Aanbesteden met gevoel Handreiking bij de uitdaging van het bouwen
trendbericht
2
Inhoud Inhoud
Inleiding
4
Trotse projecten 1. Multifunctionele sporthal turn key aanbesteed
8
2. Bouwteam plus variant voor Hogeschool Stenden
12
3. Design & Build Light voor het Christiaan Huygens College
16
4. Design 4 Change voor het VIA Kampen
20
5. Gemeentehuis Bronckhorst duurzaam aanbesteed
24
6. Design & Build voor Greijdanus College Meppel
28
Wat u moet weten 7. Moeten Corporaties Europees worden geselecteerd?
30
8. Europees aanbesteden: een lust of een last?
34
9. Ruimte voor strategie binnen het juridisch ‘keurslijf’ van aanbesteden
38
10. Duurzaam aanbesteden, méér dan bouwen
40
Begrippen
45
Colofon
47
3
Inleiding Als we alle boeken en uitgaven over aanbesteden verzamelen
precedentwerking terwijl de ambities, op het gebied van bijvoorbeeld
hebben we een aardige boekenkast vol. Er moet dan ook wel een
duurzaamheid, er wel zijn. Met name als het gaat om maatschap-
goede reden zijn waarom wij als ICSadviseurs een eigen inspiratie
pelijke huisvesting voor een wijk kan in dergelijke situaties
uitgave hebben gemaakt. En uiteraard is die er. In onze advisering
bijvoorbeeld een corporatie mogelijkheden bieden. Sowieso is het
staat de gebruiker en samenwerking centraal. Bij iedere opgave en
goed een corporatie als strategische partner in de wijk te betrekken.
iedere opdrachtgever wordt gekeken op welke wijze we tot het
Samenwerking is in alle processen steeds het sleutelwoord. Niet
beste resultaat kunnen komen. Onze processen kenmerken zich
voor niets is dit het centrale thema in de advisering van
daarbij door de integrale aanpak en de interactieve werkvormen.
ICSadviseurs. Ook bij de selectie van een bouwende aannemer is
Ondanks onze eigenwijze aanpak blijven stappen in het proces
een gezonde samenwerking een belangrijk selectiecriterium.
herkenbaar en uiteraard behoren aanbestedingen daar ook bij. Wanneer je sec kijkt naar de bouwwereld is dat een bijzondere In deze uitgave gaat het om de partij die het werk zal gaan
bedrijfstak. Ten opzichte van andere bedrijfstakken is het zeer
uitvoeren. Traditioneel een aannemer selecteren op de laagste prijs
arbeidsintensief en wordt er relatief weinig winst gemaakt.
is nog altijd een veel gehanteerde methode. In bepaalde gevallen
Aannemers zitten nog vaak op klassieke wijze aan tafel en proberen
ook een prima methode zolang dit aansluit bij de vooraf in kaart
via meerwerk nog een beetje extra winst te boeken. In landen om
gebrachte doelen.
ons heen zijn daarbij extreme voorbeelden te zien waarbij juristen in de bouwkeet zitten. Het beperken van de faalkosten zou steeds
Als wij naar een huisvestingsopgave kijken, besteden we veel
meer het primaire doel moeten zijn om een project tot een goed
aandacht aan de fase waarin het in gebruik is. In de exploitatiefase
einde te brengen. Steeds meer aannemers en ontwikkelende partijen
is de huisvesting faciliterend aan de activiteiten van de gebruikers
zien zich als maatschappelijk ondernemer en werken graag samen
en de opdrachtgever. Hier blijkt of de kwaliteit, waaronder
vanuit de ambitie van de opdrachtgever. Vertrouwen is daarbij een
duurzaamheid, goed is en of de juiste financiële keuzes zijn
belangrijke voorwaarde. Bij het werken in bouwteams wordt snel
gemaakt. Juist ook bij aanbesteden gaan kwaliteit en financiën
duidelijk of de aannemer over de juiste expertise beschikt en goed
hand in hand. Traditioneel wordt nog altijd sterk gekeken naar de
mee kan denken over de gewenste output van het gebouw. Europese
investeringen. En uiteraard moet dat ook, maar in toenemende
aanbestedingsplicht is daarbij voor ons geen belemmering.
mate is het van belang om de exploitatie daarbij te betrekken. Zeker als het om onderwijs gaat maar ook bij andere
Met een aantal inspirerende voorbeelden uit de recente praktijk en
maatschappelijke ontwikkelingen zijn de investeringsbudgetten
een uiteenzetting over verschillende facetten van het aanbesteden
over het algemeen beperkt. Doordat geldstromen op een bepaalde
geven we u een beeld hoe met het selecteren van een bouwende
manier lopen, wordt het doen van extra investeringen er niet
partij kan worden omgegaan. Het gaat om inspiratie; bij uw opgave
makkelijker op. Zeker als de exploitatie buiten beschouwing
zullen we opnieuw kijken naar de meest passende aanpak.
wordt gelaten. Gemeenten zijn daarbij veelal terughoudend door 4
5
Centrale rol opdrachtgever
Advies over de contractvorm
ICSadviseurs vindt dat een opdrachtgever altijd de spilfunctie in
ContractRegie is een uniek interactief adviesmodel van ICSadviseurs.
Doordat de adviseur samen met de opdrachtgever de mogelijkheden
ICSadviseurs beschikt over de expertise om voor elke specifieke
het bouwproces vertegenwoordigt en daarmee met zijn team de
De keuze voor de wijze van aanbesteden (de te kiezen contractvorm)
doorloopt en de vragen beantwoordt wordt het adviesproces zo
situatie het juiste contract op te stellen. We kunnen de volledige
randvoorwaarden voor een goed en duurzaam gebouw definieert.
wordt in veel gevallen op basis van gevoel en ervaring gemaakt.
transparant mogelijk gemaakt. Het advies geeft behalve een meest
zorg overnemen voor het gehele aanbestedingstraject en de
Het opdrachtgeverschap wordt er niet makkelijker op, naarmate
Dit is echter een weinig transparante en onderbouwde manier. Met
passende contractvorm ook aan welke contractvorm(en) het meest
bijbehorende contractbeheersing. Dat geldt zowel voor de
minder duidelijk wordt aan welke eisen en verwachtingen het
de werkwijze ContractRegie kan snel en zorgvuldig op een
in aanmerking zouden kunnen komen, wat de voor- en nadelen en
contracten voor architect en adviseurs als voor de bouwcontracten.
gebouw in de tijd moet voldoen. In dit complexe proces moeten
transparante manier inzichtelijk worden gemaakt wat de gewenste
risico’s zijn.
Marktanalyse, marktconsultatie, de keuze voor de best passende
veel besluiten worden genomen op verschillende momenten, zowel
contractvorm is voor de realisatie van het voorgenomen project.
op het niveau van de eerste groep gebruikers, als de duurzaamheid
Aan de hand van duidelijk opgestelde vragen en stellingen
Traditioneel wordt aanbesteed op basis van een gereed ontwerp.
Onderstaand plaatje geeft de invloed van de opdrachtgever
van het gebouw en de inbedding in de omgeving. Die besluiten en
geven wij een advies over de manier van aanbesteden door
Om echter alle mogelijkheden te kunnen afwegen is het zaak de
gedurende het bouwproces aan. In de traditionele vorm is die het
de momenten waarop zijn deels planbaar, maar de werkelijkheid is
de uitgangspunten en risicosturing voor een opdrachtgever door
contractvorm te kiezen op het moment dat het Programma van
grootst, bij turnkey is die kleiner.
vaak weerbarstig. Toch blijft het een feest om met mensen na te
te nemen.
Eisen wordt opgesteld.
procedure en het opstellen van alle aanbestedingsdocumenten.
denken over hun nieuwe huisvesting en uiteindelijk te bouwen.
Annet de Rooy, algemeen directeur ICSadviseurs
ICSadviseurs onderscheidt zich door een bouwopgave altijd vanuit de gebruiker te benaderen, de gebruiker bepaalt of een gebouw gedurende zijn levensduur aantrekkelijk blijft. En dat is de uitdaging, het definiëren van gebruik in de tijd.
