FOURSQUARE 293 PEOPLE 18 FRIENDS >>

FAVOURITE MEETING PLACES WHERE PEOPLE MEET UP, SPEND THEIR TIME OFF, AND SHOP; PLACES THEY WANT TO KEEP COMING BACK TO

SOCIAL MEDIA INTERACTION BETWEEN CUSTOMERS AND CONSUMERS

FOURSQUARE 293 PEOPLE 18 FRIENDS >>

<< 12 M H&M BRING STYLE TO LIVE!

<< 0 M FOOD&DRINKS

<< 71 M APPLE THE NEW MACBOOK PRO

<< 35 M ZARA PEOPLE! SPRING/ SUMMER 2011

>> 121 M CINEMA THE KING’S SPEECH

>> 28 M ENTERTAINMENT THEATRE/CONCERTS/ FESTIVALS/SPORTS/ WORKSHOPS

>> 55 M SERVICES KINDERGARTEN HEALTH CARE << 430 M CENTRAL STATION 9:45 AMSTERDAM 9:48 PARIS CSR TO BE SUCCESSFUL, WE BELIEVE OUR CENTRES SHOULD BE SUSTAINABLE IN EVERY RESPECT

SAMENVATTING JAARVERSLAG 2010

Dit is een samenvatting van het jaarverslag 2010. Het volledige jaarverslag over 2010 in de Engelse taal, inclusief jaarrekening en verklaring van de accountant, is in gedrukte vorm te verkrijgen ten kantore van Corio of te downloaden op de website van Corio (www.corio-eu.com).

3

Inhoud

Wie wij zijn

4

kerncijfers 7 verslag van de Raad van Commissarissen

8

aandeelhouders Informatie en Investor Relations 11 Verslag van de Raad van Bestuur bericht van de CEO strategie in actie Visie, Missie, Strategie Top 10 waarde, Top 10 huurders Financieel overzicht vijfjarenoverzicht Direct en indirect resultaat Operationeel overzicht Ontwikkelingsoverzicht

14 14 18 19 22, 23 24 28 29 30 42

10 jaar vooruit, 10 jaar terug 48

Geografisch overzicht 64 Nederland 64 Frankrijk 68 Italië 72 Spanje/Portugal 76 Duitsland 80 Turkije 83 MVO samenvatting

87

Corporate Governance & Risk Management

92

Remuneratie rapport

98

Kerncijfers 2010

103

Portefeuille en pijplijn

108

Adressen en overige informatie

116

4

Samenvatting Corio ja arversl ag 2010

wIE WIJ ZIJN Corio is een winkelvastgoedonderneming. Onze kern activiteiten bestaan uit het selecteren van de juiste centra en middels investeringen deze centra te (her) ontwikkelen. Daarbij heeft Corio de verhuur en het beheer van deze centra geïnternaliseerd. Onze visie richt zich op het creëren van favoriete ontmoetingsplekken, plekken waar mensen elkaar graag ontmoeten, tijd spenderen, winkelen en graag terugkomen

ONZE ambitiE Onze visie is om duurzame plekken te creëren waar mensen elkaar graag ontmoeten. Corio is van mening dat winkelcentra bovenal een belangrijke maatschappelijke rol kunnen en moeten vervullen. In onze visie is een winkelcentrum een ontmoetingsplek waar mensen zich kunnen ontspannen, tijd met elkaar doorbrengen, zich thuis voelen en inspiratie opdoen. Wij zijn ervan overtuigd dat het creëren van aantrekkelijke en succesvolle winkelcentra die goed worden beheerd,

zal leiden tot meer economische bedrijvigheid. Wij zijn ons daarbij bewust van het belang om alert te zijn op de veranderende behoeften en wensen van mensen in het verzorgingsgebied en om daar snel op in te spelen. Onze winkelcentra kunnen alleen succesvol zijn als zij in elk opzicht duurzaam zijn, dat wil zeggen qua locatie, concept, esthetiek, financiën, mens en milieu. Wij creëren en passen ons aan.

ONZE STRATEGIE • Het creëren van favoriete ontmoetingsplekken • Winkelcentra met een dominante positie in het verzorgingsgebied • Lokaal+ en beheer in eigen huis • Kritische massa op alle thuismarkten • Sterke nadruk op stabiele markten (82% van de waarde van de portefeuille)

• Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen als belangrijke pijler • Solide financiële structuur • Winkelcentra vooral in het stadscentrum, op grote knooppunten en als middelpunt van grote gemeenschappen

5

Geografische spreiding

sectorspreiding

Nederland 27% Frankrijk 26% Italië 20% Spanje/Portugal 10% Duitsland 9% Turkije 8%

Retail 96% Kantoren 4% Bedrijfsruimten 0,2%

structuur van corio

investor relations Human resources management Corporate PR & Communications investment Strategy & research CSR

spreiding pijplijn

Nederland 34% Frankrijk 4% Italië 30% Spanje 1% Duitsland 26% Turkije 5%

Raad van Commissarissen Bas Vos voorzitter Robert van der Meer vicevoorzitter Wim Borgdorff Derk Doijer Gobert Beijer

Raad van Bestuur Gerard Groener CEO Ben van der Klift CFO Frederic Fontaine CDO Francine Zijlstra COO

Legal/compliance Risk Management Treasury Finance & Control Tax Information Management

Ceo|cfo|coo Acquisitie|ontwikkeling Office support

verhuur

center management Business support

6


Wat wIJ ZIJN De Op twee na grootste beursgenoteerde onderneming in winkelcentra in europa: Waarde operationele portefeuille Pijplijn Waarde vastgoed onder management Brutohuuropbrengsten Beurswaarde Genoteerd aan Euronext Amsterdam

€ 6,9 miljard € 3,0 miljard € 9,9 miljard € 451,6 miljoen € 4,4 miljard

Hands-on management benadering: •Alle activiteiten in de bedrijfskolom worden in eigen beheer verricht: ‘hands-on management’ • Strategie, assetallocatie, conceptontwerp, financieringen en belastingen worden centraal gemanaged • Decentraal operationeel beheer, business unit per thuismarkt: lokaal+ • Geïntegreerd risk management

Conservatieve en risicobewuste financieringsstructuur: • Conservatieve leverage • Goede spreiding looptijden schulden en data renteherziening • Investmentgrade kredietbeoordeling (BBB+ van S&P, Baa1 van Moody’s) • Diversificatie in de financieringsportefeuille • Verplichtingen minstens anderhalf jaar vooruit gezekerd middels beschikbare faciliteiten

7

Kerncijfers Aantal bezoekers Retail contracten BVO retail Bezettingsgraad Operationele portefeuille Pijplijn Nettohuuropbrengsten Like-for-like groei retail Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat Nieuwe verhuur en huurverlengingen Beurswaarde Dividend per aandeel NAV NNNAV* *aangepast naar EPRA definitie

2010 400 miljoen 6.000 1,7 miljoen m2 96,2%

2009 360 miljoen 5.300 1,5 miljoen m2 96,3%

€ 6,9 miljard

€ 5,7 miljard

€ 3,0 miljard € 386,8 miljoen 1,9%

€ 2,3 miljard € 337,0 miljoen 1,7%

€ 251,0 miljoen € 124,7 miljoen € 375,7 miljoen 3,8%

€ 218,2 miljoen -€ 350,1 miljoen -€ 131,9 miljoen 7,2%

€ 4,4 miljard € 2,69 € 46,10 € 46,79

€ 3,6 miljard € 2,65 € 44,32 € 46,34

8


vERslag van de RAAD VAN COMMISSARISSEN aan de algemene vergadering van aandeelhouders Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur opgestelde jaarverslag en de jaarrekening 2010 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en hierover een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. Wij stellen u voor om de jaarrekening ongewijzigd over te nemen en om conform het voorstel van de Raad van Bestuur voor 2010 een dividend vast te stellen van € 2,69 per aandeel (in contanten en/of in aandelen). Het dividendbeleid van Corio (zie de website www.corio-eu.com) is erop gericht om minimaal te voldoen aan de vereisten voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) en, behoudens bijzondere omstandigheden, om het dividendniveau per aandeel te handhaven en bij voorkeur met de gemiddelde inflatie in de eurozone te verhogen.

STRUCTUur en werkzaamheden RAAD VAN COMMISSARISSEN IN 2010 De organisatie van de Raad van Commissarissen is in lijn met de aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance code. Alle commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van best practice bepaling III.2.1 van deze code. Volgens de code worden de leden van de Raad van Commissarissen geacht onafhankelijk te zijn als zij niet voldoen aan de afhankelijkheidscriteria die daarin zijn beschreven. Volgens de Raad van Commissarissen kan de heer Borgdorff echter wel als afhankelijk worden aangemerkt, zelfs al voldoet hij niet aan de genoemde criteria voor afhankelijkheid. De heer Borgdorff is namelijk ook bestuurslid van een onderneming die voor 50% in handen is van ABP, dat ook meer dan 25% van de aandelen van Corio N.V. bezit. In het verslagjaar hebben de Raad van Commissarissen, de Auditcommissie, de Remuneratiecommissie en de Selectiecommissie hun taken vervuld overeenkomstig de van toepassing zijnde reglementen. Deze kunnen worden gedownload van de website van Corio. De Raad van Commissarissen heeft in 2010 14 keer plenair vergaderd met de Raad van Bestuur. De belangrijkste besproken onderwerpen waren strategie, investeringen, financiering, risk management- en beheersingssystemen, maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO), doelstellingen, de jaarbegroting en kansen voor

de toekomst. Tijdens het verslagjaar zijn de volgende onderwerpen eveneens in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen aan de orde gekomen: een kapitaalverhoging door middel van een succesvolle uitgifte van aandelen en de plaatsing van twee euroobligatieleningen ter waarde van in totaal € 750 miljoen. Het betreden van de Duitse markt was eveneens onderwerp van gesprek. Verder zijn persberichten, kwartaalberichten, halfjaarcijfers en het jaarverslag en de jaarrekening op de daartoe geëigende momenten besproken. De externe accountant heeft de bevindingen van de controles gepresenteerd tijdens de besprekingen van de halfjaarcijfers en de jaarrekening. De Raad van Commissarissen en de Auditcommissie hebben de bevindingen van de uitgevoerde controles met de externe accountant besproken zonder dat de Raad van Bestuur daarbij aanwezig was. Er heeft in 2010 enkele malen overleg plaatsgevonden tussen de commissarissen onderling. Buiten aanwezigheid van de Raad van Bestuur werd het functioneren van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen, zowel als college als individueel, besproken en geëvalueerd. Tijdens deze bijeenkomsten werd ook gesproken over de samenstelling en de portefeuilleverdeling van de Raad van Bestuur, evenals over het op hen van toepassing zijnde remuneratiebeleid. Het resultaat van dit overleg was dat de Raad van Bestuur is uitgebreid met een Chief Operations Officer (COO) en dat de positionering van de CDO verder is uitgediept. De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de voorzitter van de Raad van Bestuur kwamen regelmatig bijeen om algemene zaken bij Corio door te nemen. De presentie van de commissarissen bedroeg 96%. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen was regelmatig afwezig bij de besprekingen. In november is tijdens een werkbezoek aan Duitsland een extra vergadering van de Raad van Commissarissen belegd; naast dat overleg zijn ook diverse winkelcentra bezocht die in verband met de uitbreiding van Corio naar Duitsland waren aangekocht.

9

B. Vos (Bas, 1939)

Voorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2000. Lopende termijn tot 2012.

Commissariaten: Commissariaten bij Kempen Capital Management: voorzitter Tsjechië en Slowakije Fonds, Roemenië en Bulgarije Fonds en Rusland Midcap fonds. Vicevoorzitter Koninklijke Reesink N.V. Lid van Middle Europe Real Estate en diverse commis sariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen.

Voorzitter Selectiecommissie Lid Auditcommissie

R.A.H. van der Meer (Robert, 1949)

Vicevoorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2004. Lopende termijn tot 2012*. Voorzitter Auditcommissie

W. Borgdorff (Wim, 1960)

Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2000. Lopende termijn tot 2012.

Huidige functie: Hoogleraar Finance, Rijksuniversiteit Groningen; directeur Lesuut Finance B.V.\P&C B.V., adviseur van het Pensioenfonds Nederlandse Bisdom men en directeur van de Catharijne Stichting, Stichting Von Freiburg, Stichting Corpus en Stichting GITP International. Verder treedt de heer Van der Meer op als raadsheerplaatsvervanger van de Ondernemingskamer. Commissariaten: European Asset Trust N.V., BNP Paribas OBAM N.V., Kas Bank N.V. en diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen.

Huidige functie: Managing Partner Fund investment bij Alpinvest Partners N.V. Commissariaten: Lid beleggingsadviescommissie van BPF Bouw (Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwenijverheid), lid adviesraad bij Permira I, II, III en IV en Apax IV, V, VI, en VII.

Voorzitter Remuneratiecommissie

D.C. Doijer (Derk, 1949)


Huidige functie: Algemeen Directeur DCD Holding B.V. Commissariaten: Royal Ahold N.V. en diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen.

Lid Auditcommissie Lid Remuneratiecommissie Lid Selectiecommissie

G.A. Beijer (Gobert, 1950)

Huidige functie: Onafhankelijk adviseur en Associé bij Boer & Croon. Commissariaten: diverse bestuursfuncties


en commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen en organisaties.

Lid Selectiecommissie Lid Remuneratiecommissie

* Ten behoeve van een betere spreiding van de herbenoemingen van leden van de Raad van Commissarissen heeft de heer Van der Meer er zelf voor gekozen om tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 2011 af te treden. Op die vergadering zal de Raad van Commissarissen de heer Van der Meer voor herbenoeming voordragen.

10


Wij maken graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de Raad van Bestuur en medewerkers van Corio voor hun inspanningen gedurende het afgelopen jaar. samenstelling RAAD VAN COMMISSARISSEN en activiteiten COMMIssies De curricula vitae van de leden van de Raad van Commissarissen in dit hoofdstuk verschaffen informatie over de samenstelling van alle commissies die door de Raad van Commissarissen zijn benoemd. Elke commissie bestaat uit drie leden van de Raad van Commissarissen. De activiteiten van de commissies zijn hieronder beschreven. De Raad van Commissarissen bestaat in totaal uit vijf leden. De benoemingstermijn van de heren Vos, Borgdorff en Van der Meer eindigen in 2012; de heer Van der Meer heeft er zelf voor gekozen na de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 2011 af te treden, maar stelt zich wel herverkiesbaar. De Raad van Commissarissen zal de heer Van der Meer voor herbenoeming voordragen. De Raad van Commissarissen zal daarnaast de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op de hoogte stellen van het voornemen om het aantal leden van de Raad van Commissarissen te verhogen tot zes. Deze uitbreiding heeft te maken met de toenemende omvang en complexiteit van Corio en de uitdagingen die de consumentenmarkt de komende jaren zullen bieden. Naast de voordracht van de heer Van der Meer zal derhalve een nieuw lid van de Raad van Commissarissen voor benoeming worden voorgedragen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

één keer met de externe accountant overlegd zonder de aanwezigheid van leden van de Raad van Bestuur. Daarbij werd aandacht besteed aan de onderwerpen risicobeheer, treasury activiteiten en policies, de financiële resultaten en de positie van de vennootschap. De commissie heeft zich opnieuw gebogen over de noodzaak van een interne auditor, maar acht een dergelijke aanstelling vooralsnog niet nodig. Dit onderwerp wordt in 2011 opnieuw aan de orde gesteld.

REMUNERATIECOMMISSIE De Remuneratiecommissie kwam in 2010 drie keer bijeen om de variabele beloning en de kortetermijn- en langetermijnbonussen van de Raad van Bestuur te bespreken. Nadere informatie over de structuur en achtergrond van het remuneratiebeleid is terug te vinden in het hoofdstuk over het remuneratierapport in dit jaarverslag. Het remuneratierapport is opgesteld door de Remuneratiecommissie en vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het proces dat in 2010 werd gevolgd, is in overeenstemming met het remuneratiebeleid dat tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 10 december 2004 werd aangenomen, inclusief het wijzigingsvoorstel dat door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 29 april 2008 werd goedgekeurd.

De Raad van Commissarissen heeft in 2010 zijn profiel beoordeeld met het oog op de vereisten van de corporate governance code. Besloten is om dat profiel aan te passen. De voorgestelde profielaanpassingen worden met de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Ondernemingsraad besproken. Na de besprekingen zal het nieuwe profiel worden vastgesteld.

De Selectiecommissie is in 2010 vier keer bijeengekomen om te spreken over de functie van de CFO en de COO.

AUDITCOMMISSIE

Wij maken graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de Raad van Bestuur en medewerkers van Corio voor hun inspanningen gedurende het afgelopen jaar.

De Auditcommissie is in 2010 vier keer bijeengekomen. De belangrijkste onderwerpen op de agenda waren het verslag van de accountant, de management letters, de beoordeling van het controlehandvest (audit charter), de beoordeling van de prestaties van de externe accountant, de kwartaalcijfers, de halfjaar- en jaarcijfers en het jaarverslag. De Auditcommissie heeft in het verslagjaar ten minste

SELECTIECOMMISSIE

medewerkers

Utrecht, 17 februari 2011 De Raad van Commissarissen

11

Aandeelhouders informatie en Investor Relations INVESTOR RELATIONS

Belangrijke aandeelhouders

Corio streeft een hoge mate van transparantie na bij de communicatie over de financiële situatie van de vennootschap, de strategie, plannen en eventuele andere zaken die voor bestaande en potentiële stakeholders van belang kunnen zijn. De Raad van Bestuur en de afdeling Investor Relations hechten eraan om aandeelhouders, houders van schuldpapier, andere stakeholders en alle andere geïnteresseerde partijen op gelijkwaardige basis, (gelijk)tijdig en op een duidelijke en eenduidige wijze van deze informatie te voorzien.

Stichting Pensioenfonds ABP (via directe en indirecte belangen) en PGGM zijn de enige aandeelhouders met een belang van meer dan 5% van het geplaatste aandelenkapitaal. Het ABP heeft conform de meldingsplicht op 1 november 2006 bij de AFM gemeld 36,59% van het aantal geplaatste aandelen in bezit te hebben. PGGM heeft de AFM op 31 maart 2010 laten weten 5,09% van het geplaatste aandelenkapitaal in bezit te hebben.

De financiële resultaten worden elk kwartaal middels een persbericht gepubliceerd. De halfjaar- en jaarcijfers worden gepresenteerd en toegelicht bij analistenvergaderingen en in een aparte persconferentie. De analistenvergaderingen kunnen door iedereen per webcast en teleconferentie worden bijgewoond. De resultaten over het eerste kwartaal en over de eerste negen maanden worden toegelicht in een teleconferentie die voor iedereen toegankelijk is. Koersgevoelige informatie wordt via een persbericht bekendgemaakt. Neem voor verdere informatie over investor relations bij Corio contact op met de afdeling Investor Relations via [email protected]. Bellen kan ook: 030 2346743. Belangrijk nieuws wordt tevens via Twitter verspreid (@CorioIR).

Volg ons op twitter: @CorioIR Naast de hierboven beschreven reguliere informatie heeft Corio in 2010 tevens een aantal roadshows en property tours georganiseerd. Ook waren wij aanwezig bij diverse conferenties waar analisten en beleggers uitleg kregen over de vennootschap, de strategie, werkwijze en activiteiten. Corio ziet erop toe dat de website (www.corio-eu.com) regelmatig wordt bijgewerkt en dat er nieuwe mogelijkheden aan worden toegevoegd.

Het ABP heeft deelgenomen aan alle uitgiften van aandelen van Corio in 2009 en 2010. In november 2010 heeft het ABP 4,5 miljoen aandelen Corio verkocht, waardoor het belang van het ABP in Corio ultimo 2010 was gedaald naar 31,26% (ultimo 2009: 36,65%). PGGM heeft Corio laten weten dat het ultimo 2010 5,14% van de aandelen Corio in handen had. Zodra een deelneming 5% of meer van het geplaatste kapitaal bedraagt, dient een aandeelhouder dit te melden, en vervolgens opnieuw zodra zijn deelneming een drempelwaarde (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%, 75% en 95%) bereikt of overschrijdt of onder een bepaalde drempelwaarde zakt. Dit kan het geval zijn als de aandeelhouder aandelen koopt of van de hand doet, dan wel door een toe- of afname van het geplaatste kapitaal van de vennootschap.

Fiscale STATUS Belastingstrategie Corio streeft ernaar om de belastingdruk tot een minimum te beperken teneinde een zo hoog mogelijk rendement te behalen op haar investe ringen. Dit houdt in dat Corio voortdurend bezig is haar fiscale positie bij te stellen en dat ‘best practices’ worden toegepast bij aan- en verkopen in de vastgoedportefeuille. Corio onderzoekt voortdurend de moge lijkheden om, binnen de grenzen van de wet, haar fiscale structuur te optimaliseren. Door de grote verscheidenheid aan belastingssystemen in de landen waarin Corio actief is, kan de optimale belastingstructuur per land verschillen. Als gevolg hiervan bestaat de huidige structuur van Corio uit een mix van belaste en onbelaste structuren.

12


Financiële kalender 2011

Financiële kalender 2012

17 februari Jaarresultaten 2010 21 april Algemene vergadering van Aandeelhouders 27 april Aandeel gaat ex-dividend Tot 17 mei Keuzeperiode dividend 19 mei Betaalbaarstelling dividend 2010 5 mei Resultaten eerste kwartaal 2011 18 augustus Halfjaarresultaten 2011 3 november Resultaten 1e negen maanden 2011

16 februari Jaarresultaten 2011 10 mei Resultaten eerste kwartaal 2012 7 augustus Halfjaarresultaten 2012 8 november Resultaten 1e negen maanden 2012

Prijs en omzet Corio aandelen in 2009 en 2010 500.000

€ 75

400.000

60

300.000

45

200.000

30

100.000

15

J

F

M

A

M

J

2009 dagelijks gemiddelde aantal aandelen 2010 dagelijks gemiddelde aantal aandelen

J

A

S

O

N

D

2009 koers aandeel 2010 koers aandeel

Geografisch bereik

Voorwaardelijkheid van speciale belastingregimes

Corio is op dit moment actief in zes kernmarkten: Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje/Portugal, Duitsland en Turkije. In Nederland en Frankrijk maakt Corio gebruik van specifieke belastingregimes (respectievelijk FBI en SIIC) waardoor zij over nagenoeg de gehele lokale portefeuille effectief 0% belasting verschuldigd is over de hiermee samenhangende beleggingswinst. In Italië, Spanje/Portugal, Duitsland en Turkije geldt het normale belastingtarief. Het effectieve belastingtarief kan echter lager liggen door het gecombineerde effect van rentelasten, afschrijvingen en overige operationele kosten. In Duitsland zal als gevolg van een verdere structurering van de lokale activiteiten van Corio het belastingtarief in 2011 dalen naar 15,75% (was 32%). Bij de hiervoor genoemde landen onderzoekt Corio overigens ook de mogelijkheden om de activiteiten in een van belasting vrijgesteld regime onder te brengen. Mocht een dergelijk regime passen binnen de lokale investeringsstructuur en in lijn zijn met de totale strategie van Corio, dan zal hier actie op worden ondernomen.

De fiscaalvriendelijke belastingregimes in Nederland en Frankrijk zijn onderhevig aan bepaalde voorwaarden. De belangrijkste voor waarden voor een FBI zijn beperkingen ten aanzien van de maximum hoeveelheid vreemd vermogen, het maximum percentage aandelen dat aandeelhouders in een FBI mogen houden, de aard van de activiteiten en de uitkeringsverplichting van 100% van de fiscale winst. Corio bewaakt deze voorwaarden voortdurend om te verzekeren dat zij niet worden geschonden en dat haar status niet in gevaar komt. Tegelijkertijd houdt Corio de dialoog met de Nederlandse overheid met het oog op het verbeteren van het bestaande FBI-regime. In Frankrijk gelden soortgelijke voorwaarden voor uitkering van de jaarlijkse winst, met dien verstande dat uitkering over een aantal jaar mag worden uitgesmeerd. Op 1 januari 2007 trad SIIC 4 in werking. Dit regime bepaalt dat indien een uiteindelijke aandeelhouder met een belang in Corio van meer dan 10% niet belastingplichtig is, de SIIC 20% belasting dient te betalen over zowel de inkomsten als de gerealiseerde vermogenswinst die samenhangt met het relatieve belang van een dergelijke aandeelhouder in Corio.

13

Corio streeft ernaar om de belastingdruk tot een minimum te beper ken teneinde een zo hoog mogelijk rendement te behalen op haar investe ringen.

Vijfjarenoverzicht Koers ultimo Gemiddelde koers Hoogste slotkoers Laagste slotkoers Gemiddeld aantal verhandelde aandelen per dag Aantal uitstaande aandelen Beurswaarde ultimo (x € miljard)

2010 48,02 45,61 53,95 36,74 309.044 91.002.947 4,4

2009 47,69 37,43 49,20 25,87 300.800 76.363.025 3,6

2008 32,89 50,63 62,66 30,71 438.421 66.253.702 2,2

2007 55,40 61,08 75,19 49,95 350.634 66.253.702 3,7

2006 61,90 52,38 61,90 43,66 175.046 66.253.702 4,1

aandelen

KOSTENRATIO

In 2010 is de koers van het aandeel Corio gestegen van € 47,69 ultimo 2009 naar € 48,02 ultimo 2010. Inclusief het dividend van € 2,65 levert dit een rendement op van 6,2% op basis van de slotkoers van 2009. De laagste slotkoers in 2010 werd genoteerd op 25 mei 2010 en bedroeg € 36,74; de hoogste koers was € 53,95 en werd op 22 oktober 2010 bereikt. In 2010 werd op Euronext NYSE per dag gemiddeld 309.044 (0,35%) van het gemiddelde aantal aandelen Corio verhandeld (2009: 300.800 (0,42%), 2008: 438.421 (0,66%)). Dat dit gemiddelde aantal relatief lager uitviel dan in voorgaande perioden heeft naar onze opvatting te maken met het feit dat er in 2010 minder aandelen via Euronext zijn verhandeld en dat er een groter aantal aandelen ‘over the counter’ en via andere kanalen zijn afgezet. Daarnaast hebben minder hedgefunds en kortetermijnbeleggers in vastgoedaandelen belegd. Bovendien hield de belegger in 2010 de positie veelal vast.

Volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn beleggingsinstel lingen verplicht hun kostenratio’s te rapporteren. Deze verplichting is ingesteld om de beschikbaarheid van heldere en vergelijkbare informatie over kostenniveaus te verzekeren. Met ingang van 2006 en in overeenstemming met de Nadere regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft van de Nederlandse toezichthouder AFM wordt de kostenratio berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten en belastingen), exclusief de rentelasten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen. De kostenratio van Corio bedroeg in 2010 2,4% (2009: 2,4%, 2008: 2,2%).

Het aandeel Corio N.V. is genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam. De beursnotering in Parijs is in december 2010 beëindigd; het is voor het SIIC-regime niet langer nodig om een beursnotering in Parijs aan te houden en het aandeel Corio werd daar maar zeer beperkt verhandeld. Corio is op 4 maart 2008 opgenomen in de AEX-index. Het aandeel Corio is opgenomen in diverse relevante, toonaangevende indices, waaronder de European Public Real Estate Association Index, de Global Property Research Index, de Euronext 100 Index en de FTSE4Good. Corio maakte verder in 2010 deel uit van de DJSI- en de ASPI-index.

Dividend Corio keert ten minste één keer per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is om ten minste te voldoen aan de vereisten voor FBI’s en, bijzondere omstandigheden uitgezonderd, om het dividend per aandeel te verhogen met het gemiddelde inflatiepercentage in de eurozone. In overeenstemming met het voorstel van de Raad van Bestuur stelt de Raad van Commissarissen van Corio over het jaar 2010 een dividend voor van € 2,69 per aandeel, uit te keren in contanten of in aandelen naar keuze van de aandeelhouder en binnen de grenzen die de FBI-status van de vennootschap hieraan stelt (2009: € 2,65 in contanten of aandelen). Dit komt neer op een uitkeringspercentage van circa 97,5%. Het dividendrendement bedraagt derhalve 5,9% op basis van de gemiddelde koers in 2010. Het dividendvoorstel wordt op 21 april 2011 ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. Het dividend wordt op 19 mei 2011 betaalbaar gesteld.

14


Verslag van de Raad van Bestuur

BERICHT VAN DE CEO

Ons succes in de komende tien jaar staat of valt met de mate waarin we erin slagen om in te spelen op de veranderende wensen van de consument en om die wensen een stap voor te zijn. één ding is zeker: duurzaamheid wint aan belang. Social media wordt voelbaar in ons leven op manieren die we ons nu nog niet kunnen voorstellen G.H.W. GROENER (GERARD, 1958) CEO en Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V. Benoemingstermijn: 1 mei 2008 tot 1 mei 2012. Nederlandse nationaliteit.

Nevenfuncties: Bestuursvoorzitter Urban Land institute (ULI) Nederland (sinds 1 januari 2009). Lid Raad van Commissarissen Bouwinvest (vanaf 7 december 2010), vicevoorzitter Raad van Bestuur EPRA

15

Misschien nog wel het meest opvallend in het afgelopen decennium is de wijze waarop we invulling hebben gegeven aan onze ambitie om puur en alleen in winkelvastgoed te beleggen HET JAAR 2010: DE GROTE stap VOORWAARTS; ONS DEBUUT IN DUITSLAND In een jaar van aanhoudende economische onzekerheid en haperende markten heeft Corio invulling kunnen geven aan haar jarenlange wens om de Duitse markt te betreden, het Europese land met de meeste consumenten. Duitsland wordt gekenmerkt door een sterk demografisch profiel en een stabiel trackrecord in het bestedingspatroon. De Duitse consument matigt zijn bestedingen niet als het slechter gaat met de economie en geeft ook niet gemakkelijk meer uit als de economie opleeft. Duitsland is veruit de meest stabiele markt van Europa. Onze toetreding tot de Duitse markt eind maart 2010 – via onze grootste transactie ooit ter waarde van € 1,3 miljard - was mede te danken aan de uitstekende coördinatie en teamwork van het Corioteam. Een proces waarin de vaardigheden van dit hooggekwalificeerde, dynamische en multidisciplinaire team in alles doorklonken. Wij zijn erin geslaagd om op dezelfde dag deze transactie te tekenen en het nodige kapitaal via een Accelerated Book Build bij elkaar te brengen. De deal heeft ons vier operationele winkelcentra in Duitsland, Spanje en Portugal gebracht, plus een ontwikkelingsportefeuille van vijf projecten in diverse interessante Duitse steden. Duitsland heeft maar weinig internationale spelers op de retailmarkt en zelfs relatief weinig Duitse spelers van enig formaat. Dat wij een BVO van 110.000 m2 aan winkelruimte hebben kunnen verwerven, betekent dat we meteen zijn doorgestoten naar de vierde plaats op de Duitse markt. De uitdaging zit nu in het winstgevend laten groeien van die portefeuille.

eerste, een 10-jarige lening met een omvang van € 250 miljoen, is in augustus onderhands geplaatst bij een buitenlandse investeerder. De tweede betrof een, breed geplaatste, lange zevenjarige lening met een omvang van € 500 miljoen, in oktober. Voorafgaand aan de uitgifte van de euro-obligaties hebben we bij S&P en Moody’s om een kredietrating gevraagd. Beide hebben de in eerste instantie afgegeven ratings respectievelijk BBB+ en Baa1 gehandhaafd, zowel voor als na de uitgifte van de obligatieleningen. Ons voornemen om onze financieringsbasis te verbreden en de bronnen voor financiering te diversifiëren is goed gelukt, een resultaat waar we uiteraard zeer content mee zijn.

OVERIGE NIEUWE ACTIVITEITEN In de loop van het jaar diende zich nog een andere buitenkans aan en ook deze hebben we met beide handen aangegrepen. Ditmaal ging het om een mooie toevoeging aan onze Italiaanse portefeuille: de aankoop van 50% van het winkelcentrum Porta di Roma in een transactie samen met de Duitse financiële dienstverlener Allianz. Voor ons belang van 50% van de joint venture hebben we € 220 miljoen betaald. Ook is overeengekomen dat Corio voor het hele winkelcentrum het property en asset management zal uitvoeren. Eerder was al het winkelcentrum Le Vele/ Millennium op Sardinië gekocht, voor een bedrag van € 103 miljoen.

FINANCIëLE CONDITIE

Turkije is op dit moment de beste presterende economie van Europa; wij zijn dan ook blij dat we op die markt aanwezig zijn. Zat er in de rest van Europa maar weinig beweging in de detailhandelsverkopen, in Turkije gingen deze omhoog. Onze belangen daar hebben zich in 2010 goed ontwikkeld - en we voelen een sterk commitment met Turkije. In november 2010 hebben we ons nieuwe winkelcentrum Anatolium in de stad Bursa officieel geopend.

De transactie werkte meteen positief door in het directe resultaat. Wij hebben daardoor kunnen beloven ons dividend per aandeel te handhaven. Door de toename van het aantal aandelen, allen gerechtigd op dividend steeg het uitkeringspercentage flink. Ondanks dat bleven we in goede financiële conditie: onze leverage is stabiel rond 40% – een niveau waar wij ons bij Corio comfortabel bij voelen. Voorts hebben we met succes twee euro-obligaties uitgegeven. De

Corio is van plan zich de komende tijd te focussen op het in operatie nemen van de relatief omvangrijke pijplijnportefeuille. Daarvoor zullen de komende jaren aanzienlijke investeringen nodig zijn. Met onze pijplijn is weinig risico gemoeid: slechts een derde van het totaal bestaat uit vaste toezeggingen. Bovendien betreft dit meestal turnkeyprojecten, waardoor we maar beperkt ontwikkelingsrisico lopen.


16

Over vijf jaar gaan mensen niet meer de deur uit om iets te kopen dat ze nodig hebben, maar om even ergens anders te zijn, in een omgeving die ze prettig vinden, zich veilig voelen, met hun vrienden afspreken en plezier maken DE KOMENDE TIEN JAAR

grootste beursgenoteerde vastgoedonderneming van Europa. Corio is sinds die tijd gestegen tot de derde plaats op de Europese winkelvastgoedmarkt. Het aantal thuismarkten is gegroeid van drie in 2000 (Frankrijk, Nederland en Spanje) naar zes in 2010, met Italië, Turkije en Duitsland als nieuwkomers. De waarde van onze portefeuille is in diezelfde tijd gegroeid van € 2,7 miljard in 2000 naar € 7,2 miljard in 2010. Gemiddeld is de portefeuille per jaar met € 450 miljoen gegroeid. De brutohuuropbrengsten stegen van € 168,3 miljoen in 2000 naar € 451,6 miljoen in 2010. Het bruto verhuurbare winkeloppervlakte van onze winkelcentra nam toe van 707.400 m2 naar 1.736.200 m2.

Deze woorden doen ook nu nog opgeld. Kijken we terug op de afgelopen tien jaar dan is er veel veranderd in de wereld om ons heen. Toch is er verrassend weinig veranderd in onze visie, strategie en de manier waarop wij zaken doen. Ook toen al waren we zeer doelgericht en ‘hands-on’: we wilden een sterke positie verkrijgen in de Europese markt voor winkelvastgoed. Een markt die naar onze mening stabiliteit bood en relatief ongevoelig was voor conjuncturele schommelingen. We namen ons verder voor om binnen vijf jaar meer dan de helft van alle investeringen buiten Nederland te doen. Dat hebben we gedaan en we varen nog steeds dezelfde koers. In 2010 was onze belangrijkste financiële doelstelling het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement bij een gematigd risicoprofiel. Geografische spreiding was in onze optiek een manier om meer weerstand op te bouwen. Nog steeds beschouwen we onze status van een liquide ‘closed-end’ beleggingsfonds als een belangrijke onderscheidende factor voor beleggers die willen profiteren van alle voordelen van beleggen in vastgoed – zonder daarvan de nadelen te ondervinden.

Misschien nog wel het meest opvallend in het afgelopen decennium is de wijze waarop we invulling hebben gegeven aan onze ambitie om puur en alleen in winkelvastgoed te beleggen. Tien jaar geleden bestond 53% van de portefeuille uit winkelcentra (naar waarde). Nu is dat 96%. In 2000 bestond 5% van onze portefeuille uit woningen. We hadden zelfs twee objecten in de Verenigde Staten. Geografisch voerde Nederland de boventoon, met 70% van de portefeuille (naar waarde). De verdeling is tegenwoordig een stuk evenwichtiger: zo’n 27% in Nederland en in Frankrijk, gevolgd door Italië en Spanje/Portugal met respectievelijk 20% en 10%. Duitsland en Turkije vertegenwoordigen elk circa 8%. Onze valutaverplichtingen en -positie zijn nog altijd hoofdzakelijk in euro’s.

Tien jaar geleden hebben de aandeelhouders van twee vastgoed bedrijven – VIB en WBN – bij een Buitengewone Vergadering van Aandeelhouders besloten te fuseren. De fusie kreeg haar beslag bij de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 25 april 2001, en Corio was officieel een feit. Zoals in het jaarverslag over 2000 staat: “De trend op de Europese markt kenmerkt zich door voortgaande integratie van detailhandelsconcepten en verdergaande consolidatie van de vastgoedmarkt en de beleggers die daarin investeren. Corio heeft de schaal en het specialisme om een bovengemiddelde prestatie te leveren. E-commerce ontwikkelingen bieden daarbij goede mogelijkheden”.

Het jaar 2000 was ook het eerste jaar waarvoor we de verslaglegging in de nieuwe Europese munt deden. Veel van onze klanten, en klanten van onze klanten, gebruikten toen nog voornamelijk de gulden, Franse frank of Spaanse peseta. De wereld van beleggen is sinds die tijd enorm veranderd: de invoering van de euro heeft voor een grootschalige, pan-Europese benadering van beleggen gezorgd. De eenheidsmunt was aanleiding voor een golf van consolidatie in vrijwel elke sector van het bedrijfsleven en ging gepaard met een ingrijpende liberalisering van vele markten. In de markten voor grotere investeringen in euro’s onderscheidde Corio zich als de op drie na

Wat er nog meer is veranderd in die tien jaar? De euro is uitgegroeid tot de op één na grootste reserve valuta ter wereld. Onze overtuiging dat winkelobjecten het beter zouden doen dan alle andere categorieën commercieel vastgoed is in grote lijnen uitgekomen. Corio heeft de Nederlandse kantorenen bedrijfsruimteportefeuille verkocht en we zijn bezig om in Frankrijk hetzelfde te doen. Woningen zijn al een hele tijd geleden van de hand gedaan. Het internet en mobiele telefonie hebben ons leven niet helemaal op zijn kop gezet zoals velen hadden voorspeld, maar moderne technologie heeft wel voor een revolutie gezorgd in de manier waarop we winkelen en communiceren. En duurzaamheid is zo mogelijk nog belangrijker geworden dan het onderwerp toen al was. In 2000 bevonden we ons op het hoogtepunt van de dot.com hausse. E-commerce was het modewoord en komt zelfs voor in het jaarverslag van Corio over dat jaar. Veelbelovende vooruitzichten zagen we. Maar

17

Ons nieuwe hoofdkantoor: Het kantoor kent een open karakter met veel doorkijk, glazen wanden en deuren. We hebben eigenlijk een eigen thuis gevonden, een thuis weg van huis

toen barstte de zeepbel. Een donkere periode volgde waarin we onze veronderstellingen over het effect van het internet moesten bijstellen en wat minder groots moesten neerzetten. Nu, in 2010, hebben we een veel duidelijker beeld van wat het allemaal inhoudt. Zo weten we bijvoorbeeld hoe een bedrijf als Corio kan inspelen op de opkomende social media. Hoe die kunnen worden ingezet om de zakelijke doelen van onze huurders te bevorderen en hoe ze de levens kunnen verrijken van hun, en ook onze klanten – de consumenten.

