Ac t a C o m i t a s ( 2 0 1 6 ) 1 : 1 – 1 4 IS S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - IS S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3
K E DU DUK AN K U AS A M ENJ UA L A T AS DA S AR S UR A T K E T ER AN G AN NO TA RI S T E N TA N G PEM B AY AR AN L UN A S D A LAM P EM B UA TA N AK T A J UA L B E L I B A L IK NA M A Su ma r d i M a g ister K eno ta ria ta n Un iv er s ita s U da y a na A B ST R A CT THE EXI S TE N CE OF S E L L AT T OR NE Y B AS ED ON NO TAR Y S TA TE ME N T L ET TE R ABO UT K EEL PA Y ME N T I N MA KI NG S A LE - B U Y’S NA ME RET UR N Ag re em en t Co rd a g e D e ed o f S a le - Bu y a n d S e ll At to rn ey b a s ica l ly r ep re s en t evid en ce a p p l ia n ce sh o win g tied o f th e p a r ti e s in a n a g r e emen t a b o u t g o o d s a n d p ri ce / o b jec t a s sa le s c o n tra ct. M ea n wh i le b y n o rma ti f, p ro b lem to ex i s ten ce o f s el l a tto rn ey wh ich wa s u t i li zed in r eg i st ra tio n o f la n d r ig h t s wi tch o ve r d id n o t b e a r ra n g em en t in Go ve rn men t R eg u la tio n No . 2 4 Yea r 1 9 9 7 a b o u t La n d Re g i st ry . Th e b la n kn e s s o f th e No r m h a d ca u sed th e h a p p en i n g o f so l vin g o f reg i st r a tio n o f la n d rig h t s wi tch o v er wh ich d iff e ren t ea ch o th e r b et we en PP AT a cco rd in g t o kn o w led g e h a d a n d its b ra ve ry s t ri ve in ven tio n o f la w . Ba s ed o f th e s itu a tio n , h en c e p ro b le m o f th i s r es ea rch i s h o w to exs ita n ce No ta ry le tte r sta te men t wh ich i s p o we r wi th s ell a s b a se ma k in g o f sa le a c t b u y to retu rn th e n a me o f ma d e b y a n d /o r b efo re PPA T a n d d o a tto rn ey S el l fo l lo w i n g No ta ry le tt er sta tem en t ca n b e co n cei ved a s a n a b so lu t e p o we r a n d sa l e - b u y to n a me retu rn ca n b e ma d e b y a p p lia n ce to r eg i st r a tio n o f la n d rig h t s wi tch o v er a t La n d Of fic e. Ba sed o n th e b la n kn es s o f n o r m in th e Go ve rn m en t Reg u la t io n No . 2 4 Y ea r 1 9 9 7 fo r th e exi s ten ce o f Ag r eemen t Co rd a g e Deed o f S a le - Bu y a n d S el l At t o rn ey , h en ce th i s r e sea rch wa s b e c l a s si fied in to n o rma ti ve leg a l re sea r ch w ith a p p p ro a ch ed b y co n cep tu a l a n d s ta tu te a p p p ro a ch . Th e leg a l m a te ria ls o f th is re sea rc h we re b a sed o n p rima r y, s eco n d a ry a n d tert ia ry l eg a l ma te ria ls. Th e l eg a l ma te ria l s wa s b e d esc r ip ted h en c efo rth t o b e in te rp r et ed , sy st e ma t iza tio n , a n a ly sed , e va lu a t ed a n d a lso g iv en a rg u men t to g et co n clu sio n o f th e p r o b lem s. Resu lt o f t h e r es ea r ch in d ica t e th a t d i mi ci li n g No ta ry s ta t em en t l e tte r wi th a tto rn ey se ll wa s a s a i d a g ree men t a n d a ct u n d erh a n d a s a mea n to p ro t ect b u y e r p o si tio n a s we ll a s to h elp th e No ta ry /PPA T wo rk in ma k in g sa le - b u y a ct a lo n g w ith reg is t ra t io n o f la n d r ig h t s w itch o ve r b eco min g s a le s o b je ct. Mea n wh il e, h a ve th e se ll a tto rn ey fo l lo win g No ta ry sta te men t l ett e r n o n a s a b so lu te a tto rn ey , b u t a s a h elp d eed f ro m a n t eced en t a g ree men t (a id a g r ee men t ) fu n c tio n in g a n d h a ve a p u rp o se to d ra w u p , to a f fi r min g , st ren g th en in g , a r ra n g in g , a lt e rin g o r f in i sh in g it s sa l es co n t ra ctu a l te rm s b efo re n o ta ry/ PPA T co me u p w ith r eg i s t ra tio n o f la n d r ig h t s wi tch o v er b eco min g sa l es o b jec t. Ke y wo rd s : Ex si s ten c e, A tto rn e y sel l , Deed , No t a ry, s ta t emen t l et te r, ke el .
I. P E ND AH UL UA N 1.1.
Latar Belakang Masalah T uj ua n
p e nd a f tar a n
ta na h
d ap a t
d ij u mp a i p ad a ke te n t ua n P a sa l 3 P P No . 2 4 T ah u n 1 9 9 7 ya n g me ne n t u ka n d en g a n t uj ua n seb a ga i b er i k ut : U nt u k me mb er i k a n kep a s tia n hukum dan p er l i nd u n ga n hukum kep ad a p e me g a n g ha k at as s u at u b id a n g ta n a h, s at u a n r u ma h s u s u n, d a n ha k - h a k l ai n ya n g terd a ftar a gar d en g a n mu d a h d ap a t me mb u k ti k a n d ir i n ya seb a g ai p e me g an g ha k ya n g b er s a n g k uta n ; untuk me n yed ia k a n
in fo r ma si kep ad a p i h ak -p i ha k ya n g b erk ep e n ti n ga n ter ma s u k p e me ri n ta h ag ar d e n g a n mu d a h d ap at me mp ero le h d ata ya n g d ip erl u ka n d a la m me n g ad a ka n p e rb ua ta n hukum me n g e na i b id a n g -b id a n g ta na h d a n sa t ua n - sa t ua n r u ma h s u s u n ya n g s ud a h terd a ftar ; d a n u n t u k te rse le n g gar a n ya tert ib ad mi n is tra si p er ta na h a n. T iap - tiap
t a na h
ya n g
te la h
d id a ft ar ka n a ka n d ib eri ka n no mo r ha k ser ta me mp u n yai fu n g s i seb a g ai b u kt i au te n ti k d e n ga n b e n t u k tert ul i s ya n g d it ua n g k a n
ked al a m
s ertip i ka t
ha k .
Ole h kare n a it u, s ecar a yu r id i s, n e gara
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
1
me n g a k ui kep e mi l i ka n a ta s s uat u ta n a h
ak ta
ter had ap s ub j e k ha k a t as t a na h ya n g
p e mb eri a n ked ud u ka n K ua sa M e nj u al
na ma n ya
sep e rti
ter d a ft ar
d a la m
s ert i fi ka t
no t ari il.
di
D al a m
a ta s
te la h
p ra k te k,
me n ye b ab ka n
ta na h ter seb u t d a n d e n ga n d e mi k ia n,
K ua sa M e nj ua l d ij ad i k an d a s ar p ad a
ma k a
d ap at
p ro se s d ib ua t n ya AJ B b ali k na ma d a n
me n g g a n g g u g u gat kep e mil i ka n t a na h
se ka li g u s d ij ad i ka n a l at p e nd a ftar a n
ter seb ut .
p eral i ha n
p i ha k
la i n
Me n ge na i
tid a k
p r o s es
p end a ft ara n
Ka nto r
ha k
a ta s
P er ta na h a n
di
t an a h n ya
p ad a
te mp a t
ta na h
p er al i ha n h a k - ha k at as ta na h d i at ur
ter seb ut b erad a. S e me n t ara i t u, K u a sa
leb i h la nj u t p ad a P a sa l 3 7 a ya t (1 ) P P
Me nj u al
No . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 ya n g me net ap ka n :
Ket era n ga n
P er ali h a n h a k a ta s ta na h d a n h a k mi l i k ata s s at u a n r u ma h su s u n me lal u i j ual b el i, t u kar me n u kar , hib a h, p e ma s u ka n d al a m p e r u sa h aa n d a n p er b u at a n h u k u m p e mi n d a ha n h a k lai n n ya , kec u al i p e mi n d a ha n hak me la l ui le la n g, ha n ya d ap at d id a ft ar ka n j i k a d ib u kt i ka n d e n ga n ak ta ya n g d ib ua t o le h P P AT ya n g b er we n a n g me n u r ut k et e nt ua n p er at ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n ya n g b er la k u. Ket e nt ua n ter seb u t m en u nj u k ka n
me n era n g k a n
b ah wa
ha k
s al a h
ya n g
sa t u
p er b ua ta n
me n yeb ab ka n
hukum
terj ad i n ya
t ers eb ut
Me nj u al mu t la k
ak ta n ya
hukum d ib u at
J ua l -B el i
( AJ B )
j ua l -b e li
K ua s a
b u ka n la h
d i lara n g
o le h
k u as a u nd a n g -
K ua sa Me nj u al ter seb u t tel a h t erb a ya r lu n a s. Sec ara no r ma ti f, k eb era d aa n k u as a me nj ua l d al a m p e nd a ft ara n p era li h a n at as
ta n a h
ti d ak
d ij u mp a i
p en g at ur a n n ya d a la m P P No . 2 4 T ah u n te n ta n g
P e nd a ftara n
no r ma
T an a h.
