Znalec:
Ing. Petr Moravčík
Průkaz znalce:
Spr. 1990/99, Krajský soud v Hradci Králové
Obor:
těžba - specializace těžba a úprava nerostných surovin
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Poděbradova 41, Ostrava – Moravská Ostrava, PSČ 702 00
ZNALECKÝ POSUDEK Předmětem posudku je zjištění obvyklé ceny pozemků v rámci provozovaného DP Prosetín I. V k.ú. Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, kraj Pardubický.
Znalecký posudek se předkládá ve třech vyhotoveních. Počet stran posudku:
10
Počet příloh samostaných:
1 – Znalecký posudek číslo 3584/04/2008 – Zjištění obvyklé ceny pozemků
Znalecká doložka Znalecký posudek podávám jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové dne 4.11.1999, pod č.j. Spr. 1990/99, a to pro základní obor, odvětví a specializaci: - TĚŽBA,
odvětví těžba a úprava nerostných surovin
Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod položkou: 01/001/2008
Hradec Králové, květen 2008
Ing. Petr Moravčík Horova 824/17 HRADEC KRÁLOVÉ 500 02 tel.: 724107815, 495591447 e-mail:
[email protected] [email protected]
1
I PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Předmětem znaleckého posudku je objednávka Exekutorského úřadu Ostrava, se sídlem Poděbradova 41, Ostrava – Moravská Ostrava, PSČ 702 00, na stanovení ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitostech se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a právy a závadami. V objednávce se požaduje stanovit ocenění s tím, aby spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady se spoluvlastnickým podílem na nemovitostech spojená ocenil cenou obvyklou dle §2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Specifikum oceňovaných nemovitostí je fakt, že se nacházejí v ploše stanoveného Dobývacího prostoru Prosetín I., který je stanoven v rámci plochy státního ložiska kamene, které je vedeno v evidenci nerostného bohatství ČR podle §5 Horního zákona (zákon č.44/1988 Sb., v platném znění).
II POPIS ZÁKONNÉHO STAVU JAKO VÝCHOZÍHO BODU PRO PROVEDENÍ POSOUZENÍ A STANOVENÍ CENY Předmětné pozemky k ocenění, tj. p.p.č. st. 190; 508; 509; 510; 511; 512/1; 513; 519 a 978, jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, v rámci Listu vlastnického č. 405 s vlastnickým právem: • •
½ Martinovská Ilona, Pražská 723, 250 82 Úvaly (identifikátor 576120/1754) a ½ Ray Net Local a.s., Staré Sedlo 288, 357 46 Staré Sedlo u Sokolova (identifikátor 26366703)
vše v rámci katastrálního území Prosetín u Hlinska 733393, obec Prosetín 572098, okres Chrudim CZ0531, kraj Pardubický CZ053. Poznámka: způsob využití u p.p.č. 513 a 512/1 uváděný na LV č.405 je nesprávný
Předmětné pozemky jsou v ploše státního ložiska 127 800 Prosetín, s nerostnou surovinou granodioritu, jako kamene pro hrubou i ušlechtilou kamenickou výrobu, které je pokryto Chráněným ložiskovým územím Prosetín a plochou stanoveného DP Prosetín I.(dobývací prostor vedený v registru dobývacích prostorů u Českého báňského úřadu Praha v knize č. 7, fólio č. 0003), který byl stanoven (i s rozšířením) vydaným rozhodnutím Obvodního báňského úřadu v Trutnově pod č.j. 666/95/Po/Hr ze dne 15.3.1995. Ložisko amfibolicko-biotitického granodioritu Prosetín č.l. 127 800 je ložiskem výhradním na základě rozhodnutí Ministerstva stavebnictví ze dne 21.11.1958 s využitím přechodného ustanovení §43 zákona č. 44/1988 Sb. (Horní zákon) ve znění pozdějších předpisů. Všechny pozemky (mimo pozemky p.č. 513 a 512/1) jsou zároveň v ploše povolené hornické činnosti a to vydaným rozhodnutím Obvodního báňského úřadu v Trutnově pod č.j. 300/95/Po/Hr ze dne 5.4.1995.
