A kötelező jogi képviselet

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS

Delbó Erika - dr. Hernádi László

A kötelező jogi képviselet A kötelező jogi képviseletet az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (Ütv.) módosításáról rendelkező 2003. évi XI. törvény iktatta be az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályai közé. Ennek értelmében a jogi képviselet valamennyi kérelemre induló ingatlan-nyilvántartási eljárásban kötelező volt, majd az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) újabb módosításával a 2005. évi CXXII. törvény – 2006. január 1-i hatállyal – szűkítette a kötelező jogi képviseletet igénylő eljárások körét. Az Inytv. szabályai első pillantásra egyértelműen rendezik a kötelező jogi képviselettel érintett eljárások és a jogi képviselőként szóba jöhető személyek körét. Ám a kötelező jogi képviseletre vonatkozó szabályokat nem kizárólag az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok tartalmazzák. A képviselet feltételeit, tartalmát csak a vonatkozó egyéb jogszabályok együttes értelmezésével tárhatjuk fel helyesen.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a bejegyzést annak kell kérnie, aki a bejegyzés által jogosulttá válik, kivéve ha jogszabály rendelkezéséből, vagy a felek megállapodásából más nem következik. Az is kérheti továbbá a bejegyzést, akinek ez bejegyzett jogát érinti.1 A kérelem benyújtására jogosult ügyfél azonban meghatározott esetekben nem járhat el személyesen, hanem köteles az ingatlan-nyilvántartási eljárás során jogi képviselőt igénybe venni. Erről rendelkezik az Inytv. 26. § (2) bekezdése: „A kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőnek kell tekinteni az ügyvédet (ügyvédi irodát), jogtanácsost és a fél képviseletében eljáró közjegyzőt [1991. évi XLI. törvény 175. § (1) bek.].”

Az Inytv.-vel szemben a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) szabályai nem írnak elő kötelező képviseletet, csupán lehetőséget biztosítanak rá az ügyfél személyes eljárása mellett azokban az ügyekben, amelyekben jogszabály nem írja elő az ügyfél személyes eljárását. Képviselőként törvényes képviselő vagy meghatalmazott, kivételes esetben ügygondnok járhat el.2 Lehetővé teszi az eljárási kódex azt is, hogy jogszabály a képviselet egyéb módját is meghatározza, és a képviseleti jogosultság igazolását meghatározott formához kösse.3 Az Inytv. e felhatalmazással élve rendelkezhet a kötelező jogi képviseletről. Ennek keretében egyrészt meghatározza, hogy mely ügyekben kell jogi képviselővel eljárni, valamint, hogy ki járhat el jogi képviselőként.

1

Inytv. 26. § (7) bekezdés. Ket. 40. § (1), (5) bekezdés. 3 Ket. 40. § (6) bekezdés. 2

www.resimmobiles.hu

52

2008. 3-4. szám

A már idézett rendelkezés szerint kérelemre induló, jogváltozás bejegyzésére irányuló eljárásokban szükséges a jogi képviselet, amenynyiben ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, vagy közjegyző által készített okirat szolgál a bejegyzés alapjául. Az Inytv. 32. § (3) bekezdése határozza meg, hogy melyek azok a jogok, amelyek bejegyzéséhez közjegyző által készített okirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szükséges. Eszerint a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Az ide sorolható eljárásokban tehát kötelező a jogi képviselő igénybevétele, amelynek formája az eljáró képviselő szerint csoportosítva lehet ügyvédi, jogtanácsosi vagy közjegyzői képviselet.

Ügyvédi képviselet Az Inytv. szűkszavúan csak annyit rögzít, hogy kit kell jogi képviselőnek tekinteni, s ezek között felsorolja az ügyvédet, ügyvédi irodát. Ebből arra következtethetnénk, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban bármely ügyvéd (ügyvédi iroda) eljárhat jogi képviselőként, ha erre a kérelmet előterjeszteni jogosult személy(ek)től meghatalmazással rendelkezik. Ez azonban a jogalkotó szándéka szerint nem így van. A kötelező jogi képviseletet bevezető 2003. évi XI. törvény elsősorban az ügyvédekről szóló törvény módosításáról

