3, VČ. PŘÍSLUŠENSTVÍ,

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 441/2010 oo oobbvvyykklléé cceenněě nneem moovviittoossttíí PŘEDMĚT OCENĚNÍ:

POZEMEK PARC.Č. 284/3, VČ. PŘÍSLUŠENSTVÍ, VŠE V K.Ú. STARÉ KŘEČANY, OBCI STARÉ KŘEČANY, OKRES DĚČÍN. OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI JSOU ZAPSÁNY NA LV Č. 703 U KÚ PRO ÚSTECKÝ KRAJ, KP RUMBURK.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město, Husova 8a, 602 00 Brno soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola IČ: 62096052 k č.j.: 030 EX 130/06-71

Znalecký úkol:

- stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 130/06-71 s nabytím právní moci 9.3.2010 - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Posudek vypracován:

ve stavu ke dni prohlídky nemovitosti, tj. 9.5.2010

Vypracoval:

CD RATING, s. r. o. - znalecký ústav Horní 14, 639 00 Brno tel.: 602 553 714, e-mail: [email protected]

Tento znalecký posudek obsahuje 19 stran textu a 6 příloh. Objednateli posudku se předává ve 2 tištěných vyhotoveních a 1 elektronickém vyhotovení. V Brně, dne 13.5.2010

Znalecký posudek č. 441/2010 o ceně nemovitostí – pozemku parc.č. 284/3 vč. příslušenství, v k.ú. a obci Staré Křečany, okres Děčín

Obsah Seznam příloh ...................................................................................................................... 2 I. NÁLEZ ............................................................................................................................ 3 I.a. Znalecký úkol................................................................................................................. 3 I.b. Prohlídka a zaměření nemovitosti .................................................................................... 3 I.c. Dokumentace a skutečnost ............................................................................................. 3 I.d. Vlastnické a evidenční údaje ........................................................................................... 3 I.e. Celkový popis nemovitosti, širší vztahy ............................................................................ 3 I.f. Podklady pro zpracování znaleckého posudku ................................................................... 5 I.g. Metody zjištění hodnoty.................................................................................................. 5 II. POSUDEK ..................................................................................................................... 7 II.A. Seznam oceňovaných nemovitostí.................................................................................. 7 II.B. Zjištění věcné hodnoty nemovitosti nákladovou metodou ............................................... 7 II.C. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou .......................................................... 9 II.D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ..................................................... 11 II.E. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny nemovitosti............................ 14 II.F. Závady ....................................................................................................................... 14 II.G. Ocenění závad............................................................................................................ 15 III. ZÁVĚR.......................................................................................................................17 IV. ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................19

Seznam příloh

Příloha č. Příloha č. Příloha č. Příloha č. Příloha č. Příloha č.

1: 2: 3: 4: 5: 6:

Usnesení soudního exekutora, č.j. 030 EX 130/06-71 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 703 Snímek katastrální mapy ze dne 4.6.2009 Výřez z katastrální mapy - ortofotomapa Fotodokumentace ze dne 9.5.2010 Vyznačení polohy nemovitosti v mapě

list číslo

2


II.. N NÁ ÁLLEEZZ I.a. Znalecký úkol: Úkolem znalce je, dle usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 130/06-71, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 9.3.2010 jedním znaleckým posudkem: ocenit nemovitosti ve vlastnictví povinného: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany, a to: - pozemek parc.č. 284/3 vč. příslušenství, vše v k.ú. Staré Křečany, v obci Staré Křečany, okrese Děčín, vše zapsáno na LV č. 703 u KÚ pro Ústecký kraj, KP Děčín; - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Pozn.: Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti, tj. volný nezastavěný pozemek, neoplocený, vedený v KN jako trvalý travní porost, nebylo nutné povinného, pana Stanislava Lupínka pro potřeby ocenění uvedené nemovitosti kontaktovat a žádat o zpřístupnění nemovitosti. Ocenění předmětných nemovitostí v tomto znaleckém posudku je provedeno na základě prohlídky nemovitosti ze dne 9.4.2010 a na základě volně dostupných geodetických (KM) a dalších podkladů.

I.b. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídku a orientační zaměření oceňovaných nemovitostí provedli zástupci znaleckého ústavu dne 9.5.2010.

I.c. Dokumentace a skutečnost Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí veden v druhu pozemku trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Pozemek má přiřazené číslo BPEJ (bonitované půdně ekologické jednotky) v celé své výměře. Dle dostupných geodetických a katastrálních podkladů a dle šetření na místě samém se však oceňovaný pozemek nachází v souvisle zastavěném území obce a není zemědělsky využíván. Dle telefonického vyjádření starosty obce Staré Křečany, pana Martina Mänzela, je možné pozemek využít jako stavební. Základní informace pro ocenění byly získány prohlídkou a orientačním zaměřením nemovitosti na místě samém dne 9.5.2010, bez přítomnosti povinného.

