34, Svidník mobil: ,

Znalec:

Ing.arch. Ján Kimák, kpt. Pavlíka 841/34, Svidník mobil: 0905 - 585754, e-mail: [email protected]

Zadávateľ:

DUPOS dražobná, spol. s r.o. Tomáškovičova 17, 917 01 Trnava

Číslo spisu (objednávky):

Objednávka zo dňa 21.3.2013

ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 25/2013 Predmet znaleckého posúdenia:

Všeobecná (trhová) hodnota nehnuteľností: ROZOSTAVANÝ RODINNÝ DOM na parcele č. 403/2, POZEMKY : parcela č.403/1, 403/2, 403/3 (zastavané plochy a nádvoria) podľa listu vlastníctva č. 666 k.ú. R E P E J O V, okres Medzilaborce pre účel organizovania dobrovoľnej dražby

Počet strán (z toho príloh) :

39 strán (z toho príloh: 21strán A4)

Počet odovzdaných vyhotovení:

4 (štyri)

Vo Svidníku dňa: 8.4.2013

Znalec: Ing.arch. Ján Kimák

číslo posudku: 25/2013

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky: Stanoviť všeobecnú (trhovú) hodnotu nehnuteľností: rozostavaný rodinný dom na parcele č. 403/2 vrátane pozemkov - parcela č. 403/1, 403/2, 403/3 (zastavané plochy a nádvoria), parcela č. 404 (záhrady) podľa výpisu z listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov pre účel organizovania dobrovoľnej dražby. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: objednávka zo dňa 21.3.2013 1.3 Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu) : 5.4.2013 1.4 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 5.4.2013 - dátum tvaromiestneho šetrenia 1.5 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa 21.3.2013 1.5.2 Obstarané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov, vyhotovený Spárvou katastra Medzilaborce dňa 5.4.2013 (originál ) Kópia katastrálnej mapy, vyhotovená Správou katastra Medzilaborce dňa 5.4.2013 (originál ) Pôvodný znalecký posudok č. 50/2007, vyhotovený znalcom Ing. Kondysom, Humenné Stavebné povolenie na stavbu rodinného domu, vydané Okresným úradom - odbor ŽP Medzilaborce dňa 4.8.1999 č. 99/08652-003 (kópia) Zameranie skutkového stavu rozostavaného rodinného domu Štatistické indexy stavebných prác, vydané ŠÚ SR cenová úroveň 3. štvrťrok 2012 Fotodokumentácia exteriéru a interiéru rozostavaného rodinného domu 1.6 Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 1.7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa: Zo strany objednávateľa znaleckého posudku nebola vznesená žiadna osobitná požiadavka. 1.9 Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : Organizovanie dobrovoľnej dražby

Strana

2



II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2012 2,211. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: podľa listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov zo dňa 5.4.2013 : Okres Obec Katastrálne územie

Medzilaborce Repejov Repejov

A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parcela č. 403/1 zastavané plochy a nádvoria) 269 m2 parcela č. 403/2 zastavané plochy a nádvoria 89 m2 parcela č. 403/3 zastavané plochy a nádvoria) 53 m2 parcela č. 404 záhrady 146 m2 Stavby: Rozostavaný rodinný dom na parcele č. 403/2 B. Vlastníci: 3. Drozdová Elena, r.Sikorová (nar. 7.1.1956), Ladožská 1437/6, Košice Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Titul nadobudnutia: Z- 210/05 osvedčenie 39d 535/2004, Dnot 222/2004 zo dňa 10.2.2005 R- 63/07 žiadosť zo dňa 18.7.2007 Poznámka: GP - 34810668-11/07 P 22/13 oznámenie o začatí výkonu zál.práva 0292/1052/2013 v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Ústredie, Bratislava na nehnuteľnosti evidované na LV 666 zo dňa 25.2.2013 C. Ťarchy: Por.č.3 V-204/07 zo dňa 3.8.2007, zmluva o zriadení zál.práva k nehnuteľnostiam a Mandatná zmluva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava na nehnuteľnosti evidované na LV 666, KN 403/1, 403/2, 403/3 a rozostavaný rodinný dom post. na KN 403/2 zo dňa 18.7.2007 Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 5.4.2013 bez účasti vlastníka, iba za prítomnosti znalca (znalcovi boli poskytnuté kľúče od rodinného domu príbuzným - p. Drozdom, Repejov č.110). Obhliadkou bolo zistené, že rodinný dom je rozostavaný v stupni hrubej stavby a nie je napojený

