Concept Ruimtelijk kader Damlaan 66/68
2
Locatie vanaf de Damlaan
Locatie vanuit de Damlaan
Locatie vanaf de Oude Trambaan
Locatie Damlaan 66/68
3
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Samenvatting beleidskaders 3. Ruimtelijke analyse 4. Visie 5. Stedenbouwkundige / architectonische randvoorwaarden 6. Uitvoeringsaspecten Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Colofon
5 7 9 10 13 16 17 18 19 21
Versie: 17 april 2015 Vastgesteld College: Raad:
Inloopavonden omgeving Voor dit ruimtelijk kader zijn twee inloopavonden in de buurt georganiseerd. Tijdens de eerste avond zijn de wensen en aandachtspunten van de aanwezige buurtbewoners geïnventariseerd, tijdens de tweede avond zijn de reacties gepeild op het concept ruimtelijk kader en de eerste ontwerpschetsen van de ontwikkelaar.
m eT ra
ud Ri
jnl
Vo or
bu
rg
se we g
Locatie
an
ba
ing in ac hla
O
.B
Ko n
J. S
an
Ju
lia
na we g
4
an
ds
Da m
laa
n
tra
at
Op de eerste inloopavond zijn verschillende onderwerpen door omwonenden en gebruikers van de omliggende panden naar voren gebracht. Dat heeft de onderstaande aandachtspunten voor de herontwikkeling van Damlaan 66/68 opgeleverd: • De nieuwbouw dient passend te zijn bij de omgeving en niet te massief. • Het gebouw dient een toevoeging te zijn aan het historische karakter en hier geen afbreuk aan te doen. • Voldoende parkeerplaatsen realiseren, ook openbaar toegankelijke. • Attentie voor een wenselijk programma, bouw geen winkels of appartementen voor de leegstand. • Let op bezonning van omliggende panden en buitenruimten. (zie bijlage voor bezonningsstudie) Deze aandachtspunten zijn bij het opstellen van de visie en de randvoorwaarden zoveel mogelijk meegenomen. Tijdens de tweede inloopavond waren de reacties op het concept ruimtelijk kader en de eerste schetsen van het bouwplan overwegend positief.
Vliet
Luchtfoto 2013, Leidschendam Voorburg
5
8721
1. Inleiding
Ver zet s
60
11220
10736
11328
58
hel
den Opgave stra 101-123 gegeven at In dit document worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de nieuwbouw van een gebouw op het perceel van Damlaan 66/68, dat tevens gelegen is langs de Oude Trambaan in Leidschendam. Het exacte programma 1 zal nog bepaald worden.
3817 6336
ulli H.V
10103
6343
46
46
a sstr
ngh
16
12
14
4
6
8
10
2
87
at
04
n
78
74 an
mla
Da 9 927
we g
Kadastralegrens Damlaan 66/68 71
n
6
66
71a
Rijn
Tra m
470
21
101
20
101
71
70
baa
6
69
72
6968
6920 19
7
rgs e
4
2761
4705
466
bu
4 66
76
466
Voo r
ba a
2
4
7
ud O
342
5
876
876
5
11193
3
71b
8412
6341
468
2
18 20
n
3 t/m11487 51
2
3
2
4657
3a
16
467
91
laa
8411
6414
m1
876
0
1 467
56
14
ach
09
6
4 t/
1
6
73a
65
J.S B
84
8
7 876
4682
876
8
6
4
249
11488
lan
de
2
877
0
877
9
3 14
876
9
7
875
2
465
10
eT ram
naw eg
8410
6415
876
875
875
875
875
8755
9406
4
4a
20
876
17
2 Leeswijzer 19 t a In hoofdstuk 5 worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden 21 4579 4 stra 3424 23 mp beschreven, die de gemeente stelt aan de herontwikkeling van deze locatie. o l S rF its De voorgaande hoofdstukken vormen de opmaat naar deze voorwaarden. 25 worden de belangrijkste hoofdlijnen uitgelicht van de 4a 27 In hoofdstuk 24665 geldende beleidskaders, aangevuld met een ruimtelijke analyse in hoofdstuk 29 31 3. Hoofdstuk 4 vertaalt de beleidskaders en de ruimtelijke analyse naar een 6 visie op de ontwikkeling en de ruimtelijke mogelijkheden. Hoofdstuk 6 sluit 33 0 77 6a 3 vervolg 465 35 uiteindelijk af met een aantal uitvoeringsaspecten, waar in het traject 8 37 8 rekening mee zal moeten worden gehouden. 4669 66
39
n
Luchtfoto 2013, Locatie Damlaan 66-68
1
14
876
16
laa
Ou
3
2959aan de herontwikkeling ps Met dit ruimtelijk kader geeft 5de gemeente sturing 5 lom 7 S s t van deze om tot een goed in de omgeving passend gebouw rF i locatie. Het dient 9 3 2986de basis voor het op te stellen te komen. Daarnaast 11 vormt dit ruimtelijk kader 13 wat uiteindelijk het wettelijk kader is waarbinnen de bestemmingsplan 2984 15 1 ontwikkeling plaats dient te vinden. 4580 876
24
22
20
18
Da m
877
23
2
634
Kon
12
8703
8702
877
traa
44
ulia
De opgave is ontstaan vanuit een nieuwbouw/ontwikkelwens van 5 Sc 1 bouwbedrijf Niersman. Er is een ruimtelijk kader opgesteld omdat het e i 7 n 3 ingediende voorstel niet binnen het bestemmingsplan past. Han 9 5 10273 71-93 10735 7 11 Het door de initiatiefnemer gewenste programma bestaat uit 9 11 appartementen en commerciële ruimten. De bestaande opstallen zullen in 8774 13 2 voorstel geheel gesloopt worden. Het pand het huidige 4775zal na realisatie in het 4 15 geheel 6 als beleggingsobject worden verkocht aan een belegger die het zal 8gaan verhuren. 1 2988 10 3 7 t
ing in J
3
t raa
tst haf
4
19
11
11196
69 50
6578 11195
dst
raa t
6
Structuur visie ‘Ruimte voor Wensen’, Herijking 2012, zoom locatie Vigerend bestemmingsplan, Raadhuis 2000
Masterplan Damcentrum, zoom Damlaan
Ontwerp bestemmingsplan, Raadhuis ?2014?