I.d. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 703 pro k.ú. Staré Křečany, je oceňovaná nemovitost, tj. pozemek parc.č. 284/3, v KN zapsaný v druhu pozemku trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond, ve vlastnictví: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany

I.e. Celkový popis nemovitosti, širší vztahy: Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 284/3, v KN vedený jako trvalý travní porost. Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. a obci Staré Křečany, okrese Děčín. Staré Křečany jsou menší obcí ležící v okrese Děčín, ve střední části Šluknovského výběžku, na západním úpatí Lužických hor, poblíž města Rumburk. K obci náleží části Staré a Nové Křečany, Brtníky, Panský, Kopec a Valdek, které jsou západním koncem Českého Švýcarska. Obec se nalézá v pěkném podhorském prostředí, v údolí říčky Mandava. Obec je list číslo

3


charakteristická řídkou roztroušenou zástavbou, rozkládající se na svazích údolí. Obec leží mimo hlavní silniční tahy. Lokalita s oceňovaným pozemkem se nachází na pomezí obce Staré Křečany a místní části Dolní Křečany, náležející již pod město Rumburk, při severovýchodním okraji obce, na okraji souvislé řídké zástavby samostatně stojících rodinných domů, umístěných v zahradách. Centrum obce je od oceňované nemovitosti vzdáleno cca 1,2 km jihozápadním směrem. Přímo v místě se nachází pouze základní občanská vybavenost (obecní úřad, pošta, lékař, MŠ, ZŠ s nižším stupněm, obchody se smíšeným zbožím, restaurace), za úplnou nabídkou občanské vybavenosti je pak nutné dojíždět do města Rumburk (cca 3,5 km), které je pro Staré Křečany obcí s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem. S Rumburkem má obec autobusové spojení, nejbližší zastávka leží do 5 min. chůze od oceňované nemovitosti. Železniční spojení již obec nemá. Město Děčín je pak pak od Starých Křečan vzdáleno cca 40 km. Oceňované pozemky leží na okraji zastavěného území obce, v nejbližším okolí oceňované nemovitosti se nachází několik staveb rodinných domů a rekreačních chat, umístěných v zeleni, v nejbližším okolí nemovitosti se pak nacházejí zejm. pastviny a cca 400 m od nemovitosti se nachází les. Nemovitost leží v dostatečně vyvýšené poloze nad korytem říčky Mandava, riziko povodní zde tedy nehrozí. Oceňovaný pozemek lež v lokalitě odsazené od hlavní průjezdné komunikace obcí. Pozemek neleží přímo při místní zpevněné komunikaci a je přístupný pouze přes okolní pozemky cizích vlastníků. Jedná se o klidnou lokalitu, dostatečně odsazenou od hlavních komunikačních tahů, bez rušivých vlivů z okolí, avšak s omezeným přístupem a příjezdem k pozemku přímo k hranici pozemku. Atraktivitu pozemku však zvyšuje jejich umístění ve vyvýšené části obce, částečný výhledem do okolí a celkově umístění v pěkné přírodní lokalitě. Pozemek parc.č. 284/3, vedený v KN jako trvalý travní porost, o celkové výměře 2080 m2, je ke dni ocenění volný, nezastavěný, neudržovaný, z části porostlý náletovými dřevinami, v jeho severní části se pak nachází trvalé porosty. Pozemek je volně přístupný, neoplocený, podlouhlého lichoběžníkového tvaru. Pozemek je dostatečné šířky a umožňuje případnou stavbu RD. Pozemek je umístěn ve svažitém terénu, přivráceném k jihu. Výškově je pozemek členěn do dvou úrovní, s terénním stupněm cca v polovině délky pozemku. Pozemek není zjevně napojen na žádný rozvod IS. Přístup k pozemku je řešen pouze přes cizí okolní pozemky. Slepá veřejná místní komunikace, provedená mj. na parc.č. 3455 (ve vlastnictví obce Staré Křečany, v KN vedeno jako ostatní plocha - ostatní komunikace) končí u hranic sousedních pozemků, oceňovaný pozemek parc.č. 284/3 je pak přístupný pouze přes pozemky cizích vlastníků, tj. parc.č. 373, příp. parc.č. 282/2. Přístup k nemovitosti tak hodnotím jako spíše problematický a po právní stránce jako nezajištěný. Územní plán obce Staré Křečany Dle telefonického sdělení starosty obce Staré Křečany, pana Martina Mänzela, nemá obec ke dni ocenění schválený územní plán. Dle sdělení starosty se návrh územního plánu aktuálně zpracovává a dle tohoto návrhu se oceňovaný pozemek parc.č. 284/3 nachází v zóně ploch určených pro venkovské bydlení. Vzhledem k této skutečnosti je tedy možné oceňovaný pozemek teoreticky využít pro výstavbu rodinného domu. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Kladné stránky mající vliv na cenu obvyklou: + + + + +

poloha v klidné pěkné přírodní lokalitě, bez rušivých vlivů z okolí, dobrá dopravní dostupnost obce z města Rumburk, základní občanská vybavenost přímo v obci, vhodná orientace pozemku (J), dle návrhu ÚP obce možnost výstavby rodinného domu (venkovské bydlení),

