875

Statenvoorstel nr. PS/2012/875 Kaderstelling Leegstand Kantoren

Datum

GS-kenmerk

Inlichtingen bij

09.10.2012

2012/0161850

Jolanda Walman, telefoon 038 499 75 41

e-mail [email protected]

Aan Provinciale Staten Onderwerp Kaderstellend voorstel voor Leegstand Kantoren (“Kracht van Overijssel” - opgave 37) Bijlagen I. Ontwerpbesluit nr. PS/2012/875 (bijgevoegd) II. Achtergrondinformatie (bijgevoegd)

Samenvatting van het voorgestelde besluit Dit Statenvoorstel betreft de kaderstelling voor Leegstand Kantoren. In het Hoofdlijnenakkoord is de opgave ‘Leegstand kantoren en bedrijventerrein’ opgenomen onder hoofdstuk 5 Regionale Economie. In de kerntakenbegroting 2012 staat het vermeld onder kerntaak 5 ‘Regionale Economie’, beleidsdoel 5.1 ‘Optimalisering vestigingsen ondernemingsklimaat’ en is het als investeringsprestatie opgenomen bij 5.1.1 ‘Actieplan kantoren ontwikkelen en uitvoeren: coördinatie nieuwe en bestaande kantorenlocaties en bestrijding leegstand.’ Onze aandacht voor kantoren is daarbij verankerd in de Omgevingsvisie, de opdracht van het Kabinet vervat in het landelijke ‘Actieplan Leegstand Kantoren’ en nog eens bekrachtigd - in het verlengde van ‘Profiel Provincies’ – in een landelijk ‘Convenant Leegstand Kantoren’. Parallel aan dit onderwerp, speelt ook een vraagstuk over eventuele extra inzet van de provincie voor het onderwerp Detailhandel. In tegenstelling tot kantoren waarbij de regierol aan de provincie toekomt, ligt het primaat voor detailhandel bij gemeenten. Met een Statenbrief zullen wij u informeren over de positie/rol van de provincie inzake detailhandel. In dit Statenvoorstel voor de kaders voor de leegstand van kantoren hebben wij tevens de adviezen van de SER-Overijssel verwerkt, die zij ons heeft gegeven met haar rapport ‘Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland: De rol van de provincie Overijssel’ (oktober 2011). Dit voorstel kan daarmee ook worden gezien als onze reactie op dit rapport. Wij vragen u de kaders vast te stellen voor de aanpak van de leegstand van kantoren en het voorkomen van toekomstige leegstand van kantoren. De kaders zijn daarbij gestoeld op een vergelijkbare aanpak als met bedrijventerreinen, zoals omschreven in de Omgevingsvisie. De daarbij door u vast te stellen provinciale rollen en actiepunten zullen wij uitwerken in een aan u voor te leggen Investeringsbesluit (agendering wordt voorzien begin 2013).

Leeswijzer Dit statenvoorstel betreft opgave 37 uit de Kracht van Overijssel en is inhoudelijk verbonden aan het Regionaal Economisch Beleid (Statenvoorstel ‘Investeringsbesluit Kerntaak Regionale Economie’ (PS/2012/107, 4 april 2012)). Wij hebben daarbij met u afgesproken dat voor het Actieplan Kantoren de kaders aan u ter vaststelling worden voorgelegd en dat u daarna een apart besluit neemt over het bijbehorende investeringsvoorstel. Onderliggend statenvoorstel betreft de kaderstelling. In het kader van het meerjarenprogramma ‘Vitale Bedrijvigheid 2009-2015’ heeft u instrumenten ingesteld om de veroudering van bedrijventerreinen aan te pakken, ruimtewinst te realiseren en bestaande kwaliteiten te behouden. Vanuit uw provinciaal belang zet u daarbij de Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen Overijssel NV (HMO) actief in op de zwaar verouderde leegstaande kavels. U heeft hiervoor reeds € 22,5 miljoen in de HMO geïnvesteerd. Daarnaast stuurt de provincie via Bedrijventerreinenvisies bij de gemeenten op een realistische programmering. Dit is de reden dat in dit Statenvoorstel en kaderstelling voor de gereserveerde € 8 miljoen alleen verder ingegaan wordt op de aanpak van de leegstand van kantoren. In de afgelopen periode is deze opgave verkend met de vijf gemeenten1, waar de leegstand van kantoren de grootste rol speelt. Daarnaast heeft op 12 september een Ronde Tafel plaatsgevonden met een dwarsdoorsnede van partijen die een speler zijn op het speelveld van kantoren. Insteek van deze Ronde Tafel was om te verkennen waar de verschillende (markt)partijen in de praktijk tegenaan lopen en wat voor rol zij zien weggelegd voor de provincie bij de aanpak van de leegstand van kantoren en het voorkomen van leegstand. U bent reeds bekend met het advies van de SER-Overijssel (oktober 2011) ‘Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland: De rol van provincie Overijssel’. Dit rapport is een belangrijke basis geweest voor de verkenning van de opgave. Het voorliggend Statenvoorstel kan daarmee ook gezien worden als een reactie op dit SER-rapport. In dit statenvoorstel geven wij u een weerslag van deze verkenning. Hierbij gaan we in op de probleemanalyse, de vertaling hiervan naar de provinciale rol en een doorkijkje naar de mogelijk in te zetten instrumenten, met als belangrijkste RO-instrumentarium de Omgevingsvisie (inclusief SER-ladder) om de uitbreiding van het kantorenbestand te beperken. Parallel aan dit onderwerp, speelt ook een vraagstuk over eventuele extra inzet van de provincie voor het onderwerp Detailhandel. De provincie heeft met de vaststelling van de Omgevingsvisie beleid geformuleerd m.b.t. de detailhandel. Daarin hebben wij vastgelegd dat ontwikkelingen met betrekking tot de detailhandel in principe in kernwinkelgebieden dienen plaats te vinden. Mogelijkheden voor volumineuze detailhandel en grootschalige detailhandel zijn beperkt. Weidewinkels zijn uitgesloten. Uitgangspunt is dat grootschalige ontwikkelingen geen kanabaliserende werking hebben op de binnenstad. In tegenstelling tot het onderwerp bedrijventerreinen en kantoren – waar de dominantie voornamelijk bovenlokaal is - ligt deze voor detailhandel voornamelijk lokaal. Met een Statenbrief zullen wij u informeren over de positie/rol van de provincie inzake detailhandel. Tot slot: zie ook het overkoepelende Statenvoorstel PS/2012/852, dat wij u sturen in het kader van de opgaven van de “Kracht van Overijssel”.

1

Het betreft de gemeenten Almelo, Hengelo, Enschede, Deventer en Zwolle.

Statenvoorstel nr. PS/2012/875

2

Inleiding en probleemstelling Context Tot nu toe wordt het onderwerp kantoren in de Omgevingsvisie meegenomen bij het bedrijventerreinenbeleid (“kantorenparken”). In de praktijk blijkt echter het vraagstuk van de leegstand van kantoren omvangrijker te worden en ook buiten de bedrijventerreinen haar impact te hebben. De relevante centrale ambities in de Omgevingsvisie zijn: a. het creëren van vitale werklocaties; b. het versterken van de kernkwaliteiten van de binnensteden (waaronder de detailhandel); c. het creëren van een hoogwaardig voorzieningenaanbod. Deze drie ambities geven aan waar ons provinciaal belang ligt. De hoofdlijn van het beleid is daarom dat we de leefbaarheid in steden en dorpen behouden en versterken door het concentreren van voorzieningen en het stimuleren van herstructurering. Dit geldt zowel voor wonen, bedrijventerreinen (waaronder kantoren) en detailhandel. De concentratie van werklocaties vindt plaats in binnensteden, stationsomgevingen en door goed - liefst multimodaal - ontsloten locaties. De Omgevingsvisie is vastgesteld per juli 2009. De omvang van kredietcrisis en financiële crisis was toen nog onduidelijk. Bij het formuleren van het beleid en het bijbehorende instrumentarium is daarom vooral uitgegaan van een uitbreiding van stedelijk functies. Voor de huidige situatie met krimpende markten is aanscherping noodzakelijk. Het beleid voor kantoren in de Omgevingsvisie is gekoppeld aan het beleid over bedrijventerreinen en gaat daarbij met name over kantorenparken. In de verordening wordt onder bedrijventerrein ook een werklocatie voor kantoren bedoeld. Voor nieuwe locaties is opgenomen dat gemeenten bedrijventerreinenvisies moeten maken waarover overeenstemming is bereikt met buurgemeenten en provincie. Daarnaast gelden de algemene regels zoals het principe van concentratie en het toepassen van de SER-ladder. In het Hoofdlijnenakkoord ‘de Kracht van Overijssel 2011-2015’ (april 2011) zijn toevoegingen gemaakt om het beleid voor kantoren verder te specificeren. Er is een toevoeging gemaakt onder kerntaak ‘Duurzame Ruimtelijke Ontwikkeling’: “Ten aanzien van kantoorlocaties komen we met een aanscherping van beleid dat er op is gericht om de leegstand te beteugelen.” Onder kerntaak ‘Regionale economie’ is opgenomen dat we inzetten op: “Concurrerend vestigingsen ondernemingsklimaat in Overijssel: creëren van goede werklocaties en kantoorlocaties voor bedrijven en instellingen door te blijven investeren in herstructurering bedrijventerreinen en gebiedsontwikkelingen met een belangrijke economische component.”

