11. számú melléklet Erste Lakáslízing Zrt.
AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSSEL SZEMBEN TÁMASZTOTT KÖVETELMÉNYEK I.
Az adásvételi szerződés általános alaki és tartalmi követelményei
A Polgári Törvénykönyv, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény, továbbá a 109/1999 FVM rendeletben találhatóak meg azon alapvető tartalmi és formai elvárások, amelyek figyelembe vétele nélkülözhetetlen az ingatlan adásvételi szerződések jogszerű elbírálása során. Azon ingatlan adásvételi szerződés, amely nem felel meg az itt írt elvárásoknak, ingatlannyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas. I. 1. A belföldön kiállított okiratnak - ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson - tartalmaznia kell: •
az érdekelt magánszemély családi és utónevét, születési családi és utónevét, anyja születési nevét, születési helyét és idejét, állandó lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját,
•
a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és statisztikai azonosítóját, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
•
az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, kerület, helyrajzi szám), a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,
•
a jog vagy tény pontos megjelölését, (jog pl: jelzálogjog, haszonélvezeti jog, stb; tény pl: a jogosult kiskorúsága, vagy az elidegenítési, terhelési tilalom),
•
a jogváltozás jogcímét, (tipikusan pl. jogcím egy adásvétel tulajdonjog változásakor),
•
az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát,
•
a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát, továbbá, ha a devizabelföldi a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény alapján külföldinek minősül, e minőség feltüntetését.
A szerződésen szereplő aláírás akkor tekinthető nyilvánvalóan azonosíthatónak, ha a meghatalmazottak, illetve a szerződő felek aláírásuk alatt olvashatóan megjelölték nevüket, és az okirat szerinti ügyletkötői minőségüket (pl. eladó, vevő, haszonélvező stb.). Jogi személyeknek és jogi személyiség nélküli, de ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel rendelkező szervezeteknek a bejegyzési kérelemhez csatolniuk kell a keletkezésüket tanúsító, illetőleg konstituáló bejegyzési határozat, illetve a képviseleti jogosultságot igazoló, a regisztráló hatóságnál (cégbíróság, megyei bíróság) bejegyzés alapjául szolgáló okirat (aláírási címpéldány és cégmásolat) eredeti vagy közjegyző által hitelesített példányát, amely 30 napnál nem lehet régebbi. Ha ezek valamelyikét a körzeti földhivatalhoz már korábbi ügyben benyújtották, az újabb bejegyzési kérelemben elegendő erre utalni. I. 2. A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá ha •
a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
•
két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
•
az okiratot a közjegyző készítette, vagy
•
az okiratot ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el, továbbá ha
•
az okiratot a jogi személy nevének feltüntetésével szabályszerűen aláírták,
•
több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza, közjegyzői okiratoknál a külön jogszabály által megállapított alaki kellékkel rendelkezik,
•
a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza,
•
ha az okirathoz melléklet is tartozik, akkor a melléklet valamennyi lapjára vonatkozóan is alkalmazni kell az e pontban foglaltakat. A felsoroltak valamennyi esete jogszerű, társaságunk a gyakorlatban -az első bekezdésben írtakat kivéve- alkalmazza. I.3. A jogi képviselő részvételére, kötelező ellenjegyzésére vonatkozó szabályok A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az "ellenjegyzem" megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata. Az ügyvédi ellenjegyzés az ingatlan-nyilvántartási eljárásban akkor fogadható el, ha az ügyvéd az ellenjegyzésre kötelezett okiraton bélyegzője mellett elhelyezi hivatalos szárazbélyegzőjének lenyomatát is az eredeti, illetve a körzeti földhivatalnál maradó másolati példányon is. I.4. A meghatalmazásra vonatkozó speciális szabály Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. I.5. Az írásra vagy olvasásra képtelen személy szerződéseire vonatkozó szabály Írásra vagy olvasásra képtelen személy jognyilatkozatán alapuló bejegyzéshez a nyilatkozat közokiratba foglalása szükséges, amelyben e körülményre utalni kell. II. Az adásvételi szerződéssel, az adásvételi szerződés tárgyával (az ingatlannal) és annak eladójával kapcsolatos speciális szabályok II.1. Az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlannal kapcsolatos elvárások •