t ers eb ut
t el a h
ya n g
me n ye b ab ka n terj ad i n y a p en ye le sa ia n
d al a m
b e nt u k
Ak t a
p end a ft ara n p era li h a n ha k a ta s ta na h
ya n g
d ib u at
oleh
ya n g b erb ed a -b ed a a n ta r P P AT se s ua i
d an /a ta u d i had ap a n P e j ab at P e mb ua t
p en g eta h u a n
Ak ta
keb era n ia n n ya
T a na h
a kta
b an g u n a n seb a g ai o b y ek d al a m a k ta
Ke ko so n ga n
p er b u at a n
ya n g
u nd a n g a ta u b a h wa ter h ad ap ta na h d a n
d id a ft ar ka n
ad ala h
S urat
No tar i s
b a h wa
ya n g
1997
na ma n ya
d ari
d i ma k s ud
p er al i ha n ha k at as t a na h d a n har u s b al i k
d il en g k ap i
( P P AT )
ya n g
la zi mn ya
d is eb ut d e n g a n AJ B b ali k n a ma d a n
p en e mu a n
se la nj u t n ya
p en el it ia n
d i g u n a ka n
seb a g ai
a lat
p end a ft ar a n p e r al i ha n h ak at as ta n a h.
ya n g
d i mi li k i
me la k u ka n h u k u m.
t e nta n g
dan up a ya
Un t u k
it u,
k e b erad aa n
s ura t
ke ter a n ga n No tar i s ser ta a p a a k ib at
AJ B b al i k na ma j u ga d ap at d ib ua t
h u k u m ya n g d ap a t d it i mb ul ka n b a gi
d en g a n b er d a sar p ad a ak ta P erj a nj ia n
Ak ta K ua s a M e nj ua l b eri k ut ke nd a la -
P en g i kat a n J ual B el i ( P P J B ) d an K ua sa
ke nd ala d al a m p er mo h o na n p eral i ha n
Me nj u al
ha k at as t a na h n ya me nj a d i me n ari k d a n
d al a m
b e nt u k
akt a
o te n ti k
ya n g d ib ua t o le h No t ar i s. Ak ta -a k ta
ak t ua l u nt u k d i kaj i.
ter seb ut d ib ua t a nt ar a p ara p i ha k , d i
1 .2 . R u mu s a n M a sa la h
sa t u se la k u
pihak
seb a g ai
p e nj ua l
dan
p e mil i k di
pihak
ta na h lai n
seb a g ai p e mb el i d ar i ta n ah, d i had ap a n No tar i s s e hi n g ga laz i m d is eb ut d e n g a n
B erd as ar ka n ur ai a n l ata r b ela k a n g ma s ala h ter seb u t d i at as m a k a d ap at d ir u mu s k a n
p er ma sa l ah a n
seb a ga i
b eri k ut :
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
2
1.
2.
B ag ai ma n a ka h ked ud u k an s ura t
H u k u m P erj a nj ia n. Sel a nj u t n ya s eca ra
ke ter a n ga n No t ar i s ya n g d i k u ti
p rak ti s, ha s il p e ne li ti a n in i d i har ap ka n
k ua sa
d as ar
d ap at
d ib uat n ya a kta j u al b e li b al i k
d ala m
na ma ya n g d ib uat o l e h d an /a ta u
we we n a n g j ab a ta n n ya
d ih ad ap a n P P AT ?
o te nt i k k h u s us n ya a kt a K ua sa M e nj ua l
me nj ua l
Ap a ka h
a kt a
ya n g
s eb a ga i
K u as a
tu g a s
d e n ga n
me mb uat a kt a
sur at
AJ B b a li k n a ma. Se me nt ara it u b a g i
d ap at
ma s ya ra ka t,
ha s il
d ih arap k a n
d an
p en g eta h u a n
b el i
b ali k
p en el it ia n
d ap at
i ni
me mb e ri ka n
d a la m
me la k u k a n
na ma n ya d ap a t d ij ad i k an a la t
tra n sa k si j ual b el i b es e rta p e nd a ftar a n
p end a ft ar a n p er al i ha n ha k at a s
ha k at as ta na h d a n/ ata u b an g u n a n ya n g
ta na h n ya
ad a d i a ta s n ya. Ma s ya rak at na nt i n ya
p ad a
Ka nto r
P er ta na h a n ?
d en g a n h as il p e n el it ia n in i d i har ap ka n d ap at me n ge ta h u i a kta - a kt a ya n g b e n ar
1 .3 . T uj ua n Pe ne lit ia n Sec ar a b er t uj u a n
u mu m
p e ne l iti a n
me n ge mb a n g ka n
i ni
Hukum
Ke no t ar i ata n , H u k u m P e r ta na h a n, ser ta Hukum
P er j a nj ia n .
sec ar a
khusus
S e me nt ara
me n ge n ai
i t u,
t uj u a n
a. U nt u k me n ge ta h u i d a n me n g a na li si s ked ud u k a n s ur a t k eter a n ga n No tar is ya n g d ii k u ti a kt a K ua sa M e nj ua l seb a g ai d a sar d a la m d ib ua t a kta j u al b eli b al i k na ma ya n g d ib uat o le h
b. U nt u k me n ge ta h u i d a n me n g a na li si s ked ud u k a n a kta K u as a Me nj u al ya n g me n g i k ut i s ur at ke ter a n ga n No tar i s b ese r ta keb er ad a a n a kt a j ual b e li b ali k na ma ya n g d ib uat b erd a sar ka n a kt a
K u as a
M e nj u al
ya n g
me n g i k ut i s ur at ke ter a n ga n No tar i s d ik ai t ka n
dengan
p end a ftar a n
d ib uat
di
had ap a n
No tar i s/P P AT d al a m ka ita n n ya d e n ga n p ro se s
p e ra l i ha n
hak
mil i k
a ta s
ta na h n ya . 1 .5 . K era ng ka Teo r it is
d ala m
p e ne lit ia n
b eb erap a Ne gar a
teo r i
i ni
ter k ai t,
H u k u m,
d i g u na k a n ya k n i
Asa s - As as
T eo ri Hukum
d ala m P erj anj i a n, T eo ri P erj anj ia n, d a n T eo ri Kep as ti a n H u k u m . A d ap u n a sa s -
1 .4 . M a nf a a t Pe ne lit ia n
a). Teori Negara Hukum Istilah negara hukum oleh Philipus M. Hadjon
sering
disamakan
dengan
konsep
rechtsstaat sehingga negara hukum dipandang sebagai terjemahan dari rechtsstaat.1 Hal ini sesuai
dengan
berpendapat
pandangan
bahwa
negara
Azhary
yang
hukum
dapat
1
Sec ar a teo r it i s, h as il p e ne li ti a n i ni d ih ar ap k a n u nt u k p e n g e mb a n ga n I l mu d e n ga n
ad ala h s eb a ga i b er i k ut :
disamakan dengan rechtstaat ataupun rule of
p er al i ha n h a k a ta s t a na h .
b er ka it a n
sah
asa s d a n t eo ri - teo r i h u k u m te r seb u t
d an /d i h ad ap a n P P AT .
p ad a
d an
Dal a m me n g a na li sa p e r mas ala h a n
p en el it ia n i ni ad al a h :
Hukum
p ela k s a naa n
d is eb ut s eb a ga i k ua sa mut la k j u al
No tar i s/P P AT
ta np a me n g i k u ti a kta P P J B d an/a ta u
No ta ri s
a kt a
o le h
Me nj u al
me n g i k ut i
ke ter a n ga n
d ip a ka i
Hukum
Ke no t ar i ata n , H u k u m P e r ta na h a n, ser ta
Philipus M. Hadjon, 2007, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia, Sebuah Studi tentang Prinsip-prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan Peradilan Administrasi, Peradaban, Surabaya, (selanjutnya disingkat dengan Philipus M. Hadjon I), hal. 66.