Tijdens de behandeling van begroting voor 2012 (PS/2011/679, 26 oktober 2011) heeft u vervolgens de motie ‘Herstructurering bedrijventerreinen’ (De Bree/Tenkink) aangenomen. Onder verwijzing naar de rol van de provincie als regisseur voor planning en programmering van bedrijventerreinen, roept u ons op om “de leegstand van kantoren en bedrijfspanden hierbij mee te nemen en samen met de gemeenten en vastgoedeigenaren plannen te maken voor herbestemming van leegstaande panden, bijvoorbeeld in de sfeer van jongerenhuisvesting. Ook het realiseren van broed- en werkplekken voor de creatieve sector hoort daarbij tot de mogelijkheden.” In de wetenschap dat het kantorenvraagstuk vooral een lokaal vraagstuk is, hebben wij de vijf grote kantorengemeenten gevraagd om – in lijn met hun eigen initiatieven – een Kantorenvisie op te stellen. De gemeenten Almelo, Hengelo en Enschede hebben inmiddels - in Netwerkstadverband - een kantorenvisie vastgesteld, evenals de gemeente Zwolle. De gemeente Deventer heeft een visie in concept gereed. Naar aanleiding van advies van de SER-Overijssel (oktober 2011) ‘Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland: De rol van de provincie Overijssel’ hebben wij u in de Statencommissievergadering van 7 december 2011 toegezegd om de aanbevelingen uit deze rapportage mee te nemen bij het opstellen van deze nota en het hierna op te stellen Investeringsbesluit.


3

Samengevat adviseert SER-Overijssel het volgende: 1. Pak de regierol en leg de provinciale visie vast in specifiek beleid; 2. Maak met de belangrijkste kantorengemeenten in Overijssel afspraken over de omvang en kwaliteit van de kantorenprogramma’s; 3. Zorg voor een scherp zicht op ontwikkelingen in voorraad, vraag en aanbod in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Hiervoor dient voldoende specialistische vastgoedkennis in huis te zijn. 4. De (decentrale) overheden hebben een voorbeeldfunctie. De provincie Overijssel mag de gemeenten hierop aanspreken en daarnaast kritisch kijken naar hun eigen investeringsprogramma‟s met kantoorruimte; 5. De provincie Overijssel kan een rol vervullen om de gevolgen van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt op de gemeentefinanciën in beeld te brengen (bewustwording); 6. Leer van andere provinciale initiatieven, als voorbeeld kan “De Wasstraat” van de provincie Utrecht worden genoemd; 7. Leg verbinding tussen het Overijssels duurzaamheidsbeleid/energie- en klimaatbeleid en de transformatieopgave van leegstaande kantoren. Bron: SER, 2011

Tot slot heeft op 27 juni 2012 het IPO samen met verschillende (koepels van) overheden en (koepels van) marktpartijen het ‘Convenant Aanpak Leegstand Kantoren’¹ getekend. Dit is een uitvloeisel van de Landelijke Kantorentop en het daaruit volgende landelijke Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Een provinciaal belang in de regionale kantorenmarkt is daarmee onderkend2. Het hoofddoel van het convenant is: “Een goed functionerende kantorenmarkt. Convenantpartners verstaan onder “goed functionerende kantorenmarkt” een kantorenvoorraad die beter toegesneden is op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, gebouwfunctionaliteit en omvang.” Voor de provincies geldt dat: “Provincies en Gemeenten maken in samenspraak met Marktpartijen voor ten minste elk van de Belangrijkste Kantorenregio’s binnen twaalf maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van het convenant, afspraken op het niveau van de Kantorenregio en op locatieniveau over het bereiken van het doel om een goed functionerende kantorenmarkt te realiseren.” De provincies is hierbij in het convenant een regierol toebedeeld voor de gebiedsgerichte aanpak. De Kantorenregio’s hebben in Overijssel voornamelijk betrekking op de vrij grote steden (Zwolle, Deventer, Almelo, Hengelo en Enschede). De VNG heeft dit convenant overigens onder voorbehoud van een consultatie van haar leden getekend. Van de hierboven genoemde vijf Overijsselse gemeenten, begrijpen we dat men niet onverdeeld positief is over de aan de gemeenten toegekende (financiële) rol en (financiële) verantwoordelijkheden. Op dit moment is nog niet bekend welke conclusies de VNG trekt uit de gehouden consultatie. Onze regierol staat niet ter discussie.

2

Zie voor het volledige Convenant: http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/convenanten/2012/06/27/convenant-aanpak-leegstand-kantoren.html


4

Analyse van het vraagstuk: wat is het probleem? Probleemomschrijving In de afgelopen 20 jaar is de kantorenvoorraad in Nederland met 80 procent gegroeid. Gunstige economische omstandigheden en de doorontwikkeling naar een diensteneconomie zorgden tot rond 2000 voor een hoge opname van kantoorruimte, waardoor de leegstand beperkt bleef. Echter, vanaf 2002 begon de leegstand toe te nemen als gevolg van afvlakkende economische groeicijfers, terwijl ondertussen de ontwikkeling van nieuwe kantoren(locaties) in hoog tempo doorging. Met het uitbreken van de bankencrisis in 2008 die overging in de schulden- en eurocrisis is de situatie op de kantorenmarkt knellend geworden. Leegstandspercentages zijn opgelopen naar meer dan 15 procent (ca. 18% voor Overijssel), waarvan naar schatting de helft tot tweederde structureel is (dat wil zeggen dat het langer leegstaat dan drie jaar). Voor de komende jaren bestaat voor de structureel leegstaande kantoren een weinig rooskleurig beeld. De locaties, panden, installaties en omgevingskwaliteit van deze kantoren sluiten niet (meer) aan op de vraag. Voor een groot deel is deze structurele leegstand te vinden op monofunctionele kantoren- en bedrijventerreinen op perifere locaties. Opgave De opgave voor overheden en marktpartijen is om de kantorenmarkt beter te laten functioneren, waarbij ieders eigen rol en verantwoordelijkheid gerespecteerd wordt. Vertaald naar de leegstandsproblematiek is dit tweeledig. In de eerste plaats moeten er oplossingen worden gezocht voor de bestaande leegstand. In de tweede plaats is het zaak om de leegstand in de komende jaren niet verder te laten oplopen. Oorzaken Er zijn diverse oorzaken aan te wijzen voor de hoge kantorenleegstand in Nederland (zie hiervoor ook de actorenbeschrijving in bijlage II): economie en marktontwikkelingen. Een deel van de leegstand (een derde tot de helft) is conjunctureel van aard, als de economie weer aantrekt komt er naar verwachting ook weer vraag naar deze panden; er is te veel ontwikkeld (kantoren werden een financieel product) en ook te veel van hetzelfde, terwijl tegelijkertijd de vraag als gevolg van economische processen (het nieuwe werken, flexibele werkplekken, opkomst ZZP’er, afvlakking ontwikkeling naar een diensteneconomie) afnam en meer opschoof naar kleinere en representatieve ruimtes, in levendige, aantrekkelijke, goede bereikbare en multifunctionele gebieden met veel voorzieningen (centra, stationslocaties). Daarnaast blijft er vraag naar (zicht)locaties met goede ligging en autobereikbaarheid, maar ook hier liggen de eisen aan omgeving en duurzaamheid hoog; door snelle ontwikkelingen en eisen op onder meer het gebied van duurzaamheid verouderen panden en technische installaties snel. Ook rendementseisen spelen hierin een rol; financiële prikkels in het systeem maken nieuwe ontwikkelingen aantrekkelijk, zowel voor marktpartijen als gemeenten. Door zowel investeerders/beleggers als gemeenten is te veel uitgegaan van blijvende groei en is er onvoldoende gelet op de gevolgen voor de bestaande voorraad. Als gevolg hiervan blijven incourante panden op bestaande locaties achter. Transformatie van deze leegstaande gebouwen zorgen voor extra kosten (waarvoor meestal geen middelen beschikbaar zijn, want er zijn als gevolg van de leegstand geen huurinkomsten) en vaak ontbreekt het aan vraag naar andere functies; het beleid om regionaal af te stemmen en strikt om te gaan met nieuwbouw is in de meeste regio’s en gemeenten in Nederland van recente aard en nog niet geëffectueerd. Dat er vaak geen goed inzicht is in de marktsituatie en -ontwikkelingen helpt daarbij niet.

Urgentie De kantorenmarkt in Overijssel De hiervoor geschetste problematiek geldt in grote lijnen ook voor de provincie Overijssel. Een paar hoofdpunten (zie ook het schema met kerncijfers hierna):  De kantorenvoorraad van Overijssel omvat circa 2,3 miljoen m2. Dit is 4,8 procent van de landelijke voorraad kantoorruimte. Hiermee heeft de provincie een relatief lage kantorendichtheid per inwoner en per werkende: de Overijsselse bevolking is 6,8 procent van de Nederlandse, in banen heeft Overijssel een aandeel van 6,7 procent. De groei van de


5



voorraad tussen 2002 en 2010 was in Overijssel sneller dan landelijk (+18,5 procent tegen +14 procent). 90 procent van de voorraad kantoorruimte bevindt zich in de vijf grote steden: Zwolle, Deventer, Almelo, Hengelo en Enschede. In Zwolle is de grootste absolute (totaal metrage) en relatieve (per inwoner) kantorenvoorraad. 900.000

Kerncijfers kantorenmarkt 5 grote steden Overijssel, 2011

800.000

700.000 600.000

900.000

900.000

500.000

800.000

800.000

Voorraad

700.000

700.000

Leegstand

900.000

900.000

800.000

800.000

700.000

700.000

600.000

600.000

300.000

500.000

500.000

200.000

400.000

400.000

300.000

300.000

200.000

200.000

100.000

100.000 0

0

400.000

Plancapaciteit

600.000

Zwolle

100.000 0

900.000 800.000

Zwolle Deventer Deventer Zwolle Almelo 700.000

600.000 900.000 500.000 500.000 Voorraad Voorraad 800.000 400.000 Leegstand Leegstand 400.000 700.000 Plancapaciteit Plancapaciteit 300.000 300.000 600.000 Vraag 2011-2020 Vraag 2011-2020 200.000 200.000 500.000 100.000 Deventer 100.000 Zwolle Almelo Hengelo 400.000 0 0 300.000