Záporné stránky mající vliv na cenu obvyklou: - omezený přístup k pozemkům, bez přímého napojení na zpevněnou veřejnou komunikaci, - přístup k pozemkům právně nezajištěn - přes pozemky cizích vlastníků, - pozemky bez napojení na IS, v místě pouze teor. možnost napojení na dešťovou kanalizaci a elektrorozvod, - v obci není rozvod splaškové kanalizace ani zemního plynu,

list číslo

4


-

nutnost vybudování vlastní studny pro získání zdroje pitné vody, pozemky v odloučené části Ústeckého kraje, větší vzdálenost od větších měst a horší dopravní dostupnost v současnosti stagnující trh s nemovitostmi, částečný pokles cen a menší zájem o méně atraktivní pozemky v daném regionu, - na pozemku se nachází sloup elektrického vedení k sousední nemovitosti;

I.f. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: 1. Základní podklady ٠ Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Homoly, Exekutorského úřadu Brno město, č.j. 030 EX 130/06-71 o ustanovení znalce a uložení vyhotovení znaleckého posudku na předmětné nemovitosti ze dne 8.3.2010, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 9.2.2010; ٠ LV č. 703 pro k.ú. Staré Křečany, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 15.1.2010; ٠ Informace o okolních parcelách č. 3455, 373 a 282/2,, zjištěná nahlížením do katastru na internetovém serveru ČÚZK, ٠ Údaje a skutečnosti zjištěné zástupci znaleckého ústavu na místě samém dne 9.5.2010; 2. Situační podklady ٠ orientační zaměření pozemků, provedené při prohlídce na místě samém dne 3.5.2010; ٠ snímek katastrální mapy, mapový list VS-10-3-2 pro k.ú. Staré Křečany, vyhotovený KÚ pro Ústecký kraj, KP Rumburk dne 4.6.2009; ٠ ortofotomapa lokality, uveřejněná na internetovém serveru www.mapy.cz; 3. Ostatní podklady ٠ fotodokumentace pořízená znalcem na místě samém dne 3.5.2010; ٠ telefonická sdělení starosty obce Staré Křečany, pana Martina Mänzela k oceňované nemovitosti; ٠ informace zjištěné na internetových stránkách obce Staré Křečany; ٠ nabídky porovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetových realitních serverech;

I.g. Metody zjištění hodnoty Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Cena, za kterou je možné stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. V současné době se někdy používá termín „tržní cena“, v zákonu o oceňování majetku pak „cena obvyklá“. Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odstavec 1:

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří, apod.. Tato cena vyjadřuje, že se při jejím odvozování list číslo

5


z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci, tj. nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví nemovitosti a tím i možnost jejího užívání z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Pro stanovení obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Obecně i při nestálé výši příjmů se jedná o součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitostí, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. - metoda srovnávací (tržní, statistická) Jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných, nebo v současné době na realitním trhu nabízených porovnatelných nemovitostí.

list číslo

6


IIII.. PPO OSSU UD DEEK K

II.A. Seznam oceňovaných nemovitostí a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 284/3

II.B. Zjištění věcné hodnoty nemovitosti nákladovou metodou Pozemek parc.č. 284/3 je volný, nezastavěný, nákladová hodnota staveb tedy není v tomto znaleckém posudku stanovena. Věcná (nákladová) cena stavebního pozemku je standardně rovna obvyklé ceně, kterou by byl kupující nucen vynaložit na pořízení daného stavebního pozemku, umístěného v předmětné lokalitě (nákladová cena). Při stanovení věcné ceny předmětného pozemku tedy vycházím z vyhodnocení obvyklé ceny předmětného pozemku, stanovené na základě metody porovnávací (viz. níže v tomto znaleckém posudku). a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 284/3 Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

Dle zákona š. 151/1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), části první, hlavy druhé, dílu druhého pozemky, § 9 Členění pozemků: 1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění10); je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.

