Voorstel aan de raad
Aan de gemeenteraad Gemeente Steenwijkerland Vendelweg 1 8331 XE Steenwijk Steenwijk, 3-9-2013 Nummer voorstel: 2013/68 Voor raadsvergadering d.d.:
17-09-2013
Agendapunt:
12
Onderwerp: Uitgiftebeleid woningbouwkavels gemeente Steenwijkerland 2013 Aan de raad van de gemeente Steenwijkerland wordt voorgesteld te besluiten: Conceptbesluit: 1.
het huidige uitgiftebeleid woningbouwkavels in de gemeente Steenwijkerland (zoals vastgesteld in 2003 en gewijzigd in 2009 ) in te trekken, en
2.
het Uitgiftebeleid woningbouwkavels gemeente Steenwijkerland 2013 vast te stellen.
Inleiding: Het uitgiftebeleid regelt hoe particuliere gegadigden in aanmerking kunnen komen voor woningbouwkavels die door de gemeente worden uitgegeven. Het huidige uitgiftebeleid voor woningbouwkavels van de gemeente Steenwijkerland dateert uit 2003 en is laatst gewijzigd op 15 juli 2009. Het huidige uitgiftebeleid is gezien de looptijd en de gewijzigde woningmarktomstandigheden geëvalueerd en zal op een aantal punten worden geactualiseerd. Het huidige beleid: In het huidige uitgiftebeleid worden er kavels uitgegeven conform een verkavelingstekening. Nadat het collegebesluit tot uitgifte is genomen krijgen de gegadigden 4 weken de tijd om hun voorkeuren voor de door de gemeente aangeboden kavels op een inschrijfformulier aan te geven. Daarna worden de inschrijvingen gecontroleerd. Via de procedure (eventueel via een verloting) zoals omschreven in het uitgiftebeleid, worden de kavels dan aan de gegadigden toegewezen. Bij toewijzing wordt er een verkoopovereenkomst naar de gegadigde verzonden. De gegadigde krijgt dan 4 weken de tijd om het door de gemeente gedane aanbod te aanvaarden. Dit doet hij door de verkoopovereenkomst te ondertekenen en tijdig aan de gemeente te retourneren. In beginsel moet binnen twee maanden na het terugzenden van de mede door de gemeente getekende overeenkomst de aktepassering bij de notaris plaatsvinden. Als de kavel is toegewezen, kan de gegadigde in beginsel altijd kiezen voor aankoop dan wel erfpacht via Grondrente Nieuwe Stijl. Het huidige uitgiftebeleid is transparant en duidelijk. Wel is er behoefte aan verlenging van sommige termijnen zoals de termijn tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de aktepassering. Het is nu lastiger om financiering te krijgen.
1
Op 23 maart 2010 hebben wij besloten om in gemeentelijke woningbouwplannen waar kaveluitgiftes plaats zullen vinden of reeds hebben plaatsgevonden en waar na afronding van de uitgifteprocedures kavels overblijven of zijn overgebleven, de overgebleven kavels beschikbaar te stellen voor (particuliere) geïnteresseerden die zich na afloop van de uitgifteprocedure aanmelden. Behalve voor de kern Steenwijk/Tuk wordt er in het huidige uitgiftebeleid in het geval er meerdere gegadigden zijn voor een kavel, de kavel bij voorrang toegewezen aan de gegadigde met sociale en/of economische binding. Bij de kernen Oldemarkt en Vollenhove wordt er in dat geval bij voorkeur toegewezen aan gegadigden die een sociaal/economische binding hebben met de gemeente Steenwijkerland, bij de overige kernen binding met de desbetreffende kern. De inspectie VROM heeft bij brief van 2 augustus 2010 bericht dat het systeem van bij voorrang toewijzen van bouwkavels aan mensen met een sociale en economische binding, in strijd is met vrijheid van vestiging. Daarom stellen wij voor het toewijzen op basis van de bindingseisen uit het uitgiftebeleid te halen. Vanaf het moment dat ons besluit om kavels uit te geven gepubliceerd wordt, zijn er informatiesets beschikbaar die naar geïnteresseerden verzonden worden. De gemeente houdt een lijst bij van geïnteresseerden voor woningbouwplannen. Verder is de informatieset af halen op het gemeentehuis. De informatieset bevat o.a. een verkavelinstekening, de