RES IMMOBILES

rendelkezik, s — egyebek mellett — az Ütv. 27. §-át a következő (4) bekezdéssel egészítette ki: „Ha az ügyvéd által ellenjegyzett okiratban foglalt jognyilatkozat joghatásának kiváltásához bíróság, vagy más hatóság olyan eljárása szükséges, amelyben a jogi képviselet kötelező, a jogi képviselet ellátására az okiratot ellenjegyző ügyvéd a jogosult”.4 Az Inytv. 3. § (1)-(2) bekezdése szerint egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek. Így az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot (önálló zálogjogot).5 Ezek a konstitutív hatályú bejegyzések, amelyek esetében szükséges a hatósági eljárás (ingatlan-nyilvántartási bejegyzés) a joghatás kiváltásához. Az itt felsorolt jogok közül – két kivétellel – mindegyik ellenjegyzéssel ellátott vagy közjegyzői okiratba foglalt okirat alapján jegyezhető be. A 3. § (2) bekezdése tehát tágabb felsorolást tartalmaz, az Inytv. 32. § (3) bekezdésében felsorolt jogok a 3. § (2) bekezdésében is szerepelnek. Ezek azok a jogok, amelyek létrejötte (joghatásuk kiváltása) az ingatlannyilvántartási bejegyzéshez kötött, továbbá a bejegyzésnek feltétele az ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okirat.6 Az Ütv. 27. § (4) bekezdése úgy fogalmaz, hogy ilyen esetekben a jogi képviselet ellátására az okiratot ellenjegyző ügyvéd a jogosult. Ez a jogosultság azonban egyben a jogi képviselet ellátásának kötelezettségét is jelenti, vagyis az okiratot ellenjegyző ügyvéd az Ütv. 27. § (4) bekezdésében szabályozott

4

2003. évi XI. törvény 5. § Az Inytv. 32. § (5) bekezdése alapján jelzálogjog (önálló zálogjog) alapítására, módosulására és megszűnésére vonatkozó bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet - nevének feltüntetésével - szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá. 5

6

Az Inytv. 3. § (2) bekezdése két további jogot tartalmaz, amelyek ugyan a bejegyzéssel jönnek létre, de nem szükséges a bejegyzéshez ügyvéd által ellenjegyzett, illetve közjegyzői okirat, ezek a szerződésen alapuló vagyonkezelői jog, földhasználati jog.

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

feltételek fennállása esetén nemcsak jogosult, hanem köteles is az ügyfél (ügyfelek) jogi képviseletét ellátni. Más oldalról nézve, az Ütv. 27. § (4) bekezdésében foglaltakból az is következik, hogy az okiratot készítő és azt ellenjegyző ügyvéden kívül más ügyvéd a jogi képviselet ellátására nem jogosult. Ezt az értelmezést deklarálja a rendelkezést beiktató törvényhez fűzött indokolás: „A törvény kiegészíti az okirati ellenjegyzésre vonatkozó szabályozást azzal a rendelkezéssel, hogy abban az esetben, ha az ügyvéd által ellenjegyzett okiratban foglalt jognyilatkozat joghatásának kiváltásához bíróság, vagy más hatóság olyan eljárása szükséges, amelyben a jogi képviselet kötelező, a jogi képviselet ellátására az okiratot ellenjegyző ügyvéd a jogosult. E szabály célja az ellenjegyzés és a kötelező képviselet ellátásának összekapcsolása, azt biztosítandó, hogy a két cselekményt adott ügyben ugyanaz az ügyvéd végezze. Ebből következően az is kizárt, hogy a magyar ügyvéd olyan esetekben is vállalhassa a kötelező képviseletet, amelyben az alapul fekvő okiratot nem ő ellenjegyezte. Ez ugyanis nem lenne összeegyeztethető az ügyvédtől megkövetelt szakmai felelősséggel.”7 Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elsődleges jogszabályként alkalmazandó közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) 40. § (3) bekezdése előírja, hogy a hatóság eljárása során köteles vizsgálni az ügyvéd képviseleti jogosultságát. E jogszabály rendelkezésére tekintettel a földhivatalnak az eljárás megindításakor meg kell vizsgálnia, hogy az ügyvéd jogosult-e az ügyfél (ügyfelek) képviseletének ellátására, vagyis, hogy az okiratot szerkesztő ügyvéd nyújtotta-e be a bejegyzési kérelmet. 7

Complex Jogtár: A 2003. évi XI. törvény indokolása.

