ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3404 - 94/2013
o ceně pozemku p.č. 190/2 a spoluvlastnického podílu id.1/7 na pozemku p.č. 189/22 vše v katastrálním území Helenín, obec Jihlava, kraj Vysočina, včetně příslušenství.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 – č.j.025 Ex 21142/09-36 Mgr. Zuzana Sobíšková Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé
Oceněno ke dni:
20.srpna 2013
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Merten Armády 246 155 00 Praha 5 – Stodůlky
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran. V Praze, dne 28.června 2013
-2-
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaný pozemek p.č. 190/2 se nachází v malé zahrádkářské kolonii na pravém břeju řeky Jihlavy, na východním okraji zastavěné části Helenína, který je městskou částí krajskéhoměsta Jihlavy. Přístup na pozemek je z místní komunikace - silnice III. třídy, vedoucí z Helenína podél řeky do Malého Beranova po nezpevněné cestě. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č. 190/2 (trvalý travní porost - BPEJ 76701 o výměře 526m2 ) a příslušenstvím, které sestává ze zahrádkářské chaty, venkovních úprav (oplocení) a trvalých porostů. Pozemek je užíván jako rekreační zahrádka. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl id.1/7 na pozemku p.č. 189/22 (ostatní plocha - ostatní komunikace o výměře 1275m2 ). Jedná se o cestu, pokteré jsou přístupné jednotlivé parcely zmíněné zahrádkářské kolonie.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Helenín, obec Jihlava, list vlastnictví č. 3011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 27.11.2012. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Helenín, obec Jihlava, list vlastnictví č. 3001, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 27.11.2012. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Helenín, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 27.8.2013. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 20.8.2013 bez přítomnosti povinného p. Šaněka.
1.3 Vlastnictví a) Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 3011 pro k.ú. Helenín, obec Jihlava zapsáni: Šaněk Jiří, nám. Svobody 379, 588 32 Brtnice 1/1 b) Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 3011 pro k.ú. Helenín, obec Jihlava zapsáni: Šaněk Jiří, nám. Svobody 379, 588 32 Brtnice 1/7 ostatní spoluvlastníci jsou uvedeni na výpisu z KN, který je přílohou posudku.
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Zahr.chata 2) Pozemek p.č. 190/2 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 4) Pozemek p.č. 189/22 -3-
1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 s účinností od 1.1.2013. Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví „obecná cena věci“), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku.
1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod technické a srovnávací. -4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 - Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
2.1.1 Zahr.chata Oceněno podle § 26 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Předmětem ocenění je zahrádkářská chata postavená v severním rohu pozemku p.č. 190/2. Jedná se o volně stojící stavbu dřevěné kopnstrukce se sedlovou střechou, která má krov umožňující zřízení podkroví. Chata je bez č.p a bez č.ev. není vedena v katastru nemovitostí ani není v katastrální mapě. 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11.4 Typ: E1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená 2.1.1.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) ______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *)
3
0.00
2
0.00
1
-0.02
______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.02
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.02 = 0.980 2.1.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) ______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
______________________________________________________________________________________________________________
1. Životní prostředí a atraktivita oblasti 5 0.20 Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39 a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha-západ a Praha-východ
-5-
2. Přírodní lokalita Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě Nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí 4. Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava Dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti Špatné 7. Obchod a služby v okolí Žádné 8. Sportoviště Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
1
-0.02
3
0.00
2
0.00
1
-0.02
1
-0.05
1
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.11
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.11 = 1.110 2.1.1.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) ______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 E Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. NP - Bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby 1 0.02 Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce b) 2 -0.03 Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce 3 0.03 Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě 2 0.00 Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení 2 -0.06 Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby 2 0.00 Lokální vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m2 ) 3 0.00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou 3 0.03 Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu
-6-
10. Stavebně- technický stav 3 0.8500 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=1.0+0.00 pro stáří 15 let) ______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.01
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.01) x 0.8500 = 0.842 2.1.1.6 Výpočet ceny objektu (§ 26 vyhlášky) ______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.980 x 1.110 x 0.842
= Kč
1.629,x 0.9160
________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 72.00 m3
= Kč = Kč
1.492,16 107.435,81
______________________________________________________________________________________________________________
Zahr.chata
Cena celkem Kč
107.436,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.1.2 Pozemek p.č. 190/2 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Okres : Jihlava Obec : Jihlava Katastrální území : Helenín Pozemek parcelní číslo : 190/2 Druh pozemku dle výpisu z KN : Trvalý travní porost List vlastnictví číslo : 3011 BPEJ : 76701 (celá výměra) 2.1.2.2 Výměra stavebního pozemku 190/2 526
=
526.00 m2
________________________________________ 2
celkem =
2.1.2.3 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Negativní účinky okolí (až -10%)
526.00 m
-10% -5% -7% -10%
2.1.2.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) ______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -32.00% dalších přirážek a srážek
-7-
= Kč = Kč = Kč
800,800,544,-
Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 526.00 m2
= Kč = Kč = Kč
x 2.1460 x 0.9010 1.051,85 420,74 221.309,03
______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 190/2
Cena celkem Kč
221.309,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Popis Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Jedná se ovocné stromy a keře a o okrasné porosty. Velikost pokryvné plochy byla stanovena v rámci místního šetření. 2.1.3.1 Pokryvná plocha Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Výpočet ceny pozemku ______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -32.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 150.00 m2
= Kč = Kč = Kč
800,800,544,-
= Kč = Kč = Kč
x 2.1460 x 0.9010 1.051,85 420,74 63.110,94
______________________________________________________________________________________________________________
Pokryvná plocha
Cena celkem Kč
63.111,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3.2 Výpočet ceny porostu (§ 42 vyhlášky) ______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku 5,5% ze zjištěné ceny
= Kč = Kč
63.111,3.471,11
______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
3.471,-
______________________________________________________________________________________________________________
-8-
2.1.4 Pozemek p.č. 189/22 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.1.4.1 Popis Okres : Jihlava Obec : Jihlava Katastrální území : Helenín Pozemek parcelní číslo : 189/22 Druh pozemku dle výpisu z KN : ostatní plocha – ostatní komunikace List vlastnictví číslo : 3001 2.1.4.2 Výměra stavebního pozemku 189-22 1275
=
1275.00 m2
________________________________________ 2
celkem =
2.1.4.3 Úprava ceny pozemku Poz.komunikace mimo sídelní část obce, nenavazující ve městě dle odst. 1 písm. a) (zú -30%; nú -50%) Poz.komun.s nezp., prašným povrchem (až -55%; až -55%)
1275.00 m
-30% -55%
2.1.4.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) ______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení -85.00% přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Ceny dle odst.7: min.= 480.00, max.= 1440.00 Po úpravě na minimální cenu dle odst.7 Cena za celou výměru 1275.00 m2
= Kč = Kč
800,120,-
= Kč
x 2.2560 x 0.6330 171,37
= Kč = Kč
480,612.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 189/22
Cena celkem Kč
612.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.1.5 Rekapitulace administrativní ceny 2.1.5.1 Nemovitosti uvedené na LV č. 3011 1) Zahr.chata 2) Pozemek p.č. 190/2 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč
107.436,221.309,3.471,-
______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
332.216,332.220,-
______________________________________________________________________________________________________________
-9-
2.1.5.2 Nemovitosti uvedené na LV č. 3001 4) Pozemek p.č. 189/22
Kč
612.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
612.000,612.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.2 - Stanovení věcné hodnoty (nákladové ceny) Věcná hodnota nemovitosti je stanovena jako cena nákladová podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 s účinností od 1.1.2013, bez uvažovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp.
2.2.1 Zahrádkářská chata Výpočet ceny objektu ______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.7) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.280,x 1.0900 x 0.9400 x 1.1000 x 2.1460 x 1.0000
________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 72.00 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 37.5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
3.095,90 222.904,80 222.904,80 83.589,30 139.315,50
______________________________________________________________________________________________________________
Zahrádkářská chata
Cena celkem Kč
139.316,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.2.2 Venkovní úpravy Zjištěná cena hl. staveb Poř.číslo Název
Cena
______________________________________________________________________________________________________________
1.
