, zal dit moeten gebeuren op de planologisch en ruimtelijk geëigende terreinen. De bezwaarindieners onderbouwen dit met volgende argumenten. a. Het gaat hier om een grootschalig handelsbedrijf met een duidelijk bovenlokale dienstverlening dat niet past binnen de vooropgestelde functies van een hoofddorp. b. De evolutie van het klantenbestand lijkt geenszins een economische rechtvaardiging voor een substantiële uitbreiding ten koste van de ruimtelijke waarde van het gebied. Ook de bijkomende rechtstreekse tewerkstelling rechtvaardigt de ruimtelijke kost van de plannen niet. c. Het autoverkeer zal fors toenemen. De verkeersdruk, die nu reeds hoog is, kan niet opgevangen worden door het omringende wegennet. De ontsluitende Eigenbrakelsesteenweg en Hallesteenweg zijn secundaire wegen III, waarbij de verbindingsfunctie voor auto's ondergeschikt is aan het openbaar vervoer en de fiets, hetgeen niet verenigbaar is met het karakter van het bedrijf als bovenlokale dienstverlening (bovendien in de meubelsector, die transport per fiets en openbaar vervoer vrijwel uitsluit) en ook niet met de verwachte toename van het klantenaantal. d. Dit grootschalig kleinhandelbedrijf hoort niet thuis in een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO en evenmin in erkend biologisch waardevol tot zeer waardevol natuurgebied. Ook het waterwinningsgebied is onvoldoende expliciet gevrijwaard is.
7
Dossier 173
e. De voorliggende plannen bedreigen de kwaliteit van het cultureel erfgoed in het centrum van Alsemberg. In het hoofddorp Alsemberg is de O.L.V. kerk gerangschikt en de dorpsomgeving van de kerk geniet talloze definitieve en voorlopige rangschikkingstatuten. Direct ten zuiden ligt een uitgestrekt gerangschikt landschap, dit is opgenomen in het VEN eerste fase. De hoogbouw zoals voorgesteld door het bedrijf zou in belangrijke mate het landschap domineren en de visuele en landschappelijke waarde van bovenstaand patrimonium, vnl. m.b.t. Alsemberg, hypothekeren. f. De onduidelijkheid over de juiste bestemming van de westelijke bedrijfsgebouwen en het gedeeltelijke gebruik als opslagruimte van de huidige toon- en verkoopzalen zal de verloedering (lage woon-, leef- en mobiliteitskwaliteit) in een omgeving waar het cultureel erfgoed versterkt dient te worden in de kern van een hoofddorp in belangrijke doen toenemen. g. De voorgelegde aanvraag tot planologisch attest biedt geen duidelijke (financiële) garanties/engagementen welke aantonen dat de eigenaars de nieuwbouw van een toonzaal, kantoren en opslagruimte aan de oostzijde van de Eigenbrakelsesteenweg, ter vervanging van het huidige magazijn met kantoren ook echt willen/zullen realiseren. Het is niet uit te sluiten dat deze aanvraag tot planologisch attest er vooral op gericht is om het planologisch statuut van de betrokken gronden te regulariseren. Eens vastgelegd in een RUP verhoogt de mogelijke wijziging van bestemming de marktwaarde van de betrokken terreinen meermaals. Deze mogelijke piste heeft niets van doen met ruimtelijke planning maar moet gecatalogeerd worden als grondspeculatie. Bovendien is het plan bijzonder inaccuraat en slordig opgesteld, getuige waarvan bv. kaart nr. 3 aangehaald kan worden, waarbij de topografische onderlaag en de gewestplaninkleuring onderling sterk verschoven en daarom misleidend zijn. a. Vlacoro verwijst hier naar het ontwerp van ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant (blz. 211), waarin gesteld wordt dat in een hoofddorp bestaande bovenlokale bedrijvigheid voor beperkte ontwikkeling in aanmerking komt met maximale optimalisatie. Vastiau-Godeau beantwoordt aan die eisen. Het bedrijf is reeds vijftig jaar op dezelfde locatie gelegen. Het realiseert zijn uitbreidingsplannen op een kleinere terreinoppervlakte dan voorheen. Het bundelt zijn activiteiten bundelt hoger op de Eigenbrakelsesteenweg en verder weg uit de dorpskern. b. De commissie verwijst naar haar antwoord bij kader 2(c). c. De commissie verwijst naar haar antwoord bij kader 2(a). d. Planologisch hoort het bedrijf inderdaad niet thuis in de huidige op het gewestplan afgebakende zones. Het is precies de bedoeling om daaraan een begin van oplossing te geven via een aanvraag planologisch attest. Dat instrument is inderdaad ingevoerd voor bedrijven waarvoor het maken of wijzigen van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg overwogen moet worden om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te maken. Wat de waterwinning betreft verwijst de commissie naar haar antwoord bij kader 8. e. De commissie verwijst naar haar antwoord bij kaders 1 (b+c+d) en 2(b). f. Vlacoro verwijst naar haar eigen opmerkingen onder punt B.3 g. Vlacoro kan op niet ingaan op hypothetische en algemene beschouwingen. De commissie herinnert eraan dat het decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening voorziet in een heffing op de planbaten (art. 87 e.v.). Wat de kwaliteit van het plan betreft meent Vlacoro dat de onnauwkeurigheden niet van zodanige aard zijn dat zij de commissie zouden beletten om met kennis van zaken te adviseren. Met betrekking tot kaart nr. 3 kan in dat verband vooreerst opgemerkt worden dat deze dient samengelezen te worden met de tekstuele toelichting ervan op blz. 3 van het aanvraagdossier. Vervolgens is het zo dat de commissie haar oordeel heeft gevormd op basis een correcte weergave van het gewestplan (en niet op basis van kaart nr. 3, die inderdaad een verschuiving tussen de topografische onderlaag en de gewestplaninkleuring bevat).