2008. 3-4. szám

53

Példaként az alábbi ügyet ismertetjük: A földhivatal az Inytv. 39. § (4) bekezdés d) pontjában foglaltakra hivatkozva utasította el a kérelmet, mert az ügyfél által meghatalmazott ügyvéd – aki nem volt azonos az okiratot szerkesztő és ellenjegyző ügyvéddel – nem volt jogosult a jogi képviselet ellátására, a kérelem benyújtására. A szerződő felek „A” ügyvédet bízták meg az adásvételi szerződés megszerkesztésével és ellenjegyzésével, valamint az illetékes földhivatal előtti eljárással. Később azonban vevők „B” ügyvédnek adtak meghatalmazást, melyben az ügyvédet feljogosították arra, hogy az adásvételi szerződést benyújtsa a földhivatalhoz. Ez megtörtént, az elsőfokú földhivatal a benyújtott okiratokat bejegyzésre alkalmasnak találta és bejegyezte vevők tulajdonjogát. A határozat ellen a bejegyzési kérelmet előterjesztő „B” ügyvéd nyújtott be fellebbezést, indokolásképpen előadta, hogy nem volt tudomása azokról a körülményekről, amelyek miatt a szerződést még nem lehetett volna benyújtani a földhivatalhoz. A megyei földhivatal a fellebbezés elbírálása során megállapította, hogy a benyújtott szerződés alaki és tartalmi szempontból megfelelt ugyan az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok előírásainak, azonban a bejegyzési kérelmet mégsem teljesíthette volna a földhivatal. A földhivatalnak az Ütv. 27. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezésre tekintettel meg kellett volna állapítania, hogy a kérelmet arra nem jogosult nyújtotta be és az Inytv. 39. § (4) bekezdés d) pontjára alapozott elutasító döntést kellett volna hoznia. A megyei földhivatal megállapította, hogy a bejegyzési kérelem benyújtására kizárólag az adásvételi szerződést készítő és ellenjegyző ügyvéd lett volna jogosult, nem pedig a vevők által meg-

www.resimmobiles.hu

54

2008. 3-4. szám

hatalmazott „B”. A másodfokú döntés ezért visszaállította a bejegyzés előtti ingatlannyilvántartási állapotot. A vevők a döntés ellen bírósági jogorvoslati kérelemmel éltek. Azzal érveltek, hogy a jogszabály a kötelező jogi képviseletet írja elő ugyan, de azt nem, hogy kizárólag az okiratot szerkesztő ügyvéd jogosult a képviseletre. Álláspontjuk szerint a külön meghatalmazással rendelkező „B” ügyvéd jogosult volt a kérelem benyújtására. Érvelésük szerint az Ütv. 27. § (4) bekezdése csupán általánosságban rögzíti, hogy a jogi képviseletre az okiratot ellenjegyző ügyvéd jogosult, de a törvény nem tiltja, hogy más jogi képviselőt bízzanak meg a felek a kérelem benyújtásával. Hivatkoztak továbbá olyan eljárásokra – vételi jog jogosultjának nyilatkozata, jelzálogjog jogosulti nyilatkozat –, ahol nem követelte meg a földhivatal az okiratot szerkesztő ügyvéd általi benyújtást. A megyei bíróság a földhivatal álláspontját elfogadta és a keresetet elutasította. Ítéletének indokolásában elsősorban az Ütv. 27. § (4) bekezdését beiktató 2003.évi XI. tv. 5. §ához fűzött indokolásra hivatkozott.8 Az Inytv. 26. § (2) bekezdése lehetséges jogi képviselőként említi az ügyvédi irodát is. Adódik a kérdés, hogy ügyvédi iroda meghatalmazása esetén az iroda más tagja is benyújthatja-e a kérelmet, mint aki készíti és ellenjegyzi az okiratot, különös tekintettel arra, hogy az ügyvédi irodáknak szóló meghatalmazások rendszerint több, eljárásra jogosult ügyvédet is felsorolnak. Ha alaposan elemezzük az Ütv. 27. § (4) bekezdését és a hozzá fűzött indokolást, akkor arra a következtetésre kell jutnunk, hogy ebben az esetben is kizárólag az ellenjegyző ügyvéd jogosult a képviseletre. A törvényszöveg az „ellenjegyző ügyvédet” jogosítja képviselet8 9

Veszprém Megyei Bíróság 2.K.21.238/2007/4. Ti. az ellenjegyzést és a képviseletet.