Almelo Enschede Hengelo Enschede Hengelo

900.000

Leegstand

700.000 600.000

400.000

Deventer

Vraag 2011-2020

300.000

Leegstand

Plancapaciteit

Plancapaciteit

Vraag 2011-2020

Vraag 2011-2020

700.000 0

Deventer Zwolle Hengelo

Almelo Hengelo Enschede Zwolle Almelo 600.000 Deventer 500.000 400.000

100.000

300.000

300.000

0

200.000

200.000

Hengelo Enschede

Voorraad

Voorraad

Leegstand

Leegstand

Plancapaciteit

Plancapacitei

Vraag 2011-2020

Vraag 2011-20

100.000

100.000 0

Voorraad

Leegstand

800.000 100.000

Vraag 2011-2020 500.000

Hengelo Enschede

Voorraad

900.000 200.000

400.000

Almelo

Plancapaciteit

Vraag 2011-2020

400.000

200.000

Deventer Zwolle

Plancapaciteit

500.000

Enschede

200.000

800.000 100.000 Voorraad 700.000 0 Leegstand 600.000 Plancapaciteit

500.000

300.000

Voorraad

800.000 Leegstand

Zwolle Enschede Almelo Hengelo Enschede Deventer Zwolle Deventer Almelo Hengelo

Almelo

600.000

900.000 Vraag 2011-2020 Voorraad

Enschede Deventer Zwolle

0

Almelo

Deventer Zwolle Hengelo Enschede

Almelo

Bronnen: DTZ Zadelhoff (2012), Vastgoedmonitor Zwolle; Gemeente Zwolle (2011), Proactieve aanpak kantorenleegstand Zwolle (2011); Gemeente Zwolle (2010) Kadernota kantorenlocaties Zwolle 2012-2020, Stec Groep (2010), Naar duidelijke keuzes voor de Deventer kantorenmarkt; Stogo (2012), Bouwstenen voor een kantorenvisie Netwerkstad Twente (2012), Dynamis (2012), Sprekende cijfers 2012.









De leegstand ligt met uitzondering van Almelo en Zwolle boven het landelijk niveau van 15 procent. Als de ruimere ‘makelaarsdefinitie’ van leegstand wordt gehanteerd (alles wat als kantoor wordt aangeboden en dat leegstaat), komen ook bij Almelo en Zwolle de leegstandscijfers hoger uit. De plancapaciteit in Deventer en Twente (Almelo, Hengelo en Enschede) overstijgt de vraagprognoses, in Zwolle is de plancapaciteit naar het niveau van de vraagprognoses bijgesteld (reductie van 200.000 m2 in 20 jaar). In Enschede heeft B&W concrete plannen om de plancapaciteit met 50.000 m2 te verlagen. In Deventer is recent het kantorenprogramma (85.000 m2) voor Bedrijvenpark A1 geschrapt. Alle vijf kantorengemeenten hebben recent kantorenrapportages opgesteld. In Twente is dat in Netwerkstadverband gedaan op basis waarvan onderling afspraken zijn gemaakt over onder andere plancapaciteit (geen nieuwe plannen), prioriteitslocaties en renovatie/nieuwbouw. Deze afspraken zijn geaccordeerd door de raden. Nu wordt gewerkt aan regionale reductie van de planvoorraad. Dit vindt plaats op basis van individuele gemeentelijke voorstellen, waarmee Netwerkstad Twente tot een regionale programmering wil komen. Zwolle heeft inmiddels kantorenbeleid ontwikkeld met als kernpunten: regie voeren op nieuwe locaties, extra aandacht voor bestaande locaties en versterking van de acquisitie. In de overige gemeenten zijn beleid en actieplannen in voorbereiding.

Het is dus duidelijk dat er sprake is van grote leegstand. De gevolgen van deze leegstand zijn nog niet duidelijk, maar de kans bestand dat het vestigingsklimaat, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid negatief worden beïnvloed.


6

Hengelo Enschede

Definities Er zijn veel verschillende rapportages die een verschillend beeld geven waar het gaat om leegstandcijfers en plancapaciteit (zie ook bijlage II). Voor een goed inzicht is het zaak dat alle regio’s dezelfde definities en meetmethodieken aan te houden. Dit geldt in de eerste plaats voor de leegstandscijfers, waarbij wij aansluiten bij de rapportage (opgesteld in opdracht van het ministerie van IenM) en de definitie van het Economische Instituut voor de Bouw (EIB): “alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen. In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/of nog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aangeboden (verborgen leegstand) echter niet meegerekend.”3 Informatie over de verborgen leegstand en over te verwachten ontwikkelingen is echter wel waardevol. Het rijk heeft bijvoorbeeld het voornemen om 25 procent van haar kantoorvolume af te stoten en wil het ruimtegebruik per ambtenaar terugbrengen. Ook - vaak grote - bedrijven snoeien aanzienlijk in kantoorvloeroppervlakte als contracten aflopen. Daarnaast worden voor de plancapaciteit verschillende definities gehanteerd. In opdracht van IPO is een nieuwe indeling van de plancapaciteit ontwikkeld waarin de planologische status van een plan wordt gekoppeld aan de planstatus van een projectplan (de zogeheten planrealisatiekans). Wij hanteren als bron de landelijke cijfers (EIB) en gemeentelijke cijfers. De trend uit beiden is dat er een hoge leegstand van kantoren is. Vanuit deze constatering focussen we ons op het vraagstuk van het beteugelen van de leegstand in plaats van verder tijd en geld te investeren in cijfermatige onderzoeken. Bestaande leegstand De bestaande leegstand in Overijssel is voor een aanzienlijk deel te vinden op perifere, monofunctionele locaties, maar ook in de stadscentra en elders. Gebieden met de meeste leegstand zijn Hanzeland (23.000 m2) en Oosterenk (50.000 m2) in Zwolle, Hanzepark in Deventer (34.000 m2), Westermaat in Hengelo (23.000 m2) en Kennispark in Enschede (24.000 m2).

Verwachtingen Door economische trends, de afvlakking van groei van de beroepsbevolking en van de ontwikkeling naar een diensteneconomie, een lager gemiddeld kantoorruimtegebruik (‘Het Nieuwe Werken’) en rationalisering bij de overheid (concentratie/afstoten kantoren) komt naar verwachting de vraag structureel op een lager niveau te liggen en matchen veel bestaande panden en locaties niet meer met de vraag die er nog wel is. Deze ontwikkelingen zijn onzeker en worden mogelijk deels gecompenseerd door marktcorrecties (stijging ruimtegebruik en toenemende vraag door lagere huren, onttrekkingen) en de (mogelijk) langer doorwerkende ouderen. In het algemeen is de verwachting dat de kantorenmarkt meer een vervangingsmarkt wordt. Het is overigens van belang om ook deze marktdynamiek te faciliteren om aan de veranderende huisvestingsbehoeften van bedrijven te voldoen en om de (bestaande) voorraad duurzamer te maken (nieuwe panden en installaties zijn duurzamer dan bestaande).

3

EIB, ‘Kantorenmonitor: een analyse van vraag en aanbod’ (september 2012). Het EIB heeft dit rapport opgesteld in opdracht van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Dit rapport is een van de onderliggers van het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren dat op 27 juni 2012 door de verschillende partijen is ondertekend.


7

Overwegingen Visie Overijssel heeft te maken met een leegstand van kantoren (18,5%) dat hoger ligt dan het gemiddelde van Nederland (15,4%). In essentie is deze leegstand een marktvraagstuk van vraag en aanbod. Wij willen ruimte bieden aan economische ontwikkeling, zoals wij in ons Hoofdlijnenakkoord hebben verwoord. Dit vertaalt zich in:  het stimuleren van een goed vestigingsen ondernemingsklimaat, waarbij passende ruimte wordt geboden om te ondernemen;  het beperken van verloedering van de openbare ruimte en in het oogspringende kantoorpanden. Daarbij willen wij zuinig en zorgvuldig omgaan met het ruimtegebruik. Uit onze verkenning en analyse van de kantorenvisies van de vijf grote gemeenten, blijkt een mismatch tussen plancapaciteit en vraagprognoses. Dit pleit voor het aanscherpen van onze regierol waar het gaat om de ruimtelijke ordeningsprocedures om daarmee ook leegstand in de toekomst te voorkomen. Provinciaal belang De provincie is niet de probleemhouder van het vraagstuk van de leegstand van kantoren. Wel kan de provincie door haar regisseursrol voor de ruimtelijke ordening een belangrijk rol vervullen in de aanpak van dit vraagstuk. De regisseursrol richt zich daarbij op regionale afstemming en de zorg voor een integrale aanpak (naast platte m2, tevens de gevolgen voor vestigingsklimaat, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid). Een rol die erkend wordt door de gemeenten en betrokken private partijen (landelijk Convenant Leegstand Kantoren, 2012). Een rol die heel Overijssel beslaat en alle gemeenten raakt en niet alleen de grotere kantorengemeenten. Het is dus van belang om te onderkennen dat niet alle leegstand vanuit provinciaal oogpunt een probleem is. Daar waar de leegstand van kantoren provinciale belangen raken (bijvoorbeeld bij een gewenste gebiedsontwikkeling in een spoorzone, waar ook lege kantoren staan, die voor verloedering zorgen) kan de provincie ervoor kiezen om extra maatregelen te nemen om de leegstand aan te pakken. Enerzijds als beleidsbepaler/kwaliteitsbewaker anderzijds als investeerder. Doelstelling In de Kerntakenbegroting 2012 is deze opgave vertaald in investeringsprestatie 5.1.1: “Actieplan kantoren ontwikkelen en uitvoeren: coördinatie nieuwe en bestaande kantorenlocaties en bestrijding leegstand.”