8
Dossier 173
8. De Intercommunale voor Waterbedeling in Vlaams Brabant [B25] merkt het volgende op. De inplanting van de voorziene nieuwbouw blijkt zich gedeeltelijk binnen de beschermingszone type 1 en gedeeltelijk binnen de beschermingszone type II - bacteriologische zone - van de waterwinning ter hoogte van de Zoniënwoudlaan te Alsemberg te bevinden. De intercommunale vraagt dat in de zone voor de stalling van voertuigen, evenals voor de op- en afritten, een perfect vloeistofdichte wegbedekking zou voorzien worden met een adequate afwatering naar de openbare riool via een KWS-afscheider, zodanig dat alle eventuele olie- en koolwaterstoflekken worden opgevangen en niet met het regenwater in de ondergrond worden afgevoerd. Vlacoro is van oordeel dat met de vraag van de intercommunale rekening dient te worden gehouden bij de opmaak van het RUP.
B.2. Besp rekin g v an d e ad v iez en 9. De afdeling Bos & Groen kan voor het grootste gedeelte akkoord gaan met de voorgestelde plannen, behalve voor wat de parking in het woonparkgebied betreft. a. Wat het westelijk gelegen complex betreft kan de afdeling in grote lijnen akkoord gaan voor wat haar rechtstreekse materie betreft. Langs de linkerzijde, die de overgang maakt met het aanpalende voetbalveld en met de vestiging van het grootwarenhuis "Delhaize" dient er over de ganse lengte een groene afschermende buffer voorzien te worden. Een gedeelte hiervan ligt bovendien in buffergebied. Hiervoor dient de huidige bestaande parkingstrook tegen de draadafsluiting gebruikt te worden, zodanig dat er niet alleen een lijn hoogstambomen wordt aangeplant, maar eveneens een ondoorzichtbare muur van wintergroen struikgewas of hagen wordt aangebracht. b. Inzake het voorstel om het winkelcomplex aan te passen heeft de afdeling geen bezwaren voor de westelijke parkinguitbreiding die zich situeert in de dienstverleningszone van het BPA. Ten aanzien van de parkinguitbreiding in zuidelijke richting, waardoor er een gans gebied van het aanpalende woonpark wordt aangesneden, brengt de afdeling een formeel negatief advies uit. De bestaande bomen primeren en dienen behouden te blijven. Bovendien dient minstens helft tot 2/3 de ervan begroeid te zijn met hoogstammig groen. Het afgraven van deze 5m hoge taluds gaat een grondige negatieve uitwerking hebben op de waterhuishouding, waardoor de grote bomen in de onmiddellijke omgeving zullen gaan kwijnen met afsterven tot gevolg. Ook is dit een bestemmingswijziging van dit woongebied, waaruit de afdeling besluit dat het bestaande talud ter hoogte van dit gebied op zijn huidige plaats dient behouden te blijven. c. Een beplantingsplan met vermelding van de gebruikte plantensoorten, maten en hoeveelheden dient voorafgaand aan de bouwaanvraag ter goedkeuring aan de afdeling overgemaakt te worden. a. Vlacoro merkt op dat de aanplanting van 20 tot 25 m hoge bomen om een dergelijk gebouw te verdoezelen in het landschap, zoals voorgesteld, dit geschetste ruimtelijk probleem niet oplost. Het is immers nodig om bij elke inrichting van een bestemmingsgebied ook rekening te houden met de omliggende gebieden. b. Vlacoro kan de afdeling bijtreden waar deze niet akkoord is met de parkinguitbreiding in zuidelijke richting in het woonparkgebied. c. Vlacoro meent dat het beplantingsplan aan de orde is in het kader van de vergunningsprocedure.
