ZNALECKÝ
POSUDEK
þíslo: 4899 - 170 / 13 o obvyklé cenČ spoluvlastnického podílu id. 1/6 na nemovitostech: rodinný dĤm þ.p. 225 na pozemku p.þ. 549 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. 549 a p.þ. 550, v k.ú. Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, Moravskoslezský kraj Vlastník nemovitostí dle LV:
Jana Gubišová id. 4/6 Dolní Marklovice 83, 735 72 Petrovice u Karviné Evžen Koziel id. 1/6 Školská 428/20, 734 01 Karviná – Ráj JiĜí Koziel id. 1/6 Dolní Marklovice 131, 735 72 Petrovice u Karviné
Objednatel:
Exekutorský úĜad Brno - mČsto Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Úþel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro úþely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracovala:
Ing. Eva Škabrahová
V BrnČ dne 17.6.2013
Ing. Lukáš DĜínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 1259/06-138 ze dne 8.4.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. PĜedmČtem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl id. 1/6 na následujících nemovitostech: rodinný dĤm þ.p. 225 na pozemku p.þ. 549 vþetnČ pĜíslušenství a pozemkĤ p.þ. 549 a p.þ. 550, vše na LV þ. 79, k.ú. Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, Moravskoslezský kraj. Úkolem soudního znalce je provést ocenČní nemovitostí, jejich pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudní znalec provede ocenČní cenou obvyklou rovnČž samostatnČ pro každou jednotlivou nemovitost. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení þ.j. 030 EX 1259/06-138 ze dne 8.4.2013 vydané Exekutorským úĜadem Brno-mČsto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 79 pro k.ú. Dolní Marklovice, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 8.4.2013 c) Informace o oceĖovaných nemovitostech vþetnČ pĜístupových parcel a náhledu katastrální mapy poĜízené na internetových stránkách www.cuzk.cz d) Místní šetĜení provedené dne 15.5.2013 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. e) Fotodokumentace poĜízená pĜi místním šetĜení f) Dokumentace poskytnutá p. JiĜinou Temelovou z Obecního úĜadu Petrovice u Karviné, a to: -
SdČlení k ohlášení drobné stavby sklepu na ovoce a zeleninu ze dne 31.8.1982 þ.j. Výst.940/82-Te (vþ. 1 výkrsu – sklep pĜi hospodáĜské budovČ)
-
SdČlení k ohlášení drobné stavby hospodáĜské budovy ze dne 20.7.1982, þ.j. Výst.940/82-Te (+4 výkresy)
-
SdČlení k ohlášení drobné stavby oplocení ze dne 20. dubna 1977, þ.j. Výst. 487 332.6/1977-Kl
-
Rozhodnutí o trvalém provozu (užívání) stavby rod. domku ze dne 27.2.1970 þ.j. Výst./91/70-Fa
-
Výkresová dokumentace 1 výkres (pĜízemí, suterén, I.patro, Ĝez: I-II, legenda)
-
Výkresová dokumentace 1 výkres (pohledy, pohled „A“, „B“, „C“, „D“)
g) Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, v platném znČní 2
h) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze i) Informace z registru UIR-ADR povodĖové databáze Kooperativa pojišĢovny, a.s.
3. Místní šetĜení : Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpĜístupnČní nemovitosti, svoláno místní šetĜení na den 15.5.2013 v 11.00 hodin. Na toto místní šetĜení se nikdo nedostavil, dopisy se svoláním místního šetĜení adresované povinnému a jeho manželce se vrátily zpČt znaleckému ústavu, adresáti jsou na uvedené adrese neznámí. Nemovitost nebyla zpĜístupnČna, tudíž byla poĜízena fotodokumentace exteriéru nemovitosti. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skuteþnostmi. NáslednČ bylo na obecním úĜadu v Petrovicích u Karviné zažádáno o poskytnutí informací o oceĖovaném majetku. Z tohoto úĜadu byla poskytnuta dokumentace viz A.2.f).