RES IMMOBILES

re, az indokolás pedig azt szabja célul, „hogy a két cselekményt9 adott ügyben ugyanaz az ügyvéd végezze”. Ez, meglehet formális jogértelmezésnek tűnik, de a jogalkotó világosan kifejezésre juttatta szándékát, s nem utal arra, hogy ügyvédi iroda meghatalmazása esetén eltérhetünk e szabálytól.

Közjegyzői képviselet Az Inytv. 32. § (3) bekezdésben felsorolt jogokat nem kizárólag ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okiratba foglalhatják a felek, közjegyző előtt is megköthetik szerződésüket. Ezúttal a képviseletre a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. (Kjőtv.) törvénynek – az Inytv. 26. § (2) bekezdésében külön kiemelt – 175. § (1) bekezdése irányadó. Eszerint: „Ha a közjegyzői okirat elkészítéséhez vagy a közjegyző által közokiratba foglalt jognyilatkozat joghatásának kiváltásához bíróság vagy más hatóság eljárása szükséges, a közjegyző azt az eljárás lefolytatása végett hivatalból megkeresi. A közjegyző megkeresésére indult eljárásban a közjegyzőt a közokiratban szereplő fél vagy felek képviselőjének jogállása illeti meg.” Ez a rendelkezés sok hasonlóságot mutat az Ütv. 27. § (4) bekezdésével, amikor a joghatás kiváltásához kapcsolja a kötelező képviseletet, ezért csak utalunk a konstitutív hatályú bejegyzések kapcsán fentebb írottakra. Szembeötlő azonban a különbség a két jogszabály között annyiban, hogy míg az Ütv. a „jogosult” kifejezés használatával kevésbé kategorikus, addig a Kjőtv. megfogalmazása nem hagy kétséget afelől, hogy a közjegyzőnek meg kell keresnie a földhivatalt. De hogy vitathatatlan legyen a jogalkotói szándék, idézzük a rendelkezéshez fűzött indokolást: „A közjegyző hivatalból köteles

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

megkeresni azt a szervet, amely az általa közokiratba foglalt jognyilatkozat joghatásának kiváltására hivatott. A közjegyző ez esetben jogi képviselőnek minősül, ezen túlmenően azonban más ügyben jogi képviseletet nem láthat el.”10 A közjegyzői képviseletre gyakorlati példaként az alábbi esetet idézzük fel: A jelzálogjogot alapító szerződést közjegyzői okiratba foglalták. A szerződés benyújtására és az ingatlan-nyilvántartási eljárásra a jelzálogjog jogosultja ügyvédet bízott meg. Az első fokon eljáró földhivatal a Ket. 40. § (1) bekezdésében foglalt kötelezettségét teljesítve az eljáró ügyvéd képviseleti jogosultságát megvizsgálta és megállapította, hogy az ügyvéd a jelzálogjogosult által adott meghatalmazás ellenére sem láthatta volna el az ügyben a jogi képviseletet. A képviselet ellátására a Kjőtv. értelmében az okiratot szerkesztő közjegyző lett volna jogosult, illetve kötelezett. A földhivatal a kérelmet az Inytv. 39. § (4) bekezdés d) pontja alapján, mint nem jogosult által benyújtott kérelmet utasította el. Az elutasítás indokát a meghatalmazott ügyvéd nem tartotta helytállónak, álláspontja szerint a földhivatali jogértelmezés hibás volt. Kifejtette fellebbezésében, hogy az Inytv. 26. § (2) bekezdése azt sorolja fel, hogy kit kell jogi képviselőnek tekinteni, azonban sem ez a törvényhely, sem a Kjőtv. 175. § (1) bekezdése nem korlátozza az ügyfélnek azt a jogát, hogy a képviselőt maga válassza meg, csupán azt szögezi le, hogy a jogi képviselet kötelező. Egyik törvényhely sem fosztja meg az ügyfelet a szabad képviselő választástól, tehát az jogosult arra, hogy a közjegyző által készített okiratot ügyvédi meghatalmazás alapján az általa választott ügyvéd útján nyújtsa be a földhivatalhoz. 10