7
2. Samenvatting beleidskaders In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitspraken, met betrekking tot de locatie uit verschillende relevante beleidsdocumenten kort aangestipt. Deze wordt samen met de ruimtelijke analyse doorvertaald in het visie deel. Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 – herijking 2012 De locatie ligt in het stedelijk gebied, aan de rand van Leidschendam Centrum en op een kruispunt van de identiteitsdragers Voorzieningen-as en Historisch lint. Deze twee identiteitsdragers zijn tevens ‘Groenelijnen’ uit de groenstructuurvisie. De gemeente heeft de ambitie om een bevolkingsgroei van 5% te faciliteren, waarvan 80% binnenstedelijk onder de voorwaarde dat dit niet ten koste gaat van het groene karakter van de stad. Voor kernwinkelcentrum Leidschendam Centrum is de ambitie behoud en versterking van de voorzieningenstructuur. Ondersteunend hieraan is het versterken van de Voorzieningen-as, als verbindend element tussen de stedelijke voorzieningen. Dit (o.a.) door verbeteren van het gebruik, de oriëntatie en beeldkwaliteit van de aangrenzende bebouwing. Voor het Historisch lint geldt ondermeer versterking van de cultuurhistorische betekenis door een gepaste schaal van de bebouwing. Woonvisie 2020 De gemeente zet licht in op het realiseren van goede en betaalbare woningen voor jongeren, starters en ouderen. De onderliggende woningbehoefte verdient de komende jaren steeds opnieuw aandacht. Het aantal geplande eengezinswoningen in de goedkope en middeldure sector – met name in het huursegment – blijft achter bij de vraag. Er is de komende jaren teveel nieuwbouw van appartementen gepland met uitzondering van appartementen met onderscheidende kwaliteit en in de huursector. Leidschendam Centrum Het Masterplan Damcentrum en onderliggende visies en kaders geven richting aan grootschalige transformatie van het centrum van Leidschendam. De ambitie is het creëren van een levendig, leefbaar en vitaal stedelijk woon- en verblijfsgebied. Het is wenselijk om onderscheid te maken tussen de functie van het Damplein in het kernwinkelgebied en de aanloopstraat Damlaan. Aansluitend op de Detailhandelsvisie (2013) is detailhandel op het Damplein veruit de belangrijkste bestemming om dit deel van het centrum blijvend te versterken. De Damlaan en overige straten krijgen daarom bij voorkeur een bredere functie.
Langs de Oude Trambaan zou aan weerszijden een bomenrij worden aangeplant , maar dit concept is in het planproces verlaten vanwege het gebrek aan ruimte zowel boven (vanwege verkeer) als onder de grond (door leidingen). Voor de Damlaan is een tweezijdige laanstructuur gerealiseerd met bomen van de 2e grootte. Als basis voor de bebouwing worden de monumenten en historische beeldbepalende panden gebruikt. Nieuwbouwlocaties, herontwikkeling of sloop van bestaande bebouwing worden ingezet om het beeld van het dorp tot één geheel te maken. Voor het karakter van de nieuwe ontwikkelingen geldt het beeld van de Hollandse Waterstad, zoals beschreven in het Beeldkwaliteitplan Leidschendam Centrum. Vigerend bestemmingsplan, Raadhuis (2014) Hiernaast is een uitsnede van de bestemmingsplankaart opgenomen. Hierop is te zien dat de bestemming Gemengde Doeleinden-7 op het perceel ligt. Dit houdt in dat hier op de begane grond detailhandel (uitgezonderd verkoop van motorbrandstoffen en opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk), detailhandel ondersteunende horeca, dienstverlenende bedrijven of instellingen, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en wonen met inbegrip van een aan huis verbonden beroep en/of verkoop via internet mag komen. Vanaf de eerste verdieping mag het zelfde programma komen uitgezonderd detailhandel ondersteunende horeca. De maximale bouwhoogte is 10,5 m en goothoogte is 7,5 m. Op het perceel liggen tevens de dubbelbestemmingen Archeologie en waterkering. Voor de exacte regels dient het bestemmingsplan geraadpleegd te worden.
8
n
nelaa
s Ire
De
Prinse
Sch l
ses
ake
Prin
Tra
laan
mb aan
trix Bea
de
n
Ou
laa
lmina
gin
Wilhe
Konin
an
hla
ses Prin
stb
We
n
hla osc stb We
Vin
ken
bo
an
rgh
laa
Kas
laan
in
ple
dhuis
St.