kavelprijzen, bestemmingsplankaart en voorschriften, beeldkwaliteitplan, info over omgevingsvergunning en de inschrijfings- en toewijzingsprocedure en het inschrijfformulier. Verder wordt in de informatieset de verkoopprocedure uitgelegd en wordt de lezer geïnformeerd over de mogelijkheid om de kavel in erfpacht te nemen (“Grondrente Nieuwe Stijl”), in plaats van aan te kopen. Grondrente Nieuwe Stijl wordt kort uitgelegd. Als de kavel is toegewezen, kan de gegadigde in beginsel altijd kiezen voor aankoop dan wel erfpacht via Grondrente Nieuwe Stijl. Een voorwaarde voor erfpacht is dat de gegadigde in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheekgarantie. Verder wordt verwezen naar de website van de gemeente. Flexibiliteit t.a.v. kavels: Omdat sommige gegadigden steeds meer behoefte hebben om niet zonder meer de door de gemeente aangeboden kavels te aanvaarden, zal de behoefte aan meer flexibiliteit in de kaveluitgifte toenemen. Deze gegadigde zal dan zelf de oppervlakte en het daarop te bouwen woningtype (vrijstaand of twee-onder-een kap) willen bepalen. Hierbij zal rekening gehouden moeten worden met de mogelijkheden van het bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan en de vastgestelde grondexploitatie. Bovendien moet voorkomen worden dat de gemeente blijft zitten met een onverkoopbaar restant van het uitgeefbaar terrein. Een systeem met een combinatie van “wie het eerst komt wie het eerst maalt” én “flexibele kaveluitgifte” is niet wenselijk op het moment dat een eerste uitgifteronde plaatsvindt. Bij een eerste uitgifteronde bestaat de mogelijkheid dat er meerdere gegadigden zijn. De reden is dat bij het toewijzen van de definitieve kavel 3 onzekere variabelen een rol spelen (financiën, oppervlakte, bouwplan). De toewijzing aan andere gegadigden zal dan gefrustreerd kunnen worden nu het tijdspad van toewijzing aan en afname in eigendomsoverdracht door de eerste belangstellende dan lang en onbekend is. Zolang er geen duidelijkheid is over de kavel die de eerste gegadigde daadwerkelijk afneemt, kan de toewijzing aan nummer twee nog niet plaatsvinden. Concreet lopen we hierbij tegen de vraagstukken aan hoe bepaald wordt wie de eerste gegadigde is en hoeveel tijd we deze gegadigde zullen geven om duidelijkheid te krijgen, voordat een concreet voorstel aan de volgende gegadigde kan worden gedaan.
2
Voorstel: Voorgesteld wordt dan ook om een uitgiftebeleid vast te stellen dat zowel transparant en duidelijk is en aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (o.a. zorgvuldigheid en rechtszekerheid) voldoet, maar ook flexibel is. Dat kan door voor de eerste uitgifteronde het huidige uitgiftebeleid grotendeels intact te laten, en na afloop van de uitgifteronde de mogelijkheid te bieden om via de zgn. Kavelwinkel flexibele kavels te verkopen. In de eerste uitgifteronde worden op basis van de verkavelingtekening door de gemeente kavels aangeboden, die door geïnteresseerden die zich wel kunnen vinden in deze verkaveling, aanvaard kunnen worden door een inschrijfformulier in te vullen. De toewijzing van deze kavels vindt dan conform het huidige uitgiftebeleid plaats (d.w.z. eventueel via een verloting), waarbij de bindingseisen niet meer van toepassing zijn. Als de toewijzing is afgerond zullen de desbetreffende gegadigden een verkoopovereenkomst toegezonden krijgen. Door deze overeenkomst binnen vier weken te ondertekenen en te retourneren, aanvaardt de gegadigde het gemeentelijk aanbod. Na verloop van de toewijzingsprocedure en de termijn voor ondertekening en retournering van de verkoopovereenkomst van vier weken, is duidelijk welke kavels nog beschikbaar zijn. Er kan eventueel met een optiebrief gewerkt worden. Als er na deze uitgifteronde nog kavels over zijn, worden deze overgedragen aan de zogenaamde Kavelwinkel. Dat is een nieuw fenomeen. Op