Ons gewenste eindbeeld is: “Een goed functionerende kantorenmarkt, waarbij onder een “goed functionerende kantorenmarkt” wordt verstaan een kantorenvoorraad die beter toegesneden is op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, gebouwfunctionaliteit en omvang.” Oplossingsrichting Gemeenten en marktpartijen roepen de provincie op om met procesgeld beweging te creëren in de aanpak van de leegstand van kantoren. Enerzijds door initiatieven te faciliteren waarbij de betrokken partijen op lokaal/pandniveau analyseren wat mogelijkheden en potenties zijn van de kantorenlocaties. Daarbij wordt dan expliciet gekeken naar mogelijkheden voor herbestemming (bijvoorbeeld voor jongerenhuisvesting of creatieve broed- en werkplekken) en/of het energiezuiniger (duurzamer) maken van de panden. Anderzijds roepen gemeenten en marktpartijen de provincie op om experimenten en pilots te faciliteren die leegstand kunnen verminderen en/of voorkomen. Het inzetten van procesgeld voor beide genoemde voorstellen, kan een bijdrage leveren aan het beter functioneren van de kantorenmarkt. Wij zetten daarbij vooral in op die plaatsen waar provinciale belangen spelen. Het gaat dan om gebiedsontwikkelingen, maar ook die locaties waar een integrale aanpak nodig is om negatieve effecten op vestigingsklimaat, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid te voorkomen. De provinciale ambities gelegd naast de vragen vanuit de omgeving, brengt de provincie ertoe om de volgende rollen op te pakken:


8

1. beleidsbepaler:  in de Omgevingsvisie het bestaande beleid m.b.t. kantoren actualiseren, met dezelfde redeneerlijn voor de aanpak van bedrijventerreinen. We richten ons in eerste instantie op het voorkomen van toevoeging van nieuwe capaciteit. Op het moment dat slapende capaciteit in geldende bestemmingsplannen zou moeten worden aangepakt, moet nagegaan worden of dit financiële consequenties heeft, bijvoorbeeld in de vorm van planschade. 2. kwaliteitsbewaker in het ruimtelijk domein:  regie/inzet op regionale programmering en afstemming (voor vermindering en/of herprioritering). Dit betekent in het geval van Deventer afstemming met provincie Gelderland voor wat betreft de kantorenregio Deventer/Apeldoorn (vergelijkbare aanpak als met bedrijventerreinen);  voor de korte termijn inzetten op een netto benadering;  bijkomend voordeel is dat daardoor tijd ontstaat om behoefteramingen aan te vullen met kwalitatieve aspecten: aanwijzen prioritaire gebieden, kader voor meer functiemenging;  consequenties in kaart brengen van een verschuiving van sectoraal denken (bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel) naar integraal denken (‘werklocaties’): o sectorale voorraden als één totale voorraad zien; o onderzoeken of uitruil mogelijk is afhankelijk van de vraag door flexibele bestemmingsvormen toe te staan. 3. investeerder in termen van ‘faciliteren’ en ‘kennisontwikkeling’:  met procesgeld faciliteren en stimuleren van transitie/transformatie. Hiermee partijen samenbrengen en stimuleren tot het verminderen en voorkomen van leegstand van kantoren, bijvoorbeeld door herbestemming en transformatie naar andersoortige functies (bijvoorbeeld wonen en realiseren van broed- en werkplekken voor de creatieve sector) gerelateerd aan gebiedsontwikkelingen;  faciliteren van en kennisdeling over experimenten van marktpartijen en gemeenten;  in enkel geval faciliteren ontwikkelingen, die een provinciaal belang hebben en waarbij verloedering als gevolg van leegstaande kantoren het provinciale belang van de gebiedsontwikkeling hindert. De provincie investeert daarmee dus geen middelen in bijvoorbeeld de aanpak van alle leegstand of in algemene zin in de sloop van kantoren. 4. belangenbehartiger:  IPO-verband of als Oost-Nederland richting Rijk lobbyen voor fiscale maatregelen voor de markt/een ander afboekregime voor gemeenten; alleen in uitzonderlijke gevallen rechtstreeks lobbyen waar het provinciale belangen betreft. Voorstel voor oplossingsrichting (instrumenten) De instrumenten die de provincie kan inzetten zijn als volgt in te delen:

A.

RO-instrumentarium. Dit zijn ‘natuurlijke’ instrumenten voor de provincie, waarbij wel keuzes moeten worden gemaakt over hoe vergaand de instrumenten zijn. Het gaat hierbij om:  inzet van de Omgevingsvisie als belangrijkste RO-instrument;  indien nodig een actualisatie van de SER-ladder (gericht op onder andere beperking uitbreiding kantoren bestand);  inzet prestatieafspraken (kantorenvisie) via de verordening;  indien nodig aanscherping van de Omgevingsvisie.

B.

Procesinstrumenten (indicatie € 3 miljoen). In onze aanpak zoeken wij naar instrumenten die op regionaal niveau onze partners in beweging brengen en houden. Enerzijds door partijen met elkaar om tafel te krijgen en anderzijds door innovatieve experimenten te ondersteunen. Instrumenten, waaraan gedacht wordt en die in het Investeringsbesluit nader worden uitgewerkt:  ronde tafels, opzetten taskforce;  ontwikkelen monitoringsinstrumenten, mede in relatie tot regionale afstemming;  beeldkwaliteitsplannen voor leegstaande kantoren;  ateliers, ‘Wasstraat’ (aanpak van provincie Utrecht), ‘Kantorenloods’, Zwolse aanpak m.b.t. Oosterenk, mede initiëren/ stimuleren en van best practices/pilots;  voorbeeldfunctie eigen overheidsvastgoed, lobbyen in IPO-verband/Oost-Nederland bij rijk (wet- en regelgeving, rijksdiensten);


9



C.

inzet van het landelijke expertteam kantoortransformatie. Middels dit netwerk kan de provincie andere steden ondersteunen (faciliteren) bij de aanpak van de kantorenleegstand door als partner op te treden om de uiteindelijke kansrijke transformatie rond te krijgen (de provincie Overijssel is via Zwolle aangesloten bij dit expertteam).

Facilitering gebiedsontwikkeling van provinciaal belang (indicatie € 5 miljoen). De impact van dit instrument is gezien de omvang van het bedrag gering (gezien kosten van een kantoorpand) en dient nauw aan te sluiten bij de provinciale belangen en ambities:  gebiedsgericht faciliteren in lijn met de “Kracht van Overijssel” en alleen als bestaande leegstand aldaar de gebiedsontwikkeling hindert, bijvoorkeur gericht op transformatie van kantoorgebouwen naar gebouwen met andersoortige functies (bijvoorbeeld wonen en realiseren van broed- en werkplekken voor de creatieve sector) gerelateerd aan gebiedsontwikkelingen;  in lijn met het ‘Instrument kwaliteit stedelijke leefomgeving’;  bij voorkeur via bestaande instrumenten wegzetten in plaats van via een nieuw op te richten Sloop- en/of transformatiefonds.

Risico’s 1. Discussies over percentages leegstand in plaats van dat daadwerkelijk acties worden ondernomen om de leegstand te beteugelen. Maatregel: twee cijferbronnen hanteren (cijfers van het door het Rijk ingeschakelde EIB én de gemeentelijke/regionale onderzoeken). Daarbij expliciet de trend volgen om de voortgang te meten. Daarmee wordt voorkomen dat er extra provinciale investeringen moeten worden ingezet voor het creëren van een nieuw geaccepteerd meetinstrument. Monitoringsinstrumenten (o.a. voor regionale afstemming) in lijn hiermee ontwikkelen. 2. Partijen hebben geen financiële middelen om experimenten te initiëren of op lokaal niveau de potenties van kantorenlocaties te analyseren en daarna vervolgens actie te ondernemen. Maatregel: partijen verleiden met procesgeld. Accepteren dat de aanpak van de leegstand tijd kost. Vervolg Op basis van de genoemde overwegingen stellen wij u voor om: ons de opdracht te geven op basis van deze kaders (en eventuele opmerkingen bij behandeling door de Staten) een “investeringsvoorstel”/actieplan te ontwikkelen voor de voorgestelde oplossingsrichting; als volgende bestuurlijke mijlpaal het investeringsvoorstel/actieplan aan u voor te leggen.


10

Conclusie De aanpak van de bestaande leegstand en het voorkomen van leegstand van kantoren binnen Overijssel is een aanpak die een lange adem vergt. Dit komt vooral doordat de leegstand in grote mate een financieel vraagstuk is voor met name gronden vastgoedbezitters. Als provincie hebben wij echter bij uitstek de positie om - door het inzetten en verder ontwikkelen van het ruimtelijk instrumentarium - de toename van de leegstand te beteugelen. Tot slot is het van belang om - door het inzetten van procesgeld - partijen te verleiden om innovatieve manieren te ontdekken om met het leegstandvraagstuk om te gaan. Dit houdt partijen scherp en zorgt voor dynamiek in het leegstandsvraagstuk binnen Overijssel.

Voorstel Gelet op het voorgaande stellen wij u voor het besluit te nemen, als in concept in bijlage I verwoord. Gedeputeerde Staten van Overijssel,

voorzitter,

secretaris,


11


12

Bijlage I

Ontwerpbesluit nr. PS/2012/875 Provinciale Staten van Overijssel, gelezen het voorstel van Gedeputeerde Staten d.d. 9 oktober 2012 - kenmerk 2012/0161850 overwegende -

-

dat in Overijssel 18,5 % van de kantoren leegstaat. Dit percentage ligt boven het landelijk gemiddelde van 15,4%; dat een leegstand van ca. 5% van de voorraad in het algemeen als gezond wordt gezien; dat een concurrerend vestigingsen ondernemingsklimaat een speerpunt is voor provincie Overijssel; dat hierbij zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik van belang is; dat een grote leegstand van kantoren de gebiedsontwikkelingen kan hinderen, waar de provincie in investeert; dat de leegstand in deze ontwikkelingsgebieden daarmee ook een provinciaal belang wordt; dat beleidsregie, uitvoering en ruimtelijke vertaling van regionaal economische beleid een kerntaak is van de provincies; dat provincies via het landelijk ‘Convenant Leegstand Kantoren’ (27 juni 2012) expliciet de regierol op zich hebben genomen om samen met gemeenten en marktpartijen tot afspraken te komen met als doel om een goed functionerende kantorenmarkt te realiseren; dat met de analyse van de leegstandproblematiek binnen Overijssel, zoals opgenomen in dit voorstel, kan worden ingestemd.

besluiten: 1.