Raa
tra
efs Joz
St.
osc
trix Bea
Raadhuis
straat
lus
Pau
at stb
Verz ets
hla
an
an
stb
osc
raa t
lus
tsin
t Bre
edew eer
dpl
raa t
raa eem
raat
pst
om
s Sl
Frit
afst
J.S
Bach
laa
n
Sch
oorl
aan
Hoogh
Hen
Sch
gra
ein
aan mb Ou de
afts
nie
Dijk
Tra
at
t traa
Wind
gel
tra
d Yze nar
Hen
De
Plants
nghss
rdraat
Ber
ulli H.V
Ran
Dij
nst
van
oen
t traa
ijks
dw
drik
Kon ing in Ju
she
raat
lian aw eg
an hla osc stb We
t traa
ijks
kgr aaf stra
dw
t traa
at
Ran
dwijks
van
Ran
drik
van
zet
lde
at
an
Hen
drik
Ver
gra afst ra
hla
Hen
Reind
Dijk
lein
n de Ou
hla an osc
stla
We
Lan
aat tstr
dlu
ad
trafo
aat gestr
er de
We stb
n aw eg nap
haf
ie Sc
n Han
Lan
t traa uss
Rap
ian
ior
hae
St.
Jul
in Jez
Stadskantoor
aat lstr
ord libr
St. Bon
at
gin
tra
anc
Hoo
an dlu stla
mb
Lan
aan
B
Tra Ou de
iersin
Konst
Konin
ifac
Vin ken borch laa
t traa
iuss
uss
St. Wil
aci
at tra
nif
raa t
dst
traat
Ho ven
gel
Bo
enst
ghss
uss
Stadskantoor St.
ard ern
ullin H.V
ord libr Wil
gin
Konin
dra Yzer
baa
an
St.
lmina
Wilhe
mra adp
isla
at
an
tra
isla
hu
efs Joz
Raad
St.
en
tso lan at P
n
laa
ord libr
Wil
lflan
an
hu Raad
hla Bac J.S.
held
lein
usp
St.
ghee
osc
Tra m
We
drik
Han
van
Jul
ian
J.S
gin
hla
Konin
an
Sch
oor
De
s Slo
Bac
lfla ndstra at
aw eg
t traa
dwijks
Ran at
stra
mp
Frit
laan
Han nie Sch afts t traa
s Slo
gmolen
raat
pst
Zaa
Frit
Sch
om
s Sl
Frit
at
stra
at
stra
mp
t traa
afts
nie
De
Wiek
Han
Han nie
Ou
de
n
v. d. t nstraa
Vee w.i.u.
straat
straat
els
raat dst
raa t
w.i.u.
spo
tra
Zijde
t nstraa
Vee
nd
Pla
lan
Voo rb
v. d.
Rijnla
t nstraa
Vee
Rijn
urg
stra
at
laan
gmolen
rit Jan rit Jan
oor
Zaa
Ger Ger
v. d.
Sch
sew eg
w.i.u. Rijnla nd straat
gst
Tram
urg Voorb
laa
rit Jan
t traa
Ger
afts
of
enh
olin Car
din
Lan dsc
laan
m Da
Sch
t traa
afts
Sch
hei
oor
sew eg
t traa
nie nie
Han
Lan dsc
Sch
hei
straat
afts
Han
t traa
afts
Sch
baa n
nd
Ou
Sch
din gst raa t
mb
Rijnla
Tra
nie
mlaan
Han
afts
Sch
Da
t traa
t traa nie
Han
de
afts
t traa
afts
Sch
aan
Sch
nie
Han
nie
Han
at
LOO LAA IERS
w.i.u.
Da
N
mlaan w.i.u.
w.i.u.
aan
mb
Tra
Maalderi
jstraat
Hou twe rf
de
Ou
w.i.u.
Pla
tra
w.i.u.
Rijn lan dst raa t
Houtw erf
Mo
lenpad
at
Mo
els
Zaag mo
len
spo
lenpad
straat
ade
Tui nd
elk
spo
Pla
erijstr aat
w.i.u.
w.i.u.
Rijn
lan
spo
Dr.
v.d.
Pla
Dr.
elk
dst
lan
raat
Zee
ade
van
Stamst
baan
e Tram
Oud
t raa
DE
TEIN
Vlie
tkant
Pla
De
w.i.u.
OOS
tra
est
raat
Damst
at
kerk
Zijd
els
raa t
Tol
spo
t
Damplein
De Vlie
Wegenstructuur
Bebouwingstructuur n De
s
Sch l
ses
ake
Prin
Prinse
laa Irene
Tra
mb
laan
aan
trix Bea
de
n
Ou
laa
lmina
gin
Wilhe
Konin
an
hla
Prin
osc
stb
ses
We
n
osc
stb
laa
Kas Vin
ken
bo
an
rgh
hla
in
ple
dhuis
St.
Pau
laan
straat
lus
Raa
at
tra
efs Joz
St.