Strana

3



na žiadne inžinierske siete. V čase obhliadky stavebné práce na rodinnom dome sú prerušené. Zameranie znalcom prevedené dňa 5.4.2013, fotodokumentácia vyhotovená dňa 5.4.2013. d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Znalcom nebola poskytnutá projektová dokumentácia overená v stavebnom konaní, preto nebolo možné porovnať skutkový stav so schválenou projektovou dokumentáciou. Skutkový stav bol zistený meraním znalca. Znalcom bolo zabezpečené stavebné povolenie, vydané Okresným úradom - odbor ŽP Medzilaborce dňa 4.8.1999, právoplatnosť na stavebnom povolení nie je vyznačená. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným stavom : Znalcom bol zabezpečený výpis z listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov. Rozostavaný rodinný dom je zapísaný na LV, údaje v liste vlastníctva súhlasia so zisteným stavom na tvári miesta. V kópii katastrálnej mapy je zakreslený rozostavaný rodinný dom na parcele č. 403/2, sú tu zakreslené aj parcely KN č. 403/1 403/2, 403/3 (zastavané plochy a nádvoria). Na parcele č. 403/3 stojí časť starého schátralého rod.domu, ktorý je už čiastočne zbúrany. Na LV č. 666 k.ú. Repejov sú vedené aj parcela č. 404 (záhrady), ktorá podľa objednávky zadávateľa znaleckého posudku nie je predmetom ohodnotenia. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1. Rozostavaný rodinný dom na parcele č. 403/2 2. Studňa 3. Plot 4. Pozemky : parcela č. 403/1 (zastavané plochy a nádvoria) parcela č. 403/2 (zastavané plochy a nádvoria) parcela č. 403/3 (zastavané plochy a nádvoria) g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Žiadne nehnuteľnosti.

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rozostavaný rod.dom na parcele č. 403/2 POPIS STAVBY Rozostavaný rodinný dom je osadený na parcele č. 403/2 v k.ú. Repejov. Rodinný dom je situovaný v okrajovej juhozápadnej časti obce po ľavej (južnej) strane miestnej komunikácie, na ktorú nehnuteľnosť bezprostredne naväzuje. Rodinný dom je situovaný v prieluke rodinných domov - v lokalite, kde sú vybudované samostatne stojace rodinné domy. Rodinný dom je samostatne stojací dom nepodpivničený s jedným nadzemným podlažím - prízemím a podkrovím. Vstup do rodinného domu je situovaný z dvora zo strany východnej. Rodinný dom je rozostavaný v etape hrubej stavby, práce na stavbe sú prerušené a tento stav trvá už cca 10 rokov. V čase ohodnotenia rodinný dom nie je napojený na žiadne inžinierske siete, plánované je iba napojenie na el.sieť, pretože okrem el.energie žiadne siete v obci vybudované nie sú. Zásobovanie vodou je plánované z vybudovanej studne (vo dvore rodinného domu), odkanalizovanie je plánované do vlastnej betónovej žumpy, obec nnie je plynofikovaná. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: Dom je riešený ako samostatne stojací, nepodpivničený s jedným nadzemným podlažím (prízemie) a podkrovím. Dispozičné riešenie rozostavaného rod.domu je zakreslené v prílohe znaleckého posudku podľa skutočného vyhotovenia. V prízemí je zádverie, kuchyňa, kúpeľňa, podschodiskový priestor (sklad), schodisko do podkrovia a 2 obytné izby. V podkroví je situovaná nočná časť rodinného domu, v čase obhliadky priestor nie je rozdelený priečkami, ale podľa rozvodov vody, kanalizácie a elektroinštalácie sa dá predpokladať, že tu budú riešené iba izby bez kúpeľne a WC. Všetky obytné izby v prízemí a prevažná časť izieb v podkroví je orientovaná na nepriaznivú svetovú stranu - sever. STAVEBNO-TECHNICKÝ POPIS PLÁNOVANÉHO a SKUTOČNÉHO VYHOTOVENIA :