list číslo

7


(2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí.5) Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Pozemek parc.č. 284/3: Jedná se o pozemek o výměře 2080 m2, vedený ke dni ocenění v KN jako trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond, ke dni ocenění nezastavěný (volný). Pozemek je umístěn při okraji zastavěné části obce Staré Křečany, při severovýchodním okraji obce, v lokalitě, která je charakteristická roztroušenou řídkou zástavbou rodinných domů a objektů rekreace. Dle sdělení starosty obce nemají Staré Křečany ke dni ocenění dosud platný územní plán obce, návrh územního plánu obce se však aktuálně zpracovává a dle tohoto návrhu se oceňovaný pozemek nachází v zóně určené pro venkovské bydlení. Na oceňovaném pozemku je tak teoreticky možné provést výstavbu RD. Dle sdělení starosty je v místě pouze možnost napojení na elektro rozvod, splašková kanalizace v obci vybudována není, teoreticky je možné napojení na dešťovou kanalizaci. Obecní vodovod v místě rovněž není, okolní nemovitosti mají jako zdroj vody vlastní studny. Rozvod zemního plynu rovněž v obci není. Vzhledem k právně nezajištěnému přístupu k oceňovaným pozemkům, bez možnosti příjezdu po zpevněné komunikaci přímo k hranici oceňovaného pozemku a vzhledem ke skutečnosti, že pozemek není napojen na žádné IS, lze očekávat, že případná výstavby RD na oceňovaném pozemku bude problematická. V případě realizace výstavby RD na oceňovaném pozemku pak bude nutné zabezpečit možnost právně bezproblémového přístupu a příjezdu k pozemku (věcným břemenem, nájemní smlouvou, příp. odkupem části okolních pozemků), a dále bude nutné vybudovat vlastní studnu jako zdroj pitné vody a kanalizační jímku/žumpu. Pozemky určené jako zahrady, příp. stavební pozemky s možností výstavby RD v obdobných lokalitách okresu Děčín se na realitním trhu obchodují a existuje tedy dostatek realizovaných nebo nabídkových cen za srovnatelné pozemky. Metodu porovnávací, jež je standardní metodou pro stanovení obvyklé(tržní) ceny stavebního pozemku, tak lze v tomto případě relevantně použít.

list číslo

8


II.C. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou

b) Výnosová hodnota Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. S přihlédnutím ke stavu ekonomiky v prostředí České republiky a s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé (tržní) ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: výnosová hodnota =

stabilizovaný výnos x 100 (%) úrok. míra kapitalizace (%)

Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba (resp. kalkulace) úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Vychází se při tom z možného průměrného bezrizikového (málo rizikového) zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. Dluhopisy České Republiky, hypotéční zástavní listy) s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti). Úrokovou míru kapitalizace je nutné kalkulovat velmi obezřetně. Zejména vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, nestabilnímu ekonomickému prostředí, nedostatku solventních investorů a nesnadnému získávání úvěrů od peněžních ústavů. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za:

list číslo

9


teplo a teplou vodu, vodné a stočné, elektrickou energii, výkony spojů, případné další služby sjednané individuálně, a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. Výnosová metoda je jednou ze standardních metod pro ocenění zejm. komerčně využitelných nemovitostí. Její použití je však možné i pro ocenění rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k povaze oceňovaných nemovitostí, tj. volný (nezastavěný) pozemek, umístěný dle návrhu územního plánu obce v ploše určené pro venkovské bydlení, nelze relevantně předpokládat možnost pronájmu oceňované nemovitosti. Dle zjištění na místě samém se pronájem nemovitosti nedá předpokládat. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem není tedy výnosová hodnota nemovitosti v tomto znaleckém posudku stanovena.

list číslo

10


II.D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Vzhledem k současnému stavu realitního trhu a částečnému poklesu cen, kdy starší realizované ceny nevypovídají zcela přesně o současné situaci, byly jako podklady pro vyhodnocení použity aktuální nabídky prodejů srovnatelných objektů z realitních internetových serverů. Nemovitosti uvedeného typu, tj. pozemky využitelné pro stavbu rodinného domu, umístěné z pohledu atraktivity a dopravní dostupnosti ve srovnatelných lokalitách (obcích) okresu Děčín, se na realitním trhu poměrně běžně obchodují. Úroveň poptávky po srovnatelných nemovitostech je sice aktuálně v mírně nižší úrovni, nicméně jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná a lze stanovit její porovnávací hodnotu. Byly uvažovány jak nabídky prodejů srovnatelných nemovitostí přímo v dané lokalitě (obec Staré Křečany), tak i nabídky obdobných pozemků srovnatelné atraktivitou a dopravní dostupností s předmětnou lokalitou, tj. umístěné v obdobných obcích okresu Děčín. Faktory možnosti využití pozemků, napojení na IS a přístupu k pozemkům byly při vyhodnocení porovnávaných nemovitostí řádně zohledněn. Oceňovaná nemovitost: Pozemek parc.č. 284/3 o celkové výměře 2080 m2, v KN vedený jako trvalý travní porost, nezastavěný, volný, neudržovaný, z části porostlý náletovými dřevinami, umístěné dle návrhu ÚP obce v ploše určené pro venkovské bydlení, s možností výstavby RD, svažitý, bez napojení na obecní IS, pouze s možností napojení na elektrorozvod a teoretickou možností napojení na obecní dešťovou kanalizaci, obec bez splaškové kanalizace a bez rozvodu zemního plynu, v místě nutnost vybudovat vlastní studnu, bez možnosti příjezdu k hranici pozemku po zpevněné veřejné komunikaci, s právně nezajištěným přístupem přes cizí pozemky, při okraji obce Staré Křečany. 1. srovnatelný případ Prodej, pozemek pro bydlení, 4 201 m² Nabídková cena: 751 979,- Kč, tj. 179,- Kč/m2 (vč. provize) Lokalita: Kopec, Staré Křečany, okr. Děčín Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; 884; Popis: Velmi pěkný udržovaný pozemek o výměře 4 201 m2 pro stavební účely v řídce zastavěné části obce mezi rekreačními domy. Možná výstavba pro rekreaci či bydlení. Pozemek je travnatý, na části pozemku jsou buky, celý pozemek je oplocený, mírně svažitý a orientovaný k jihu. Nachází se v chráněném území na velmi pěkném klidném místě, v turisticky atraktivní zóně. Nutno vidět.