2008. 3-4. szám

55

A másodfokon eljáró földhivatal a fellebbezést elutasította, megállapítva, hogy miután a szerződésen alapuló jelzálogjog az Inytv. 3. § (2) bekezdése szerint a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkezik, vagyis a jelzálogszerződésbe foglalt jognyilatkozat joghatásához közigazgatási szerv, a földhivatal eljárása szükséges, így a Kjőtv. 175. § (1) bekezdése értelmében a képviselet joga egyértelműen a jognyilatkozatot közokiratba foglaló közjegyzőt illeti meg. Ezt a jogértelmezést a Kjőtv. 175. § (1) bekezdését beiktató, 1999. évi XLIV törvény 65. §-ához fűzött törvényi indokolással támasztotta alá. Az Ütv.-ben foglalt rendelkezések oldaláról megközelítve sem láthatta el az ügyvéd a jogi képviseletet, tekintettel arra, hogy az Ütv. 27. § (4) bekezdése szerint a képviseleti jogosultság az ügyvédet akkor illeti meg, ha az okiratot ő készítette és ellenjegyezte. Ebben az esetben pedig ez a feltétel nem állt fenn. A megyei földhivatal álláspontja szerint az ügyfél nincs megfosztva a szabad képviselő választástól, hiszen szabad akarata és választása szerint kérhet fel közjegyzőt, illetve ügyvédet jognyilatkozatának okiratba foglalására. Ezt követően azonban az Ütv. és a Kjőtv. rendelkezése szerint a képviselet ellátására már csak és kizárólag az a közjegyző, illetve ügyvéd a jogosult, aki az okiratot készítette, illetve az ügyvéd esetén ellenjegyezte. Az ügyfél bírói jogorvoslati utat ez ügyben nem vett igénybe.

Jogtanácsosi képviselet Az Inytv. 32. § (3) bekezdése szerint ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Az általa ellenjegyzett okiraton alapuló bejegyzési

Complex Jogtár: Az 1999. XLIV törvény indokolása (E törvény 65. §-a iktatta be az idézett törvényszakaszt).

www.resimmobiles.hu

56

2008. 3-4. szám

eljárásban a jogtanácsost kell jogi képviselőnek tekinteni. A jogtanácsosi tevékenységről szóló 1983. évi 3. törvényerejű rendelet 7. § (1) bekezdése értelmében a jogtanácsos külön meghatalmazás nélkül, a munkaviszonya alapján képviseli a szervezetet.

A képviseletre vonatkozó szabályok alkalmazásának gyakorlati nehézségei A képviseleti jogot a Ptk. 222. §-a szerint – a törvényen, a hatósági rendelkezésen és az alapszabályon alapuló képviseleten felül – a képviselőhöz, a másik félhez vagy az érdekelt hatósághoz intézett nyilatkozattal (meghatalmazással) lehet létesíteni. A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján kötendő szerződésre előír. Közjegyzői képviselet esetében nem jön szóba a meghatalmazás, a közjegyzőt képviselői jogállással a törvény ruházza fel expressis verbis. A jogtanácsos képviseleti joga szintén ipso iure, munkaviszonyánál fogva áll fenn. Az ügyvédi képviseletről már nem fogalmaz ilyen határozottan a törvény. Ezért az ügyvéd képviseleti jogának igazolásaként (keletkezéseként) álláspontunk szerint nem elegendő az, hogy megszerkessze, s ellenjegyezze az okiratot. Ehhez meghatalmazás is szükséges. Az Ütv. 26. § (1) bekezdése is erre az értelmezésre sarkall, mikor kimondja, hogy az ügyvédnek adott meghatalmazás csak akkor érvényes, ha írásba foglalták. A meghatalmazást mind a megbízónak, mind az ügyvédnek saját kezűleg kell aláírnia. Természetszerűleg megfelelő az a megoldás is, amikor nem készül külön meghatalmazás, hanem a bejegyzés alapjául