2
Z výše uvedeného vyplývá, že pozemky s požadavkem stanovení ceny jsou součástí státního ložiska nerostné suroviny, které je pokryto ochranou ložiska ve formě stanoveného Chráněného ložiskové území a se stanoveným dobývacím prostorem Prosetín I, kterým určené těžební organizaci státem, tj. organizaci GRANIT-ZACH, spol. s r.o., se sídlem Prosetín 103, PSČ 539 76 (určení organizace je provedeno na základě stanovení dobývacího prostoru a zároveň určení organizace, jako organizace určené k zajištění evidence a ochrany zásob výhradního ložiska) vzniklo s využitím §24, odstavec 1) vzniká Oprávnění k dobývání výhradního ložiska. Zahájit vlastní těžební činnost je organizace oprávněna po provedení vypracování, podání a schválení Plánu otvírky, přípravy a dobývání a vydání rozhodnutí o povolení hornické činnosti. K tomuto aktu je nutné mít vypořádané všechny střety zájmů, tj. s ohledem na životní prostředí, vlastnické vztahy, atd. Těžební organizace má v současnosti schválenu hornickou činnost v ploše p.p.č. 190 st; 508; 509; 510; 511; a 978. Pozemek 503 je součástí Chráněného ložiskového území, ale není v ploše dobývacího prostoru a p.p.č. 512/1 je mimo všech ochran, ale je součástí areálu těžebny. Pro pozemky v ploše Chráněného ložiskového území, platí v plné míře §18 a §19 Horního zákona, což se týká umisťování staveb a povolování jiných činností, nesouvisející s dobýváním výhradního ložiska. Přehledná tabulka využití pozemků je součástí dalšího textu. Obecně se dá konstatovat, a v rámci oceňování pozemků v plochách výhradních ložisek je to směrodatné, že vlastníkovi pozemků v rámci plochy výhradních ložisek, patří právě jen právo vlastnictví k pozemku. Vlastní nadložní (skrývkový) materiál, pokud je, či byla plocha vedena jako lesní půdní fond (PUPFL – pozemky určené k plnění funkci lesa) nebo zemědělský půdní fond (ZPF) je ve vlastnictví státu a jeho využití je spojeno se zákony o ochraně zemědělského půdního fondu (č.334/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů) nebo zákona o lesích (č.289/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Materiál vlastního ložiska, tj. nerostná surovina, je v případě výhradního ložiska (dle §6 (Horního zákona) a s využitím §5a a §5 Horního zákona, plně ve vlastnictví státu s tím, že tento tzv. pověřuje příslušnou organizaci ze zákona (§5a) – v našem případě GRANIT-ZACH s.r.o. – k ochraně, evidenci a vytěžení. Dá se tedy konstatovat, že vlastníkovi pozemků v dané lokalitě patří vlastnické právo, ale nakládání s pozemkem, mimo využití dle Horního zákona, tj. jako výhradní ložisko, je nemožné. Dále vlastník pozemků nemůže v rámci pozemků provádět jinou činnost, než je činnost spojená s dobýváním výhradního ložiska, tj. nemůže zřizovat stavby ani objekty či jiné činnosti. V rámci tohoto ložiska Prosetín a plochy DP Prosetín I. není vlastníkovi pozemku ani umožněno provádět danou a předepsanou činnost dle Horního zákona, protože určenou organizací je již organizace GRANIT-ZACH s.r.o.. Pozemky se samozřejmě dají pronajmout k danému účelu, tj. k provádění hornické činnosti, popřípadě odprodat, ale se všemi právy a povinnostmi vyplývajícími z režimu pozemků, tj. z režimu státního výhradního ložiska a pokrytí stanoveným dobývacím prostorem. Tím se dá konstatovat, že maximální využití pozemků v ploše státního ložiska, je provedeno pouze těžební organizací, která vlastní oprávnění k těžbě.
3
Použité právní předpisy: 1.
2.
3. 4.
5.