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenþní údaje : Vlastník nemovitostí dle LV:
Gubišová Jana Dolní Marklovice 83 735 72 Petrovice u Karviné
podíl 4/6
Koziel Evžen Školská 428/20 734 01 Karviná - Ráj
podíl 1/6
Koziel Jiĥí Dolní Marklovice 131 735 72 Petrovice u Karviné
podíl 1/6
Nemovitosti dle LV þ. 79 pro k.ú. Dolní Marklovice a obec Petrovice u Karviné: - rodinný dĤm þ.p. 225 na pozemku p.þ. 549 - pozemek p.þ. 549 vedený v KN jako zastavČná plocha a nádvoĜí - pozemek p.þ. 550 vedený v KN jako zahrada (zemČdČlský pĤdní fond)
2. Dokumentace a skuteþnost : PĜedmČtem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl id. 1/6 na nemovitosti: rodinný dĤm þ.p. 225 na pozemku p.þ. 549 s pĜíslušenstvím a pozemky 3
p.þ. 549 a p.þ. 550, v k.ú. Dolní Marklovice, v obci Petrovice u Karviné, v Moravskoslezském kraji. Jedná se o tĜípodlažní (dvČ nadzemní a jedno podzemní podlaží) samostatnČ stojící rodinný dĤm s plochou stĜechou. PĜíslušenství rodinného domu tvoĜí menší hospodáĜská stavba na pozemku p.þ. 550 a venkovní úpravy popsané níže v posudku. Nemovitost je umístČna v místní þásti Dolní Marklovice obce Petrovice u Karviné, okres Karviná. Petrovice u Karviné leží u státní hranice mezi ýeskou republikou a Polskem v nadmoĜské výšce 225 metrĤ. Celková rozloha obce je 2 047 hektarĤ a k 1.1.2012 v ní žilo cca 5 250 obyvatel. Skládá se ze þtyĜ þástí – bývalých samostatných obcí: Petrovic, Dolních Marklovic, Závady a Prstné. BČhem minulého období byly nČkolikrát samostatné, nČkolikrát slouþeny. K souþasnému spojení došlo v roce 1952, a to pod názvem Petrovice u Karviné. V obci jsou ordinace praktického lékaĜe, dČtské lékaĜky, dvČ zubní vþetnČ zubní laboratoĜe a lékárna, dále domy s peþovatelskou péþí a azylovým domem Sára pro matky s dČtmi. VzdČlání zajišĢuje Základní škola a MateĜská škola, jež má tĜi budovy mateĜských škol a tĜi budovy základní školy (v jednotlivých þástech obce) a dále soukromé StĜední odborné uþilištČ Dakol, jež od školního roku 2004/2005 provozuje i Vyšší odbornou školu. K vybavenosti Petrovic u Karviné patĜí i obecní knihovna, pošta a dva hasiþské sbory. V obci jsou provedeny rozvody veškerých IS. OceĖovaný rodinný dĤm se nachází jižnČ od centra obce, v zástavbČ obdobných rodinných domĤ. PĜístup a pĜíjezd k oceĖovaným nemovitostem je možný ze zpevnČné místní komunikace na pozemku p.þ. 495 (v KN veden jako ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Petrovice u Karviné nebo pĜes pozemek p.þ. 553/1 (v KN veden jako ostatní plocha, ostatní komunikace) ve spoluvlastnictví obce Petrovice u Karviné (podíl id 25/32) a fyzických osob. Dle LV þ. 79 pro k.ú. Dolní Marklovice ze dne 8.4.2013 jsou oceĖované nemovitosti zatíženy v þásti C - LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 12x NaĜízení exekuce, povinnost k: Koziel Evžen, Školská 428/20, 734 01 Karviná – Ráj • NaĜízení exekuce, povinnost k: Gubišová Jana, Dolní Marklovice 83, 735 72 Petrovice u Karviné (pozn.: toto naĜízení exekuce se týká jiné povinné osoby, a to dalšího ze spoluvlastníkĤ nemovitostí) • 6x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti (k podílu id 1/6), povinnost k: Koziel Evžen, Školská 428/20, 734 01 Karviná – Ráj • 3x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti (k podílu id 4/6), povinnost k: Gubišová Jana, Dolní Marklovice 83, 735 72 Petrovice u Karviné (pozn.: tento exekuþní pĜíkaz se týká jiné povinné osoby, a to dalšího ze spoluvlastníkĤ nemovitostí) • Zástavní právo soudcovské (k podílu 1/6), oprávnČní pro: Všeobecná zdravotní pojišĢovna ýeské republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 130 00 Praha, povinnost k: Koziel Evžen, Školská 428/20, 734 01 Karviná - Ráj • Dražební vyhláška (k podílu 4/6), povinnost k: Gubišová Jana, Dolní Marklovice 83, 735 72 Petrovice u Karviné (pozn.: Tato dražební vyhláška 4
•
•
•
•
•
•
se týká jiné povinné osoby, a to dalšího ze spoluvlastníkĤ nemovitostí) Zástavní právo exekutorské (k podílu 1/6), oprávnČní pro: OKD, a.s., Prokešovo námČstí 2020/6, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava, povinnost k: Koziel Evžen, Školská 428/20, 734 01 Karviná – Ráj Zástavní právo exekutorské (k podílu 1/6), oprávnČní pro: ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o., Spálená 112/55, Nové MČsto, 110 00 Praha, povinnost k: Koziel Evžen, Školská 428/20, 734 01 Karviná – Ráj Zástavní právo exekutorské (k podílu 1/6), oprávnČní pro: CETELEM ýR, a.s., Karla Engliše 3208/5, Smíchov, 150 00 Praha, povinnost k: Koziel Evžen, Školská 428/20, 734 01 Karviná – Ráj 2x Zástavní právo exekutorské (k podílu 1/6), oprávnČní pro: ýeská pojišĢovna a.s., Spálená 75/16, Nové MČsto, 113 04 Praha, povinnost k: Koziel Evžen, Školská 428/20, 734 01 Karviná – Ráj 2x Zástavní právo exekutorské (k podílu 1/6), oprávnČní pro: PPF B2 B.V., Strawinskylaan 933, 1077XX Amsterodam, Nizozemsko, povinnost k: Koziel Evžen, Školská 428/20, 734 01 Karviná – Ráj Zástavní právo smluvní, oprávnČní pro: CORSAIR (Luxembourg) N°11 S. A., id.þ.B 90447, 2 Boulevard Konrad Adenauer, L-1115 Luxembourg, Lucembursko
PodrobnČji viz. LV v pĜíloze znaleckého posudku. Prodejem oceĖovaných nemovitostí by mČla výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknout. VČcná bĜemena se k oceĖovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladĤ zjištČna. Z dostupných informací a pĜedaných podkladĤ vyplývá, že na oceĖovaných nemovitostech neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištČna. Dle ýeské asociace pojišĢoven je oceĖovaná nemovitost vedena v povodĖové zónČ 1, tedy bez rizika záplav. Nemovitost je situována na rovinatém terénu. OcenČní majetku je provedeno na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení, a to ke dni místního šetĜení 15.5.2013. 3. Výþet jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku: 3.1. Rodinný dĤm þ.p. 225 3.2. PĜíslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty 4. Popis jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku, výmČry, stáĜí: 4.1. Rodinný dĤm þ.p. 225: Jedná se o tĜípodlažní (dvČ nadzemní a jedno podzemní podlaží) samostatnČ stojící rodinný dĤm. DĤm je zdČný s plochou stĜechou.
