24 september Sprekers: Antoon van de Water makelaar en voorzitter van RSP Makelaars s-hertogenbosch C.V

Seminar

Actualiteiten commercieel vastgoed 24 september 2014

Sprekers: Antoon van de Water makelaar en voorzitter van RSP Makelaars ‘s-Hertogenbosch C.V.

Govert Vorstenbosch belastingadviseur bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs

Kees Goeman belastingadviseur en partner bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs 1

Programma: 1. Antoon van de Water: de commerciële vastgoedmarkt anno nu. 2. Govert Vorstenbosch: nieuwe jurisprudentie betreffende de bedrijfsopvolgingsfaciliteit bij vastgoedvennootschappen. 3. Kees Goeman: fiscale aspecten van transformatie, onderhoud, verbetering en modernisering van onroerend goed.

www.inventivecontrol.com

www.rspmakelaars.nl

Antoon van de Water Makelaar en voorzitter van RSP Makelaars ‘s-Hertogenbosch C.V.

Govert Vorstenbosch Belastingadviseur bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs

Nieuwe jurisprudentie betreffende de bedrijfsopvolgingsfaciliteit bij vastgoedvennootschappen

Onderwerpen

1. Faciliteiten bedrijfsopvolging. 2. Onderneming? 3. Nieuwe jurisprudentie: a. Hof Den Haag 20 december 2013. b. Hof Arnhem-Leeuwarden 8 april 2014. 4. Belang voor de praktijk.

1


Faciliteiten schenk- en erfbelasting • • •

100% vrijstelling tot € 1.045.611 (2014). Voor het meerdere: vrijstelling van 83%. Rentedragend uitstel gedurende 10 jaar voor eventueel verschuldigde belasting.

•

Indien en voor zover sprake is van ondernemingsvermogen, conform ondernemingsbegrip inkomstenbelasting.

•

Bezitseis erflater/schenker: • •

•

1 jaar bij vererving. 5 jaar bij schenking.

Voortzettingsvereiste verkrijgers: 5 jaar. 2


Voorbeeld toepassing BOF Géén ondernemingsvermogen: Verkrijging kind Af: vrijstelling Belaste verkrijging

€ 1.000.000 € 19.868 € 980.132

Totaal erfbelasting 10%-20% € 136.000 + tot € 250.000 inkomstenbelasting Wél ondernemingsvermogen: Verkrijging kind Af: vrijstelling Belaste verkrijging

€ 1.000.000 € 1.000.000 € 0

Totaal erfbelasting

€

0 + € 0 inkomstenbelasting

3


Het ondernemingsbegrip De onderneming in de zin van de Wet op de inkomstenbelasting 2001: “Een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid welke is gericht op deelname aan het economisch verkeer met het oogmerk om winst te behalen”. Onderneming versus belegging: “Wordt met de verrichte arbeid een rendement beoogd dat hoger ligt dan bij normaal actief vermogensbeheer het geval is èn valt dit hogere rendement ook redelijkerwijs te verwachten?”

4


Standpunten Onderneming of belegging? Staatssecretaris van Financiën: • Starre houding. • “Bij verhuur onroerend goed zal snel sprake zijn van belegging”. • Laat invulling ondernemingsbegrip over aan de rechtspraak. Belastingdienst: • Steevast stellingname dat sprake is van beleggen. Rechtspraak: • Tot voor kort in lijn met standpunt Staatssecretaris.

5


Nieuwe jurisprudentie (1) Hof Den Haag 20 december 2013 nr. BK-12/00757: (betrof vererving Vastgoed BV) Werkzaamheden: • • • • • •

Het zoeken en selecteren van huurders. Het bepalen van huurprijzen. Het voeren van correspondentie met betrekking tot het aangaan van huurovereenkomsten en huurachterstanden. Het behandelen van vragen of opmerkingen van huurders. Het beoordelen van het benodigde onderhoud. Het overleggen met de technische beheerder en de administrateur.

6


Nieuwe jurisprudentie (2) Vervolg werkzaamheden: • • • •

Het onderhouden van contacten met aannemers, gemeentelijke diensten en nutsbedrijven. Het aanvragen van offertes en het verstrekken van opdrachten aan aannemers. De bezichtiging en de beoordeling van de eventuele aankopen van panden. Het lezen van vakliteratuur en het onderhouden van kennis aangaande onroerend goed in verband met huurprijzen in de omgeving van de panden in portefeuille.

7


Nieuwe jurisprudentie (3) Hof Arnhem-Leeuwarden 8 april 2014 nr. BK-13/00473: (betrof schenking 1 aandeel in Vastgoed BV) Werkzaamheden: • • • • • • • • • •

Aan- en verkoop van vastgoed. Het doen van marktonderzoek naar goede huurmarkten. Onderhandelingen met huurders over huurprijzen en andere condities. Inspectie bij huurders. Regelen van verbouwingen en onderhoud. Regelen van herfinanciering. Verzorgen van huurcontracten. Innen van huren. Het voeren van de administratie. Realiseren van bouwprojecten. 8


Nieuwe jurisprudentie (4) In beide uitspraken: • • •

Vastgoedportefeuilles met aanzienlijke waarde (miljoenen en 20 tot 25 panden). Neemt veel tijd in beslag (75 en 30 uur per week). Jarenlange ervaring en expertise.

