Ad B. Kees Stipplein (bouwprojecten 2, 4 en 11)

Ad B. Kees Stipplein (bouwprojecten 2, 4 en 11) Typologie/thema: Het Kees Stipplein is het toekomstige cultuur-, uitgaans- en horecaplein binnen het project Brouwerspoort en het centrum van Veenendaal. Dit cultuurplein wordt het ‘kloppend hart’ van het plangebied, waaraan een aantal belangrijke (semi-)culturele voorzieningen is gevestigd: de bibliotheek, de muziekschool, een full-service bioscoop, een theatercafé, andere dag-avondhoreca en een museum. De concentratie en mix van uiteenlopende culturele en uitgaansfuncties zorgt voor een druktebeeld in middag en avond. Programma: Voor dag- en avondhoreca is de zonne-oriëntatie van belang. Middag- en avondzon zijn belangrijk voor het succes van terrassen. Door de gunstige oriëntatie op de zon, leent de noordwand (bouwproject 2) zich hier uitstekend voor. Echter ook aan de zuidzijde van het plein, in bouwproject 11, iets minder gunstig georiënteerd op de zon, wordt ingezet op horeca met terrassen. Op deze wijze worden de potenties gecreëerd voor de totstandkoming van een levendig plein. Indicatie metrage:  In bouwproject 2 (ca. 500-600 m2 bvo) voor drie à vijf horecagelegenheden.  In bouwproject 11 (ca. 500-600 m2 bvo) voor twee à drie horeca-units. Randvoorwaarden:  Voldoende voordeuren: minimaal drie horeca-entrees in bouwproject twee en minimaal twee horecaentrees in bouwproject 11. Aandachtspunten:  Vasthouden aan streven naar levendig plein, ook bij eventuele aanpassingen in het programma.  Voorkomen van te brede, oninteressante fronten (voldoende voordeuren aan het plein).  Vormgeving en omvang van de toegang tot de parkeergarage (voorkomen dat het een “hangplek” wordt).  Uitstraling op de eerste verdieping is van belang voor de pleinbeleving (bewoners informeren en voorbereiden op “wonen boven horeca”, extra geluidsisolerende maatregelen treffen).

Ruimtelijk Functionele Structuurvisie Brouwerspoort

23

1

Thoomesplein

Zwaaiplein

Functies Winkels (incl. incidenteel winkelondersteunende horeca) Horeca (publiekgerichte balie-, ambachtelijke- en zakelijke) Dienstverlening W

Museum Bibliotheek Muziekschool Bioscoop

W

Kerk

P

5

P

2

W

W

t

Fietsenstalling

Thoomesplein

W

W

Entree woningen

P

Entree parkeergarage (voetgangers)

W

na

lpoor

Parkeergarage

Sy

Nard van K ree

W

go ge we g

P

W

P winkel/horeca/dienstverlening Entree

8

W Indicatieve indeling winkelunits W

W

Trekker

Kees Stipplein 2

Sub-trekker Bouwbloknummering

4

P

10

Kouse n

we g

0

W

10

50

11 P W

P

W

He llin g

Wo lwe g

9

Gemeentehuis incl.1400Pm2 publieksgerichte (commerciële) voorzieningen op begane grond Wonen, woon/werkruimten

6

7

Kantoor, zakelijke dienstverlening

Medische dienstverlening

W

W W

P

14

24

W

Brouwerspoort

W W

P

12

uwe

Bro

W

W

rsg

W

t

h rac W

st kenburg Rik Val

r.

