Znalecký posudek č. 2011/331 O ceně nemovitosti:
Objekt rodinného domu č.p. 234 na parcele č. St.389 s příslušenstvím a pozemky, parcelami č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v katastrálním území Uherský Ostroh, obec Uherský Ostroh, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 11. 9. 2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 11. 9. 2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00126/10-043 ze dne 4. 8. 2011 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 9. 2011 za přítomnosti vlastníka a povinného.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00126/10-043 ze dne 4. 8. 2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1041 pro katastrální území Uherský Ostroh, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Uherské Hradiště. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Zlínský Uherské Hradiště Uherský Ostroh Uherský Ostroh (773131)
List vlastnictví číslo: 1041 Vlastník: Schmidtová Pavlína Hlavní 750, Vnorovy, 696 61
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost tvořená objektem rodinného domu č.p. 234 na parcele č. St.389 s příslušenstvím, garáží, vedlejší stavbou - kůlnou, venkovními úpravami, trvalými porosty a pozemky, parcelami č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v katastrálním území Uherský Ostroh města Uherský Ostroh, v okrese Uherské Hradiště, kraj Zlínský, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č. 1041 pro katastrální území Uherský Ostroh, vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Uherské Hradiště. Parcela č. St.389 o výměře 108 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 806/1 o výměře 659 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 806/3 o výměře 613 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 806/4 o výměře 570 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemky zahrad užívané ve funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 234 na parcele č. St.389 a pozemkem, parcelou č. St.389 evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem společného využití a ve vlastnictví stejného vlastníka. Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území města na ulici Svatopluka Čecha, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby rodinného bydlení. Nemovitost je přístupná po veřejně provozované pozemní komunikaci se zpevněným neprašným povrchem, je napojená na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím 2) Garáž 3) Kůlna 4) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Uherské Hradiště Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím Rodinný dům č.p. 234 v katastrálním území Uherský Ostroh je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce, celkově podsklepeným, o dvou nadzemních podlažích, se šikmým stanovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. Dispoziční uspořádání objektu: 1.PP je tvořeno chodbou, kotelnou s kotle, ústředního topení na tuhá paliva a kotlem plynovým, prádelnou a dvěma skladovacími místnostmi. 1.NP je tvořeno zádveřím, chodbou se schodištěm do ostatních podlaží domu a bytem tvořeným předsíní, koupelnou, WC, jídelnou s kuchyňským koutem a spíží, a třemi obytnými místnostmi. 2.NP je tvořeno chodbou, lodžií a bytem shodného dispozičního uspořádání jako v případě bytu v 1.NP domu. Stáří objektu a stavebně technický stav: Objekt rodinného domu je užíván asi od roku 1975. Plynofikace objektu byla provedena v roce 1995. Ke dni ocenění se objekt nachází v dobrém stavu odpovídajícím době užívání při prováděné běžné údržbě. Za účelem dalšího užívání objektu je nutné provedení pouze menších stavebních úprav a oprav. V případě bytu ve 2.NP domu je potřeba provést dokončení kuchyně. Popis jednotlivých konstrukcí domu: Objekt rodinného domu je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce a obvodové zdivo tloušťky 45 cm jsou vyzdívané z cihel, stěny jsou opatřené vnitřními dvouvrstvými hladkými vápennými omítkami a břízolitovou fasádou, sokl domu a stěny prádelny a koupelen jsou opatřeny keramickým obkladem. Stanový krov dřevěné konstrukce je pokryt pálenou krytinou a je opatřen klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu a bleskosvodem. Stropy místností podzemního podlaží jsou klenuté, stropy místností nadzemních podlaží mají rovné podhledy, podlahy obytných místností jsou pokryty textilními krytinami, povrchy podlah ostatních místností tvoří PVC, keramické dlažby i textilní krytiny. Schodiště je betonové konstrukce s teracovým povrchem schodišťových stupňů a s kovovým zábradlím. Okna jsou dřevěná dvojitá, opatřená vnějšími žaluziemi, dveře jsou dřevěné, plné i prosklené.