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
3
law,
mengingat
kedua
istilah
tersebut
As as i n i b e r ma k na se tiap o ra n g
mempunyai arah yang sama yaitu mencegah
b eb as
kekuasaan
si ap ap u n,
ap ap u n
b en t u k n ya
s ej a u h
absolut
demi
perlindungan hak azasi.
2
pengakuan
dan
Sudargo Gautama
me mb ua t
p erj an j i a n
d e n ga n
i s in ya ,
ap ap u n
tid ak
me la n g ga r
selanjutnya berpendapat tentang negara hukum
u nd a n g - u nd a n g, k et ert i b an u mu m d a n
sebagai
ke s u si laa n
“negara
yang
seluruh
aksinya
(P a sal
1337
dan
1338
didasarkan dan diatur oleh Undang-Undang
KU HP erd at a). As as i ni me n ye b ab ka n
yang telah ditetapkan semula dengan bantuan
h u k u m p erj a nj ia n b er s is te m t erb u ka.
3
dari badan pemberi suara rakyat”. Selanjutnya
Ad ap u n r u a n g li n g k up asa s keb eb as a n
menurut O. Notohamidjojo, negara hukum
b erko n tra k me n ur u t h u k u m p erj a nj ia n
diartikan dengan “negara dimana pemerintah
d i Ind o ne sia me l ip ut i ha l - ha l s eb a ga i
dan semua pejabat-pejabat hukum mulai dari
b eri k ut :
Presiden,
hakim,
jaksa,
legislatif,
semuanya
anggota-anggota
dalam
menjalankan
tugasnya di dalam dan di luar jam kantornya taat kepada hukum”.4 Dengan demikian, adanya unsur asas legalitas dalam unsur
rechtsstaat
mengamanatkan agar setiap tindakan pemerintah harus berdasar atas hukum. Dengan kata lain, asas legalitas menjadi hal yang penting dalam penyelenggaraan
tindakan
pemerintahan
termasuk yang dilakukan oleh Pejabat Pembuat
a. Keb eb a s a n u nt u k me mb ua t a ta u tid a k me mb ua t p e rj anj i a n. b . Keb eb a s a n u nt u k me mi li h d e n ga n si ap a i n gi n me mb ua t p er j anj ia n. c. Keb eb a s a n u nt u k me n e n tu k a n ata u me mi li h ca u sa d a ri p er j a nj ia n ya n g a ka n d ib ua t. d . Keb eb a s a n u nt u k me n e nt u k a n o b j ek p erj a nj i a n. e. Keb eb a s a n u nt u k me n e nt u k a n b en t u k s ua t u p erj a nj ia n. f. Keb eb a s a n u n t u k me n eri ma a ta u me n yi mp a n g i ke te n t ua n p eru nd a n g - u nd a n g a n ya n g b er si fat o p sio n al. 5
Akta Tanah maupun Notaris dalam peralihan dan/atau membantu pendaftaran hak atas tanah agar
2 ). Asa s i ti k ad b a i k
tidak melanggar hak asasi manusia
Me n ur ut P a sa l 1 3 3 8 K UHP erd a ta,
dan/atau tidak menyebabkan seseorang atau
se tiap p erj anj i a n har u s d i la k sa na k a n
sekelompok orang tidak mendapat perlindungan
d en g a n
hukum.
me n g e na i i ti kad b ai k d ap at d ib ed a k a n
b ) . Asa s -a sa s d ala m H u k u m P erj a nj i a n
ata s 2 (d u a) ha l, ya k n i :
Dal a m ya n g
KU H
waj ib
P er d at a,
d i taa ti
asa s -a sa s
d ala m
i ti k ad
a. B ers i fat
s uat u
me n g i nd a h k a n ke s u si laa n .
1338
d ig u n a ka n
(1),
(2),
d an
a yat
(3 )
Kl as i fi k a si
o b ye k ti f,
p er j anj i a n d ap a t d ij u m p ai p ad a P a sal a yat
baik.
arti n ya
kep a t u ta n St a nd ar
d al a m
me lip u ti :
o b ye k ti f
ad ala h
1 ) . Asa s keb eb a sa n b er k o nt ra k.
me n g ac u
p ad a
ya n g
i kt ik ad st a n d ar s ua t u
dan
baik ya n g no r ma
o b ye k ti f. b . B ers i fat
s u b ye kt i f,
art i n ya
2
Azhary, 1995, Negara Hukum Indonesia (Analisis Yuridis Normatif Tentang Unsurunsurnya), UI Pres Cet Pertama, Jakarta, hal. 33. 3 Sudargo Gautama, 1973, Pengertian Tentang Negara Hukum, Alumni, Bandung, hal. 13. 4 O. Notohamidjojo, 1970, Makna Negara Hukum, Badan Penerbit Kristen, Jakarta, hal. 36.
d ite n t u ka n si k ap b a ti n se seo r a n g. Iti kad
b ai k
s ub ye k t i f
d i kai t ka n
d en g a n h u k u m b e nd a. 5
Frans Satriyo Wicaksono, 2008, Panduan Lengkap Membuat Surat-Surat Kontrak, Visimedia, Jakarta, hal. 3.
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
4
3 ) . Asa s Pa cta S u n t S e r va n d a
c). T eo ri P erj a nj ia n
Me n ur ut k et e nt ua n d ari P asa l 1 3 3 8 a yat
(1)
K UH P er d at a
me n ya ta ka n
P erj anj ia n d a la m KU H P erd ata d i at ur
d al a m
buku
K eti g a
te n ta n g
b ah wa “Se mu a p e r j anj i an ya n g ya n g
P eri kat a n,
d ib uat se s u ai d e n g a n u nd a n g - u nd a n g
me n e nt u k a n b a h wa : “P e rj anj ia n ad a la h
ya n g b er l a k u s eb a ga i u nd a n g - u nd a n g
s ua t u p erb ua t a n h u k u m d en g a n ma na
b ag i mer e ka ya n g me m b ua t n ya. ” Asa s
sa t u
in i
d iri n ya
me n u nj u k k a n
k e waj ib a n
s et iap
yai t u
o ra n g
P as a l
at a u
l eb i h
ter had ap
s at u
1313
ya n g
me n g i k at ka n o ran g
a ta u
p ih a k u n t u k me n g ho r ma ti se s ua t u ya n g
leb i h ”. Ap ab il a a ntar a d ua o ra n g a ta u
tel a h d i sep a ka ti n ya .
leb i h
4 ) . Asa s ko n se n s ua li s me
ke h e nd a k
As as i n i d ap a t d it e mu ka n d a la m P asa l
1320
KU HP er d at a.
P asal
Da la m
KU HP er d at a te ga s
d an
P asa l
p e n yeb u ta n n ya
sed a n g k a n
d al a m
s ua t u
u nt u k
p ers e s uai a n
me n gad a ka n
s ua t u
ik at a n, ma ka terj ad i la h an tara me re ka
1338
s ua t u p er se t uj u a n. Se me nt ar a i t u, P a sa l
1320
1 1 2 1 KU HP erd a ta me n e nt u k a n b a h wa :
se cara
P a sa l
ter cap a i
1338
“T iad a
s ep a ka t
sep a k at
itu
ya n g
sa h
ap ab il a
d ib er ik a n
k are na
KU HP er d at a d i te mu k a n d ala m is ti la h
ke k h il a fa n a ta u d ip ero le h n ya d e n g a n
“se mu a”.
K ata - k a ta
se mu a
p ak sa a n
me n u nj u k ka n
b a h wa
o ra n g
d o k tri na l,
set iap
at a u R.
p e nip ua n ”. S ub e k t i
Se car a
me n ga ta k a n
d ib er i k es e mp a ta n u n t u k me n ya t a ka n
b ah wa : “s uat u p erj anj i a n ad a la h s ua t u
ke i n gi n a n n ya,
p eri st i wa
ya n g
d ir a sa n ya
b ai k
d i ma na
se se o ran g
b erj a nj i
u nt u k me nc ip t a ka n p er j a nj ia n. As a s i n i
kep ad a seo r a n g ya n g la in at a u d i ma na
sa n ga t er a t h ub u n ga n n y a d e n ga n a sa s
d ua o r a n g it u sa li n g b erj anj i u n t u k
keb eb a sa n me n g ad a k a n p erj anj i a n.