W

13 W

P

W

15 W

P

Adria an d e

Kleu

vers tra

at

3

W

1. Ad C. Thoomesplein (bouwprojecten 5, 6, 10) Typologie/thema: Het Kerkplein heeft op zondag primair een functie voor de kerk. Op winkeldagen een plein dat door tweezijdige bewinkeling een strategische schakel vormt in de nieuwe winkelroute. Programma: Kerkfunctie in bouwproject 6. De hoek in bouwproject 5 is een cruciale zichtlocatie; hier moet getracht worden een aantrekkelijke (sub)trekker te realiseren. De huidige locatie van de Rabobank (bouwproject 10) leent zich in theorie voor een meer grootschalige invulling (trekker?), afgezoomd met kleinere units. Indicatie metrage:  In bouwproject 5 : ca. 50-100 m2 winkelgelieerde daghoreca (ijssalon o.i.d.) en max. ca. 600 m2 winkelfuncties (bij voorkeur een subtrekker).  In bouwproject 6: kerk en kerkgerelateerde functies.  In bouwproject 10: voldoende ruimte voor inpassing subtrekker op de hoek van Thoomesplein en Brouwersgracht. Totaal 800-1.000 m2 detailhandel. Randvoorwaarden:  Voldoende units en entrees aan het Thoomesplein twee à drie in bouwproject 5 en twee à drie in bouwproject 10 (noordzijde) Aandachtspunten:  Locatie inpassing horeca-unit (voorkomen potentiële conflicterende belangen met kerkgebruikers).


25

1

Doorsteek Nard van Kreelpoort Zwaaiplein

Functies Winkels (incl. incidenteel winkelondersteunende horeca) Horeca (publiekgerichte balie-, ambachtelijke- en zakelijke) Dienstverlening

Museum Bibliotheek

W

Muziekschool Bioscoop Kerk

W


5


P

Gemeentehuis incl.1400 m2 publieksgerichte (commerciële) voorzieningen op begane grond

P

Wonen, woon/werkruimten

lpoor

t

W

W

W

Entree woningen

P

Entree parkeergarage (voetgangers) W

Thoomesplein

Entree winkel/horeca/dienstverlening Indicatieve indeling winkelunits

8

go ge we g

van K ree

Fietsenstalling W

na

Nard

W

Parkeergarage

Sy

9

P

6

7

P

2

W

P

Trekker W

W

Sub-trekker

W

2

Kees Stipplein

Bouwbloknummering

4 P

10

Kouse nweg

0

10

50

W

11 P W

P

He

llin

g

Wo lwe g

W

W

W W

P

14

26

W

Brouwerspoort W W

P

12

uwe

Bro

W

W

rsg

W

t

h rac W

rgstr.

kenbu Rik Val

W

13 W

P

W

15 W

P

Adria

an d

e Kle uve

3

W

Ad D. Nard van Kreelpoort (doorsteek: bouwprojecten 7, 8, 9) Typologie/thema: De Nard van Kreelpoort vormt, tezamen met deelgebied E, op korte termijn de beoogde hoofdwinkelroute door Brouwerspoort. Deze twee delen maken van het huidige 6-vormige winkelcircuit een 8-vormige winkelroute door het centrum van Veenendaal. In dit deelgebied ligt de nadruk op bijzondere kleinschalige speciaalzaken gericht op vergelijkend en recreatief winkelen. Tweezijdige bewinkeling is uitgangspunt. Programma: Modische speciaalzaken, maar ook bijzondere formules, zoals cadeau-artikelen, designaccessoires, sieraden, snoepspeciaalzaak, bijouterieën, kookwinkel, een bonbon- of ijszaak (voorbeelden van winkelgelieerde horeca) zouden hier passen. Indicatie metrage:  ca. 200-300 m2 winkelruimte in bouwproject 7  ca. 300-600 m2 winkelruimte in bouwproject 8 en 9  ca. 50-100 m2 voor horeca  ca. 50-100 m2 voor dienstverlening Randvoorwaarden  Voldoende units en entrees aan de Nard van Kreelpoort vier à zes in bouwproject 6 (noordzijde) en vier à zes in bouwproject 8 (zuidzijde). Aandachtspunten:  Units in de Nard van Kreelpoort zijn relatief klein en ondiep. Het is wenselijk om bij de uitwerking te bezien of wellicht door extra verwervingen grotere en diepere units kunnen worden gerealiseerd.  Hoogte en breedte van de doorsteek onder het pand van “Rijkoompje”: op begane grond maximale transparantie en doorzicht vanaf Hoofdstraat op Thoomesplein creëren . “Het gebied erachter moet aantrekkelijk zichtbaar en “voelbaar” zijn vanaf de Hoofdstraat. Op verdieping zorgdragen voor een aansprekende invulling met bijzondere horeca, detailhandel of dienstverlening.  Frontbreedte van de units naast de ingang vanaf de Hoofdstraat: idealiter sub-trekkers op deze punten om de entree van de Nard van Kreelpoort extra te accentueren aan de Hoofdstraatzijde..


