34, Svidník mobil: ,

Znalec:

Ing.arch. Ján Kimák, kpt. Pavlíka 841/34, Svidník mobil: 0905 - 585754, e-mail: [email protected]

Zadávateľ:

DUPOS, dražobná, spol. s.r.o., Tamaškovičova 17, 917 01 Trnava

Číslo spisu (objednávky):

Objednávka zo dňa 18.12.2013

ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 06/2014

Vo veci :

Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností : BYT č. 10 s príslušenstvom, vchod č.2, 2.nadz.podlažie bytového domu č.s. 1009 na parcele č. 183/33 podľa výpisu listu vlastníctva č. 5534 - čiastočný k.ú. S N I N A , okres Snina pre účel organizovania dobrovoľnej dražby

Počet strán (z toho príloh) :

22 strán (z toho príloh: 9 strán A4)

Počet odovzdaných vyhotovení:

5 (päť)

Vo Svidníku dňa: 16.1.2014

Znalec: Ing.arch. Ján Kimák

číslo posudku: 06/2014

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky: Stanoviť všeobecnú (trhovú) hodnotu BYTU č. 10 s príslušenstvom, vchod č. 2, 2.nadzemné podlažie bytového domu č.s. 1009 na parcele KN č. 183/33 podľa výpisu z listu vlastníctva č. 5534 - čiastočný k.ú. Snina a spoluvlastnícky podiel na pozemku - parcele č. 183/33 podľa výpisu z listu vlastníctva č. 6685 čiastočný k.ú. Snina pre účel organizovania dobrovoľnej dražby. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: objednávka zo dňa 18.12.2013 1.3 Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu): 9.1.2014 1.4 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 9.1.2014 - dátum tvaromiestneho šetrenia 1.5 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 18.12.2013 (originál) Pôvodný znal.posudok č. 63/2010, vyhotovený znalcom Ing. Mariánom Vyhonským dňa 29.7.2010 (kópia) 1.5.2 Podklady zabezpečené ískané znalcom : Výpis z listu vlastníctva č. 5534 - čiastočný k.ú. Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa 9.1.2014, obj. K1-25/2014 (originál) Výpis z listu vlastníctva č. 6685 - čiastočný k.ú. Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa 9.1.2014, obj. K1-25/2014 (originál) Kópia katastrálnej mapy, vektorová mapa Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa 9.1.2014, obj. K1-25/2014 (originál) Potvrdenie Mesta Snina zo dňa 7.1.2000 o dobe výstavby bytového domu (potvrdenie bolo súčasťou pôvodného znal.posudku č. 63/2010 znalca Ing. Mariána Vyhonského, Snina 29.7.2010 Fotodokumentácia interiéru bytu a exteriéru bytového domu 1.6 Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 1.7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov Opatrenie Štatist.úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80- 7100-827-3 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa: Zo strany objednávateľa znaleckého posudku neboli vznesené žiadne osobitné požiadavky. 1.9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : Organizovanie dobrovoľnej dražby

Strana

2



II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt slúži pre celoročné bývanie rodiny, nedosahuje výnos formou prenájmu, takže nie je možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku hodnoverných a preskúmateľných podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2013, t.j. 2,220. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: b.1) Podľa listu vlastníctva č. 5534- čiastočný k.ú. Snina : A. MAJETKOVÁ PODSTATA: Stavby : Bytový dom : súpisné číslo 1009 na parcele KN č. 183/33 Byty a nebytové priestory : Vchod č. 2 2. nadz.podlažie, byt č. 10 B. VLASTNÍCI : 40. Gunár Martin, r. Gunár (nar. 2.6.1988) a Denisa Gunárová, r.Telvaková (nasr. 16.4.1990), SNP 410/7, Stakčin, SR Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu : 66/1229 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia : Zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa 4.8.2010, V - 563/10 zo dňa 16.11.2010 Poznámka : Pod P-431/13 poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu zál.práva k bytu č.10 na 2.poschodí, vo vchode č.2 ako aj k spoluvl.podielu na spol.častiach a zariadeniach byt.domu vo veľkosti 66/1229-in v prospech : Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava C. ŤARCHY : Vzhľadom na rozsah textu neuvádzam, výpis z listu vlastníctva č. 5534 - čiastočný k.ú. Snina v prílohe znaleckého posudku. b.2) Podľa listu vlastníctva č. 6685- čiastočný k.ú. Snina : A. MAJETKOVÁ PODSTATA: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcela č. 183/33 zastavané plochy a nádvoria 475 m2 B. VLASTNÍCI : 34. Gunár Martin, r. Gunár (nar. 2.6.1988 a Denisa Gunárová, r.Telvaková (nar. 16.4.1990), SNP 410/7, Stakčin, SR Spoluvlastnícky podiel: 66/1229 Titul nadobudnutia : Zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa 4.8.2010, V - 563/10 zo dňa 16.11.2010

