Ing. Dobromír Kaplan, spr. 2909/80, Razzice 25, 418 04 Bílina
ZNALECKÝ POSU DE K č. 2488 – 11/2016 o OBVYKLÉ CENĚ odhadu předmětu dobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení : - bytová jednotka č. 1518/11, byt v budově Jirkov, č.p. 1517, 1518, byt. dům, LV 6176, na parcele 849/13. LV 6176, a na parcele 849/14, LV 6176 - podíl o velikosti 678/27846 na společných částech domu – budově Jir kov, č.p. 1517, 1518, byt. Dům, LV 6176, na parcele 849/13 , LV 6176 a na parcele 849/14, LV 6176 - podíl o velikosti 678/27846 na pozemku parc. č. 849/13 – zastavěná plocha a nádvoří a na pozemku parc. č. 849/14 – zastavěná plocha ná dvoří vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, na listě vlastnictví č. 6215 pro katastrální území Jirkov, obec Jirkov. Vlastník : Zuzana Brůžová, poslední trvalý pobyt Tkalcovská 1518, 431 11 Jirkov Účel ocenění : Vyhotovení ocenění dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách , nemovitostí zapsaných na LV č. 6176, k tastrální území Jirkov – provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení. Objednatel
: Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem
Počet vyhotovení posudku : 1 x v elektronické podobě 1 x fotografie – 4 ks 1 x v listinné podobě Posudek vypracoval : ing. Dobromír Kaplan, Razice 25, 418 04 Bílina Posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulní stany a 1 ks přílohy. -2-
A, N Á L E Z 1, Vlastnické právo Vlastník : Zuzana Brůžová, poslední trvalý pobyt Tkalcovská 1518, 431 11 Jirkov 2, Omezení vlastnického práva Ve výpisu z katastru nemovitostí, prokazující stav evidovaný ke datu 09.05.2016 o vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., část : „Omezení vlastnického práva“ je uve mimo jiné : “ Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu , pohledávky ( celkem 7 ks) na 289 000,- Kč ( po zaokrouhlení ) , dále je zde uvedeno o zahájení exekuce a jiné související zápisy. V této části o omezení vlastnického práva je uvedena i listina ve věci Usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSUL 69 INS – 23909/2015 – A -22 ze dne 06.11.2015, a listina ve věci usnesení insolvenčního soudu o schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty KSUL – 69 INS – 23909/2015 – B – 9 ze dne 2016. 3, Věcná břemena Ve výpisu z KN i na LV č. 6215 nejsou uvedená žádná věcná břemena. 4, Zástavní práva Dle již uvedeného výpisu z KN, z listu vlastnictví je uvedeno celkem 7 x zástavní právo exe kutorské. 5, Stavebně právní stav Jedná se o ocenění nemovité věci, která je ke dni ocenění ve vlastnictví jednoho vlastníka paní Zuzany Brůžové, bytem Tkalcovská 1818/11, Jirkov. Vlastnictví je ale negativně ovlivněno skutečnostmi stručně popsanými v tomto znaleckém posudku. Řešení negativních i jiných skutečností není obsahem tohoto posudku. Jedná se zejména o oprá vnění pro zástavní práva exekutorská, o zahájení exekucí, o exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, o usnesení insolvenčního soudu o úpadku a o schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty. 6, Slabé stránky Vlastnictví vzniklo kupní smlouvou ze dne 13.06.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 18.07.2012. Dle důvodného předpokladu v kupní smlouvě byl řešen i převod předkupního práva , zřízeného na oceňovanou jednotku smlouvou ze dne 21.06.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.06.2010. Dle důvodného předpokladu předkupní právo je stále platné. Další slabé stránky s vlivem na stavebně právní stav jsou neprovedené úhrady pohledávek. Úhrada má být řešeno dle exekučních příkazů k prodeji nemovitých věcí a dle Usnesení insolvenčního soudu tak, jak je uvedeno ve výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidova-3-
ný k datu 09.05.2015. 7, Silné stránky Ze silných stránek lze kladně hodnotit lokalitu bytového domu č.p. 1517, 1518, Tkalcovská ul. s lokalitou nedaleko centra města Jirkov, dobrý technický stav uvedeného bytového domu a i jednotky č. 1518/1 o velikosti 1 + 3 ve třetím nadzemním podlaží a se sklepní kójí. Jednotka je přístupná výtahem a vnitřním jednoramenným schodištěm. 8, Podklady - Objednávka č. 80/16 ze dne 06.06.2016 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení, - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 09.05.2016, výpis z listu vlastnictví č. 6215, pro katastrální území Jirkov, obec Jirkov, - Situace části obce Jirkov s vyznačením domu k bydlení č.p. 1517,1518, byt. Dům ,LV 6176, 9, Prohlídka na místě samém Prohlídka – místní šetření oceňované nemovité věci – objektu k bydlení č.p. 1517,1518 Jirkov byla svolána společnosti Dražbyprost s.r.o. na den 20. června 2016 va 10.00 hod. Prohlídka se uskutečnila bez přítomnosti majitelky jednotky paní Z. Brůžové, ale jen za přítomnosti pana Nováka, bydlícího dle jeho sdělení v jednotce č. 1518/11, který znalci umožnil prohlídku oceňované jednotky mimo sklepní kóje, od které neměl dle jeho sdělení klíč od vstupních dveří. . 10, Identifikační údaje Kód katastrálního území Název katastrálního území Kód obce Název obce - města Počet obyvatel obce Kód okresu Název okresu Název kraje Sídlo kraje Poloha jednotky v obci Základní obchodní síť v obci Obchodní síť – velkoobchody
660761 Jirkov 563099 Jirkov 19 929 CZ0422 Chomutov Ústecký kraj Ústí nad Labem Tkalcovská ulice – obytná zóna Obchody, markety, Supermarket Jirkov, Chomutov
11, Infrastruktura Město Jirkov má výhodnou polohu v blízkosti Krušných hor, má výhodné napojení na významné dopravní trasy a leží v blízkosti města Chomutov. Obě města jsou propojena linkami městské hromadné dopravy a výhodné je též vlakové spojení.