6
me la k sa n a ka n s u at u hal ”. 8 Sel a nj u t n ya O.W Ho l me s b erp e nd ap at b a h wa: “ Th e
5 ) . Asa s kep r ib ad ia n ( p e r so n a l ita s ) . Seo r a n g t id a k d ap at m en g ad a ka n p er j anj i a n
d iri n ya
mea n s a p red i ct io n th a t yo u mu st p a y
terd ap at
d a ma g e s if yo u d o n o t keep i t, i f yo u
d ala m P a sal 1 3 1 7 K UH P erd ata t e nta n g
co mm it a to rt, yo u a re lia b le to p a y
j anj i
co mp e sa to r y”. 9
se nd ir i.
k ec ua li
u nt u k
d u ty o n ke ep co n tra ct i n co mmo n la w
P e n ge c ua lia n n ya
untuk
me n e ga s ka n
p i ha k
k et i ga
ya n g
b a h wa
“Dap a t
p ula
Me n ur ut P as al 1 3 2 0 K UHP erd a ta,
p er j anj i a n d iad a k a n u n t u k kep e n ti n g a n
u nt u k
p ih a k
d i waj ib k a n
ke ti g a,
b i la
s u at u
p erj a nj ia n
sa h n ya
ya n g d ib ua t u nt u k d i r i se nd iri, ata u
s yar at,
s ua t u
me n g i ka t ka n
p e mb er ia n
kep a d a
o ran g
lai n
me n g a nd u n g s ua t u s yar a t mac a m it u” .
7
s uat u
me me n u hi
ya k n i
s ep a ka t d ir i n ya,
p er set uj ua n 4
(e mp at)
mer e ka cak ap
ya n g u nt u k
me mb uat s ua t u p eri k ata n, ad a n ya s u at u ha l ter te nt u , d a n d id as ari ata s s u at u 8
6
Mariam Darus Badrulzaman, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Cutra Aditya Bakti, Bandung, hal. 87. 7 Handri Raharjo, 2009, Hukum Perjanjian Di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, hal. 46.
R. So eb e kt i, 2001, Hukum P erj anj ia n, P T . Int er ma s a, J a kar ta, h al. 45. 9 M.P Go ld i n g , 2 0 0 1 , T h e N at ur e o f La w Re ad i n g s i n Le g al P hi lo so p h y , Co l u mb ia U n i ver s it y, Ra nd o m Ho u s e, Ne w Yo r k, h al. 1 8 0 .
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
5
seb ab ya n g h ala l. S yar at p er ta ma d a n
p erl u
ked u a d i seb u t s yar at s u b ye k ti f kare n a
ter seb ut .
ked u a s yar at te r s eb ut har u s d ip e n u h i
u n s ur
o le h s ub ye k h u k u m, s e d an g k a n s yar at
p e mb u at a n
ke ti g a
me mb er i ka n
j a mi n a n
o b ye k ti f k ar e na k ed ua s yar at i ni har u s
hukum
se ti ap
d ip e n u hi o le h o b ye k p e r j anj ia n. T id a k
ap ara t
d ip e n u hi n ya
kep as ti a n h u k u m
dan
k ee mp at
s ya r at
me n g a kib at ka n
d is eb ut
s yara t
s ub ye k ti f
s ua t u
akan
p erj a nj ia n
me me n u h i
ti ga
D e n ga n
ka ta
kep as ti a n Ak ta
bagi
n il ai lai n ,
ad a n ya
hukum P P AT
d ala m
aka n
o ran g
ma up u n
me n gi n g at
i t u seb a g ai s ya ra t
me mb eri k a n
j a mi na n
me nj ad i d ap at d ib ata l k an. Sed a n g k a n
p erli nd u n g a n b a g i ya n g b erh a k.
tid a k d ip e n u hi n ya s yar a t o b ye k ti f a k a n
1 .6 . M eto de P en el itia n
me n g a kib at ka n
1 .6 .1 . J e ni s P en el itia n
p er j a n j ian
ter seb u t
me nj ad i b at al d e mi h u k u m, se h i n g ga
d ap at
p erli nd u n g a n
p e me ri n ta h,
u nt u k
d a sar
P ene li ti a n
i ni
d ap at
“sej a k s e mu l a d i a n g ga p tid a k p er n a h
d ik u al i fi k as i ka n
d ila h ir ka n s u at u p er j a n j ian d a n tid a k
p en el it ia n h u k u m no r m ati f. P en el it ia n
p er n a h ad a s uat u p er i k at an ”.
10
ke d ala m
in i b era n g k at d ar i ke k o so n ga n no r ma
d ) . T eo r i K ep a st ia n H u k u m
h u k u m p ad a P P No . 2 4 T ah u n 1 9 9 7
Tujuan hukum menurut Apeldoorn adalah untuk mengatur pergaulan hidup secara damai.
11
ter ka it
keb erad a a n
k ua sa
ata s ta na h.
mengembangkan
1 .6 .2 . J e ni s P en de ka ta n
Geldingstheorie
mengemukakan bahwa untuk berlakunya hukum secara sempurna harus memenuhi tiga nilai 12
dasar, meliputi :
2.
3.
De n ga n
P end e k ata n ya n g d i g u na ka n d ala m me nj a wab
p er so a la n
d ir u mu s k a n
Juridical doctrine, nilai kepastian hukum, dimana kekuatan mengikatnya didasarkan pada aturan hukum yang lebih tinggi. Sociological doctrine, nilai sosiologis, artinya aturan hukum mengikat karena diakui dan diterima dalam masyarakat (teori pengakuan) atau dapat dipaksakan sekalipun masyarakat menolaknya (teori paksaan). Philosophical doctrine, nilai filosofis, artinya aturan hukum mengikat karena sesuai dengan cita hukum, keadilan sebagai nilai positif yang tertinggi. d e mi k ia n,
me n g g u n a ka n
ya n g
t ela h
ad a la h
d e n ga n
p e nd e k ata n
u nd a n g -
u nd a n g ( s ta tu e a p p ro a c h ), p e nd e k ata n ko n sep t ual Na mu n
( co n sep tu a l
d e mi k ia n,
a p p ro a ch ).
t i d ak
me n u t up
ke mu n g k i na n j u ga a ka n d ip er g u na ka n p end e kat a n ka s u s ( ca s e a p p ro a ch ). 1 .6 .3 . S u mb er B a ha n H u ku m B ah a n
hukum
p e ne l iti a n
i ni
d ip ero l e h d ari b a h a n h u k u m p ri mer, se k u nd e r, d a n ter tier . B aha n h u k u m
hukum
p ri mer n ya s ep er ti UUJ N , KU HP erd a ta,
d ap at b er l a k u d e n g a n se mp ur na d a n
P P No . 2 4 T ah u n 1 9 9 7 , b ah a n h u k u m
me nj a mi n
se k u nd e r n ya
k ep a st ia n
a g ar
me nj u al
d ala m p era li ha n d a n p end a ft ara n ha k
Sementara itu, menurut Gustav Radbruch yang
1.
jenis
h u k u m,
ma ka
d is erta s i 10
Komariah, 2002, Hukum Perdata, Universitas Muhammadiah, Malang, hal. 175-177. 11 L. J. Van Apeldoorn, 2000, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, hal. 10. 12 Satjipto Rahardjo, 1996, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 19.
dan
b er up a ha s il
b u k u -b u k u,
p en el it ia n
la i n,
ser ta b a ha n h u k u m t er tier n ya a n tar a lai n k a mu s h u k u m d a n e n si k lo p ed ia.
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
6
1 .6 .4 .
T e kn i k P eng u mp u l a n
B a ha n
ur u sa n.
K u as a
d iter i ma
H u ku m Dal a m
p e ne li tia n
i n i,
b a ha n
hukum
p en g u mp u la n
d ala m
u mu m,
b ah k a n d a la m s ep uc u k s ur at ata up u n
b o la
p e mb eri a n
d i ma na
bahan
me to d e
d ik u mp u l ka n
me la l ui b eb er ap a l it er at ur
ak ta
ya n g
Meto d a
hukum
s u at u
dan
d ala m s u at u t ul i sa n d i b a wa h ta n g a n,
d en g a n
a d ala h
d ib eri k a n
te k n i k
d ila k u k a n d e n ga n me to d e b o la sa lj u. sa lj u
d ap at
ke mu d i a n
li sa n.
M e n ge na i
k u as a
j e n is -j e n i s
d a p at
d il a k u ka n
d en g a n d u a
cara yai t u d e n ga n ca ra
khusus
cara
dan
u mu m.
