ZNALECKÝ POSUDEK č. 700 - 16/2015 ve věci ocenění nemovitostí:
• pozemek s p.č. 893/143 – nemovitost dle LV č. 5495 pro k.ú. Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo; na pozemku stavba „prodejna masa, uzenin a lahůdek“ – stavba specifikovaná dle usnesení soudního exekutora; ulice Loucká, Znojmo
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš č.j. 009EX 86/03 Bohunická 728/24a 619 00 Brno
Účel posudku:
Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro exekuci. Jiné užití znaleckého posudku je nepřípustné. Podle stavu ke dni 21.7.2015 ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, v současné cenové úrovni posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Doubek Vlkova 164/4 Znojmo 669 02 Znojmo 2 tel.: 515 225 062, fax: 515 264 921 e-mail:
[email protected] znalec - ekonomika, ceny a odhady nemovitostí odhadce majetku koncesní listina: oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité člen České komory odhadců majetku® člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku člen Asociace znalců a odhadců ČR
Posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a elektronicky. Ve Znojmě, 21.7.2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora Mgr. Ing. Josefa Cingroše / Mgr. Prachař, č.j. 009EX 86/03-97 ze dne 28.4.2015 je: „…ocenění těchto nemovitých věcí: prodejny masa, uzenin a lahůdek na pozemku p.č. 893/143 a pozemku p.č. 893/143 ostatní plocha, to vše ve vlastnictví povinné zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Znojmo, katastrální území Znojmo-město na listu vlastnictví č. 5495. Znalci se ukládá, aby cenou obvyklou dle § 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. ocenil uvedené nemovité věci ve funkčních celcích včetně příslušenství, a aby ocenil případná práva a závady s nemovitými věcmi spojené ke dni zpracování znaleckého posudku.“ …“ Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuci majetku. V souladu s § 66 odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu, který odkazuje na § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), bude v tomto znaleckém posudku stanovená obvyklá cena, potažmo tržní hodnota. Vysvětlení pojmů viz dále. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Loucká PSČ 669 02 (dle dodatečných listin čp. 623 or.č. 1) Katastrální území: Znojmo-město Počet obyvatel: 33805 Region: Jihomoravský Okres: Znojmo 3. Prohlídka nemovitosti, místní šetření Povinná byla ohledně jí uložené součinnosti znalcem obeslána dne 13.5.2015, ovšem dopis ohledně místního šetření se znalci vrátil jako nedoručitelný. Znalec dále dle svých možností pokoušel se sehnat povinnou, však marně. Nakonec znalec vykonal informativní místní šetření v nemovitosti – je zde hospůdka, kde získal kontakt na oprávněného, který nemovitosti užívá. S ním nakonec dohoda ohledně místního šetření, které proběhlo dne 21.7.2015. Pan Svoboda – oprávněný z exekuce umožnil prohlídku nemovitosti, staveb, pozemků, podal vysvětlení k celé kauze. Povinná tedy neposkytla žádnou součinnost. Stavby byly dle potřeby zaměřeny, pořízená byla fotodokumentace, pan Svoboda přítomný na m.š. poskytl doplňkové informace ohledně historie staveb, stáří, provedení.
-34. Podklady pro vypracování posudku a) dodané a zajištěné objednatelem výpis z KN – LV č. 5495 pro k.ú. Znojmo-město ze dne 27.4.2015 usnesení o ustanovení znalcem vydané soudním exekutorem Mgr. Ing. Cingrošem č.j. 009EX 86/03-97 ze dne 28.4.2015 exekuční příkaz ve věci, vydaný pod čj. 009EX 86/03-69 exekutorem Mgr. Ing. Cingrošem dne 23.12.2014 b) dodané a zajištěné znalcem informace z KN pořízené přes internet ohledně lokalizace posuzované nemovitosti vč. informativní kopie katastrální mapy skutečnosti zjištěné na místě silniční mapa České republiky 1 : 200 000 geografický atlas na CD-ROM – „Brněnský kraj“, vydaný firmou Geobáze ČS®, a.s., měř. 1 : 100 000 časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2014 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Katalog venkovních úprav“ díl I., II., III. a IV. „Teorie oceňování nemovitostí“, IV. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Brno 1998 Věstník Ministerstva financí ČR ročník 1995 až 2004 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995 „Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2008 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle doložených podkladů by měly být nemovitosti v současnosti zapsány v KN u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, jako: LV č. 5495 pro k.ú. Znojmo-město Pozemky parcela 893/143
výměra m2 111
druh pozemku
způsob využití
ostatní plocha
jiná plocha
způsob ochrany památkově chráněné území
Vše ve vlastnictví:
Regina Zouharová r.č. 725405/2564 Trstěnice č.p. 122 671 71 Další podrobnosti viz kopie LV v příloze posudku (jedná se o nejaktuálnější LV, které měl znalec k dispozici).