Strana

3



Poznámka : Pod P-431/13 poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu zál.práva k spoluvlast.podielu na pozemku parc.č.183/33 - zast.plochy o výmere 475 m2 pod B 34 vo veľkosti 66/1229-in v prospech : Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava C. ŤARCHY : Vzhľadom na rozsah textu neuvádzam, výpis z listu vlastníctva č. 6685 - čiastočný k.ú. Snina v prílohe znaleckého posudku. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 9.1.2014 na základe objednávky DUPOS dražobná, spol. s r.o. Trnava zo dňa 18.12.2013 za účasti znalca a užívateľov bytu - p. Dušan Legenza a manž. Emília Legenzová. Predmet ohodnotenia bol identifikovaný na tvári miesta, znalcom bolo prevedené zameranie skutkového stavu bytu, bola vyhotovená fotodokumentácia skutkového stavu interiéru bytu a exteriéru bytového domu. d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Projektová dokumentácia overená v stavebnom konaní znalcovi poskytnutá nebola, preto nebolo možné porovnať skutkový stav s projektovou dokumentáciou schválenou v stavebnom konaní. Skutkový stav bytu bol znalcom zistený zameraním skutkového stavu. Náčrt pôdorysu časti 3.nadzemného podlažia s ohodnocovaným bytom je v prílohe znaleckého posudku. Stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie na povolenie užívať byt znalcovi predložené neboli. Znalcovi bolo k dispozícii Potvrdenie Mesta Snina zo dňa 7.1.2000 (potvrdenie bolo súčasťou pôvodného znal.posudku č. 63/2010), podľa ktorého bytový dom bol postavený v roku 1959. Uvedený rok začiatku užívania bytového domu vzhľadom na jeho konštrukčné prevedenie a vybavenie je podľa znalca reálny. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným stavom : Údaje uvedené v liste vlastníctva č. 5534- čiastočný zo dňa 9.1.2014 nesúhlasia so skutkovým stavom, rozdiel bol zistený vo výmere podlahovej plochy bytu (v liste vlastníctva je uvedená výmera 66,00 m2) ale podľa zamerania skutkového stavu bytu a príslušenstva je výmera podlahovej plochy 65,29 m2. Jedna sa o nepatrný rozdiel, pre výpočet beriem do úvahy skutočne nameranú podlahovú plochu, t.j. 65,29 m2. Bytový dom je zakreslený v kópii katastrálnej mapy a v skutočnosti je označený súpisným číslom 1009, č.vchodu 2. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1. Byt č. 10 2. Pozemky - spoluvlastnícky podiel g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Žiadne nehnuteľnosti.

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 Byt č.10 POPIS Zatriedenie bytového domu: Bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza, je postavený v klasickej murovanej sústave a je zatriedený podľa JKSO do položky 803.41 a podľa KS do položky 1122 - Trojbytové a viacbytové stavby podľa KS. Popis bytového domu :