5
Konstrukþní a materiálové provedení jednotlivých stavebních prvkĤ je uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy a podhledy ZastĜešení mimo krytinu Krytina stĜechy KlempíĜské konstrukce
Popis betonové, izolace proti zemní vlhkosti zdČné ŽB plochá stĜecha asfaltolatex. nátČr pozinkovaný plech uvažovány bČžné vápenné omítky a keramické VnitĜní omítky a obklady obklady Fasádní omítky bĜizolit Schody uvažovány ŽB monolitické DveĜe uvažovány hladké plné i prosklené Vrata plechová Okna dĜevČná zdvojená uvažovány bČžné povrchy (keramická dlažba, beton, Podlahy koberce apod.) VytápČní uvažováno ústĜední, tuhá paliva Elektroinstalace uvažovány kompletní rozvody, 230/400 V Rozvod vody uvažovány kompletní rozvody studené a teplé vody Zdroj teplé vody uvažován bojler Instalace plynu dle zjištČní pravdČpodobnČ není provedena uvažováno kompletní odkanalizování do veĜejné Kanalizace kanalizace Vybavení kuchyní uvažována bČžná kuchyĖská linka s dĜezem a sporák VnitĜní hygienické vybavení uvažováno WC, umyvadlo, vana Ostatní StáĜí, technický stav : Dle zjištČní z poskytnuté dokumentace obecním úĜadem v Petrovicích u Karviné byla stavba domu zapoþata v r. 1965. Dle Rozhodnutí o trvalém provozu (užívání) je stavba užívána od 27.2. 1970. Technický stav nemovitosti se jeví jako podprĤmČrný, kdy je dĤm zĜejmČ již delší dobu bez údržby, na sloupu u balkonu jsou zjevné známky poškození, chybí þást klempíĜských konstrukcí, na JV stranČ je poškozená fasáda. ZastavČná plocha (m2) Popis 1 PP 1 NP 2 NP
ZastavČná plocha celkem:
Výpoþet / komentáĜ 4.40*9.35+10.15*5.65+1.60*5.65 4.40*9.35+10.15*5.65+1.60*5.65 4.40*9.35+10.15*5.65-4.55*4.50
293 m2
6
2
Celkem m 107,53 107,53 78,01
Podlahová plocha (m2) Popis 1 PP 1 NP 2 NP
Podlahová plocha celkem:
2
Výpoþet / komentáĜ Celkem m 4.30+20.80+8.00+2.90+4.50+14.00+19.00 73,50 5.70+4.20+10.30+14.40+19.90+3.10+1.70+3.40 62,70 3.50+16.20+16.80+10.80 47,30
184 m2
Výkaz výmČr (m3 obestavČného prostoru) Popis ObestavČný prostor
Výpoþet / komentáĜ (4.40*9.35+10.15*5.65+1.60*5.65)*8.75
Celkem 940,87
Celkem:
940,87 m3 obestavČného prostoru
Pozn. Vzhledem ke skuteþnosti, že oceĖovaný rodinný dĤm nebyl pĜi místním šetĜení zpĜístupnČn, pĜebírá zpracovatel informace o konstrukþním provedení a výmČry zastavČné plochy a obestavČného prostoru z pĜedložené stavební dokumentace schválené k provedení rozhodnutím odboru výstavby ONV Karviná ze dne 15.3.1965. 4.2. PĜíslušenství : PĜíslušenství rodinného domu tvoĜí menší stavba na pozemku p.þ. 550 (hospodáĜská stavba – sklad, kĤlna) a dále bČžné venkovní úpravy ve formČ opČrných zídek a zpevnČných ploch, oplocení, venkovního schodištČ, pĜípojek inženýrských sítí (voda, el.energie, kanalizace) apod. Jedná se o bČžný rozsah venkovních úprav, které je v podstatČ samostatnČ neobchodovatelné. 4.3. Pozemek : PĜedmČtem ocenČní jsou pozemky p.þ. 549 (v KN vedený jako zastavČná plocha a nádvoĜí) a p.þ. 550 (v KN vedený jako zahrada). Pozemek p.þ. 549 je zastavČn oceĖovaným rodinným domem þ.p. 225. Na pozemku p.þ. 550 se nachází zahrada a menší hospodáĜská stavba. Pozemky jsou rovinatého charakteru a dohromady mají pĜibližnČ obdélníkový tvar. p.þ. 549 550 Celkem
VýmČra (m2) 103,00 700,00 803,00
Druh ZastavČná plocha a nádvoĜí Zahrada
4.4. Trvalé porosty: Na oceĖovaném pozemku p.þ. 550 se nachází nČkolik trvalých porostĤ ovocných i okrasných (listnatých i jehliþnatých) rĤzného druhu a stáĜí. Trvalé porosty jsou v podstatČ samostatnČ neprodejné. Existence trvalých porostĤ je zohlednČna v návrhu obvyklé ceny oceĖovaného majetku.