9
Dossier 173
10. a. De administratie Economie kan akkoord gaan met de korte termijnplannen van het bedrijf op het grondgebied van Sint-Genesius-Rode omdat het bedrijf reeds vijftig jaar op deze locatie gelegen is en hier een uitgebreid cliënteel heeft aangetrokken, omdat het niet hinderlijk is voor de omgeving, omdat het gelegen is binnen een handelscluster, en omdat het voor zijn uitbreidingsplannen geen bijkomende ruimte in beslag neemt, wat getuigt van een zorgvuldig ruimtegebruik. b. Rond de plannen om het gedeelte op grondgebied Beersel (het hoekgebouw) op lange termijn te herbestemmen en ontwikkelen als zone voor wonen en lokale kleinhandel heeft de administratie Economie echter ernstige bedenkingen. De administratie acht de ontwikkeling van appartementen en detailhandel op deze locatie (op een kruispunt van twee drukke steenwegen) niet meteen aangewezen, en vraagt dat wordt onderzocht welke functies er wél haalbaar zijn, vooraleer een eventuele herbestemming van deze zone wordt doorgevoerd. a. Vlacoro kan de administratie bijtreden, behoudens waar dit het al dan niet hinderlijk zijn van het bedrijf betreft. Met betrekking tot dit laatste punt verwijst de commissie naar haar antwoord bij de kaders en naar haar eigen opmerkingen onder B.3. b. Vlacoro verwijst naar haar eigen opmerkingen onder punt B.3.
11. Het schepencollege van Sint-Genesius-Rode brengt een voorwaardelijk gunstig advies uit voor het gedeelte op het grondgebied van de gemeente Sint-Genesius-Rode gelegen, voor zover: `- de hoogte van het achterste gedeelte van de nieuwbouw ten oosten van de Eigenbrakelsesteenweg beperkt wordt tot de hoogte van het bestaande fabrieksgebouw, namelijk 11 meter. - er een verkeersstudie gemaakt wordt. - de mogelijke geluidshinder van de stookplaats en de nieuwe bijgebouwen aan de voet van het talud langs de kant van de Bosstraat voorkomen wordt. Vlacoro brengt dit advies ter kennis van de Vlaamse regering (zie eerder A.3). 12. De bestendige deputatie van Vlaams-Brabant adviseert - een gunstig advies te verlenen op het planologisch attest wat betreft de bestendiging van het bestaande bedrijf op de huidige locatie. - een voorwaardelijk gunstig advies te verlenen op het planologisch attest wat betreft de uitbreiding van de firma op korte en op lange termijn. Het is advies is gunstig, mits dat in een eerste voorwaarde opgelegd wordt dat de inrichting van het globale gebied herbekeken dient te worden wat betreft de verkeersproblematiek (onder andere herschikking van de parking, aangepaste organisatie van de verkeersafwikkeling naar en op het kruispunt Steenweg naar Halle-Zoniënwoudlaan met de Steenweg naar Eigenbrakel, aanleg van veilige fietspaden, concentreren van de overstekende voetgangersbewegingen tussen parking en toonzaal). Als tweede voorwaarde geldt dat in een ruimere buffer dient voorzien te worden voor de naburige woningen in de Bosstraat. Vlacoro brengt dit advies ter kennis van de Vlaamse regering (zie eerder A.3).
13. Het schepencollege van Beersel stelt dat - een bundeling van de verkoopactiviteiten van Vastiau Godeau, hoger op de Eigenbrakelsesteenweg, verder weg uit de dorpskern, stedenbouwkundig aanvaardbaar is; - deze bovenlokale dienstverlening, planologisch aanvechtbaar is, gezien de ligging aan de rand van de historische dorpskern van Alsemberg, met een profiel als hoofddorp van een gemeente in het buitengebied, en met een onvoldoende goed ontsluitingsprofiel. Bij een mogelijke positieve eindbeslissing, vraagt het college uitdrukkelijk dat - voldoende garanties worden ingebouwd in functie van een aanvaardbaar mobiliteitsprofiel
10
Dossier 173
- de nieuwbouw wordt gekoppeld aan een lokale herinrichting van de steenweg ter hoogte van de site Vastiau Godeau, ten laste van de bouwheer, met doel een visueel aantrekkelijke site te realiseren, de verkeersveiligheid te garanderen en een goede verkeersafwikkeling te realiseren - de nieuwbouw in hoogte wordt beperkt gezien de ligging van de historische dorpskern van Alsemberg; - voldoende bescherming wordt gegeven aan de nabijgelegen drinkwaterwinning; - het winkelgebouw op de hoek met de Steenweg naar Halle wordt herbestemd als kantoorruimte voor de betrokken firma (i.p.v. de realisatie van nieuwbouw kantoren in de gevraagde uitbreiding), waarbij de hoogte van het gebouw in overeenstemming wordt gebracht met de bestaande gabariten van de gebouwen rond het kruispunt en zijn onmiddellijke omgeving, en dat voldoende garanties worden gegeven met betrekking tot de realisatie van deze bestemming; - ingeval deze optie in de eindbeslissing niet wordt gevolgd, het pand te bestemmen als hotel, een kleinschalig project voor diensten, of een kleinschalig gemengd project voor wonen en diensten; dat ook in dat geval de hoogte van het gebouw in overeenstemming moet worden gebracht met de bestaande gabariten van de gebouwen rond het kruispunt en zijn onmiddellijke omgeving, en dat voldoende garanties worden ingebouwd met betrekking tot de realisatie van deze bestemming en de verkeersafwikkeling op het kruispunt; - de nieuwe terreinbezetting `Oost' in hoogte en oppervlakte wordt beperkt, en een nieuwe groenstructuur wordt gerealiseerd op het terrein, gezien de aangrenzende natuur -en woongebieden. Vlacoro brengt dit advies ter kennis van de Vlaamse regering (zie eerder A.3).
