Město Orlová Odbor výstavby
V Orlové dne 12.5.2014
Pro 60. schůzi Rady města Orlové, konanou dne 28.5.2014
Rozvoj bydlení na území města Orlové
Obsah: A. Návrh na usnesení: Rada města Orlové bere na
vědomí
informativní materiál „Rozvoj bydlení na území města Orlové“
B. Důvodová zpráva C. Přílohy Příloha č.1 (str. 3-26) – Rozvoj bydlení na území města Orlové
Předkládá: Ing. Hana Juřicová, vedoucí odboru výstavby Zpracoval: Bc. Aleš Grúber
3.16.
Důvodová zpráva Odboru výstavby bylo uloženo zpracovat informativní materiál k možnostem rozvoje bydlení na území města Orlové. Zpracovaný materiál předkládáme radě města na vědomí, případně k dalšímu využití.
2
ROZVOJ BYDLENÍ NA ÚZEMÍ MĚSTA
květen 2014 Vypracoval: Bc. Aleš Grúber, odbor výstavby
3
ORLOVÉ
Obsah:
1) 2) 3)
4)
5)
Úvod ............................................................................................................................. 5 Koncepce bydlení dle územního plánu ...................................................................... 5 Popis a situace jednotlivých ploch, stav území ........................................................ 6 Plocha hromadného bydlení na ul. Rydultowské ........................................................... 7 Bytové domy v lokalitě Výhoda ..................................................................................... 8 Plochy jižně od ulice Záchranářů..................................................................................10 Stará Orlová, ul. Petra Cingra ......................................................................................11 Bývalá rezerva pro VI. etapu ........................................................................................12 Dostavba proluk na ul. Větrná a Rychvaldská .............................................................14 Dostavba volných ploch východně i západně od ul. Zátiší v Orlové – Porubě ..............15 Dostavba volných ploch v lokalitě Výhoda....................................................................16 Dostavba volných ploch v lokalitě Mezilesí...................................................................17 Plocha východně od ul. 17. listopadu navazující na novou výstavbu v Doubravě .........18 Lokalita Rajčula............................................................................................................19 Plocha bývalé kolonie Mühsam, stará Orlová ...............................................................21 Plocha bývalé Klášterní kolonie ...................................................................................22 Lokalita Sadová ...........................................................................................................23 Srovnání s jinými obcemi .............................................................................................24 Identifikace překážek..................................................................................................24 Majetková struktura ......................................................................................................24 Technická infrastruktura ...............................................................................................25 Dostupnost a cena pozemků ........................................................................................25 Rozvoj bydlení ............................................................................................................25
4
1) Úvod V návaznosti na úkol č. 101/16 z porady vedoucích odborů předkládá odbor výstavby informativní materiál k možnostem rozvoje bydlení na území města Orlové. Tento materiál může být podkladem i pro řešení případné náhradní výstavby v souvislosti s rozšířením těžby uhlí na území Orlové.