P e mb er ia n
d ar i b eb er ap a li ter at ur t er s eb ut d ia mb il
k ua sa ya n g d ib e r i ka n sec ara k h u s u s,
sej u ml a h
p ad a ha ki k at n ya ha n ya me n g e na i s at u
s u mb er
ya n g
me n d u k u n g
lit er a t ur t er seb ut . 1 .6 .5 .
kep e nt i n ga n
Te kn i k
Pe n g o la ha n
Da n
u mu m
Ana li si s B a ha n H u ku m An al i si s
sed a n g k a n
d a la m
p en el it ia n
ter te n t u
ata u
leb i h,
p e mb er ia n
k ua sa
sec ara
a ka n
me li p ut i
se ga la
kep e nt i n ga n s i p e mb e r i k u as a (P as al
me r up a ka n b a g ia n ya n g sa n ga t p e nt i n g
1795
kar e na d e n ga n a n al is i s in ila h b a h a n
p e mb eri a n k ua sa No t a rii l mer up a ka n
hukum
p e mb eri a n k ua sa d ala m b en t u k t ert u li s
ya n g
ad a
ma n f aa t n ya ma s ala h .
ak a n
d a la m
13
Den ga n
na mp a k
me m ec a h ka n
d e m ik ia n,
KU HP erd a ta).
S e me nt ara
it u,
ya n g d ib ua t o l e h p ej ab a t No t ari s.
bahan
Seb e l u m
me mb u at
a k ta
k u a sa,
h u k u m ya n g te la h d i k u mp u l ka n d a n
terl eb i h d a h u l u p ej ab a t No tar is a ka n
d is i ste ma t i sir
me n a n ya ka n
ke mu d ia n
d ita fs ir ka n
ke p en ti n g a n
ak ta
me n g g a mb ar k a n
j ug a me mi n t a d at a id e nt it a s ma si n g -
ma s ala h
ya n g
( d es kr ip si) ,
ma s ala h
me nj ad i
me nj e la s ka n
( e k sp l a na si ) ,
ma s i n g
ter seb u t
p i ha k
d ib u at.
ap a
d an d i a nal i si s ya n g d i l ak u k a n d e n g a n ap a
k u a sa
untuk
ya i t u
No tar is
Kart u
T a nd a
me n g kaj i
P end ud u k (KT P ) p e mb er i d an p e n eri ma
p er ma sal a ha n d ar i b a ha n -b a h a n h u k u m
k ua sa , Kar t u T a nd a P e nd ud u k (KT P )
ya n g
dan
s ua mi a ta u i st ri p e mb e ri k ua sa K art u
ha s il
Kel u ar ga ( KK ) p e mb e ri k ua sa, a ta u
ter k ai t
me mb er i ka n
( e v al ua si)
ar g u me n t a si
d a ri
ev al ua s i t er seb ut .
s ura t
I I. H AS I L DA N P EM B AH A SA N
d o k u me n
2 .1 . K ua sa M enj ua l da n S ura t K et era ng a n Pe mba y a r a n L u na s da la m j ua l b el i t a na h
kep e nt i n ga n le g al it as d an p er s ya rat a n ya n g
n i ka h
p er mi n ta an
t ers eb ut
te rka it
d it u n t ut
o le h
p eru nd a n g - u nd a n g a n. Me n ur ut KU HP er d at a
k et e nt ua n
P asa l
me ne n t u ka n
p e mb er i a n
k ua sa
p er j anj i a n
d e n ga n
mer up a k a n ma n a
1792 b a h wa , s uat u
s eo ra n g
me mb er i ka n ke k u as aa n kep ad a seo r a n g lai n, ya n g me n er i ma n y a, u n t u k at as na ma n ya,
me n ye le n g g ara ka n
s ua t u
d o k u me n d e n ga n
p er at ur a n Se la i n
itu
No tar i s a ka n me na n ya k a n s ya ra t -s ya ra t khusus
ap a
ya n g
d ib ua t
o le h
p a ra
p ih a k a ga r d ap a t d ic a nt u mk a n d id a la m ak ta. Mengenai dasar hukum pemberian kuasa dapat dijumpai pada Pasal 1792 KUHPerdata yang menentukan bahwa, “pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang
13
P.Joko Subagyo, 1999, Metode Penelitian Dalam Teori dan Praktek, Cet. III, Rineka Cipta, Jakarta, hal. 104.
lain memberikan kekuasaan kepada seorang
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
7
lain, yang menerimanya untuk atas namanya,
Mengenai pembayaran dalam jual beli
menyelenggarakan suatu urusan”. Pemberian
tanah ini dalam prakteknya akan dilakukan
kuasa (lastgeving) juga diatur dalam buku III
dalam dua tahap yang berbeda. Pertama,
Bab
1792-
pembayaran telah dimulai sebelum jual beli
1819KUHPerdata. Adanya surat kuasa menjual
dilakukan dihadapan PPAT, sedangkan yang
dalam jual beli tanah telah menjadi dasar
kedua
beralihnya uang dan tanah antara pembeli
penandatanganan perjanjian jual beli. Namun
dengan
secara
demikian, ada juga yang telah dibayar lunas
normatif adapun peralihan tersebut belum sah
sebelum penandatanganan perjanjian jual beli,
karena
dan
bahkan ada pula yang membayar tersebut harus
persyaratan-persyaratan tertentu untuk sahnya
dibuatkan kwitansi/tanda terima. Oleh karena
peralihan hak atas tanah.
itu, kwitansi pembayaran yang dimaksudkan ini
XVI
mulai
penjual.
masih
J ua l
dari
Namun
Pasal
demikian,
dibutuhkan
ha k
mi li k
dimulai
setelah
sengaja dibuat untuk dijadikan suatu bukti
u nt u k
bahwa telah terjadi penerimaan sejumlah uang
me mi nd a h k a n h a k ata s tan a h k ep ad a
sesuai dengan yang tertera pada kwitansi
p ih a k l ai n. P e mi n d a h a n ha k d il a k u ka n
tersebut. Oleh karena itu,
ap ab i la st at u s h u k u m p i ha k ya n g a k a n
ditandatangani hanya berlaku antara pihak
me n g u a sai
pembayar
p er b u at a n
ta n a h
ata s
baru
t a na h
ad ala h
b el i
prosedur
pembayaran
hukum
ter s e b ut
me me n u h i
dan
penerima
kwitansi yang saja.14
Setelah
p er s ya r at a n seb a g ai p e m eg a n g ha k at as
menerima dan memeriksa surat-surat yang
ta na h
untuk
diperlukan, maka Notaris/PPAT akan membuat
me mi nd a h k a n h a k n ya. Dal a m h al i n i,
akta jual beli tanah yang ditandatangani oleh
p enj ua l d a n p e mb el i d a ta n g ke ka n to r
para pihak atau kuasanya, dua orang saksi dan
P P AT u nt u k me mb uat ak ta me n g e nai
Notaris/PPAT itu sendiri.
ta na h ya n g d ij ua l. D e n ga n d ib uat n ya
2.2. Kedudukan Akta Jual Beli Balik Nama
ter se b ut
b er sed ia
ak ta j u al b e li t a na h o l eh P P AT ma k a
dalam Jual Beli Tanah
p ad a s aat it u j u ga ha k b er al i h d ari
Akta jual beli pada hakikatnya mempunyai
p enj ua l kep ad a p e mb e li d an ta np a a kta
tiga unsur pokok yakni unsur Essensialia, unsur
P P AT j ua l b e li ter seb ut t id a k d ap at
Naturalia, dan unsur Aksidentalia. Sementara
d id a ft ar ka n
P erta na ha n
itu, perbuatan hukum jual beli merupakan
d en g a n me me n u h i s yar at - s yara t ya n g
bagian dari perjanjian dan perikatan. Pasal 1313
d ib ut u h ka n, sep er ti p e mb a ya ra n l u n as
KUHPerdata
ata s
ap a ka h
persetujuan adalah suatu perbuatan dengan
har g a t a na h se s ua i d e n ga n a kta ya n g
mana 1 (satu) orang atau lebih mengikatkan
tel a h d i se r a h ka n o le h p e mb el i kep ad a
dirinya terhadap 1 (satu) orang lain atau lebih”.
p enj ua l,
te la h
Jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian
me n er i ma har g a t a na h ter seb u t d ar i
yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk
p e mb el i.
p er l u
memberikan sesuatu, yang dalam hal ini
d ita n ya k a n k ar e na d a la m a kt a d i t ul i s
terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan
b ah wa ua n g p e mb e lia n s ud a h d ib a yar
yang dijual oleh penjual dan penyerahan uang
lu n a s
t a na h
ke
yang
dan
K a nt o r
d ib el i
ap a k a h
P er ta n ya a n
dan
d i ter i ma
dan
p enj ual
ter seb ut
o le h
menentukan
bahwa,
“Suatu
p e nj ua l,
se h i n g ga a k ta i t u j u ga b erla k u seb a g ai 14
ta nd a ter i ma ya n g sa h.
