25 september Sprekers: Antoon van de Water makelaar en voorzitter van RSP Makelaars s-hertogenbosch C.V

Seminar

Actuele ontwikkelingen in de vastgoedsector 25 september 2013

Sprekers: Antoon van de Water makelaar en voorzitter van RSP Makelaars ‘s-Hertogenbosch C.V.

Wendy Boenders belastingadviseur bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs

Kees Goeman belastingadviseur en partner bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs 1

1. Antoon van de Water: de actuele situatie op de Bossche vastgoedmarkt en de mogelijke financieringsproblemen. 2. Wendy Boenders: de gevolgen van de Wet verhuurderheffing voor vastgoedbeleggers. 3. Kees Goeman: recente fiscale ontwikkelingen.

www.inventivecontrol.com

www.rspmakelaars.nl

Antoon van de Water Makelaar en voorzitter van RSP Makelaars ‘s-Hertogenbosch C.V.

De actuele situatie op de Bossche vastgoedmarkt en de mogelijke financieringsproblemen

Wendy Boenders Belastingadviseur bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs

De gevolgen van de Wet verhuurderheffing voor vastgoedbeleggers

Toepassing Wet WOZ •

Bepalen afschrijvingsruimte (bodemwaarde).

•

Waardering in box 3: de leegwaarderatio.

•

Waardering t.b.v. de schenk- en erfbelasting.

•

OZB en waterschap.

•

Nieuw: Wet verhuurderheffing.

1


Wet verhuurderheffing (1) •

Belastbaar bedrag.

•

Tarief.

•

Termijnen.

•

Belastingplicht.

2


Wet verhuurderheffing (2) Hoe werkt de Wet? •

Op 1 januari: som van alle WOZ-waarden huurwoningen -/- 10 x de gemiddelde WOZ = belastbaar bedrag

• •

tarief 2013: 0,014% tarief 2014: 0,231% 0,381%

•

aangifte en betalen verhuurderheffing: vóór 1 oktober

3


Wet verhuurderheffing (3) Wanneer belastingplichtig? •

De natuurlijk persoon en rechtspersoon die • op 1 januari • het genot (eigendom, bezit, beperkt recht) heeft van • meer dan 10 huurwoningen.

•

Bij meerdere genothebbenden: degene die de WOZ-aanslag ontvangt.

4


Wet verhuurderheffing (4) Meer dan 10 huurwoningen: •

Enkel huurwoningen met maximaal een huur gelijk aan de huurtoeslaggrens (voor 2013: € 681,02 per maand).

•

Wanneer is sprake van een huurwoning?

Aansluiting met Wet WOZ. • • • •

Woning dienend tot hoofdverblijf. Woning met praktijkruimte (huisarts). Overig (garagebox).

Let op: beleggingsobject kan bestaan uit meerdere WOZ-objecten (appartementen). 5


Wet verhuurderheffing (5) •

Wet is bedoeld voor wooncorporaties en institutionele beleggers:

Let op particuliere belegger! •

Denk aan een investeringsverklaring bij ombouw kantoorpand: Tijdelijke heffingsvermindering.

•

Verhuurderheffing in veel gevallen te voorkomen. Komt u langs voor de beoordeling van uw situatie!

6


Kees Goeman Belastingadviseur en partner bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs

Recente fiscale ontwikkelingen

Onderwerpen

1. De herinvesteringsreserve. 2. De koopaanneemovereenkomst in de BTW. 3. Maatschap en CV met beleggingsvastgoed. 4. De integratieheffing in de BTW. 5. De focus op soort-aandelen (flex-BV).

1


Herinvesteringsreserve (1) Artikel 12a Wet VPB: • Bij een wijziging van het belang in een BV (≥ 30%), vervalt de aanwezige herinvesteringsreserve (HIR). Casus 1: • • •

In november 2011 verkoopt een BV o/g en vormt een HIR ter zake van de boekwinst. In februari 2012 worden de aandelen in de BV overgedragen. vrijval HIR (afrekenen) In maart 2012 koopt de BV een vervangend o/g. geen HIR om af te boeken

2


Herinvesteringsreserve (2) Casus 2: • •

•

In november 2011 verkoopt een BV o/g en vormt een HIR ter zake van de boekwinst. In januari 2012 koopt de BV – op aanwijzing van de latere koper van de BV – een vervangend o/g. afboeken HIR In februari 2012 worden de aandelen in de BV overgedragen.

Fiscus stelde in diverse beroepsprocedures onder meer dat sprake was van “fraus legis”/strijd met doel en strekking van de Wet: Koper en verkoper “spanden samen” om vrijval van de HIR te voorkomen.

