Gemeente Den Haag
rv 190
RIS120392_1-NOV-2004
Dienst Stedelijke Ontwikkeling DSO/2004.1981 RIS 120392_ 041029 Den Haag, 28 september 2004 Aan de gemeenteraad,
Verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van de heer A.J.E. Lich en mevrouw S.S.A. Kooi, de heer I.A. van Wees en mevrouw C.J. de Groot, de heer A. Lahpor en mevrouw N.J.P.H. Ardon, de heer J.L. van Vliet en mevrouw B.S. Rubens, wonenden aan de Louise Henriëttestraat 2B, 2G, 2K en 2M te Den Haag, als gevolg van de vrijstelling ex artikel 19 WRO t.b.v. het bouwplan Prinses Beatrixlaan 2-4-6 (zgn. Centre Court) In uw vergaderingen van 23 januari 2003 stelde u, overeenkomstig het bepaalde in de Schadevergoedingsverordening 1988 (herdruk maart 1995), ter behandeling in handen van ons college een viertal verzoekschriften, te weten van: Ra
Brief d.d. / Kenmerk
Naam
Adres en eigenaar van het perceel
Schatting van de schade
3
31-12-2002
de heer A.J.E. Lich en mevrouw S.S.A. Kooi
Louise Henriëttestraat 2-B
10% waardedaling van de woning
4
31-12-2002
de heer I.A. van Wees en mevrouw C.J. de Groot
Louise Henriëttestraat 2-G
10% waardedaling van de woning
5
31-12-2002
de heer A. Laphor en mevrouw N.J.P.H. Ardon
Louise Henriëttestraat 2-K
10% waardedaling van de woning
6
31-12-2002
de heer J.L. van Vliet en mevrouw B.S. Rubens
Louise Henriëttestraat 2-M
10% waardedaling van de woning
(hierna te noemen: belanghebbenden) om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De verzoeken komen er op neer dat de hiervoor genoemde woningen, als gevolg van de vrijstelling ex artikel 19 WRO t.b.v. het bouwplan Prinses Beatrixlaan 2-4-6 (zgn. Centre Court), in waarde zouden zijn gedaald. Wij hebben de verzoekschriften, tezamen met de van belangzijnde gegevens, overeenkomstig het gestelde in artikel 3 van de Schadevergoedingsverordening 1988, op 25 september 2003 in handen gesteld van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. Het adviesbureau heeft inmiddels zijn adviezen, als bedoeld in artikel 7 van bovengenoemde verordening, aan ons uitgebracht, te weten: SAOZ-advies Datum/nummer
Naam
Adres
april 2004/23.12210A
de heer A.J.E. Lich en mevrouw S.S.A. Kooi
Louise Henriëttestraat 2-B
april 2004/23.12210B
de heer I.A. van Wees en mevrouw C.J. de Groot
Louise Henriëttestraat 2-G
april 2004/23.12210C
de heer A. Laphor en mevrouw N.J.P.H. Ardon
Louise Henriëttestraat 2-K
april 2004/23.12210D
de heer J.L. van Vliet en mevrouw B.S. Rubens
Louise Henriëttestraat 2-M
Op 14 mei 2004 hebben wij de adviezen aan verzoekers toegezonden. Het adviesbureau heeft, blijkens zijn adviezen, die onderdeel uitmaken van dit voorstel, een onderzoek ingesteld naar de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de verzoeken om schadevergoeding van belang zijn.