2) Koncepce bydlení dle územního plánu Město Orlová má územní plán, který nabyl účinnosti 6. 3. 2009. Následně byly pořízeny tři změny reagující na požadavky právnických a fyzických osob. Převážně se jednalo o požadavky na vymezení menších ploch pro individuální bydlení. Územní plán Orlové má definovány tři druhy ploch s dominantní obytnou funkcí: – bydlení hromadné – v bytových domech (BH), – bydlení individuální – v rodinných domech – městské a příměstské (BI), – smíšené obytné – městské (SM) Podrobnější podmínky pro využití jednotlivých ploch (tzn. které další funkce jsou přípustné a které nepřípustné) jsou součástí textové části územního plánu. Územní plán uvažuje s možností získání cca 1,5-2,5 bytů/1000 obyvatel ročně (tj. mírně podprůměrnou intenzitou bytové výstavby ve srovnání s průměrem ČR). Nová bytová výstavba má za cíl uspokojit potřeby bytů vyplývající z růstu počtu domácností, podobně jako v celé ČR. Růst počtu domácností souvisí s neustálým zmenšování průměrné velikosti domácnosti (růst podílu jednočlenných domácností důchodců, rozvedených a samostatně žijících osob apod.). V případě řešeného území je rozhodujícím faktorem potřeby nových bytů (podobně jako ve většině měst). Celková výměra ploch pro bydlení vymezených v územním plánu Orlové je dostatečná. Oproti demografickým prognózám vývoje počtu a skladby obyvatelstva značně převyšuje skutečnou potřebu. Část těchto zastavitelných ploch již byla v uplynulých letech využita. Funkčně nejdůležitější zastavitelné plochy z hlediska rozvoje města byly využity následovně: Nejvíce zastavitelných ploch bylo využito v souvislosti s výstavbou rodinných domů (v plochách BI). V období 2009 – 2013 bylo zastavěno 23,6 ha zastavitelných ploch pro individuální bydlení, což je 16,6 % vymezených ploch. V této bilanci nejsou započítány stavby rodinných domů, které byly postaveny v prolukách stávající zástavby, tzn. uvnitř zastavěného území. Na druhou stranu ale zase bylo změnami územního plánu doplněno 19,68 ha zastavitelných ploch pro individuální bydlení. Vyšší nabídka ploch, než je očekávaná poptávka, je navržena především z důvodu dobrého fungování trhu s pozemky. Současně je nutno vzít v úvahu i skutečnost, že ne všechny plochy vymezené v územním plánu budou nakonec nabídnuty k zastavění z majetkoprávních či jiných důvodů, neznámých v době pořizování územního plánu. Řada novostaveb může podle územního plánu vznikat také v prolukách v současnosti již zastavěného území. Zástavba proluk je žádoucí z hlediska urbanistické ekonomiky a efektivnějšího využití stávající dopravní a technické infrastruktury. Pro využití některých ucelených ploch o větších výměrách stanovil územní plán podmínku předchozího pořízení regulačního plánu nebo územní studie. Důvodem je stanovit podrobněji členění těchto ploch s důrazem na vyřešení dopravní obsluhy území vč. základních inženýrských sítí. Od vydání územního plánu již byly pořízeny 2 regulační plány a 3 územní studie.
5
Pro bydlení hromadné v bytových domech jsou vymezeny následující plochy: 1. Pozemky na ul. Rydultowské v Orlové - Lutyni – dostavba volné plochy vedle hromadných řadových garáží. 2. Lokalita Výhoda – plochy kolem ul. Na Vyhlídce v Orlové - Lutyni. Pro toto území byla v minulosti pořízena územní studie. Využitelnost je v tuto chvíli omezená zejména z důvodu nejistoty ohledně další těžby OKD a.s. na Výhodě. 3. Plochy jihovýchodně od ul. Záchranářů a podél ul. U Haldy v Orlové - Porubě. Pro tuto plochu je zpracovaná územní studie. Výhodou této lokality oproti ostatním je to, že velká část pozemků je ve vlastnictví města. 4. Stará Orlová, ul. Petra Cingra - obytné zázemí starého náměstí v Orlové - Městě. S ohledem na hodnoty území je využití území podmíněno zpracováním regulačního plánu. Zpracování regulačního plánu zatím nebylo zadáno. Smysluplný regulační plán je možné vytvořit až po (politickém) rozhodnutí města co dál se starou Orlovou. Pro individuální bydlení jsou vymezeny následující plochy: 1. Bývalá rezerva pro VI. etapuv Orlové - Lutyni. Pro toto území je zpracovaný a vydaný regulační plán. 2. Dostavba proluk podél ul. Větrná a Rychvalská v Orlové - Lutyni. 