ContractRegie
Aanbesteden is een vak. Daarbij staan de opdrachtgever en de
Traditioneel
toekomstige gebruikers in alle fasen van het proces centraal. Dat vraagt om aanbesteden met gevoel. Aanbesteden is per definitie
Bouwteam
altijd maatwerk; een aanbestedingsvorm moet bij de opdrachtgever en de opgave passen. Samen met de opdrachtgever voeren wij
Alliantie
regie op het proces van aanbesteden en bouwen. Hierbij besteden we veel aandacht aan duurzaamheid en exploitatie. De lange
Design & Build
termijn consequenties wegen veel zwaarder dan die van de korte investeringstermijn. De wijze van aanbesteden heeft hier veel
Turnkey
invloed op. Elke opgave vraagt om een eigen unieke oplossing. In deze uitgave geeft ICSadviseurs een aantal verschillende
Prestatiecontract
voorbeelden van aanbesteden en alles wat daarbij komt kijken. Als een handreiking in een uitdagend proces dat het hart van de
Brochureplan
organisatie raakt; het proces van het ontwerpen en het bouwen. -100% -80% -60% -40% -20%
6
0%
20%
40%
60%
80%
100%
7
Een aan NOC*NSF eisen te realiseren sporthal in combinatie
De opdrachtgever riep voor het te maken Programma van Eisen de
met commerciële functies en woningen. Een project uitge-
hulp in van ICSadviseurs. In samenspraak met de gemeente heeft
voerd in opdracht van een gemeente en een ontwikkelende
ICSadviseurs een gedetailleerd technisch en ruimtelijk functioneel
partij. De opdrachtgever stelt voor de te realiseren sporthal
Programma van Eisen voor de sporthal opgesteld. In deze eerste
uitsluitend een Programma van Eisen op. Vervolgens wordt
fase worden de beslissingen genomen die bepalend zijn voor de
een contract gesloten met de ontwikkelende partij die zich
kosten en de kwaliteit van het project. Bij een Turn Key-
tegenover de opdrachtgever verbindt om het werk tegen een
aanbestedingvorm is de inbreng van de opdrachtgever gedurende
vaste prijs uit te voeren op basis van dat programma. De
de ontwerpfase zeer beperkt Er wordt immers een overeenkomst
aanbestedingsvorm: Turn Key.
gesloten op basis van prestatie-eisen in het Programma van Eisen en op basis daarvan wordt een vaste prijs overeengekomen.
Multifunctionele sporthal Turn Key aanbesteed
Bij de bouw van een sporthal zijn de prestaties echter gemakkelijker in een Programma van Eisen te definiëren dan bijvoorbeeld bij een brede school. Maatschappelijke organisaties veranderen met regelmaat. Ook de samenstelling van een brede school kan gedurende het proces wijzigen. In een dergelijk geval is het veel belangrijker dat een opdrachtgever tijdens het hele proces betrokken blijft om zo nog op veranderingen in te kunnen spelen. Dit geldt minder voor een sporthal. De afmetingen van bijvoorbeeld een basketbal- of een volleybalveld veranderen niet snel. Een Turn Key-overeenkomst voor een sporthal kan daarom een prima keuze zijn.”
8
“Bij een Turn Key-vorm is de inbreng van de opdrachtgever gedurende de ontwerpfase zeer beperkt.”
Waarom Turn Key?
Ingebouwde Tool
De vraag is waarom partijen toch voor een Turn Key-overeenkomst
Toch kiest ICSadviseurs in het algemeen liever niet voor Turn Key.
kiezen, terwijl de inspraak voor een opdrachtgever beperkt is. De
ICSadviseurs vindt het essentieel dat de opdrachtgever zoveel
opdrachtgever hoeft zich geen zorgen te maken over de organisatie
mogelijk en zo lang mogelijk meebeslist in alle fasen van het
en de coördinatie van de werkzaamheden en het risico is beperkt;
bouwproces. In de Turn Key-variant is dat dus lastiger. De
de ontwikkelaar verplicht zich tot het leveren van de overeengekomen
opdrachtgever betaalt bij een Turn Key-constructie misschien te
prestatie tegen de afgesproken prijs. Opdrachtgevers willen graag
veel, omdat in deze vorm een risicobedrag is ingecalculeerd.
zo vroeg mogelijk zekerheid over bijvoorbeeld kwaliteit, prijs en
Logisch en voor de ontwikkelaar zeker uit te leggen, om onvoorziene
planning, om zodoende gedurende het bouwproces (ontwerp en
zaken af te dekken, maar vaak onnodig. In het geval van deze
uitvoering) niet geconfronteerd te worden met bijvoorbeeld extra
sporthal heeft ICSadviseurs een tool ingebouwd, waardoor de op-
kosten of uitloop van werkzaamheden. Wijzigingen moeten immers
drachtgever wel degelijk zijn stempel kan drukken op het ontwerp-
altijd aan de achterban worden verantwoord.
traject: Elk project bestaat uit verschillende deelprojecten, fasen. 9
Er is een Voorlopig Ontwerp, een Definitief Ontwerp en het bestek. Dit zijn milestones. Na de afsluiting van iedere milestone krijgt de gemeente de kans aan te geven of alles nog naar wens gaat en krijgt de ontwikkelende partij een go of een no go voor de nieuwe fase. Een eventuele planwijziging is dus in deze wat aangepaste vorm in het contract opgenomen. ICSadviseurs vindt dat de opdrachtgever moet kunnen sturen op kwaliteit. Betrokkenheid bij het hele proces van selectie en begeleiding adviseurs, architecten en bouwers voorkomt dat de klant onnodig een prijs voor prijszekerheid betaalt. ICSadviseurs bewaakt ondermeer de kwaliteit, de voortgang en het budget. Heldere analyse en communicatie over de verwachtingen is hierbij van groot belang. Essentieel in onze aanpak blijft dat de opdrachtgever in alle fasen van het bouwproces aan het stuur blijft staan.
10
11
Bouwteam plus variant voor Hogeschool Stenden
Stenden Hogeschool in Leeuwarden groeide uit haar jasje en
Uitdaging
had dringend behoefte aan een paar duizend meters extra,
Toen verhuizen en huren geen opties bleken en de doorlooptijd van
voor met name ondersteunende diensten maar ook voor
traditionele bouw teveel tijd zou vergen, werd er door het College van
onderwijs. Hiermee moest worden geanticipeerd op de
Bestuur van Stenden gedacht aan tijdelijke bouw in de vorm van unit
verwachte sterke toename van het aantal studenten. Het
systeembouw op eigen terrein. Na een interne discussieronde bleek
nieuwe pand moest dus ruimte bieden aan twee uiteenlopende
niemand hier een positief gevoel bij te hebben. Manager facilities
functies. Het resultaat is een drieduizend vierkante meter
(Siebrith Hoekstein) is gaan googlen en was verrast door de uitstraling
tellend comfortabel gebouw met een roest-bruine gevel
en mogelijkheden van semipermanente bouw.
van Cortenstaal. De aanbouw vouwt zich om het bestaande
Een delegatie van Stenden heeft een bezoek gebracht aan de
gebouw van Stenden Hogeschool heen en wordt ermee ver-
Hanzehogeschool in Groningen, die ook gebruik maakt van
bonden door middel van een fraai atrium.
semipermanente bouwsystemen. De delegatie was tijdens het bezoek
Aanbestedingsvorm: Bouwteam plus variant.
positief verrast over de uitstraling van de tijdelijke bouw die bovendien duurzaam bleek te zijn. Op basis van deze bevindingen gaf het College van Bestuur groen licht voor de optie van semipermanente bouw. Zij riep de hulp in van ICSadviseurs met als opdracht de mogelijkheden van semipermanente bouw verder te onderzoeken. Naar aanleiding van het door ICSadviseurs uitgevoerde onderzoek werd gekozen voor semipermanente aanbouw met een permanente uitstraling. Het werk werd in februari 2008 meervoudig onderhands aanbesteed en moest in september 2008, voor de start van het nieuwe schooljaar, klaar zijn. Op basis van een geringe hoeveelheid gegevens van de opdrachtgever, betrokken architect en installatietechnisch adviseur werd het werk aanbesteed. In het bouwteam zijn de plannen vervolgens verder ontwikkeld. Parallel aan dit traject werd gestart met bouwen om het werk op tijd op te kunnen leveren.
“Stenden Hogeschool wilde een flexibel werkplekconcept. Dat stelde bijzondere eisen aan de logistiek in het gebouw en de indeling van de ruimten.”
12 13
13
Bouwteam als vorm
Flexibele werkplekken
ICSadviseurs moest in rap tempo een spannende klus klaren. Er werd
Stenden Hogeschool wilde een flexibel werkplekconcept. Er werd voor
een bouwteamachtige constructie opgezet met de aannemer, de
gekozen om verschillende redenen, efficiënte benutting van de
architect, de installatietechnisch adviseur en de opdrachtgever. De
beschikbare ruimte, kwaliteitsverbetering tussen bedrijfsprocessen en
enige kaders die op dat moment bekend waren, waren het budget, de
werkprocessen. En last but not least het moest de ontmoeting en
taak en het moment van ingebruikname. Het bestek was nog niet
samenwerking stimuleren. Dat stelde bijzondere eisen aan de logistiek
gemaakt. De tastbare resultaten waren een massastudie en een
in het gebouw en de indeling van de ruimten. Het resultaat mag er
globaal functioneel Programma van Eisen. Tijdens het bouwen kon
zijn. Op de begane grond van de L-vormige uitbreiding van 3.000 m²
bovendien de indeling nog geheel wijzigen. Dit vroeg om een bouwer
bevindt zich de tentamenhal. Daarboven liggen de werkruimten voor
die in staat was om niet alleen snel te bouwen maar ook een partij
de ondersteunende functies, waarbinnen zich aparte stilteruimtes
die inhoudelijk met de ontwikkeling kon meedenken en vooral snel kon
bevinden waar medewerkers geconcentreerd kunnen werken. Bureaus
anticiperen op een veranderlijk proces. En dat onder een hoge tijdsdruk.
worden aan het oog onttrokken door groene en paarse afscheidingen.
Met alleen een massastudie, een globaal functioneel ruimtelijk
Vaste werkplekken en eigen kamers zijn afgeschaft. Activiteit
Programma van Eisen en een Artikel 19 procedure moest het traject
gerelateerd werken is doorgevoerd. Hoekstein geeft de voordelen aan:
worden gestart. Door de nauwe en goede samenwerking tussen de
“Dit concept heeft veel opgeruimd. We hanteren een clean desk policy.
verschillende partijen is het bouwproces verrassend snel verlopen.