We
trix Bea
Raadhuis
We
stb
osc
hla
an
J.S. Bac an
hu Raad
hla
an
isla an
at tra
isla hu
efs Joz
Raad
St.
lein
St.
usp
n
laa
ord libr
Wil ord libr traat uss
St.
lmina
Wil
gin
Wilhe
de
Tra
mb
Lan
aan
dlu
stla
an
Konin
an
Ho ven
Ou
Stadskantoor
stb osc
hla
iersin
laa
t traa
stla dlu
ad
Lan
uss
nap
an
borch
ior
Rap
ken
in Jez
aw eg
anc
hae
St.
n
Konst
Stadskantoor
aat lstr
ord libr
St. Bon
at
Vin
t traa
iuss
ifac
tra
ian
uss
St. Wil
aci
Jul
nif
We
stb
trafo
osc
hla
an
osc stb
van
dwijks Ran
ijks dw
Ran
t traa
t traa
Ver
kgr aaf stra at
Lan
Reind
We
van
drik Hen
drik
hla
an
Hen
aat gestr
er de
We
gel
Bo
Konin gin
St.
zet
she
lde
raa t
Wind
lus
tsin
t Bre
gel
Tra
at
eem
de Ou
edew eer
afst
raa t
Hoogh
drik Hen
Sch
gra
ein
aan
Dijk
mb
tra
t traa
afts
nie
dpl
Plants
d Yze nar
raa
oen
rdraat
Ber
nghss ulli H.V
Ran
Dij
nst
van
t traa
ijks
dw
drik
Hen
van
Han
Jul
J.S
Bac
at
ian aw eg
ndstra
gin
hla
Konin
an
Sch
lfla
t traa dwijks
Ran at
oor
De
stra
mp
s Slo
Frit
nie
Han Sch t traa
afts
t traa
afts
nie
Sch
laan
at
stra
at
gmolen
stra
mp
s Slo
Zaa
Frit
De
Han
Wiek
nie
Han raa t
Rijnla
nd
oor
hei
din
straat
laan
sew eg
Lan
dsc
de
t traa afts Sch
Sch
gst
Tra
mlaan
mb
Da
nie Han
t traa
urg
Sch afts
v. d.
Sch
rit Jan
t traa
Ger
t traa
afts nie
t nstraa
Vee
Han
Voorb
nie
t traa
afts
Sch
Han
t traa
afts
Sch
Han
nie
Han
nie
Ou
afts
t traa
afts
Sch
aan
Sch
nie
Han
of
enh
olin Car
w.i.u.
rit Jan v. d.
Sch
laan
at
oor
stra Rijnla
t nstraa
w.i.u.
nd
Vee
Pla
straat
w.i.u.
spo
Zijde straat
t nstraa
Vee v. d.
Zaa gmolen
Ger
Rijnla nd straat
Ger
rit Jan
els
tra
at
LAA
IERS
LOO w.i.u.
Da
N
mlaan w.i.u.
w.i.u.
aan
mb
Maalderi
rf
jstraat
twe
Tra
w.i.u.
Hou
de
Ou
w.i.u.
Houtw erf
Mo
lenpad
at
Mo
tra
Zaag mo
els
len
spo
lenpad
straat
ade
nd
elk
spo
Tui
Pla
erijstr aat
w.i.u.
Pla
w.i.u.
spo elk
Zee
ade
van dst
lan
raat
Stamst
baan
e Tram
Oud
Dr.
v.d.
Pla
Dr. t raa
DE
TEIN
w.i.u.
Vlie
tkant
Pla
Tol
spo
els
tra
raat
Damst
at
Damplein
Groenstructuur
De
OOS
kerk t
De Vlie
Luchtfoto
Pla sp
oels
tra at
dst
raa t
9
3. Ruimtelijke analyse In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke situatie van verleden naar heden in het kort geschetst en de belangrijkste ruimtelijke onderdelen uitgelicht. Deze zullen samen met de beleidskaders worden doorvertaald in het visie deel. Historische ontwikkeling De locatie Damlaan 66/68 ligt tegen het oudste gedeelte van Leidschendam aan. Rond de kruising van de landscheidingsdijk tussen de Hoogheemraadschappen Rijnland en Delfland en de Vliet ontstond in de middeleeuwen een nederzetting die uitgroeide tot een kern van ambachts-, koopmanswoningen en herbergen. De kern breidde zich in de loop van de tijd uit volgens de historisch gegroeide structuur van wegen parallel aan en loodrecht op de Vliet, die nu nog herkenbaar is. De te ontwikkelen locatie ligt op een kruispunt van twee van deze historische lijnen en tevens groene lijnen. De Damlaan is een structuurlijn loodrecht op de Vliet vanuit het centrum. De straat fungeert als belangrijke aanloopstraat naar het kernwinkelgebied Leidschendam-Centrum met wonen en een kwalitatief hoogwaardig voorzieningenaanbod. Tevens is het een onderdeel van de Voorzieningenas uit de structuurvisie. De straat bestaat uit een fijnmazige structuur van oude winkelpanden van 1850 - 1930 op een aantal plekken onderbroken door grootschalige gebouwen uit latere periodes. Het gedeelte van de Damlaan waaraan de locatie ligt, is een ‘uitloper’ vanaf de Oude Trambaan. Deze uitloper wordt aan één zijde gekenmerkt door individueel herkenbare panden uit een iets latere periode (1930-1945) en aan de andere kant door een pand van rond 1990 met op de hoek een café van rond 1950 passend in het lint van de Voorburgseweg. In de plinten van de bebouwing zijn onder andere detailhandel en horeca gevestigd. De stedelijk ingerichte straat is aangekleed met aan weerszijden eenduidige rijen jonge bomen. De Oude Trambaan is een structuurlijn parallel aan de Vliet. Rond 1924 stapte men over van stoomtram naar een elektrische tram, waar een breder straatprofiel voor nodig was dan beschikbaar op de Voorburgseweg. De trambaan werd daarom als parallelstructuur achter de bebouwing van