Zákon č.44/4988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství, (horní zákon), ve znění zákona ČNR č. 541/1991 Sb., zákona ČNR č.10/1993 Sb., zákona č. 168/1993 Sb., zákona č. 132/2000 Sb., zákona č. 258/2000 Sb., zákona č. 366/2000 Sb., zákona č. 315/2001 Sb., zákona č. 61/2002 Sb., zákona č. 320/2002 Sb. a zákona č. 150/2003 Sb., ve znění pozdějších předpisů Zákon ČNR č.61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách a o státní báňské správě, ve znění zákona ČNR č. 425/1990 Sb., zákona ČNR č. 542/1991 Sb., zákona č. 169/1993 Sb., zákona č. 128/1999 Sb., zákona č. 71/2000 Sb., zákona č. 124/2000 Sb., /úplné znění č. 408/2002 Sb./, zákona č. 150/2003 Sb., zákona č. 226/2003 Sb. a zákona 227/2003 Sb.ve znění pozdějších předpisů Vyhláška ČBÚ č. 172/1992 Sb., o dobývacích prostorech, ve znění vyhl. ČBÚ č. 351/2000 Sb. Vyhláška ČBÚ č. 104/1988 Sb., o racionálním využívání výhradních ložisek, o povolování a ohlašování hornické činnosti a ohlašování činnosti prováděné hornickým způsobem, ve znění vyhl. ČBÚ č. 242/1993 Sb. a ve znění vyhl. ČBÚ č. 434/2000 Sb. Vyhláška MŽP ČR č. 364/1992 Sb., o chráněných ložiskových územích
III PŘÍSTUP ZNALCE K ŘEŠENÍ V prvé fázi řešení znalec provedl podrobnou rekognoskaci terénu a prostudování všech dostupných podkladů, které předložil objednatel. Vzhledem k tomu, že předložených podkladů od objednatele (snímek katastrální mapy a kopie listu vlastnického) bylo k posouzení velice málo, využil znalec ustanovení vydaného Usnesení s určením znalce a úkolu pro znalce, vedeném pod článkem č. IV. a oslovil všechny zúčastněné (mimo vlastníky pozemků), aby poskytli potřebné podklady a nezbytnou součinnost k možnosti splnění zadaného posudku. Byla oslovena těžební organizace GRANIT-ZACH s.r.o., Obvodní báňský úřad v Trutnově, registr Českého báňského úřadu v Praze, Geofond ČR, MŽP ČR OVSS VI Hradec Králové a dále byl využit archiv znalce. Ze získaných podkladů, bylo možné provést vyhovující posouzení stavu pozemků a připravit tak výchozí situaci pro možnost provedení ocenění daných pozemků dle požadavků zadání posudku. Rekognoskace terénu a spolu s místním šetřením proběhla dne 17.4.2008 a poslední nutný podklad pro možnost provedení ocenění, byl získán 15.5.2008. Při rekognoskaci terénu se znalec zaměřil na podmínky současného stavu, systém a podmínky provádění těžby, zabezpečení podmínek provádění těžby, zajištění bezpečnosti jak těžby, tak okolních pozemků s ohledem na stav podzemní vody a výhledy další možné těžební činnosti s ohledem na naplnění vydaného povolení hornické činnosti, územní plán, plochu stanoveného dobývacího prostoru, množství těžby, odbytovou otázku a využití nerostu a vzniklý stav. Znalec si zapůjčil, popřípadě získal, či ověřil ve vlastním archivu veškerou dostupnou technickou, provozní, geologickou a těžební dokumentaci, spolu s dokumentací o stanovení výhradního ložiska, ověření stavu pozemků, nového listu vlastnického atd.
4
Z poskytnuté dokumentace se jedná hlavně o: Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ
závěrečnou zprávu provedeného geologického průzkumu na ložisku rozhodnutí o určení výhradnosti ložiska rozhodnutí o stanovení Chráněného ložiskového území rozhodnutí o stanovení dobývacího prostoru Prosetín I. poslední výkazy Hor (MPO) 1-01, jako statistické výkazy probíhající činnosti poslední výkazy Geo (MŽP) V 3-01 jako statistického výkazu pohybu zásob poslední výkazy plateb za vydobytý nerost spolu s daňovým přiznáním projektová dokumentace těžby - Plán otvírky, přípravy a dobývání rozhodnutí o povolení hornické činnosti list vlastnický katastrální mapa a mapa evidence nemovitostí daných pozemků a okolí letecký snímek daného území se stavem k roku 2006 záměra stavu těžebních stěn a lomu k datu 6.3.2008 digitální fotografie pozemků oficiální ceník výrobků
Na základě těchto podkladů bylo provedeno ocenění pozemků s ohledem na systém zařazení pozemků, jejich současný stav, možnost využití s výhledem na 10 let dopředu, kdy jsme schopni zajistit stejné podmínky, jako jsou zjištěné vstupní. Ocenění bylo provedeno také s ohledem na fakt, že vlastník pozemků vlastní „pouze“ právo k pozemku, bez možnosti jeho jiného využití, než předepisuje situace současná daná historicky.