3. Dostavba volných ploch východně i západně od ul. Zátiší v Orlové – Porubě. 4. Dostavba volných ploch v lokalitě Výhoda. Využitelnost je v tuto chvíli omezená zejména z důvodu nejistoty ohledně další těžby OKD a.s. na Výhodě. 5. Dostavba volných ploch v lokalitě Mezilesí. Využitelnost je v tuto chvíli omezená zejména z důvodu nejistoty ohledně další těžby OKD a.s. na Výhodě. 6. Plocha východně od ul. 17. listopadu navazující na novou výstavbu v Doubravě. Využitelnost je v tuto chvíli omezená zejména z důvodu nejistoty ohledně další těžby OKD a.s. na Výhodě. 7. Lokalita Rajčula. Pro toto území je zpracovaný a vydaný regulační plán. 8. Plocha bývalé kolonie Müsham, stará Orlová. Využití území je podmíněno vydáním regulačního plánu. Zpracování regulačního plánu zatím nebylo zadáno. Smysluplný regulační plán je možné vytvořit až po (politickém) rozhodnutí města co dál se starou Orlovou. 9. Plocha bývalé Klášterní kolonie v Orlové - Městě. Jako plocha smíšená obytná byla vymezena následující plocha: 1. Plocha v Orlové – Porubě situovaná jihovýchodně od ul. Sadová. Pro toto území byla pořízena územní studie. Vlastník pozemku (RPG RE Land) zde připravuje projekt řešící vybudování komunikační sítě a potřebné technické infrastruktury. Pozn.: Pořadí ploch nevyjadřuje jejich význam
3) Popis a situace jednotlivých ploch, stav území V této kapitole jsou stručně popsány jednotlivé lokality, jejich případná omezení, výhody apod. Tyto údaje jsou vzhledem k rozsahu materiálu popsány velmi stručně. Podrobnější informace lze dále dohledat ve vydaných regulačních plánech a ve zpracovaných územních studiích. U jednotlivých ploch nejsou vyčísleny investiční náklady. U ploch, kde jsou zpracovány regulační plány a studie lze v případě potřeby tyto náklady orientačně odhadnout podle výměr navržené infrastruktury.
6
Plocha hromadného bydlení na ul. Rydultowské
Plocha o výměře 1,5 ha je situována vedle řadových garáží na ul. Rydultowské u křižovatky s ul. Ke Studánce. V územním plánu je na návrh vlastníka vymezena jako plocha pro bydlení hromadné. Celá plocha má stejné vlastníky – fyzické osoby. Z hlediska infrastruktury se jedná o plochu s dobrou dopravní dostupností s možností napojení na vodovod, kanalizaci, vedení NN a NTL plynovod. Vzhledem k velikosti plochy a její situací doporučujeme její využití přenechat na vlastníkovi.
7
Bytové domy v lokalitě Výhoda
Plochy o výměře 6,1 ha jsou situovány podél místní komunikace ul. Na Vyhlídce. V územním plánu jsou vymezeny jako plochy pro bydlení hromadné. Vlastníky jsou fyzické osoby. Pro tuto plochu byla v minulosti zpracovaná územní studie, která hledala optimální řešení využití ploch. Studie navrhuje do tohoto území umístit 13 bytových domů (104 – 130 bytových jednotek). Viz následující situace.
8
Z hlediska infrastruktury předpokládá studie doplnění následujících zařízení: - vodovod DN 100 délky 935 m - kanalizace splašková profilu DN 300 v délce 1090 m - kanalizace dešťová profilu DN 300 v délce 1180 m - distribuční trafostanice, kabel VN, síť NN Vzhledem k tomu, že dosud nebylo oficiálně rozhodnuto zda bude pokračovat těžba uhlí směrem pod Výhodu, nepovažujeme tuto plochu za prioritní.
9
Plochy jižně od ulice Záchranářů
Plochy o výměře cca 10,3 ha jsou situovány jihovýchodně od ul. Záchranářů a podél ul. U Haldy. Výhodou této lokality oproti ostatním je to, že velká část pozemků je ve vlastnictví města. Zbytek je ve vlastnictví jiných fyzických osob. Pro tuto plochu byla v minulosti také zpracovaná územní studie, jejíž hlavním cílem bylo připravit a nabídnout ucelenou plochu pro využití zóny pro hromadné bydlení včetně místní občanské vybavenosti. Viz situace.