6. Dokumentace a skutečnost K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená v části A.4.a). Dokumentace spolu s dalšími informacemi, které se podařilo znalci shromáždit, bude využitá při zpracování posudku. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici. Zpracovatel posudku neručí za doložené podklady a poskytnuté informace, vychází z toho, že získané informace důležité pro zpracování tohoto posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále prověřovány, nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.
-47. Celkový popis nemovitosti Znojmo je město s rozšířenou působností v Jihomoravském kraji na levém břehu řeky Dyje, 55 km jihozápadně od Brna a 75 km severozápadně od Vídně. Hranice Rakouska probíhá 8 km vzdušnou čarou jižně od kraje města. Znojmo je druhým největším městem v Jihomoravském kraji, náležitá vybavenost okresního města, všechny úřady, nemocnice s poliklinikou, kino, divadlo, různá sportoviště včetně krytého bazénu a plovárny, školství až vysoké. Železniční spojení na podružné trase Jihlava-Vídeň. Bus spojení dobré až velmi dobré; Znojmo náleží do IDS JM-kraje. Ve městě MHD-BUS, celkem 7 linek/tras spojů, obsluhovány jsou i ke Znojmu těsně přiléhající obce. Nemovitost se nachází v jižní části města, v ulici s názvem Loucká, která prochází danou částí města v ose jih-sever, její severní konec je propojen ulicí Pražákovou s dopravní tepnou (silnice E 59) na Vídeňské třídě, jižní konec ulice ústí do ulice Melkusovy, jež západním směrem překonává řeku Dyji do obce Nový Šaldorf-Sedlešovice, její části Sedlešovice, směrem východním ulice Melkusova ústí do ulice Dukelských bojovníků, která je pokračováním Vídeňské třídy. Nemovitost je lokalizována v severní části ulice, při příjezdu do ulice od Vídeňské třídy ulicí Pražákovou se odbočuje vpravo, nemovitost je zcela na severním konci ulice na levé straně, resp. u její západní strany, a to hned vedle bytovky, jež je v řadě 3 na sebe navazujících bytových domů stejného konstrukčního provedení a architektonického ztvárnění. V lokalitě všechny sítě TI (elektřina, voda, kanalizace, plyn, popř. pevná telefonní síť), do staveb nemovitosti však plyn zaveden není, ostatní sítě ano. K nemovitosti se přistupuje ze zpevněné místní komunikace, jež je lemovaná chodníkem, po pozemcích ve vlastnictví Města Znojma (p.č. 893/1, 5335/2). Na nedaleké Vídeňské třídě jsou zastávky MHD (autobus), dosažitelné do cca 5-7 min. Centrum města je dobře dosažitelné pěšky, v časovém úseku 15-20 min. Při vyústění ulice Hakenovy do Vídeňské třídy je vybudován obchodní komplex "Albert/Hypernova", když ulice Hakenova je pokračováním výše zmiňované ulice Pražákovy. Lokalita nemov. se jeví jako průměrně klidová, ulice Loucká je zatížená méně dopravním ruchem, obzvláště její severní slepé rameno. Kolem je zástavba bytovkami, pak sídliště řadových RD, kousek dál market, elektroobchod. V KN je evidován pouze pozemek, stavby žádné, ovšem na pozemku stojí stavby, určitě hospůdka a pak hazardní herna „VLT“, která zavřená a původní unimobuňka slouží jako sklad. Úkolem znalce není zkoumat vlastnictví staveb. Evidence katastru neprokazuje vlastnictví staveb, pouze pozemku. Bude se vycházet ze zadání soudního exekutora, že jde nejen o pozemek, ale i o stavby. Ty však nejsou „prodejnou masa, uzenin a lahůdek“, ale hospůdkou a původní hernou. K ocenění shledána pouze hospůdka a pak herna; před hospůdkou venkovní posezení, přístřešek, ovšem dle sdělení pana Svobody byl přístřešek zřízen jím, tj. lze odkázat na informaci od p. Svobody, že je tato stavba jeho a pak se do ocenění nepromítá. Navíc již jde o stavby na cizím městském pozemku, mimo pozemek posuzovaný.