Zahrádkářská chata
139316.00
______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena
139316.00
- 10 -
Výpočet ceny objektu ______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena hlavních staveb 3,5% ze zjištěné ceny
= Kč = Kč
139.316,4.876,06
______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
4.876,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.2.3 Pozemek p.č. 190/2 Výpočet ceny stavebního pozemku ______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 526.00 m2
= Kč = Kč
340,178.840,-
______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 190/2
Cena celkem Kč
178.840,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.2.4 Rekapitulace stanovení věcné hodnoty nemovitosti 1) Zahrádkářská chata 2) Venkovní úpravy 3) Pozemek p.č. 190/2
Kč Kč Kč
139.316,4.876,178.840,-
______________________________________________________________________________________________________________
Součet Věcná hodnota
Kč Kč
323.032,323.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.3 - Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
- 11 -
2.3.1 Nemovitosti uvedené na LV č. 3011 U nemovitostí uvedeného typu, pozemek - travalý travní porost o výměře 526 m2, využívaný jako zahrádka se zahrádkářskou chatkou (neevidovanou) s příslušenstvím, ve zjištěném technickém stavu, nacházející se na okraji zastavěné části Helenína, městské části města Jihlavy, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka přibližně v rovnováze s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Podle použitých databází realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obchodovány nemovitosti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat (zahrádka s malou chatkou). Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí 520 – 560 Kč/m2. Výpočet ceny pozemku p.č. 190/2 ______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 526.00 m2
= Kč = Kč
540,284.040,-
______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 190/2
Cena celkem Kč
285.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.3.2 Nemovitosti uvedené na LV č. 3001 U nemovitostí uvedeného typu, pozemek – ostatní plocha (ostatní komunikace) o výměře 1275 m2, využívaný jako cesta zpřístupňující zahrádky v zahrádkářské kolonii, nacházející se na okraji zastavěné části Helenína, městské části města Jihlavy, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka velmi omezená. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Podle použitých databází realizovaných a v inzerci uváděných cen byly v uplynulé době v oblasti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat (přístupová cesta). Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí 130 – 170 Kč/m2. Výpočet ceny pozemku p.č. 189/22 ______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 1275.00 m2
= Kč = Kč
150,191.250,-
______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 189/22
Cena celkem Kč
190.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
- 12 -
2.3.3 Rekapitulace stanovení srovnávací hodnoty 2.3.3.1 Nemovitosti uvedené na LV č. 3011 ______________________________________________________________________________________________________________
Srovnávací hodnota
Kč
285.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
2.3.3.2 Nemovitosti uvedené na LV č. 3001 ______________________________________________________________________________________________________________
Srovnávací hodnota
Kč
190.000,-
______________________________________________________________________________________________________________
3. SHRNUTÍ 3.1 Nemovitosti uvedené na LV č. 3011 3.1.1 Administrativní cena nemovitosti
332 220 Kč
3.1.2 Věcná hodnota nemovitosti
323 000 Kč
3.1.3 Srovnávací hodnota nemovitosti
285 000 Kč
Při oceňování obdobného typu nemovitostí je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena má pro tento typ nemovitosti pouze informativní charakter a do váženého průměru se nezapočítává. Věcná hodnota má vždy ve výpočtu váhu 1,00. Podle kvality použitých dat lze srovnávací hodnotě přiřadit také váhu 2,00.
Výpočet tržní ceny nemovitosti : 1,00 * 323 000 = 323 000 2,00 * 285 000 = 570 000 ------------------------893 000 : 3,00 = 297 667 Kč
- 13 -
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti. 300 000 Kč
3.2 Nemovitosti uvedené na LV č. 3001
3.1.1 Administrativní cena nemovitosti
612 220 Kč
3.1.2 Srovnávací hodnota nemovitosti
190 000 Kč
Při oceňování pozemků není možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je informativní údaj sloužící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti. Proto lze za cenu v místě a čase obvyklou považovat cenu blížící se srovnávací hodnotě pozemku.
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti: 190.000 Kč Pro stanovení ceny spoluvlastnického podílu (id.1/7) nelze použít pouze matematickou operaci, ale je třeba přihlédnout k faktu, že se jedná pouze o nevětšinový podíl, jehož obecná obchodovatelnost bývá někdy problematická. Proto stanovuji cenu výše uvedeného spoluvlastnického podílu na částku : 20 000 Kč
- 14 -
4. ZÁVĚR a.
cena oceňovaných nemovitostí : aa) Pozemek p.č. 190/2 v Jihlavě - Heleníně, činí celkem 300.000 Kč. ab) id.1/7 Pozemku p.č. 189/22 v Jihlavě - Heleníně, činí celkem 20.000 Kč.
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d.
Výsledná cena výše označených nemovitostí : da) Pozemek p.č. 190/2 v Jihlavě - Heleníně, činí celkem 300.000 Kč. Slovy : Třistatisíc korun
db) id.1/7 Pozemku p.č. 189/22 v Jihlavě - Heleníně, činí celkem 20.000 Kč. Slovy : Dvacettisíc korun
V Praze, dne 28.srpna 2013
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
.................... vypracoval - 15 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3404 - 94/2013.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Merten
- 16 -