GS een investeringsbesluit te vragen waarbij de provinciale inzet zich richt op: a. de regionale afstemming en de programmering van de capaciteit; b. het verwerven en delen van kennis om transitieprocessen te bevorderen; c. het verwerven en delen van kennis om de negatieve effecten van leegstand op ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit te voorkomen.

2.

uit te spreken dat de provinciale inzet zich niet richt op het actief uit de markt nemen van capaciteit, behoudens die uitzonderlijke gevallen waarin het provinciaal belang dat rechtvaardigt.

3.

als kader de volgende provinciale rollen en actiepunten vast te stellen: a. beleidsbepaler: actualisatie van het ruimtelijk-economisch beleid uit de Omgevingsvisie, waarbij dezelfde redeneerlijn wordt gevolgd als bij bedrijventerreinen, waaronder indien nodig de aanscherping van de SER-ladder; b. kwaliteitsbewaker: inzetten op regionale afstemming in de programmering van de voorraad vanuit het uitgangspunt dat de voorraad niet verder toeneemt, toepassing van de SER-ladder; c. investeerder in de vorm van het gericht inzetten van procesgeld ter facilitering voor: i. experimenten voor nieuwe (innovatieve) concepten om leegstand te verminderen/voorkomen; ii. experimenten om de invloed van leegstand op de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid te beperken/voorkomen; iii. het ontwikkelen van monitoringsinstrumenten; iv. trajecten met overheden en marktpartijen om potenties van kantorenlocaties te verzilveren, met name waar provinciale belangen groot zijn. d. belangenbehartiger: in IPO-verband of als Oost-Nederland richting Rijk lobbyen voor een goed fiscaal regime om de aanpak van de kantorenproblematiek te faciliteren.


13

4.

het college te verzoeken om aan het einde van het uitvoeringsprogramma (2015) - mede op basis van de resultaten van de uitvoering van experimenten/pilots - een voorstel aan PS voor te leggen over het mogelijk nog beter afstemmen en zo mogelijk samen aanvliegen van de domeinen bedrijventerreinen en kantoren, zodat het functioneren van onze steden verder wordt versterkt.

Zwolle, Provinciale Staten voornoemd,

voorzitter,

griffier,


14

Bijlage II

Achtergrondinformatie Belang van een goed functionerende kantorenmarkt Een sterk en aantrekkelijk vestigingsklimaat is gebaat bij een goed functionerende kantorenmarkt: dat vestigingsmilieus kwalitatief en kwantitatief aansluiten op de vraag, dat er een bepaalde mate van schaarste is en dat locaties in regionale samenhang worden ontwikkeld. Dit is dus breder dan alleen het bestrijden van bestaande, en voorkomen van nieuwe leegstand. Het kantorenmarktbeleid moet dan ook worden geplaatst in de context van het gebiedsgerichte en integrale vraagstuk van het creëren en behouden van aantrekkelijke werken woonmilieus.

Leegstand van circa 5 procent van de voorraad wordt in het algemeen als gezond gezien. Dit is de zogeheten frictieleegstand die nodig is voor de werking van het marktmechanisme. Hogere leegstand betekent dat er te veel aanbod is, dat voor een deel structureel is en waarschijnlijk nooit meer (als kantoor) zal worden gebruikt. Bestaande leegstand is vooral een probleem vanwege de negatieve effecten op uitstraling van werklocaties (verloedering, vele ‘te huur’-borden, vernielingen, desolate gebieden), de direct aanliggende (woon)omgeving en het inefficiënte en daarmee onduurzame ruimtegebruik.

Actoren

In de kantorenmarkt is een veelheid aan actoren actief met elk hun eigen rollen, belangen en invloed. Een overzicht: Overheid: zowel bewaker van publieke belangen (zuinig ruimtegebruik/goed functionerende steden) als gebruiker, eigenaar, opdrachtgever en soms (mede)projectontwikkelaar. De overheid heeft invloed via haar RO-instrumentarium zoals structuurvisies, bestemmingsplannen en verordeningen (provincies, gemeenten), maar ook via (belasting)wetgeving (rijk). Daarnaast hebben overheden invloed op het leef- en vestigingsklimaat door subsidies en hun ruimtelijke investeringskeuzes, bijvoorbeeld in het geval van Overijssel door prioriteit te geven aan de A1-zone, Spoorzone Zwolle, Stadsas Deventer, Hart van Zuid Hengelo en Kennispark Enschede (Innovatiedriehoek). Verder wordt vaak door marktpartijen, burger en maatschappelijke organisaties naar de overheid gekeken om regie te nemen, om partijen bij elkaar te brengen of door een (financiële) smeerolierol te spelen. Ook spelen politici en overheidsbestuurders een rol om, al dan niet via de media, vraagstukken te agenderen. De overheid is daarnaast een belangrijke gebruiker van kantoorruimte, waarmee ze een rol heeft als aanjager van gebiedsontwikkeling en een voorbeeldfunctie vervult. Ruimtelijke projecten leveren tot slot - vaak - geld op voor gemeenten (bij bezit van grondposities), waarmee wegen, groen, straatmeubilair etc. worden gerealiseerd of dat in de algemene middelen verdwijnt. In de meerjarenbegroting is al rekening gehouden met een deel van dergelijke inkomsten, waardoor het schrappen van (harde) plannen vaak pijnlijke keuzes vergt. Overigens zal een deel van deze plannen naar verwachting sowieso niet doorgaan, in die gevallen zal vroeg of laat het verlies moeten worden genomen. Institutionele beleggers: professionele organisaties als beleggingsfondsen, pensioenfondsen en (levens)verzekeringsmaatschappijen die het kapitaal dat ze beheren zelf beleggen of dit uitbesteden aan derden. Het overgrote deel van de kantorenleegstand in Nederland is eigendom van beleggers. Er is de laatste tijd kritiek op beleggers dat er te weinig toekomstbestendige, duurzame gebouwen zijn gebouwd maar dat de strategie te veel is gericht op het korte-termijnrendement. Hierdoor raken panden snel incourant en moeten al na tien jaar ingrijpende renovaties worden gepleegd. Beleggers hebben de neiging de huren ook bij leegstand niet naar beneden bij te stellen om de boekwaarde niet aan te tasten. Tegenover de boekwaarde van (deels) leegstaande kantoren staan echter geen of minder huurinkomsten, waardoor de herfinancierbaarheid ervan lastig is. De laatste tijd wordt meer en meer afgeboekt en komen huurprijzen op een structureel lager niveau te liggen. Particuliere beleggers: kunnen zowel privépersonen als bedrijven zijn. Met name in Twente is veel van de leegstaande kantoorruimte (naar schatting driekwart) in handen van particuliere beleggers. Particuliere beleggers beschikken over minder vermogen dan de institutionele en zitten door de marktsituatie voor een deel in een lastig


15

-

-

-

-

-

financieel parket. Het ontbreekt aan middelen om af te boeken of om investeringen te plegen in kwaliteitsverbetering of transformatie. Financiers, voor een deel gespecialiseerd in vastgoed. Als gevolg van de strengere regels waaraan banken moeten voldoen en de slechte en onzekere marktsituatie op de vastgoedmarkt is de vraag naar kredieten groter dan de beschikbaarheid ervan (funding gap). Projectontwikkelaars speuren naar kansrijke ruimtelijke projecten die ze vervolgens voor eigenrekening en risico realiseren, waarna het project (vaak aan een institutionele belegger) van de hand wordt gedaan. Definitie NEPROM: “De projectontwikkelaar is bereid en in staat om te investeren in het gehele vastgoedproces, van ontwikkeling tot realisatie, en draagt gedurende het proces het financiële risico tot moment van verkoop en/of verhuur.” In het algemeen verwerven ontwikkelaars gronden (en bouwrechten) op strategische posities, om daar in de toekomst te kunnen ontwikkelen. Ook deze eigendommen worden momenteel afgewaardeerd. Woningcorporaties: hebben primair een rol op het terrein van de volkshuisvesting, en kunnen van daaruit een rol spelen in transformatieprocessen en gebiedsontwikkeling. Dit biedt corporaties kansen om nieuwe huisvestingsvormen te ontwikkelen, veelal voor specifieke doelgroepen als jongeren, studenten en ouderen. Makelaars: bemiddelen en adviseren bij aan- en verkoop en ontwikkeling van kantoren, ook op financieel en verzekeringsgebied. Voor een deel grote, internationaal werkende organisaties met eigen onderzoeksafdelingen, daarnaast zijn er veel makelaarskantoren die regionaal en lokaal opereren. Hebben veel kennis van situatie en ontwikkelingen in de markt. Huurders/gebruikers: dit is feitelijk de groep, die de meeste impact heeft op de kantorenleegstand. Zij zijn de vragende partij en bepalen de behoefte aan omvang en kwaliteit van de benodigde m2 kantorenruimte.