27

5

P

P W

2

W

6

7

W

Thoomesplein

Sy na

van K reelp oor t Brouwersgracht midden

W

go ge we g

W

Functies P

8 W

W Winkels (incl. incidenteel winkelondersteunende horeca)

W

Horeca

Kees Stipplein

(publiekgerichte balie-, ambachtelijke- en zakelijke) Dienstverlening 4 P

10

Museum Bibliotheek

K ousen Muziekschool weg Bioscoop Kerk W


Medische dienstverlening Gemeentehuis incl.1400 m2 publieksgerichte (commerciële) voorzieningen op begane grond

11

P Wonen, woon/werkruimten

W

Parkeergarage

P

P

He llin

g

Fietsenstalling W

Entree woningen

P


Wo lwe g

W

W

Entree winkel/horeca/dienstverlening

W W

Indicatieve indeling winkelunits

P

Trekker

14

Sub-trekker W

Bouwbloknummering

2

W W

12

P

uwe

Bro

W

W

rsg

W

t

h rac W

str. kenburg Rik Val

0

10

50

W

13 W

28

Brouwerspoort

W

15

Adria

W

an d e

P

Kleu

vers t

raat

W

W

W W

P 16 P

Wolw e

g

W W

rnhe

r tstr aat

18

W

W

Su

uis

ple

in

P

17

ike

rva t

Coo

W

dh

Nard

3

W

W

W

Ad E. Brouwersgracht midden (noord en zuid, de bouwprojecten 10, 11, 12 en 14) Typologie/thema: Dit deel van de Brouwersgracht vormt het hart van het nieuwe deelgebied Brouwerspoort. Tweezijdige bewinkeling is dan ook een randvoorwaarde. Dit moet een volwaardig onderdeel worden van de hoofdwinkelroute door het centrum van Veenendaal, de beoogde “winkel-8”. De invulling van branches moet leiden tot een winkelstraat die functioneert als volwaardige aanvulling op de Hoofdstraat. Het is daarmee te kwalificeren als A2 –winkelmilieu. Programma: Zoals gezegd wordt gedacht aan winkelaanbod dat uitnodigt tot vergelijkend en recreatief winkelen ingespeeld wordt op de geconstateerde lacunes in het aanbod. Primair rond het brede thema sport, media, vrije tijd maar aangevuld met andere op recreatief en vergelijkend winkelen gerichte formules. Een thematische invulling moet geen “keurslijf” worden. Bij de invulling wordt wel zoveel mogelijk complementariteit ten opzichte van Hoofdstraat en de Corridor beoogd. Hierbij worden verplaatsingen overigens niet bij voorbaat uitgesloten. Om het circuit goed te laten functioneren speelt de positionering van trekkers een belangrijke rol. Op de plek waar de Brouwersgracht op de Corridor aansluit zou idealiter een subtrekker moeten worden gehuisvest, om de “drempel” te verlagen om de Corridor in- of uit te lopen. Een tweede plek voor een trekker is in bouwproject 11 op de hoek van de Brouwergracht en het Kees Stipplein. Op deze plek moet de consument geattendeerd worden op de afbuiging van de hoofdwinkelroute richting Thoomesplein/Nard van Kreelpoort.


