ZNALECKÝ POSUDEK č. 2629-150/2016
Objednatel:
PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1781/1 o dispozici 2+1 v typovém panelovém bytovém domě v ulici Sportovní 1781/16, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín, a podílu ve výši 5370/94659 na společných částech domu a na pozemku parc. č. 1310, pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 18. 02. 2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne 23. 02. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1781/1 o dispozici 2+1 v typovém panelovém bytovém domě v ulici Sportovní 1781/16, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín, a podílu ve výši 5370/94659 na společných částech domu a na pozemku parc. č. 1310, pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název Bytová jednotka č. 1 nemovitosti: 6206 LV: Sportovní č. p. 1781/16 Adresa: Moravskoslezský Kraj: Nový Jičín Okres: Katastrální Nový Jičín-Dolní Předměstí území: Nový Jičín Obec: 23 639 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 580,00 Kč/m2
3. Zaměření nemovitosti Zaměření a prohlídka nemovitosti byla provedena dne 18. 02. 2016 za přítomnosti paní Dagmar Himmerové. Při ohlášené prohlídce dne 29. 01. 2016 nebyl zpracovatel znaleckého posudku vpuštěn do bytové jednotky č. 1781/1.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 19. 11. 2015 a 18. 02. 2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 18. 02. 2016 paní Mgr. Dagmar Himmerovou - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 29. 01. 2016 panem Rudolfem Sukem – předseda společenství vlastníků bytového domu v ulici Sportovní č.p. 1781/16, Nový Jičín - Informaci a údaje zjištěné při prohlídce dne 29. 01. 2016 a 18. 02. 2016 - Fotodokumentace ze dne 29. 01. 2016 a 18. 02. 2016 - Inzerce nemovitostí z realitních webových stránek - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., č. 450/2012 Sb. a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované vydání, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Himmerová Dagmar Mgr., Sportovní 1781/16, 74101 Nový Jičín Vlastnické údaje k datu ocenění: Himmerová Dagmar Mgr., Sportovní 1781/16, 74101 Nový Jičín
2
Nemovitosti: Bytová jednotka č. 1781/1 v ulici Sportovní 1781/16 a podíl na společných částech domu a na pozemku parc. č. 1310 ve výši 5370/94659, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín, kraj Moravskoslezský, LV 6206.
6. Dokumentace a skutečnost Údaje v katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti. V době místního šetření nebyl umožněn zpracovateli znaleckého posudku vstup do sklepa, chyběly klíče. Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá, že všechna data sdělená osobami, s kterými byl zpracovatel v kontaktu a uvedenými v části A. Nález, odstavci 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku, jsou úplná a pravdivá.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1781/1 v ulici Sportovní 1781/16, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o šesti nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové monolitické. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná. Klempířské prvky jsou plechové. Dům byl postaven v roce 1971 a rekonstruován v roce 1990. Společné části domu: dva vchody do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou, okna v 1.PP (podzemní podlaží) vyměněna. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 2+1. Popis místností bytové jednotky dle podlaží: 1.PP – sklep, 1.NP – předsíň, 2 pokoje, kuchyně, koupelna, WC, balkón. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Okna obytných místností objektu jsou orientována na jihovýchodní a severozápadní stranu. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení bytu: původní vestavěné skříně v předsíni, běžné osvětlovací lustry, původní kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění v jednotce je řešeno dodávkově z domovní kotelny, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. V obytných místnostech tvoří podlahu parkety, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu PVC. Zdivo bytové jednotky se nachází ve stavu bez viditelných vad. Rozvody v jednotce se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází v dobrém stavu, žaluzie jsou místně poničeny. Vybavení jednotky se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou, neudržované parketové podlahy. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Spolu s bytovou jednotkou a pozemkem nejsou předmětem ocenění žádné venkovní stavby: Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy se zahradami. Lokalita 3
má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě dostačující vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě dostatečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň není v blízkosti objektu - je nutné dojíždět. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů autobusových i železničních. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy – vlastník předmětu ocenění má se sousedy vyhrocené vztahy. V době místního šetření byl v oceňované bytové jednotce cítit silný zápach pocházející pravděpodobně z chovu koček. Dle sdělení předsedy společenství vlastníků byla majitelka paní Himmerová upozorněna sousedy na obtěžující zápach vycházející z její bytové jednotky, náprava nebyla sjednána. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen věcným břemenem dodavatelů energií - na cenu nemovitosti nemá toto břemeno vliv, není proto předmětem ocenění. Podrobnější popis předmětu ocenění je uveden níže v tabulce. Tabulkový popis Popis bytového domu:
Typ bytového domu:
typový panelový bytový dům
Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce domu:
Základy: Konstrukce: Stropy: Střecha: Krytina střechy:
6 1 1971 1990 zateplení, nová fasáda, střecha, stupačky, natřeny balkóny, okna v 1.PP železobetonové izolované panelová konstrukce železobetonové monolitické rovná izolace 30 cm sypaného kamení
Klempířské prvky:
plechové
Vnější omítky:
vápenocementové
Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu: Popis stavu bytového domu:
vápenocementové dva vchody do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - bez viditelných vad
Rozsah rekonstrukce domu:
Vady bytového domu:
Popis bytové jednotky:
Dispozice bytové jednotky:
2+1
Podlaží bytové jednotky:
1
Rok rekonstrukce jednotky:
2002-2008
Rozsah rekonstrukce jednotky: část podlah, výmalba, rekonstrukce koupelny Typ oken v jednotce:
plastová s dvojsklem, vybavena žaluziemi
Orientace oken obytných místností: Vybavení koupelny: Toaleta:
orientace obytných místností na a jihovýchodní stranu klasická vana klasická splachovací toaleta
4
severozápadní
Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: Popis místností a rozměry v m2: Elektřina: Vodovod: Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v bytě: Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě: Podlahy v bytě: Popis stavu bytové jednotky: Vady bytové jednotky:
Popis pozemku bytového domu:
Popis okolí:
dřevěné bez bezpečnostních prvků ocelové dřevěné plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne ne ano, v části obytných prostor – původní vestavěné skříně v předsíni ano, bez vestavěných spotřebičů Pokoj 1 – 22,47 m2 WC – 1,04 m2 2 Pokoj 2 – 14,54 m Koupelna – 2,40 m2 2 Kuchyň – 8,34 m Sklep – 2,04 m2 2 Předsíň – 4,91 m Balkón – 3,50 m2 připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano domovní kotelna závěsné radiátory dálkově v obytných místnostech – původní parkety, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - PVC standardní bytová jednotka vady zdiva – bez viditelných vad, vady rozvodů zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken – žaluzie jsou místně poničené, vady vybavení zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, neudržované parketové podlahy
Trvalé porosty na zahradě:
bez zahrady
Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k objektu:
bez staveb rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí: Poloha v obci:
zástavba bytovými domy bytový dům se nachází ve střední části obce
Vybavenost:
dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení kulturní vyžití - v místě je dostačující vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je dostačující z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě
Životní prostředí
kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň není v blízkosti dané lokality nutnost dojezdu, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
5
Věcná břemena:
Další informace:
spojení - zastávka MHD v docházkové vzdálenosti (vzdálena do 200 m od předmětu ocenění), autobusové nádraží a železniční stanice vzdáleny Spojení a parkovací možnosti: cca 1,2 km parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy – vlastník předmětu ocenění má vyhrocené vztahy se sousedy Sousedé a kriminalita: kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcné břemeno dodavatelů energií - neoceňuje se. Jedná se o věcné břemeno (podle listiny) právo umístění objektové předávací stanice tepla a rozvodů ÚT a TUV a právo přístupu za účelem obsluhy, údržby a oprav (popřípadě výměny) pro Město Nový Jičín, smlouva bezúplatná ze dne 03. 09. 2007. Možnost připojení na internet přes UPC a O2. V roce 2008 byly bytové jednotky koupeny od Města Nový Jičín. Správu bytového domu provádí Odbor bytový - Město Nový Jičín. V době místního šetření byl v oceňované bytové jednotce cítit silný zápach pocházející pravděpodobně z chovu koček. Dle sdělení předsedy společenství vlastníků byla majitelka upozorněna sousedy na obtěžující zápach vycházející z její bytové jednotky, náprava nebyla sjednána.
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 18. 02. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18. 02. 2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 6
Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/1 II. Ocenění srovnávací metodou
7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Insolvenční řízení. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II V
Pi 0,00 0,00
II
0,00
I II IV
-0,01 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,990
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost III 0,04 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - Zdroj: www.mpsv.cz, data III 0,01 k 31.1.2016, okres Nový Jičín 5,3%, Moravskoslezský kraj 8,7%. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
8
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,130
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,119
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/1 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Vlastnický podíl na pozemku p.č. 1310 ve výši 5370/94659 Ocenění Cena bytu zahrnuje i spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (bytový dům) dle §38 odst. 1 příslušené oceňovací vyhlášky.