•
Az adásvétel tárgya csak Magyarország területén levő per-, teher- és igénymentes, valamint önállóan forgalomképes lakás ingatlan lehet. Kivételt képez ez alól az új építésű ingatlan, amely a finanszírozó bank jelzálogjogával terhelt lehet. Amennyiben a lakáshoz garázs, vagy tároló is tartozik, vagy ezek megvásárlására van lehetőség és azt a Lízingbevevő igényli, úgy Társaságunk előzetes jóváhagyása alapján az adásvétel tárgya lehet a per-, teher- és igénymentes garázs és tároló is. Valamennyi ingatlan esetében elengedhetetlen feltétel, hogy az ingatlan tényleges (fizikai) helyzete és telekkönyvi státusza összhangban legyen. Ezen belül a földterület és a rajta lévő épület(ek) a tényleges állapot és funkció szerint földhivatali bejegyzéssel igazoltnak kell lennie. (pl. ha az ingatlan földterületének valóságos és telekkönyvezett nagysága eltér egymástól, vagy az elkészült épület nem került még a tulajdoni lapon felvezetésre, úgy az ingatlan nem fogadható el). Ilyen – egyébként a gyakorlatban nem gyakran előforduló hiba esetében – az ügyfelet fel kell kérni, hogy a földhivatalnál járjon el az eltérés korrigálása ügyében. Ennek megtörténtéig a finanszírozás nem bonyolítható le.
2
•
• •
A fentieken túl nem jelent problémát, ha az ingatlan az alábbi bejegyzésekkel terhelt: az ingatlan teherlapján (tulajdoni lap III. rész) a telki szolgalmi jog, a földmérési jelek, valamint a villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá a vezetékjog, vízvezetési- és bányaszolgalmi jog, telekátalakítási és építési tilalom elrendelése, egyéb építésügyi korlátozás bejegyzése, a bejegyzés iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása, illetve természetvédelmi vagy műemlékjelleg, bányatelek, elővásárlási jog, a felvásárlás értéknapján 10 évnél régebben bejegyzett kártalanítási igény kizárása szerepel. Osztatlan közös tulajdonból tulajdoni hányad akkor lehet az adásvétel tárgya, ha a tulajdonostársak között ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás rendezi az ingatlan használatát, és az adott tulajdoni hányad önállóan is forgalomképes. Épülő társasház esetén az ingatlannal kapcsolatos elvárások az alábbiak: - a társasház alapító okirat elkészítésre, valamint az ingatlan-nyilvántartásba benyújtásra került, és annak alapján a társasház alapítás ténye a tulajdoni lap III. részén, első ranghelyen bejegyzésre került. A földhivatali kérelemben ki kell térni egyrészt a tulajdoni lapon való társasház alapítási szándék feltüntetési kérelemre, másrészt a használatbavételi engedély benyújtásához kötött társasház alapítás végrehajtására; - a benyújtott tulajdoni lapon az eladó – projekt cég - 1/1-ed tulajdonosként be van jegyezve a teljes ingatlan vonatkozásában, - teherként az ingatlanon az alábbiak jelenhetnek meg: projekt-hitel esetén a finanszírozó bank jelzálogjoga, a vevők tulajdonjog bejegyzési kérelmei, valamint a tulajdonjog megszerzéséhez nyújtott kölcsönök/támogatásokat fedezetként szolgáló jelzálogjogok, valamint az azokat biztosító terhelési és elidegenítési tilalmak szerepelhetnek, de azzal, hogy a lízing tárgyát képező ingatlannak/tulajdoni hányadnak per-, és igénymentesnek kell lennie – kivéve a projekt hitelt biztosító jelzálogjogot. - projekt hitel esetén az adásvételi szerződés mellékletét kell, hogy képezze a finanszírozó bank kötelezettségvállaló nyilatkozata a jelzálogjog törlésére vonatkozóan, amely szerint a vételár teljes megfizetése esetén kötelezettséget vállal bejegyzett, illetve széljegyzett jelzálogjogának meghatározott időn belüli törlésére, illetve visszavonására.
