0D407201492090002015
4. FINANCIEEL VERSLAG 4.1 BETROUWBAAR FINANCIEEL BELEID
En we willen zorgen voor leefbare buurten en wijken.
Om maatschappelijke prestaties te kunnen blijven
gevolg dat onze woningen veel minder opleveren dan de
waarmaken, is een betrouwbaar financieel beleid nodig.
marktwaarde bedraagt. We noemen die lagere waarde de
Drie vragen zijn belangrijk om dat beleid te kunnen
beleidswaarde. De beleidswaarde van ons woningbezit
beoordelen:
bedroeg eind 2013 ongeveer € 1.751 miljoen. Het verschil
We hebben een maatschappelijk beleid en dat heeft tot
tussen de marktwaarde en de beleidswaarde bedraagt Hoe zetten we onze financiële middelen in?
dus € 294 miljoen. Dat is het bedrag dat we verwachten
Hoe zorgen we ervoordat we financieel gezond blijven?
niet te ontvangen, omdat we een maatschappelijk beleid
Kunnen we méér met ons vermogen doen zonder dat
voeren. De waarde van de woningen is niet hetzelfde als
we te grote risico's nemen?
ons vermogen. We hebben namelijk veel geld geleend om de woningen te kunnen bouwen. Verderop in dit hoofdstuk
Deze drie vragen beantwoorden we in dit hoofdstuk
geven we een overzicht.
4.2 INVESTEREN OF UITGEVEN? In dit jaarverslag geven we een overzicht van onze activiteiten. Die activiteiten vinden we nodig om onze maatschappelijke doelen te bereiken. Daarvoor zetten we gericht geld in. Het is belangrijk daarbij een onderscheid te maken tussen onze investeringen en onze uitgaven. Het verschil is dat investeringen geld kosten, maar ook inkomsten opleveren. Bijvoorbeeld de bouw van een huurwoning kost geld, maar levert ook huur op. Bij uitgaven is dat niet het geval. Maar de overeenkomst is dat zowel investeringen als uitgaven maatschappelijk nuttig kunnen zijn. 4.2.1 MARKTWAARDE IS HOGER DAN BELE 1 DSWAARDE We beschikken over een groot vermogen. Dat vermogen staat niet op de bank, maar is geïnvesteerd, voornamelijk in huurwoningen. De marktwaarde van ons bezit, inclusief de aankoop van de woningen van Mooiland, bedroeg eind 2013 ongeveer € 2.044 miljoen. Door al ons vastgoed te verkopen, zouden we in theorie deze marktwaarde kunnen omzetten in geld. Na aflossing van onze leningen zou er dan € 1.236 miljoen aan geld overblijven. Dat is veel geld. Maar wij zijn niet van plan de marktwaarde te realiseren. We willen de woningen niet allemaal verkopen, omdat we de huren betaalbaar willen houden. 4. FINANCIEEL VERSLAG 25
0407201492090002015
BELEIDSWAARDE
We kiezen er dus voor om niet de marktwaarde te realiseren, maar een lagere waarde die is gebaseerd op ons beleid. We noemen dat de beleidswaarde. Wij hanteren voorde beleidswaarde de volgende parameters:
BELEIDSWAARDE
Verwachte jaarlijkse huurstijging op lange termijn gemiddeld
350%
Jaarlijkse variabele lastenstijging gemiddeld
2,0%
Stijging van de onderhoudslasten op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting miv. 2021
3,0%
Disconteririgsvoet Verwachte resterende levensduur van de betreffende activa
5,25% Minimaal: 15 jaar Maximaal: 50 jaar
De hoogte van de beleidswaarde wordt niet alleen door ons beleid bepaald, maar ook door de regelgeving van de overheid. Als we de beleidswaarde vergelijken met de marktwaarde, zien we dat de marktwaarde hoger ligt:
MARKTWAARDE/BELEIDSWAARDE
2.500
2000
1.500
1.000
500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Marktwaarde Beleidswaarde
26
11@01407201492090002015
IPD CORPORATIE VASTGOEDINDEX (MARKTWAARDE)
Al vanaf het eerste uur nemen wU deel aan de IPD Corporatie Vastgoedindex, afgekort de IPD. Deze landelijke benchmark meet de prestaties van Wonen Limburg als investeerder en als beheerder. De IPD geeft inzicht in het financiële rendement op ons vastgoed, gesplitst naar direct rendement (saldo van inkomsten en uitgaven) en indirect rendement (de waardegroei van het vastgoed). Bovendien vergelijkt de IPD onze prestaties met die van de andere deelnemers.
JAAR RENDEMENT
2013 TOTAAL
IPD/aeDex
0,9
Wonen Limburg
-1,8
2013
2013
2012
DIRECT INDIRECT
TOTAAL
3,9 4,2
2012
2012
DIRECT INDIRECT
3,0
-0,6
3,4
-4,0
6,0
2,0
3,4
-1,4
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat het rendement van de
Vooral het onderhoud is een grote kostenpost: 22%
corporaties die aan de IPD/aeDex deelnemen in 2013
van de inkomsten gaven we uit aan onderhoud. Van de
0,9% bedroeg (Wonen Limburg -1,8%). Dit rendement
inkomsten uit verhuur resteert uiteindelijk na aftrek van
heeft betrekking op het gedeelte "standing investments"
bovenstaande kosten een resultaat van € 79,6 miljoen.
van de portefeuille. Het rendement uit de dagelijkse
Ten opzichte van de marktwaarde van de woningen
bedrijfsvoering bleef met 3,9% (Wonen Limburg 4,2%)
betekent dat een rendement van 4,0% voor het totale bezit
op peil. Wij hebben rendement op het geïnvesteerde
van Wonen Limburg. Dit lage rendement wordt voor een
vermogen nodig om onze activiteiten op het gebied van
groot deel veroorzaakt door ons maatschappelijke beleid.
betaalbaarheid, leefbaarheid alsook de verbetering en
Het resultaat van € 79,6 miljoen wordt aangewend om,
vernieuwingvan wijken en buurten te kunnen blijven betalen,
buiten de bovengenoemde woninggerelateerde kosten, de betalingen van onder andere de rentelasten,
In paragraaf 4.9 Kengetallenoverzicht wordt een
de onrendabele investeringen, de rijksheffingen en de
IPD/aeDex rendement weergegeven gebaseerd op
vennootschapsbelasting te doen.
