FINANSZÍROZÁS
Dr. Szentgyörgyi Ágota
A lakáscélú állami támogatások jogszabályi változásai A lakáscélú állami támogatásokkal – köznyelven szólva az ún. szocpollal – kapcsolatos jogszabályi környezet jelentős átalakuláson ment át a 2009-es évben, noha az év első felében támogatási igényüket benyújtó személyek számára a korábbi támogatási struktúra fennmaradt, illetőleg csupán kis mértékben változott. Az eddigi szabályozást egy új típusú, szűkebb támogatotti körrel rendelkező és eltérő forrásalapú támogatási rendszer váltotta fel, amely idén ősztől nyújt segítséget a lakáscélú kölcsönök fedezetére, az arra jogosult személyek számára. A változtatás többek között annak köszönhető, hogy a 2008-ban jelentkező gazdasági recesszió hatására hazánkban megszorító intézkedések bevezetésére került sor. Tekintve, hogy e jogszabályi változás az ingatlanforgalomra közvetlenül, illetve a földhivatalok ügyiratforgalmára közvetve is jelentős hatással bír, szükségessé vált a téma áttekintő ismertetése.
A lakáscélú állami támogatások korábbi szabályozása A lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Kormányrendelet (a továbbiakban: Rendelet) szabályozta a központi költségvetésből finanszírozott közvetlen támogatások, illetve kamattámogatások igénybevételének feltételrendszerét, valamint a támogatásnyújtás pénzügyi lebonyolítását, amely rendelet 2009. július 1-jétől jelentősen módosult. A Rendeletben foglalt feltételek alapján állami támogatást lehetett igénybe venni a Magyar Köztársaság területén lévő lakás építésére, vásárlására, bővítésére, korszerűsítésére, a lakóépületek közös használatú részeinek felújítására, valamint a társulati úton megvalósuló közcélú víziközmű beruházásokra. Állami támogatást vehettek igénybe továbbá a települési önkormányzatok bérlakás-állományuk növelésére, nyugdíjasház 1
Rendelet 1. § (1) bekezdés
vagy idősek otthona létesítésére, lakóépületek energiatakarékos korszerűsítésére, felújítására, városrehabilitáció keretében lakóépülettömbök korszerűsítésére, felújítására, lakbértámogatásra, a megyei önkormányzatok idősek otthona, az egyházak nyugdíjasházak vagy idősek otthona létesítésére, valamint a lakhatást szolgáló egyházi ingatlanok korszerűsítésére és felújítására. Lakóépületek és környezetük felújításának támogatása programon belül a Rendeletben meghatározott célokra vonatkozóan közvetlenül is nyújthattak be pályázatot a lakásszövetkezetek és a társasházak is.1 A Rendelet alapján nyújtható támogatások a következők voltak: 1. Közvetlen támogatások: a) lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény, b) akadálymentesítési támogatás, c) fiatalok otthonteremtési támogatása, www.resimmobiles.hu
58
2009. 3-4. szám
2. Kamattámogatások: a) jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása, b) kiegészítő kamattámogatás, c) kamattámogatás lakóház-felújításra és víziközmű létesítésére, d) kamattámogatás települési önkormányzatok részére, e) kamattámogatás értékesítés vagy bérbeadás céljára való lakásépítéshez, f) a települési önkormányzatok támogatása (pl. az önkormányzati bérlakás-állomány növelése, az iparosított technológiával épült lakóépületek energiatakarékos korszerűsítése, felújítása, a városrehabilitáció keretében lakóépülettömbök korszerűsítése, felújítása, nyugdíjasházak és idősek otthona létesítése, lakbértámogatás, egyházak, valamint megyei önkormányzatok támogatása idősek otthona létesítése érdekében).2 Közvetlen támogatások alatt a Rendeletben meghatározott feltételekhez kötött, vissza nem térítendő állami támogatásokat kellett érteni. Ezeknél egységes feltétel volt, hogy: − e támogatások csak egy alkalommal vehetők igénybe, − hitel nélkül, önállóan is igényelhetőek, − a saját erő meglétét és felhasználását fokozottan kell ellenőrizni, valamint − csak méltányolható lakásigény mértékének megfelelő lakás építéséhez/vásárlásához (korlátozott esetben bővítéséhez és lakáscsere esetén) lehet igénybe venni.
