91

Znalecký posudek č. 15/04/91

O ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 663/10, v budově č.p. 663, příslušející k části obce Ráj, na pozemku p.č. 501/60 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 501/454 - ostatní plocha, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného bytového domu a pozemků v rozsahu 752/10000, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5217 a č. 4589, vše pro k.ú. Ráj, obec Karviná, okres Karviná.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

Posudek obsahuje 19 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 30. 4. 2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/04/91

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 25. 10. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00401/13-079, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - bytová jednotka, č.p./č. jednotky 663/10, byt. z., - včetně souvisejícího podílu ve výši 752/10000 na společných částech domu a pozemků, - vymezeno v: - budova Ráj, č.p. 663, byt. dům, LV 4589, na pozemku parc. č. 501/60, LV 4589 - pozemek parc. č. 501/60 , o výměře 211 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. 501/454, o výměře 105 m2, druh: ostatní plocha vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, pro obec Karviná, katastrální území Ráj, okres Karviná, na listech vlastnictví č. 5217 a č. 4589. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 663/10, v budově č.p. 663, příslušející k části obce Ráj, na pozemku p.č. 501/60 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 501/454 - ostatní plocha, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného bytového domu a pozemků v rozsahu 752/10000, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5217 a č. 4589, vše pro k.ú. Ráj, obec Karviná, okres Karviná. Předmět ocenění je situovaný na adrese Haškova 663/13, Ráj, 734 01 Karviná. Bytový dům se nachází v zastavěné části obce Ráj, v řadové zástavbě bytových domů jako řadový krajní. Dle informací ČSÚ má Statutární město Karviná 56 848 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Karviná nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 18. 4. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho asistenta a povinného, pana Tomáše Potyky.

4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 065 EX 00401/13-079, ze dne 25. 10. 2014. Výpis z katastru nemovitostí č. 5217 vyhotovený objednavatelem dne 2. 4. 2015. Výpis z katastru nemovitostí č. 4589 vyhotovený objednavatelem dne 2. 4. 2015. Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne 18. 4. 2015. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


- Mapy širších vztahů I a II. - Kopie listiny Prohlášení vlastníka budovy ze dne 24. 1. 2003, dodaná objednavatelem. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 18. 4. 2015.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Karviná Ráj (663981)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

5217

Potyka Tomáš Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná List vlastnictví číslo: Vlastníci:

4589

1. Budoš Dušan Haškova 736/34, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 256/10 000

2. Chobotová Pavlína Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 752/10 000

3. Společné jmění manželů Chyrowski Józef a Chyrowská Hedvika Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 47/625

4. Dorda Radim Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 702/10 000

5. Společné jmění manželů Doubek Bohumír a Doubková Anna Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 29/400

6. Feber Ervín Haškova 641/8, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 257/10 000

7. Hanus Ladislav Divišova 2821/12, Hranice, 73301 Karviná

Podíl: 257/10 000

8. Kopp Marek Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 702/10 000

9. Lacko Robert Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 29/400

10. Ochranová Anna Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 351/5 000

11. Parchanski Otmar Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 47/625

12. Potyka Tomáš

Podíl: 47/625 stránka č. 3


Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná 13. Puchýř Jan Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 257/10 000

14. Společné jmění manželů Puchýř Jan a Puchýřová Jana Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 702/10 000

15. Rakowski Pavel Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 29/400

16. Slivka Zdeněk Haškova 664/11, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 257/10 000

17. Společné jmění manželů Viktorín Jiří a Viktorínová Dana Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná

Podíl: 29/400

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitých věcí - bytové jednotky č. 663/10, v budově č.p. 663, příslušející k části obce Ráj, na pozemku p.č. 501/60 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 501/454 - ostatní plocha, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného bytového domu a pozemků v rozsahu 752/10000, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5217 a č. 4589, vše pro k.ú. Ráj, obec Karviná, okres Karviná, která se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží z celkových čtyř. Bytový dům je podsklepený, panelový, typový, s plochou střechou krytou živičnou svařovací krytinou. Bytový dům je postaven typu G 57. Bytový dům není vybaven výtahem. Původní stáří bytové domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení povinného 53 roků. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Parkování je možné před bytovým domem. Bytový dům je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemcích p.č. 501/67 - ostatní plocha a p.č. 501/94 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: STATUTÁRNÍ MĚSTO KARVINÁ, Fryštátská 72/1, Fryštát, 733 01 Karviná. Oceňované nemovité věci se nacházejí v zóně 1 „zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/záplavy“. V roce 2008 byla provedena revitalizace bytového domu v podobě osazení plastových zdvojených oken, provedení kontaktního zateplovacího systému, instalací vchodových dveří, instalací zvonků a poštovních schránek. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je situováno v původním prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru. Vytápění bytové jednotky je etážové pomocí plynového kotle. V průběhu životnosti bytová jednotka procházela pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění

