ABSTRAK Town house merupakan salah satu investasi yang diminati dengan membidik pasar wisatawan asing yang berkunjung ke Bali. Town house adalah kompleks perumahan dengan unit terbatas disertai fasilitas rumah yang mewah dan memakai sistem tertutup dengan satu akses. Semarapura Town House yang dibangun diatas lahan 27 m2 akan menjadi salah satu investasi jangka panjang yang menarik sehingga perlu dianalisis dari aspek teknis, pasar dan finansial. Untuk mengetahui kelayakan dari aspek teknis dilakukan dengan menganalisis daerah pemasaran, keadaan tanah, kondisi infrastruktur publik dan aksesibilitas. Pengolahan data sekunder dari aspek pasar digunakan metode Time Series Trend untuk memproyeksikan tingkat pendapatan town house 10 tahun ke depan. Untuk kelayakan dari aspek finansial digunakan perhitungan analisa aliran kas dengan parameter kelayakan investasi yaitu NPV (Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), IRR (Internal Rate of Return) dan PBP (Payback Period) disertai dengan analisis sensitivitas. Dari segi teknis, perencanaan proyek ini berada pada lokasi yang tepat sehingga mendukung aspek pemasaran town house ini. Dari segi aspek pasar, didapatkan hasil tingkat pendapatan town house pada tahun 2017 sebesar Rp 2.191.912.253 dan pada tahun 2026 menjadi sebesar Rp 4.183.967.630. Kelayakan dari aspek finansial selama 180 bulan dengan tingkat suku bunga 13,5% per tahun dapat diterima sebab nilai NPV > 0 sebesar Rp 4.990.535.928, nilai BCR > 1 yaitu 1,20, nilai IRR > 13,5% dan tingkat pengembalian modal < 180 bulan yaitu 125 bulan. Hasil analisis sensitivitas menyatakan proyek masih layak dilaksanakan jika terjadi penurunan tingkat hunian hingga 15% dan biaya operasional serta pemeliharaan naik 5%. Kata kunci: town house, pasar, teknis, NPV, BCR, IRR, PBP
iii
Ucapan Terima Kasih
Puji syukur penyusun panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan rahmat-Nya lah penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir yang berjudul, ”Analisis Aspek Teknis, Pasar dan Finansial Terhadap Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Town House”. Tersusunnya Tugas Akhir ini tentunya tidak terlepas dari bantuan banyak pihak dalam memberikan bimbingan, pengarahan, petunjuk, bantuan, informasi dan berbagai bantuan lainnya. Untuk itu melalui kesempatan ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada Bapak Ir. Putu Darma Warsika, MM selaku Dosen Pembimbing I, Bapak Ir. A. A. Wiranata, MT selaku Dosen Pembimbing II, Orang tua, serta semua pihak yang telah membantu penyelesaian Tugas Akhir ini. Penyusun menyadari keterbatasan kemampuan yang dimiliki dalam penulisan Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, diharapkan saran serta koreksi untuk kesempurnaan Tugas Akhir ini.
Denpasar, September 2016
Penyusun
iv
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................... i HALAMAN PERNYATAAN............................................................................... ii ABSTRAK ............................................................................................................ iii UCAPAN TERIMA KASIH ............................................................................... iv DAFTAR ISI.......................................................................................................... v DAFTAR TABEL ............................................................................................... vii DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... viii BAB I 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
PENDAHULUAN Latar Belakang ..................................................................................... 1 Rumusan Masalah ................................................................................ 2 Tujuan Penelitian ................................................................................. 2 Manfaat Penelitian ............................................................................... 2 Batasan Masalah................................................................................... 3
BAB II 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.6 2.7 2.7.1 2.7.2 2.7.3 2.8 2.9 2.9.1 2.9.2 2.9.3 2.9.4 2.10
TINJAUAN PUSTAKA Pengertian Proyek ................................................................................ 4 Studi Kelayakan Proyek ....................................................................... 5 Investasi................................................................................................ 6 Pengertian Investasi ............................................................................. 6 Tujuan Investasi ................................................................................... 6 Town House.......................................................................................... 7 Aliran Kas Proyek ................................................................................ 7 Cash Flow ............................................................................................ 7 Kas Awal .............................................................................................. 8 Kas Akhir ............................................................................................. 8 Suku Bunga .......................................................................................... 9 Aspek-Aspek dalam Studi Kelayakan Proyek.................. ................ 10 Aspek Teknis ...................................................................................... 10 Aspek Pasar ........................................................................................ 12 Aspek Finansial .................................................................................. 15 Konsep Nilai Uang Terhadap Waktu ................................................. 15 Kriteria Penilaian Investasi................................................................ 16 Net Present Value (NPV .................................................................... 16 Benefit Cost Ratio (BCR .................................................................... 17 Internal Rate Of Return (IRR) ........................................................... 18 Payback Period (PBP) ....................................................................... 19 Analisis Sensitivitas ............................................................................ 20