VISIE VOOR 2020

De naam Corio stond altijd al voor de kern, het hart, het kruispunt van de handel: de as tussen vraag en aanbod op de Europese vastgoedmarkt. De afgelopen paar jaar hebben we hard gewerkt aan het ontwikkelen van een ervaring die niet direct met winkelen te maken heeft. Willen we in de huidige markt de loyaliteit van de consument winnen, dan moeten winkelcentra meer doen dan alleen een groot assortiment kwaliteitsproducten aanbieden in een aantrekkelijke omgeving. Winkelcentra moeten favoriete ontmoetingsplekken zijn. In 2020 is een winkelcentrum een plek waar je allerlei dingen kan doen. Je gaat er uit eten, drinkt wat met vrienden, pakt een bioscoopje, woont een concert bij, gaat even naar de dokter of de sportschool – en dat alles in het hart van de gemeenschap. Ons succes in de komende tien jaar staat of valt met de mate waarin we erin slagen om in te spelen op de veranderende wensen van de consument en om die wensen een stap voor te zijn. Eén ding is zeker: duurzaamheid wint aan belang. Social media wordt voelbaar in ons leven op manieren die we ons nu nog niet kunnen voorstellen. Onze winkelcentra zullen veel interactiever moeten worden in onze relatie met de klant, de huurder en de consument. Als ‘hands-on’ beheerder is voor ons een belangrijke rol weggelegd in het sturen van die veranderingen. De ontwikkeling van onze aanpak volgt de markt. Ik voorspel dat in 2020 minder dan de helft van het oppervlak van een winkelcentrum zal bestaan uit winkels zoals we die nu kennen. De rest is dan opvallend anders. Over vijf jaar gaan mensen niet meer de deur uit om iets te kopen dat ze nodig hebben. Ze gaan de deur uit om even ergens anders te zijn, in een omgeving die ze prettig vinden, waar ze zich veilig voelen, met hun vrienden kunnen afspreken en plezier

kunnen maken. Terugkerende aankopen als een paar sokken of nog zo’n zelfde broek doen ze via het internet en worden thuis afgeleverd. Nieuwe aanwinsten worden nog steeds voornamelijk in winkels gedaan. De uitdaging voor de winkelier wordt om altijd een groot aanbod nieuwe producten in het assortiment te hebben. De steden zijn de plaatsen waar de meeste groei en kansen voor Corio liggen. Wij blijven ons richten op winkelcentra in het hart van de stad, ontwikkelingen rondom knooppunten van vervoer en de grotere wijk en stadsdeelcentra in het hart van die gemeenschap. Bij het uitstippelen van onze volgende stap is de keuze voor een bepaalde stad inmiddels belangrijker geworden dan het land waar die stad zich in bevindt. Steden, daar moet je zijn. Voor de eerste keer in de geschiedenis leven er meer mensen in steden dan op het platteland. Dat percentage loopt de komende tien jaar op tot 75%. Omdat de weten regelgeving (fiscaal, huur, bestemmingsplannen, bouwvergunningen) in elk land anders is geregeld, zullen we om praktische redenen nieuwe stedenontwikkelingen op landenniveau blijven managen.

NIEUW HOOFDKANTOOR

Tot slot, maar zeker niet onbelangrijk, wil ik hier de verhuizing aanstippen van de medewerkers van de holding en van Corio Nederland eind november, naar een volledig gerenoveerd eigen kantoor in het centrum van Utrecht. Het kantoor kent een open karakter met veel doorkijk, glazen wanden en deuren en een espressobar bij de ingang. Transparantie is belangrijk en het ademt de warme, vriendelijke sfeer van samenwerking die we altijd al wilden creëren. Het ligt toevalling ook midden in het drukste winkelcomplex van Nederland: Hoog Catharijne, een winkelcentrum van Corio. We hebben eigenlijk een eigen thuis gevonden, een thuis weg van huis. Dit alles zou natuurlijk nooit mogelijk zijn geweest zonder de inzet en toewijding van iedereen bij Corio. Ik wil dan ook graag al onze mensen bedanken voor hun niet-aflatende inspanningen om dit resultaat te bereiken en om als team zo hecht samen te werken. Dank voor alle geweldige ideeën en inspanningen.

18



STRATEGie IN ACTIe Hoogtepunten in 2010 Januari Mei

Oktober Splitsing naar type investeerder Private banking Pensioenfonds Overig Verzekering Banken Asset Managers

Verkoop Bordeaux Megastore in Frankrijk voor € 67,3 miljoen

Maart

Aankoop van 50% van het Porta di Roma winkelcentrum in Rome voor € 220 miljoen; nettoaanvangsrendement 6,4%

Plaatsing eerste openbare euro obligatielening van € 500 miljoen

Toekenning rating BBB+ door S&P en een Baa1 van Moody’s in juni

November

Augustus

Een obligatielening in euro’s ter waarde van € 250 miljoen geplaatst bij één belegger

Aankoop winkelcentrum Le Vele/Millennium in Cagliari (Sardinië) voor € 103,3 miljoen, nettoaanvangsrendement 7,0%

September

Opening winkelcentrum Anatolium in het Turkse Bursa

December

Corio wordt opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index en de Advanced Sustainable Performance Index

Aankoop operationele portefeuille (vier win kelcentra in Duitsland, Spanje en Portugal) voor € 662 miljoen tegen een nettoaanvangs rendement van 6,7% en een ontwikkelings portefeuille van vijf projecten in Duitsland, waarmee naar verwachting een investering gemoeid is van in totaal circa € 660 miljoen. Deze overname is hoofdzakelijk gefinancierd met een succesvolle aandelenuitgifte van € 600 miljoen.

Aankoop ontwikkelingsproject Palazzo del Lavoro in Turijn Corio heeft in 2010 een aantal objecten verkocht met een totale waarde van € 236,3 miljoen

19

VISIe Onze visie is om duurzame plekken te creëren waar mensen elkaar graag ontmoeten. Corio is van mening dat winkelcentra bovenal een belangrijke maatschappelijke rol kunnen en moeten vervullen. In onze visie is een winkelcentrum een ontmoetingsplek waar mensen zich kunnen ontspannen, tijd met elkaar doorbrengen, zich thuis voelen en inspiratie opdoen. Wij zijn ervan overtuigd dat het creëren van aantrekkelijke en succesvolle winkelcentra die goed worden beheerd,

MISSIe Corio streeft ernaar een toonaangevende Europese retailvastgoedonderneming te zijn. Dat betekent dat we: • beleggers toegang willen bieden tot hoogwaardig retailvastgoed in kernmarkten op het Europese vasteland • een voorkeurspartner voor retailers willen zijn • een voorkeurspartner willen zijn voor gemeenten bij het ontwikkelen van grootschalige projecten in stadscentra • op financieel, milieu- en maatschappelijk gebied beter willen presteren dan de sector • de plek willen zijn waar de consument bij voorkeur naar toe gaat • een onderneming willen zijn met een sterk financieel profiel; en dat we • de werkgever willen zijn waar professionals willen werken.

STRATEGie

Willen we onze missie realiseren, dan moeten we zaken in eigen hand nemen. Zorgen dat we dicht bij de consument staan. Dat we begrijpen wat de consument wil en nodig heeft. Aan deze essentiële voorwaarden kunnen we alleen voldoen omdat we alle activiteiten in de vastgoedketen zelf in handen hebben en houden. Om die activiteiten vervolgens ook nog winstgevend te kunnen ontplooien, moeten we op landenniveau kritische massa hebben. In alle kernmarkten van Corio is dat gelukt. Omvang is niet het enige of uiteindelijke doel, maar omvang maakt wel uit. Om op het niveau van een winkelcentrum een effectieve marketingstrategie te kunnen voeren, moet dat centrum het verzorgingsgebied domineren. Vanuit die startpositie hebben we dan diverse mogelijkheden om marktaandeel te winnen door het centrum commercieel aantrekkelijker te maken, te herontwikkelen of uit te breiden. Onze centra zijn zo opgezet dat ze snel aan veranderingen kunnen worden aangepast. Dat is tegenwoordig erg belangrijk, want de wensen van de consument veranderen sneller dan ooit en het is zaak die wensen en de trends die daaraan ten grondslag liggen, tijdig te onderkennen. De winkelcentra van Corio worden dan ook geëxploiteerd, beheerd, in de markt gezet en verhuurd door de medewerkers van Corio.

zal leiden tot meer economische bedrijvigheid. Wij zijn ons daarbij bewust van het belang om alert te zijn op de veranderende behoeften en wensen van mensen in het verzorgingsgebied en om daar snel op in te spelen. Onze winkelcentra kunnen alleen succesvol zijn als zij in elk opzicht duurzaam zijn, dat wil zeggen qua locatie, concept, esthetiek, financiën, mens en milieu. Wij creëren en passen ons aan.

Corio richt zich in eerste instantie op Europa, een markt met meer dan 700 miljoen inwoners. Op onze thuismarkten streven we ernaar de winkelervaring van een groeiend aandeel van ruim 340 miljoen (potentiële) klanten te verbeteren die in het verzorgingsgebied rond onze winkelcentra wonen. Onze maatschappelijke doelen zijn even belangrijk als onze betrokkenheid bij het milieu, gezond financieel beheer en winstgevende groei. Wij zien maatschappelijk verantwoord ondernemen als katalysator voor beheerste groei, wat we definiëren als een positieve bijdrage aan de economische en maatschappelijke ontwikkeling van de regio’s waar onze centra gevestigd zijn. Die bijdrage leveren wij door onze centra op te waarderen tot nieuwe en aantrekkelijke voorzieningen, door banen te scheppen en door sociale interactie te bevorderen.

Wij zien dat als de enige manier waarop we de flexibiliteit kunnen creëren die nodig is om ons voortdurend aan te passen. In het financieringsprogramma van onze onderneming hebben we een vergelijkbare flexibiliteit ingebouwd: een combinatie van vaste en variabele rente, evenwicht in looptijden en een verscheidenheid aan financieringsbronnen. Met die gediversifieerde en solide kapitaalbasis hebben we voldoende armslag om snel op kansen te kunnen inspelen. Ook de geografische mix van onze thuismarkten is zorgvuldig uitgezocht. Volwassen markten, op dit moment goed voor 85% van onze omzet, worden versterkt met een positie van maximaal 20% in de opkomende markten. Operationele excellentie betekent dat we ons bedrijf op de meest winstgevende manier runnen. En door de sterke samenwerking tussen de beheers-, verhuur- en ontwerp- & ontwikkelingsactiviteiten kunnen we bij de (her)ontwikkeling en uitbreiding van onze portefeuille maximale waarde en kansen creëren. Plannen zijn gebaseerd op diepgaand onderzoek naar en grondige analyses van de wensen en behoeften van de consument. Op die manier komen we trends en behoeften vroeg op het spoor, waardoor we ons bedrijf kunnen blijven uitbreiden en nieuwe winstcentra kunnen aanboren.

20



De belangrijkste elementen van onze strategie

Onze centra hebben een dominante positie in hun verzorgingsgebied

Wij hebben winkelcentra in eigendom en beheren onze centra die binnen hun eigen markten als toonaangevend worden beschouwd. Hierdoor trekken wij grote aantallen consumenten uit het verzorgingsgebied. Deze dominante positie versterkt onze relatie met retailers, de lokale autoriteiten en consumenten.

Management, verhuur en ontwikkeling gebeuren in eigen beheer en zijn ‘hands-on’

Management, verhuur en ontwikkeling vinden allemaal in eigen beheer plaats. Op die manier blijven we in nauw contact met de winkelcentra zelf, de retailers en de consumers in het verzorgingsgebied. Omdat Corio dicht bij het vuur zit, kunnen wij snel en passend reageren op veranderingen in consumentenvoorkeuren. Lokaal management en exploitatieteams zijn actief betrokken bij het beheer van hun winkelcentrum. De bedrijfsactiviteiten van de winkelcentra worden doorgaans elke maand onder de loep genomen op basis van een aantal belangrijke prestatie-indicatoren (KPI’s). De concurrentiepositie van het centrum en het vermogen om consumenten uit het eigen verzorgingsgebied aan te trekken worden zo regelmatig getoetst en bewaakt, waardoor tijdig eventuele corrigerende maatregelen kunnen worden genomen.

Ons managementmodel is gedecentraliseerd: ‘lokaal+’

In onze managementaanpak, die binnen Corio bekendstaat als ‘lokaal+’, krijgen de lokale business units in de thuismarkten behoorlijk veel ruimte. Zij passen hun diepgaande lokale kennis toe op de eigen markt en kunnen daarbij rekenen op de professionele ondersteuning, de operationele kaders en de financiering van het centrale hoofdkantoor.

Kritische massa in elke thuismarkt ter ondersteu ning van het professionele hands-on management

Corio betreedt alleen nieuwe thuismarkten als er de mogelijkheid bestaat om die kritische massa te bereiken, uitgaande van de omvang van de markt en het aantal deelnemers. Dankzij de opgebouwde kritische massa is Corio in staat om haar positie op de thuismarkten te handhaven en te versterken, is zij een aantrekkelijke partner voor retailers van buiten Europa en kunnen retailers binnen Europa verder groeien.

Insourcen van ontwikkelingsactiviteiten

Corio organiseert de vastgoedontwikkeling in eigen beheer. Wij kunnen daardoor de risico’s en de productkwaliteit effectiever beheersen en winstgevender opereren. Van onze interne ontwikkelingsactiviteiten verwachten we dat ze de totale winstmarge ten goede komen. Corio gaat alleen dan over tot ontwikkeling van een locatie als het eigendom van de grond goed geregeld is en het bestemmingsplan rond is. Aan de bouwkosten is vóór de aanvang van de bouw al een limiet gesteld om het risico van begrotingsoverschrijding te voorkomen.

21

winstgevende groei Maatschappelijk verant optimaliseren met een actief woord ondernemen (mvo) aan- en verkoopbeleid maakt deel uit van besluit vormingsproces bij Corio

Corio voert een actief beleid van acquisities en desinvesteringen om de kwaliteit van de portefeuille te ondersteunen en om continu waarde te creëren.

maximaal belang van 20% in opkomende markten

De winkelportefeuille van Corio is geografisch verspreid over diverse regio’s in verschillende ontwikkelingsfasen van de markt. Terwijl de stabiele, volwassen markten en groeimarkten ook in de toekomst het overgrote deel van de portefeuille voor hun rekening zullen nemen, streeft Corio ernaar het belang in de opkomende markten te verhogen naar een maximum van 20% van de totale portefeuille en een maximum van 10% per regio. Voor deze verdeling is gekozen met het oog op het handhaven van winstgevende groei en een solide risicorendementsprofiel.

Effectief risicobeheer

Effectief operationeel en financieel risicobeheer bestaat uit het maandelijks rapporteren van KPI’s. Er vinden maandelijkse bijeenkomsten van de landen-CEO’s plaats. Het management van de verschillende business units leveren financiële rapportages op kwartaalbasis aan. We maken gebruik van een geïntegreerd model voor strategisch, operationeel en financieel risicobeheer.

Bij Corio zijn wij ons bewust van de invloed van onze bedrijfsactiviteiten op de economie, mens en milieu. MVO is stevig verankerd in onze organisatie en vormt een integraal onderdeel van onze besluitvorming, de dagelijkse gang van zaken en alle investerings- en ontwikkelingsactiviteiten.

LEiderschap binnen CORIO

Leiderschap gaat over het hebben van een geweldig idee, over mensen erbij betrekken die in je idee gaan geloven en helpen je het idee ook gerea liseerd te krijgen. Leiderschap is niet simpelweg een vaardigheid, Leider schap is een houding die we stimuleren, ontwikkelen en koesteren bij onze mensen. Bij Corio zijn we er meer dan ooit van overtuigd dat ons succes staat of valt met leiderschap dat op talent gericht is. Talent als beschrijving van bepaalde vaardigheden waarin mensen uitblinken, niet als beschrijving van een medewerker. Leiderschap betekent dat talent ook vinden, op de beste manier inzetten en het ruimte bieden om tot volle bloei te komen. Corio onderkent dat vaardigheden belangrijker zijn dan kennis alleen. De combinatie van een vaardigheid zoals communicatie met kennis van zaken, zoals wetgeving of financiën en klantbehoeften. Houding en passie worden belangrijker dan ervaring. Een open houding, ontvankelijkheid zijn voor verandering en nieuwe ideeën – het zijn belangrijke factoren in de zich ontwikkelende cultuur van Corio. Wij vinden het belangrijk dat onze mensen in heel Europa belangrijke waarden en competenties delen. En dat ze het gevoel hebben dat ze bij een stimulerend, professioneel en toonaan gevend bedrijf horen. Dat ze op een plek zitten waar ze verschil kunnen maken en waar ze zichzelf en hun omgeving kunnen ontwikkelen. Waar hun kantoor ook staat, de mensen van Corio moeten het gevoel hebben dat hún bedrijf de plek is waar ze bij voorkeur willen werken.

22


Top 10 waarde 1

6

Grand Littoral Marseille Waarde € 353,4 mln Bezoekers 13 mln BVO Corio 57.100 m2 Totaal BVO 109.200 m2 Aantal contracten 176 % van totale portefeuille 4,9

2

Hoog catharijne utrecht

Waarde € 279,7 mln Bezoekers 8,8 mln BVO Corio 64.400 m2 Totaal BVO 64.400 m2 Aantal contracten 109 % van totale portefeuille 3,9

7


3

Shopville Le Gru Turijn

8


5

Totaal

Forum Duisburg Duisburg Waarde € 232,3 mln Bezoekers 9,0 mln BVO Corio 58.600 m2 Totaal BVO 58.600 m2 Aantal contracten 86 % van totale portefeuille 3,2

10

Campania Napels

Porta di Roma Rome Waarde € 234,8 mln Bezoekers 17,2 mln BVO Corio 35.300 m2 Totaal BVO 97.000 m2 Aantal contracten 250 % van totale portefeuille 3,2

9

Grand Place Grenoble

Alexandrium Rotterdam Waarde € 258,6 mln Bezoekers 9,2 mln BVO Corio 45.000 m2 Totaal BVO 108.000 m2 Aantal contracten 176 % van totale portefeuille 3,6


4

Centrum Galerie Dresden

Príncipe pío Madrid



Waarde Bezoekers BVO Corio

Totaal BVO 881.100 m2 Aantal contracten 1.533 % van totale portefeuille 38

€ 2,745 mln 125 mln 540,000 m2

23

Top 10 huurders 1

6

Inditex Zara, Berschka, Massimo dutti, Pull & Bear

Blokker Blokker, Xenos, Bart Smit, Marskramer, Intertoys

Huuropbrengst € 11,1 mln % van totale huuropbrengst 2,6 Aantal contracten 69


2

7 Metro Makro, Metro, Mediamarkt, Saturn

Carrefour Carrefour



3

8 Ahold Albert Heijn, Etos, Gall&Gall

PPR Group FNAC, Conforama



4

9 Hennes & Mauritz Hennes & Mauritz

Berggruen Holdings Karstadt



5

Totaal

10 CSC Computer Sciences

Celio Groupe celio, Jennyfer, Laurent Cerrer




24



Financieel overzicht

corio is in 2010 Financieel volwassen geworden. we kregen voor het eerst een rating van de belangrijkste kredietratingbureaus en we hebben onze eerste openbare euro-obligatie uitgegeven. het is mij een waar genoegen om op zo’n belangrijk moment in de ontwikkeling van Corio aan de slag te zijn gegaan bij dit toonaangevende vastgoedconcern B.A. VAN DER KLIFT (BEN, 1959) CFO en lid van de Raad van Bestuur Benoemingstermijn: 1 mei 2010 tot 1 mei 2014. Nederlandse nationaliteit.

25

Inleiding

DESINVESTERINGEN

In maart 2010 heeft Corio Duitsland als nieuwe thuismarkt toegevoegd. Samen met twee aankopen in Italië, één in Nederland en één in Turkije, zorgt dit voor € 77 miljoen aan extra nettohuuropbrengsten per jaar, exclusief eventuele toekomstige bijdragen van de overgenomen ontwik kelingspijplijn. Corio heeft de groei van de vennootschap gefinancierd met een succesvolle uitgifte van aandelen ter waarde van € 600 miljoen, met een beroep op bestaande kredietfaciliteiten en vervolgens met een onderhandse plaatsing van een obligatielening ter waarde van € 250 miljoen bij één buitenlandse belegger in augustus. In oktober volgde een gunstig ontvangen openbare obligatielening van € 500 miljoen. De nettohuuropbrengsten zijn in 2010 met 14,8% gegroeid naar € 386,8 miljoen in 2010. Dit is het saldo van € 54,4 miljoen hogere opbrengsten uit acquisities en een vermindering met € 9,8 miljoen in verband met desinvesteringen in 2009 en 2010. Objecten van en naar de ontwikkelingsportefeuille leverden een groei van de nettohuurop brengsten op van € 1,6 miljoen. De like-for-like groei bedroeg € 3,6 miljoen. Het directe resultaat nam met 15,1% toe naar € 251,0 miljoen.

Corio heeft in 2009 laten weten dat de niet-strategische objecten geleidelijk zouden worden verkocht. Dat gold vooral voor de kantorenen bedrijfsruimteportefeuille in Frankrijk en niet-strategische winkelobjecten in Frankrijk en Nederland. Corio heeft in 2010 uiteindelijk in totaal € 236 miljoen aan niet-strategisch vastgoed verkocht. Er is nog circa € 360 miljoen aan niet-strategische objecten dat op de nominatie staat verkocht te worden.

ACQUISITIES Corio heeft in 2010 acht winkelcentra en zes ontwikkelingsprojecten aangekocht: € 1.248,1 miljoen in totaal. Met één transactie was de aankoop van vier winkelcentra gemoeid, waarvan twee in Duitsland (Forum Duisburg en Centrum Galerie in Dresden), één in Spanje (Espacio Torreledones) en één in Portugal (Espaço Guimarães). De totale vergoeding bestond uit € 662 miljoen in contanten en het nettoaanvangsrendement bedroeg 6,7%. In twee van de vijf ontwikke lingsprojecten die in Duitsland verworven zijn (Schloßstraße in Berlijn en Quartier an der Stadtmauer in Bamberg) is vooraf een nettoaan vangsrendement overeengekomen. Bij Arneken Galerie in Hildesheim, Königsgalerie in Duisburg en nog een derde project deelt Corio de ontwikkelingswinst gelijkelijk met de partner van alledrie de projecten. Corio heeft in Italië de leidende positie versterkt met de aankoop van twee winkelcentra en een ontwikkelingsproject. In maart 2010 is Le Vele/Millennium in Cagliari (Sardinië) toegevoegd. Het aankoopbedrag was € 103,3 miljoen en het nettoaanvangsrendement 7,0%. In april 2010 is 50% van het winkelcentrum Porta di Roma gekocht voor circa € 220 miljoen (nettoaanvangsrendement: 6,4%). De aankoop van het ontwikkelingsproject Palazzo del Lavoro in Turijn is in december aangekondigd. In Nederland is in februari 2010 het winkelcentrum Boulevard Nesselande in Rotterdam opengegaan. Corio heeft € 27,0 miljoen in dit turnkey-ontwikkelingsproject geïnvesteerd. Corio heeft in juli de turnkey-ontwikkeling van Anatolium in het Turkse Bursa overgenomen. Met de aankoop van dit winkelcentrum voor een bedrag van € 168 miljoen heeft Corio het marktaandeel in de groeiende economie van dat land versterkt. Het winkelcentrum ging in november 2010 open. In februari 2010 heeft Corio een ontwikkelingsproject in Frankrijk aangekocht: de ‘factory outlet’ Moulin de Nailloux in Toulouse. Het nettoaanvangsrendement bedroeg 8,4% en met de aankoop is naar schatting een bedrag van € 59 miljoen gemoeid.

LIKE-FOR-LIKE NETTOHUUROPBRENGSTEN De like-for-like nettohuurgroei in 2010 kwam uit op 1,1%. In verhouding tot het slechte economische klimaat was de like-forlike groei van onze winkelportefeuille sterk: 1,9%. De like-for-like nettohuuropbrengsten van de niet-kernactiva van Corio bij kantoren en bedrijfsruimten daalden met 7,2%. Ultimo 2010 was dit segment goed voor circa 4% van de portefeuille.

Direct resultaat Het directe resultaat steeg met 15,1% naar € 251,0 miljoen. De beheerskosten als percentage van de bruto theoretische huuropbrengsten daalden in 2010 van 8,5% naar 8,2%, een indicatie van een verbeterde efficiëntie. De nettofinancieringslasten zijn met een bescheiden 3,9% toegenomen tot € 98,6 miljoen. De nettoschuld was eind 2010 met € 590,0 miljoen gestegen. De gemiddelde rente bedroeg in 2010 4,1%, in vergelijking met 4,3% in 2009. De belastinglasten stegen met € 7,1 miljoen. In 2009 verantwoordde Corio een belastingbate dankzij de opname van uitgestelde belasting vorderingen. De belastingdruk wordt voortdurend geoptimaliseerd met behulp van structureringsmogelijkheden.

HERWAARDERINGEN Op de Europese retailvastgoedmarkt was in 2010 weer sprake van meer beleggingsactiviteit. Beleggers zien retailvastgoed (en dan vooral kwalitatief goede winkelcentra en winkelstraten op A-locaties) als een belegging met een laag risico en een goed rendement. De rendementen op eersteklas winkelobjecten daalden in 2010, wat op de portefeuille van Corio positief uitwerkte. Na twee jaar negatieve herwaarderingen was het effect in 2010 per saldo € 180,0 miljoen (2,6%) positief. Het gemiddelde netto theoretisch rendement dat voor de waardering van de objecten van Corio wordt gehanteerd, verbeterde in 2010 met 20 basispunten naar 6,5%.

PIJPLIJN De waarde van de totale pijplijn van Corio is in 2010 gestegen naar € 3,0 miljard, van € 2,3 miljard een jaar eerder. Er zijn twee projecten in bedrijf genomen; zeven nieuwe projecten zijn aan de pijplijn toegevoegd. Ultimo 2010 bedroeg het nettoaanvangsrendement van de totale pijplijn 7,0%, tegen 7,1% eind 2009.

Financieringsactiviteiten De financiële markten stonden in 2010 vooral in het teken van de staatsschuldencrisis in Europa. De weer aantrekkende wereldeconomie bracht echter enige verlichting op de schuldenmarkt, de prijzen werden weer interessanter en het transactievolume steeg. De verbetering tekende zich af op zowel de particuliere als openbare schuldenmarkten, alsook op de aandelenmarkten.

26


Direct resultaat (€ mln)

Direct en indirect resultaat (€ mln)

300

800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400

250 200 150 100 50 2006

2007

2008

2009

2010

NAV voor winstbestemming per aandeel (€ 1) 60 50 40 30 20 10

2006

2007

2008

2009

2010

2006

2007

2008

2009

2010

Indirect Direct

Van Corio liepen in 2010 weinig leningen af. De belangrijkste finan cieringsbehoefte werd ingegeven door investeringen. De totale activa (exclusief liquiditeiten) stegen daardoor met iets meer dan € 1,5 miljard. De groei werd gefinancierd met circa 40% nieuwe schulden en 60% aan eigen vermogen en ingehouden winsten. Deze financierings verhoudingen zijn in overeenstemming met de conservatieve financie ringsbeleid van Corio en met de beoogde leverage zoals die in het financieringsbeleid is geformuleerd. Nadat Corio door Moody’s en Standard & Poor’s kredietratings had gekregen, zijn er belangrijke stappen ondernomen om de financie ringsbasis verder te verbreden: Corio deed in 2010 een beroep op de euro-obligatiemarkt. De kredietbeoordelaars gaven Corio respectievelijk de rating Baa1 en BBB+, beide met stabiele vooruitzichten. Het streven van Corio is om een onderneming met een investmentgrade rating te blijven en een kapitaalstructuur te onderhouden die daarbij past. Corio heeft in augustus, kort nadat de ratings bekend werden, bij een buitenlandse investeerder een obligatielening ter waarde van € 250 miljoen ondergebracht. De coupon bedraagt 5,448% en de lening loopt tot augustus 2020. Corio heeft daarnaast in oktober met succes een euro-obligatielening van € 500 miljoen geplaatst, die in januari 2018 vervalt. Deze lange zevenjaars obligatielening heeft een coupon van 4,625% en is geprijsd op 99,694%. De uitstaande schulden zijn verder gestegen in verband met een objectgebonden financiering die mede is verworven bij de Porta di Roma-joint venture in mei en in verband met enkele kleinere leningen. De totale rentedragende leningen waren eind 2010 gestegen tot € 3.224,6 miljoen (2009: € 2.355,5 miljoen). We hadden het hele jaar toegang tot onze doorlopende kredietfaciliteit, die in 2012 afloopt. We hadden ultimo 2010 niet getrokken van deze faciliteit van € 600 miljoen. Ultimo 2010 beschikte Corio over een aanzienlijke kaspositie van € 307,3 miljoen, waarvan € 279 miljoen vrij beschikbaar op centraal niveau.

Het eigen vermogen (exclusief minderheidsbelangen) bedroeg ultimo 2010 € 4.195,6 miljoen (ultimo 2009: € 3.384,1 miljoen), oftewel € 46,10 per aandeel (2009: € 44,32). Deze toename weerspiegelt met name de financiering met eigen vermogen en de opwaartse herwaardering. In maart heeft Corio het aandelenkapitaal uitgebreid door een uitgifte van aandelen van € 600 miljoen door middel van een Accelerated Book Building. In mei ging het aandelenkapitaal verder omhoog door de uitgifte van € 54 miljoen aan stockdividend. Ultimo 2010 bedroeg de leverage 42,1% (2009: 40,4%), en 40,0% na saldering van de schuld met de vrij beschikbare gelden en depo sito’s op groepsniveau. De rentedekking was 3,7 (2009: 3,4). Voor onderhandse leningen hanteren wij een drempel van 55% maximaal voor de leverage en minimaal 2,2 voor de rentedekking. De gemiddelde looptijd van de nettoschuld was eind 2010 gestegen tot 6,1 jaar (2009: 5,8 jaar).

Financieringsratio’s 31-12-10 31-12-09 Leverage 42,1* 40,4 Gemiddelde rente op nettoschuld in het 4e kwartaal 4,2 4,0 Gemiddelde looptijd van leningen (in jaren) 6,1 5,8 % leningen tegen een vast rentepercentage 65 66 Rentedekking 3,7 3,4 * Na saldering van schuld en vrij beschikbare gelden en deposito’s bedraagt de leverage 40,0%.

rentelasten In het vierde kwartaal van 2010 bedroeg de gemiddelde rente op leningen 4,2% (2009: 4,0%). Over het jaar als geheel bedroeg het gemiddelde 4,1% (2009: 4,3%). Het beleid van Corio is om tussen een derde en twee derde van haar leenbehoefte vastrentend te financieren. Vastrentende leningen met een resterende looptijd van een jaar worden aangemerkt als variabel. Ultimo 2010 waren langlopende vastrentende leningen goed voor 65% van de rentedragende nettoschuld van de groep.

27 Dividend per aandeel (€)

Looptijd leningen en renteherzieningsdatum (€ mln)

2,75

1200 1000

2,50

800 600

2,25

400 200 2006

2007

2008

2009

2010

’11

’12

’13

’14

’15

’16

’17

’18

’19

’20

>20

Leningen Renteherzieningsdatum

Nettoschuld inclusief swaps ultimo 2010* Vast** Floating*** Totaal Kort – 40,4 40,4 Lang 1.946,6 1.005,2 2.951,8 Totaal 1.946,6 1.045,6 2.992,2 % van totaal 65% 35% * Bij onderhandse plaatsingen in de VS worden de nominale bedragen van de IRS-swaps gebruikt, in Euro’s ** Kort vastrentend aangemerkt als variabel *** Kortlopend variabel gecorrigeerd voor kortetermijnfinanciering van dividend

Rentelasten zijn door het hogere gemiddelde geleende bedrag gestegen, maar het effect werd getemperd door een licht lagere rente. Nettofinancieringslasten stegen van € 94,9 miljoen in 2009 naar € 98,6 miljoen in 2010. In 2011 is een renteherziening van toepassing op circa € 824 miljoen aan nettoleningen tegen Euribor. Dit totale bedrag is onderverdeeld in een positie van € 220 miljoen die maandelijks wordt herzien, een positie van € 564 miljoen die op kwartaalbasis een herziening ondergaat en een positie van € 480 miljoen die elk halfjaar wordt herzien. Daarnaast vervalt € 262 miljoen aan vastrentende schulden in 2011.

Valutarisico Het valutarisico van Corio komt voort uit de investeringen in Turkije en Bulgarije. De USD investeringen in Akmerkez en Adacenter zijn gedekt door een lening van $ 190 miljoen en door een swapcontract van $ 81 miljoen om te voorkomen dat valutaschommelingen de resultaten van de groep beïnvloeden. De in US dollars luidende huuropbrengsten zijn afkomstig van de winkelcentra Akmerkez en Adacenter in Turkije. Deze investeringen hebben een gezamenlijke waarde van $ 292,8 miljoen. Een waardedaling van de dollar van 10% zou neerkomen op een verlies op deze investeringen van € 19,9 miljoen en op een vermogenswinst op de gecombineerde hedging-instrumenten van € 18,4 miljoen. In Amerikaanse dollars luidende huuropbrengsten zijn afkomstig van winkelcentra Akmerkez en Adacenter in Turkije en worden ten dele gecompenseerd door de rente in dollars op de lening van $ 190 miljoen.

Dividend De Raad van Bestuur stelt een dividenduitkering voor van € 2,69 per aandeel in 2010 (2009: € 2,65), dit betekent een uitkeringspercentage van 97,5%. Het dividend wordt naar keuze van de aandeelhouder uitgekeerd in contanten of aandelen, behoudens de van toepassing zijnde fiscale beperkingen.

Vooruitzichten 2011 Het directe resultaat zal in 2011 verder groeien. Het directe resultaat per aandeel vertoont naar verwachting een fractionele verbetering ten opzichte van 2010. In deze vooruitzichten zijn behalve de verwachte index-, verhuur- en verlengingsresultaten ook de betere bezettingsgraad van de huidige sterke winkelportefeuille en het effect van objecten die in 2011 in gebruik worden genomen, verwerkt. Tegenover deze positieve factoren staan de (verwachte) verkopen van niet-strategische objecten in Nederland en Frankrijk en de toename van het gemiddelde aantal aandelen in verband met eerdere aandelenuitgiften en het verwachte stockdividend.

28



Vijfjarenoverzicht (x € miljoen) FINANCIEEL Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) Nettohuuropbrengsten Resultaat geassocieerde deelneming (direct) Herwaarderingen (inclusief resultaat op verkopen) Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect)

2010

2009

2008

2007

2006

451,6 -64,8 386,8 7,8 180,0 -5,9

390,8 -53,8 337,0 8,7 -389,7 -5,6

397,9 -51,9 346,0 15,2 -355,4 -96,7

363,1 -46,8 316,3 14,2 552,5 76,9

327,4 -47,7 279,7 15,7 458,5 17,4

Totaal resultaat Direct resultaat Indirect resultaat

375,7 251,0 124,7

-131,9 218,2 -350,1

-239,6 204,1 -443,7

801,5 203,1 598,4

640,7 197,7 443,0

7.234,9 8.048,6 4.195,6 42,1* 3,7 87,25

5.885,5 6.291,2 3.384,1 40,4 3,4 72,16

6.038,7 6.408,4 3.458,5 40,1 2,6 66,25

6.459,7 6.713,4 3.825,8 34,0 3,0 66,25

5.458,6 5.652,5 3.157,7 35,8 4,2 66,25

4,31 2,88 1,43

-1,83 3,02 -4,85

-3,62 3,08 -6,70

12,10 3,07 9,03

9,67 2,98 6,69

46,10

44,32

52,20

57,74

47,66

2,69**

2,65**

2,64**

2,60

2,53

53,95 36,74 48,02 309.044 4,4

49,20 25,87 47,69 300.800 3,6

62,66 30,71 32,89 438.421 2,2

75,19 49,95 55,40 350.634 3,7

61,90 43,66 61,90 175.046 4,1

96,3 1,7 7,2 94 1.467.600 2,3 6,7

97,7 4,0 16,6 92 1.355.000 2,7 6,1

96,8 5,9 18,7 83 1.210.000 3,5 5,7

97,5 3,3 20,9 81 1.098.000 2,1 nvt

Investeringen in vastgoed Balans totaal Eigen vermogen aandeelhouders (exclusief minderheidsbelang) Leverage (%) Rentedekkings ratio Gemiddeld aantal uitstaande aandelen (x miljoen) Cijfers per aandeel (x € 1) Totaal resultaat Direct resultaat Indirect resultaat Eigen vermogen aandeelhouders Dividend Hoogste slotkoers Laagste slotkoers Koers ultimo Gemiddelde omzet op de beurs (aandelen per dag) Beurswaarde (€ miljard)

Operationeel Gemiddelde financiële bezettingsgraad retail (%) 96,2 Like-for-like retail (%) 1,9 Nieuwe verhuur en huurherzieningen, mutatie in huur (%) 3,8 Aandeel portefeuille in retail (%) 96 Bruto Verhuurbaar Oppervlakte retail (m²) 1.736.200 Pijplijn(€ miljard) 3,0 Gemiddelde Netto Theoretisch Rendement retail portefeuille (%) 6,5 * Na saldering van schuld en vrij beschikbare gelden en deposito’s bedraagt de leverage 40,0%. ** In contanten of aandelen

29 Verslag van de Raad van Bestuur

Direct en indirect resultaat Het totale resultaat bij Corio is onderverdeeld in direct en indirect resultaat (zie ook onderstaande tabel). Direct resultaat omvat de terugkerende inkomsten uit de operationele kernactiviteiten en bepaalde bedrijfsspecifieke aanpassingen. Niet-gerealiseerde wijzigingen in waardering, winsten of verliezen op de verkoop van objecten en bepaalde andere posten geven geen getrouw beeld van de onderliggende operationele resultaten. Voor deze posten wordt gecorrigeerd.

resultaten (€ miljoen) Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Beheerskosten Operationeel resultaat Resultaat geassocieerde deelnemingen (direct) EBIT Netto financieringslasten Belastingen Direct resultaat Minderheidsbelang (direct) Direct resultaat (exclusief minderheidsbelang)

2010 451,6 -64,8 386,8 -39,5 347,3 7,8 355,1 -98,6 -3,6 252,9 1,9 251,0

2009 390,9 -53,9 337,0 -35,5 301,5 8,7 310,2 -94,9 3,5 218,8 0,6 218,2

Netto herwaarderingen beleggingen in vastgoed Resultaat op verkopen Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) Waardevermindering goodwill Uitgestelde belastingen Overige baten en lasten Indirect resultaat Minderheidsbelang (indirect) Indirect resultaat (exclusief minderheidsbelang)

173,4 6,6 -5,9 -7,5 -30,7 -17,1 118,8 -5,9 124,7

-382,7 -7,0 -5,6 -9,2 58,0 -4,8 -351,3 -1,2 -350,1

Totaal resultaat (inclusief minderheidsbelang)

371,7

-132,5

Aandeelhouders Minderheidsbelang

375,7 -4,0

-131,9 -0,6

Resultaten per aandeel (€) op basis van gemiddeld aantal aandelen Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat

2,88 1,43 4,31

3,02 -4,85 -1,83

Aantal aandelen ultimo Gewogen gemiddeld aantal aandelen

91,0 87,3

76,4 72,2

De belangrijkste prestatie-indicatoren conform de EPRA best practiceaanbevelingen zijn als volgt:

Key Performance Measures (€ miljoen) Direct resultaat NAV Aangepast NAV (of EPRA NAV) Aangepast NNNAV (of EPRA NNNAV) Aangepast NAR (EPRA definitie) Bezettingsgraad (EPRA definitie)

2010 251,0 4.195,6 4.453,9 4.258,3 6,1% 96%

2009 218,2 3.384,1 3.669,9 3.538,9 6,3% 95%

Reconciliatie aangepast NAV en NNNAV totaal (€ miljoen) Eigen vermogen aandeelhouders Marktwaarde financiële instrumenten Uitgestelde belastingen Goodwill met betrekking tot uitgestelde belastingen Aangepaste NAV Marktwaarde financiële instrumenten Mutatie leningen tot marktwaarde Uitgestelde belastingen (EPRA) Aangepaste NNNAV * Aangepast naar EPRA definitie.

2010 4.195,6 57,9 276,8 -76,4 4.453,9 -57,9 -98,4 -39,3 4.258,3

2009* 3.384,1 116,1 230,7 -61,0 3.669,9 -116,1 18,7 -33,6 3.538,9

Reconciliatie aangepast NAV en NNNAV per aandeel (€ per aandeel) Eigen vermogen aandeelhouders Marktwaarde financiële instrumenten Uitgestelde belastingen Goodwill met betrekking tot uitgestelde belastingen Aangepaste NAV Marktwaarde financiële instrumenten Mutatie leningen tot marktwaarde Uitgestelde belastingen (EPRA) Aangepaste NNNAV Slotkoers NAV Premie/korting Aangepast NAV Premie/korting NNNAV Premie/korting * Aangepast naar EPRA definitie.