Strana

4



Základy betónové monolitické s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti - prevedené. Podmurovka z betónu prevedená. Murivo v prízemí (I.NP) prevedené z plynosilikátových tvárnic v kombinácii z tehlou v sklad.hr. 40 cm, všetky deliace priečky tehlové sú prevedené. V podkroví obvodové murivo prevedené z plynosilikátových tvárnic hr. 40 cm, deliace priečky neprevedené, plánované (predpoklad) tehlové. Vnútorné omietky ani v prízemí ani v podkroví neprevedené, plánované vápenné štukové. Strop nad prízemím je prevedený ako monolitická žel.betón.doska, strop nad podkrovím neprevedený, predpokladá sa využitie celého priestoru strechy (bez stropu). Krov je prevedený ako drevený - hambálkový, strešná krytina je prevedená z asfaltových lepenkových šindľov, klampiarske konštrukcie strechy prevedené, neprevedené sú žľaby a zvody, plánované sú z oceľového pozinkovaného plechu. Fasádne omietky neprevedené, plánované je prevedenie systémom BAUMIT (silikátové omietky farebne upravené). Obklad fasády - sokla neprevedený, uvažuje sa obklad doskami z umelého kameňa (alternatívne marmolit). Schody do podkrovia sú prevedené ako monolitická železobetónová doska, nášľapná vrstva neprevedená, plánovaná je z tvrdého dreva (červený smrek). Dvere neprevedené, osadené sú iba oceľ.zárubne v prízemí, plánované sú dvere dýhované, v podkroví nie sú deliace priečky teda ani dvere, predpokladajú sa dvere dýhované v oceľ.zárubni. Okná v prízemí drevené zdvojené osadené, v podkroví sú osadené strešné okná FAKRO. Podlahy obytných miestností v prízemí a podkroví neprevedené plánované sú drevené plávajúce podlahy, podlahy ostatných miestností neprevedené, v prízemí a v podkroví plánované z keramickej dlažby. Vykurovanie neprevedené, predpokladá sa klasické v prízemí aj v podkroví vykurovacie telesá na tuhé palivo. Elektroinštalácia v prízemí prevedená, v podkroví je prevedená iba čiastočne, v prízemí plánovaná svetelná a motorická, v podkroví iba svetelná. Rozvod vody teplej a studenej v prízemí je prevedený z plastového potrubia, v podkroví nie je vývod, predpokladá sa bez rozvodu vody. Rozvody kanalizácie v prízemí prevedené z rúr PVC, v podkroví sa nepredpokladá. Inštalácia zemného plynu nie je plánovaná (obec nemá vybudovaný plynovod), v prízemí sa predpokladá napojenie kuchyne na propán-bután. Zdrojom teplej vody bude zásobníkový ohrievač elektrický v prízemí neosadený. Vybavenie kuchyne neprevedené, v prízemí je plánované: sporák na propán-butan, odsávač par, kuch.linka dĺžky 4,00 m, drezové umývadlo nerezové. Vnútorné vybavenie neprevedené, plánované : prízemie: umývadlo 1*, záchod kombi 1*, vaňa plastová jednoduchá 1*, vodovodné batérie obyčajné, v podkroví sa neuvažuje s vnútorným vybavením. Vnútorné obklady neprevedené, plánované prízemie : v kúpeľni a v kuchyni, v podkroví sa neuvažuje. Elektrický rozvádzač s poistkami osadený v prízemí. Stavebno-technický stav : stavba je dlhšiu dobu rozostavaná, bez údržby (cca 10 rokov), základnú životnosť uvažujem 90 rokov. Zatriedenie rodinného domu podľa kódu KS: Rodinné domy jednobytové : KS 1110 Základná životnosť rodinného domu: 90 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY Začiatok užívania 2013