Raadsvoorstellen 2004
1
Het advies van SAOZ De verzoeken. Beknopt geformuleerd komen de verzoeken er op neer dat belanghebbenden stellen dat zij schade lijden ten gevolge van de realis ering van het project “Centre Court” globaal gezien ten zuidwesten van hun woning. Tijdens de mondelinge behandeling is in hoofdzaak verwezen naar de inhoud van de verzoekschriften. Belanghebbenden hebben aangegeven dat zij bij de makelaar (en KNP) en de gemeente navraag hebben gedaan naar ontwikkelingen. Deze hebben aangegeven dat er nog geen duidelijkheid over was. Eigendomssituatie : Naam
Datum eigenaar appartementsrecht
KadastraalSectie RR nummer
Datum koopovereenkom st
A.J.E. Lich /S.S.A. Koo
18 oktober 1999 Louise Henriëttestraat 2B 26 oktober 1999 Louise Henriëttestraat 2G 26 oktober 1999 Louise Henriëttestraat 2K 19 oktober 1999 Louise Henriëttestraat 2M
13319 A51
23 april 1999
13319 A49
16 februari 1999
13319 A57
19 januari 1999
13319 A47
18 maart 1999
I.A. van Wees/ C.J. de Groot A. Laphor/N.J.P.H. Ardon J.L. van Vliet/B.S. Rubens
Beschrijving van de onroerende zaken en de nabije omgeving De objecten zijn gelegen nabij het centrum van Den Haag aan de Louise Henriëttestraat. Het appartement Louise Henriëttestraat 2B is gesitueerd op de begane grond en 1e etage en is met de voorgevel gericht op de Louise Henriëttestraat. Aan één zijde en boven de woning van belanghebbenden bevinden zich andere woningen. Het perceel van belanghebbenden omvat tevens een tuin aan de achterzijde van de woning met uitgang, een berging in de onderbouw en twee parkeerplaatsen. De indeling van de woning is als volgt: begane grond: entree, hal, toilet, berging, woonkamer aan achterzijde met parketvloer, keuken, eetkamer met kast; 1e verdieping: overloop, toilet, twee achterslaapkamers, badkamer met douche en ligbad en voorslaapkamer. Het appartement Louise Henriëttestraat 2G is gesitueerd op de begane grond en 1e etage en is met de voorgevel gericht op de Louise Henriëttestraat. Aan weerszijde en boven de woning van belanghebbenden bevinden zich andere woningen. Het perceel van belanghebbenden omvat tevens een tuin aan de achterzijde van de woning met uitgang, een berging in de onderbouw en twee parkeerplaatsen. De indeling van de woning is als volgt: begane grond: entree, hal, toilet, berging, woonkamer aan achterzijde met parketvloer, openkeuken, eetkamer met kast; 1e verdieping: overloop, toilet, twee achterslaapkamers, badkamer met douche en ligbad en voorslaapkamer. Het appartement Louise Henriëttestraat 2K is gesitueerd op de 2e en 3e etage en is met de voorgevel gericht op de Louise Henriëttestraat. Aan weerszijden en onder de woning van belanghebbenden bevinden zich andere woningen. Op de 3e etage is aan de voorzijde een balkon gelegen. Belanghebbenden hebben tevens een berging in de onderbouw en één parkeerplaats. De indeling van de woning is als volgt: 2e verdieping: entree, hal, toilet, woonkamer met houtenvloer, balkon, woon en berging; 3e verdieping: overloop, twee achterslaapkamers, badkamer met ligbad, douche en toilet en voorslaapkamer. Het appartement Louise Henriëttestraat 2M is gesitueerd op de begane grond en 1e etage en is met de voorgevel gericht op de Louise Henriëttestraat. Aan weerszijden en boven de woning van belanghebbenden bevinden zich andere woningen. Het perceel van belanghebbenden omvat tevens een tuin aan de achterzijde van de woning een berging in de onderbouw en twee parkeerplaatsen. De indeling van de woning is als volgt: begane grond: entree, hal, toilet, berging, woonkamer aan achterzijde met parketvloer, openkeuken, eetkamer met kast; 1e verdieping: overloop, toilet, twee achterslaapkamers, berging, badkamer met douche en ligbad en voorslaapkamer. Op de gronden ten westen van de woningen van belanghebbenden is als gevolg van een verleende vrijstelling en bouwvergunning op een kortste afstand van circa 30 meter een gebouw opgericht met een frontbreedte van circa 97 meter en een bouwhoogte van 14,55 meter. Ten noordwesten van de woningen van belanghebbenden heeft deze bebouwing een bouwhoogte van 22,95 meter. Op een afstand van circa 140 meter ten westen van de woningen van belanghebbenden is een toren opgericht met een hoogte van 73 meter en ten zuidwesten op een afstand van circa 145 meter van de woningen van belanghebbenden is een toren opgericht met een hoogte van circa 42,10 meter. Raadsvoorstellen 2004
2
