ZNALECKÝ POSUDEK č. 3971/294/722 O ceně bytové a nebytové jednotky č. 2766/152, vše v bytovém domě - objekt A - při ul. Tlumačovská situovaném na poz. p.č. 2342/755 a p.č. 2342/214, v obci Praha lil.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. 2342/755 a p.č. 2342/214, vše v katastrálním území Stodůlky. Objednatel posudku:
Účel posudku:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4 Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele
Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. I zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni 31.12.2014. Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích 12.1.2015
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Adresa nemovitosti: - objekt A - při ul. Tlumačovská Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 13 Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky Počet obyvatel: 1 233 211 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.01.2015 za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Návrh na povolení vkladu změny vlastnictví do KN s razítkem podatelny KÚ pro hlavní město Prahu, s datem 25.10.201 1 ve prospěch nových vlastníků: - Andrey Sosetko - Stavební povolení č.j. VYS 1445/07/Kř vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 13 dne 28.8.2007 s právním účinkem ke dni 2.10.2007 - Geometrický plán č. 4224-24/201 i. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne 24.3.201 1 - Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne 13.6.201 1 - Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne 13.6.2011 -Výpis z katastru nemovitostí dle LV č.7086 ze dne 06.09.2011 vyhotovený KÚ pro hl.m. Praha - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4, IČ 28460120 podíl: 1
Vlastník pozemku:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 , 1Č 28460120 podíl: 1
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Adresa nemovitosti: - objekt A - při ul. Tlumačovská Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 13 Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky Počet obyvatel: 1 233 211 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.01.2015 za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Návrh na povolení vkladu změny vlastnictví do KN s razítkem podatelny KÚ pro hlavní město Prahu, s datem 25.10.2011 ve prospěch nových vlastníků: - Andrey Sosetko - Stavební povolení č.j. VYS 1445/07/Kř vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 13 dne 28.8.2007 s právním účinkem ke dni 2.10.2007 - Geometrický plán č. 4224-24/2011. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne 24.3.2011 - Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne 13.6.2011 - Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne 13.6.2011 -Výpis z katastru nemovitostí dle LV č.7086 ze dne 06.09.201 1 vyhotovený KÚ pro hl.m. Praha - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4, IČ 28460120 podíl: 1
Vlastník pozemku:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4, IČ 28460120 podíl: I
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům Dvojče Velká Ohrada má tři podzemní podlaží a dvacetjedna nadzemních, přičemž se jedná o dům ve formě dvojice výškových částí s podnoží zahrnující restaurace a služby. V suterénu je celkem 291 parkovacíh míst, v nadzemních podlažích celkem 234 bytových jednotek a 48 ateliérů. Objekt je založen velkoprůměrových pilotách a posléze základové desce, konstrukčně je dům navržen v suterénu a v 1.-2.NP jako železobetonový monolitický skelet, od 3.NP přechází ve stěnový příčný systém po obvodu zděny s keramických bloků se ztužujícím jádrem uvnitř každé věže. Vodorovné konstrukce ze ŽB desek, schodiště jednoramenná/dvouramenná ŽB prefabrikovaná. Vnitřní stěny tvoří příčkovky. Střechy jsou ploché jednoplášťové, spádované, stř. krytina z foliových pásů. Pochozí část střech - bytové terasy - jsou pokryty betonovou dlažbou nebo jsou zatravněny. Podlahy jsou navrženy jako plovoucí. Povrch fasády objektu tvoří tenkovrstvá akrylátová omítka na jádrové VC omítce. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. Výplně stabevních otvorů ve fasádě jsou plastového provedení s iz. dvojsklem s vnějším hliníkovým opláštěním. Klempířské prvky jsou TiZn, vytápění a ohřev TUV je řešen dálkově skrze výměníkovou stanici v 2.PP. Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady do výšky zárubní. Stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako hladké foliované bílé s prolisem, popř. s prosklenou výplní do ocelových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové nebo dřevěné, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky. BJ č.
