Actualisering hotelonderzoek s-hertogenbosch en omgeving

Eindrapport

Actualisering hotelonderzoek ‘s-Hertogenbosch en omgeving

la group

Geer Schakel en Erik Grootscholte - 21 april 2015

2015-023 rp 02

Eindrapport 21 april 2015

Samenvatting (1) Stilstand in ontwikkeling hotelaanbod ‘s-Hertogenbosch, maar veel plannen Het huidige hotelaanbod in ‘s-Hertogenbosch telt 612 kamers in hotels, pensions en B&B’s. Eind 2014 – voor de samenvoeging met Nuland – waren dat er 492. In de randgemeenten van ‘s-Hertogenbosch* zijn 1.415 kamers. Totaal in de regio derhalve 2.027 kamers. Het betreft vooral veel 4-sterrenkamers en in de randgemeenten relatief veel kamers in conferentiehotels. 36 B&B’s in ‘s-Hertogenbosch hebben samen 55 kamers. Terwijl Nederland totaal, de grotere steden in Nederland en zes geselecteerde benchmarkregio’s in de afgelopen 10 jaar een flinke groei hebben doorgemaakt, heeft het kameraanbod in ‘s-Hertogenbosch in die periode vrijwel stilgestaan. Gerelateerd aan aantal banen en bewoners is het kameraanbod in ´s-Hertogenbosch beduidend kleiner dan de benchmark. Het Bossche hotelproduct is vrij standaard. Er zijn weinig spannende hotel(kamer)s, qua concept, voorzieningen ontwerp of doelgroepen. Vernieuwing in het aanbod is erg beperkt geweest. Grotere boekers zien graag een vrij groot, aansprekend hotel in het hogere middensegment in de binnenstad. Ook kleinere hotels met een bijzonder karakter zijn gewenst. Voor zo’n 900 kamers zijn bouwplannen geïnventariseerd in de gehele regio. Van circa 305 kamers wordt de kans op realisatie zeer groot geacht: 230 kamers in ‘s-Hertogenbosch en 75 in de randgemeenten. Kamerbezetting ‘s-Hertogenbosch afgenomen maar nog steeds bovengemiddeld Vóór de crisis kende ‘s-Hertogenbosch een hoge kamerbezetting: 73% gemiddeld versus 60-65% in de vergelijkingsgebieden. Tijdens de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is de kamerbezetting fors gedaald, maar vooral 2014 kent een sterk herstel naar 65% (en hoger voor de grotere hotels). De gemiddelde kameropbrengst ligt nog steeds boven de vergelijkingsgebieden, waardoor de zogenaamde ‘RevPar’ (de gemiddelde logiesopbrengst per beschikbare kamer) nu zo’n € 10,- boven die van de vergelijkingsgebieden ligt. In 2014 telde ‘s-Hertogenbosch 116.500 kamernachten. Hiervan was 63% zakelijk, 35% toeristisch en 2% MICE.** Terwijl het aantal toeristische overnachtingen sinds 2008 aanzienlijk toenam(+40%), was er in het segment zakelijk sprake van een afname met 13%. Van de overnachtingen is 51% afkomstig van Nederlandse gasten, 49% van buitenlandse (vooral zakelijk). De overflow van boekingen naar de randgemeenten, waar voorheen sprake van was, is sterk afgenomen. la group

* Heusden, Vught, Haaren, Boxtel, Sint Michielsgestel, Schijndel, Veghel, Uden, Bernheze, Oss, Maasdriel en Zaltbommel ** MICE = Meetings, Incentives, Conferences & Exhibitions

2


Samenvatting (2) Vraagmarkt hotelkamers ‘s-Hertogenbosch zal 11% tot 20% groeien tot 2020 De zakelijke markt is nog steeds de voornaamste afzetmarkt voor hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch, maar deze is minder sterk geworden de afgelopen jaren. De MICE-markt is zeer klein, ondanks de komst van Congrescentrum 1931. Toerisme is gegroeid, mede doordat hoteliers hun kamers nadrukkelijker aanbieden op de toeristische markt sinds de terugval op de zakelijke markt. Door de lagere prijzen die toeristen (willen) betalen, heeft dit een negatieve invloed op de gemiddelde kameropbrengst. Tot 2020 wordt in het algemeen uitgegaan van economisch herstel, wat een positief effect zal hebben op alle marktsegmenten. Voor de zakelijke hotelkamervraag ramen wij een groei van 2,0 - 3,5% per jaar. De toeristische vraag groeit de eerste jaren naar verwachting met 3,0 - 4,5% per jaar, daarna een groeiversnelling van 4,0 - 5,5%, afvlakkend naar 2,5 - 4,0%. De hotelvraag vanuit de MICE-markt zal 1,5 - 3,0% per jaar toenemen. In 2016 wordt een extra eenmalige impuls van +10% geraamd voor de toeristische markt door het Jheronymus Boschjaar en een eenmalige negatieve impuls door wegvallen van zakelijke/MICE vraag bij Regina Coeli. Dit alles gebaseerd op een verscheidenheid aan bronnen met betrekking tot landelijke macro-economische en toeristische ontwikkelingen. Theoretische marktruimte in ‘s-Hertogenbosch voor 74 tot 132 extra hotelkamers tot 2020 In 2014 realiseerden de Bossche hotels totaal 116.500 kamernachten. Uit de groeiprognoses kan afgeleid worden dat de kamervraag tot 2020 zal groeien met 11-20%, in respectievelijk een meer behoudend en een meer optimistisch scenario. In 2020 betekent dat totaal 134.400 tot 148.000 kamernachten in ‘s-Hertogenbosch. Dit is een groei van 17.900 tot 31.500 kamernachten ten opzichte van 2014. Hierbij is er rekening mee gehouden dat nieuwe hotelkamers op eigen kracht extra vraag aantrekken, vooral bijzondere hotels en hotels van sterke ketens. Bij een ‘normatieve’ kamerbezetting in ´s-Hertogenbosch van 65% (een bezetting waarbij de vraagmarkt in voldoende mate kan worden bediend, en waarbij de hoteliers een ‘voldoende belegde boterham’ kunnen verdienen), kan de stad bij de genoemde kamervraag een aanbod van 566 tot 624 hotelkamers* hebben. la group

*

Exclusief Van der Valk Hotel Nuland (120 kamers) dat recentelijk tot de gemeente ‘s-Hertogenbosch ging behoren. Dit hotel is buiten deze theoretische marktruimteberekening gehouden.

3


Samenvatting (3) Ten opzichte van het huidige aanbod is dat 74 tot 132 extra kamers. Er liggen vrij harde plannen voor 230 nieuw te bouwen hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch. Als die allemaal doorgaan, ontstaat er in 2020 een negatieve marktruimte, ofwel de gemiddelde kamerbezetting in ‘s-Hertogenbosch zakt onder de normatieve kamerbezetting van 65%. Een tijdelijk lagere kamerbezetting hoeft geen probleem te zijn, mits er op termijn uitzicht is op herstel. Een structureel te lage bezetting zal de kwaliteit van het hotelproduct doen afnemen. Over de economische ontwikkelingen na 2020 is op dit moment weinig te zeggen. Wel is de verwachting dat de toeristische markt ook op langere termijn zal blijven doorgroeien. Vooral het inkomend toerisme zal naar verwachting van het NBTC sterk toenemen, terwijl vanuit de binnenlandse markt een groeiende vraag naar city trips en korte hotelvakanties wordt verwacht. Ruimte geven aan hotels met meerwaarde De marktruimte dient gebruikt te worden om hotels met meerwaarde toe te voegen aan het nu vrij standaard hotelaanbod. Bijvoorbeeld enkele kleine boutique hotels en een groter zakenhotel met een bijzondere inrichting of concept. Qua lokalisering verdienen hotelplannen in het centrum of dicht bij de Brabanthallen de voorkeur, naast de mogelijkheid om bestaande hotels uit te breiden. Om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven, ook met een zekere schaal, is het raadzaam om (tijdelijk) overdimensionering in de hotelplanning toe te laten. Daarbij kan ook gebruik worden gemaakt van de beschikbare marktruimte in de randgemeenten. Deze is berekend op 137 tot 318 kamers, rekening houdend met de vrijwel zekere hotelbouwplannen voor 75 kamers in die gemeenten. Een en ander afwegend, adviseren wij de gemeente om de komende vier jaar plannen te faciliteren tot een totaal van 240 nieuwe hotelkamers, in aanvulling op de huidige 612 kamers (waarbij Van der Valk Hotel Nuland met 120 kamers is inbegrepen).

la group

4


Samenvatting (4) Toetsingskader voor beoordelen hotelplannen Om te beoordelen of een hotelinitiatief meerwaarde heeft, wordt een toetsingskader voorgesteld. Als een plan daaraan voldoet, werkt de gemeente - tot zover er marktruimte is - mee aan het plan. De voorgestelde criteria zijn: • Gelegen op een centrumlocatie inclusief het Paleiskwartier of (zeer dichtbij) de locatie Brabanthallen; • Onderscheidend voor ‘s-Hertogenbosch op tenminste één of twee van de volgende aspecten: gebouwontwerp, hotelconcept, inrichting, aanvullende voorzieningen, doelgroepen; • Voldoend aan een reeks stedenbouwkundige criteria; • Met een onderbouwing dat de hotelontwikkeling extra vraag naar ‘s-Hertogenbosch trekt. Voor de B&B-markt geldt dat de huidige beleidsregels in grote lijnen prima zijn. Er is echter geen bezwaar om de bovengrens van het aantal bedden op te rekken van vier naar zes. Specifieke beleidsregels voor nieuwe ontwikkelingen rondom ‘vakantieverhuur’ (Airbnb en dergelijke) worden op dit moment niet nodig geacht. Wel verdient het aanbeveling dat dit begrip wordt geïntegreerd in de B&B-beleidsregels en om – in ieder geval gedurende een periode – intensiever dan nu het geval is te handhaven op veiligheid, afdracht toeristenbelasting, en andere voorschriften. Aanbevelingen streven evenwichtig hotelaanbod na De gemeente stelt zich ten doel om alle bezoekersgroepen van ’s-Hertogenbosch een adequaat hotelaanbod te bieden, en tegelijkertijd structurele onevenwichtigheden in de markt te voorkomen. Wij zijn van mening dat de voorgestelde aanbevelingen met beide aspecten rekening houden. Tegelijkertijd gaan de ontwikkelingen in de (hotel)wereld zo snel dat de horizon voor deze maatregelen niet te ver weg mag liggen. Het is dan ook verstandig om over drie of vier jaar de effecten daarvan te ijken en deze eventueel te heroverwegen voor de jaren daarna.

la group

5


Inhoudsopgave Samenvatting 1. Inleiding en vraagstelling 2. Aanbodanalyse 3. Bezettingsanalyse 4. Vraagmarktanalyse –zakelijk, toeristisch, MICE 5. Toekomstanalyse – plannen, trends & ontwikkelingen en vraagprognoses 6. Normatieve bezetting 7. Prognoses marktruimte 2014-2018 en aanbevelingen 8. Feedback beleidsregels Bed & Breakfast

2 7 10 25 31 35 51 53 63

Colofon

68

Bijlagen 1. Raadpleging hotelmarkt 2. Raadpleging vraagmarkt zakelijk 3. Totaal hotelaanbod ‘s-Hertogenbosch 4. Kaarten kameraanbod ‘s-Hertogenbosch en regio 5. Gemeenten benchmark 6. Productiestructuur ‘s-Hertogenbosch 7. Vraagmarktanalyse – zakelijk, toeristisch, MICE 8. Trends & ontwikkelingen hotelmarkt 9. Effecten Rembrandtjaar 2006

70 71 72 73 75 76 77 89 96

la group

Copyright foto voorpagina: Bert Kaufmann via Flickr.com (creative commons).

6

1. Inleiding en vraagstelling

la group

Copyright foto: Hans Pama via Flickr.com (creative commons).

7


1. Inleiding en vraagstelling (1) Achtergrond onderzoek De gemeente ‘s-Hertogenbosch heeft behoefte aan een nieuwe actuele studie naar de lokale hotelmarkt. Deze behoefte is ingegeven door ontwikkelingen op de hotelmarkt en de gemeentelijke ambitie om meerdaags bezoek aan de stad te stimuleren. Eerder onderzoek stamde uit 2006 en werd voor het laatst geüpdate in 2010. De hotelstudie moet de gemeente in staat stellen om huidige en toekomstige ontwikkelingen in het aanbod aan hotelkamers beleidsmatig te beïnvloeden. Een geactualiseerd beeld van de vraag (zakelijk, toeristisch, congres) en het aanbod (huidige hotels en andere logiesvormen), moet aangeven wat de uitbreidingsruimte is voor hotels in de komende circa vijf jaren. Daarnaast is er behoefte aan inzicht in de mogelijkheid voor de ontwikkeling van kleinschalige hotels, Bed & Breakfasts (B&B’s) en short stay voorzieningen*. In aanvulling hierop vraagt de gemeente ook om een advies over de te hanteren beleidsregels voor B&B’s.

Vraagstelling onderzoek 1. Wat is de uitbreidingsruimte voor hotel(kamer)s in ‘s-Hertogenbosch voor de komende circa vijf jaren (kwalitatief en kwantitatief ), rekening houdend met onder andere relevante trends & ontwikkelingen in de hotelmarkt, de productiestructuur van de regio ‘s-Hertogenbosch en de overflow van hotelvraag naar buurgemeenten? 2. Geef aanbevelingen hoe de gemeente het (gewenste) toekomstige hotelaanbod in de gemeente beleidsmatig kan beïnvloeden. *

la group

Van short stay voorzieningen bestaat geen eenduidige definitie. Een van de omschrijvingen is “verhuur van woningen voor een korte periode”. Wat onder een ‘korte periode’ wordt verstaan is, ook niet eenduidig, maar een veel gebruikte termijn is minimaal vijf nachten en maximaal een half jaar. Voor exploitatie van short stay voorzieningen is doorgaans een vergunning nodig. Short stays richten zich vaak op internationale werknemers/expats. In dit onderzoek wordt met short stay geduid op accommodaties die zich specifiek op deze markt richten. Wat langer durend verblijf in hotels/B&B’s (door de sector zelf vaak long stay genoemd) rekenen wij niet tot short stays.

8


1. Inleiding en vraagstelling (2) Uitgangspunten onderzoek • Het onderzoek is zodanig opgezet dat de lokale hotellerie, inclusief de B&B sector, intensief betrokken is geweest. Dit geldt ook voor andere stakeholders, met name de VVV ‘s-Hertogenbosch, het Convention Bureau Brabant en de belangrijke beurs- en evenementen/congresaccommodatie de Brabanthallen/ Congrescentrum 1931 (zie bijlage 1). • Ook zijn er interviews gehouden met een aantal relevante zakelijke afnemers in ‘s-Hertogenbosch van hotelkamers (zie bijlage 2). • Bij het ramen van de marktruimte voor hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch is ook rekening gehouden met de ontwikkelingen in de regio. • Tijdens het onderzoek is sprake geweest van een gemeentelijke herindeling: een deel van de voormalige gemeente Maasdonk is per 1 januari 2015 bij de gemeente ‘s-Hertogenbosch gevoegd. Het meest praktische gevolg voor dit onderzoek is dat daarmee Van der Valk Hotel Nuland onderdeel van het Bossche hotelaanbod is geworden. Gezien de aard van het onderzoek betekent dit dat in bepaalde analyses Hotel Nuland bij de gemeente ‘s-Hertogenbosch wordt geteld (bijvoorbeeld inventarisatie huidig aanbod), maar bij andere analyses nog tot de randgemeenten wordt gerekend (bijvoorbeeld berekening marktruimte, met 2014 als basisjaar). • Opdrachtgever van het onderzoek is de gemeente ‘s-Hertogenbosch. De gemeente vormt samen met vertegenwoordigers van het Hoteloverleg ‘s-Hertogenbosch de begeleidingsgroep van het onderzoek (zie ook de colofon).

la group

9

2. Aanbodanalyse

la group

Copyright foto: anonymus via Flickr.com (creative commons).

10


2.1 Hotelaanbod – aanbod ‘s-Hertogenbosch (1) Hotelaanbod in ‘s-Hertogenbosch • In ‘s-Hertogenbosch zijn in 2015 elf hotels/ pensions gevestigd. Deze hotels zijn gezamenlijk goed voor 557 kamers. • Daarnaast zijn er 36 Bed & Breakfasts (B&B’s) gevestigd die gezamenlijk – volgens registratie – 55 kamers tellen (9% totaal kameraanbod) • Het totale kameraanbod in de gemeente komt hiermee op 612 kamers (zie de tabel hiernaast en bijlage 3). • De grafiek rechtsonder laat de verdeling naar aantal sterren volgens de Nederlandse Hotelclassificatie (NHC) zien. • Segmentatie: Het 5-sterren segment is niet vertegenwoordigd, maar de nadruk in het aanbod ligt duidelijk in het 4-sterren segment. De vier hotels in dit segment zijn gezamenlijk goed voor 69% van het kameraanbod (419 kamers). Het 3-sterrenaanbod (117 kamers) omvat 19% van het aanbod. Het 0-2 sterrensegment, waaronder kamers in B&B’s, omvat 12% van het aanbod (76 kamers).

Nr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Naam Golden Tulip Hotel Central Van der Valk Hotel Nuland Mövenpick Hotel 's-Hertogenbosch Fletcher Hotel Rest. 's-Hertogenbosch Campanile Hotel & Rest. 's-Hertogenbosch Best Western Eurohotel Stadshotel Jeroen Hotel Jo van den Bosch Hotel 't Keershuys Hotel Terminus Pension All-inn

Plaats 's-Hertogenbosch Nuland 's-Hertogenbosch Rosmalen 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch

Sterren Aantal NHC kamers 4 4 4 4 3 3 3 3 3 1 nvt

Totaal kameraanbod in hotels Aanbod in B&B's (36 B&B's totaal) Totaal kameraanbod in gemeente 's-Hertogenbosch

125 120 92 82 49 43 6 13 6 9 12 557 55 612

Hotelkamers 's-Hertogenbosch naar sterren NHC 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 geen class.

1-2 sterren

3 sterren

4 sterren

5 sterren

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering. Bewerking: lagroup, 2015

la group

* Tot en met 2014 behoorde Van der Valk Hotel Nuland nog tot de per 01-01-2015 opgeheven gemeente Maasdonk.

11


2.1 Hotelaanbod – aanbod ‘s-Hertogenbosch (2) •

Omvang hotels: kijkend naar de omvang van de individuele hotels, geldt dat de vier 4-sterrenhotels (redelijk) groot zijn met ieder meer dan 80 kamers. Campanile ‘s-Hertogenbosch en Best Western Eurohotel vormen met rond de 50 kamers het middensegment qua omvang. De resterende 101 kamers bevinden zich in 41 kleine accommodaties – waarvan 36 B&B’s.

•

Hotels met grotere vergaderaccommodatie: Van der Valk Nuland is met 18 (recent gerenoveerde) zalen (circa 2.800 m²) de grootste aanbieder van vergaderaccommodatie onder de hotels. Ook de hotels Golden Tulip Hotel Central, Mövenpick Hotel ‘s-Hertogenbosch en Fletcher Hotel ‘s-Hertogenbosch beschikken over vergaderaccommodatie van enige omvang (minimaal 100 m² vergaderruimte).

•

Situering hotels: het aanbod aan B&B’s buiten beschouwing latend, geldt het volgende*: • In of net buiten de binnenstad bevinden zich zeven hotels/pensions met totaal 214 kamers (Golden Tulip Hotel Central, Best Western Eurohotel, Stadshotel Jeroen, Hotel Jo van den Bosch, Hotel ‘t Keershuys, Hotel Terminus en Pension All-inn). Hiervan heeft alleen Hotel Central een 4-sterren classificatie. Het kameraanbod in of net buiten de binnenstad is hiermee betrekkelijk klein. • Aan de randen van de stad en nabij snelweglocaties bevinden zich vier hotels van ketens met totaal 343 kamers (Van der Valk Nuland, Campanile, Fletcher en Mövenpick).

•

Aanbod kwalitatief hoogwaardig en kleinschalig: onder dit subsegment van kleine, bijzondere accommodaties vallen met name Stadshotel Jeroen (6 kamers), Hotel ‘t Keershuys (6 kamers), de Bossche Suites (4 kamers) en een aantal B&B’s. In aantal kamers is dit aanbod dus zeer beperkt. Aanbod ‘nichemarkten’: over het geheel genomen biedt ‘s-Hertogenbosch geen bijzonder hotelproduct. Er zijn geen ‘destinatiehotels’ (hotels die gasten trekken die in hoofdzaak voor het hotel komen), althans niet van enige omvang. Er zijn geen hotels die zich op specifieke doelgroepen richten (zoals zorghotels, jeugdhotels) of die bijzondere aanvullende voorzieningen hebben (zoals wellnesshotels).

•

la group

*

Bijlage 4.1 geeft een kaart met daarin de locaties van de hotels in ‘s-Hertogenbosch.

12


2.2 Hotelaanbod – aanbod in de regio (1) Samenstelling regio • Onder de regio wordt verstaan: ‘s-Hertogenbosch, Boxtel, Sint Michielsgestel, Vught, Maasdriel, Schijndel, Uden, Veghel, Oss, Bernheze, Heusden, Zaltbommel en Haaren. • De regio is samengesteld in overleg met de begeleidingsgroep. Daarbij zijn gemeenten meegenomen waar soms kamernachten naar afvloeien, of waar vandaan kamervraag toevloeit naar ‘s-Hertogenbosch. • De volgende pagina’s beschrijven en beoordelen het huidig aanbod in de regio, inclusief de ontwikkeling van het aanbod in de tijd.

la group

13


2.2 Hotelaanbod – aanbod in de regio (2) Hotelaanbod in ‘s-Hertogenbosch en regio

• •

•

•

Exclusief B&B’s zijn er in de gehele regio (inclusief ‘s-Hertogenbosch) 65 hotelaccommodaties. Het totale kameraanbod in de regio exclusief ‘sHertogenbosch omvat 1.415 kamers. Inclusief ‘sHertogenbosch komt het totaal aanbod in de regio op 2.027 kamers. Segmentatie: van het kameraanbod in de regio (exclusief ‘s-Hertogenbosch) behoort 4% tot het 1-2 sterren segment, 22% tot het 3-sterren segment en 36% tot het 4-sterren segment. 5-sterren aanbod ontbreekt ook in de regio. De resterende 38% (545 kamers) is niet geclassificeerd volgens de NHC. Dit zijn vooral enkele grootschalige conferentiecentra: De Ruwenberg, Huize Bergen en Kloosterhotel ZIN (gezamenlijk goed voor 316 kamers). De Ruwenberg en Huize Bergen richten zich sinds enkele jaren ook op de individuele (zakelijke) markt. Indien dit aanbod ook toegerekend wordt aan het 4sterren segment, geldt dat 55% van alle kamers in de regio exclusief ‘s-Hertogenbosch vier sterren heeft (781 kamers). Er is sprake van een sterke concentratie van het aanbod in dit segment.

la group

*

Nr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Naam Van der Valk Hotel 's-Hertogenbosch-Vught Van der Valk Uden-Veghel Best Western Hotel de Naaldhof Hotel de Weverij Hotel Udens Duyn Hampshire Hotel Fitland – Uden De Vrije Teugel City Hotel Hotel Arrows Conferentiehotel Guldenberg Hotel Berghem De Kruishoeve Fletcher Hotel Restaurant Prinsen Hotel Boer Goossens In den Verdwaalde Koogel Conferentiehotel De Ruwenberg Conferentiehotel Landgoed Huize Bergen Kloosterhotel ZIN Diverse kleinschalige hotels/B&B's

Plaats Vught Uden Oss Oss Uden Uden Oss Uden Helvoirt Oss Vught Vlijmen Den Dungen Heusden St. Michielsgestel Vught Vught div.