alle vergelijkbare objecten. Deze hebben betrekking op alle vastgoedobjecten inclusief grondobjecten met bouwbestemming in bezit van Wonen Limburg. 4.2.2 BEWUST MINDER VERDIENEN
29%
Het belangrijkste resultaat van de grote investeringen is dat we daardoor in staat zijn om 25.000 goede, betaalbare woningen te verhuren. Dat dit financiële consequenties heeft, blijkt uit het volgende overzicht uit de IPD cijfers 2013 (= marktwaarde). Deze cijfers sluiten niet exact aan met de jaarrekening maar met de cijfers die gebruikt zijn ten behoeve van de IPD. De inkomsten bestaan uit huur (€ 135,4 miljoen) en overige opbrengsten (€0,2 miljoen). Van deze € 135,6 miljoen aan inkomsten gaven we in 2013 € 56,0 miljoen uit aan kosten. De verdeling van de kosten
VERDELING TOTALE KOSTEN (X € 1.000.000,-)
is te zien in de grafiek. Onderhoud (29,4) Verzekering/belasting (7.6) Beheer 116,21
Overig (2,8)
4. FINANCIEEL VERSLAG 27
0407201492090002015
4.2.3 GELD LENEN EN HUIZEN VERKOPEN
4.3.1 HET BEWAKEN VAN DE GELDSTROOM
Omdat ons vermogen niet zomaar op een bankrekening
Wij bewaken onze liquiditeit zorgvuldig. Dit doen we door
staat, moeten we bij nieuwe investeringen zorgen dat we
de inkomende en uitgaande kasstromen te begroten en
aan de financiële middelen komen. Er zijn ruwweg twee
vervolgens voortdurend te bewaken of er bijstellingen
manieren. We kunnen geld lenen en we kunnen bestaande
nodig zijn. We onderscheiden daarbij:
woningen verkopen. kasstromen uit operationele activiteiten; Financiële instellingen zijn bereid om geld aan ons te lenen.
kasstromen uit investeringsactiviteiten;
Het WSW staat voor een groot gedeelte van deze leningen
kasstromen uit financieringsactiviteiten.
garant. Hierdoor kunnen wij goedkopere leningen aantrekken. De waarde van ons bezit geldt voor het
Het grootste deel van de afwijking ten opzichte van de
WSW als onderpand op de leningen en de gemeenten en
begroting wordt veroorzaakt door het niet realiseren van
het Rijk staan in de achtervang op deze leningen. De WOZ-
geplande investeringskasstromen. De fluctuaties in de
waarde van het onderpand is leidend voor het maximale
kasstromen uit nieuwbouw en verkopen vangen we op
bedrag dat Wonen Limburg kan lenen. Het plafond is
door de kasstromen uit treasury activiteiten, met name de
50% van de WOZ-waarde. Voor Wonen Limburg bedraagt
aan te trekken financieringen, aan te passen en tijdelijke
deze verhouding momenteel circa 25%, er is dus
overtollige middelen bij banken uit te zetten.
voldoende ruimte. 4.3 FINANCIËLE CONTINUÏTEIT GEGARANDEERD DOOR Dat we er om maatschappelijke redenen voor kiezen om niet het hoogste rendement te realiseren, brengt extra risico met zich mee. Het vraagt om een solide financieel beleid. We moeten zorgen dat onze financiële continuiteit is gegarandeerd. De financiële continuiteit garanderen wij door voortdurend de volgende punten te bewaken: de ontwikkeling van de geldstroom (liquiditeit); de ontwikkeling van het jaarresultaat; de ontwikkeling van onze vermogenspositie (solvabiliteit); de ontwikkeling van de renterisico's.
KASSTROOMOVERZICHT
lx €
JAARREKENING
2010 2011
BEGROTING
2012 2013
2014 2015
2016
2017 2018
64.385 47976
59.551 64.870
72801
81.377 100.807
-99.413 -140.172
-76.156 -101.162
-57942
-45.002 35.770
Kasstroom uit operationele activiteiten 76342 11.661
Kasstroom uit irrvesteringsactiviteiten 81.559 -53.318
Kasstroom uit financieringsactiviteilen 26.655 17.478 28.062 108.181
16.605 36.292 .13.014 -31.981 -59.636
Toename/afname liquide middelen
28
21.438 -24.179 -6.966 15.985
0
0 1.845 4.394 5.401
407201492090002015
VERKOOP VAN HUURWONINGEN Een deel van de vernieuwing van onze voorraad betalen we uit de verkoop van huurwoningen. Voor de komende jaren verwachten we 150 woningen per jaar uit ons bestaande bezit te verkopen. In 2013 hebben we - 104 woningen verkocht.
• • • • •
VERKOOP VAN HUURWONINGEN
450
400
350
300
250
200
100
50
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2014 2015 2016 2017 2018
Werkelrjk Begroot
• • • • • • • • • • •
4. FINANCIEEL VERSLAG 29
0407201492090002015
ONRENDABELE INVESTERINGEN
Omdat het de bedoeling is dat het verkopen van bestaande huurwoningen minimaal voldoende opbrengt om alle tekorten te dekken, moeten we deze ontwikkeling nauwgezet volgen. Dit doen we door maandelijks de opbrengsten af te zetten tegen de investeringsbudgetten. De opbrengsten worden ingezet bij: onze investeringen in het bestaand bezit (renovaties en herstructureringen); onze investeringen in nieuwbouwhuurwoningen; onze investeringen in eventuele aankopen van huurwoningen. Als het verkopen van huurwoningen méér opbrengt, is dat gunstig omdat we dan minder hoeven te lenen en daardoor in de toekomst minder rentelasten hoeven te dragen. Hieronder laten we zien welk gedeelte van onze investeringen naar verwachting onrendabel zal zijn.
ONRENDABELE INVESTERINGEN (PERCENTAGE VAN TOTALE INVESTERINGEN)
60%
50%
40%
ii H
ft
J
1
H
II
H
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Werkelijk Begroot
ri]
4D407201492090002015
WERKKAPITAAL
Voor de ontwikkeling van de liquiditeit op de korte termijn letten we op het werkkapitaal en de verhouding tussen de vlottende activa en kortlopende schulden (de current ratio). Het werkkapitaal zijn de inkomsten die we binnen 1 jaar verwachten te ontvangen, min de uitgaven die we binnen 1 jaar moeten doen. De verhouding tussen die twee heet de current ratio. Zo ontwikkelt ons werkkapitaal zich:
(xK 1 JAARREKENING PER31-12VANJAAR
S
BEGROTING
2010 2011 2012
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Vlottende activa
90.433 76.431 45.661
73.177 33.527 34.098 35.463 40.161 45.847
Kort lopende schulden
31081 67.530 83.793
110.048 85.315 86.245 86.400 86.432 85.845
Werkkapitaal
59.352 8.901 -38.132
-36.871 -51.788 -52.147 -50.937 -46.271 -39.998
Current ratio
2,91 1,13 0,54
0,66 0,39 0,40 0,41 0,46 0,53
S S
• • • 5
De prognose van onze current ratio tot 2018 laat zien dat er vanaf het jaar 2012 een korte termijn liquiditeitsbehoefte ontstaat. Deze korte liquiditeitsbehoefte worden gefinancierd met het aantrekken van kasgeldleningen en aangaan van een faciliteit met een bank.
S S S
• S 5 5 S S S S 4. FINANCIEEL VERSLAG 31
5
0407201492090002015
4.3.2
...