BAB III 3.1 3.2 3.3 3.4
METODE PENELITIAN Identifikasi Masalah ........................................................................... 22 Penentuan Objek Studi ....................................................................... 22 Studi Literatur .................................................................................... 22 Pengumpulan Data ............................................................................. 22
v
3.5 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.7
Metode Pengolahan Data ................................................................... 22 Analisis Data …………………………………………… ................. 23 Analisis Data Aspek Teknis ............................................................... 23 Analisis Data Aspek Pasar.................................................................. 23 Analisis Data Aspek Finansial .......................................................... 23 Analisis Sensitivitas ........................................................................... 24 Kerangka Penelitian ........................................................................... 25
BAB VI HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Proyek................................................................... 27 4.2 Pengumpulan Data ............................................................................. 28 4.3 Aspek Teknis ...................................................................................... 29 4.3.1 Daerah Pemasaran ............................................................................. 29 4.3.2 Keadaan Tanah .................................................................................. 29 4.3.3 Kondisi Infrastruktur Publik .............................................................. 29 4.3.4 Aksesibilitas ...................................................................................... 30 4.4 Aspek Pasar ........................................................................................ 30 4.4.1 Pengolahan Data Aspek Pasar ........................................................... 32 4.4.2 Pendapatan Town House.................................................................... 33 4.4.3 Proyeksi Pendapatan .......................................................................... 35 4.4.3.1 Metode Trend Linier .................................................................. 36 4.4.3.2 Metode Trend Parabola (Kuadratik) .......................................... 40 4.4.3.3 Metode Trend Eksponensial(Logaritma) ................................... 44 4.5 Analisis Finansial ............................................................................... 48 4.5.1 Proyeksi Cash Flow Semarapura Town House ................................. 49 4.5.2 Analisis Kelayakan Town House ....................................................... 50 4.5.2.1 Analisis Net Present Value (NPV) ............................................. 50 4.5.2.2 Analisis Benefit Cost Ratio (BCR) ............................................ 51 4.5.2.3 Analisis Internal Rate of Return (IRR) ...................................... 52 4.5.2.4 Analisis Pay Back Period (PBP)................................................ 52 4.5.3 Analisis Sensitivitas ........................................................................... 53 BAB V 5.1 5.2
PENUTUP Kesimpulan ........................................................................................ 57 Saran ............................................................................................... 58
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 59 LAMPIRAN ......................................................................................................... 60
vi
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Spesifikasi Unit Rumah ………………… ........................................... 28 Tabel 4.2 Tipe dan harga sewa hunian Lotus Bungalows .................................... 31 Tabel 4.3 Tingkat hunian Lotus Bungalows tahun 2012-2014 ............................. 31 Tabel 4.4 Tipe dan harga sewa hunian Bali Palms Resort .................................... 31 Tabel 4.5 Tingkat hunian Bali Palms Resort tahun 2012-2014 ............................ 32 Tabel 4.6 Asumsi tingkat hunian Semarapura Town House................................. 33 Tabel 4.7 Jumlah Pendapatan dari Sewa Hunian Tahun 2014.............................. 34 Tabel 4.8 Perhitungan metode trend linier 2017 sampai 2021 ............................. 36 Tabel 4.9 Perbandingan nilai Y dan Ŷ dengan metode trend linier th.2017 sampai 2021 .......................................................................................... 38 Tabel 4.10 Perhitungan metode trend parabola 2017 sampai 2021 ..................... 40 Tabel 4.11 Perbandingan nilai Y dan Ŷ dengan metode trend parabola th.2017 sampai 2021 ....................................................................................... 42 Tabel 4.12 Perhitungan metode trend eksponensial 2017 sampai 2021 .............. 44 Tabel 4.13 Perbandingan nilai Y dan Ŷ dengan metode trend eksponensial th.2017 sampai 2021 .......................................................................... 46 Tabel 4.14 Hasil perhitungan MAPE dan MAD dari ketiga metode peramalan . 48 Tabel 4.15 Proyeksi pendapatan Semarapura Town House th.2017-2026 .......... 48 Tabel 4.16 Analisis sensitivitas terhadap NPV .................................................... 54 Tabel 4.16 Analisis sensitivitas terhadap BCR .................................................... 54 Tabel 4.16 Analisis sensitivitas terhadap IRR ..................................................... 55
vii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Kerangka Penelitian ......................................................................... 25 Gambar 4.1 Peta Lokasi Semarapura Town House ............................................. 27
viii