IV VSTUPNÍ INFORMACE PRO VÝPOČET - ZÁKLADNÍ INFORMACE - NÁLEZ Základní popis: Posuzovaná plocha z hlediska místopisného: Obec: Okres: Kraj: Katastrální území: LV č.: Katastrální úřad – pracoviště: Kat. čísla zájmových pozemků: Plocha řešení:
Prosetín Chrudim Pardubický Prosetín u Hlinska 405 Chrudim 190 st.; 508; 509; 510; 511; 512/1; 513; 519 a 978 (dle původního KN) celá plocha všech pozemků (výpočet upraven na ½) a to s ohledem na nemožnost jiného využití p.p.č. 513 a 512/1 než společně s těženými pozemky
5
Posuzovaná plocha z hlediska ložiskového: Ložisko: Nerost: CHLÚ: DP: Kniha dobývacích prostorů: Fólio: Hornická činnost: Vlastní těžba: Popis využití pozemků: p.p.č.
Prosetín 127 800 – ložisko výhradní amfibolicko-biotitický granodiorit (žula) Chráněné ložiskové území stanoveno Dobývací prostor Prosetín I. 7 3 povolena – vydané rozhodnutí prováděna stanoven – viz tabulka
kultura
výměra (m2)
6975
kubatura k těžbě, v rámci POPD (m3) 6 975
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
0,0155
bez činnosti
1,6576
částečně v těžbě, částečně mimo platné POPD
589 450
172 000
509
ostatní plocha
0,8625
388 125
239 000
555 930
139 000
0,3762
roztěžen, částečně z minulosti vytěžen – vodní plocha započata těžba částečně z minulosti vytěžen – vodní plocha bez těžby
510
ostatní plocha
1,2354
511
ostatní plocha
169 290
45 500
512/1
ostatní plocha
0,0483
bez činnosti
mimo DP – bez kubatury
513
ostatní plocha
0,0680
bez činnosti
mimo DP – bez kubatury
519
ostatní plocha
0,4467
bez činnosti
201 015
978
ostatní plocha
0,0867
bez činnosti
39 015
mimo povolení k těžbě – bez kubatury mimo povolení k těžbě – bez kubatury mimo povolení k těžbě 15 600
190
508
Celkem
stav pozemku
kubatura pozemku (m3)
4,7969
určené využití pozemku
zařazeno do POPD k vytěžení pozemek roztěžen, je na něm prováděna hlavní těžba. Částečně je v ploše POPD, zbytek pokrytý DP zařazeno do POPD k částečnému vytěžení, závěrný svah, na části již vytěženo – vodní plocha zařazeno do POPD k částečnému vytěžení, závěrný svah, obsahuje vytěženou vodní plochu zařazeno do POPD k částečnému vytěžení, závěrný svah bez určení, pozemek je vně dobývacího prostoru i CHLÚ pozemek je patrně vytěžen – v současnosti zatopen pozemek je ploše DP, možnost využití k pozdější těžbě zařazen do POPD, částečný závěrný svah
618 075
618 075 m3 kubatura zařazená do plochy DP a zároveň plochy POPD a povolené činnosti. Při průměrné dosahované těžbě za posledních 5 let je to zásoba na cca 250 let
6
Zjištěné a omezující faktory: Předmětné pozemky (až na pozemek 513, který je jen součástí Chráněného ložiskového území a p.p.č. 512/1, který je součástí areálu, ale bez ochrany, jako ložisko výhradní) jsou součástí výhradního ložiska kamene, s provedenou ochrannou stanoveným Chráněným ložiskovým územím a s vydaným oprávnění k dobývání, na základě stanoveného dobývacího prostoru. Dále jsou pozemky součástí povolení k vlastní těžební činnosti. Pozemky jsou využívány k dané činnosti. Pozemky jsou součástí ložiska kamene s blokovou těžbou, která představuje roční objem těžby řádově nižší, než je objem těžby na plošně srovnatelných výhradních ložiscích drceného kameniva, popřípadě štěrkopísku. Bloková těžba je nákladově náročná v porovnání s dosaženým výsledkem. Dále je bloková těžba velice závislá na odbytu a poptávce tohoto druhu nerostu v oblasti stavebnictví, spíše se zaměřením na pohledový charakter. Dá se konstatovat, že využití výsledků takovéto blokové těžby je dnes již otázkou využití v historických centrech a architektonicky laděných stavbách, než v běžném stavebním průmyslu, kde došlo k nahrazení