HET BEWAKEN VAN HET JAARRESULTAAT
Het boekjaar 2013 sloten we af met een positief resultaat van € 8,5 miljoen. In de begroting hielden we rekening met een negatief resultaat van € 14,9 miljoen. Dit positief verschil van € 23,4 miljoen komt door: 6 1.000.000-1 VERSCHIL TUSSEN DE BEGROTING EN DE REALISATIE
Meer huuropbrengsten
0,3
Minder opbrengsten bil de verkopen van huur- en koopwoningen door lager aantal verkopen
3»
Meer geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Meer overige bedrijfsopbrengsten; teruggaaf in het kader van de pro rata regeling en ontvangst van
.0,2
1,5
een compensatieverplichting
Lagere afschrijvingskosten
0,6
Minder onderhoud aan woningen; lagere uitgaven planmatig onderhoud dan begroot
9,2
Uitgaven Saneringvstean en Verhuurdersheffing
-4,3
Meer overige exploitatielasten
1,1
Minder besluiten investeringsvoorstellen en afwijking tussen werkelijke genomen besluiten en begroot
4,6
Waardeveranderingen vastgoed als gevolg van 91645
Meer overige bndrijfslasten
Waardeverandering financiele vaste activa en effecten
Meer door te belasten rentelasten aan prolecten
22,8
1,4
-5,8
0,2
Belastingen; aanpassing actieve bolastinglaterrties (verkoopportefeuille en leningportefesille)
-0,7
Deelnemingen
-0,6
Totaal verschil in begroot en gerealiseerd resultaat
23,4
32
401407201492090002015
4.3.3 ... HET BEWAKEN VAN DE SOLVABILITEIT De solvabiliteit geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen en welk deel met vreemd vermogen. Cruciaal bij de financiële beoordeling zijn de waarderingsgrondslagen van onze woningen en het andere vastgoed (de materiële vaste activa). Vanaf 2012 zijn we overgestapt naar een waardering op bedrijfswaarde voor ons maatschappelijk vastgoed en een waardering op basis van marktwaarde (in verhuurde staat) van ons commercieel vastgoed. BELEIDS- EN MARKTWAARDE
Op basis van deze waarderingsgrondslag geeft de vermogenspositie van onze balans het volgende beeld: (x € 1.000-) 31-12-2013
Eigen vermogen voorzieningen en egalisatierekening
1.002.599
31-12-2012
915.911
6.722
12.572
vreemd vermogen op lange termijn
765.572
657.390
vreemd vermogen op korte termijn
110.048
83.793
Totaal vermogen
1.884.941
1.669.666
Op basis van onze verhoudingen per 31 december 2013 bedraagt de solvabiliteit 53,2%. Dit is de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen. DE FINANCIËLE FACILITEIT Om daarnaast nieuwe woningen te kunnen bouwen of kopen moeten wij, net zoals de meeste particuliere huiseigenaren, leningen afsluiten. Deze financieringen trekken wij aan op de geld- en kapitaalmarkt. Hierbij is een goede solvabiliteit belangrijk om onze toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te kunnen garanderen. Nieuw vreemd vermogen kunnen we tot op bepaalde hoogte aantrekken met garantie of borgstelling van het
•.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw, kortweg het WSW. Wij staan sinds 1993 ingeschreven als deelnemer. Vanaf medio 2007 beoordeelt het WSW ons volgens Het nieuwe financieren'. Dit houdt in dat bij bepaling van de borgingswaarde van een corporatie het WSW in eerste instantie uitgaat van de verdiencapaciteit van de corporatie op basis van kasstromen. Uit de toekomstige operationele kasstromen moet voldoende geld komen om de financieringslasten te kunnen dragen. In tweede instantie kijkt het WSW naar de WOZ-waarde van het bezit, waarbij we maximaal 50% hiervan mogen financieren.
4. FINANCIEEL VERSLAG 33
0407201492090002015
Aan de hand van deze toets stelde het WSW in augustus 2013 vast dat wij per die datum nog € 208 miljoen onder garantie mogen lenen. Ieder jaar bekijkt het WSW dit opnieuw. Per 22 mei 2014 mogen we nog € 168 miljoen lenen. Dit is voldoende voor onze resterende financieringsbehoefte tot en met eind 2015. In juni 2014 zal het WSW weer een nieuwe beoordeling maken voor de periode 2014-2016 op basis van de begroting 2014.
4.3.4 ... HET BEWAKEN VAN DE RENTERISICO'S DE LENINGENPORTEFEUILLE
In 2013 hebben we € 96,3 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken en een leningportefeuille van € 57,0 miljoen overgenomen. Hiertegenover staat dat we voor € 43,1 miljoen hebben afgelost. De Ieningenportefeuilte per 31 december specificeren we als volgt:
3112-2013
Aantal leningen Bedrag aan leningen (x € t .000-) Gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille
De gemiddelde rentevoet in 2013 is 3,73%. Hiermee is deze lagerdan de gemiddelde rentevoet in 2012. In 2013 is er in totaal € 29,8 miljoen aan rente betaald. DE RENTERISICO'S
Het WSW schrijft voor dat er een maximaal renterisico mag zijn van 15%. Het WSW kijkt hiervoor naar de renteconversies en aflossingen uitgedrukt in een percentage van de omvang van de leningen in portefeuille aan het einde van het jaar. In de komende 5 jaren voldoet Wonen Limburg aan deze norm. Het bedrijfseconomische renterisico geeft aan hoeveel renterisico er is als nieuwe financieringen worden meegerekend. Rekening houdend met renteconversies die al zijn afgesloten bedraagt het bedrijfseconomische renterisico in 2014 nog 6,04%.
34
31-12-2012
252
234
808.055
697.900
3,73%
3,90%
407201492090002015
AF LOS S IN GS FICTIE
Het CFV doet risicogericht onderzoek op een zestal
De exploitatiekasstroom uit de begroting is voldoende om
toezichtterreinen die van invloed zijn op de financiële
de rente en de normatieve aflossing van 2% te voldoen.
continuiteit. De terreinen zijn: kwaliteit financiële
In ons financieel beleid streven we naar een operationele
informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen,
kasstroom (inclusief rente en aflossingsfictie van 2%)
financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en
groter dan nul over de totale prognoseperiode van 5
draagkracht vermogen.
jaar. Voor de periode 2014 tot en met 2018 voldoen we hier ruimschoots aan en komen we uit op een gemiddeld
De hiervoor beschreven beoordeling heeft het CFV geen
overschot van € 28.8 mln.
aanleiding gegeven tot het doen van interventies.
4.4 BELEGGINGEN
4.7 WAT STAAT ONS TE WACHTEN?
De beleggingsportefeuille ultimo 2013 bestaat uit
GEVOLGEN KABINETSMAATREGELEN
participaties in het WoonlnvesteringsFonds (WIE).
In het in 2013 gesloten woonakkoord zijn diverse maatregelen
De lening aan het Wooninvesteringsfonds betreft een
opgenomen die ook Stichting Wonen Limburg treffen.
achtergestelde lening met een onbepaalde looptijd.
Deze maatregelen betreffen onder meer:
Gelet op de vermogenspositie bij het WIE bestaat twijfel over de aflossing van de achtergestelde lening. Wonen
de Wet verhuurderheffing. Deze wet geldt voor alle
Limburg heeft derhalve in 2013 een voorziening gevormd
verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de
ter grootte van € 5,8 miljoen.
gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017;
4.5 OVER ONZE RENTABILITEITS POSITIE een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Voor de bepaling van de rentabiliteitspositie zijn
opgelegde heffing voor saneringssteun. Voor 2013 was
van belang:
dit € 5.188 miljoen (op basis van het aantal VHE's: (X
0 1.000,.)