II. 2. Az adásvételi szerződéssel kapcsolatos speciális elvárások a.) Új és használt, önálló (ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett) ingatlan esetén • • •
• •
•
Az ingatlan meg kell, hogy feleljen a II.1. pontban foglalt feltételeknek. Az ingatlan eladója meg kell, hogy feleljen a II.3. pontban foglalt feltételeknek. Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a szerződés a………….(földhivatal) által vezetett ingatlan-nyilvántartásban………………...(irányítószám, település) ………….. kerület ……….. helyrajzi számon nyilvántartott, természetben ………………….(irányítószám, település, kerület, út/utca, szám, emelet) alatti………m2 alapterületű Társasházi lakás stb. ingatlan …. tulajdoni hányadára, társasház esetén az alapító okirat szerint ahhoz rendelt közös tulajdoni hányadra vonatkozik. Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a vevő, mint lízingcég lízingbeadás céljából vásárolja meg az ingatlant. Az adásvételi szerződést a Lízingbevevőnek mindig alá kell írnia az alábbi szövegű záradékkal: „ Alulírott…………………………(születési név, szül. hely és idő, anyja születési neve, állandó lakcím, személyi szám, állampolgárság), mint a fenti adásvételi szerződés (a továbbiakban: Adásvételi szerződés) tárgyát képező ingatlan(ok) lízingbevevője (a továbbiakban: Lízingbevevő) kijelentem, hogy az Adásvételi szerződés az általam kiválasztott és elfogadott ingatlan(ok)ra jött létre, az eladóval az általam letárgyalt és közösen elfogadott feltételeket és kikötéseket tartalmazza, azt teljes mértékben, mint akaratommal mindenben megegyezőt elfogadom. Kötelezettséget vállalok továbbá arra, hogy az Adásvételi szerződés elkészítésével, ellenjegyzésével, annak alapján a Vevő tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzésével kapcsolatos ügyvédi és eljárási költségeket megfizetem.” Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az ügyvédi meghatalmazásra vonatkozó részt az alábbiak szerint:
3
• • • • •
• • • • •
•
1
„Felek ezennel kölcsönösen meghatalmazzák a jelen szerződést készítő és ellenjegyző dr. ……………...ügyvédet a ……………………..Ügyvédi Iroda tagját (cím……..) /…………………………. ügyvédet (cím)1 a jelen szerződés elkészítésével, ellenjegyzésével és azzal, hogy jelen szerződés alapján az illetékes földhivatalnál eljárjon.” Számlakibocsátásra kötelezett eladó esetén a vételár megfizetése az eladó által vevő felé kiállított számla alapján történik azzal, hogy a számlának ÁFA-s számlának kell lennie, használt lakás értékesítése esetén különbözeti ÁFA-s számlának. Az adásvételi szerződésben számlakibocsátásra kötelezett eladónak nyilatkoznia kell az előző pontnak megfelelően, hogy milyen számlát bocsát ki. (ÁFA-s, vagy különbözeti ÁFA-s) Az adásvételi szerződésben külön-külön kell meghatározni a lakás - és amennyiben az adásvétel tárgya önálló hrsz.