3


Herinvesteringsreserve (3) Hof Arnhem (2012): Fraus legis niet van toepassing omdat de wetgever een duidelijke volgorde in de Wet heeft vastgelegd: HIR valt slechts vrij indien deze nog aanwezig is op het moment van wijziging belang. geen strijd met doel en strekking van de Wet. Reactie wetgever: Per 1-1-2013 wetswijziging: Ook vrijval HIR indien de herinvestering verband houdt met een wijziging van het belang in de BV. Wetsfictie: verband is in ieder geval aanwezig indien de herinvestering in 6 maanden voorafgaand aan de wijziging van het belang, tenzij tegenbewijs wordt geleverd).

4


Herinvesteringsreserve (4) Casus 3: • • •

In januari 2012 verkoopt een BV o/g (met een boekwinst). In februari 2012 koopt de BV – op aanwijzing van de latere koper van de BV – een vervangend o/g. In maart 2012 worden de aandelen in de BV overgedragen.

Uit jurisprudentie blijkt tot nu toe dat als in enig jaar (in casu 2012) zowel de vervreemding van een bedrijfsmiddel als de herinvestering plaatsvindt, geen HIR wordt gevormd. De (aangescherpte) sanctie van artikel 12a Wet VPB is (?) dan niet van toepassing.

5


Koop- aanneemovereenkomst en BTW (1) Anti-cumulatie BTW en overdrachtsbelasting Casus Hoge Raad 22 maart 2013 (nr. 12/02180): • Projectonwikkelaar/aannemer levert o.g.v. een koopaanneemovereenkomst een appartementsrecht aan particulier A (tijdstip: 19 oktober 2007). • A betaalt € 150.000 (= grondkosten). De inbegrepen BTW is € 23.950. • De oplevering van de woning gebeurt op 17 juni 2009. • Tot datum oplevering heeft A € 250.000 (inclusief € 39.916 BTW) voldaan in de vorm van bouwtermijnen. • De voldane BTW ad € 63.868 is niet aftrekbaar. • A verkoopt en levert het appartementsrecht door aan particulier B voor een bedrag van € 450.000 op 8 juli 2009. 6


Koop- aanneemovereenkomst en BTW (2) • •

•

•

De notaris doet aangifte overdrachtsbelasting voor € 27.000 (6% van € 450.000). B stelt richting fiscus dat hij slechts € 3.000 overdrachtsbelasting is verschuldigd: 6% van (€ 450.000 -/- € 250.000 -/- € 150.000). Rechtbank en Hof oordelen dat alleen het appartement zelf binnen de termijn van 6 maanden is geleverd: overdrachtsbelasting door B verschuldigd: 6% van € 200.000 = € 12.000. Hoge Raad: levering van grond en appartement aan B vormen één prestatie. Levering aan B binnen termijn van 6 maanden, dus B krijgt gelijk (€ 3.000 overdrachtsbelasting verschuldigd).

7


Koop- aanneemovereenkomst en BTW (3) Donkere keerzijde van het arrest bij koopaanneemovereenkomst: 1. Levering grond. 2. (door dezelfde partij) Oplevering nieuwbouw. Uitwerking arrest: 21% BTW over de gehele vergoeding, in plaats van: 1. 6% overdrachtsbelasting over de grond, en 2. 21% BTW over de aanneemsom. Belastingplan 2014: geen reparatie. Advies: splitsen koopaanneemovereenkomst!

8


Maatschap en CV met beleggingsvastgoed (1) In het zogenaamde Scheepjeshofarrest (Hoge Raad 15 oktober 2004, nr. 38.879) werden personenvennootschappen met een in participaties verdeeld kapitaal gelijkgesteld met rechtspersonen. Consequentie: de verkrijging van minder dan 1/3e van de participaties is niet belast met overdrachtsbelasting. participanten

stichting/ bewaarder

maatschap economisch eigendom

juridisch eigendom

9


Maatschap en CV met beleggingsvastgoed (2) Eerdere pogingen van de wetgever om de consequenties van het arrest te repareren, strandden: 1. Wetsvoorstellen “Personenvennootschappen”: Artikel 4 WBR alleen voor rechtspersonen en “openbare vennootschappen met rechtspersoonlijkheid”.

2. Belastingplan 2013: Besloten maatschappen en c.v.’s worden transparant in die zin dat elke overdracht van eigendom – ook van bijvoorbeeld 1% - zou leiden tot een heffing overdrachtsbelasting.