2010 46,10 0,64 3,04 -0,84 48,94 -0,64 -1,08 -0,43 46,79

2009* 44,32 1,52 3,02 -0,80 48,06 -1,52 0,24 -0,44 46,34

48,02 4,16% -1,89% 2,62%

47,69 7,61% -0,77% 2,91%

30



Operationeel overzicht het gedecentraliseerde bedrijfsmodel is essentieel voor het succes van corio. na tien jaar van solide groei is het de uitdaging de bedrijfsactiviteiten van corio verder te versterken door de verbinding aan te gaan met de mensen in onze zes landen en ze optimaal te ondersteunen en te begeleiden en Zo waarde toe te voegen voor alle stakeholders. F.J. Zijlstra (francine, 1963) C00 en lid van de Raad van Bestuur Benoemingstermijn: 1 mei 2010 tot 1 mei 2014. Nederlandse nationaliteit.

31

De Chief Operating Officer fungeert als de verbinding tussen de business units, de Raad van Bestuur en de holding, bewaakt de communicatielijnen voor operationele kwesties

Chief Operating Officer In 2010 heeft Corio binnen de Raad van Bestuur de nieuwe functie van Chief Operating Officer in het leven geroepen. Francine Zijlstra is vervolgens in deze functie benoemd. Mevrouw Zijlstra is sinds de oprichting werkzaam bij Corio en trad twintig jaar geleden in dienst bij een van de rechtsvoorgangers van ons bedrijf. Zij kent het bedrijf van haver tot gort en is expert op het gebied van retailvastgoed in Europa. Voordat zij de rol van COO op zich nam, was zij Director of Strategy & Acquisitions en als zodanig heeft zij aan de wieg gestaan van vele grote overnames die Corio de afgelopen tien jaar heeft gedaan. Door de snelle groei en de plannen voor de toekomst heeft Corio besloten de Raad van Bestuur te versterken. In 2010 zijn daartoe zowel een COO als een CDO benoemd. De Chief Operating Officer fungeert als de verbinding tussen de business units, de Raad van Bestuur en de holding, bewaakt de communicatielijnen voor operationele kwesties en coördineert de business unit gerelateerde bedrijfsprocessen op het niveau van de holding. De COO ondersteunt de business units en geeft advies over de investeringsstrategie, overnames en desinvesteringen. De COO blijft dicht bij de business units met als doel de operationele activiteiten continu verder te verbeteren uit het oogpunt van efficiëntie, creativiteit en duurzaamheid. De hoofden van de afdelingen Investment Strategy & Research en Corporate Social Responsibility van de holding rapporteren rechtstreeks aan haar. Juist door die combinatie van verantwoordelijkheden kan de COO ervoor zorgen dat de economische, maatschappelijke en milieufactoren worden meegenomen en afgewogen in het creëren van toegevoegde waarde door van Corio’s centra favoriete ontmoetingsplekken te maken.

ONZE focus in 2010

Het lokale management begeleiden bij de bedrijfsvoering in lastige tijden Het opzetten van een team in Duitsland Het verder verbeteren van de MVOprestaties van Corio Het was een druk jaar voor de COO. Corio begaf zich krachtig op de Duitse markt door de handen ineen te slaan met een van de belangrijkste ontwikkelaars van winkelcentra in Europa. Er werden twee bestaande winkelcentra en vijf ontwikkelingsprojecten overgenomen. Een coherent en ervaren team werd aangesteld om leiding te geven aan de nieuwe activiteiten in Duitsland. Het stroomlijnen van maatschappelijk verantwoord ondernemen en het inbedden hiervan in de organisatie was één van onze belangrijkste prioriteiten het afgelopen jaar. Als erkenning voor de concrete opname van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen in zowel onze strategie als onze operatie op alle niveaus, werden we opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index en de Advanced Sustainable Performance Index.

32


De mutaties in de operationele portefeuille gedurende het jaar, inclusief ons aandeel in joint ventures in Frankrijk en Italië en geassocieerde deelnemingen zijn hieronder weergegeven:

Retail Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Investeringen in pijplijn Totaal * Exclusief parkeren.

2010 1.736 104 30 1.870

BVO (x 1,000 m2) 2009 1.468 117 86 1.671

2010 447,6 24,0 1,3 472,9

Jaarhuur (€ mln)* 2009 374,3 28,0 4,6 406,9

1.870

1.671

472,9

406,9

INleiding In 2010 concentreerden wij ons verder op retail. Het aandeel van retail in de totale portefeuille steeg naar 96% (94% in 2009). Kantoren en bedrijfsruimten werden verkocht en nieuwe, dominante winkelcentra werden opgenomen in de operationele portefeuille. Eind 2010 was onze portefeuille als volgt over de belangrijkste thuismarkten verdeeld: Nederland 27% (2009: 33%), Frankrijk 26% (32%), Italië 20% (18%), Spanje/Portugal 10% (10%), Duitsland 9% en Turkije 8% (7%). In 2010 werd 268.000 m² BVO toegevoegd aan de winkelportefeuille. De jaarlijkse huuropbrengsten gingen omhoog door het saldo van de indexatie en overige huurstijgingen in de bestaande portefeuille, renovatie, en aankopen en desinvesteringen in de winkel-, kantorenen bedrijfsruimteportefeuilles. Tot de belangrijkste aankopen en openingen van nieuwe projecten behoorden Boulevard Nesselande in Rotterdam (€ 27,0 miljoen), Le Vele/Millennium op Sardinië (€ 103,3 miljoen), Porta di Roma in Rome (€ 220,0 miljoen), Centrum Galerie in Dresden (€ 280,0 miljoen), Forum Duisburg in Duisburg (€ 228,4 miljoen), Espacio Torrelodones in Madrid (€ 66,7 miljoen), Espaço Guimarães in Portugal (€ 91,4 miljoen) en het winkelcentrum Anatolium in Bursa (€ 168,2 miljoen).

Bezettingsgraad ultimo (%) 2010 2009 96 95 96 97 32 79 96 95 96

95

2010 6.638 247 13 6.898 337 7.235

Waarde (€ mln) 2009 5.357 283 51 5.691 195 5.886

Daarnaast stegen de theoretische jaarlijkse huuropbrengsten door de voltooiing van de renovatie van delen van de winkelcentra Middenwaard in Heerhugowaard, Belcour in Zeist, Het Paradijs in Hoofddorp en een aantal objecten in Frankrijk. Corio bezit nog kantoren met een BVO van 47.000 m² die van strategisch belang zijn voor de retailportefeuille in Nederland. In Frankrijk zijn wij van plan om vastgoed in de kantorenen bedrijfsruimteportefeuille met een BVO van 73.000 m² te verkopen. Corio bezit één niet-strategisch kantoor met een BVO van 13.700 m² in Böblingen in Duitsland dat eveneens te koop staat.

EUROPA Na het keerpunt in de recessie in 2009 bleef het BBP van de eurozone groeien en steeg in 2010 met 1,7%. De economische groei in de eerste twee kwartalen van 2010 was hoger dan verwacht, maar bleef kwetsbaar. In het eerste halfjaar profiteerde de economie in de euro zone van de aantrekkende wereldhandel en de groeiende exportvraag. De intering op de voorraden zorgde voor een tijdelijke opleving van de vraag en dit herstel werd ondersteund door de stimuleringsmaatregelen van een aantal Europese overheden. Deze maatregelen waren bedoeld om de sectoren die de hardste klappen te verwerken hadden gekregen, waaronder de auto-industrie en de bouw, een impuls te geven.

33 Geografische spreiding in waarde (%)

Sectorspreiding in waarde (%)

100

100

80

80

60

60

40

40

20

20

2006

2007

2008

Nederland Frankrijk Italië

2009

2010

Spanje Duitsland Turkije

2006

2007

2008

2009

2010

Retail Kantoren Bedrijfsruimten

Netto huuropbrengsten Retail (like-for-like basis) (€ mln) Aankopen

2010 Verkopen

Aankopen

2009 Verkopen

111,3 4,7 116,0

1,5 – 1,5

0,8 0,1 0,9

4,3 – 4,3

117,9 4,8 122,7

108,9 5,7 114,6

– – –

81,1 16,6 2,5 100,2

– – – –

0,4 0,7 0,7 1,8

2,8 0,4 – 3,2

84,3 17,7 3,2 105,2

80,6 17,4 3,0 101,0

63,8

14,1

–

–

77,9

30,8

13,0

–

–

– 0,8 0,8

23,6 – 23,6

– – –

10,3

2,6

297,4 22,1 2,5 322,0

54,8 – – 54,8

Like-for-like NHO Nederland Retail Kantoren Totaal Frankrijk Retail Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Italië Retail Spanje/Portugal Retail Duitsland Retail Kantoren Totaal Turkije Retail Retail Kantoren Bedr.ruimten Totaal

Ontwik kelingen

Totaal

Like-for-like %

Totaal %

2,8 0,8 3,6

0,9 – 0,9

112,6 6,5 119,1

2,2 -17,1 1,2

4,7 -26,1 3,0

– – – –

4,2 3,6 1,0 8,8

2,8 0,3 0,1 3,2

87,6 21,3 4,1 113,0

0,6 -4,3 -19,3 -0,8

-3,8 -17,0 -22,2 -7,0

62,0

–

–

1,5

63,5

3,0

22,6

43,8

32,2

–

–

0,1

32,3

-4,3

35,3

– – –

23,6 0,8 24,4

– 0,4 0,4

– – –

– – –

– – –

– 0,4 0,4

NA 98,3 98,3

98,3

–

–

12,9

8,1

0,4

–

–

8,5

26,8

51,3

1,2 0,8 0,7 2,7

7,1 0,4 – 7,5

360,3 23,3 3,2 386,8

291,8 23,5 3,0 318,3

0,4 – – 0,4

7,0 4,4 1,0 12,4

5,3 0,3 0,1 5,7

304,6 28,2 4,1 336,9

1,9 -5,7 -19,3 1,1

18,3 -17,4 -22,2 14,8

Ontwik kelingen

Totaal Like-for-like NHO

De tabel vergelijkt de groei van de nettohuuropbrengsten van dat deel van de portefeuille dat in beide periode in operatie was (like-for-like). In aanvulling daarop geeft het ook aan waar de overige nettohuuropbrengsten die leiden tot de totale nettohuuropbrengsten vandaan komen (aankopen, verkopen en ontwikkelingen).

34


Expiratie schema retail (%) 50

40

30

20

10

Leegstand

In onderhandeling

’11

’12

’13

’14

’15

> ’15

Doorlopend

Retail (per land, ultimo 2010) Verhuurbare oppervlakte (x 1,000 m2) Bezettingsgraad (financieel) % Waarde operationele portefeuille (€ mln) Jaarhuur (€ mln) Jaarhuur per m2 (€)

Nederland 562,0 97% 1.847,4 126,1 224

Frankrijk 388,8 92% 1.618,0 101,3 261

De tijdelijke factoren die het herstel in de eerste helft van 2010 hadden aangezwengeld, verdwenen later in het jaar naar de achter grond. De groei van het BBP in de eurozone vertraagde in de tweede helft van 2010. Daarnaast nam ook de groei van de wereldhandel af, wat zijn weerslag had op de export van de eurozone. De budgettaire verkrapping waartoe de meerderheid van de Europese landen zijn toevlucht nam, drukte de groei eveneens tegen het einde van 2010. De verkrapping was het antwoord van de Europese overheden op de dreigende schuldencrisis die in mei opstak. De dreigende crisis maakte de obligatiemarkten nerveus en de reële economie kwam onder druk door de aankondiging en de daarop volgende invoering van bezui nigingsmaatregelen. Gedurende de rest van het jaar hield de zorg dat sommige eurolanden niet aan hun kredietverplichtingen zouden kunnen voldoen aan. Daarbij kwam dat de budgettaire verkrapping in de laatste paar maanden van 2010 reeds zijn invloed kreeg op de groei van het besteedbaar inkomen. De arbeidsmarkt loopt altijd wat achter bij de groei van het BBP. De werkloosheid bereikte in december 2010 met 10,1% een hoogte punt. Met rond 5% in Nederland en rond 20% in Spanje waren er grote verschillen te zien binnen de eurozone. Onder invloed van het herstel van de economie in Europa krabbelden ook de consumen tenbestedingen weer op (+0,6%). De detailhandelsverkopen, een component van de consumentenbestedingen, groeiden gedurende het jaar met een bescheiden 0,9%. Het herstel was meer te vinden bij de duurzame goederen – duurzame consumptiegoederen deed het iets beter dan voedingsmiddelen. Het consumentenvertrouwen steeg eind 2009, begin 2010 in de meeste landen en bleef daarna stabiel. Op de Europese retailvastgoedmarkten bleef er een prominent verschil in de prestaties van primaire en secundaire locaties. Overal op het vasteland

Italië Spanje/Portugal 250,2 185,4 98% 94% 1.384,2 748,0 90,3 57,1 361 308

Duitsland 123,0 100% 512,0 32,5 264

Turkije 226,8 94% 527,7 40,3 178

Totaal 1.736,2 96% 6.637,5 447,6 258

van Europa concentreerden huurders en investeerders zich op de beste locaties met de grootste bezoekersaantallen.

RETAIL De jaarlijkse huuropbrengsten van de winkelportefeuille (inclusief geassocieerde deelnemingen) namen toe naar € 447,6 miljoen eind 2010, tegen € 374,2 miljoen eind 2009. Duitsland werd toegevoegd als nieuwe thuismarkt. Hierdoor groeide de retailportefeuille van Corio met 123.000 m2 BVO. Ook nam Corio twee grote centra over in Italië: Le Vele/Millennium op Sardinië met een BVO van 31.900 m2 en 50% van de aandelen van Porta di Roma in Rome met een totale BVO van 97.000 m2. Als gevolg van deze overname is Corio Italia nu verantwoordelijk voor het beheer van het gehele Porta di Romacomplex. De nettohuuropbrengsten stegen met 18,3% in 2010 (2009: 7,3%) naar € 360,3 miljoen. De toename van € 55,9 miljoen was voornamelijk toe te schrijven aan acquisities. De totale bijdrage aan het resultaat van deze acquisities in 2010 kwam uit op € 54,4 miljoen. Tegelijkertijd werden de nettohuuropbrengsten door desinvesteringen € 5,6 miljoen minder. Het effect van het toevoegen of verwijderen van projecten aan of uit de pijplijn was € 1,6 miljoen positief. De like-forlike stijging voor de retailportefeuille bedroeg € 5,5 miljoen. De like-for-like voor retail bedroeg 1,9% in 2010 (2009: 1,7%). Dit was hoger dan de gemiddelde consumentenprijsindex van 1,6% voor de eurozone en de nominale groei in detailhandelsbestedingen in de eurozone van 0,9%.

35 Nieuwe verhuur en huurverlengingen retailportefeuille Thuismarkten Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje/Portugal

Turkije

Totaal

Huurverlenging Nieuwe verhuur Totaal Huurverlenging Nieuwe verhuur Totaal Huurverlenging Nieuwe verhuur Totaal Huurverlenging Nieuwe verhuur Totaal Huurverlenging Nieuwe verhuur Totaal Huurverlenging Nieuwe verhuur Totaal

kantoren

% van totaal Huurverhogingen (%) 3,9 6,6 1,9 2,3 5,8 5,2 3,1 12,5 4,2 9,9 7,3 11,0 4,7 13,6 10,5 8,3 15,2 10,0 11,8 -10,2 4,8 7,4 16,6 -5,2 8,3 -7,6 8,2 -25,0 16,5 -16,3 5,0 2,6 4,8 5,0 9,8 3,8

Afhankelijk van de huurwaarden, of markthuurwaarde, en de omzetgroei in de winkelcentra kunnen huren worden verhoogd of huurders worden vervangen wanneer het huurcontract afloopt. De verhoging komt boven op de indexering die al heeft plaatsgevonden. In 2010 werd 9,8% (2009: 8,1%) van de jaarlijkse huuropbrengsten gerealiseerd door nieuwe verhuur of verlengingen, waardoor de contractuele rente met 3,8% klom (2009: 7,2%). De daling van het groeitempo in vergelijking met 2009 is te verklaren door het feit dat de vastgoedsector achterblijft bij de reële economie. De afloopdatum van huurcontracten in retail was goed gespreid over de jaren en slechts een relatief klein percentage (5%) komt in 2011 in aanmerking voor huurverlenging of nieuwe verhuur.

Gemiddelde bezettingsgraad retailportfolio In % Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Duitsland Turkije Totaal retail

2010 98,0 92,3 98,9 93,9 99,8 95,3 96,2

2009 98,4 93,9 99,1 93,0 nvt 92,2 96,3

De bezettingsgraad in Nederland, Italië en Duitsland was in 2010 hoog. De lagere bezetting in Frankrijk was voor een groot deel toe te schrijven aan Grand Littoral in Marseille en Quais d’Ivry in Ivrysur-Seine. Bijna 1 procentpunt van de leegstand was het gevolg van strategische leegstand.

De kantorenportefeuille besloeg eind 2010 slechts 4% van de totale portefeuille. Van deze kantoren bevond 84% zich in Frankrijk, vooral in de regio rond Parijs en de rest in Nederland en Duitsland. Eind 2010 bedroeg de waarde van de kantorenportefeuille € 266,9 miljoen.

bedrijfsruimten De bedrijfsruimteportefeuille bestaat uit slechts twee overgebleven objecten in Frankrijk met een totale waarde van € 14,4 miljoen. In 2010 heeft Corio één bedrijfsruimtecomplex in Frankrijk verkocht voor € 41,6 miljoen.

OPERATIonele en beheerskosten De operationele kosten stegen in 2010 met € 11,0 miljoen (20,3%) naar € 64,8 miljoen. Ook als percentage van de theoretische huur namen de operationele kosten toe van 12,9% in 2009 naar 13,5% in 2010. Deze toename hing samen met een verhoging van de voorziening voor dubieuze debiteuren en hogere niet-terugvorderbare servicekosten. De operationele kosten als percentage van de theoretische opbrengsten verschillen aanzienlijk van land tot land.

Operationele kosten als % van de bruto theoretische huur Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Duitsland Turkije Totaal

2010 16,3 9,1 10,1 17,4 8,0 29,1 13,5

2009 16,3 8,7 7,8 16,1 nvt 29,8 12,9

De hogere percentages voor Nederland, Spanje en Turkije zijn voornamelijk toe te schrijven aan erfpachtkosten. Exclusief deze kosten zou het percentage voor Corio in 2010 11,4% hebben bedragen (2009: 10,9%). In Frankrijk, Italië en Duitsland wordt een groot deel van de operationele kosten doorberekend aan de huurders. Ook de beheerskosten namen in 2010 toe, met € 4,0 miljoen naar € 39,5 miljoen. Als percentage van de bruto theoretische huur daalden de beheerskosten naar 8,2% in 2010 van 8,5% in 2009. De efficiëntie verbeterde.

36


Op zoek naar solide beleggingen concentreerden beleggers zich op een klein assortiment van de beste objecten met goede huurcontracten op goede locaties in de liquide markten Waarderingen BELEGGINGSMARKT De directe beleggingen in retailvastgoed in Europa namen in 2010 gestaag toe. De vastgoedbeleggingen groeiden met 68% op jaarbasis en klommen naar € 20,6 miljard. Gedurende het jaar vonden er in de Europese retailvastgoedmarkt ongeveer vijftig transacties plaats van ten minste € 100 miljoen. Samen goed voor meer dan de helft van het transactievolume. Vooral het laatste kwartaal van 2010 was zeer sterk, met een transactievolume dat 80% hoger was dan in het laatste kwartaal van 2009. Op zoek naar solide beleggingen concentreerden beleggers zich op een klein assortiment van de beste objecten met goede huurcontracten op goede locaties in de liquide markten. In 2010 hadden de secondaire objecten nog te lijden van de economische crisis. Deze objecten bleven grotendeels buiten het blikveld van de belegger. De concentratie op het A-segment stond verdere groei van de totale beleggingen in de weg. Deze ontwikkeling komt tot uiting in het grote verschil in primaire en secondaire aanvangsrendementen, wat tegelijkertijd de risicobereidheid van beleggers weergeeft. Door de onzekere economische vooruitzichten en de daaruit voortvloeiende problemen met de verhuur en de huurprijs aarzelen beleggers om ook naar de meer secondaire objecten te kijken. De meer liquide markten van het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk waren binnen Europa de grootste beleggingsmarkten in 2010 en trokken meer aandacht van beleggers. De ontwikkeling van het beleggingsvolume volgde de algehele economische ontwikkeling van de stabiele Europese economieën. Landen als Duitsland en Frankrijk hadden minder te lijden van of kwamen sterk terug uit de economische crisis en profiteerden van de groeiende belangstelling. Beleggers zijn het meest geïnteresseerd in deze goed presterende landen vanwege de stabiliteit van de vastgoedmarkten en het feit dat deze landen minder strenge bezuinigingsmaatregelen hoefden te nemen dan hun ZuidEuropese tegenhangers.

Terwijl beleggers in 2008 en 2009 terugkeerden naar hun thuismarkten probeerden zij in 2010 te profiteren van de eerste tekenen van herstel. Kapitaalkrachtige investeerders als staatsbeleggingsfondsen en een aantal beursgenoteerde en institutionele beleggers profiteerden van het klimaat en kwamen in het bezit van gunstig geprijsde activa. De mogelijkheden hiertoe bleven echter beperkt omdat er geen grote aan tallen objecten van topkwaliteit werden aangeboden, waar beleggers op uit waren. Een aantal voorbeelden van investeringen in topkwaliteit in 2010 zijn de acquisitie van Corio’s Duitse portefeuille en die van Porta di Roma, waarvoor Corio en Allianz de krachten bundelden. Een opmerkelijke ontwikkeling is dat institutionele beleggers op projectniveau zijn gaan samenwerken met vastgoedbeleggers met een bewezen staat van dienst op het gebied van operationeel beheer. Krachtenbundeling gebeurt om twee redenen: institutionele beleggers hebben een beheerder nodig, bij voorkeur de beste, en ze willen zeker weten dat ze de juiste prijs betalen. Die zekerheid kunnen ze krijgen door samen te werken met een beursgenoteerde partner. Hoewel de kredietverlening langzaam aan weer wat soepeler werd, stonden de banken nog niet te trappelen om grote transacties te financieren. Alleen in de gezondere markten in Europa toonden zij verhoogde interesse voor transacties tegen betere voorwaarden en zelfs met licht hogere LTV dan tijdens het hoogtepunt van de financiële crisis. De bereidheid van de banken beperkt zich echter tot eersteklas activa omdat zij nog steeds op hun hoede zijn en voornamelijk geïnteresseerd in volledig verhuurde, goed presterende objecten op A-locaties. Retail was het meest gewild onder investeerders in 2010. Op zoek naar laag risico en een goed rendement op hun beleggingen concentreerden zij zich op de beste winkelcentra en panden in winkelstraten met bewezen waarde. Door deze interesse daalde de aanvangsrendementen op kwaliteitsretailobjecten sterk in de meeste markten op het vasteland van Europa. In landen met een gezonde onderliggende economie daalde het aanvangsrendement op de beste winkelcentra over het algemeen aanzienlijk. Zelfs in de Zuid-Europese

37

Herwaarderingen van de portefeuille in 2010 (exclusief geassocieerde deelnemingen) (€ mln) Operationeel Retail Kantoren Bedrijfsruimten Totaal operationeel Operationeel (%) Ontwikkeling Retail Kantoren Totaal ontwikkeling Ontwikkeling (%) Totaal Retail Kantoren Bedrijfsruimten Total herwaardering Totaal %

Nederland

Frankrijk

50,7 -3,3

85,6 12,4 3,4 101,4 5,9%

47,4 2,6% -4,6 -4,6 -6,1% 46,1 -3,3 42,8 2,2%

5,2 4,1 9,3 12,8% 90,8 16,5 3,4 110,7 6,2%

landen waar de overheidsfinanciën het zwaarst getroffen werden door de economische crisis toonden de aanvangsrendementen op de beste winkelcentra een licht neerwaartse trend voor die kwaliteits retailobjecten die hebben bewezen dat ze de crisis kunnen doorstaan.

TAXATIEPROCEDURES EN METHODEN De operationele en ontwikkelingsportefeuille van Corio wordt iedere drie maanden getaxeerd op marktwaarde. Alle taxaties zijn in overeenstemming met IFRS en alle externe taxaties worden verricht conform de taxatiestandaarden van het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en de internationale taxatiestandaarden van het International Valuation Standard Committee (IVSC). De externe taxaties vinden tweemaal per jaar plaats, op 30 juni en 31 december. Die taxaties betreffen alle operationele beleggingsobjecten die huuropbrengsten genereren, alle grondposities en alle beleggings objecten in ontwikkeling.

Italië Spanje/Portugal

Duitsland

Turkije

Totaal

Totaal %

175,8 10,4 3,4 189,6 2,9%

2,8% 4,4% 34,7% 2,9%

-13,7 4,1 -9,6 -2,8%

-4,2% 26,5% -2,8%

162,1 14,5 3,4 180,0 2,6%

2,5% 5,7% 32,0% 2,6%

37,7

16,3

3,6 1,3

-17,9

37,7 2,8%

16,3 2,2%

4,9 0,9%

-17,9 -5,0%

-5,2

-0,3

–

-8,8

-5,2 -10,6%

-0,3 -6,1%

– –

-8,8 -16,7%

32,4

15,9

3,6 1,3

-26,7

32,4 2,3%

15,9 2,2%

4,9 0,8%

-26,7 -6,4%

De externe taxaties worden verricht door onafhankelijke, gecertificeerde taxateurs met erkende en relevante professionele kwalificaties en ervaring met de plaatselijke markt en de categorie objecten die wordt getaxeerd. Corio geeft de taxateur zoveel mogelijk informatie zodat hij of zij een complete taxatie kan doen. Elke business unit van Corio werkt met ten minste twee onafhankelijke taxateurs. Ten minste een keer in de vijf jaar wordt van taxateur gewisseld of wordt deze vervangen. Om de onafhankelijkheid van de taxateurs te waarborgen, zijn de taxatievergoedingen niet direct gerelateerd aan de waarde van de objecten. In 2010 werd de portefeuille van Corio getaxeerd door de volgende externe taxateurs CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, DTZ, Eva, Jones Lang LaSalle, NAI, PWC, RCG Expertise, Savills, Simonelli, TSKB en Weatherall. Na een aanbestedingsprocedure legt Corio op dit moment de laatste hand aan het selecteren en het afsluiten van contracten met nieuwe taxateurs voor de periode 2011-2013. Wij hebben besloten het aantal taxateurs te verminderen om niet alleen de efficiëntie van het taxatieproces, maar ook de uniformiteit en de kwaliteit van de resultaten te verbeteren.

38


Relatief gezien, vonden de grootste positieve herwaarderingen plaats in al onze Franse deelportefeuilles en de Spaanse portefeuille. dit is voornamelijk te danken aan een verbeterd marktsentiment De gebruikte waarderingsmethodes zijn de contante waarde-methode en de directe kapitalisatie-methode, waarbij de marktparameters met betrekking tot huur, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en recente markttransacties. Objecten onder de € 25 miljoen kunnen worden getaxeerd op basis van de contante waarde-methode, over een periode van 15 jaar, of de uitgebreide directe kapitalisatie-methode, of beide, afhankelijk van wat de taxateur voor het project in de betreffende markt het meest geschikt vindt. Objecten met een waarde van meer dan € 25 miljoen worden echter altijd getaxeerd op basis van beide methoden. In alle gevallen worden referentietaxaties voor zowel markthuur als rendement opgenomen in het taxatierapport. Voor de taxatie van ontwikkelingsprojecten wordt gebruik gemaakt van de residuele waardemethode. De residuele waarde wordt berekend door de geschatte resterende kosten af te trekken van de marktwaarde van het object bij oplevering, die wordt bepaald door middel van een van de bovenstaande methodes. Interne taxaties worden elk jaar op 31 maart en 30 september verricht door de plaatselijke business units in overleg met de holding. De interne taxatiemethode is gebaseerd op de directe kapitalisatiemethode waarbij de waarde van de meest recente taxatie wordt bijgesteld aan de hand van recente en relevante veranderingen in marktparameters, zoals rendementen en huur en/of wijzigingen in het object zelf, zoals de bezettingsgraad en de huren. Als zich in de markt geen belangrijke veranderingen hebben voorgedaan wat betreft huur of rendement, of in het object zelf, dan worden de meest recente externe taxaties alleen aangepast op basis van de veranderingen van kwartaal op kwartaal in huuropbrengsten door indexering, nieuwe verhuur en huurverlengingen. Voor beleggingsobjecten in ontwikkeling wordt eveneens een raming van de totale resterende kosten gemaakt.

waaronder objecten als onderdeel van de overname in Duitsland, Le Vele/Millennium, Porta di Roma en Anatolium. Een aantal non core objecten in Nederland en Frankrijk werd verkocht voor een totaal bedrag van € 236,3 miljoen. Na twee negatieve jaren leverden herwaarderingen een positieve bijdrage aan de waardeveranderingen van de operationele portefeuille (€ 189,6 miljoen. De rest van het verschil bestond uit investeringen (€ 34,4 miljoen), het verschuiven van (her)ontwikkelingsprojecten naar de operationele portefeuille (€ 177,4 miljoen), verplaatsing vanuit de operationele portefeuille naar materiële vaste activa (€ 5,4 miljoen) en valutakoersverschillen (€ 3,3 miljoen). De waarde van de ontwikkelingsportefeuille, inclusief grond, steeg van € 194,5 miljoen naar € 336,8 miljoen. De stijging was voornamelijk toe te schrijven aan de overname van ontwikkelingsprojecten (€ 212,7 miljoen) zoals de Königsgalerie in Duisburg. Daarnaast waren er aan de ene kant investeringen van € 107,8 miljoen en aan de andere kant verschuivingen van de pijplijn naar de operationele portefeuille (- € 177,4 miljoen). De waarde werd eveneens beïnvloed door bijzondere waardeverminderingen van € 21,2 miljoen, positieve herwaarderingen van € 11,6 miljoen en overige nettowijzigingen, waaronder geactiveerde rente voor een totaal van € 8,8 miljoen.

HERWAARDERING VAN DE OPERATIONELE PORTEFEUILLE

WIJZIGINGEN IN DE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE

Na twee negatieve jaren waren de herwaarderingen in 2010 positief. De herwaardering van de operationele portefeuille was in 2010 2,9% positief. De totale herwaardering bestaat uit € 247,6 miljoen positieve waarderingen en € 6,6 miljoen verkoopwinsten, die gedeeltelijk teniet werden gedaan door € 64,6 miljoen aan negatieve herwaarderingen. De herwaarderingen waren positief in Nederland, Frankrijk, Italië en Spanje. De Duitse portefeuille bleef min of meer stabiel en in Turkije was de herwaardering negatief.

In 2010 steeg de waarde van de operationele vastgoedportefeuille (exclusief geassocieerde deelnemingen) van € 5.516,0 miljoen naar € 6.714,3 miljoen. De stijging viel voornamelijk toe te schrijven aan de acquisities die gedurende het jaar werden gedaan (€ 1.035,3 miljoen),

De positieve herwaarderingen betroffen winkelcentra in Nederland (+ € 64,2 miljoen totaal, inclusief Alexandrium in Rotterdam met € 12,2 miljoen en Hoog Catharijne in Utrecht met € 7,1 miljoen),

39

Waardering van operationele portefeuille (exclusief geassocieerde deelnemingen) Nettomarktwaarde (€ mln) 31-12-2010 31-12-2009

€ mln

Herwaardering* %

Like-for-like herwaardering** Rendementseffect € mln % % waardering***

Effect netto inkomsten %

Retail Nederland 1.847,4 1.817,4 50,6 2,8% 46,3 2,9% 0,5% 2,4% Frankrijk 1.618,0 1.595,2 85,6 5,6% 83,4 5,8% 5,2% 0,6% Italië 1.384,2 1.007,3 37,7 2,8% 28,9 2,9% -0,4% 3,3% Spanje/Portugal 748,0 574,4 16,2 2,2% 20,5 3,6% 1,4% 2,2% Duitsland 512,0 – 3,6 0,7% – – – – Turkije**** 343,9 187,5 -17,9 -5,0% -14,3 -7,4% -4,1% -3,3% Totaal 6.453,5 5.181,8 175,8 2,8% 164,8 3,4% 1,7% 1,8% Kantoren Nederland 43,5 50,4 -3,3 -7,0% -0,4 -6,2% -3,6% -2,6% Frankrijk 187,9 219,3 12,4 7,0% 9,1 5,1% 22,7% -17,6% Duitsland 16,0 13,5 1,3 8,6% 1,3 8,6% 0,7% 7,9% Totaal 247,4 283,2 10,4 4,4% 10,0 5,0% 20,2% -15,2% Bedrijfsruimten Frankrijk 13,4 51,0 3,4 34,7% -0,5 -3,6% -9,3% 5,7% Totaal 13,4 51,0 3,4 34,7% -0,5 -3,6% -9,3% 5,7% Totaal operationeel 6.714,3 5.516,0 189,6 2,9% 174,3 3,5% 2,6% 0,9% * Herwaarderingen van acquisities zijn bepaald ten opzichte van de aankoopprijs. Herwaarderingen van verkopen zijn berekend op basis van de gerealiseerde verkoopprijs. ** Herwaarderingen voor de like-for-like portefeuille zijn inclusief alle objecten die zowel in het vierde kwartaal van 2009 als in het vierde kwartaal van 2010 in de portefeuille zaten en exclusief deelnemingen. *** Het netto inkomsteneffect in de waardering is berekend op basis van de wijziging in de netto theoretische huur per de waarderingsdatum van de objecten (dat wil zeggen, de contractuele huur op jaarbasis plus de omzetgerelateerde huur en overige inkomsten, plus markthuur voor leegstand na aftrek van operationele kosten). Met tijdelijke kortingen wordt rekening gehouden in de waardering van de objecten maar deze tellen niet mee bij de berekening van de netto inkomsten. **** De waarden en herwaarderingen voor Turkije zijn exclusief deelnemingen

Frankrijk (€ 103,3 miljoen totaal, inclusief Grand Place in Grenoble met € 28,3 miljoen en Grand Littoral in Marseille met € 19,2 miljoen) en Italië (+ € 37,7 miljoen totaal, inclusief € 12,6 miljoen van Shopville Le Gru in Turijn en € 7,0 miljoen van Porta di Roma in Rome). Relatief gezien, vonden de grootste positieve herwaarderingen plaats in al onze Franse deelportefeuilles: retail (5,6%), kantoren (7,0%) en bedrijfsruimten (34,7%) en de Spaanse portefeuille (exclusief Espaço Guimarães in Guimarães, Portugal, +3,2%). Dit was voornamelijk te danken aan het verbeterde marktsentiment voor eersteklas, conjunctuurbestendige winkelcentra. De grootste negatieve herwaarderingen betroffen de Turkse portefeuille (- € 20,3 miljoen),

de Franse retailportefeuille (- € 15,9 miljoen voornamelijk door Quais d’Ivry in Ivry-sur-Seine met min € 7,8 miljoen en Art de Vivre in Orgeval, € 3,4 miljoen negatief) en de Nederlandse winkelportefeuille (€ 14,7 miljoen negatief). De waarde van de Nederlandse kantorenportefeuille werd neerwaarts bijgesteld met € 3,3 miljoen. De grootste relatieve negatieve herwaardering betrof de Nederlandse kantorenportefeuille (-7,0%), maar de herwaardering van de Turkse portefeuille was eveneens aanzienlijk (-5,0%). De positieve herwaarderingen waren het resultaat van een combinatie van de gunstige ontwikkeling van de huren en de druk op de

40


Gewogen gemiddeld netto theoretisch rendement 31-12-2010

30-06-2010

31-12-2009 2010 totaal

Verschil in basispunten Eerste halfjaar 2010

Retail Nederland 6,5% 6,6% 6,6% -10 – Frankrijk 6,1% 6,3% 6,4% -30 -10 Italië 6,2% 6,2% 6,1% 10 10 Spanje/Portugal* 7,2% 7,3% 7,2% – 10 Duitsland 6,4% 6,5% Turkije** 8,1% 8,3% 8,3% -20 – Totaal 6,5% 6,6% 6,6% -10 – Kantoren Nederland 12,9% 11,9% 11,1% 180 80 Frankrijk 6,8% 7,5% 8,5% -170 -100 Duitsland 8,3% 8,6% 9,1% -80 -50 Totaal 7,9% 8,3% 9,0% -110 -70 Bedrijfsruimten Frankrijk 9,5% 7,7% 8,6% 90 -90 Totaal 9,5% 7,7% 8,6% 90 -90 Totaal Corio 6,5% 6,7% 6,7% -20 – * Het NTR van de Spaanse portefeuille was 7,2% per ultimo 2010 ** Voor Turkije is de geassocieerde deelneming Akmerkez niet meegenomen in de rendementsberekening. Wordt Akmerkez wel meegenomen, dan was de NTR in Turkije ultimo 2010 7,7%.

rendementen door het herstel van de beleggingsmarkten gedurende het jaar. Dit was vooral het geval voor objecten op A-locaties. De objecten die met negatieve herwaardering te maken kregen, zijn veelal centra met specifieke problemen die als gevolg daarvan nog kampen met leegstand en dalende huren. Op like-for-like basis bedroeg de opwaartse herwaardering van de portefeuille van Corio 3,5%. De herwaardering was voornamelijk toe te schrijven aan het verbeterde sentiment op de investeringsmarkt, met een rendementeffect van 2,6%. Verbeteringen aan de inkomstenkant droegen 0,9% bij. Dit is hoofdzakelijk het gevolg van een aanzienlijk rendementeffect in Frankrijk. In de overige markten droeg het inkomsteneffect meer bij dan het rendementeffect.

RENDEMENTEN In 2010 verbeterden de netto-aanvangsrendementen van de retailobjecten in de portefeuille van Corio licht, na twee jaar van rendementsstijgingen. De rendementen voor de beste objecten daalden in het merendeel van de deelportefeuilles, terwijl die van de overige objecten stabiel bleven of licht stegen. De stabilisatie begon in de tweede helft van 2009 en zette zich voort in de eerste helft van 2010. Vanaf medio 2010 begonnen de aanvangsrendementen van de beste objecten zich weer naar beneden te begeven door de toegenomen belangstelling van beleggers en het verbeterende marktsentiment. Deze verbetering werd het eerst zichtbaar in het sterkere Frankrijk. Daarna volgden Nederland en Spanje. In Spanje begonnen de rendementen in het laatste kwartaal van 2010 omlaag te gaan. De aanvangsrendementen van de Duitse en Italiaanse portefeuille bleven stabiel. Gemiddeld genomen verbeterde het aanvangsrendement met 20 basispunten van 6,7% naar 6,5%.

41 Waardering ontwikkelingsportefeuille Nettomarktwaarde (€ mln) 31-12-10 Retail Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Duitsland Turkije Bulgarije Totaal Kantoren Frankrijk Totaal Bedrijfsruimten Frankrijk Totaal Total ontwikkelingsportefeuille * Door afronding was er een kleine positieve herwaardering.

31-12-09

Herwaardering (€ mln)

%

70,7 61,4 44,0 5,4 78,4 43,7 12,7 316,3

64,3 17,6 41,2 1,5 – 40,7 12,6 177,9

-4,6 5,2 -5,2 -0,3 – -8,8 –* -13,7

-6,1% 9,2% -10,6% -6,1% – -16,7% 0,1% -4,2%

19,5 19,5

15,6 15,6

4,1 4,1

26,5% 26,5%

1,0 1,0 336,8

1,0 1,0 194,5

–* – -9,6

3,8% 3,8% -2,8%

De grootste rendementsverbetering deed zich voor in de Franse portefeuille: min 50 basispunten voor de hele portefeuille en min 30 basispunten voor de winkelportefeuille. In de eerste helft van 2010 werd een verbetering van 10 basispunten waargenomen en in de tweede helft kwamen daar nog 20 basispunten bij. De rendementen van de Franse kantorenen bedrijfsruimteportefeuille zijn minder vergelijkbaar over het gehele jaar. Beide deelportefeuilles omvatten een klein deel van de totale portefeuille. Hiervan werden er gedurende het jaar enkele verkocht, waardoor het profiel van deze deelportefeuilles veranderde. Op like-for-like basis verbeterde het aanvangsrendement van de Franse kantorenportefeuille echter ook aanzienlijk. In Nederland verbeterden de aanvangsrendementen in de tweede helft van het jaar toen een daling van 10 basispunten in het netto theoretisch rendement van de retailportefeuille werd genoteerd. In de periode 2008-09 had Spanje te maken met de grootste opwaartse rendementsverschuiving, maar de situatie stabiliseerde zich in 2010 en de aanvangsrendementen van de betere objecten begonnen in het laatste kwartaal van 2010 zelfs te dalen. Het aanvangsrendement van de Spaanse portefeuille bleef het hele jaar stabiel door de acquisitie van Espacio Torrelodones in Madrid. Op likefor-like basis verbeterde het netto theoretisch aanvangsrendement met 10 basispunten. Het rendement van de Italiaanse portefeuille bleef stabiel terwijl de gehele portefeuille een stijging van 10 basispunten liet zien. Dit kwam voornamelijk door de overname van Le Vele/ Millennium op Sardinië tegen aantrekkelijke voorwaarden en met potentieel voor toegevoegde waarde. Het hogere rendement hangt samen met het feit dat dit centrum een ander profiel heeft dan de rest van de Italiaanse portefeuille; het is gedeeltelijk een recreatief centrum en het ligt op Sardinië. Het rendement van de Turkse portefeuille verbeterde dankzij de toevoeging van het regionale centrum Anatolium in Bursa. Op like-for-like basis verslechterde het aanvangsrendement in Turkije licht. Het rendement in Duitsland steeg licht met 10 basispunten voor de retailobjecten. Het aanvangsrendement van ons kantoorobject Rondahaus in Böblingen veerde op dankzij de stijgende bezettingsgraad, waardoor het risico afneemt.