Strana

4



Bytový dom čs.1009 má tri vchody, tri nadzemné podlažia, je úplne podpivničený. V nadzemných podlažiach sú situované byty, v podzemnom podlaží sú pivnice jednotlivých užívateľ, kočikáreň, práčovňa, sušiareň a sklad bicyklov. Bytový dom je založený na betónových základových pásoch, proti zemnej vlhkosti sú vyhotovené vodorovné a zvislé izolácie. Zvislý nosný systém je klasicky murovaný, pozdĺžny. Nosné murivo je murované z pálených tehál v hrúbke 45 cm, deliace konštrukcie - priečky sú murované z tehál. Stropy sú železobetónové s rovným podhľadom. Obvodové steny bytového domu sú zateplené polystyrénom (r.2010), fasádne omietka sú silikátové farebne upravené, strecha valbová so strešnou krytinou z pálenej škrídly, klampiarske konštrukcie kompletné sú prevedené z oceľ.pozinkovaného plechu. Vstup do bytového domu je riešený priamo cez vstupné oceľové dvojkrídlové dvere do schodiska, ktoré je dvojramenné s nášľapnou vrstvou z liateho terazza, podlahy v podzemnom podlaží sú prevedené z hrubej mazaniny. Vnútorné omietky vápenné štukové, okná sú vo väčšine bytov vymenené za okná plastové s izolačným dvojsklom. Rozvody studenej a teplej vody sú prevedené z oceľ. pozinkovaných rúr, kanalizačné stúpačky sú prevedené z liatinových rúr. V bytovom dome rozvod zemného plynu pre účely varenia. Proti atmosferickým výbojom je objekt chránený bleskozvodom. Bytový dom nie je vybavený výťahom. Bytový dom podľa potvrdenia Mesta Snina je v užívaní od roku 1957. Popis bytu : Byt č.10 sa nachádza v strednej sekcii na 2.nadzemnom podlaží bytového domu. Byt pozostáva z dvoch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je kuchyňa, kúpeľňa, WC, predsieň a pivnica nachádzajúca sa v suteréne bytového domu. Okná bytu sú pôvodné - drevené dvojité, úprava vnútorných povrchov - steny izieb sú prevedené farebnou stierkou, vnútorné ker.obklady v kuchyni za linkou, vo WC a v kúpeľni, dvere hladké alebo presklenné, podlahy v obytných miestnostiach sú plávajúce, podlahy v ostatných miestnostiach (predsieň, kuchyňa, kúpeľňa a WC) sú prevedené z keramickej dlažby. Vykurovanie je ústredné z centrálneho zdroja, radiátory - oceľové panely, elektroinštalácia svetelná, skrinka s poistkovými automatmi v byte, rozvod teplej a studenej vody je prevedený plastovým potrubím, vnútorná kanalizácia je prevedená z plastového potrubia, ohrev teplej vody je centrálny. V byte je rozvod zemného plynu, ale v čase obhliadky je byt odpojený od dodávky zemného plynu. Vybavenie kuchyne : kuchynská linka dĺžky 240 cm, plynový sporák, nerezový drez s obyčajnou nerezovou batériou, bez odsávača pár. Kúpeľňa je vybavená iba sprchovacím kútom so sprchovou pákovou batériou a keramickým umývadlom s pákovou nerezovou batériou, WC je vybavené splachovacím záchodom kombi. Bytové jadro je murované. Dispozičné riešenie bytu: Byt pozostáva z dvoch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je kuchyňa, kúpeľňa, WC, predsieň a pivnica nachádzajúca sa v suteréne bytového domu. Viď pôdosrysný náčrt v prílohe znaleckého posudku. Stavebno-technický stav bytového domu a bytu: Bytový dom podľa potvrdenia Mesta Snina je v užívaní od roku 1957. Bytový dom je primerane udržiavaný, obvodový plášť nevykazuje žiadne statické poruchy. Bytový dom v roku 2010 prešiel stavebnými úpravami, v rámci ktorých bol obvodový plášť zateplený polystyrénom s prevedením fasádnych silikátových omietok, bola vymenená strešná krytina (škrídla), boli prevedené kompletné klampiarske konštrukcie. Vo väčšine bytov boli vymenené pôvodné drevené okná za okná plastové, bolo prevedené prekrytie jednotlivých vchodov do bytového domu lexanom. Stavebnými úpravami prešiel aj byt - v roku 2009 bola prevedená rekonštrukcia bytového jadra, boli prevedené keramické dlažby a obklady v kuchyni, vo WC a v kúpeľni, ker.dlažby v predsieni, boli osadené všetky nové zariaďovacie predmety - splachovací záchod kombi, ker.umývadlo, sprchovací kút, pákové nerezové batérie. V celom byte boli prevedené nové stierky, v roku 2013 boli prevedené plávajúce podlahy v obytných miestnostiach, bola osadená nová kuchynská linka. Vzhľadom na stavebno-technický stav bytového domu v zmysle metodiky výpočtu VŠH uvažujem so základnou životnosťou bytového domu 100 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 4 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA

Strana

5



Názov miestnosti a výpočet

Podlahová plocha [m2]

Obývacia izba

4,19*4,13

17,30

Spálňa

4,17*3,45

Predsieň

1,47*4,16+1,17*2,29

Kuchyňa

4,15*2,47

10,25

1,95*1,75

3,41

Kúpeľňa WC

14,39 8,79

0,79*1,77

Pivnica

1,40

3,34*2,92

9,75

Vypočítaná podlahová plocha

65,29

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m2 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) kCU = 2,220 kM = 1,00