RES IMMOBILES

szolgáló okiratba foglalják bele azt, hogy az ügyvéd jogosult az okirat szerkesztésére és a szerződő fél, vagy felek képviseletének ellátására az ingatlan-nyilvántartási eljárás során. A képviseleti jogosultságot igazoló meghatalmazást az ingatlan-nyilvántartási eljárásban csatolni kell. Ennek elmulasztása esetén a földhivatal felszólítja jogi képviselőt a meghatalmazás benyújtására. Szorult helyzetbe akkor kerül a hatóság, ha az okiratot szerkesztő és kérelmet benyújtó ügyvéd nem rendelkezik meghatalmazással. A Ket. 40. § (3) bekezdése szerint a hatóság köteles megvizsgálni az ügyvéd képviseleti jogosultságát. A Ket 40 § (4) bekezdése szerint a hatóság visszautasítja a meghatalmazott eljárását, ha az – többek között – képviseleti jogosultságát az erre irányuló felhívás ellenére sem igazolja. Ugyanez a bekezdés arról is rendelkezik, hogy a képviselő visszautasítása esetén a hatóság felhívja az ügyfelet, hogy járjon el személyesen, vagy gondoskodjék a képviselet ellátására alkalmas, írásbeli meghatalmazással rendelkező képviselőről. Ezzel – feltéve ha ragaszkodunk a Ket. szabályaihoz – ördögi körbe kerültünk, hiszen minden igyekvésünk ellenére sem hívhatjuk fel személyes eljárásra az ügyfelet kötelező jogi képviselet mellett. Más, képviselet ellátására alkalmas ügyvéd meghatalmazását pedig az Ütv. 27. § (4) bekezdése kizárja. Az Inytv. a képviselet módját, annak felhatalmazása alapján a Ket.-től eltérően határozza meg. A Ket. felhatalmazása azonban kiterjed a képviseleti jogosultság igazolásának meghatározott formához kötésére is. Utóbbi felhatalmazással az Inytv. sajnos nem él, a jelzett szituáció viszont a Ket. szabályai szerint nem oldható

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

fel. Segítségül hívhatjuk azonban az Inytv. hiánypótlásra vonatkozó rendelkezéseit. Az ügyvéd meghatalmazása hiánypótlási felhívás keretében kéri a földhivatal, majd a pótlás hiányában elutasítja a kérelmet, figyelmen kívül hagyva a Ket. 40. § (4) bekezdését. A meghatalmazás pótlásával teljesíthető a kérelem, akár a hiánypótlási eljárásban, akár új kérelem benyújtásával. Hasonló a követendő eljárás, amikor az ügyfél eleve jogi képviselő igénybevétele nélkül nyújtja be a kérelmet, a bejegyzés alapjául ellenjegyzett vagy közjegyző által készített okiratot mellékelve. Az Inytv. 39. § (4) bekezdés d) pontja alapján nem utasítható el a jogi képviselő nélkül benyújtott kérelem azzal, hogy azt arra nem jogosult nyújtotta be. Semmiképpen sem mondható, hogy aki a bejegyzéssel jogot szerezne, vagy akinek bejegyzett jogát a bejegyzés érintené, ne lenne jogosult a kérelem benyújtására. A kérelem benyújtására fennálló jogosultság nem vitatott, ám az ügyfél csak jogi képviselő útján terjesztheti elő kérelmét. Ebben az esetben is a hiánypótlás szabályai szerint kell eljárni. Ha a hiányosságot a kérelmező a felhívás ellenére sem szünteti meg, a földhivatal az Inytv. 40. § (1) bekezdése szerint elutasítja a kérelmet. Teljesítés esetén a továbbiakban a jogi képviselővel áll kapcsolatban a földhivatal. Mindez azonban visszás helyzeteket is eredményezhet, hiszen a képviseleti jog igazolását olyan körülmények is gátolhatják, amelyek nem felróhatók az ügyfélnek, vagy az ügyvédnek. Ilyen lehet az ügyvéd időközben bekövetkező halála, cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezése, ügyvédi kamarából történő kizárása. Ebben az eset-