kamene betonem a asfaltem. Další negativum v provozování této těžby s ohledem na odbyt je i ukončení vývozu výrobků do okolních zemích (hlavně SNR a Rakousko) kde došlo již k celkové opravě historických center. Dalším významným prvkem jistého omezení těžby a velké nákladovosti je otázka nutnosti provádění čerpání podzemních vod, z důvodu, aby nedocházelo k zatopení pracoviště. Běžná těžba štěrkopísku znamená silně zhodnocené pozemky (lépe řečeno právo vlastnické) a to z důvodů cen štěrkopísku, nutnosti jeho dobývání a hlavně s ohledem na objemy těžby a časovou náročnost těžby. U těžby kamene – blokové – je objem oproti jiným těžbám (štěrkopísku, těžbu a výroba drceného kameniva) minimální a časová náročnost (také s ohledem na těžbu štěrkopísku nebo těžbu a výrobu drceného kameniva) maximální, pohybující se v desítkách, ale i ve stovkách let. V rámci předmětných posuzovaných pozemků, podmínkách těžby, určeného objemu zásob, daného odbytu a dalších faktorů zatěžujících náklady, se zde jedná o využití na cca 250 let. Stejná plocha při porovnání s štěrkopískem je otázkou maximálně 5-ti let a u těžby a výroby drceného kameniva cca 10 let. Z tohoto titulu se také odvíjejí ceny pozemků při odkupování pozemků těžebními organizacemi, popřípadě při stanovování cen nájmu pozemků k provádění hornické činnosti – těžbě. Stejným způsobem byl stanoven i náhled a konečný způsob výpočtu daných pozemků, tj. hlavně s ohledem na faktory: • • • • • • • • • • • •
Množství zásob (na cca 250 let cca 620 000 m3 ) Roční těžba s ohledem na odbyt – průměr za posledních 5-let (max. 2480 m3) Náklady přímé na těžbu (vlastní trhací práce, naložení odvalu) Náklady celkové (s ohledem na nutnost čerpání, skrývky, rekultivaci atd.) Náklady na zpracování kamene (výroba výrobků) Obecné ceny výrobků Časová náročnost těžby (plocha povolená – cca 250 let) Doba využití pozemků (s rekultivací až 260 let v daném objemu těžby) Způsob rekultivace (částečně zalesněním, z 90% zatopením) Jiné využití pozemků (není možné) Výše nájemného v daném místě a čase Ceny pozemků bez zatížení výhradním ložiskem
7
Na základě těchto faktorů byla zvolena metodika ocenění a to podle metodiky Doc. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. Výsledky jsou uvedeny v Závěru a zároveň je celý výpočet, formou Znaleckého posudku číslo 3584/04/2008 uveden jako příloha.
V URČENÍ CENY POZEMKŮ Detailní výpočet je proveden v rámci přílohy – Znaleckým posudkem č.3584/04/2008 a to metodikou ocenění Doc. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc.. Pro porovnání, s ohledem na vstupní údaje, výstupní údaje a omezující faktory se dá určit cena pozemků také metodou nájmu pozemků v daném místě a čase. Tato metoda se používá u těžko vypočitatelných cen pozemků s ohledem na jejich umístění, plochy vhodné k využití z celkové plošné výměry a dále s ohledem na aktivity v daném místě a čase stejného zaměření, odbytovou otázku a historicky dané podmínky. Metoda je to jednoduchá a výpočet se provede prostým pronásobením dlouhodobě využívaných a placených nájmů za pozemky využívané k těžební činnosti a to s ohledem na dalších 20 let, kdy je možné u těchto těžeb předpokládat stejné vstupní podmínky. To znamená, že se zjištěné nájemné (na základě dlouhodobých smluv), popřípadě zjištěné s ohledem na stejné lokality pronásobí 20-ti lety. Stanovená výše , se dá také považovat za výchozí cenu pro odprodej pozemků. Tato cena je, z důvodů znalostí pohybu cen na trhu, z důvodů zablokování vlastnického práva v případě nájmu (tj. v případě sepsání nájemní smlouvy, která je s časovým omezením a s omezením