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov

Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory 1

Základy vrát. zemných prác

5,00

1,00

5,00

4,55

2

Zvislé konštrukcie

18,00

1,50

27,00

24,60

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

7,28

4

Schody

3,00

1,00

3,00

2,73

5

Zastrešenie bez krytiny

5,00

1,00

5,00

4,55

6

Krytina strechy

2,00

1,00

2,00

1,82

7

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,50

1,50

1,36

8

Úpravy vonk. povrchov

3,00

1,50

4,50

4,09

9

Úpravy vnút. povrchov

2,00

1,00

2,00

1,82

10

Vnútorné ker. obklady

0,50

0,00

0,00

0,00

11

Dvere

0,50

1,00

0,50

0,45

12

Okná

5,00

1,50

7,50

6,82

13

Povrchy podláh

0,50

1,00

0,50

0,45

14

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,27

15

Elektroinštalácia

2,00

0,00

0,00

0,00

16

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

0,91

17

Vnútorný vodovod

2,00

1,00

2,00

1,82

18

Vnútorná kanalizácia

2,00

1,00

2,00

1,82

19

Vnútorný plynovod

1,00

0,00

0,00

0,00

20

Výťahy

2,00

0,00

0,00

0,00

21

Ostatné

2,00

0,50

1,00

0,91

Zariadenie bytu 22

Úpravy vnút. povrchov

4,00

1,20

4,80

4,37

23

Vnútorné ker. obklady

1,00

1,10

1,10

1,00

24

Dvere

2,00

1,00

2,00

1,82

25

Povrchy podláh

2,50

1,20

3,00

2,73

26

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,27

27

Elektroinštalácia

3,00

1,00

3,00

2,73

Strana

6



28

Vnútorný vodovod

1,00

1,00

1,00

0,91

29

Vnútorná kanalizácia

1,00

1,00

1,00

0,91

30

Vnútorný plynovod

0,50

1,00

0,50

0,45

31

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

1,82

32

Vybavenie kuchýň

2,00

1,20

2,40

2,18

33

Vnút.hyg.zariad.vrátane WC

4,00

1,20

4,80

4,37

34

Bytové jadro bez rozvodov

4,00

1,20

4,80

4,37

35

Ostatné

2,50

0,80

2,00

1,82

109,90

100,00

Spolu

100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:

kV = 109,90 / 100 = 1,099 VH = RU * kCU * kK * kV * kM [EUR/m2] VH = 325,30 EUR/m2 * 2,220 * 0,939 * 1,0990 * 1,00 VH = 745,25 EUR/m2

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č.10

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1957

57

43

100

57,00

43,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet EUR/m2

Hodnota [EUR] *

65,29m2

Východisková hodnota

745,25

Technická hodnota

43,00% z 48 657,37 EUR

48 657,37 20 922,67

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť : byt č.10 je situovaný v bytovom dome č.s.1009, ktorý sa nachádza v úplnom centre mesta na ul. J.Kráľa. Bytový dom sa nachádza v lokalite murovaných bytových domov zo 60- tých rokov, ktoré prešli postupnou rekonštrukciou a modernizáciou. Z hľadiska polohy voči centru mesta je bytový dom orientovaný v jeho tesnej náväznosti, má dobré dopravné väzby na centrum mesta a okolie, kde je situovaná všetka občianska a obchodná vybavenosť, reštaurácie, úrady, banka, pošta, základná škola, nemocnica s poliklinikou a pod. Bytový dom má 3 nadzemné podlažia, je úplne podpivničený. V 1.podz.podlaží (suterén) sú situované pivnice užívateľov bytov a spoločné priestory, ktoré sú využívané jednotlivými užívateľmi bytov na úschovu bicyklov a skladovacie priestory. V 1-3. nadzemnom podlaží sú orientované byty (byty dvojizbové a trojizbové). Bytový dom nie je vybavený výťahom. Orientácia obytných miestností bytu k svetovým stranám je dobrá - všetky obytné izby (obývacia izba a spálňa) sú orientované na juhozápad. Doprava v okolí bytového domu - mesto je zabezpečené železničnou a autobusovou dopravou. Bytový dom je napojený na všetky inžinierske siete - verejný vodovod, klanalizácia, el.sieť a zemný plyn. Údržba bytového domu a bytu na dobrej úrovni, bytový dom prešiel stavebnými úpravami. Bytový dom sa nachádza v tichej lokalite bez narušenia životného prostredia. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa v súčasnosti využíva pre účely bývania, plní teda funkciu, pre ktorú bola postavená. Iné možnosti využitia nehnuteľnosti ako priestory pre bývanie rodiny sa nepredpokladajú. V bytovom dome bývajú konfliktné skupiny obyvateľov. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:

Strana

7



Nie sú známe riziká spojené s využitím nehnuteľnosti pre iný účel ako účel bývania. Lokalita sa nenachádza v žiadnom ochrannom pásme ani v chránenej prírodnej oblasti, stavebná uzávera nie je vyhlásená. Podľa výpisu z listu vlastníctva č. 5534 - čiastočný a 5534 - čiastočný k.ú. Snina zo dňa 9.1.2014 ohodnocovaná nehnuteľnosť - byt č.10 okrem záložného práva k bytom a nebytovým priestorom podľa § 15 Zákona č. 182/93 Z.z. v prospech vlastníkov bytov je zaťažený aj záložným právom v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava a viacerými exekučnými príkazmi súdnych exekútorov na zriadenie exekučného záložného práva.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota sa obvykle zisťuje porovnaním už realizovaných predajov a prevodov bytov a nebytových priestorov v danom mieste a čase, pokiaľ sú k tomu dostupné preskúmateľné podklady. Keďže tieto informácie o porovnateľných nehnuteľnostiach nie sú k dispozícii, všeobecnú hodnotu bytu stanovím metódou polohovej diferenciácie. Podľa "Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb" z r.2001 priemerný koeficient predajnosti pre bytové budovy v mestách, kde patrí aj mesto Snina je 0,40-0,50. Tieto koeficienty predajnosti sú vzhľadom na súčasný trh s nehnuteľnosťami tohto typu neaktuálne, preto vzhľadom na polohu nehnuteľnosti v rámci mesta - úplné centrum a súčasnú situáciu na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v meste a v danej lokalite, kde dopyt po bytoch je vyšší ako ponuka, v danom prípade uvažujem s priemerným koeficientom predajnosti 0,50. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v nasledujúcej tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000)

Hodnota 1,500

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

1,000

III. trieda

Priemerný koeficient

0,500

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,275

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,500 - 0,450)

0,050

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Trieda

kPDI

Váha vI

II.

1,000

10

10,0000

Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav bytu a bytového domu

II.

1,000

30

30,0000

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu

II.

1,000

7

7,0000

I.

1,500

5

7,5000

IV.

0,275

6

1,6500

III.

0,500

10

5,0000

Popis Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší

2

3 4

Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

5

Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia nebyt. priestoru, pri bytoch rekonštrukcia jadra a kuchyne

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

6

Výsledok kPDI*vI

Strana

8

Znalec: Ing.arch. Ján Kimák 7


Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 %t Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám

8

9

orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV 10

Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 1.NP samostatne prístupný z verejného priestranstva Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 10 bytov, charakteristika nebytového priestoru: kancelárske priestory, projekcie Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu

11

12

13

14

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m 15

IV.

0,275

8

2,2000

II.

1,000

6

6,0000

I.

1,500

5

7,5000

I.

1,500

9

13,5000

II.

1,000

7

7,0000

II.

1,000

7

7,0000

II.

1,000

6

6,0000

III.

0,500

4

2,0000

I.

1,500

5

7,5000

II.

1,000

20

20,0000

145

139,85

Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov

16

Názor znalca dobrý byt Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 139,85/ 145

Všeobecná hodnota

VŠHB = TH * kPD = 20 922,67 EUR * 0,964

0,964

20 169,45 EUR

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 LV č. 6685 - čiastočný k.ú. Snina POPIS Pozemok - parcela č. 183/33 zastavaný bytovým dom vedený ako zastavané plochy a nádvoria sa nachádza v centre okresného mesta Snina (počet obyvateľov 21 400). Prístup k bytovému domu je po dobre upravených miestnych komunikáciách. Pozemok je napojený na všetky inž.siete - vodovod, kanalizácia, el.sieť, zemný plyn, možnosť napojenia na rozvod káblovej televízie. V lokalite je zvýšený záujem o kúpu nehnteľnosti, uvažujem povýšujúci faktor (koef. 1,30), redukujúce faktory neuvažujem.ť Parcela 183/33