Werking van de markt: waarom huurverlaging en transformatie geen eenvoudige en alomvattende oplossingen zijn

Bij een langdurig leegstaand pand zijn er voor de eigenaar/belegger twee mogelijkheden: huur verlagen of herontwikkelen. Slopen is geen alternatief, omdat de eigenaar/belegger het pand dan in een keer moet afschrijven. Omdat veel panden met een groot aandeel vreemd vermogen zijn gefinancierd zou dit betekenen dat de eigenaar/belegger de bank/financiers het geleende bedrag moet terug betalen. Over zoveel liquide middelen beschikt hij niet, zeker niet als de huurinkomsten minder zijn geworden door de leegstand. Hij heeft daarmee zowel een liquiditeitsprobleem als een rendementsprobleem. De eigenaar heeft tijd nodig om het pand af te kunnen waarderen en zijn verlies te nemen. Ook de banken/financiers hebben hier baat bij, omdat zij hun eigen vermogen moeten verhogen en er geen belang bij hebben dat onderpanden sterk in waarde gaan dalen. Echter, ook herontwikkelen is veelal even duur als nieuwbouw en ook daar heeft de eigenaar/belegger vaak de middelen niet voor. Verder komt slechts een deel (schattingen zijn minder dan tien procent) van de leegstand in aanmerking voor transformatie naar een andere functie. Dit geldt zeker voor Overijssel waar minder dan in een stad als Amsterdam vraag is naar woningen, studentenhuisvesting, culturele functies of horecavoorzieningen. Daarbij komen dan nog bouwkundige en planologische aspecten: niet elk kantoorpand kan of mag wat betreft maatvoering, locatie e.d. worden omgebouwd naar woningen.

Bron: STOGO/FD/Decisio Kantoren in relatie tot Ontwikkelagenda’s Netwerksteden Een belangrijke reden voor het opstellen van de ontwikkelagenda is de behoefte aan een actueel ruimtelijk ontwikkelingskader. De sterk gewijzigde economische omstandigheden leiden tot stagnatie in de ontwikkeling van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Er moeten (pijnlijke) keuzes worden gemaakt en prioriteiten worden gesteld in de stedelijke opgave. De provincie kan hierbij een bemiddelende rol vervullen wanneer de gemeenten er onderling niet uitkomen. Daarvoor is een actueel beeld nodig van de feitelijke overprogrammering. Er zijn op dat vlak binnen de provincie veel gegevens beschikbaar. Die kunnen worden gebruikt om eerst als provincie zelf de overprogrammering in beeld te brengen. Wanneer blijkt dat de gemeenten zelf onvoldoende maatregelen nemen, kan de provincie vanuit haar ‘scheidsrechtersrol’ nadere afspraken maken met de betreffende gemeenten.


16

Uitkomsten Ronde Tafelgesprek met omgeving (gemeenten en marktpartijen/convenantpartners)

Op 12 september 2012 heeft een Ronde Tafelgesprek plaatsgevonden. Na een open en constructieve discussie, konden samenvattend de volgende elementen genoteerd worden met betrekking tot de rol en inzet van de provincie. De omgeving (marktpartijen/convenantpartners en gemeenten) vragen van de provincie om:  haar regierol op te pakken bij regionale programmering om voorraad te verminderen, prioritaire gebieden aan te wijzen;  initiatieven voor de aanpak van leegstand op lokaal niveau te faciliteren met procesgeld (bijvoorbeeld voor de inzet van ‘Wasstraat’) en goede voorbeelden van onderop te laten uitbouwen/kennis te delen;  faciliterend op te treden als flankerend beleid bij private ontwikkelingen (bijvoorbeeld door op strategische punten panden uit de markt te nemen, verduurzaming van gebouwen financieel te ondersteunen);  te focussen op een paar concrete acties die uitstraling kunnen hebben naar de omgeving, in plaats van het hele veld te willen bestrijken (groot deel van de leegstand is echter niet op te lossen);  meer flexibiliteit toe te staan in bestemmingsplannen;  kennis inzichtelijk maken: leegstand op pand niveau in kaart brengen, (faciliterende) instrumenten per gebied benoemen;  lobby op te pakken richting het Rijk voor aanpassing fiscale maatregelen (gedifferentieerde OZB-tarieven, gefaseerd afschrijven).


17

Gebruikte bronnen voor het cijfermateriaal

De beschreven landelijke en regionale situatie, trends en verwachtingen zijn gebaseerd op landelijke en regionale documenten van makelaarskantoren en onderzoeksinstituten, in het bijzonder het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).EIB heeft recent een aantal analyses van de marktwerking op de Nederlandse kantorenmarkt uitgevoerd, evenals een analyse van vraag en aanbod in Oost-Nederland. Voor de gepresenteerde cijfers van de lokale kantorenmarkten in Almelo, Enschede, Hengelo, Deventer en Zwolle is gebruik gemaakt van gemeentelijke beleidsstukken van de gemeente Zwolle (2010, 2011), van de vastgoedmonitor in opdracht van de gemeente Zwolle (2012), het onderzoek door Stec van de Deventer kantorenmarkt (in opdracht van de gemeente, 2010) en de analyse door Stogo van de kantorenmarkt in Twente (2012). Aan de cijfers liggen verschillende definities ten grondslag en ook zijn naast de genoemde bronnen veel verschillende cijfers ‘in omloop’. Makelaars hanteren in het algemeen hogere cijfers voor aanbod en leegstand omdat zij alles wat als kantoorruimte wordt aangeboden meerekenen. Veel gemeenten houden als definitie aan dat het écht om een kantorenbestemming moet gaan en niet om bijvoorbeeld een voormalig schoolgebouw. Desondanks geven alle bronnen hetzelfde beeld van een hoge en toenemende leegstand, waarvan een aanzienlijk deel structureel. En waarbij veelal de hoogste leegstandscijfers worden waargenomen op monofunctionele bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Kerncijfers kantorenmarkt vijf kantorensteden in Overijssel Deventer

Zwolle

Almelo

Hengelo

Enschede

Voorraad

355.000 m2

793.000 m2

170.000 m2

270.000 m2

430.000 m2

Leegstand

67.000 m2

118.000 m2

14.300 m2

31.000 m2

65.000 m2

2

32.000 m2

W.v. structureel

24.000 m

Leegstand % Aanbod >250 m2

2

2

Nb

5.300 m

21.000 m

19 %

15 %

8%

19 %

16 %

89.600 m2

128.200 m2

NB

82.800 m2

97.800 m2

*

15%

17%

NB

12%

23%

Plancapaciteit

83.000 m2

120.000 m2

111.000 m2

153.000 m2

134.000 m2

Vraag 2011-2020

35.000 m2

120.000 m2

22.000 m2

28.400 m2

44.200 m2

Leegstandsbeleid

Voorbereiding

Ja

Voorbereiding

Voorbereiding

Voorbereiding

Prioriteitsgebieden

Hanzepark/Zutphenseweg (adv. Stec) / Centrum

Voorsterpoort, Spoorzone, Oosterenk

Stationsgebied/ centrum, Zuidentree

Westermaat, Station/Hart van Zuid

Centrum, Kennispark, Zuiderval

Kantorenmarktratio

* Opname gedeeld door aanbod. Bronnen: DTZ Zadelhoff (2012), Vastgoedmonitor Zwolle; Gemeente Zwolle (2011), Proactieve

aanpak kantorenleegstand Zwolle (2011); Gemeente Zwolle (2010) Kadernota kantorenlocaties Zwolle 2012-2020, Stec Groep (2010), Naar duidelijke keuzes voor de Deventer kantorenmarkt; Stogo (2012), Bouwstenen voor een kantorenvisie Netwerkstad Twente (2012), Dynamis (2012), Sprekende cijfers 2012


18

Inzet enkele andere provincies Utrecht De provincie Utrecht vult haar rol in vanuit de (relatief) onafhankelijke positie die de provincie inneemt en de positie die ze heeft in bovenlokale en regionale vraagstukken. Doelstellingen zijn het terugdringen van plancapaciteit, het onttrekken van structureel leegstaande kantoren en kwaliteitsverbetering van bestaande locaties. Langs vier lijnen moeten deze doelen worden bereikt: 1) onderzoek & monitoring, 2) programmering, 3) aanjagen herontwikkeling en transformatie en 4) netwerkvorming & kennisdeling. Een instrument dat de provincie Utrecht inzet is de zogeheten ‘Wasstraat’. Dit is een traject waarin deskundigen de mogelijkheden en potenties van kantoorlocaties analyseren en samen met de eigenaren en eindgebruikers een plan opstellen voor de transformatie.

Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) In de Amsterdamse regio werken de betrokken overheden (gemeenten, provincies Noord-Holland en Flevoland, en Stadsregio) samen in het ‘Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties (Plabeka). Doel hiervan is om door een passend aanbod aan werklocaties (kantoren-, bedrijven en zeehaventerreinen) de internationale concurrentiepositie te behouden en te versterken. In een regionaal programma worden investeringen, afspraken en beleidswijzigingen uitgewerkt voor de werklocaties. Een van de hoofdelementen is het maken van afspraken over het reduceren van de planvoorraad kantoren. In oktober 2011 is afgesproken om 1,8 miljoen m2 plancapaciteit aan kantoren te schrappen. De vraagontwikkeling en de plannen worden daarbij gemonitord. Daarnaast is in regionaal verband besloten tot transformatie van 1,5 miljoen m2 kantoorruimte tot 2020 en tot herontwikkeling van 1,5 miljoen m2 kantoren op bestaande locaties door sloop/nieuwbouw of renovatie.

Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft haar kantorenbeleid aangescherpt mede naar aanleiding van de rapportage Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland. In dit advies uit november 2010 wordt met name ingegaan op de regierol, het informeren en stimuleren van gemeenten en marktpartijen en wordt erop aangedrongen bij nieuwe ontwikkelingen een keuze te maken voor ‘uitstekende knooppuntlocaties’ binnen het stedelijk netwerk.


19

Bijlage I

Ontwerpbesluit

nr.