Podlažie 1. NP 1. Podkrovie

2013

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

kZP

4,77*9,45+8,72*5,08

89,37

120/89,37=1,343

4,77*9,45+8,72*5,08

89,37

120/89,37=1,343

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy

3

Podmurovka

Hodnota

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou

Strana

960

Dokon. 100

Vysled. 960,0

5



3.1.c nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - z betónu 4

Murivo

5

Deliace konštrukcie

4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 5.1 tehlové (priečkovky) 6

10

Krytiny strechy na krove

12

Klampiarske konštrukcie strechy

10.6.c lepenkové lepenkový šindel 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy

16

Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

17

Dvere

16.3 tvrdé drevo, červený smrek 17.2 plné alebo zasklené dyhované

23

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby

25

160,0

400

0

0,0

1040

100

1040,0

445

100

445,0

955

100

955,0

65

50

32,5

20

0

0,0

260

0

0

200

0

0

200

0

0,0

190

20

38,0

380

100

380,0

355

0

0,0

150

0

0,0

280

70

196,0

35

100

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická

30

100

Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

22

160

Obklady fasád 15.4.c obklady z kamenných dosiek do 1/3

18

1000,0

Fasádne omietky 14.1.a omietky na báze umelých látok nad 2/3

15.

100

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu

14.

1000

Krovy 8.4 hambálkové bez stĺpikov

13

255,0

Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolitické

8

100

Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,

7

255

Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Spolu

7350

35,0 5496,5

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

34

Zdroj teplej vody

33.2 plastové potrubie (1 ks) 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, (1 ks) 35

Zdroj vykurovania

36

Vybavenie kuchyne alebo práčovne

35.2.d lokálne - stáložiarne kachle (1 ks) 36.3 sporák na propán-bután (1 ks)

Strana

10

100

10,0

65

0

0,0

45

0

0,0

50

0

0,0

6



36.7 odsávač pár (1 ks)

37

30

0

0,0

30

0

0,0

220

0

0,0

37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks)

65

0

0,0

37.5 umývadlo (1 ks)

10

0

0,0

45

0

0,0

25

0

0,0

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

0

0,0

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

0

0,0

145

70

36.9 drezové umývadlo nerezové (1 ks) 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4 bm) Vnútorné vybavenie

38

Vodovodné batérie

39

Záchod

38.4 ostatné (3 ks) 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 40

45

Vnútorné obklady

Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) Spolu

835

101,5 111,5

1. PODKROVIE Bod

Položka

Hodnota

4

Murivo

5

Deliace konštrukcie

4.2.d murované z iných materiálov v sklad. hrúbke nad 30cm do 40cm 5.1 tehlové (priečkovky,) 6

Vnútorné omietky

14.

Fasádne omietky

6.1 vápenné štukové 14.4.a omietky na báze umelých látok do 1/3 17 18

Okná

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. Miestností

18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

23.2 keramické dlažby 25

Vysled.

735

100

735,0

160

0

0,0

400

0

0,0

100

0

0

190

0

0,0

380

100

380,0

355

0

0,0

150

0

0,0

155

20

Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované

23

Dokon.

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Spolu

31,0

2625

1146,0

0

0,0

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Podlažie

kCU = 2,211 kM = 0,95

Výpočet RU na m2 ZP Výpočet RU na m2 ZP dokončeného podlažia nedokončeného podlažia

Strana

Hodnota RU dokončeného

Hodnota RU nedokončeného

7


číslo posudku: 25/2013 podlažia [EUR/m2] podlažia [EUR/m2]

(7350 + 835 * 1,343)/30,1260 (2625 + 0 * 1,343)/30,1260

1. NP 1. Podkrovie

(5496,5 + 111,5 * 1,343)/30,1260

281,20

187,42

(1146 + 0 * 1,343)/30,1260

87,13

38,04

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1. NP

2013

0

90

90

0,00

100,00

1. Podkrovie

2013

0

90

90

0,00

100,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [EUR]