Druh pozemku

Vzorec

zastavaná plocha a nádvorie

Obec: Východisková hodnota:

475

Spolu výmera 475,00

Podiel 66/1229

Výmera 25,51 m2

Snina VHMJ = 9,96 EUR/m2

Strana

9

Znalec: Ing.arch. Ján Kimák Označenie a názov koeficientu

číslo posudku: 06/2014 Hodnotenie

5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové kV domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným koeficient intenzity využitia technickým vybavením kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou koeficient dopravných úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta vzťahov kP koeficient obchodnej a 2. obchodná poloha a byty priemyselnej polohy kI koeficient technickej 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) infraštruktúry pozemku kZ 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v koeficient povyšujúcich zvýšenej východiskovej hodnote faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov kS koeficient všeobecnej situácie

Hodnota koeficientu

1,20

1,00

1,00

1,40

1,50

1,30

1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Jednotková hodnota pozemku

Výpočet kPD = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,50 * 1,30 * 1,00 VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 EUR/m2 * 3,2760

32,63 EUR/m2

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 25,51 m2 * 32,63 EUR/m2

832,39 EUR

Koeficient polohovej diferenciácie

Strana

Hodnota 3,2760

10



III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota bytu je stanovená metódou polohovej diferenciácie z dôvodu, že nie sú dostupné preskúmateľné podklady o predaji podobných nehnuteľností v danej lokalite, takže nie je možné použiť metódu porovnávaciu ani metódu výnosovú, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť - byt, ktorý slúži pre účely bývania rodiny a nedosahuje výnos formou prenájmu. Bytový dom je situovaný v tesnej náväznosti na centrum mesta na ul. J.Kráľa. Vzhľadom na polohu nehnuteľnosti, stavebno-technický stav bytového domu po zateplení a bytu po rekonštrukcii, prítomnosť konfliktných skupín obyvateľstva v bytovom dome a súčasnú situáciu na trhu sne hnuteľnosťami v meste a v tejto lokalite výsledná všeobecná hodnota bytu je podľa znalca reálna.

Rekapitulácia : Stavby:

Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : 20 169,45 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky:

Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 832,39 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby Byt č.10

20 169,45

Pozemky LV č. 6685 - čiastočný k.ú. Snina - parc. č. 183/33 (25,51 m2) Spolu VŠH

832,39 21 001,84

Zaokrúhlená VŠH spolu

21 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 21 000,00 EUR Slovom: Dvadsaťjedentisíc EUR

3. MIMORIADNE RIZIKÁ Nie sú známe riziká spojené s využitím nehnuteľnosti pre iný účel ako účel bývania. Lokalita sa nenachádza v žiadnom ochrannom pásme ani v chránenej prírodnej oblasti, stavebná uzávera nie je vyhlásená. Podľa výpisu z listu vlastníctva č. 5534 - čiastočný a 5534 - čiastočný k.ú. Snina zo dňa 9.1.2014 ohodnocovaná nehnuteľnosť - byt č.10 okrem záložného práva k bytom a nebytovým priestorom podľa § 15 Zákona č. 182/93 Z.z. v prospech vlastníkov bytov je zaťažený aj záložným právom v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava a viacerými exekučnými príkazmi súdnych exekútorov na zriadenie exekučného záložného práva. Vo Svidníku dňa: 16.1.2014

I ing.arch. Ján K i m á k znalec

Strana

11



IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 18.12.2013 2. Výpis z listu vlastníctva č. 5534 - čiastočný k.ú. Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa 9.1.2014, obj. K1-25/2014 3. Výpis z listu vlastníctva č. 6685 - čiastočný k.ú. Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa 9.1.2014, obj. K1-25/2014 4. Kópia katastrálnej mapy, vektorová mapa Snina, vyhotovený Okresným úradom Snina katastrálny odbor dňa 9.1.2014, obj. K1-25/2014 5. Potvrdenie Mesta Snina zo dňa 7.1.2000 o dobe výstavby bytového domu 6. Pôdorysný náčrt bytu č.10 7. Fotodokumentácia exteriéru bytového domu a interiéru bytu

Strana

12



V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 1596/95 zo dňa 12.6.1995 pre odbor Stavebníctvo, odvetvie Pozemné stavby a odhady nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca 911560. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 06/2014 znaleckého denníka č. 01/2014. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 06/2014.

Ing.arch. Ján K i m á k znalec

Strana

13

34, Svidník mobil: ,

Recommend Documents