Sterren Aantal NHC kamers 4 125 4 106 4 80 4 60 4 55 4 50 4 44 4 40 3 89 3 41 3 36 3 29 3 18 3 13 geen 197 geen 80 geen 39 div. 313

Totaal kameraanbod in regio 's-Hertogenbosch Totaal kameraanbod in gemeente 's-Hertogenbosch Totaal aantal hotelkamers in 's-Hertogenbosch en de regio

1.415 612 2.027

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, registratie toeristenbelasting gemeente ‘s-Hertogenbosch en diverse websites. Bewerking: lagroup, 2015.

Bijlage 4.2 geeft een kaart met daarop de locaties van de hotels in de regio.

14


2.2 Hotelaanbod – aanbod in de regio (3) Hotelaanbod in ‘s-Hertogenbosch en regio

•

•

•

•

Hotelkamers regio naar sterren NHC Inclusief ‘s-Hertogenbosch zijn er in de regio 576 niet geclassificeerde kamers, 70 1-2 sterren kamers, 1000 417 3-sterren- en liefst 922 4-sterrenkamers. Het 4800 sterren segment is sterk vertegenwoordigd met 600 46% van het totaalaanbod. Als we De Ruwenberg en Huize Bergen daar ook toe rekenen, komt de 400 nadruk voor de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch 200 nog meer op het 4-sterren aanbod te liggen: 1.199 0 kamers, ofwel 60% van het totaal.* geen class. 1-2 sterren 3 sterren 4 sterren 5 sterren De grafiek hiernaast laat de verdeling van de regio exclusief 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch hotelkamers naar aantal sterren zien volgens de Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering en inventarisatie lagroup. Nederlandse Hotelclassificatie (NHC). Huize Bewerking: lagroup, 2015** Bergen, De Ruwenberg en Kloosterhotel ZIN vallen officieel onder het niet-geclassificeerd aanbod. Omvang hotels: in de regio is een vrij breed palet aan hotels qua omvang te vinden. Zowel in het 3- als in het 4-sterren segment bevinden zich relatief kleine (De Kruishoeve, Boer Goossens), middelgrote (Hotel Fitland, Hotel de Naaldhof) tot grote hotels (Van der Valk Vught en De Ruwenberg). Hotels met grootschalige vergaderaccommodatie: zoals gebruikelijk bij hotels in een landelijke setting en/of nabij een snelweg, beschikken flink wat hotels in de regio over een substantieel zalenaanbod. Grote aanbieders van zalen zijn Van der Valk Vught, Van der Valk Uden-Veghel, De Ruwenberg, Landgoed Huize Bergen, Conferentiehotel De Guldenberg, Hotel Fitland en Kloosterhotel ZIN. *

la group

Verschillen in het totaalaanbod naar sterren en het totaalaanbod aan kamers in de regio komen voort uit classificatie- c.q. definitieverschillen voor met name B&B’s, zoals gehanteerd door de gemeente ‘s-Hertogenbosch en het Bedrijfschap Horeca en Catering. ** Gegevens gebaseerd op gegevens Bedrijfschap Horeca en Catering per begin 2014, update in 2015 op basis van gegevens lagroup.

15


2.2 Hotelaanbod – aanbod in de regio (4) Hotelaanbod in ‘s-Hertogenbosch en regio • Conferentiecentra: De Guldenberg, De Ruwenberg, Landgoed Huize Bergen en Kloosterhotel ZIN zijn in eerste instantie conferentiecentra (voor ZIN geldt dat het zich eerder als trainings-/bezinningscentrum presenteert). Deze hotels richten zich primair op de conferentiegast. ZIN is in principe niet te boeken voor de toeristische gast. Zoals reeds eerder aangegeven, houden De Ruwenberg en Huize Bergen – mede ingegeven door de sterke terugval in de conferentiemarkt – sinds 2013 proeven met (gedeeltelijke) openstelling voor de toeristische en zakelijke gast. Dit kan ertoe leiden dat ook de kamers van beide hotels (277 kamers in totaal) beschikbaar komen voor de toeristische markt (op 4-sterren niveau naar verwachting). De Guldenberg is overigens al in 2006 met dit beleid begonnen. • Situering hotels: de situering is te verdelen in drie hoofdgroepen, allen met een substantieel aanbod. • In kameraantal zijn de hotels met een ligging in een groene omgeving het sterkst vertegenwoordigd (o.a. De Ruwenberg, De Guldenberg, Huize Bergen en Fitland). • Ook het aanbod primair nabij een snelweg (Van der Valk Vught, Van der Valk Uden-Veghel) is aanzienlijk in de regio en wordt ook nog eens aangevuld met het aanbod nabij snelwegen in de gemeente ‘s-Hertogenbosch zelf (onder meer Van der Valk Nuland). • Het hotelaanbod in woonkernen is beperkter. Voorbeelden zijn Fletcher Hotel Prinsen in Vlijmen en het City Hotel in Oss. De kaart met het hotelaanbod in de regio in bijlage 4.2 geeft ook een beeld van de situering van de hotels.

la group

16


2.2 Hotelaanbod – aanbod in de regio (5) •

Ontwikkeling aanbod in de tijd: De grafiek linksonder zet voor de periode 2003 tot 2014 de ontwikkeling van het aanbod aan hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch en in de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch af tegen dat van Nederland en tegen dat van de gemeenten in Nederland met een inwonertal tussen de 100.000 en 250.000 inwoners.* Waar het aanbod in Nederland en in de gemeenten met 100.000 tot 250.000 inwoners gedurende die periode met 25% respectievelijk 39% toenam, daalde het aantal kamers in ‘s-Hertogenbosch met 8%. Het aanbod in de gehele regio – dus inclusief ‘s-Hertogenbosch – nam weliswaar met 9% toe, maar ook deze toename blijft achter bij de ontwikkelingen elders.

•

De grafiek rechtsonder laat het hotelaanbod per segment in de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch zien van 2009 tot 2014. In de afgelopen vijf jaar groeide het kameraanbod met +10%. Deze groei kwam in sterke mate voor rekening van het 4-sterren kameraanbod. Dit aanbod groeide van 2009 tot 2014 met 26%.

Hotelaanbod regio 's-Hertogenbosch

Index totaal aantal hotelkamers (2003 = 100) 150 139

140 130 119

120

111

110 100

100

90

125

109

99 88

92

80 70 2003

2009

2014

gemeenten 100.000 250.000 inwoners

Nederland totaal regio 's-Hertogenbosch (incl. 's-Hertogenbosch) 's-Hertogenbosch

2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

0

0

0

733

874

925

922

448

369

378

417

70

70

0

0

0

733

733

379

364

123

80

60

67

562

576

556

621

573

576

2009

2010

2011

2012

2013

2014

geen class.

1-2 sterren

3 sterren

4 sterren

5 sterren

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering en eigen inventarisatie lagroup. Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering + inventarisatie lagroup. Bewerking: lagroup, 2015 Bewerking: lagroup, 2015 * Merk op dat dit de ontwikkeling van het aanbod tot de gemeentelijke herindeling in 2015 is. Het aanbod in Nuland en Vinkel valt in deze 17 grafieken nog niet onder ‘s-Hertogenbosch (maar wel onder de regio ‘s-Hertogenbosch). la

group


2.3 Hotelaanbod – benchmark zes regio’s (1) •

Om omvang en aard van het hotelaanbod in ´s-Hertogenbosch en regio te kunnen beoordelen, hebben we het aanbod afgezet tegen dat van zes andere gemeenten en regio’s*. Het betreft de volgende gemeenten: Apeldoorn, Arnhem, Breda, Eindhoven, Nijmegen en Zwolle. Per gemeente was niet alleen de gemeente zelf onderwerp Zwolle van onderzoek, maar ook de regio waarvan de gemeenten de centrumfunctie innemen. De kaart hiernaast geeft de benchmark gemeenten en regio’s weer. In bijlage 5 staat Apeldoorn een lijst van de gemeenten die per regio zijn opgenomen.

•

Arnhem In de benchmark kijken we naar aanbod en segmentatie per begin 2014**, en de ontwikkeling van 2008 tot die tijd. Nijmegen Breda Ook relateren we het aanbod aan het aantal inwoners*** en aan de omvang van het bedrijfsleven. We beginnen ‘s-Hertogenbosch met de vergelijking van het huidig aanbod. In de benchmark zetten we het aanbod van de gemeente Eindhoven ‘s-Hertogenbosch af tegen dat van het gemiddelde van de zes andere centrumgemeenten. Daarnaast vergelijken we ook het aanbod in de regio ‘s-Hertogenbosch (randgemeenten = ‘schil’ + ‘s-Hertogenbosch tezamen) tegen dat van het gemiddelde van de zes andere regio’s (randgemeenten + centrumgemeenten).

•

We eindigen met een pagina die specifiek ingaat op de verschillen tussen de groep randgemeenten van ‘sHertogenbosch (de ‘schil’) en de groepen van randgemeenten van de benchmarkgemeenten.

la group

*

De gemeenten/regio’s zijn in overleg met de begeleidingsgroep geselecteerd op basis van een set van criteria, namelijk: inwonertal, provincie hoofdstad en/of een sterke regio-functie, ligging buiten de Randstad (maar niet al te excentrisch) en een (vrij) sterk toeristisch profiel.

**

Door de opheffing van het Bedrijfschap Horeca en Catering zijn gegevens over het hotelaanbod jonger dan begin 2014 niet beschikbaar.

*** We onderkennen dat er geen directe relatie bestaat tussen inwoneraantal en hotelaanbod, maar we zien het inwoneraantal als een indicator van de omvang van de gemeente/regio in brede zin. De dichtheidsbenadering vergroot in ieder geval de vergelijkbaarheid van de cijfers 18 tussen de gebieden.


2.3 Hotelaanbod – benchmark zes regio’s (2) Huidig aanbod – dichtheid hotels en kamers

•

•

•

Het aantal hotels per 100.000 inwoners ligt in de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch onder dat van de benchmark. Voor de gemeente ‘sHertogenbosch zelf is het verschil met de benchmark van andere centrumgemeenten nog groter: over vrijwel de hele linie is het aanbod verhoudingsgewijs aanzienlijk lager. Het totaalaanbod aan hotels per 100.000 inwoners ligt voor de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch op 12, tegen 14 voor de benchmark-regio’s. Voor ‘s-Hertogenbosch is dat 8, tegen 12 voor de andere centrumgemeenten. Het aantal hotelkamers per 100.000 inwoners ligt zowel voor ‘s-Hertogenbosch als voor de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch beduidend onder dat van de benchmark. Het totaal aantal kamers per 100.000 inwoners, ligt voor de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch op 346, terwijl het voor de benchmark op 507 ligt. Op gemeenteniveau ligt het aanbod nog verder uiteen: 305 voor ‘s-Hertogenbosch tegen 577 voor de benchmark gemeenten.

Aantal hotels per 100.000 inw. (naar type) in 2014 6

Gem. alle regio's benchmark

5

Regio 's-Hertogenbosch (incl. 's-Hertogenbosch)

4 3 2

Gem. alle centrumgem. benchm.

1

's-Hertogenbosch (gemeente) HG

HC

HR

HCR

Pension

Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering, 2014. Bewerking: lagroup, 2015

Aantal kamers en bedden per 100.000 inw. in 2014 1.200


1.000


800 600 400


200

's-Hertogenbosch (gemeente)

NHC kamers

Kamers totaal

Bedden totaal


la group

* Hotels met uitsluitend logies en eventueel ontbijt, maar geen restaurant.

19


2.3 Hotelaanbod – benchmark zes regio’s (3) Huidig aanbod – dichtheid hotelkamers

•

•

•

Aantal hotelkamers per 100.000 inw. (naar klasse) in 2014

Voor het aanbod naar hotelklasse geldt dat 350 in ‘s-Hertogenbosch met name het aantal 300 Gem. alle regio's benchmark 3- en 4-sterren kamers achterblijft bij dat van 250 Regio 's-Hertogenbosch de benchmark. Het gezamenlijke aanbod in 200 (incl. 's-Hertogenbosch) dit middensegment is in ‘s-Hertogenbosch 150 100 54% kleiner dan de benchmark (279 vs. 512 50 kamers per 100.000 inwoners). In het 1- en Gem. alle centrumgem. benchm. 2- sterren segment is het verschil in aantal 's-Hertogenbosch (gemeente) kamers een stuk kleiner. Het 5-sterren segment speelt geen rol. Het is in ‘s-Hertogenbosch geheel, en bij de Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering, 2014. Bewerking: lagroup, 2015 benchmarkgemeenten vrijwel afwezig. Voor de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch geldt min of meer hetzelfde: het verschil in aanbod van 3- en 4-sterren kamers blijft opvallend – het aanbod aan kamers in het middensegment in de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch is 56% kleiner dan dat van de regio-benchmark. Hierbij maken wij echter wel de kanttekening dat de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch verhoudingsgewijs een groot aanbod aan hoogwaardige maar niet-geclassificeerde kamers kent – o.a. 316 kamers van De Ruwenberg, Huize Bergen en ZIN. Daar staat tegenover dat ook in de benchmark regio’s zich conferentiecentra bevinden die niet geclassificeerd zijn. Indien we het niet-geclassificeerde aanbod buiten beschouwing laten, dan valt op dat de verhoudingen tussen de segmenten binnen de gebieden in grote lijnen gelijk is. Zowel ‘s-Hertogenbosch zelf, de regio inclusief ‘sHertogenbosch, de benchmarkgemeenten als de regio-benchmark hebben een relatief klein kameraanbod in de lagere segmenten, een groter aanbod in het 3-sterren segment en het grootste aanbod aan 4-sterren kamers.

la group

20


2.3 Hotelaanbod – benchmark zes regio’s (4) Huidig aanbod – dichtheid banen per hotelkamer

•

•

•

Eveneens is in kaart gebracht hoe het aantal banen en Aantal banen per hotelkamer (cf. NHC), 2014 hotelkamers in verhouding tot elkaar staan. De grafiek 250 maakt dat per gebied inzichtelijk. Dit is met name een 200 indicator van de zakelijke hotelvraag. In de analyse is 150 een onderscheid gemaakt naar alle banen en naar 100 banen in sectoren met naar verwachting een relatief 50 grote hotelvraag.* Hieruit komt naar voren dat er in 0 Gem. alle 's-HertogenGem. alle regio's Regio 's‘s-Hertogenbosch zelf en in de regio inclusief ‘scentrumgem. bosch benchmark Hertogenbosch benchmark (gemeente) (inclusief 'sHertogenbosch een veel groter aantal banen per Hertogenbosch) hotelkamer is dan in de benchmark. Voor de Aantal banen per hotelkamer gemeente gaat het om tweemaal zoveel banen, voor Aantal banen in sectoren met veel hotelvraag per hotelkamer de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch om circa 50% Bronnen: CBS, provincies, Bedrijfschap Horeca en Catering, 2014. Bewerking: lagroup meer banen. Gezien voorgaande analyses, zal de uitkomst niet betekenen dat ‘s-Hertogenbosch en de regio inclusief ‘sHertogenbosch nou zoveel meer bedrijfsleven hebben dan de benchmarks. Het bevestigt alleen dat het hotelaanbod in ‘s-Hertogenbosch en de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch erg mager is, vergeleken met de benchmarks. We merken daarbij op dat het hier een puur kwantitatieve benadering betreft, die nog niets zegt over de aard van de bedrijven en de omvang van hun hotelvraag. Er is daarnaast ook nog geanalyseerd wat de relatieve omvang is van het overige horeca-aanbod (niet verblijfshoreca). Hieruit blijkt dat in verhouding tot het inwonertal het aantal restaurants, cafés, lunchrooms, e.d. niet achterblijft bij het aanbod van de benchmarks; er is in ‘s-Hertogenbosch zelfs iets meer aanbod dan bij de benchmarks.

la group

*

Dit betreft de volgende sectoren: Industrie/delfstoffenwinning, nutsbedrijven, bouwnijverheid, financiële instellingen, zakelijke dienstverlening, openbaar bestuur en gezondheidszorg.

21


2.3 Hotelaanbod – benchmark zes regio’s (5) Ontwikkeling aanbod in de tijd

•

•

Indien we kijken naar de ontwikkeling van 2009 tot 2014, dan is te zien dat vrijwel over de hele linie het aantal hotels per 100.000 inwoners gestegen is (alleen de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch kent in het laatste meetjaar 2014 een lichte daling). De ontwikkeling in ‘s-Hertogenbosch en de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch houdt een gelijke tred met de benchmarks. Doordat echter het beginniveau lager lag, is het aanbod nog steeds verhoudingsgewijs kleiner dan de benchmarks. In de ontwikkeling van het totaal aanbod aan hotelkamers blijven ‘s-Hertogenbosch en de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch sterker achter dan bij het aantal hotels. Waar het kameraanbod in verhouding tot het inwonertal in vijf jaar tijd bij de benchmark met 15% toenam (77 kamers extra per 100.000 inwoners), is de ontwikkeling in ‘sHertogenbosch vrijwel stil blijven staan.

Aantal hotels (cf. BH&C) per 100.000 inw., 2009-2014 16 Gem. alle regio's benchmark

14


12

10 8


6

's-Hertogenbosch (gemeente) 4 2009

2010

2011

2012

2013

2014


Aantal hotelkamers (volgens BH&C) per 100.000 inw., 2009-2014 600 Gem. alle centrumgem. benchm.

550 500


450

400 350 300


250

's-Hertogenbosch (gemeente)

200 2009

2010

2011

2012

2013

2014


la group

22


2.3 Hotelaanbod – benchmark zes regio’s (6) Benchmark kameraanbod randgemeenten (‘schil’) • Waar in de voorgaande pagina’s het regioaanbod inclusief centrumgemeenten is vergeleken, geeft deze pagina een analyse van het aanbod in de regio’s exclusief centrumgemeenten. Het betreft dus voor de regio ‘s-Hertogenbosch alleen de randgemeenten, exclusief ‘s-Hertogenbosch zelf.

•

•

Het beeld voor de schil van randgemeenten sluit in grote lijnen aan bij het beeld voor de gehele regio’s. Over vrijwel de hele linie is het kameraanbod in de schil rondom ‘s-Hertogenbosch naar verhouding lager dan dat bij de benchmark. Uitzondering hierop is het aanbod aan nietgeclassificeerde kamers (zie bovenste grafiek). Maar ook als we het niet-geclassificeerde aanbod (vooral De Ruwenberg en Huize Bergen) bij het 4-sterrenaanbod optellen, heeft de schil rond ‘sHertogenbosch verhoudingsgewijs nog steeds minder kamers dan de benchmark. Het totaal aantal kamers ligt in de schil rondom ‘s-Hertogenbosch lager dan bij de andere schillen. In vijf jaar tijd nam het aanbod wel toe, maar het verschil met de benchmark blijft fors.

Aantal hotelkamers per 100.000 inw. (naar klasse) in 2014 SCHIL = randgemeenten 250 200 150 Gem. alle schillen benchmark 100

50

Schil 's-Hertogenbosch

-


Aantal hotelkamers (cf. BH&C) per 100.000 inw., 2009-2014 SCHIL = randgemeenten 600 550 500

Gem. alle schillen benchmark

450 400

Schil 's-Hertogenbosch

350 300 250

200 2009

2010

2011

2012

2013

2014


la group

23


2.4 Hotelaanbod – samenvatting aanbod Samenvatting hotelaanbod in ‘s-Hertogenbosch en regio • Het huidige aanbod in ‘s-Hertogenbosch bestaat uit elf hotels (en pensions) en 36 B&B’s en telt 612 kamers. Het 4-sterrensegment (met de grote hotels GT Hotel Central, Mövenpick, Fletcher en Van der Valk Nuland) is goed voor 69% van het kameraanbod. Het 3-sterrensegment volgt op flinke afstand (19% van het aanbod). • Meer dan de helft van het kameraanbod is gelegen aan de randen of buiten de stad (nabij snelwegen). Het 4-sterrenaanbod in het centrum bestaat alleen uit Golden Tulip Hotel Central en kent hiermee weinig ‘smaken’. Het overige centrumaanbod is in omvang erg beperkt met als enige relatief grote hotel het 3-sterren Eurohotel (43 kamers) en diverse zeer kleine hotels en B&B’s. • Over het geheel genomen biedt ‘s-Hertogenbosch een vrij standaard hotelproduct. Bijzonder aanbod is er slechts zeer beperkt (in kameraantal). Er zijn geen hotels die zich op specifieke doelgroepen richten (zoals zorghotels, jeugdhotels) of die bijzondere aanvullende voorzieningen hebben (zoals wellnesshotels). • Het totaalaanbod in de regio inclusief ‘s-Hertogenbosch komt op ruim 2.000 kamers. 46% hiervan heeft een 4-sterrenclassificatie. Indien ook De Ruwenberg en Huize Bergen tot dit segment worden toegerekend, loopt dit aandeel op tot 60% van het totaal. Het palet aan hotels buiten ‘s-Hertogenbosch is vrij breed en bevat onder meer een aantal grote conferentiehotels en hotels met veel zalen. Het aanbod buiten ‘s-Hertogenbosch concentreert zich met name in een groene omgeving en bij snelweglocaties. • Uit een benchmark met zes vergelijkingsgemeenten en –regio’s komt naar voren dat het aantal hotelkamers (gerelateerd aan het inwonertal) in zowel de gemeente ‘s-Hertogenbosch als in de schil om de stad ver onder dat van de benchmark ligt. Met name is opvallend dat het Bossche aanbod aan kamers in het middensegment (3- en 4-sterren) 54% kleiner is dan het aanbod in de vergelijkingsgemeenten. Ook als het aanbod gerelateerd wordt aan de bedrijvigheid blijkt dat het kameraanbod in ‘s-Hertogenbosch en de regio aanzienlijk achterblijft. • De groei van het aanbod in ‘s-Hertogenbosch blijft de laatste tien jaar* en vijf jaar aanzienlijk achter bij de benchmark en bij andere grotere steden. In feite is er al jaren sprake van stilstand in ‘s-Hertogenbosch. la group

* Zie grafiek pagina 17.

