HOOFDSTUK 3
RUIMTELIJK BELEID
3.1 Inleiding Het beleidskader voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke stukken. In hoofdstuk 4 ‘Milieu en landschap’ is het sectorale milieubeleid en -wetgeving vertaald.
3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Nota Ruimte Algemene uitgangspunten van de Nota Ruimte zijn: ontwikkelingsplanologie, decentralisatie, deregulering en uitvoeringsgerichtheid. Ook de internationale context is van belang. Centraal element in het rijksbeleid is dat de maatschappij zich ontwikkelt tot een netwerksamenleving en een netwerkeconomie. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier doelen: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland; bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland; borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden, en; borging van de veiligheid. Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd, met tegen de achtergrond de algemene wens om de economische, ecologische en sociaal-culturele waarden van de ruimte te versterken en duurzaam te ontwikkelen. Van duurzame ruimtelijke ontwikkeling is in de ogen van het Rijk sprake als elk van deze waarden gelijkwaardig en in onderlinge samenhang recht wordt gedaan en daarmee de aantrekkelijkheid van de ruimte voor bewoners, bezoekers en ondernemers toeneemt. Het ruimtelijk beleid moet ervoor zorgen dat de verhouding tussen bouwen in stedelijke gebieden en in landelijke gebieden in balans blijft. Een precieze invulling van deze balans kan volgens het rijk het beste plaatsvinden door de provincie, de gemeenten hebben het voortouw bij het bepalen van het precieze aantal woningen. Bundeling van verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) staat voorop, echter geconstateerd wordt dat er zowel vraag is naar centrumstedelijke milieus, groenstedelijke milieus en naar meer ruimte in en om de woning. Voorkomen moet daarnaast worden dat de landelijke gebieden leeglopen doordat te beperkte ontwikkelingsruimte wordt geboden. Het rijk wil verstedelijking zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken. Breda is onderdeel van BrabantStad, na de Randstad het tweede nationale stedelijke netwerk. Het ontwikkelingsperspectief is erop gericht om de hoogwaardige economische veelzijdigheid en de verwevenheid van de steden met het groen te behouden en te versterken. Hiervoor is het van belang om voldoende ruimte voor woningbouw te bieden, bedrijven en instellingen, de kennisinfrastructuur verder te ontwikkelen en een betrouwbare bereikbaarheid te waarborgen. De Nota Ruimte gaat meer dan voorheen uit van het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’. Hiermee wordt meer verantwoordelijkheid gelegd bij de provincie en gemeenten om te sturen in de ruimtelijke ordening.
Doorwerking plangebied De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt wordt, betreft de verbouwing van een schuur tot woning in het buitengebied van de gemeente Breda. De bouw van de woning sluit aan op het beleid van het rijk van een vitaal platteland binnen het stedelijke netwerk BrabantStad en is zodoende passend binnen het rijksbeleid.
3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 1 oktober 2010 de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid. Belangrijk is dat Brabant zich verder ontwikkelt tot een aantrekkelijk woon-, werk- en leefgebied. Dit alles met respect voor de natuurlijke leefomgeving en de landschappelijke en cultuurhistorische rijkdom. Een contrastrijk Brabant wordt daarbij nagestreefd. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn twee belangrijkste beleidslijnen. Het belangrijke verschil tussen de structuurvisie en de verordening ruimte is het gegeven dat de structuurvisie abstract en richtinggevend voor de langere termijn (tot 2025) is, terwijl de verordening regels biedt die moeten worden overgenomen in gemeentelijke bestemmingsplannen. De provincie heeft in de structuurvisie 13 ruimtelijke belangen geformuleerd: 1. Regionale contrasten 2. Een multifunctioneel landelijk gebied 3. Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem 4. Een betere waterveiligheid door preventie 5. Koppeling van waterberging en droogtebestrijding 6. Ruimte voor duurzame energie 7. Concentratie van verstedelijking 8. Sterk stedelijk netwerk BrabantStad 9. Groene geledingszones tussen steden 10. Goed bereikbare recreatieve voorzieningen 11. Economische kennisclusters 12. (Inter)nationale bereikbaarheid 13. Beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur Een gedeelte van het buitengebied van Breda ten oosten van Bavel is aangewezen als 'geledingszone' (belang nummer 9). Een groene geledingszone is een groen gebied tussen steden en (suburbane) kernen met als doel het contrast tussen stad en land te behouden en verder te ontwikkelen. Ze hebben soms een natuur-, water- en recreatiefunctie, maar kunnen ook bestaan uit een aantrekkelijk gebied waar landbouw een belangrijke drager is van het landschap. In de stedelijke kralensnoer tussen Bergen op Zoom en Oss zet de provincie in op behoud en ontwikkeling van groene geledingszones tussen de grote stedelijke kernen. De geledingszones hebben als doel de openheid tussen de stedelijke gebieden te garanderen. Dit wil de provincie bereiken door in te zetten op de verbetering van de groene en recreatieve kwaliteiten van deze gebieden.