Harun Al Kashid, 1987, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan Peraturanperaturannya), Ghalia Indonesia, Jakarta, hal.62
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
8
oleh pembeli kepada penjual. 15 Pada pihak lain,
jual beli. Dengan demikian, Akta PPAT
perjanjian jual beli dapat dikualifikasikan
berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai
sebagai suatu perjanjian obligatoir dengan tidak
benar sudah dilakukannya jual beli. Orang yang
mengurangi baik unsur-unsur perjanjian, syarat
akan melakukan jual beli tanpa dibuktikan
sahnya perjanjian maupun asas-asas hukum
dengan akta PPAT tidak akan memperoleh
perjanjian sebagaimana telah diuraikan diatas.
16
2.3. Fungsi Akta Jual Beli Balik Nama dalam
sertipikat, meskipun jual belinya sah menurut hukum.17 Dalam hal ini, keberadaan Akta jual
Jual Beli Tanah
beli hak atas tanah menjadi sangat penting yang
Menurut Pasal 1870 dan 1871 KUHPerdata
berfungsi untuk terjadinya pemindahan hak atas
maka akta otentik bagi para pihak dan ahli
tanah dan terjadinya kepemilikan hak atas tanah,
warisnya serta mereka yang memperoleh hak
agar
daripadanya,
dipertanggungjawabkan.
merupakan
bukti
sempurna,
tentang apa yang termuat didalamnya dan bahkan tentang yang terdapat dalam akta sebagai penuturan belaka, yang terakhir ini
Bilamana yang dituturkan dalam akta tersebut tidak ada hubungan langsung dengan pkok akta, menurut Pasal 1871 KUHPerdata hal itu hanya akan berlaku sebagai permulaan bukti tertulis. Selanjutnya menurut Pasal 1872 KUHPerdata apabila akta otentik yang bagaimanapun sifatnya diduga palsu, maka pelaksanaannya dapat ditangguhkan.
beli
bisa
Pada ketentuan Perikatan Jual Beli (AJB) dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan beserta persyaratan yang dibutuhkan. Didalam PJB lunas juga dicantumkan mengenai kuasa dari
penjual
kepada
pembeli
untuk
menandatangani Akta Jual Beli (AJB), sehingga penandatanganan
AJB
nantinya
tidak
memerlukan lagi kehadiran penjual secara fisik. Sementara itu, dijumpai beberapa faktor yang menyebabkan lahirnya Surat Keterangan Notaris
Mengenai fungsi Akta jual beli balik nama atau Akta PPAT jual beli menurut Mahkamah Agung dalam Putusannya no. 1363/K/Sip/1997
dalam pembayaran lunas pada peralihan jual beli balik nama bidang tanah yakni : 1. Untuk mengikat para pihak antara penjual
berpendapat bahwa Pasal 19 PP No.10 tahun
dan pembeli dalam hal peralihan jual beli
1961 secara jelas menentukan bahwa akta PPAT hanyalah suatu alat bukti dan tidak menyebut
balik nama. 2. Memberikan jaminan kepada Pembeli
bahwa akta itu adalah syarat mutlak tentang sah tidaknya suatu jual beli tanah. Selanjutnya dalan Yuridisprudensi
jual
2.4. Faktor-faktor Yang Melatar belakangi Lahirnya Surat Keterangan Notaris Tentang Pembayaran Lunas dalam Jual Beli Tanah
hanya sepanjang yang dituturkan itu ada hubungannya langsung dengan pokok akta.
transaksi
MA.
No.
dalam pembayaran lunas. 3. Untuk mempermudah tugas Notaris dalam
123/K/Sip/1997,
pendaftaran tanah hanyalah perbuatan hukum
memproses peralihan hak atas tanah. 4. Menerangkan keadaan obyek yang telah
administrasi belaka, artinya bahwa pendaftaran bukan merupakan syarat bagi sahnya atau
dibayar lunas 5. Secara faktual obyek sudah beralih secara
menentukan berpindahnya hak atas tanah dalam
Hukum, namun secara Normatif belum dikatakan beralih.
15
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi Widjaja, 2004, Jual Beli, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 7. 16 Herlien Budiono, 2007, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata dibidang Kenotariatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.269-270.
17
Adrian Sutedi, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Cet. III, Jakarta. hal. 79.
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
9
Dengan menggunakan surat keterangan Notaris yang diikuti surat kuasa menjual dalam
2.5. Fungsi Surat Keterangan Notaris Tentang Pembayaran Lunas Dalam Peralihan Hak Atas Tanah
peralihan hak suatu bidang tanah yang dibuat Sa h n ya
oleh dan/atau dihadapan Notaris/PPAT sebagai perjanjian pendahuluan untuk dasar dibuatnya akta jual beli balik nama secara faktual tanah bersangkutan sudah beralih, akan tetapi secara normatif belum. Hal ini tidak terlepas dari kekuatan pembuktian surat keterangan Notaris masih
diragukan
penggunaan
tidak
perjanjian
seperti
perikatan
halnya jual
beli
(PPJB) yang didalamnya menerangkan dan menyatakan janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dapat dilakukannnya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para
ketahui bahwa untuk terjadinya jual beli hak atas tanah dihadapan PPAT harus telah dilunasi harga jual belinya. Mungkin pula adanya keadaan dimana penjual yang sertipikat hak atas tanahnya sedang dalam penyelesaian balik namanya
pada
Kantor
Nasional
tetapi
penjual
menjual
hak
atas
Badan
Pertanahan
bermaksud
untuk
tersebut.
Untuk
tanah
mengatasi hal tersebut maka dibuatlah suatu perikatan jual beli sebagai suatu perjanjian pendahuluan
untuk
sementara
menantikan
dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yakni jual beli di hadapan PPAT yang berwenang demikian
untuk tidak
membuatnya.
diragukan
lagi
Dengan kekuatan
pembuktian daripada perjanjian pendahuluan tersebut,
meskipun tidak
seperti kekuatan
pembuktian surat keterangan sebagai pengganti PPJB yang dijumpai dibuat juga oleh beberapa PPAT.
b e li
ta n ah
d e n ga n
ad a n ya a kta j ua l b e li d i had ap a n P P AT b era kib at
hukum
d ap at
d id a ft ar ka n
p eral i ha n ha k a ta s t a n ah ter seb u t ke B ad a n P ert a na ha n . S ed an g k a n ap ab il a j ual
b el i
ta n a h
t id ak
d il a k u ka n
d ih ad ap a n
P P AT ,
ma ka
K ep ut u sa n
Ma h ka ma h Ag u n g t a n g g al 1 Ap r il 1 9 7 6 No . 1 2 6 K /S ip /1 9 7 6 me ne tap ka n b a h wa u nt u k sa h n ya j ua l b e l i t a na h, tid a k mu t la k har u s d e n ga n a k ta ya n g d ib ua t o le h d a n d i had ap a n P P AT , akta p ej ab a t in i ha n ya l a h s uat u al at b u kt i. Me n ge na i fu n g si a kt a P P AT d al a m
pihak. Persyaratan tersebut tentunya dapat bersifat macam-macam. Sebagaimana telah kita
j ua l
j ual
b el i,
Ma h k a ma h
P ut u sa n n ya
No .
Ag u n g
d a la m
1 3 6 2 /K /S ip /1 9 9 7
b erp e nd ap a t b a h wa P a sa l 1 9 P P No . 1 0 T ah u n 1 9 6 1 sec ara j e l as me n e n t u ka n b ah wa a k ta P P AT ha n y ala h s uat u a la t b u k ti d a n tid a k me n ye b ut b a h wa a kt a it u ad ala h s ya rat mu t l ak te n ta n g sa h tid a k n ya s uat u j ua l b e li ta na h. Me n ur u t B o ed i H ar so no , a k ta P P AT b er fu n g si seb a g ai
al at
p e mb u k t ia n
me n g e na i
b en ar s ud a h d il a k u ka n n ya j ua l b e li . J ua l
b el i
d ib u kti k a n
ter s eb ut d e n ga n
ma s i h al at
d ap a t
p e mb u k tia n
ya n g lai n , a ka n te tap i d ala m si st e m p end a ft ara n ta na h me n u ru t P P No . 2 4 ta h u n 1 9 9 7 , p e n d a ft ara n j u al b el i i t u ha n ya
d ap at d il a k u ka n
d e n ga n
a kta
P P AT seb a gai b u kt i n y a. Or a n g ya n g me la k u k a n j ua l b el i t a np a d ib u kt i ka n d en g a n a kt a P P AT t id ak a ka n d ap a t me mp ero le h
s ert i fi k at,
b iarp u n
b eli n ya sa h me n u r ut h u k u m.