24

3. Bezettingsanalyse la group

Copyright foto: bertknot via Flickr.com (creative commons).

25


3. Ontwikkeling hotelprestaties (1) De gemiddelde kamerbezetting (KB%) en kameropbrengst (Average Daily Rate of kortweg ADR) zijn belangrijke indicatoren voor het presteren van een hotel. Op grond van door de gemeente ‘s-Hertogenbosch verstrekte cijfers van de toeristenbelasting, additionele interviews met hoteliers en aanvullende onderzoeksgegevens en bestaande rapporten geven wij in dit hoofdstuk een analyse van de bezetting van hotels in ´s-Hertogenbosch en omgeving. Kamerbezetting gemeente ´s-Hertogenbosch Bijgaande figuur geeft de kamerbezetting in de gemeente, naast een aantal vergelijkingsgebieden/ -groepen. De kamerbezetting in de gemeente (2) is gebaseerd op een eigen omrekening vanuit de bedbezetting, die op zich weer berekend is op basis van informatie uit de toeristenbelasting. • Voor de crisis had ‘s-Hertogenbosch een sterk bovengemiddelde bezetting. Evenals elders in het land is na 2008 de bezetting drastisch gedaald, met (voorzichtig) herstel vanaf 2011. • 2014 is voor alle hotels in de regio een prima jaar. • De grote hotels (1), zowel in de stad als in de regio, presteren beter dan de kleine. • Noord-Brabant als geheel doet het een stuk slechter dan de rest van Nederland. Daarbij speelt een rol dat de provincie veel conferentiecentra telt (zie volgende pagina). la group

75% Kamerbezetting % (7 grote hotels in Den Bosch + regio) (1)

70%

Kamerbezetting % (Den Bosch alle hotels) (2)

65%

60%

Kamerbezetting % (NL-niet Randstad, niet Noord-Br.) (3)

55%

Kamerbezetting % (Noord-Brabant) (4)

50% 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

(1) Bron: Hoteloverleg 's-Hertogenbosch (3 hotels, 270 kamers Den Bosch; 4 hotels, 410 kamers regio) (2) Bron: Gemeente Den Bosch, Toeristenbelasting; bewerking BB% naar KB% door LAgroup (3) Bron: Hosta (Nederland exclusief grote steden en exclusief Noord-Brabant) (4) Bron: Hosta (provincie Noord-Brabant) 26


3. Ontwikkeling hotelprestaties (2) •

De provincies/gebieden in Nederland die relatief veel conferentiecentra tellen (naast Noord-Brabant zijn dat vooral de Veluwe en Utrecht (exclusief de stad)), hebben gemiddeld een 6 tot 7%-punten lagere kamerbezetting dan de overige provincies (bron: Hosta). Conferentiecentra/-hotels doen het relatief slecht de laatste jaren, vanwege de sterke terugloop in de markt voor meerdaagse bijeenkomsten (trainingen, vergaderingen, e.d.). Maar altijd al hebben conferentiecentra een (soms veel) lagere bezetting dan reguliere hotels, omdat ze een veel smaller seizoenpatroon hebben.

Kamernachten en segmentering hotels gemeente ´s-Hertogenbosch* Onderstaande tabel geeft het aantal kamernachten (verhuurde kamers) in de gemeente weer, berekend via de toeristenbelasting, het gemiddelde aantal gasten per kamer en het totale kameraantal (hotels en B&B’s). • Het aantal verhuurde kamers Gemeente 's-Hertogenbosch 2008 2009 2010 2011 2012 2013 is direct na 2008 sterk gedaald. Aantal kamers incl. b&b's 440 450 463 475 480 490 • De lichte groei daarna komt Aantal kamernachten 116.700 102.800 105.200 104.900 107.800 108.200 Naar vraagsegment (**) vooral door een stijging van het 29.200 nb nb nb nb nb aantal kamers, met name B&B’s. Aandeel toeristisch Aandeel zakelijk individueel 84.000 nb nb nb nb nb • Pas in 2014 is het niveau van Aandeel zakelijke groepen 3.500 nb nb nb nb nb 2008 weer behaald. Naar herkomst (**) • De daling na 2008 treft vooral Aandeel Nederland nb nb nb nb nb nb het zakelijk segment (-/- 13%). Aandeel buitenland nb nb nb nb nb nb Het toeristisch deel is met +40% Bronnen: Toeristenbelasting, Hosta, interviews met hoteliers. Bewerking: LAgroup fors gestegen. De al kleine MICEmarkt is nog kleiner geworden. la group

2014 492 116.500 40.800 73.400 2.300 59.400 57.100

* Deze analyse is niet mogelijk voor de regio rondom ‘s-Hertogenbosch vanwege het ontbreken van voldoende gegevens. ** De splitsing naar vraagsegment is alleen bekend voor 2008 (op basis van de hotelstudie in 2010) en, op basis van interviews met hoteliers, voor dit huidige onderzoek. De splitsing naar herkomst (Nederland/buitenland) is alleen in het huidige onderzoek meegenomen. 27


3. Ontwikkeling hotelprestaties (3) Logiesopbrengst per verhuurde kamer hotels ‘s-Hertogenbosch* Onderstaande grafiek geeft de gemiddelde logiesopbrengst per verhuurde kamer (Average Daily Rate). Dit is de opbrengst die elke verhuurde kamer gemiddeld heeft, exclusief ontbijt, exclusief btw en rekening houdend met kortingen. Wat daar nog niet af is, zijn de commissies aan boekingssites en tussenpersonen. Deze kunnen per boeking flink oplopen (tot rond de 20% van de kamerprijs); dus hotels met een groot aandeel van deze boekingen, zijn hoge commissies kwijt. • Alleen voor een groep van zeven hotels (1) 95 uit het hoteloverleg is, binnen de regio Gemiddelde kameropbrengst € ‘s-Hertogenbosch, de gemiddelde 90 (7 grote hotels in logiesopbrengst beschikbaar. Die is afgelopen 's-Hertogenbosch + regio) (1) jaren in de regio stabiel gebleven, terwijl deze 85 in Noord-Brabant en elders flink is gedaald . Gemiddelde kameropbrengst € • Ten opzichte van zowel Noord-Brabant (2) 80 (Noord-Brabant) (2) als de rest van Nederland (exclusief de Randstad) (3), hebben de Bossche hotels een 75 Gemiddelde relatief hoge logiesopbrengst. Gemiddeld ligt kameropbrengst € de ADR in de regio ‘s-Hertogenbosch circa 70 (NL-niet Randstad, niet Noord€ 7,- hoger dan (elders) in Noord-Brabant. Brabant) (3) • In zijn algemeenheid staan de ADR en de 65 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 marge per kamer in geheel Nederland onder druk door toename van het aanbod en de toe- (1) Bron: Hoteloverleg 's-Hertogenbosch (3 hotels, 270 kamers Den Bosch; 4 hotels, 410 kamers regio) genomen prijstransparantie door de opkomst (2) Bron: Hosta (provincie Noord-Brabant) (3) Bron: Hosta (Nederland exclusief grote steden en exclusief Noord-Brabant) van Online Travel Agents (zie bijlage 8). la group

*

Deze analyse is niet mogelijk voor de gehele regio rondom ‘s-Hertogenbosch vanwege het ontbreken van voldoende gegevens.

28


3. Ontwikkeling hotelprestaties (4) RevPar hotels ´s-Hertogenbosch* De ontwikkeling van kamerbezetting en gemiddelde logiesopbrengst komt samen in het kengetal ‘RevPar’. Dit staat voor Revenue Per Available Room, ofwel de gemiddelde logiesopbrengst per beschikbare kamer, dus uitgaande van alle aanwezige hotelkamers en niet alleen van de bezette kamers. Dit wordt gedefinieerd als ‘gemiddelde kamerbezetting x gemiddelde logiesopbrengst’, ofwel KB% x ADR. • Omdat de gemiddelde logiesopbrengst 65 stabiel is gebleven in de regio ‘s-HertogenRevPar € 60 bosch, maar de kamerbezetting is gedaald, (7 grote hotels in 's-Hertogenbosch is – in eerste instantie – ook de RevPar + regio) (1) 55 gedaald. Echter, door de forse stijging van de bezetting in 2014 , is in dat jaar ook de RevPar € 50 RevPar flink toegenomen (+5%). (Noord-Brabant) (2) • Desondanks wordt het niveau van 2008 niet 45 meer behaald. Rekening houdend met inflatie, 40 is in 2014 sprake van een totale achteruitgang RevPar € (NL-niet Randstad, van de RevPar met zo’n15% sinds 2008. niet Noord35 • Maar in alle jaren lag de RevPar voor de zeven Brabant) (3) grote hotels in ‘s-Hertogenbosch + regio 30 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 ruim € 10,- hoger dan in Noord-Brabant (1) Bron: Hoteloverleg 's-Hertogenbosch (3 hotels, 270 kamers Den Bosch; 4 hotels, 410 kamers regio) en de rest van Nederland. Dit verschil wordt (2) Bron: Hosta (provincie Noord-Brabant) niet beïnvloed door verschillen in steekproef, (3) Bron: Hosta (Nederland exclusief grote steden en exclusief Noord-Brabant) aangezien de Hosta-cijfers (grafieklijnen 2, 3) ook vooral bestaan uit grotere middenklasse en hoger geklasseerde hotels. la group

*

Deze analyse is niet mogelijk voor de gehele regio rondom ‘s-Hertogenbosch vanwege het ontbreken van voldoende gegevens.

29


3. Ontwikkeling hotelprestaties (5) Overflow uit de gemeente ´s-Hertogenbosch naar de regio • Bij de laatste hotelstudie (2006) was sprake van een flinke (gedwongen)* overflow vanuit de gemeente naar de regio. Dat had alles te maken met het beperkte hotelaanbod en (daardoor) de relatief hoge kamerbezetting (70 tot 75% in de periode 2005-2008). Destijds werd de overflow geschat op 12-15.000 kamernachten op jaarbasis. Uit de interviews onder de hoteliers en de zakelijke vragers blijkt dat deze de afgelopen jaren sterk is afgenomen tot hooguit een paar duizend per jaar. Gezien de flink lagere kamerbezetting (60 tot 65%) is er ook minder noodzaak voor gasten om buiten ‘s-Hertogenbosch te verblijven. N.b.: vanaf 2015 valt één van de belangrijkste ‘overflow’-hotels (Van der Valk Nuland) binnen de grenzen van de gemeente ‘s-Hertogenbosch. • De hoteliers gaven tijdens de interviews ook aan dat het aantal nachten dat hotels (nagenoeg) vol zijn, sterk is afgenomen. Momenteel fluctueert dat tussen 10 en 30 nachten per jaar. Alleen sommige kleine hotels zijn veel vaker vol, wat logisch is bij een beperkt aantal kamers. Piekmomenten in de hotelvraag • Uit de interviews met de hoteliers blijkt dat vooral de traditionele zaken-/conferentiemaanden (maart t/m juni, september t/m november) goede maanden zijn. Slecht zijn vooral de zomermaanden juli en augustus. • Qua weekpatroon is bij het merendeel van de hotels de maandag- t/m donderdagavond het beste bezet, met daarbinnen een piek op de woensdagen. Daarnaast zijn de zaterdagen goed bezet. B&B’s moeten het vooral van de weekenden hebben. De vrijdagavonden vallen voor veel hotels tegen, omdat naar hun zeggen weinig weekendtoeristen twee nachten in ‘s-Hertogenbosch verblijven. Verwachtingen 2015 • De meeste Bossche hoteliers verwachten dat 2015 niet beter wordt dan 2014. Weliswaar zal de toeristische markt verder aantrekken, maar de zakelijke vraag loopt terug, merkt men in de eerste maanden. Als oorzaak ziet men vooral de opening in 2014 van het Van der Valk Hotel Uden-Veghel (waardoor minder toevloeiing). la group

*

Bedoeld wordt overflow omdat er geen voldoende/geschikt aanbod in de gemeente was. Dit betreft dus niet kamernachten waarbij een boeker bewust kiest voor een hotel buiten de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Zie daarvoor pagina 32.

30

4.Vraagmarktanalyse

la group

Copyright foto: BobMacInnes via Flickr.com (creative commons).

31


4.1 Samenvatting vraagmarktanalyse (1) Deze paragraaf geeft een samenvatting van de vraagmarktanalyse die is uitgevoerd voor de zakelijke, toeristische en MICE-vraagmarkt. Een uitgebreide beschrijving van de resultaten is weergegeven in bijlage 7. Zakelijke vraagmarkt • ’s-Hertogenbosch heeft een (sterker wordend) profiel als dienstenstad. De dienstverlening vormt een potentiële afzetbron voor de zakelijke hotelmarkt, overigens sterk afhankelijk van het type dienstverleners. Lange termijncijfers laten een sterke groei zien van de werkgelegenheid in deze sector. Een andere belangrijke potentiële vraagbron vormt de industrie. In deze sector is sinds 1997 een aanzienlijk aantal banen verloren gegaan. Dit heeft zeker gevolgen gehad voor de hotelvraag uit dit segment. •

De gemeente ´s-Hertogenbosch heeft de laatste jaren ingezet op versterking van de sector dienstverlening. Deze sector genereert weliswaar hotelvraag, maar doet dit naar verwachting in mindere mate dan bedrijven gericht op industrie en/of internationale bedrijven. Het aantrekken van deze laatstgenoemde typen bedrijven is geen speerpunt van de gemeente. De economische laagconjunctuur en de daarmee verband houdende daling van 6,8% van het totaal aantal banen in vijf jaar tijd in´s-Hertogenbosch, heeft zijn weerslag gehad op de omvang van de zakelijke hotelvraag. Hoteliers uit ´s-Hertogenbosch en de regio geven aan dat de zakelijke markt in Den Bosch zwak is en weinig hotelvraag genereert.

•

Uit een kleine steekproef van bedrijven in de regio blijkt dat 60% tot 65% van hun zakelijke overnachtingen geaccommodeerd wordt in hotels in ‘s-Hertogenbosch.* Er zijn indicaties dat de vraag van deze bedrijven met 5 tot 9% is afgenomen sinds 2008. Ook is er sprake van scherpere prijsafspraken. Gebrek aan capaciteit is amper reden van ‘weglekken’ van hotelvraag naar de regio. De regiohotels profiteren eerder van hun eigen sterktes: een goede prijs-kwaliteitverhouding en een goede bereikbaarheid. Het hotelaanbod voor de zakelijke markt in ‘s-Hertogenbosch wordt wisselend beoordeeld. Men lijkt vooral een extra hotel in de stad zelf te missen in het hogere middensegment (4-sterren) en met relatief grote capaciteit.

la group

* Indien we het recentelijk binnen de gemeentegrenzen vallende Van der Hotel Valk Nuland buiten beschouwing laten, komt het aandeel zakelijke overnachtingen dat in hotels in ‘s-Hertogenbosch geaccommodeerd wordt op 40% tot 45% te liggen.

32


4.1 Samenvatting vraagmarktanalyse (2) Toeristische vraagmarkt • De voornaamste sterktes van het toeristisch product van ‘s-Hertogenbosch zijn de historische gebouwen, de musea, het winkelen het horeca-aanbod. De Sint Janskathedraal, het Stedelijk Museum ‘s-Hertogenbosch en het Noord-Brabants Museum gelden als belangrijke bezienswaardigheden. De stad heeft een goed toeristisch imago en heeft zeker op de dagtoeristische markt een sterke positie. Wel bestaat het beeld dat mede door de centrale ligging deze dagtoeristische bezoekers moeilijk overgehaald kunnen worden tot meerdaags verblijf. De regio rondom de stad beschikt met name door haar groene karakter over de nodige aantrekkingskracht. Meerdaags verblijf in de regio wordt vaak gecombineerd met een dagbezoek aan ‘s-Hertogenbosch. •

In de citymarketing wordt het cultuurhistorische en bourgondische gekoesterd, maar het eigentijdse, dynamische benadrukt, onder meer via de opening van bijzondere kleine verblijfsaccommodaties. Cultuur, met de nadruk op Jheronymus Bosch tot aan ´zijn´ themajaar in 2016, is belangrijk in de citymarketing. Samen met andere partijen wil men meer aandacht besteden aan internationale markten. De internationale shortbreak markt wordt daarbij een speerpunt binnen de toeristische marketing.

MICE-vraagmarkt* • Door de vrij goede ligging en bereikbaarheid, de promotionele infrastructuur en de aanwezigheid van 1931 Congrescentrum en de Brabanthallen heeft ‘s-Hertogenbosch een redelijke uitgangspositie op de MICE-markt. •

Voor conferences geldt dat 1931 Congrescentrum Brabanthallen zich sinds eind 2010 profileert als locatie voor grootschalige conferenties. Ook bijzondere locaties zoals Theater aan de Parade, de Orangerie en het NoordBrabants Museum en Stedelijk Museum kunnen de conferentiemarkt bedienen.

•

Stakeholders in de congresmarkt geven aan dat 1931 bij realisatie van een hotel op of bij het eigen terrein meer congressen aan kan trekken, zelfs internationale. Wij beamen dat, maar denken dat deze potentie niet moet worden overschat, gezien de concurrentie van steden met een betere internationale congresinfrastructuur.

la group

*

Meetings, Incentives, Conferences & Exhibitions

33


4.1 Samenvatting vraagmarktanalyse (3) •

Voor de meeting markt is er vrij veel aanbod in ‘s-Hertogenbosch en vooral ook de regio. Dit segment heeft echter de laatste jaren sterk te lijden gehad onder de laagconjunctuur en technologische ontwikkelingen zoals web conferencing. De hotels die zich op deze markt concentreren, ondervinden hier duidelijk hinder van.

•

De Brabanthallen is een belangrijke speler op de landelijke beurzen- en evenementenmarkt. Ook Autotron Rosmalen bedient deze markt, maar de evenementen aldaar lijken tot weinig hotelovernachtingen te leiden. Voor de activiteiten in de Brabanthallen geldt dat er al jaren gedurende circa tien piekmomenten per jaar een kamertekort is in ‘s-Hertogenbosch (en omgeving). Overigens is volgens de hotellerie dat aantal afgenomen in de afgelopen jaren. Het aantal piekmomenten is hoe dan ook te kleinschalig om hierop te anticiperen met extra hotelaanbod. Daarnaast lijkt er landelijk gezien in de beurssector een daling van de vraag te zijn geweest (minder beurzen en minder bezoekers). Dit kan ook consequenties gehad hebben voor de omvang van de vraag naar hotelkamers voortkomend uit bezoek aan beurzen en evenementen.

la group

34

5. Toekomstanalyse – plannen, trends & ontwikkelingen en vraagprognoses

la group

Copyright foto: tanten via Flickr.com (creative commons).

35


5.1 Hotelbouwplannen (1) Wij voerden een inventarisatie van hotelbouwplannen in de gemeente en in de regio ‘s-Hertogenbosch uit. De resultaten hiervan staan weergegeven op pagina 38. In de berekening van de marktruimte worden plannen met een slaagkans van 75% en meer, meegeteld bij het toekomstig hotelaanbod. De belangrijkste bevindingen zijn: Gemeente ‘s-Hertogenbosch • In de gemeente ‘s-Hertogenbosch zijn er momenteel 21 plannen voor uitbreiding van het kameraanbod. Dit betreft 6 uitbreidingen van bestaande accommodaties en 15 nieuwe plannen. In zijn totaliteit zijn de plannen goed voor 700 tot 780 kamers. Veel van de plannen zijn relatief kleinschalig: 13 plannen (uitbreidingen en nieuwe plannen) hebben betrekking op accommodaties met 25 kamers of minder. Er zijn drie plannen voor relatief grote nieuwe hotels (InterCity Hotel locatie Paleiskwartier, een hotel bij de Brabanthallen en mogelijk een hotel in het voormalig Paleis van Justitie). Vrijwel alle plannen richten zich op het hogere en middensegment (3-sterren plus 0f 4-sterren). • Voor de plannen in het Paleiskwartier en bij de Brabanthallen geldt in het bijzonder dat zij elkaars kans op realisatie beïnvloeden. Het plan bij de Brabanthallen lijkt vooralsnog niet door te gaan als gevolg van de plannen in het Paleiskwartier. Mocht het hotelplan in het Paleiskwartier toch niet doorgaan, dan neemt de kans op realisatie van het plan bij de Brabanthallen sterk toe. • De plannen zijn door ons beoordeeld op hun kans op realisatie.* Hieruit blijkt dat 230 kamers verdeeld over zeven ontwikkelingen een kans op realisatie van 75% of hoger hebben. Dit betreft allen nieuwe ontwikkelingen, met daarbinnen een nadruk op het hogere middensegment. Het plan voor een InterCity 4-sterren hotel in het Paleiskwartier met 165 kamers is verantwoordelijk voor een groot deel van de planvoorraad. De overige plannen zijn allen in (of direct naast) de binnenstad gelegen. Veel van deze plannen kunnen zich in potentie ontwikkelen tot ‘bijzonder kleinschalig hotelaanbod’. • In 2013 is bij Mövenpick een strandpaviljoen van Piet Hein Eek in gebruik genomen als ‘hotelkamer’. Deze zal er totaal drie jaar staan. Er zijn daarnaast plannen voor de realisatie van nog een aantal andere, tijdelijke en la group

*

Wij beoordeelden de kans op realisatie aan de hand van gegevens van de gemeente, interviews en deskresearch.

36


5.1 Hotelbouwplannen (2) •

kleinschalige verblijfseenheden in de stad. Initiatiefnemer Alex de Witte streeft naar tien accommodaties. Op grond van het onzekere en tijdelijke of kleinschalige karakter van deze plannen betrekken we deze plannen alleen op kwalitatieve wijze in onze ramingen. Bij Van der Valk Hotel Nuland zal in 2015/2016 vernieuwbouw (zonder extra kamers) plaats vinden. Dit leidt niet tot extra kameraanbod, maar vergroot wel de aantrekkelijkheid van het kameraanbod.