Provinciale structuurvisie 3.3.2 Verordening Ruimte De Verordening Ruimte, vastgesteld op 17 december 2011, is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Van een aantal onderwerpen verplicht het Rijk de provincie ze uit te werken in de provinciale verordening. Dit is in de Verordening Ruimte opgenomen. De provincie heeft een aantal onderwerpen, die bij het opstellen van deze structuurvisie niet ter discussie staan in de Verordening Ruimte uitgewerkt. Deze is op 17 december 2010 vastgesteld en is op 1 maart 2011 in werking getreden. De onderwerpen die in de verordening staan komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De regels in de verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. De verordening bevat regels voor:
Regionaal perspectief voor wonen en werken; Ruimte-voor-ruimteregeling; Groene hoofdstructuur-natuur en Ecologische hoofdstructuur; Bescherming tegen wateroverlast en overstromingen; Grond- en oppervlaktewatersysteem; Land- en tuinbouw; Water; Cultuurhistorie; Agrarisch gebied.
Het plangebied ligt binnen gronden die op de kaarten als ‘zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’ zijn aangeduid. Een bestemmingsplan dat is gelegen in een bebouwingsconcentratie binnen een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling kan voorzien in de nieuwbouw van één of meer woningen indien de toelichting daaromtrent een verantwoording bevat. Uit de verantwoording dient te blijken dat de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit. Hieronder volgt een toelichting op het begrip ruimtelijke kwaliteit, zoals deze is opgenomen in de Verordening Ruimte, en de zorgplicht daaromtrent. Uit de verantwoording dient daarnaast te blijken dat een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de te bouwen woning verzekerd is door een beeldkwaliteitplan of daarmee vergelijkbaar instrument. Tevens dient uit de verantwoording te blijken dat er geen sprake is van een aanzet voor een grootschalige stedelijke ontwikkeling. Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit Gemeenten dienen bij de voorbereiding en vaststelling van een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied zorg te dragen voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving en zij passen daarbij het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe. Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik houdt in ieder geval in dat verzekerd is dat gebruik gemaakt wordt van een locatie waar op grond van het geldende bestemmingsplan het bouwen van gebouwen is toegestaan. Bij de realisatie van een woning in een bebouwingsconcentratie binnen een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling hoeft echter niet voldaan te worden aan dit principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Ten behoeve van het behouden en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit bevat de toelichting van een bestemmingsplan voor een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een verantwoording waaruit blijkt dat de ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en waarden van de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving. Daarnaast dient in dit bestemmingsplan een verantwoording opgenomen te zijn waaruit blijkt dat een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water en spoor verzekerd is. 3.3.3 Doorwerking plangebied De voorgestane ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt betreft de verbouwing van een bestaande schuur tot woning aan de Tiendweg te Bavel. Het plangebied bevindt zich in het buurtschap Lijndonk in het buitengebied van de gemeente Breda. Het plangebied bevindt zich daarmee in een bebouwingscluster. Zoals eerder gesteld bevindt het plangebied zich in een ‘zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’. Zodoende is het toegestaan te voorzien in de bouw van een woning.
