293

Znalecký posudek č. 2011/293 O ceně nemovitosti:

Bytové jednotky č. 2235/1, 2235/2, 2235/5, v bytovém domě č.p. 2235 na pozemku, parcele č. 2162/35, v katastrálním území Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský, včetně příslušných podílů ke společným částem domu ve výši 2312/10000, 1613/10000 a 686/10000.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava

Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 4. 8. 2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice

Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 4. 8. 2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00633/09-007 ze dne 2. 6. 2011 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 18. 7. 2011. Při provedené prohlídce nebyl povinný a vlastník nemovitostí přítomen. Povinný byl ze strany zpracovatele posudku informován doporučeným dopisem o termínu konání místního šetření, tento dopis si však nepřevzal ani nevyzvednul v době jeho uložení na poštovním úřadě. Vzhledem k tomu, že zpracovateli posudku o ceně nemovitostí byla umožněna uživatelem pouze prohlídka jednotky č. 2235/2, je za účelem ocenění ostatních jednotek uvažováno, že tyto se nacházejí ve stejném stavu a vybavení jako tato jednotka č. 2235/2.

3. Podklady pro vypracování posudku  Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00633/09-007 ze dne 2. 6. 2011.  Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 11454 pro katastrální území Opava-Předměstí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava.  Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4932 pro katastrální území Opava-Předměstí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava.  Kopie katastrální mapy, mapový list č. Opava 9-3/24.  Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví uzavřená dne 22.7.2005 dle ust. §141 a následujících OZ a dle § 5 zákona o vlastnictví bytů mezi Martinem Střelcem, bytem Opava, Vančurova 2235/40, a Ing.Milanem Vítkem, bytem Opava, Mostní 930/117.  Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění.  Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec:

Moravskoslezský Opava

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– Katastrální území:

Opava-Předměstí (711578)

List vlastnictví číslo: 11454 Vlastník: Vítek Milan Ing. Edvarda Beneše 988/22, Opava, Kateřinky, 747 05 List vlastnictví číslo: 4932 Vlastníci: 1. Šišková Eva Doloplazy 44, Doloplazy, 783 56

Podíl: 1 369/10 000

2. Vítek Milan Ing. Podíl: 8 631/10 000 Edvarda Beneše 988/22, Opava, Kateřinky, 747 05 List vlastnictví číslo: 3618 Vlastník: Statutární město Opava Horní náměstí 382/69, Opava, Město, 746 26

5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou bytové jednotky č. 2235/1, 2235/2, 2235/5, v bytovém domě č.p. 2235 nacházejícím se na parcele č. 2162/35 v katastrálním území Opava-Předměstí Statutárního města Opavy, v okrese Opava, kraj Moravskoslezský, včetně příslušných podílů na společných částech domu. Bytové jednotky č. 2234/1, 2235/2, 2235/5, jsou zapsány ve prospěch vlastníka na LV č. 11454 pro katastrální území Opava - Předměstí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Budova č.p. 2235 je zapsána ve prospěch vlastníků na LV č. 4932 pro katastrální území Opava Předměstí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Pozemek, parcela č. 2162/35 je zapsána ve prospěch vlastníka na LV č. 3618 pro katastrální území Opava - Předměstí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Bytový dům č.p. 2235 v katastrálním území Opava-Předměstí se nachází na ulici Vančurova. Jedná se o lokalitu v okrajové části zastavěného území města, zastavěnou především staršími objekty užívanými pro potřeby hromadného bydlení, objekty užívanými pro potřeby individuálního by\dlení i objekty lehkého nerušivého průmyslu a objekty sloužícími ke skladování a manipulaci. Dům je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce o jednom podzemním podlaží, dvou nadzemních podlažích, se šikmým sedlovým krovem, při čemž prostor obestavěný střešní konstrukcí je využit na podkroví. Podzemní podlaží je tvořeno pouze místnostmi, sklepy, příslušejícími k bytovým jednotkám č. 2235/1 a 2235/2, nacházejícími se v 1. nadzemním podlaží domu. V 1. NP se nachází jednotky č. 2235/1 a 2235/2, ve 2.NP se nachází jednotky č. 2235/3 a 2235/4, ve 3. NP, které již je podkrovím, se nachází jednotka č. 2235/5, dále jednotka 2235/6 (jedná se o byt o dvou podlažích při čemž 2.podlaží bytu je v „Dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví“ označeno jako 4. nadzemní podlaží bytového domu), a dále nebytová jednotka (samostatný sklad se sociálním zařízením) č. 2235/7, ve 4.NP, v prostoru nad jednotkou č. 2235/7, se nachází nebytová jednotka (samostatný sklad) č. 2235/8.