Regio ‘s-Hertogenbosch • In de regio zijn twee plannen bekend, goed voor afgerond 180 kamers. Een hiervan is de nieuwbouw van een Fitland Hotel in Oss. De kans op realisatie van dit plan (74 kamers) is groot. Het andere plan betreft de mogelijke overname van het in 2013 failliet gegane Apollo Hotel Zaltbommel door Van der Valk. Het is afwachten of de 109 4-sterren kamers van dit hotel daadwerkelijk terug op de hotelmarkt komen. Naar verwachting zal het kameraanbod in ieder geval met 74 kamers toenemen en mogelijk met circa 185 (allen 4-sterren). • Daarnaast heeft een aantal hotels in de regio plannen om de huidige kamers te vernieuwen. Soms door middel van sloop en nieuwbouw van (nagenoeg) hetzelfde aantal kamers. In ieder geval van Huize Bergen in Vught is bekend dat zij dit overwegen.* Uitbreiding totaal kameraanbod stad en regio • De totale planvoorraad in ‘s-Hertogenbosch en omgeving telt 880 tot 960 kamers. Hiervan zullen naar verwachting 305 kamers worden gerealiseerd, waarvan 230 in ‘s-Hertogenbosch. Ten opzichte van het huidige kameraanbod betekent dit dat in ‘s-Hertogenbosch het aantal kamers met circa 38% toeneemt en in de gehele regio met circa 15%. Het 4-sterrenaanbod zal in ‘s-Hertogenbosch zeker met 43% (182 kamers) en in de gehele regio met 28% (256 kamers) toenemen. We sluiten niet uit dat ook nog andere plannen worden gerealiseerd.

la group

* In aanvulling op de plannen zal het Vughtse taleninstituut Regina Coeli 43 (kleine) kamers realiseren. Deze zijn alleen voor intern gebruik (eigen cursussen). Regina Coeli mag niet actief zijn op andere markten. Op grond daarvan is besloten om dit kameraanbod niet bij de geplande ontwikkelingen mee te nemen. Wel houden wij bij de marktruimte berekening rekening met de derving van kamernachten in Den Bosch en omgeving, omdat Regina Coeli nu significant minder kamers boekt bij hotels en conferentiecentra in de regio.

37


5.1 Hotelbouwplannen (3) Plannen en ontwikkelingen hotels & B&B's

Nr 1 2 3 4-7 8 9 10 11 12 13 14-16 17-18 19 20 21

Naam Gemeente 's-Hertogenbosch The Duke Boutique Hotel - Kerkstraat Kloosterhotel De Soete Moeder/Nemius Locatie Paleiskwartier - InterCity Hotel Vier kleinschalige plannen met hoge slaagkans Uitbreiding Mövenpick 's-Hertogenbosch Locatie Brabanthallen/1931 Suites op GZG-terrein - GT Hotel Central Uitbreiding Fletcher 's-Hertogenbosch Vertrouwelijk plan uitbreiding B&B Uitbreiding Stadshotel Jeroen Drie kleinschalige plannen met lage/gemid. kans Tweetal vertrouwelijke plannen Plan vml. Paleis van Justitie - Van Renschdael Groep Van der Valk Nuland - extra nieuwbouw Plan hotel op terrein De Heus

Omgeving 's-Hertogenbosch 22 Hotelplan Fitland bij stadion FC Oss 23 Overname Apollo Zaltbommel door Van der Valk

Locatie

Plaats

Centrum Centrum Centrum Centrum en stadsr. Stadsrand/snelweg Buitenring centrum Centrum Stadsrand/snelweg Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Snelweg Buitenring centrum

's-Hert.bosch 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch Rosmalen 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch 's-Hert.bosch Nuland 's-Hert.bosch

Nieuwe geschat of gegeven geschat geschatte conferenaantal jaar van realisatie- tie-faciliaantal teiten kans kamers opening sterren 4 4 of 3 4 div. 4 3 4 4 n.v.t. 3 div. div. n.n.b. 4 n.n.b.

17 24 165 23 58 120-140 20 60 2 8 22 35 80-140 34 30

2015 2016 ? div. ? ? ? 2016 ? ? div. div. ? ? ?

90% 90% 75% 75% 50% 50% 50% 50% 50% 25-50% 25-50% 25-50% 25% 25% 25%

Nee Ja ? Nee ? ? ? Ja Nee ? ? Nee ? ? ?

4 4

74 109

2016 ?

90% 25-50%

Ja Ja

Buitenring centrum Oss Stadsrand/snelweg Zaltbommel

Totaal plannen in gemeente 's-Hertogenbosch (afgerond) Totaal plannen in 's-Hertogenbosch en omgeving (afgerond) Waarvan met 75% of meer kans op slagen - 's-Hertogenbosch (afgerond) Waarvan met 75% of meer kans op slagen - in 's-Hertogenbosch en omgeving (afgerond)

700 - 780 880 - 960 230 305

kamers kamers kamers kamers

Inclusief plannen voor mogelijke uitbreiding. Bronnen: informatie gemeente 's-Hertogenbosch, gesprekken hoteliers, deskresearch. Bewerking: lagroup, 2015.

la group

38


5.2 Zakelijke, infra en toeristische projecten (1) Naast de hotelbouwplannen zijn er ook nog de nodige projecten die de toekomstige vraag naar hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch en omgeving kunnen beïnvloeden. Deze paragraaf geeft een overzicht van de belangrijkste zakelijke, infrastructurele en toeristische plannen.* Zakelijk/infrastructureel De meest relevante zakelijke/infrastructurele projecten zijn: • AgriFood Capital is een samenwerkingsverband van ondernemers, onderwijs en overheid in NoordoostBrabant. Het richt zich op vraagstukken rondom voeding, gezondheid en duurzaamheid. Focus hierbij is de sterk aanwezige AgriFood sector, in samenwerking met bijvoorbeeld health, pharma, bouw, technologie en logistiek. Doelstelling: In 2020 is Noordoost-Brabant topregio in AgriFood – leidend tot groei van het aantal bedrijven en de werkgelegenheid in dit segment. De stad ’s-Hertogenbosch is trekker van AgriFood Capital en wil in dat kader haar centrumfunctie in de food- en healthsector uitbouwen. De instituten HAS Hogeschool, ZLTO en het Jeroen Bosch ziekenhuis lopen hierin voorop. • ICT community: met circa 600 bedrijven en ruim 7.000 medewerkers is de ICT-sector van groot belang voor werkgelegenheid in de stad. Naast gerenommeerde bedrijven zijn er ook onderwijsopleidingen gevestigd. In 2013 is de ICT-Community ’s-Hertogenbosch van start gegaan. Primair doel: de ICT-sector in ’sHertogenbosch naar buiten toe promoten, leidend tot meer (inter)nationale bekendheid van de stad als belangrijk ICT-centrum. Ook gericht op kennisdeling, onder andere met het onderwijs, en bevorderen van de instroom van personeel. • Logistiek Platform ‘s-Hertogenbosch e.o. is in 2012 opgericht en zet zich in voor profilering van de regio Noordoost Brabant als een van de logistieke hotspots in Nederland. Door samenwerking, kennisdeling en innovatie versterken de bedrijven hun concurrentiekracht. Ook wordt ingezet op verbetering van het imago van de sector, het aantrekken van nieuwe activiteiten en versterking van de relatie met onderwijsinstellingen. la group

*

Bronnen: www.s-hertogenbosch.nl, www.brabantsdagblad.nl , www.paleiskwartier.nl

39


5.2 Zakelijke, infra en toeristische projecten (2) Zakelijk/infrastructureel (vervolg) • Verdere ontwikkeling Paleiskwartier: het aanbod aan woningen, kantorenlocaties en voorzieningen in het Paleiskwartier breidt nog gestaag uit. In 2013 opende er onder meer het nieuwe Ricoh kantoor en voor de komende jaren staan nog diverse andere projecten gepland (met name wooncomplexen). • GZG-terrein: het voormalig Groot Ziekengasthuisterrein (GZG-terrein, 5 hectare) in de binnenstad krijgt een nieuwe bestemming. Deze ontwikkeling is vertraagd. Het masterplan is recent aangepast, waarbij het gebied nu gefaseerd ontwikkeld wordt. Gepland: Agora (nieuwe bibliotheek en stadsarchief), winkels en woningen. • De Brabanthallen heeft plannen om uit te breiden. De uitbreiding is vooral nodig voor versterking van haar concurrentiepositie. De investering in een extra hal en een overkapping wordt totaal op circa € 4,5 miljoen begroot. Voorst worden plannen ontwikkeld voor een tweede auto-ontsluiting en voor uitbreiding van parkeercapaciteit. Toeristisch • Jeroen Boschjaar 2016: in 2016 is het 500 jaar geleden dat Jheronimus Bosch overleed. In de opmaat hiernaar toe komen er al veel activiteiten rondom dit thema. In 2016 verwacht de gemeente 300.000 tot 500.000 extra bezoekers (binnen- en buitenlands) voor de expositie Bosch Visions (internationale overzichtstentoonstelling werken Bosch) en een miljoen mensen extra over het gehele Jeroen Bosch jaar. Ook het NBTC en de nationale overheid zetten in op promotie van het Jeroen Bosch jaar, met een centrale plek voor ‘s-Hertogenbosch. • In aanloop naar het Jeroen Boschjaar 2016 wil het gemeentebestuur via het programma Gastvrij Bereikbaar circa 2,1 miljoen euro investeren in maatregelen ten behoeve van een gastvrije ontvangst tijdens het Jeroen Boschjaar en ook daarna. Het programma beoogt zowel de (toeristische) bereikbaarheid van de stad als de informatie verstrekking aan bezoekers (verder) te verbeteren. • Verruiming aantal koopzondagen: sinds september 2013 kunnen winkeliers in de binnenstad iedere zondag hun winkel openstellen. la group

40


5.2 Zakelijke, infra en toeristische projecten (3) Toeristisch (vervolg) • Vestingwerken: Afgelopen jaren is gewerkt aan herstel en weer beleefbaar maken van de vestingwerken van ‘s-Hertogenbosch. Het betreft een verscheidenheid aan projecten. Medio 2015 opent het Bolwerk Sint-Jan: een informatiecentrum over de vestingwerken op de plek van de oude, middeleeuwse stadspoort. • In 2013 werd het Museumkwartier ‘s-Hertogenbosch gerealiseerd. Het koppelt het Noordbrabants Museum en het Stedelijk Museum ’s-Hertogenbosch aan elkaar. Een kaartje geeft toegang tot beide musea. Met ruim 5.000 m2 tentoonstellingsruimte behoort het Museumkwartier tot de grote musea van Nederland. Het Noordbrabants Museum trok in 2014 215.000 bezoekers. Hiermee realiseert het museum nagenoeg een verdubbeling van de bezoekcijfers van voor de heropening in mei 2013.* Ook de bezoekaantallen van het Stedelijk Museum namen sterk toe . Trends en ontwikkelingen hotellerie en ‘vakantieverhuur’ In aanvulling op de andere toekomstgerichte aspecten in dit hoofdstuk, zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de hotellerie en ‘vakantieverhuur’ markt in kaart gebracht. In bijlage 8 staan deze uitgebreid beschreven. Er wordt, vanuit de aanbodzijde bezien, onder meer ingegaan op nieuwe concepten (onder andere ‘affordable luxury hotels’ en ‘eco hotels’), schaalvergroting, toenemende ketenvorming en de sterke toename van het kameraanbod in het (hogere) middensegment. Trends aan de vraagzijde zijn onder meer de aanzienlijke groei van de toeristische hotelvraag sinds 2000 – die ook voor de komende jaren wordt voorzien – en de toenemende invloed van ‘Online Travel Agents’ (OTA’s) zoals Booking.com. Bij de ‘vakantieverhuur’ zijn met name de sterke groei van het B&B aanbod en de opkomst van verhuurplatforms zoals Airbnb - en het gebruik ervan door particulieren - belangrijke trends.

la group

* Bron: Persbericht 2014 topjaar voor Het Noordbrabants Museum: 215.000 bezoekers, Het Noordbrabants Museum

41


5.3 Vraagprognoses - individueel zakelijk (1) Deze paragraaf geeft de (macro-economische) vraagprognoses voor de ontwikkeling in Nederland en ‘s-Hertogenbosch/ Noord-Brabant van de zakelijke, de toeristische en de MICE-markt. Deze prognoses zijn input voor de raming van de marktruimte (hoofdstuk 7). In deze paragraaf is de extra eigen vraag die gecreëerd wordt door nieuwe hotels buiten beschouwing gelaten. Dit aspect wordt wel meegenomen bij de prognoses van de marktruimte. Zakelijke markt Ontwikkeling koopkracht en BBP, De vraagontwikkeling op de zakelijke markt hangt nauw %-mutatie t.o.v. een jaar eerder* samen met enerzijds economische ontwikkelingen en 3 anderzijds de ontwikkeling van de samenstelling van de 2 bedrijvigheid in ‘s-Hertogenbosch en de regio (zie bij1 lage 7.1). Het Bruto Binnenlands Product (BBP) en de koopkracht zijn relevante indicatoren van de economi0 2014 2015 2016 2017 sche ontwikkeling. De grafiek hiernaast toont de prog-1 noses van het Centraal Plan Bureau (CPB) voor de -2 ontwikkeling van BBP en koopkracht.* -3

Uit de analyse van de bezetting (hoofdstuk 3) blijkt dat Koopkrachtontwikkeling Nederland Bruto Binnenlands Product Nederland het segment individueel zakelijk bij de hotels in de Bronnen: zie voetnoot; bewerking: lagroup, 2015 gemeente ‘s-Hertogenbosch in de afgelopen jaren met 13% afnam, gemiddelde zo’n 2% per jaar. Voor de periode tot 2020 geldt:

•

Het BBP van Nederland is in 2014 weer voorzichtig hersteld met 0,8% groei ten opzichte van 2013. Voor 2015 en 2016 verwacht het CPB een groei met circa 1,7% à 1,8% per jaar. Naar verwachting zal dit ertoe leiden dat de in de afgelopen jaren afgenomen bedrijvigheid/werkgelegenheid, weer toe zal nemen. Ook voor 2017 wordt een plus verwacht. Voor de jaren erna ontbreken nog prognoses. De algemene concensus is echter dat de economische groei aantrekt, maar wel laag blijft.

la group

*

Bronnen: Kortetermijnraming 2013 – 2016, CPB, 2015; Kortetermijnraming CPB 2014, CPB; De Nederlandse economie tot en met 2017, inclusief Begrotingsakkoord 2013, CPB; Macro-Economische Verkenningen 2014, CPB. Bewerking: lagroup, 2015

42


5.3 Vraagprognoses - individueel zakelijk (2) •

De Global Business Travel Association (GBTA) voorziet in hun Business Travel Index Outlook* dat in WestEuropa de uitgaven voor de zakelijke reismarkt in 2015 met 6,6% zal groeien (ten opzichte van 2014). Voor Nederland zijn helaas geen prognoses opgesteld. Het is onzeker of een dergelijke groei zich ook in Nederland en meer specifiek in ‘s-Hertogenbosch, voor zal doen. De wat meer gematigde groeiverwachtingen van de Nederlandse economie, van de hoteliers en van de geïnterviewde vertegenwoordigers van het bedrijfsleven doen vermoeden dat de voor West-Europa voorspelde aanzienlijke groei in minder sterke mate voor ‘s-Hertogenbosch zal opgaan.

•

De zakelijke en infrastructurele projecten die momenteel in uitvoering of gepland zijn (zie pagina 39 en 40), zullen naar verwachting leiden tot extra kamervraag vanuit het zakelijk segment. Kanttekening hierbij is wel dat er bij deze of andere projecten nog geen sprake lijkt te zijn van de vestiging van internationale (hoofd)kantoren van multinationals. Het zijn juist deze bedrijven die doorgaans veel zakelijke hotelvraag genereren.

•

Het beleid van de gemeente ´s-Hertogenbosch om in te zetten op versterking van de sector dienstverlening genereert hotelvraag, maar doet dit naar verwachting in mindere mate dan bedrijven gericht op industrie en/of internationale bedrijven. Het aantrekken van laatstgenoemde typen bedrijvigheid is geen speerpunt van de gemeente omdat men voor deze sectoren niet onderscheidend genoeg is ten opzichte van steden in de omgeving. Wel steekt de gemeente veel energie in het faciliteren van reeds gevestigde bedrijven, met name industriële en internationaal opererende bedrijven. Dat levert volgens de gemeente een hoger rendement op in termen van werkgelegenheid en regionale verankering dan acquisitie van industriële, buitenlandse bedrijven.

la group

* GBTA BTI™ Outlook – Western Europe, Global Business Travel Association, 2014 N.b. Ontwikkelingen aan de aanbodzijde, zoals de aanstaande opening van Van der Valk Hotel Uden-Veghel, worden opgenomen in de raming en analyses van de marktpotentie (hoofdstuk 8).

43


5.3 Vraagprognoses – zakelijk (3) + toeristisch (1) Groeiverwachting zakelijke markt De verwachting voor de hotelvraag vanuit het segment individueel zakelijk in ‘s-Hertogenbosch en de regio: • 2016 - 2020: groei met circa 2,0-3,5% per jaar (het Jeroen Boschjaar 2016 heeft naar verwachting geen direct effect op dit segment). • Eenmalig – in 2016 – wordt de groei op 0%-1,5% gezet, vanwege de ingebruikname van eigen kamers bij Regina Coeli (zie voetnoot pagina 37), waardoor er veel minder kamernachten worden afgenomen in hotels en conferentiecentra in en rond ‘s-Hertogenbosch. Deze verlaging werkt door in de jaren na 2016.

Toeristische markt algemeen • Het toeristisch product van ’s-Hertogenbosch is c.q. wordt op een aantal punten structureel verbeterd. Dit betreft bijvoorbeeld de geplande permanente verbeteringen in het kader van het Jheronimus Boschjaar (o.a. bereikbaarheid), de vrij recente ingebruikname van het nieuwe Museumkwartier, de werken aan de vesting (o.a. Bolwerk Sint-Jan) en de extra koopzondagen. Deze projecten zijn van belang en zorgen ervoor dat de stad haar concurrentiepositie behoud of versterkt ten opzichte van andere steden. Ook in de citymarketing worden er diverse nieuwe initiatieven ontplooid, die kunnen leiden tot meer bezoek. •

Uit de analyse van de bezetting (hoofdstuk 3) blijkt dat de toeristische kamervraag in de gemeente sinds 2008 met 40% toenam, gemiddeld 6% per jaar. Het toeristische segment heeft daarmee de daling van het zakelijk segment in ’s-Hertogenbosch ruim gecompenseerd (weliswaar tegen een lagere gemiddelde opbrengst).

•

Deze groei sluit aan bij de lange termijn trend die de hotellerie laat zien. In Nederland nam in het afgelopen decennium de hotelvraag aanzienlijk toe. Binnenlandse hotelovernachtingen groeiden met 11%, buitenlandse overnachtingen met 35%. Beide ontwikkelingen kwamen vooral ten goede aan de steden in Nederland.

la group

44


5.3 Vraagprognoses - toeristische markt (2) •

Als we naar de afgelopen jaren kijken, ontstaat het volgende positieve beeld van de ontwikkeling van het aantal overnachtingen in hotels, pensions en jeugdaccommodaties in Nederland*: Groei % overnachtingen in hotels in geheel Nederland Overnachtingen binnenlandse gasten Overnachtingen buitenlandse gasten Totaal overnachtingen

% groei '13 % groei '14 tov '12 tov '13 1,8% 3,6% 2,9% 10,0% 2,3% 6,8%

Bron: CBS. Betreft cijfers tot en met november (voor ieder jaar). Bewerking: lagroup, 2015

• De cijfers voor de afgelopen jaren laten in 2013 een kleine en in 2014 een duidelijke groei zien.** Deze groei wordt gestuwd door de aanzienlijke groei van overnachtingen door buitenlandse gasten, maar ook de binnenlandse markt trok aan.

Ontwikkelingen binnenlands toerisme Uit informatie verstrekt door de hoteliers kan geconcludeerd worden dat het merendeel van de toeristische overnachtingen in ‘s-Hertogenbosch uit Nederland afkomstig is. Voor de ontwikkeling tot 2020 van de binnenlandse toeristische markt in Nederland geldt: •

•

De koopkrachtcijfers en -prognoses laten – na een aantal lastige jaren – voor 2015 (+1,2%) een positief beeld zien. Voor 2016 – 2017 is het beeld eerder neutraal dan positief.*** Voor de periode na 2017 zijn nog geen ramingen beschikbaar. Een aantal factoren heeft een positieve invloed op de hotelmarkt. Dit zijn: het groeiend aantal welgestelde senioren, acties, websites en veilingen die hotelovernachtingen voor de consument aantrekkelijker maken en een algemene groeiende interesse onder consumenten voor hotelovernachtingen. NBTC-NIPO geeft aan dat de binnenlandse vakantiemarkt weliswaar onder druk staat, maar dat op de langere termijn de hotelvraag zal blijven groeien. **** Dit is in lijn met de lange termijn trend die zich reeds laat zien vanaf 2000 (en eerder). *

la group

Bron: CBS, Statline, 2014. Heeft betrekking op overnachtingen in hotels, pensions en jeugdaccommodaties. Groeicijfers van 2012 kunnen niet gegeven worden, omdat in dat jaar de registratie van accommodaties en overnachtingen door het CBS is gewijzigd. ** Let wel: naast het aantal overnachtingen is de afgelopen jaren ook het kameraanbod verder toegenomen. Kanttekening is verder dat deze positieve cijfers gestuwd worden door de sterke groeicijfers en het relatief grote aandeel van hotelovernachtingen in Amsterdam. *** Bronnen: Kortetermijnraming 2013 – 2016, CPB, 2015; Kortetermijnraming CPB 2014, CPB; De Nederlandse economie tot en met 2017, inclusief Begrotingsakkoord 2013, CPB; Macro-Economische Verkenningen 2014, CPB. Bewerking: lagroup, 2015 **** Bron: Verwachtingen vakantiejaar 2015, NBTC-NIPO, 2015. 45


5.3 Vraagprognoses - toeristische markt (3) Ontwikkelingen inkomend toerisme De markt van inkomend toerisme in hotels in ’s-Hertogenbosch is in verhouding tot de binnenlandse markt klein. De belangrijkste herkomstlanden zijn België, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Voor deze landen raamt het NBTC in haar Toekomstperspectief 2025 de volgende groeicijfers voor inkomend toerisme in Nederland: • België: tot 2018 jaarlijkse groei met gemiddeld 4%, daarna groei met gemiddeld 2% per jaar. • Duitsland: tot 2018 jaarlijkse groei met gemiddeld 1%, daarna groei met gemiddeld 0,5% per jaar. • Verenigd Koninkrijk: tot 2018 jaarlijkse groei met gemiddeld 2%, daarna groei met gemiddeld 1% per jaar. Naar verwachting zal ook de hotellerie in ’s-Hertogenbosch kunnen profiteren van deze groei van het inkomend toerisme, mede gezien de toegenomen promotionele inspanningen op deze markten. Invloed Jheronimus Boschjaar De nationale en internationale aandacht voor het Jheronimus Bosch themajaar in 2016 zal naar verwachting leiden tot een tijdelijke groei van hotelovernachtingen in 2016. Voor de grote expositie in het Noord-Brabants Museum wordt gerekend op 300.000 tot 500.000 bezoekers uit binnen en buitenland. Het is zeker dat dit tot extra hotelvraag zal leiden. Wat de omvang van deze vraag is, is op voorhand lastig in te schatten. Een eerder, deels vergelijkbaar themajaar vond plaats in 2006 met het Rembrandtjaar. Leiden, de geboorteplaats van Rembrandt, nam samen met Amsterdam een belangrijke rol in. Dit zorgde ervoor dat het aantal overnachtingen in Leiden circa 15.000 tot 20.000 (9 tot 14%) hoger lag dan het gemiddelde van de voorgaande jaren.* In de jaren na het Rembrandtjaar zakte het aantal overnachtingen echter weer terug naar het oude niveau.** Er leek weinig of in zeer geringe mate sprake te zijn van na-ijl effecten van het themajaar. Voor Amsterdam (een omvangrijke hotelmarkt die zich lastig met andere gemeenten laat vergelijken) leek het Rembrandtjaar niet of nauwelijks effect te hebben op het aantal hotelovernachtingen*** (zie ook bijlage 9).

la group

* ** ***

Bron: Eindmeting Monitor Rembrandtjaar 2006, Gemeente Leiden, 2007 Bron: Leiden in cijfers, 2010, Gemeente Leiden, 2011 Bron: Amsterdam in cijfers, 2010, Gemeente Amsterdam, 2011

46


5.3 Vraagprognoses - toeristische markt (4) De ‘resultaten’ van Leiden in het Rembrandtjaar kunnen een indicatie zijn van de extra vraag in ‘s-Hertogenbosch. In onze prognoses gaan wij ervan uit dat deze vraag geaccommodeerd kan worden, al dan niet met tijdelijke initiatieven. In tijden waarin het ene na het andere (inter)nationale themajaar elkaar opvolgt, en kijkend naar de geringe na-ijl effecten in Leiden, verwachten wij dat het Jeroen Bosch jaar nog wel een kleine extra vraag oplevert in 2017 maar dat dit effect daarna wegebt. Tegelijkertijd zullen de geïntensiveerde promotionele inspanningen op de buitenlandse markten en de aandacht die ‘s-Hertogenbosch in 2016 op die markten zal trekken, naar onze mening wel een blijvend positief effect kunnen hebben.