2013
2012
1.002.599
915.911
8.494
1.313
29.779
28.081
€ 225 per zelfstandige eenheid en € 115 per onzelfstandige eenheid). Het CFV heeft reeds aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en
Eigen vermogen Jaarresultaat Rentelasten vreemd vermogen
met 2018 van respectievelijk 3%, 3%, 2%, 1% en 1% van de jaarlijkse huursom. De verwachte financiële gevolgen voor Stichting
Totaal vermogen
1.884.941 1.669.666 Wonen
De post rentelasten vreemd vermogen is gestegen
Limburg bedragen:
JAAR VERHLJURDERSHEFFING (€) SANERINGSSTEUN (€)
doordat er voor een hoger bedrag leningen zijn afgesloten;
. • •
HIj
de gemiddelde rente is echter gedaald naar 3,73%
2014
12.286.000
(was 3,90%). Het jaarresultaat uitgedrukt in een
2015
14.349.000
4.599.000
percentage van het eigen vermogen bedroeg in 2013
2016
15.508.000
3.235.000
0,9% tegen 0,1% in 2012. De rentabiliteit van het totale
2017
16.620.000
1.704.000
vermogen bedroeg in 2013 0,5%. Dit was 0,1% in 2012.
2018
4.338.000
1.774.000
4.6 HET CFV BEOORDEELT Stichting Wonen Limburg heeft de gevolgen van het Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, kortweg
kabinetsbeleid doorgerekend in haar kasstroomprognoses.
het CFV, houdt namens het Ministerie van Binnenlandse
De conclusie van Stichting Wonen Limburg naar aanleiding
Zaken en Koninkrijksrelaties toezicht op het financiële
van deze berekeningen luidt dat zij aan de verwachte
reilen en zeilen van woningcorporaties.
heffingen zal kunnen blijven voldoen. Dit laat onverlet dat in het licht van de gewenste beheersing van de woonlasten een verdere reductie van de beheerskosten een prioritaire opgave voor Wonen Limburg vormt.
4. FINANCIEEL VERSLAG 35
0407201492090002015
DERIVATEN
Wonen Limburg heeft ultimo 2013 twee actieve belasting-
Wonen Limburg gebruikt derivaten om toekomstig
latenties gevormd. Eén actieve belastinglatentie heeft
renterisico af te dekken. De marktwaarde van deze
betrekking op de verkoopportefeuille over de jaren 2014
derivaten is afhankelijk van de rentestand en schommelt
tot en met 2018 en de andere actieve belastinglatentie
dus dagelijks. Omdat de rente nu lager is dan op het
heeft betrekking op de leningportefeuille welke een gevolg
moment van afsluiten van de derivaten hebben de
is van de afspraken uit de ondertekende VS02.
derivaten een negatieve marktwaarde. Een onderdeel van derivaatcontracten houdt in dat Wonen Limburg, indien de
De afname van de actieve belastinglatentie bedraagt in
marktwaarde een bepaalde threshold overschrijdt,
totaal € 0,7 miljoen en is ten laste van het resultaat uit
geld moet storten bij de derivaatbanken als zekerheid.
gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen geboekt.
Dit geld blijft echter van Wonen Limburg. Een rentedaling
De actieve belastinglatentie voor de verkopen bedraagt
kan dus een liquiditeitsrisico voor Wonen Limburg vormen.
voor het jaar 2013 €7,1 miljoen en voor de lening-
Om hieraan te voldoen heeft Wonen Limburg een extra
portefeuille € 1,3 miljoen. De actieve belastinglatentie
faciliteit van het WSW in gebruik die alleen bestemd
is in de jaarrekening 2013 opgenomen onder de post
is voor margin calls. Hiermee heeft Wonen Limburg
financiële vaste activa'.
voldoende ruimte om aan een 1% en 2% rentedaling te voldoen. Dit is ook een vereiste vanuit het CFV. Per 22 mei
Acute belastingdruk
2014 heeft Wonen Limburg € 11,6 miljoen aan onderpand
Wonen Limburg heeft in de aangiften vennoot-
gestort bij verschillende derivaatbanken.
schapsbelasting over de jaren 2008 tot en met 2011
BELASTINGZAKEN
het belastbaar bedrag in deze periode nihil is. Vanaf
een herbestedingsreserve gevormd, als gevolg waarvan het jaar 2012 bestaat als gevolg van een wetswijziging Horizontaal Toezicht (samenwerken vanuit vertrouwen)
niet langer de mogelijkheid tot het vormen van een
Bij Horizontaal Toezicht gaat het om wederzijds
herbestedingsreserve.
vertrouwen tussen Wonen Limburg en de Belastingdienst, het scherper naar elkaar aangeven wat ieders
Wonen Limburg heeft op basis van de huidige feiten en
verantwoordelijkheden en mogelijkheden zijn om het
omstandigheden mogelijkheden om de komende jaren
recht te handhaven en het vastleggen en naleven van
geen acute vennootschapsbelasting te betalen. Op basis
wederzijdse afspraken. Horizontaal Toezicht staat of
van de mogelijkheden om de toekomstige fiscale winst te
valt met het gegeven dat Wonen Limburg, dan wel onze
verlagen moet Wonen Limburg een weloverwogen keuze
adviseur, nu of in ieder geval in de nabije toekomst
maken, die gezien de wensen en uitgangspunten zal leiden
de belastingprocessen in voldoende mate beheerst.
tot een (fiscaal) optimum.
Het convenant voor Horizontaal Toezicht is door het bestuur, de RvC en de Belastingdienst op 26 november
4.8 FINANCIEEL GEZOND
2009 ondertekend. Kern van het convenant is dat de samenwerking gebaseerd is op wederzijds vertrouwen,
We hebben laten zien hoe we ons vermogen inzetten en
begrip en transparantie. Dit gaat verder dan het voldoen
hoe we ervoor zorgen dat we financieel gezond blijven.
aan fiscale wet- en regelgeving.
Maar ook lieten we zien dat we verwachten dat de financiële positie de komende jaren niet beter wordt.
Actieve belastinglatentie Een voorziening voor latente belastingvorderingen treffen we indien er verschillen bestaan tussen de commerciële en de fiscale waardering van balansposten. De berekeningen van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen dein de komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet is vastgesteld. Deze wordt vervolgens contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Voor Wonen Limburg betekent dit dat er met een netto rente van 3,94% wordt gerekend.
36
407201492090002015
• •
4.9 KENGETALLENOVERZICHT
OMSCHRIJVING (WERKELIJK) JAAR
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
24.903
22.652
22.384
22.146
22.751
23.081
22.985
Vastgoed Woningen
.