2
Rendelet 1. § (2) bekezdés
RES IMMOBILES
A fontosabb módosítások, illetve a július 1-jétől megszűnő támogatások A kormány 2009. július 1-jével felfüggesztette a lakástámogatások korábbi rendszerét. Ezzel egyidőben előterjesztést nyújtott be egy újabb, célzottabb lakástámogatási rendszer kiépítésére, amely 2009. október 1-jétől lépett hatályba. A korábbi lakástámogatási rendszer 2009. július 1-jétől való felfüggesztése azonban nem vonatkozik azokra, akik 2009. június 30-ig nyújtották be igénylésüket, vagy már részesültek valamilyen típusú lakástámogatásban. A lakásvásárlóknak, építőknek járó, visszatérítendő, illetve vissza nem térítendő állami támogatások felfüggesztéséről a kormány a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet, valamint a fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásának és érvényesítésének részletes szabályairól szóló 4/2005. (I. 12.) Korm. rendelet módosításáról szóló 125/2009. (VI. 15.) Korm. rendeletben döntött. A módosítás megszüntette a támogatások jelentős részét. A 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 2009. július 1-jével kiegészült az 1/A. §-al, mely szerint a 2009. július 1-jén vagy azt követően benyújtott támogatási kérelmek alapján nem nyújtható állami támogatás: − a lakásépítési (lakásvásárlási) kedvezményre (ideértve a fele összegű lakásépítési, lakásvásárlási, lakásbővítési kedvezményt, az ún. félszocpolt, illetve a megelőlegező kölcsönt is); − a fiatalok otthonteremtési támogatására;
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
− a jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatására; − a kiegészítő kamattámogatásra; − az értékesítés vagy bérbeadás céljára való lakásépítés kamattámogatására.
2009. 3-4. szám
59
a támogatás azonnali és egyösszegű megfizetése családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire is tekintettel aránytalanul súlyos terhelést jelent.
A fentebb hivatkozott 125/2009. (VI. 15.) Korm. rendelet részben módosította a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet egyes rendelkezéseit, amelyek főbb vonatkozásai az alábbiak.
Fizetési könnyítést tartalmazó rendelkezés még a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 21. §-ába épített (16) bekezdés, amely a korábbi lakás elidegenítéséből származó bevétel összegének csökkentésére, így az újabb ingatlanra a visszafizetési kötelezettség alá nem eső támogatási hányadra jutó alacsonyabb összegű jelzálogjog bejegyzésére ad lehetőséget. A Rendelet eme új szabálya szerint a fenti bevétel összege csökkenthető egyrészt a lakásértékesítésből származó bevétel után az adóhatóság által igazoltan megfizetett személyi jövedelemadó összegével, másrészt azzal az összeggel, melyet az adós az elidegenítésből származó bevételből az értékesített lakás építését, vásárlását, bővítését szolgáló lakáscélú hitelintézeti kölcsön egyösszegű előtörlesztésére és annak díjára fordított, de összességében legfeljebb akkora összeggel, hogy az így csökkentett bevétel összege elérje az igénybevett közvetlen támogatások együttes összegének kétszeresét.
A pontosítások mellett a módosítás lehetőséget teremtett arra, hogy a Magyar Államkincstár hatósági jogkörében eljárva, hatósági ellenőrzése során tudomására jutott jogosulatlan igénybevétel esetén a támogatás késedelmi pótlékkal növelt összegének visszafizetésére kötelezés vonatkozásában részletfizetést engedélyezhessen a már június 30-ig igényelt lakásépítési kedvezménnyel, a fiatalok otthonteremtési támogatásával és a kamattámogatásokkal kapcsolatosan. A részletfizetés a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 17. §-ának módosult (16) bekezdése szerint akkor engedélyezhető, ha a kérelmező igazolja, hogy
A 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet módosításával a jogalkotó ugyanakkor némileg szigorított a fiatal házaspár által a születendő gyermekre felvett megelőlegező kölcsön visszafizetésére vonatkozó rendelkezéseken, arra az esetre, amikor a gyermek a vállalt határidőn belül a házastársakon kívül álló valamely ok miatt nem születik meg. Ilyenkor a gyermekvállalás meghatározott okból kifolyólag való elmaradásáról szóló igazolást, illetve az arra irányuló kérelmet, hogy a tőketartozást az adós helyett a központi költségvetés fizesse ki, 90 nap helyett 60 napon belül kell bejelenteni a folyósító hitelintézet felé.