De bestaande ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de directe omgeving daarvan is dat het agrarisch landschap betreft waar bebouwing wordt afgewisseld met groene onbebouwde plekken. De bebouwing, al dan niet landschappelijk ingepast, heeft een agrarisch karakter en is veelal van een hoge cultuurhistorische waarde. De Rijksdienst voor de monumentenzorg heeft aangetoond dat de schuur binnen het plangebied, die verbouwd wordt tot woning, cultuurhistorisch waardevol is. De bestaande ruimtelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarde van het plangebied en de directe omgeving daarvan blijven met de voorgestane ontwikkeling behouden en de schuur krijgt zelfs meer toekomstwaarde. Het perceel waar de schuur onderdeel van is, heeft geen agrarische functie meer. Er is grote kans dat de schuur niet meer intensief gebruikt wordt en het onderhoud ook maar matig zal zijn. Gevaar bestaat dat de schuur in de toekomst achterstallig onderhoud krijgt wat niet bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit. Door de schuur als woning te gaan gebruiken is de toekomstwaarde en daarmee het voortzetten van de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd. Met de functieverandering is de garantie voor een goede staat van onderhoud groter dan wanneer deze als schuur in gebruik zou blijven. Omdat op deze wijze de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing dus beter behouden blijft, wordt de realisatie van de woning in de schuur toegelaten. Met de functieverandering is ook sprake van zorgvuldig ruimtegebruik; er wordt geen extra verstening aan het buitengebied toegevoegd, bestaande bebouwing krijgt een nieuwe invulling. De karakteristieke opbouw van het lint en de opbouw van het perceel blijft daardoor behouden. In het ontwerp is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde en beeldwaarde van het pand. Het schetsplan voor de verbouwing van de schuur is op 26 januari 2010 voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke kwaliteit (voorheen Commissie Welstand en Monumenten). De commissie heeft een positief advies uitgebracht. Daarmee is in voldoende mate aangetoond dat het bouwplan op een zorgvuldige manier landschappelijk en architectonisch ingepast. De verbouwing van de bestaande schuur tot woning vormt geen aanzet tot grootschalige stedelijke ontwikkeling. Het betreft een particulier initiatief in een buurtschap, waarbij geen extra bebouwing wordt gerealiseerd maar enkel bestaande bebouwing van functie verandert. In paragraaf 5.9 Verkeer en parkeren is onderbouwd dat een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur verzekerd is.
3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Breda 2020 De gemeenteraad van Breda heeft in december 2007 de Structuurvisie Breda 2020, Stad in evenwicht, vastgesteld. Deze beleidsnota betreft een ruimtelijke visie voor de gehele stad Breda en vormt het algemene beleid- en toetsingskader voor de ruimtelijke ontwikkelingen op de lange termijn (2020). De beleidsbeslissingen hebben betrekking op de ambities van de stad, het te realiseren programma, de structuur en de planning en uitwerkingen. Op basis van de Stadsvisie Breda (1999-2005) zijn voor de Structuurvisie Breda 2020 de volgende drie stedelijke ontwikkelingsambities geformuleerd: Breda, een stad waar het goed toeven is, met aantrekkingskracht op mensen van binnen en zeker ook van buiten de stad, zowel sociaal-cultureel als zakelijk/economisch; Breda, een complete en duurzame stad voor haar inwoners, op het gebied van wonen, werken, zorg en cultuur; Breda, een regionale, Brabantse en Europese stad, met een externe oriëntatie.