2008. 3-4. szám

57

ben nem pótolható a hiányosság, s bár ezek a példák nem fordulnak elő tömegesen, mégsem kizárhatók. Kérdéses, hogy vajon a szerződő felek ebben az esetben kénytelenek újra okiratba foglalni jognyilatkozatukat, más ügyvédet igénybe véve. Holott rendelkezésükre áll egy érvényes és önmagában bejegyzésre alkalmas okiratba foglalt szerződés. Felvetéseink ellenére azt is meg kell jegyeznünk, hogy a gyakorlatban ritkán történik meg, hogy ne az ellenjegyző ügyvéd járna el jogi képviselőként. A közjegyzői képviselettel összefüggésben már inkább beszámolhatunk fonákságokról, elsősorban a banki jelzálogjogok bejegyzésével kapcsolatos eljárásokban. Nem ritkán fordul elő, hogy a bankhitelek biztosítékaként a pénzintézet javára jelzálogjogot alapítanak, amelyet közjegyző által készített okiratba foglalnak. Ennek oka minden bizonnyal az esetleges végrehajtás egyszerűbb kezdeményezése. Ám az ilyen ügyek nem elhanyagolható hányadában, bár a Kjőtv. 175. § (1) bekezdése alapján a közjegyzőnek kellene megkeresnie a földhivatalt a bejegyzés végett, a kérelmet mégis a hitelintézet terjeszti elő akár saját nevében, akár jogi képviselőként ügyvédet igénybe véve. A közjegyzői képviseletnél említett példánk is egy ilyen tényállást dolgoz fel. Azért említjük itt külön is ezt a problémát, mert a kötelező közjegyzői képviseletre vonatkozó szabatos törvényi megfogalmazás ellenére sem mondható teljesnek az a gyakorlat, hogy a közjegyző keresi meg a földhivatalt a jelzálogjog bejegyzése iránt. Mindkét kötelező jogi képviseleti forma – ügyvédi, közjegyzői – esetében felmerül-

www.resimmobiles.hu

58

2008. 3-4. szám

het az a dilemma, hogy amennyiben olyan szerződést foglalnak ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba (továbbiakban: minősített okirat), amelyet az Inytv. 32. § (3) bekezdése alapján egyébként nem volna szükséges,11 akkor is állnak-e a kötelező képviseletről írottak. Netán ezzel ellentétben akár jogi képviselő nélkül személyesen, akár más jogi képviselőt igénybe véve is eljárhat az ügyfél, mint aki az okiratot készítette. Nézetünk szerint a jogi képviselet ilyenkor nem kötelező, az Inytv. 26. § (2) bekezdésének kiterjesztő értelmezése feleslegesen korlátozná az ügyféli jogokat. Bár a törvényhely minősített okirattól teszi függővé a kötelező jogi képviseletet, nem különböztetve aszerint, hogy az ellenjegyzés vagy a közjegyzői okiratba foglalás egyébként feltétele-e a bejegyzésnek, mégis oktalanság volna e rendelkezést a 32. § (3) bekezdésétől függetlenül értelmezni. Ezért csak abban az esetben indokolt a kötelező képviselet Ütv.ben és Kjőtv.-ben foglalt szabályait megkövetelni, ha a bejegyzés feltétele a joghatás kiváltásának és ezzel együtt minősített okirati formát ír elő a törvény. Az Inytv. 3. § (2) bekezdése és 32. § (3) bekezdése értelmében a szerződésen alapuló vagyonkezelői, illetve földhasználati jog a bejegyzéssel jön létre, azonban a bejegyzés nem kíván minősített okirati formát. Ha e jogok valamelyikét mégis minősített okirattal kívánják bejegyeztetni, akkor álláspontunk szerint a fentebb írtak ellenére mégis az okiratot készítő ügyvéd, közjegyző lesz a képviseletre jogosult, illetve kötelezett, miután az okiratba foglalt nyilatkozatok joghatásának kiváltásához szükséges a földhivatali eljárás. Az Ütv. és a Kjőtv. pedig ehhez kap-