A 2009. június 30-ig lakáscélú támogatást igénylő személyek vonatkozásában a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet továbbra is hatályban maradt, a támogatás feltételrendszerét, folyósítását, a kölcsön visszatérítési szabályait továbbra is e jogszabály rendezi. A hatályon kívül nem helyezett támogatási formák (akadálymentesítési támogatás, kamattámogatás lakóház-felújításra és víziközmű létesítésére, kamattámogatás települési önkormányzatok részére, a települési önkormányzatok támogatása) vonatkozásában továbbra is e jogszabály rendelkezései szerint kell eljárni.
www.resimmobiles.hu
60
2009. 3-4. szám
Az október 1-től igényelhető új támogatás feltételei A 2009. október 1-jétől igénybe vehető új támogatási rendszert a fiatalok, valamint a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról szóló 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet szabályozza. Az új, célzott állami kamattámogatási forma a 35 év alatti magánszemélyeknek (fiatal támogatott személyeknek3), valamint a 45 év alatti, két- vagy többgyermekes4 családoknak nyújt segítséget új lakás építéséhez, új lakás vásárlásához, vagy lakás korszerűsítéséhez. A 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 4. § (1) bekezdése alapján kamattámogatás akkor nyújtható, amennyiben új lakás építése vagy értékesítés céljára felépített új lakás vásárlása esetén az építési költségek vagy a lakás vételára nem haladja meg Budapesten és a megyei jogú városokban a 25, egyéb településeken a 20 millió forintot. A (2) bekezdés szerint az építési költség, a vételár vagy a korszerűsítés költsége kiegyenlítéséhez felvett kamattámogatott hitelintézeti kölcsön összege nem haladhatja meg lakás építése, új lakás vásárlása esetén a fővárosban és a megyei jogú városokban a 12,5 millió, egyéb településeken a 10 millió forintot, lakás korszerűsítése esetén pedig az 5 millió forintot. Az új lakás fogalomköre a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet korábbi szabályozásához 3
RES IMMOBILES
képest bővült. Már nem csupán az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, vagy emeletráépítéssel, vagy tetőtér-beépítéssel megvalósuló lakóegység számít új lakásnak, hanem a 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 1. § (2) bekezdésének 1. b) pontja szerint az a lakás is, amelyet jogi személy, jogi személyiség nélküli társaság vagy egyéni vállalkozó természetes személy részére való értékesítés céljára épít és a) amelyet első ízben természetes személy részére értékesítenek, vagy b) amelyet másodízben értékesítenek természetes személy részére, feltéve, hogy a második eladó ingatlanforgalmazással üzletszerűen foglalkozó jogi személy, jogi személyiség nélküli gazdasági társaság, egyéni vállalkozó, vagy hitelintézet. A támogatott hitelt igénylőknek a korábban (öt éven belül) értékesített lakásuk vételárát be kell forgatniuk az új lakáscél megvalósításába, és vállalniuk kell, hogy legalább egy évig nem értékesítik a támogatott kölcsönből épített, vásárolt, korszerűsített lakást. Emellett a támogatott személyeknek legalább 50 %-ot elérő tulajdoni hányadot kell szerezniük az építendő, vásárlandó új lakásban és a lakásban életvitelszerűen kell lakniuk. Fontos hangsúlyozni ugyanakkor, hogy a nem értékesítés céljára épült és befejezett épület (lakás) tulajdonjogának átruházása esetén az új tulajdonost a kamattámogatások nem illetik meg.5
Fiatal: az a háztartásában legfeljebb egy gyermeket nevelő személy, aki a) nagykorú egyedülálló és a kölcsönkérelem benyújtásának időpontjában nem töltötte be a 35. életévét, vagy b) házasságban, bejegyzett élettársi kapcsolatban, illetve élettársi kapcsolatban élő olyan, a kölcsönkérelem benyújtása időpontjában 35. életévét még be nem töltött személy, akinek házastársa, bejegyzett élettársa, illetve élettársa a kölcsönkérelem benyújtása időpontjában nem töltötte be a 35. életévét. - 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 1. § (2) bekezdés 9. pontja 4 Többgyermekes: az a háztartásában legalább két gyermeket nevelő személy, aki a) nagykorú egyedülálló és a kölcsönkérelem benyújtása időpontjában nem töltötte be a 45. életévét, vagy b) házasságban, bejegyzett élettársi kapcsolatban, illetve élettársi kapcsolatban élő olyan, a kölcsönkérelem benyújtása időpontjában 45. életévét még be nem töltött személy, akinek házastársa, bejegyzett élettársa, illetve élettársa a kölcsönkérelem benyújtása időpontjában nem töltötte be a 45. életévét. - 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 1. § (2) bekezdés 10. pontja 5 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 3. § (3) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2009. 3-4. szám
A támogatás formája, mértéke Egyféle, állampapírhozam-alapú6 kamattámogatási forma váltotta fel a korábbi támogatási formákat. A kamattámogatás mértéke új lakáscél megvalósítása esetén az ún. állampapírhozam 50 %-a, ennek hiányában a referenciahozam7 50 %-a, lakáskorszerűsítés esetén az előbbiek szerinti 40 %. A 45. életévüket be nem töltött, a két vagy több gyermeket nevelő családoknál a kamattámogatás intenzitása, új lakás vásárlása vagy építése esetén, a gyermekek számával nő: 2 gyermek esetében 52 %, 3 gyermek esetében 55 %, 4 gyermek esetében 59 %, 5 gyermek esetében 64 %, 6 vagy több gyermek esetében 70 %.