HERWAARDERING VAN DE ONTWIKKELINGSPORTEFEUILLE De herwaardering van de ontwikkelingsportefeuille was in 2010 2,8% negatief door specifieke problemen met bepaalde projecten en terughoudendheid. Het saldo bijzondere waardeverminderingen van € 9,6 miljoen bestond uit negatieve herwaarderingen van in totaal € 21,2 miljoen. Hier stond € 11,6 miljoen aan positieve herwaarderingen tegenover. De negatieve herwaarderingen betroffen voornamelijk ontwikkelingsprojecten in Turkije (totaal € 8,8 miljoen negatief, inclusief Anatolium in Bursa € 8,6 miljoen negatief); (her)ontwikkelingsprojecten in Nederland (€ 6,1 miljoen, inclusief Metropole in Almere € 3,3 miljoen negatief) en het voormalige pand van IKEA in Turijn (€ 5,2 miljoen negatief). De herontwikkeling hiervan voegt waarde toe aan Shopville Le Gru (al gedeeltelijk zichtbaar), wat deze negatieve herwaardering weer goed maakt. De positieve herwaarderingen betroffen voornamelijk projecten in Frankrijk (€ 9,9 miljoen positief, inclusief € 3,8 miljoen voor Le Newton in Clamart en € 3,6 miljoen voor Monoprix in Mulhouse) en enkele kleine positieve herwaarderingen van projecten in Nederland van in totaal € 1,6 miljoen. Overige wijzigingen in boekwaarde zijn het resultaat van verschuivingen van en naar de operationele portefeuille, of komen tot uiting in de voortgaande investeringen in (her)ontwikke lingsprojecten.

42



Ontwikkelings overzicht de nieuwe afdeling CDO bestaat uit iedereen binnen Corio, mijzelf incluis. het samenbrengen van de creativiteit van de diverse experts In de landen van Corio en het delen van de meest succesvolle benaderingen zijn een BIJZONDER waardevolle ervaring.

F.Y.M.M. FONTAINE (FREDERIC, 1958) CDO en lid van de Raad van Bestuur / CEO van Corio France Benoemingstermijn 1 mei 2008 tot 1 mei 2012. Franse nationaliteit.

Nevenfuncties: bestuurslid CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux de France) en FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières).

43

Door internationale ervaring het Rendement maximaliseren

Chief Development Officer In 2010 heeft Corio een nieuwe functie gecreëerd in de Raad van Bestuur, namelijk die van Chief Development Officer. Tevens is een nieuwe, virtuele Development Office in het leven geroepen. Frédéric Fontaine, de CEO van Corio France, is benoemd tot eerste CDO. De heer Fontaine oefent als lid van de Raad van Bestuur al sinds 2006 het toezicht uit op belangrijke nieuwe (her)ontwikkelingsprojecten bij Corio. Met deze nieuwe functie wordt in feite de bestaande situatie geformaliseerd. Gezien de groei en de grote ambities van Corio wilde de Raad van Bestuur van Corio (de kwaliteit van) het toezicht op en risicobeheer van de ontwikkelingsactiviteiten zekerstellen met de invoering van een formelere managementaanpak. De heer Fontaine bekleedt naast zijn functie als Chief Development Officer ook de positie van CEO Corio France. Het Development Office bestaat uit een stuurgroep van internationale deskundigen van Corio die over aanzienlijke ervaring beschikken met vastgoedontwikkeling en de winkelmarkt. De heer Fontaine is persoonlijk eindverantwoordelijk voor de validatie en goedkeuring van de conceptfase van alle belangrijke projecten. Tot 2006 werden alle nieuwe en herontwikkelingsprojecten op landenniveau door de nationale business units verzorgd. Voor de meerderheid van de projecten blijft dat ook in de toekomst het geval. Grote, complexe en belangrijke projecten vallen met ingang van 2010 onder het toezicht van het Development Office, dat verder gespecialiseerde deskundigheid biedt aan alle business units van Corio en dat optreedt als (onderzoeks)centrum dat kan bijdragen aan de kwaliteit en het succes van alle projecten.

projecten onder toezicht van het Development Office Hoog Catharijne / Utrecht Het meest bezochte winkelcentrum van Neder land bevindt zich halverwege een 20-jarig herontwikkelingsplan. Gezien de lange ontwik kelingstermijn en de enorme reikwijdte van de activiteiten moet Corio ervoor zorgen dat het project kan rekenen op optimale commerciële en technische ondersteuning. Ook wordt het project op deze manier voortdurend bewaakt.

Maremagnum / Barcelona Dit is een belangrijk herontwikkelingsproject van eersteklas retailvastgoed in het populaire havengebied van Barcelona. De ontwikkeling van de bovenste verdieping is gaande. Het project gaat binnenkort een nieuwe fase in, waarbij het directe omliggende terrein opnieuw wordt ingericht.

Tarsu / Tarsus Een belangrijk ‘brownfield’ project. De cruciale conceptfase is afgerond en met de bouw is eind 2010 begonnen. Het project wordt volgens de planning in 2012 geopend.

Anatolium / Bursa Corio heeft dit project in een vroege fase aangekocht, net toen het eerste concept er lag maar er nog ruimte was om de totale layout te optimaliseren. De bouw van het complex is in 2010 afgerond; het winkelcentrum is in november 2010 geopend.

44


Geografische spreiding totale pijplijn € 3,0 miljard (%) Nederland 34% Frankrijk 4% Italië 30% Spanje 1% Duitsland 26% Turkije 5%

Overzicht pijplijn 31 December 2010 (€ mln) Reeds geinvesteerd Fixed Variable Totale piijplijn % van totaal

Committed 237,9 944,2 1.182,1 39%

Deferrable 137,7 57,6 1.111,5 1.306,8 43%

speerpunten in 2010 In 2010 is het concept voor het nieuwe Development Office voor het eerst opgesteld. Een team deskundigen is ingezet als centraal Development Committee. De commissie bestaat uit Gino Antonacci, Chief Operating Officer Corio Italia; Paul Tankink, Chief Development Officer Corio Nederland; Christophe Mouton, de onlangs benoemde CEO van Corio España en de heer Fontaine als voorzitter. Deze kerngroep wordt uitgebreid met alle relevante deskundigheid binnen Corio, afhankelijk van de taakopdracht. In 2010 zijn vier belangrijke lopende projecten van Corio geselecteerd voor het nieuwe, centrale management- en toezichtsysteem. Die projecten zijn Hoog Catharijne (Nederland), Maremagnum (Spanje), Tarsu (Turkije) en Bursa (Turkije).

doelstelling vanaf 2011 • Alle belangrijke projecten in de pijplijn van Corio komen in dit proces van centrale begeleiding terecht; op dit moment is al een tiental projecten hiervoor aangewezen, waaronder ook alle grote nieuwe ontwikkelingsprojecten in Duitsland. • De CDO bewaakt alle nieuwe projecten (zoals het meest recente in Turijn, Palazzo del Lavoro) en regelt eventuele verdere benodigde ondersteuning.

Waivable 3,8 545,5 549,3 18%

Totaal 379,4 1.001,8 1.657,0 3.038,2

% van totaal 13% 33% 54%

Pijplijn Corio werkt voortdurend aan de versterking van de winkelportefeuille en daarmee ook van het totaalrendement. We verbeteren het risicoprofiel van de portefeuille door onze vastgoedobjecten selectief op te knappen, te renoveren en uit te breiden, alsmede door nieuwe ontwikkelingsprojecten te starten en geschikte overnames en desinvesteringen te doen. Aan die activiteiten ligt één doel ten grondslag: het creëren van duurzame en favoriete ontmoetingsplekken. Ondanks de beperkte beschikbaarheid van eersteklas retailvastgoed met een dominante positie op de zeer concurrerende thuismarkten had Corio ultimo 2010 toch 34 projecten in de pijplijn. Die pijplijn bestaat uit eigen (her)ontwikkelingsprojecten, die goed zijn voor 32% van de totale waarde van de pijplijn; het resterende deel (68%) zijn turnkeyprojecten. De projecten in de pijplijn worden naar gelang de status van het project onderverdeeld in committed, deferrable en waivable (gecomitteerd, uitstelbaar en annuleerbaar). In tegenstelling tot projecten in de committed pijplijn moeten de partijen bij de deferrable en waivable pijplijn nog voldoen aan een voorwaarde of termijn. Aan projecten in de variabele pijplijn zit dus een element van onzekerheid wat betreft de timing, bijvoorbeeld omdat er eerst een vergunning moet komen alvorens men met de bouw kan beginnen. Een project in de waivable pijplijn kan te allen tijde worden geschrapt zonder dat er voor Corio een boeteclausule of andere consequenties aan vast zitten. Investeringen in bestaande operationele projecten worden alleen tot de vaste of variabele pijplijn gerekend als ze naar verwachting extra

45 Betalingsschema pijplijn (€ mln) 350 300 250 200 150 100 50 Reeds betaald Fixed Committed

2011

2012 Fixed deferrable

2013

2014

Variable deferrable

2015

>2015

Waivable

Overzicht van de committed PIiplijn PROJECTen Berlijn Venetië Nieuwegein Duisburg Toulouse Hildesheim Tarsus Busnago Rotterdam Spijkenisse Zoetermeer Heerhugowaard Utrecht Utrecht Udine Barcelona Spijkenisse Turijn Hoofddorp Bologna Rotterdam

Project

Status

Type

Boulevard Berlin Marghera City Plaza Königsgalerie Moulin de Nailloux Arneken Galerie Tarsu Globo 3 Markthal Stadsplein Oosterheem Middenwaard Singelborch HC Vredenburg HC Città Fiera Maremagnum De Kopspijker IKEA (fase 2) Paradijs Gran Reno Boulevard Nesselande (fase 2)

Constructie Voorbereiding Constructie Constructie Constructie Constructie Constructie Gereed Constructie Constructie Constructie Constructie Constructie Constructie Completed Constructie Voorbereiding Voorbereiding Constructie Voorbereiding Construction

Ontwikkeling Ontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Uitbreiding Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Herontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Uitbreiding Herontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling Uitbreiding Ontwikkeling

inkomsten voor dat project genereren. Hieronder vallen dus niet de kapitaalinvesteringen die de kwaliteit van een object verbeteren maar naar verwachting geen extra inkomsten opleveren. Projecten worden continu geëvalueerd op basis van het risicorendementsprofiel in het licht van de wijzigende marktomstandigheden enerzijds en de (lange)termijnstrategie van Corio anderzijds. Zo is er over een project in Frankrijk opnieuw onderhandeld en is dat project in 2010 tegen aanzienlijk betere voorwaarden weer in de portefeuille terechtgekomen. Het nettoaanvangsrendement voor dit project is inmiddels gestegen naar 8,4% (was 6,2%). Door de omstandigheden en lange (aan)looptijden van dit soort winkelprojecten en de bedragen die daarmee gemoeid zijn, kunnen de opleveringsdata en daarmee

Aanvullende ontwikkeling (m2) 80.000 31.380 26.600 17.856 22.129 27.204 27.600 8.364 11.345 11.920 11.850 7.800 1.463 5.800 6.200 4.160 550 13.712 1.131 1.193 1.250 319.507

Totale m2 bij oplevering 80.000 31.380 33.000 17.856 22.129 27.204 27.600 8.364 11.345 11.920 11.850 39.740 76.700 5.800 6.200 18.700 5.500 13.712 7.271 1.193 10.187 467.651

Totaal reeds gein- Totale investe Verwachte vesteerd (x € mln) ring (x € mln) opening 60,0 382,4 Q2 2012 1,0 146,0 Q2 2013 3,6 118,7 Q3 11/Q4 13 48,2 74,9 Q4 2011 28,6 59,0 Q4 2011 – 56,7 Q3 2012 14,2 54,2 Q4 2012 1,2 51,7 Q1 2011 – 45,5 Q3 2014 30,6 38,0 Q4 2011 0,7 37,3 Q2 2013 21,3 25,0 Q4 2011 12,6 24,1 Q2 2012 7,5 20,5 Q3 2012 – 17,1 Q4 2011 4,0 9,2 Q4 2011 1,0 5,9 Q4 2011 – 5,8 Q2 2011 2,4 3,5 Q2 2011 1,0 3,5 Q3 2011 – 3,1 Q1 2014 237,9 1.182,1

tevens het verwachte rendement elk moment veranderen. Corio zoekt continu naar nieuwe mogelijke projecten voor de pijplijn. Projecten in de committed pijplijn waren ultimo 2010 gestegen tot € 1.182 miljoen (inclusief € 238 miljoen reeds geïnvesteerd), vergeleken met € 703 miljoen (inclusief € 121 miljoen reeds geïnvesteerd) eind 2009. De vaste pijplijn bestaat uit 21 projecten, 10 nieuwe en 11 herontwikkelingen. In 2010 zijn twee nieuwe projecten in bedrijf genomen: Boulevard Nesselande in Rotterdam en het winkelcentrum Anatolium in Bursa (ook werd een aantal gedeeltelijke herontwikkelingsprojecten operationeel). Bij elkaar zijn met deze projecten verwachte huuropbrengsten gemoeid van € 12,3 miljoen

46


op jaarbasis. In Italië is het grootste deel van de voormalige IKEAruimte (bij Shopville Le Gru) weer in bedrijf genomen (zie Geografisch overzicht over Italië). Per 31 december 2010 bedroeg het rendement op totale kosten van de projecten in de vaste pijplijn 6,6% ( = geschatte nettohuuropbrengsten als percentage van de investeringen, na aftrek van financieringskosten en beheerkosten).

De volgende projecten zijn in 2010 in de pijplijn gekomen: Markthal in Rotterdam Markthal Rotterdam is een overdekte hal met ruimte voor circa 100 marktkramen van 20 m2 waar alleen verse producten worden verkocht. De verwachte overnameprijs bedraagt € 42 miljoen. Behalve de voedselafdeling zijn er in de markthal ook 15 winkels te vinden en 8 eet- en drinkgelegenheden. De markthal gaat naar verwachting in 2014 open.

Moulin de Naillioux in Toulouse Moulin de Naillioux is een unieke factory outlet in ontwikkeling in het zuiden van Frankrijk. Het centrum bevindt zich in Toulouse, een van de snelstgroeiende steden van Frankrijk, zowel in economische als in demografische zin. De opening van de eerste fase wordt voorzien voor november 2011.

Königsgalerie in Duisburg Königsgalerie Duisburg is een gemengd ontwikkelingsproject voor winkelen, vrijetijdsbesteding en kantoren. Het complex is gunstig gelegen in het stadshart van Duisburg, tegenover de winkelstraten Kuhstraße en Köningstraße.

Boulevard Berlin in BerliJn Boulevard Berlin is een winkelcentrum aan de Schloßstraße, de winkelstraat van het stadsdeel Steglitz-Zehlendorf in het zuidwesten van Berlijn. Door de huurders, de locatie en het ontwerp wordt Boulevard Berlin het aantrekkelijkste winkelcentrum in het verzorgingsgebied.

Arneken Galerie in Hildesheim Arneken Galerie is een winkelcentrum in de binnenstad van Hildesheim, met een verbinding naar de belangrijkste winkelstraten. Het ontwikkelingsproject omvat 24.000 m2 en is verdeeld over grote en kleinere winkeleenheden, eetgelegenheden en parkeerplaatsen. Hildesheim ligt 30 kilometer ten zuiden van Hannover; de koopkracht is hier 8% hoger dan het landelijke gemiddelde.

Quartier an der stadTmauer in Bamberg Quartier an der Stadtmauer Bamberg is een ontwikkelingsproject van 12.500 m2 voor winkels en drink- en eetgelegenheden verdeeld over circa 40 eenheden op drie verdiepingen. Het project versterkt de verbinding tussen het busstation en de bestaande winkelstraten van de stad Bamberg in Bavaria.

Palazzo del Lavoro in Turijn Palazzo del Lavoro in Turijn is een bestaand monumentaal gebouw met aanpalende grond. Het project wordt gerenoveerd en herontwikkeld tot een winkelcentrum met een totale BVO van 28.000 m2. Het winkelcentrum opent naar verwachting in 2014 haar deuren. Kijk voor meer informatie over andere delen van de pijplijn naar het overzicht achterin dit verslag. Projecten in de deferrable en waivable pijplijn vertegenwoordigden per 31 december 2010 een totale investering van € 1,9 miljard (2009: € 1,6 miljard), inclusief € 142 miljoen (2009: € 131 miljoen) reeds geïnvesteerd. Deze categorie van de pijplijn bestond uit 13 projecten, waarvan er zeven nieuw waren en zes herontwikkelingen. Het rendement op de totale kosten zoals hierboven gedefinieerd bedroeg ultimo 2010 7,3%.

47

tien jaar overzicht portefeuille (€ mln) Retail Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Duitsland Turkije Bulgarije Totaal Kantoren Nederland Frankrijk Duitsland Totaal Bedrijfsruimten Frankrijk Totaal

Operationele portefeuille ultimo 2010

Oplevering voor 2015

Portefeuille ultimo 2015

%

Oplevering na 2015

Portefeuille ultimo 2020

%

1.847,4 1.618,0 1.384,2 748,0 512,0 527,7 – 6.637,3

544,9 118,2 384,8 24,6 779,6 157,4 – 2.009,5

2.392,3 1.736,2 1.769,0 772,6 1.291,6 685,1 – 8.646,8

27% 20% 20% 9% 15% 8% – 99%

499,8 – 529,0 – – – – 1.028,8

2.892,1 1.736,2 2.298,0 772,6 1.291,6 685,1 – 9.675,6

30% 18% 24% 8% 13% 7% – 100%

43,5 187,9 16,0 247,4

Verkoop tot 2015 – -187,9 -16,0 -203,9

43,5 – – 43,5

1% – – 1%

– – – –

43,5 – – 43,5

– – – –

13,4

–

13,4

–

–

13,4

– –

6.898,1

1.805,6

8.703,7

100%

1.028,8

9.732,5

100%

De tabel geeft weer hoe de portefeuilles in Nederland, Italië en Duitsland in het bijzonder versterkt worden door de pijplijnprojecten.

Reeds geïnvesteerd en zekerheden Het is beleid bij Corio om zekerheden (zoals een bankgarantie) te verlangen voor bedragen die Corio al heeft geïnvesteerd in projecten die nog kunnen worden geannuleerd. De reeds geïnvesteerde bedragen in de eigen ontwikkelingsprojecten van Corio maken daarentegen al deel uit van de ontwikkelingsportefeuille van Corio. Deze bedragen worden in de geconsolideerde balans verantwoord onder ‘vastgoed in ontwikkeling’. De al geïnvesteerde bedragen in alle pijplijnprojecten zijn niet gelijk aan de bedragen onder ‘vastgoed in ontwikkeling’ in de balans, om de volgende redenen:

• Investeringen in turnkey-projecten vallen onder overige posten in de balans maar zijn niet gerangschikt onder vastgoed in ontwikkeling; • De al geïnvesteerde bedragen in pijplijnprojecten worden in de geconsolideerde balans van Corio tegen reële marktwaarde verantwoord; • Grond wordt tegen reële marktwaarde onder ‘beleggingen in vastgoed in ontwikkeling’ verantwoord. Veel van die grond betreft potentiële retailprojecten of uitbreidingen van bestaande centra. Corio heeft diverse stukken grond in bezit. Deze projecten vallen niet onder de pijplijn omdat ze nog niet in ontwikkeling zijn. De uitzondering is het project in Italië, dat voor een deel is afgerond.


fusie leidt tot op drie na grootste retailvastgoed fonds in europa

2000

48

49

VIB+WBN=Corio De fusie van VIB en WBN resulteerde in een nieuw vastgoedfonds met een uitstekende strategische positie op de Europese vastgoedmarkt en een beter risicoprofiel

Toename totale waarde corio (€ mld)

Sectorspreiding voor de fusie (%)

3.0 4

VIB+WBN=Corio

2.5

3

3

1

2.0 1.5

Sectorspreiding na de fusie (%)

2

VIB Retail

1.0 Kantoren 0.5

Retail 2

+ 65%

Bedrijfsruimten Voor de fusie

Kantoren Bedrijfsruimten

Na de fusie

Specialist sterke in europees invloed door retailvastgoed eigen beheer winkelcentra

ons doel: uit breiden naar nieuwe euro pese landen

1


sterke groei in europa door overname trema

2001

5500

51

Laval La Mayenne

Turijn Shopville Le Gru

Valencia CC Gran Turia

Cherbourg Cotentin

Bologna Shopville Gran Reno

Madrid CC Gran Via de Hortaleza

Montreuil La Grande Porte

Modena Grandemilia

Madrid Office Gran Via de Hortaleza

Ivry-sur-Seine Ivry Grand Ciel Issy-les-Moulineaux Les Trois Moulins

De Trema-portefeuille, inclusief het lokale beheer, wordt voor € 595 miljoen aangekocht. De portefeuille bestaat uit 10 kwalitatief sterke winkelcentra in Frankrijk, Italië en Spanje.

Toename totale waarde corio (€ mld) 4.0 3.5

Corio+Trema

3.0 2.5

Corio

Geografische spreiding voor Acquisitie (%)

Geografische spreiding na Acquisitie (%)

Nederland

Nederland

Frankrijk

Frankrijk

Spanje

Spanje

2.0

Italië

1.5 1.0 0.5

Grootste forse groei in transactie op de omvang van de open markt de activiteiten dat jaar

Italië toege voegd als nieuwe thuis markt corio


uitbreiden naar een nieuwe, jonge markt

2005

52

53

Gezien de fase van ontwikkeling van Turkije in het algemeen en de demografische, economische en vastgoedaspecten in het bijzonder wordt de winkelmarkt in Turkije op de korte en ook langere termijn als groeimarkt aangemerkt.

Corio, ‘first mover’ op de turkse winkelmarkt

enorme markt met uitstekende vooruitzichten

TOPkwaliteit winkelen in het ‘PARIjs van het nabije oosten’


Duitsland de volgende trede op onze ladder

2010

54

55

Corio ziet de transactie als een uitgelezen kans om een toonaangevende positie in Duitsland op te bouwen met wat kan worden gezien als kwalitatief sterke beschikbare activa op deze markt. Door de stabiliteit van de Duitse markt kan Corio naar verwachting rekenen op een nog sterkere uitvalsbasis om op toekomstige groeimogelijkheden in te spelen.

grootste consumenten markt in europA

toepassing bewezen expertise in een nieuw land

Duitsland is toegevoegd als thuis markt corio


iets weten over de toekomst? gewoon vragen!

2011

56

57

Bij Corio willen we graag weten wat er in het hoofd van de consument omgaat. Dus zijn we de straat op gegaan. Gewoon vragen dus. We hebben met uiteenlopende mensen gesproken.

“Ik hou vaN een merk met een eigen sterke visie”

Onder andere met mensen met een hekel aan winkelen. Maar ook met meiden die elke dag wel in een winkel te vinden zijn. Mensen zeiden: “We willen verrast worden, vinden het leuk om nieuwe dingen te zien. En we willen worden uitgenodigd!”

“Ik hou van winkels met vriendelijk personeel”

“ik hou van winkelen, het geeft een goed gevoel”


58

meer dan de helft van de wereld woont in een stad En steden blijven maar groeien

2015

59

Een eeuw geleden woonde minder dan vijf procent van de wereldbevolking in een stad; in 2008 was dat percentage 50%. De komende tien jaar wordt dat 75%. Steden blijven maar groeien en zijn meer dan ooit de plek waar je moet zijn. Waarom verhuizen mensen naar de stad?

400 miljoen mensen wonen in de grootste 25 steden

Stilzwijgende kennis wordt steeds waardevoller; voor een waarde volle uitwisseling hiervan is persoonlijk contact nodig. De tweede factor is serendipiteit, het aantrekken van mensen en middelen die we nodig hebben maar waarvan we nog niet weten dat ze bestaan. In een dichtbevolkte stad is de kans op zo’n ontmoeting groter.

kennis wordt uitgewisseld; innovatie begint hier

een platform voor stedelij ke cultuur en interactie


60

We hebben sterke individuele waarden, worden ouder en wjzer

2018

61

In Europa is 25% van de bevolking 65 of ouder. Naarmate mensen ouder worden, voelen ze zich juist jonger. Ze willen als individu worden behandeld. De jonge tiener wordt ondertussen belangrijker: beter geïnformeerd, meer ‘connected’ en met een sterke mening.

mensen creëren hun eigen waarden en idealen

De nieuwe social media dragen steeds meer bij aan onze perceptie van de wereld. Corio vindt de consument belangrijk en wil graag zorgvuldig naar de consument luisteren. We richten ons op personen, niet op groepen. De consument komt op de eerste plaats.

focus op individuen in plaats van groepen

offline en online worden één


Het duurzame tijdperk is aangebroken

2020

62

63

We zitten in een overgangsperiode van modern naar duurzaam naar een wereld die meer ‘connected’ is, lokaler, digitaler en duurzamer. Een doek om de toekomst van onze samenleving op te schilderen.

‘Sustainism’ bepaalt de creativiteit van de eenentwintigste eeuw. Duurzaamheid, sociale netwerken, lokaal, biomimicry, gemeenschap, stadsplanning, voedsel en vele andere aspecten raken met elkaar verbonden.

ecobewustzijn Generatie Z is is een status extreem ‘con symbool nected’: digi taal geboren

Lokaal is een kwaliteit, geen geografische indicatie

64


Nederland

Januari

Maart

September

Zondagsopenstelling in winkelcentrum Alexandrium in Rotterdam leidde tot een stijging van de bezoekersaantallen van 9%

Samenwerkingsovereenkomst getekend met NUON om in onze portefeuille een energiebesparing te realiseren van 30%

Opening bovenverdieping Cityplaza in Nieuwegein

Online klanttevredenheidsonderzoeken in 11 winkelcentra

Februari

Mei/Juni

Turnkey-project winkelcentrum Boulevard Nesselande in Rotterdam (€ 27,0 miljoen) in bedrijf genomen

Medewerkers tevredenheidsonderzoek afgerond: ‘Great Place to Work’

Oktober

Overname van Markthal, een ontwikkelingsproject met een waarde van € 45,5 miljoen in Rotterdam Corio interviewt top 30 huurders over duurzaamheidskwesties en midzomer bijeenkomst met top 20 huurders over duurzaamheid

November

Opening H&M-vestiging in Belcour in Zeist 9.000 m2 nieuw winkeloppervlak in Midden waard in Heerhugowaard in gebruik genomen

65

Nederlandse economIE groeit in 2010 met 1,7%, na een krimp van 4% het jaar daarvoor. bescheiden groei van de Consumenten bestedingen, met 2% en een 0,7% stijging van de win kelomzetten. eersteklas retailsegment bleef stabiel MARKT Met een positieve groei van het BBP in 2010 van 1,7%, vergeleken met een negatieve groei van 4,0% in 2009, is de economie in Nederland in het afgelopen jaar aanzienlijk verbeterd. De Nederlandse economie is van oudsher sterk afhankelijk van de mondiale economie en de handel, en dat was in 2010 ook het geval. De verbetering van het groeicijfer was voornamelijk het gevolg van de stijgende export en overheids bestedingen. De binnenlandse vraag herstelde zich in de loop van 2010 eveneens, maar de consumentenbestedingen waren als onderdeel van de binnenlandse vraag nauwelijks een aanjager van de groei. Met de opleving van de economische groei daalde de werkloosheid, van het hoogste niveau van 5,8% in februari 2010 naar 4,8% in december. Ondanks de relatief gunstige economische ontwikkeling in Nederland bleef het consumentenvertrouwen het gehele jaar onder het langetermijngemiddelde. De onzekere situatie rond de formatie van een nieuwe coalitie die volgde op de Tweede Kamerverkiezingen en plannen van sommige politieke partijen om de hypotheekrenteaftrek te beperken, hadden een negatieve invloed op het vertrouwen van consumenten in hun financiële toekomst. Pas na het aantreden van de nieuwe regering, die beloofde de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te zullen laten en na de verbeterde omstandigheden op de arbeidsmarkt, steeg het consumentenvertrouwen in het laatste kwartaal van 2010. De jaarlijkse consumentenbestedingen lieten onder invloed hiervan een bescheiden groei zien van 2%, vergeleken met een groei van slechts 1,1% in 2009. Deze versnelde groei was hoofdzakelijk te danken aan bestedingen aan duurzame consumptiegoederen zoals huishoudelijke apparaten, auto’s, kleding en computers. De inflatie (HICP) bleef in 2010 laag, op 0,9%, en kwam daarmee nagenoeg overeen met het inflatiecijfer (1,0%) in 2009. Ondanks de moeilijke omstandigheden waarin sommige retailsecto ren zich bevonden, vertoonde de detailhandel als geheel in de laatste maanden van 2010 gunstige groeicijfers. De totale detailhandelsver kopen stegen met 0,7%, een duidelijke verbetering vergeleken met een omzet van -4,5% in 2009. Een aantal financieel sterke en commer cieel succesvolle nationale en internationale retailers zijn van plan om zowel in de grotere steden als in kleinere regionale stadscentra uit te breiden in de belangrijkste winkelstraten en winkelcentra. Tegelijkertijd

zien wij dat andere winkeliers het hoofd nauwelijks boven water kunnen houden omdat zij zich moeilijk kunnen aanpassen aan de veranderende consumentenvraag of over onvoldoende middelen beschikken om een reorganisatie door te voeren. De vraag onder retailers naar A-locaties blijft groot en op deze locaties zijn de huurniveaus in de loop van 2010 nagenoeg stabiel gebleven. Huurders zoals Rituals, Shoeby, Inditex en Starbucks hadden belangstelling voor A-locaties in winkelcentra. Bij B-locaties verliep de nieuwe verhuur echter moeizaam en daalden de huren als gevolg van de terughoudendheid van winkeliers.

RETAIL PORTEFEUILLE EN WAARDERING De waarde van de winkelportefeuille in Nederland (inclusief investeringen in de pijplijn) steeg naar € 1.918,1 miljoen ultimo 2010, van € 1.881,7 miljoen in het jaar daarvoor. Er is in totaal voor € 44,7 miljoen in de portefeuille en in de pijplijn geïnvesteerd. Investeringen in de operationele portefeuille betroffen vooral Hoog Catharijne in Utrecht (€ 6,0 miljoen), Belcour in Zeist (€ 2,1 miljoen), Cityplaza in Nieuwegein (€ 0,8 miljoen) en het winkelcentrum Alexandrium in Rotterdam (€ 2,1 miljoen). Investeringen in de pijplijn ter waarde van € 28,8 miljoen hadden met name betrekking op Hoog Catharijne in Utrecht (€ 8,8 miljoen), Middenwaard in Heerhugowaard (€ 4,2 miljoen), Het Paradijs in Hoofddorp (€ 3,7 miljoen), Cityplaza in Nieuwegein (€ 4,6 miljoen) en ‘t Circus in Almere (€ 1,1 miljoen). In de loop van het jaar heeft Corio Boulevard Nesselande in Rotterdam in bedrijf genomen, evenals delen van Middenwaard in Heerhugowaard, het opgeknapte Foodplaza in Cityplaza Nieuwegein, en een deel van Het Paradijs in Hoofddorp. Corio heeft voor € 80 miljoen aan kleine retail objecten verkocht, waaronder Vinkhuizen in Groningen (€ 18,8 miljoen), Veluwepoort in Epe (€ 15,8 miljoen), De Vlashoeck in Bergschenhoek (€ 13,1 miljoen) en Vliethof in Wateringen (€ 12,0 miljoen). De operationele portefeuille onderging een opwaartse herwaardering van € 50,7 miljoen, een toename van de boekwaarde van 2,8% ten opzichte van ultimo 2009, vóór herwaardering. Waardestijgingen bedroegen in totaal € 64,2 miljoen, waardedalingen in totaal € 14,7 miljoen en de winst op desinvesteringen kwam uit op € 1,2 miljoen.

66


De aanvangsrendementen in de Nederlandse winkelportefeuille van Corio daalden gemiddeld met 10 basispunten, waardoor het netto theoretisch rendement van de Nederlandse winkelportefeuille eind 2010 op 6,5% uitkwam, van 6,6% eind 2009.

HUREN EN BEZETTINGSGRAAD De theoretische huur van de Nederlandse winkelportefeuille nam met 1,8% af, naar € 144,2 miljoen. Het eerste volledige jaar dat ‘t Circus in Almere, de Mare in Alkmaar en Boulevard Nesselande in Rotterdam (10 maanden) in bedrijf waren, in combinatie met uitbreidingen in Heerhugowaard, boden enig tegenwicht voor het effect van de verkoop van een aantal kleine retailprojecten in 2009 en 2010. In 2010 zijn in de Nederlandse portefeuille in totaal 106 nieuwe huurcontracten en 37 huurverlengingen getekend, met een huurstijging van per saldo 5,2%. Ondanks de gunstiger economische vooruitzichten in de laatste twee kwartalen van 2010 was er onder onze huurders een grote mate van terughoudendheid en zagen wij dat huurders het huurverlengingsproces vertraagden om daarmee besluiten zo lang mogelijk voor zich uit te schuiven. Huurders zetten zich schrap voor een mogelijk langdurigere periode van lagere omzetten in de komende jaren. De relatief trage huurstijging was voornamelijk het gevolg van de gedaalde basishuren bij Villa ArenA in Amsterdam en de tijdelijk lagere huren om strategische leegstand in Hoog Catharijne in Utrecht en Cityplaza in Nieuwegein te vermijden. In de meeste andere winkelcentra wist Corio het huurniveau te handhaven. Overige inkomsten, die hoofdzakelijk verband hielden met kiosken, abri’s en reclameborden, namen toe naar € 0,9 miljoen. De gemiddelde financiële bezettingsgraad voor retail daalde in 2010 licht, naar 98,0% (2009: 98,4%). De strategische leegstand steeg als gevolg van de renovatie van Cityplaza in Nieuwegein, Hoog Catharijne in Utrecht en een aantal andere centra. Huurderving door leegstand was beperkt, een blijk van de relatieve veerkracht van de Nederlandse portefeuille. De like-for-like nettohuurgroei op objecten die in de vergelijkbare periode 2009 en 2010 in de portefeuille waren, steeg met 2,2%

Sectorspreiding in waarde Nederland (%) 100

80

60

40

20

2006 Retail

2007

2008

Kantoren

2009

2010

Bedrijfsruimten

(2009: 1,3%); dit was hoger dan het indexeringscijfer van 1,0% en kan worden verklaard door hercommercialisering, de toegenomen omzet uit parkeergelden versus hogere leegstand (voornamelijk strategisch) en licht hogere operationele kosten (+4,1%).

BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET De bezoekersaantallen in de Nederlandse winkelcentra vertoonden de laatste paar jaar over het algemeen een lichte daling. In 2010 kwamen er 0,7% minder bezoekers (2009 -1,5%), in lijn met algemene marktontwikkelingen. Een uitgesproken positieve bijdrage werd geleverd door het winkelcentrum Alexandrium in Rotterdam, dat 0,7 miljoen meer bezoekers trok dankzij de koopzondagen – een stijging van 9%. Ook Middenwaard in Heerhugowaard leverde een positieve bijdrage, met een toename van de bezoekersaantallen van 3% door de komst van 127.000 meer bezoekers. Dit hoofdzakelijk door de opening van het deel gericht op mode (BVO 9.000 m2) dat op 1 januari 2011 aan Corio Nederland werd opgeleverd. Negatieve bijdragen waren er van Citypassage in Veldhoven, dat 9% minder bezoekers trok, en Kopspijker in Spijkenisse, dat de bezoekersstroom met 32% zag slinken als gevolg van de herontwikkeling van dit project en de daaruitvoortvloeiende strategische leegstand. Villa

67

Huurderving door leegstand was beperkt, een blijk van de veerkracht van de Nederlandse portefeuille

Sectorspreiding Nederland (%) Voedingsmiddelen en tabak Restaurants & Bars Mode Auto’s Huish. apparatuur/doe het zelf Cultuur, cadeaus en vrije tijd Gezondheid en pers. verzorging Services Amusementsdiensten Supermarkten/Hypermarkten Warenhuizen Speciaalverhuur

ArenA had te kampen met een daling van het aantal bezoekers van 4% daar het winkelend publiek zich vanwege de aanhoudende economische onzekerheid nog altijd niet waagde aan dure aankopen voor woninginrichting. Gezien het beperkte aantal omzetgerelateerde huurcontracten op de Nederlandse markt, is het niet mogelijk om het omzetniveau in de Nederlandse portfolio te bepalen.

PIJPLIJN De totale pijplijn in Nederland bedraagt € 1,0 miljard (2009: € 1,0 miljard); daarvan is € 119,6 miljoen (2009: € 121,8 miljoen) reeds geïnvesteerd. Van deze pijplijn is € 321,6 miljoen committed (waarvan € 79,7 miljoen reeds geïnvesteerd), € 518,7 miljoen deferrable (€ 37,1 miljoen reeds geïnvesteerd) en € 204,4 miljoen waivable (€ 2,9 miljoen reeds geïnvesteerd). In 2010 zijn de volgende projecten in bedrijf genomen: Boulevard Nesselande in Rotterdam, een deel van het Middenwaard-project in Heerhugowaard, een deel van de renovatie van Cityplaza in Nieuwegein (de voormalige Foodplaza) en een deel van Het Paradijs in Hoofddorp. De Markthal in Rotterdam is een nieuw project in de committed pijplijn. De herontwikkeling van Hoog Catharijne in Utrecht, die gefaseerd wordt uitgevoerd, is voor het grootste deel opgenomen in de deferrable pijplijn. Wanneer eenmaal aan de uitbreiding of herontwikkeling van een bepaald onderdeel

onderstaande projecten zijn op dit moment in aanbouw:

Middenwaard in Heerhugowaard Cityplaza in Nieuwegein (uitbreiding en verbouwing) Stadsplein in Spijkenisse Nieuw Hoog Catharijne De Vredenburg en Singelborch in Utrecht Oosterheem in Zoetermeer Markthal in Rotterdam

is begonnen, komt dat deel in de fixed pijplijn, zoals in 2010 bij De Vredenburg en bij de herontwikkeling van Singelborch (onderdeel van de herontwikkeling van Hoog Catharijne) het geval was.

Kantoren Corio heeft een kleine strategische kantorenportefeuille met een waarde van € 43,5 miljoen. De like-for-like nettohuuropbrengsten daalden met 17,1%, een weerspiegeling van nieuwe leegstand die resulteerde in een gemiddelde financiële bezettingsgraad van 90,9%, vergeleken met 95,3% in 2009. De nettohuuropbrengsten van de like-for-like Nederlandse kantorenpor tefeuille kwam in 2010 uit op € 4,8 miljoen, van € 6,5 miljoen in 2009. Daarnaast was er sprake van meer leegstand door de herontwikkeling van de Singelborch, waar een aantal kantoren werd omgebouwd tot winkel ruimte. Dit maakt deel uit van de herontwikkeling van Hoog Catharijne. Corio verhuisde eind 2010 naar haar nieuwe hoofdkantoor in Hoog Catharijne. Als gevolg hiervan werd een deel van de kantorenportefeuille overgeheveld naar materiële vaste activa.

68


Frankrijk

Januari

Verkoop Bordeaux Megastore voor € 67,3 miljoen (BVO 16.700 m2 )

Februari

Acquisitie van Factory Outlet ontwikkeling Moulin de Nailloux voor € 59.0 miljoen tegen 8,4% rendement.