Planologie. - Bestemmingsplan "Bezuidenhout-Midden": De gemeenteraad van Den Haag heeft op 2 november 1981 het bestemmingsplan BezuidenhoutMidden vastgesteld, dat op 5 april 1983 gedeeltelijk is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten en vervolgens bij Koninklijk Besluit op 1 maart 1989 onherroepelijk is geworden. Aan de bestemming van de gronden globaal gezien ten zuidwesten en ten westen van de woning van belanghebbenden op een kortste afstand van circa 27 meter is goedkeuring onthouden door Gedeputeerde Staten. Als gevolg van de onthouding van goedkeuring moeten wij terugvallen op het daarvoor geldenden planologische regime, te weten de Bouwverordening van de gemeente Den Haag. Op basis van deze verordening mochten deze gronden voor 100% bebouwd worden met een maximale bouwhoogte van 25 meter. - Vrijstelling ex art. 19 WRO: Burgemeester en Wethouders hebben op 29 februari 2000, verzonden 29 februari 2000, vrijstelling verleend voor de bouw van kantoren, 122 woningen en een parkeergarage ter plaatse van de gesloopte kantoren Prinses Beatrixlaan 2-4-6. Tegen dit besluit zijn geen bezwaren ingediend zodat het op of omstreeks 12 april 2000 onherroepelijk is geworden. - Overige relevante informatie: Op 4 januari 2001 heeft Provast Nederland B.V. het College van Burgemeester en Wethouders verzocht in te stemmen met een wijziging van de verkeersontsluiting van het complex, waardoor de ontsluiting van de parkeergarage aan de Louise Henriëttestraat wijzigt van een in- en uitrit in een dubbele uitrit. Op 26 april 2002, verzonden op 26 april 2002, hebben Burgemeester en Wethouders een bouwvergunning verleend voor de omzetting van de in- en uitrit naar een dubbele uitrit. In 1991 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie voor het Beatrixkwartier vastgesteld. Het doel van deze Structuurvisie was een vestigingsmilieu voor hoogwaardige kantoren te realiseren met een omvang van circa 190.000 m2. In deze Structuurvisie wordt gesproken over een volledige kaalslag met de introductie van een nieuwe hoogtezonering van 70 meter langs de Prinses Beatrixlaan, aflopend tot 25 meter richting Bezuidenhout-midden. Door nieuwe ontwikkelingen is deze Structuurvisie op een aantal onderdelen herzien. In de periode 1991-1999 is tenminste elk kwartaal overleg geweest met de overleggroep Beatrixkwartier, waarin diverse bewonerscommissies waren verenigd. Op 17 december 1998 heeft de gemeenteraad van Den Haag een voorbereidingsbesluit genomen voor het onderhavige gebied waarin opgenomen is dat naast de realisering van kantoren er tevens aandacht zal zijn voor woningbouw. Tevens wordt hierbij melding gemaakt van het in ontwikkeling zijnde Masterplan Beatrixkwartier waarin voorstellen worden opgenomen voor de bouw van circa 250 woningen in het Beatrixkwartier. Op 17 juni 1999 is het Masterplan Beatrixkwartier vastgesteld door de gemeenteraad. Overwegingen met betrekking tot artikel 49 WRO: - Algemeen: Artikel 49 WRO bepaalt dat, indien en voor zover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van onder meer een bestemmingsplan of een besluit als bedoeld in de artikelen 17 en 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Op een verzoek om vergoeding van planschade kan de raad eerst ten gronde beslissen na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 49 WRO onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke planologische maatregel mist dit artikel toepassing. Artikel 49 WRO mist eveneens toepassing, indien een belanghebbende op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Aangezien een vrijstelling ex artikel 19 WRO alleen toegepast kan worden voor aanleg van werken, voor het oprichten van bebouwing met bijbehorend gebruik dan wel voor gebruik van bestaande (bouw)werken, dat niet is toegestaan op grond van de bepalingen van het vigerende, ongewijzigd blijvende bestemmingsplan, wordt in de te maken planologische vergelijking alleen het andere c.q. meerdere mogelijk gemaakte met het onderliggende bestemmingsplan vergeleken. Raadsvoorstellen 2004
3
Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient de raad naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te bepalen. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden vóór de mutatie er één is. Tenslotte dient de raad vast te stellen of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. - De voorliggende verzoeken: Gesteld wordt dat de realisering van het complex "Centre Court" heeft geleid tot schaduwwerking, verminderde daglichttoetreding, toename van verkeersdrukte en een grotere concentratie van bebouwd oppervlak, waardoor de objecten in waarde zijn gedaald. - Beoordeling van de verzoeken: De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat de raad ten gronde op de verzoeken kan beslissen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van de gemeentelijke bouwverordening en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling ex artikel 19 WRO. (noot B&W: In het advies van de heer J.L. van Vliet en mevrouw B.S. Rubens, Louise Henriëttestraat 2M, staat vermeld dat er een vergelijking dient te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan Bezuidenhout-Midden en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling ex artikel 19 WRO. Dit is niet juist. Ook in dit geval dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van de bouwverordenin g en de planologische situatie d ie is ontstaan door de vrijstelling ex artikel 19 WRO).