PS/2012/875

Provinciale Staten van Overijssel, gelezen het voorstel van Gedeputeerde Staten d.d. 9 oktober 2012 - kenmerk 2012/0161850 overwegende -

-

dat in Overijssel 18,5 % van de kantoren leegstaat. Dit percentage ligt boven het landelijk gemiddelde van 15,4%; dat een leegstand van ca. 5% van de voorraad in het algemeen als gezond wordt gezien; dat een concurrerend vestigingsen ondernemingsklimaat een speerpunt is voor provincie Overijssel; dat hierbij zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik van belang is; dat een grote leegstand van kantoren de gebiedsontwikkelingen kan hinderen, waar de provincie in investeert; dat de leegstand in deze ontwikkelingsgebieden daarmee ook een provinciaal belang wordt; dat beleidsregie, uitvoering en ruimtelijke vertaling van regionaal economische beleid een kerntaak is van de provincies; dat provincies via het landelijk 'Convenant Leegstand Kantoren' (27 juni 2012) expliciet de regierol op zich hebben genomen om samen met gemeenten en marktpartijen tot afspraken te komen met als doel om een goed functionerende kantorenmarkt te realiseren; dat met de analyse van de leegstandproblematiek binnen Overijssel, zoals opgenomen in dit voorstel, kan worden ingestemd.

besluiten: 1.

GS een investeringsbesluit te vragen waarbij de provinciale inzet zich richt op: a. de regionale afstemming en de programmering van de capaciteit; b.. het verwerven en delen van kennis om transitieprocessen te bevorderen; c. het verwerven en delen van kennis om de negatieve effecten van leegstand op ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit te voorkomen.

2.

uit te spreken dat de provinciale inzet zich niet richt op het actief uit de markt nemen van capaciteit, behoudens die uitzonderlijke gevallen waarin het provinciaal belang dat rechtvaardigt.

3.

als kader de volgende provinciale rollen en actiepunten vast te stellen: a. beleidsbepaler: actualisatie van het ruimtelijk-economisch beleid uit de Omgevingsvisie, waarbij dezelfde redeneerlijn wordt gevolgd als bij bedrijventerreinen, waaronder indien nodig de aanscherping van de SER-ladder; b. kwaIiteitsbewaker: inzetten op regionale afstemming in de programmering van de voorraad vanuit het uitgangspunt dat de voorraad niet verder toeneemt, toepassing van de SER-ladder; c. investeerder in de vorm van het gericht inzetten van procesgeld ter facilitering voor: i. experimenten voor nieuwe (innovatieve) concepten om leegstand te verminderen/voorkomen; ii. experimenten om de invloed van leegstand op de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid te beperken/voorkomen; iii. het ontwikkelen van monitoringsinstrumenten; iv. trajecten met overheden en marktpartijen om potenties van kantorenlocaties te verzilveren, met name waar provinciale belangen groot zijn. d. belangenbehartiger: in IPO-verband of als Oost-Nederland richting Rijk lobbyen voor een goed fiscaal regime om de aanpak van de kantorenproblematiek te faciliteren.


13

het college te verzoeken om aan het einde van het uitvoeringsprogramma (2015) - mede op basis van de resultaten van de uitvoering van experimenten/pilots - een voorstel aan PS voor te leggen over het mogelijk nog beter afstemmen en zo mogelijk samen aanvliegen van de domeinen bedrijventerreinen en kantoren, zodat het functioneren van onze steden verder wordt versterkt.

Zwolle, Provinciale Staten voornoemd,

voorzitter,

griffier,


14

Bijlage I I

Achtergrondinformatie Belang van een goed functionerende kantoren markt Een sterk en aantrekkelijk vestigingsklimaat is gebaat bij een goed functionerende kantorenmarkt: dat vestigingsmilieus kwalitatief en kwantitatief aansluiten op de vraag, dat er een bepaalde mate van schaarste is en dat locaties in regionale samenhang worden ontwikkeld. Dit is dus breder dan alleen het bestrijden van bestaande, en voorkomen van nieuwe leegstand. Het kantorenmarktbeleid moet dan ook worden geplaatst in de context van het gebiedsgerichte en integrale vraagstuk van het creëren en behouden van aantrekkelijke werken woonmilieus.

Leegstand van circa 5 procent van de voorraad wordt in het algemeen als gezond gezien. Dit is de zogeheten frictieleegstand die nodig is voor de werking van het marktmechanisme. Hogere leegstand betekent dat er te veel aanbod is, dat voor een deel structureel is en waarschijnlijk nooit meer (als kantoor) zal worden gebruikt. Bestaande leegstand is vooral een probleem vanwege de negatieve effecten op uitstraling van werklocaties (verloedering, vele 'te huur'-borden, vernielingen, desolate gebieden), de direct aanliggende (woon)omgeving en het inefficiënte en daarmee onduurzame ruimtegebruik.

Actoren In de kantorenmarkt is een veelheid aan actoren actief met elk hun eigen rollen, belangen en invloed. Een overzicht: Overheid: zowel bewaker van publieke belangen (zuinig ruimtegebruik/goed functionerende steden) als gebruiker, eigenaar, opdrachtgever en soms (mede)projectontwikkelaar. De overheid heeft invloed via haar RO-instrumentarium zoals structuurvisies, bestemmingsplannen en verordeningen (provincies, gemeenten), maar ook via (belasting)wetgeving (rijk). Daarnaast hebben overheden invloed op het leef- en vestigingsklimaat door subsidies en hun ruimtelijke investèringskeuzes, bijvoorbeeld in het geval van Overijssel door prioriteit te geven aan de Al-zone, Spoorzone Zwolle, Stadsas Deventer, Hart van Zuid Hengelo en Kennispark Enschede (Innovatiedriehoek). Verder wordt vaak door marktpartijen, burger en maatschappelijke organisaties naar de overheid gekeken om regie te nemen, om partijen bij elkaar te brengen of door een (financiële) smeerolierol te spelen. Ook spelen politici en overheidsbestuurders een rol om, al dan niet via de media, vraagstukken te agenderen. De overheid is daarnaast een belangrijke gebruiker van kantoorruimte, waarmee ze een rol heeft als aanjager van gebiedsontwikkeling en een voorbeeldfunctie vervult. Ruimtelijke projecten leveren tot slot - vaak - geld op voor gemeenten (bij bezit van grondposities), waarmee wegen, groen, straatmeubilair etc. worden gerealiseerd of dat in de algemene middelen verdwijnt. In de meerjarenbegroting is al rekening gehouden met een deel van dergelijke inkomsten, waardoor het schrappen van (harde) plannen vaak pijnlijke keuzes vergt. Overigens zal een deel van deze plannen naar verwachting sowieso niet doorgaan, in die gevallen zal vroeg of laat het verlies moeten worden genomen. Institutionele beleggers: professionele organisaties als beleggingsfondsen, pensioenfondsen en (levens)verzekeringsmaatschappijen die het kapitaal dat ze beheren zelf beleggen of dit uitbesteden aan derden. Het overgrote deel van de kantorenleegstand in Nederland is eigendom van beleggers. Er is de laatste tijd kritiek op beleggers dat er te weinig toekomstbestendige, duurzame gebouwen zijn gebouwd maar dat de strategie te veel is gericht op het korte-termijnrendement. Hierdoor raken panden snel incourant en moeten al na tien jaar ingrijpende renovaties worden gepleegd. Beleggers hebben de neiging de huren ook bij leegstand niet naar beneden bij te stellen om de boekwaarde niet aan te tasten. Tegenover de boekwaarde van (deels) leegstaande kantoren staan echter geen of minder huurinkomsten, waardoor de herfinancierbaarheid ervan lastig is. De laatste tijd wordt meer en meer afgeboekt en komen huurprijzen op een structureel lager niveau te liggen. Particuliere beleggers: kunnen zowel privépersonen als bedrijven zijn. Met name in Twente is veel van de leegstaande kantoorruimte (naar schatting driekwart) in handen van particuliere beleggers. Particuliere beleggers beschikken over minder vermogen dan de institutionele en zitten door de marktsituatie voor een deel in een lastig


15

financieel parket. Het ontbreekt aan middelen om af te boeken of om investeringen te plegen in kwaliteitsverbetering of transformatie. Financiers, voor een deel gespecialiseerd in vastgoed. Als gevolg van de strengere regels waaraan banken moeten voldoen en de slechte en onzekere marktsituatie op de vastgoedmarkt is de vraag naar kredieten groter dan de beschikbaarheid ervan (funding gap). Projectontwikkelaars speuren naar kansrijke ruimtelijke projecten die ze vervolgens voor eigenrekening en risico realiseren, waarna het project (vaak aan een institutionele belegger) van de hand wordt gedaan. Definitie NEPROM: "De projectontwikkelaar is bereid en in staat om te investeren in het gehele vastgoedproces, van ontwikkeling tot realisatie, en draagt gedurende het proces het financiële risico tot moment van verkoop en/of verhuur." In het algemeen verwerven ontwikkelaars gronden (en bouwrechten) op strategische posities, om daar in de toekomst te kunnen ontwikkelen. Ook deze eigendommen worden momenteel afgewaardeerd. Woningcorporaties: hebben primair een rol op het terrein van de volkshuisvesting, en kunnen van daaruit een rol spelen in transformatieprocessen en gebiedsontwikkeling. Dit biedt corporaties kansen om nieuwe huisvestingsvormen te ontwikkelen, veelal voor specifieke doelgroepen als jongeren, studenten en ouderen. Makelaars: bemiddelen en adviseren bij aan- en verkoop en ontwikkeling van kantoren, ook op financieel en verzekeringsgebied. Voor een deel grote, internationaal werkende organisaties met eigen onderzoeksafdelingen, daarnaast zijn er veel makelaarskantoren die regionaal en lokaal opereren. Hebben veel kennis van situatie en ontwikkelingen in de markt. Huurders/gebruikers: dit is feitelijk de groep, die de meeste impact heeft op de kantorenleegstand. Zij zijn de vragende partij en bepalen de behoefte aan omvang en kwaliteit van de benodigde m2 kantoren ruimte.