Groeiverwachting toeristische markt Alles overzicht voorzien wij de volgende groei van de toeristische hotelvraag in ‘s-Hertogenbosch: • 2016: zeer sterke groei met 13,0-14,5%, bestaande uit circa 3,0-4,5% ‘autonome’ groei en circa 10% groei als gevolg van het Boschjaar (ermee rekening houdend dat extra overnachtingen ook in de regio zullen plaatsvinden). • 2017 - 2018: groei met circa 4,0-5,5% per jaar (ten opzichte van een ‘normaal’ jaar, dus exclusief de 10% groei van het Boschjaar); dit is inclusief een ‘na-ijl effect’ van het Boschjaar. • 2019 - 2020: groei met circa 2,5-4,0% per jaar.

la group

47


5.3 Vraagprognoses – MICE (1) MICE-markt Net zoals het individuele zakelijke segment, wordt ook de MICE markt beïnvloed door de economie. Uit de analyse van de bezetting (hoofdstuk 3) blijkt dat de kamervraag uit het MICE-segment in ‘s-Hertogenbosch tussen 2008 tot 2012 met 34% afnam. Hier dienen twee kanttekeningen bij gemaakt te worden. Het is in ‘s-Hertogenbosch een erg klein segment, waardoor incidentele boekingen de cijfers sterk kunnen beïnvloeden. Daarnaast is er een ‘grijs gebied’ in de registratie van gasten. Overnachtingen uit bezoek aan beurzen, evenementen en congressen worden door sommige hotels geboekt als individueel zakelijk of als leisure (bij publieksbeurzen en evenementen).

Voor de toekomst geldt: • Conferentiehotels hebben het lastig door de opkomst van web conferencing en andere nieuwe technologieën. Tegelijkertijd zijn er ook signalen dat de invloed daarvan begrensd is, en dat er – zeker als er weer wat meer budget voor is – de behoefte om elkaar live te ontmoeten, nog steeds aanwezig is. •

De verwachting is dat de conferentie- en meetingmarkt na een aanzienlijke teruggang het dal wel bereikt heeft. Zo voorspelt de American Express Meetings & Events 2015 Global Meetings Forecast voor Nederland en België gezamenlijk een toename van de totale uitgaven aan alle typen meetings (inclusief conferenties) van 1,4%. Voor de korte termijn lijkt gematigde groei het meest voor de hand liggend voor ‘s-Hertogenbosch. Dit wordt onder meer ingegeven door de weer langzaam aantrekkende economie in 2015 en verder.

•

Voor de vraag vanuit beurzen/evenementen en conferenties (bij met name Brabanthallen/Congrescentrum 1931) geldt het volgende: • Conferenties: De verwachting van 1931 is dat het aantal bezoekers en het aantal hotelovernachtingen van bezoekers ‘langzaam zal groeien de komende jaren’. Mocht er een congreshotel op of bij de Brabanthallen worden gerealiseerd, dan kan de hotelvraag naar hun mening substantieel toenemen.

la group

48


5.3 Vraagprognoses – MICE (2) •

•

•

Beurzen en evenementen: de vraagtrend bij beurzen en evenementen is dalend c.q. stagnerend geweest de laatste jaren. Dit was te wijten aan de laagconjunctuur, maar ook aan de toenemende concurrentie van nieuwe media voor met name beurzen. Van de grote, hotelvraag genererende meerdaagse vakbeurzen en publieksevenementen in de Brabanthallen en bij Autotron Rosmalen staat (min of meer) vast dat zij de komende jaren door zullen gaan. Mogelijk kan er wel nog wat extra hotelvraag gegenereerd worden indien de Brabanthallen nog zou worden uitgebreid (grotere bezoekerscapaciteit, meer mogelijkheden voor huisvesten evenementen/beurzen). De verwachting van de exploitant van de Brabanthallen en van Autotron is dat ook dit segment nog langzaam toe zal nemen en dat dit ook een positief effect zal hebben op de hotelvraag. Bij realisatie van extra capaciteit aan hotels kan er meer vraag in ‘s-Hertogenbosch en de regio worden geaccommodeerd tijdens piekmomenten. Nu zal een deel van deze hotelvraag weglekken naar andere regio’s.

De ervaring elders leert dat niet alleen de leisure markt, maar ook de MICE-markt kan profiteren van internationale themajaren. Bijvoorbeeld doordat congressen voor een ‘themastad’ kiezen bij evenementen die rondom het themajaar worden georganiseerd.

Groeiverwachting MICE-markt • 2016 - 2020: groei met circa 1,5-3,0% per jaar. • Eenmalig – in 2016 – wordt de groei op 0%-1,5% gezet, vanwege de ingebruikname van eigen kamers bij Regina Coeli (zie voetnoot pagina 37), waardoor er veel minder kamernachten worden afgenomen in hotels en conferentiecentra in en rond ‘s-Hertogenbosch. Deze verlaging werkt door in de jaren na 2016. (NB1. de groei in 2016 wordt deels veroorzaakt door het Boschjaar) (NB2. een enkel internationaal meerdaags congres in ‘s-Hertogenbosch kan in het jaar dat dit plaatsvindt de vraag uit dit segment in ‘s-Hertogenbosch zomaar met 20-40% doen toenemen) la group

49


5.3 Vraagprognoses – ontwikkeling 2014-2020 Raming ontwikkeling hotelvraag 2015 ‘s-Hertogenbosch Met betrekking tot de ontwikkeling van de hotelvraag in ‘s-Hertogenbosch in 2015 schreven wij eerder al dat de meeste Bossche hoteliers verwachten dat 2015 niet beter wordt dan 2014. Weliswaar zal de toeristische markt verder aantrekken, maar de zakelijke vraag loopt wat terug, merkt men in de eerste maanden. Oorzaak daarvan ziet men vooral in de opening in 2014 van het Van der Valk Hotel Uden-Veghel. Per saldo ramen wij voor ´s-Hertogenbosch over 2015 een stabilisatie van de kamervraag ten opzichte van 2014. Samenvatting ontwikkeling 2014-2020 Alle voorgaande prognoses zijn in de hiernaast getoonde tabellen samengevat. Daarbij zijn de groeiprognoses voor elke segment naar rato van het marktaandeel van dat segment meegerekend. Dat levert – bij een behoudend scenario – een groei op van 2014 tot en met 2020 van +11,2% in ‘s-Hertogenbosch, gemiddeld 1,8% per jaar. Bij het optimistische scenario is dat +19,6% over dezelfde periode, gemiddeld 3,0% per jaar. Deze groeiprognoses zullen in hoofdstuk 7 als input dienen bij het bepalen van de marktruimte voor hotelkamers tot 2020.

la group

Vraagsegment

Aandeel

Zakelijk individueel Toeristisch MICE Gewogen gemiddelde Index 100 = 2014

63% 35% 2% 100% 100,0

Vraagsegment

Aandeel

Zakelijk individueel Toeristisch MICE Gewogen gemiddelde Index 100 = 2014

63% 35% 2% 100% 100

Jaarlijkse groei bij behoudend scenario 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 13,0% -6,0% 4,0% 2,5% 2,5% 0,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 0,0% 4,6% -0,8% 2,7% 2,2% 2,2% 100,0 104,6 103,7 106,5 108,8 111,2 Jaarlijkse groei bij optimistisch scenario 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 14,5% -4,5% 5,5% 4,0% 4,0% 1,5% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,0% 6,1% 0,7% 4,2% 3,7% 3,7% 100,0 106,1 106,8 111,3 115,3 119,6

50

6.Normatieve bezetting

la group

Copyright foto: Marcel de Leeuwe via Flickr.com (creative commons).

51


6. Normatieve bezetting Wat is normatieve bezetting? Om de toekomstige marktruimte voor hotelkamers te kunnen bepalen, is het nodig om vast te stellen welke bezetting van de hotels als ‘normaal’ kan worden beschouwd. Dat kan vanuit twee kanten worden benaderd: (1) vanuit de vraagkant (afnemers) van de markt en (2) vanuit de aanbiederskant (de hotels). 1. Voor de vraagkant is het relevant dat er voldoende aanbod is aan hotelkamers op momenten dat dit nodig is, zowel in aantal als in de gewenste kwaliteits- en prijsklasse. Een ruim en divers hotelaanbod maakt een stad aantrekkelijk voor bedrijven, congressen en toeristen. Wanneer steden/gebieden een kamerbezetting hebben die structureel (ruim) boven de 70% ligt, dan zal er relatief vaak neen moeten worden verkocht, zal dat een prijsopdrijvend effect hebben en moeten afnemers te vaak uitwijken naar hotels buiten de regio . 2. Aan de andere kant moeten hoteliers een boterham kunnen verdienen. Welke bezetting daarvoor nodig is, hangt af van veel factoren: de verkoopprijzen, de lokale kosten voor grond, gebouwen, een lage of hoge huur, de fase waarin het hotel verkeert (net gestart, veel/weinig afgeschreven), e.d. Normatieve kamerbezetting voor ‘s-Hertogenbosch In hotelbeleidsstudies wordt vrijwel altijd een kamerbezetting ergens tussen de 60% en 70% als normatief beschouwd. Soms wordt een bandbreedte (van maximaal 5%) gehanteerd, vaak een enkel percentage. Een hogere normatieve bezetting wordt soms gehanteerd in binnensteden van grote steden (zoals Amsterdam, Utrecht), vanwege onder andere hoge grondprijzen. Er is – ondanks de crisis en druk op de kamerprijzen – de laatste jaren géén tendens om hogere normatieve bezettingen te hanteren. Meestal wordt er vanuit gegaan dat markten zich op termijn weer herstellen. Alles overwegende hanteren wij voor de stad ‘s-Hertogenbosch een normatieve bezetting van 65%, en voor de regio van 60%. Daarbij speelt in de regio met name het relatief grote aandeel conferentiehotels aldaar een rol, die structureel lagere bezettingen hebben (zie eerdere hoofdstukken). la group

52

7. Prognoses marktruimte 2016-2020 en aanbevelingen

la group

Copyright foto: Bert Kaufmann via Flickr.com (creative commons).

53


7.1 Prognoses marktruimte 2015-2020 (1) Hoe wordt de toekomstige marktruimte geprognostiseerd? Om de marktruimte in ‘s-Hertogenbosch tot 2020 te bepalen, zijn de volgende stappen doorlopen: • De omvang van de huidige vraag in ‘s-Hertogenbosch, 116.500 kamernachten, is vastgesteld in hoofdstuk 3, met als peiljaar 2014. In dat jaar omvatte het hotelbestand 492 kamers, exclusief het later aan de gemeente toegevoegde Van der Valk Hotel Nuland. • Tevens is vastgesteld hoe de kamervraag is verdeeld over de drie relevante vraagsegmenten, de zakelijke, de toeristische en de MICE-markt: 63% - 35% - 2%. • Vervolgens is, op basis van macro-economische en deels regionale ontwikkelingen, voor elk van deze segmenten geraamd wat naar verwachting de ontwikkeling van de vraag zal zijn in de komende vijf jaar, in een meer behoudende en in een meer optimistische variant (paragraaf 5.3). • Met behulp van deze groeicijfers kan de omvang van de kamervraag in 2020 theoretisch worden vastgesteld. Aan de hand van de normatieve kamerbezetting (zie hoofdstuk 6) kan worden berekend wat daarbij een passend aantal hotelkamers is. Het verschil tussen dat aantal en het huidige werkelijke kameraantal is de (theoretische) marktruimte. • De marktruimte wordt geheel of voor een deel al ingevuld door hotelbouwplannen waarvan wij de kans van slagen als hoog hebben beoordeeld. Wat er dan eventueel resteert aan marktruimte, kan nog door de markt worden ingevuld. De gemeente kan invulling van de resterende marktruimte beïnvloeden door bepaalde hotelontwikkelingen te stimuleren en andere te ontmoedigen, bijvoorbeeld qua segmenten of hoteltypen. In paragraaf 7.2 doen wij daarvoor aanbevelingen. Hierbij is rekening gehouden met een evenwichtige ontwikkeling en spreiding van het (type) aanbod en met de economische en ruimtelijke ambities van de gemeente ‘s-Hertogenbosch.

la group

54


7.1 Prognoses marktruimte 2015-2020 (2) Marktruimte gemeente ‘s-Hertogenbosch Deze en de volgende pagina’s geven weer wat de marktruimte is in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Later in deze paragraaf wordt ingegaan op de marktruimte voor hotels in de regio. In paragraaf 5.3 is berekend dat – bij een behoudend scenario – een groei van +11,2% van de hotelvraag verwacht wordt in ‘s-Hertogenbosch tot 2020. Bij een optimistisch scenario is dat +19,6% in dezelfde periode. De tabel hieronder laat zien dat deze groei leidt tot een vraag van 129.500 kamernachten in 2020. Bij een normatieve kamerbezetting van 65% zou dan een aanbod van 546 kamers gerechtvaardigd zijn. Ten opzichte van de huidige 492 kamers is er dan marktruimte voor 54 kamers. Omdat die kamers ook een eigen markt meenemen – door ons ingeschat op een eigen kamerbezetting van 25% – kunnen er nog 20 kamers extra bijkomen, totaal dus 74 kamers. De bovenstaande berekening van 74 kamers marktruimte gaat uit van de behoudende prognose. Dezelfde exercitie bij een optimistisch scenario leidt tot een totale marktruimte van 132 kamers voor de gemeente ‘s-Hertogenbosch (zie rechter gedeelte tabel).

la group

BEHOUDEND SCEN. OPTIMISTISCH SCEN. GEMEENTE 'S-HERTOGENBOSCH situatie 's-Hertogenbosch per (eind) 2014

aantal hotelkamers

aantal verhuurde kamers

aantal hotelkamers


492

116.500

492

116.500

voorziene groei vraagmarkt per jaar

1,8%

3,0%

voorziene groei vraagmarkt hele periode 2015-2020 situatie bij normatieve kamerbezetting van 65%

11,2%

19,6%

546

129.500

587

139.300

mogelijke toename aantal kamers en kamernachten t.o.v. eind 2014 o.b.v. autonome groei vraagmarkt

54

13.000

95

22.800

extra verhuurde kamers in 2020 door 'eigen markt' nieuwe hotelkamers (25% KB)

20

4.900

37

8.700

gecorrigeerde situatie, bij normatieve KB 65% Totale groei kamernachten t.o.v. 2014

566

134.400

624

148.000

mogelijke toename aantal hotelkamers (afgerond)

74

17.900

31.500 132 55


7.1 Prognoses marktruimte 2015-2020 (3) Aangezien er in ‘s-Hertogenbosch vrijwel zekere bouwplannen zijn voor 230 nieuwe hotelkamers, is er sprake van een negatieve marktruimte. Als al die bouwplannen namelijk gerealiseerd zijn, daalt de hotelbezetting tot onder de normatieve kamerbezetting van 65%. Dat hoeft tijdelijk geen bezwaar te zijn, maar is voor een langere periode onwenselijk voor een gezonde hotelmarkt. Zie ook hoofdstuk 6 over normatieve bezetting. De tabel hiernaast laat zien dat er voor de vrijwel zeker nieuw te bouwen hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch tot 2020 onvoldoende vraag is in de markt. Zoals verderop wordt besproken, is er niettemin toch – binnen voorwaarden – ruimte voor uitbreiding van de Bossche hotelcapaciteit.

Aantal hotelkamers Behoudend Optimistisch scenario scenario

GEMEENTE 'S-HERTOGENBOSCH aantal hotelkamers eind 2014

A

492

492

54

95

20

37

B

74

132

theoretisch wenselijk aantal hotelkamers eind 2020

A+B

566

624

totale ruimte voor extra hotelkamers vrijwel zekere nieuwbouwplannen hotels Den Bosch

B C

74

132

230

230

-156

-98

ruimte in de markt voor extra hotelkamers tot 2020 1. door autonome groei vraagmarkt 2. door extra vraag vanuit nieuwe hotelkamers totale ruimte voor extra hotelkamers tot 2020

theoretische ruimte voor nieuwe initiatieven tot 2020 D=B-C

NB. Bij deze gehele berekening – en die hierna met betrekking tot de randgemeenten – is de ‘overheveling’ van Van der Valk Hotel Nuland van de schil rond Den Bosch naar de gemeente ‘s-Hertogenbosch buiten beschouwing gelaten. Volgens de ‘vestzak-broekzak’ hypothese heeft dat geen effect op de uitkomsten. la group

56


7.1 Prognoses marktruimte 2015-2020 (4) Marktruimte schil van randgemeenten rondom ‘s-Hertogenbosch Op dezelfde wijze als hiervoor, kan voor de schil rondom ‘s-Hertogenbosch de marktruimte worden berekend. Daarbij is een aantal uitgangspunten gehanteerd, die deels zijn gebaseerd op de interviews met hoteliers: • De verdeling van de vraag in zakelijk – toeristisch – MICE = 45% - 27% - 28%. Deze van ‘s-Hertogenbosch afwijkende segmentering komt door het grote aantal kamers in conferentiecentra in de randgemeenten. • De gemiddelde kamerbezetting in de schil is 59,9%, wat bij 1.535 kamers staat voor 335.500 kamernachten. • De groei van de vraagmarkt wordt even groot ingeschat als die voor de gemeente ‘s-Hertogenbosch. De andere marktsegmentering zorgt voor een afwijkende groei van de vraag: deze is voor 2015-2020 berekend op 10,0% bij het behoudende scenario en op 18,3% bij het optimistische scenario. De tabel hiernaast laat zien dat deze groei leidt tot een vraag van 368.900 kamernachten in 2020. Bij een normatieve kamerbezetting van 60% past een aanbod van 1.684 kamers. Ten opzichte van de huidige 1.535 kamers is er dan marktruimte voor 149 kamers. Als die kamers voor 25% bezet worden door een eigen markt die ze meenemen, kunnen er nog 63 kamers extra bijkomen, totaal dus 212 kamers, in de schil rond Den Bosch. la group

BEHOUDEND SCEN. OPTIMISTISCH SCEN. SCHIL VAN RANDGEMEENTEN

aantal hotelkamers


aantal hotelkamers


situatie schil (randgemeenten Den Bosch) (eind) 2014

1535

335.500

1.535

335.500

voorziene groei vraagmarkt per jaar voorziene groei vraagmarkt hele periode 2015-2020 situatie bij normatieve kamerbezetting van 60%

1,6%

2,8%

10,0%

18,3%

1.684

368.900

1.812

396.900

mogelijke toename aantal kamers en kamernachten t.o.v. eind 2014 o.b.v. autonome groei vraagmarkt

149

33.400

277

61.400

extra verhuurde kamers in 2020 door 'eigen markt' nieuwe hotelkamers (25% KB)

63

13.600

116

25.300

1.747

382.500

1.928

422.200

gecorrigeerde situatie, bij normatieve KB 60% Totale groei kamernachten t.o.v. 2014 mogelijke toename aantal hotelkamers (afgerond)

47.000 212

86.700 393 57


7.1 Prognoses marktruimte 2015-2020 (5) De berekening op de vorige pagina van 212 kamers marktruimte voor de schil rond ‘s-Hertogenbosch gaat uit van een behoudend scenario. Dezelfde exercitie bij een optimistisch scenario leidt tot een totale marktruimte van 393 kamers (zie de tabel op de vorige pagina). Aantal hotelkamers

Aangezien er in de schil van randgemeenten rond ‘s-Hertogenbosch vrijwel zekere bouwplannen zijn voor 75 nieuwe kamers, is er bij het behoudende scenario marktruimte voor 137 hotelkamers, zoals de tabel hiernaast laat zien. Bij het optimistische scenario is er tot 2020 nog ruimte voor 318 nieuwe hotelkamers, naast de bestaande plannen voor 75 nieuwe hotelkamers in de schil rond ‘s-Hertogenbosch.

Behoudend Optimistisch scenario scenario

SCHIL VAN RANDGEMEENTEN aantal hotelkamers eind 2014

A

1535

1.535

149

277

63

116

B

212

393

theoretisch wenselijk aantal hotelkamers eind 2020

A+B

1.747

1.928

totale ruimte voor extra hotelkamers vrijwel zekere nieuwbouwplannen hotels randgem.