–5– Objekt je vybaven ústředním vytápěním s kotlem na tuhá paliva i kotlem plynovým, je proveden rozvod elektrické energie, rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je bojler umístěný v kotelně, rozvod vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení a rozvod zemního plynu. Koupelny jsou vybaveny umývadly, v koupelně v 1.NP se nachází vana, koupelna ve 2.NP je vybavena sprchovým koutem, záchody jsou standardní splachovací. Prádelna je vybavena vanou a umývadlem a podlahovou vpustí. Příslušenství objektu zahrnuté v jeho ceně: Příslušenstvím rodinného domu jsou venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. 806/1, 806/3, 806/4, v katastrálním území Uherský Ostroh. Jedná se o přípojky inženýrských sítí, HUP, zpevněné plochy, oplocení včetně plotových vrátek a vrat.
2) Garáž Předmětem ocenění je objekt garáže nacházející se u západní stěny rodinného domu na parcele č. 806/3 v katastrálním území Uherský Ostroh. Jedná se o nepodsklepený objekt zděné konstrukce o jednom nadzemním podlaží s plochou střechou. V objektu se nachází místnost pro garážování motorového vozidla a dílna. Objekt garáže je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti, stěny zděné konstrukce jsou opatřeny vnitřními hladkými dvouvrstvými vápennými omítkami a vnější břízolitovou fasádou, sokl je obložen keramickým obkladem. Plochá střecha je opatřena živičnou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Podlaha je betonová, vrata ocelová, dveře dřevěné, okna dřevěná dvojitá. V objektu je provedena světelná i motorová elektroinstalace. Objekt garáže je užíván asi od roku 1975.
3) Kůlna Kůlna je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce nacházejícím se na parcele č. 806/3 v katastrálním území Uherský Ostroh. Jedná se o objekt nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým pultovým krovem. Objekt je vybudován na betonových základech, svislé konstrukce tloušťky 15 cm jsou zděné z plných převážně vápenopískových cihel, povrchy stěn nejsou opatřené omítkami. Krov je pokryt zvlněnými osinkocementovými deskami a je opatřen žlabem a svodem z pozinkovaného plechu. Stropy chybí, podlaha je vydlážděna vápenopískovými cihlami. Dveře jsou dřevěné prosklené, okno je dřevěné zdvojené. Elektroinstalace chybí. Je uvažováno, že objekt je užíván asi 30 let.
4) Trvalé porosty Předmětem ocenění jsou trvalé porosty na pozemcích zahrad, parcelách č. 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh.
b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh
Parcela č. St.389 o výměře 108 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 806/1 o výměře 659 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí zahrada. Parcela č. 806/3 o výměře 613 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí zahrada. Parcela č. 806/4 o výměře 570 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí zahrada.
v druhu pozemku v druhu pozemku v druhu pozemku v druhu pozemku
–6–
Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím – § 26a Podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP Součet:
Výška 2,40 m 2,85 m 2,85 m 8,10 m
Podlažnost:
312,26 / 99,14
Zastavěná plocha 8,85×9,60+2,25×6,30 11,10×9,60 11,10×9,60
= = =
99,14 m2 106,56 m2 106,56 m2 312,26 m2
= = = =
237,92 m3 303,70 m3 303,70 m3 138,77 m3 984,09 m3
= 3,15
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,40 × (8,85×9,60+2,25×6,30) 1.NP 2,85 × 11,10×9,60 2.NP 2,85 × 11,10×9,60 Zastřešení (0,30+4,00/3)×8,85×9,60 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Uherský Ostroh Počet obyvatel: 4 496 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 845,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta
Pi 0,00 0,02
–7– 3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost v obci a okolí 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené
II. Okrajová území obce III. Převažující objekty pro bydlení
–0,01 0,00
III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení III. Základní škola a sportovní zařízení