B. Posudek Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
-5v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost uvádím ještě definici pojmu „tržní hodnota“ dle Evropských oceňovacích standardů, jež se odkazují na definici tržní hodnoty odsouhlasené IVSC – Mezinárodní radou oceňovacích standardů: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku.“ Oba pojmy lze v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část rádoby odborné veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti. Než se přistoupí k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude navrhována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena – částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.
-6Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny).
-
Věcná hodnota nemovitosti
Věcná hodnota se určí pouze pro hlavní stavby – objekt hospůdky a objekt herny. Ostatní jsou samozřejmým příslušenstvím – zpevněné plochy, přípojky sítí, jejich věcná hodnota nemá klíčový vliv na úkol znalce a tím je stanovení obvyklé ceny, tedy existence zpevněných ploch, přípojek sítí je samozřejmostí pro rámec ceny obvyklé, pak se jeví zbytečné podrobně rozebírat věcnou hodnotu uvedeného příslušenství hlavních staveb. Věcná hodnota staveb hospůdka Tvarově jednoduchá stavba, základem je unifikovaná konstrukce tzv. unimobuňky, což je prefabrikát z kovu a dřevní hmoty, který se používal masivněji na stavbách jako zařízení staveniště v daném provedení před lety. Není podstatné, zda je stavba spojená se zemí pevným základem, neřeší se zde definice nemovitosti, ale ocenění stavby a daný objektem bezpochyby stavbou je. Původní stavba je z roku 1992, před cca 6-7 lety byl objekt zateplený, má kovová výkladcová okna, zavedená voda, kanalizace, elektřina, vytápí se elektrickými panely, uvnitř vestavěno hygienické zázemí, kde běžná průměrná vybavenost. TUV ohřívána lokálně dle potřeby malými el. zásobníky. Stěny uvnitř obloženy palubkami, na podlaze PVC, v hygi. zázemí minoritně dlažba. Celkový stav průměrný s údržbou na celkem dobré úrovni. Podle dostupných listin byla stavba kolaudována v roce 1992 jako prodejna masa, uzenin a lahůdek, v roce 1995 došlo ke změně užívání na hostinskou činnost, prodejnu textilu, novin a tabáku. K dispozici je dokonce listina, která prokazuje přidělení čísla popisného stavbě, ovšem budova nebyla již zanesená do KN řádně, tj. v katastru evidován pouze pozemek. Kolaudace vydána na Nejedlá Regina, což by mohlo prokazovat vlastnictví povinné, ovšem uvedené je jen názor znalce a to ještě informativní. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.np
Zastavěná plocha 6,06x9,76 = 59,15 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název celkový 59,15x2,8 Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky
ocelový rám uložen na zpevněném podkladu dřevěná sendvičová hmota dřev. prvky, palubky plochá, nosná kce kombinace kovu a dřeva povlaková obklad palubkami kontaktní zateplení, tenkovrstvá omítka
= =
Obestavěný prostor 165,62 m3 165, 62 m3
-7Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení
ne v hygi. zázemí kovové a dřev. kovová a dřev. s izol. zasklením pvc, v malé míře dlažba elektrické přímotopy; stropní sálavé panely 3-f ne s+t v plastu el. zásobníky malé ne v plastu do řádu umyvadla, běžné wc mísy, pisoáry
Ostatní
Zastavěná plocha [m2] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m3] Rozestavěnost % Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Další životnost roků Opotřebení – odborným odhadem % Věcná hodnota (VH) Kč
59 165,62 4 000 100,00 662 480 23 25 45 364 364