-ú garázs vagy tároló - úgy a garázs és tároló vételárát is. ÁFA-körös eladó esetén a vételárat – a nem lakás céljára szolgáló önálló ingatlanként nyilvántartott ingatlanok egésze, vagy tulajdoni hányada megvásárlása esetében (pl. garázs, tároló) – meg kell bontani nettó vételár + ÁFÁ-ra. Amennyiben több eladó szerepel az ingatlan adásvételi szerződésben (több tulajdonosa van az adásvétel tárgyát képező ingatlannak), úgy az ügyfeleknek az adásvételi szerződésben meg kell határozniuk, hogy a vételár mekkora része jut az egyes tulajdonosokra (eladókra), illetve azon számlaszámokat, amelyekre a Lízingbeadó az egyes tulajdonosokat megillető vételárrészeket utalni fogja. A birtokba adás időpontját konkrétan tartalmaznia kell az adásvételi szerződésnek. Amennyiben felek az adásvételi szerződésben foglalóban állapodnak meg, azt félreérthetetlenül, összegszerűen kell meghatározni és rendelkezni kell arról, hogy a foglaló a vételár része, abba beleszámít. A foglaló mértéke nem lehet több a vételár 10–15%-ánál. Az eladó késedelme esetére lehetőség szerint kötbért kell kikötni. Használt lakás visszlízingjénél alkalmazandó kizárólag: a vevő jogosult a lízingszerződés szerinti önerő és szerződéskötési díj összegét a vételárba beszámítani Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a birtokba adás időpontját megelőző 5 nappal korábban az alábbi feltételeknek teljesülni kell: - az ingatlan-nyilvántartásban a vevő tulajdonjoga széljegyzésre, vagy eladói tulajdonjog fenntartás esetén a tulajdonjog fenntartás ténye bejegyzésre került. - eladó eljáró ügyvéd útján másolatban átadja a földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződést, valamint a jogszabályoknak megfelelően kitöltött bejegyzési kérelmet, amely igazolja, hogy a jogszabályok szerint szükséges mellékletek megfelelő példányban és formában benyújtásra kerültek, egyúttal a földhivatali eljárás igazgatás szolgáltatási díja megfizetésre került. - a vételárról az adásvételi szerződésben rögzítetteknek megfelelően kiállított számlát (ÁFAs számla, vagy használt lakás esetén különbözeti ÁFA-s) –amennyiben az eladó számlakibocsátásra kötelezett – a vevő részére átadta. - elővásárlási jog fennállása esetén a szükséges lemondó nyilatkozat, továbbá harmadik felek esetleges hozzájáruló nyilatkozata a vevőnek az eladó által átadásra került. Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a vételár foglalón kívüli részének megfizetése egyösszegben esedékes az alábbi feltételek szerint: - vagy a jegyzőkönyvvel igazolt birtokbaadást követő 8 napon belül történhet meg akként, hogy a vevő intézkedik a vételár átutalásáról, - vagy az ingatlan birtokba vétele jegyzőkönyvvel igazoltan megtörtént, és az eladó ügyvédi letétbe helyezte a mindkét fél által előzetesen aláírt birtokbaadási jegyzőkönyvet, illetve kulcsokat, amelyet az eljáró ügyvéd írásban igazol a vevő részére azzal, hogy az ügyvéd köteles a jegyzőkönyv és a kulcs kiadására a vételár teljes megfizetését követően. Ez utóbbi esetben az adásvételi szerződésben rendelkezni kell arról, hogy a kulcsok és a jegyzőkönyv ügyvéd által a vevő részére történő átadása minősül tényleges birtokbavételnek, amely időponttól viseli a vevő a kárveszélyt, továbbá szedi az ingatlan hasznait és viseli annak terheit. - az eladó vevőnek átadta, vagy a Társaság által elfogadott ügyvédnél letétbe helyezte a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozatát, ez utóbbi esetben a letétbehelyezés megtörténtét az eljáró ügyvéd írásban igazolta a vevő részére. A hozzájáruló nyilatkozat tartalmazza, hogy a vételár megfizetésével a vevő kívánsága,
A megfelelő alternatívát kell választani, egyébként törlendő!