B C

212

393

75

75

137

318

ruimte in de markt voor extra hotelkamers tot 2020 1. door autonome groei vraagmarkt 2. door extra vraag vanuit nieuwe hotelkamers totale ruimte voor extra hotelkamers tot 2020

theoretische ruimte voor nieuwe initiatieven tot 2020 D=B-C

Worden de gemeente ‘s-Hertogenbosch en de schil van randgemeenten – samen de regio – als één markt gezien, dan is er bij het behoudende scenario een negatieve marktruimte van -19 kamers (-156 stad en +137 regio). In het optimistisch scenario is er een positieve ruimte voor +220 kamers voor nieuwe initiatieven (-98 en +318), rekening houdend met de vrijwel zekere hotelbouwplannen in de gehele regio. Ofwel, er is bij dat scenario, naast de vrijwel zekere nieuwbouwplannen voor 305 kamers, tot 2020 nog ruimte voor 220 extra hotelkamers in de gehele regio. la group

58


7.2 Aanbevelingen (1) Toe te laten marktruimte In paragraaf 7.1 is geconstateerd dat de marktruimte voor nieuwe hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch 74 tot 132 kamers bedraagt tot 2020. De analyses in dit rapport laten daarnaast zien dat er ‘hiaten’ zijn in het hotelaanbod (zie verderop). De beschikbare marktruimte wordt idealiter zo gebruikt, dat deze hiaten worden opgelost. Om dat goed te kunnen doen, kan het nuttig zijn om (tijdelijk) overdimensionering in de hotelplanning toe te laten (lees: extra marktruimte geven). Dit biedt meer flexibiliteit bij locatiekeuzes en maakt het mogelijk om hele specifieke hotelplannen toe te kunnen laten. Denk bijvoorbeeld aan niche hotels met een sterke eigen vraagmarkt. Of hotels op bepaalde plekken in de stad waar vestiging van een hotel van grote waarde is voor de locatieontwikkeling. Er zijn vrij harde plannen voor 230 nieuwe hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch. Niet al deze plannen dragen bij aan het oplossen van de hiaten in het aanbod. Wij adviseren de gemeente om – mede met het oog op de (toeristisch) economische ontwikkeling van de stad – de komende vier jaar plannen te faciliteren tot een totaal van 240 kamers. Dit is 108 kamers meer dan de marktruimte volgens de optimistische prognose. Het waarom van deze keuze wordt hierna toegelicht. Plannen die juridisch-planologisch al een ‘point of no return’ zijn gepasseerd, gaan van deze planvoorraad van 240 kamers af, op het moment dat realisatie 100% zeker is. De 108 ‘extra’ kamers bovenop de berekende marktruimte, is, naast de gewenste flexibiliteit, ook te rechtvaardigen op grond van de interactie tussen hotelvraag en -aanbod tussen de stad en haar omgeving. In de randgemeenten is in de optimistische prognose – ná het realiseren van 75 vrijwel zekere nieuwbouwkamers – nog marktruimte over voor 318 extra kamers. Deze kan ‘s-Hertogenbosch, met de juiste toevoegingen aan het hotelaanbod, ten dele benutten. Ook blijkt uit de benchmark dat ‘s-Hertogenbosch beduidend minder kamers heeft dan vergelijkbare gemeenten. Hoewel dat – andersom – niet wil zeggen dat ‘s-Hertogenbosch evenveel kamers als die gemeenten zou moeten hebben, is het wel een sterke indicatie dat de stad een relatief mager hotelaanbod heeft en daarom mogelijk kansen laat liggen. Bovendien mag, op grond van de eis dat alleen hotels worden toegestaan die voorzien in hiaten in het aanbod, verwacht worden dat deze hotels méér eigen vraagmarkt genereren dan de 25% waarmee is gerekend in onze prognoses. la group

59


7.2 Aanbevelingen (2) Bestaande en nieuwe plannen waar de gemeente nog planologisch aan moet meewerken, worden door de gemeente niet alleen planologisch, maar ook conceptueel getoetst. Als ze aan de doelstelling van het verbreden/ verbeteren van het hotelaanbod bijdragen en de (extra) marktruimte nog niet is benut, werkt de gemeente mee binnen haar bevoegdheden. Indien een plan daar niet aan bijdraagt, is het raadzaam om geen vergunning te verstrekken c.q. niet mee te werken aan realisatie. Hiaten in het hotelaanbod Wat zijn dan die hiaten in het aanbod waarvoor de gemeente faciliterend op kan treden? Eerder is geconstateerd dat over het geheel genomen ‘s-Hertogenbosch een nogal standaard hotelproduct biedt. Bijzonder aanbod is er slechts zeer beperkt in kameraantal, en er zijn geen hotels die zich op specifieke (niche) doelgroepen richten (zoals zorghotels, jeugdhotels), of die bijzondere aanvullende voorzieningen hebben (zoals wellnesshotels). Het kameraanbod in de binnenstad is beperkt in omvang en kent weinig ‘smaken’. Uit het onderzoek blijkt dat de vraagmarkt behoefte heeft aan meer diversiteit in het aanbod. Met het oog hierop zouden bijvoorbeeld een of twee boutique hotels met 10 tot 30 kamers een toegevoegde waarde voor het aanbod vormen. Datzelfde geldt voor een groter zakenhotel met bijvoorbeeld een design karakter of anderszins een bijzondere inrichting of concept. Doelstelling gemeente ‘s-Hertogenbosch De gemeente stelt zich ten doel dat er in ’s-Hertogenbosch een adequaat hotelaanbod beschikbaar is voor alle bezoekersgroepen waar de gemeente zich op richt: de toeristische, de zakelijke en de MICE-markt. Het voorkomen van structurele onevenwichtigheden in de markt is een afgeleide doelstelling hiervan. Het gaat dus om zowel sturende als remmende elementen. De eis om te voldoen aan toetsingscriteria (zie de volgende pagina) voorziet in een zekere sturing van de plannen. Proactieve maatregelen gericht op het vastleggen van een gewenst aantal kamers per hotelklasse raden wij af. Dit kan aan de markt worden overgelaten. Dit geldt ook voor de beoordeling van de financiële haalbaarheid van een hotelontwikkeling. la group

60


7.2 Aanbevelingen (3) Toetsing plannen Plannen worden positief beoordeeld – tot zover er marktruimte is – als ze voldoen aan onderstaande criteria. Toetsing zal zowel bij nieuwe projecten als bij uitbreiding van bestaande hotels worden toegepast. Eventueel kan voor beide situaties een ondergrens van het aantal kamers worden gesteld (daaronder is toetsing niet vereist). •

Locatie: op een centrumlocatie, inclusief het Paleiskwartier (hotelvestiging levert een impuls aan de ontwikkeling van het gebied) en de locatie Brabanthallen (hotelvestiging kan de positie van de stad op de congres-, beurzen- en evenementenmarkt een impuls geven).

•

Bijzonder karakter, op tenminste een of twee (nader vast te stellen) van onderstaande aspecten: • Pand: gebruik historisch pand, of juist bijzondere nieuwbouw; • Concept: onderscheidend, uitzonderlijk; • Inrichting: bijzonder; • Aanvullende voorzieningen, onderscheidend en van voldoende omvang: waardoor het eigen doelgroepen trekt die dit niet in andere hotels in de stad kunnen vinden (zoals een flinke wellness afdeling); • Doelgroepen: gericht op een niche die nu onvoldoende wordt bediend in de stad (bv. jongerenhotel).

•

Stedenbouwkundige criteria: passend binnen stedenbouwkundige doelstellingen, passend bij schaal gebied, positieve impuls voor de omgeving, voldoende laad- en losfaciliteiten (in relatie tot schaal hotel), aandacht sociale veiligheid, aandacht voor gebruik van/functies in de plint, tegengaan mono-functionaliteit. Eventueel kan ook een voorkeur voor herbestemming van bestaande panden worden opgenomen.

•

Een onderbouwing van de initiatiefnemer, waarom hij/zij van mening is dat de hotelontwikkeling extra vraag naar ‘s-Hertogenbosch trekt.

Mocht in de praktijk blijken dat deze richtlijnen bij hun toepassing te vaak tot discussies leiden, dan zullen deze op onderdelen nader moeten worden uitgewerkt. la group

61


7.2 Aanbevelingen (4) Aanvullende maatregelen Naast de toetsing van de plannen, verdienen de volgende punten aandacht: • Informatieverstrekking: het rapport – of een samenvatting daarvan – ter beschikking stellen aan de markt. Dit kan er al toe leiden dat plannen die ‘meer van hetzelfde’ zijn, niet verder gaan met hun planvorming, geen financiering dan wel exploitanten kunnen vinden of dat men de plannen dusdanig aan zal scherpen dat ze wel aan de criteria voldoen. Ook voor nieuwe initiatiefnemers biedt het een richtinggevend kader bij hun plannen. • Vinger aan de pols te houden: monitoring van de vraag (via de toeristenbelasting) en van de ontwikkeling van het aanbod. De aanbevelingen na drie of vier jaar heroverwegen. • Loketfunctie: om adequaat op hotelinitiatieven te kunnen reageren, zal er één contactpersoon bij de gemeente moeten zijn die alles weet over de toetsingscriteria en de relevante ontwikkelingen in de stad. Deze kan zorgen dat niet passende initiatieven niet aan het lijntje worden gehouden, en wenselijke initiatieven worden begeleid bij de benodigde ambtelijke procedures. Proactieve benadering door de gemeente van de hotelmarkt, om vestiging in ‘s-Hertogenbosch te stimuleren, lijkt ons op dit moment niet opportuun. • Stadspromotie: gemeente en andere stakeholders (VVV, convention bureau, ondernemers) werken samen aan verdere verbetering van het toeristisch product en de marketing ervan. Naast recente ontwikkelingen (Museumkwartier, invoering koopzondagen) en de reeds ingezette meer internationaal gerichte toeristische marketing, zijn enkele aanvullende aandachtspunten: • Het in sterkere mate meertalig (Engels, maar ook Duits en Frans) maken van bezoekersinformatie van ontvangende instellingen (musea, hotels, rondvaarten, andere attracties, et cetera); • Een duidelijker profilering van het Convention Bureau Brabant (werkt het bureau nu voor ‘s-Hertogenbosch of (ook) voor Noordoost-Brabant?). In het volgende en laatste hoofdstuk wordt, conform het verzoek van de gemeente, feedback gegeven op de vigerende beleidsregels voor Bed & Breakfasts in ‘s-Hertogenbosch. la group

62

8.Feedback Bed & Breakfast beleidsregels

la group

Copyright foto: María MP Orúe via Flickr.com (creative commons).

63


8. Feedback Beleidsregels Bed & Breakfast (1) Kenmerken B&B beleidsregels De beleidsregels voor B&B’s zijn vastgelegd in de “Beleidsregels bed en breakfast-voorziening ‘s-Hertogenbosch” (april 2009). De regeling biedt ruimte om – onder voorwaarden – ontheffing van de gemeente te krijgen om een woning te gebruiken voor het exploiteren van een B&B. Doel van de regeling is “(..) stimuleren van een kwalitatief hoogstaand bed & breakfast aanbod in de binnenstad (..)”. De voornaamste kenmerken van de regeling zijn: • De hoofdbestemming van het pand moet wonen zijn; • Er mogen maximaal 2 slaapkamers (4 bedden) worden aangeboden (maximaal 35% van het woonoppervlak); • De exploitant moet daadwerkelijk in de woning blijven wonen; • Het gaat om kortstondig verblijf (dus bv. niet voor seizoenwerkers); • Er moet toeristenbelasting worden betaald; • Er moet worden voldaan aan regelgeving m.b.t. woningen (bv. Bouwbesluit, brandveiligheid) en aan de Warenwet (i.v.m. verstrekken ontbijt). Gezien de kleine aantallen gebruikers van B&B’s hoeft niet te worden voldaan aan de Wet Milieubeheer, is een gebruiksvergunning niet nodig en hoeft geen nachtregister te worden bijgehouden. De Drank- en Horecawet geldt niet omdat er geen alcohol mag worden verkocht. Er worden in de regeling geen kwaliteitseisen aan B&B’s gesteld. Wel ondersteunt de gemeente initiatieven om het B&B-aanbod in de stad collectief te promoten. Behalve algemene promotie via o.a. de VVV ‘s-Hertogenbosch en het landelijke Bedandbreakfast.nl is daar echter geen sprake (meer) van. Logiesverstrekking met meer dan vier slaapplaatsen mag alleen op locaties met een horecabestemming en moet aan alle regelgeving voldoen voor de vestiging van bedrijven c.q. hotels. De beleidsregels gelden niet voor het buitengebied van de gemeente. Handhaving door de gemeente richt zich op de bovengenoemde beleidsregels. Het recent opgeheven Bedrijfschap Horeca en Catering stelde dat inschrijving bij hen niet nodig was als er minder dan vijf slaapplaatsen worden aangeboden. Voor de Kamer van Koophandel en de Belastingdienst geldt dat B&Bhouders zich daar wel moeten inschrijven/registreren. la group

64


8. Feedback Beleidsregels Bed & Breakfast (2) Effect B&B beleidsregels Sinds het invoeren van de regeling is het aantal B&B’s in ‘s-Hertogenbosch sterk gegroeid (zie ook bijlage 8.6). Momenteel zijn er circa 36– al dan niet geregistreerd* – met totaal 55 kamers. In kwantitatieve zin heeft de regeling effect gehad; het logiesaanbod in de stad is meer divers geworden en is door de B&B’s gegroeid met het equivalent van ongeveer een middelgroot hotel. Gemiddeld hebben de B&B’s een bedbezetting van circa 25%. Dat ligt boven het Nederlandse gemiddelde van circa 19% (Bron: bedandbreakfast.eu, cijfers 2009). Een bedbezetting van 25% komt neer op 6.000 à 7.000 verhuurde kamers per jaar (circa 6% van de totale kamervraag in de gemeente), terwijl B&B’s 12% van het aantal hotelkamers in de gemeente bieden. B&B’s hebben daarmee gemiddeld een beduidend lagere bezetting dan reguliere hotels. Of in kwalitatieve zin aan de doelstelling is voldaan, ligt genuanceerder. Er zijn zonder meer goede en originele B&B’s in de stad; er zijn er echter ook die, op basis van indrukken van hun website, de middelmaat niet ontstijgen. Maar dat geldt ook voor het reguliere hotelaanbod. In die zin is de geciteerde doelstelling “stimulering kwalitatief hoogstaand aanbod” misschien te ambitieus geweest. Zowel vanuit de lokale hotellerie als vanuit B&B’s zelf komen er geluiden dat er B&B’s zijn die de marges van de regelgeving opzoeken en passeren. Dat kan zowel gaan om de genoemde beleidsregels (zoals overschrijding van het aantal kamers of slaapplaatsen of het niet afdragen van toeristenbelasting) als om het niet naleven van andere vestigings- en veiligheidsregels, zoals inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Zij dringen op strengere handhaving aan. De gemeente voert al incidenteel controles op de beleidsregels uit, en zal zelf een afweging moeten maken of de mate en omvang van de overtredingen strengere handhaving rechtvaardigen. Maar het kan geen kwaad om, in het kader van het actualiseren van het gemeentelijk standpunt met betrekking tot hotelontwikkeling in de stad, in 2015 een handhavingsactie van de beleidsregels op te zetten, al dan niet steekproefsgewijs. la group

•

Bij de gemeente waren per medio 2013 29 B&B’s bekend; enkele zijn dus (nog) niet als zodanig geregistreerd door de gemeente.

65


8. Feedback Beleidsregels Bed & Breakfast (3) Ontwikkeling ‘vakantieverhuur’ Naast de behoefte aan strengere handhaving, zijn er vooral vanuit de hotellerie zorgen over het risico van wildgroei van B&B’s, gekoppeld aan zorgen over de relatief nieuwe trend dat particulieren kamers verhuren aan toeristen of via netwerken kamers ruilen met mensen elders. In bijlage 8.6 wordt dit ook besproken. In Amsterdam wordt dit ‘vakantieverhuur’ genoemd. Het maakt het aanbod voor de toerist meer divers en op piekmomenten kan het bovenmatige vraag opvangen. Airbnb profileert zich als een community, die de mogelijkheid biedt om een stad te beleven vanuit het perspectief van een bewoner. Volgens Airbnb genereren zij een eigen vraag, omdat Airbnb-gasten niet naar een stad zouden komen als de Airbnb-optie er niet was. Desalniettemin creëren deze platforms een ‘grijze’ markt die – in negatieve scenario’s – de gevestigde aanbodmarkt kan bedreigen, vanwege het ontbreken van een ‘level playing field’. In Amsterdam is dan ook (een begin van) beleid ontwikkeld om te komen tot enige regulering. Dat beleid vertoont sterke overeenkomsten met het B&B-beleid in Amsterdam, dat op haar beurt weer erg lijkt op de B&B-beleidsregels in ‘s-Hertogenbosch. Tegelijkertijd maakt Amsterdam werk van handhaving met betrekking tot veiligheid, illegale hotels en dergelijke. Ook is een collectieve afspraak gemaakt met Airbnb dat er in Amsterdam toeristenbelasting wordt afgedragen. Aanbevelingen B&B beleidsregels • Het doel om het toeristisch aanbod te verbreden, lijkt gelukt gezien de flinke toename van het aantal B&B’s. Om tot significante vernieuwing te komen, zijn aanbieders van grotere omvang nodig. Wij raden echter af om de capaciteitsgrenzen van B&B’s (twee kamers, vier bedden) te ver op te rekken. Daarmee zou er een onwenselijke toename in ongelijkheid tussen deze categorie en reguliere hotels ontstaan. Het lijkt ons echter niet bezwaarlijk om de grens te verleggen naar maximaal zes bedden c.q. personen (de gemiddelde B&B in Nederland heeft 5,7 bedden). Van belang blijft hoe dan ook dat de B&B-activiteit in omvang zich beperkt tot een ondergeschikte nevenactiviteit ten opzichte van de hoofdfunctie wonen. Indien er meer dan zes slaapplaatsen worden geboden, is de kans groot dat die ondergeschiktheid niet meer van toepassing is. la group

66


8. Feedback Beleidsregels Bed & Breakfast (4) •

•

• • •

•

De B&B beleidsregels kunnen worden verbreed naar de eerdergenoemde platforms voor ‘vakantieverhuur’. Als voorbeeld kan het Amsterdamse beleid worden genomen (zie http://www.amsterdam.nl/wonenleefomgeving/wonen/informatie/verhuren/particuliere/). Het vergt maar zeer beperkte aanpassing van het huidige B&B-beleidsregels in ‘s-Hertogenbosch. Mogelijk kunnen er in de toekomst situaties ontstaan dat er kwantitatieve grenzen moeten worden gesteld aan dit fenomeen, maar nu lijkt dat niet nodig. Wanneer een dergelijke situatie ontstaat, is niet te voorspellen op voorhand . Het risico op ‘duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau’ – belangrijk criterium wanneer in ruimtelijk beleid grenzen worden gesteld – lijkt voorlopig niet aanwezig. Bovendien lijken de voordelen (differentiatie van het aanbod) vooralsnog groter te zijn dan de nadelen (concurrentie, overtreding regels). Voor het aanbieden van logies c.q. ‘vakantieverhuur’ met meer dan vier of zes bedden, zou in onze ogen het reguliere vestigingsbeleid moeten gelden, met de regelgeving die daarbij hoort (juiste bestemming, bouwverordening, warenwet, etc.). Indien de beleidsregels worden verruimd tot zes bedden, zou de regel dat maximaal 35% van het woonoppervlak voor de B&B-activiteiten mag worden gebruikt, kunnen worden verruimd (tot bijvoorbeeld 40% of 45%). Dan moet wel worden onderzocht of dat niet botst met de regeling Bedrijf-aan-huis. Om te toetsen of de signalen over overtredingen van de B&B-beleidsregels kloppen, adviseren wij om – in iedere geval gedurende een bepaalde periode en/of steekproefsgewijs – een handhavingsactie uit te voeren, vergelijkbaar met wat momenteel in Amsterdam gebeurt. Ook om huidige overtreders te corrigeren en toekomstige toetreders te wijzen op hun verplichtingen. Overwogen kan worden om de APV-eis om een nachtregister bij te houden (die nu niet geldt voor B&B’s) ook toe te passen op B&B’s en ‘vakantieverhuur’. Dit om te benadrukken dat registratie relevant is, vooral voor de (brand)veiligheid, maar ook als een meer betrouwbare basis voor de afdracht van toeristenbelasting dan een pure administratieve telling van het aantal overnachtingen. Sowieso kan actief werk worden gemaakt van het innen van toeristenbelasting bij vakantieverhuur via airbnb.

la group

67


Colofon Opdrachtgever: gemeente ‘s-Hertogenbosch Jos Braakhuis Kirsten Willunat Begeleidingsgroep, in aanvulling op voornoemde contactpersonen bij opdrachtgever, namens het hoteloverleg: Karin Rademaker (Golden Tulip Hotel Central) Wim van der Steen (Mövenpick Hotel ‘s-Hertogenbosch) Onderzoeksteam Geer Schakel, lagroup Erik Grootscholte, lagroup

Amsterdam, 21 april 2015 De in dit rapport gebruikte afbeeldingen zijn verkregen onder een creative commons licentie via Flickr.com.

la group

Copyright foto detail Stedelijk Museum ´s-Hertogenbosch: Metro Centric via Flickr.com (creative commons).

68

lagroup Postbus 1558 1000 bn Amsterdam +31 (0)20 550 20 20 [email protected] www.lagroup.nl www.lablog.nl

la group

69


Bijlage 1 – Raadpleging hotelmarkt 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Wim van der Steen Karin Rademaker Rens den Otter Marco Mulders Ton Kranenburg Frank Lips Richard Jouvenaar Peter Raaijmakers Jan Witmer

Mövenpick Hotel ‘s-Hertogenbosch Golden Tulip Hotel Central Bossche Suites Stadshotel Jeroen Stadshotel Jeroen Hotel Campanile ‘s-Hertogenbosch De Ruwenberg Conferentiehotel en trainingscentrum Van der Valk Hotel Vught Conferentiehotel Guldenberg

10. 11.

Jos Braakhuis Kirsten Willunat

gemeente ‘s-Hertogenbosch - opdrachtgever gemeente ‘s-Hertogenbosch – opdrachtgever

12. 13. 14. 15. 16. 17.