exkluzivity jednostranně zaměřena), s podmínkami nutného a jediného využití pozemků, které je dané historicky s ohledem na přítomnost státního ložiska, vynásobena, dalo by se říci ochranným koeficientem v hodnotě 1,3. Takto vypočtená cena, která může být potvrzena pouze dohodou a není nastavena z žádných konkrétních vstupních faktorů vyjádřitelných v korunách, hektarech, m3, či v jiných měřitelných jednotkách se dá považovat za určující, vzhledem k řádům v korunách určené ceny podle výpočtu, dle uznávané a používané metodiky Doc. Ing. A. Bradáče Dr.Sc. a) Na základě výpočtu a stanovení ceny podle metodiky ocenění Doc. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc., je stanovena cena následovně: 1) Výnosová hodnota diferenciální důlní rentou. Kč 1.135.880,30 2) Výnosová hodnota věčná renta. Kč 3.285.634,46 ___________________________________________________________________________ Zjištěná výsledná obvyklá cena výnosovou metodou Kč 4.421.514,76 Po zaokrouhlení Kč 4.421.515,00 Zjištěná výsledná obvyklá cena vlastnický podíl 1/2 Kč 2.210.757,00 ___________________________________________________________________________
8
b) Na základě určení ceny z dlouhodobého zjištěného nájemného za celý komplex pozemků Zjištěné nájemné Kč 150.000,00 Využitelnost se stejným základem podmínek roky 20,00 Zjištěná výsledná cena metodou nájemného Kč 3.000.000,00 Koeficient 1,30 ___________________________________________________________________________ Zjištěná cena metodou nájemného Kč 3.900.000,00 Po zaokrouhlení Kč 3.900.000,00 Zjištěná výsledná cena vlastnický podíl 1/2 Kč 1.950.000,00 ___________________________________________________________________________ Porovnání zjištěných cen: Cena dle výpočtu: 2.210.000,- Kč Cena dle nájemného: 1.950.000,- Kč ___________________________________________________________________________
URČENÁ OBVYKLÁ CENA VLASTNICKÉHO PODÍLU ½ POZEMKŮ p.č. 190st.; 508; 509; 510; 511; 512/1; 513; 519 a 978, DLE ZADÁNÍ JE V HODNOTĚ: 2.210.000,- Kč Slovy: Dvamiliónydvěstědesettisíc Kč
VI ZÁVĚRY ZNALCE Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, možným rizikům současného trhu, množství geologických zásob, zákonného určení využití pozemků, odbytové otázky a dalších výše uvedených faktorů odhaduji obvyklou cenu pozemků: Obvyklá cena vlastnického podílu ½ činí ………………….. 2.210.000,- Kč Slovy: dvamiliónydvěstědesettisíc Kč
Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
v Hradci Králové, květen 2008 …………………….. vypracoval
9
VII ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek podávám jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové dne 4.11.1999, pod č.j. Spr. 1990/99, a to pro základní obor, odvětví a specializaci: - TĚŽBA,
odvětví těžba a úprava nerostných surovin
Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod položkou:
Ing. Petr Moravčík Horova 824/17 HRADEC KRÁLOVÉ 500 02
VIII PŘÍLOHY
10
01/001/2008
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3584/04/2008 Předmětem ocenění je zjištění obvyklé ceny pozemků lomu Prosetín, DP Prosetín I. pro těžbu granodioritu, v katastrálním území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim.
ZJIŠTĚNÁ VÝSLEDNÁ CENA JE CENOU OBVYKLOU.
Objednavatel posudku:
Ing. Petr Moravčík Horova 824/17 Hradec Králové 500 02
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny pozemků
Oceňovací metodika:
Ocenění je provedeno podle metodiky Doc.Ing.Alberta Bradáče, DrSc. výnosovou metodou.
Oceněno ke dni:
8.května 2008
Posudek vypracoval:
Ing. Miloslav Mencl
Posudek byl vypracován ve 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje stran.