herna Tvarově jednoduchá stavba, základem je unifikovaná konstrukce tzv. unimobuňky, což je prefabrikát z kovu a dřevní hmoty, který se používal masivněji na stavbách jako zařízení staveniště v daném provedení před lety. Není podstatné, zda je stavba spojená se zemí pevným základem, neřeší se zde definice nemovitosti, ale ocenění stavby a daný objektem bezpochyby stavbou je. Původní stavba je z roku 1992, má kovová výkladcová okna, zavedená voda, kanalizace, elektřina, vytápí se elektricky, uvnitř vestavěno jednoduché hygienické zázemí, kde běžná průměrná vybavenost. Celkový stav s údržbou na jen nutné úrovni. Již zde delší dobu je jen sklad nepotřebných věcí pro hospůdku ve vedlejším objektu. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.np
Zastavěná plocha 4,1x6,06 = 24,85 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název celkový 24,85x2,85 Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce
ocelový rám uložen na zpevněném podkladu dřevěná sendvičová hmota dřev. prvky plochá, nosná kce kombinace kovu a dřeva povlaková
= =
Obestavěný prostor 70,82 m3 70,82 m3
-8Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení
nátěry nátěry ne v hygi. zázemí kovové a dřev. kovová a dřev. s izol. zasklením koberec elektrické přímotopy 3-f ne s+t v plastu el. zásobníky malé ne v plastu do řádu umyvadla, běžné wc mísy, pisoáry
Ostatní
Zastavěná plocha [m2] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m3] Rozestavěnost % Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Další životnost roků Opotřebení – odborným odhadem % Věcná hodnota (VH) Kč
25 70,82 3 800 100,00 269 116 23 10 60 107 646
Hodnota pozemku Základní popis oceňovaných pozemků Jediný pozemek, dle KN ostatní plocha, ovšem na pozemku kolaudované stavby. Pozemek je u okraje rozsáhlejší obytné zóny. Terén sklonitější, dostupné všechny sítě. Zpevněný příjezd. Parkování v ulici dobré, přes ulici je parkoviště. Hodnota se stanovuje na základě databáze směrných cen pozemků pro dané k.ú., kterou sestavili profesionální znalci a odhadci z regionu.
Druh pozemku
Parcela č.
ostatní plocha 893/143 Celková výměra pozemků:
-
Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m2 Kč/m2 111 1 800 1/1 111 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 199 800 199 800
Výnosová hodnota nemovitosti
Jde o komerční nemovitost. Jeví se vhodné stanovit výnosovou hodnotu. Podle informací od p. Svobody, který nemovitost užívá, již neexistuje platná nájemní smlouva. Dříve byla, k dispozici není (odkazuji na nesoučinnost povinné), podle p. Svobody již pozbyla právních účinků. Dle info od pana Svobody mělo být nájemné před cca 10 lety snad 12tis. Kč/měsíc. Sice je zde časový odstup, nicméně po zvážení současného stavu nemovitosti, účelového určení, i na základě znalostí o tržní úrovni v místě a současné době při pronajímání podobných nemovitostí se jeví, že uváděná výše nájmu by na dnešní dobu byla spíše vyšší, než obvyklá, když v současné době lze považovat za obvyklou úroveň max. 10tis. Kč/měsíc. Bude se z uvedené částky vycházet při určování výnosové hodnoty.
-9Výnosová hodnota bude určená jednoduchou kapitalizací dle vztahu Výnosová hodnota = čistý roční výnos / kapitalizace. Kapitalizace bude uplatněná s ohledem na lokalitu a stav nemovitosti, rovněž s ohledem na rizikovou míru dosahování případného zisku z pronajímání ve výši 11%. Čistý roční výnos se určuje jako poměrná část z hrubého, kdy se má vyjádřit vliv nutných nákladů na dosahování příjmů z nájmů. Ten se odhaduje v obvyklé úrovni cca 35%, tj. možný čistý výnos z nájmu by mohl být 10.000 Kč/měsíc x 12 x (koef. výpadku nájmu= -1 nájem) x (100-35)% = 10.000 x 11 x 0,65 = 71.500 Kč. Pak tedy může být výnosová hodnota staveb včetně vlastního pozemku pod nimi ve výši: VýH = 71.500 Kč/rok : 11% = 650.000 Kč Výnosová hodnota nemovitostí staveb s vlastním pozemkem tedy dosahuje částky 650.000 Kč. Jde o elementární hodnotu pro stavby s vlastním pozemkem jako podklad pro stanovení obvyklé ceny pro účely exekuce.
