2016 Ing. Jiří H a n á k insolvenční správce dlužníka BC Ecotech a.s. Sudokov IČ Stanovení obvyklé (tržní ceny

Ing.Jiří Jandejsek,znalec odhadce znalecký posudek č. 3265-11/2016 ____________________________________________________________________________________________

ZNALECKÝ

POSUDEK

č. 3265-11/2016 Stanovení obvyklé ( tržní ) ceny nemovité věci – budovy čp. 75, haly na pozemku č.par. 1362/8, příslušenství staveb a pozemků a pozemků č.par. st. 582,st.1010 a 1362/8 ve Stráži pod Ralskem, ul. Mimoňská. LV č. 1934 k.ú. Stráž pod Ralskem 756466 obec Stráž pod Ralskem 562092 okres Česká Lípa CZ5011 kraj Liberecký __________________________________________________________________________________________ o ceně nemovitých věcí :

Objednavatel posudku:

Ing. Jiří H a n á k insolvenční správce dlužníka BC Ecotech a.s. Sudokov 293 788 21 IČ 282 81 896

Účel posudku:

Stanovení obvyklé (tržní ceny

Předpis pro ocenění :

zákon č. 151/1997 a násl.

Posudek vypracoval:

Ing.Jiří Jandejsek Hanácká 435, Liberec o, 460 08 tel. 602227882, e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 5 příloh o 16 listech, celkem 34 stran, a předává se objednavateli ve 2 vyhotoveních. V Liberci dne 22.4.2016 1


A. Ú v o d . 1.Účel posudku : Účelem posudku je , na základě objednávky p.Ing. Hanáka, insolvenčního správce BC Ecotech a.s. ze dne 4.4.2016 , provést ocenění nemovité věci – budovy čp. 75, haly na pozemku č.par. 1362/8, příslušenství staveb a pozemků a pozemků č.par. st. 582,st.1010 a 1362/8 ve Stráž i pod Ralskem, ul. Mimoňská . 2.Místní šetření : Místní šetření Místní šetření provedl znalec dne 14.3.2016. 3. Podklady pro ocenění: 1. doklady, opatřené dálkovým způsobem u ČÚZK Praha, pro k.ú. a obec Stráž pod Ralskem ,okres Česká Lípa : - výpis z KN, LV č. 1934 z 18.4.2016 - kopie katastrální mapy z 13.3.2016 2. mapové podklady 3. Teorie oceňování nemovitostí, IX vydání, prof. Ing..A.Bradáč a kol., Ústav soudního inženýrství Brno, vydal CERM Brno 2010 4. podklady vydávané ÚRS Praha, pro c.ú. 2016 5. šetření znalce na trhu nemovitostí o cenách nemovitostí na u realitních kanceláří v Liberci a na internetovém servu S Reality a reality . 6. údaje o prodejích porovnatelných budov z vlastní databáze 7. Územní plán města města Stráž pod Ralskem ze dne 25.10.2015 . 8. zákon č. 151/1997 Sb., a násl. o oceňování majetku . 9. metodické pokyny pro stanovení tržních, obvyklých a obecných cen nemovitostí bankovních ústavů Česká spořitelna a.s. a mBanka, a metody, uplatňované v investičních společnostech

B. N á l e z . 1.Vlastnické a evidenční údaje . Oceňované nemovité věci jsou zapsány na lV č. 1934,k.ú. a obec Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa. jako vlastník je zapsán : BC Ecotech a.s. č.p. 293 788 21 Sudkov IČ 28281896 2.Dokumentace a skutečnost : K ocenění nepředložil vlastník stavební, ani jinou technickou dokumentaci . Předložil pouze schematické výkresy pod zak. č. 2105/10 , autora Marcela Klofáčová, Jablonné v Podještědí , ke Studánce 57. Zjištění skutečností provedl znalec u staveb prohlídkou, zaměřením a a porovnáním s předloženými stavebními výkresy, pozemků prohlídkou. 3.Polohopis : Města Stráž pod Ralskem je malým městem, východně od bývalého okresního města Česká Lípa a západně od krajského města Liberec. Podle Malého lexikonu obcí ČR, vydal ČSÚ Praha dne 15.12.2015, má město 4 057 obyvatel, a má vybavenost odpovídající velikosti města. Město bylo v minulosti známo uranovým průmyslem. V letech po roce 1898 došlo k útlumu činnosti uranového průmyslu a rozvoji menší průmyslových firem. Město má autobusovou dopravu, vzdálenost od České Lípy je cca 20 km od krajského města Liberec cca 35 km. 4. Místopis. Oceňované nemovitostí jsou umístěny v jihozápadní okrajové části města, v ulici Mimoňská, ,v místě smíšené zástavby . Jsou po levé straně ulice , směrem od centra města vzdálenost od centra obce je cca 1,00 km. Místo umístění je rovinné, je přístupné po místní asfaltové komunikaci a v místě jsou inž.sítě voda, kanalizace a elektro. Oceńované stavby jsou napojeny na síť elektro, mají vlastní zdroj vody a ˇvlastní kanalizační síť. Zdroj vody ,vodovodní přípojka a kanalizační jsou umístěny na pozemcích jiného vlastníka. 2