stránka č. 4


hodnotit jako - byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1962. Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Součástí oceňovaných nemovitých věcí je stavebně-technické vybavení bytu. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou společné části bytového domu. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4589 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 663/10 b) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4589 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 663/10 Ocenění I. Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 4589 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Karviná Název okresu: Karviná Základní cena pozemku: ZC = 540,– Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

stránka č. 6


úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

0,00 0,00

0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,080 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,080

stránka č. 7


§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 583,2000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 501/60 zastavěná plocha a nádvoří 211

Cena [Kč] 123 055,20

§ 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 174,9600 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 501/454 ostatní plocha - zeleň 105

Cena [Kč] 18 370,80

Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky na LV číslo 4589 – určená cena:

141 426,– Kč 141 426,– Kč

II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 663/10 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj pokoj pokoj kuchyň chodba koupelna WC Podlahové plochy jednotky – celkem:

+ + + + + + =

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – monolitické betonové pásy 5,40 % 2. Svislé konstrukce – panelové 18,20 % 3. Stropy – panelové s rovným podhledem 8,40 % 4. Krov, střecha – plochá 4,90 % 5. Krytiny střech – živičná svařovaná krytina 2,30 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 5,70 % 8. Úprava vnějších povrchů – kontaktní fasádní zateplovací systém 2,90 % 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % 10. Schody – betonové s povrchem PVC včetně ocelového zábradlí 2,90 % 11. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,30 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,30 % 14. Povrchy podlah – PVC, textilní krytiny 3,00 % 15. Vytápění – etážové na zemní plyn 4,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní

15,65 m2 12,90 m2 7,60 m2 7,65 m2 7,80 m2 2,10 m2 0,95 m2 54,65 m2

stránka č. 8


16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Obj. podíl Elektroinstalace – 240V 5,10 % Bleskosvod – je proveden 0,40 % Vnitřní vodovod – studená i teplá 3,20 % Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % Vnitřní plynovod – je proveden 0,40 % Ohřev vody – dálkový zdroj 2,20 % Vybavení kuchyní – kuchyňská linka, dřez, plynový sporák 1,90 % Vnitřní hygienické vybavení – vana, umyvadlo, splachovací WC 3,90 % Výtahy 1,30 % Ostatní 5,70 % Instalační prefabrikovaná jádra – původní prefabrikované 3,70 % umakartové bytové jádro

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná Počet obyvatel: 56 848 Základní cena (ZC): 10 295,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1962 Stáří stavby (y): 53 Koeficient pro úpravu (s): 0,735

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 –0,03 0,00 0,00 0,85*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,544

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

5 600,48 Kč/m2

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00

stránka č. 9


3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 II. Bez vlivu 0,00 II. Bez dalších vlivů

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav

5

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

1,000

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba

Pi 1,00

II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

0,02 0,00

I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,04

0,00 0,00

0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

1,080

i=2

Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 54,65 × 5 600,48 × 1,000 × 1,080

=

330 551,53 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 141 426,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 752 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 10 635,24 Kč stránka č. 10


Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 663/10 – určená cena:

+ =

10 635,24 Kč 341 186,77 Kč 341 186,77 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Byt 3+1, ul. Prameny, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována ve čtvrtém nadzemním podlaží. Bytový dům je po provedené