Juli

Nieuwe huurovereenkomst met de huurder CSC Computer Systems in de kantoren van Le Balzac in Courbevoie voor een vaste periode van zeven en een kwart jaar

December

Verkoop van kantoorgebouw MB9 in Nanterre voor € 43,9 miljoen (BVO 9.200 m2) en FNAC Industrial in Massy voor € 41,6 miljoen (BVO 56.000 m2)

69

Franse consumenten bestedingen bleven tijdens de crisis en het herstel in 2010 groeien. detailhandelsverkopen 1% hoger. huurniveaus van winkelcentra op A-locaties bleven stabiel MARKT In Frankrijk was in het tweede kwartaal van 2009 sprake van een her vatting van de economische groei, voornamelijk door het aantrekken van de wereldhandel. Hierdoor kreeg de export een impuls en steeg de binnenlandse consumptie. Het stimuleringsprogramma van de overheid had een gunstige uitwerking op de koopkracht en consumentenbeste dingen, die tijdens de gehele crisis en het herstel in 2010 bleven groeien. De investeringen hadden baat bij de afbouw van de voorraden aan het begin van 2010 en namen fors toe, met name tijdens de eerste helft van het jaar. Met het herstel van het BBP kende ook de Franse arbeidsmarkt in de tweede helft van 2010 een voorzichtige groei. De opleving was welis waar gebaseerd op tijdelijke arbeidsplaatsen, maar de werkloosheid bereikte in het tweede kwartaal van 2010 het hoogste niveau en bleef daarna stabiel. Verbeterde arbeidsmarktomstandigheden vertaalden zich in een lichte groei van de koopkracht in de loop van 2010. Onder invloed van de stabilisatie van de inflatie vertoonde het reëel besteed bare inkomen vanaf het tweede kwartaal van 2010 een stijgende lijn. Hierdoor en door de gunstige ontwikkelingen op de arbeidsmarkt bereikte het consumentenvertrouwen in 2010 een hoger niveau dan in 2009. Mede dankzij het herstel en de stimuleringspakketten namen de bestedingen aan duurzame producten in de eerste helft van 2010 met 2,7% toe, waarna ze echter in de tweede helft van het jaar, toen de stimuleringsmaatregelen werden stopgezet, een terugval lieten zien. Over het geheel genomen stegen de detailhandelsverkopen met 1% vergeleken met 0,9% in 2009. De gebruikerslasten voor retailers stegen in 2009 en 2010, en som mige (onafhankelijke) detailhandelaren die het financieel niet konden bolwerken, gingen failliet. Actieve managers van winkelcentra wisten de vrijgekomen eersteklaslocaties snel op te vullen met nieuwe retailers en bestaande retailers met uitbreidingsplannen. Deze laatsten zijn ech ter kostenbewuster en uiterst selectief in het kiezen van locaties voor uitbreiding. Winkelruimten in buitenstedelijke detailhandelslocaties zijn moeilijker te verhuren dan winkelcentra in de binnensteden daar winkeliers voorzichtig zijn geworden en op zoek zijn naar omzetzekerheid. Huurniveaus van winkelcentra op A-locaties bleven in 2010 nagenoeg stabiel.

RETAIL PORTEFEUILLE EN WAARDERING De waarde van de winkelportefeuille in Frankrijk nam licht toe naar € 1.679,5 miljoen ultimo 2010, tegen € 1,612,8 miljoen het jaar daarvoor. Dit was het resultaat van het beleid om niet-strategische objecten (Bordeaux Megastore en Galerie des Clefs in Colmar) van de hand te doen en van de positieve herwaarderingen. Retail was goed voor 88,3% van de Franse portefeuille (2009: 84,9%). Investeringen in de portefeuille hadden betrekking op een aantal objecten. Er werd in totaal voor € 36,8 miljoen in de portefeuille en de pijplijn geïnvesteerd. Investeringen in projecten in ontwikkeling betroffen voornamelijk het Moulin de Nailloux-project in Toulouse, dat Corio in februari 2010 verwierf. De Megastore in Bordeaux is in januari 2010 voor € 67,3 miljoen verkocht. Er is tot verkoop besloten omdat Corio zich meer wilde richten op winkelcentra met een beter groeipotentieel. In het gebouw in het centrum van Bordeaux zitten vier grote huurders. In december 2010 verkocht Corio France het kleine, niet-strategische vastgoedobject Galerie des Clefs in Colmar en op 12 januari 2011, na balansdatum, deed Corio France het object Provence Opera in Parijs voor € 21,9 miljoen van de hand (BVO 2.200 m2). De operationele portefeuille werd naar boven bijgesteld met € 85,6 miljoen, een toename van de boekwaarde eind 2010 van 5,6% vergeleken met de waarde vóór herwaardering. Opwaartse herwaarderingen bedroegen in totaal € 103,3 miljoen; neerwaartse herwaarderingen € 17,7 miljoen, inclusief een verlies van € 1,8 miljoen op verkopen. De aanvangsrendementen namen gemiddeld af met tussen de 20 en 60 basispunten, waardoor het netto theoretisch rendement van de Franse winkelportefeuille ultimo 2010 uitkwam op 6,1%, van 6,4% eind 2009. Over het algemeen genomen namen de rendementen in 2010 af, wat tekenend is voor een opleving van de beleggingsmarkt.

70


HUREN EN BEZETTINGSGRAAD De theoretische huur van de Franse winkelportefeuille daalde met 0,7% naar € 106,6 miljoen, van € 107,4 miljoen. Dit kan vooral worden toegeschreven aan de verkoop van Megastore Bordeaux, dat in 2010 slechts één maand bijdroeg vergeleken met een vol jaar in 2009. In het verslagjaar vond er een negatieve indexering plaats omdat een aantal winkelhuurcontracten nog altijd op basis van de bouwkosten werd geïndexeerd (4,1% lager in 2010). De Franse ILC index, een combinatie van de bouwkostenindex en de consumentenprijsindex, was licht positief, met een verhoging van 0,84% in 2010. De totale negatieve indexering bedroeg 1,5%, wat ruimschoots werd goedgemaakt door andere inkomsten uit een aantal winkelcentra. Daarnaast werd de theoretische huur positief beïnvloed door nieuwe verhuur en huurverlengingen. Wat betreft verhuuractiviteit was 2010 een zeer actief jaar. Bij de nieuwe verhuur in 2010 waren het belangrijkst Grand Place in Grenoble, Centre Deux in Saint-Etienne, Grand Littoral in Marseille en Trois Moulins in Issy-les-Moulineaux. De voornaamste huurverlengingen werden in Grand Littoral getekend. Er werden in totaal 54 contracten voor nieuwe verhuur en 50 huurverlengingen overeengekomen tegen hogere huren van gemiddeld 12,5% voor de nieuwe verhuur en 9,9% voor huurverlengingen. Overige huuropbrengsten in 2010 bedroegen 4,2% van de theoretische huur (in 2009: 1,8%). De omzetgerelateerde huur was in 2010 stabiel op 1,0% ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde financiële bezettingsgraad daalde naar 92,3% (2009: 93,9%), vooral als gevolg van het vertrek van huurders uit Quais d’Ivry in Ivry-sur-Seine, Art de Vivre in Orgeval (een meubelboulevard) en Galerie de l’Espace du Palais in Rouen. De naweeën van de economische neergang resulteerden niet alleen in een hogere leegstand maar ook in een lichte stijging van de huurvrije component; de totale leegstand en huurvrij bedroegen 10,3% van de theoretische huur (2009: 8,7%). De strategische leegstand nam eveneens toe, naar 2,1% (1,6% in 2009), voornamelijk onder invloed van de geplande herstructurering van Grand Littoral in Marseille.

Sectorspreiding in waarde Frankrijk (%) 100

80

60

40

20

2006 Retail

2007

2008

Kantoren

2009

2010

Bedrijfsruimten

De nettohuuropbrengsten slonken in 2010 met 3,8% naar € 84,3 miljoen. De like-for-like nettohuurgroei bedroeg 0,6% (2009: 6,1%). Dit hing grotendeels samen met de negatieve indexering, positieve nieuwe verhuur en huurverlengingen in overige inkomsten.

BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET De bezoekersaantallen in de Franse portefeuille worden gemeten voor 14 winkelcentra, die samen 80% van de winkelportefeuille vertegenwoordigen. In 2010 werden deze centra door 67 miljoen mensen bezocht, een lichte daling van 0,9% ten opzichte van 2009. Relatief goede scores werden opgetekend in Grand Place in Grenoble, Centre Deux in Saint-Etienne en Les Trois Moulins in Issyles-Moulineaux. Verhoudingsgewijs slechter verging het La Galerie in Mulhouse, La Grande Porte in Montreuil en Galerie de l’Espace du Palais in Rouen. De retail omzet was in Frankrijk in 2010 uiterst volatiel, met grote omzetverschillen van maand tot maand. De prestaties van de winkelcentra van Corio waren min of meer in lijn met de markt. De omzet omzet was in 2010 1,3% lager in 11 winkelcentra (73% van de totale winkelportefeuille). Terwijl Trois Moulins in Issy-les-Moulineaux,

71

Sectorspreiding Frankrijk (%) Voedingsmiddelen en tabak Restaurants & Bars Mode Auto’s Huish. apparatuur/doe het zelf Cultuur, cadeaus en vrije tijd Gezondheid en pers. verzorging Services Amusementsdiensten Supermarkten/Hypermarkten Warenhuizen Speciaalverhuur

Grand Littoral in Marseille en Cotentin in Cherbourg beter dan gemiddeld presteerden, deden Quais d’Ivry in Ivry-sur-Seine, Galerie de l’Espace du Palais in Rouen en Art de Vivre in Orgeval het slechter dan gemiddeld.

PIJPLIJN De totale pijplijn bedroeg in Frankrijk € 118,2 miljoen (2009: € 68,0 miljoen), waarvan € 47,1 miljoen (2009: € 14,5 miljoen) reeds is geïnvesteerd. Eind 2010 had Corio France twee projecten in de pijplijn. Eén daarvan was in de committed pijplijn (de Moulin de Naillouxontwikkeling in Toulouse ter waarde van € 59 miljoen, waarvan € 28,1 miljoen reeds geïnvesteerd), en één in de variabele pijplijn – de herontwikkeling en uitbreiding van het Côte de Nacre-project in Caen (€ 59,2 miljoen, waarvan € 17,5 miljoen reeds geïnvesteerd).

Kantoren Corio heeft in Frankrijk een kleine kantorenportefeuille met een totale waarde van € 207,4 miljoen (2009: € 234,9 miljoen). De waarde verminderde als gevolg van de verkoop van de MB9 kantoren (9.200 m2) in december voor een bedrag van € 43,7 miljoen. De kantorenportefeuille werd positief beïnvloed door een

herwaardering van € 16,5 miljoen, ofwel een stijging van 7,0% ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2009, vóór herwaardering. De nettohuuropbrengsten van de Franse kantorenportefeuille kwamen lager uit, op € 17,7 miljoen in 2010 van € 21,3 miljoen in 2009. Dit werd grotendeels veroorzaakt door de verkoop van objecten in 2009 en 2010, waardoor de nettohuuropbrengsten in 2010 slonken. De like-for-like nettohuuropbrengsten vertoonden een daling van 4,3%, vooral onder invloed van negatieve indexering (daling van de bouwkostenindex van 4,1%). Le Balzac tekende een nieuwe huurovereenkomst met de huurder CSC Computer Systems voor een vaste periode van zeven en een kwart jaar. De gemiddelde financiële bezettingsgraad bleef in 2010 stabiel op 99,5% (2009: 99,6%).

BEDRIJFSRUIMTEN Corio heeft in Frankrijk een kleine bedrijfsruimteportefeuille met een totale waarde van € 14,4 miljoen (2009: € 52,0 miljoen). De waarde van de portefeuille daalde als gevolg van de verkoop van het FNAC object in Massy (BVO 56.000 m2) in december 2010 voor € 41,1 miljoen. De totale nettohuuropbrengsten voor de bedrijfsruimteportefeuille kwamen uit op € 3,2 miljoen (2009: € 4,1 miljoen). De like-for-like nettohuuropbrengsten daalden met 19,3%, voornamelijk als gevolg van de negatieve bouwkostenindex en de vrije huur na de huurverlenging met de huurder FNAC in Massy (daarna is het object verkocht). Deze nieuwe huurovereenkomst is voor 9 jaar vastgelegd. De gemiddelde financiële bezettingsgraad daalde naar 80,1% van 84,6% in 2009. Dit kan voor een deel worden verklaard door de leegstand in Paris Sud Bretigny.

72


Italië

Maart

Mei

November

Gedeeltelijke oplevering (60% van de totale BVO van 13.700 m2) van de herontwikkeling van de voormalige IKEA bij Shopville Le Gru en opening van Cisalfa Sport, Prénatal, Conbipel en Casaterra. Oplevering van de overige onderdelen van het project staat gepland voor het tweede kwartaal van 2011. Acquisitie van het winkelcentrum Le Vele/ Millennium in Cagliari op Sardinië voor €103,3 miljoen. Corio verwierf 31.900 m2 van de totale BVO (44.400 m2).

Overname van 50% van de aandelen in het winkelcentrum Porta di Roma in Rome voor € 220 miljoen. Het project, als joint venture gestructureerd, is 50/50-eigendom van Allianz en Corio. Het totale winkelcentrum heeft een BVO van 97.000 m2 en 7.200 parkeerplaatsen. De joint venture is eigenaar van 73.500 m2; de rest is in handen van Auchan. Corio Italia is verantwoordelijk voor het vermogens- en vastgoedbeheer, en voor de (nieuwe) verhuur in dit centrum.

December

Corio tekende een voorlopige overeenkomst voor de acquisitie van het Palazzo del Lavoro project in Turijn. De transactie omvat een bestaand monument en het daarnaast gelegen land dat wordt herontwikkeld en omgebouwd tot een winkelcentrum met een totaal BVO van circa 28.000 m2.

73

na een krimp van 2,6% in 2009, herstelt de Italiaanse economie zich in 2010; een toename van 1,1%. als gevolg van onzekerheid op de arbeidsmarkt blijft het consumentenvertrouwen grillig, met slechts een licht opwaartse trend Markt De Italiaanse economie vertoonde in 2010, evenals andere markten in Europa, een bescheiden opleving. Het BBP in Italië nam in 2010 met 1,1% toe, vergeleken met een negatieve groei van 2,6% in 2009. De belangrijkste motor achter deze groei was de export en in mindere mate de consumentenbestedingen. Door de export en de afgebouwde voorraden industriële producten namen de investeringen in de indus triële sector in de eerste helft van 2010 tijdelijk toe, waarna ze in de tweede helft van het jaar weer slonken. Na een stagnatie van de groei van de consumentenbestedingen in de eerste helft van 2010 was er in de tweede helft van het jaar weer sprake van herstel. De consumptie van duurzame goederen, die tot eind 2009 had geprofiteerd van het economische stimuleringsbeleid, liep in 2010 echter terug. De nog altijd fragiele arbeidsmarkt drukte in 2010 op de consumentenbestedingen ondanks de verbeterde omstandigheden op de financiële markten en een lichte stijging van de koopkracht over de gehele linie. Het consumen tenvertrouwen bleef onder invloed van de onzekerheid op de arbeidsmarkt uiterst grillig en vertoonde slechts een bescheiden opwaartse trend. Al met al groeiden de consumentenbestedingen in 2010 met 0,4% (-1,7% in 2009). Dit kan voor een deel worden toegeschreven aan de detailhandelsverkopen. Terwijl voedingsmiddelen de sterkste groei vertoonden, had non-food te lijden onder het zwakke consumentenvertrouwen. De totale detailhandelsverkopen klommen met 0,8% vergeleken met -1,9% in 2009. De gemiddelde jaarlijkse inflatie steeg in Italië van 1,1% in 2009 naar 1,6% in 2010. Ondanks de terughoudendheid en nog altijd selectieve vraag onder retailers was er sprake van een redelijke mate van activiteit. Een aantal internationale retailers had belangstelling voor de beste locaties op de Italiaanse markt. Tegelijkertijd waren de gebruikerslasten de grootste zorg voor de meeste huurders en werden de slechtstpresterende vesti gingen gesloten, vooral op B-locaties waar de bezoekersaantallen lager waren dan op eersteklaslocaties. In de vooraanstaande winkelcentra en eersteklaslocaties in de belangrijkste winkelstraten konden de eige naren de huurprijzen gedurende het hele verslagjaar stabiel houden omdat deze locaties in het hele land de belangstelling van sterke

bestaande en nieuwe huurders konden vasthouden. Daarom hadden de goed beheerde winkelcentra nauwelijks te lijden onder de naweeën van de crisis.

PORTEFEUILLE EN WAARDERING De waarde van de winkelportefeuille in Italië steeg van € 1.048,5 miljoen naar € 1.428,2 miljoen ultimo 2010. Hiervan was in totaal € 339,2 miljoen geïnvesteerd in de portefeuille en de pijplijn. Positieve herwaarderingen droegen voor € 37,7 miljoen bij. Corio verwierf in 2010 het Le Vele/Millennium winkelcentrum op Sardinië en 50% van het Porta di Roma winkelcentrum in Rome middels een joint venture met Allianz. In november 2010 werd de herontwikkeling van de voormalige IKEA-vestiging naast Shopville Le Gru voltooid en vond de opening plaats van 60% van de totale BVO van dit project. Corio tekende in december een voorlopige overeenkomst met het fitnesscentrum Virgin Active voor de resterende 40% van de totale BVO. Opening van het fitnesscentrum staat gepland voor juni 2011. De waarde van het totale Shopville Le Gru-complex, inclusief de voormalige IKEA-vestiging, werd naar boven bijgesteld. De herontwikkeling van de IKEA-vestiging werd met € 5,2 miljoen naar beneden bijgesteld. Eind 2010 maakte de gehele voormalige IKEAvestiging deel uit van de beleggingsobjecten in ontwikkeling. De operationele portefeuille werd in 2010 met € 37,7 miljoen naar boven bijgesteld, een toename van 2,8% ten opzichte van de boekwaarde per ultimo 2010, vóór herwaardering. In alle winkelcentra was er sprake van een positieve herwaardering, in het bijzonder € 11,6 miljoen voor Shopville Le Gru in Turijn en € 7,0 miljoen voor Porta di Roma in Rome. De gemiddelde aanvangsrendementen waren in Italië over het algemeen stabiel. Er was in de totale portefeuille echter sprake van een stijging van 10 basispunten naar 6,2%, vooral als gevolg van de acquisitie van Le Vele/Millennium op Sardinië tegen aantrekkelijke voorwaarden en met het vooruitzicht op toegevoegde waarde.

74


HUREN EN BEZETTINGSGRAAD De totale theoretische huur bedroeg in het verslagjaar € 88,7 miljoen, een stijging van 26,3% ten opzichte van 2009. Factoren met een positieve invloed hierop waren de acquisitie van de winkelcentra Le Vele/Millennium (€ 6,6 miljoen) en Porta di Roma (€ 11,1 miljoen) en de indexering – contracten werden in 2010 met 0,8% naar boven geïndexeerd vergeleken met 2,1% in 2009. Een negatieve invloed had onder meer de opening van de voormalige IKEA-vestiging in november terwijl de resultaten van het jaar daarvoor gebaseerd waren op bedrijfsvoering over een periode van acht maanden. Een oppervlakte van in totaal 25.000 m2 met 142 winkels profiteerde van huurverlengingen en nieuwe verhuur die een huurstijging van 10% genereerde, ondanks de ongunstige marktomstandigheden. De eerste huurverlengingen in Le Vele/Millennium hadden betrekking op negen winkels met een totale oppervlakte van 1.492 m2 en een stijging van 26%. Ten behoeve van de Apple-store in Shopville Le Gru is een aantal huurders die meer ruimte nodig hadden naar de voormalige IKEAvestiging verhuisd. Deze locatie heeft nu vier middelgrote huurders (Cisalfa, Prenatal, Conbipel en Casaterra). Samen waren deze veranderingen verantwoordelijk voor een toename van het aantal bezoekers in december 2010 van 10,5% vergeleken met het jaar daarvoor. De bijdrage van de omzetgerelateerde huur aan de huuropbrengsten was in 2010 hoger dan in 2009. In het verslagjaar kwam de omzetgerelateerde huur als percentage van de theoretische huur uit op 2,5%, vergeleken met 1,5% in 2009. Overige inkomsten stegen met 50,8% naar € 3,4 miljoen. De gemiddelde financiële bezettingsgraad was stabiel op 98,9% nagenoeg hetzelfde niveau als vorig jaar (2009: 99,1%). Terwijl er in 2009 veelal sprake was van reële leegstand zagen we in 2010 een toename van de strategische leegstand. De hogere strategische leegstand in Shopville Le Gru hield verband met de verbouwing van het gebied waarvandaan huurders waren verhuisd naar de

Sectorspreiding in waarde Italië (%) Retail

voormalige IKEA-vestiging. In Città Fiera–Udine kon de leegstand fors worden verlaagd door actieve verhuurinspanningen in de tweede helft van het jaar. De verhuurstrategie van Corio is gebaseerd op een mix van activiteiten en huurders die voor de consument in het verzorgingsgebied interessant zijn. In voorkomende gevallen ondersteunt Corio daartoe huurders selectief en op tijdelijke basis door een huurvrije periode aan te bieden (1% van de theoretische huur). Tegelijkertijd blijven de winkelcentra aantrekkelijk voor de grootste retailers door de combinatie van een lage occupancy cost ratio (brutohuurderslasten als percentage van de omzet) en actief beheer, zoals bijvoorbeeld innovatieve evenementen en marketingprojecten. De like-for-like nettohuuropbrengsten uit objecten die zowel in 2009 als 2010 in de portefeuille zaten, kwamen 3,0% hoger uit (2009: 3,0%).

BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET De bezoekersaantallen in de Italiaanse winkelportefeuille worden gemeten voor acht winkelcentra, die gezamenlijk 91% van de portefeuille vertegenwoordigen. In 2010 werden die winkelcentra door 71 miljoen mensen bezocht, een groei van 38% ten opzichte van

75

Sectorspreiding Italië (%) Voedingsmiddelen en tabak Restaurants & Bars Mode Auto’s Huish. apparatuur/doe het zelf Cultuur, cadeaus en vrije tijd Gezondheid en pers. verzorging Services Amusementsdiensten Supermarkten/Hypermarkten Warenhuizen Speciaalverhuur

2009 as gevolg van de acquisities van Le Vele/Millennium en Porta di Roma. Like-for-like namen de bezoekersaantallen met 2,5% toe, wat neerkomt op een totaal aantal bezoekers in de Italiaanse portefeuille van rond de 75 miljoen. Deze stijging kan voornamelijk worden toegeschreven aan de toename van het aantal bezoekers in Globo (+5,6%) en Campania (+3,5%) in het derde jaar dat dit winkelcentrum in bedrijf was. De bezoekersaantallen gingen eveneens omhoog in Shopville Le Gru. In de andere winkelcentra bleef de bezoekersstroom stabiel. Ondanks de ongunstige economische omstandigheden was de cumulatieve omzet in de winkelcentra van Corio positief. De gemiddelde occupancy cost ratio van de Italiaanse winkelcentra kwam uit op een solide 10,2%.

PIJPLIJN De totale pijplijn van retailprojecten in Italië steeg van € 823 miljoen ultimo 2009 naar € 913,8 miljoen eind 2010. Daarvan is respectievelijk € 24,4 miljoen en € 25,6 miljoen al geïnvesteerd. De committed pijplijn was in 2010 met € 224,1 miljoen (€ 3,2 miljoen reeds geïnvesteerd) in lijn met het jaar daarvoor (€ 228 miljoen waarvan € 2,4 miljoen reeds geïnvesteerd). Het betreft hier uitbreidingen van de bestaande projecten Globo, Città Fiera, Shopville

Le Gru en Shopville Gran Reno en het turnkey-project Marghera in een buitenwijk van Venetië. Ten behoeve van de uitbreiding van Shopville Le Gru heeft Corio in 2008 de IKEA-vestiging gekocht. Het overgrote gedeelte van dit project is al geopend en voltooiing van de herontwikkeling staat gepland voor medio-2011. De deferrable en de waivable pijplijn bedroegen respectievelijk € 529,0 miljoen (€ 22,4 miljoen reeds geïnvesteerd) en € 160,7 miljoen. Het Palazzo del Lavoro-project valt onder de waivable pijplijn. Het bestaande monument in Turijn en het daarnaast gelegen land worden herontwikkeld en omgebouwd tot een winkelcentrum met een totaal BVO van circa 28.000 m2. Het winkelcentrum Palazzo del Lavoro opent naar verwachting in 2014 zijn deuren.

76


Spanje/portugal

April

September

Acquisitie van Espacio Torrelodones in Madrid en Espaço Guimarães in Guimarães, Portugal

Juli

Gran Turia in Valencia wint ‘Best Marketing Campaign’-prijs, uitgeloofd door de Spaanse Vereniging van Winkelcentra (AECC)

De bioskoop van Las Huertas is omgezet naar winkelruimte en verhuurd aan een sport en mode keten

77

de weg naar herstel in Spanje was moeizaam: het consumentenvertrouwen, zij het hoger, is nog altijd historisch laag. bestedingen 1,1% hoger, maar detailhandels verkopen slonken met 0,5% MARKT

PORTEFEUILLE EN WAARDERING

De weg naar herstel bleef voor de Spaanse markt in 2010 moeizaam, met een daling van het BBP van 0,2%. Toch was dit een verbetering ten opzichte van de krimp van 3,7% die in 2009 werd opgetekend. De neergang in de bouwsector hield aan, maar de binnenlandse bestedingen en export deden het in 2010 veel beter. De consumentenbestedingen verbeterden licht in de eerste twee kwartalen van 2010, onder andere door een consumptiespurt vooruitlopend op de BTW-verhoging op 1 juli. Wat betreft de investeringen vonden er nog aanzienlijke neerwaardse correcties plaats in de bouw; investeringen in kapitaalgoederen herstelden onder invloed van een opleving van de consumentenbestedingen en de export in de eerste helft van het jaar.

De waarde van de portefeuille van Corio España steeg naar € 753,4 miljoen ultimo 2010, van € 575,9 miljoen ultimo 2009. In 2010 was in dit cijfer begrepen de acquisitie van het Portugese winkelcentrum Espaço Guimarães en Espacio Torrelodones in Madrid. Beide acquisities maakten deel uit van de Duitse deal die in maart 2010 werd gesloten. Espacio Torrelodones is een winkelcentrum met een BVO van 22.100 m2 dat voor € 66,7 miljoen werd aangekocht. Espaço Guimarães werd voor € 91,0 miljoen gekocht en heeft een BVO van 32.500 m2. Naast deze acquisities werd als gevolg van de herwaardering € 20,7 miljoen aan de totale waarde van de portefeuille toegevoegd, een stijging van 3,2% ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2010, vóór herwaardering. De totale negatieve herwaarderingen bedroegen € 4,4 miljoen en de positieve herwaarderingen € 25,1 miljoen.

De werkloosheid bleef op het hoge niveau dat halverwege de jaren negentig werd bereikt en stabiliseerde in de zomer van 2010 op ruim 20%. Dit weerspiegelt de structurele onevenwichtigheden in de Spaanse bouwsector van voor de crisis. De relatieve stabilisatie van de arbeidsmarkt en de geleidelijke verbetering van de algemene economische omstandigheden leidden tot een herstel van het consumentenvertrouwen, dat eind 2010 weliswaar hoger was dan in 2009, maar nog altijd op een historisch laag niveau bleef hangen. Ondertussen steeg de inflatie in 2010 naar 1,8%, van 0,9% in 2009. Ondanks de marginale volumegroei van de detailhandelsbestedingen van 1,1% in 2010 vergeleken met een daling van 4,2% in 2009 bleef de groei van de detailhandelsverkopen gedurende het hele verslagjaar negatief, op 0,5%. Toch was dit een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de negatieve groei van 11,2% in 2009. Positieve groei vond echter plaats in de kledingbranche en bij huishoudelijke apparaten, waar de grotere winkelketens de beste prestaties leverden. Alle winkelcentra in Spanje hadden te lijden van de lagere consumen tenbestedingen, maar er was sprake van polarisatie tussen A- en B-locaties op de Spaanse huurdersmarkt. Alleen de winkelcentra en winkelpanden op toplocaties slagen erin om nationale en interna tionale retailers aan te trekken en om de panden die vrijkomen weer op te vullen. De markthuren op de A-locaties bleven dan ook stabiel.

De aanvangsrendementen bleven over het algemeen stabiel op 7,2%. Like-for-like nam het netto theoretisch rendement echter af met 10 basispunten, een indicatie van de hernieuwde belangstelling van beleggers voor de Spaanse markt, vooral voor vooraanstaande en veerkrachtige winkelcentra. De winkelcentra met de hoogste positieve herwaarderingen waren Príncipe Pío in Madrid en Maremagnum in Barcelona. Het winkelcentrum Espaço Guimarães in Portugal is als gevolg van de huidige economische omstandigheden in dit land en de leegstand in het centrum – ondanks een huurgarantie – neerwaarts bijgesteld met € 4,4 miljoen, een vermindering van 4,9% ten opzichte van de aankoopprijs in maart 2010.

HUREN EN BEZETTINGSGRAAD De operationele portefeuille in Spanje (€ 666,1 miljoen) ondervond in 2010 nog altijd de gevolgen van de economische recessie. Dit resulteerde in negatieve like-for-like nettohuuropbrengsten van 4,3%. Naarmate het economische klimaat verbeterde, viel er echter een herstel van de bezoekersaantallen en het verloop van huurders waar te nemen. De bezettingsgraad nam toe van 93,0% in 2009 naar 94,0% in 2010.

78


In 2010 bedroegen de bruto theoretische huuropbrengsten in Spanje € 54,2 miljoen, 25,0% (€ 10,8 miljoen) hoger dan in 2009. Deze hogere bruto theoretische huur was voornamelijk te danken aan de twee acquisities in Madrid, Príncipe Pío in juni 2009 (eerste helft van 2010: bijdrage aan de bruto theoretische huur van € 4,7 miljoen) en Espacio Torrelodones in april 2010, en aan de acquisitie van Espaço Guimarães, Portugal, eveneens in april 2010 (bijdrage aan de bruto theoretische huur van € 4,4 miljoen en € 5,8 miljoen). Deze positieve effecten werden voor een deel tenietgedaan door de ontwikkeling van de bovenverdieping van Maremagnum in Barcelona, die in 2009 € 0,8 miljoen bijdroeg aan de bruto theoretische huur, maar in 2010 geen bijdrage leverde. Als deze drie effecten buiten beschouwing worden gelaten, zou de daling in 2010 op like-for-like basis 0,9% bedragen. Dit negatieve cijfer kan worden verklaard door de moeilijkheid om leegstaande winkelunits te verhuren, waardoor de huurprijzen in sommige winkelcentra werden gedrukt bij nieuwe verhuur en huurverlengingen. Er werden in totaal 143 contracten verlengd of nieuw gesloten; 11,9% van de bruto theoretische huur werd gegenereerd door nieuwe verhuur tegen huurprijzen die 10,2% lager lagen; daartegenover stond dat 4,8% van de bruto theoretische huur werd verlengd tegen huurprijzen die 7,4% hoger lagen. De nettohuuropbrengsten stegen met 21,8%, vooral dankzij de acquisitie van Príncipe Pío en Espacio Torrelodones. Like-for-like daalden de nettohuuropbrengsten met 4,3% onder invloed van huurdervingen van 13,5%, hoofdzakelijk als gevolg van langere huurvrije perioden. Dit was vooral het geval in twee van de elf winkelcentra (Gran Turia, Sexta Avenida) in de Spaanse portefeuille. Daarnaast was er in 2010 sprake van lagere opbrengsten uit de winkelcentra en hogere erfpachtkosten en waren er in 2009 buitengewone baten. De gemiddelde financiële bezettingsgraad nam enigszins toe van 93,0% in 2009 naar 94,0% in 2010. Eind 2010 zette de omkering van de trend door en nam de leegstand iets verder af (kwartaal 4: 94,2%). De totale huurderving als percentage van de bruto theoretische huur bleef in 2010 gemiddeld op hetzelfde niveau (9,4%) ten opzichte van 2009. De omzetgerelateerde huur

Sectorspreiding in waarde Spanje/Portugal (%) Retail

steeg van € 0,4 miljoen naar € 0,8 miljoen, hoofdzakelijk als gevolg van een toename van de omzetgerelateerde huur in Maremagnum. Overige inkomsten bedroegen in totaal € 5,9 miljoen, inclusief parkeerinkomsten, tijdelijke verhuur (zoals kiosken), sleutelgeld en door huurders betaalde boetes voor het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Dit cijfer vertegenwoordigt 11% van de totale bruto theoretische huur. De nettohuuropbrengsten van Espaço Guimarães in Portugal bedroegen over de drie laatste kwartalen van 2010, sinds de overname in maart € 4,4 miljoen. Nu, een jaar na de opening, kampt het centrum nog altijd met een reële leegstand van 23%. Dit wordt voor een deel gedekt door de huurgarantie die tot maart 2012 loopt.

BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET In 2010 bezochten bijna 62 miljoen mensen de 11 Spaanse winkelcentra van Corio, 2,8% minder dan in het jaar daarvoor. De neergang van het bezoekersaantal kan vooral worden verklaard door de economische recessie, maar bleef dankzij de stabilisatie van de Spaanse economie beperkt in vergelijking tot de daling in 2009. De winkelcentra in de binnensteden (Príncipe Pío in Madrid, met meer dan

79

Sectorspreiding Spanje/Portugal (%) Voedingsmiddelen en tabak Restaurants & Bars Mode Auto’s Huish. apparatuur/doe het zelf Cultuur, cadeaus en vrije tijd Gezondheid en pers. verzorging Services Amusementsdiensten Supermarkten/Hypermarkten Warenhuizen Speciaalverhuur

12 miljoen bezoekers, en Maremagnum in Barcelona, met bijna 11 miljoen bezoekers) waren de best bezochte winkelcentra in de Spaanse portefeuille. Bij Príncipe Pío steeg het aantal bezoekers met 2,2% ten opzichte van 2009. De andere winkelcentra die ook in 2009 in de portefeuille voorkwamen, hadden nog altijd te kampen met de gevolgen van de recessie en zagen het aantal bezoekers dalen. In lijn met de lagere bezoekersaantallen nam ook het verloop van huurders af, al waren de eerste tekenen van herstel zichtbaar. Bijna de helft van de Spaanse portefeuille vertoonde een omzetstijging. De gemiddelde occupancy cost ratio bedroeg 12,8% voor de hele Spaanse portefeuille exclusief Espacio Torrelodones. Dat niveau is voldoende.

PIJPLIJN De pijplijn van (her)ontwikkelingsprojecten in Spanje bedroeg € 24,5 miljoen (2009: € 21,8 miljoen). Hiervan is € 5,1 miljoen (2009: € 4,3 miljoen) al geïnvesteerd. De committed en deferrable pijplijn bedroegen respectievelijk € 9,2 miljoen (€ 4,0 reeds geïnvesteerd) en € 15,3 miljoen (€ 1,1 miljoen reeds geïnvesteerd). De uitbreiding van het winkelcentrum in La Loma in Jaen is overgegaan van de vaste

Bijna 62 miljoen mensen bezochten Corio’s 11 winkel centra in Spanje in 2010, 2,8% minder door aanhoudende recessie. Voor bijna de helft van de portefeuille nam de omzet toe naar de variabele pijplijn, in afwachting van de goedkeuring van de mede-eigenaar, Carrefour. Corio is begonnen met het herontwerp en de nieuwe verhuur van de bovenste verdieping van Maremagnum, die een BVO heeft van circa 4.000 m2; dit project is opgenomen in de committed pijplijn. Met het werk werd in november 2010 begonnen; de verwachting is dat dit project in het laatste kwartaal van 2011 wordt opgeleverd.

80


Duitsland

Maart

Corio verwierf in Duitsland twee operationele winkelcentra en vijf ontwikkelingsprojecten. De operationele winkelcentra zijn Forum Duisburg in Duisburg (BVO 58.600 m2) en Centrum Galerie in Dresden (BVO 64.400 m2). De winkelcentra in verschillende fasen van ontwikkeling betreffen Boulevard Berlin (BVO

April

circa 80.000 m2), Königsgalerie in Duisburg (BVO circa 17.800 m2), Arneken Galerie in Hildesheim (BVO circa 27.200 m2) en twee andere projecten die nog in voorbereiding zijn.

Forum Duisburg wint de Europese ICSC Shopping Centre-prijs voor nieuwe grootschalige ontwikkelingen en de ICSC Resource Award 2010, een prijs ter bevordering van duurzame ontwikkeling

81

het consumenten vertrouwen in Duitsland groeide sterker dan in alle andere Europese landen

MARKT De Duitse economie vertoonde in de tweede helft van 2009 en in 2010 een buitengewoon snel en krachtig herstel, met zes kwartalen van hoge groeicijfers op rij. Na de negatieve groei van het BBP van 4,7% in 2009 noteerde het Duitse BBP in het voorjaar van 2010 een groei van ruim 2% op kwartaalbasis. De waarde van de export bereikte weer het niveau van voor de crisis en de werkloosheid liet door de malaise slechts een tijdelijke stijging zien. Deze bescheiden toename van de werkloosheid was te danken aan tijdelijke overheidsmaatregelen gericht op het behoud van banen. Na in 2009 het hoogste niveau te hebben bereikt (7,7%) zakte de werkloosheid weer naar 6,7% eind 2010. Het herstel werd in eerste instantie gedragen door de export en de voorraden maar heeft gaandeweg plaatsgemaakt voor een breder gedragen opleving waarbij de consumentenbestedingen en investeringen sinds het tweede kwartaal sterker bijdroegen aan de groei. Dankzij de sterke arbeidsmarkt kregen particuliere consumenten meer vertrouwen in het behoud van hun baan en in hun toekomstige financiële positie. Onder invloed hiervan groeide het consumentenvertrouwen in Duitsland sterker dan in alle andere Europese landen en bedroeg de nominale groei van de consumentenbestedingen in het verslagjaar 2,3%. Vanaf de eerste helft van 2010 heeft de retailsector dat de economische neergang kunnen keren. Over het hele jaar genomen stegen de winkelomzetten, aangedreven door de groeiende consumentenbestedingen. De nominale omzet van de detailhandel nam met 2,8% toe, ondanks het feit dat een opleving van de detailhandelsverkopen traditioneel achterblijft bij de economie als geheel. Deze groei was primair te danken aan de non-foodsector, die nominaal met 2,4% toenam, terwijl voedingsmiddelen slechts een bescheiden groei lieten zien. De omzetten van grote supermarkten, hypermarkten en warenhuizen bleven in 2010 stabiel. De winnaars van de crisis op de Duitse detailhandelsmarkt zijn de grote ketens met verticale concepten. Een aantal internationale retailers breidt verticaal uit door nieuwe labels te ontwikkelen. Deze verticaal uitbreidende winkelketens brengen producten aan de man middels

een gestaag groeiend aantal monolabel-winkels, zoals Inditex, met als hoofdmerk Zara en daarnaast merken als Massimo Dutti, Bershka, en Pull & Bear. Daarnaast wordt de Duitse markt steeds aantrekkelijker voor internationale retailers vanwege de uitzonderlijke en stabiele economische omstandigheden in vergelijking met andere Europese landen. Deze en andere marktontwikkelingen hebben geleid tot een grote dynamiek in de vraag onder retailers.

PORTEFEUILLE EN WAARDERING Corio heeft eind maart twee operationele winkelcentra gekocht voor in totaal € 506 miljoen. De waarde van deze twee centra was eind 2010 € 512,0 miljoen en de totale herwaardering bedroeg € 3,6 miljoen. Dit resulteerde in een netto theoretisch rendement van 6,4%.

HUREN EN BEZETTINGSGRAAD De gemiddelde financiële bezettingsgraad van beide winkelcentra bedroeg in 2010 bijna 100% dankzij de huurgarantie die Corio voor een periode van twee jaar van de verkoper had gekregen. Het winkelcentrum in Duisburg is voor 99% verhuurd. Bij Centrum Galerie in Dresden, dat in oktober 2009 zijn deuren opende, is de situatie echter nog niet gestabiliseerd en beloopt de leegstand nog 11,2% van de BVO. Deze leegstand wordt voor het grootste deel gedekt door de huurgarantie van de verkoper. Er worden nu met behulp van het internationale Design & Development team plannen voorbereid om van dit centrum een favoriete ontmoetingsplek te maken. In de laatste drie kwartalen van 2010 bedroegen de totale nettohuuropbrengsten voor beide winkelcentra € 23,4 miljoen. Dit is in lijn met de verwachtingen tijdens de acquisitie.

BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET Aangezien Dresden in oktober 2009 opende en Forum Duisburg in september 2008 beschikken wij alleen over vergelijkbare cijfers voor Forum Duisburg. Het jaar werd gekenmerkt door zeer positieve ontwikkelingen op maandbasis; de bezoekersaantallen stegen over de eerste tien maanden van 2010 met 6,5% en de omzet met 11,8%.