Totaal woningen
Overig vastgoed Garages Overige verhuureenheden
543
548
530
537
540
558
556
2.261
2.490
2.283
1.964
1.403
1.285
1.148
23,90%
Financieel
•
Solvabiliteit eigen vermogen
53,2%
23,90%
2640%
26,50%
25,10%
Rentabiliteit eigen vermogen
0,85%
0,14%*
.12,00%
4,30%
6,40%
11,90%
5,90%
0,45%*
0,08%'
-070%
3,50%
4,80%
6,10%
4,70%
Marktwaarde gemiddeld per woning
82
101
102
105
100
103
109
Beleidswaarde gemiddeld per woning
70
68
68
66
65
54
51
€
Rentabiliteit totaal vermogen
Bedragen x
54,90%
1.000,-)
Aedex (alle vergelijkbare objecten)
• •
Totaal rendement
-3,5
-0,7
-2,7
2,2
1,6
-0,5
3,8%
Direct rendement
4,0
2,7
2,7
2,8
2,8
2,4
2,3%
Indirect rendement
-7,2
-3,7
-0,6
-1,2
-2,9
1,5%
-5,3
Onderhoud Gemiddeld bedrag per woning Onderhoud in%van huuropbrengsten
1.149
1.396
1.581
1.397
1.452
1.672
1.627
21,30%
24,91%
29,10%
26,30%
28,10%
34,10%
33,80%
1.355
1.498
1.632
1.358
1.278
1.234
1.125
0,82%
0,68%
0,60%
0,50%
0,60%
0,50%
0,60%
8,68%
8,46%
8,20%
7,50%
7,50%
9,00%
8,80%
2,02%
2,17%
1,80%
2,10%
1,40%
1,20%
1,20%
10,1
11,12
10,63
10,73
10,65
9,85
9,63
Beheernorm Gemiddeld bedrag per verhuureenheid
Hef gemiddeld bedrag van 2013 is gebaseerd op interne berekening.
Overig Totale huurachterstand in
%
van huur december
Mutatiegraad (exclusief verkopen)
• . • • • • •
Huurderving in %van dejaarhuur Formatieplaatsen per 1000 woningen
'in 2012 is een stelselwijziging doorgevoerd (implenientatie nieuwe RI 645). Deze stelselwijziging heeft geleid tot een grote waardestijging van hel vastgoed, welke in het eigen vermogen als een herwaarderings reserve tot uiting komt. Dit heeft tot gevolg dat een berekende solvabiliteit en ook de rentabiliteiten niet vergelijkbaar zijn met voorgaande jaren.
4. FINANCIEEL VERSLAG 37
0407201492090002015
5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 5.1 JAARREKENING 2013 5.1.1 BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (NA RESULTAATBESTEMMING) (x € 1.000-)
ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
VASTE ACTIVA
1 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA 1.1 Computersoftware
5.658
1.371
5.658
1.371
2 MATERIËLE VASTE ACTIVA 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.609.772
1.425.507
6.274
45.061
20.922
7.700
1.636.968
1.478.268
125.706
94.169
3 VASTGOEDBELEGGINGEN 3.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 3.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
6.819
3.988
3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3.258
5.609
135.783
103.766
4
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
4.1
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
4.2
Vorderingen op groepsmaatschappijen
4.3
Andere deelnemingen
4.4
Latente belastingvordering(en)
4.5
Leningen u/g
4.6
Te vorderen BWS-subsidies
4.7
Overige vorderingen
SOM DER VASTE ACTIVA
38
7
8
5.746
5.086
312
403
8.519
9.174
787
7.020
2
503
17.982
18.406
33.355
40.600
1.811.764
1.624.005
001407201492090002015
x€ 1.000 VLOTTENDE ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
15.507
8.127
5 VOORRADEN 5.1 Vastgoed bestemd voorverkoop 5.2 (3rondposities bestemd voor verkoop
4.056
4.562
19.563
12.689
3.730
3.499
/.1 Huurdebiteuren
2.146
1.446
/.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen
5.243
2.782
6 ONDERHANDEN PROJECTEN
7 VORDERINGEN
/.3 Overige vorderingen
244
480
3.404
1.903
11.037
6.611
8 LIQUIDE MIDDELEN
38.847
22.862
SOM DER VLOTTENDE ACTIVA
73.177
45.661
1.884.941
1.669.666
7.4 Overlopende activa
TOTAAL
5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 39
0407201492090002015
(x€
PASSIVA
9
31-12-2013
31-12-2012
EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar
994.1 Oc
914.599
8494
1.313
1.002.599
915.911
5.879
10.354
9.1
Algemene reserve
10
VOORZIENINGEN
10.1
Voorziening onrendabele Investeringen en herstructureringen
10.2
Voorziening reorganisatiekosten
240
642
10.3
Overige voorzieningen
603
1.576
6.722
12.572
761.350
653.089
4.222
4.301
765.572
657.390
11
LANGLOPENDE SCHULDEN
11.1
Schu den/leningen kredietinstellingen
11.2
Verplichtingen uit hootde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
12
KORTLOPENDE SCHULDEN
12.1
Schulden aan kredietiristellingen
66.705
44.811
12.2
Schulden aan leveranciers
11.665
15.945
12.3
Schulden aan groepsmaatschappijen
12.4
6
465
Belastingen en premies sociale verzekering
9.679
5.766
12.5
Overige schulden
1.097
1.100
12.6
Overlopende passiva
TOTAAL
40
20.896
15.706
110.048
83.793
1.884.941
1.669.666
407201492090002015
•• . W
5.1.2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 (x € 1.000,-) JAARREKENING 2013
JAARREKENING 2012
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 135.080 6.628
13 Huuropbrengsten 14 Opbrengsten servicecontracten 1 5 Overheidsbijdragen
0 11.062 3.732 2.549 159.051
1 6 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 7 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
18 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
126.922 6.543
7.578 2.717 2.243 146.004
BEDRIJFSLASTEN 19 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
. • .
20 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 21 Lonen en salarissen 22 Sociale lasten 23 Pensioenlasten 24 Onderhoudslasten 25 Leefbaarheid 26 Lasten servicecontracten 27 Overige bedrijfsiasten Som der bedrijfslasten
BEDRIJFSRESULTAAT
28 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
120.705
40.557
25.299
879
-2.204
31.040 7.207 12.438 1.860 2.361 31.615 587 6.568 27.029
32 Rentelasten en soortgelijke kosten
-5.770 217 3.764 -29.779
-28.081
Som der financiële baten en lasten
-31.568
-23.742
2.215
34 Resultaat deelnemingen
9.868 -655 -719
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN -
8.494
1.313
JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN
8.494
1.313
29 Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen 30 Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 31 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 33 Belastmgenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
•
31.488 267 13.043 1.882 2.456 28.774 2.050 6.654 31.880 118.494
-511 483 4.367
-647
-255
5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 41
0407201492090002015
5.1.3 KASSTROOMOVERZICHT (INDIRECTE METHODE) (x 1 2013
2012
40.557
25.299
Afschrijvingen
31.488
31.040
Mutatie voorzieningen
-5.850
1 0.239
-4.633
14.728
-6.873
5.741
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor:
Verandering in werkkapitaal mutatie operationele vordervigen - mutatie voorraden - mutatie onderhanden projecten - mutatie operationele schulden
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Opbrengst en waardeverandering financiële vaste activa
-232
2.988
25.767
16.214
14.029
39.671
80.224
85.771
3.970
4.714
-29.291
-28.032
-5.553
-28
Betaalde winstbelasting
-655
2.215
Resultaat op deelnemingen
-719
-255
47.976
64.385
-145.214
-96.652
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa
5.588
973
Investeringen in vastgoedbeleggingen
-7.791
-3.631
Investeringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
7.245
-102
-140.172
-99.413
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden
151.343
60.563
Aflossingen langlopende schulden
-43.162
-32.501
108.181
28.062
15.985
-6.966
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Afname cq. toename geldmiddelen
Saldo liquide middelen 1 januari
22.862
29.828
Saldo liquide middelen 31 december
38.847
22.862
Mutatie geldmiddelen
15.985
-6.966
42
407201492090002015
• • • . • • • • . • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
5.1.4 TOELICHTING OP DE BALANS EN WINSTEN VERLIESREKENING ALGEMEEN Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld. CONSOLIDATIE
Stichting Wonen Limburg staat aan het hoofd van de groep welke bestaat uit Wonen Limburg Beleggingen B.V., Wonen Limburg Holding B.V., Wonen Limburg Energie B.V., Wonen Limburg Beheer Deelnemingen B.V., Wonen Limburg Projectontwikkeling B.V. en Wonen Limburg Participaties B.V. Daarnaast heeft Stichting Wonen Limburg een bestuurlijke verbinding met Woningstichting Weert en Stichting Kantex. Op grond van art. 2:406, lid 1 BW rust op het groepshoofd, Stichting Wonen Limburg, een consolidatieplicht. Aangezien de gezamenlijke betekenis van de dochtermaatschappijen en de bestuurlijke verbindingen in financiële zin ultimo 2013 slechts zeer beperkt van invloed is op het inzicht dat de jaarrekening dient te geven in het vermogen en resultaat, maakt Stichting Wonen Limburg gebruik van de consolidatievrijstelling op grond van art.2:407 lid 1 sub a BW. De dochtermaatschappijen en bestuurlijke verbindingen hebben geen personeel in dienst, hebben slechts geringe activiteiten in het verslagjaar en het financieel belang van zowel het balanstotaal, het resultaat als de onderliggende individuele posten is in verhouding tot het geheel te verwaarlozen.