stránka č. 11


revitalizaci a je vybaven výtahem. Bytová jednotka je v původním, ale zachovalém stavu. Občanská vybavenost a zastávka MHD v dosahu. Nabídková CENA: 540 000,- Kč 2) Byt 3+1, ul. Haškova, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována ve třetím nadzemním podlaží z celkových šesti. Bytový dům je po provedené revitalizaci. Bytová jednotka prošla částečnou rekonstrukcí v podobě nových podlah. Parkování je možné před bytovým domem. Dostatečná občanská vybavenost v místě, zastávka MHD v dosahu. Nabídková CENA: 550 000,- Kč 3) Byt 3+1, ul. U Lesa, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována v prvním nadzemním podlaží z celkových čtyř. Bytový dům je po kompletní revitalizaci a nachází v sousedství lesoparku a sportovního areálu. Bytová jednotka je po provedené rekonstrukci - nové podlahy, interiérové dveře, kuchyňská linka, obklady v koupelně a WC. Bytová jednotka je vybavena balkónem. Občanská vybavenost v místě, zastávka MHD v dosahu pěší chůze. Nabídková CENA: 625 000,- Kč 4) Byt 3+1, ul. Haškova, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována v prvním nadzemním podlaží z celkových čtyř. Bytový dům je po provedené kompletní revitalizaci. Bytová jednotka prošla částečnou rekonstrukcí - nová kuchyňská linka a nové podlahy. Parkování je možné před bytovým domem. Občanská vybavenost v místě, zastávka MHD v dosahu. Nabídková CENA: 650 000,- Kč 5) Byt 3+1, ul. Kosmonautů, Ráj-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt v osobním vlastnictví o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části města. Bytová jednotka je situována v prvním nadzemním podlaží z celkových pěti. Bytový dům je po provedené kompletní revitalizaci. Bytová jednotka je po provedené rekonstrukci - nová kuchyňská linka, vyzděné bytové jádro, nová koupelna a WC. K bytové jednotce náleží sklep. Dobrá občanská vybavenost v místě, zastávka MHD v dosahu. Nabídková CENA: 700 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1, ul. Prameny, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): 540 000,– Kč Množství (M): 56,00 m2 Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,00 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 9 183,67 Kč

stránka č. 12


Váha (V): 1,0 2) Byt 3+1, ul. Haškova, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): 550 000,– Kč Množství (M): 54,00 m2 Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 9 238,26 Kč Váha (V): 1,0 3) Byt 3+1, ul. U Lesa, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): 625 000,– Kč Množství (M): 60,00 m2 Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,05 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 0,95 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 9 471,90 Kč Váha (V): 1,0 4) Byt 3+1, ul. Haškova, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): 650 000,– Kč Množství (M): 56,00 m2 Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 10 528,02 Kč Váha (V): 1,0 5) Byt 3+1, ul. Kosmonautů, Ráj-Karviná, okres Karviná Výchozí cena (VC): 700 000,– Kč Množství (M): 66,00 m2 Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,05 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 9 161,91 Kč

stránka č. 13


Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kkonstrukce budovy × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kúdržby bytu × Kvybavení bytu × Kpolohový × Ksituování v budově × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (po zaokrouhlení):

9 161,91 Kč 9 516,75 Kč 10 528,02 Kč

× =

9 515,– Kč 54,65 m2 519 994,75 Kč 520 000,– Kč

stránka č. 14


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 15


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Karviná - dopravní dostupnost města Karviná je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - bytový dům je napojen na kompletní IS - bytový dům po provedené revitalizaci Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - bytová jednotka bez balkónu/lodžie - sociální zázemí v původním prefabrikovaném umakartovém jádru - údržba bytové jednotky na horší úrovni - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem smluvním se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jeho aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

341 190,– Kč 520 000,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 520 000,– Kč Cena slovy: pětsetdvacettisíc Kč

stránka č. 16


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 30. 4. 2015

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/04/91 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 18


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpisy z katastru nemovitostí LV č. 5217 a LV č. 4589 kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 19

Fotodokumentace

stránka č. 1

stránka č. 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.04.2015 09:55:02 Okres: CZ0803 Karviná

Obec: 598917 Karviná

Kat.území: 663981 Ráj

List vlastnictví: 5217

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

Potyka Tomáš, Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná, RČ/IČO: 660320/1605 Z-5822/2013-809 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č.j. 065 EX 00401/13-007 ze dne 24.04.2013; uloženo na prac. Šumperk Z-5822/2013-809 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

povinný: Tomáš Potyka, dat. nar. 20.3.1966 Jednotka: 663/10 Z-8598/2013-803 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 024 EX-5560/2013 -21 Exekutorský úřad Ostrava - soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková (49 EXE 2383/2013) ze dne 19.09.2013. Z-8598/2013-803 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 024 EX-5560/2013 -21. Právní moc ke dni 23.10.2013; uloženo na prac. Karviná Z-9772/2013-803 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