61
Fentiekkel összefüggésben fennáll annak a lehetősége, hogy amennyiben a kölcsön törlesztése során a többgyermekes családoknál a gyermeklétszám nő, illetve a fiatal (35. életévét még be nem töltött) támogatott személy többgyermekessé válik az adós, a házastárs, az élettárs, a bejegyzett élettárs 45. életévének betöltése előtt, úgy a kamattámogatást a kölcsön futamidejéből hátralévő időszakra a magasabb gyermekszám alapján számítsák. Erre vonatkozó kérelmét a támogatott személy a Magyar Államkincstár felé terjesztheti elő, amely erről írásban értesíti a folyósító hitelintézetet.8 A kölcsön kamatainak megfizetéséhez az állam – főszabály szerint – a kölcsön futamidejének lejártáig, de legfeljebb 20 évig nyújt támogatást.9
A kamattámogatások mértékét az alábbi összefoglaló táblázat szemlélteti: Új lakás építése, vásárlása (állampapírhozam, ennek hiányában referenciahozam)
Korszerűsítés (állampapírhozam, ennek hiányában referenciahozam)
50 %
40 %
2 gyermek
52 %
40 %
3 gyermek
55 %
40 %
4 gyermek
59 %
40 %
5 gyermek
64 %
40 %
6 vagy több gyermek
70%
40 %
---
40 %
Fiatal támogatott személy (legfeljebb egy gyermeket nevelő, 35 év alattiak) Többgyermekes támogatott személy (45 év alattiak)
Támogatott személy (45 év felettiek) 6
Állampapírhozam: a) a változó vagy legfeljebb egy évig állandó kamatozású kölcsön esetén az Államadósság Kezelő Központ Zrt. (a továbbiakban: ÁKK Zrt.) által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző három naptári hónapban tartott 12 hónapos névleges futamidejű diszkont kincstárjegy aukcióin kialakult – a betéti kamat, az értékpapírok hozama és a teljes hiteldíj mutató számításáról és közzétételéről szóló 41/1997. (III. 5.) Korm. rendelet 6. §-ának megfelelően számított – átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga, b) az egy évnél hosszabb időszakra állandó kamatozású kölcsön esetén az ÁKK Zrt. által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző három naptári hónapban tartott ötéves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult – a betéti kamat, az értékpapírok hozama és a teljes hiteldíj mutató számításáról ás közzétételéről szóló 41/1997. (III. 5.) Korm. rendelet 6. §-ának megfelelően számított – átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga. - 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 1. § (2) bekezdés 14. pont 7 Referenciahozam: az ÁKK Zrt. által havi rendszerességgel közzétett, az elsődleges forgalmazók árjegyzési kötelezettsége alapján kereskedési naponként számított és közzétett referenciahozamoknak a közzétételt megelőző három naptári hónapra vonatkozó számtani átlaga. - 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 1. § (2) bekezdés 15. pont
8 9
134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 5. § (4) bekezdés, 6. § (6) bekezdés 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 4. § (3) bekezdés
www.resimmobiles.hu
2009. 3-4. szám
62
RES IMMOBILES
2009. október 1. után
2009. június 30. előtt
igényelhető lakáscélú állami támogatások 1.