14. Afdeling Natuur Vlaams-Brabant heeft geen bezwaar tegen het verlenen van een positief planologisch attest en adviseert derhalve gunstig. Vlacoro neemt kennis van dit advies
B.3. Eigen opmerkingen Vlacoro Vlacoro is van oordeel dat de ruimte voor wonen en lokale kleinhandel die het bedrijf als zijn langetermijnbehoefte voorstelt, niet het voorwerp kan uitmaken van een aanvraag planologisch attest Wat deze ruimtelijke behoefte op lange termijn betreft meent Vlacoro overigens ook dat de ontwikkeling van appartementen en detailhandel op de betrokken locatie niet (op een kruispunt van twee drukke steenwegen) meteen aangewezen is. Er dient nader onderzocht te worden welke functies er wel haalbaar zijn, vooraleer een eventuele herbestemming van die zone wordt doorgevoerd.
B.4. Besluit Vlacoro verleent gunstig advies over het planologisch attest NV Vastiau Godeau te Alsemberg voor zover het de ruimtelijke behoeften op korte termijn betreft mits −
in het RUP rekening wordt gehouden met de resultaten van een mobiliteitsstudie waarin bijzondere aandacht wordt besteed aan de parkeersituatie, de verkeersafwikkeling met betrekking tot de kortetermijnbehoefte en de verkeersveiligheid
−
in het RUP rekening wordt gehouden met de resultaten van een bezonningsstudie die ten behoeve van de bewoners van de Bosstraat wordt uitgevoerd
11
Dossier 173
−
bijzondere aandacht wordt besteed aan de architectuur, aankleding en buffering van de gebouwen
−
nagegaan wordt hoe groot de visuele hinder is voor bewoners van de Bosstraat en bij betekenisvolle hinder verplichtingen zou worden opgelegd om deze te verminderen (bijvoorbeeld: bouw met gradiënten, begroening van daken)
−
nader onderzocht wordt of de laad- en loskade niet beter bezuiden het magazijn kan gesitueerd worden
−
voertuigen, evenals voor de op- en afritten, een vloeistofdichte wegbedekking wordt voorzien met een adequate afwatering naar de openbare riool via een KWS-afscheider, zodanig dat alle eventuele olie- en koolwaterstoflekken worden opgevangen en niet met het regenwater in de ondergrond worden afgevoerd
−
de parkinguitbreiding in zuidelijke richting in het woonparkgebied geschrapt wordt
Vlacoro verleent ongunstig advies over de ruimtelijke behoeften op de lange termijn omdat −
de ruimte voor wonen en lokale kleinhandel die het bedrijf als zijn langetermijnbehoefte voorstelt, niet het voorwerp kan uitmaken van een aanvraag planologisch attest
−
de ontwikkeling van appartementen en detailhandel op de betrokken locatie (op een kruispunt van twee drukke steenwegen) niet meteen aangewezen is en nader onderzocht dient te worden welke functies er wel haalbaar zijn, vooraleer een eventuele herbestemming van die zone wordt doorgevoerd.
maar merkt op dat −
het aangewezen is in het RUP de stedenbouwkundige toestand van de ganse zone te regelen (waarin dus ook het gebied begrepen is waar nu de langetermijnbehoefte gesitueerd wordt)
Verleend te Brussel op 20 april 2004,
Lieve Reenaers Vaste secretaris
Prof. dr. Boudewijn Bouckaert Voorzitter
Bijlage: overzicht van de ingediende bezwaarschriften en adviezen
12