Mensen hebben aparte kastjes waar ze hun spullen in op kunnen
Bovendien had de opdrachtgever door de nauwe samenwerking de
ruimen. De bureaus zijn dus leeg aan het einde van de dag. Een open,
mogelijkheid tussentijds inzichten in te brengen.
transparante werkomgeving past bij onze nieuwe organisatie”.
Projectinformatie
14
Project:
Stenden Hogeschool Leeuwarden
Opdrachtgever:
Stenden Hogeschool
Architect:
BRT Architecten
Aannemer:
De Groot Vroomshoop Bouwsystemen
Bruto vloeroppervlak:
3.000 m²
Investeringskosten:
circa 7 miljoen euro
Ingebruikname:
september 2008
15
‘Een school waar het handwerk verbonden is met het hart’, zo
Het aanbestedingstraject is afgerond en inmiddels buigt de
ICSadviseurs kwam met een oplossing voor dit logische dilemma
ziet het VMBO van het protestantse Christiaan Huygens
aannemer zich over het ontwerp en werkt in nauwe samenwerking
en adviseerde om op basis van een DO + (een Definitief Ontwerp
College zichzelf. Een indrukwekkende vormgeving van archi-
met opdrachtgever, projectadviseur en engineers aan de inpassing
+ aanvullende technische omschrijvingen) aan te besteden. Het
tect Thomas Rau is het gevolg. Vanuit het letterlijke hart van
en uitwerking van alternatieven in het ontwerp. De bouw is gestart
werd een aanbesteding op gedetailleerde stukken. Een zogenaamde
het terrein delen drie glazen ‘bladen’ de ruimte in tot drie
en het is de bedoeling dat in de zomer van 2010 het Christiaan
Design & Build “Light”. Light vanwege het feit dat door het later
pleinen met elk hun eigen ‘ontmoetingsfunctie’: fietsers en
Huygens College haar deuren zal openen voor de leerlingen
betrekken van de aannemer de Design werkzaamheden voornamelijk
hoofdentree, auto’s en logistiek en sport. Elk blad rond de
en medewerkers. Aantrekkelijk beeld: een landmark in het groen!
op het operationele vlak liggen. De aannemers werden op basis
centrale aula en vide bergt in drie verdiepingen de diverse
Design & Build Light voor het Christiaan Huygens College
van Europese aanbestedingsregels geselecteerd op een combinatie
onderwijsfuncties, ondersteund vanuit een eigen kern waarin
Spanning op budget
van prijs, plan van aanpak en aangedragen alternatieven. Na
alle diensten zoals trappen, toiletten en techniek zijn
Dankzij de ambitieuze vormgeving en duurzaamheidsaspecten als
aanbesteding en selectie van een uitvoerende partij werken de
ondergebracht. Aanbestedingsvorm: Design & Build Light
warmte/koude-opslag en een innovatief energiedak zat er behoorlijk
engineers, de architect, de installatieadviseur en de constructeur
(aanbesteden op DO+ met vervolg bouwteam).
wat spanning op het budget. Ook de conjunctuur zat ten tijde van
de stukken in nauw overleg met en onder leiding van de aannemer
de start van de aanbesteding in juni 2008 niet mee. Hoge
uit tot en met het bestek. De voorgedragen alternatieven worden
bouwprijzen dicteerden de markt. Het Christiaan Huygens College
hierin meegenomen. De definitieve aanneemsom is dan bekend en
als opdrachtgever zat met een dilemma: aan de ene kant wilde het
de laatste bijstellingen en wensen van de opdrachtgever zijn
CHCollege het project zover en zoveel mogelijk uitgewerkt hebben
verwerkt. Vanaf dat moment is het de taak voor de aannemer om
om zoveel mogelijk invloed uit te kunnen oefenen op het ontwerp
de rest zelf op tekening te zetten voor uitvoering. De aannemer
en anderzijds wilde zij tijdig duidelijkheid hebben over de
heeft dan volledige controle over het regelen van zijn eigen
realisatiekosten van het ontwerp.
definitieve tekenwerk. Er is dus geen discussie over wanneer en hoe een tekening wordt aangeleverd en gezien het voortraject is ook geen sprake van meer- en minderwerk. De opdrachtgever toetst het werk nog op een aantal momenten.
“De aannemers worden op basis van Europese aanbestedingsregels geselecteerd op een combinatie van prijs, plan van aanpak en aangedragen alternatieven.”
16
17
Geen gezeur garantie
Projectinformatie
Dit is prettig voor de opdrachtgever want die krijgt op deze wijze de Geen Gezeur Garantie, in de wandelgangen bij ICSadviseurs de
Project:
Nieuwbouw Christiaan Huygens College Eindhoven
3 G’s genoemd. De aannemer is nu zo bij het proces betrokken dat
Opdrachtgever:
Christiaan Huygens College
Architect:
Rau Architecten Amsterdam
Aannemer:
Heijmans
Bruto vloeroppervlak:
7.836 m²
aannemer en de specialisten kun je tijdens het proces nog
Investeringskosten:
13 miljoen euro
optimalisaties doorvoeren.”
Ingebruikname:
zomer 2010
hij precies weet wat er speelt. Dit betekent geen meerwerk meer in de uitvoering en de prijs staat vast. ICSadviseurs ziet nog een voordeel: “De bouw van het Christiaan Huygens College is een technisch uitdagend project. Door de kennis en de kunde van de
Met
deze
aanbestedingsvorm
kreeg
de
opdrachtgever
de
mogelijkheid om: • Tot ver in het ontwerpproces zeggenschap en invloed uit te oefenen, • Gebruik te maken van kennis en kunde van marktpartijen, • In een relatief vroeg stadium duidelijkheid over de kosten van het gebouw te krijgen, • De aannemer heeft zelf volledige controle in het uitvoeringstraject. In dit geval voor de opdrachtgever ‘the best of both worlds’. Zowel de voordelen van aanbesteden op laagste prijs als het werken in een bouwteam met de door de opdrachtgever geselecteerde bouwteamleden.
18
19
Een bestuurlijke samenwerking tussen het openbare Almere College en het christelijke Ichthus College heeft geleid tot VIA Kampen; een nieuw onderwijscentrum met een breed aanbod in voorbereidend beroeps- en praktijkonderwijs op een beeldbepalende locatie in Kampen-Noord. De opdracht was om de scholen, die zich samen achter een gedurfd onderwijsconcept schaarden, te verbinden. Dit resulteerde in een gebouw waar drager en inbouw gescheiden zijn; een grote hal onder één constructief bijzonder dak, met in het gebouw de mogelijkheid het onderwijs flexibel in te vullen. Aanbestedingsvorm: Design4Change; inbouwpakket is later
Design 4 Change voor het VIA Kampen
aanbesteed.
Omgekeerde aanpak De wens het onderwijs zo flexibel -en zo laat- mogelijk in te
ontwerpen voor de indeling en de afbouw samen met de gebruikers
vullen resulteerde in een innovatieve aanbestedingsvorm waarbij
doorontwikkeld. Daar is in het bouwteam met de zittende aannemers
drager en inbouw gescheiden werden. ICSadviseurs heeft gekozen
een prijs voor vastgesteld.
voor een omgekeerde aanpak, omdat alles in het primaire proces
20
nog volop in ontwikkeling was. Samen met de opdrachtgever werd
Drager als constante
besloten om het secundaire proces, de facilitaire backbone van het
Het project is op deze manier in een versnelling gekomen.
gebouw, in het proces voor te trekken. Kortom; het aspect dat in
ICSadviseurs vond dat het bouwproces onmogelijk kon wachten op
alle omstandigheden hetzelfde blijft moest als eerste gereed zijn.
volledige zekerheid over dat wat gebouwd moest worden. Dat
Het gebruik van het gebouw, het primaire proces kon later worden
resulteerde in het bouwen in fasen. Dat leverde als voordeel op dat
ingevuld. De bestekken werden hiervoor specifiek gemaakt, zowel
snel gestart kon worden en het onderwijs de tijd kreeg de samen-
voor de bouw als de installatietechniek. Driekwart van het gebouw
werking en een gedeelde visie vorm te geven. Bij het ontwerp is
is ontworpen en in reguliere bestekvorm verwerkt. Dat deel is
uitgegaan van 900 leerlingen, waarvoor een schil is ontworpen. Het
eerst aanbesteed. Toen al begonnen was met de bouw zijn de
eerste bestek is gemaakt op basis van een pro-forma inrichting. 21
Dit vroeg nogal veel van het conceptueel denken van de architect en adviseurs. Maar met de ervaring van het ontwerpteam kwam het uiteindelijk tot een definitief passend binnenwerk. Kern van het verhaal is dat de drager van het gebouw een vast en duurzaam gegeven is en daarbinnen alles functioneel veranderlijk moet kunnen zijn. Vaste waarden zijn: de entrees, de uitgangen, de sanitaire ruimten en de diensten. Kortom; alles wat facilitair is aan het primaire proces. Resultaat: 10.500 m² VMBO onderwijs onder een groot dak, met een modulaire opbouw, waarin de modulen te variëren zijn.