közvetlen támogatások (meghatározott kölcsönösszeg) 2. kamattámogatások 1. közvetlen támogatások a) lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (ideértve az ún. félszocpolt és a megelőlegező kölcsönt is) b) akadálymentesítési támogatás, c) fiatalok otthonteremtési támogatása (FOT), 2. kamattámogatások a) jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása, b) kiegészítő kamattámogatás, c) kamattámogatás lakóház-felújításra és víziközmű létesítésére, d) kamattámogatás települési önkormányzatok részére, e) kamattámogatás értékesítés vagy bérbeadás céljára való lakásépítéshez, f) a települési önkormányzatok támogatása 1. közvetlen támogatások − főszabály: nincs felső korhatár − kivétel: FOT (+ megelőlegező kölcsön) → 35 év alatti, gyermek(ek)et nevelő személyek 2. kamattámogatások − magánszemélyek: nincs korhatár (kiegészítő kamattámogatás esetén: házaspár vagy a gyermeket nevelő támogatott személy) − települési önkormányzatok − megyei önkormányzatok − egyházak − lakásszövetkezetek, társasházak
hitel felvétele nélkül, önállóan is igényelhető
10
támogatási forma
állampapírhozam-alapú kamattámogatás A 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet szerint: 1. kamattámogatás a) új lakás építésére b) új lakás vásárlására c) lakás korszerűsítésére
támogatások fajtái, célja
támogatotti kör
hitel felvételének szükségessége
A 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet alapján megmaradt:10 1. közvetlen támogatás a) akadálymentesítési támogatás 2. kamattámogatások a) kamattámogatás lakóház-felújításra és víziközmű létesítésére, b) kamattámogatás települési önkormányzatok részére, c) a települési önkormányzatok támogatása 1. új lakás felépítéséhez, vásárlásához − fiatal (35. életévét be nem töltött, háztartásában max. egy gyermeket nevelő) támogatott személy − többgyermekes (45. életévét be nem töltött, háztartásában min. két gyermeket nevelő) támogatott személy 2. lakás korszerűsítéséhez − nagykorú támogatott személy
kizárólag hitelintézeti kölcsönhöz vehető igénybe
E körben továbbra is a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet szerint kell folyósítani a támogatást.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2009. 3-4. szám
Pénzügyi lebonyolítás, ellenőrzés A kérelmet a jogszabályban meghatározott időn belül kell előterjeszteni, ellenkező esetben a kérelmező már nem tarthat igényt a kamattámogatásra. A 134/2009.(VI. 23.) Korm. rendelet 6. § (3) bekezdése rögzíti ezen időpontokat, amely szerint új lakás vásárlása esetén a lakásra vonatkozó végleges adásvételi szerződés megkötését követő 120 nap, építés esetén a végleges használatbavételi engedély kiadása előtt, korszerűsítés esetén a hitelcél megvalósulása előtt kell kérni a hitelintézettől a támogatás jogosultságának, illetve mértékének meghatározását. A kamattámogatások igénybevételekor a feltételek meglétét a folyósító hitelintézet, az igénybevétel jogszerűségét pedig az állami adóhatóság, illetve a Magyar Államkincstár ellenőrzi.11 Lakásvásárlás esetén a vételárat, építés és korszerűsítés esetén a költségeket számlával kell a támogatott személynek
63
igazolnia a hitelintézet felé. Amennyiben az állami adóhatóság megállapítja a kamattámogatás jogosulatlan igénybevételét, a támogatott személy részére előírja a kamattámogatásnak az igénybevétel napjától számított késedelmi pótlékkal növelt összegének visszatérítését.12
Az állam, illetve a hitelintézet javára fennálló ingatlan-nyilvántartási bejegyzések A korábbi – 2009. július 1. előtti – támogatásoknál a Magyar Államot a kölcsönöszszeg erejéig jelzálogjog, illetve ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom illette meg az ingatlanon.13 Az új szabályozást megfogalmazó Kormányrendelet erről nem tesz említést, hiszen a jelenlegi rendszerben az állam által csupán kamattámogatott, de a hitelintézet által folyósított kölcsönösszeg vonatkozásában, a hitelintézet javára kerülhet jelzálogjog bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
Összegzés Megjegyzendő, hogy ezen rövid összefoglaló csupán az új, kamattámogatási rendszer bemutatását célozta, azonban nem tesz említést a lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezességről szóló 2009. évi IV. törvény hatályba lépésével kapcsolatos változásokról, amely főként a recesszió hatására munkájukat vesztő azon személyek, családok megsegítése érdekében biztosít állami készfizető kezesi felelősséget a pénzügyi intézmény által folyósított áthidaló kölcsön szerinti tőketartozás és kamattartozás összegéért, akik lakáscélú kölcsön tartozással rendelkeznek. ***
11
134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 6. § (1) bekezdés, 1. § (4) bekezdés Uo. 7. § (1), (9) bekezdés 13 Uo. 24. § (6) bekezdés 12
www.resimmobiles.hu