0,05
III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče
0,05
IV. II. II. III.
0,03 0,00 0,00 0,00
0,04
Zastávka hromadné dopravy do 500 Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez vlivu
II. Bez dalších vlivů
0,00
12
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,180
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Kritériem jinde neuvedeným snižujícím cenu nemovitosti je skutečnost, že v bytové jednotce ve 2.NP rodinného domu není stavebně dokončena kuchyně (kuchyňský kout). Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. 0,05 standard. proved.,prádelna 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 2 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu –0,05 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou 0,85* (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,741
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
0,900 × 1,180 × 0,741 =
0,787
–8– Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
2 845,– × 0,787 = 984,09 × 2 239,02 =
Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím – zjištěná cena:
2 239,02 Kč/m3 2 203 397,19 Kč 2 203 397,19 Kč
a.1.2) Garáž – § 24 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
9,60×4,20
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,90 × 9,60×4,20
=
2,90 m 40,32 m2
=
116,93 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Uherský Ostroh Počet obyvatel: 4 496 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 147,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti
Pi 0,00 0,02 –0,01 0,00 0,05 0,04
–9– 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,180
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce III. Obvod. zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8
Vi B 0,00 0,10 0,00 0,00 0,00 0,85*
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V6):
0,748
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 1,180 × 0,748 = 2 147,– × 0,794 = 116,93 × 1 704,72 =
Garáž – zjištěná cena:
a.1.3) Kůlna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
0,794 1 704,72 Kč/m3 199 332,91 Kč 199 332,91 Kč
– 10 – Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,976 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
objekty ostatní jinde neuvedené
=
2,60 m 31,82 m2
=
82,73 m3
Obj. podíl 8,00 % 31,30 % 21,80 % 0,00 % 11,20 % 1,60 % 6,30 % 0,00 % 3,80 % 1,30 % 9,70 % 5,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
7,40×4,30
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,60 × 7,40×4,30 Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové základové pásy 2. Obvodové stěny – zděné tloušťky 15 cm 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina – osinkocementové vlnité desky 6. Klempířské práce – žlaby a svody z pozinkovaného plechu 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné 10. Okna – dřevěná zdvojená 11. Podlahy – dlažba z cihel 12. Elektroinstalace
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 21,80 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 6,30 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – =
0,2180 0,0630 0,0500 0,6690 0,8000
Ocenění: Základní jednotková cena 1 055,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9760 1 740,57 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 82,73 m3 × 1 740,57 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků
=
143 997,36 Kč
– 11 – Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 30 / (30 + 30) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 143 997,36 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
Kůlna – zjištěná cena:
71 998,68 Kč 71 998,68 Kč 71 998,68 Kč
a.1.4) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 659 m Zahrada 806/1 0,065 102,1397 Kč 4 375,15 Kč 613 m2 Zahrada 806/3 0,065 102,1397 Kč 4 069,76 Kč 2 570 m Zahrada 806/4 0,065 102,1397 Kč 3 784,28 Kč = 12 229,19 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:
12 229,19 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím 2) Garáž 3) Kůlna 4) Trvalé porosty Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 203 397,19 Kč 199 332,91 Kč 143 997,36 Kč 12 229,19 Kč 2 558 956,65 Kč 2 558 960,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 234 v k.ú. Uherský Ostroh s příslušenstvím 2) Garáž 3) Kůlna 4) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 203 397,19 Kč 199 332,91 Kč 71 998,68 Kč 12 229,19 Kč 2 486 957,97 Kč 2 486 960,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 60,92 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (4 496 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 496 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 80 % ×