82


PIJPLIJN Eind 2010 bedroeg de totale pijplijn in Duitsland € 779,7 miljoen. Daarvan was € 133,0 miljoen reeds geïnvesteerd. Van de totale pijplijn bevond € 514,0 miljoen zich in de committed pijplijn, € 81,4 miljoen in de deferrable pijplijn en € 184,3 miljoen in de waivable pijplijn. Er zijn op dit moment drie projecten in ontwikkeling: het turnkey-project Boulevard Berlin en de winstdelingsprojecten Königsgalerie in Duisburg en Arneken Galerie in Hildesheim. Conform de overeenkomst met de projectontwikkelaar zal Corio 50% van de aandelen van de verkoper in het project Arneken Galerie overnemen, na goedkeuring van de joint venture-partner in dit project. Deze mogelijke investering is opgenomen in de vaste pijplijn. Corio is in onderhandeling met deze partij over de acquisitie van hun 50%-belang, dat in de waivable pijplijn is opgenomen. De bouw van Königsgalerie en Arneken Galerie blijft binnen budget en ligt op schema; oplevering van de winkelcentra staat gepland voor respectievelijk het vierde kwartaal van 2011 en het tweede kwartaal van 2012. Boulevard Berlin zal naar verwachting eveneens in het tweede kwartaal van 2012 zijn deuren openen. De verhuur voor de drie projecten loopt voorspoedig – eind december 2010 was circa 40% van het verhuurbaar oppervlak van de projecten verhuurd. De twee andere ontwikkelingen bevinden zich nog in een voorbereidingsfase, zoals voorzien bij de acquisitie. Ze zijn daarom nog steeds opgenomen in de waivable pijplijn.

kantoren Corio had tot 2010 slechts één kantoor in de Duitse portefeuille: Rondahaus in Böblingen, dat al in 1994 werd gekocht. De nettohuuropbrengsten bedroegen in 2010 onder invloed van nieuwe huurcontracten € 0,8 miljoen vergeleken met € 0,4 miljoen in 2009. Het kantoor wordt als niet-strategisch aangemerkt en staat daarom te koop. In 2010 steeg de waarde van het kantoorgebouw van € 13,5 miljoen naar € 16,0 miljoen.

Sectorspreiding in waarde Duitsland (%) Retail 97% Kantoren 3%

Sectorspreiding Duitsland (%) Voedingsmiddelen en tabak Restaurants & Bars Mode Auto’s Huish. apparatuur/doe het zelf Cultuur, cadeaus en vrije tijd Gezondheid en pers. verzorging Services Amusementsdiensten Supermarkten/Hypermarkten Warenhuizen Speciaalverhuur

83

TURKije

November

Het winkelcentrum Tekira in Tekirdağ ontving de ‘BREEAM in use’-waardering ‘good’

Start bouw van Tarsu, een winkelcentrum met een BVO van 27.600 m2 in Tarsus. Het project kreeg de BREEAM-waardering ‘very good’

Officiële opening van het winkelcentrum Anatolium in Bursa (€ 168,2 miljoen) met een BVO van 83.400 m2

84


Turkije was goed gepositioneerd om In 2010 beter te presteren dan de andere Europese markten. dankzij de exportgedreven groei van de binnenlandse vraag en de dalende werkloosheid, veerden de detailhandelsverkopen sterk op. like-for-like stegen de nettohuuropbrengsten van corio met 27% MARKT Dankzij de sterke groei in de jaren voorafgaande aan de crisis was Turkije in 2010 goed gepositioneerd om de Europese markten naar de kroon te steken. De ernstige krimp van 2009, toen het BBP met 4,7% kelderde, werd in 2010 omgezet in een groeicijfer van 7,5%. Het snelle herstel van de Turkse economie kan vooral op het conto worden geschreven van de op export georiënteerde industriële sector, die baat had bij de opleving van de wereldhandel in de eerste helft van 2010. In de tweede helft van het jaar zakte de export enigszins in onder invloed van de vertraging van de wereldhandel, maar dankzij de groei van de investeringen en van de binnenlandse vraag kon de stijging van het BBP in 2010 op peil worden gehouden. De aantrekkende binnenlandse vraag en hogere energieprijzen resulteerden in een stijging van het tekort op de lopende rekening. En naarmate dit tekort groter wordt, neemt het risico op een devaluatie van de Turkse lira toe. Na een tijdelijke krimp tijdens de crisis, steeg het tekort op de betalingsbalans in 2010 naar 5,5% van het BBP. De betalingsbalans verslechterde enigszins als gevolg van de stimuleringsmaatregelen. Dit resulteerde in 2010 in een financieringstekort van 3,5% van het BBP. De Turkse banken hadden nauwelijks last van risicovolle uitstaande leningen en waren daarom niet genoodzaakt om al te veel op slechte leningen en beleggingen af te schrijven. De Turkse overheid hoefde niet over te gaan tot grote reddingsoperaties en de daaruit voortvloeiende budgettaire verkrapping. De ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, kredietgroei, een goede bezettingsgraad van de bedrijven en het consumentenvertrouwen hebben bijgedragen aan een geleidelijk herstel van de particuliere bestedingen in 2010. De werkloosheid daalde van gemiddeld 14% in 2009 naar 12% in 2010 en was in de steden, waar meer banen beschikbaar waren, veel lager dan op het platteland. De bestedingen stegen als gevolg hiervan sterk. Er zijn geen officiële cijfers beschikbaar, maar volgens schattingen namen de detailhandelsverkopen in 2010 fors toe. In de winkelcentra van Corio noteerden huurders een omzetgroei van circa 17,2% en de inflatie

Sectorspreiding in waarde Turkije (%) Retail

steeg naar 8,6% in 2010, tegen 6,3% in 2009. De huurniveaus verbeterden onder invloed van de stijgende vraag onder retailers. A-locaties in de belangrijkste winkelstraten en winkelcentra op beste zagen hun huurniveaus geleidelijk stijgen door de verbeterde vraag onder nationale en internationale retailers, die hun activiteiten in Turkije verder uitbreidden. De groeicijfers waren indrukwekkend, maar de detailhandel pakte de agressieve groeistrategie van vóór de crisis niet weer op. Omdat huurders die als trekker fungeren nog altijd alleen met huurkortingen worden binnengehaald, zijn de meeste winkelcentrumeigenaren niet geheel in staat gebleken om de weggegeven voordelen tijdens de crisisjaren terug te verdienen.

PORTEFEUILLE EN WAARDERING De waarde van de winkelportefeuille in Turkije (inclusief geassocieerde deelnemingen) steeg naar € 571,5 miljoen ultimo 2010 van € 403,2 miljoen in 2009. Hiervan is in totaal € 7,9 miljoen in de portefeuille en de pijplijn geïnvesteerd. Investeringen in de operationele portefeuille hadden voornamelijk betrekking op Teras Park in Denizli (€ 1,6 miljoen) en Tekira in Tekirdağ (€ 1,2 miljoen). Investeringen in het pijplijnproject Tarsu in Tarsus waren € 2,0 miljoen.

85

Sectorspreiding Turkije (%) Voedingsmiddelen en tabak Restaurants & Bars Mode Auto’s Huish. apparatuur/doe het zelf Culture, cadeaus en vrije tijd Gezondheid en pers. verzorging Services Amusementsdiensten Supermarkten/Hypermarkten Warenhuizen Speciaalverhuur

Corio heeft tijdens het verslagjaar het winkelcentrum Anatolium gekocht in het centrum van Bursa, de vierde stad van Turkije, en de verhuur en overdracht aan huurders voltooid. In totaal was met de verwerving van dit winkelcentrum een bedrag van € 168,2 miljoen gemoeid, op basis van een vooraf vastgesteld brutorendement van 8%. Het winkelcentrum, met een BVO van 83.400 m², ging in november 2010 open voor het winkelend publiek. De operationele portefeuille is neerwaarts bijgesteld met € 17,9 miljoen, een verlaging van de boekwaarde van 5,0% ten opzichte van ultimo 2010, vóór herwaardering. De negatieve herwaarderingen hadden vooral betrekking op Teras Park in Denizli (€ 16,4 miljoen) en Anatolium in Bursa (€ 12,2 miljoen). Wat betreft de waardering van Teras Park werden de huurnormen neerwaarts bijgesteld onder invloed van de economische situatie in Denizli, een exportgeoriënteerde stad die zwaar te lijden had onder de economische crisis en de toegenomen concurrentie. De herwaardering van Anatolium kan worden verklaard door licht hogere marktrendementen dan het rendement dat in het turnkey-contract was vastgelegd. In de bestaande portefeuille nam het nettorendement (exclusief geassocieerde deelnemingen) met 20 basispunten af, naar 8,1%.

HUREN EN BEZETTINGSGRAAD De nettohuuropbrengsten van de Turkse winkelportefeuille kwamen 51,8% hoger uit, een stijging van € 8,5 miljoen naar € 12,9 miljoen inclusief geassocieerde deelnemingen. Deze groei kan voornamelijk worden verklaard door de acquisitie van Anatolium in Bursa (€ 1,0 miljoen) en door het feit dat de acquisities van Teras Park in februari 2009 (€ 0,2 miljoen) en Tekira in maart 2009 (€ 1,1 miljoen) in 2010 voor het volle jaar meetelden. Like-for-like bedroeg de groei van de nettohuuropbrengsten van de Turkse portefeuille 26,8% (exclusief geassocieerde deelnemingen). Deze toename was vooral te danken aan een verlaging van de huurvrije component, de verhuur van leegstaande ruimtes en een verbetering van de operationele efficiency door lagere bedrijfskosten. De indexering bedroeg in de Turkse portefeuille in zowel 2009 als 2010 2,4%. Bij de winkelcentra 365 in Ankara en Adacenter in Adapazari, die beide in 2009 en 2010 volledig operationeel waren, bedroeg de like-for-like huurgroei respectievelijk 9,2% en 12,4%. Wanneer de hogere erfpachtkosten buiten beschouwing worden gelaten, zou de like-for-like groei bij 365 in Ankara neerkomen op 29,3%. Tekira en Teras Park waren in 2009 niet gedurende het hele jaar operationeel; like-for-like cijfers zijn daarom alleen beschikbaar voor een periode van drie kwartalen. De nettohuuropbrengsten voor Teras Park zijn nog altijd betrekkelijk laag omdat het winkelcentrum een moeilijke periode heeft doorgemaakt. Sinds Corio Türkiye Teras Park in februari 2009 overnam, werpt de ingrijpende revitalisatie zijn vruchten af en verbetert het winkelcentrum gestaag. De nettohuuropbrengsten van Akmerkez in Istanboel liepen terug van € 9,7 miljoen naar € 8,6 miljoen. Dit hing samen met de dalende huuropbrengsten en stijgende bedrijfskosten als gevolg van renovaties. Het directe resultaat van de geassocieerde deelnemingen, dat in 2010 alleen Akmerkez betrof, nam daarom af van € 8,7 miljoen naar € 7,8 miljoen. Exclusief geassocieerde deelnemingen werden in 2010 in totaal 50 nieuwe verhuur en 24 huurverlengingen gerealiseerd, ofwel 16,5% van de totale brutohuuropbrengsten. Door de nieuwe verhuur en huurverlengingen daalden de huren met 16,3%. In de loop van 2010 werd echter een verbetering zichtbaar in de nieuwe verhuur en

86


huurverlengingen: in de eerste twee kwartalen van het jaar (kwartaal 1: - 27,4%, kwartaal 2: -11,6%) hadden de verhuuractiviteiten een negatief effect omdat deze contracten vóór de crisis waren aangegaan. In de tweede helft van het jaar (kwartaal 3: 8,9%, kwartaal 4: -20,9%) daarentegen, was er sprake van een positief effect, met uitzondering van een contract met een nieuwe huurder die in het winkelcentrum 365 als trekker fungeerde. De huurgroei hield vooral verband met de nieuwe verhuur in Tekira en Teras Park; hier tegenover stond een daling van de nieuwe verhuur in 365. Exclusief geassocieerde deelnemingen vertoonden de overige huuropbrengsten een bijna viervoudige groei, van € 0,2 miljoen in 2009 naar € 1,1 miljoen in 2010. Dit kan voor het grootste deel worden toegeschreven aan de verbeterde efficiëntie in speciale huurvormen en aan boetes. De omzetgerelateerde huur als percentage van de theoretische huur zakte van 4,9% in 2009 naar 4,4% in 2010 door het terugverdienen van eerdere concessies en huurverhogingen. De gemiddelde financiële bezettingsgraad steeg van 92,2% naar 95,3%, exclusief geassocieerde deelnemingen. Deze groei hing vooral samen met de meest recente acquisities, Teras Park en Tekira. De financiële leegstand liep terug van 13,3% van de theoretische huur naar 5,9% in Teras Park, en van 14,2% naar 4,5% in Tekira. Corio Türkiye heeft zich grote moeite getroost om in beide centra een dergelijke bezettingsgraad te bereiken. Er was in Turkije in 2010 geen sprake van strategische leegstand. De totale huurvrije component vertegenwoordigde in 2010 7,5% van de theoretische huur (2009: 14,5%). Deze daling weerspiegelt het herstel van de Turkse economie en de gerichte inspanningen van Corio Türkiye. In het kader van het herstelproces dat tot in 2011 zal voortduren, is 41% (Adacenter) en 37% (365) van de huurvrije periodes die in 2009 werden toegekend, terugverdiend.

BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET Corio Türkiye noteerde in 2010 circa 25,8 miljoen bezoekers. In 2009 trokken de winkelcentra Adacenter, 365, Teras Park, Tekira en Akmerkez in totaal 23,8 miljoen bezoekers. Gespecificeerd naar winkelcentrum deden vooral Tekira (12,8% hoger), Adacenter (14% hoger) en Teras Park (9,5% hoger) het goed. Bij 365 bleef het bezoekersaantal nagenoeg stabiel (1% hoger). De totale door huurders gerealiseerde omzet in Adacenter, Tekira, 365 en Teras Park nam in 2010 met 27,3% toe ten opzichte van 2009. Ondanks het stabiele aantal bezoekers vertoonde de omzet bij 365 in 2010 een groei van 21% als gevolg van de hogere bestedingen. De sterke stijging in nieuwe winkelcentra als Tekira (23%) en Adacenter (18%) was eveneens zeer positief. Bij Teras Park was de omzetgroei bescheidener: 13%. Het succes van de Turkse portefeuille wat betreft bezoekersaantallen en omzetten is te danken aan de inspanningen van Corio Türkiye om van haar winkelcentra favoriete ontmoetingsplekken te maken. Dit wordt bereikt door in de winkelcentra interessante, levendige, lokale evenementen en amusement te bieden en door het toevoegen van toepasselijke unieke architectonische accenten. Een voorbeeld van een geslaagde architectonische renovatie is te vinden in Teras Park waar

een onrendabele ijsbaan van 1.000 m² werd omgetoverd tot een plek waar duizenden mensen de tijd doorbrengen in een “Green Court” – een plek waar bezoekers en hun kinderen elkaar kunnen ontmoeten in een groene omgeving met houten bankjes. Het winkelcentrum Anatolium in Bursa is een populaire ontmoetingsplek, waar vrienden elkaar treffen en zich vermaken dankzij het unieke concept en de vele zithoeken. Bij het organiseren van activiteiten en evenementen richten wij ons in eerste instantie op kinderen en onderwijs. Wij zijn van mening dat je door het scheppen van een band met een kind de hele familie erbij kunt betrekken. Hierdoor creëer je favoriete ontmoetingsplekken – een winkelcentrum is immers niet alleen een plek waar je kunt winkelen, maar tegelijk een plek die bezoekers ook een sociale ervaring biedt vol activiteiten en amusement. En omdat het winkelend publiek verschillende behoeften heeft, hechten wij er bij Corio Türkiye aan om initiatieven te ontwikkelen die aan deze behoeften voldoen. Omdat wij om onze klanten geven, creëren wij samen waarde en ontwikkelen wij favoriete ontmoetingsplekken.

Pijplijn De totale pijplijn in Turkije daalde met € 182,6 miljoen van € 340 miljoen ultimo 2009 naar € 157,4 miljoen eind 2010, inclusief € 49,0 miljoen reeds geïnvesteerd. Deze neergang kan hoofdzakelijk worden verklaard door de overname van het winkelcentrum Anatolium in Bursa, een ontwikkelingsproject dat destijds bijna was voltooid en sindsdien in bedrijf is genomen. Van de totale pijplijn eind 2010 is een project met een totale verwachte investering van € 54,2 miljoen (€ 14,2 miljoen reeds geïnvesteerd) opgenomen in de committed pijplijn, en een project ter waarde van circa € 103,2 miljoen (€ 34,8 miljoen reeds geïnvesteerd) in de deferrable pijplijn. Met de bouw van het winkelcentrum Tarsu, een project in de vaste pijplijn, is in november 2010 begonnen. Het winkelcentrum, met een BVO van 27.600 m2 , zal naar verwachting in het vierde kwartaal van 2012 zijn deuren openen.

87 MVO samenvatting

GEZAMENLIJK WAARDE CREËREN I. INLEIDING Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) is essentieel voor het succes van onze missie om favoriete ontmoetingsplekken te ont wikkelen. Door proactief met onze stakeholders in gesprek te treden, kunnen wij effectief inspelen op hun verwachtingen en erop toezien dat wij gezamenlijk waarde creëren, niet alleen voor Corio maar ook voor de samenleving. Zowel onze consumenten als onze zakenpartners hechten aan aandacht voor mens en milieu. Wij omarmen het Shared Value-concept: door samen waarde te creëren, vergroten wij de concur rentiekracht van onze onderneming en verbeteren wij tegelijkertijd de economische en sociale omstandigheden in de gemeenschappen waarin wij actief zijn. Dit zal de unieke strategische positie van Corio versterken bij haar streven om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen. MVO staat daarom centraal bij onze bedrijfsstrategie. Onderzoek heeft aangetoond dat consumenten steeds slimmer worden, beter geïnformeerd en kritischer. In het huidige moeilijke economische klimaat kiezen consumenten bewuster de producten die beter passen bij hun emotionele, ethische en functionele behoeften. Onder invloed van klimaatverandering en het falen van goed ondernemingsbestuur, dat aanleiding gaf tot de mondiale financiële crisis, dringen andere stakeholders van Corio nu meer dan ooit aan op transparantie door ondernemingen en aandacht voor milieu, maatschappij en governance, samen de zogeheten ESG-factoren. Deze veranderende verwachtingen van onze stakeholders bevestigen opnieuw onze keuze om MVO binnen onze strategie een centrale plek te geven. Hiermee wordt onze concurrentiekracht en waardecreatie gekoppeld aan de bredere maatschappelijke verwachtingen die stakeholders van ondernemingen hebben. Corio beseft dat zij actief met alle stakeholders zal moeten samenwerken om haar missie te verwezenlijken, en hen betrekken bij de uitwerking en verfijning van haar MVO-strategie en -activiteiten.

II. KERNTHEMA’S Tot 2009 baseerden wij onze MVO-strategie op vijf MVO-pijlers die een weergave waren van materiële zaken en van onze stakeholders: de gemeenschap, medewerkers, huurders, leveranciers en het milieu. Om focus te brengen in onze benadering en deze toe te snijden op ons bedrijf hebben wij vijf kernthema’s onderscheiden.

Deze kernthema’s weerspiegelen de prioriteiten die wij voor onszelf gesteld hebben en de uitdagingen waarvoor wij staan bij het creëren van favoriete ontmoetingsplekken. Wij benadrukken dat de pijlers die wij in het verleden hebben gedefinieerd in onze nieuwe aanpak niet overboord zijn gegooid. Integendeel, zij vormen een noodzakelijke voorwaarde voor het behalen van duurzame resultaten met betrekking tot de kernthema’s. Een voortdurende dialoog, samenwerking en transparantie ten opzichte van onze stakeholders is nodig, willen wij vooruitgang boeken en ons voorbereiden op wat nog komt. Door ons actief in te zetten voor de volgende kernthema’s, in samenhang met de pijlers, zullen wij erin slagen om synergie te realiseren, innovatie tot stand te brengen en als gevolg gezamenlijk waarde te creëren:

DE CONSUMENT CENTRAAL STELLEN Consumenten in staat stellen en inspireren om hun leven te verrijken, om verantwoord te consumeren en hen actief te betrekken bij het verkleinen van hun milieu impact. Consumenten en bezoekers – daar draait het bij ons om. Wij streven ernaar om voor hen favoriete ontmoetingsplekken te creëren, waar zij zich op hun gemak voelen, kunnen ontspannen, verrast worden en graag terugkomen. Deze ambitie is zowel een inspiratie als een verantwoordelijkheid. Klanttevredenheidsonderzoek in % van onze winkelcentra. MVO score op kwaliteitsonderzoek.

in het hart van de samenleving De ontwikkeling van lokale gemeenschappen bevorderen door het scheppen van blijvende sociale en economische kansen. Onze winkelcentra spelen een belangrijke sociale rol in de samenleving, niet alleen als ontmoetingsplek, maar ook als bron van werkgelegenheid, onderwijs en ondernemerschap. Er bestaat een duidelijk verband tussen de sociale en economische ontwikkeling van de gemeenschappen waarin wij aanwezig zijn en de vitaliteit van onze winkelcentra. Door gericht in deze gemeenschappen te investeren, verwachten wij waarde te creëren voor de samenleving en voor Corio. % winkelcentra met MVO-activiteiten. % maatschappelijk rendement op investeringen

88


Wij omarmen het Shared Value-concept: een bena dering die de concur rentiekracht van corio vergroot en tegelijkertijd de economische en sociale omstandigheden verbetert in de gemeenschappen waarin wij actief zijn Leiderschapscultuur Een leiderschapscultuur bevorderen die gebaseerd is op vertrouwen en transparantie en die een goede balans weet te vinden tussen de vrijheden en verantwoordelijkheden van een favoriete werkgever. We hebben de basis gelegd voor een HR managementbenadering die de kernwaarden van Corio zo veel mogelijk in zich herbergt: samenwerking, empathisch, inspirerend, betrouwbaar en lef. % verzuim. % personeelsverloop.

duurzaamheid in onze bedrijfsvoering Het duurzaamheidspotentieel van onze portefeuille vervullen door met huurders en leveranciers samenwerkingsverbanden aan te gaan. Duurzaamheid betekent in onze optiek het bereiken van een optimale integratie van maatschappelijke, economische en milieukwaliteit. Samenwerking met onze huurders en leveranciers is hierbij van cruciaal belang. Wij richten ons op energie-efficiëntie, het terugdringen van de uitstoot van CO2 en welzijn binnen onze winkelcentra. Door samen met onze huurders groene huurcontracten te ontwikkelen en met onze leveranciers werkbare en innovatieve oplossingen tot stand te brengen, slagen wij erin om het duurzaamheidspotentieel van onze portefeuille te vervullen. kWh/m2. % getekende groene huurcontracten.

duurzame winkelcentra creëren Er op gericht zijn duurzaamheid volledig te integreren in het ontwerp en de ontwikkeling van onze winkelcentra. % BREEAM ‘good’ of hoger voor alle (her)ontwikkelingsprojecten. % leveranciers dat zich conformeert aan onze gedragscode.

III. resultaatoverzicht Indices Wat MVO-ontwikkelingen betreft was 2010 voor Corio een mijlpaal, met de publicatie van het eerste aparte MVO-verslag en de opname in de meest relevante duurzaamheidsindices: de Dow Jones Sustainability Index (DJSI) en de Advanced Sustainable Performance Indices (ASPI); een ranglijst met de 120 duurzaamste ondernemingen van Europa. Als lid van de VN Global Compact hebben wij in augustus 2010 een eerste jaarlijkse voortgangsrapportage uitgegeven. Hierin werden stakeholders geïnformeerd over de voortgang die was geboekt bij het implementeren van de tien principes van het Global Compact van de Verenigde Naties en bij de bevordering van de Millennium Development Goals. Corio kwam als 12e uit de bus van de in totaal 60 Nederlandse bedrijven die waren opgenomen in een onderzoek in het kader van het Carbon Disclosure Project.

Organisatie MVO is geïntegreerd in het lokale business unit-management en in de verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur. Gezien het strategische belang van MVO is de COO direct verantwoordelijk voor MVO binnen de Raad van Bestuur van de Corio groep. Daarnaast heeft Corio op groepsniveau de functie van hoofd van MVO in het leven geroepen. Tot de taken van deze functionaris behoren de effectieve toepassing van MVO binnen alle business units en toezien op de de afstemming van MVO-initiatieven en resultaten van Corio’s bedrijfsactiviteiten. Onze milieuprestaties, uitgedrukt in specifieke prestatie-indicatoren (KPI’s) en onze maatschappelijke verworvenheden worden beschreven in het aparte MVO-verslag dat in maart 2011 wordt gepubliceerd. De in dat verslag opgenomen maatschappelijke indicatoren zijn tot stand gekomen conform de richtlijnen van het Global Reporting Initiative.

89

wij wijzen in het bijzonder op de volgende RESULTATEN en activiteiten: de consument centraal stellen Resultaten • In 50% van de winkelcentra in de portefeuille zijn er voor consumenten klachtenformulieren beschikbaar. Activiteiten • Alle business units onderzoeken middels consumentenpanels vier keer per jaar de behoeften van consumenten.

in het hartvan de samenleving Activiteiten • Corio Italia opende de eerste winkel in Italië (in Shopville Gran Reno, Bologna) die arbeidsongeschikten in dienst neemt en die de gehele verkoopopbrengst aan goede doelen schenkt. • Corio is met de Erasmus Universiteit in Rotterdam in gesprek over een methode voor het meetbaar maken van de maatschappelijke impact van onze kernactiviteiten en investeringen in de gemeenschap. • Corio N.V. is een samenwerkingsverband aangegaan met Save the Children en Youth for Habitat voor de oprichting van de International Leadership Academy, een initiatief om jonge mensen te helpen ‘life skills’ te ontwikkelen. Corio Türkiye biedt lokale steun aan de Academy. • Corio Nederland is vaker leegstaande ruimtes ter beschikking gaan stellen voor tijdelijke sociale initiatieven.

Leiderschap in onze cultuur Resultaten • In 2010 werd op groepsniveau een hoofd Human Resource (HR) Management benoemd. Deze kreeg als specifieke taak het verder professionaliseren van de HR-strategie en het bereiken van het doel van Corio om een favoriete werkgever te worden. • Onze groepsbrede HR-strategie is herzien en nieuwe initiatieven worden op dit moment ontplooid. • Performance management is verder ontwikkeld en MVO is voor elke medewerker als specifieke target opgenomen in het beoordelingsproces. • Bij drie business units zijn er medewerkertevredenheidsenquêtes gehouden. • Corio Italia prijkt op de lijst van de 35 beste werkgevers in Italië als gevolg van opname in het ‘Great Place to Work’-onderzoek. Activiteiten In december verhuisde ons hoofdkantoor naar een nieuwe favoriete ontmoetingsplek in het hart van één van onze grootste winkelcentra, Hoog Catharijne in Utrecht. Het nieuwe kantoor is zeer goed bereikbaar met het openbaar vervoer en is een inspirerende werkomgeving die transparantie, creativiteit, samenwerking en flexibiliteit bevordert. Deze omgeving past uitstekend bij de waarden van Corio, is een goede afspiegeling van onze cultuur en het belang dat wij hechten aan de hoogste standaarden van persoonlijk en professioneel gedrag.

90


Duurzaamheid betekent in onze optiek het bereiken van een optimale integratie van maatschappelijke, economische en milieu kwaliteit. samenwerking met onze huurders en leveranciers is hierbij van cruciaal belang duurzaamheid In onze bedrijfsvoering Resultaten • Alexandrium in Nederland is het eerste volwaardige energieanalyseproject. In het vierde kwartaal van 2011 zullen naar aanleiding hiervan aanpassingen worden gedaan. • ‘BREEAM in use’-certificaat ‘Good’ toegekend aan Tekira in Tekirdağ, Corio Türkiye. • Corio France heeft in alle winkelcentra met een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 slimme digitale gasmeters geïnstalleerd. • Corio France heeft in Grand Littoral, Centre Deux en Grand Place slimme digitale energiemeters geïnstalleerd. • Corio France heeft in Grand Littoral een proef gedaan met afvalscheiding met zeven aparte afvalcategorieën; eind 2010 werd naar schatting 45% van het afval hergebruikt. In Art de Vivre en Mondeville 2 wordt het afval al in vier categorieën gescheiden. Activiteiten • Corio Türkiye organiseerde voor medewerkers ‘BREEAM in use’-workshops. • Corio España heeft in Maremagnum zonnepanelen geïnstalleerd. • Corio España heeft ONCE (de Spaanse organisatie voor blinden en slechtzienden) gevraagd te onderzoeken of de Spaanse winkelcentra van Corio geschikt zijn voor blinden en invaliden. Aanbevolen verbeteringen worden in 2011 doorgevoerd. • Wij hebben de samenwerking geïntensiveerd met andere bedrijven in onze sector, met onze leveranciers, aandeelhouders en de plaatselijke autoriteiten. • Corio is medeoprichter van de International Sustainability Alliance (ISA), een wereldwijd netwerk van vastgoedorganisaties met aanzienlijke portefeuilles in eigendom die zich inzetten voor een duurzamer bebouwde ruimte. Samen met de ISA ontwikkelt Corio op dit moment benchmarks om de resultaten en milieu-impact van bestaande commerciële gebouwen te meten.

• Corio neemt deel aan fundamenteel wetenschappelijk onderzoek, zoals een internationaal onderzoeksproject van het Sustainable Investment in Real Estate centre, dat is opgericht door het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), in samenwerking met Kingston University, Londen en Donau Universiteit Krems. Dit is het eerste empirische onderzoek naar de meetbare invloed van duurzaamheidskenmerken op de financiële resultaten van de detailhandel in Europa.

duurzame winkelcentra creëren Resultaten • We ontvingen in 2010 ons eerste ‘Very Good’ certificaat binnen het kader van BREEAM projectfase nieuwe ontwikkelingen (QA fase) voor Tarsu (Turkije), met een score van 60,78%. • Forum Duisburg heeft in het gebouwontwerp en de inrichting van het winkelcentrum rekening gehouden met zowel maatschappelijke doelstellingen als het milieu. Dit leverde de ICSC Resource Award op en een BREEAM ‘very good’ certificaat. • Galerie Dresden kreeg als eerste winkelcentrum op het Europese vasteland een BREEAM ‘Excellent’ waardering. Activiteiten In 2010 is MVO verder geïntegreerd in onze bedrijfsvoering, besluit vorming en managementprocessen. Wij hebben MVO-criteria volledig geïntegreerd in de kwaliteitsbeoordeling van bestaande winkelcentra en van investeringsvoorstellen voor zowel acquisities als (her) ontwikkelingen en bedrijfsplannen. Onze strategische besluiten zijn daarom gebaseerd op zowel MVO- criteria als financiële criteria.

91

IV kortetermijndoelen Naar aanleiding van de evaluatie van onze prestaties hebben wij voor 2011 drie aandachtsgebieden gedefinieerd en aan de hand daarvan drie projecten op touw gezet. Deze projecten zijn ontwikkeld met gebruikmaking van best practices voor projectmanagement. Elk project krijgt een projectmanager en een projectteam en rapporteert aan een stuurgroep.

Project 1 MVO Management Doelstellingen: • Verdere afstemming tussen de business units. Wij streven ernaar om onze business units meer op één lijn te brengen wat betreft hun MVO-activiteiten, met inachtneming van de plaatselijke gebruiken en autonomie van de afzonderlijke business units. Hiervoor wordt een MVO-competence centre in het leven geroepen dat een platform en netwerk zal bieden voor het delen van best practices, het ontwikkelen van interne opleidingen en voor het vergroten van de betrokkenheid van medewerkers. • Performance management toepassen. Voortbordurend op de uitspraak ‘meten is weten’ is ons devies ‘meten is managen’. Om onze metingen en daarmee ons management te verbeteren, hebben wij groepsbreed een MVO performance management-benadering ingevoerd. De eerste stappen zijn in samenwerking met alle business units gedefinieerd door afspraken te maken over methodologie, meetinstrumenten en ownership. Wij willen hiermee alle lagen binnen de Corio-organisatie de instrumenten aanreiken om MVO effectief en consequent te kunnen managen.

Project 2 streven naar neutraal verbruik In het licht van de op handen zijnde EU-regelgeving die met ingang van 2020 energieneutrale nieuwbouw verplicht stelt en onze overtuiging om energie-efficiëntie te maximaliseren en de uitstoot van CO2 terug te dringen, hebben wij uit onze business units een internationaal projectteam van experts samengesteld. Deze experts werken aan invulling te geven aan deze uitdaging, om innovatie te bevorderen en

om onze kennis op dit specifieke terrein te vergroten met het oog op het behalen van tastbare resultaten.

Project 3 steviger verankeren Dit project heeft tot doel om meetbare waarde te creëren door maatschappelijke innovatie en de uitkomsten van een gestructureerde dialoog met onze stakeholders in onze dagelijkse bedrijfsvoering op te nemen. Het wetenschappelijk onderzoek waaraan wij deelnemen, wordt geïntegreerd in onze dagelijkse activiteiten. Wij gaan twee pilots starten in het kader van het project om onze bevindingen in de winkelcentra toe te passen en om de waardecreatie op alle niveaus te meten aan de hand van een methode voor het meten van maatschappelijk rendement. Deze doelen zijn niet abstract; samen vormen ze een compleet instrumentarium waarmee wij het volgende niveau van MVOontwikkeling kunnen bereiken – een niveau dat essentieel is voor de verwezenlijking van onze missie om favoriete ontmoetingsplekken te creëren.

92


Corporate governance & RisK Management inleiding Corio streeft naar een corporate governance-structuur die aan de belangen van alle stakeholders tegemoetkomt en die voldoet aan de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (de “Code”). Corio is een beursgenoteerde structuurvennootschap naar Nederlands recht. De onderneming wordt bestuurd door een Raad van Bestuur, die wordt gecontroleerd door een Raad van Commissarissen. Beide raden zien toe op goed ondernemingsbestuur binnen Corio en zijn verantwoording verschuldigd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. In die gevallen waarin de vennootschap in 2010 de principes of best practice bepalingen van de Nederlandse Code niet heeft nageleefd, of verwacht deze in 2011 niet te zullen naleven, worden de redenen voor deze nietnaleving in dit hoofdstuk van het jaarverslag toegelicht. Voor zover niet anders blijkt, heeft de vennootschap de voor haar van toepassing zijnde principes en best practice bepalingen nageleefd en zal dat ook in 2011 blijven doen. Op de website (www.corio-eu.com) is een checklist te vinden waaruit is af te lezen in welke mate Corio op dit moment de principes en best practice bepalingen naleeft. Tevens wordt hier een overzicht gegeven van de corporate governance-structuur van de vennootschap.

raad van bestuur De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het vaststellen van de alge mene managementtaken, voor het bepalen van de bedrijfsstrategie en het beleid en voor het realiseren van de bedrijfsdoelstellingen. De Raad van Bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen, beide hebben op hun beurt een verantwoordingsplicht jegens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Bestuur dient te bestaan uit ten minste twee bestuurders, die door de Raad van Commissarissen worden benoemd nadat eerst het advies van de Ondernemingsraad is inge wonnen en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op de hoogte is gesteld. De Raad van Commissarissen kan tevens een van de bestuurders benoemen tot voorzitter van de Raad van Bestuur, wat bij Corio het geval is. De Raad van Commissarissen bepaalt het aantal bestuurders. Leden van de Raad van Bestuur worden benoemd voor een periode van maximaal vier jaar en hun zittingstermijn eindigt vier jaar nadat ze zijn benoemd, op de dag van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, tenzij ze eerder aftreden. Sinds de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 2010, bestaat de Raad van Bestuur van Corio uit vier leden, namelijk de heer Gerard Groener (CEO), de heer Ben van der Klift (CFO), de heer Frédéric Fontaine (CDO) en mevrouw Francine Zijlstra (COO). Het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur is op 29 april 2008 vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de Raad van Commissarissen. Meer informatie is elders in dit jaarverslag te vinden

in het remuneratierapport over 2010. Corio streeft ernaar iedere vorm van feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap en leden van de Raad van Commissarissen te vermijden. In 2010 was er geen sprake van dergelijke tegenstrijdige belangen.

raad van commissarissen De rol van de Raad van Commissarissen is om toezicht uit te oefenen op het bestuur van de Raad van Bestuur en op de algemene ontwikkelingen binnen de vennootschap en de daarmee samenhangende activiteiten, alsmede om de Raad van Bestuur met advies bij te staan. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de eigen prestaties en dient uit ten minste drie leden te bestaan. De leden van de Raad van Commissarissen worden (her)benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commis sarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Onder nemingsraad kunnen aan de Raad van Commissarissen de benoeming van bepaalde personen aanbevelen. Leden van de Raad van Commissarissen treden op zijn laatst af per de eerste Algemene Vergadering van Aandeelhouders vier jaar na de datum van hun (her)benoeming. Een lid van de Raad van Commissarissen heeft maximaal twaalf jaar zitting in de raad. Het beloningsniveau van de leden van de Raad van Commissarissen wordt bepaald door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen heeft uit zijn leden een Audit- , Remuneratieen Selectiecommissie benoemd. De taak van deze commissies is om voorbereidende werkzaamheden uit te voeren ter ondersteuning van het besluitvormingsproces van de Raad van Commissarissen. Er zijn voor iedere commissie specifieke regels opgesteld, die zijn terug te vinden op de website van Corio (www.corio-eu.com). Meer informatie over de samenstelling van de Raad van Commissarissen en de verschillende commissies is te vinden in het Verslag van de Raad van Commissarissen elders in dit jaarverslag. De Raad van Commissarissen heeft in 2010 zijn eigen profiel opnieuw beoordeeld aan de hand van de eisen van de Code en heeft besloten het profiel te wijzigen. De voorgestelde wijzigingen zullen worden besproken met de Algemene Vergadering en de Ondernemingsraad en het gewijzigde profiel zal door de Raad van Commissarissen worden goedgekeurd nadat dit overleg heeft plaatsgevonden. Corio streeft ernaar elke vorm van feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap en leden van de Raad van Commissarissen te vermijden. In 2010 hebben zich geen gevallen van tegenstrijdige belangen voorgedaan. In overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Burgerlijk Wetboek (BW) worden eventuele transacties tussen de vennootschap en verbonden partijen, inclusief de leden van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen en grootaandeelhouders vermeld

93

in de toelichting op de jaarrekening. In 2010 hebben twee transacties tussen de vennootschap en een onderneming met een direct belang plaatsgevonden. Meer informatie over deze transacties is te vinden in de toelichting op de jaarrekening elders in dit jaarverslag.

Secretaris van de vennootschap De Raad van Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap. De secretaris van de vennootschap ziet erop toe dat de juiste procedures worden gevolgd en dat de Raad van Commissarissen handelt in overeenstemming met de wettelijke en statutaire verplichtingen en bevoegdheden, en met de van toepassing zijnde regels voor deugdelijk ondernemingsbestuur.

Aandeelhouders Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders worden ofwel door de Raad van Bestuur ofwel door de Raad van Commissarissen belegd. Zij worden ten minste eenmaal per jaar gehouden om de bedrijfsvoering over het afgelopen jaar te bespreken, de jaarrekening goed te keuren, een besluit te nemen over het dividendvoorstel, het door de Raad van Bestuur gevoerde beleid (decharge van bestuurders) en het door de Raad van Commissarissen uitgevoerde toezicht (decharge van commissarissen) in stemming te brengen en om besluiten te nemen over benoemingen bij vacatures, benoemingen van leden van de Raad van Commissarissen en over eventuele andere zaken. De goedkeuring van de aandeelhouders is noodzakelijk voor besluiten met een aanmerkelijke invloed op de vennootschap en haar risicoprofiel. In overeenstemming met de statuten van de vennootschap zal/zullen de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen tevens door aandeelhouders op de agenda geplaatste moties voorleggen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Houders van aandelen met een totale nominale waarde van ten minste € 10 miljoen kunnen de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen verzoeken om een Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijeen te roepen. Aandeelhouders hebben het recht op het uitbrengen van één stem voor elk aandeel dat ze in bezit hebben en kunnen indien nodig bij volmacht stemmen. Besluiten van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten nadrukkelijk een grotere meerderheid voorschrijven. Om aandeelhouders die per volmacht wensen te stemmen voldoende gelegenheid te bieden om een grondige analyse uit te voeren, worden de agenda en de daarmee samenhangende documentatie op z’n laatst 42 kalenderdagen voor de Algemene Vergadering van Aandeelhouders beschikbaar gesteld via de website en op het bezoekadres van Corio. De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen voorzien de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van alle vereiste informatie, tenzij een zwaarwegend belang van de vennootschap anders voorschrijft.