10
V souvislosti s velkou rozlohou řešeného území je zde navržena poměrně rozsáhlá dostavba zařízení technické a dopravní infrastruktury. Infrastrukturu je možné budovat také po etapách, což umožní rozložit nutné investice do delšího časového období. Stará Orlová, ul. Petra Cingra
11
Plochy o výměře cca 3,1 ha jsou vymezeny ul. P. Cingra, Fr. Palackého a Husova. Jedná se o území bývalého historického jádra Orlové. Toto území je uvnitř ochranného pásma historického centra Orlové a vztahuje se na něj ochrana z titulu státní památkové péče. Využití území bylo podmíněno zpracováním regulačního plánu. Tato podmínka uplynutím lhůty 5 let již není platná, avšak mám za to, že regulační plán je vhodné vzhledem k významu lokality stejně pořídit. Pořízení regulačního plánu je totiž jediná možnost, jak může město, jako samosprávný orgán, skutečně rozhodnout o vzhledu, využití a uspořádání území v potřebné podrobnosti. V případě absence regulačního plánu se město, pokud nebude investorem nebo vlastníkem pozemků, stává v řízeních o umístění staveb „pouhým“ účastníkem řízení. Jeho případné námitky proti záměrům jiných investorů pak při splnění všech zákonných povinností ze strany navrhovatele nemusí být stavebním úřadem zohledněny. Při nové zástavbě území je vhodné (z urbanistického i ekonomického hlediska) využít dochovanou původní síť komunikací. U ostatní technické infrastruktury předpokládáme nutnost její obnovy a dostavby. Doporučujeme, aby v rámci směn pozemků (s OKD a RPG) město usilovalo o získání maximálního množství pozemků do vlastnictví města Orlová. Bývalá rezerva pro VI. etapu
Jedná se o území o výměře cca 30,1 ha, přímo navazující na centrum Orlové – Lutyně. Pro toto území je zpracovaný a vydaný regulační plán, který upřesňuje umístění staveb technické a dopravní infrastruktury a nahrazuje územní rozhodnutí pro její umístění. Území je ve vlastnictví většího množství fyzických osob. Před zpracováním regulačního plánu bylo prováděno dotazníkové šetření, jehož cílem bylo u vlastníků pozemků zjistit, do jaké míry jsou ochotni pozemky pro případnou výstavbu odprodat. Výrazná většina dotázaných projevila ochotu pozemky odprodat. Jestli svůj názor změnili nám v tuto chvíli není známo.
12
V současné době je území vybaveno infrastrukturou pro budoucí výstavbu nedostatečně. Většinu infrastruktury je tedy nutno vybudovat. Předpokládané náklady se dají řádově dovodit z regulačního plánu. Infrastrukturu je možné budovat postupně ve více etapách. Výjimkou je vodovod, který je pro napojení lokality je nutno vybudovat vodovod až z ul. Větrné (napojený na nadzemní vodojem v Dolní Lutyni, napojení na vodovodní síť Orlové je dle stanoviska SmVaKu z tlakových důvodů v navrženém rozsahu zástavby nemožné). Toto území má nejvýhodnější polohu z hlediska umístění vzhledem k centru města a vzhledem k dostupnosti občanského vybavení. Problematická je konfigurace terénu, která komplikuje řešení odkanalizování území (je třeba budovat čerpací stanice). Nevýhodou je, že město vlastní pouze některé stávající komunikace. V tomto území nelze identifikovat majoritního vlastníka. Pro nastartování rozvoje území je vhodné získat aspoň část pozemků do vlastnictví města.
13
Dostavba proluk na ul. Větrná a Rychvaldská
Jedná se o izolované plochy v prolukách stávající zástavby podél ul. Větrná a Rychvaldská. Vzhledem k situaci ploch se zde předpokládá spíše individuálně řešená postupná zástavba volných ploch. Územní plán zde do budoucna navrhuje rozšíření stávající komunikace, jejíž šířkové uspořádání je už v současné době nedostatečné. S přibývající zástavbou se dopravní problémy mohou zhoršit. Komunikace jsou v majetku města. Jejich rozšíření navrhujeme zahrnout do plánovaných investic.
14
Dostavba volných ploch východně i západně od ul. Zátiší v Orlové – Porubě
Zde je situace obdobná jako v předchozím případě, vč. návrhu na rozšíření významnějších komunikací.
15
Dostavba volných ploch v lokalitě Výhoda
Opět podobná situace s tím, že možnost využití tohoto území přímo souvisí s konečným rozhodnutím o pokračování nebo nepokračování těžby uhlí, popř. jejím rozsahu.
16
Dostavba volných ploch v lokalitě Mezilesí
Opět podobná situace s tím, že možnost využití tohoto území přímo souvisí s konečným rozhodnutím o pokračování nebo nepokračování těžby uhlí, popř. jejím rozsahu.