“Toen al begonnen was met de bouw zijn de ontwerpen voor de indeling en de afbouw samen met de gebruikers doorontwikkeld.”
Vraaggestuurd bouwen Dit principe wordt nog niet veel toegepast, maar dat kan in de toekomst veranderen. Alle maatschappelijke voorzieningen, met een redelijke omvang zouden deze variant moeten overwegen. Het voordeel is dat het gebouw veranderingen beter in de tijd kan faciliteren. Bovendien krijgt de opdrachtgever zo veel meer tijd om na te denken over de indeling. Een leermoment bij deze vernieuwende vorm van aanbesteding is dat er een scherpe planning moet zijn voor de overgang tussen de werken. Dit voorkomt discussies over
Projectinformatie
verantwoordelijkheden en prijsvorming onder druk van de tijd. Het
Project:
VIA Kampen
cascodeel wordt immers eerder opgeleverd dan dat het werk aan
Opdrachtgever:
Stichting Huisvesting VMBO Kampen
het inbouwpakket start. Belangrijk is om piketpalen voor zowel het
Architect:
VVKH Architecten
Aannemer:
Koopmans Bouw
Bruto vloeroppervlak:
11.000 m²
Investeringskosten:
17 miljoen euro
Ingebruikname:
augustus 2008
bouwproces als het onderwijsproces samen vast te stellen.
22
23
De gemeente Bronckhorst heeft voor de realisatie van “het
De kwaliteit is helder omschreven in de Programma’s van Eisen
meest energiezuinige gemeentehuis” duidelijke kaders aan-
(technisch en ruimtelijk functioneel), beide ontwikkeld in
gegeven. Deze kaders hebben bijgedragen aan de keuzen om
samenwerking met ICSadviseurs. Aan het programma is later een
het project in bouwteam aan te besteden. Het bijzondere in
vergaande ambitie ten aanzien van Duurzaam Bouwen toegevoegd.
dit project is dat reeds in de aanbestedingsprocedure is
Het gebouw gebruikt zogenoemde ‘passieve technieken’. Dit
gestuurd op samenwerking tussen partijen.
betekent dat het gebouw zodanig wordt geïsoleerd en een zodanige kierdichting heeft dat het gebouw maar een zeer beperkte energievraag heeft. Het gebouw warmt immers beperkt op en koelt ook zeer beperkt af. De energievoorziening (zowel verwarming als koeling) is gebaseerd op een warmte/koude-opslag in de bodem. Ook worden zonnecellen op het dak geplaatst. De techniek van
Gemeentehuis Bronckhorst duurzaam aanbesteed
‘passief bouwen’ is in Nederland betrekkelijk nieuw. De onbekendheid met deze techniek vraagt om een gezamenlijk optrekken van ontwerpende en uitvoerende partijen. Ook een rol van de uitvoerende partijen in de ontwerpfase is vanwege de inbreng van uitvoeringsdeskundigheid een grote pré in dit project. De gemeente had een heel harde datum neergelegd waarop het gebouw moet worden geopend en dus opgeleverd. Deze datum is vanaf de eerste initiatieven leidend geweest in het nemen van
ten aanzien van een voor hen goede manier van aanbesteden
beslissingen. Ten aanzien van de aanbesteding heeft dit drie
konden weergeven en bediscussiëren met de opdrachtgever en
elementen beïnvloed:
adviseurs. Dit leidde er toe dat de transactiekosten van de inschrijvende aannemers (rekentijd en de daaraan verbonden
In de eerste plaats betekende dit dat ICSadviseurs niet op een
kosten) een belangrijk element waren; immers hoe lager de kosten,
gunstigere aanbestedingsmarkt kon wachten. De aanbesteding is
hoe meer geïnteresseerde partijen. Dit is uiteindelijk ondervangen
in januari 2008 gestart en in mei 2008 afgerond. Dit was de periode
door de prijsvorming plaats te laten vinden op basis van een
waarin de aanbestedingsmarkt het meest overspannen was. Dit
hoeveelhedenstaat. Hierdoor is het uittrek- en rekenwerk voor de
realiseerde ICSadviseurs zich al in het najaar van 2007 en er
aannemers aanzienlijk verminderd en waren mede hierdoor in de
waren zorgen over de slagingskans van een traditionele aan-
overspannen markt zes inschrijvers geïnteresseerd in deelname
besteding (aanbesteding op bestekken en laagste prijs). Op dat
waarvan er uiteindelijk vier daadwerkelijk hebben ingeschreven.
moment is met de architect en de opdrachtgever gesproken hoe
24
voldoende partijen geïnteresseerd konden worden en een passende
Ten tweede moest er een partij bij het werk worden betrokken die
prijs konden realiseren. Dit heeft geleid tot een marktconsultatie
zijn uitvoeringsdeskundigheid in een vroeg stadium kon gebruiken
in januari 2008 waarin diverse aannemers gezamenlijk hun ideeën
om de planning te optimaliseren en uiteindelijk ook te realiseren. 25
Het meedenken in de bestekfase was daarvoor noodzakelijk en
te stellen waarbij initieel ook een stimulans was weggelegd in het
besteding op basis van een DO was dus nodig. Tot slot was een
delen van de ‘optimalisatiewinst’. Mede door de tijdsdruk is het
soepel procesverloop van belang om zodoende de planning ook
niet gelukt een gezamenlijke winst- en risicopot af te spreken.
waar te kunnen maken. Wederzijds respect en vertrouwen is
Partijen wilden echter wel af van het gezeur over meer- en
daarvoor nodig en dit is in de bouw niet altijd de manier van
minderwerk tijdens de uitvoering. Overeengekomen is dat de
samenwerken. Naast een prijs is het gunningbesluit daarom
opdrachtgever een vergoeding betaalt van circa 2% over het
gebaseerd op een interview waarin de samenwerking is beoordeeld.
opdrachtbedrag waarmee de aannemer een ‘geen gezeur garantie’
Tijdens het interview stelde de commissie bestaande uit de
heeft afgegeven. De bestekken waren mede door de korte
opdrachtgever, architect en adviseurs vragen over de opgave en de
doorlooptijd op een aantal innovatieve punten niet geheel
mogelijke samenwerking. Een onafhankelijk bureau heeft de
uitgewerkt. Doordat de aannemer intensief had meegedacht in de
samenwerkingsbereidheid van de geïnterviewde persoon beoordeeld
bestekfase kon hij goed inschatten wat voor hem de risico’s waren.
en van een score voorzien. In het interview zijn door het vragen
Aanvullende wensen van de opdrachtgever tijdens de bouw werden
naar optimalisatievoorstellen de meedenkkracht van de aannemer
uiteraard wel verrekend.
beoordeeld. De aanbesteding op economisch meest voordelige inschrijving is geen gemeengoed in de bouwsector. Zeker niet
ICSadviseurs heeft in samenwerking met de opdrachtgever en
wanneer je weet dat de prijzen enorm hoog kunnen uitvallen.
architect een leidraad en scoringswijze ontwikkeld. Ook de contacten met het bureau van de gedragsdeskundige zijn gelegd en
“De onbekendheid met deze techniek vraagt om een gezamenlijk optrekken van ontwerpende en uitvoerende partijen.”
hebben uiteindelijk geleid tot een geheel nieuwe, succesvolle wijze van aanbesteden in de toenmalig overspannen markt. Het resultaat van deze aanpak leverde veel complimenten op.
Voor de opdrachtgever was de kwaliteit van het grootste belang. Dat kan echter niet betekenen dat aan planning en budget geen kaders worden meegegeven. De gemeenteraad heeft ruimte geboden om beargumenteerd extra budget te gebruiken. Deze ruimte is
Project:
Nieuwbouw gemeentehuis Bronckhorst
Gezien de overspannen markt waren overschrijdingen van 20% op
Opdrachtgever:
Gemeente Bronckhorst
dat moment in de markt geen uitzondering. Het ontwerptraject is
Adviseur:
ICSadviseurs, Amsterdam/Zwolle
gebruikt om goede ramingen neer te leggen. Deze zijn opgesteld
Architect:
Atelier PRO archtitekten, Den Haag
door de architect en gecontroleerd. Op basis van deze raming is
Aannemer:
BAM Utiliteitsbouw, Arnhem
een hoeveelhedenstaat opgesteld dat in de markt is gezet. De
Bruto vloeroppervlak:
7.713 m²
Investeringskosten:
circa 19 miljoen euro
Ingebruikname:
januari 2010
mede door de aanpak niet gebruikt.
uiteindelijke inschrijvingsprijs lag op het niveau van de directiebegroting. De aannemer is gevraagd in de besteksfase Foto: Arjen Schmitz 26
Projectinformatie
verdere optimalisaties in het plan in overleg met de architect voor
27
De afgelopen jaren is het leerlingenaantal van het Greijdanus
De keuze viel unaniem op aannemer Knol te Hasselt met
Blijven leren
College in Meppel gestegen van minder dan driehonderd
architectenbureau Kristinsson uit Deventer. Zij presenteerden een
De opdrachtgever geeft het volgende aan: “Hoe meer energie je in
leerlingen naar ruim vierhonderd. Dit hield in dat het
innovatief en duurzaam plan met bovendien een scherpe prijsstelling
de beginfase steekt, hoe minder energie je er als school tijdens de
bestaande schoolgebouw met circa 1.300 m² moest uitbreiden.