Voorheen konden belanghebbenden op een kortste afstand van circa 27 meter ten westen en ten zuidwesten van hun woning gesloten bebouwing verwachten met een hoogte van 25 meter. Door het van toepassing zijn van de bouwverordening was het gebruik niet nader bepaald. Thans is op een afstand van circa 27 meter op deze gronden bebouwing gerealiseerd met een bouwhoogte van 14,55 meter. Ten noordwesten van de wonin g heeft deze bebouwing een hoogte van circa 22,95 meter. Ten zuidwesten en ten westen op een afstand van circa 145 meter respectievelijk 140 meter zijn twee torens gerealiseerd met een bouwhoogte van 42,10 meter en 73 meter. Onder de bebouwing is een parkeergarage gerealiseerd met een dubbele uitgang uitkomende op de Louise Henriëttestraat. Doordat voorheen op deze gronden gesloten bebouwing mogelijk was met een bouwhoogte van 25 meter en thans bebouwing is opgericht met een hoogte van 14 meter is het uitzicht direct ten zuidwesten en ten westen van de woningen niet aangetast. Daarnaast hebben de twee torens door de hoogte van de voorheen mogelijke bebouwing eveneens niet geleid tot een verdere aantasting van het uitzicht vanaf de begane grond en de verdieping van de woningen Louise Henriëttestraat 2B, 2G en 2M. De oprichting van de torens, met name die op het westelijk deel, hebben echter voor de woning Louise Henriëttestraat 2K wel geleid tot een zeer beperkte aantasting van het uitzicht vanaf met name het balkon en de 3e verdieping. Hierdoor wordt de beleving van de ruimtelijke omgeving van de woning op beperkte wijze negatief beïnvloed. Daar het gebruik voorheen niet aan enige beperking was gebonden ingevolge de bouwverordening heeft de oprichting van de woningen op een afstand van circa 27 meter van de woningen van belanghebbenden niet geleid tot een aantasting van de privacy. Daarnaast was door het voorheen onbeperkte gebruik van deze gronden een toename van de verkeersdrukte zeker niet uitgesloten, waardoor wij van mening zijn dat er geen sprake is van een verdergaande toename van de verkeersdrukte als gevolg van de nieuwe bebouwing. Tenslotte is het niet onaannemelijk dat de oprichting van de torens, met name de toren gelegen op het westelijk deel van het plangebied, hebben geleid tot een zeer beperkte schaduwwerking en een zeer beperkt verlies aan lichtinval met name de avonduren en in de winter voor de woning Louise Henriëttestraat 2K. - Gevolgen planologische mutatie: De planologische maatregel heeft voor de heer A.J.E. Licht en mevrouw S.S.A. Kooi, de heer I.A. van Wees en mevrouw C.J. de Groot, de heer J.L. van Vliet en mevrouw B.S. Rubens niet en voor de heer A. Lahpor en mevrouw N.J.P.H. Ardon wel geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Wellicht ten overvloede merken wij het volgende op. Indien er wel sprake was van een nadeliger positie voor belanghebbenden is het gestelde onder het kopje "Vergoedbaarheid" van belang. - Vergoedbaarheid. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voorafgaand aan de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een vrijstelling ex artikel 19 WRO sprake is geweest van op schrift gestelde planologisch relevante besluiten (bijvoorbeeld een voorbereidingsbesluit) waaraan een (toekomst)visie tot de uiteindelijke planologische bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend, voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien deze ten tijde van de aankoop van het object kenbaar waren. Raadsvoorstellen 2004
4