BELONING Naast het beloningsbeleid dat voor de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur van Corio is vastgelegd, heeft Corio voor alle andere functies binnen de onderneming een beloningsbeleid op schrift gesteld. Dit beleid is gebaseerd op de volgende principes: • Medewerkers ontvangen een marktconform remuneratiepakket. Dit pakket wordt periodiek intern door de Raad van Bestuur en hoofd Human Resources en extern door consultants onder de loep genomen en waar nodig aangepast; • Het remuneratiepakket bestaat uit een vast gedeelte, een mogelijke kortetermijnbonus en een aantal secundaire arbeidsvoorwaarden;

• De beloning van medewerkers is gekoppeld aan een performance management-systeem dat beloning relateert aan de individuele prestaties en aan de resultaten van de organisatie als geheel; • De hoogte van de variabele beloning ten opzichte van het vaste gedeelte hangt af van het functieniveau van de medewerker, maar is nooit meer dan 50% van het vaste salaris.

Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen doet daartoe een voor dracht, waarbij zowel de Auditcommissie als de Raad van Bestuur advies uitbrengen aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden goedgekeurd door de Raad van Commis sarissen op voordracht van de Auditcommissie en na overleg met de Raad van Bestuur. De externe accountant brengt over zijn controlebevindingen van de jaarrekening gelijktijdig verslag uit aan de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. De externe accountant kan over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, woont daartoe deze verga dering bij en is daarin bevoegd het woord te nemen. De inhoud van de jaarrekening is de primaire verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur. In 2010 en begin 2011 hebben de Raad van Bestuur en de Auditcommis sie het functioneren van de externe accountant grondig geëvalueerd. De Algemene Vergadering wordt van de belangrijkste conclusies hiervan op de hoogte gesteld met het oog op de benoeming van de externe accountant.

Toezichthouders Het financieel toezicht wordt in Nederland uitgeoefend door De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). DNB is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht, wat inhoudt dat DNB erop toeziet dat partijen op de financiële markten aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen (zie ook www.dnb.nl). De AFM is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht dat zich richt op de vraag of deelnemers aan de financiële markten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. Op 19 juni 2006 heeft de AFM Corio een vergunning uit hoofde van de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) verleend. Door de invoering van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) op 1 januari 2007 is deze vergunning automatisch omgezet in een Wft-vergunning.

Reglementen en beleid Corio streeft ernaar handel met voorwetenschap in aandelen en andere financiële instrumenten in de zin van de Wft te voorkomen. Om dit te waarborgen heeft de vennootschap een Compliance Code opgesteld voor de medewerkers van Corio en een Reglement Beleggingen voor de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Er zijn naast de Corporate Compliance Officer ook op het niveau van de business units compliance officers benoemd. De Corporate Compliance Officer brengt over deze zaken jaarlijks verslag uit aan de voorzitter van de Raad van Bestuur. Daarnaast omvat het beleid van Corio onder andere de gedragscode, die in 2010 is herzien met als uitgangspunt dat de nieuwe code nog beter recht doet aan de missie, visie en waarden van Corio en waarin de grondbeginselen zijn opgenomen die van toepassing zijn op de wijze waarop Corio en haar medewerkers zich horen te gedragen. Corio heeft daarnaast een klokkenluidersregeling. De medewerker kan een vermoeden van een misstand melden bij zijn leidinggevende en/of een lokale vertrouwens persoon. In 2010 waren er geen meldingen uit hoofde van de klokken luidersregeling. In het kader van de klokkenluidersregeling wordt in 2011

94


een nieuw meldingssysteem ingevoerd dat anoniem melden mogelijk maakt. Voor meer informatie over de diverse reglementen en de volledige tekst van de reglementen kunt u terecht op www.corio-eu.com. Communicatiebeleid en bilaterale contracten met aandeelhouders anders dan op feitelijkheden worden analistenrapportages en taxaties van analisten niet vooraf door de vennootschap beoordeeld, van commentaar voorzien of gecorrigeerd. De vennootschap verricht geen handelingen die de onafhankelijkheid van analisten ten opzichte van de vennootschap en vice versa, aantasten. De vennootschap spant zich in om de deelname van en communicatie met de internationale beleggingswereld doorlopend te verbeteren door alle belangrijke nieuwe informatie onmiddellijk te verspreiden. Hiervoor maakt Corio gebruik van de diensten van een distributeur van persberichten. Deze persberichten en andere belangrijke informatie worden tevens via haar website verstrekt. Corio heeft beleid opgesteld ten aanzien van bilaterale contracten met (potentiële) aandeelhouders. Dat beleid staat op de website ( www.corio-eu.com).

Nadere informatie in de zin van artikel 10 van de overnamerichtlijn Corio heeft een maatschappelijk kapitaal van € 1.200.000.000, verdeeld in 120.000.000 aandelen, elk met een nominale waarde van € 10. Per aandeel kan één stem worden uitgebracht. Op basis van de wettelijke regeling inzake melding van zeggenschap in ter beurze genoteerde vennoot schappen hebben Stichting Pensioenfonds ABP (ABP) en APG Algemene Pensioen Groep N.V. (APG) op 3 februari 2010 hun deelneming in Corio van 36,77% geregistreerd, waarbij ABP een indirect belang heeft en APG (een dochteronderneming van ABP) een direct belang. Op 31 maart 2010 heeft PGGM Fondsenbeheer B.V. haar deelneming in Corio van 5,09% geregistreerd. PGGM heeft Corio op de hoogte gesteld van haar 5,14% belang ultimo 2010. ABP heeft gemeld dat het indirecte belang van ABP in de onderneming eind 2010 31,26% bedroeg. Melding is vereist wanneer het belang van een aandeelhouder 5% of meer bedraagt van het geplaatste kapitaal, en telkens wanneer het belang een bepaalde drempelwaarde bereikt of overschrijdt, dan wel wanneer een deelneming onder deze drempelwaarden zakt (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%, 75% en 95%). Corio is een structuurvennootschap. Dat houdt in dat de leden van de Raad van Bestuur door de Raad van Commissarissen worden benoemd na kennisname van het advies van de Ondernemingsraad en na kennisgeving aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Leden van de Raad van Bestuur kunnen door de Raad van Commissarissen worden ontslagen na kennisname van het advies van de Ondernemingsraad maar niet voordat de Algemene Vergadering van Aandeelhouders over het voorgenomen ontslag is gehoord. Commissarissen worden op voordracht van de Raad van Commissarissen benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Ondernemingsraad kunnen aan de Raad van Commissarissen de benoeming van bepaalde personen aanbevelen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan het vertrouwen in de Raad van Commissarissen opzeggen bij volstrekte meerderheid van uitgebrachte stemmen die ten minste een derde van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen. Een dergelijke motie zal resulteren in het onmiddellijke ontslag van de Raad van Commissarissen. De Ondernemingskamer van het Gerechtshof te Amsterdam kan daarnaast ook op verzoek van de vennootschap, een afgevaardigde van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders of de Ondernemingsraad een individueel lid van de Raad van Commissarissen op juridische gronden ontslag aanzeggen. Corio is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal

als bedoeld in artikel 2:76a Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de bestuurders met goedkeuring van de Raad van Commissarissen bevoegd zijn tot uitgifte en inkoop van aandelen. Een besluit tot statutenwijziging, ontbinding, juridische fusie en juridische splitsing kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders slechts worden genomen op voorstel van de Raad van Commissarissen. In de langlopende leningovereenkomsten van Corio is de bepaling opgenomen dat de geldverstrekkers bij een wijziging van de zeggenschap bij Corio de mogelijkheid hebben de verstrekte leningen vervroegd op te eisen. Dit zou onder meer het geval kunnen zijn na een overname.

Risk Managment en Interne beheersing inleiding Corio stuurt haar bedrijfsactiviteiten aan vanuit een holding, die onder leiding staat van de Raad van Bestuur en de volgende functies omvat: Investor Relations, Communication & Public Relations, Strategy & Asset Allocation, Treasury, Research, CSR, Finance & Control, Legal & Compliance, Information Management, Tax, Risk Management en Human Resources. De feitelijke bedrijfsvoering vindt plaats in zes business units, die direct gekoppeld zijn aan de landen/regio’s waarin Corio actief is en naar lokale omstandigheden en inzichten zijn ingericht. De business units zijn binnen hun eigen werkgebied verantwoordelijk voor alle operationele functies, waaronder primaire processen zoals acquisities en desinvesteringen, ontwikkeling, verhuur en beheer van de winkelcentra alsook voor de ondersteunende processen (zie de website voor een beschrijving van deze primaire processen – www.corio-eu.com). Het management van de business unit bewaakt de effectiviteit en efficiency van deze processen. Corio is daarom een sterk gedecentraliseerde organisatie die snel en adequaat kan reageren op veranderende marktomstandigheden, kansen kan benutten en eventuele risico’s in een vroeg stadium kan signaleren. Aan de holding wordt op maandelijkse basis gerapporteerd over KPI’s en op kwartaalbasis over de afgelopen periode en de vooruitzichten voor de rest van het jaar. Deze rapportages zijn gebaseerd op goedgekeurde jaarbegrotingen en (des)investeringsvoorstellen en zijn in overeenstemming met de Corio Accounting Manual. Corio besloot in 2010 om de Raad van Bestuur te versterken met de benoeming van een COO en een CDO. De COO is onder andere verant woordelijk voor het toezicht op de investeringsstrategie, bedrijfsactiviteiten, assetallocatie en maatschappelijke en milieuactiviteiten. Tot de taken van de CDO behoren kwaliteitsborging en verscherpt toezicht en risico beheer met betrekking tot de ontwikkelingsactiviteiten van de groep. Overlegstructuren zoals regelmatige bestuursvergaderingen, business unit CEO-vergaderingen, apart CFO overleg en gespecialiseerde werkgroepen (bijvoorbeeld over MVO, onderzoek, waarderingen en verslaglegging), verschaffen overzicht en scheppen de voorwaarden voor ‘hands-on’ management door de Raad van Bestuur. Groepsbrede codes en beleid, zoals de investeringsprocedure, het waarderingsbeleid, screeningbeleid, autorisatieprocedures, financieringsbeleid, verzekeringsbeleid, de compliance-code en de gedragscode bevatten onze regels en principes en dienen als leidraad bij onze activiteiten.

hoe wij risico’s beheersen Corio beschikt over een gestructureerd en proactief risicoraamwerk dat is ontwikkeld op basis van de richtlijnen van het Committee of Sponsoring Organizations van de Treadway Commission (COSO). In dat raamwerk ligt de nadruk op de materiële strategische, operationele, compliance en financiële verslagleggingrisico’s. De Corporate Risk Manager is verant

95

woordelijk voor het in stand houden en verbeteren van dit raamwerk. Alle business units en de holding doorlopen een systematisch proces waarmee risico’s en beheersing daarvan worden gesignaleerd en geëvalueerd. Waar nodig wordt de beheersing van de risico’s verbeterd. Het management van iedere business unit ondertekent jaarlijks een Letter of Representation (LOR). Deze LOR omvat naast verklaringen over de financiële rapportage ook verklaringen ten aanzien van risicobeheer, Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, integriteit, naleving van de gedragscode, de Accounting Manual en naleving van andere weten regelgeving. Door deze processen worden de risico’s en verbeterpunten voor de interne beheersing transparant. Er kunnen zich echter altijd omstandigheden voordoen waarin niet eerder gesignaleerde risico’s aan het licht komen of waarin de gevolgen van de gesignaleerde risico’s ernstiger zijn dan eerder werd ingeschat. Een beschrijving van het werkterrein van Corio, ontwikkelingen in de markt, het effect daarvan op de strategie en de manier waarop Corio daarop inspeelt, is te vinden in het Verslag van de Raad van Bestuur. Indicatoren voor de prestaties van Corio op het gebied van mens, milieu en economie staan be schreven in het hoofdstuk over Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Informatie over de financieringsstructuur, belangrijkste ratio’s en risicobereid heid is te vinden in het Verslag van de Raad van Bestuur en de toelichting op de jaarrekening. Op de risk management pagina’s van de website wordt gedetailleerder ingegaan op de risico’s van onder andere vermogens- en vastgoedbeheer, financiering, informatiebeheer en compliance. De strategie wordt jaarlijks in overleg met de Raad van Commissarissen door de Raad van Bestuur geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Besluiten zijn gebaseerd op de strategie en worden door de Raad van Bestuur goedgekeurd. In bijzondere gevallen, die nader zijn omschreven in het reglement voor de Raad van Bestuur, is de goedkeuring vereist van de Raad van Commissarissen. Alle besluitvorming van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen wordt vastgelegd in notulen. Kansen, zoals het betreden van nieuwe markten of het verwerven van be staande portefeuilles, en belangrijke risico’s worden doorlopend gesigna leerd en geëvalueerd. De keuzes die Corio op basis hiervan maakt en in de toekomst zal maken, weerspiegelen onze kernwaarden en risicobereidheid. Dit betekent dat we bepaalde risico’s zullen vermijden en andere bewust zullen nemen. In de paragrafen hieronder wordt beschreven wat deze strategische keuzes zijn en hoe zij het risicoprofiel van Corio beïnvloeden. Om deze risico’s te kunnen beheersen, hebben wij onze bedrijfsvoering ingericht en indicatoren en prestatienormen ontwikkeld die zijn opgenomen in de hierboven genoemde periodieke rapportages. Daarnaast stemmen wij ons remuneratie en performance management hierop af.

onze risico’s 1. Risico’s die verband houden met investeringen in winkelcentra 2. Risico’s die verband houden met de geomix binnen onze portefeuille 3. Risico’s die verband houden met investeringen in dominante winkelcentra 4. Risico’s die verband houden met management in eigen beheer door lokale business units 5. Risico’s die verband houden met het insourcen van (her)ontwikkelings projecten 6. Risico’s die verband houden met een groei van de deal flow 7. Duurzaamheidsrisico’s 8. Financieringsrisico’s

1. Risico’s die verband houden met onze keuze om te investeren in retail winkelcentra zijn: • Prestatierisico: Het risico dat de retailsector niet beter presteert dan kantoren, woningen, bedrijfsruimten en/of andere vastgoedsectoren. Wij hebben gekozen voor retail omdat we van mening zijn dat we in deze sector met onze actieve lokaal+ managementbenadering de meeste waarde kunnen toevoegen. Een voordeel van deze keuze is dat we ons kunnen specialiseren in winkelcentra en onze deskundigheid op dit gebied kunnen ontwikkelen zonder dat wij middelen hoeven vrij te maken voor andere specialisaties. Een tweede voordeel is dat er in de retailsector sprake is van meerdere huurders waardoor het leegstandsrisico lager is dan in andere sectoren zoals kantoren en bedrijfsruimten. • Concurrentierisico: Het risico bestaat dat consumenten in toenemende mate gebruik zullen maken van andere winkelkanalen, zoals e-commerce en m-commerce. Corio heeft haar eigen researchteams die op dit gebied een vinger aan de pols houden; ze voorspellen toekomstige ontwikkelingen en brengen de mogelijke gevolgen hiervan op de activiteiten van de onderneming in kaart. Daarnaast beheren wij onze winkelcentra actief met het oog op het aantrekken van consumenten. Wij gaan bovendien in gesprek met andere partijen – variërend van productiemaatschappijen, wholesale retailers, consumenten en huurders tot beleggers – over ontwikkelingen in de retailsector, innovatieve producten of retailconcepten, consumentengedrag, enz. • Economisch risico: Er bestaat een risico dat het consumentenvertrouwen afneemt. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat de consumentenbestedingen teruglopen, wat op zijn beurt kan leiden tot het vertrek van huurders. Omdat wij de winkelcentra in eigen beheer hebben, blijven wij in nauw contact met consumenten en met onze huurders en kunnen wij snel inspelen op verschuivingen in vraag en aanbod. • Huurdersmix/verhuur risico’s: Dankzij ons eigen gedecentraliseerde verhuur management kunnen wij een optimale mix van huurders tot stand brengen en die huurders selecteren die het aantrekkelijkste productassortiment bieden. Wij kunnen weliswaar flexibel inspelen op marktontwikkelingen en op de behoeften van het verzorgingsgebied in kwestie, maar de timing van veranderingen in de huurdersmix kan worden beïnvloed door de plaatselijke huurreglementen. • Verbouwingsrisico: Onze eigen actieve winkelcentrum- en technische managers houden onze winkelcentra in goede staat. Ze houden daarbij rekening met alle belanghebbenden, zoals huurders, mede-eigenaren en de gemeentes.

2. Risico’s die verband houden met de geomix binnen onze portefeuille. Risico’s die specifiek zijn voor een bepaald land of voor onze mix van landen, zijn: • Demografische risico’s: Het risico van vergrijzing of van bevolkingskrimp. Dergelijke risico’s worden beheerst door onderzoek te verrichten alvorens tot een nieuwe markt toe te treden en door na het betreden van een markt de demografische situatie continu te volgen (binnen het kader van het assetallocatie-onderzoek). • Elk land staat in mindere of meerdere mate bloot aan politieke risico’s die verband houden met regeringsstabiliteit en de mate van democratie, aan economische risico’s, zoals gevoeligheid voor onevenwichtigheden op de betalingsbalans, en aan risico’s gerelateerd aan het bedrijfs klimaat, zoals de wetgeving, corruptie en bureaucratie. Deze risico’s worden onderzocht binnen het kader van het marktonderzoek dat wij

96


verrichten alvorens wij een nieuwe markt betreden. Eenmaal actief in een markt, zijn wij in staat om dankzij ons gedecentraliseerde bedrijfsmodel en ons lokaal management snel in te spelen op veranderende omstandigheden. Daarnaast bewaken wij deze risico’s centraal met behulp van gespecialiseerde onderzoeksbureaus en sectorrapporten. • Milieurisico’s zoals natuurrampen worden preventief beoordeeld binnen het kader van onze investeringsbesluiten en eventuele schade is gedekt door onze groepsverzekering. • Aantrekkelijkheid van de markt: Bij het selecteren van onze locaties houden wij rekening met risico’s die verband houden met de vereisten voor een goede uitvoering van onze activiteiten. Dit zijn, onder andere, de demografie, de economische situatie en de kwaliteit van de consumentenmarkt, zoals duurzame en stabiele economische groei en koopkracht. Andere factoren waarmee wij rekening houden zijn de vraag of het land in kwestie een vastgoedmarkt heeft die bij onze activiteiten past. Hieronder vallen bijvoorbeeld de beschikbaarheid van winkelcentra (per hoofd van de bevolking), weten regelgeving met betrekking tot ruimtelijke ordening, investerings- en/of (her)ontwikke lingsmogelijkheden, een transparante investeringsmarkt en de beschik baarheid van hoogopgeleid personeel, zowel medewerkers van Corio zelf als externe adviseurs zoals taxateurs, juristen en projectontwikkelaars. Behalve individuele marktrisico’s, zijn er ook risico’s die kunnen ontstaan door een bepaalde combinatie van markten: • Om het portefeuillerisico tot een minimum te beperken, maken wij gebruik van allocatiemodellen om te bepalen welke assetallocatiemix ons het beste risico-rendementsprofiel biedt. Daarbij bekijken wij tevens of deze mix haalbaar is binnen de markten in kwestie op grond van hun marktaandeel, de grootte van de portefeuille, de beschikbaarheid van het juiste product en de mogelijkheid om kritische massa te bereiken.

3. Risico’s die verband houden met onze keuze om in dominante winkelcentra te investeren Corio richt zich op winkelcentra die in hun verzorgingsgebied dominant zijn omdat zij Corio in staat stellen om, dankzij het lokale en professionele management in eigen beheer (b.v. verhuur, winkelcentrumbeheer en onderzoek), de meeste waarde aan de portefeuille toe te voegen en om meer controle te hebben op de dagelijkse bedrijfsvoering. • Het grootste risico in dit verband is de mate waarin de projecten die Corio selecteert, ook daadwerkelijk dominant blijken in hun verzorgingsgebied, niet alleen nu maar ook in de toekomst. De mate van dominantie meten wij aan de hand van kwaliteitsindicatoren voor winkelcentra (inclusief hun potentieel). Het kwaliteitsniveau komt tot uiting in de financiële prestatie-indicatoren. • Het risico van een tanende dominantie of marktpositie van een winkelcentrum in veranderende (lokale) marktomstandigheden wordt beheerst door planologische ontwikkelingen en de marktpijplijn nauwlettend te volgen. Hierbij is ons lokaal management verantwoordelijk voor afstemming met (veranderende) kenmerken van het verzorgingsgebied.

4. Risico’s die verband houden met onze keuze voor management in eigen beheer, door lokale business units Corio streeft ernaar om waarde toe te voegen door het management van haar winkelcentra in eigen beheer te houden. Omdat vastgoed een lokale aangelegenheid is, heeft Corio gekozen voor een gedecentraliseerde organisatiestructuur. Management in eigen beheer gaat echter gepaard

met een aantal risico’s: • ‘In control’-risico: In deze paragraaf beschrijven wij de risk management en interne beheersingsystemen en best practices die wij in onze bedrijfsonderdelen hebben ingevoerd. • Risico van niet-naleving van weten regelgeving: Wij beheren de compliance-risico’s door middel van onze groepsbrede en lokale beleidsmaatregelen en procedures (b.v. het screenen van zakenrelaties en medewerkers, dilemmatraining, klokkenluidersregeling, gedragscode, enz.), door continue training en door de effectieve toepassing van dit beleid te bewaken. • Efficiencyrisico: Corio is van mening dat het winkelcentrum- en verhuurmanagement in eigen beheer waarde toevoegt en een gunstig effect zal hebben op de bedrijfsresultaten. • IT-risico’s: In de loop van 2009 ging een strategisch project van start met een looptijd van 5-7 jaar. Het doel van het project is het ontwikkelen van de ideale toekomstige IT-structuur voor Corio. Op basis van de conclusies en verdere ontwikkelingen van dit programma, implementeren de business units en de holding hun systemen nu op lokaal niveau om deze te kunnen afstemmen op de lokale vereisten. De business units zijn verantwoordelijk voor een efficiënte en effectieve implementatie en kunnen daarbij rekenen op de ondersteuning van de centrale afdeling Information Management. Een overkoepelende projectmanagement- en stuurgroep bewaken de voortgang van de business units en de kosten ten opzichte van de goedgekeurde begrotingen en zien erop toe dat de uitkomsten overeenstemmen met de conclusies van het strategisch project. • Kritische massa en expertise risico’s: Voor een efficiënte lokale business unit is op de thuismarkt voldoende kritische massa vereist. Dit risico wordt daarom ingeschat binnen het assetallocatieproces alvorens tot nieuwe markten toe te treden. Als Corio als lokale speler onvoldoende marktaandeel heeft, loopt zij het risico niet in staat te zijn geschikte huurders en leveranciers aan te trekken, dan wel getalenteerde medewerkers met de juiste vaardigheden, expertise en arbeidsethos.

5. Risico’s als gevolg van het insourcen van (her) ontwikkeling activiteiten Corio kiest voor het insourcen van (her)ontwikkelingsactiviteiten om daarmee de sourcing van producten en rendementen te verbeteren. Met het insourcen van deze activiteiten zijn echter risico’s gemoeid: • Kwaliteitsrisico: We beschikken over de nodige ervaring en kennis voor het succesvol ontwikkelen van eersteklas winkelcentra; eventuele kwaliteitsrisico’s houden voornamelijk verband met de kwaliteit van het procesmanagement. We beheersen deze risico’s door het aantrekken en behouden van voldoende gekwalificeerde en hoogopgeleide medewerkers. Hierbij is zoals gezegd voldoende kritische massa binnen onze business units en onze markt vereist. • Timing-risico: Omdat wij de (her)ontwikkeling in eigen beheer houden, zijn wij goed gepositioneerd om het timing-risico te beheersen, zowel op de investeringsmarkt (het verschil tussen rendement op kostprijs en waarde bij oplevering (marktrendement) als op de verhuurmarkt (verwachte huur versus huur bij oplevering). Daarnaast hebben wij onze eigen researchafdelingen die de vastgoedcyclus continu analyseren. • Financieringsrisico: Het verschil in timing tussen het investeringsbesluit en de financiering wordt door ons financieringsbeleid beheerst, evenals door ons kasstroombeheer en het besluitvormingsproces rond ontwikkelings- en herontwikkelingsactiviteiten. • Verhuurrisico: Bij nieuwe verhuur of projectuitbreidingen bestaat het risico dat wij er niet in slagen de nieuwe oppervlakte te verhuren. Corio

97

is dankzij de verhuurexpertise die zij in huis heeft, in staat om dit risico adequaat te beheersen. • Voor aanvang van het bouwproces beperkt Corio het bouwrisico. Bovendien zijn de nodige vergunningen of toestemmingen meestal een voorwaarde voor het aangaan van een transactie.

6. Risico’s die verband houden met onze keuze om de deal flow te vergroten ter verhoging van de asset rotatie • Objectselectierisico: We voeren periodiek hold/sell-analyses uit om te bepalen wat de beste objecten zijn om aan te houden, te herontwikkelen of te verkopen met het oog op een zo gunstig mogelijk risico/rendementsprofiel. Beoordeling van de marktliquiditeit vindt plaats binnen ons assetallocatieproces. • Herinvesteringsrisico: Door middel van ons (des)investeringsproces en kasstroomprognosemodel beheersen wij het risico dat we het geld niet kunnen herinvesteren in een object met een beter risico/rende mentsprofiel of dat wij directe inkomsten mislopen omdat het geld is geherinvesteerd in projecten die niet meteen kasstromen genereren. • Financieringsrisico: Wij gebruiken ons kasstroommodel ook om de verkopen en acquisities af te stemmen op de financieringsmogelijk heden. Een aspect van ons financieringsbeleid is om de financierings bronnen te diversifiëren.

7. Risico’s die verband houden met (inachtneming van) de duurzaamheid van Corio’s activiteiten op de lange termijn op economisch, maatschappelijk en milieugebied • Managementrisico’s: De duurzaamheidsdoelstellingen van Corio worden centraal vastgesteld en samen met de business units regelmatig geëvalueerd om te verzekeren dat ze haalbaar en realistisch zijn en tegelijkertijd voldoen aan de doelstellingen van onze organisatie. Door het gedecentraliseerde bedrijfsmodel van Corio kunnen de business units de strategie toesnijden op lokale vereisten, waardoor het risico wordt verminderd. • Regulatieve risico’s worden beheerst door het op de voet volgen van wijzigingen in de relevante wetgeving en MVO-vereisten van huurders/ de sector. Corio streeft ernaar om bij haar bedrijfsvoering op trans parante wijze te voldoen aan de bestaande (en toekomstige) weten regelgeving. Wij zijn ons bewust van de economische voordelen van een verbeterde milieuefficiëntie en proberen daarom gebruik te maken van de beschikbare subsidies en om de bedrijfskosten waar mogelijk te verlagen. • Fysieke risico’s: Hiermee wordt rekening gehouden bij het investeringsbesluit en bij de besluitvorming over de verzekeringsdekking. Bij onze bestaande winkelcentra worden waar mogelijk aanpassingen gedaan om te voldoen aan de veranderende behoeften van huurders en bezoekers in het kader van de klimaatverandering. • Maatschappelijke risico’s: Corio is zich bewust van de invloed die een MVO-beleid kan hebben op investeerders, consumenten, huurders, medewerkers en andere stakeholders en maakt dit beleid daarom openbaar, inspelend op de percepties en verwachtingen.

8. Risico’s die verband houden met financieringsmogelijkheden en/of -beperkingen Corio wordt vrij conservatief gefinancierd. We streven naar een leverage van ongeveer 40%. Daarnaast hanteren wij de richtlijn om ongeveer 2/3 van onze totale leningen tegen een vaste rente en niet meer dan 1/3 tegen een

variabele rente af te sluiten. Hoewel ons financieringsbeleid conservatief is, moet rekening worden gehouden met de volgende bedreigingen: • Marktfinancieringsrisico: De treasury-activiteiten zijn gericht op het verzekeren van continuïteit (beschikbaarheid van middelen, afhankelijk van solvabiliteit en liquiditeit), diversificatie van (bronnen) van financiering en flexibiliteit om het management geen belemmeringen in de weg te leggen bij het bereiken van de strategische doelstellingen. Daarnaast wordt ernaar gestreefd om de financieringskosten zo laag mogelijk te houden. • Continue bewaking door de Treasury-afdeling van de groep om ervoor te zorgen dat aan de vereisten voor de FBI-status en voor Amerikaanse onderhandse leningen (USPP), bankkredieten en het financieringsbeleid wordt voldaan. • Investeringsbeleid: Er wordt gebruik gemaakt van een model voor kasstroomplanning om de financiering af te stemmen op de (des) investeringsactiviteiten.

Verklaringen Corporate Governance ‘In Control’ Statement Gekozen is voor een benadering van risk management die materiële fouten in de financiële verslaglegging moet helpen voorkomen en waarmee tekortkomingen in het managen van strategische, operationele en juridische/toezichtsrisico’s tijdig worden gesignaleerd en tot een minimum worden beperkt. De systemen voor risk management en interne beheersing reduceren de risico’s tot een acceptabel niveau maar sluiten beoordelingsfouten in de besluitvorming, menselijk falen, de opzettelijke ontduiking van beheersprocessen door medewerkers of derden, dan wel onvoorziene omstandigheden niet volledig uit. De aanwezigheid en effectiviteit van deze systemen bieden derhalve geen absolute garantie dat de doelstellingen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Het in 2010 uitgevoerde proces wordt jaarlijks herhaald, waarbij voortdurend aandacht wordt geschonken aan de implementatie van actieplannen en de bewaking van de effectiviteit van de risk management en beheersingssystemen. De Raad van Bestuur is van mening dat de systemen van Corio voor risk management en interne beheersing voldoen aan de standaarden en best practice bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code. Deze systemen zijn gedurende het verslagjaar in redelijke mate effectief gebleken en bieden derhalve een voldoende mate van zekerheid dat de financiële verslaglegging geen onjuistheden van materieel belang bevat.

Verklaring uit hoofde van artikel 5:25c van de wet op het financieel toezicht (wft) De Raad van Bestuur verklaart dat voor zover hem bekend (i) de jaar rekening een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en de winsten verliesrekening van Corio en de gezamenlijk in de consolidatie opgenomen ondernemingen, (ii) het jaarverslag een getrouw beeld geeft omtrent de toestand op de balansdatum en de gang van zaken gedurende het boekjaar van Corio en van de met Corio verbonden ondernemingen waarvan de gegevens in haar jaarrekening zijn opgenomen en dat in het jaarverslag de wezenlijke risico’s waarmee de uitgevende instelling wordt geconfronteerd, zijn beschreven.

Besluit corporate governance De verklaringen zoals vereist uit hoofde van het Besluit Corporate Gover nance worden gepubliceerd op de website van Corio (www.corio-eu.com).

98


REMUNERATIe RapPORT

INleiding Het beloningsbeleid van Corio is op 29 april 2008 door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedgekeurd. Meer informatie over het beloningsbeleid is terug te vinden op de website van Corio. Dit rapport geeft een overzicht van de remuneratie van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen en beschrijft hoe het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur in 2010 is toegepast.

doelstelling en reikwijdte van het Remuneratiebeleid De remuneratiegrondslagen hebben betrekking op het niveau en de structuur van het beloningspakket voor de Raad van Bestuur. Het remuneratiebeleid heeft tot doel om Corio de mogelijkheid te bieden geschikte bestuurders aan te trekken die beschikken over de benodigde managementvaardigheden en die de vereiste achtergrond en ervaring hebben in de vastgoedmarkt. Het beleid dient verder bij te dragen aan de doelstellingen van de onderneming wat betreft performance en winstgevende groei en de leden van de Raad van Bestuur te motiveren en te behouden door het aanbieden van een concurrerend beloningspakket. Het beloningsbeleid is integraal van toepassing op de leden van de Raad van Bestuur met volledige holdingverantwoordelijkheid. Voor bestuursleden met primaire verantwoordelijkheid voor een bepaald land zijn het jaarsalaris, de kortetermijnbonus, de hoogte van de langetermijnbonus en de pensioenbijdragen gebaseerd op de lokale beloningsmarkt. De structuur van het langetermijnbonusplan is voor alle bestuursleden identiek.

A. Niveau van de remuneratiepakketten Om te voldoen aan de doelstellingen van het remuneratiebeleid wordt het niveau van de bezoldiging (zowel het vaste als het variabele gedeelte) afgestemd op het niveau van vergelijkbare Nederlandse en Europese ondernemingen. Als externe referentiegroep voor de hoogte van het totale beloningspakket heeft Corio een specifieke arbeidsmarktreferentiegroep gedefinieerd. De Raad van Commissarissen herziet de referentiegroep periodiek en past

deze indien nodig aan. De arbeidsmarktreferentiegroep bestaat uit vastgoedbeleggingsbedrijven met een focus op retail die in verschillende Europese markten actief zijn (pan-Europese strategie) en uit Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen van een vergelijkbare omvang en complexiteit. De bedrijven die in 2010 deel uitmaakten van de arbeidsmarktreferentiegroep zijn:

Deutsche Euroshop Eurocommercial Properties Hammerson ING Real Estate Klépierre Liberty International

Mercialys Q-Park Redevco Unibail-Rodamco VastNed Retail Wereldhave

De bepaling van het beloningsniveau is tevens gebaseerd op algemene informatie over de beloningspraktijken bij Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen van een vergelijkbare omvang en complexiteit, op interne beloningsverhoudingen en op de inzichten en ervaring van de remuneratiecommissie.

B. opbouw van de remuneratiepakketten De totale beloning van de leden van de Raad van Bestuur van Corio N.V. bestaat uit een: • Basissalaris • Kortetermijnbonus(regeling) • Langetermijnbonus(regeling) • Pensioen en overige secundaire arbeidsvoorwaarden • Afvloeiingsregeling bij einde dienstverband Bij het vaststellen van het remuneratiepakket wordt uitgegaan van een gelijke verdeling tussen de vaste en de variabele componenten. Corio wil hiermee een resultaatgedreven pakket bieden in een evenwichtige en gecontroleerde omgeving.

99

Bij het vaststellen van het remuneratiepakket wordt uitgegaan van een gelijke verdeling tussen de vaste en de variabele componenten

BASissalaris Salarisverhogingen worden bepaald door de Raad van Commissaris sen, uitgaand van het principe dat het jaarsalaris van een bestuurslid binnen drie jaar na benoeming tot de Raad van Bestuur het referentie niveau bereikt, op voorwaarde dat de persoonlijke prestaties bevre digend zijn. De jaarlijkse evaluatie en aanpassing van het jaarsalaris vinden plaats op 1 mei van elk jaar, waarbij omstandigheden als de eventuele (jaarlijkse) algemene aanpassing van de salarissen bij Corio en indien het normniveau nog niet door het bestuurslid is bereikt de doorgroeisystematiek, in ogenschouw worden genomen. In 2010 is het basissalaris van de leden van de Raad van Bestuur met volledige verantwoordelijkheid op holdingniveau niet aangepast. Het basissalaris van de heer Fontaine is met 4% verhoogd (inclusief indexatie).

VARIABeLE beloning Ieder lid van de Raad van Bestuur komt in aanmerking voor variabele beloning bij het voldoen aan vooraf afgesproken prestatiecriteria, die zowel de korte- als de langetermijndoelstellingen van Corio ondersteunen. Voor het variabele deel geldt dat de langetermijnbonus doorgaans een groter deel uitmaakt van de totale remuneratie dan de korte termijnbonus (maximaal 60% van het basissalaris is langetermijn en bij een optimale prestatie maximaal 90% van het basissalaris in voorwaardelijke aandelen (units)); de kortetermijn variabele beloning bedraagt 40% van het basissalaris bij een ‘on-target’ beoordeling en maximaal 60% van het basissalaris bij een uitmuntende prestatie. Als aan de prestatiedoelstellingen wordt voldaan, kan de totale variabele beloning in contanten (inclusief de langetermijnbonus in units) tot 100% van het basissalaris bedragen en tot 150% van het basissalaris als de doelstellingen worden overtroffen en de koers zich optimaal ontwikkelt. De variabele beloning is afgestemd op de doelstellingen van Corio, namelijk het jaarlijks realiseren van operationele resultaten en rendement voor aandeelhouders op de langetermijn. Door de lange termijnincentives op de prestatie-indicatoren voor de lange termijn

af te stemmen en door de kortetermijnincentives te baseren op een veelzijdige mix van financiële en niet-financiële doelstellingen doet de Raad van Commissarissen recht aan het risicoprofiel dat bij beide prestatiedoelstellingen hoort. De Raad van Commissarissen heeft de discretionaire bevoegdheid om de jaarlijkse variabele beloning van de Raad van Bestuur naar eigen inzicht te veranderen. De Raad van Commissarissen heeft de bevoegdheid om bonussen die al zijn toegekend geheel of gedeeltelijk te verlagen, te laten vervallen of terug te vorderen indien later blijkt dat zij ten onrechte zijn toegekend (op grond van onjuiste financiële gegevens of anderszins).

A. KORTETERMIJNBONUSregeling Het kortetermijnbonusplan heeft betrekking op de bedrijfsresultaten van de vennootschap en omvat zowel financiële als niet-financiële indi catoren die de waardecreatie bepalen. De kortetermijnbonus is voor twee derde afhankelijk van de ontwikkeling van het bedrijfsresultaat van Corio en voor een derde van meetbare individuele doelstellingen. Het bedrijfsresultaat bestaat uit ‘direct resultaat’ en ‘toevoegingen aan de pijplijn’. De pijplijn is van belang met het oog op toekomstige omzetgroei. De prestaties over 2009 zijn in 2010 geëvalueerd. De doelstellingen voor 2009 en de prestaties aan de hand van de doelstellingen waren als volgt: • De doelstelling voor het direct resultaat was gebaseerd op het budget voor 2009. Deze doelstelling is met 5,5% overtroffen, • De doelstelling voor de pijplijn is eveneens overtroffen. De Raad van Bestuur heeft de pijplijn effectief geherstructureerd in reactie op ongunstige marktomstandigheden. Ruim € 500 miljoen aan projec ten is afgelast. Daarnaast is over meer dan € 1 miljard opnieuw onderhandeld of zijn de projecten uitgesteld. Medio 2010 heeft de Raad van Bestuur voortvarend ingespeeld op kansen die zich aan dienden. Kwalitatief hoogwaardige centra werden tegen gunstige rendementen verworven. De evaluatie over 2009 heeft plaatsge vonden na de afronding van de transactie met Multi Corporation die leidde tot het betreden door Corio van de Duitse markt. Deze factor is derhalve meegenomen in de evaluatie over 2009.

100


• Niet-financiële doelstellingen, waaronder uitgebreidere KPI-rapportage en de succesvolle afronding van het ratingproces, zijn afgestemd op de specifieke verantwoordelijkheden van de individuele leden van de Raad van Bestuur en zijn geëvalueerd door de Raad van Commissarissen. In het algemeen is de aanpassing aan de marktomstandigheden goed uitgevoerd, is er aanzienlijke voortgang geboekt in de bedrijfs ontwikkeling en hebben belangrijke transacties plaatsgevonden. Na beoordeling en discussie door de Raad van Commissarissen is een ‘above-target’ bonus van 150% toegekend aan de heer Groener. De heer Haars heeft over 2009 geen kortermijnbonus ontvangen omdat zijn verzoek om vervroegd met pensioen te gaan toen al in behandeling was. Ten bate van meer transparantie nemen we in 2010 voor het eerst de kortermijnbonus over 2010 in het remuneratierapport op. De doelstellingen voor 2010 en de prestaties aan de hand van de doelstellingen waren als volgt: • De doelstelling voor het directe resultaat was gebaseerd op het budget voor 2010. Deze doelstelling is voor 97,6% gehaald. De belang rijkste reden was het hogere niveau van de nettofinancieringslasten. • De doelstelling voor de pijplijn is overtroffen. Behalve de transactie in Duitsland is voor circa € 700 miljoen aan projecten aan de portefeuille toegevoegd (operationeel en pijplijn). Dit was te danken aan het snelle inspelen op de veranderende marktomstandigheden. • Niet-financiële doelstellingen zoals de strategische betreding van de Duitse markt, de inrichting van de Duitse organisatie en de succes volle uitgiften van aandelen en obligatieleningen zijn afgestemd op de specifieke verantwoordelijkheden van de individuele leden van de Raad van Bestuur en zijn geëvalueerd door de Raad van Commissarissen. Aan deze doelstellingen is voldaan. Na beoordeling en discussie is een ‘below target’ kortetermijnbonus toegekend aan de heer Groener en de heer Van der Klift. Beide ontvingen 70% van de ‘at target’ bonus. Mevrouw Zijlstra is mede beloond voor de inrichting van de organisatie in Duitsland; zij gaf naast haar verantwoordelijkheden als COO ook als landenmanager leiding aan deze nieuwe business unit. Mevrouw Zijlstra kreeg derhalve een ‘at target’ beoordeling voor de kortetermijnbonus. Voor mevrouw Zijlstra en de heer Van der Klift geldt een pro rata percentage van 66% van het basissalaris per jaar omdat zij sinds 1 mei 2010 lid zijn van de Raad van Bestuur. De kortermijnbonus wordt in mei 2011 uitgekeerd.