4
illetve választása szerint az részére kiadandó, vagy az eljáró ügyvéd köteles haladéktalanul intézkedni a tulajdonjog bejegyzéséről. •
Elállási jog szabályozása: - a vevőt elállási jog illeti meg a Ptk.–ban meghatározott eseteken túl, ha az eladó az adásvételi szerződésben az általa teljesítendő bármely kötelezettségének az ott megjelölt határidőt követő 30 napon belül nem tesz eleget, továbbá ha az ingatlant a megadott határidőben nem adja birtokba. - a vevő jogosult az adásvételi szerződéstől egyoldalúan elállni, amennyiben tudomást szerez arról, hogy az eladó ellen csőd- vagy felszámolási eljárás megindítására vonatkozó kérelem került benyújtásra, amely esetet a felek az eladó érdekkörében felmerült oknak minősítenek. A vevővel szemben az eladó kárigényt nem támaszt és a foglaló összegének kétszerese is visszajár a vevő részére - a lízingszerződés bármely okból történő megszűnése esetén a vevő jogosult az adásvételi szerződéstől az ingatlan vevő általi tényleges birtokbavételéig elállni, azzal, hogy a vevővel szemben az eladó kárigényt nem támaszt - amennyiben a birtokbaadás feltételei az adásvételi szerződésben meghatározott birtokbaadási időpontot követő legkésőbb 25 napon belül nem, vagy nem megfelelően történnek meg, akkor a Vevő jogosult az adásvételi szerződéstől egyoldalúan elállni.
b) Kizárólag új építésű, az adásvételi szerződés megkötésekor „albetétesítés” alatt álló, illetve épülő ingatlanoknál, a vételár (foglalón kívüli részének) egyösszegű megfizetése esetén Az adásvételi szerződésnek, illetve az ingatlan jogi státuszának a jelen pontokban foglaltakon kívül meg kell felelnie a II.2.a.) pontban foglaltaknak is, de a jelen pontban meghatározott eltérésekkel: Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a szerződés a ………….Földhivatal által vezetett ingatlan-nyilvántartásban ………… (irányítószám, település) ………….. kerület ………….. helyrajzi számon nyilvántartott, természetben a …………………………………………………… ………………….(irányítószám, település, kerület, út/utca, szám) sz. alatti ingatlanon megvalósuló társasháznak az alapító okirat szerinti ………… (irányítószám, település) …….. kerület ….. helyrajzi számon nyilvántartott, természetben ……… (település, kerület, út/utca, szám, emelet) alatti …m2 alapterületű ……ingatlan ……tulajdoni hányada, valamint az alapító okirat szerint ahhoz rendelt közös tulajdoni hányad, illetve a társasház létrejöttének bármely okból való meghiúsulása esetén a tárgybani ingatlan ….…. tulajdoni hányada. A társasház alapítás ténye a fenti ingatlan tulajdoni lapján feljegyzésre került. A vételár foglalón kívüli része megfizetésének feltételei: •
az eladó a vevő rendelkezésére bocsátotta az ingatlan vonatkozásában végleges, kikötésmentes, jogerős használatbavételi engedélyt;
•
az épületfeltüntetésre irányuló kérelem a földhivatal felé benyújtásra került, amelyet az eladó a kérelem földhivatal által érkeztetett példányának másolatával és hiteles tulajdoni lap másolattal igazol a vevő részére;
•
az eladó az ingatlan vonatkozásában a műszaki szakértő jelentését a 100%-os készültségi fokról a vevő részére átadta;
•
az ingatlan műszaki átadás-átvételének igazolása aláírt jegyzőkönyvvel megtörtént;
•
az eladó átadta a műszaki szakértő nyilatkozatát, amely szerint a felépült ingatlan a jogerős építési, illetve az esetlegesen módosított építési engedélyben foglaltaknak megfelel;
•
a társasházi alapító okiratot készítő ügyvéd nyilatkozata és igazolása -a tényleges állapotnak megfelelő társasházi alapító okirat Földhivatalhoz történő benyújtásáról és a társasház alapítás jogszerűségéről, továbbá hogy eljár az albetétesítés megvalósulásáig- a vevő részére átadásra került