7
C. P O S U D E K : Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpĜístupnČní nemovitosti, svoláno místní šetĜení na den 15.5.2013 v 11.00 hodin. Na toto místní šetĜení se nikdo nedostavil, dopisy se svoláním místního šetĜení adresované povinnému a jeho manželce se vrátily zpČt znaleckému ústavu, adresáti jsou na uvedené adrese neznámí. Nemovitost nebyla zpĜístupnČna, tudíž byla poĜízena fotodokumentace exteriéru nemovitosti. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skuteþnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceĖovaní nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou kompletnČ popsány v þásti B.4. OcenČní je provedeno dle stavu k datu místního šetĜení, tedy ke dni 15.5.2013. 1. Metodika ocenČní : 1.1. Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný pĜedpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základČ více dílþích oceĖovacích metod, které jsou reálnČ použitelné v ekonomických podmínkách v ýR ke dni ocenČní pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu (tržní hodnotu). Obvyklá cena je ovlivĖována mnoha faktory, které se postupnČ vyvíjejí a mČní. 1.2. Metoda stanovení vČcné hodnoty : VČcná hodnota je reprodukþní cena nemovitosti snížená o opotĜebení. Reprodukþní cena odpovídá výši nákladĤ, které by bylo nutno v dobČ ocenČní vynaložit na poĜízení stejné nebo porovnatelné nové vČci. OcenČní mĤže tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnČjší a ekonomicky efektivnČjší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. VČcnou hodnotu staveb je tĜeba urþit s pĜihlédnutím k opotĜebení, které s ohledem na skuteþný stavebnČtechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí nČkteré ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dČlíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (vþetnČ vodních ploch) PĜi stanovení vČcné hodnoty nemovitosti (kromČ pozemkĤ) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb tČmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavČná plocha [m2] 8
- obestavČný prostor [m3] - vnitĜní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stáĜí stavby - reprodukþní poĜizovací cena 1 m3 obestavČného prostoru, 1 m2 zastavČné plochy, pĜíp. 1 m délky - opotĜebení stavby Pro výpoþet opotĜebení stavby je nutné zjistit pĜíp. stanovit: - stáĜí stavby a stav bČžné údržby - technické a morální opotĜebení - provedené opravy a výmČna jednotlivých konstrukþních prvkĤ - pĜedpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpoþtu opotĜebení a odĤvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukþní ceny s odpoþtem opotĜebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s pĜihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemkĤ se vychází z výmČr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavČná plocha, orná pĤda, atd.). Uváží se také umístČní pozemku v dané obci a údaje z územnČ plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemkĤ v dané lokalitČ se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základČ kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemkĤ je tĜeba vycházet z územnČ plánovací dokumentace a dalších podkladĤ. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého roþního nájemného sníženého o roþní náklady na provoz. Do tČchto nákladĤ by se mČly zapoþítat odpisy, prĤmČrná roþní údržba, správa nemovitostí, daĖ z nemovitostí apod. VyjádĜení hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizaþní míry je nutno provádČt diferencovanČ pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech prĤbČžnČ zohledĖovat vývoj ekonomiky v ýR. Souþasná hodnota nemovitosti je pak urþena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizaþní míry (skladba faktorĤ r1 - r4) využití kapitalizace, tj. pĜevodu budoucích penČz na jejich souþasnou kvantitativní úroveĖ Hodnota majetku vyjádĜená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je þistý roþní stabilizovaný výnos r je kapitalizaþní míra Kapitalizaþní míra je stanovena na základČ vyhodnocení souþasné míry ekonomické výnosnosti bezpeþných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivĤ, bČžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 9