-
Porovnávací hodnota nemovitosti
Komerční nemovitosti jsou poněkud různorodé, těžko se proto porovnávají, pak jsou porůznu lokalizované, různých způsobů využití a účelových určení. Pro dostatečně objektivní stanovení porovnávací hodnoty staveb s pozemkem pod nimi není k dispozici adekvátní soubor relevantních informací. Podobné nemovitosti se na místním trhu často neprodávají, nelze tady spekulovat o podobných nemov. lokalizovaných jinde, v jiném městě či snad kraji, nelze tady řešit nějakou prodejnost případně samostatných unimobuněk; je zde jasně definovaná nemovitost a o ní je třeba hovořit jako o prodejném majetku, tj. stavby stojící na konkrétním pozemku, konkrétně provedené a upravené pro dané účelové určení. Porovnávací hodnota z uvedených důvodů nebude určována.
-
Práva a závady spojené s nemovitostí
V části „C“ doloženého LV je uvedeno několikero omezení vlastnických práv váznoucích na nemovitosti: • •
zástavní právo smluvní pro Svoboda Josef – oprávněný z exekuce; byl přítomen na místním šetření; toto omezení by se mělo vyřešit prodejem nemovitosti v exekuci nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti; tato omezení podle všeho souvisí se zpracováváním tohoto posudku, není třeba je jakkoliv zohledňovat ve výsledném návrhu ceny obvyklé, protože prodejem v exekuci by měla zaniknout
Jiná práva a závady, jež by byly spojeny s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly zjištěny.
-
Rekapitulace stanovených hodnot Věcná hodnota [Kč]
Výnosová hodnota [Kč] Hodnota současná – elementární hodnoty 671 810
650 000
Porovnávací hodnota [Kč] nebyla stanovená
- 10 -
-
Stanovení obvyklé ceny
Výše byly případně určeny nápomocné hodnoty, které mají posloužit jako podklad pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce. Věcná hodnota určitě není indikátorem obvyklé ceny, jde o hodnotu vycházející z nákladů na pořízení nemovitostí výstavbou na zakoupeném pozemku, které ovšem nejsou v přímé souvztažnosti s trhem a následnou prodejností. Pro stavby – budovy s pozemkem pod nimi není dostatek relevantních informací z trhu, aby mohla být s dostatečnou mírou objektivity stanovená porovnávací hodnota těchto nemovitostí. Závěrem se tedy vychází z výnosové hodnoty staveb s pozemkem pod nimi. Kolem budov na již cizím pozemku se nacházejí další stavby, sice dle všeho užívané k popsaným budovám, ovšem ty dle dostupných informací nejsou vlastnictvím povinné (sděloval p. Svoboda na místním šetření). Na základě výše uplatněných přístupů ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti, resp. v rámci úkolu znalce, jenž byl specifikován v nálezové části posudku, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti pro účely exekuce takto: 650 000,- Kč slovy: šest set padesát tisíc Kč Nebyly zjištěny nějaká práva a závazky samostatně ocenitelné. Nebyly zjištěny nějaké závady, které by neměly prodejem v dražbě zaniknout. Výsledná hodnota je identická s uvedenou obvyklou cenou. Na základě podkladů a dostupných informací v rámci nesoučinnosti povinné a v rámci možností znalce nebylo zjištěno, zda jsou nemovitosti pronajímány. Dle informací od uživatele nemovitosti již neexistuje platná nájemní smlouva. Další informace: budovy jsou řádně kolaudovány, kolaudace vystavená na Regina Nejedlá, ovšem pak již změna užívání vystavená na pana Svobodu, listina o přiděleném čísle popisném také vystavená na pana Svobodu; není věcí znalce řešit právní věci ohledně vlastnictví, lze jen vyslovit domněnku, že listiny vydané na pana Svobodu byly stavebním úřadem vydány nesprávně, když dle kolaudačního rozhodnutí by bylo možné dedukovat vlastnictví pro Reginu Nejedlou (nyní zřejmě Zouharovou). Bylo by optimální zajistit zápis budov dle kolaudačního rozhodnutí do katastru nemovitostí, aby byl v KN zřejmý vlastník včetně zápisu čísla popisného do KN. V přílohách posudku jsou zřejmé listiny, o kterých je zde řeč. Tj. jeví se, že stavby řádně povoleny, kolaudovány, dokonce listiny o změně užívání a o čísle popisném (ty poslední dvě sice vystaveny na cizího, než na vlastníka), nicméně legálnost staveb se tímto jeví prokázána. Pro kvalitní zpeněžení majetku v exekuci i z pohledu budoucí právní jistoty případného nového vlastníka by bylo nanejvýš vhodné dořešit zápis budov do katastru nemovitostí.