1. NP z roku 2013 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

281,20 EUR/m2*89,37 m2*2,211*0,95

52 786,08

187,42 EUR/m2*89,37 m2*2,211*0,95

35 181,96

100,00% z 35 181,96

35 181,96

87,13 EUR/m2*89,37 m2*2,211*0,95

16 355,80

38,04 EUR/m2*89,37 m2*2,211*0,95

7 140,76

100,00% z 7 140,76

7 140,76

1. Podkrovie z roku 2013 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 1. nadzemné podlažie

Východisková hodnota po dokončení [EUR] 52 786,08

Východisková hodnota nedokončenej stavby [EUR] 35 181,96

1. podkrovné podlažie

16 355,80

7 140,76

7 140,76

Spolu

69 141,88

42 322,72

42 322,72

Podlažie

Technická hodnota [EUR] 35 181,96

Dokončenosť stavby: (42 322,72EUR / 69 141,88EUR) * 100 % = 61,21 %

2.2 STUDNE 2.2.1 Studňa na parcele č. 403/1 - Kopaná Studňa z betónových skruží DN 800 mm, kopaná do hĺbky 9,00 m. Studňa vybudovaná v r.1999, základnú životnosť uvažujem 100 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

9m 800 mm kCU = 2,211 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV

Strana

8



Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Studňa na parcele č. 403/1

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1999

14

86

100

14,00

86,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [EUR]

Východisková hodnota

(81,49 EUR/m * 5m + 149,21 EUR/m * 4m) * 2,211 * 0,95

2 109,46

Technická hodnota

86,00 % z 2 109,46 EUR

1 814,14

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Technická hodnota [EUR] [EUR] 42 322,72 42 322,72

Názov Rozostavaný rod.dom na parcele č. 403/2 Studňa na parcele č. 403/1 Celkom:

2 109,46

1 814,14

44 432,18

44 136,86

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť - rozostavaný rodinný dom je situovaný v okrajovej juhozápadnej časti obce Repejov. Obec Repejov s počtom 167 obyvateľov má nepriaznivú polohu voči okresnému mestu Medzilaborce (vzdialenosť cca 20 km), s ktorým je dopravne prepojená cez obec Havaj v okrese Stropkov po štátnej ceste II.triedy Stropkov - Medzilaborce. Rodinný dom sa nachádza v prieluke medzi rodinnými, kde sú situované samostatne stojace rodinné domy zo 60-70 rokov. Rozostavaný rodinný dom je samostatne stojací, nepodpivničený s jedným nadzemným podlažím - prízemím a podkrovím s priemerným dispozičným riešením. Orientácia obytných miestností je veľmi nepriaznivá, keď všetky obytné izby na prízemí a väčšia časť izieb v podkroví sú orientované na sever. Kvalita životného prostredia - lokalita s rodinným domom sa nachádza v krásnom prírodnom prostredí, bez akéhokoľvek poškodenia životného prostredia. Možnosti zmeny v zástavbe a vplyv územného rozvoja na nehnuteľnosť - zmeny sa nepredpokladajú. Nehnuteľnosť nemá žiadnu územnú rezervu pre prípadné rozšírenie nehnuteľnosti. Obec Repejov má iba základnú občiansku a obchodnú vybavenosť ( obecný úrad, obchod s potravinami a pohostinstvo), ostatná občianska a obchodná vybavenosť je v okresnom meste Medzilaborce. V blízkosti rodinného domu ani v obci sa nenachádzajú žiadne konfliktné skupiny obyvateľov. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je v čase ohodnotenia rozostavaný, nedokončený. Svojím dispozičným riešením, veľkosťou podlahovej a zastavanej plochy , veľkosťou okolitého pozemku, ako aj účelom, pre ktorý bola výstavba povolená, rodinný dom je po dokončení predurčený pre celoročné bývanie. Iné využitie rodinného domu v budúcom období sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov zo dňa 5.4.2013 okrem záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava nie je zaťažený žiadnou ďalšou ťarchou ani vecným bremenom.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