Binnen het grondgebied van de gemeente is onderscheid gemaakt in drie typen gebieden: Transformatiegebieden (intensivering van de bestaande stad en uitbreiding van de stad waarbij buitengebied wordt omgevormd tot stedelijk gebied); Herstructureringsgebieden (kwaliteitsverbetering van het huidige ruimtegebruik) en; Consolidatiegebieden waarbij het behoud en beheer van de bestaande kwaliteiten voorop staat. Bavel Lijndonk/Tervoort is in de visie aangewezen als een transformatiegebied naar wonen/werken. Er is opgenomen dat er van 2010 – 2019 3.500 woningen gebouwd zullen worden. Doorwerking plangebied Het plangebied is gesitueerd binnen het transformatiegebied Bavel Lijndonk/Tervoort. Beleid was dus om er 3.500 woningen te realiseren. De structuurvisie Breda 2020 geldt nog wel, maar zal herzien worden. De nieuwste prognoses laten zien dat de stad Breda minder hard gaat groeien dan gedacht. In de nieuwe structuurvisie zullen de aantallen woningen en niet te bebouwen gebieden dan ook teruggeschroefd worden. Het gebied Lijndonk/Tervoort is er daar één van. De voorgestane ontwikkeling betreft echter de verbouwing van een bestaande schuur met cultuurhistorische waarde tot woning. Er wordt dus wel een extra woning toegevoegd, maar dit vindt plaats in bestaande bebouwing waardoor geen bebouwing aan het buitengebied wordt toegevoegd. Door de realisatie blijft de cultuurhistorische bebouwing behouden en raakt het niet in verval. 3.4.2 Woonvisie Breda 2007 – 2010 De door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie Breda 2007-2010 (september 2007) geeft inzicht in de huidige stand van het wonen in Breda, reageert op de ontwikkelingen en trends en zoekt oplossingen voor vraagstukken die er nu zijn. In de visie op wonen zijn ‘vitaliteit’, ‘kwaliteit’, ‘keuzemogelijkheid’ en ‘samen doen’ de centrale thema's. Breda wil in 2020 een vitale stad zijn en gegroeid zijn naar 185.000 inwoners. Huishoudens uit Breda maar ook van buiten Breda, met bijzondere aandacht voor jonge huishoudens, vestigen zich bewust in Breda, omdat ze daar kunnen kiezen uit een variëteit aan woonmilieus en woonsferen en daarbinnen uit bouw- en woontechnische goede woningen en prettige en goed beheerde woonomgevingen. Breda bereikt dit door het leggen van een focus op ’samen en doen’. Bij de vertaling van de visie naar doelen, dragen de doelen, zij het in verschillende mate, bij aan alle thema’s. De volgende doelen staan in de woonvisie centraal: 30% van de nieuwbouwproductie bestaat uit bereikbare woningen; inspelen op de groei van Breda naar 185.000 inwoners in 2020; mogelijkheden tussen huur en koop verruimen; aandacht voor specifieke doelgroepen; sociale samenhang en leefbaarheid bevorderen; kwaliteit met aandacht voor de energieprestaties; goede communicatie en samenwerking met bewoners, instellingen en bouwers. De woonvisie wordt verder uitgewerkt in gebiedsdoelen en prestatieafspraken met corporaties. Doorwerking plangebied Met de voorgestane ontwikkeling wordt één woning aan het buitengebied toegevoegd door een bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur te verbouwen. Hiermee worden de doelen uit de
woonvisie, te weten inspelen op de groei van Breda, aandacht voor specifieke doelgroepen, sociale samenhang en leefbaarheid bevorderen en kwaliteit, in acht genomen.
3.4.3 Structuurplan Lijndonk – Tervoort Een visie op de ruimtelijke structuur voor Breda-Oost. Naar verwachting groeit Breda in de periode tot 2020 uit tot een stad van ongeveer 180.000 inwoners. Dat vraagt om extra woningen en werkgelegenheid. In 2003 heeft het college van B&W besloten om een integrale visie voor het gebied Breda-Oost te ontwikkelen, waarin naast de ontwikkeling van woningen en bedrijventerreinen ook wordt ingegaan op natuur en landschap. Het Structuurplan Breda-Oost ‘Bavel, Beek en Berg’ is het eerste plan waarin de integrale visie voor de sprong over de A27 is uitgewerkt voor de bestaande kern van Bavel, het evenemententerrein Bavelse Berg en het dal van de Gilzewouwerbeek. Dit plan is in december 2005 vastgesteld. Het