Ve Znojmě, 21.7.2015
Ing. Zdeněk Doubek
- 11 -
C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 700-16/2015 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
D. Seznam příloh -
fotodokumentace situace širších vztahů LV č. 5495 pro k.ú. Znojmo-město ze dne 27.4.2015 kopie katastrální mapy pro lokalitu nemovitostí
kopie dalších listin (staveb.povol., kolaudace, změna užívání, číslo popisné…) kopie usnesení o ustanovení znalcem Celkem
počet listů příloh 3 x A4 1 x A4 2 x A4 1 x A4 6 x A4 2 x A4 15
situace širších vztahů
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 27.04.2015 16:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 009EX86/03 pro Ing. Mgr. Josef Cingroš
Okres: CZ0647 Znojmo
Obec: 593711 Znojmo
Kat.území: 793418 Znojmo-město
List vlastnictví: 5495
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo Zouharová Regina, č.p. 122, 67171 Trstěnice
B Nemovitosti Pozemky Parcela 893/143
Výměra[m2] Druh pozemku 111 ostatní plocha
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Podíl
725405/2564
Způsob využití jiná plocha
Způsob ochrany památkově chráněné území
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
pohledávka ve výši 1.260.000,-Kč ze dne 9.4.1992, registrovaná dne 15.4.1992 Z-2850/2003-713 Parcela: 893/143 Svoboda Josef, Oblekovice 385, 67181 Znojmo, RČ/IČO: 460402/039 Listina Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 1025/1992. POLVZ:406/1992 Z-100406/1992-713 Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 05.05.2003. Z-2850/2003-713 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva
o Nařízení exekuce
vyznačil Katastrální úřad Znojmo
Zouharová Regina, č.p. 122, 67171 Trstěnice, RČ/IČO: 725405/2564 Z-2551/2003-713 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Znojmě Nc-4225/2003 -17 ze dne 19.05.2003; uloženo na prac. Znojmo Z-3294/2003-713 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: 893/143 Z-10351/2014-713 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 009 EX-86/2003 -69 ze dne 23.12.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.12.2014. Zápis proveden dne 05.01.2015; uloženo na prac. Znojmo Z-10351/2014-713 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
Plomby a upozornění - Bez zápisu E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 27.04.2015 16:35:02
Okres: CZ0647 Znojmo
Kat.území: 793418 Znojmo-město
Obec: 593711 Znojmo
List vlastnictví: 5495
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
Listina o Smlouva o převodu nemovitosti RI 3762/1991 Kupní smlouva ze dne 4.12.1991, registrovaná
dne 9.12.1991.