29

5

P

P W

2

W

6

7

W

Thoomesplein

Sy na

van K reelp oor t Brouwersgracht midden

W

go ge we g

W

Functies P

8 W

W Winkels (incl. incidenteel winkelondersteunende horeca)

W

Horeca

Kees Stipplein

(publiekgerichte balie-, ambachtelijke- en zakelijke) Dienstverlening 4 P

10

Museum Bibliotheek

K ousen Muziekschool weg Bioscoop Kerk W



11

P Wonen, woon/werkruimten

W

Parkeergarage

P

P

He llin

g

Fietsenstalling W

Entree woningen

P


Wo lwe g

W

W


W W

Indicatieve indeling winkelunits

P

Trekker

14

Sub-trekker W

Bouwbloknummering

2

W W

12

P

uwe

Bro

W

W

rsg

W

t

h rac W


0

10

50

W

13 W

30

Brouwerspoort

W

15

Adria

W

an d e

P

Kleu

vers t

raat

W

W

W W

P 16 P

Wolw e

g

W W

rnhe

r tstr aat

18

W

W

Su

uis

ple

in

P

17

ike

rva t

Coo

W

dh

Nard

3

W

W

W

Indicatie metrage:  in oostzijde bouwproject 10: ca. 500 m2 winkelfunctie  In westzijde bouwproject 11: ca. 1.200- 1.500 m2 winkelfunctie, waaronder mogelijkheid voor een trekker van 600-900 m2 (als een “stepping stone” in het winkelcircuit).  In westzijde bouwproject 12: ca. 1.200-1.500 m2 winkelfunctie  In oostzijde bouwproject 14: ca. 400-600 m2 winkelruimte (nb bij eventuele “gehele” herontwikkeling van dit bouwproject dient het metrage opnieuw bepaald te worden)  Op een aantal plekken in het gebied kan ook aan winkelgelieerde horeca (croissanterie, broodjeszaak, koffiecorner, etc.) gedacht worden. Met name bij de entree van de Corridor zou ons inziens ruimte gecreëerd moeten worden voor een horecavestiging met een klein terras. Totaal ca. 100-200 m2 voor winkelgelieerde horeca. Randvoorwaarden  Goede (sub-)trekkers op de plek waar de Brouwersgracht op de Corridor aansluit en op de hoek van de Brouwersgracht en het Kees Stipplein zijn cruciaal voor het commercieel slagen van het project Brouwerspoort.  De oversteekbaarheid van de gracht in deze hoofdwinkelroute is van groot belang: tweezijdig winkelen moet “eenvoudig” zijn.  Bij de entree naar de Corridor is een stedenbouwkundige verbijzondering wenselijk, waarbij door een lichte verbreding van de openbare ruimte er de extra ruimte en attentiewaarde voor een lunchroom/ daghorecavestiging met terras ontstaat.  Voldoende units en entrees aan De Brouwersgracht: niet alleen (middel)grootschalige formules, maar ook kleinschalig aanbod gericht op recreatief en vergelijkend winkelen. Aandachtspunten:  Voorkomen van te brede fronten bij grote units, het moet een aantrekkelijke binnenstadsstraat worden met veel voordeuren;  Gestreefd wordt een ononderbroken winkelfront te creëren (geen dienstverlening en slechts op één punt daghoreca). Dus ook opletten met het aantal en de omvang van het aantal woningentrees;  Bevoorradingsroute Helling (voorkomen conflicten met winkelend publiek);  Bevoorrading over Brouwersgracht (voorkom conflicten met winkelend publiek zoveel mogelijk);  In het zuidelijke stuk van bouwproject 12, ten zuiden van de entree naar de Brouwersgracht, zou het “kleurverschieten” (van winkels naar dienstverlening, zie F) reeds gestalte moeten krijgen. In principe ten zuiden van de entree met de Corridor geen winkelentrees meer.


31

r sg uwe Bro

W

W W

ht rac W

Brouwersgracht zuid en Raadhuisplein

r.

st kenburg Rik Val

Functies Winkels (incl. incidenteel winkelondersteunende horeca)

W

Horeca

13

(publiekgerichte balie-, ambachtelijke- en zakelijke) Dienstverlening

W

P

Museum Bibliotheek Muziekschool Bioscoop Kerk W



15

Gemeentehuis incl.1400 m2 Adria (commerciële) publieksgerichte de K grond voorzieningen opan begane