Strana

9



3.1.1.1 STAVBY Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb" vydanej ÚSI ŹÚ v Žiline. Vzhľadom na veľkosť obce, polohu rod.domu v rámci obce, časti, typ nehnuteľnosti, dostupnú vzdialenosť a dopravné spojenie do okresného mesta Medzilaborce s minimálnymi možnosťami zamestnania, prostredie v ktorom sa rodinný dom nachádza, jeho rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, koeficient polohovej diferenciácie je zvolený na úrovni 0,20, čo zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty rodinných domov v danej obci a v danej lokalite. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v nasledujúcej tabuľke : Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,2

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,200 + 0,400)

0,600

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,400

III. trieda

Priemerný koeficient

0,200

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,110

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,200 - 0,180)

0,020

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Popis

Trieda

5

Príslušenstvo nehnuteľnosti

6

Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

8

malá hustota obyvateľstva 9

13

0,2600

III.

0,200

30

6,0000

III.

0,200

8

1,6000

I.

0,600

7

4,2000

III.

0,200

6

1,2000

III.

0,200

10

2,0000

IV.

0,110

9

0,9900

I.

0,600

6

3,6000

IV.

0,110

5

0,5500

I.

0,600

6

3,6000

IV.

0,110

7

0,7700

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SZ - SV

10

Konfigurácia terénu

11

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

12

0,020

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

7

V.

Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu

4

Výsledok kPDI*vI

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce

3

Váha vI

Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší

2

kPDI

Strana

10



železnica, alebo autobus 13

14

Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m

15

16

Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny

17

Možnosti ďalšieho rozšírenia

18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

žiadna možnosť rozšírenia nehnuteľnosti bez výnosu 19

IV.

0,110

7

0,7700

IV.

0,110

10

1,1000

III.

0,200

8

1,6000

I.

0,600

9

5,4000

III.

0,200

8

1,6000

V.

0,020

7

0,1400

V.

0,020

4

0,0800

III.

0,200

20

4,0000

180

39,46

Názor znalca priemerná nehnuteľnosť Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 39,46/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 44 136,86 EUR * 0,219

0,219

9 665,97 EUR

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 LV č. 666 k.ú. Repejov

POPIS Všeobecnú hodnotu pozemku vypočítam metódou polohovej diferenciácie. Metódu porovnania nie je možné použiť, pretože nie je k dispozícii súbor objektov vhodných pre porovnávanie a metóda výnosová neprichádza do úvahy, pretože pozemok nie je prenajateľný a neprináša výnos. Predmetom ohodnotenia je pozemok umiestnený v zastavanom území obce Repejov, v okrajovej časti obce. Pozemok okrem elektrickej siete nie je možné napojiť na žiadne inžinierske siete, pretože tieto siete (verejný vodovod, verejná kanalizácia a zemný plyn), v obci vybudované nie sú. Pozemky sú vedené ako zastavané plochy a nádvoria, v lokalite sú zastúpené rodinné domy so štandardným vybavením. Pozemky sa nachádzajú v okrajovej lokalite obce ale v dostupnej vzdialenosti od centra obce, s ktorým je dopravne prepojená po dobre upravenej miestnej komunikácii. Negatívne účinky okolia na pozemok neboli zistené. V obci vzhľadom jej polohu v rámci osídlenia nie je evidentný záujem o kúpu pozemkov, neuvažujem žiadne povýšujúce faktory. Vzhľadom na polohu pozemku pri miestnom potoku za určitých nepriaznivých okolností (prípadná zvýšená hladina vody na úroveň 100ročnej vody) mohlo by dôjsť k ohrozeniu nehnuteľnosti, uvažujem redukujúci faktor 0,70.