17
Plocha východně od ul. 17. listopadu navazující na novou výstavbu v Doubravě
Jedná se o ucelenou plochu o výměře cca 5,6 ha. Plocha je vlastnictví fyzických osob. Její využití je stejně jako u předchozích ploch závislé na rozhodnutím o pokračování nebo nepokračování těžby uhlí, avšak rozdíl oproti jiným plochám je v tom, že přímo navazuje na novou zástavbu na území Doubravy (lokalita “U starostky“). V této lokalitě byla vybudována nová infrastruktura včetně ČOV. Na tuto infrastrukturu lze podle předběžných informací v budoucnosti navázat.
18
Lokalita Rajčula
Jedná se o lokalitu o celkové výměře volných ploch 15,7 ha. Tyto plochy jsou převážně ve vlastnictví fyzických osob, část pozemků vlastní OKD a.s. a RPG RE Land s.r.o. Pro tuto lokalitu je pořízený a vydaný regulační plán.
19
Regulační plán navrhuje rozsáhlou dostavbu technické a dopravní infrastruktury. Přibližné náklady na vybavení území se dají odvodit z regulačního plánu. Výhodou této lokality je její atraktivní umístění v kvalitním prostředí. Lokalita se do budoucna může stát obytným zázemím staré Orlové (v případě její revitalizace).
20
Plocha bývalé kolonie Müsham, stará Orlová
Jedná se o plochy o výměře cca 18,7 ha na Cingrově kopci a podél ul Petra Cingra. Nejatraktivnější část této plochy (na jižním svahu Cingrova kopce jihozápadně od evangelického kostela) je ve vlastnictví RPG RE Land s.r.o. Zbytek je ve vlastnictví města a dalších vlastníků. Tato plocha bude podle zadání obsaženého v územním plánu součástí území řešeného regulačním plánem Stará Orlová. Část území je podle studie prof. Černého „Uvolnění území v Orlové pro výstavbu“ potencionálně ohrožená sesuvem. Aktuální stav tohoto rizika je třeba ověřit průzkumem.
21
Plocha bývalé Klášterní kolonie
Jedná se o plochu o výměře cca 3 ha situovanou na místě zaniklé Klášterní kolonie, mezi silnicí I/59 (Ostravská) a hřbitovem. Plocha je ve vlastnictví RPG RE Land s.r.o. a města Orlové. Územní plán podmínil využití této plochy pořízením územní studie. Jelikož ale uběhlo 5 let od nabytí účinnosti územního plánu, je tato podmínka nevymahatelná a s využitím území je možno započít i bez studie. Při využití území je pravděpodobné zachování stávající sítě komunikací. Ostatní infrastruktura zřejmě bude muset být nahrazena novou. Vzhledem k majetkové struktuře navrhujeme řešení této plochy ponechat na většinovém vlastníkovi, tj. RPG RE Land s.r.o.
22
Lokalita Sadová
Jedná se o plochu o výměře cca 8 ha podél ul. Sadová na okraji údolí Zimovůdky. Jedná se o plochu, kde je možné po změně č. 3 územního plánu kombinovat hromadné a individuální bydlení. Celá plocha je ve vlastnictví RPG RE Land s.r.o. Pro tuto plochu byla v minulosti zpracována územní studie. Na tuto studii částečně navazuje současný záměr vlastníka – viz situace.