Vyhodnocení: Možným využitím srovnatelný pozemek ve stejné obci jako nemovitosti oceňovaná, avšak oproti oceňovanému pozemku umístěn dále od centra obce, v odloučené místní části Kopec, dále od města Rumburk.. Porovnávaný pozemek je větší (velikost neovlivňuje cenu přímo úměrně), na rozdíl od oceňované nemovitosti však udržovaný a lépe přístupný - poskytuje lepší možnost využití. Možnosti napojení na IS srovnatelné. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koeficientem 0,90. Nabídková cena uvedena vč. provize.

list číslo

11


2. srovnatelný případ: Prodej, pozemek pro bydlení, 5 691 m² Nabídková cena: 597 555,- Kč, tj. cca 105,- Kč/m2 Lokalita: Staré Křečany, okr. Děčín Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; R9SL111 Popis: k prodeji velmi pěkný pozemek ve Starých Křečanech o výměře 5 691 m2. Jedná se o atraktivní místo v klidné části obce. Pozemek je vhodný na výstavbu RD. Je mírně svažitý. Nachází se zde vlastní studna, původní sklep, elektrická přípojka a kanalizace se musí řešit septikem.

Vyhodnocení: Pozemek umístěn v totožné lokalitě (obci) jako oceňovaná nemovitost. Porovnávaný pozemek výrazně větší (neovlivňuje cenu přímo úměrně), dle fotodokumentace bez zvláštní údržby. Možnosti využití srovnatelné, stejně jako možnosti napojení na IS. Porovnávaný pozemek vč. vlastní studny. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koeficientem 0,90. 3. srovnatelný případ: Prodej pěkného pozemku 1600 m2 vhodného k výstavbě RD v Dolních Křečanech Nabídková cena: 200,- Kč/m2 (vč. provize) Lokalita: Dolní Křečany, okr. Děčín Zdroj, číslo zakázky: www.rkevropa.cz; R9SL112 Popis: k prodeji pěkný pozemek 1600 m2, který se nachází v atraktivní části v Dolních Křečanech cca 0,5km od Rumburka v zástavbě rodinných domů. Najdeme zde přípojky cca 30m od pozemku, kanalizace se bude muset řešit septikem nebo přípojkou a voda studnou nebo také přípojkou. Pozemek je vhodný na výstavbu RD.

Vyhodnocení: Porovnávaný pozemek umístěn ve srovnatelné lokalitě, avšak blíže městu Rumburk, v místní části Dolní Křečany. Využitelnost pozemku stejná (výstavba RD), přístup mírně lepší, napojení na IS srovnatelné. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koeficientem 0,90. Nabídková cena vč. provize. 4. srovnatelný případ: Velmi pěkný pozemek pro výstavbu RD - vhodné pro developerské projekty Nabídková cena: 351 090,- Kč, tj. cca 249,- Kč/m2 Lokalita: Dolní Křečany, okr. Děčín Zdroj, číslo zakázky: www.rkevropa.cz; R10SL122 Popis: k prodeji velmi pěkný udržovaný, rovinatý a oplocený stavební pozemek, který se nachází v místní části Dolní Křečany (Rumburk) u hlavní silnice na Rumburk cca. 2km. Pozemek má výměru 1 407 m2 a je obdélníkového tvaru. Kolem pozemku vede místní vodovodní řad, elektrika, kanalizace se musí řešit septikem. Klidné místo nedaleko centra města.