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,130 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,130 = 1,119 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 580,-
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a
Parcelní číslo St. 1310 9
Výměra [m2] 214,00
Index
Koef.
1,119 Jedn. cena [Kč/m2] 649,02
Upr. cena [Kč/m2] 649,02 Cena [Kč] 138 890,28
nádvoří Stavební pozemek - celkem
214,00
m2
138 890,28
Vlastnický podíl na pozemku p.č. 1310 ve výši 5370/94659 - zjištěná cena =
138 890,28 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Vlastnický podíl na pozemku p.č. 1310 ve výši 5370/94659
=
138 890,28Kč 138 890,28 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
138 890,28 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Nový Jičín 1 971 let 1 990 12 499,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 22,47 * 1,00 = 22,47 m2 14,54 * 1,00 = 14,54 m2 8,34 * 1,00 = 8,34 m2 4,91 * 1,00 = 4,91 m2 1,04 * 1,00 = 1,04 m2 2,40 * 1,00 = 2,40 m2 2,04 * 0,80 = 1,63 m2 3,50 * 0,17 = 0,60 m2 55,93 m2
Podlahové plochy bytu Pokoj 1: Pokoj 2: Kuchyň: Předsíň: WC: Koupelna: Sklep: Balkón: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Zastaralé vybavení, rozvody, obtěžující zápach z chovu koček. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu Koeficient pro stavby 26 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (26 + 15)= 0,795 9
10
č. III II II II II
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III
0,00 0,00
III II
0,00 -0,05
II
1,00
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,795 = 0,755 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,130 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 12 499,- Kč/m2 * 0,755 = 9 436,75 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 55,93 m2 * 9 436,75 Kč/m2 * 0,990 * 1,130= 590 446,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
590 446,98 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 138 890,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 370 / 94 659 Hodnota spoluvlastnického podílu: 138 890,28 Kč * 5 370 / 94 659 = 7 879,24 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
7 879,24 Kč
Bytová jednotka č. 1781/1 - zjištěná cena
=
598 326,22 Kč
11
II. Ocenění srovnávací metodou Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1781/1 v ulici Sportovní 1781/16, a podíl ve výši 5370/94659 na společných částech domu a na pozemku parc. č. 1310, obec Nový Jičín, kat. území Nový Jičín-Dolní Předměstí, okres Nový Jičín, Moravskoslezský kraj. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.)
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku
Oceňovaný objekt
č.
lokalita
rozměry
stav
pozemek
Sportovní 1781/16, bytová jednotka č. 1, Nový Jičín
2+1, balkón, sklep, podlahová plocha 54 m2, 1.NP z 6
dobrý
panelová
Bytový dům po rekonstrukci - zateplení, nová fasáda, střecha, stupačky, natřeny balkóny, okna v 1.PP. V bytové jednotce jsou vyměněna okna za plastová zdvojená, mezi lety 2002-2008 došlo k výměně části podlah, rekonstrukce koupelny a výmalbě. Bytová jednotka se nachází v dobrém stavu, vady - zastaralé vybavení, poničené žaluzie, neudržované parkety. V době místního šetření byl v oceňované bytové jednotce cítit silný zápach pocházející nejspíše od chovu koček. Dle sdělení předsedy společenství vlastníků byla majitelka upozorněna sousedy na obtěžující zápach vycházející z její bytové jednotky, náprava nebyla sjednána. Osobní vlastnictví. S vlastníkem je vedeno insolvenční řízení. K bytové jednotce náleží vlastnické podíly - na bytovém domě, na pozemku pod bytovým domem. Na bytové jednotce vázne věcné břemeno dodavatelů energií, které nemá vliv na stanovení ceny.
Nerudova, Nový Jičín
2+1, podlahová plocha 50 m2, 4.NP ze 4
dobrý
panelová
1 Bytový dům byl revitalizován. Byt je v původním zachovalém stavu, původní kuchyňská linka, okna plastová, koupelna s vanou - umakartové jádro. Osobní vlastnictví.
Vančurova, Nový Jičín 2
dobrý
cihlová
V bytě jsou plastová okna, nové omítky, zachovalé parkety a PVC, vestavěné skříně, obklady v koupelně, stříška nad balkonem. Dům prošel kompletní revitalizací včetně zateplení. Na střeše společný satelit, internet od UPC. Osobní vlastnictví.