1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenČní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání pĜedmČtné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dobČ realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je tĜeba pĜistupovat patĜiþnČ kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupnČ klesá ke skuteþné realizované cenČ. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitČ roste i pĜesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrĤ na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ovČĜená informace o prĤbČhu prodeje, pĜípadnČ stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváĜí na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvČrnČji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich pĜínos k tvorbČ výsledné tržní hodnoty (obvyklé ceny). Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako napĜ. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdČlit do nČkolika úrovní: a) Základní dČlení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotĜebení, funkþní a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotĜebení, funkþní a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další dĤležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ýR - okres, obec, katastrální území, poloha v místČ, zóna a poloha v zónČ - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je dĤležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úĜadem. d) Velikost - Užitný prostor - ZastavČná plocha - ObestavČný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. NejprĤkaznČjší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostateþnou þetnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpoþtových metod se þasto používají hodnoty vypoþtené metodou výnosovou a metodou stanovení vČcné hodnoty. Metoda výnosová je pomČrnČ významná pĜi hodnocení nemovitostí komerþního charakteru, tedy s urþitým výnosovým potenciálem. VČcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožĖující utvoĜení pĜedstavy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto pĜípadČ bude urþena hodnota vČcná a porovnávací. Na základČ výsledkĤ dílþích metod ocenČní bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny (tržní 10
hodnoty) nemovitosti. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostateþnou vypovídací schopností. 2. OcenČní oceĖovaného majetku : 2.1. Identifikaþní údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Poþet obyvatel obce: Datum stanovení poþtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti): Poloha v obci: ýasové koeficienty:
720321 Dolní Marklovice 599077 Petrovice u Karviné 5 259 01.01.2012 CZ0803 Karviná Moravskoslezský kraj (Moravskoslezsko) Obytná zóna s úplnou infrastrukturou ÚRS
2.2. VČcná hodnota oceĖovaného majetku : a) Rodinný dĤm þ.p. 225 : Metoda ukazatelová ZatĜídČní: JKSO: SKP: Materiálová charakteristika:
803 60 Domky rodinné jednobytové 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové zdČné z cihel,tvárnic,blokĤ
ZastavČná plocha (m2) Popis 1 PP 1 NP 2 NP
ZastavČná plocha celkem:
Výpoþet / komentáĜ 4.40*9.35+10.15*5.65+1.60*5.65 4.40*9.35+10.15*5.65+1.60*5.65 4.40*9.35+10.15*5.65-4.55*4.50
2
Celkem m 107,53 107,53 78,01
293 m2
Podlahová plocha (m2) Popis 1 PP 1 NP 2 NP
Podlahová plocha celkem:
2
Výpoþet / komentáĜ Celkem m 4.30+20.80+8.00+2.90+4.50+14.00+19.00 73,50 5.70+4.20+10.30+14.40+19.90+3.10+1.70+3.40 62,70 3.50+16.20+16.80+10.80 47,30
184 m2
11
Výkaz výmČr (m3 obestavČného prostoru) Popis ObestavČný prostor
Výpoþet / komentáĜ (4.40*9.35+10.15*5.65+1.60*5.65)*8.75
Celkem 940,87
Celkem:
940,87 m3 obestavČného prostoru
Výpoþet reprodukþní ceny: Základní hodnota: Hodnota po mat. charakteristice:
4 669 Kþ/m3 obestavČného prostoru 5 025 Kþ/m3 obestavČného prostoru
Koeficient úpravy základní hodnoty: Výpoþet: Výchozí hodnota jednotková: Výpoþet: Výchozí hodnota celková: Úprava výchozí hodnoty:
1,1366 5 025 * 1,1366 = 5 711 5 711 Kþ/m3 obestavČného prostoru 5 711 * 940,87 = 5 373 309 5 373 309 Kþ strukturou stavebních dílĤ
Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce stĜechy Krytina stĜechy KlempíĜské konstrukce VnitĜní omítky VnČjší omítky VnitĜní obklady VnČjší obklady SchodištČ DveĜe Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností VytápČní Elektroinstalace Bleskosvod VnitĜní vodovod Zdroj teplé vody VnitĜní plynovod VnitĜní kanalizace Vybavení kuchynČ Vybavení koupelny WC Ostatní Celkem
Podíl 1 Hodnota (Kþ) 10,671 573 386 24,106 1 295 290 9,519 511 485 2,349 126 219 1,492 80 170 2,301 123 640 3,524 189 355 2,472 132 828 1,175 63 136 0,832 44 706 2,790 149 915 3,500 188 066 3,402 182 800 3,010 161 737 2,301 123 640 3,696 198 598 1,762 94 678 0,441 23 696 2,496 134 118 2,007 107 842 1,003 53 894 2,301 123 640 0,808 43 416 3,598 193 332 0,808 43 416 7,636 410 306 100,000 5 373 309
Koeficient úpravy výchozí hodnoty: Výpoþet: Reprodukþní cena celková: Výpoþet: Reprodukþní cena jednotková nezaokr.: Reprodukþní cena jednotková:
Koef Podíl 2 RC (Kþ) 1,0000 14,387 573 386 1,0000 32,501 1 295 290 1,0000 12,834 511 485 1,0000 3,167 126 219 1,0000 2,012 80 170 0,5000 1,551 61 820 0,8000 3,801 151 484 0,8000 2,666 106 262 1,0000 1,584 63 136 0,0000 0,000 0 0,8000 3,009 119 932 0,6000 2,831 112 840 0,8000 3,669 146 240 0,6000 2,435 97 042 0,5000 1,551 61 820 0,5000 2,492 99 299 0,5000 1,188 47 339 0,0000 0,000 0 0,5000 1,683 67 059 0,5000 1,353 53 921 0,0000 0,000 0 0,5000 1,551 61 820 1,0000 1,089 43 416 0,5000 2,426 96 666 0,2000 0,218 8 683 0,0000 0,000 0 0,7417 100,000 3 985 329
0,7417 5 373 309 * 0,7417 = 3 985 329 3 985 329 Kþ 3 985 329 / 940,87 = 4 235,7913 4 235,7913 Kþ/m3 obestavČného prostoru 4 236 Kþ/m3 obestavČného prostoru
12
Výpoþet vČcné hodnoty: Míra opotĜebení: Výpoþet: VČcná hodnota:
43,000 % 3 985 329 * (1 - 0,43000) = 2 271 638 2 271 638 Kþ
Rodinný dĤm þ.p. 225 - celkem: Reprodukþní cena VČcná hodnota
3 985 329 Kþ 2 271 638 Kþ
b) PĜíslušenství : PĜíslušenství je vzhledem k rozsahu hlavní stavby a pozemkového zázemí v bČžném rozsahu a provedení, pouze takové, aby byla zajištČna uživatelnost pĜedmČtných staveb a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny. Vzhledem k tomu, že se jedná o pĜíslušenství, které z hlediska svého technického stavu a druhu zásadním zpĤsobem nepĜekraþuje bČžný rozsah, není jeho podrobná analýza na úrovni vČcné hodnoty z hlediska stanovení návrhu obvyklé ceny nezbytná a úþelná. Z tohoto dĤvodu bude stanovení vČcné hodnoty pĜíslušenství provedeno pouze zjednodušenČ, ovšem v pĜimČĜené výši, která odpovídá rozsahu pĜíslušenství, tj. v tomto pĜípadČ jako 7% podíl z reprodukþní hodnoty hlavní stavby. Existence pĜíslušenství je zohlednČna v návrhu obvyklé ceny oceĖovaného majetku. PĜímá metoda Výpoþet reprodukþní ceny : Název þásti PĜíslušenství Reprodukþní cena celková :
RC (Kþ) 278 973
278 973 Kþ
Výpoþet vČcné hodnoty : OpotĜebení :
pĜímé Název þásti PĜíslušenství
Míra opotĜebení : Výpoþet : VČcná hodnota :
PĜ.opotĜ (%) 50,00
VH (Kþ) 139 487
50,00 % 278 973 (1 - 0,5000) = 139 487 139 487 Kþ
PĜíslušenství - celkem : Reprodukþní cena VČcná hodnota
278 973 Kþ 139 487 Kþ 13
c) Pozemky : Použitá jednotková cena pozemkĤ vychází z analýzy trhu se srovnatelnými pozemky, a to v obdobných lokalitách. Pro úþely tohoto ocenČní je uvažována jako reálná hodnota pozemkĤ p.þ. 549 a p.þ. 550 jednotková cena ve výši 600,- Kþ/m2.
PĜímá metoda ýíslo 549 550
2
Popis
Plocha (m )
zastavČná plocha a nádvoĜí zahrada
Plocha (m2): Celková hodnota:
103,00 700,00
Jednot. Hodnota cena 600,00 61 800,00 600,00 420 000,00
803,00 481 800 Kþ
Pozemky - celkem: Jednotková cena: VČcná hodnota
600 Kþ/m2 481 800 Kþ
d) Trvalé porosty : Podrobná analýza trvalých porostĤ na úrovni vČcné hodnoty není z hlediska stanovení návrhu obvyklé ceny nezbytná a úþelná. Existence trvalých porostĤ je zohlednČna v návrhu obvyklé ceny oceĖovaného majetku.
g) Rekapitulace reprodukþní a vČcné hodnoty oceĖovaného majetku : Název Rodinný dĤm þ.p. 225 PĜíslušenství Pozemky RD þ.p. 225 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. 549 a p.þ. 550 v k.ú. Dolní Marklovice celkem:
14
Reprodukþní VČcná hodnota cena [Kþ] [Kþ] 3 985 329 2 271 638 278 973 139 487 481 800 481 800 4 746 102 2 892 925
2.3. Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku : Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo jsou v souþasné dobČ nabízeny na realitním trhu. Jedná se o do jisté míry srovnatelné nemovitosti situované v obdobných lokalitách. V pĜípadČ níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláĜí je pĜi zohlednČní tČchto informací zapotĜebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboĢ obvykle bývají nabídky realitních kanceláĜí vyšší, než pozdČji skuteþnČ obchodované ceny. Srovnávací nemovitost þ. 1: Rodinný dĤm v obci SedlištČ, okres Frýdek-Místek, prodej v kvČtnu 2012 za 1.261.000,- Kþ. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, þ. záznamu 19033. Kompletní záznam s podrobnČjší specifikací domu v pĜíloze.
Srovnávací nemovitost þ. 2: Rodinný dĤm v obci Janovice, okres Frýdek-Místek, prodej v záĜí 2012 za 1.450.000,- Kþ. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, þ. záznamu 19354. Kompletní záznam s podrobnČjší specifikací domu v pĜíloze.
Srovnávací nemovitost þ. 3: Rodinný dĤm v obci Rychvald, okres Karviná, prodej v listopadu 2011 za 1.500.000,- Kþ. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, þ. záznamu 18389. Kompletní záznam s podrobnČjší specifikací domu v pĜíloze.