Werking van de markt: waarom huurverlaging en transformatie geen eenvoudige en alomvattende oplossingen zijn Bij een langdurig leegstaand pand zijn er voor de eigenaar/belegger twee mogelijkheden: huur verlagen of herontwikkelen. Slopen is geen alternatief, omdat de eigenaar/belegger het pand dan in een keer moet afschrijven. Omdat veel panden met een groot aandeel vreemd vermogen zijn gefinancierd zou dit betekenen dat de eigenaar/belegger de bank/financiers het geleende bedrag moet terug betalen. Over zoveel liquide middelen beschikt hij niet, zeker niet als de huurinkomsten minder zijn geworden door de leegstand. Hij heeft daarmee zowel een liquiditeitsprobleem als een rendementsprobleem. De eigenaar heeft tijd nodig om het pand af te kunnen waarderen en zijn verlies te nemen. Ook de banken/financiers hebben hier baat bij, omdat zij hun eigen vermogen moeten verhogen en er geen belang bij hebben dat onderpanden sterk in waarde gaan dalen. Echter, ook herontwikkelen is veelal even duur als nieuwbouw en ook daar heeft de eigenaar/belegger vaak de middelen niet voor. Verder komt slechts een deel (schattingen zijn minder dan tien procent) van de leegstand in aanmerking voor transformatie naar een andere functie. Dit geldt zeker voor Overijssel waar minder dan in een stad als Amsterdam vraag is naar woningen, studentenhuisvesting, culturele functies of horecavoorzieningen. Daarbij komen dan nog bouwkundige en planologische aspecten: niet elk kantoorpand kan of mag wat betreft maatvoering, locatie e.d. worden omgebouwd naar woningen. Bron: STOGO/FD/Decisio Kantoren in relatie tot Ontwikkelagenda's Netwerksteden Een belangrijke reden voor het opstellen van de ontwikkelagenda is de behoefte aan een actueel ruimtelijk ontwikkelingskader. De sterk gewijzigde economische omstandigheden leiden tot stagnatie in de ontwikkeling van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Er moeten (pijnlijke) keuzes worden gemaakt en prioriteiten worden gesteld in de stedelijke opgave. De provincie kan hierbij een bemiddelende rol vervullen wanneer de gemeenten er onderling niet uitkomen. Daarvoor is een actueel beeld nodig van de feitelijke overprogrammering. Er zijn op dat vlak binnen de provincie veel gegevens beschikbaar. Die kunnen worden gebruikt om eerst als provincie zelf de overprogrammering in beeld te brengen. Wanneer blijkt dat de gemeenten zelf onvoldoende maatregelen nemen, kan de provincie vanuit haar 'scheidsrechtersrol' nadere afspraken maken met de betreffende gemeenten.


16

Uitkomsten Ronde Tafelgesprek met omgeving (gemeenten en

marktpartiien/convenantoartners)

Op 12 september 2012 heeft een Ronde Tafelgesprek plaatsgevonden. Na een open en constructieve discussie, konden samenvattend de volgende elementen genoteerd worden met betrekking tot de rol en inzet van de provincie. De omgeving (marktpartijen/convenantpartners en gemeenten) vragen van de provincie om: • haar regierol op te pakken bij regionale programmering om voorraad te verminderen, prioritaire gebieden aan te wijzen; • initiatieven voor de aanpak van leegstand op lokaal niveau te faciliteren met procesgeld (bijvoorbeeld voor de inzet van 'Wasstraat') en goede voorbeelden van onderop te laten uitbouwen/kennis te delen; • faciliterend op te treden als flankerend beleid bij private ontwikkelingen (bijvoorbeeld door op strategische punten panden uit de markt te nemen, verduurzaming van gebouwen financieel te ondersteunen); • te focussen op een paar concrete acties die uitstraling kunnen hebben naar de omgeving, in plaats van het hele veld te willen bestrijken (groot deel van de leegstand is echter niet op te lossen); • meer flexibiliteit toe te staan in bestemmingsplannen; • kennis inzichtelijk maken: leegstand op pand niveau in kaart brengen, (faciliterende) instrumenten per gebied benoemen; • lobby op te pakken richting het Rijk voor aanpassing fiscale maatregelen (gedifferentieerde OZB-tarieven, gefaseerd afschrijven).


17

Gebruikte bronnen voor het cijfermateriaal De beschreven landelijke en regionale situatie, trends en verwachtingen zijn gebaseerd op landelijke en regionale documenten van makelaarskantoren en onderzoeksinstituten, in het bijzonder het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).EIB heeft recent een aantal analyses van de marktwerking op de Nederlandse kantorenmarkt uitgevoerd, evenals een analyse van vraag en aanbod in Oost-Nederland. Voor de gepresenteerde cijfers van de lokale kantorenmarkten in Almelo, Enschede, Hengelo, Deventer en Zwolle is gebruik gemaakt van gemeentelijke beleidsstukken van de gemeente Zwolle (2010, 2011), van de vastgoedmonitor in opdracht van de gemeente Zwolle (2012), het onderzoek door Stee van de Deventer kantorenmarkt (in opdracht van de gemeente, 2010) en de analyse door Stogo van de kantorenmarkt in Twente (2012). Aan de cijfers liggen verschillende definities ten grondslag en ook zijn naast de genoemde bronnen veel verschillende cijfers Mn omloop'. Makelaars hanteren in het algemeen hogere cijfers voor aanbod en leegstand omdat zij alles wat als kantoorruimte wordt aangeboden meerekenen. Veel gemeenten houden als definitie aan dat het écht om een kantorenbestemming moet gaan en niet om bijvoorbeeld een voormalig schoolgebouw. Desondanks geven alle bronnen hetzelfde beeld van een hoge en toenemende leegstand, waarvan een aanzienlijk deel structureel. En waarbij veelal de hoogste leegstandscijfers worden waargenomen op monofunctionele bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Kerncijfers kantorenmarkt vijf kantorensteden in Overijssel Zwolle Deventer Almelo 2 2 355.000 m Voorraad 793.000 m 170.000 m2

Hengelo 270.000 m2

Enschede 430.000 m2

Leegstand

67.000 m2

118.000 m2

14.300 m2

31.000 m2

65.000 m2

W.v. structureel

24.000 m2

Nb

5.300 m2

21.000 m2

32.000 m2

Leegstand %

19%

15%

8%

19%

16%

Aanbod >250 m 2 Kantorenmarktratio *

89.600 m2

128.200 m2

NB

82.800 m2

97.800 m2

15%

17%

NB

2

120.000 m

2

111.000 m

12% 2

23% 2

134.000 m2

Plancapaciteit

83.000 m

Vraag 2011-2020

35.000 m2

120.000 m2

22.000 m2

28.400 m2

44.200 m2

Leegstandsbeleid

Voorbereiding

Ja

Voorbereiding

Voorbereiding

Voorbereiding

Prioriteitsgebieden

Hanzepark/Zutphenseweg (adv. Stee) / Centrum

Voorsterpoort, Spoorzone, Oosterenk

Stationsgebied/ centrum. Zuidentree

Westermaat, Station/Hart van Zuid

Centrum, Kennispark, Zuiderval

153.000 m

* Opname gedeeld door aanbod. Bronnen: DTZ Zadelhoff (2012), Vastgoedmonitor Zwolle; Gemeente Zwolle (2011), Proactieve aanpak kantorenleegstand Zwolle ( 2 0 1 1 ) ; Gemeente Zwolle (2010) Kadernota kantorenlocaties Zwolle 2012-2020, Stee Groep (2010), Naar duidelijke keuzes voor de Deventer kantorenmarkt; Stogo (2012), Bouwstenen vooreen kantorenvisie Netwerkstad Twente (2012), Dynamis (2012), Sprekende cijfers 2012


18

Inzet enkele andere provincies Utrecht De provincie Utrecht vult haar rol in vanuit de (relatief) onafhankelijke positie die de provincie inneemt en de positie die ze heeft in bovenlokale en regionale vraagstukken. Doelstellingen zijn het terugdringen van plancapaciteit, het onttrekken van structureel leegstaande kantoren en kwaliteitsverbetering van bestaande locaties. Langs vier lijnen moeten deze doelen worden bereikt: 1) onderzoek & monitoring, 2) programmering, 3) aanjagen herontwikkeling en transformatie en 4) netwerkvorming & kennisdeling. Een instrument dat de provincie Utrecht inzet is de zogeheten 'Wasstraat'. Dit is een traject waarin deskundigen de mogelijkheden en potenties van kantoorlocaties analyseren en samen met de eigenaren en eindgebruikers een plan opstellen voor de transformatie.

Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) In de Amsterdamse regio werken de betrokken overheden (gemeenten, provincies Noord-Holland en Flevoland, en Stadsregio) samen in het 'Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties (Plabeka). Doel hiervan is om door een passend aanbod aan werklocaties (kantoren-, bedrijven en zeehaventerreinen) de internationale concurrentiepositie te behouden en te versterken. In een regionaal programma worden investeringen, afspraken en beleidswijzigingen uitgewerkt voor de werklocaties. Een van de hoofdelementen is het maken van afspraken over het reduceren van de planvoorraad kantoren. In oktober 2011 is afgesproken om 1,8 miljoen m2 plancapaciteit aan kantoren te schrappen. De vraagontwikkeling en de plannen worden daarbij gemonitord. Daarnaast is in regionaal verband besloten tot transformatie van 1,5 miljoen m2 kantoorruimte tot 2020 en tot herontwikkeling van 1,5 miljoen m2 kantoren op bestaande locaties door sloop/nieuwbouw of renovatie.

Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft haar kantorenbeleid aangescherpt mede naar aanleiding van de rapportage Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland. In dit advies uit november 2010 wordt met name ingegaan op de regierol, het informeren en stimuleren van gemeenten en marktpartijen en wordt erop aangedrongen bij nieuwe ontwikkelingen een keuze te maken voor 'uitstekende knooppuntlocaties' binnen het stedelijk netwerk.


19

875

Recommend Documents