79

Znalecký posudek č. 14/05/79 O ceně bytové jednotky č. 1624/5, v objektu č.p. 1624 - byt. dům, příslušející k části obce Nový Jičín, na pozemku p.č. st. 807, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2370/64283 vše zapsané na listu vlastnictví č. 3945, na listu vlastnictví č. 1013 a listu vlastnictví č. 3318, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obec Nový Jičín, okres Nový Jičín.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 478 44 582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 17 stran a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 16. 5. 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/05/79

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 15. 1. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 01043/13-047, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - jednotka č. 1624/5 (byt) v budově, domě číslo popisné 1624, Nový Jičín, LV 1013, byt. dům, nacházející se na pozemku parc. č. st. 807, LV 3318, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 2370/64283, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Nový Jičín, katastrální území Nový Jičín-Horní Předměstí, okres Nový Jičín, na listu vlastnictví č. 3945. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 1624/5, v objektu č.p. 1624 - byt. dům, příslušející k části obce Nový Jičín, na pozemku p.č. st. 807, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2370/64283 vše zapsané na listu vlastnictví č. 3945, na listu vlastnictví č. 1013 a listu vlastnictví č. 3318, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obec Nový Jičín, okres Nový Jičín. Předmět ocenění je situovaný na adrese Vrchlického 1624/5, 741 01 Nový Jičín. Objekt se nachází v zastavěné části obce Nový Jičín, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Nový Jičín 23 731 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Nový Jičín nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 14. 5. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. Místní šetření bylo provedeno bez účasti povinného, pana Zdeňka Kiše. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní a to v části „Byty a nebytové prostory - vybavení“.

4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 065 EX 01043/13-047, ze dne 15. 1. 2014. Výpis z katastru nemovitostí č. 3945, vyhotovený objednavatelem dne 25. 4. 2014. Výpis z katastru nemovitostí č. 1013, vyhotovený objednavatelem dne 25. 4. 2014. Výpis z katastru nemovitostí č. 3318, vyhotovený objednavatelem dne 25. 4. 2014. Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne 14. 5. 2014. Prohlášení vlastníka ze dne 20. 11. 1995, dodané objednavatelem. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


-

Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 14. 5. 2014.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Nový Jičín Nový Jičín-Horní Předměstí (707431)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

3945

Kiš Zdeněk Riegrova 1942/13, 74101 Nový Jičín List vlastnictví číslo: Vlastníci:

1013

1. Společné jmění manželů Býma Pavel Ing. a Býmová Milada PhDr. Vrchlického 1624/5, 74101 Nový Jičín

Podíl: 15 370/64 283

2. Společné jmění manželů Chrenšč Libor a Chrenščová Renata Vrchlického 1624/5, 74101 Nový Jičín

Podíl: 14 686/64 283

3. Grosmanová Barbora Mgr. Žižkova 1324/37, 74101 Nový Jičín

Podíl: 1 910/64 283

4. Kiš Zdeněk Riegrova 1942/13, 74101 Nový Jičín

Podíl: 2 370/64 283

5. Společné jmění manželů Kovařčík Miroslav Ing. a Kovařčíková Marie Vrchlického 1624/5, 74101 Nový Jičín

Podíl: 14 986/64 283

6. Kyjasová Jaroslava Vrchlického 1624/5, 74101 Nový Jičín

Podíl: 14 961/64 283

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

3318

1. Společné jmění manželů Býma Pavel Ing. a Býmová Milada PhDr. Vrchlického 1624/5, 74101 Nový Jičín

Podíl: 15 370/64 283

2. Společné jmění manželů Chrenšč Libor a Chrenščová Renata Vrchlického 1624/5, 74101 Nový Jičín

Podíl: 14 686/64 283

3. Grosmanová Barbora Mgr. Žižkova 1324/37, 74101 Nový Jičín

Podíl: 1 910/64 283

stránka č. 3


4. Kiš Zdeněk Riegrova 1942/13, 74101 Nový Jičín

Podíl: 2 370/64 283

5. Společné jmění manželů Kovařčík Miroslav Ing. a Kovařčíková Marie Vrchlického 1624/5, 74101 Nový Jičín

Podíl: 14 986/64 283

6. Město Nový Jičín Masarykovo nám. 1/1, 74101 Nový Jičín

Podíl: 14 961/64 283

6. Dokumentace a skutečnost -

Předložené podklady souhlasí se skutečností. Nabývací titul nebyl předložen. Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 1624/5, v objektu č.p. 1624 - byt. dům, příslušející k části obce Nový Jičín, na pozemku p.č. st. 807, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2370/64283 vše zapsané na listu vlastnictví č. 3945, na listu vlastnictví č. 1013 a listu vlastnictví č. 3318, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obec Nový Jičín, okres Nový Jičín, která se nachází v podkroví bytového domu, který má celkově dvě nadzemní podlaží a využité podkroví. Bytový dům je zděný, podsklepený, typový, s valbovou střechou krytou plechovou krytinou. Bytový dům není vybaven výtahem. Původní stáří bytového domu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku 1956. Bytový dům je napojen na tyto inženýrské sítě: elektro, veřejný vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Parkování je možné na veřejné komunikaci před bytovým domem. Bytový dům je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemku p.č. 624/1 - ostatní plocha a přes pozemek p.č. 630/1 zahrada, které jsou ve vlastnictví: Město Nový Jičín, Masarykovo nám. 1/1, 74101 Nový Jičín. V průběhu životnosti byly na objektu provedeny fasádní omítky, byla osazena plastová zdvojená okna a byly instalovány vchodové plastové dveře. Dále v průběhu životnosti objekt zřejmě procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 1+1, sociální zázemí (WC) je situované přes chodbu a je společné s bytem č. 6. Vytápění bytové jednotky je uvažováno jako standardní. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Celkový stavebně-technický stav a údržbu ke dni ocenění hodnotíme jako byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu.

stránka č. 4


8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3318 Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 1624/5 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemek

a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3318 Byt

b) Byt 1) Bytová jednotka č. 1624/5 Ocenění Pozemek

a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 3318 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Nový Jičín Název okresu: Nový Jičín Základní cena pozemku: ZC = 700,– Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na II. prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III.

Hodnocení znaku Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

Pozemek ve spoluvlastnictví Bez vlivu Bez vlivu

–0,01 0,00 0,00

Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,941 i=1

stránka č. 6


Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,990 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 –0,02 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,980 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,913 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 639,1000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 807 zastavěná plocha a nádvoří 447 Pozemky na LV číslo 3318 – určená cena:

Cena [Kč] 285 677,70 285 677,70 Kč

stránka č. 7


Byt

b) Byt b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 1624/5 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): kuchyň pokoj WC (společně s bytem č. 6) Podlahové plochy jednotky – celkem: Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – smíšené 5,40 % 2. Svislé konstrukce – zděné 18,20 % 3. Stropy 8,40 % 4. Krov, střecha – valbová 4,90 % 5. Krytiny střech – plechová (pozinkovaný plech) 2,30 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody) plastové 0,70 % (parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů 5,70 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké 2,90 % 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % 10. Schody – dřevěné s povrchem PVC včetně dřevěného zábradlí 2,90 % (od I. NP do podkroví), betonové s povrchem keramické dlažby (do I. NP) 11. Dveře 3,30 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,30 % 14. Povrchy podlah 3,00 % 15. Vytápění 4,80 % 16. Elektroinstalace 5,10 % 17. Bleskosvod – je proveden 0,40 % 18. Vnitřní vodovod 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % 20. Vnitřní plynovod 0,40 % 21. Ohřev vody 2,20 % 22. Vybavení kuchyní 1,90 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,90 % 24. Výtahy 1,30 % 25. Ostatní 5,70 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 3,70 %

+ + =

10,50 m2 12,50 m2 0,70 m2 23,70 m2

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Nový Jičín Počet obyvatel: 23 731 stránka č. 8