de historische hoofdweg (Voorburgseweg - Koningin Julianaweg) op de huidige Oude Trambaan aangelegd. De Oude Trambaan heeft van oudsher een asymmetrisch profiel met aan de ene zijde achtertuinen met veelal groene afscheidingen en aan de andere zijde woonbebouwing met geringe expressiviteit. Uitzondering is het bouwblok waar de locatie deel van uitmaakt. Hier worden de groene achtertuinen onderbroken door een ‘Kwadrant’ van bebouwing, niet te verwarren met het gebouw de Kwadrant dat hier wel onderdeel van uit maakt. Aan de overzijde van de straat bevinden zich nieuwbouw of nog braakliggende te ontwikkelen gronden. Infrastructuur en openbare ruimte De locatie ligt ingeklemd tussen verschillende wegen naar, vanuit en langs het centrum. De bebouwing komt op een belangrijk kruispunt van belangrijke oost-west en noord-zuid verbindingen. De Oude Trambaan is een gebiedsontsluitingsweg, met een maximumsnelheid van 50 km/u. De Damlaan is een erftoegangsweg, met een maximumsnelheid van 30 km/u. De Damlaan vormt ter plaatse van de locatie een verbinding tussen de Koningin Julianaweg en de Oude Trambaan. Na de Oude Trambaan loopt hij door naar het centrum en sluit via de Damstraat aan op de bruggen bij de sluis in de Vliet. De Damlaan is ingericht als één richtingsweg voor gemotoriseerd verkeer met brede trottoirs ten behoeve van het winkelende publiek. De J.S. Bachlaan is net als de Damlaan een belangrijke oost-west verbinding, maar meer toegericht op het afwikkelen van gemotoriseerd verkeer van en naar het centrum. Deze weg is onderdeel van de hoofdstructuur autoverkeer. Vanaf de Oude Trambaan gaat de J.S. Bachlaan over in de Rijnlandstraat, waar de straat zijn verkeerskundige karakter een beetje verliest en meer aansluit op de (geplande) woningbouw. De Oude Trambaan vormt samen met de Koningin Julianaweg de historische noordzuid verbinding van Voorburg via Leidschendam naar Voorschoten. De Damlaan, Oude Trambaan, Voorburgseweg en Bachlaan maken onderdeel uit van het regionale fietsnetwerk. Er lopen twee buslijnen via de Oude Trambaan/Voorburgseweg die de locatie verbinden met Den Haag Centraal en Voorschoten/Leiden. Deze lijnen halteren bij haltes op zeer korte afstand van de locatie.
10
4. Visie Inleiding De in de vorige hoofdstukken beschreven beleidsstukken en ruimtelijke analyse stellen ieder hun eigen eisen aan de herontwikkeling van de locatie. In dit hoofdstuk wordt de integrale visie van de gemeente op deze opgave beschreven, waarmee de samenhangende afweging van de verschillende eisen, randvoorwaarden en belangen wordt bedoeld. In het volgende hoofdstuk worden deze vertaald in ruimtelijke randvoorwaarden aan de hand waarvan de locatie opnieuw ontwikkeld kan worden. Inpassing in omgeving De locatie is onderdeel van de Voorzieningen-as en het Historisch lint uit de Structuurvisie, de Damlaan en het bouwblok Kwadrant. Vanuit de hoofdambitie om een groene woongemeente te zijn is op deze prominente plek een groen accent gewenst. De locatie ligt direct naast het projectgebied Leidschendam Centrum. Ruimtelijk is de locatie niet los te zien van Leidschendam Centrum. Het voor dit gebied gekozen thema van de Hollandse waterstad met de bijbehorende beeldkwaliteitskenmerken geldt ook voor Damlaan 66-68. De nieuwbouw draagt bij aan de kwaliteitsslag die voor de Damlaan is ingezet, met als uitgangspunt de cultuurhistorisch waardevolle opbouw van losse panden die juist door hun (beperkte) diversiteit in maat, schaal en architectuur een eenheid vormen.
Overzicht schaal en maat omgeving
bestaande gootlijnen
plint bestaande gevelrooilijn
lote max 1/3 ges
talage
min 1/3 open/e
verspringende gevelrooilijn
Overzicht rooilijnen, plint en gootlijn
n
Bouwmassa De nieuwbouw past in de maat en schaal van de omgeving (Leidschendam centrum, Damlaan, het blok kwadrant). De direct naast de locatie aanwezige grotere bouwvolumes gelden hierbij niet als eerste referentie. Het kantoorgebouw ‘Damhalte’ aan de Damlaan en appartementengebouwen ‘Halte Damlaan’ en ‘Kwadrant’ worden ruimtelijk beschouwd als incidenten die afwijken van hun omgeving. Het naastgelegen appartementengebouw Het ‘Kwadrant’ is onderdeel van de Bach-as, wat zijn grotere schaal verklaart. Toch maken deze gebouwen en de ligging op de kruising van Damlaan en Oude Trambaan op de locatie een groter bouwvolume dan het bestaande mogelijk. Het nieuwe gebouw kan door zijn vormgeving de verbinding maken tussen de verschillende schalen. Van belang hierbij is dat een groter bouwvolume wordt genuanceerd door binnen het volume verschillen te maken in hoogte, kapvorm, erkers, loggia’s en te werken met sprongen in de rooilijn. Dit moet wel terughoudend gebeuren vanwege de invloed die het heeft op de omgeving en de eenheid en architectuur kan ontkrachten.