en planning. Naast kwalitatief dus ook economisch de meest
bouwfase in hoeft te steken. Ik zou daarom in de onderhandelingsfase
Op de plek waar eerst de sportzaal stond, staat nu een
aantrekkelijke combinatie. Er werd een zogenaamde Geen Gezeur
nog dichter willen zitten op de details, hoe vreemd dat ook mag
moderne vleugel in opvallend blauwe kleuren. Wegens
Garantie gehanteerd: in dit geval werd er bovenop de vastgestelde
klinken. Nog beter willen weten wat er precies gebouwd wordt en
ruimtegebrek moest men inventief te werk gaan en is een
aanneemsom 2% extra betaald voor onvoorziene kosten. Tastbaar
waarom, welke materialen gebruikt worden en waarom juist deze
aantal functies gestapeld; op de eerste en tweede verdieping
resultaat: een betaalbaar gebouw met een fraaie uitstraling.
materialen. Schoolmensen zijn daar in het algemeen niet goed in
zijn leslokalen, leerwerkpleinen en docentenkamers gekomen.
en dat is logisch want het is hun vak niet. Vervolgens worden veel
Het schoolplein is uitgebreid met een verhoogd terras. Onder
scholen na twee jaar geconfronteerd met gebreken in het gebouw
het nieuwe gedeelte is een fietsenstalling gecreëerd.
Design & Build voor Greijdanus College Meppel
Aanbestedingsvorm: Design & Build.
“Je moet je vooraf een voorstelling kunnen maken van hoe het gebouw gaat werken. Dat kun je niet aan andere partijen overlaten.”
zoals een klimaatregeling die niet goed werkt. Daarom is het juist van belang de exploitatiefase naar voren te trekken. Je moet je vooraf een voorstelling kunnen maken van hoe het gebouw gaat werken. Dat kun je niet aan andere partijen overlaten.” ICSadviseurs last bij een hier omschreven werkwijze tussentijdse
Heldere aanbestedingsvorm
auditmomenten in en in het geval van moeilijke samenwerking
Ex-directeur van het Greijdanus College Wubbo Boiten was sterk
wordt mediation toegepast. Een aantal adviseurs is hiervoor
betrokken bij de bouw. “Met de aannemer Knol Bouw uit Hasselt
opgeleid. Op die manier kan de opdrachtgever op kwaliteit blijven
hadden wij als school al eerder op een goede manier samengewerkt.
sturen, zonder in een te rigide planning terecht te komen of tot een
ICSadviseurs was zeer helder in het advies over de aanbestedingsvorm.
te formele stellingname te komen. Bovendien houden partijen in
Zeer tevreden ben ik over de aanbestedingsvorm Design & Build.
het bouwproces elkaar scherp, omdat de opdrachtgever op
Een ideale vorm als er niet veel tijd is en je snel tot bouwen over
verschillende momenten mee blijft kijken.
wilt gaan. Deze vorm vergt wat meer tijd in de beginfase omdat het Programma van Eisen vrij gedetailleerd geformuleerd moet worden. Aan de andere kant win je veel tijd doordat je de aannemer en de architect in één hand hebt. Groot voordeel is ook dat de
Project:
Nieuwbouw Greijdanus College Meppel
aannemer en de architect al gewend zijn om samen te werken.”
Opdrachtgever:
Greijdanus College
Architect:
Kristinsson, Deventer
Daarnaast heeft ICSadviseurs ons op een goede manier aan het
Aannemer:
Knol Bouw, Hasselt
denken gezet over de identiteit en het daarbij horende uiterlijk van
Bruto vloeroppervlak:
1300 m²
Investeringskosten:
1,5 miljoen euro
Ingebruikname:
november 2008
de school. We wilden een school met een stevige uitstraling, een school met ‘smoel’; leerling-vriendelijk en prikkelend tegelijk en dat is gelukt. 28
Projectinformatie
29
Corporaties zijn steeds meer –in opdracht van of op verzoek van
ontwikkelaar of financier, die snel rendement wil halen, en
gemeenten- ook beheerders en ontwikkelaars van maatschappelijk
doorgaans minder betrokkenheid kent. Een corporatie, die in de
vastgoed zoals zorggebouwen, brede scholen, cultuurhuizen en
wijk niet actief is, of een buitenlandse partij staan daarom
zelfs sportgebouwen. In deze hoedanigheid zouden de corporaties
logischerwijs niet te springen om in een bepaalde wijk in
ook als inschrijvende partij via een Europese aanbesteding moeten
maatschappelijk vastgoed te investeren. Eigenlijk past de hele
meedingen naar dergelijke opdrachten. Immers, in dat geval is er
Europese aanbestedingssystematiek daarom niet goed bij deze
sprake van het vanuit de gemeente ‘laten uitvoeren van een werk,
specifieke maatschappelijke opgave.
met welke middelen dan ook, dat aan de eisen van de aanbestedende
Moeten Corporaties Europees worden geselecteerd?
dienst/de gemeente voldoet’. Kortom, de gemeente initieert, maar
Doorschuifformule
besteedt de opgave en realisatie volledig uit. Hiervoor dient de
In de praktijk wordt de Europese aanbestedingsvorm bij dergelijke
aanbestedingsregelgeving door de gemeente te worden gevolgd.
opgaven in de meeste gevallen door gemeenten genegeerd. Zij
ICSadviseurs ziet dat dat in de praktijk bijna nooit gebeurt. De
benaderen direct de corporaties die in de te bouwen buurt actief
huidige wetgeving over de Europese aanbesteding wordt in vrijwel
zijn. Volstrekt begrijpelijk, maar strikt geredeneerd is dit niet
alle gevallen bij deze vraagstukken door de gemeenten genegeerd.
toegestaan. Het gaat immers om een overheidsopdracht die aan
De vraag is of dat kan en of dat mag. Mag een gemeente één op
diverse marktpartijen moet worden aangeboden. Immers, de
één met een corporatie in zee gaan?
gemeente initieert en stelt eisen aan doel en invulling van een maatschappelijke accommodatie.
Bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed is de gemeente in veel gevallen de opdrachtgever of regisserende partij. Wanneer
Tot voor kort was het een goed gebruik dat gemeenten een dergelijke
De oorspronkelijke taak van woningcorporaties op grond van
nu bijvoorbeeld een maatschappelijke voorziening zoals een brede
opdracht doorschoven naar de corporatie (of ontwikkelaar).
de woningwet is het bouwen, verhuren en beheren van sociale
school in de wijk wordt ontwikkeld, dan zijn de corporaties die in
Daarmee werd de aanbestedingsplicht ook verlegd; de corporatie
woningen. Sommige corporaties hebben hun kerntaak fors
deze wijk actief zijn, vaak een geïnteresseerde partij. En dat is
kreeg de plicht om de partijen die zij nodig hadden Europees
uitgebreid en houden zich ook bezig met het bouwen van
logisch. Een maatschappelijke voorziening heeft immers direct zijn
aan te besteden. Dat was een formule die eigenlijk uitstekend
koopwoningen en het verbeteren van de leefbaarheid van de
weerslag op de eigen bewoners van het huizenbezit. Dat is dan ook
past bij dit soort vraagstukken. In dit geval kun je namelijk met
buurten waarin hun woningen staan, door maatschappelijke
vaak de belangrijkste motivatie om (maatschappelijk) te investeren
een betrokken corporatie, of met een aantal corporaties uit
accommodaties te realiseren. Dat leidt in een aantal gevallen
in maatschappelijk vastgoed.
die buurt, onderhandelen. Wat is je interesse? Wat zou je bijdrage
tot knelpunten bij de aanbesteding.
kunnen zijn? En dat is de crux: de verwachting van gemeenten is dat corporaties
30
(gedeeltelijk) zelf investeren en bereid zijn de zogenaamde
Volgens die procedure zou een gemeente het bij een onderhandse
onrendabele top van hun investering te nemen. Deze onrendabele
aanbesteding kunnen houden. Vervolgens volgt de corporatie de
top heeft te maken met de verwachting van het vastgoed over een
richtlijnen rond Europese aanbestedingen zoals de gemeenten dat
langere termijn. In relatie tot woningbezit in de omgeving van het
ook zouden hebben gedaan. Inmiddels zijn na uitspraken van het
maatschappelijk vastgoed stijgt de waarde en neemt het rendement
Europese Hof in de zaak Rouen (2007) en in Nederland in Noordwijk
toe. Dat hoef je niet te verwachten van een commerciële
(2008) de regels en interpretaties aangescherpt. De praktijk laat 31
veelal nog zien dat gemeenten tegen de strikte bedoeling van de
dat in zo’n korte tijd waar maken? In de meeste gevallen zal de
wet acteren. Ook het doorleggen van de aanbestedingsplicht van
doorlooptijd van een aanbesteding daarvoor erg kort zijn.
de gemeente naar de corporatie voor het selecteren van een architect en aannemer wordt niet altijd gerealiseerd.
Een alternatieve methode is dat de gemeente de voorziening ontwikkelt en na selectie van de aannemer en eventueel na de realisatie verkoopt aan de corporatie. Dit voldoet aan de Europese
“Mag een gemeente één op één met een corporatie in zee gaan?”
regelgeving maar beperkt de voordelen van de corporatie in het ontwikkelproces. Samenwerking en goede afspraken (contracten) zijn hierbij essentieel.