9


Overwegingen rechters (1) Hof Den Haag: Gelet op deze feiten en de persoonlijke betrokkenheid van de erfgenaam en diens zoon wordt een hoger rendement behaald dan anders het geval zou zijn. Het geheel van werkzaamheden is kwantitatief en kwalitatief van dien aard dat mede gelet op de aanzienlijke waarde van de onroerende zaken sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer. De onroerende zaken werden volgens het Hof op commerciële wijze geëxploiteerd met als doel en verwachting daarmee winst te behalen.

10


Overwegingen rechters (2) Hof Arnhem-Leeuwarden: Op grond van de aard en de omvang van de werkzaamheden en de aanwezige kennis en expertise waren de activiteiten erop gericht om een hoger rendement te behalen dan een belegger zou nastreven. Het gaat erom dat een meer dan normaal vermogensrendement wordt verwacht. De reeds behaalde resultaten spelen geen rol.

11


Reactie Staatssecretaris Op 28 maart 2014 trekt de Staatssecretaris van Financiën zijn cassatieberoep in. Toelichting Staatssecretaris: • Geen succes te verwachten van hoger beroep. • Sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. • Geen algemene conclusies trekken. • De enkele omvang van een vastgoedportefeuille en de wijze van financieren en het beheer ervan hebben niet tot gevolg sprake is van ondernemingsgewijze exploitatie in fiscale zin.

12


Voor de praktijk •

Grens onderneming of belegging is nog steeds arbitrair.

•

Leg de aard en omvang van uw werkzaamheden vast.

•

Doe meer dan enkel vermogensbeheer.

•

Doe aan handel en projectontwikkeling.

13


Kees Goeman Belastingadviseur en partner bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs

Fiscale aspecten van transformatie, onderhoud, verbetering en modernisering van onroerend goed

Onderwerpen

1. Particuliere sfeer: radicale vernieuwing. 2. Winstsfeer: a) Ingrijpende verbouwing. b) Onderhoudskosten/technische veroudering. c) Economische veroudering. d) Verbetering en modernisering. 3. Transformatie: BTW en overdrachtsbelasting.

1


Particuliere sfeer (1) Mogelijke aftrek van kosten speelt slechts bij monumentenpanden en uitsluitend als sprake is van onderhoudskosten. Geen aftrek in geval van radicale vernieuwing. Volgens de hoogste rechter (HR 24-2-2012, nr. 10/05560) is sprake van radicale vernieuwing als: 1. de constructie is gewijzigd (constructie = fundament en dragende delen). én 2. de bouwkundige identiteit onherkenbaar is gewijzigd.

2


Particuliere sfeer (2) De bouwkundige identiteit van een gebouw wordt onherkenbaar gewijzigd indien de bouwtechnische ingrepen zodanig ingrijpend zijn dat het gewijzigde gebouw niet meer met het eerdere aanwezige gebouw kan worden vereenzelvigd. Praktijk: casco, balken, vloeren, dak ongewijzigd? Ja, dan geen radicale vernieuwing. Voorbeeld in rechtspraak: ombouw koekfabriek tot woonappartementencomplex. Functiewijziging kennelijk niet relevant. Aftrek kan toch geweigerd worden indien en voorzover sprake is van verbeterkosten. 3


Winstsfeer Voor de fiscale winstbepaling kunnen de uitgaven in mindering komen: 1. Achteraf, via • •

Aftrek ineens in het betreffende jaar. Jaarlijks afschrijven na activering kosten.

2. Vooraf, via • •

Jaarlijkse dotatie aan een kostenegalisatiereserve (KER). (Jaarlijkse) dotatie aan een voorziening.

Wat zijn de fiscale spelregels?

4


Ingrijpende verbouwing (1) De kosten van een ingrijpende verbouwing dienen te worden geactiveerd. Voor de winstsfeer zijn de mogelijke indicatoren: • • • • • • •

Lange doorlooptijd. Hoge projectkosten. Vervanging van goede (onder)delen. Wijziging interne indeling. Wijziging aangezicht (extern). Andere bestemming dan voorheen. Object eerst gestript waarna opbouw.

5


Ingrijpende verbouwing (2) Voorbeeld: Hof Amsterdam 3 juni 2003, 02/2023: één ouderwetse bovenwoning boven een laat negentiende-eeuws winkelpand werd veranderd in twee moderne appartementen.

Vergelijkbaar: een zeer ingrijpende verbouwing tegen “nieuwbouwkosten”. Hoogte bouwkosten kunnen een belangrijke aanwijzing vormen.