Parcela 403/1

Druh pozemku

Vzorec

zastavaná plocha a nádvorie

269

Strana

Spolu výmera 269,00

Podiel 1/1

Výmera 269,00 m2

11



403/2


89

89,00

1/1

89,00 m2

403/3


53

53,00

1/1

53,00 m2

Spolu výmera

411,00 m2

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

Repejov VHMJ = 3,32 EUR/m2 Hodnota koeficientu

Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové kV domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným koeficient intenzity využitia technickým vybavením kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou koeficient dopravných úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR koeficient redukujúcich 8. svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy faktorov

0,80

1,00

1,00

1,20

1,00

1,00

0,70

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Jednotková hodnota pozemku

Výpočet kPD = 0,80 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 * 0,70 VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 EUR/m2 * 0,6720

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 411,00 m2 * 2,23 EUR/m2

Koeficient polohovej diferenciácie

Hodnota 0,6720 2,23 EUR/m2

916,53 EUR

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

parcela č. 403/1

599,87

parcela č. 403/2

198,47

parcela č. 403/3

118,19

Spolu

916,53

III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby:

Strana

12



Názov

JKSO 803.6 KS 1110

Rozostavaný rodinný dom Pozemky: Druh pozemku

OP (m3)

ZP (m2)

Počet podlaží

470,00

89,37

2

Číslo parcely

Výmera (m2)

LV č. 666 k.ú. Repejov

403/1

269,00


403/2

89,00


403/3

53,00

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rozostavaného rodinného domu na parcele č. 403/2 vrátane príslušenstva a pozemku - parcela č. 403/1, 403/2 a 403/3 podľa LV č. 666 v k.ú. Repejov. Všeobecná hodnota nehnuteľností bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu 5.4.2013, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti vzhľadom na polohu rozostavaného rodinného domu v rámci obce, veľkosť obce, dostupnosť a dopravné spojenie s okresným mestom Medzilaborce (vzd. cca 20 km), možnosti zamestnania, prostredie v ktorom sa rodinný dom nachádza, jeho rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite je podľa znalca reálna.

Rekapitulácia : Stavby:

Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 9 665,97 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky:

Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 916,53 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby Rozostavaný rod.dom na parcele č. 403/2

9 268,67

Studňa na parcele č. 403/1

397,30

Pozemky LV č. 666 k.ú. Repejov - parc. č. 403/1 (269 m2)

599,87

LV č. 666 k.ú. Repejov - parc. č. 403/2 (89 m2)

198,47

m2)

118,19

LV č. 666 k.ú. Repejov - parc. č. 403/3 (53 Spolu VŠH

10 582,50

Zaokrúhlená VŠH spolu

10 600,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 10 600,00 EUR Slovom: Desaťtisícšesťsto EUR

Strana

13



4. MIMORIADNE RIZIKÁ V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti po jej predpokladanom dokončení. Nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov zo dňa 5.4.2013 okrem záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. Bratislava nie je zaťažený žiadnou ďalšou ťarchou ani vecným bremenom. Vo Svidníku dňa : 8.4.2013

Ing.arch. Ján K i m á k znalec

Strana

14



IV. PRÍLOHY 1.

Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa 21.3.2013

2.

Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 666 k.ú. Repejov, vyhotovený Správou katastra Medzilaborce dňa 5.4.2013

3.

Kópia katastrálnej mapy, vyhotovená Správou katastra Medzilaborce dňa 5.4.2013

4.

Stavebné povolenie na stavbu rodinného domu, vydané Okresným úradom - odbor ŽP Medzilaborce dňa 4.8.1999 č. 99/08652-003

5.

Situačný náčrt nehnuteľnosti

6.

Rodinný dom - pôdorys prízemia a podkrovia

7.

Fotodokumentácia skutkového stavu exteriéru a interiéru rozostavaného rod.domu

Strana

15



V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. (evidenčné číslo) zo dňa (dátum vymenovania) pre odbor 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 10 02 Oceňovanie nehnuteľností (doplňte si vlastné), evidenčné číslo znalca: 911560. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 25/2013 znaleckého denníka č. 01/2013. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 25/2013.

Ing.arch. Ján K i m á k znalec

Strana

16

34, Svidník mobil: ,

Recommend Documents