18
j ual
18
Adrian Sutedi, Ibid., hal 79
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
10
2.6. Kedudukan Surat Kuasa Menjual Yang Didasarkan Surat Keterangan Notaris Tentang Pembayaran Lunas
Adanya akta kuasa menjual maka seorang penerima kuasa dapat menjalankan kekuasaan yang diberikan oleh pemberi kuasa, Namun
Surat
kuasa
menjual
pada
dasarnya
berkedudukan sebagai perjanjian bantuan atau akta di bawah tangan yang berfungsi dan mempunyai tujuan untuk melindungi posisi pembeli
dan
juga
dapat
mempermudah
pekerjaan Notaris bila mana pada saat penjual tidak
dapat
hadir
kedua
kalinya
atau
berhalangan untuk menanda tangani akta jual beli maka penjual dapat memberikan kuasa menjual kepada pembeli, kuasa menjual pihak dalam suatu perjanjian tentang harga dan
demikain, ia tidak boleh bertindak melampaui batas yang diberikan kepadanya oleh pemberi kuasa. Oleh karena tindakan dan pemegang kuasa itu sebenarnya mewakili, demikian untuk dan atas nama pemberi kuasa, maka pemberi kuasa dapat dalam arti kata berhak untuk menggugat secara langsung dan menuntut orang ketiga dengan siapa pemegang kuasa telah bertindak dalam kedudukannya, agar perjanjian yang bersangkutan dipenuhinya. 2.7. Fungsi Surat Kuasa Menjual Dalam
barang/benda (tanah dan/atau bangunan) sebagai
Peralihan Hak Atas Tanah
obyek perjanjian jual beli. Sebab dengan sepakatnya para pihak tentang obyek perjanjian serta telah dibayar lunas harga tanah dan/atau bangunan oleh pembeli dan diterima oleh penjual sebaliknya penjual menyerahkan tanah dan/atau bangunannya kepada dan telah diterima oleh pembeli, maka unsur-unsur jual beli telah terpenuhi dan oleh Notaris cukup dijadikan alasan dibuatnya surat keterangan Notaris sebagai pengganti PPJB dan kuasa menjual. Dalam sebuah surat keterangan Notaris akan dapat dijumpai harga tanah berikut bangunannya yang telah dibayar lunas (terjadi
Ak ta d ih ad ap a n
memenuhi syarat sebagai dasar peralihan hak atas tanahnya, yang diikuti dengan akta kuasa menjual. Adanya kuasa menjual dari pemilik tanah selaku penjual kepada pembeli, maka segala
kepentingan
hukumnya
dapat
dilaksanakan. Dengan kata lain, dengan kuasa menjual maka pembeli dikemudian hari dapat menjual kepada pihak lain dengan tanpa memerlukan bantuan hukum penjual atau dalam hal ini digunakan untuk menjual kepada dirinya pembeli sendiri guna kepentingan peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut.
b el i
P P AT
p erat ur a n
ya n g
d ib u at
s es ua i
d e n ga n
p er u nd a n g - u nd a n g a n
ya n g
b erla k u me r up a ka n a kt a o te n ti k ya n g d ib uat d e n ga n i ti kad b ai k d a n t era n g kar e na
d i la k u ka n
d i ha d ap a n
p ej ab at
ya n g b er we na n g d a n m erup a ka n ta nd a p en eri ma a n ya n g sa h ( k u i ta n s i) d al a m j ual b el i d e n ga n t u na i ter seb ut . O le h kar e na n ya
sej a k d i ta n d ata n ga n i a kt a
j ual b e li i ni ma k a b era li hl a h ha k at as ta na h d ari p i h a k p e nj ua l kep ad a p i ha k p e mb el i.
pelunasan) oleh pembeli kepada penjual/pemilik tanah. Secara yuridis berarti akta tersebut telah
j ua l
Dal a m p a sa l 3 7 P P No . 2 4 T ah u n 1997
me n ye b ut k a n
b a h wa
p era li h a n
ha k at as ta n a h me lal u i j ual b el i ha n ya d ap at
d id a ftar ka n
j i ka
d ib u kt i ka n
d en g a n a k ta ya n g d ib u at P P AT ya n g b er we n a n g
me n u r ut
p eru nd a n g - u nd a n g a n.
k et e nt ua n
P end a ftar a n
di
si n i b u ka n mer up a k a n s yar at terj ad i n ya p e mi nd a h a n
ha k
kare n a
p e mi n d a ha n
ha k tel a h terj ad i se te la h d ila k u ka n j ual b eli n ya
di
had ap a n
P P AT .
D e n ga n
d e mi ki a n j ual b e li ta n a h te la h sa h d a n se le sai d e n g a n p e mb u at an a k ta P P AT d an
a kt a
P P AT
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
t ers e b ut
mer up a k a n
11
b u k ti b a h wa te la h ter j ad i j ua l b el i,
dan berfungsinya kuasa menjual sebagai suatu
ya k n i b a h wa p e mb e li tela h me nj ad i
perjanjian
p e mil i k n ya d a n p e nd a ft ara n p er al i ha n
menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian
ha k
b u ka nl a h
pokok yaitu pembuatan akta jual beli dihadapan
sa h n ya
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang
di
Ka n to r
me r up a ka n
s ya r a t
tr a n sa k si
j ual
p end a ft ar a n u nt u k
Ag r ar ia b ag i
b e li
d i si n i
ta na h
ha n ya
me mp er k ua t
ter had ap
pihak
dan
pendahuluan
untuk
sementara,
berwenang untuk membuatnya.
b er fu n g si
Banyak orang yang datang untuk membuat
p e mb u k ti a n n ya
perjanjian perikatan jual beli namun dalam hal
u mu m.
ini perjanjian perikatan jual beli (PPJB) diganti
ma k s u d n ya
dengan Surat Keterangan Notaris yang diikuti
me n g e na i
kuasa menjual sebelum terjadinya jual beli itu
ter j ad i n ya j ua l b el i d e n ga n me n ca ta t
dikarenakan dikemudian harinya pihak penjual
p ad a b u k u ta n a h d a n sert i fi k at ha k
dikhawatirkan tidak dapat datang kembali untuk
ta na h ya n g b er sa n g k ut an, s ed a n g ka n
membuat jual belinya sendiri dihadapan Pejabat
me mp er l ua s p e mb u kt ia n d i ma k s ud k a n
Pembuat Akta Tanah (PPAT). Guna mengatasi
u nt u k me me n u hi a sa s p u b li si ta s k are na
hal tersebut, maka pembeli diberi kuasa untuk
d en g a n d i la k u k a n n ya p end a ft ara n j ual
dapat melakukan jual belinya sendiri baik
b eli n ya
mewakili penjual maupun dirinya sendiri selaku
Me mp er k u at
ke ti ga
ata u
p e mb u kt i an
me mp er k ua t
p e mb u kt i an
ma k a
d i ke ta h ui
o le h
p i ha k
ke ti g a ya n g b er kep e n ti n ga n . Dalam
praktek
pembeli untuk dapat mewakili secara umum
serta
kenyataan
hak-hak kepengurusan atas tanah tersebut
dimasyarakat tidak jarang terjadi suatu keadaan
selama belum dilakukan jual beli dihadapan
dimana si pemilik hak atas tanah (penjual) yang
pejabat yang dimaksud. Hal mana perlu diingat
sertipikat tanah haknya belum terbit atau belum
bahwa adanya kemungkinan calon penjual tidak
terdaftar atas namanya yang disebabkan karena :
berada ditempat untuk melakukan tindakan
a. Masih dalam proses peralihan Hak.
hukum yang masih merupakan kewajibannya
b. Masih ada proses balik nama menjadi ke
tersebut.
atas namanya yang timbul sehubungan dengan
adanya
pemindahan/peralihan
hak, atau
Apabila Perjanjian pengikatan jual beli atau dalam hal ini diganti dengan surat keterangan yang dibuat oleh Notaris, maka
c. Masih terikat sebagai jaminan atas suatu hutang.