Pro: Zouharová Regina, č.p. 122, 67171 Trstěnice F
POLVZ:403/1992
Z-100403/1992-713 RČ/IČO: 725405/2564
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
27.04.2015
16:55:18
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 2
Exekutorský ú řad Brno-m ěsto, soudní exekutor M gr. Ing. Josef Cingroš se sídlem Bohunická 728/ 24a, 619 00 Brno t el. +420 543 255 504, 506, www.exekut or-brno.cz, e-mail: exekut or-brno@exekut or-brno.cz, DS: fv5g79t bankovní spojení: 2104432288/ 2700, variabilní symbol: 8603
č.j. 009 EX 86/ 03-97 v. s. oprávn ěný: č.j. oprávn ěný:
U SN ESEN Í M gr. Ing. Josef Cingroš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-m ěsto se sídlem Bohunická 728/ 24a, 619 00 Brno, kt erý vede exeku ční řízení na základě usnesení Okresní soud ve Znojm ě, č.j. 8 Nc 4225/ 2003-7, ze dne 16.04.2003, kt eré bylo vydáno na základ ě návrhu oprávn ěného a Rozsudek č.j. 23 Cm 621/ 95-75, kt erý vydal Krajský soud v Brn ě, dne 12.10.1999 a kt erý se st al pravomocným dne 07.11.2002 a vykonat elným dne 12.11.2002 k uspokojení pohledávky oprávn ěného:
JOSEF SVOBODA, OBLEKOVICE 385, 67181, ZNOJM O, I Č 13395688
proti povinnému:
REGINA ZOUHAROVÁ, TRSTĚNICE 122, 67171, TRSTĚ NICE, nar.05.04.1972
ve výši 1 703 027,46 Kč s příslušenst vím , rozhodl takto:
I.
Přibírá se znalec z oboru ceny a odhadu nem ovitých věcí, a to: Ing. Zden ěk Doubek, znalec, IČ 49957163, Vlkova 164/ 4, Znojm o, 66902
k ocen ění t ěcht o nemovit ých věcí: prodejny masa, uzenin a lahůdek na pozemku p.č. 893/ 143 a pozemku p.č. 893/ 143 ostatní plocha, to vše ve vlastnictví povinné zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt ě Znojmo, pro obec Znojmo, katastrální území Znojmo-m ěsto na listu vlastnictví č. 5495.
Znalci se ukládá, aby cenou obvyklou dle § 2 odst . 1. zákona č. 151/ 1997 Sb. ocenil uvedené nem ovit é věci ve funkčních celcích včet n ě p říslušenst ví, a aby ocenil p řípadná práva a závady s nem ovit ými věcmi spojené ke dni zpracování znaleckého posudku. Dále se znalci ukládá, aby znalecký posudek podal písemn ě minimáln ě ve dvou vyhot oveních společně s vyhot ovením v el.podob ě do 30 dn ů po obdržení t ohot o usnesení na adresu: Exekut orský úřad Brno-m ěst o, Bohunická 728/ 24a, 619 00 Brno. Nem ůže-li znalec vyžádaný úkon ve st anovené lh ůtě provést , je povinen t ut o skut ečnost oznámit s příslušným od ůvodn ěním neprodlen ě soudnímu exekut orovi. Nedodržení st anovené nebo dohodnut é lh ůt y k podání znaleckého posudku má za následek snížení odm ěny, p řípadn ě opat ření podle § 53 o.s.ř. t j. uložení pokut y do výše 50 000,- Kč. Povinnému se ukládá, aby znalci poskytl p ři ocen ění nemovit ých věcí požadovanou sou činnost k ohodnocení nem ovit ých věcí, zejména aby zpříst upnil vst up do nemovit ých věcí, p ředložil veškerou dokument aci, sd ělil práva a závady váznoucí na nem ovit ých věcech, p řípadn ě p ředal nájem ní smlouvy s m ožnost í po řídit fot okopie t ěcht o nájemních smluv. Tomu, kdo t ut o povinnost poruší bude uložena po řádková pokut a až do výše 50.000,-Kč.
Od ůvodn ění:
V rámci t ét o exekuce došlo k nařízení prodeje shora uvedených nemovit ých věcí. Prot ože k ocen ění nemovit ých věcí je třeba odborných znalost í, ust anovil soudní exekut or podle § 52 odst . 2 exeku čního řádu za použití ust anovení § 336 odst . 1 o.s.ř. k ocen ění nemovit ých věcí uvedeného znalce.
Poučení: Prot i t omut o usnesení není odvolání p řípust né. Proti znalci mohou být podány námit ky do 8 dn ů od doru čení; jinak se má za t o, že účast níci s ust anoveným znalcem souhlasí.
St ránka 1 z 2
V Brn ě dne 28.4.2015 __________________________ M gr. Ing. Josef Cingroš soudní exekut or Vyřizuje: M gr. Pet r Prachař
St ránka 2 z 2