Toetsingscriteria
Passende spelregels
Een belangrijk vraagstuk in deze is: wat zou je in de
ICSadviseurs bepleit dat de wet ruimte maakt voor iets wat nu al
aanbestedingsstukken als vraagstelling moeten zetten? Je moet
gebeurt. Namelijk dat in het geval van de aanbestedingen met
namelijk een Europese aanbesteding houden waarbij je voldoet aan
betrekking tot maatschappelijk vastgoed niet de hele wereld
de regelgeving en objectieve selectiecriteria hanteert. Wat zijn dan
betrokken dient te worden. Wij zijn voor wetgeving met gelijke
die criteria? Een belangrijk criterium is bijvoorbeeld de
spelregels voor iedereen, waarbij meerdere partijen op basis van
maatschappelijke bijdrage. Voor corporaties wordt dit veelal
duidelijke regels de kans krijgen in te schrijven. Daarbij zou je in
gespiegeld aan het maatschappelijk rendement. Hoe ga je dat
het geval van maatschappelijk betrokken partijen die mogelijk
kwantificeren en vertalen in opbrengsten?
willen ontwikkelen minimaal moeten kijken naar de actieve partijen in het gebied. Nu is het nog zo dat er veelal direct één corporatie
32
Open en eerlijk
wordt benaderd en dat kan feitelijk niet de bedoeling zijn. Kortom:
ICSadviseurs werkt voor een dergelijke aanbesteding met een
de aanbestedingsplicht en de daarbij horende regelgeving passen
zogenaamde marktconsultatie. Een consultatie die kenbaar wordt
moeilijk bij deze opgave. Wel voorzien wij dat over een periode van
gemaakt op de aanbestedingskalender en de website van de
enkele jaren het doen van maatschappelijke investeringen en
gemeente. In ieder geval met het doel de corporaties en/of
beleid hieromtrent in het standaard takenpakket van de corporaties
marktpartijen te interesseren die in de omgeving actief zijn. Het
zit. Dan kunnen corporaties ook eenvoudiger meedoen met een
is belangrijk een discussie met de marktpartijen te voeren waarbij
aanbesteding. Overigens moeten we niet vergeten dat los van de
de opgave aan ze wordt voorgelegd. Doen ontwikkelaars nog mee
aanbestedingsopgave veel corporaties hard aan de weg timmeren
als je vraagt wat hun maatschappelijke investering is? Kunnen ze
en actief invulling geven aan hun maatschappelijke takenpakket.
33
Veel gehoorde ‘klachten’ zijn: • Het is te kostbaar. Er moet veel tijd (= geld) gestoken worden in de voorbereiding van de selectie en de gunning van de stukken. De kans om te winnen is relatief klein, • Het is een administratieve rompslomp. Er moeten talloze formulieren, verklaringen en certificaties worden aangeleverd waarvan het nut sterk betwijfeld wordt, • Er is sprake van willekeur en te weinig transparantie. Ondanks de vele regels en jurisprudentie worden vele regels met voeten getreden, • De eisen zijn veel te hoog: om objectieve argumenten te hebben
Europees aanbesteden: een lust of een last?
voor de selectie/gunning worden extreme eisen gesteld aan omzet, ervaringen en worden risico’s teveel afgewenteld op de inschrijvers.
De kern van een goede aanbesteding Volgens ICSadviseurs biedt Europese aanbesteding voordelen, mits het proces goed gevoerd wordt. Naar ons idee is dat: een passend antwoord bij een goed geformuleerde vraag. Dit start met een analyse van de vraag. Pas dan kunnen we helpen een goede
Europese aanbestedingen kunnen op weinig bijval rekenen.
uitvraag te formuleren. Dit is nooit meer dan een startvraag. De
Dat is verbazingwekkend omdat het bedoeld is om meer
architect, adviseurs en uitvoerende partijen reageren hierop met
bedrijven kansen te geven, transparanter en eenduidiger te
een aanbod (ontwerp). Dat roept vervolgens weer om een verdere,
zijn. De vraag is: waar is het misgegaan?
nadere specificatie of wellicht bijstelling van de (vervolg)vraag. Daar helpen we opnieuw de opdrachtgever bij tot aan de oplevering, nazorg en inhuizing en zelfs de exploitatie. Pas dan professionaliseert de rol van de opdrachtgever die in de kern niets meer of minder is dan een vrager en beslisser. Het eerste antwoord van de aanbiedende partijen (de inschrijvers) moet goed en passend zijn en het vertrouwen geven dat er een goede samenwerking volgt. Dan ontstaat er volgens ons een goede match. Tijdens de bouwvoorbereiding en uitvoering is er volop de ruimte voor organisatorische veranderingsprocessen bij gebruikers van de nieuwe huisvesting.
34 35
35
Via concepten als: Design 4 Change ® en Ruimteregie ® vergroten
Verder is het een moment om er weer gebruikers bij te betrekken;
we deze ruimte door projecten anders te regisseren. Dit is een
dit vergroot weer het draagvlak voor dit soort belangrijke keuzes.
fundamenteel andere aanpak dan bijvoorbeeld PPS en DBFMO; hierbij moet in een heel prematuur stadium de vraagspecificatie
Van last tot lust?
tot ver achter de komma worden vastgesteld omdat wijzigingen
De reden voor Europese aanbestedingen is het openbreken van de
achteraf heel veel geld kosten. Ook bij Design 4 Change staat een
overheidsmarkt, bredere bekendmaking, gelijke kansen vertaald in
duurzame output voorop. Niet alleen in termen van een betaalbare
meer openheid en transparantie over de eisen en de selectie. Ieder
en duurzame exploitatie, maar vooral ook in de intrinsieke
bedrijf kan via een eenvoudige tender/aanbestedingskalender alle
kwaliteiten van het gebouw in zijn maatschappelijke omgeving.
aanbestedingen bekijken en er aan meedoen. Dit is een kans en tegelijk een bedreiging. Concurrenten krijgen dezelfde informatie;
Aanbevelingen voor aanbestedende diensten
één op één relaties worden doorbroken en er is veel meer kans op
Slechte leidraden verdienen het om stevig te worden aangepakt; in
een NEE. Vraag één voor marktpartijen is daarom: doe ik wel mee?
het uiterste geval via de rechter. Wij vinden het volkomen terecht
Waarom past deze uitvraag precies bij mijn bureau. Zijn de criteria
dat inschrijvers hier kritisch op zijn; we stellen onze leidraden ook
wel helder? Is er een match met de andere teamspelers?
geregeld bij op basis van input uit de markt. Om de administratieve
Kortom: wil ik hierop gaan investeren?
workload te verlagen standaardiseren en automatiseren we het gehele proces. Via eenvoudige ja/nee formulieren is dit snel en
Naar onze mening moet er veel selectiever worden ingeschreven;
correct af te handelen.
om te voorkomen dat een bureau bezig is met de organisatie van
Om meer bij de core business te blijven van de inschrijvers werken
de eigen teleurstelling en frustratie. Van een grote bouwer hoorden
we bij architecten bijvoorbeeld met referentieborden waarop de
we over ‘standaard een kort geding’ na een afwijzing in een
Signatuur van de architect op basis van zijn referentieprojecten al
aanbesteding. Onder het mom ‘nee hebben we en ja kunnen we
in een vroeg stadium in de aanbesteding in beeld komt. De beoor-
krijgen’. Dit soort zaken frustreert enorm het hele fenomeen
deling van de signatuurborden is mede met het oog op het verdere
Europees aanbesteden. Bij leveringen van bijvoorbeeld meubilair
ontwikkelproces een nuttige workshop voor de opdrachtgever. Ook
ontstaat een serieuze vechtmarkt. Het verziekt de verhoudingen en
daagt het architecten uit al na te denken over de opgave en zijn
zorgt voor verkramping bij aanbestedende diensten en daarmee
ervaring daarin en zich niet alleen administratief aan te melden.
nog strakkere eisen en regels. Dat mag nooit de bedoeling zijn van het Europees aanbesteden. De verjuridisering van het aanbesteden
We werken vrijwel altijd met een pre-bid meeting. Inschrijvers zien
leidt tot een focus op regels in plaats van kwaliteit en verhoging
dan het team, horen van de opdrachtgever zelf zijn verhaal en
van de kosten aan aanbesteders- en marktzijde. Eigen regie van de
intenties en kunnen volop vragen stellen die dan via nota’s van
opdrachtgever op de aanbesteding kan dit doorbreken. Daarvoor
inlichtingen eenduidig worden beantwoord. Er is in onze aanbestedingen
moet de opdrachtgever kennis verzamelen van regelgeving en
altijd sprake van een mondelinge presentatie van de inschrijvers.
praktijk en daarbinnen strategische afwegingen en keuzes maken.
Hiermee kun je beoordelen hoe de spelers binnen het team passen.