Nu de derde poging: 3. Overige fiscale maatregelen 2014: Artikel 4 WBR per 1-1-2014 enkel voor rechtspersonen (uitzondering voor beleggingsfondsen in de zin van de Wft). 10


Het einde van de integratieheffing? (1) BTW-integratieheffing doet zich voor als een ondernemer (on)roerende goederen vervaardigt/laat vervaardigen onder terbeschikkingstelling van materialen (zoals grond) en deze in gebruik neemt voor van BTW vrijgestelde leveringen/diensten. Voorbeeld: • • • •

Een projectontwikkelaar laat met inbreng van eigen grond en inzet eigen personeel een woonappartementencomplex bouwen. De bouwkosten bedragen € 10 mio. (exclusief € 2,10 mio. BTW). Grond destijds verworven voor € 1 mio. Aanschafprijs (exclusief winstopslag) indien aankoop “turn-key”: € 14 mio. exclusief BTW, waarvan € 2 mio. voor grond. Te betalen BTW alsdan: 21% van € 14 mio. = € 2,94 mio.

Bouwen in eigen beheer lijkt dus goedkoper, maar : 11


Het einde van de integratieheffing? (2) • •

Door de integratieheffing worden totale voortbrengingskosten (inclusief grond en interne kosten) belast met BTW. Per saldo is daarom ook bij bouwen in eigen beheer de BTW-last € 2,94 mio.

Stel: •

De projectontwikkelaar heeft destijds de grond gekocht met BTW (€ 0,21 mio.) die niet in aftrek kon worden gebracht. dubbele belastingheffing?

Hof van Justitie EU geeft in zijn arrest van 8 november 2012 antwoord:

12


Het einde van de integratieheffing? (3) Vraag 1: Is de Nederlandse integratieheffing als zodanig in strijd met EU-recht? Antwoord HvJ EU: Nee. Vraag 2: Wordt de grond in de integratieheffing betrokken? Antwoord HvJ EU: Nee, niet voor zover over de grond eerder BTW is betaald (in casu: € 1 mio.?). Verdere consequenties arrest: • Waardestijging grond wel belast. • Beperking financieringsvoordeel tijdens bouw? • Beperking (pro rata) aftrek BTW op algemene kosten. 13


Het einde van de integratieheffing? (4) Belastingplan 2014: afschaffing integratieheffing!

Motivering regering: wegnemen knelpunt op woningmarkt. Voorbeelden: • Ombouw leegstaande kantoren in te verhuren nieuwe woningen. • Verhuur nieuwbouw-woningen in afwachting van verkoop.

14


Het einde van de integratieheffing? (5) Actiepunten: •

Bij ingebruikname vóór 1-1-2014: wel integratieheffing. • Indien bijbetaling van BTW uitstellen ingebruikname tot na 1-1-2014, want: dan geen bijbetaling over kostencomponenten die (nog) niet met BTW werden getroffen.

•

Bij ingebruikname na 1-1-2014 van lopende projecten: geen integratieheffing meer. • Tot 1-1-2014 in rekening gebrachte BTW is aftrekbaar. • Bij ingebruikname wordt de voor 1-1-2014 al afgetrokken BTW alsnog verschuldigd. • Na 1-1-2014 in rekening gebrachte BTW niet aftrekbaar. 15


Soort-aandelen in vastgoed BV’s 1. Om redenen van liquiditeit en balansverkorting wil de ondernemer (O) het o/g verkopen en terughuren. 2. Uitgifte van een divisiegebonden aandeel waarop de belegger de tegenwaarde van het o/g stort. 3. Tussenholding is geen o/g-lichaam in de zin van artikel 4 WBR geen overdrachtsbelasting. 4. Inkoop A-aandelen en verkoop Werk-BV aan Holding. 5. Belegger wordt (middelijk) eigenaar van o/g.

16

O vastgoedbelegger Holding

A-aandelen

Tussenholding

Werk-BV

o/g-BV


Voor meer informatie kunt u terecht bij: A.N. (Antoon) van de Water e-mail [email protected]

W.M.M. (Wendy) Boenders MB FB e-mail [email protected]

Mr. C. (Kees) Goeman e-mail [email protected]

: onder andere het Belastingplan 2014

Noteer deze datum alvast in uw agenda.

Wij hopen u tijdens dit seminar te mogen verwelkomen.

Bezoek ook onze website www.inventivecontrol.com

Accountants

27 november 2013

Belastingadvseurs

aankomend seminar:

Postbus 114 5260 AC Vught Vughterweg 47 m 5211 CK ‘s-Hertogenbosch Tel 073 – 6 12 88 99

25 september Sprekers: Antoon van de Water makelaar en voorzitter van RSP Makelaars s-hertogenbosch C.V

Recommend Documents