de website www.steenwijkerland.nl kan via de Kavelwinkel bekeken worden welke kavels nog beschikbaar zijn. Bij de Kavelwinkel geldt het principe van: Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Bepalend voor de volgorde is de datum van aanmelding. Indien zich meerdere gegadigden op dezelfde dag hebben aangemeld, zal de volgorde in het bijzijn van de desbetreffende gegadigden door loting vastgesteld worden. Bij de Kavelwinkel kunnen gegadigden kavels kopen conform de verkavelingstekening, maar ook daarvan afwijkende kavels. Bij de Kavelwinkel kunnen de gegadigden die een van de verkavelingstekening afwijkende kavel willen kopen, in overleg treden met de gemeente om zo’n flexibele kavel te mogen aankopen. In onderling overleg zal dan het verzoek van de geïnteresseerde bekeken worden. Er zal dan rekening gehouden moeten worden met de mogelijkheden die het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan bieden. De grondprijs zal gebaseerd zijn op de laatst vastgestelde grondexploitatie die voor het desbetreffende plangebied geldt. Verder mogen er geen onverkoopbare kavels ontstaan. De belangstellende kan de gemeente alleen schriftelijk zijn belangstelling kenbaar maken via email of brief. Er zal een gesprek moeten plaatsvinden waarbij de wensen en behoeften van belangstellenden duidelijk worden. Eventueel kan er met optiebrief gewerkt worden, waarbij de geïnteresseerde de mogelijkheid krijgt om e.e.a. gedurende de in de brief genoemde termijn uit te zoeken. Deze optie kan worden verlengd. Daarna kan naar aanleiding van de vraag van de belangstellende een aanbod door de gemeente gedaan worden in de vorm van een verkoopovereenkomst. In het voorgestelde uitgiftebeleid kan in beginsel ook altijd (dus ook in de Kavelwinkel) gekozen worden tussen koop dan wel Grondrente Nieuwe Stijl (erfpacht).
3
Een kort overzicht van de wijzigingen: -
Behalve in het plaatselijk huis-aan-huisblad vindt er ook een publicatie plaats op de website www.steenwijkerland.nl.,
-
De termijn tussen het sluiten van de verkoopovereenkomst en de aktepassering is
-
Kavels die na de eerste uitgifteronde zijn overgebleven komen in de Kavelwinkel. In de
verlengd naar in beginsel vier maanden. Kavelwinkel kunnen ook zogenaamde flexibele kavels worden verkocht. -
Het college heeft de bevoegdheid om ten behoeve van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) kavels uit te geven (zie Uitgifteprocedure onder E.).
-
De bindingseisen zijn verwijderd.
-
De bepaling over de bouwplicht is verwijderd. Omdat de bouwplicht in de koopovereenkomst via de van toepassing zijnde algemene verkoopvoorwaarden is geregeld, is het overbodig om dit in het uitgiftebeleid op te nemen.
-
Grondrente Nieuwe Stijl (erfpacht) is ook opgenomen.
Bij het evalueren is o.a. het uitgiftebeleid van omliggende en vergelijkbare gemeenten bekeken zoals de gemeente Weststellingwerf, Westerveld, Meppel, Kampen, Olst-Wijhe, Zwolle en Groningen.
4
Bijlagen bij het voorstel
Uitgiftebeleid woningbouwkavels gemeente Steenwijkerland 2013 en huidig Uitgiftebeleid woningbouwkavels in de gemeente Steenwijkerland (2009)
Ondertekening De secretaris
De burgemeester
S.S. Weistra
M.A.J. van der Tas
Betrokken partijen afdeling
REO
adviseur
Jan Schapelhouman, tel.: 763, email:
behandeld in raadscommissie
[email protected] ja, nl. 3-9-2013 nee
5
Raadsbesluit Steenwijk,
17-9-2013
Nummer:
2013/68
De raad van de gemeente Steenwijkerland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 3-9-2013, nummer 2013/68; besluit: 1.
het huidige Uitgiftebeleid woningbouwkavels in de gemeente Steenwijkerland (zoals vastgesteld in 2003 en gewijzigd in 2009 ) in te trekken, en
2.
het Uitgiftebeleid woningbouwkavels gemeente Steenwijkerland 2013 vast te stellen.
De raad voornoemd, de griffier,
de voorzitter,
A. ten Hoff
M.A.J. van der Tas
1