V Novém Bydžově, dne 8.května 2008
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v katastrálním území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, na pozemcích v katastru nemovitostí dle současného pozemkového katastru číslo 190, 508, 509, 510, 511, 512/1, 513, 519 a 978. Obec Prosetín leží při komunikaci číslo 306 která spojuje město Skuteč s městem Nasavrky. Nemovitost se nalézá mimo obytné části obce a je přímo přístupná po místní zpevněné komunikaci. Nemovitost je možno napojit na inženýrské sítě. Pro ložisko byl stanoven dobývací prostor Prosetín I, č.j. 666/95/Po/Hr ze dne 15.3.1995 (OBÚ Trutnov), zapsaný v evidenci dobývacích prostoru v knize 7, fólio 0003, Jedná se o tzv. Nasavrcký pluton s horninou petrograficky amfibolicko-biotitický granodiorit šedomodré barvy, s kvalitou umožňující veškeré výrobky v kamenickém oboru, včetně ušlechtilé kamenické výroby, s využitím odpadu na štěrk a drtě. Geologický průzkum byl proveden. Doporučená hloubka těžby je 45m, bez výrazného růstu nákladů.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Metodika Doc.Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, pracoviště Chrudim, ze dne 24.01.2008. Snímek mapy katastru nemovitostí pro katastrální území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, v měřítku 1:2880. Snímek mapy v měřítku 1:200.000. Výkresová dokumentace na dobývací prostor Prosetín I. Místní šetření znalce a rekognoskace pozemků byla provedena dne 17.04.2008. Údaje sdělené objednatelem dne 23.04.2008.
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Výměry Plošná výměra viz příloha tabulka č.1. Celkový objem suroviny v bloku s odpočtem na sesvahování, odtěžení a skrývku: 618.075,00 m3 Těžbu je možno provádět do hloubky až 45,00 m. Roční těžba celkem: Rozhodnutím nestanovena; průměrná těžba za období 2003-2007 činí 2500 m3/rok. 2.1.3 Procentuelní sortiment výrobek podíl výroby (%) cena (Kč/m3) střední cena dlažební kostky 45,0 2.300,00 1.035,00 bloky ÚKV 0,0 0,00 krajníky 0,4 2.060,00 82,40 lomový kmen - rigol 49,0 650,00 318,50 lomový kmen - zához 5,6 150,00 8,40 haklíky 0,0 0,00 štěrk a drtě 0,0 0,00 Celkem: 100 Střední cena:……………………………………………….........1.444,30 Střední cena v Kč/ m3:
2.2
1.444,00
Způsob výpočtu tržní ceny
2.2.1 Metoda RNDr.Vojtěcha Hocla Tato metoda stanovuje hodnoty ložisek nerostných surovin v cenách prvých odbytových produktů všechny geologicko vytěžitelné zásoby, ale nezahrnuje náklady na jejich těžbu. To je z ekonomického hlediska nevhodné.
2.2.2 Metoda Doc.Ing. Alberta Bradáče DrSc. autorů Carr a Lefond diferenciální důlní renta. Tato metoda stanovuje hodnoty ložisek nerostných surovin s diskontovanými budoucími příjmy z takového rozsahu těžby, který lze v budoucnu spolehlivě uplatnit na trhu a stanovit čistý zisk z těžby po odečtení všech přiměřených nákladů.
-3-
Vzhledem k diskontování příjmů: -při úrokové míře 5% jsou v současné době pro stanovení výše ceny prakticky bezvýznamné zisky z těžby po 70 roce těžby, -při úrokové míře 7% jsou v současné době pro stanovení výše ceny prakticky bezvýznamné zisky z těžby po 50 roce těžby, -při úrokové míře 10% jsou v současné době pro stanovení výše ceny prakticky bezvýznamné zisky z těžby po 30 roce těžby, -při úrokové míře 15% jsou v současné době pro stanovení výše ceny prakticky bezvýznamné zisky z těžby po 20 roce těžby, Na základě výše uvedeného lze použít ocenění výnosového, s výhledem na 10 let dopředu, s prodejem zbytku za věčnou rentu na konci. Mezi náklady je zahrnuto: geologický průzkum nákup či pronájem pozemků skrývka pozemky pro odval otvírku a přípravu dobývání stavební a strojní investice úhradu vytěžené suroviny státu či obci dle legislativy úhradu z dobývacího prostoru průběžnou a závěrečnou rekultivaci, odstranění ekologických odpadů vynětí ze zemědělského půdního fondu stáří strojů a vrtacího zařízení ceny trhavin a rozněcovadel mzdy závodního lomu, důlního měřiče, vrtače, střelmistra, dělníka v povrchové těžbě Pro danou lokalitu a dalších 10 let je uvažována výše nákladů 93% ze střední ceny. Diferenciální důlní renta: CL K PCT VCT q n -
cena ložiska roční kapacita těžby prodejní (užitková) cena výrobní cena vytěžené suroviny úročitel životnost ložiska
CL = K * ( PCT – VCT) *
2.500,00 m3 1.444,30 Kč/m3 1.343,20 Kč/m3 1,18 10 let
qn - 1 ------------qn * (q- 1)
CL = 2.500*( 1.444,30-1.343,20) *
1,1810 - 1 ------------------ = 1,1810 * 0,18
CL = 2.500 *
4,233835 ------------------ = 0,9420903997
101,10
*
CL = 1.135.880,30 Kč -4-
Věčná renta: Cv z q n i
-
věčná renta zisk 1.444,30*0,17*2500 = úročitel počet budoucích let, po které budou dosahovány příjmy míra inflace
613.827,50 1,18 20 let 0,18
Pro danou lokalitu a dalších 10 let je uvažována výše nákladů 83% ze střední ceny.