5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 43
0407201492090002015
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE
Grondslag waardering als bedrijfsmiddel en waardering
ACTIVA EN PASSIVA
tegen actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde:
1 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde.
1.1 COMPUTERSOFTWARE
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
Gekochte softwarelicenties worden gewaardeerd op
waarde van de geprognosticeerde kasstromen van
het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de
de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing
toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige
met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse
exploitatielasten over de geschatte resterende
afschrijvingen bedragen een vast percentage van de
looptijd van de investering. De indeling naar
bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de
kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op
balans is gespecificeerd. De economische levensduur en
complexniveau. Stichting Wonen Limburg kiest voor
de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk
deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden
boekjaar opnieuw beoordeeld.
aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing.
Uitgaven die worden gemaakt voor de productie
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de
van identificeerbare en unieke softwareproducten
voorgenomen bestemming van de complexen.
van Stichting Wonen Limburg worden geactiveerd.
De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere
Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa
termijn voor verhuur worden aangehouden.
worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke
kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
en onderbouwde veronderstellingen die de beste
Uitgaven samenhangend met onderhoud van
schatting van de directie weergeven van de economische
softwareprogramma's en uitgaven van onderzoek
omstandigheden die van toepassing zullen zijn
worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
gedurende de resterende levensduur van het actief.
2 MATERIËLE VASTE ACTIVA
geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een
De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten 2.1 SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE
van groot onderhoud en overige contracten met een
Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd
werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van
als bedrijfsmiddel:
planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een
per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan
huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk
van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor
vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslag-
inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde
grens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per
lasten niveau s.
1juli door de minister voor Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-
(2012: € 664,66).
investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,
Periodiek groot onderhoud wordt indien toegestaan
waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele
geactiveerd. De lasten van onderhoud, niet zijnde
instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de
periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie,
bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de
onderscheiden zich van activeerbare kosten door het
Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande
feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van
de staatssteun voor toegelaten instellingen.
het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze
Stichting Wonen Limburg kwalificeert het sociaal
zich voordoen.
vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Stichting Wonen Limburg een beleid heeft dat gericht is op
Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde.
het realiseren van de volkshuisvestelijke taken.
De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten
Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal
grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt
44
407201492090002015
niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd
Ingenomen grondposities worden onder deze post
op de geschatte economische levensduur en worden
verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende
berekend op basis van een vast percentage. Er wordt
kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat
afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.
ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in
Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van
exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het
de complexen.
eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt:
2.3 ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE
De onroerende en roerende zaken ten dienste van Een waardevermindering van een complex onder
de exploitatie worden gewaardeerd basis van de
het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten
verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve
gunste van de herwaarderingsreserve gebracht.
afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere
Uitzondering betreft het geval wanneer voor een
waardeverminderingen. De afschrijvingen worden
complex in het verleden een afwaardering ten laste
gebaseerd op de geschatte economische levensduur
van het resultaat is gebracht. In die situatie worden
en worden berekend op basis van een vast percentage
waardevermeerderingen van ditzelfde complex als
van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het
positief resultaat in de winst-en-verliesrekening
moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet
verwerkt, voor zover dit een terugname betreft
afgeschreven.
van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming
3 VASTGOEDBELEGGINGEN
nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder
3.1 COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE
waardeverminderingsverlies voor het complex zou
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie
zijn verantwoord.
met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,
Een waardevermindering van een complex onder
het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk
het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste
vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is,
Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en
wordt de waardevermindering direct ten laste van de
waardering tegen marktwaarde:
herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt
herwaarderingsreserve is opgenomen.
gewaardeerd op basis van marktwaarde. De actuele waarde wordt vastgesteld volgens de Aedex. Winsten of
2.2 VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE
verliezen, ontstaan door een wijziging in de Aedex van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging
betreft complexen in aanbouw ten behoeve van
zich voordoet, onder de categorie "Niet-gerealiseerde
toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in
waardeveranderingen vastgoedportefeuille". Daarnaast
aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en
wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van
laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve
voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek
gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het
van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt
ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele
rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde
waarde en de historische kostprijs.
rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken,
3.2 ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN
wordt de interestvoet van deze specifieke financiering
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn
gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering
gekwalificeerd als een financieringstransactie worden
hoger is dan de waarde van de onroerende zaken
gewaardeerd tegen actuele waarde gebaseerd op de
in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil
bedrijfswaarde.
gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. 5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 45
0407201492090002015
3.3 VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.
als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als
4.2 VORDERINGEN OP GROEPSMAATSCHAPPIJEN
commercieel vastgoed.
De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde
De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen
en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde
verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met
kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde,
bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs
onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en
4.3 ANDERE DEELNEMINGEN
directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw
Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis
onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit
op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend,
hoofde van te dekken stichtingskosten.
worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde.
De geactiveerde rente aan de huurwoningen wordt
4.4 LATENTE BELASTINGVORDERINGEN
berekend tegen de gemiddelde rentevoet over
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit
het totale vreemde vermogen (4,5%) en te hanteren
hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale
rentepercentage aan de ingenomen grondposities 6,2%.
balanswaarderingen wordt een actieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen
De bijzondere waardevermindering wordt bepaald
vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief.
door het verschil tussen de realiseerbare waarde
Op deze latentie wordt gecorrigeerd de in de toekomst te
(taxatiewaarde van het object of discounted cash flow
verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare
(DCF) van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten.
voorwaartse verliescompensatie, voor zover aannemelijk
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
is dat de toekomstige winsten toereikend zijn voor de
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt
verrekening. Indien de verwachting is dat de latentie
de onroerende zaak op nihil gewaardeerd
binnen een jaar gerealiseerd wordt, wordt deze onder de
en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans
overlopende activa opgenomen. Indien verwachting is dat
opgenomen.
realisatie langer dan één jaar gaat duren wordt de latentie onder de financiële vaste activa opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten
De actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd bezit
en indien van toepassing verminderd met bijzondere
heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële
waard eve r min de ringen.
waarde van de vaste activa in exploitatie en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De actieve belastinglatentie
4 FINANCIËLE VASTE ACTIVA
is gebaseerd op het geldend vennootschapsbelastingtarief en wordt contant gemaakt tegen de disconterings-
4.1 DEELNEMINGEN IN GROEPSMAATSCHAPPIJEN
voet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin
vennootschapsbelastingtarief.
invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de
4.5 LENINGEN U/G
nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil.