W

le

uv Wonen, woon/werkruimten erstraa

P

t

Parkeergarage

P

W

Fietsenstalling

W

W

Entree woningen

P


W


W

P

Indicatieve indeling winkelunits Trekker

g

16 P

W

Sub-trekker

Wolw e

W

Bouwbloknummering

2

rnhe

r tstr aat

18

W

W

Su

ike rva t

W

Ra ad hu is

ple

in

P

Coo

W

17 God

frie

dB

om

ans

stra

0

32

at

10

Brouwerspoort

50

Ad F. Brouwersgracht zuid en Raadhuisplein (bouwprojecten 13, 15, 16, 17) Typologie/thema: In dit deel van de Brouwersgracht wordt geen winkelmilieu beoogd. Dit deel, ook goed bereikbaar voor auto’s met enige parkeermogelijkheden voor de deur, leent zich bij uitstek voor commerciële publiekgerichte dienstverlening. Het wordt daarmee een belangrijk aanloopmilieu voor het centrum van Veenendaal in het algemeen en de Brouwersgracht in het bijzonder. In het bestemmingsplan wordt de winkelfunctie hier in beginsel uitgesloten. Voor specifieke gevallen, zoals voor bestaande ondernemers in de Corridor die willen uitbreiden richting Brouwersgracht, bij bouwproject 15 en voor de entreehoek bij de Corridor, kan een (pandsgewijs bestemde) uitzondering worden gemaakt . Uitgangspunt is echter: geen winkelfuncties. Programma: In de bouwprojecten 13, 15, 16 en 17 zal de begane grond plint beschikbaar zijn voor ambachtelijke dienstverlening en publiekgerichte baliedienstverlening. Denk hierbij aan: uitzendbureau, reisbureau, makelaarskantoor, postkantoor, banken en financiële dienstverlening (hypotheekadvies en verzekering), kapsalon, schoonheidssalon, pedicure/manicure, kopieshop, reparatie elektronische artikelen, schoen- en sleutelhersteller, kledingherstel, fotostudio, afgiftepunt stomerijartikelen, e.d. Aan de zuidzijde van Bouwproject 16 wordt gedacht aan de vestiging van twee banken, die voor de backoffice functies mogelijkerwijs ook van de verdieping gebruik zullen maken. In bouwproject 17 is naast de mogelijkheid voor dienstverlening, gezien de ligging aan het plein, ook een uitzondering denkbaar voor een daghorecagelegenheid met terras.


33

r sg uwe Bro

W

W W

ht rac W

Brouwersgracht zuid en Raadhuisplein

r.

st kenburg Rik Val

Functies Winkels (incl. incidenteel winkelondersteunende horeca)

W

Horeca

13


W

P

Museum Bibliotheek Muziekschool Bioscoop Kerk W



15

Gemeentehuis incl.1400 m2 Adria (commerciële) publieksgerichte de K grond voorzieningen opan begane

W

le

uv Wonen, woon/werkruimten erstraa

P

t

Parkeergarage

P

W

Fietsenstalling

W

W

Entree woningen

P


W


W

P

Indicatieve indeling winkelunits Trekker

g

16 P

W

Sub-trekker

Wolw e

W

Bouwbloknummering

2

rnhe

r tstr aat

18

W

W

Su

ike rva t

W

Ra ad hu is

ple

in

P

Coo

W

17 God

frie

dB

om

ans

stra

0

34

at

10

Brouwerspoort

50

Indicatie metrage:  In westzijde bouwproject 13: ca. 400 m2 dienstverlening.  In oostzijde bouwproject 15: ca. 400- 600 m2 dienstverlening en ca. 200 m2 detailhandel op plekken, waarvoor in het bestemmingsplan een specifieke uitzondering zal worden gemaakt (max. één winkelgelieerde daghoreca-unit van max. 100m2).  In westzijde bouwproject 16: ca. 1.200-1.500 m2 dienstverlening.  In bouwproject 17: een nog nader te bepalen metrage t.b.v. uitbreiding gemeentehuis en op de begane grond ruimte voor ca. 1.400 m2 dienstverlening en maximaal 100 m2 daghoreca. Randvoorwaarden:  De oversteekbaarheid van de gracht in deze hoofdwinkelroute is ook hier van groot belang, daarom twee brede duikers.  Voldoende units en entrees: twee à drie in bouwproject 13, vijf à acht in bouwproject 15 en acht à twaalf in bouwproject 16. Aandachtspunten:  In het bestemmingsplan de mogelijkheden voor detailhandel in dit gebied beperken tot enkele, pandsgewijs bestemde uitzonderingen op de regel. Verder wordt alleen dienstverlening mogelijk gemaakt.  Zoveel mogelijk langsparkeervakken aan de Brouwersgracht te realiseren en hier een speciaal afwijkend parkeerregime (kort parkeren, maximaal 15 of 30 minuten) met parkeermeters invoeren.