B. Langetermijnbonusregeling Onder het Performance Phantom Share Plan worden jaarlijks voor waardelijke aandelen (units) toegekend. Drie jaar na de datum van toekenning worden de onvoorwaardelijk geworden units in contanten uitbetaald. Het aantal units dat onvoorwaardelijk wordt, hangt af van het totaalrendement voor aandeelhouders dat in de desbetreffende periode van drie jaar door Corio is behaald vergeleken met het totaalrendement voor aandeelhouders dat door ondernemingen in een vooraf gedefinieerde vergelijkingsgroep is gerealiseerd. Het bedrag dat voor de voorwaardelijk geworden units moet worden betaald, is de waarde van de units op de betaaldatum. Units die niet onvoorwaardelijk worden, vervallen.

De units vertegenwoordigen de gemiddelde waarde van het aandeel Corio over een periode van drie maanden, beginnend op 1 januari. Met dit driemaandsgemiddelde wordt beoogd de invloed van kortetermijnschommelingen van de koers van het aandeel tot een minimum te beperken. Dit gemiddelde wordt ook gebruikt voor het berekenen van het relatieve totaalrendement voor aandeelhouders van Corio en van de ondernemingen in de referentiegroep. In de regeling is een bepaling opgenomen die verzekert dat koersschommelingen die het gevolg zijn van uitzonderlijke transacties de waarde van de units niet beïnvloeden. Zo wordt in het geval van een overname de waarde van een unit ‘bevroren’ door deze te beperken tot de waarde gemeten over de desbetreffende periode van drie maanden voorafgaand aan de maand waarin een verandering in zeggenschap bekend wordt gemaakt. In 2010 heeft de remuneratiecommissie zich gebogen over het beloningspakket van het lid van de Raad van Bestuur met verant woordelijkheid voor Corio France, de heer Fontaine. De beoordeling heeft geleid tot het besluit van de Raad van Commissarissen om aan de heer Fontaine een langetermijnbonus van 20% van het jaarlijkse basissalaris toe te kennen. Dit is gebaseerd op de verdeling van diens verantwoordelijkheden op corporate en op lokaal niveau. De jaarlijkse waarde bij toekenning van de units bedraagt niet meer dan 60% van het jaarlijkse basissalaris zoals bepaald na 1 mei in het jaar van toekenning. Het toegepaste percentage wordt bepaald door de Raad van Commissarissen en wordt vastgelegd in de arbeids overeenkomst van de betreffende bestuurder. Het percentage bedroeg in 2010 60% voor de heer Groener, 60% voor de heer Van der Klift, 60% voor mevrouw Zijlstra en 20% voor de heer Fontaine. Onderstaande schaal is van toepassing bij het bepalen van het aantal units dat onvoorwaardelijk wordt, afhankelijk van het relatieve totaal rendement voor aandeelhouders. Het percentage units dat onvoor waardelijk wordt varieert van 0%, in het geval van een performance onder het gemiddelde van de referentiegroep, tot 150% van het aantal toegekende units in het geval dat Corio binnen de referentiegroep op de eerste plaats staat. De staffel is als volgt vastgesteld:

Positie 1 2 3 4 5 6-9

Uitkeringspercentage* 150% 130% 110% 90% 70% 0%

* Dit percentage heeft betrekking op het aantal units dat (voorwaardelijk) is toegekend drie jaar voorafgaand aan de datum van onvoorwaardelijk worden.

De referentiegroep bestaat uit Corio en acht andere beursgenoteerde vastgoedondernemingen met een focus op retail. De bedrijven die naast Corio ten behoeve van de toekenningen in 2010 deel uitmaakten van de prestatiereferentiegroep zijn:

101

Overzicht van ‘Phanton Performance’ aandelen toegekend in 2010 en afgelopen jaren (allen nog niet uitgekeerd in 2010) Naam

Jaar

G.H.W. Groener G.H.W. Groener G.H.W. Groener B.A. van der Klift F.J. Zijlstra F.Y.M.M. Fontaine F.Y.M.M. Fontaine F.Y.M.M. Fontaine

2008 2009 2010 2010 2010 2008 2009 2010

Toegekende units (#)

Toegekende units in 2010

2.549 6.784 – – – – – –

– – 4.709 2.625 1.881 546 1.481 1.072

Deutsche Euroshop Eurocommercial Properties Hammerson Klépierre

Liberty International Unibail-Rodamco VastNed Retail Wereldhave

De Raad van Commissarissen is bevoegd om de toekenningen aan te passen indien naar het oordeel van de raad toepassing van het beloningsbeleid onredelijke of onbedoelde gevolgen heeft of de onderliggende financiële resultaten van Corio niet juist weergeeft. In 2010 zijn uit hoofde van deze regeling voorwaardelijke units toegekend aan de heer Groener, de heer Van der Klift, mevrouw Zijlstra en de heer Fontaine voor het jaar 2010. De toekenning van voorwaardelijke units aan de heer Fontaine is formeel bekrachtigd met betrekking tot de jaren 2008 en 2009. De definitieve toekenning was afhankelijk van de beoordeling en oplossing van een aantal onderwerpen op benchmarking-, fiscaal en pensioengebied. Financiële informatie met een overzicht van de totale kosten voor de onderneming in 2010 is te vinden op pagina 141 van het Engels talige jaarverslag. Financiële informatie over de toegekende lange termijnbonus staat op pagina 142 van het Engelstalige jaarverslag.

Maximum aantal onvoorwaardelijk 3.823 10.177 7.064 3.938 2.822 819 2.222 1.608

Waarde op toekenningsdatum (€) 141.215 223.126 224.572 125.186 89.705 30.248 48.710 51.124

Eind 2010 waren er behalve de in het bovenstaande overzicht genoemde rechten, geen andere uitstaande voorwaardelijke aandelen of aandelenopties.

PENSIOEN De leden van de Raad van Bestuur kennen ieder een individuele pensioenregeling. Corio stelt aan elk bestuurslid een jaarlijkse bijdrage ter beschikking. Er wordt van uitgegaan dat leden van de Raad van Bestuur op 65-jarige leeftijd met pensioen gaan. Daarom zijn er geen regelingen overeengekomen voor vervroegde uittreding van de leden van de Raad van Bestuur. De bijdrage van de onderneming aan de persoonlijke pensioenregeling van de CEO, CFO en COO is vastgesteld op 20% van het jaarlijkse basissalaris. Dit percentage is in overeenstemming met de in Nederland gebruikelijke werkwijze voor pensioenregelingen die uitgaan van het gemiddelde kostenniveau. Meer informatie over de kosten van de pensioenbijdragen voor de vennootschap is te vinden op pagina 141 van het Engelstalige jaarverslag.

Overige secundaire arbeidsvoorwaarden Corio biedt een concurrerend pakket secundaire arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van Bestuur, in lijn met de voorwaarden

102


die voor andere medewerkers gelden. Onder deze secundaire arbeidsvoorwaarden vallen onder meer ongevallenverzekering, arbeidsongeschiktheidsregelingen, een leaseauto en een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Corio verstrekt geen leningen aan de leden van de Raad van Bestuur.

arbeidsovereenkomst en afvloeiingsregeling Het geheel aan arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van Bestuur wordt vastgelegd in een arbeidsovereenkomst. Bestuursleden worden benoemd voor een periode van vier jaar. Indien dit redelijk wordt geacht, kan het bestuurslid in kwestie in aanmerking komen voor een ontslagvergoeding gelijk aan maximaal één jaarsalaris of in heel speciale gevallen twee jaarsalarissen. Bestaande arbeidsovereenkomsten worden gerespecteerd.

wijzigingen in de samenstelling van de raad van bestuur De heer Haars is in 2010 afgetreden. Na de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 23 april 2010 is de heer Van der Klift benoemd als CFO en mevrouw Zijlstra als COO.

beloningsbeleid en toepassing in de komende jaren Corio had per de publicatiedatum van dit jaarverslag geen voornemen tot wijziging van het beloningsbeleid. Als onderdeel van het huidige beleid werkt de Raad van Commissarissen aan een actualisering van de vergelijkingsgroep, onder andere omdat ING Real Estate niet langer tot die groep kan behoren. Wijzigingen in de vergelijkingsgroep kunnen van invloed zijn op het totale niveau van de beloning, zij het in beperkte mate. Verwacht wordt dat de toepassing van het beloningsbeleid in 2011 anderszins in overeenstemming zal zijn met 2010.

remuneratie van de RAAD VAN COMMISSARISSEN De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 23 april 2007 vastgesteld voor minimaal drie jaar. Sinds 1 mei 2007 zijn de jaarlijkse vergoedingen

als volgt: € 40.000 voor de voorzitter, € 35.000 voor de vicevoorzitter en € 30.000 voor elk ander lid. In 2007 kwam dit overeen met het bezoldigingsniveau bij vergelijkbare vastgoedondernemingen. In 2010 is de bezoldiging van de Raad van Commissarissen geëvalueerd aan de hand van het niveau in de markt. In verband hiermee zal de Raad van Commissarissen in 2011 aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders een aanpassing van de remuneratie van de Raad van Commissarissen ter goedkeuring voorleggen. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen verder een vergoeding voor de commissievergaderingen (Audit-, Remuneratieen Selectiecommissie). Per bijgewoonde vergadering wordt een bedrag van € 1.000 vergoed voor een commissielid en € 1.500 voor de voorzitter van de betreffende commissie. In het geval dat commissievergaderingen aansluitend aan een vergadering van de Raad van Commissarissen worden gehouden en van korte duur zijn, komen deze vergaderingen niet voor vergoeding in aanmerking. De vergoedingen van de Raad van Commissarissen staan los van het resultaat van Corio. Leden van de Raad van Commissarissen komen niet in aanmerking voor aandelen in de vennootschap als onderdeel van hun remuneratie. Financiële informatie over het bezoldigingsniveau in 2010 is te vinden op pagina 142 van het Engelstalige jaarverslag. Namens de Remuneratiecommissie Wim Borgdorff, voorzitter

103

Kerncijfers 2010


104

Dit is een samenvatting van het jaarverslag 2010. Het volledige jaarverslag over 2010 in de Engelse taal, inclusief jaarrekening en verklaring van de accountant, is in gedrukte vorm te verkrijgen ten kantore van Corio of te downloaden op de website van Corio (www.corio-eu.com).

105

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING Voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen)

2010

2009*

Bruto huuropbrengsten

451,6

390,8

Servicekosten Servicekosten doorbelast aan huurders Netto service kosten

-88,3 74,6 -13,7

-74,6 65,0 -9,6

Exploitatiekosten

-51,1

-44,2

Netto huuropbrengsten

386,8

337,0

Opbrengst van verkopen Boekwaarde verkopen Resultaat op verkopen

236,3 -229,7 6,6

91,5 -98,5 -7,0

Positieve herwaarderingen Negatieve herwaarderingen Netto herwaarderingen beleggingen in vastgoed

259,1 -85,7 173,4

45,6 -428,3 -382,7

Beheerskosten

-39,5

-35,5

Overige resultaten

-15,5

-4,8

Resultaat voor netto financieringslasten

511,8

-93,0

Financieringslasten Financieringsbaten Netto financieringslasten

-109,1 8,9 -100,2

-100,9 6,0 -94,9

Waardevermindering goodwill

-7,5

-9,2

Resultaat geassocieerde deelnemingen

1,9

3,1

Resultaat voor belastingen

406,0

-194,0

Belastingen lopend jaar Uitgestelde belastingen Belastingen

-6,9 -27,4 -34,3

-2,8 64,3 61,5

Nettoresultaat

371,7

-132,5

Toe te rekenen aan: Aandeelhouders Minderheidsbelangen Nettoresultaat

375,7 -4,0 371,7

-131,9 -0,6 -132,5

87.254.228

72.161.258

4,31 4,31

-1,83 -1,83

Gewogen gemiddeld aantal aandelen Resultaat per aandeel (€) Nettoresultaat per aandeel Verwaterd nettoresultaat per aandeel * De vergelijkende cijfers voor financieringsbaten en lasten zijn gereclassificeerd.

106


GECONSOLIDEERDE BALANS (€ miljoen)

31 december 2010

31 december 2009*

6.714,3 336,8 183,8 142,7 82,0 23,0 23,9 7.506,5

5.516,0 194,5 175,0 0,7 64,0 5,6 20,6 5.976,4

187,6 47,2 307,3 542,1

123,9 99,7 91,2 314,8

Totale activa

8.048,6

6.291,2

Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Nettoresultaat boekjaar Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders van Corio N.V. Minderheidsbelang Totaal eigen vermogen

910,0 1.477,8 1.432,1 375,7 4.195,6 46,5 4.242,1

763,6 1.039,7 1.712,7 -131,9 3.384,1 35,7 3.419,8

Passiva Langlopende leningen en schulden Personeelsregelingen Voorzieningen Uitgestelde belastingverplichtingen Overige passiva Totaal langlopende passiva

2.859,8 1,2 2,2 300,7 70,9 3.234,8

2.325,6 0,6 1,9 251,3 115,6 2.695,0

Kortlopende leningen en schulden Overige passiva Totaal kortlopende passiva

364,8 206,9 571,7

29,9 146,5 176,4

3.806,5

2.871,4

Activa Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in geassocieerde deelnemingen Overige investeringen Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Uitgestelde belastingvorderingen Totaal vaste activa Overige vorderingen Overige investeringen Liquide middelen Totaal vlottende activa

Totale passiva

Totaal eigen vermogen en passiva 8.048,6 6.291,2 * De vergelijkende cijfers met betrekking tot overige passiva zijn gereclassificeerd. Van de derivate financiële instrumenten van in totaal € 116,4 miljoen, is € 115,6 miljoen verplaatst naar lange termijn overige passiva

107

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen) Operationele activiteiten Resultaat voor belastingen Aanpassingen voor: Resultaat geassocieerde deelnemingen Netto financieringslasten Afschrijvingen/Amortisaties/Waardeverminderingen Negatieve goodwill Kosten met betrekking tot aankopen Positieve en negatieve herwaarderingen Resultaat op verkopen Mutatie vorderingen Mutatie verplichtingen Mutatie voorzieningen en personeelsregelingen Ontvangen financieringsbaten Betaalde financieringslasten Betaalde belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringsactiviteiten Opbrengst van verkoop van beleggingen in vastgoed Opbrengst van verkoop van geassocieerde deelnemingen Aankoop van bedrijfscombinaties, onder aftrek van liquide middelen** Aankoop van dochterondernemingen (die niet onder bedrijfscombinatie vallen), onder aftrek van liquide middelen Aankoop van beleggingen in vastgoed Overige investeringen Investeringen beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in materiële vaste activa en overige immateriële vaste activa Ontvangen dividenden Kasstroom uit investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen Opname leningen en schulden Aflossing leningen en schulden Betaalde dividenden Ontvangen agio minderheidsbelang Contante afwikkeling afdekkingsinstrumenten netto investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2010

2009*

406,0

-194,0

-1,9 100,2 13,9 -2,6 17,1 -173,4 -6,6 -22,9 10,4 0,9 8,1 -100,5 -6,9 241,8

-3,1 94,9 11,6 – – 382,7 7,0 -5,9 -34,3 -0,8 6,1 -106,8 -2,8 154,6

236,3 – -254,0 -150,3

111,5 8,7 -102,9 –

-34,4 -95,2 -116,6 -17,6 7,4 -424,4

-35,6 10,4 -79,9 -4,7 9,2 -83,3

584,5 1.594,1 -1.597,8 -183,9 7,0 -5,2 398,7

254,0 476,2 -616,1 -105,0 – – 9,1

Netto mutatie liquide middelen 216,1 Liquide middelen 1 januari 91,2 Liquide middelen 31 december 307,3 * De vergelijkende cijfers voor kasstroom in de operationele activiteiten zijn gereclassificeerd voor 2009 ** 2010 is inclusief € 3,9 miljoen voor een earn-out betaling met betrekking tot de aankoop van Tekira en € 17,1 miljoen voor kosten met betrekking tot aankopen

80,4 10,8 91,2

108


Portefeuille

Frankrijk Waarde € 1.819,3 m Jaarhuur € 116,8 m BVO 461.800 m2 Bezettingsgraad 92%

Nederland

Duitsland

Waarde € 1.890,9 m Jaarhuur € 134,5 m BVO 609.000 m2 Bezettingsgraad 97%

Waarde € 528,0 m Jaarhuur € 33,9 m BVO 136.700 m2 Bezettingsgraad 99%

27%

8%

Turkije

26%

Italië Waarde € 1.384,2 m Jaarhuur € 90,3 m BVO 250.200 m2 Bezettingsgraad 98%

20%

Spanje/Portugal Waarde € 748,0 m Jaarhuur € 57,1 m BVO 185.400 m2 Bezettingsgraad 94%

11%

Waarde € 527,7 m Jaarhuur € 40,3 m BVO 226.800 m2 Bezettingsgraad 94%

8%

109

Operationele Portefeuille Jaar van Bouwjaar/ Bruto Totale aankoop renovatie verhuurbaar oppervlakte opp. (m²) (m²)

Jaarhuur Parkeer Bezettings (€ m) inkomsten graad (€ m)

Nederland

RETAIL Alkmaar

De Mare

Almelo Almere

Schelfhorst Centrum

Alphen aan den Rijn De Aarhof Amersfoort Emiclaer Amstelveen Amsterdam Amsterdam Amsterdam Arnhem Delft Dordrecht Dordrecht Emmen Goirle Heerhugowaard

Groenhof Reigersbos (erfpacht) ArenA Arcade (erfpacht) Villa ArenA (erfpacht) Presikhaaf Martinus Nijhofflaan Sterrenburg Slangenburg De Weiert De Hovel Middenwaard

Heerlen Hoofddorp Leek Leiderdorp Maastricht Nieuw Vennep Nieuwegein

Corio Center Het Paradijs Liekeblom Meubelplein Leiderdorp Franciscus Romanus Getsewoud Cityplaza

Oegstgeest

Lange Voort

Purmerend

Weidevenne

Europaboulevard 26-28, 314316, 461-465, Europaplein 1 c.a. Binnenhof 1-49 Stadhuisplein/Stationsstraat c.a./Grote Markt c.a. De Aarhof 1 -99 Emiclaerhof/De Beurs/ Het Masker Groenhof 113-164 Reigersbos 3 -196 ArenA Boulevard 51 -77 ArenA Boulevard 2 -242 Hanzestraat 1-225 c.a. Martinus Nijhofflaan 1-19 P.A. de Kokplein 93-173 Slangenburg 5 -9 Baander 165 De Hovel 19 c.a. Middenwaard 1-129/ Parelhof 80-108 Corio Center 3 -46 Muiderbos 56 -242 De Schans/De Dam Elisabethhof 1,4,8,9 Franciscus Romanus 2 Händelplein 1-209 Plein/Passage/Markt/ Boogstede/Raadstede Irislaan 45-99/Lange Voort 1-24, 11-41 Weidevenne

1984

2005

10.500

10.500

2,32

98%

1975 1986

2000 2009

6.600 27.100

6.600 27.100

1,06 7,04

95% 98%

1974 1993

1992 1993

9.400 19.700

9.400 19.700

3,29 4,42

99% 97%

1972 1984 2000 2001 1967 1971 1983 1980 1999 1973 1974

1992 2004 2000 2001 1987 1987 1993 2010 1999 2007 2009

6.800 12.500 4.100 50.400 33.900 3.800 13.100 1.600 2.700 5.300 26.600

6.800 12.500 4.100 75.100 33.900 3.800 13.100 1.600 2.700 5.300 31.900

1,59 2,73 0,55 6,02 5,05 0,82 2,77 0,26 0,49 1,07 7,16

100% 98% 100% 94% 95% 100% 95% 90% 100% 92% 98%

1998 1986 1988 1986 1981 2002 1983

1998 1986 1988 2002 2004 2002 2010

18.400 6.100 4.500 13.800 8.700 7.900 25.100

18.400 6.100 4.500 13.800 8.700 7.900 29.500

3,93 1,18 0,65 1,02 0,91 1,58 7,70

2000

2006

14.600

14.600

2,94

2006

2006

8.100

8.100

1,78

0,79

99% 98% 100% 100% 100% 100% 99% 0,03

100% 99%

110


Rijswijk Rotterdam Rotterdam Spijkenisse Spijkenisse Tegelen Tilburg

In de Bogaard Alexandrium Shopping Center (erfpacht) Boulevard Nesselande Maaswijk Kopspijker (erfpacht) Kerkstraat Centrum

Utrecht Utrecht Utrecht

Springweg Parkeergarage Hoog Catharijne (erfpacht) Parkwijk-Leidsche Rijn

Veldhoven Velsen

City Passage Velserbroek

Zeist Zwolle

Belcour Stadshagen

In de Bogaard J 5-J 67 Poolsterstraat 3-177 c.a.

Jaar van Bouwjaar/ Bruto Totale aankoop renovatie verhuurbaar oppervlakte opp. (m²) (m²) 1963 2002 19.800 19.800 1984 2002 45.000 108.000

Jaarhuur Parkeer Bezettings (€ m) inkomsten graad (€ m) 5,07 100% 14,49 2,04 99%

Maltaplein Hadewychplaats 2-62 Nieuwstraat 105-211 Kerkstraat 1-81 P.Vreedeplein/Emmapassage 1-29/Heuvelstraat 36-38 Parkeergarage Strosteeg Stationsstraverse c.a. Verlengde Houtrakgracht 301-421 Meent 1-83/Meiveld 174 Galle Promenade / Ster Bastion 4-66 Emmaplein 1-29, 210-252 c.a. Wade 1

2010 1996 1988 1992 1991

2010 2009 1988 1992 2008

8.900 6.100 5.500 2.800 33.800

8.900 6.100 5.500 2.800 33.800

2,03 1,25 1,24 0,45 7,06

1974 1975 2004

2000 1996 2004

58.800 5.500

93.800 5.500

16,78 1,21

1995 1992

1995 1992

7.400 8.700

7.400 8.700

2,24 1,77

96% 91%

1996 2004

1996 2004

6.900 11.500

6.900 11.500

1,70 2,48

96% 100%

Stationsplein 5, 35-41 Poolsterstraat 145

1986 1984

1986 2006

4.800 1.400

4.800 1.400

0,64 0,20

78% 100%

Hoog Catharijne

1975

1996

40.800

40.800

7,55

94%

562.000 47.000 609.000

694.400 47.000 741.400

126,11 8,39 134,50

0,05 0,20 2,70 6,94

100% 94% 60% 96% 98%

95% 100%

Kantoren Almere Rotterdam Utrecht

Stationade Alexandrium Shopping Center (erfpacht) Hoog Catharijne (erfpacht)

Totaal Nederland retail Totaal Nederland kantoren TOTAAL NEDERLAND

12,75 12,75

97% 93% 97%

Frankrijk

RETAIL

Brie Comte Robert (Parijs ) Caen Caen Cherbourg Cholet

Brie Comte Robert (33% Corio-belang) C.C. Mondeville 2 C.C. Côte de Nacre C.C. Cotentin Marques Avenue Cholet

Coignières (Parijs) Courbevoie (Parijs) Grenoble Issy-les-Moulineaux (Parijs) Ivry-sur-Seine (Parijs) Laval

Les Portes de Chevreuse C.C. Charras C.C. Grand Place C.C. Les Trois Moulins

Marseille

C.C. Grand Littoral

Metz Montreuil Mulhouse Nice Orgeval (Parijs)

Metz Megastore C.C. La Grande Porte La Galerie C.C. Nice TNL C.C. Art de Vivre

C.C. Quais d’Ivry C.C. La Mayenne

ZI LA Haie Passart

2001

1988

2.300

6.800

0,22

100%

RN 13 Caen 1-5 Avenue du Maréchal Juin RN 13- 50470 La Glacerie La Séguinière-Zone de la Mernardière Rue du Bocage Route National 10 Rue Baudin 55,63 Grand Place 3 Alleé Sainte Lucie 92130

1994 1999 2001 2006

1995 1970 1989 2005

15.900 30.200 6.000 7.100

93.300 32.500 21.700 7.100

7,90 3,73 2,76 1,86

100% 99% 91% 95%

2009 2006 1998 2001

2009 1973 2001 1992

36.200 6.300 53.800 7.400

36.200 13.900 94.100 15.300

4,76 1,56 14,74 3,74

84% 86% 96% 97%

30 Boulevard Paul Vaillant Couturier 46 Avenue de Latre de Tassigny ZAC La Grivonniere 11 av St Antoine ZAC SaintAndre Rue Serpenoise 235 Rue Etienne Marcel 54 Rue du Sauvage 15 bd du general Delfino Route National 13

2001

2008

32.200

60.000

6,59

83%

2001

1999

7.200

17.200

2,56

97%

2008

2007

57.100

109.200

20,05

84%

2001 2001 2001 1996 2005

1918 1991 1989 2002 1975

13.100 6.200 7.500 17.400 20.600

13.100 18.400 7.500 29.600 20.600

1,67 3,25 1,41 5,89 4,10

100% 91% 70% 100% 89%

111

Orgeval (Parijs)

Capteor

Parijs

Passage Provence Opéra

Rouen Sainte-Genevièvedes-Bois (Parijs) Saint-Etienne Toulon

Galerie de L’Espace du Palais La Croix Blanche

2050 Route des Quarante Sous 78630 92-98 Rue de Provence &/ 31-34 Rue Joubert Rue Saint-Lo Rue des Petits Champs

C.C. Centre Deux C.C. Mayol (40% Corio-belang) Le Balzac

Jaar van Bouwjaar/ Bruto Totale aankoop renovatie verhuurbaar oppervlakte opp. (m²) (m²) 2008 2008 8.600 8.600

Jaarhuur Parkeer Bezettings (€ m) inkomsten graad (€ m) 0,92 100%

1999

1991

2.200

2.200

1,22

99%

1993 2001

1998 1986

9.400 6.600

11.600 6.600

2,26 1,07

79% 100%

1 -7 Rue des Docteurs Charcot Rue du Murier

1979 1994

1995 1990

28.000 7.500

39.000 42.500

6,09 2,98

94% 100%

10 Place des Vosges La Défense 15,17,19 Ave. S. Allende 38130 1 Rue Jacques Monod

1988

2000

15.200

15.200

6,43

100%

1999

1999

1.400

1.400

0,12

18%

2000

2002

10.600

10.600

2,43

100%

14 rue Hoche La Défense 7

1990

1992

5.200

5.200

1,88

100%

8-10 Rue Henri Sainte Claire Deville

2000

1991

10.600

10.600

3,32

100%

Zac de la Maison Neuve Rue du Poitou 91220 3 Avenue Newton

2002

2002

19.400

19.400

0,89

0%

2006

2006

10.600

10.600

0,40

100%

388.800 43.000 30.000 461.800

707.000 43.000 30.000 780.000

101,33 14,18 1,29 116,80

92% 99% 32% 92%

Kantoren Courbevoie

Echirolles Grenoble Le Stratège Guyancourt Puteaux (Parijs) Rueil-Malmaison (Parijs)

Amplitude et Millipore, Parc des Sangliers Le Kupka (erfpacht, 40% Coriobelang) Clair de Ville

Bedrijfsruimten Brétigny (Parijs)

Paris sud Brétigny

Clamart (Parijs)

Newton TNT

Totaal Frankrijk retail Totaal Frankrijk kantoren Total Frankrijk bedrijfsruimten TOTAAL FRANKRIJK

Italië

RETAIL

Buffalota (Rome) Busnago Cagliari (op Sardinië) Casalecchio di Reno (Bologna) Caserta (Napels)

Porta di Roma (50% Corio-belang) Globo I - II Le Vele & Millennium

Grugliasco (Turijn) Martignacco (Udine) Modena Senigallia

Shopville Le Gru Città Fiera (49% Corio-belang) GrandEmilia Il Maestrale

TOTAAL ITALIË

Shopville Gran Reno Campania

Via A. Lionello 201 - Roma Via Italia, 197 Via delle Serre snc Quartucciu (CA) Via M. Monroe, 2 Casalecchio di Reno A1 - Uscita Caserta Sud S.S. 87 Loc. Aurno Via Crea, 10 Grugliasco Via A. Bardelli, 4 Martignacco Via Emilia Ovest, 1480 S.S. 16 Adriatica Nord, 89

2010 2004 2010

2007 2006 2001

35.300 21.900 31.900

97.000 67.000 44.400

15,29 7,28 7,70

99% 100% 98%

2001

1993

12.800

37.700

6,36

97%

2006

2007

64.600

108.000

18,72

100%

2001 2007 2001 2003

1994 2007 1996 1999

32.900 23.700 19.800 7.300

78.500 70.000 40.700 19.800

17,74 6,25 8,59 2,39

97% 98% 100% 99%

250.200

563.100

90,32

98%

112


Jaar van Bouwjaar/ Bruto Totale aankoop renovatie verhuurbaar oppervlakte opp. (m²) (m²)


SpaNJE

RETAIL Barcelona

Maremagnum (erfpacht)

Cáceres El Plantio (Madrid) Irun Jaén Madrid Madrid

Ruta de la Plata Sexta Avenida Txingudi La Loma Gran Via de Hortaleza Príncipe Pío (95% Corio-belang/ erfpacht) Las Huertas El Ferial Espacio Torrelodones*

Palencia Parla (Madrid) Torrelodones (Madrid) Valencia

Gran Turia

Moll de Spanya 2ª Pta. Edif. Maremagnum C/Londres 1 Avenida de la Victoria, 2 Barrio de Ventas 80 Ctra. Bailén Gran Via Hortaleza s/n Pº de la Florida s/n

2006

2005

18.700

22.000

5,59

2000 2000 1999 2000 2001 2009

1993 2007 1997 1991 2001 2004

8.400 16.300 9.900 9.700 6.100 28.700

19.200 16.000 34.700 27.900 20.100 28.700

2,76 5,29 2,82 2,32 3,75 12,48

Avenida de Madrid 37 C/Pinto s/n Avenida Fontanilla s/n

2000 2000 2010

1989 1995 2006

6.300 8.500 22.100

19.200 24.200 30.400

1,28 2,70 5,53

94% 90% 100%

Pza. de Europa s/n

2001

2000

18.200

58.300

5,13

86%

152.900

300.700

49,65

TOTAAL SPANJE

1,75

0,35

1,50

3,60

98% 100% 93% 92% 96% 90% 96%

94%

Portugal

RETAIL Guimarães

Espaço Guimarães*

Rua 25 de Abril nº 210

2010

2009

32.500

48.700

7,41

Centrum Galerie* Forum Duisburg*

Prager Straße 15 Königstraße 48

2010 2010

2009 2008

64.400 58.600

64.400 58.600

17,65 14,80

Ronda Haus

Calwer Straße 7

1994

1984

13.700

13.700

1,48

123.000 13.700 136.700

123.000 13.700 136.700

32,45 1,48 33,93

93%

Duitsland

RETAIL Dresden Duisburg

1,08 0,74

100% 100%

Kantoren Böblingen

Totaal Duitsland retail Totaal Duitsland kantoren TOTAAL DUITSLAND

87% 1,82 1,82

100% 87% 99%

113

Jaar van Bouwjaar/ Bruto Totale aankoop renovatie verhuurbaar oppervlakte opp. (m²) (m²)


Turkije

RETAIL Adapazari

Adacenter

Ankara

365 (erfpacht)

Bursa

Anatolium

Denizli

Teras Park (51% Corio-belang)

Istanbul

Akmerkez (47% Corio-belang)

Tekirdağ

Tekira

Yeni sakarya Cad. No:32454200 Erenler/Adapazari Birlik Mah. 428.cad. No:41 Yildiz-Cankaya/Ankara Alasar Mah.Yeni Yalova Cad. No:487 Osmangazi/Bursa 55 Sok.No.1 20125 Yenisehir/ Denizli Akmerkez AVM Nispetiye Cad. 34337 Etiler/Istanbul Hukumet cad. No:304 59100 Merkez/Tekirdağ

2007

2007

24.900

24.900

3,43

98%

2008

2008

26.700

26.700

5,34

97%

2010

2010

83.400

83.400

13,00

100%

2007

2009

44.600

44.600

3,84

98%

2005

2010

15.700

33.400

9,80

2009

2008

31.500

31.500

4,87

226.800 211.100

244.500 211.100

40,29 30,49

1,83

94% 99%

1.736.200 2.681.400 103.700 103.700 30.000 30.000 1.869.900 2.815.100

447,56 24,05 1,29 472,90

20,00

96% 96% 32% 96%

TOTAAL TURKIJE (incl. deelnemingen) TOTAAL TURKIJE (excl. deelnemingen)

1,83

86% 98%

TOTAAL Totaal retail (incl. deelnemingen) Totaal kantoren Totaal bedrijfsruimten TOTAAL (incl. deelnemingen) * Bezettingsgraad gedekt door huurgarantie

20,00

Waarde portefeuille (€ mln) (inclusief deelnemingen) Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Duitsland Turkije Bulgarije Totaal

Retail

Kantoren

Bedrijfsruimten

1.847,4 1.618,0 1.384,2 748,0 512,0 527,7

43,5 187,9

13,4

6.637,3

247,4

16,0

13,4

In ontwikkeling

Totaal

%

70,7 81,9 44,0 5,4 78,4 43,7 12,7 336,8

1.961,6 1.901,2 1.428,2 753,4 606,4 571,4 12,7 7.234,9

27% 26% 20% 10% 9% 8% 0% 100%

114


Pijplijn

Project

Status

Type

Additionele m²

Reeds geïnvesteerd (x € mln)

In aanbouw In aanbouw In aanbouw In aanbouw

Totale Investering (x € mln)

Verwachte oplevering

Herontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling Ontwikkeling

7.800 1.131 26.600 1.250

21,3 2,4 3,6 –

In aanbouw In aanbouw In aanbouw In aanbouw In aanbouw

Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling

11.345 12.470 5.800 1.463 11.850 79.709

– 31,6 7,5 12,6 0,7 79,7 37,1 2,9 119,7

45,5 43,9 20,5 24,1 37,3 321,6 518,7 204,4 1,044,7

Q3 2014 Q4 2011 Q3 2012 Q2 2012 Q2 2013

Construction

Development

22.129 22.129

28,6 28,6 18,4 47,0

59,0 59,0 59,2 118,2

Q4 2011

NeDerland Heerhugowaard Hoofddorp Nieuwegein Rotterdam

Middenwaard Paradijs City Plaza Boulevard Nesselande (fase 2) Markthal Stadsplein/De Kopspijker HC, Vredenburg HC, Singelborch Oosterheem

Rotterdam Spijkenisse Utrecht Utrecht Zoetermeer Totaal Nederland committed Totaal Nederland variable deferrable Totaal Nederland waivable TOTAAL PIJPLIJN NEDERLAND

25,0 Q4 2011 3,5 Q2 2011 118,7 Q3 11/Q4 13 3,1 Q1 2014

FranKRIJK Toulouse Moulin de Nailloux Totaal Frankrijk committed Totaal Frankrijk variable deferrable TOTAAL PIJPLIJN FRANKRIJK

115

Project

Status

Type

Additionele m²

Reeds geïnvesteerd (x € mln)

Totale Investering (x € mln)

Verwachte oplevering

Voltooid In voorbereiding In voorbereiding Voltooid In voorbereiding

Uitbreiding Uitbreiding Herontwikkeling Uitbreiding Ontwikkeling

8.364 1.193 13.712 6.200 31.380 60.849

1,2 1,0 – – 1,0 3,2 22,4 – 25,6

51,7 3,5 5,8 17,1 146,0 224,1 529,0 160,7 913,8

Q1 2011 Q3 2011 Q2 2011 Q4 2011 Q2 2013

In aanbouw

Herontwikkeling

4.160 4.160

4,0 4,0 1,1 5,1

9,2 9,2 15,3 24,5

Q4 2011

In aanbouw In aanbouw In aanbouw

Ontwikkeling Herontwikkeling Ontwikkeling

80.000 17.856 27.204 125.060

60,0 48,2 – 108,2 23,9 1,0 133,1

382,4 74,9 56,7 514,0 81,4 184,3 779,7

Q2 2012 Q4 2011 Q3 2012

In aanbouw

Ontwikkeling

27.600 27.600

14,2 14,2 34,8 49,0

54,2 54,2 103,2 157,4

Q4 2012

319.507

237,9 23,9 113,8 3,9 379,5

1,182,1 81,4 1,225,4 549,4 3,038,3

ItaliË Busnago Globo 3 Casalecchio di Reno (Bologna) Gran Reno Grugliasco (Turijn) IKEA (fase 2) Martignacco (Udine) Città Fiera Venice Marghera Totaal Italië committed Totaal Italië variable deferrable Totaal Italië variable waivable TOTAAL PIJPLIJN ITALIË

SpaNJE Barcelona Maremagnum Totaal Spanje committed Totaal Spanje variable deferrable TOTAAL PIJPLIJN SPANJE

Duitsland Berlijn Boulevard Berlin Duisburg Königsgalerie Hildesheim Arneken Galerie Totaal Duitsland committed Totaal Duitsland fixed deferrable Totaal Duitsland waivable TOTAAL PIJPLIJN DUITSLAND

Turkije Tarsu Tarsus Totaal Turkije committed Totaal Turkije variable deferrable TOTAAL PIJPLIJN TURKIJE

TotaAl Totaal committed Totaal fixed deferrable Totaal variable deferrable Totaal waivable TOTAAL PIJPLIJN

116


Adressen en overige info Euronextcode/ISIN-code NL0000288967; Fondscode 28896; Bloomberg CORA NA; Reuters COR.AS; Datastream H:VIB

VOORBEHOUD TOEKOMST GERICHTE INFORMATIE

en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder invloed van factoren zoals een wijziging in de strategie, invloed van de concurrentie, wijziging in de economische omstandigheden, wijziging in de weten regelgeving en algemene renteniveaus.

De samenvatting van het jaarverslag 2010 bevat op de toekomst gerichte mededelingen met betrekking tot de financiële positie, plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden naar hun aard, risico’s en onzekerheid in, aangezien ze betrekking hebben op gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De werkelijke resultaten

Voor vragen kunt u contact opnemen met de afdeling Investor Relations: [email protected] or +31 (0) 30 234 67 43

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0)30 234 64 64 F +31 (0)30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com

Via Fabio Filzi 25/a, 20124 Milaan, Italië T +39 026 69 63 49 F +39 026 69 77 11 E [email protected], I www.corio-eu.com

CORIO N.V.

CORIO NEDERLAND Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0)30 234 64 64 F +31 (0)30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com

CORIO FRANCE Tour Exaltis, 61, rue Henri Régnault 92075 Paris La Défense cedex, Frankrijk T +33 (0) 1 474 53 000 F +33 (0) 1 474 55 850 E [email protected], I www.corio-eu.com

Vragen

CORIO ITALIA

CORIO ESPAÑA Paseo de la Castellana 93 5º Planta 28046 Madrid, Spanje T +34 91 426 17 77 F +34 91 435 56 44 E [email protected], I www.corio-eu.com

CORIO DEUTSCHLAND Königsstraße 13 (vanaf April 2011) 47051 Duisburg, Duitsland T +49 203 4196 1500, F +49 203 4196 1501 E [email protected], I www.corio-eu.com

CORIO TÜRKIYE KANYON Ofis Blok Büyükdere Cad. No:185 Kat 18 Levent, Istanbul - 34394 TR, Turkije T +90 212 371 30 00 F +90 212 353 54 42 E [email protected], I www.corio-eu.com

117

DIT IS EN SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2010. HET VOLLEDIGE JAARVERSLAG OVER 2010 IN DE ENGELSE TAAL, INCLUSIEF JAARREKENING EN VERKLARING VAN DE ACCOUNTANT, IS IN GEDRUKTE VORM TE VERKRIJGEN TEN KANTORE VAN CORIO OF TE DOWNLOADEN OP DE WEBSITE VAN CORIO (WWW.CORIO-EU.COM) De samenvatting verschijnt niet in gedrukte vorm

Design and art direction: Member Since, Heemstede Photography: Bas Losekoot, Amsterdam Corio, Utrecht

CELEBRATING A DECADE

WWW.CORIO-EU.COM

FOURSQUARE 293 PEOPLE 18 FRIENDS >>

Recommend Documents