Srovnávací nemovitost þ. 4: Rodinný dĤm 5+1 na rozhraní PetĜvaldu a Orlové. DĤm nabízí skvČlý pomČr mezi obestavČným prostorem a užitnou plochou. Krásné, prostorné pokoje. V domČ realizovány rekonstrukþní práce vČtšího rozsahu, z nichž nČkteré nebyly dokonþeny. Ve sklepČ kompletní výmČna elektĜiny v mČdi. V celém domČ voda v plastu. V pĜízemí nové omítky. NovČ udČlána koupelna. PĜipravena pokládka lina. VytápČní na tuhá paliva. K domu novČ pĜivedena kanalizace. Nespornou pĜedností RD je klidná lokalita. DĤm lze užívat i jako plnČ dvougeneraþní, kdy každé patro disponuje vlastní koupelnou a WC. PĜíjezd po asfaltové komunikaci.
15
Užitná plocha domu þiní 220 m2, plocha pozemku 1100 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 1.480.000,- Kþ.
Srovnávací nemovitost þ. 5: Prodej RD 4+2 s dvojgaráží k rekonstrukci v DČtmarovicích o užitné ploše 180 m2, celková výmČra pozemku þiní 1314 m2. DĤm se nachází v klidné lokalitČ obce na rozhraní Orlové a DČtmarovic v blízkosti zastávka autobusu, veškeré služby v dosahu. V domČ jsou k dispozici 2 koupelny, prostorné pokoje, topení - kotel na tuhá paliva. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 1.190.001,- Kþ.
Srovnávací nemovitost þ. 6: Rodinný dĤm 5+1 v obci Dolní LutynČ – VČĜĖovice s podsklepením s užitnou plochou 160 m2, zahrada o ploše 110 m2 a pozemek o ploše 2695 m2. V pĜízemí jsou dva pokoje, jídelna a kuchynČ, v patĜe pak dva pokoje a vstup na pĤdu, kde lze provést vestavbu. Koupelna s vanou, WC oddČlené. Podlahy dĜevČné (všechny pokoje), dlažba (chodba, koupelna, WC). VytápČní 2 možností plynovým kotlem a také kotlem na tuhá paliva. Parkování v garáži, pĜípadnČ i na pozemku. Na zahradČ s ovocnými stromy je kromČ hospodáĜské budovy s garáží rovnČž skleník a studna. DĤm se nachází na klidném místČ na okraji obce s dobrou obþanskou vybaveností a dopravní dostupností. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 1.580.000,- Kþ.
16
Výpoþet a komentáĜ :
þ
.RHI &HQDSRåDGRYDQi &HQDSRUHGXNFL UHGXNFHQD UHVS]DSODFHQi QDSUDPHQFHQ\ SUDPHQFHQ\
1 1 261 000 Kþ 2 1 450 000 Kþ 3 1 500 000 Kþ 4 1 480 000 Kþ 5 1 190 001 Kþ 6 1 580 000 Kþ Celkem prĤmČr Minimum Maximum Porovnávací hodnota K1 poloha K2 stav a vybavení
1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 0,85
1 1 1 1 1 1
261 000 Kþ 450 000 Kþ 500 000 Kþ 258 000 Kþ 011 501 Kþ 343 000 Kþ
.
.
.
.
.
.
.&
0,99 0,99 1,00 1,01 1,00 1,00
1,00 1,02 1,03 1,02 1,00 1,01
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,99 1,01 0,98 1,02 1,00 0,99
1,00 1,01 1,01 1,01 1,01 1,02
1,00 1,00 1,01 1,00 1,00 1,00
0,98 1,03 1,03 1,06 1,01 1,02
K3 pĜíslušenství K4 velikost domu
K5 K6
&HQDRFHĖRYDQpKR PDMHWNXRGYR]HQiRG VURYQiYDFtKR 1 286 603 Kþ 1 407 634 Kþ 1 456 751 Kþ 1 185 325 Kþ 1 001 486 Kþ 1 316 798 Kþ 1 275 766 Kþ 1 001 486 Kþ 1 456 751 Kþ 1 275 766 Kþ
velikost, resp. vliv pozemku úvaha znalce
Pro stanovení porovnávací hodnoty oceĖovaného majetku byly vybrány výše uvedené srovnávací nemovitosti. Tyto srovnávací nemovitosti jsou s oceĖovanou nemovitostí dobĜe srovnatelné. Úpravnými koeficienty K1 – K6 jsou pokud možno eliminovány rozdíly v umístČní nemovitostí, ve stavu a vybavení, v rozsahu pĜíslušenství, ve velikosti domĤ a pozemkĤ. Výsledná porovnávací hodnota je stanovena ve výši 1.275.766,- Kþ. Rodinný dĤm þ.p. 225 s pĜíslušenstvím a pozemky, vše v k.ú. Dolní Marklovice – celkem : Porovnávací hodnota
1.275.766,- Kþ
2.4. ZávČreþná analýza obvyklé ceny oceĖovaného majetku : Na základČ provedené analýzy v pĜíslušné lokalitČ a po posouzení ostatních cenotvorných faktorĤ, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceĖovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací. VČcná hodnota byla v tomto pĜípadČ stanovena jako hodnota dílþí, doplĖková, která nemá pro obvyklou cenu nemovitosti zásadní vypovídací schopnost, poskytuje pouze pĜedstavu o rozsahu, provedení a nákladovosti majetku. Majetek má následující silné stránky: ¾ ¾ ¾ ¾
Nemovitost je situována ve vedlejší ulici Dostateþná velikost pozemkového zázemí vþetnČ vedlejší stavby PrávnČ bezproblémový pĜístup i pĜíjezd k nemovitosti Garáž v suterénu
17