5.Součástí ocenění. 1.Budova čp. 75 2.Hala na pozemku č.par.1362/8 3.Příslušenstství staveb a pozemků 4.pozemky č.par. st. 582,st.1010 a 1362/8

6.. Popis nemovitých věci, konstrukce a provedení, výměry a technický stav. 1.Budova čp. 75 : 1.1. Popis stavby : Budova je umístěna na pozemku č.par. st. 582 . Je nepodsklepená, má 1 NP , v části půdorysu je 2 NP, které je částečným podkrovím. Půdorysná dispozice je do tvaru L. Vstupy do budovy jsou přímé, na západní straně je vstup přes přistavenou halu. Jednotlivá podlaží zahrnují : 1 NP – hlavní vstup do chodby se schodištěm do 2 NP, dílenské a skladové prostory, kancelář, šatna, denní místnost a sociální zařízení 2 NP – přístup schodištěm z 1 NP , chodby, kanceláře, skaldy ,archiv a sociální zařízení. 1.2.. Výčet podlahových ploch : podlaží

1 NP

2 NP

místnost

PP v m2

UP v m2

schodiště

10,84

0,00

chodba

22,13

22,13

dílna

194,16

194,16

dílna a sklad

136,77

136,77

expedice

43,08

43,08

sklad

33,46

33,46

dílna

68,72

68,72

kancelář

29,60

29,60

sklad

15,73

15,73

šatna

19,06

19,06

denní místnost

17,19

17,19

sociální zařízení

27,90

27,90

1 NP - c e l k e m

618,64

607,80

schodiště

10,84

0,00

chodba I

9,00

9,00

chodba II

36,45

36,45

sklad

33,46

33,46

sklad

14,81

14,81

zasedací místnost

68,80

68,80

společenská místnost

43,80

43,80

kancelář

13,42

13,42

kancelář

15,80

15,80

kancelář

28,16

28,16

archiv

14,43

14,43

sociální zařízení

19,10

19,10

2 NP - celkem

308,07

297,23

budova čp. 75 - celkem

926,71

905,03

3


1.3. Výměry Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží Podlaží Zastavěná plocha

Výška m2

1.NP

15,00×28,30+11,60×22,20 =

682,02

3,35 m

2.NP

11,00×28,30+4,20×11,60 =

360,02 m2

2,75 m

Obestavěný prostor Spodní stavba Vrchní stavba 682,02×(0,15+3,35) = 682,02×2,75 =

0,00 m3 2.387,07 m3 1.875,56 m3

Vrchní stavba celkem Zastřešení 28,30×4,70×2,40/2+28,30×11,00×(2,85+0,90)/2+22,20×11,60×1,05/2-28,30×11,00×(1,05+0,40)/228,30×11,00×(2,10×1,50)/2 =

4.262,63 m3

Obestavěný prostor celkem

4.425,14 m3

1.4. Konstrukce a vybavení stavby 01 Základy a zemní práce Základové pasy betonové, s izolací proti zemní vlhkosti 02 Svislé konstrukce - Zděné , tl. 30-65 cm 03 Stropy Stropy rovné, z bet. prvků 04 Zastřešení Krov dřevěný, sedlový , a v části pultový 05 Krytiny střech Hliníkové plechy 06 Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu 07 Úpravy vnitř. povrchů Dvouvrstvé vápenné omítky, hladké a štukové 08 Úpravy vnějších povrchů Zateplení, vápenné jednovrstvé omítky, bez konečné povrchové úpravy 09 Vnitřní keram. obklady Běžné obklady sociálních zařízení 10 Schody Kovové konstrukce, pozinkované prvky 11 Dveře Hladké plné, dřevěné a kovové 12 Vrata Kovová, křídlová a segmentová 13 Okna Zdvojená, plastová 14 Povrch podlah betonový potěr se spec.úpravou, keramická dlažba, v 2 NP dále PVC a koberce 15 Vytápění Elektrické přímotopy 16 Elektroinstalace Světelná ,třífázová a technologická 17 Bleskosvod Ano. 18 Vnitřní vodovod Trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody. 19 Vnitřní kanalizace 4