Vyhodnocení: Porovnávaný pozemek umístěn u hlavní silnice směr Rumburk, v Dolních Křečanech, blíže městu Rumburk. Lepší dopravní dostupnost a lepší přístup k pozemku přímo z místní veřejné komunikace, avšak mírně rušnější lokalita. Porovnávaný pozemek mírně menší, avšak

list číslo

12


udržovaný, oplocený, s lepšími možnostmi napojení na obecní IS (elektro i vodovod). Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koef. 0,90. 5. srovnatelný případ: Prodej pěkného oploceného pozemku k výstavbě- Dolní Křečany Nabídková cena: 240,- Kč/m2 Lokalita: Dolní Křečany (Rumburk), okr. Děčín Zdroj, číslo zakázky: www.rkevropa.cz; R10SL105 Popis: Jedná se o rovinatý pozemek o výměře 10 452 m2, ke kterému jsou přivedeny přípojky na vodu, plyn i elektřinu. Po celé délce pozemku vede místní osvětlená komunikace a z druhé strany hlavní silnice na Rumburk. Jedná se o klidnou lokalitu cca. 2 km od centra města Rumburk.

Vyhodnocení: Porovnávaný pozemek umístěn u hlavní silnice směr Rumburk, v Dolních Křečanech Místní část města Rumburk), blíže centru městu Rumburk. Lepší dopravní dostupnost a lepší přístup k pozemku přímo z místní veřejné komunikace - ze dvou stran. Možnost další reparcelizace a výstavby více RD. Porovnávaný pozemek s lepšími možnostmi napojení na obecní IS (elektro i vodovod). Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koef. 0,90.

Nemovitosti srovnatelné s nemovitostí oceňovanou, umístěné ve srovnatelných lokalitách okresu Děčín, a to i přímo v předmětné lokalitě obce Staré Křečany, v blízkosti města Rumburk, se na současném trhu s nemovitostmi obchodují, avšak poptávku po srovnatelných nemovitostech lze hodnotit jako nižší, čemuž odpovídá i úroveň nabídkových cen. Jednotlivé nabídkové ceny je vždy třeba upravit především vzhledem k poloze, atraktivitě a dopravní dostupnosti předmětné lokality, velikosti, rozloze pozemku, možnostem využití pozemku, možnostem napojení na IS, přístupu k pozemku a jeho stavu a případnému příslušenství. Při vyhodnocení nabídkových cen byly dále zohledněny všechny pozitivní i negativní faktory, ovlivňující obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Nabídkové ceny je rovněž nutné upravit do reálné úrovně snižujícím koeficientem, který zohledňuje neúplnost informací uvedených v nabídkách a skutečnost, že realitní kanceláře si často ponechávají prostor pro možné vyjednávání s klientem o ceně nemovitosti a rovněž zohlednit případnou výši započtené provize RK. Z výše uvedeného vyplývá, že hodnota oceňované nemovitosti, tj. pozemku parc.č. 284/3 vč. příslušenství, zjištěná metodou srovnávací, se pohybuje v intervalu cca 80,- až 140,- Kč/m2 oceňovaného pozemku, tj. při celkové výměře oceňovaného pozemku 2 080 m2 činí porovnávací cena po přepočtu cca 170.000,- Kč až 290.000,- Kč. Vzhledem k převažujícím negativním faktorům, ovlivňujícím cenu nemovitosti, zejm. skutečnosti, že k oceňovaným pozemkům není přímý přístup a příjezd po zpevněné veřejné komunikaci a přístup k oceňovanému pozemku je právně nezajištěný, a dále že oceňovaný pozemek se nachází mezi stávajícími nemovitostmi, z čehož vyplývají omezení pro případné umístění stavby RD a možnosti napojení na IS jsou velmi omezené, se přikláním k hodnotě při nižší hranici zjištěného intervalu, tj. cca 170.000,Kč.

Výsledná porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí činí celkem po zaokrouhlení

170 000,00- Kč

list číslo

13


II.E. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny nemovitosti Předmětem ocenění je stanovení ceny nemovitostí, tj. pozemku parc.č. 284/3. V následující tabulce jsou tedy uvedeny ceny předmětné nemovitosti, zjištěné jednotlivými metodami, zaokrouhlené na desetitisíce Kč. Věcná (nákladová) cena nemovitostí celkem (pozemek parc.č. 284/3)

170 000,- Kč

Výnosová hodnota nemovitostí celkem (pozemek parc.č. 284/3)

nestanovena

Porovnávací hodnota (pozemek parc.č. 284/3)

170 000,- Kč

nemovitostí

celkem

II.F. Závady

V kapitole „C“ Omezení vlastnického práva“ listu vlastnictví č. 703, jsou uvedena následující omezení: •

Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 2.651.274,- Kč, povinnost k: parcela: 284/3; Listina: Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č. 337/1992 Sb.) č.j.: 26464/04/179923/6840 ze dne 23.3.2004. Právní moc ke dni 30.4.2004;