35

W

Wolweg noord

Functies

W

P

Winkels (incl. incidenteel winkelondersteunende horeca)

P

P

3


W

Museum Bibliotheek

g

W

Muziekschool Bioscoop

Sy

W

na go ge we

W

Kerk

P



W

Kees Stipplein

Wonen, woon/werkruimten P

4

Parkeergarage Fietsenstalling

Kouse n

weg

W

Entree woningen

P

Entree parkeergarage (voetgangers) Entree winkel/horeca/dienstverlening Indicatieve indeling winkelunits Trekker Sub-trekker

11 2

P

Bouwbloknummering

Wo lw

eg

P

ng

W

W

12

0

10

W

36

Brouwerspoort

W

r.

nburgst

W

Adria

an d e

Kleu

vers tra

W

W

W

lweg

W

Horeca W

2

at

50

Ad G. Wolweg Noord (bouwprojecten 3, 4, 11 en 12) Typologie/thema: In dit deel van de Wolweg wordt geen winkelmilieu beoogd. Dit goed per auto bereikbare deel van Brouwerspoort leent zich voor commerciële, zakelijke dienstverlening, maar op de begane grond zullen ook entrees van woon-werkwoningen gesitueerd worden. In het bestemmingsplan wordt de winkelfunctie hier uitgesloten. Daarnaast is in dit deel een entree van het museum voorzien in dit deel en grenzen de zijkanten van bibliotheek en muziekschool aan deze straat (geen entrees) Programma: In bouwproject 3 zijn een half verdiept souterrain en een half verhoogde belverdieping beschikbaar voor kantoorruimte en commerciële, zakelijke dienstverlening en publiekgerichte baliedienstverlening. In bouwproject 4 zijn de zij-ingang van het museum en de achterzijde van de bibliotheek aan de Wolweg gesitueerd. In Bouwproject 11 krijgen enkele woon-werkunits hun entree op de begane grond en is daarnaast ruimte voor enige dienstverlening. De begane grond van bouwproject 12 is geheel gereserveerd voor de entrees van woon-werkunits. Indicatie metrage:  In oostzijde Bouwproject 3: ca. 300-500 m2 commerciële, zakelijke dienstverlening.  In oostzijde Bouwproject 12: ca. 100-200 m2 dienstverlening en daghoreca. Randvoorwaarden en aandachtspunten:  Voldoende units en entrees: twee in bouwproject 3, minimaal drie in bouwproject 11 en vijf à acht in bouwproject 12.  Voorkomen van “achterkant-uitstraling”: o.a. door situering van enige woon-werkunits en enkele units voor kantoorruimte en/of dienstverlening. Zorgvuldig omgaan met monumentale waarde van de historische panden.  Voorkomen “achterkant-uitstraling” bij bibliotheek en museum


37

ht rac rsg uwe Bro

W

W W

Wolweg zuid W

Functies


Winkels (incl. incidenteel winkelondersteunende horeca) Horeca (publiekgerichte balie-, ambachtelijke- en zakelijke) Dienstverlening

W

13 W

Museum Bibliotheek Muziekschool Bioscoop Kerk Kantoor, zakelijke dienstverlening

Medische dienstverlening W

Gemeentehuis incl.1400 m2 publieksgerichte (commerciële) voorzieningen op begane grond