2766/152
Typ bytu
Podlaží
Plocha bytu [m2|
Plocha B/T/P [m2|
2+kk
11.NP
61,9
8,7
a) Pozemky al) Celková cena pozemku Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn
Velikost podílu na pozemcích 663/190502
Pozemky oceněné dle cenové mapy 2013. Název Parcelní číslo Výměra Jedn.cena Cena __________________________________________ |m2| | Kč/m21_______ |Kč| Zastavěná plocha a nádvoří 2342/755 3 192,00 9770,00 31 185 840,Ostatní plocha__________________ 2342/214 699,00 9 770,00 6 829 230,Pozemky oceněné dle cenové mapy - celkem 38015 070,b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. bl) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo na realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícího k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek.
Definice koeficientu použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno) Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.
rovnávací BJ č.l
sč
Obestavěný prostor: 155 00 m3 Praha 13 [ěsto/obec: Započitalelná plocha: 57+243*0,5 m2 tvrť/KÚ: Stodůlky Zast. plocha NP: m2 ul. Laurinova dresa: Poloha: střední 2 977 821 ena v Kč: Stavební stav: velmi dobrý ýměra pozemku: m2 Vybavení: dobré plně zasíťováno ženýrské síté: Zdroj dat: kupní cena >pis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Laurinova, 2+kk, 2.NP, výměra BJ 57 m2, terasa 24,3 m2. :z GS, komora, podobná lokalita - blíže metru, projekt Britská čtvrť I, bez kuch. Linky -ovnávací BJ č2 SČ 155 00 Obestavěný prostor: m3 Praha 13 lěsto/obec: Obytná plocha: 51 m2 tvrť/KÚ: Zličín Zast. plocha NP: m2 ul. Sazovická dresa: Poloha: střední 2 744 000 jna v Kč: Stavební stav: velmi dobrý vměra pozemku: m2 Vybavení: dobré plně zasíťováno ženýrské sítě: Zdroj dat: Kupní cena )pis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Zličín, ulice Sazovická, 2+KK. 2.NP, vč. GS a sklepa, projekt od CG, 51 2, KC 2744 tis. Kč, stejné provedení, mírně horší lokalita •ovnávací BJ č3 155 00 SČ Obestavěný prostor: m3 ěsto/obec: Praha 13 Oby tná plocha: 65,70 m2 Stodůlky Zast. plocha NP: tvrť/KÚ: m2 ul. Tlumačovská dresa: Poloha: Střední 2 798 841 ;na v Kč: Stavební stav: velmi dobrý ýměra pozemku: m2 Vybavení: Dobré plně zasíťováno Zdroj dat: ženýrské sítě: kupní cena >pis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Tlumačovská, 2+KK. 3.NP. hez GS a sklepa, projekt ezidence Prague Towers, 65,70 m2, KC 2 798 841 tis. Kč, stejné provedení, podobná lokalita yhodnocení______ Měrná jednotka:________m2 obytné plochy kupní cena v Kč/m.j. ovnávací BJ č.l ovnávací BJ Č.2 ovnávací BJ č.3
Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty
43 156 53 803 42 587
Poloha 1 1.02 1
Pozemek 1 1 1
Stav 1 1 1
Vybavení I 0,9 1
Zdroj I 0,9 1
Ostatní 1 1 1 Průměr:
Přep. KC v Kč/m.j. 43 156 44 452 42 587 43 398
Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny, tj. od cca 40-55 tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto kjiž realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem.
b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 2766/152 Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (zap o čten o 5 0 % . m ax. však 2 0 % z p lo c h y je d n o tk y )
Orientace obytných místností Příslušenství BJ Spoluvlastnický podíl na pozemcích
3976134 Kč 391170 Kč 2+kk 10. patro (NP1 1) 61,9 m2 8,7 m2 Z
PS,S 663/190502
Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy)
60017,-Kč/m2
Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky
62038,-Kč/m2 41 10000,-Kč
Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 3976134,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 391170,-Kč.
-2-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky č.2766/152 Obvyklá cena jednotek činí celkem
Obvyklá cena jednotky 3 976 134 Kč 3 976 134 Kě
Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku 391 170 Kč 391 170 Kě
Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 55 tis./nr, přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, 15.1.2015
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 16.7.1980 č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne 10.11.1999 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do 31.12.2002 a recertifikován dne 16.10.2012, číslo certifikátu 1034/12, s platností do 16.10.2017. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3971/294/722 znaleckého deníku.
i