Mezi slabé stránky patĜí: ¾ Objekt se zanedbanou údržbou – pĜedpoklad nutnosti rekonstrukce ¾ Velikost domu a s tím spojené zvýšené náklady na provoz a údržbu Na základČ porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu rodinného domu þ.p. 225 na pozemku p.þ. 549 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. 549 a p.þ. 550, vše v k.ú. Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, kraj Moravskoslezský, ve výši: 1 280 000,- Kþ
Obvyklá cena
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domČ þ.p. 225 na pozemku p.þ. 549 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. 549 a p.þ. 550 ve vlastnictví povinného pana Evžena Koziela þiní (po zaokrouhlení): 213 000,- Kþ
Obvyklá cena id. 1/6
Dle LV þ. 79 pro k.ú. Dolní Marklovice ze dne 8.4.2013 jsou oceĖované nemovitosti zatíženy zástavními právy exekutorskými, soudcovským a smluvním, naĜízeními exekuce, exekuþními pĜíkazy k prodeji nemovitosti a dražební vyhláškou (podrobnČji – Dokumentace a skuteþnost výše v posudku a LV v pĜíloze). Tato zástavní práva exekutorská, naĜízení exekuce a exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitosti však nejsou, s ohledem na úþel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé cenČ nijak zohlednČna. PĜíslušenství (vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty) spojené s oceĖovanou nemovitostí je vyjmenováno v þásti B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o bČžné pĜíslušenství doplĖující funkþnost stavby rodinného domu a pozemkového zázemí. Toto pĜíslušenství je vzhledem k rozsahu hlavní stavby a pozemkového zázemí v bČžném rozsahu a provedení tak, aby byla zajištČna uživatelnost pĜedmČtného rodinného domu a je samostatnČ v podstatČ neobchodovatelné, jeho existence je však zohlednČna v obvyklé cenČ oceĖovaného majetku.
18
D. Z Á V ċ R: Celkovou obvyklou cenu rodinného domu þ.p. 225 na pozemku p.þ. 549 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. 549 a p.þ. 550, vše v k.ú. Dolní Marklovice, obec Petrovice u Karviné, okres Karviná, Moravskoslezský kraj, ke dni 15.5.2013 odhadujeme ve výši celkem:
1.280.000,- Kþ Slovy: jedenmiliondvČsteosmdesáttisíc korun þeských
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 na oceĖovaných nemovitostech ve vlastnictví povinného pana Evžena Koziela, Školská 428/20, 734 01 Karviná - Ráj, ke dni 15.5.2013 odhadujeme ve výši celkem (po zaokrouhlení):
213.000,- Kþ Slovy: dvČstČtĜinácttisíc korun þeských
Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledné obvyklé cenČ zohlednČna. 2) V obvyklé cenČ je již zohlednČna cena pĜíslušenství oceĖovaných nemovitostí.
V BrnČ dne 17.6.2013
Seznam pĜíloh :
1. Fotodokumentace ze dne 15.5.2013 2. Mapy oblasti 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Náhled katastrální mapy 5. Záznamy databáze MOISES 6. SdČlení k ohlášení drobné stavby sklepu na ovoce a zeleninu 7. SdČlení k ohlášení drobné stavby hospodáĜské budovy 8. SdČlení k ohlášení drobné stavby oplocení 9. Rozhodnutí o trvalém provozu (užívání) stavby rod. domku
Posudek byl vyhotoven ve tĜech stejnopisech, obsahuje celkem 41 stran textu, vþetnČ titulního listu, znalecké doložky a pĜíloh. Ve dvou vyhotoveních byl pĜedán objednateli a jedno vyhotovení zĤstává v archivu kanceláĜe (znaleckého ústavu). 19
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavĤ dne 7.12.1992 (þ.j. 701/92-OOD MSpr. ýR), kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceĖování podnikĤ a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnČní vlastnosti stavebních hmot a výrobkĤ, stavby obytné a prĤmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ýeské republiky þ.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod þíslem 170/13 v seznamu znaleckých posudkĤ, vypracovaných znaleckou kanceláĜí (ústavem). OdmČna úþtována pĜiloženou fakturou.
Ing. Eva Škabrahová zodpovČdný zpracovatel
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
20
Fotodokumentace ze dne 15.5.2013
Pohledy na oceĖovanou nemovitost z pĜíjezdové komunikace
Pohledy na oceĖovanou nemovitost z pĜíjezdové komunikace
Zahrada na pozemku p.þ. 550
PĜíjezdové komunikace
Vedlejší hospodáĜská stavba na pozemku p.þ. 550
21
Mapy oblasti
22