RES IMMOBILES

csolja a képviselet ellátását. Az más kérdés, hogy e jogok minősített okirat benyújtása nélkül is bejegyeztethetők, ebben az esetben nem is kötelező a jogi képviselet. Az említett két joggal ellentétben a vételi jog bejegyzéséhez minősített okirat szükséges, ám maga a jog nem a bejegyzéssel jön létre, a bejegyzés elmaradása esetén is fennáll, azonban dologi hatály nélkül. Így ez esetben a minősített okirat ellenére sem kötelező a jogi képviselet. Ugyancsak sajátos csoportot képvisel a hitelintézetek által szabályszerűen aláírt okiratban alapított jelzálogjog (önálló zálogjog). Ez a jog is a bejegyzéssel keletkezik, azonban jogi képviseletet nem kell igénybe venni, minthogy a bejegyzés nem ellenjegyzett vagy közokirati formán, hanem a bank által kiállított magánokirati formán alapul. Minősített okirat nélkül kérhető pl. a szerződésen alapuló elővásárlási jog bejegyzése, amely ugyancsak nem a bejegyzéssel jön létre, a joghatás kiváltásához tehát nincs szükség bejegyzésre.12 Ezért minősített okiratba foglalása esetén sem kell az okiratot készítő személynek ellátnia a képviseletet, arra más jogi képviselő, sőt egyéb személy is jogosult. Mi több, ha a minősített okiratok közül a közjegyzői okiratba foglalást választják a felek, akkor a Kjőtv. 175. § (2) bekezdése szerint a közjegyző nem is láthatja el a képviseletet, mert kizárólag akkor jogosult és köteles erre, ha az okirat joghatásának kiváltásához nélkülözhetetlen a bejegyzés. Okfejtésünket azzal zárjuk, hogy felhívjuk a figyelmet arra, miszerint a kötelező jogi képviseletet a törvény kizárólag jogok bejegyzése esetében írja elő, mint ahogyan

11

Pl. vagyonkezelési szerződés.

12

A bejegyzés elmulasztása tehát nem hat ki az elővásárlási jog létezésére, azonban az nem lesz dologi hatályú.

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

2008. 3-4. szám

a minősített okirati formát is egyes jogokhoz köti. Tények feljegyzése körében tehát a Ket. általános szabályai vonatkoznak a képviseletre.

A jogi képviselet tartalma A kötelező jogi képviselet tartalmilag azt jelenti, hogy a bejegyzési kérelmet a jogi képviselő által kell benyújtani a földhivatalhoz, a jogi képviselő nevét, lakcímét a kérelemben fel kell tüntetni, a földhivatal az eljárás során a jogi képviselővel áll kapcsolatban, így értesítést, hiánypótlási felhívást az ő részére ad ki. Az eljárás befejezését követően az iratokat – a földhivatal döntését és a bejegyzés alapjául szolgáló, eredeti okiratokat – szintén a jogi képviselő részére küldi meg a földhivatal. A jogi képviselő kötelessége a

Inytv. 32. § (3) bekezdés: ügyvéd/jogtanácsos által ellenjegyzett okirat, közokirat alapján bejegyezhető jogok

59

továbbiakban az, hogy a földhivatali döntést és az okiratokat átadja vagy megküldje az őt meghatalmazó ügyfél részére. A Ket. 78. § (4) bekezdése azonban lehetőséget ad arra, hogy az eljárási képességgel rendelkező ügyfél a maga számára kérje a döntés kézbesítését akkor is, ha van az ügyben képviselője. Az erre vonatkozó ügyféli kérelemnek azonban a jogi képviselő részére adott meghatalmazásból ki kell tűnnie. Ebben az esetben a földhivatal a döntést és az eredeti okiratokat az ügyfél részére kézbesíti. Végül táblázatba foglaljuk a minősített okiratot kívánó és a konstitutív hatályú bejegyzéssel keletkező jogokat, feltüntetve, mely esetben kötelező a jogi képviselet. A két oszlop metszetét alkotó jogok esetében mindenkor szükséges a jogi képviselet.

Inytv. 3. § (2) bekezdés: az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkező jogok (szerződésen alapulnak)

nem átruházáson alapuló tulajdonjog (pl. elbirtoklás, ráépítés); nem kötelező

átruházáson alapuló tulajdonjog; kötelező

vagyonkezelői jog; minősített okiratba foglalás esetén kötelező, egyébként nem

vételi jog; nem kötelező

haszonélvezeti jog; kötelező

földhasználati jog; minősített okiratba foglalás esetén kötelező, egyébként nem

használat joga; kötelező

hitelintézet által szabályszerűen aláírt okiratba foglalt jelzálogjog (önálló zálogjog); nem kötelező

telki szolgalmi jog; kötelező jelzálogjog (önálló zálogjog); kötelező

***

www.resimmobiles.hu