-4Město Jirkov leží ve výšce zhruba 300 m nad mořem a tím je dobře přístupné i z německé strany. Městem protéká řeka Bílina Podkrušnohorský přivaděč. Na území města je několik parků, rybníků a přehrada. Ve městě je střední škola, gymnázium a pro sportovně založenou veřejnost je víceúčelové sportoviště, lezecká aréna , cyklostezky a jiné. Součástí města je Červený hrádek, koupaliště Červený hrádek. V zimním období je výhodná poloha Krušných hor , zejména pro příznivce zimních sportů. Město pamatuje i na nemocné i nemohoucí. Služby v této oblasti jsou zajišťovány v místní poliklinice, v rehabilitačním centru a v městském ústavu sociální péče. 12, Poloha nemovitosti v obci. Bytový dům č.p. 1517,1518 s oceňovanou jednotkou č. 1518/11 se nachází v ulici Tkalcovská, nedaleko centra města. 13, Stručný popis majetku Jedná se o jednotku o velikosti 1 + 3, v osobním vlastnictví paní Zuzany Brůžové, bytem Tkalcovská č.p. 1518,1518. Jednotka je v bytovém domě panelové konstrukce. Jak bytový dům, tak i byt je v dobrém technickém stavu. Jednotka je určena k bydlení a je tak i užívána. Součástí jednotky je sklepní kóje v suterénu. Negativně lze hodnotit pouze konstrukci bytového jádra obsahující záchod a koupelnu. V současné době již tato konstrukce z dřevotřísky neodpovídá standardu bydlení. K jednotce náleží podíl ve výši 678/27846 na společných částech domu – budově Jirkov č.p. 1517,1518, byt. Dům LV 6176 a podíl o velikosti 678/27846 na pozemku parc. č. 849/13 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 234 m2 a na pozemku parc. č. 849/14 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 234 m2, vše v katastrálním území Jirkov, obec Jirkov. Disoiziční řešení : jednotka o velikosti 1 + 3 se sestává z předsíně, z kuchyně, z 3 * pokoje, záchodu a koupelny. Podlahová plocha jednotky ( po zaokrouhlení na m2 ) = 72 m2. 14, Další stavby v příslušenství Dle zjištění na místě samém se žádné stavby tvořící příslušenství k jednotce se nenacházejí. Pro užívání jednotky i celého bytového domu jsou vybudovány i venkovní úpravy, přípojky, zpevněné plochy, které nejsou samostatně oceněny, cenově jsou obsahem stanovené ceny obvyklé. 15, Plocha jednotky a její vybavení Byly zjištěny podlahové plochy : kuchyně pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 předsíň WC
10,20 m2 13,65 m2 12,08 m2 20,52 m2 8,25 m2 0,92 m2 -5-
koupelna 2,56 m2 lodžie nezasklená 3,92 m2 ----------celkem
72,- m2 -------------
Vybavení : kuchyňská linka, plynový sporák, vestavěné skříně, umyvadlo vana, záchodová mísa, radiátory.
16, O C E N Ě N Í cenou obvyklou Ocenění je provedeno v souladu s textem zákona č. 26/200 Sb. o dražbách cenou obvyklou v souladu s textem § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, zjištěnou z prodeje nebo koupi stejné nebo obdobné nemovitosti. Proto znalec provedl z dostupných podkladů ve věci nabídek k prodeji jednotek k bydlení o velikosti 1 + 3 ve vícebytovém domě zveřejněné na internetu. Znalci se podařilo dohledat celkem tři nabídky jednotek o velikosti 1 + 3 v lokalitách : Školní ulice, Klášterec n. Ohří Hutnická ulice , Chomutov Krátká ulice, Jirkov
za cenu za cenu za cenu
Průměrná cena nabídky ( po zaokrouhlení )
379 000,- Kč 399 000,- Kč 239 000,- Kč 272 000,- Kč
Pro stanovení ceny obvyklé v souladu s textem zákona č, 26/200 Sb. o veřejných dražbách a § 2 zákona č, 157/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, tuto cenu očistil o náklady na provizi realitních kanceláří dle odborného předpokladu a o předpokládanou cenu nově vybudovaného vyzdívaného bytového jádra.,celkově snížení o 92 000,- Kč,rozdíl –zbývá 180 000,- Kč. S odvoláním na výše uvedené znalec stanoví
Obvyklou cenu jednotky a podílu na společných částech bytového domu a podílů na pozemků ve výši 180 000,- Kč Razice dne 25. 06. 2016 Vypracoval : ing. Dobromír Kaplan Razioce 25 418 04 Bílina tel.: 602285609
-6-
C, Z N A L E C K Á
D OLO Ž KA
Znalecký úkon jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29.10.1980 pod č.j. 2909/80 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek č. 2488 – 11/2016 je zapsán v znaleckém deníků. Znalečné účtuji samostatným dokladem