•

Nařízení exekuce, s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně sp.zn. 17 Nc 5808/20045 ze dne 29.11.2004;

•

Nařízení exekuce, s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně sp.zn. 7 Nc 5444/2004-7 ze dne 15.11.2004;

•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa na základě listin: Okresního soudu v České Lípě č.j. 15 Nc4965/2004 -6; s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany;

•

Nařízení exekuce, s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně sp.zn. 17 Nc 3564/20044 ze dne 9.4.2004; listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně sp.zn. 17 Nc 3564/2004-7 ze dne 14.3.2005;

•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín na základě listin: Okresního soudu v Děčíně č.j. 21 Nc-3014/20066; s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; parcela: 284/3; listina: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 030 EX-130/2006-11 ze dne 1.2.2006;

•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín na základě listin: Okresního soudu v Děčíně č.j. 7 Nc-3657/20063; s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; Nařízení exekuce, s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně sp.zn. 8 Nc 5477/2006-7 ze dne 6.11.2006;

•

list číslo

14


•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; parcela: 284/3; listina: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Praha 4 sp.zn. 095 Ex-553/2006 P 01 -7 ze dne 24.11.2006;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; parcela: 284/3; listina: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město sp.zn. 56 EX-6054/2007-13 ze dne 21.6.2007;

•

Nařízení exekuce, s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně sp.zn. 7 Nc 4170/2007-5 ze dne 6.6.2007;

•

Nařízení exekuce, s povinností k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně sp.zn. 7 Nc-5169/2008 ze dne 21.7.2008;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany; parcela: 284/3; listina: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Děčín č.j. 112 EX-246/2005 -44 ze dne 16.9.2008;

•


•


•


V kapitole „D Jiné zápisy“ listu vlastnictví č. 703, jsou uvedena následující zápisy: •

Podaná žaloba na určení vlastnického práva části pozemku, vztah k: parcela 284/3, listina: oznámení o podaném žalobním návrhu na určení práva Okresního soudu v Děčíně sp.zn.: 13C101/2004 ze dne 16.4.2006;

Pozn. přesné znění omezení vlastnického práva, exekučních příkazů a nařízení exekuce viz příloha č. 2 LV č. 703.

II.G. Ocenění závad V části „C – omezení vlastnického práva“ LV č. 703 jsou vymezeny závady, uvedené výše v části „II.F Závady“ tohoto posudku, tj. jde o závady zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, dále nařízení exekuce, s povinností k osobě povinného: Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany, a dále exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, s povinnosti k: parcela: 284/3, zapsané na LV č. 703 pro k.ú. Staré Křečany. S výjimkou uvedených závad, tj. zástavního práva, nařízení exekuce a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, nejsou evidována žádná další omezení vlastnického práva. V případě zpeněžení oceňovaného nemovitého majetku, při pokrytí dlužné částky, všechna omezení k nemovitostem, uvedená výše, zanikají.

list číslo

15


Žádné další závady příp. váznoucí na oceňovaných nemovitostech, nebyly znaleckému ústavu sděleny, ani nebyly zjištěny. Jiná práva ani závady spojené s oceňovanou nemovitostí nebyly zjištěny. A jejich cena tak činí 0,- Kč. Výsledná cena závad ve smyslu ustanovení § 336a o. s. ř. tak činí: 0,- Kč

list číslo

16


IIIIII.. ZZÁ ÁV VĚĚR R Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo: dle usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 130/06-71, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 9.3.2010, jedním znaleckým posudkem: ocenit nemovitosti ve vlastnictví povinného, pan Lupínek Stanislav, Staré Křečany 264, 407 61 Staré Křečany, a to: - pozemek parc.č. 284/3 vč. příslušenství, vše v k.ú. Staré Křečany, v obci Staré Křečany, okrese Děčín, vše zapsáno na LV č. 703 u KÚ pro Ústecký kraj, KP Děčín; - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Pozn.1: Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti, tj. volný nezastavěný pozemek, neoplocený, vedený v KN jako trvalý travní porost, nebylo nutné povinného, pana Stanislava Lupínka pro potřeby ocenění uvedené nemovitosti kontaktovat a žádat o zpřístupnění nemovitosti. Ocenění předmětných nemovitostí v tomto znaleckém posudku je provedeno na základě prohlídky nemovitosti ze dne 9.5.2010 a na základě volně dostupných geodetických (KM) a dalších podkladů. Kladné stránky mající vliv na cenu obvyklou: + + + + +

poloha v klidné pěkné přírodní lokalitě, bez rušivých vlivů z okolí, dobrá dopravní dostupnost obce z města Rumburk, základní občanská vybavenost přímo v obci, vhodná orientace pozemku (J), dle návrhu ÚP obce možnost výstavby rodinného domu (venkovské bydlení),