De verstrekte leningen (leningen u/g( worden bij
Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis
eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde
van de grondslagen van Stichting Wonen Limburg.
en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde,
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde
onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Stichting Wonen Limburg geheel of ten dele instaat voor schulden van de
4.6 TE VORDEREN BWS-SUBSIDIES
desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke
De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering
verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot
uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden
betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een
Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde
voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van
van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de
46
401407201492090002015
• •
door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen
Deze voorzieningen worden bepaald op basis van
De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de
individuele beoordeling van de vorderingen.
disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
8 LIQUIDE MIDDELEN
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden 4.7 OVERIGE VORDERINGEN
en deposito's met een looptijd korter dan twaalf
De overige financiële vaste activa worden bij eerste
maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn
verwerking opgenomen tegen de reële waarde en
opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde
onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn
kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde,
gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen
onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen
niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
5 VOORRADEN 10 VOORZIENINGEN 5.1 VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de woningen, waarvan het huurcontract is beëindigd en te koop
10.1 VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN EN HERSTRUCTURERINGEN
worden aangeboden. Vastgoed bestemd voor verkoop
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare
wordt gewaardeerd tegen de te verwachte netto-
verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
opbrengstwaarde. Deze netto-opbrengstwaarde wordt
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern
bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
geformaliseerd en extern gecommuniceerd".
De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de
kosten voor voltooiing en verkoop.
woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige sta keholders aangaande
5.2 GRONDPOSITIES BESTEMD VOOR VERKOOP
verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen
De grondposities beschikbaar voor verkoop worden
en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke
gewaardeerd tegen de historische kostprijs danwel de
verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces
lagere taxatiewaarde indien de bestemming van deze
van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling
grond dat rechtvaardigd.
en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is
5.3 OVERIGE VOORRADEN
plaatsgevonden. De voorziening wordt gevormd bij het
De voorraad onderhoudsmaterialen waarderen we tegen
nemen van het bestuursbesluit.
sprake indien de formalisering van de verplichting heeft
laatst betaalde inkoopprijzen. De reeds gedane betalingen worden tot maximaal de 6 ONDERHANDEN PROJECTEN
hoogte van de voorziening ten laste van deze voorziening
De onderhanden projecten waarderen we tegen de
gebracht. Indien er meer betaald is dan voorzien,
vervaardigingsprijs. Deze prijs verminderen we met
wordt het meerdere geactiveerd onder de vastgoed in
verliezen op de balansdatum die we al kunnen voorzien.
ontwikkeling.
De vervaardigingsprijs omvat de betaalde bouwtermijnen en de overige kosten die we rechtstreeks aan de
10.2 VOORZIENING REORGANISATIEKOSTEN
vervaardiging kunnen toerekenen. Hieronder valt ook
De reorganisatievoorziening heeft betrekking op kosten
een opslag voor indirecte kosten. De al gefactureerde
in verband met de reorganisatie van activiteiten en
termijnen brengen we in mindering op de onderhanden
wordt gevormd indien voor Stichting Wonen Limburg een
werken. Reeds gemaakte uitgaven ten opzichte van de
feitelijke verplichting is ontstaan. De voorziening wordt
prognose voor zover de koopwoningen zijn verkocht.
tegen nominale waarde gewaardeerd.
7 VORDERINGEN
10.3 OVERIGE VOORZIENINGEN
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen
Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen
tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd
gewaardeerd tegen de nominale/contante waarde van
tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en
de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de
geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale
betreffende verplichtingen af te wikkelen.
waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. 5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 47
0407201492090002015
11 LANGLOPENDE SCHULDEN
levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken
11.1 SCHULDEN/LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN
en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis
De aangetrokken leningen van overheid en
van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats.
kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale
Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder
waarde verminderd met aflossingen op basis van het
de lasten servicecontracten.
annuïteiten-, het lineaire-, fixe- dan wel dynamisch kostprijssysteem. Het kortlopend deel van de leningen,
15 OVERHEIDSBIJDRAGEN
de aflossingsverplichting voor het komend jaar, is onder
Overheidsbijdragen betreffen de op grond van
de kortlopende schulden verantwoord.
overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van nieuw gebouwde en gerenoveerde
Stichting Wonen Limburg maakt gebruik van derivaten
complexen.
om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Wonen Limburg met betrekking tot deze derivaten (hedgeinstrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
16 NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst
De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.
minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering
11.2 VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN
(passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra
De terugkoopverplichting van onroerende zaken verkocht
deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde
onder voorwaarden wordt gewaardeerd tegen de waarde
van de onderhanden projecten worden als opbrengsten
van het gedeelte van het economisch eigendom op het
verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de
moment van verkoop. Conform de verkoopovereenkomst
verrichte prestaties op balansdatum.
heeft Stichting Wonen Limburg echter een terugkoopverplichting met betrekking tot deze woningen.
17 GEACTIVEERDE PRODUCTIE TEN BEHOEVE VAN HET
12 KORTLOPENDE SCHULDEN
Het gaat om toegerekende kosten van het eigen
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking
werkapparaat aan de investeringen in (im)materiële
opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is
vaste activa.
EIGEN BEDRIJF
dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke
18 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN
gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
Hieronder verantwoorden we voornamelijk de kosten
GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET
aan derden.
van administratieve handelingen die we doorberekenen RESU LTAAT 19 AFSCHRIJVINGEN (IM)MATERIÈLE VASTE ACTIVA EN 13 HUUROPBRENGSTEN
VASTGOEDPORTEFEUILLE
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en
gebonden aan een maximum. In 2013 stelde de minister
vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de
een inkomensafhankelijke huurverhoging voor.
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden
Wonen Limburg besloot hier echter geen gebruik van
plaats volgens de lineaire methode op basis van de
te maken en hanteerde een huurverhoging van 4% voor
geschatte economische levensduur. Afschrijving van
het gehele bezit. De opbrengsten uit hoofde van huur
het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie
huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie
14 OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN
worden componenten onderkend met een verschillende
Opbrengsten servicecontracten betreffen
levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de
overeengekomen bijdragen van huurders en worden
opstal worden er geen afzonderlijke component erkend.