–4– Objekt bytového domu je užíván asi od roku 1942 a ke dni ocenění se z převážné části nachází v původním, značně opotřebeném stavu. V nedávné minulosti byla nově provedena vnější fasáda objektu a výměna původních dřevěných oken za okna plastová. V budově je proveden rozvod elektrické energie, rozvod studené vody , rozvod zemního plynu a rozvod vnitřní kanalizace ze všech hygienických vybavení. Případné úpravy a nezbytné opravy v bytech užívaných (jednotky č. 2235/2, 2235/4, 2235/5, 2235/6) jsou prováděny na náklady uživatelů těchto jednotek. Část jednotek v domě (2235/1, 2235/3, 2235/7, 2235/8) není ke dni ocenění užívána.

6. Obsah posudku Oddíl 1 Byt a) Byt 1) Byt č. 2235/1v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu b) Ocenění porovnávací metodou

Oddíl 2 Byt a) Byt 1) Byt č.2235/2 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu b) Ocenění porovnávací metodou

Oddíl 3 Byt a) Byt 1) Byt č.2235/5 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu b) Ocenění porovnávací metodou

–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:

Opava 2

Oddíl 1 Popisy objektů a) Byt 1) Byt č. 2235/1v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu Bytová jednotka č. 2235/1 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 2235 v katastrálním území Opava-Předměstí. Jednotka je tvořena třemi obytnými místnostmi, kuchyní, koupelnou, WC, předsíní, dvěma spížemi, zimní zahradou (lodžií), sklepem. Celková podlahová plocha jednotky je 136,80 m2 (při čemž podlahová plocha sklepů činí 69,10 m2). Jednotka není (zřejmě) ke dni ocenění užívána. Vzhledem ke skutečnosti, že zpracovateli posudku nebyla umožněna prohlídka a zaměření jednotky, je pro účely ocenění uvažováno, že její stav a vybavení odpovídá stavu a vybavenosti jednotky č. 2235/2 do níž měl zpracovatel posudku umožněn přístup. Je uvažováno, že jednotka je vytápěna lokálně, elektrickými přímotopy, v jednotce je proveden pouze rozvod studené vody, zdrojem teplé vody je pouze ohřívač na tuhá paliva v koupelně, je proveden rozvod elektrické energie,rozvod zemního plynu a dále vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC. Koupelna je vybavena umývadlem a vanou, splachovací záchod je standardní, kuchyně je vybavena plynovým sporákem. Stavebně technický stav jednotky vyžaduje za účelem jejího dalšího užívání provedení celkové rekonstrukce. Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Podíl na společných částech domu náležející k jednotce činí 2312/10000.

–6–

Oddíl 2 Popisy objektů a) Byt 1) Byt č.2235/2 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu Bytová jednotka č. 2235/2 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 2235 v katastrálním území Opava-Předměstí. Jednotka je tvořena čtyřmi obytnými místnostmi, kuchyní, koupelnou, WC, předsíní, spíží, zimní zahradou (upraveno na koupelnu), dvěma sklepy. Celková podlahová plocha jednotky je 94,45 m2 (při čemž podlahová plocha sklepů činí 16,56 m2). Jednotka je ke dni ocenění užívána. Jednotka je vytápěna lokálně, kamny na tuhá paliva, v jednotce je proveden pouze rozvod studené vody, zdrojem teplé vody je elektrický boiler ve vlastnictví uživatele bytu, je proveden rozvod elektrické energie, rozvod zemního plynu a dále vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC. Koupelna je vybavena umývadlem a vanou ve vlastnictví uživatele bytu, splachovací záchod je standardní, kuchyně je vybavena plynovým sporákem. Stavebně technický stav jednotky vyžaduje za účelem jejího dalšího užívání provedení celkové rekonstrukce. Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Podíl na společných částech domu náležející k jednotce činí 1613/10000.