Oscar Konings Thomas Tubée Gerard van der Horst Luciënne van der Linden Anne Meijer Rozalina Bovend’Eerdt

Kloosterhotel ZIN Landgoed Huize Bergen (toenmalig) Mercure Hotel ‘s-Hertogenbosch-Rosmalen B&B Achter de Kan B&B Slapen bij de Wolff B&B De Bossche Beul

18. Robert van Overdijk 19. Roland Koster 20. Rein de Laat

la group

Brabanthallen ‘s-Hertogenbosch/1931 Congrescentrum Brabanthallen Convention Bureau Brabant VVV ‘s-Hertogenbosch 70


Bijlage 2 – Raadpleging vraagmarkt zakelijk 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

Wurth SAP Ricoh Nederland Wil Research HAS Hogeschool Caterpillar Siemens Supermicro Dialog Semiconductor OMRON Harting Euler Hermes Shimadzu Indoor Brabant/Tennis Rosmalen Congress Care Jumbo Vanderlande Industries

la group

71


Bijlage 3 – Totaalaanbod hotels, pensions en B&B’s Nr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Naam Golden Tulip Hotel Central Van der Valk Hotel Nuland Mövenpick Hotel 's-Hertogenbosch Fletcher Hotel Rest. 's-Hertogenbosch Campanile Hotel & Rest. 's-Hertogenbosch Best Western Eurohotel Stadshotel Jeroen Hotel Jo van den Bosch Hotel 't Keershuys Hotel Terminus Pension All-inn

Plaats 's-Hertogenbosch Nuland 's-Hertogenbosch Rosmalen 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch

Sterren Aantal NHC kamers 4 4 4 4 3 3 3 3 3 1 nvt

Totaal kameraanbod in hotels Aanbod in B&B's (36 B&B's totaal) Totaal kameraanbod in gemeente 's-Hertogenbosch

125 120 92 82 49 43 6 13 6 9 12 557 55 612

Bronnen: Deskresearch en registratie toeristenbelasting gemeente ‘s-Hertogenbosch Bewerking: lagroup, 2015

la group

72


Bijlage 4.1 - Kaart hotels ‘s-Hertogenbosch De onderstaande kaart geeft de hotels in de gemeente ‘s-Hertogenbosch weer, inclusief het aantal kamers en het aantal sterren. B&B’s zijn niet weergegeven, maar bevinden zich met name in de binnenstad.

Fletcher Hotel Rest. ‘s-Hertogenbosch, 82, **** Campanile ‘s-Hertogenbosch, 49, ***

Van der Valk Nuland, 120, ****

Hotel Jo van den Bosch, 13, *** Pension All-inn, 12, n.v.t. GT Hotel Central, 125, **** Hotel Terminus, 9, *

Stadshotel Jeroen, 6, ***

Hotel ‘t Keershuys, 6, *** Best Western Eurohotel, 43, *** Mövenpick Hotel ‘s-Hertogenbosch, 92, ****

la group

73


Bijlage 4.2 - Kaart hotels regio ‘s-Hertogenbosch De onderstaande kaart geeft de hotels in de regio ‘s-Hertogenbosch weer, exclusief de hotels in ´s-Hertogenbosch. Kleinschalige hotels en B&B’s zijn niet weergegeven. Hotel Berghem Oss, 41, *** Hotel de Weverij, 60, **** City Hotel, 44, **** In den Verdwaalde Kogel, 13, ***

Best Western de Naaldhof, 80, ****

Fletcher Hotel Prinsen, 29, ***

Van der Valk ‘s-Hertogenbosch-Vught, 125, **** De Kruishoeve, 36, ***

Hotel Van der Valk Uden Veghel, 105, **** Hotel Udens Duyn, 55, ****

Hotel Boer Goossens, 18, *** Conferentiehotel Landgoed Huize Bergen, 80, n.v.t.

Hotel Arrows, 40, ****

Conferentiehotel Guldenberg, 89, ***

Kloosterhotel ZIN, 39, n.v.t.

la group

Conferentiehotel De Ruwenberg, 197, n.v.t.

Hampshire Hotel Fitland - Uden, 50, **** 74

la group 217.225 43.880 38.671 30.666 28.696 22.548 20.432 19.582 18.166 18.123 17.910 17.861 16.503 15.822 15.352 12.654 88.801 21.608 18.580 176.401 9.525 25.589 25.205 54.006 42.048 26.664 21.471 21.221 36.522 29.325 22.320

Provincie Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant NoordBrabant

Gemeente Apeldoorn Ede Epe Brummen Barneveld Nunspeet Ermelo Voorst Eindhoven Veldhoven Geldrop-Mierlo Valkenswaard Best Nuenen c.a. Cranendonck Bladel Eersel Bergeijk Sint-Oedenrode Oirschot Waalre Son en Breugel Heeze-Leende Reusel-De Mierden Helmond Laarbeek Someren Breda Alphen-Chaam Gilze en Rijen Dongen Oosterhout Etten-Leur Drimmelen Geertruidenberg Zundert Moerdijk Halderberge Rucphen

InwonerInwoner(2013, tal tal (2014, CBS) CBS) 156.961 108.763 32.519 21.327 53.521 26.609 26.127 23.719

Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland NoordBrabant Gelderland Limburg Gelderland NoordBrabant Gelderland Nijmegen Lingewaard Wijchen Beuningen Groesbeek Druten Heumen Grave Ubbergen en Middelaar Mook aan de Millingen Rijn Cuijk Overbetuwe

156.961

165.182 45.770 40.734 25.433 18.884 18.193 16.413 12.799 9.387 7.874 5.903 24.648 46.269

Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Arnhem Overbetuwe Rheden Zevenaar Renkum Duiven Westervoort Doesburg Rijnwaarden Rozendaal Ede Lingewaard Wageningen

Gelderland

149.271 46.269 43.612 32.429 31.630 25.525 15.294 11.598 11.008 1.514 108.763 45.770 37.049

Overijssel Overijssel Overijssel Gelderland Overijssel Gelderland Gelderland Overijssel Overijssel Overijssel Zwolle Kampen Dalfsen Oldebroek Zwartewaterland Heerde Hattem Raalte Olst-Wijhe Staphorst

Apeldoorn

121.527 50.705 27.432 22.716 22.048 18.244 11.805 36.603 17.659 16.224

Provincie

Gemeente

InwonerInwoner(2013, tal tal (2014, CBS) CBS)

De volgende gemeenten zijn per regio opgenomen in de benchmark. Door overlap van regiogebieden zijn enkele gemeenten bij twee verschillende regio’s ingedeeld.

Bijlage 5 - Gemeenten benchmark


75


Bijlage 6 - Productiestructuur ‘s-Hertogenbosch Aanvullende achtergrondinformatie productiestructuur ‘s-Hertogenbosch Aantal bedrijven en werkzame personen per sector in 2013

Ontwikkeling totaal aantal banen ´s-Hertogenbosch 2008-2013

Ontwikkeling totaal aantal banen 'sHertogenbosch 120.000 115.000 110.000 105.000

99.979

99.690

100.000

96.551

96.075

95.240

2011

2012

95.000

93.140

90.000

85.000 80.000 75.000 2008

2009

2010

2013

Totaal aantal banen

Bron: LISA/provincie Noord-Brabant en Economische Monitor ‘s-Hertogenbosch 2014 Bewerking: lagroup, 2014

la group

Bron: LISA, bewerking: O&S, gemeente ‘s-Hertogenbosch, Economische Monitor ‘s-Hertogenbosch 2014

* N.b. betreft gegevens van voor de gemeentelijke herindeling.

76


Bijlage 7 - Vraagmarktanalyse

la group

77


Bijlage 7.1 – Analyse zakelijke vraagmarkt (1) De zakelijke vraagmarkt is veruit de belangrijkste pijler voor de hotelmarkt in ‘s-Hertogenbosch. In deze paragraaf brengen we belangrijke indicatoren van deze vraagmarkt in kaart. Dit doen wij aan de hand van een schets van de productiestructuur, van bevindingen van hoteliers en van bevindingen uit interviews die wij onder een aantal grote afnemers hielden. Productiestructuur ‘s-Hertogenbosch De economische monitor ’s-Hertogenbosch 2014 (meetjaar 2013)* geeft aan dat de gemeente, vergeleken met Nederland, andere grote Brabantse steden en referentiegemeenten, het economisch gezien nog steeds goed doet. • Totaal zijn er 93.140 banen in ‘s-Hertogenbosch. Ten opzichte van 2008 is dat wel een daling met -/- 6,8%. • De groot- en detailhandel is de grootste sector; met 20% van de werkgelegenheid. Andere grote sectoren zijn gezondheids- en welzijnszorg (14%), advisering en onderzoek (11%), industrie (10%) en openbaar bestuur & overheid (7%) en onderwijs (7%). • De grafiek hiernaast laat de korte en lange termijn ontwikkeling (vanaf ‘97) van banen per sector zien. Op lange termijn zijn de sectoren groot- en detailhandel en ‘advisering en onderzoek’ de grootste stijgers, deels als gevolg van bewust beleid van de gemeente (focus op dienstverlening). De industriesector is sterk gedaald.

Groei aantal werkzame personen per sector tussen 1997-2013 en 2012-2013

Bron: LISA, bewerking: O&S, gemeente ‘s-Hertogenbosch, 2014

la group

* Bron: Economische monitor ‘s-Hertogenbosch 2014. Monitor 2015 nog niet beschikbaar. Betreft data voor de gemeentelijke herindeling. ** Voor meer details: zie bijlage 6.

78


Bijlage 7.1 – Analyse zakelijke vraagmarkt (2) •

•

•

•

•

Het profiel van ’s-Hertogenbosch als dienstenstad wordt steeds sterker. De sectoren ‘advies en onderzoek’ (11% totaal werkgelegenheid), ‘financiële instellingen’ (4% totaal werkgelegenheid) en ICT (5% werkgelegenheid) worden de laatste jaren verhoudingsgewijs groter. Waar in 1997 nog 20% van het totaal aantal banen in totale dienstverlening was, is dat in 2013 25%. In absolute aantallen is het aantal banen in de dienstverlening het afgelopen jaar nagenoeg gelijk gebleven. De dienstverlening vormt een potentiële afzetbron voor de zakelijke hotelmarkt, overigens sterk afhankelijk van het type dienstverleners. Lange termijncijfers laten een sterke groei zien van de werkgelegenheid in deze sector. Een andere belangrijke potentiële vraagbron vormt de industrie, zeker als die bedrijven internationaal opereren. In deze sector is sinds 1997 een aanzienlijk aantal banen verloren gegaan. Dit heeft zeker gevolgen gehad voor de hotelvraag uit dit segment. Het staat buiten kijf dat de economische laagconjunctuur van de afgelopen jaren en de daarmee verband houdende daling van 6,8% van het totaal aantal banen in zes jaar tijd, een negatieve weerslag heeft gehad op de omvang van de zakelijke hotelvraag in ‘s-Hertogenbosch. De gemeente ´s-Hertogenbosch heeft de laatste jaren ingezet op versterking van de sector dienstverlening. Deze sector genereert weliswaar hotelvraag, maar doet dit naar verwachting in mindere mate dan bedrijven gericht op industrie en/of internationale bedrijven. Het aantrekken van deze laatstgenoemde typen bedrijven is geen speerpunt van de gemeente omdat men de gemeente op dit punt niet onderscheidend genoeg vindt ten opzichte van steden in de omgeving.

la group

79


Bijlage 7.1 – Analyse zakelijke vraagmarkt (3) Interviews vraagmarkt Als onderdeel van het onderzoek zijn 17 organisaties geïnterviewd over hun boekgedrag van hotelkamers in de regio voor werknemers en/of relaties. Deze zijn geselecteerd door de gemeente. Een belangrijk selectiecriterium hierbij was dat de organisaties goed zijn voor een substantieel aantal hotelovernachtingen als gevolg van hun internationale activiteiten en/of hun functie als (inter)nationaal hoofdkantoor. Bijlage 2 geeft een overzicht van de geïnterviewde organisaties (gesproken is met mensen die vanuit hun functie veel boekingen voor hun rekening nemen, wat niet per se betekent dat zij alle overnachtingen van de betreffende organisatie vertegenwoordigden): vijftien uit ‘s-Hertogenbosch en twee uit de regio (Sligro en Vanderlande Industries). • De ontwikkeling van de hotelvraag onder de organisaties laat een grillig beeld zien en is sterk afhankelijk van de ontwikkelingen bij de organisatie in kwestie. Ook vindt er bij het merendeel van de organisaties geen monitoring van de ontwikkeling van de boekingen plaats. Op grond van de gesprekken zijn er indicaties dat de vraag met 5 tot 9% is afgenomen sinds 2008. Daarnaast lijkt er sprake te zijn van scherpere prijsafspraken tussen de bedrijven en de hoteliers in de afgelopen vijf jaar. • Van de 3.500 tot 4.000 overnachtingen die in zijn totaliteit geboekt werden door de geïnterviewde personen, wordt 60% tot 65% geaccommodeerd in hotels in de gemeente ‘s-Hertogenbosch, de rest in de regio. Als we de bedrijven in de regio buiten beschouwing laten, loopt dit aandeel op naar 75% tot 80%. Als we het recent bij de gemeente ‘s-Hertogenbosch gevoegde aanbod in Nuland (Van der Valk Nuland) buiten beschouwing laten, liggen de percentages overigens beduidend lager: nog maar 40% tot 45% van alle geboekte overnachtingen wordt dan in de hotels in ‘s-Hertogenbosch onder gebracht. • Het komt maar beperkt voor dat er wel vraag is naar hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch, maar dat deze niet geboekt kan worden. Gebrek aan capaciteit is dus amper reden voor ‘weglekken’ van hotelvraag naar de regio. De regiohotels profiteren eerder van hun eigen sterktes; veelgenoemde pull-factoren zijn een goede prijskwaliteitverhouding en een goede bereikbaarheid. la group

80


Bijlage 7.1 – Analyse zakelijke vraagmarkt (4) •

•

•

De zakelijke hotelvraag die belandt in ‘s-Hertogenbosch wordt vooral geaccommodeerd in GT Hotel Central en in Mövenpick, op enige afstand gevolgd door Mercure en Campanile. Sinds de gemeentelijke herindeling is Van der Valk Nuland ook goed voor een belangrijk aandeel van de gerealiseerde zakelijke kamervraag in de gemeente. Van de zakelijke hotelvraag die in de regio geaccommodeerd wordt, profiteert vooral Van der Valk Vught. Het hotelaanbod voor de zakelijke markt in ‘s-Hertogenbosch wordt wisselend beoordeeld. Niet alle respondenten zijn te spreken over het zakelijke hotelaanbod. Een deel beoordeelt het als wat gedateerd. Ook geeft men aan dat vrij veel aanbod op niet aantrekkelijke (maar wel goed bereikbare) locaties is gelegen. Een aantal respondenten mist vooral een extra hotel in de stad zelf in het hogere middensegment (4-sterren) en met relatief grote capaciteit. Nu beperkt dat type aanbod in de optiek van veel respondenten zich tot Golden Tulip Hotel Central.

Aanvullende feedback uit interviews hoteliers • Uit de consultatie van hoteliers (telefonisch en door middel van een expertmeeting met hoteliers en andere belangrijke stakeholders in het kader van dit onderzoek) komt naar voren dat de vraag vanuit de zakelijke markt onder druk staat de laatste jaren. Als voornaamste redenen worden genoemd: • Een afname van internationale bedrijven/verplaatsing van internationale functies van ‘s-Hertogenbosch naar elders. Ook andere interessante doelgroepen, zoals bouwbedrijven, nemen af. • De zakelijke markt kiest meer dan voorheen voor kortere verblijven van hun zakenrelaties/werknemers. • Daarnaast ziet men ook een structurele verandering in de zakelijke markt: door opkomst van nieuwe media vinden vergaderingen/besprekingen meer dan voorheen online plaats. Dit leidt volgens de hoteliers tot een afname van de zakelijke hotelovernachtingen. • In zijn algemeenheid stellen de hoteliers dat de zakelijke markt in Den Bosch zwak is en weinig hotelvraag genereert. Ook voor de toekomst is men, mede door hotelbouwplannen in de regio (zie hoofdstuk 5) niet optimistisch. la group

81


Bijlage 7.2 – Analyse toeristische vraagmarkt (1) Toeristisch profiel ‘s-Hertogenbosch • Op de, op binnenlandse toeristen gerichte, website lekkerweg.nl van het Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTC) wordt het profiel van ‘s-Hertogenbosch geschetst als: ‘een heerlijke stad vol historische gebouwen, mooie musea, leuke winkeltjes en gezellige horeca. U kunt er wandelen tussen middeleeuwse architectuur, een boottripje maken over het eeuwenoude stelsel van waterlopen, of fietsen langs de vestingwerken. Den Bosch heeft veel moois te bieden. Maar wat wellicht nog belangrijker is, Den Bosch straalt zo veel gezelligheid uit. Jazz-café's, restaurantjes, trendy bars, in Den Bosch weet men hoe je moet genieten van het goede leven.’ Als belangrijkste bezienswaardigheden worden de Sint Janskathedraal, het Noordbrabants Museum en Stedelijk Museum ‘s-Hertogenbosch genoemd. Het bovenstaande geeft een impressie van het huidige profiel van de stad. De gemeente zet in haar citymarketing voor nu en de komende jaren in op het verder versterken van de meer eigentijdse, dynamische aspecten van het imago. Op de volgende pagina gaan we hier verder op in. •

‘s-Hertogenbosch heeft zeker op de dagtoeristische markt een goede aantrekkingskracht: met circa 3,2 miljoen bezoeken op jaarbasis is de stad na de G4-steden het drukst bezocht*. Winkelen voor plezier is de meest genoemde bezoekreden (50%). Bezoeken worden over het algemeen goed tot uitstekend gewaardeerd.*

Imago ´s-Hertogenbosch • ‘s-Hertogenbosch heeft een erg positief toeristisch imago. Alleen Maastricht en Amsterdam hebben een beter toeristisch imago. Wat betreft sfeeraspecten staat ‘s-Hertogenbosch zelfs op plek 2.** Sterke punten van het profiel van de stad zijn: een goed winkelaanbod, een prettige sfeer, goede horeca, mooie gebouwen en goede bereikbaarheid. Wat beter kan, is het aanbod van (culturele) activiteiten en een meer internationale uitstraling. ’s-Hertogenbosch is het sterkste Brabantse stedenmerk, met op nationaal niveau een zesde positie en onder de bewoners zelfs een vierde positie. De merkkracht van ’s-Hertogenbosch is relatief sterk onder hoog opgeleiden en welgestelden.*** la group

* Bron: Continue Vakantie Onderzoek, Toeristisch Bezoek aan Steden 2013, NBTC-NIPO Research, 2014 ** Bron: Toeristisch Imago Onderzoek van Nederlandse Steden, lagroup, 2010 *** Bronnen: Strategische merkanalyse voor de gemeente 's-Hertogenbosch, Hendrik Beerda, 2012 en De merkpositie van de provincie Noord-Brabant en de grootste Brabantse steden, Hendrik Beerda, 2013

82


Bijlage 7.2 – Analyse toeristische vraagmarkt (2) Speerpunten citymarketing ‘s-Hertogenbosch Voor toeristische citymarketing geeft de gemeente ‘s-Hertogenbosch aan dat het volgende geldt:* •

De gemeente koestert het cultuurhistorische decor en de bourgondische sfeer c.q. gastvrijheid, maar doet dit op een vernieuwende manier en voegt hiertoe dynamische en eigentijdse elementen toe die ‘s-Hertogenbosch ook heeft, maar die minder bekend zijn. Met andere woorden: ‘de authenticiteit van de historische omgeving wordt gerespecteerd, de dynamiek van het eigentijdse wordt versterkt’.*

•

Voorbeeld: de realisatie van een serie design Bed & Breakfasts in de stad. Er zijn er tot 2016 tien gepland. De eerste – een ‘strandpaviljoen’ van Piet Hein Eek – opende november 2013 bij Hotel Mövenpick voor drie jaar.

•

Speerpunten vanuit citymarketing zijn: – Cultuur: breed ingestoken, maar wel met de focus op Jheronimus Bosch in de aanloop naar het Jeroen Boschjaar 2016; – Food en gastvrijheid: deze aspecten passen bij de bourgondische sfeer; daarnaast is food een economisch speerpunt van de gehele regio AgriFood Capital. Het gastvrije karakter van ´s-Hertogenbosch laat zich zien in het feit dat gemeente al vier keer op rij is uitgeroepen tot Meest Gastvrije Stad van Nederland** en vormt eveneens speerpunt van de citymarketing uitingen.

•

De internationale city break markt wordt een belangrijk speerpunt binnen de toeristische marketing.

•

In de toeristische marketing ligt de focus op de nationale markt, maar ook inwoners van de nabije buitenlanden behoren tot de doelgroepen. In samenwerking met de provincie Noord-Brabant en de andere steden in de provincie wordt verkend in hoeverre het loont om in de toekomst meer marketingacties te ontwikkelen voor de internationale markten. Temeer omdat naar verwachting het internationaal toerisme landelijk gezien, in tegenstelling tot het nationaal toerisme, de komende jaren zal stijgen.

la group

* Onder andere op basis van de Merkstrategie ‘s-Hertogenbosch, Peter Bassa et.al., 2012 ** Onderzoek Meest Gastvrije Stad van Nederland, VVV Nederland, 2013.

83


Bijlage 7.2 – Analyse toeristische vraagmarkt (3) Toeristisch profiel regio Vrijetijdshuis Brabant heeft in samenspraak met ondernemers in de regio een kansenkaart ontwikkeld voor NoordoostBrabant. Deze kaart laat zien waar de belangrijkste sterkten, attracties en kansen in de regio liggen. • Natuurrijk, waterrijk en cultuurhistorie zijn de kernwaarden van de regio en vormen het fundament onder de cultuurhistorische en toeristische pareltjes.* • Tot deze ‘parels’ behoren de kastelen en landgoederen in de regio, vestingsteden zoals Heusden en het Nationaal Park De Loonse en Drunense Duinen. • In zijn algemeenheid geldt dat een van de toeristische krachten van de regio in het natuurrijke, groene karakter zit. Dit laat zich goed combineren met bezoek aan de cultuurhistorie en/of winkels van ‘s-Hertogenbosch. Met name de hotels in de regio lijken van dit combinatiebezoek te profiteren. la group

*

Bron: Profiel van de regio, in Factsheet Toerisme Noordoost-Brabant, Vrijetijdshuis Brabant, 2013

84


Bijlage 7.3 – Analyse MICE vraagmarkt (1) Algemeen • Binnen de MICE-markt* zijn met name de segmenten meetings (vergaderingen, mits meerdaags), conferences (congressen) en exhibitions (beurzen) verantwoordelijk voor het genereren van hotelvraag. Het resterende segment, de incentive markt, is vrij klein in Nederland. • Voor de hotellerie in ‘s-Hertogenbosch is de MICE-markt niet zo belangrijk (zie hoofdstuk 3: op jaarbasis 2 à 3.000 kamernachten, met een dalende tendens). Voor de conferentiecentra rond ‘s-Hertogenbosch is deze markt echter wel van belang. • De vrij centrale ligging, de goede bereikbaarheid (ook vanaf Schiphol) en het imago van ‘s-Hertogenbosch dragen bij aan de redelijk goede propositie van de regio ‘s-Hertogenbosch op de MICE-markt. • Sinds 2011 beschikt ‘s-Hertogenbosch met het Convention Bureau Brabant over een organisatie die zich richt op het naar (onder andere) ‘s-Hertogenbosch halen van grote (inter)nationale congressen, meetings en evenementen. Gezamenlijk met de vestiging van een aantal PCO’s (Professional Congress Organisers) in de stad maakt dit dat de promotionele infrastructuur goed te noemen is. Meetings • Voor de meeting markt is er een ruim aanbod. In ‘s-Hertogenbosch zelf voorzien met name Mövenpick, Golden Tulip Hotel Central en Mercure in zalenaanbod bij hotels, maar daarnaast zeker ook de conferentiehotels in de regio (die zich vooral profileren met hun ligging in het groen). • Uit de consultatie van de zakelijke markt komt naar voren dat drie van de 17 organisaties gebruik maken van hotels in de regio voor meerdaagse bijeenkomsten. Dit duidt er op dat de vraag naar deze bijeenkomsten deels vanuit de bedrijven in de regio komt, maar dat deze vooral ook vanuit organisaties uit andere regio’s komt. • Uit de consultatie van hoteliers komt naar voren dat de meeting markt zich beweegt van meerdaags naar eendaags. la group

*

Meetings, Conferences, Incentives & Exhibitions

85


Bijlage 7.3 – Analyse MICE vraagmarkt (2) •

Dit marktsegment heeft te lijden onder de economische crisis (organisaties kiezen vaker om binnenshuis te vergaderen) en structureel onder meer door technologische ontwikkelingen: een toenemend deel van de traditionele bijeenkomsten wordt nu afgedaan via video/internet conferencing of andere moderne technieken.