Svislé plastové potrubí 20 Vnitřní plynovod Chybí 21 Ohřev vody El. boilery 22 Vybavení kuchyní Základní vybavení kuchyněk 23 Hygienická zařízení Umyvadla, sprchy, WC splachovací 24 Výtahy Chybí 25 Ostatní Rozvody slaboproudých zařízení, el. hlídání se spojením na centrální pult ve Stáži p.R., počítačová síť není. Ke dni ocenění je zařízení strojovna a rozvody vzduchotechniky a rekuperace vzduchu, které je nefunkční 1.5. Stáří, stav, životnost, technické opotřebení : Původní část objektu v rozsahu cca ZP 600 m2 byla postavena přibližně v roce v letech 1975-1980. V roce 2012 byla provedena rozsáhlá konstrukce, modernizace, částečná vestavba a přístavba objektu na současnou zastavenou . na tyto práce bylo vydání Rozhodnutí o umístění stavby, vydal. Městský úřad ve Stráži p. Ralskem, odbor výstavby dne 4.7.2011, pod č.j. MUSSPR/3888/2011 , nabytí právní moci potvrzeno dne de 5.8.2011. Celkový technický stav je velmi dobrý , objekt je udržovaný, bez podstatných závad. Vyjímkou je neprovedená vrchní krycí vrstva zateplené fasády. Technické opotřebení stanovuje znalec odhadem na 30,00 % . Další technickou životnost stanovuje odhadce na 50-60 let. Další ekonomickou životnost na 35 – 40 let. 2. Hala na pozemku č.par. 1362/8: 2.1. Popis objektu : Objekt je postavena na pozemku č.par. 1362/8 a je zadní, východní stranou přistavěn k budově čp. 75. je přízemní, nepodsklepený a má pultovou střechu. Půdorysná dispozice je obdélníková Půdorysná dispozice zahrnuje : 1 NP – volný halový prostor pro skladování, přístupný ze dvorní části na západní straně a ze sousední budovy čp. 75 na východní straně. 2.2.. Výčet podlahových ploch : podlaží

1 NP

místnost

sklad

PP v m2

UP v m2

317,00

317,00

2.3.Výměry : Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží Podlaží Zastavěná plocha 1.NP

11,00×30,00 =

Zastavěná plocha podlaží celkem

Výška 330,00

m2

330,00

m2

5,78 m

Obestavěný prostor Spodní stavba Vrchní stavba 330,00×((4,75+5,75)/2+0,60) = Zastřešení

1.930,50 m3 0,00 m3

Obestavěný prostor celkem

1.930,50 m3

0,00 m3

2.4 .Konstrukce a vybavení stavby 5


01 Základy a zemní práce Běžné betonové, pasy, 02 Svislé konstrukce Zděné ,KZB bloky t. 25 cm , zdivo ze 3 stran, východní stranou je přistavěn k budově čp. 75 03 Stropy Chybí 04 Zastřešení Pultový krov, příhradové vazníky dřevěné 05 Krytiny střech Živičná svařovaná vícevrstvá 06 Klempířské konstrukce Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 07 Úpravy vnitř. povrchů Bez omítek, režné zdivo 08 Úpravy vnějších povrchů Bez omítek,režné zdivo 09 Vnitřní keram. obklady Chybí 10 Schody Chybí 11 Dveře Kovové 12 Vrata Kovová, segmentová 13 Okna Chybí 14 Povrchy podlah Cementový potěr,"drátkovaný povrch" 15 Vytápění Chybí 16 Elektroinstalace Světelná a třífázová 17 Bleskosvod Ano. 18 Vnitřní vodovod Bez rozvodu vody. 19 Vnitřní kanalizace Bez kanalizace. 20 Vnitřní plynovod Bez plynovodu 21 Ohřev vody Chybí 22 Vybavení kuchyní Chybí 23 Hygienická zařízení Chybí 24 Výtahy Chybí 25 Ostatní Chybí 1.5. Stáří, stav, životnost, technické opotřebení : Stavba byla postavena v roce 2013 a to na základě Stavebního povolení vydal Městský úřad ve Stráži p. Ralskem, odbor výstavby dne 26.9.2012, pod č.j. MUSSPR/6731/2012 , nabytí právní moci na předloženém dokladu není vyznačeno. Celkový technický stav je velmi dobrý , objekt je udržovaný, bez podstatných závad. Technické opotřebení stanovuje znalec odhadem na 5,00 % . Další technickou životnost stanovuje odhadce na 60-70 let. Další ekonomickou životnost na 35 – 40 let. 6