36
37
Dat klinkt eenvoudiger dan dat dit in praktijk door opdrachtgevers
Prijs te kiezen. Immers, het kwaliteitsniveau is dan uitgeschreven
wordt
complex,
en ligt dan vast in de besteksstukken. Inschrijvers hoeven dit
marktpartijen uiten vaker hun bezwaren tegen een procedure en
enkel nog eenvoudig ‘af te prijzen’ met hun aanbieding. Als de
het doorlopen van een aanbesteding kost veel tijd en energie. Veel
opdrachtgever wil toetsen welke meerwaarde, bijvoorbeeld ten
opdrachtgevers ervaren de aanbestedingsregelgeving als rigide en
aanzien van hetgeen is beschreven in het bestek, de markt kan
voelen zich ‘overgeleverd aan de markt’ op het moment dat zij een
bieden moet hier een kwalitatieve beoordeling van de aanbieding
aanbesteding opstarten. Toch biedt de aanbestedingsregelgeving
aan worden gekoppeld. Het bestek en de invulling van de
voldoende ruimte om strategische keuzes te maken als
gunningcriteria zijn daarom ook communicerende vaten.
ervaren.
De
aanbestedingsregelgeving
is
opdrachtgever waardoor de opdrachtgever zelf aan het stuur blijft!
Ruimte voor strategie binnen het juridisch ‘keurslijf’ van aanbesteden
De vastgoedadviseurs en gespecialiseerde juristen van ICSadviseurs
In het criterium ‘de Economisch Meest Voordelige Inschrijving’
kennen de ruimte binnen de aanbestedingsregels waarbinnen de
wordt
opdrachtgever zelf regie kan voeren.
aanbiedingen beoordeeld en gewaardeerd door de opdrachtgever.
“De aanbestedingsregels bieden voldoende ruimte om als opdrachtgever zelf strategische keuzes te maken en aan het stuur te blijven!”
het
onderscheidend
vermogen
van
de
inhoudelijke
AanbestedingsRegie Traditioneel vs Geïntegreerd
1. Regie op de Opdracht Percelen of Opties?
Op diverse onderdelen in een aanbesteding kan de opdrachtgever zelf strategische keuzes maken en daarmee sturen in de marktOpdrachtgevers van maatschappelijk vastgoed zijn in de
benadering en gewenste aanbiedingen. Voorbeelden hiervan zijn de
praktijk veelal gebonden aan naleving van de Europese
keuzes in selectiecriteria (welke ervaring moet een marktpartij
Aanbestedingsregels voor Werken, Leveringen en Diensten.
hebben) of het onderscheid tussen eisen en wensen. Eisen worden
Dit betekent dat op een transparante wijze concurrentie
doorgaans vastgelegd in een Programma van Eisen of bestek en
wordt gesteld tussen marktpartijen die belangstelling heb-
concept-overeenkomst. De wensen kunnen door de opdrachtgever
ben en op die wijze de juiste opdrachtnemer voor opdracht-
ook worden beschreven in de aanbestedingsstukken en deze vragen
gever, met de beste aanbieding, wordt gecontracteerd.
om een inhoudelijke reactie van de marktpartijen in hun aanbieding die binnen het gunningcriteria Economisch Meest Voordelige
Met of zonder voorselectie?
2. Regie op de Procedure Alternatieve procedure?
Selectiecriteria
3. Regie op de Inhoud
Gunningcriteria Bestek/Contract: Eisen vs Wensen
Inschrijving wordt beoordeeld door de opdrachtgever. Daarmee wordt het onderscheidend vermogen van de inhoudelijke aanbiedingen van markpartijen gewaardeerd door de opdrachtgever.
In bovenstaand schema is aangegeven op welke drie thema’s de opdrachtgever zelf Regie in handen heeft en strategische keuzes
38
Indien de opdrachtgever ervoor kiest om alles ‘dwingend’
moet maken binnen een aanbestedingsprocedure. Deze strategische
(verplichtend) voor te schrijven in een Programma van Eisen dan
keuzes helpen de opdrachtgever de juiste marktpartij met de beste
ligt het voor de hand om eerder voor het gunningcriterium Laagste
aanbieding te selecteren voor zijn opdracht. 39
Duurzaam inkopen De rijksoverheid heeft een ambitie geformuleerd ten aanzien van duurzaam inkopen en wil het goede voorbeeld geven. De rijksoverheid wil in 2010 voor 100 procent duurzaam inkopen. De gemeenten streven naar 75 procent in 2010 en 100 procent in 2015. Provincies en waterschappen hebben minimaal 50 procent in 2010 als doel gesteld en zijn in gesprek over verhoging. Wij merken dat ook onze opdrachtgevers graag aandacht willen schenken aan duurzaamheid van het te realiseren gebouw of product. Hoe dit kan worden vormgegeven is vaak een worsteling.
Duurzaam aanbesteden, méér dan bouwen
ICSadviseurs kan in samenspraak met de opdrachtgever, bijvoorbeeld aan de hand van onze workshop Duurzaamheid, de accenten bepalen die u als opdrachtgever wil leggen ten aanzien van het thema Duurzaamheid. De vertaling binnen de aanbestedingsprocedure kan op basis van vier mogelijkheden (zie afbeelding pagina 42). Afhankelijk van de opgave waarvoor de opdrachtgever staat en wensen die de opdrachtgever heeft, kunnen binnen de aanbestedingsprocedure
Stel: we bouwen niet of kleiner….
In Nederland ontstaat - mede onder invloed van de econo-
keuzes worden gemaakt en krijgt het thema Duurzaamheid een
Er ligt nog een veel meer voor de hand liggende, duurzame
mische crisis - een totale hype over het thema duurzaam.
plaats binnen de aanbesteding.
oplossing. Hoe duurzaam is een niet gebouwde vierkante meter gemeentehuis, zorginstelling, kinderdagverblijf, politiebureau, brand-
Alles moet (en kan) duurzamer: gebouwen, materialen, inkopen en adviseren. Juist het goed nadenken over het
Duurzaam gebouw
weerkazerne of school? Naar ons idee ligt hier een kansrijk thema
proces van aanbesteden biedt een belangrijke voorwaarde
De presentaties van allerlei adviseurs gaan veelal in één richting:
dat door de bouw en bouwgerelateerde industrie: engineers,
voor een duurzame inkoop en/of een duurzaam gebouw.
investeer nu wat meer; dat verdien je later weer terug. Dit advies
architecten en adviseurs vaak onvoldoende uitgenut wordt. Het is
bevat veel waarheid. De investeringskosten staan veelal niet in
ook niet geheel in hun belang.
verhouding tot de 40 jarige exploitatiekosten. Hiernaast staat de
40
immateriële kant die in maatschappelijk vastgoed uiteraard een
Een grondige analyse over de exacte capaciteit en kwaliteit van de
belangrijke, politieke rol speelt. Verstandig omgaan met uitputtende
huidige huisvesting verdient in deze duurzame tijd meer aandacht.
energiebronnen is voor vrijwel alle partijen een belangrijk thema;
Verbouwingen zijn over het algemeen niet goedkoop en lopen nog
dit mag ook wat geld kosten.
wel eens uit de hand.
41
Maar het is wel duurzaam bestaande zaken her te gebruiken of
duurzame werkwijze, certificering of kwaliteitsborgende maat-
vastleggen omtrent de duurzaamheid van het product in het bestek,
hier en daar zelfs het gebruik aan te passen op het gebouw. Bij
regelen hieromtrent. Daarnaast kan binnen de ervaringsprojecten
Programma van Eisen of overeenkomst. Te denken valt aan
hergebruik van kerken doen we dat regelmatig en niet alles is
van de marktpartijen worden gevraagd naar eerdere prestaties op
materiaalkeuze, levensduur, flexibiliteit, warmte/koude-opslag,
maakbaar en perfect passend. Een goede opdrachtgever denkt van
het gebied van duurzaamheid.
een instandhoudingsplan bij oplevering, Cradle-2-Cradle etc. Indien
te voren na over de functie van het gebouw voor de samenleving. Duurzame waarde regel je niet door een aanbestedingsvorm te
2. Een duurzaam productieproces?
in aanmerking voor de opdracht.
kiezen, waarbij je op alleen maar feitelijke outputcriteria stuurt.