Conferences • Voor conferences geldt dat 1931 Congrescentrum Brabanthallen zich sinds eind 2010 profileert als locatie voor grootschalige conferenties. Het aantal evenementen en bezoekers is niet openbaar. Wel kan gezegd worden dat het aantal bezoekers van 2011 op 2012 met 54% toenam. Voor meerdaagse bijeenkomsten was deze groei 260%, maar het kwam wel van een betrekkelijk laag startniveau. Meerdaags bezoek maak circa 20% uit van het totale bezoek. 1931 heeft geen zicht waar bezoekers van de meerdaagse activiteiten overnachten. Deze boekingen lopen meestal via Convention Bureau Brabant of rechtstreeks via de organisator. •

Ook bijzondere locaties zoals Theater aan de Parade, de Orangerie en het Noord-Brabants Museum en Stedelijk Museum kunnen de conferentiemarkt bedienen (zoals bij het Museumcongres in 2013) maar doen dit niet structureel. Bovendien zijn hun voorzieningen niet optimaal voor congressen (onvoldoende break-out ruimten). In de regio zijn met De Ruwenberg, De Guldenberg en Huize Bergen conferentiecentra te vinden.

•

Wat ontbreekt is een locatie waar gecongresseerd kan worden én op of zeer nabij de locatie overnacht. 1931 zou in potentie zo’n locatie kunnen worden, indien er een hotel op of bij het terrein wordt ontwikkeld.

•

Stakeholders in de MICE-markt (waar onder een PCO, Convention Bureau Brabant en Congrescentrum 1931/ de Brabanthallen zelf) beoordelen het aanbod aan hotelkamers in ‘s-Hertogenbosch (bij grotere congressen) als te mager. Zij geven aan dat Congrescentrum 1931 bij realisatie van een hotel bij of liever nog op eigen terrein meer congressen aan zal kunnen trekken, mogelijk zelfs internationale.

•

Wij beamen dat, maar denken dat deze potentie niet moet worden overschat. Daarvoor heeft de stad teveel concurrentie van andere Nederlandse steden die een betere internationale congresinfrastructuur hebben.

la group

86


Bijlage 7.3 – Analyse MICE vraagmarkt (3) Exhibitions • De Brabanthallen is een belangrijke speler op de landelijke beurzenmarkt. Het omvat 44.000 m2, verdeeld over zeven hallen en verschillende zalen, voor beurzen, evenementen en concerten. Het complex wordt beheerd door Libéma. De gemeente ‘s-Hertogenbosch en Libéma zijn via de NV MEI gezamenlijk eigenaar van het vastgoed van de Brabanthallen. De hallen vormen het op drie na grootste beurscomplex van Nederland, na RAI Amsterdam, Jaarbeurs Utrecht en WTC Expo te Leeuwarden. Er worden zowel vak- als publieksbeurzen gehouden, zoals Tuinidee, Art & Antiques Fair ’s-Hertogenbosch, Boekenfestijn, Bouwbeurs Zuid en Agrovak, en daarnaast grote evenementen als Indoor Brabant. Mogelijk worden de Brabanthallen verder uitgebreid met een extra hal en een overkapping. •

Recente bezoekcijfers van De Brabanthallen zijn niet voor publicatie in deze rapportage beschikbaar. Op grond van gegevens uit 2003* schatten wij voorzichtig in dat op jaarbasis zo’n 700.000 tot 1.100.000 bezoekers het complex aandoen. Het merendeel van de evenementen heeft een bovenregionaal/landelijk profiel en betreft vooral dagactiviteiten.

•

De organisatie van De Brabanthallen geeft te kennen dat de activiteiten in de hallen zorgen voor extra hotelovernachtingen in ‘s-Hertogenbosch en omgeving op zowel weekdagen als in weekenden. Over het aantal overnachtingen dat daaruit voortkomt zijn geen cijfers beschikbaar. Wel is het bij de organisatie bekend dat er al jaren een tekort aan beddencapaciteit in ‘s-Hertogenbosch is tijdens bepaalde evenementen in de Brabanthallen. Gedurende circa tien piekmomenten per jaar is er voor hun bezoekers ‘geen hotelkamer meer te krijgen’. De hotelcapaciteit in de regio als geheel wordt tijdens grote beurzen/evenementen (bijvoorbeeld voorheen bij concerten van Armin van Buuren) als onvoldoende beschouwd. De hotellerie onderschrijft het beeld dat er sprake is van een piek die niet altijd geaccommodeerd kan worden. Er zijn signalen van het wegvloeien van kamerverkopen uit de regio naar Eindhoven en Tilburg op dergelijke momenten. Maar tegelijk stellen de hoteliers dat deze situaties zich de laatste jaren (veel) minder voordoen dan voorheen.

la group

*

Bronnen: NRIT Media, 2003 en Ontwikkelingsvisie Brabanthallen, 2003.

87


Bijlage 7.3 – Analyse MICE vraagmarkt (4) Exhibitions (vervolg) • In de gemeente staat ook Autotron Rosmalen. Deze beurzen- en evenementenlocatie heeft een oppervlakte van 10.000 m² en wordt gebruikt voor concerten, beurzen, presentaties, bedrijfsfeesten en bedrijfsuitjes. Het Autotron wordt ook geëxploiteerd door Libéma. Voorbeelden van indoor beurzen en evenementen zijn de Art & Antiques Fair en de Geschenkpakkettenbeurs. Het terrein herbergt ook het internationale grastennistoernooi TOPSHELF Open. Uitgezonderd dit toernooi, komt uit de consultatie van hoteliers niet naar voren dat Autotron voor hotelvraag in de regio zorgt. Dit kan komen door de in vergelijking met de Brabanthallen kleinere evenementen. •

Er zijn geen cijfers op lokaal of regionaal niveau beschikbaar van de ontwikkeling van aantallen bezoekers aan beurzen en evenementen. We gebruiken daarom gegevens op nationaal niveau*, hieruit blijkt dat: • De beurzenmarkt is de laatste jaren kleiner geworden. Van 2008 tot 2011 was de ontwikkeling -/- 18% in beurzen en -/- 4% in bezoekers. Van 2011 tot 2013 nam het aantal bezoekers nog eens af met -/-2%. • Voor de evenementenmarkt is het lastiger om uitspraken te doen. Hiervan zijn alleen cijfers bekend van de markt voor evenementen boven de 5.000 bezoekers. Deze cijfers zijn echter ‘vervuild’ met gegevens van een groot aantal evenementen behorend tot de specifieke markt van openlucht evenementen. • Cijfers over andere segmenten van de markt zijn niet voorhanden. Wel is bekend dat het aantal bedrijfsevenementen de laatste jaren daalt c.q. stagneert. Hier is de economische laagconjunctuur mede debet aan. Het is onzeker wanneer deze conjunctuur verbetert en wat er met de markt zal gebeuren bij deze eventuele verbetering. Zeer recente berichten laten overigens enig herstel zien van deze markt. Tegelijkertijd zal de recent ingevoerde WKR-regeling naar verwachting de markt negatief beïnvloeden. • De conclusie is dat er landelijk gezien deels (en zeker in de beurssector) een daling van de vraag is geweest. Dit kan ook consequenties gehad hebben voor de omvang van de vraag naar hotelkamers voortkomend uit bezoek van beurzen en evenementen.

la group

*

Bronnen: Opgave Respons, 2013 en Beurzen Monitor Respons, 2014.

88


Bijlage 8 Trends & ontwikkelingen hotelmarkt

la group

89


Bijlage 8 - Trends & ontwikkelingen hotelmarkt (1) De volgende (voor ‘s-Hertogenbosch mogelijk relevante) trends & ontwikkelingen* in de hotelmarkt kunnen worden onderscheiden: Aanbodzijde Uitbreiding marktruimte door toevoeging nieuw type hotels: • De laatste jaren zijn in Nederland diverse nieuwe typen toegevoegd aan het palet van hotels. Een aantal van deze nieuwe concepten zorgt voor extra hotelvraag, een aantal richt zich grotendeels op de bestaande hotelvraag. Het betreft de volgende concepten: • Boutique/design hotels: hotels met een sterke autonome trekkracht (het verblijf is een destinatie an sich) die zich profileren als kleinschalige, onafhankelijke en/of bijzondere hotels( zoals Suitehotel De Posthoorn, Villa Augustus). Ook ketens proberen zich op deze niche te richten door eigen merken in het leven te roepen binnen dit segment (bijvoorbeeld Andaz van Hyatt). De hotels hoeven niet per se zeer luxe te zijn, maar kunnen ook in een midden prijsklasse vallen, zoals bijvoorbeeld de Ace Hotels. • Affordable luxury hotels: dit zijn hotels die tegen betaalbare prijzen goede kamers aanbieden in het 3-sterren plus segment. De hotels beschikken weliswaar over relatief kleine kamers, maar deze zijn wel op moderne wijze (o.a. veel domotica) en relatief luxueus ingericht. Lifestyle marketing is een belangrijk onderdeel. Innovatieve bouwconcepten en automatisering van de dienstverlening (zoals zelf inchecken) worden ingezet om de kostprijs laag te houden. Voorbeelden zijn CitizenM, Yotel en Moxy. • Wellnesshotels: dit kunnen hotels zijn die als onderdeel van hun concept ook wellnessvoorzieningen aanbieden. Anderzijds is er ook een trend dat wellnessvoorzieningen hotelkamers bijbouwen. Voorbeelden: Fort Resort Beemster, Sanadome Nijmegen, Spa Zuiver in Amsterdam en Thermen Bussloo in Voorst.

la group

*

Bronnen trends en ontwikkelingen: eigen expertise, consultatie zakelijke markt, consultatie hoteliers, onderzoeken CBS, NBTC, Horwath, ZKA, Grontmij, Van Spronsen en Bed & Breakfast Nederland.

90


Bijlage 8 - Trends & ontwikkelingen hotelmarkt (2) Aanbodzijde (vervolg) Uitbreiding marktruimte door toevoeging nieuw type hotels: • Zorg- en herstelhotels: Hotels, vaak gekoppeld aan zorgvoorzieningen, waar extramurale zorg wordt aangeboden. De gast kan er bijvoorbeeld herstellen na een operatie of na een bevalling. Ook speciale niches, zoals het op behandeling van verslavingen gerichte U-Center in Epen en hotels gericht op mensen die herstellen van een burn-out zijn mogelijk. Voorbeelden: Udens Duyn, Hotel De Palatijn in Alkmaar. • Ecohotels: waar maatschappelijk verantwoord ondernemen tegenwoordig voor veel hotels de standaard is, zijn er ook voorbeelden van hotelconcepten waarbij het ecologische aspect centraal staat in het concept. Een Nederlands voorbeeld zijn de hotels van Conscious Hotels. • Combinatiehotels: hotels die ruimtelijk gecombineerd c.q. geïntegreerd worden met andere voorzieningen, zoals een casino, bioscoop, theater, golfbaan of een voetbalstadion. De combinatie zorgt voor extra vraagpotentie én identiteit voor de hotels. Voorbeelden zijn Hampshire Burggolf Purmerend, het nieuwe Van der Valk Hotel in Hoorn (met casino en bioscoop) en het Fitland hotel in Helmond (met een zeer grote wellness en in de toekomst mogelijk een theater). • Naast deze meer voorkomende concepten zijn er ook nog diverse andere nieuwe typen hotels te vinden. Zo hebben de voorheen wat oubollige jeugdherbergen zich onder de noemer van Stayokay heruitgevonden als meer hippe hostels, is Kloosterhotel ZIN een goed voorbeeld van een op bewustwording en persoonlijke ontwikkeling gericht ‘trainingshotel’ en weet het Berlijnse Plus One zich te onderscheiden doordat men bij het boeken niet alleen een hotelkamer uitkiest, maar ook een eigen lokale gids die de gast tijdens zijn of haar verblijf in de stad wegwijs kan maken.

la group

91


Bijlage 8 - Trends & ontwikkelingen hotelmarkt (3) Aanbodzijde (vervolg) • In zijn algemeenheid is er sprake van een schaalvergroting binnen de hotellerie: het afgelopen decennium groeide de gemiddelde omvang van hotels in Nederland van 31 naar 35 kamers (+14%). Deze ontwikkeling is het gevolg van het verdwijnen van veel kleinschalige hotels die niet met hun tijd zijn meegegaan en die zowel door (nieuwe) grotere hotels als door B&B’s worden weggeconcurreerd. • Steeds meer aanbod maakt onderdeel uit van een hotelketen dan wel hotelmerk. Dit komt door de realisatie van ‘eigen’ nieuwe hotels door deze ketens, maar ook door overnames, aangegane franchiseverbanden en managementcontracten. • In hoofdstuk twee werd al geconcludeerd dat het aanbod aan hotels en hotelkamers aanzienlijk is toegenomen het afgelopen decennium. Deze toename is verhoudingsgewijs het sterkst in het hogere middensegment. • Als het gaat om de eigendomsverhoudingen, dan valt op dat de afgelopen vijf jaar het aantal transacties van hoteleigendommen aanzienlijk is afgenomen. In de jaren daarvoor verwisselden een recordaantal hotels/hotelportfolio’s van eigendom. Recent is hier overigens weer een (voorzichtige) groei waar te nemen. • Door de terugvallende vraag op de markt voor meerdaagse bijeenkomsten richten steeds meer conferentiecentra zich op andere vraagsegmenten. Ook in de regio ´s-Hertogenbosch is bekend dat conferentiecentra zich meer open stellen voor de leisure en individuele zakelijke toerist. Ook komt het voor dat hotels zich op de niche van arbeidsmigranten richten. Het accommoderen van deze laatstgenoemde niche kan – indien niet goed beheerd – consequenties hebben voor de aantrekkelijkheid van het hotel voor andere doelgroepen.

la group

92


Bijlage 8 - Trends & ontwikkelingen hotelmarkt (4) Vraagzijde Een groot aantal van de trends aan de aanbodzijde zijn voortgekomen uit drivers vanuit de vraagzijde. Zo liggen aan de opkomst van nieuwe boutique/designhotel-concepten onder meer toenemende behoeftes aan luxe, uniciteit en authenticiteit ten grondslag. Bij de beschrijving van de volgende trends focussen we op aanvullende ontwikkelingen. • Groei hotelvraag: de totale hotelvraag is sinds 2000 aanzienlijk toegenomen (in de periode 2000 – 2010 gemiddeld zelfs met 0,4 miljoen per jaar in Nederland). Hierbij geldt: • Binnenlands toeristisch verblijf in hotels: korter, maar vaker. Het aantal binnenlandse vakanties in hotels is de afgelopen tien jaar toegenomen met liefst 45% (nu 4,1 miljoen). Gemiddeld genomen zijn deze vakanties echter steeds korter. Het totaal aantal binnenlandse toeristische overnachtingen steeg in tien jaar tijd namelijk maar met ‘slechts’ 11% (nu 10,3 miljoen). • Het aantal buitenlandse toeristen dat in hotels verbleef in Nederland nam ook toe de afgelopen tien jaar: +35%. Kijkend naar de toekomst, geldt dat de World Tourism Organisation een verdubbeling van het wereldwijde aantal internationale toeristenaankomsten verwacht tot 1,6 miljard in 2020. Daarbinnen zal het relatieve marktaandeel West-Europa/Nederland wel dalen, maar wordt in absolute cijfers gezien wel groei verwacht. Het is echter de vraag in hoeverre het – vooral op de Nederlandse markt gerichte – hotelaanbod in ‘s-Hertogenbosch hiervan kan profiteren. • Meer recent (2008-2012) is het totaal aantal overnachtingen in hotels, pensions en jeugdaccommodaties in Nederland ondanks de economische crisis nog met 8,5% gestegen. Het totaal aantal overnachtingen in deze accommodaties lag in 2012 op 35,4 miljoen.* • Sterke groei stedentrips: mede door toegenomen welvaart, low cost carriers en toegenomen transparantie van de markt, verwacht het NBTC tot en met dit jaar gemiddeld een groei van 2% per jaar voor hotelovernachtingen in steden en 4% in de periode 2016-2020. la group

* Door wijzigingen in de registratie-methodiek van het CBS is het niet mogelijk om vergelijkingen te trekken met 2013 en 2014.

93


Bijlage 8 - Trends & ontwikkelingen hotelmarkt (5) Vraagzijde (vervolg) • Meer ervaring consument: de consument stelt hogere eisen, boekt vaker zelf en gaat in toenemende mate op zoek naar “beste koop” en/of een bijzonder hotel/beleving, (liefst) tegen de laagste prijs. • Online Travel Agents (OTA’s) worden steeds machtiger (I). Bij veel zelfstandige hotels verloopt tegenwoordig 30% of meer van de boekingen via sites als booking.com, hotels.nl en tripadvisor.com. Zowel de leisure toerist als de zakelijke boeker weten in toenemende mate de boekingsites te vinden. • Online Travel Agents (OTA’s) worden steeds machtiger (II). Terwijl de gemiddelde kameropbrengst (ADR) op veel plaatsen onder druk staat, neemt de gevraagde en gekregen commissie per verkochte hotelkamer via een OTA over het algemeen aanzienlijk toe (in Amsterdam vorig jaar met 28%). Dit zet de uiteindelijke kamerprijs die de hotelier ontvangt (verder) onder druk. • Kortere boekingstijden: zowel de leisure als de zakelijke toerist boekt zijn/haar verblijf op steeds kortere termijn. Voor de hotellerie is het een extra uitdaging om hierop in te spelen – onder andere door de juiste strategie van yield management (prijsstrategie die meebeweegt met bewegingen in de vraag). • Sinds 2009 monitort het CBS ook het aantal zakelijke overnachtingen in hotels. In Noord-Brabant lag het aantal zakelijke overnachtingen in hotels in 2013 evenals in 2009 op 1,4 miljoen. De invloed van de crisis op het aantal overnachtingen lijkt dus beperkt. Ook lijkt er geen of amper een verandering te zijn in het type hotels naar sterren dat men boekt. Zes op de tien zakelijke overnachtingen buiten Amsterdam vindt nog steeds in 4-sterren hotels plaats. • Met de economische crisis als belangrijke reden lijkt er een trend waarin meerdaagse zakelijke bijeenkomsten in toenemende mate worden vervangen door vergaderarrangementen zonder verblijf of door video en internet conferencing.

la group

94


Bijlage 8 - Trends & ontwikkelingen hotelmarkt (6) Trends & ontwikkelingen B&B’s en ‘vakantieverhuur’ • Het aantal B&B’s in Nederland lijkt de afgelopen jaren sterk gestegen. Over het totaal aantal B&B’s in Nederland zijn geen eenduidige gegevens beschikbaar. Dit komt met name omdat een B&B niet altijd verplicht is om zich in te schrijven in het Handelsregister van de KvK (of dat niet altijd doet). Volgens cijfers van Bed and Breakfast Nederland en NRIT Media telde Nederland in 2009 circa 5.000 B&B’s (destijds goed voor circa 12.000 kamers en 28.500 bedden). Van 2007 tot 2009 steeg het aanbod met liefst 25%. Ook het aantal in ’s-Hertogenbosch voor de toeristenbelasting geregistreerde B&B’s steeg snel: van 4 in 2008, naar 21 in 2013. In 2015 is er sprake van 36 vergunde B&B’s in de gemeente. • Het nieuwe aanbod aan B&B’s is meer dan voorheen op hetzelfde niveau als luxe 4- en soms zelfs 5-sterren kamers. Ook conceptueel maken de B&B’s de laatste jaren een sprong: trends uit de hotellerie zoals themakamers, designmeubels of luxe wellnessruimtes zijn ook onder nieuw B&B aanbod te vinden. • Naast het bovenstaande meer luxe segment, blijft ook het aanbod aan budgetkamers bij B&B’s een aanzienlijk deel van het totaalaanbod vormen. Deze kamers zijn met name concurrerend (met elkaar en met de hotellerie) op grond van de lage overnachtingskosten. • De laatste jaren is het fenomeen ontstaan van het aanbieden en verhuren van kamers aan (zakelijke) toeristen via verhuursites zoals Airbnb en Wimdu. Soms wordt dat ‘vakantieverhuur’ genoemd. De aangeboden kamers zijn deels legale en als B&B geregistreerde kamers, maar het betreft vooral ook een aanzienlijk aantal kamers die door particulieren worden aangeboden. Hoewel dergelijke websites aanslaan bij de toerist, geven commerciële aanbieders van kamers aan dat er sprake is van oneerlijke concurrentie door de particuliere kameraanbieders. Zij dragen immers geen toeristen- en winstbelasting af en hoeven ook niet te voldoen aan voorwaarden en veiligheidsregels die voor legale kameraanbieders wel van toepassing zijn.

la group

95


Bijlage 9 - Effecten Rembrandtjaar 2006 Deze bijlage geeft een indicatie van de effecten van het Rembrandtjaar 2006 op de hotelovernachtingen in de twee gemeenten die het centrum van de activiteiten vormden: Leiden en Amsterdam.

Overnachtingen in hotels - effect Rembrandtjaar - index (2004=100) 130 125

Rembrandtjaar

120 115 110 105

Index

100 95 90 2004

2005

2006

Leiden (incl. campings & B&B's)

2007 Amsterdam

2008

2009 Nederland

Bronnen: Eindmeting Monitor Rembrandtjaar 2006, Gemeente Leiden, 2007; Leiden in cijfers, 2010, Gemeente Leiden, 2011; Amsterdam in cijfers, 2010, Gemeente Amsterdam; 2011, CBS. Bewerking: lagroup, 2014

la group

96

Actualisering hotelonderzoek s-hertogenbosch en omgeving

Recommend Documents