Achtergrond dossier serious game Gebiedsontwikkeling - Programma - Beschrijving casus
Van
tot
actie
Wie
14.00
14.15
Ontvangst
14.15
14.30
Introductie
Strategis
Algemene intro Strategis en deze dag
14.30
15.00
Algemene introductie
Strategis
Kort verhaal over de tekenen en rekenen: historie, principe,
Koffie en cake
tekenen en rekenen 15.00
15.15
Toelichting op de casus
toelichting
voordelen, toepassingen etc Strategis
Toelichting op de casus: historie, proces, stedenbouwkundige kenmerken, markt, etc. Tevens een uitleg van het doel van de workshop: het ontwikkelen en optimaliseren van 2 programma’s vanuit verschillende thema’s of door 2 verschillende groepen
15.15
15.30
Indelen in groepen,
Strategis
Indeling in groepen met een evenwichtige samenstelling
toebedelen rollen, lezen
Rollen: stedenbouwer, projectontwikkelaar, projectleider gemeente,
dossier
woningbouwcorporatie. Aanwijzen voorzitter (gespreksleider), rapporteur, presentator
15.30
15.45
Brainstorm visieontwikkeling
Deelnemers
Ontwikkeling van een visie op de ontwikkeling van het gebied, uitmondend in een motto, met toelichting op bijbehorend programma, doelgroepen, kwaliteit, etc. Het model kan worden geraadpleegd om een beeld te krijgen van de huidige situatie
15.45
16.45
Uitwerken visies tot
Deelnemers
De visie wordt ruimtelijk vertaald in het 3D-model, en in 1 of 2
ruimtelijk plan met behulp
iteratieslagen (tekenen – rekenen) geoptimaliseerd. Er wordt gewerkt
van model
in 2 groepen. Per groep is een PC met operator beschikbaar die de ideeën omzet naar het 3D model. De operator kan ook geraadpleegd worden over de mogelijkheden die het model biedt. Ook kan hij problemen signaleren.
16.45
17.00
Evaluatie
Strategis
Introductie casus Het doel van elke groep is om een plan op te stellen voor de herontwikkeling van de Oosthaven, te Amsterdam. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de Strategis Gebiedsontwikkelaar, een innovatief 3D teken/rekenmodel. Aan het eind van de sessie moet dit plan worden gepresenteerd, waarin de creativiteit, percepties en visie van de groep tot uitdrukking komen. Het plan moet bovendien financieel haalbaar en uitgebalanceerd zijn, (finance, development, investment) en kunnen rekenen op draagvlak vanuit de betrokken partijen. Er is door de gemeente reeds een plan gemaakt voor het een deel van het gebied. Dit voldeed weliswaar aan een aantal eisen vanuit de gemeente, maar was financieel slecht onderbouwd. Bovendien waren er de nodige vragen over de kwaliteit van het openbaar gebied en de gekozen parkeeroplossing. Andere kritiekpunten hadden betrekking op de locatie en kwantiteit van de retail, en de beperkte toegevoegde waarde van het havenkarakter van het gebied in het plan. Het plan is dan ook slecht ontvangen. De Gebiedsontwikkelaar kan worden gebruikt om plannen ruimtelijk vorm te geven en om te toetsen of aan financiële, ruimtelijke en marktechnische randvoorwaarden en uitgangspunten voldaan is. De Oosthaven De Oosthaven is gelegen in het aan het IJ in het havengebied te Amsterdam. Het ligt dicht bij het centrum en heeft goede verbindingen met zowel het centrum (station) als belangrijke knooppunten zoals de Zuid-as en Schiphol. De nieuwe Noord-zuid metro verbinding ligt op loopafstand. Het gebied bestaat uit 3 deelgebieden: een zuidoostelijk deel (deelgebied 1), een zuidwestelijk deel (deelgebied 2) en een noordelijk deel (deelgebied 3). Op dit moment gaat het alleen om deelgebieden 1 en 2. Deelgebied 3 komt in een latere fase aan de beurt. Indien de tijd beperkt is, kan ook worden besloten om een enkel deelgebied aan te pakken.