Een andere mogelijkheid is het accent leggen op een duurzaam
Daarnaast kan de markt worden uitgedaagd om zelf (meer) aan te
In al onze projecten starten wij met een analyse van de
productieproces van het product dat de opdrachtgever wil
bieden ten aanzien van een duurzaam product wat vervolgens door
maatschappelijke visie, en hieruit voortvloeiend de activiteiten en
betrekken. Dit kan op drie manieren worden vormgegeven binnen
de aanbestedende dienst wordt beoordeeld en gescoord binnen het
tenslotte het aantal werkplekken/bezetting en de benodigde ruimte
de aanbestedingsprocedure. Ten eerste kunnen ook hier selectie-
gunningcriterium Economisch Meest Voordelige Inschrijving. Dit
via een dynamisch ruimtebehoefte systeem. In vrijwel alle projecten
eisen of criteria worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van
kan in de vorm van het formuleren van wensen door de aanbeste-
leidde dit tot besparingen van 20–50% van de ruimtebehoefte bij
ervaring van de marktpartijen of beschrijving van hun algemene
dende dienst waarop inschrijvers aangeven in hoeverre ze hieraan
gelijkblijvende deelnemersaantallen en gebruikers. Naar ons idee
productieproces en outillage.
tegemoet kunnen komen, of een open vraag. Ook hierbij valt te
ligt hier de grootste, meest basale slag die gemaakt kan worden
Ten tweede kunnen hieromtrent eisen worden gesteld in het
denken aan materiaalkeuze, levensduur, flexibiliteit, cradle2cradle,
in het thema Duurzaamheid. Minder oppervlakte geeft de grootste
Programma van Eisen of bestek. Daarbij schrijft de aanbestedende
of indienen van duurzame alternatieven op het bestek.
besparing op de exploitatie; is het meest duurzaam. De resterende
dienst dwingend voor welke eisen hij stelt aan de (duurzame)
vierkante meters worden wel intensiever en multifunctioneler
wijze van produceren van de producten die hij afneemt. Te denken
4. Een duurzaam resultaat
gebruikt en zijn dus wat duurder qua investering. Gemeenten
valt aan voorgeschreven eisen aan verwerking van materialen,
Tot slot kan in het kader van duurzaam inkopen aandacht worden
uitstoting van stoffen tijdens productie, verpakking en transport,
besteed aan een resultaat dat wordt ingekocht. Hierbij ligt de
inrichting van de bouwplaats, of energie- of klimaatcompensatie.
focus op de (resultaten op de) langere termijn, na productie,
een bouwvergunning voor een maatschappelijke voorziening. Een
Focus op Duurzaamheid binnen de aanbesteding
toets bijvoorbeeld of al is aangetoond dat het niet elders onder te
Op vier manieren kan binnen een aanbesteding het thema
brengen is of dat de voorziening wellicht kleiner kan.
Duurzaamheid een plek krijgen. De vraag is wat past bij de ambitie
Tot slot kan de opdrachtgever de marktpartijen uitdagen om zelf
product kan dit worden vormgegeven door het dwingend stellen
van de opdrachtgever en bij de betreffende opdracht. Hieronder
met maatregelen te komen die hij vervolgens onderling vergelijkt
van eisen binnen een bestek of overeenkomst of door het uitdagen
wordt kort aangegeven wat de vier duurzaamheidsaccenten zijn bij
en waardeert. Daarmee wordt ‘duurzaamheid proces’ een onderdeel
van de markt in hun onderscheidend vermogen van elkaar binnen
het verstrekken van een opdracht aan een derde:
van de beoordeling van inschrijvingen op het gunningcriterium
beoordeling van de inschrijvingen op Economisch Meest Voordelige
Economisch Meest Voordelige Inschrijving en weegt het dus mee in
Inschrijving.
het bepalen van de winnaar van de aanbesteding.
Een duurzaam resultaat aan energieverbruik en/of energie- of
zouden een extra toets kunnen laten uitvoeren bij de aanvraag voor
Leverancier Proces Product Resultaat
42
een leverancier hieraan niet voldoet valt deze af en komt deze niet
Selectie-criteria Duurzaam Aanbesteden:
Gunning-criteria
Regie op Inhoud PvE/Bestek/Contract
1. Een duurzame dienstverlener, leverancier of bouwer?
realisatie en/of inkoop. Gelijk aan de focus op een duurzaam
klimaatneutrale exploitatie, energiewinning, optimalisatie in
De focus kan worden gelegd bij het betrekken van een ‘duurzame’
3. Een duurzaam product
vermindering van het aantal vierkante meters, hergebruik/
opdrachtnemer die binnen zijn bedrijfsorganisatie en werkwijze
Bij aandacht voor duurzaamheid ligt het voor de hand om te kijken
recyclebaarheid et cetera…
aandacht
naar de duurzaamheid van het product dat wordt ‘ingekocht’
heeft
voor
Duurzaamheid.
Hierop
kan
worden
voorgeselecteerd bij de kwalificatie van geschikte marktpartijen.
middels de aanbesteding.
Daarbij valt te denken aan selectie-eisen: of criteria omtrent een
Ook hiervoor geldt dat de aanbestedende dienst eisen kan
43
Begrippen Ruimteregie: dynamische procesregie, waarbij de opdrachtgever
Maincontracting (MO): een vorm waarbij er sprake is van een
(en toekomstige gebruikers) gedurende het hele bouwproces
geïntegreerd contract voor (een deel van) het beheer en (een deel
centraal blijft staan, waardoor een passend gebouw ontstaat.
van) het onderhoud. Na oplevering van het gebouw wordt beheer en onderhoud binnen één contract aanbesteed.
Contractregie: een tool waarbij snel en zorgvuldig op een transparante manier inzichtelijk wordt gemaakt wat de gewenste
Design-build-mantain-operate (DBMO): in een DBMO-vorm worden
contractvorm is voor de realisatie van het voorgenomen project.
zowel het ontwerp, de uitvoering, het onderhoud en tevens de exploitatie van de huisvesting binnen één contract ondergebracht.
Traditioneel aanbesteden: de vorm waarbij de opdrachtgever in
We spreken dan niet meer van een bouwproces (alleen), maar één
eigen beheer een volledig uitvoeringsgereed ontwerp laat maken
partij wordt voor een langere periode (30-35 jaar) gecontracteerd
en op basis daarvan de uitvoerende partij(en) selecteert. De
en daarbinnen wordt ook de exploitatie van het gebouw regelt.
opdrachtgever draagt zelf zorg, vaak via een bouwmanager, voor de bewaking van het project in termen van aanbesteding, tijd,
Design-build-maintain-finance-operate (DBMFO): bij een DBMFO-
budget en kwaliteit.
contract wordt de verantwoordelijkheid met betrekking tot het ontwerpen, de bouw, de financiering, het beheer en onderhoud en
Design and build (DB): in een DB-constructie worden het ontwerp
de exploitatie integraal en voor een langere periode (30-35 jaar)
en de uitvoering (de daadwerkelijke bouw) aan één partij uitbesteed.
overgedragen aan één private partij.
Dat kan op basis van prestatie-eisen (Turn Key) of op basis van een deelontwerp (conceptueel ontwerp, voorlopig ontwerp, definitief
Consortium: private contractant waarbij een consortium van partijen
ontwerp).
er in gezamenlijkheid voor zorgt dat het gebouw beschikbaar is conform vooraf gemaakte afspraken.
Design-build-maintain( DBM): een constructie die vergelijkbaar is met de DB-variant, met dien verstande dat ook het (technisch) onderhoud onderdeel is van de integrale uitbesteding.
44
45
ICSadviseurs ICSadviseurs werkt met ruim 80 medewerkers aan stimulerende
ICSadviseurs vastgoedontwikkeling:
leer-, leef- en werkomgevingen. We versterken de vitaliteit van
Hans Voorberg
wijken. Voor multifunctionele accommodaties brengen we partijen
Jan Willem van Kasteel
bij elkaar, ontwikkelen we een gezamenlijke visie en werken we
Arjen Huiden
aan duurzaam beheer en exploitatie. We helpen een organisatiecultuur
Rop Krist
tot zijn recht te laten komen in nieuwbouw. Huisvestingsontwikkeling
Jan Boer
en maatschappelijke veranderingen hebben een grote impact op
Jan Remijnse
organisaties en op de huisvesting waarin zij werken. Vanuit een
Ben Jeurissen
brede multidisciplinaire aanpak begeleiden wij veranderprocessen
Alfred Bakker
en maken op een creatieve en innovatieve wijze een verbinding
Hilde Mulder (juridische ondersteuning)
tussen gebied, gebouw en gebruiker. Als onafhankelijk adviseur kunnen wij bruggen bouwen in complexe belangenvelden. Bruggen tussen financiers en opdrachtgevers, verschillende gebruikers-
Met dank aan:
groepen, publieke en private partijen, gebruikers en bouwwereld,
Via Kampen:
Gerrit Eenkhoorn
korte- en langetermijn belangen. Met financieel en maatschappelijk
Gemeente Bronckhorst:
Barbara de Leeuw
rendement als resultaat.
Greijdanus College:
Wubbo Boiten
Stenden Hogeschool:
Siebrith Hoekstein
Christiaan Huygens College:
Martin van der Berg
Daarnaast
werken
we
nauw
samen
met
ICSinterim
en
ICSworksitemanagement. Zij combineren de flexibiliteit van een interim-manager met de kracht van een deskundige en ervaren organisatie. De interim-managers bieden u kennis en ervaring en bovendien, door de samenwerking met ICSadviseurs, de input van kennis over nieuwe trends en ontwikkelingen op het vlak van gebiedsontwikkeling, organisatie & ruimte, facility management, vastgoed en maatschappelijke voorzieningen.
Colofon
Contact
Uitgave:
ICSadviseurs
ICSadviseurs
ICSadviseurs
Redactie:
Sibo Arbeek , Alfred Bakker,
Grote Voort 207
Orlyplein 10
Linda Smolders, Hans Voorberg
8041 BK Zwolle
1043 DP Amsterdam
Projectbegeleiding:
Communicabel, Veenendaal
tel: (088) 235 04 27
tel: (088) 235 04 27
Fotografie:
Kees Rutten, Amsterdam
Postbus 652
Postbus 59112
Mirjam Madiol, Leersum
8000 AR Zwolle
1040 KC Amsterdam
Vormgeving:
Okkerreclame, Veenendaal
www.icsadviseurs.nl Copyright ICSadviseurs 2010 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van de houders van het copyright.
46
47
49