Dlouhá, Nový Jičín 3
2+1, sklep, balkón, podlahová plocha 52 m2, 5.NP z 5
2+1, lodžie, sklep, podlahová plocha 57 m2, 3.NP z 8
dobrý
panelová
Byt v původním udržovaném stavu, panelový dům po revitalizaci (zateplení, plastová okna, nový výtah). V domě k dispozici také kolárna. IS: elektřina v jádru v mědi, satelit, nové bezpečnostní dveře. Osobní vlastnictví.
12
K3 konstrukce
K4 - stav a vybavení
K-5 jiné
714 000 799 000 816 000
1,00 1,00 1,00
0,97 0,99 1,01
1,00 1,01 1,00
1,02 1,05 1,04
1,00 1,00 1,00
1,05 1,0389 1,05 1,1024 1,05 1,1029
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka – s Pravděpodobná spodní hranice - průměr – s
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
K2 - velikost
0,85 0,85 0,85
K1 x … x K6
K1 - poloha
840 000 940 000 960 000
K-6 úvaha odhadce
Cena po redukci na pramen
3
Koef. redukce na pramen
2
Cena požadovaná resp. zaplacená
č. 1
687 285 724 789 739 854 717 309 687 285 739 854 27 071 690 239 744 380
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu - Porovnání polohy nemovitostí. Oceňovaná bytová jednotka a srovnávané nemovitosti se nacházejí ve městě Nový Jičín, lokality, v kterých jsou nemovitosti umístěny, jsou podobné, srovnatelné. K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - Porovnání dispozice a velikosti nemovitostí. Oceňovaný objekt má podlahovou plochu cca 54 m2, dispozici 2+1, balkón a sklep. 1.srovnávaná nemovitost - mírně menší podlahová plocha. 2.srovnávaná nemovitost - mírně menší podlahová plocha, sklep a balkón. 3.srovnávaná nemovitost - mírně větší podlahová plocha, lodžie, sklep. K3 - Koeficient úpravy konstrukce bytového domu - Oceňovaný objekt - panelová konstrukce, po revitalizaci. 1.srovnávaná nemovitost - panelová konstrukce, po revitalizaci. 2.srovnávaná nemovitost - cihlová konstrukce, po revitalizaci. 3.srovnávaná nemovitost - panelová konstrukce, po revitalizaci. K4 - Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) - Oceňovaná nemovitost - plastová okna, místně poničené žaluzie, původní kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, keramická dlažba v koupelně a WC, neudržované parketové podlahy, neudržované vybavení, obtěžující zápach z chovu koček. 1. srovnávaná nemovitost - v původním zachovalém stavu, plastová okna kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, umakartové jádro. 2. srovnávaná nemovitost - po částečné rekonstrukci, plastová okna, výmalba, udržovaný stav. 3.srovnávaná nemovitost - v původním udržovaném stavu, plastová okna. K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - Porovnání vlastnictví. Oceňovaná nemovitost i srovnávané nemovitosti jsou v osobním vlastnictví. K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Porovnání právních vad na nemovitostech. Oceňovaná bytová jednotka - s vlastníkem je vedeno insolvenční řízení. Předpokládá se, že na srovnávaných nemovitostech neváznou žádné právní vady. Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší (sníženo o poplatky realitní společnosti, právní poplatky, finanční poplatky, aj.)
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti ke dni ocenění na:
720 000,-- Kč
13
C. REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/1
598 326,20 Kč
Výsledná cena zjištěná po zaokrouhlení dle § 50 II. Ocenění srovnávací metodou Srovnávací hodnota
598 330,00 Kč 720 000,00 Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí, v daném místě a čase, na:
720 000,-- Kč Slovy: sedmsetdvacettisíckorunčeských V Praze, dne 23. 02. 2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Vavříková
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2629-150/2016 znaleckého deníku.
E. PŘÍLOHY Výpisy z el. verze KN ze dne 18. 02. 2016 Snímek z katastrální mapy Mapy oblasti Fotodokumentace ze dne 18. 02. 2016 Srovnávané nemovitosti
14
Výpisy z el. verze KN
15
16
Snímek z katastrální mapy
17
Mapy oblasti
18
Fotodokumentace
bytový dům s vyznačením oken oceňované bytové jednotky
balkón
Pokoj 1
Pokoj 2
kuchyně
koupelna
19
kuchyňská linka
předsíň
WC 20
Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1
21
Nemovitost č. 2
22
Nemovitost č. 3
23