Základní cena (ZC): 15 450,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok kolaudace: 1956 Stáří stavby (y): 58 Koeficient pro úpravu (s): 0,710

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 1,00*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,760

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

11 742,– Kč/m2

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu II. Bez vlivu

–0,01 0,00 0,00

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 0,95 100-leté vody)

4

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

0,941

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci

Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 stránka č. 9


inženýrské sítě, které má obec 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 –0,02 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

0,980

i=2

Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 23,70 × 11 742,– × 0,941 × 0,980

=

256 629,23 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 285 677,70 Kč Spoluvlastnický podíl: × 2 370 / 64 283 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 10 532,43 Kč 10 532,43 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 267 161,66 Kč Bytová jednotka č. 1624/5 – určená cena:

267 161,66 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

stránka č. 10


Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Byt 1+1, ul. Msgr. Šrámka, Nový Jičín, okres Nový Jičín Jedná se o byt o vnitřní dispozici 1+1, který je situovaný ve druhém nadzemním podlaží cihlového domu. Je to atypicky řešený byt ve staré zástavbě s vysokými stropy. Topení je řešeno vlastním plynovým kotlem. Ohřev teplé vody je zajištěn elektrickým bojlerem. Byt je situován v těsné blízkosti centra města. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 459 000,- Kč 2) Byt 1+1, ul. Nádražní, Nový Jičín, okres Nový Jičín Jedná se o byt o vnitřní dispozici 1+1, který se nachází v panelovém domě. Panelový dům je po provedené revitalizaci. Byt je situován ve čtvrtém nadzemním podlaží z celkových šesti. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je situován v blízkosti centra města. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 480 000,- Kč 3) Byt 1+1, ul. Hřbitovní, Nový Jičín, okres Nový Jičín Jedná se o byt o vnitřní velikosti 1+1 v cihlovém domě. Dům je po provedené revitalizaci. Jsou zde osazena nová plastová okna a je provedena nová fasáda objektu. Byt je v původním stavu a nachází se ve třetím nadzemním podlaží z celkových tří. Dům je situován nedaleko centra města. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 500 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 1+1, ul. Msgr. Šrámka, Nový Jičín, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): 459 000,– Kč Množství (M): 43,00 m2 Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 0,95 Kvybavení bytu: 1,05 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 stránka č. 11


Jednotková cena (JC): 10 191,59 Kč Váha (V): 1,0 2) Byt 1+1, ul. Nádražní, Nový Jičín, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): 480 000,– Kč Množství (M): 40,00 m2 Kkonstrukce budovy: 0,95 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,00 Kvybavení bytu: 1,05 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 11 457,21 Kč Váha (V): 1,0 3) Byt 1+1, ul. Hřbitovní, Nový Jičín, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): 500 000,– Kč Množství (M): 41,00 m2 Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,00 Kvybavení bytu: 1,05 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 11 061,34 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kkonstrukce budovy × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kúdržby bytu × Kvybavení bytu × Kpolohový × Ksituování v budově × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

10 191,59 Kč 10 903,38 Kč 11 457,21 Kč

× =

10 905,– Kč 23,70 m2 258 450,– Kč

stránka č. 12


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 13


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Nový Jičín - dopravní dostupnost města Nový Jičín je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v místě jsou omezené možnosti parkování - bytová jednotka je situována v podkroví - sociální zázemí (WC) je situováno mimo bytovou jednotku a je společné s bytovou jednotkou č. 6 - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění se neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu

285 677,70 Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

267 160,– Kč 258 450,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 260 000,– Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíc Kč

stránka č. 14


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 16. 5. 2014

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 15


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/05/79 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí LV č. 3945, LV č. 1013 a LV č. 3318 kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 17

Fotodokumentace

Skrýt detail

Vrchlického 1624/5 741 01 Nový Jičín okres Nový Jičín kraj Moravskoslezský Firmy na této adrese: Libor Chrenšč

Skrýt detail

Vrchlického 1624/5 741 01 Nový Jičín okres Nový Jičín kraj Moravskoslezský Firmy na této adrese: Libor Chrenšč

79

Recommend Documents