Wanneer voor een bepaald gebied een voorbereidingsbesluit is genomen, dient in beginsel met alle mogelijke planologische ontwikkelingen voor dat gebied rekening te worden gehouden. Dat de precieze situering en omvang van de bebouwing dan nog niet vaststaat, doet daar niet aan af (zie o.a. ABR 10-08-2000, 200000199/1). In het concrete geval kan eventueel wel de tekst van of de toelichting bij het voorbereidingsbesluit duidelijk maken of voor bepaalde gronden een verandering van de bestemming wordt nagestreefd en zo ja, welke dat is. Om voorzienbaarheid tegen te kunnen werpen is het niet nodig dat er zekerheid bestaat over een bepaalde planologische wijziging. Voldoende is al dat er voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zal veranderen (ABRS 26 september 2001 inzake Crèvecoeur en Van Nee - gemeente Westerveld). Ook de lange duur en mate van onzekerheid over de eventuele realisering vormen geen aanleiding voor een beperking van de risico-aanvaarding (ABRS 2 januari 2002 inzake gemeente Tilburg - Van Beurden c.s.). Gelet op hetgeen vermeld is onder "Overige relevante informatie" hadden belanghebbenden ten tijde van de aankoop van hun woning op de hoogte kunnen zijn van de in het voorbereidingsbesluit van 17 december 1998 opgenomen visie voor de toekomstige ontwikkeling van het Beatrixkwartier. Nu belanghebbenden (de heer A. Lahpor en mevrouw N.J.P.H. Ardon) het risico op een voor hen nadelige wijziging van de planologische situatie hebben genomen, dient hun verzoek om vergoeding van planschade te worden afgewezen. - Conclusie: Op grond van het vorenstaande adviseren wij de raad van de gemeente Den Haag de door de heer A.J.E. Lich en mevrouw S.S.A. Kooi, de heer I.A. van Wees en mevrouw C.J. de Groot, de heer A. Laphor en mevrouw N.J.P.H. Ardon, de heer J.L. van Vliet en mevrouw B.S. Rubens ingediende verzoeken om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, af te wijzen. Beoordeling van het advies Wij onderschrijven de conclusie van SAOZ dat belanghebbenden ten tijde van de aankoop van hun woning (oktober 1999) op de hoogte hadden kunnen zijn van de toekomstige ontwikkeling van het Beatrixkwartier, zoals onder andere is aangegeven in de door de raad in 1991 vastgestelde Structuurvisie voor het Beatrixkwartier en het voorbereidingsbesluit van 17 december 1998, m.b.t. visie voor de toekomstige ontwikkeling van het Beatrixkwartier. Op basis van deze overwegingen en het advies van SAOZ stellen wij u voor de verzoeken af te wijzen en daartoe het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Gelet op de Schadevergoedingsverordening 1988 (gewijzigd bij raadsbesluit 76 van 9 maart 1995), Besluit : de verzoeken, d.d. 31 december 2002, van de heer A.J.E. Lich en mevrouw S.S.A. Kooi, Louise Henriëttestraat 2B, de heer I.A. van Wees en mevrouw C.J. de Groot, Louise Henriëttestraat 2G, de heer A. Laphor en mevrouw N.J.P.H. Ardon, Louise Henriëttestraat 2K en de heer J.L. van Vliet en mevrouw B.S. Rubens, Louise Henriëttestraat 2M, om toekenning van schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, gelet op onze overwegingen naar aanleiding van de uitgebrachte adviezen, d.d. april 2004, opdrachtnummers 23.12210 A, 23.12210 B, 23.12210 C en 23.12210 D, van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken, af te wijzen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier,
De voorzitter,
Een afdruk van de adviezen van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken, d.d. april 2004, opdrachtnummers 23.12210 A, 23.12210 B, 23.12210 C en 23.12210 D (inclusief de verzoeken), inzake de verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de WRO, liggen voor de raadsleden in de leeskamer (B.03.17) ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag. De secretaris, D.M.F. Jongen. Raadsvoorstellen 2004
De burgemeester, W.J. Deetman. 5