23
Srovnání s jinými obcemi Pro porovnání intenzity výstavby v Orlové s jinými obcemi byla použita data Českého statistického úřadu, konkrétně počty dokončených bytů v kalendářním roce a počet obyvatel k 31.12. jednotlivých let. V následující tabulce je pro každou obec vždy v prvním řádku uveden absolutní počet dokončených bytů v daném roce. V druhém řádku je absolutní počet dokončených bytů přepočítán na počet dokončených bytů na 1000 obyvatel. Díky tomu lze porovnávat intenzity výstavby v jednotlivých obcích. Kromě okolních měst a obcí jsem do tabulky pro srovnání přidal i údaje z Ostravy (centrum regionu) a z Třince a Hlučína (srovnatelná města). obec Orlová Ostrava Bohumín Český Těšín Havířov Karviná Petřvald Doubrava Dolní Lutyně Hlučín Třinec
rok 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2010
2011
17
11
18
52
12
99
16
14
9
4
127
2009 22
28
38
2012 23
0,47
0,31
0,50
1,50
0,35
2,89
0,47
0,42
0,27
0,12
3,88
0,68
0,87
1,23
0,75
435
261
232
345
328
287
243
272
264
219
391
546
755
326
498
1,35
0,81
0,72
1,09
1,04
0,92
0,78
0,88
0,85
0,71
1,27
1,78
2,49
1,09
1,67
18
10
10
29
11
4
26
27
16
9
23
57
14
18
42
0,76
0,42
0,42
1,25
0,48
0,17
1,13
1,17
0,70
0,39
1,00
2,50
0,62
0,82
1,93
36
37
40
23
23
36
39
34
22
37
51
34
32
39
51
1,33
1,37
1,49
0,87
0,88
1,38
1,50
1,31
0,85
1,44
1,99
1,33
1,26
1,55
2,03
11
48
52
30
23
88
41
54
73
52
41
26
57
30
61
0,13
0,55
0,60
0,35
0,27
1,04
0,48
0,64
0,87
0,62
0,49
0,31
0,69
0,38
0,79
30
29
35
39
35
24
63
11
8
10
15
15
8
73
35
0,45
0,44
0,54
0,60
0,55
0,38
0,99
0,17
0,13
0,16
0,24
0,24
0,13
1,24
0,61
17
30
5
9
15
11
5
18
10
6
11
18
54
35
40
2,51
4,44
0,74
1,32
2,19
1,60
0,73
2,60
1,44
0,85
1,57
2,55
7,60
4,95
5,64
0
17
0
0
1
0
0
3
0
0
1
15
5
6
2
0,00
9,34
0,00
0,00
0,57
0,00
0,00
1,91
0,00
0,00
0,73
11,07
3,74
4,71
1,57
10
13
13
10
17
12
36
15
12
21
24
34
20
23
25
2,09
2,70
2,72
2,10
3,59
2,55
7,63
3,18
2,51
4,32
4,86
6,81
3,98
4,55
4,89
46
34
38
32
35
68
28
35
19
22
23
173
29
27
23
3,15
2,33
2,60
2,23
2,45
4,78
1,97
2,46
1,34
1,55
1,61
12,15
2,03
1,91
1,64
32
85
41
71
73
73
50
89
49
65
76
76
76
70
99
0,78
2,08
1,04
1,83
1,89
1,90
1,31
2,35
1,30
1,73
2,02
2,03
2,04
1,91
2,72
Z údajů ČSÚ vyplývá, že intenzita výstavby nových bytů v Orlové je srovnatelná s intenzitou výstavby v Havířově a Karviné, avšak ve srovnání s ostatními obcemi je dlouhodobě výrazně nižší. Zvláště výrazný rozvoj po této stránce z okolních obcí vykazují zejména Petřvald a Dolní Lutyně. Do těchto obcí se v minulých letech odstěhovala i část obyvatel Orlové. V rámci celé České republiky bylo v roce 2012 na 1000 obyvatel dokončeno 2,8 bytů. Intenzita získávání nových bytů v Orlové je nižší než s jakou počítal projektant při návrhu zastavitelných ploch v územním plánu. To znamená, že množství „volných“ zastavitelných ploch je dostatečné. Otázkou proto zůstává, proč část obyvatel Orlové volí pro umístění stavby menší obce v okolí.
4) Identifikace překážek Majetková struktura Společným jmenovatelem téměř všech popsaných lokalit je (z pohledu města) nepříznivá majetková struktura..