1,800
– 12 – účelu užití stavby Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
10 % × × ×
1,100 2,169 0,976
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 108 60,92 255,3492
Cena [Kč] 27 577,71
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 80 % ×
1,800
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
10 % × × × ×
1,100 2,169 0,976 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 659 60,92 102,1397 613 60,92 102,1397 570 60,92 102,1397 1 842
Cena [Kč] 67 310,06 62 611,64 58 219,63 188 141,33
Název Zastavěná plocha
Název Zahrada Zahrada Zahrada Součet:
Parc. č. St.389
Parc. č. 806/1 806/3 806/4
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky, parc.č. St.389, 806/1, 806/3, 806/4, v k.ú. Uherský Ostroh – zjištěná cena:
+
+
=
215 719,04 Kč 215 719,04 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 3. čtvrtletí roku 2011. Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků jsou zohledněny v
– 13 – porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, dům rodinný, 300 m2 Cena: 3 550 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK Adresa: Uherský Ostroh Datum vložení: 20.04.2011 Datum aktualizace: 26.07.2011 ID zakázky: N04492 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 194 m2 Plocha užitná: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 2 297 m2 Popis: Prodej RD 7+1 Uh.Ostroh Prostorný rodinný dům ve velmi dobrém technickém stavu. V 1.NP domu se nachází 3 pokoje, kuchyně spojená s obývacím pokojem a vstupem na terasu, koupelna a samostatné wc, v 2.NP se nacházejí 3 pokoje (z jednoho vstup na balkon), vstup na půdu, koupelna a samostatné wc. V suterénu domu se nachází prádelna, kotelna, 2 x sklep, garáž. V zahradě je další samostatně stojící garáž pro 2 auta, další nekryté parkování u domu. Dům je postaven z pevného materiálu, udržovaný, vhodný k okamžitému bydlení. Za domem se nachází pěkná zahrada o výměře 2103 m2. Celková plocha pozemku 2297 m2. Na zahradě jsou ovocné a okrasné stromy. Kontaktovat AGENTURA ZVONEK Josefa Stancla 151, 68601 Uherské Hradiště Nemovitost č.2) Prodej, dům rodinný, 240 m2 Cena: 3 000 000,- Kč včetně provize Adresa: Úvoz, Kunovice Datum vložení: 23.10.2010 Datum aktualizace: 08.09.2011 ID zakázky: 158044 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 240 m2 Plocha podlahová: 240 m2
– 14 – Plocha pozemku: 680 m2 Popis: Prodej rodinného domu 6+2 v Kunovicích o celk. ploše ........Dům se nachází v centru obce, cca 50m od hlavní cesty. 1.patro je zrekonstruované, ihned k nastěhování. Je zde nová koupelna, WC, plast. okna i dlažba na chodbě. 2. patro je potřeba zrekonstruovat. Je zde možnost vybudování podkroví. Výtapění na plyn i tuhá paliva.Je zde velká zahrada se dvěmi vjezdy. Dům je celý podsklepený. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č.3) Prodej, dům rodinný, 262 m2 Cena: 3 700 000,- Kč Adresa: Veselí nad Moravou Datum vložení: 08.09.2011 ID zakázky: 110156 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha užitná: 262 m2 Plocha pozemku: 397 m2 Garáž: Ano Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Kprodeji dvougenerační rodinný dům 8+2 v klidné části města Veselí nad Moravou. Dům je podsklepený a prošel celkovou vnitřní rekonstrukcí. Parkování pro dvě osobní auta v domě, za domem zahrada s vlastní studnou a příjemným posezením. Veškeré vybavení v ceně domu. Kontaktovat TOP REALITY HODONÍN, s.r.o. Pánovská 4269, 69501 Hodonín Nemovitost č.4) Prodej, dům rodinný, 300 m2 Cena: 3 650 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: cena vč. provize RK a právních služeb Adresa: Veselí nad Moravou Datum vložení: 01.09.2011 Datum aktualizace: 09.09.2011 ID zakázky: 1001 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 230 m2 Plocha užitná: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2