11
Rooilijn In de Damlaan is de bestaande rooilijn maatgevend. Deze springt over tweederde van de gevel iets minder dan een meter naar voren. Aan de Oude Trambaan zou de gevel trapsgewijs ongeveer twee meter naar voren kunnen komen naar de hoek, gemeten ten opzichte van de bestaande rooilijn en die van appartementengebouw Het Kwadrant. De gevel van dit bouwdeel komt hierdoor in één lijn met de kopgevel van kantoorgebouw ‘Damhalte’ en wordt geplaatst op de eigendomsgrens en de buitenmuur van een eventuele parkeerkelder. Door op deze kelderwand te bouwen worden lastige overgangen in het maaiveld voorkomen. Gevolg is wel dat de breedte van de Oude Trambaan plaatselijk versmalt van ca. 27 naar 25 meter. Deze maat is stedenbouwkundig nog ruim voldoende. Bouwhoogte Het bouwvolume op de hoek van de Damlaan kan in de visie van de gemeente een hoogte accent hebben van drie ruime lagen met een kapverdieping of terugliggende vierde laag. De begane grondlaag heeft een grotere hoogte waardoor functiewijzigingen in de toekomst mogelijk blijven en een statig en voornaam beeld wordt bereikt. Tussen dit volume en het bestaande pand in de Damlaan komt net als nu een lager bouwvolume dat de overgang maakt. Dit volume ligt wat terug en heeft ter plaatse van de gevel aan de Damlaan een lagere goothoogte dan het bestaande (buur-) pand. Het bouwvolume langs de Oude Trambaan, aansluitend op appartementengebouw Het Kwadrant wordt maximaal drie lagen, met de mogelijkheid deze te bekronen met kappen en/of een terugliggende laag. Deze geven de gewenste fijnere schaal en ritmiek. In de visie van de gemeente kunnen dit heel goed een aantal grondgebonden woningen zijn. Woningbouwprogramma De locatie is bij uitstek geschikt om invulling te geven aan de doelstelling uit de Structuur Visie en Woonvisie om de woningbouwopgave binnen de bestaande stad te realiseren. Tegelijkertijd stellen de geplande en bestemde woningbouwontwikkelingen in Leidschendam centrum en de gehele gemeente voorwaarden. Het is niet de bedoeling dat de locatie hiermee gaat concurreren waardoor de haalbaarheid van andere ontwikkelingen negatief wordt beïnvloed. Gewenst zijn op het bestaande aanbod aanvullende woningtypes waarnaar aantoonbaar vraag is. Op dit moment is er sprake van een groeiende behoefte aan goedkope kwalitatief
goede huurappartementen. Daarnaast bestaat nog steeds behoefte aan grondgebonden woningen in het middeldure segment. Een combinatie van genoemde woningtypes heeft de voorkeur omdat dit de afzetbaarheid bevordert en leidt tot het gewenste diverse beeld. Voorzieningenprogramma De Damlaan kenmerkt zich door een menging van voorzieningen op de begane grond en woningen op de verdiepingen. Om er voor te zorgen dat het kernwinkelgebied rond het Damplein wordt versterkt hebben in de aanloopstraat Damlaan andere functies dan detailhandel de voorkeur. Hierbij kan gedacht worden aan o.a. maatschappelijke functies en dienstverlening. Voor Damlaan 66-68 ligt een stapeling van functies voor de hand, waarbij aan de zijde van de Damlaan mogelijk ook de eerste verdieping een ander programma dan woningbouw kan bevatten terwijl aan de Oude Trambaan woonfuncties op de begane grond voorstelbaar zijn. Parkeren Tijdens de inloopavond met omwonenden is aangegeven dat de parkeerdruk in de omgeving hoog is. Uitgangspunt is dat de parkeerdruk in de omgeving niet groter wordt dan binnen de kaders van het parkeernormenbeleid is toegestaan. Parkeren kan in een geheel verdiepte parkeervoorziening of bij de Oude Trambaan gedeeltelijk op maaiveld. Ook kan er gezocht worden naar een oplossing in een gedeelte van de plint, in één of twee lagen, één half verdiepte laag en één laag daar boven. Het maken van een inrit/toegang tot een parkeerkelder is het meest wenselijk aan de Oude Trambaan. Oriëntatie en uitstraling plint op openbare ruimte Door zijn uitstraling draagt de nieuwbouw bij aan de Voorzieningen-as. Dit komt vooral tot uitdrukking in de vormgeving van de begane grondgevel (plint). De gevels worden op de straat gericht door entrees, etalages en lobby’s. Het deel van het gebouw dat op de hoek van Damlaan en Oude Trambaan ligt is (o.a.) door de plaats van de entree en door aan te sluiten op de karakteristieke (winkel)ruiten van de Damlaan georiënteerd op de Damlaan. Kleinschaligheid en verfijndheid van het bouwvolume leveren een belangrijke bijdrage aan de beleving en identiteit van de winkelstraat. De plint langs de Oude Trambaan kan in de vormgeving wat meer aansluiten op de grotere schaal. Eén derde deel van deze plint kan bestaan uit een wat meer gesloten deel voor het oplossen van het parkeren (zie afb. pag. 10).