•
amennyiben az adott ingatlan vonatkozásában projekt hitel miatt jelzálogjog került bejegyzésre, illetve széljegyzésre mert a beruházás megvalósításához az eladó banki kölcsönt vett igénybe, úgy - a jelzálogjog jogosultjának (finanszírozó bank) kötelezettségvállaló nyilatkozata szükséges arra vonatkozóan, hogy amennyiben az adásvételi szerződés szerinti teljes vételárat a vevő az eladónak az adásvételi szerződésben foglaltak szerint megfizette,
5
úgy az adott ingatlan vonatkozásában 5 munkanapon belül intézkedik a jelzálogjog törléséről. A törléshez elegendő az átutalás bizonylata, vagy az eladó vevő javára szóló tulajdonának bejegyzését engedő hozzájárulói nyilatkozat - amelyben az eladó kijelenti, hogy a vevő a teljes vételárat megfizette – bemutatása. Ezen kötelezettségvállaló nyilatkozat az adásvételi szerződés mellékletét kell, hogy képezze. - az eladó finanszírozó bankkal szembeni titoktartás alóli felmentésre vonatkozó nyilatkozata a vevő részére átadásra került. c) Erste Bank Hungary Nyrt. által projektfinanszírozott társasházépítés esetén, szakaszos vételárfizetés mellett Az adásvételi szerződésnek a jelen pontokban foglaltakon kívül meg kell felelnie a II.2.a.) és II.2.b.) pontban foglaltaknak is, de a jelen pontban meghatározott eltérésekkel: •
maximum 4 vételárrészletet tartalmazhat az adásvételi szerződés; az egyes vételárrészletek megfizetéséhez előírt konkrét műszaki készültséget és határidőt külön-külön is meg kell határozni az adásvételi szerződésben;
•
a vételár megfizetése az adásvételi szerződésben megjelölt, EBH-nál vezetett zárolt projektszámlájára (óvadéki számlára) történik az adásvételi szerződésben megjelölt konkrét időpontokig az azokhoz tartozó műszaki készültség elérése után;
•
a foglalón kívüli vételárrészletek megfizetése –az utolsó vételárrészlet kivételével- készültségi fokkal arányosan történik, az eladó által az Erste Bank, mint finanszírozó bank hozzájárulásával megbízott szakértő teljesítési igazolása alapján, amelyet az eladó köteles a vevő rendelkezésére bocsátani a vételárrészlet megfizetésének határidejét 15 nappal megelőzően. A foglalón kívüli első vételárrészlet vevő általi megfizetésének feltételei: •
vevő tulajdonjoga, vagy eladói tulajdonjog fenntartás esetén a tulajdonjog fenntartásának ténye az ingatlan tulajdoni lapján legalább széljegyen szerepel;
•
az adásvételi szerződés Földhivatal által érkeztetett példánya, valamint a jogszabályoknak megfelelően kitöltött bejegyzési kérelem, -amely igazolja, hogy a jogszabályok szerint szükséges mellékletek megfelelő példányban és formában benyújtásra kerültek, egyúttal a földhivatali eljárás igazgatás szolgáltatási díja megfizetésre került- vevő részére bemutatásra került;
•
az eladó vevőnek átadta vagy a Társaság által elfogadott ügyvédnél letétbe helyezte a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozatát, amely tartalmazza, hogy a vételár megfizetésével a vevő kívánsága, illetve választása szerint az részére kiadandó; vagy az eljáró ügyvéd köteles haladéktalanul intézkedni a tulajdonjog bejegyzéséről, továbbá a letétbehelyezés megtörténtét az eljáró ügyvéd írásban igazolja a vevő részére;
•
az ingatlanra kötött építés-szerelési biztosítás Lízingbeadó részére bemutatásra került;
•
az eladó tulajdonjog lemondó nyilatkozata vagy Ügyvédi letéti igazolás ennek meglétéről Lízingbeadó részére bemutatásra került.