Záporné stránky mající vliv na cenu obvyklou: - omezený přístup k pozemkům, bez přímého napojení na zpevněnou veřejnou komunikaci, - přístup k pozemkům právně nezajištěn - přes pozemky cizích vlastníků, - pozemky bez napojení na IS, v místě pouze teor. možnost napojení na dešťovou kanalizaci a elektrorozvod, - v obci není rozvod splaškové kanalizace ani zemního plynu, - nutnost vybudování vlastní studny pro získání zdroje pitné vody, - pozemky v odloučené části Ústeckého kraje, - větší vzdálenost od větších měst a horší dopravní dostupnost - v současnosti stagnující trh s nemovitostmi, částečný pokles cen a menší zájem o méně atraktivní pozemky v daném regionu, - na pozemku se nachází sloup elektrického vedení k sousední nemovitosti;

list číslo

17


Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Pro případ výkonu exekuce je nutné vycházet z ceny obvyklé, platné v daném místě a čase. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, zejména s ohledem na kladné a záporné faktory ovlivňující cenu obvyklou, kdy převažují záporné cenotvorné faktory, s přihlédnutím k atraktivitě lokality, umístění nemovitosti, stejně jako s přihlédnutím k možnostem využití oceňovaných pozemků dle návrhu územního plánu obce, stanovuji cenu obvyklou ke dni prohlídky tj. ke dni 9.5.2010 při spodní hranici intervalu zjištěného metodou srovnávací (170 000,- až 290 000,- Kč), která má pro oceňovanou nemovitost nejlepší vypovídací schopnost o jejím možném uplatnění na současném trhu s nemovitostmi. Ke spodní hranici intervalu zjištěného metodou porovnávací se přikláním především z důvodu problematického přístupu a příjezdu k nemovitosti (pozemek bez přímého napojení na místní veřejnou zpevněnou komunikaci) a po právní stránce nezabezpečeného přístupu k oceňovanému pozemku (přes pozemky cizích vlastníků). Dále skutečnosti, že vzhledem k dispozici pozemku a výše uvedeným omezením, daným umístěním pozemků a stávající okolní zástavbě je umístění případného budoucího RD značně omezeno. Negativní vliv má dále skutečnosti, že oceňovaný pozemek je bez možnosti napojení na obecní vodovod, pouze s možností napojení na elektrorozvod a teoretickou možností napojení na dešťovou kanalizaci, s nutností vybodování vlastní studny a jímky. Spodní hranici intervalu volím rovněž z důvodu částečného poklesu cen na trhu s nemovitostmi, současné situaci na tomto trhu a obecně menší poptávce po srovnatelných pozemcích ve srovnatelných lokalitách. Výnosová hodnota nemovitosti nebyla vzhledem k její podstatě (volné pozemky bez možnosti pronájmu) stanovena. Věcná hodnota oceňovaných pozemků je rovna hodnotě, kterou by bylo nutné vynaložit na jejich pořízení, je tedy rovna hodnotě stanovené metodou porovnávací. Nabídkové ceny porovnatelných pozemků se pohybují v obdobných úrovních, stanovená obvyklá cena oceňované nemovitosti zohledňuje všechny výše uvedené, především negativní cenotvorné vlivy. Tj. obvyklá cena oceňovaných nemovitostí, pozemku parc.č. 284/3 o výměře 2080 m2 vč. příslušenství, činí cca 170 000,- Kč, tj. cca 80,- Kč/m2 oceňovaných pozemků, ke dni ocenění, tj. 9.5.2010. Výsledná cena závad s oceňovanými nemovitostmi spojených, tj. s pozemekm parc.č. 284/3 vč. příslušenství činí 0,- Kč.

Výsledná obvyklá cena nemovitosti ke dni prohlídky 3.5.2010 činí celkem

170.000,- Kč slovy: jednostosedmdesáttisíc Kč

Za CD RATING, s. r. o. – znalecký ústav posudek vypracoval:

Ing. Dušan Cagaš Ing. Michal Schwarz

V Brně, dne 13.5.2010

list číslo

18


IIV V.. ZZnnaalleecckkáá ddoolloožžkkaa

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný v prvním oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 20.5.2003 pod č. j. 140/2001-Zn v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování hmotných a nehmotných aktiv, pasiv, cenných papírů, společností či jejich částí a posuzování podnikatelských plánů z nejrůznějších ekonomických hledisek. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 441/2010 evidence ústavu.

V Brně, dne 13.5.2010 za CD RATING, s.r.o. - znalecký ústav Horní 14 639 00 Brno

tel.: 543 214 717 [email protected] Ing. Dušan Cagaš – jednatel

list číslo

19

3, VČ. PŘÍSLUŠENSTVÍ,

Recommend Documents