de Ou
sp ro 1/ ng 3 l ro en oil gt ijn eg m ev ax el .
n
a mla
Da
Tra m
baa
n
Bo 3- uw te lage zon ru n e g l m A: ig et ge k nd ap e 4 of de laa
g
m ge ax. slo 1/3 te le n t ng bv te pa ge rk ve er l en
Bo m uw ax zo . 1 ne laa B g :
12
Renvooi Rooilijn Bebouwingsgrens Mogelijke in/uitrit parkeren Mogelijk hoogte accent Overgang bestaand nieuw Aansluiting openbare ruimte Behouden bomen Bij voorkeur behouden bomen
Kaart Ruimtelijk kader Damlaan 66/68
13
5. Stedenbouwkundige / architectonische randvoorwaarden Algemeen De nieuwbouw past binnen de Hollandse waterstad Leidschendam Centrum en de cultuurhistorisch waardevolle Damlaan. Dit geldt voor de bouwmassa, de beeldkwaliteit en het programma/gebruik. Openbare ruimte/Groen De inrichting van de openbare ruimte langs de Damlaan blijft gehandhaafd, evenals de karakteristieke bomenrij. In principe geldt voor de Oude Trambaan hetzelfde, echter zal tijdens de uitwerking moeten blijken of de twee bestaande bomen behouden kunnen blijven. Zo niet, is de opgave om nieuwe bomen ter hoogte van de ontwikkellocatie passend bij de ‘Groene lijn’ te plaatsen. Bouwmassa Middelen om er voor te zorgen dat de bouwmassa qua maat en schaal in de omgeving past zijn (o.a.) verschillende (goot- en bouw-) hoogtes, kapvormen en sprongen in de rooilijn. Door verder gebruik te maken van ondergeschikte elementen als bijvoorbeeld erkers, loggia’s en balkons kan dit worden versterkt. Rooilijn De rooilijn aan de Damlaan blijft als bestaand. De rooilijn aan de Oude Trambaan kan t.o.v. de bestaande situatie, over maximaal de helft van de gevellengte, ca. 2 meter naar voren komen. De uiterste grens is hierbij de kavelgrens. De grootste maat wordt bereikt op de hoek met de Damlaan. Bouwhoogte en kapvorm De maximale bouwhoogte is 3 lagen met een kapverdieping of een aan alle kanten terugliggende vierde bouwlaag. Op de hoek kan over ongeveer 1/3 van de gevellengte een hoger accent komen. De begane grond heeft een grotere hoogte dan de verdiepingen.
Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma vult het al bestaande aanbod in Leidschendam aantoonbaar aan en concurreert niet met andere projecten in Leidschendam-Centrum. Zowel kleinere appartementen als middeldure eengezinswoningen zijn mogelijk. Voorzieningen programma Toegestaan is detailhandel, detailhandel ondersteunende horeca, dienstverlening, kantoren of maatschappelijke voorzieningen. Detailhandel heeft niet de voorkeur. Verkeer en parkeren De parkeerbehoefte door de herontwikkeling wordt volgens het parkeernormenbeleid ingevuld. Uitgangspunt is dat de parkeerdruk in de omgeving niet groter wordt dan hierin vastgelegd. De inrit van een parkeervoorziening komt aan de Oude Trambaan in de buurt van het gebouw de Kwadrant. Plint en uitstraling op de openbare ruimte De gevels aan de Damlaan en het eerste deel van de Oude Trambaan hebben een open en toegankelijk karakter. De achterliggende functie is goed zichtbaar. De entree ligt aan of op de hoek van de Damlaan. Maximaal 1/3 van de begane grond gevel langs de Oude Trambaan, tegen het gebouw de Kwadrant aan kan een meer gesloten karakter krijgen om een parkeervoorziening af te schermen. De eengezinswoningen hebben bij voorkeur een atelier- of praktijkruimte op de begane grond. Beeldkwaliteit Als referentie voor de gewenste beeldkwaliteit geldt het Beeldkwaliteitplan Leidschendam-Centrum en het Beeldkwaliteitplan Damlaan. Dit geldt met name voor ondergeschikte bouwdelen, zonwering, reclame e.d. De nieuwbouw moet passen binnen de randvoorwaarden van de Welstandsnota Leidschendam-Voorburg - 13 september 2011.