Az utolsó vételárrészlet megfizetésének feltételei: •
az utolsó vételárrészlet a teljes vételár 10%-a, amelynek a megfizetésére a vevő csak az alábbi feltételek együttes teljesülését követő 8 napon belül köteles: az eladó a vevő rendelkezésére bocsátotta az ingatlan vonatkozásában végleges, kikötésmentes, jogerős használatbavételi engedélyt az épületfeltüntetésre irányuló kérelem a földhivatal felé benyújtásra került, amelyet az eladó a kérelem földhivatal által érkeztetett példányának másolatával és hiteles tulajdoni lap másolattal igazol a vevő részére az eladó az ingatlan vonatkozásában a műszaki szakértő jelentését a 100%-os készültségi fokról a vevő részére átadta a társasházi alapító okiratot készítő ügyvéd nyilatkozata és igazolása -a tényleges állapotnak megfelelő társasházi alapító okirat Földhivatalhoz történő benyújtásáról és a társasház alapítás jogszerűségéről, továbbá hogy eljár az albetétesítés megvalósulásáig- a vevő részére átadásra került
6
-
-
-
•
az eladó átadta a műszaki szakértő nyilatkozatát, amely szerint a felépült ingatlan a jogerős építési, illetve az esetlegesen módosított építési engedélyben foglaltaknak megfelel amennyiben az ingatlant a projektfinanszírozás miatt jelzálogjog terheli, az eladó a vevő rendelkezésére bocsátotta a jogosult törlési engedélyét az adott ingatlan vonatkozásában vagy a kötelezettségvállaló nyilatkozatát, amely szerint a törlés felől intézkedik, illetve kiadja azt, amennyiben a vételár a projektszámlára (óvadéki számlára) teljes egészében megfizetésre kerül az ingatlan birtokba vétele jegyzőkönyvvel igazoltan megtörtént, vagy az eladó ügyvédi letétbe helyezte a mindkét fél által előzetesen aláírt birtokbaadási jegyzőkönyvet, illetve kulcsokat, és ezt az eljáró ügyvéd írásban igazolja a vevő részére az ingatlan műszaki átadás-átvételének igazolása aláírt jegyzőkönyvvel megtörtént.
A vevőt megilleti az elállás joga abban az esetben is, ha az eladó az adásvételi szerződésben meghatározott határidőben vállalt készültségi fokot határidőre nem teljesíti, és a késedelem eléri a 30 napot.
Egyéb elvárások az ingatlan vonatkozásában: •
Az Eladó az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan vonatkozásában a projekthitelt biztosító jelzálogjog ranghelyét nem tarthatja fenn, erre a ranghelyre más számára új jelzálogjogot nem alapíthat.
•
Projektfinanszírozott társasházi lakások finanszírozása esetén az adásvételi szerződésben az utolsó vételárrész rendezéséig tulajdonjog fenntartás kikötésre kell, hogy kerüljön. Ellenkező esetben a vevő tulajdonjog bejegyzésének végrehajtása az utolsó vételárrészlet kifizetéséig az ingatlan-nyilvántartásban fenntartásra kell, hogy kerüljön.
II. 3. Az ingatlan eladójával kapcsolatos speciális elvárások Új lakás esetén eladó lehet • Bármely számlaképes, lakásépítési tevékenységet végző vállalkozás Használt lakás esetén eladó lehet • Nem áfaalany magánszemély • Olyan adóalany, aki adófizetésre nem kötelezett személy vagy szervezet (pl. alanyi adómentes vállalkozó) • Olyan adóalany, aki a különbözet szerinti adózást választotta III. Egyéb, az adásvételi szerződéshez kapcsolódó elvárások Megalapított társasházi lakás, sorház, ikerház esetében meg kell vizsgálni, hogy más tulajdonosoknak fennáll-e elővásárlási joga az ingatlanon. (Közös tulajdonban lévő sorház, ikerház esetében ez mindig fennáll, társasház esetében a társasház alapító okirata a mérvadó.) Elővásárlási jog fennállása esetén valamennyi elővásárlási joggal rendelkező jogalany nyilatkozatát be kell szerezni arról, hogy az elővásárlási joggal nem kívánnak élni. Erste Lakáslízing Zrt. H-1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26. Tel.: (+36 1) 237 1660 Cégjegyzékszám: 01-10-046409
[email protected] www.ELL.hu; www.erstelakaslizing.hu
7