De locatie biedt mogelijkheden voor het realiseren van een hoog ambitieniveau, maar kent ook de nodige fysieke en bestuurlijke problemen. De ambitie van de gemeente is om een hoogwaardige en diverse omgeving te creëren met een regionale uitstraling.Wonen, werken en recreëren gaan hier samen. Dit sluit aan bij het Nationale beleid, gericht op het concentreren van hoogwaardige leefomgevingen rondom transportknooppunten. Huidig gebruik Op het moment bevindt zich deelgebied 1 (west) een aantal kantoren (23.000m2) van United Eastern Shipping, alsmede enkele bedrijfsgebouwen (5.700m2). De kantoren en bedrijfsgebouwen zijn zwaar verouderd en hebben achterstallig onderhoud, en voldoen bovendien niet meer aan de huidige arbowet. Op deelgebied 2 staan een aantal historische gebouwen, die echter niet op de monumentenlijst staan. In deelgebied 3 (Noordelijk deel) deel staat naast enkele grote bedrijfsgebouwen een benzinestation. Het zuidwestelijk deel is eigendom van het bedrijf United United Eastern Shipping ltd. Ooit is in opdracht van United United Eastern Shipping de waarde van het gebied getaxeerd op 21 miljoen euro. Het oostelijk deel is in bezit van de gemeente. De directie van United United Eastern Shipping heeft aangegeven dat ze willen blijven op de huidige locatie, met ca. 15.000 m2 kantoor en 300pp. De bedrijfsloodsen van Eastern hoeven niet te worden vervangen, deze activiteiten worden verplaatst naar Azië. Randvoorwaarden Vanuit de gemeente zijn een aantal randvoorwaarden gesteld in de notitie uitgangspunten Oosthaven d.d. 1 maart 2008. Deze notitie is officieel vastgesteld, maar nog niet aangepast aan de nieuwe omstandigheden (zoals de kredietcrisis). Tevens is een marktanalyse uitgevoerd en is een taxatie gemaakt van de verwervingen.
Programma
Kantoren: 40-60% van het totale programma
Wonen: 30-50% van het totale programma
Retail: max. 10% van het totale programma
Voorzieningen: 10-15% van het totale programma
Bouwhoogte: molenbiotoop is richtinggevend
Externe veiligheid: mogelijk problemen agv keerzone zeeschepen
Markt Er is begin 2008 onderzoek uitgevoerd naar de marktsituatie in de regio. Hieruit komt naar voren dat tot 2025 sprake is van de volgende vraag:
Wonen tussen 200.000 m2 en 300.000 m2
Kantoren tussen 200.000 m2 en 300.00 m2
Retail tussen 50.000 m2 en 75.000 m2
Voorzietussen 25.000 m2 and 50.000 m2
Bestuurlijk Bestuurlijk ligt het project tamelijk gevoelig. De verantwoordelijke wethouder heeft de duurzame ontwikkeling van het project tot een speerpunt gemaakt. Hij heeft de gemeenteraad tevens de nodige beloftes gedaan mbt sociale woningbouw en de financiering van de sanering op het Oostelijke deel. De bewegingsvrijheid van de ambtenaren lijkt hiermee beperkt. Mislukken van het project in de huidige vorm kan mogelijk leiden tot het vertrek van de wethouder. Er zijn nog geen stappen ondernomen met betrekking tot de projectstructuur. Een aantal jaren eerder is wel eens gesproken met de ontwikkelaar, United Eastern Shipping en de gemeente over de oprichting van een PPS.
Op initiatief van een projectontwikkelaar de Beer – een ontwikkelaar met een dominante marktpositie in de Amsterdamse regio – is het proces in een stroomversnelling geraakt. De Beer wil graag samen met de gemeente de locatie ontwikkelen. Op initiatief van de wethouder is een overleg gepland tussen de betrokken partijen, op woensdag 10 december bij het bureau Strategis.
Milieu en omgeving
Het zuidoostelijk deel van het plangebied is plaatselijk ernstig verontreinigd. De saneringskosten voor het verontreinigde deel zijn geraamd op 6 miljoen euro.
Er is mogelijk een probleem t.a.v. externe veiligheid ivm een keerzone voor zeeschepen.
Een historische molen legt beperkingen op aan de bouwhoogte (molenbiotoop)
Rolbeschrijvingen De volgende rollen zijn in het spel mogelijk: 1. Stedenbouwer van de Gemeente (is verantwoordelijk voor bestaande ontwerp: wil zo veel mogelijk dit overeind houden) 2. Directeur grondbedrijf : wil voor de gemeente zo veel mogelijk binnenhalen 3. Directeur vastgoed van United Eastern Shipping: hoopt op een gratis nieuw kantoor en nog wat geld erbij 4. Planeconoom van de Gemeente 5. Projectontwikkelaar 6. Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam Het is de bedoeling vanuit het perspectief van de rol het spel te spelen, De spelers mogen naar eigen inzicht deze rollen vormgeven. Voorwaarde is dat het acteren niet het spel gaat domineren, dit gaat te kosten van leereffect.