14
Mogelijke differentiatie bouwmassa Voorbeeld drie lagen met terugliggende vierde laag
Mogelijke differentiatie in bouwmassa door verbijzondering hoek en sprongen in rooilijn
Voorbeeld overgang naar bestaand buurpand
Voorbeeld overgang met het Kwadrant Voorbeeld drie lagen met kap
Voorbeeld differentiatie bouwmassa door tussenelement Voorbeeld met behoud hoofdgebouw Damlaan Differentiatie kapvormen passend bij het beeld van de Hollandsche Waterstad
15
Referentie pandsgewijze differentiatie Referentie compositie van volumes
Referentie gebouw verbinding Damlaan
Referentie verbijzondering hoek
Referentie erker/geleedheid
Referentie pandsgewijze differentiatie Referentie hoogwaardige detaillering
Referentie hoogwaardig hekwerk
16
6. Uitvoeringsaspecten In dit hoofdstuk is kort omschreven aan welke aspecten (anders dan puur stedenbouwkundig) nog meer moet worden gedacht bij ontwikkeling van een gebouw op deze locatie. Deze aspecten kunnen bij de verdere uitwerking ruimtelijke invloed hebben op het architectonische ontwerp van het gebouw, de ontwerper zal hier dan ook rekening mee dienen te houden.
Kabels en Leidingen Er lopen verschillende kabels en leidingen langs het perceel en nagenoeg op de perceelgrens. Bij ontwikkeling van de locatie zal hier rekening meegehouden dienen te worden. In de bijlage is indicatief een afbeelding opgenomen van de Klic-melding.
Geluid Er dient door middel van een geluidsonderzoek aangetoond te worden dat de gewenste ontwikkeling voldoet aan de Wet geluidhinder. Vanwege de relatief hoge geluidsbelasting op de Oude Trambaan zijn vaststelling van hogere grenswaarden en extra gevelgeluidwering zeker nodig. Dit heeft gevolgen voor de situering, vormgeving van de in het bouwbesluit verplichte buitenruimte(n), de gevels en plattegronden.
Archeologie Over archeologie is niet direct iets bekend, echter bevindt de locatie zich wel in een gebied waar een hoge verwachting voor geldt. Daarom dient aanvullend archeologisch onderzoek gedaan te worden bij de ontwikkeling van de locatie. Bij nieuwbouw dient een rapport overgelegd te worden van een archeologisch onderzoek, waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht zijn genomen en de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegdgezag in voldoende mate is vastgesteld.
Bodemverontreiniging In 2007 is een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd waarbij beneden de 0,5 meter asbest is aangetroffen. Het onderzoek voldoet niet aan de huidige norm. Bij herontwikkeling van de locatie is een nieuw milieukundig bodemonderzoek noodzakelijk alsmede een asbestonderzoek. Luchtkwaliteit Gezien de heersende en toekomstige luchtkwaliteit ter plaatse en de beperkte omvang van het plan en is geen nader luchtkwaliteitsonderzoek vereist. In de ruimtelijke onderbouwing kan aannemelijk worden gemaakt dat de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor de realisatie van het plan. Inrichting voorterrein Bij de realisatie van een parkeerkelder voorbij de huidige rooilijn en een gevel op de huidige perceelgrens dient er bijzondere aandacht uit te gaan naar de inrichting van het gehele openbaar toegankelijke terrein op maaiveld. Watertoets Voor het plan is een watertoets en mogelijk een watervergunning noodzakelijk. Het plan ligt in de invloedzone van de landscheiding tussen Delfland en Rijnland. Beide waterschappen zullen daarom over de watertoets moeten adviseren. Naar verwachting vormt de watertoets geen belemmering voor nieuwbouw op dit perceel.
Flora en Fauna Er moet ten behoeve van de ruimtelijke procedure een degelijke quickscan uitgevoerd worden in overeenstemming met de Flora en Faunawet. Planschade Er dient een planschade overeenkomst opgesteld te worden met de ontwikkelaar, waarbij de ontwikkelende partij risicodrager is. Verkeer In principe is het vanuit verkeerskundig oogpunt niet wenselijk om een erfaansluiting te maken op een gebiedsontsluitingsweg (Oude Trambaan). Echter lijkt bij het realiseren van een erfaansluiting op de Damlaan te veel hinder te ontstaan door gebrek aan ruimte. Daarom is het in het vervolgtraject van groot belang om een verkeersveilige, overzichtelijke oplossing te ontwerpen waarbij de doorstroming gegarandeerd blijft. De voorkeur gaat uit naar een oplossing waarbij aansluiting wordt gezocht bij de erfaansluiting van het gebouw het Kwadrant.
17
Bijlagen
Bijlage 1
18
Bezonningsdiagram maximale stedenbouwkundige variant Voor dit bezonningsdiagram is een mogelijke bouwmassa passend binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden gebruikt.
21 maart
21 juni
21 september
21 december
10.00 uur
15.00 uur
18.00 uur
Bijlage 2
19
Geluidkaart
Overzicht kabels en leidingen Damlaan
Bodemvervuiling aandachtspunten
Archeologie
Foto 2014, Zijgevel Damlaan 66/68
21
Colofon Ruimtelijk kader Damlaan 66/68 Dit is een uitgave van de gemeente Leidschendam-Voorburg Postbus 905, 2270 AX Voorburg www.leidschendam-voorburg.nl T 14 070 F (070) 320 1302 E
[email protected] Tekst: Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Fotografie: Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Leidschendam-Voorburg 17 april 2015
De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft aan de samenstelling van deze uitgave uiterste zorg besteed. Het is evenwel niet uit te sluiten dat gegevens inmiddels zijn achterhaald of verwachtingen wekken. Aan deze publicatie kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.