Cv = z *
qn - 1 -------qn * i
1,1820 – 1 Cv = 613.827,50 * ----------------- = 1,1820 * 0,18
Cv = 613.827,50 *
26,3930 --------------------- = 4,9307
Cv = 613.827,50 * 5,3527 = 3.285.634,46Kč
Výnosová metoda celkem: 1.135.880,30 + 3.285.634,46 = 4.421.514,76 Kč
-5-
3. REKAPITULACE
1) Výnosová hodnota diferenciální důlní rentou. 2) Výnosová hodnota věčná renta.
Kč 1.135.880,30 Kč 3.285.634,46
______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná obvyklá cena výnosovou metodou Po zaokrouhlení Zjištěná výsledná obvyklá cena vlastnický podíl 1/2
Kč Kč
4.421.514,76 4.421.515,00
Kč
2.210.757,00
______________________________________________________________________________________________________________
Závěr Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, možným rizikům na současném trhu, nutnosti investic do strojního zařízení odhaduji obvyklou cenu pozemků: Obvyklá cena vlastnického podílu 1/2…………………………… Kč 2.210.000,00
Slovy: Dvamiliónydvěstědesettisíc Kč
Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Novém Bydžově, dne 8.května 2008
.................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987, č.j. spr. 210/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a ze dne 19.5.1995, č.j. spr. 1406/95, pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3584/04/2008. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Miloslav Mencl Na Svépomoci čp.186 Nový Bydžov 504 01
software PC.System Olomouc
-7-
5. PŘÍLOHY Tabulka č.1 vyhotovil Ing. Petr Moravčík p.p.č. kultura výměra stav (m2) pozemku
kubatura pozemku (m3)
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
0,0155
bez činnosti
6975
1,6576
částečně v těžbě, částečně mimo platné POPD
589 450
509
ostatní plocha
0,8625
roztěžen, částečně z minulosti vytěžen – vodní plocha
388 125
510
ostatní plocha
1,2354
započata těžba částečně z minulosti vytěžen – vodní plocha
555 930
511
ostatní plocha
0,3762
bez těžby
169 290
512/1
ostatní plocha
0,0483
bez činnosti
mimo DP – bez kubatury
513
ostatní plocha
0,0680
bez činnosti
mimo DP – bez kubatury
519
ostatní plocha
0,4467
bez činnosti
190
508
201 015 -8-
určené kubatura využití k těžbě, pozemku v rámci POPD (m3) 6 975 zařazeno do POPD k vytěžení 172 000 pozemek roztěžen, je na něm prováděna hlavní těžba. Částečně je v ploše POPD, zbytek pokrytý DP 239 000 zařazeno do POPD k částečnému vytěžení, závěrný svah, na části již vytěženo – vodní plocha 139 000 zařazeno do POPD k částečnému vytěžení, závěrný svah, obsahuje vytěženou vodní plochu 45 500 zařazeno do POPD k částečnému vytěžení, závěrný svah mimo bez určení, povolení pozemek je vně k těžbě – dobývacího bez prostoru i CHLÚ kubatury mimo pozemek je patrně povolení vytěžen – k těžbě – v současnosti bez zatopen kubatury mimo pozemek je ploše povolení DP, možnost
k těžbě
využití k pozdější těžbě 978 ostatní 0,0867 bez činnosti 39 015 15 600 zařazen do POPD, plocha částečný závěrný svah Celkem 618 075 Kubatura zařazená do plochy DP a zároveň plochy POPD a povolené činnosti. Při průměrné dosahované těžbě za posledních 5 let je to zásoba na cca 250 let
-9-