24
Město Orlová nemá (mimo plochy podél ul. Záchranářů) ve svém vlastnictví významnější výměry zastavitelných pozemků, využitelných pro rozvoj bydlení. Tím se dostává do pasivní pozice, která příliš neumožňuje výstavbu nových bytů stimulovat. Technická infrastruktura S majetkovou strukturou zastavitelných ploch souvisí i další zásadní problém, kterým je chybějící nebo nedostatečná technická infrastruktura. Je problematické investovat peníze města do majetku jiných osob. Výstavbou infrastruktury město zhodnotí pozemky ve vlastnictví jiných osob. V případě využití dotačních prostředků je to pravděpodobně u všech programů nepřípustné. Dostupnost a cena pozemků Dalším problémem je, že mezi vlastníky neexistuje obecné povědomí reálné tržní hodnoty pozemků. Zároveň nejsou cenově a legislativně náležitě odlišeny připravené a „syrové“ (nepřipravené) stavební pozemky. Tržní cena „syrových“ (nezainvestovaných) stavebních pozemků by neměla překračovat cca 1/3 ceny připraveného stavebního pozemku. Mnozí majitelé pozemků mají nereálné představy o jejich ceně a pozemky jsou tak nevyužitelné. Což mimo jiné generuje zase tlak na (z tohoto pohledu zbytečné) vymezování nových a nových zastavitelných ploch. V rámci přípravy pozemků pro zástavbu je nutno uvažovat u zainvestování těchto pozemků s náklady 400-800 Kč/m2 pozemku, tj. asi 300-800 tis. Kč na rodinný domek (ceny k r. 2006), podle velikosti parcely, složitosti terénu a rozsahu potřebných investic do infrastruktury v jednotlivých lokalitách. Rozhodující pro náklady na infrastrukturu u konkrétního pozemku je vždy délka hranice parcely s komunikací, podél níž jsou sítě vedeny. Proto jsou z hlediska obce efektivnější užší parcely (do 20 m šířky) a eventuálně protažené do hloubky. Opačné řešení přináší až statisícové rozdíly v nákladech na zainvestování pozemků a každoročně tisícové vícenáklady na údržbu sítí. Moderní zástavba je podmíněna inženýrskými sítěmi (tvoří mnohdy i 20 % z hodnoty staveb). Infrastrukturu financují z velké části obce a nemají možnost pomocí daňového systému tyto vložené prostředky získat zpět. Obce prakticky nemají k dispozici ekonomické nástroje, které by nutily k úsporné zástavbě. Proto je vhodné používat legislativní nástroj, který je k dispozici, tj. územně plánovací dokumentaci (např. regulační plány). Velká skupina vlastníků také považuje pozemky a další nemovitosti za tzv. dobře uložené peníze odolávající inflaci a poskytující jistý přírůstek hodnoty těchto nemovitostí v čase.
5) Rozvoj bydlení Z uvedených ekonomických důvodů je nutno pečlivě zvažovat investice do rozsáhlejších nových stavebních ploch, mimo souvislou zástavbu. V prvé řadě je nutno soustřeďovat pozornost na proluky v zástavbě, podél stávajících komunikací se sítěmi (např. jednostranně obestavěných cest). Náklady na m2 přípravy stavebního pozemku v těchto lokalitách jsou obvykle méně než poloviční ve srovnání s novými lokalitami. Intenzifikace využití území je výrazně levnější než plošná expanze. Pokud chce ale město do budoucnosti aktivně podporovat rozvoj bydlení v Orlové, je nezbytné získat do vlastnictví města ucelené plochy určené pro výstavbu obytné zástavby, ať už individuální nebo hromadné. Způsobů jak získat tyto pozemky může být více: 1. Odkup pozemků od stávajících vlastníků 2. Směna pozemků za pozemky v odpovídající hodnotě 3. Smlouva s vlastníky pozemků o společné investici Na získaných plochách je pak možné investovat prostředky do dopravní a technické infrastruktury a následně je odprodávat zájemcům o výstavbu. Cena takových pozemků pak
25
bude navýšena o podíl na nákladech na infrastrukturu. Jelikož se jedná o rozsáhlé plochy, jejichž příprava a využití je v krátké době nereálné, navrhujeme postupovat etapovitě. Tzn. získat a zainvestovat část území, nabízet jej stavebníkům a po dostavění takovéto oblasti zahájit přípravu dalšího území. Tento systém rovněž umožňuje reinvestovat navrácené prostředky do dalších etap výstavby. Takové řešení předpokládá najít v předstihu odpověď na následující otázky: 1. Je nutné se rozhodnout, kterou část města chceme prioritně rozvíjet popř. určit pořadí ploch, o které bude město usilovat. 2. Najít prvotní zdroj financování výstavby infrastruktury, popř. výkupu pozemků.
26