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van 48
407201492090002015
Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde
28 NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOED P0 RTEFEU IL LE
van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
van een afwijkende levensduur van de component ten
vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke
opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de
verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde
situatie dat geen component zou zijn onderkend.
van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
20 OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN
29 WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE
VAN (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEU ILLE
ACTIVA, VAN EFFECTEN EN VAN VERPLICHTINGEN
Waardering van effecten geschiedt tegen markt(beurs)
De overige waardeveranderingen worden gevormd door
waarde per balansdatum. De uit de mutaties in deze
de waardevermindering die is ontstaan door gedurende
waarde voortvloeiende waardeveranderingen worden
het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke
onder deze post verantwoord.
verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
30 OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE
2 1-22 LONEN, SALARISSEN EN SOCIALE LASTEN
Hiermee bedoelen we:
VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond
de ontvangen rente van langlopend uitgezette gelden;
van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-
de bijgeschreven rente op langlopende belegde
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan
geldmiddelen;
werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de
de toegerekende rente aan activa voor de exploitatie.
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.
31-32 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
23 PENSIOENLASTEN
rekening houdend met de effectieve rentevoet van de
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de toelichting
betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de
pensioenlasten.
rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt,
transactiekosten op de ontvangen leningen. 24 ONDERHOUDSLASTEN
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende
verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
activa gedurende de periode van vervaardiging van
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de
een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
om het actief gebruiksklaar of verkoopkiaar te maken.
hebben plaatsgevonden.
De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging
25 LEEFBAARHEID
opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke
leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het
ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken
actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en
bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de
periode van vervaardiging.
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 26 LASTEN SERVICECONTRACTEN
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 27 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN
De overige bed rijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 49
0407201492090002015
33 BELASTINGEN
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET
De belasting over het resultaat wordt berekend over het
KASSTROOMOVERZICHT
resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens
verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet
de indirecte methode. De geldmiddelen in het
opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrij-
kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en
gestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-
vlottende effecten.
aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvor-
Het kasstroomoverzicht wordt ingedeeld in
deringen en latente belastingschulden uit hoofde van
drie verschillende activiteitencategorieën:
wijzigingen in het te hanteren belastingtariet kasstromen uit operationele activiteiten; Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties
kasstromen uit investeringsactiviteiten en;
integraal onder de vigerende belastingwetgeving.
kasstromen uit financieringsactiviteiten.
Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellings-
Voor een goed inzicht worden de brutokasstromen
overeenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008
opgenomen. Dit houdt in dat de ontvangsten en uitgaven
door de belastingdienst opgezegd. Stichting Wonen
afzonderlijk worden vermeld en dus niet worden
Limburg heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
gesaldeerd. Deze worden per groep van transacties en gebeurtenissen afzonderlijk weergegeven.
Stichting Wonen Limburg heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 34 RESULTAAT DEELNEMINGEN
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Wonen Limburg geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.
50
407201492090002015
• • . •
5.1.5 TOELICHTING OP DE BALANS )X
VASTE ACTIVA
31-12-2013
31-1 2-20 12
5.658
1.371
1 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA 1.1 Computersoftware Een overzicht van de immateriële vaste activa is hierna opgenomen: computersoftwa re Boekwaarde per 1 januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
1.371
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
0
Boekwaarde per 1januari
1.371
Mutaties Investeringen
4.302
Desinvesteringen
0 -15
Afschrijvingen
.
€ 1.000,-)
Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan
0 4.287
Boekwaarde per 31 december Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
5.673
Cumulatieve herwaarderingen
0
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
-15
Boekwaarde per 31 december
5.658
Af sch r ii vings pe rcent age
20%
2 MATERIËLE VASTE ACTIVA 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
•
Woningen en woongebouwen in exploitatie
1.592.369
Onroerende goederen niet zijnde woningen
17403
22.688
1.609.772
1.425.507
6.274
45.061
16.897
3.694
3.132
3.613
2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.402.819
2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw Inventaris w
• • • • • •
Vervoermiddelen
TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA
893
393
20.922
7.700
1.636.968
1.478.268
5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 51
0407201492090002015
)x € 1.000,-) HET VERLOOP IS ALS VOLGT:
SOCIAAL
VASTGOED IN
ONROERENDE EN
VASTGOED
ONTWIKKELING
ROERENDE ZAKEN TEN
IN EXPLOITATIE BESTEMD VOOR EIGEN
DIENSTE VAN DE
EXPLOITATIE
EXPLOITATIE
85.303
18.548
Boekwaarde per 1januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde 1 januari Naar voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Herrubricering naar VOV / Voorraad Niet verkochte woningen
BOEKWAARDE
1.117.940 615.321
0
-3.016
-296.026
-50.596
-7.832
1.437.235
34.707
7.700
0
10.354
0
-11.728
0
0
1.425.507
45.061
7.700
Mutaties Investeringen
14.492
67.286
1.247
Overboeking projecten tegen aanschafwaarde
92.349
-105.305
12.955
Desinvesteringen
-3.201
245
-2.618
Afschrijving desinvestering Afschrijvingen Aankopen
1.486
1.997
-52.773
-1.469
64.303
Overboeking niet-DAEB naar DAEB
6.873
Overboeking DAEB naar niet-DAEB
-26.897
Overboeking onrendabele investeringen nieuwbouw Herwaarderingen Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan
24.180 98.242 -11
-13.320
Desinvesteringen waardeverandering
1.110
Onrendabele investeringen nieuwbouw
-7.399 194.863
-34.313
13.222
1.265.860
47.530
30.132
713.563
0
-1.906
-347.325
-47.135
-7.304
1.632.098
395
20.922
0
5.879
0
-22.326
0
0
1.609.772
6.274
20.922
Boekwaarde per 31 december Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december Naar voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Herrubricering naar VOV / Voorraad Niet verkochte woningen
BOEKWAARDE
52
S407201492090002015
INVESTERINGEN
AFSCHRIJVINGSTERMIJNEN
Het bij onroerende zaken in exploitatie' vermelde
De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de levensduur:
bedrag betreft voornamelijk investeringen tegen een huurverhoging en evensduurverlengende ingrepen. ONROERENDE ZAKEN IN EXPLOITATIE
LINEAIR
D ES IN VE STERINGEN
Het bedrag aan desinvesteringen, vermeld bij de
Grond
n.v.t.
onroerende zaken in exploitatie, heeft in hoofdzaak
Opstal
50 jaar
betrekking op de verkoop van 104 woningen en de sloop van 8 woningen.
• • •
Stichting Wonen Limburg heeft haar verkoopbeleid
ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN
verankerd in een verkooppian 2013 t/m 2021.
DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE
LINEAIR
Per ultimo 2013 zijn ruim 5.800 woningen behorende tot de onroerende zaken in exploitatie geclassificeerd
Kantoorgebouw
voor de verkoop. Hiervan worden naar verwachting
Inventaris
5 jaar
150 woningen op korte termijn (< 1 jaar) verkocht en
Automatiseringsapparatuur
5 jaar
1.050 woningen tot en met 2021. De boekwaarde van
Vervoermiddelen
5 jaar
deze 150 woningen bedraagt circa
€
€
30 jaar
2,7 miljoen.
De verwachte opbrengstwaarde bedraagt circa
.
17,1 miljoen.
AFSCHRIJVINGEN
Op alle bestaande en nieuwe activa in exploitatie wordt met ingang van boekjaar 2010 afgeschreven op basis van een lineaire afschrijving.
• • • • • • • • • • • •
1•
•
5. JAARREKENING 2013 EN OVERIGE GEGEVENS 53