Oddíl 3 Popisy objektů a) Byt 1) Byt č.2235/5 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu Bytová jednotka č. 2235/5 se nachází ve 3. nadzemním podlaží (podkroví) bytového domu č.p. 2235 v katastrálním území Opava-Předměstí. Jednotka je tvořena obytnou místností, kuchyní, koupelnou s WC, předsíní. Celková podlahová plocha jednotky je 40,58 m2 . Jednotka je ke dni ocenění užívána. Zpracovatel posudku neměl možnost prohlídky a zaměření jednotky. Za účelem ocenění je uvažováno, že jednotka je vytápěna lokálně, zřejmě plynovým topidlem, v jednotce je proveden rozvod studené i teplé vidy, zdrojem teplé vody je elektrický boiler, je proveden rozvod elektrické energie, rozvod zemního plynu a vnitřní kanalizace z kuchyně a koupelny společné s WC. Koupelna je vybavena umývadlem a sprchovým koutem, záchod je standardní splachovací. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem. Stavebně technický stav jednotky vyžaduje za účelem jejího dalšího užívání provedení rozsáhlé opravy a rekonstrukce. Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Podíl na společných částech domu náležející k jednotce činí 686/10000.

–7–

Ocenění nemovitosti povinného Oddíl 1 a) Byt a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Byt č. 2235/1v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna WC předsíň spíž A spíž B zimní zahrada sklep 2235/1/S Podlahové plochy bytu – celkem:

+ + + + + + + + + + =

16,20 m2 10,40 m2 16,50 m2 8,20 m2 3,50 m2 1,90 m2 6,30 m2 1,15 m2 1,15 m2 2,40 m2 69,10 m2 136,80 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: 58 440 Indexovaná prům. cena (IPC): 19 125,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 –0,05 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí.

–8– Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez prostředí výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 –0,40 0,00 0,00

8

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

0,570

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Krytérium snižujícím cenu - zdrojem teplé vody je pouze ohřívač na tuhá paliva. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně 0,7 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:

Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 –0,02 –0,10 0,40*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,280

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

0,950 × 0,570 × 0,280 = 19 125,– × 0,152 = 136,80 × 2 907,– =

Byt č. 2235/1v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu – zjištěná cena:

0,152 2 907,– Kč/m2 397 677,60 Kč 397 677,60 Kč

–9–

b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena bytu se zjistí cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými byty, bytovými jednotkami, v dané, případně urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti (především z ohledem na stavebně technický stav a vybavení jednotky), je pro potřebu stanovení její porovnávací hodnoty uvažováno, že tato by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné podle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

398 000,– Kč 1,00 398 000,– Kč

Oddíl 2 a) Byt a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Byt č.2235/2 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna WC předsíň spíž zimní zahrada (koupelna) sklep 2235/2/S/A sklep 2235/2/S/B Podlahové plochy bytu – celkem: Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava

+ + + + + + + + + + + =

15,40 m2 9,40 m2 9,50 m2 16,74 m2 8,55 m2 3,50 m2 2,00 m2 8,50 m2 2,60 m2 2,70 m2 10,80 m2 5,76 m2 95,45 m2

– 10 – Počet obyvatel: 58 440 Indexovaná prům. cena (IPC):

19 125,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 –0,05 0,00

3


0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez –0,03 prostředí výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo –0,40 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 8


0,570

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení

Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,03 0,00

– 11 – 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav

II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje I. Lokální na tuhá paliva III. Bez vlivu na cenu V. Byt ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7

–0,01 –0,10 0,00 0,40*

9


0,283

i=1


0,950 × 0,570 × 0,283 = 19 125,– × 0,153 = 95,45 × 2 926,13 =

Byt č.2235/2 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu – zjištěná cena:

0,153 2 926,13 Kč/m2 279 299,11 Kč 279 299,11 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena bytu se zjistí cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými byty, bytovými jednotkami, v dané, případně urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti (především z ohledem na stavebně technický stav a vybavení jednotky), je pro potřebu stanovení její porovnávací hodnoty uvažováno, že tato by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné podle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

280 000,– Kč 1,00 280 000,– Kč

– 12 –

Oddíl 3 a) Byt a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Byt č.2235/5 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj kuchyně koupelna+WC předsíň Podlahové plochy bytu – celkem:

+ + + =

19,33 m2 11,55 m2 2,90 m2 6,80 m2 40,58 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: 58 440 Indexovaná prům. cena (IPC): 19 125,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 –0,05 0,00

3


0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez –0,03 prostředí výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti

– 13 – 6 Obyvatelstvo

I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

–0,40 0,00 0,00

8


0,570

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7

Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,03 0,00 –0,03 –0,02 0,00 0,65*

9


0,487

i=1


0,950 × 0,570 × 0,487 = 19 125,– × 0,264 = 40,58 × 5 049,– =

Byt č.2235/5 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu – zjištěná cena:

0,264 5 049,– Kč/m2 204 888,42 Kč 204 888,42 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena bytu se zjistí cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými byty, bytovými jednotkami, v dané, případně urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti

– 14 – (především z ohledem na stavebně technický stav a vybavení jednotky), je pro potřebu stanovení její porovnávací hodnoty uvažováno, že tato by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné podle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

205 000,– Kč 1,00 205 000,– Kč

– 15 –

C. Rekapitulace Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

881 870,– Kč 883 000,– Kč

Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou.

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 883 000,– Kč Cena slovy: osmsetosmdesáttřitisíce Kč

Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Ing. Milan Vítek Edvarda Beneše 988/22 747 05 Opava Ing. Milan Vítek Edvarda Beneše 988/22 747 05 Opava Jednotka č. 2235/1 Jednotka č. 2235/2 Jednotka č. 2235/5 Jednotka č. 2235/7 Jednotka č. 2235/8 Jednotka 2235/4

Ing. Milan Vítek Edvarda Beneše 988/22 747 05 Opava Jednotka č. 2235/1 Jednotka č. 2235/2 Jednotka č. 2235/3 Jednotka č. 2235/4 Jednotka č. 2235/5 Jednotka č. 2235/7 Jednotka č. 2235/8 Ing. Milan Vítek Edvarda Beneše 988/22 747 05 Opava Jednotka č. 2235/1 Jednotka č. 2235/2 Jednotka č. 2235/3 Jednotka č. 2235/4 Jednotka č. 2235/5 Jednotka č. 2235/7 Jednotka č. 2235/8

Nařízení exekuce Usnesení č. 29 Nc-1515/2009-5 Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce ze dne 3.9.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 102EX-633/2009-N Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha (29Nc-1515/2009) ze dne 21.10.2009.

Zástavní právo smluvní ve výši 600.000,- Kč pro Mgr. Patru Dvořáčkovou, Gragorova 2584/14, Ostrava, Moravská Ostrava. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.12.2009. Právní účinky ke 18.12,2009. Nařízení exekuce Usnesení č. 26 EXE-166/2011-14 Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce ze dne 9.2.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 065 Ex-03568/2010-005 Exekutorského úřadu Šumperk, JUDr. Jiří Petruň (22EXE-224/2011-14) ze dne 8.4.2011.

Nařízení exekuce Usnesení č. 34 EXE-642/2011-10 Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce ze dne 12.4.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 081 EX-08509/2011-018M Exekutorského úřadu Prahavýchod, JUDr. Marcel Smékal (34EXE-642/2011-10) ze dne 1.5.2011.

– 16 –

Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 4. 8. 2011 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice

– 17 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/293 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 259/11 podle připojené likvidace.

– 18 –

E. Seznam příloh  Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 11454 pro katastrální území Opava-Předměstí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava.  Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4932 pro katastrální území Opava-Předměstí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava.  Kopie katastrální mapy, mapový list č. Opava 9-3/24.  Nepřevzatá zásilka - informace o termínu místního šetření.  Fotodokumentace.

293

Recommend Documents