– 15 – Plocha pozemku: 630 m2 Balkón: 4 m2 Terasa: 12 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: 3x Garáž: 2x Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Popis: Prodej RD v centru města Veselí n.M. Prodej dvoupodlažního rodinného domu 6+2 v klidné části centra města Veselí nad Moravou. Celková plocha pozemku je 630 m2, zastavěná plocha cca 230 m2. Dům je z 1/2 podsklepen, zateplen, má plastová okna, napojen na veškeré IS, na zahradě je studna. V 1. podlaží se nachází koupelna, WC, kuchyně a 2 pokoje. Ve 2. podlaží koupelna, WC, kuchyně, 4 pokoje + terasa s výhledem do zahrady a balkon do ulice. Teplo a teplou vodu zajišťují kotle na plyn a na tuhá paliva. Dům má dvě garáže, z nichž jedna s montážní jámou, dále jsou za domem 2 budovy vhodné pro podnikání s kanceláří, dílnou a skladovacími prostory. V zadní části parcely je skleník a zahrada. Kontaktovat Realitní kancelář PARK realit Mariánské náměstí 78, 68601 Uherské Hradiště
Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav: Kvybav.: Kpřísluš.: Kpozemky: Kpramen: Jednotková cena (JC): Váha (V): Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav: Kvybav.: Kpřísluš.: Kpozemky: Kpramen:
3 550 000,– Kč 300,00 m2 1,00 1,10 1,10 1,10 1,00 1,15 7 730,92 Kč 1,0 3 000 000,– Kč 240,00 m2 1,05 0,95 0,90 1,00 0,70 1,15
– 16 – Jednotková cena (JC): 17 296,52 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): 3 700 000,– Kč Množství (M): 262,00 m2 Kmísta: 1,05 Kstav: 1,15 Kvybav.: 1,10 Kpřísluš.: 1,00 Kpozemky: 0,70 Kpramen: 1,15 Jednotková cena (JC): 13 207,62 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.4) Výchozí cena (VC): 3 650 000,– Kč Množství (M): 300,00 m2 Kmísta: 1,05 Kstav: 1,10 Kvybav.: 1,00 Kpřísluš.: 1,00 Kpozemky: 0,70 Kpramen: 1,15 Jednotková cena (JC): 13 085,60 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpřísluš. × Kpozemky × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
7 730,92 Kč 12 830,17 Kč 17 296,52 Kč
× =
12 830,– Kč 210,00 m2 2 694 300,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2 486 960,– 215 720,– 2 702 680,– 2 694 300,–
Kč Kč Kč Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 695 000,– Kč Cena slovy: dvamilionyšestsetdevadesátpěttisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Uherský Ostroh Stavba č.p. 234 Parcela č. St.389 Parcela č. 806/1 Parcela č. 806/3 Parcela č. 806/4 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky 1 500 000,- Kč s příslušenstvím pro Hypoteční banka a.s., Radlická 333/150, Praha. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 9.3.2009. Právní účinky ke dni 9.3.2009.
Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 696 61 Vnorovy Uherský Ostroh Stavba č.p. 234 Parcela č. St.389 Parcela č. 806/1 Parcela č. 806/3 Parcela č. 806/4
Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 44 EXE-272/2010-16.
Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61
Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 1 Nc-2333/2006-13.
Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 47 EXE-900/2010-11 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha, 102 EX-00126/2010-010, ze dne 10.8.2010 (podle usnesení 47 EXE-900/2010-11).
Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 43 EXE-542/2010-12.
– 18 – Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně o nařízení exekuce č. 41 EXE-842/2010-15.
Pavlína Schmidtová Hlavní 750 Vnorovy 696 61 Pavlína Schmidtová Hlavní 750 696 61 Vnorovy Uherský Ostroh Stavba č.p. 234 Parcela č. St.389 Parcela č. 806/1 Parcela č. 806/3 Parcela č. 806/4
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Hodonín, Mgr. Kamil Brančík, 007 EX-2204/2010-19 ze dne 14.1.2011 (podle usnesení 41 EXE-842/2010-15).
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Pavlína Schmidtová Hlavní 750 696 61 Vnorovy Uherský Ostroh Stavba č.p. 234 Parcela č. St.389 Parcela č. 806/1 Parcela č. 806/3 Parcela č. 806/4
Ocenění
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Praha-východ, JUDr. Marcel EX-16195/2010-HeD ze dne 24.3.2011 (podle usnesení 43 EXE-542/2010-12).
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 11. 9. 2011 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Smékal,
081
– 19 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/331 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 302/11 podle připojené likvidace.
– 20 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00126/10-043 ze dne 4. 8. 2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1041 pro katastrální území Uherský Ostroh, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Uherské Hradiště. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.