povinný: Tomáš Potyka, dat. nar.30.3.1966 Jednotka: 663/10 Z-8574/2013-803 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 068 EX-00422/2013 -055 Exekutorský úřad Karviná, soudní exekutor JUDr. Juraj Polák (47 EXE 1373/2013) ze dne 19.09.2013. Z-8574/2013-803 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 068 EX-00422/2013 -055. Právní moc ke dni 26.09.2013. Z-9044/2013-803 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

povinný: Tomáš Potyka, nar. 20.3.1966 Jednotka: 663/10 Z-3469/2013-803 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 065 EX-00401/2013 -011 Exekutorský úřad Šumperk - soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň (46 EXE 1178/2013) ze dne 25.04.2013. Z-3469/2013-803 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 065 EX-00401/2013 -011. Právní moc ke dni 03.05.2013. Právní účinky zápisu ke dni 29.10.2014. Zápis proveden dne 03.11.2014. Z-6379/2014-803 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 30.05.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.06.2008. V-2499/2008-803

Pro:

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. strana 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.04.2015 09:55:02 Okres: CZ0803 Karviná Kat.území: 663981 Ráj

Obec: 598917 Karviná List vlastnictví: 5217

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Potyka Tomáš, Haškova 663/13, Ráj, 73401 Karviná F

RČ/IČO: 660320/1605

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory.

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

02.04.2015

10:16:27






V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ stavby Část obce, č. budovy Č.p./ Č.jednotky

Způsob využití Na parcele

Způsob využití

na LV

Typ jednotky

Způsob ochrany Podíl na společných částech domu a pozemku

Podíl na jednotce

Spoluvlastníci 696222/5072; Chobotová Pavlína 663/5

byt

byt.z.

725/10000

663/6

byt

byt.z.

702/10000

663/7

byt

663/9

byt

5394 Spoluvlastníci 641229/1028; Rakowski Pavel 4590 Spoluvlastníci 515305/048; Ochranová Anna

752/10000 4790 byt.z. 381205/101 485816/440; Chyrowski Józef a Chyrowská Spoluvlastníci Hedvika 4806 663/8 725/10000 byt byt.z. Spoluvlastníci 440801/082 485724/223; Doubek Bohumír a Doubková Anna 4967

byt.z.

702/10000

5217 660320/1605; Potyka Tomáš Spoluvlastníci

byt.z.

752/10000

Spoluvlastníci 681106/1202; Kopp Marek 663/10

byt

663/11

byt

663/12

byt

725/10000 5163 byt.z. Spoluvlastníci 630929/2330 665409/2280; Viktorín Jiří a Viktorínová Dana 5177

byt.z.

702/10000

663/13

6098 garáž 680728/0139; Puchýř Jan Spoluvlastníci

byt.z.

257/10000

663/14

6116 garáž Spoluvlastníci 411022/412; Feber Ervín

byt.z.

257/10000

663/15

6080 garáž Spoluvlastníci 630903/0398; Slivka Zdeněk

byt.z.

257/10000

663/16

byt.z.

257/10000

663/17

byt.z.

256/10000

Spoluvlastníci 780303/5075; Dorda Radim

garáž 6077 501230/207; Hanus Ladislav Spoluvlastníci 6115 garáž Spoluvlastníci 711102/5108; Budoš Dušan

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva - Bez zápisu

D

Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Vlastnictví jednotek

Stavba: Ráj, č.p. 663

V-137/2003-803






V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

Listina Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák.č.72/1994 Sb.) ze dne 24.01.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.01.2003. V-137/2003-803 o Změna výměr obnovou operátu Parcela: 501/454 Parcela: 501/60

Z-2617/2003-803 Z-2617/2003-803

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Bez zápisu

F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Tento výpis z katastru nemovitostí neobsahuje zápisy v části B1, C, poznámky v části D, listiny v části E a po 25.dubnu 2003 vyznačená upozornění (plombu), že právní vztahy k jednotkám, ke spoluvlastnickým podílům na společných částech domu, popř. pozemku jsou dotčeny změnou. Tyto zápisy jsou uvedeny vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví bytu a nebytového prostoru.

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, kód: 803. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

02.04.2015

10:16:58


Haškova 663/13, Karviná Haškova 663 734 01 Karviná – Ráj okres Karviná, Moravskoslezský kraj

g

GPS 49.8524858N, 18.5591814E

Haškova 663/13, Karviná Haškova 663 734 01 Karviná – Ráj okres Karviná, Moravskoslezský kraj

g

GPS 49.8524858N, 18.5591814E

91

Recommend Documents