6


Ingrijpende verbouwing (3) Gemiddelde bouwkosten 2014 van een huurwoning: € 90.000 en van een koopwoning: € 132.000 (bron: CBS). Voorbeeld: • In een wijk worden 80 nog bewoonbare, maar gedateerde huurwoningen samengevoegd tot 40 woningen, waarbij de indeling van de woningen ingrijpend wordt gewijzigd. • De constructies worden aangepast. Gedeelten van woningen worden gesloopt en er wordt aangebouwd. • De investeringskosten bedragen € 250.000 per woning. Volledige nieuwbouw was goedkoper geweest. Dus activeren.

7


Onderhoudskosten/technische veroudering (1) •

Uitgaven voor (achterstallig) onderhoud mogen in het jaar zelf ineens ten laste van de winst worden gebracht.

•

Dit is anders wanneer achterstallig onderhoud is ontstaan in de periode van de vorige eigenaar.

•

Is door gedane afschrijvingen al rekening gehouden met een waardevermindering door achterstallig onderhoud, dan kunnen onderhoudsuitgaven niet ineens ten laste van de winst worden gebracht.

8


Onderhoudskosten/technische veroudering (2) Alertheid is echter geboden! Sedert 1 januari 2007 geldt een beperking voor fiscale afschrijvingen: • •

Panden in eigen gebruik: afschrijven tot 50% van de WOZwaarde. Beleggingspanden: afschrijven tot 100% van de WOZwaarde.

Denk ook aan de mogelijkheden om onderhoudskosten gespreid over de jaren ten laste van het fiscale resultaat te brengen door: • •

dotaties aan een kostenegalisatiereserve (KER). vorming van een voorziening.

9


Onderhoudskosten/technische veroudering (3) KER is tegenwoordig nog nauwelijks van belang voor de praktijk nu bij het vormen van een voorziening inhaaldotaties toegestaan zijn en niet bij de KER. Voorwaarden voor het vormen van een fiscale voorziening verder versoepeld sinds het arrest HR 26 augustus 1998, nr. 33.417 (Baksteen-arrest).

10


Economische veroudering In geval van (substantiële) economische veroudering van beleggingsvastgoed kan fiscale beperking inzake afschrijvingen worden “omzeild”: afwaardering naar lagere bedrijfswaarde (= marktwaarde). Voorbeeld: langdurige leegstand. Bij latere waardestijging is opwaardering verplicht.

11


Verbetering/modernisering (1) Is sprake van verbetering van o/g, dan geldt inzoverre een activeringsplicht met mogelijk hogere afschrijvingen in de toekomst. Verbetering houdt in dat wezenlijke veranderingen worden aangebracht waardoor het o/g naar inrichting, aard of omvang wijziging ondergaat. Voorbeelden: • Aanleggen centrale verwarming. • Uitbreiding gebouw. • Installatie lift.

12


Verbetering/modernisering (2) Een genuanceerde benadering is mogelijk bij modernisering. Voorbeeld: • houten dakkapel = huidige situatie. • Aanschafkosten: € 3.500. • •

Vervanging door een kunststof dakkapel. Kosten: € 5.000.

€ 3.500 = onderhoudskosten € 1.500 = kosten van verbetering, dus activeren.

13


Transformatie: BTW en overdrachtsbelasting (1) Transformatie van kantoor naar woonappartementencomplex. Door recente rechtspraak is minder snel sprake van een nieuw vervaardigd o/g. Casus: • • • •

Een belegger bezit een incourant, verouderd kantoorpand met veel leegstand. Hij verbouwt het pand tot een woonappartementencomplex, zodat sprake is van een functiewijziging. Het uiterlijk en de constructie van het o/g blijven in tact. De woonappartementen zullen verkocht worden.

14


Transformatie: BTW en overdrachtsbelasting (2) Uitwerking casus: •

De BTW op de aanneemsom blijft drukken bij de kopers.

•

Omdat geen sprake is een nieuw vervaardigd o/g, is over de winstopslag – berekend aan de kopers – geen 21% BTW verschuldigd maar 2% overdrachtsbelasting.

15


Voor meer informatie kunt u terecht bij: A.N. (Antoon) van de Water e-mail [email protected]

Mr. G.J. (Govert) Vorstenbosch e-mail [email protected]

Mr. C. (Kees) Goeman e-mail [email protected]

: Eindejaarsseminar

Noteer deze datum alvast in uw agenda.

Wij hopen u tijdens dit seminar te mogen verwelkomen.

Bezoek ook onze website www.inventivecontrol.com

Accountants

26 november 2014

Belastingadvseurs

aankomend seminar:

Postbus 114 5260 AC Vught Vughterweg 47 m 5211 CK ‘s-Hertogenbosch Tel 073 – 6 12 88 99

24 september Sprekers: Antoon van de Water makelaar en voorzitter van RSP Makelaars s-hertogenbosch C.V

Recommend Documents