structuurplan Lijndonk – Tervoort heeft betrekking op het overige deel van het gebied ten oosten van Breda, het gebied Lijndonk-Tervoort. Het document beschrijft de integrale gebiedsdekkende visie voor het gebied tussen het beekdal van de Gilzewouwerbeek, de Dorstseweg en de gemeentegrens. Lijndonk-Tervoort dient een deel van de leemte in het aanbod aan landelijke woonmilieus op te vullen. Uitgangspunt voor de ontwikkelingen aan de oostkant van de stad is om onderscheidend te bouwen in landelijke woonmilieus. Lijndonk-Tervoort zal zich daarom van ontwikkelingen in bijvoorbeeld Teteringen, Oosterhout, Etten-Leur en Tilburg onderscheiden door in lagere dichtheden te bouwen. De historische linten van Lijndonk en van Tervoort krijgen een duidelijke betekenis in het plan. Deze linten zoals de Wouwerbeekseweg, de Tiendweg en de Lijndonkseweg zijn op dit moment de identiteitsdragers van het gebied en zullen dat in de toekomstige structuur ook blijven. Aan de historische linten wordt alleen ruimte gecreëerd voor zeer grote kavels met vrijstaande woningen, zodat de groene verschijningsvorm van de linten gehandhaafd blijft. Om de rust en landelijkheid te handhaven, worden de linten gevrijwaard van doorgaand verkeer en alleen toegankelijk gemaakt voor langzaam verkeer en bestemmingsverkeer. Doorwerking plangebied Het plangebied ligt in het buurtschap Lijndonk. Het plangebied ligt aan één van de historische linten in deze omgeving. De bestaande structuur van dit lint dient gehandhaafd te blijven. Doordat een bestaande schuur verbouwd wordt tot woning, waarbij de bestaande structuur van het perceel en de beeldwaarde en cultuurhistorische waarde van het perceel gehandhaafd blijven, doet de voorgestane ontwikkeling geen afbreuk aan dit beleid. Het zorgt er juist voor dat de bestaande structuur en cultuurhistorische waarde gehandhaafd blijven. 3.4.4 Beleidsnotitie functieverruiming buitengebied Met de beleidsnotitie functieverruiming buitengebied uit februari 2007 wordt een dubbelslag beoogd. Enerzijds wil de gemeente mogelijkheden bieden voor nieuwe economische activiteiten in het buitengebied door het bieden van verruimde hergebruiksmogelijkheden voor bestaande bebouwing. Er wordt ruimte geboden aan niet-agrarische bestemmingen in het buitengebied. Anderzijds wil de gemeente een positieve impuls geven aan de kwaliteit van het buitengebied door de initiatiefnemers van de nieuwe niet-agrarische activiteiten te laten investeren in het landschap. Hier is dus het motto ‘voor wat hoort wat’ van toepassing.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten gebieden. Allereerst zijn er bebouwingsconcentraties (linten, kernrandzones en bebouwingsclusters) waarin functieverruiming mogelijk is gemaakt. Deze gebieden zijn ‘functieverruimingsgebieden’ genoemd. Met de term ‘ het overige buitengebied’ worden alle agrarische gebieden bedoeld buiten de functieverruimingsgebieden. Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan valt binnen een zogenaamd functieverruimingsgebied. In een groot aantal bebouwingsconcentraties worden in de toekomst ook niet aan het buitengebied gebonden functies toegestaan. Het gaat om gebieden met bebouwingsconcentraties waarin de stedelijke invloedsfeer nu reeds merkbaar is door de aanwezigheid van meerdere niet-agrarische functies en stedelijke vormen van bedrijvigheid. De functieverruimingsgebieden worden niet langer beschouwd als buitengebied maar als overgangsgebied tussen stad en land. Naast de klassieke functies van het buitengebied (landbouw, natuur, waterberging en extensieve recreatie) gelden in de functieverruimingsgebieden verruimde hergebruiksmogelijkheden voor stedelijke functies. Naast de hierboven beschreven hoofdlijnen gelden de hieronder beschreven algemene toetsingscriteria. A. De activiteiten passen binnen de vigerende gebiedsvisies, gebiedsplannen, landinrichtingsplannen en reconstructieplannen. De activiteiten zijn niet strijdig met de overige rechtsregels, zoals de milieu- horeca- en stankwetgeving; B. In A en Al-gebieden geldt dat