15

Adria an d

W

P

Wonen, woon/werkruimten

e Kle uver

P

stra at

Parkeergarage Fietsenstalling

W W

Entree woningen

P


W

Entree winkel/horeca/dienstverlening Indicatieve indeling winkelunits

W W

P

Trekker Sub-trekker

16

W W

P

Wolw e

g

2

rnhe

r tstr aat

18

W

W

Su

ike

Coo

W

P

Bouwbloknummering

W

rva

t

17 God frie

dB om

ans

38

stra

at

0

10

Brouwerspoort

50

Ad H. Wolweg zuid (bouwprojecten 13, 16 en 17) Typologie/thema: In dit deel van de Wolweg wordt ook geen winkelmilieu beoogd. Dit autobereikbare deel leent zich goed voor commerciële, zakelijke dienstverlening en woon-werkunits. Programma: In bouwproject 13 is de begane grond plint beschikbaar voor woon-werkunits en één of enkele units voor commerciële, zakelijke dienstverlening. In bouwproject 16 zijn enige dienstverleningsunits gesitueerd en de entree van een op het Suikervat georiënteerde bank. In Bouwproject 17 is de achterzijde van de uitbreiding van het gemeentehuis voorzien met op de begane grond een fietsenstalling en de entree van de parkeergarage. Indicatie metrage:  in oostzijde Bouwproject 13: ca. 100-200 m2 commerciële, zakelijke dienstverlening  in oostzijde Bouwproject 16: ca. 200-400 m2 commerciële, zakelijke dienstverlening Randvoorwaarden en aandachtspunten:  Voldoende units en entrees: twee à drie in Bouwproject 13, minimaal drie in Bouwproject 16  Voorkomen van “achterkant-uitstraling”.


39

Deelgebieden A “Brouwersgracht Noord + Zwaaiplein)

Reguliere detailhandel 100-200 #

Functioneel Programma in m2 b.0--.o. * Horeca Dienstverlening Opmerkingen 100-200

1.500-1.700

B “Kees Stipplein

0

1.000-1.200

0

C “Thoomes-plein” D “Nard van Kreelpoort”

1.400 – 1.600 600 – 900

50-100 50-100

0 0-100

E “Brouwers-gracht Midden” F “Brouwers-gracht zuid + Raadhuisplein”

3.300 – 3.900

100-200

0-100

200

200-300

3.400-3.900

0-100

400-700 300-600 5.600-7.100

G “Wolweg noordzijde” H “Wolweg zuidzijde” Totaal

5.600– 6.800

1.500-2.200

Eventueel extra volume detailhandel door verplaatsing van formule van buiten naar binnen het centrum Daarnaast ruimte voor horeca op verdieping in blok 11 op de hoek Kees stipplein-Brouwersgracht

Uitbereiding gemeentehuis niet in de cijfers, kop blok 12 aan Suikervat over twee lagen gerekend

# In het bestemmingsplan is sprake van 6000 m2 meubelbranche gelieerde winkelruimte in een “shop-in-theshop”principe. Nu de invulling in deze branche uit beeld is, is in deze RFS primair gekozen voor een andere invulling in de vorm van dienstverlening en een beperkt volume detailhandel. * Een indicatieve benadering van de metrages per deelgebied en functie gemaakt op basis van het inrichtingsplan.

40

Brouwerspoort

1

4. Samenvatting en conclusies Samenvatting programma per deelgebied In hoofdstuk 3 is een indicatief programma- en brancheringsvoorstel beschreven. Hierbij is het plan Brouwerspoort in een aantal deelgebieden verdeeld. Naast typologie en aard van het programma, is ook een schatting gemaakt van het metrage per deelgebied. Dit metrage per deelgebied wordt in tabel 1 overzichtelijk weergegeven. Uit tabel 1 blijkt dat, wanneer de deelgebieden conform de beschrijving worden uitgewerkt, Brouwerspoort in eerste instantie in totaal 5.600-6.800 m2 bvo winkelmetrage kan herbergen. Daarnaast wordt 1.400 tot 2.100 m2 aan winkelgelieerde horeca en dag-avondhoreca gerealiseerd. Tot slot wordt 4.200 tot 5.700 m2 commerciële en zakelijke dienstverlening en publiekgerichte kantoorruimte tot stand gebracht.