Notaris
seyogyanya
telah
mengantisipasi
keadaan itu dengan mencantumkan kuasa-kuasa
Akan tetapi yang bersangkutan bermaksud
yang dimaksud untuk itu agar calon pembeli
untuk menjual tanah hak tersebut dan ada
tidak
pembeli yang mungkin berkeinginan untuk
dipenuhi semua persyaratan untuk jual belinya
membeli tanah tersebut dari penjual meskipun
dihadapan Pejabat yang berwenang. Kuasa-
pembeli mengetahui bahwa sertipikat tanah
kuasa demikian diberikan dengan ketentuan
yang
terkendala
bahwa kuasa mana tidak dapat ditarik kembali
sebagaimana yang disebutkan diatas sehingga
dan kuasa mana baru berlaku apabila syarat
tidak
tangguh atas jual belinya tidak dipenuhi suatu
bersangkutan
memungkinkan
tanganinya akta
masih
dibuat
dan
ditanda
jual beli dihadapan PPAT.
dirugikan
perjanjian
haknya,
pemberi
mengingat
kuasapada
telah
umumnya
Guna mengatasi hal tersebut maka disinilah
merupakan suatu perjanjian sepihak, dimana
akan dibuatkan suatu surat keterangan Notaris
kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
12
terdapat pada satu pihak saja yaitu pada
2 . B ah wa
K u as a
me n j ual
ya n g
penerima kuasa.
me n g i k ut i s ur at ke ter a n ga n No tar i s
III. PENUTUP
b u ka n seb a g ai k ua sa mu t la k ya n g
3 .1 . K e si mp u la n
b erte n ta n ga n
B er d as ar ka n
ur a ia n
d e n ga n
I n s tr u ks i
p e mb a ha sa n
Me nt eri Da la m N e ger i N o . 1 4 T a h u n
ya n g te la h d i sa mp a i ka n p ad a te si s i ni,
1 9 8 2 s e hi n g ga a k ta j ua l b e li b al i k
ma k a
na ma n ya tid a k d ap a t d i j ad ik a n al at
k e si mp u la n
t er h ad ap
ter h ad ap
ked u a p er ma sal a ha n ya n g d i kaj i ad a la h
p end a ft ara n
seb a g ai b er i k u t :
ta na h n ya p ad a K a nto r P erta n a ha n.
1 . B a h wa ked ud u ka n s u r at ke ter a n ga n
K ua sa me nj ua l ya n g me n gi k u ti s ur at
No tar i s
d e n ga n
k ua s a
me nj u al
p era li ha n
hak
a ta s
ke ter a n ga n No ta ri s me r u p ak a n s ua t u
seb a g ai d as ar d ib u at n y a a kt a j ua l
p erb u at a n
b eli b al i k na ma ya n g d ib uat o le h
p erj anj i a n p e nd a h ul u a n (p erj anj ia n
d an /a ta u d i had ap a n P P AT b er fu n g si
b an t ua n)
seb a g ai p er j anj i a n b a nt ua n d a n a kt a
me mp u n yai
di
me mp er si ap ka n,
b a wa h
u nt u k
t a n ga n
me li nd u n g i
d e n ga n p o s is i
t uj ua n p e mb el i
hukum
ya n g
i k u ta n
d ari
b er fu n g si
dan
t uj u a n
me mp er k ua t,
u nt u k
me n e ga s ka n,
me n ga t ur,
me n g ub a h
d an j u g a me mp er la nc a r p ekerj aa n
ata u me n ye le sa i ka n s ua tu h ub u n ga n
No tar i s/P P AT d al a m m e mb u at a kt a
hukum
j ual
no t ari s /P P AT
b e li
b e s er ta
p er al i ha n
hak
me nj ad i
p end a ftar a n
a ta s
o b ye k
B er d as ar ka n
j ua l P a sa l
KU HP er d at a d en g a n
ta na h
sa mp ai p era li ha n
p ad a
p end a ft ara n
b e li.
ta na h ya n g me nj ad i o b y ek j ua l b e li.
no tar i s
me n j ual
d ih ad ap a n
hak
a ta s
3 .2 . Sa ra n - sa ra n Se h ub u n ga n
d e n ga n
ha s il
ya n g
p e mb a ha sa n a ta s ked u a p er ma sal a ha n
d ip a nd a n g s eb a ga i a k t a d i b a wa h
p ad a te si s i ni , ad ap u n b eb erap a sara n
ta n ga n ter seb u t d ap at m en g i ka t d a n
ya n g d ap a t d i sa mp i ka n ad ala h seb a g ai
me mp u n yai
b eri k ut :
ak ta
k ua sa
b el i n ya
ya n g
1875
ke ter a n g an
j ual
ke k ua ta n
seb a g ai ma n a
o te nt i k
ap ab i la
b a h wa
keb er ad a a n n ya
ma up u n
t a nd a
P erta na h a n
olah
d ite g as k a n
ta n ga n n ya
t id a k
ma s i n g - ma s i n g
d i sa n g ka l
N a sio n al
p erl u
ter k ai t
kep a s tia n
Sel a nj u t n ya
keb erad a a n s ura t at a u akt a k u as a
k ua sa me nj u al j u ga me mb e ri ka n h a k
me nj ua l d a la m p e mb ua t an Ak t a J ua l
kep ad a p e n er i ma
B eli
d ik e mu d i a n
p i ha k.
a. Kep ad a P i ha k P e mer i nt a h c.q . B ad a n
k ua s a (p e mb e li )
har i
untuk
me nj ua l
ya n g
p end a ft ara n
d ij ad i k an p era li ha n
hak
ta na h
b er s a n g k uta n ta np a b a n tu a n h u k u m
p erb u at a n
p ih a k
ha l
terj ad i d i ma s yar a ka t n a mu n sec ara
kep ad a
no r ma t i f b el u m d iat ur sec ara p a st i
d ig u n a ka n d ir i n ya
ata u
untuk
( p e mb e li
kep e nt i n ga n
d al a m
me nj ua l se n d iri)
p er a li h a n
ha k
g u na at a s
ter ka it
hukum
sa h
s ecar a
a ta s
kep ad a p i h a k la i n o b y ek j ual b el i
p e nj ua l
kar e na
d a sa r
fa k t ua l
ter s eb u t
tid a k n ya
s eri n g
p e mb ua ta n
k ua sa me nj ual ter s eb ut ;
ta na h d a n b a n g u na n te r s eb u t.
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
13
b . Kep ad a
P i ha k
N o tari s /P P AT
seb a i k n ya
s ur a t
p ur a - p ur a
d i h i nd ar i
kar e na
ke ter a n ga n
me n g i k ut i
l u na s
p eru nd a n g - u nd a n g a n
p e mb ua ta n n ya
d ap at
k ete n t ua n
me n i mb u l ka n
p era t ura n
yan g
b er la k u
u nt u k
me n g h i nd a ri
terj ad i n ya
ko n fli k
di
har i
ke mu d ia n
p er so ala n h u k u m d i ke mu d ia n h ari
p en g i n g kar a n
d ala m
me la mp a ui ha k ya n g ti mb u l o le h
hal
ter j ad i n ya
wa np r e sta s i
p ara
p en g i ka ta n
a kta
keb erad a a n k u as a me nj ua l ma up u n
ya n g
s ura t k ete ra n ga n l u n as d ib a yar ya n g
p en g i ka ta n
b el i
j u al
ata u b eli
d ib uat n ya ; c. Kep ad a
p i ha k
b ai k
p erb ua ta n
sa la h sa t u p i ha k ter ka i t p erj a nj ia n j ua l
p i ha k
a ta u
ata s
t er k ait
d e n ga n
d ib uat p u ra -p ura at as o b ye k j ua l ma s ya rak at
ya n g
b eli.
me la k u k a n j u al b el i ta n a h seb ai k n ya DAF T AR PU S TAK A Apeldoorn, L. J. Van, 2000, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta. Azhary, 1995, Negara Hukum Indonesia (Analisis Yuridis Normatif Tentang Unsur-unsurnya), UI Pres Cet Pertama, Jakarta. Badrulzaman, Mariam Darus, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Gautama, Sudargo, 1973, Pengertian Tentang Negara Hukum, Alumni, Bandung. Go ld i n g, M.P ., 2 0 0 1 , The N at ur e o f La w R ead in g s i n Le g al P h ilo so p h y , Co l u mb ia U ni ver s it y, R a nd o m Ho u se, Ne w Yo r k. Hadjon, Philipus M., 2007, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia, Sebuah Studi tentang Prinsipprinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan Peradilan Administrasi, Peradaban, Surabaya. Komariah, 2002, Hukum Perdata, Universitas Muhammadiah, Malang. Notohamidjojo, O., 1970, Makna Negara Hukum, Badan Penerbit Kristen, Jakarta. Rahardjo, Satjipto, 1996, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Raharjo, Handri, 2009, Hukum Perjanjian Di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. Rashid, Harun Al, 1987, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan Peraturan-peraturannya), Ghalia Indonesia, Jakarta. So eb e k ti, R., 2 0 0 1 , H u k u m P erj a nj i a n , P T . In ter ma s a, J a kar ta. Subagyo, P. Joko, 1999, Metode Penelitian Dalam Teori dan Praktek, Cet. III, Rineka Cipta, Jakarta. Sutedi, Adrian, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Cet. III, Jakarta. W ica k so no , Fr a ns Sa tr i yo , 2 0 0 8 , P and u a n Le n g kap M e mb ua t S ura t - S ura t Ko nt ra k , Vi si me d i a, J a kar ta. *****
Jurnal Ilmia h P rodi Magister Kenotariata n, 2015 -2016
14