Agrarisch hergebruik van de bebouwing niet meer mogelijk is; C. Er vindt geen beperking plaats van bestaande agrarische bedrijven. Belangrijke (toekomstige) agrarische ontwikkelingen worden niet gehinderd; D. De activiteiten hebben geen onevenredige verkeersaantrekkende werking. Getoetst wordt op de verkeersintensiteit en het vrachtverkeer in relatie tot het wegennet, de veiligheid, de overlast voor mens en natuur en de parkeerdruk, gebaseerd op de verkeersindices; E. De overtollige bebouwing wordt gesloopt. De maximale omvang van de bijgebouwen is afhankelijk van de nieuwe functie. Bestaande bebouwing mag worden vervangen door nieuwe bebouwing mits het totale bedrijfsvloer oppervlakte (BVO) niet wordt vergroot. Alleen voor cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt in deze een uitzondering gemaakt; cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt niet meegerekend bij het bepalen van het toegestane oppervlakte bijgebouwen. Het oppervlakte bijgebouwen mag niet worden vergroot; ook niet indien het oppervlakte bijgebouwen kleiner is dan het maximaal toelaatbare oppervlakte; F. Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing (naast boerderijen ook schuren en dergelijke) mag worden hergebruikt voor woondoeleinden. Indien sprake is van meerdere cultuurhistorische waardevolle gebouwen op een bouwblok zijn maximaal 3 woningen per ensemble toegestaan; G. Er vindt geen aantasting plaats van (potentiële) landschappelijke, cultuurhistorische of natuurlijke waarden. Ook de effecten op de waarden in de wijdere omgeving wordt hierbij meegewogen; H. De bebouwing wordt aan de hand van een beeldkwaliteitplan landschappelijk ingepast met behulp van gebiedseigen beplanting; I. Buitenopslag is niet toegestaan; J. Parkeergelegenheid bevindt zich op het eigen erf. De parkeergelegenheid wordt landschappelijk ingepast met behulp van gebiedseigen beplanting; K. Detailhandel of groothandel is niet toegestaan, uitgezonderd huisverkoop van eigen geproduceerde waren (als vorm van verbrede landbouw of als kleinschalig artistiek en/of ambachtelijk product). Huisverkoop dient plaats te vinden in de bestaande agrarische bebouwing en betreft maximaal 100m². De investering in het landschap die de gemeente met dit beleid beoogt, wordt bereikt door landschapsversterkende maatregelen zoals landschappelijke inpassing (het afschermen van schuren
en stallen en andere bebouwing door het aanbrengen van gebiedseigen beplanting), de aanleg van poelen en het aanbrengen van houtwallen en hagen. De omvang van de gewenste landschapsversterkende maatregelen is afhankelijk van de omvang van de gevraagde functieverruiming. Als richtgetal geldt een factor 1,5: voor elke m² functieverruiming wordt 1,5 m² beplanting aangebracht voor de landschappelijke inpassing. Er dient gebruik te worden gemaakt van gebiedseigen beplanting. In principe dienen de landschapsversterkende maatregelen te worden gerealiseerd op het eigen erf of bouwblok. Als dat niet mogelijk is kunnen ook gelijkwaardige alternatieven worden gezocht, bijvoorbeeld door het aanbrengen van nieuwe landschapselementen in de directe omgeving. Doorwerking plangebied Zoals gesteld is het plangebied gelegen in een functieverruimingsgebied. Dit betekent dat er verruimde hergebruiksmogelijkheden voor stedelijke functies gelden. Daarnaast is de voorgestane ontwikkeling in overeenstemming met de toetsingscriteria uit de beleidsnotitie. Daarbij zijn vooral de punten F (cultuurhistorisch waardevolle panden mogen worden hergebruikt voor woondoeleinden) en H (er vindt landschappelijke inpassing plaats aan de hand van een beeldkwaliteitplan) van belang. Zoals gesteld dienen landschapsversterkende maatregelen genomen te worden, zoals landschappelijke inpassing (het afschermen van schuren en stallen en andere bebouwing door het aanbrengen van gebiedseigen beplanting), de aanleg van poelen en het aanbrengen van houtwallen en hagen. Aan deze voorwaarde wordt voldaan: op het perceel wordt gecompenseerd door de bestemming Natuur op een deel van het perceel te leggen.