41

Bouwblokken 1 2 3 4 5 6 7 8 en 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Totaal

Functioneel Programma in m2 b.v.o. Detailhandel Horeca Dienstverlening 100-200 1.300# 100-200# 500-600 300-500 600

50-100

200-300

200-300 300-600 1.300-1.500 1.300-1.500 1.200-1.500

50-100 50-100 500-600@ 50-100

50-100 50-100

400-600 200

100-200 50-100

5.600-6.800

50-100 1.500-2.200

100-300 500-600 400-600 1.400-1.900 1.400 Ca. 5.600-7.100

# Wanneer er een formule van buiten naar binnen het centrum wordt gebracht en aan de hieraan gestelde voorwaarden wordt voldaan, kan een deel van het volume voor dienstverlening in winkelruimte worden omgezet @ Exclusief horeca aanbod op verdieping op de hoek Kees Stipplein-Brouwersgracht

1

42

Brouwerspoort

Samenvatting programma per bouwproject Deze Ruimtelijke Functionele Structuurvisie maakt ook onderdeel uit van het (bindende) afsprakenkader tussen de gemeente Veenendaal en de diverse projectontwikkelaars. In het kader van deze afspraken is niet zo zeer het metrage per deelgebied, maar wel het programma (metrage) per bouwproject interessant. Immers in sommige deelgebieden zijn twee à drie ontwikkelaars actief. Door het metrage per bouwproject inzichtelijk te maken, worden de programmatische mogelijkheden en beperkingen voor elke projectontwikkelaar duidelijk. In tabel 2 is de vertaalslag naar het metrage per bouwproject gemaakt, omdat dit het niveau is waarover bindende afspraken met de diverse projectontwikkeliaars zijn c.q. worden gemaakt. Conclusie In deze Ruimtelijk Functionele Structuurvisie is een nadere uitwerking gegeven aan het Masterplan II. Hierbij is een indicatief programma- of branchepatroon gemaakt op basis van de uitgangspunten. Het versterken van de winkelfunctie in het beoogde hoofdwinkelcircuit (uitgang Passage-Brouwersgracht-ThoomespleinNard van Kreelpoort) heeft prioriteit. Hierbij is tweezijdige bewinkeling uitgangspunt en wordt ruimte gecreëerd voor de realisatie van trekkers en subtrekkers op cruciale punten binnen deze routing. In de andere straten van Brouwerspoort is op de begane grond vooralsnog gekozen voor een andere invulling met primair dienstverlening, horeca of woon-werkwoningen. Op basis van het Distributie Planologisch Onderzoek (hierna afgekort als DPO) uit 2001 werd de marktruimte voor winkels onvoldoende groot geacht om ook deze routes al op korte termijn met winkels in te vullen. Omdat dit DPO inmiddels enigszins verouderd was, is in het najaar van 2006 een nieuw DPO verricht. Aangezien hieruit naar voren komt dat er op middellange termijn meer marktruimte voor detailhandel is dan tot op heden verondersteld, zou de invulling van extra winkelruimte in Brouwerspoort kunnen worden overwogen. In dat geval staat ons in het noordelijke deel van het centrum (route Kees Stipplein-Brouwersgracht-Noord-Zwaaiplein-Hoogstraat) al op middellange termijn een verdere verwinkeling voor ogen. Dit is de plek waar verdichting van het winkelareaal kan plaatsvinden wanneer de additionele marktruimte ontstaat. Deze verfijning zal in het najaar van 2007 nader worden uitgewerkt. Samenvattend kan worden geconstateerd dat uitvoering van de invulling van het project Brouwerspoort conform deze Ruimtelijke Functionele Structuurvisie zal leiden tot de realisatie van: - ca. 5.600 tot 6.800 m2 b.v.o. detailhandel, - 1.500 -2.200 m2 b.v.o. dag- en dagavondhoreca - en ca. 5.600- 7.100m2 b.v.o. dienstverlening en publiekgerichte kantoorruimte.


43

44

Brouwerspoort

Ad B. Kees Stipplein (bouwprojecten 2, 4 en 11)

Recommend Documents