3.Příslušenství staveb a pozemků : Příslušenstvím staveb a objektů jsou : 3.1. Přístřešky . Jsou umístěny na pozemku č.par,. 1362/8, podél místní komunikace ulice Mimoňská. Jedná se o jednoduché stavby na jižní stranu otevřené, z kovových konstrukcí. Jsou provedeny z převážně již dříve použitých materiálů. technický stav je špatný, přístřešky mají charakter provizoria. ZP odhadem je cca 150 m2. 3.2. Přípojka vody : Je provedena do vrtané study jiného vlastníka. Přípojka má délku 15,00 m a jako celek je umístěna na pozemku jiného vlastníka. . 3.3.Přípojka kanalizace – splaškové Je provedena včetně objektů přípojky ( betonové šachty) a zaústěna do septiku jiného vlastníka. . Přípojka má délku 120,00 m a jako celek je umístěna na pozemku jiného vlastníka. je 3.4.Přípojka kanalizace – dešťová Je provedena včetně objektů přípojky - vsakovací šachty. Přípojka i vsakovací šachta jsou na pozemcích jiného vlastníka. Přípojka má délku 30,00 m . 3.5. Přípojka elektro . Je napojena na trafostanici ,je běžného provedení a má délku 30,00 m. 3.6. Zpevněné plocha. Je umístěna na pozemku č.par. 1362/8 , podél západní strany haly. Provedením je z betonových konstrukcí. Výměra plochy je odhadem 360 m2 . 3.7. Oplocení pozemků Oceňované pozemky jsou oploceny do strany uliční plotem z vlnitých plechů, na ostatní strany ( západní a z části jižní strany) plotem z drátěného pletiva. Stav oplocení je velmi špatný. 4.Pozemky : Na základě výpisu z KN, LV č. 1934,k,ú,. a obec Stráž pod Ralskem, oceňují se pozemky : st. 582 zastavená plocha a nádvoří součástí je stavba : Stráž pod Ralskem, čp. 75,jiná stavba 600 m2 st. 1010 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba : Stráž p.Ralskem, č.e. 609, jiná stavba 37 m2 1362/9 ostatní plocha, manipulační plocha 7 945 m2 pozemky – výměra celkem 8 582 m2 Pozemky tvoří jeden funkční celek s oceňovanými stavbami. Jsou rovinné, přístupné z místní komunikace ulice Mimoňská. V místě jsou veřejné sítě voda a elektro. Na veřejnou vodu není objekt napojen. Na pozemku č.par. st. 1010 je evidována jiná stavba. Tato stavba byla zbourána a pozemek je volný, bez zastavění . .

D . Stanovení věcné hodnoty : Metodika : Stavby : Určení věcné hodnoty provedl znalec aplikací rozpočtových ukazatelů, sborníku „Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrnou a účelovou jednotku „, vydal ÚRS Praha 2016 . Základní rozpočtové ukazatele sborníku upravuje znalec na dané stavby. Určenou RC ( pořizovací cenu ´úrovni cen 2016) dále upravuje snížením o technické opotřebení. Příslušenství staveb a pozemků : Určení věcné hodnoty provedl znalec odhadem podílu ceny na ceně hlavní staveb.. Pozemky : Věcnou hodnotu pozemků určuje znalec porovnávací metodou , tj. porovnáním s cenami pozemků ve Stráži p.Ralskem a v okrese Česká Lípa. a blízkém Jablonném v Podještědí. . 1.Budova čp. 75 : Základní cena : JSKO 812.1.1. – budovy pro průmysl, zděné 7


základní jednotková cena 4 055,00 Kč/m3/OP úprava ceny z důvodů : : - 374,01 m2 PP má halový charakter - podstandartní vytápění ( elektropřímotopy ) - chybí plyn a výtahy - chybí počítačová síť . - ke dni ocenění je zařízení strojovna a rozvody vzduchotechniky a rekuperace vzduchu, které je nefunkční odhadnuté snížení ceny : 20,00 % stanovená základní cena : 4 055,00 Kč a (100,00-20,00) % = zaokr v Kč/m3/OP Obestavěný prostor

3.245,00 Kč 4..425,14 m3

×

Cena stavby bez odpočtu opotřebení Snížení o opotřebení 30,00 %

14.359.579,00 Kč - 4.307 873,70 Kč

Zjištěná hodnota - zaokr.

10.051.700,00 Kč

2. Hala na pozemku č.par. 1362/8.: Základní cena : Katalog ÚRS cenu neuvádí odhadce provádí stanovení jednotkové ceny odhadem na : 2 050,00 Kč/m3/OP stanovená základní cena – v Kč/m3/OP 2.050,00 Kč Obestavěný prostor × 1.930,50 m3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení opotřebení 5,00% Zjištěná hodnota - zaokr.

-

3. Příslušenství staveb a pozemků. RC staveb : 14 359.579,00 Kč + 3 957.525,000 = 18 317 104,00 Kč určený podíl příslušenství : 12,00 % RC příslušenství 18 317 104,00 Kč x 8,00 % průměrné opotřebení 15,00 %

-

Zjištěná hodnota – zaokr.

3.957..525,00 Kč 197.876,25 Kč 3.759 600,00 Kč

1 465 368,30 Kč 219 805,24 Kč 1.245 600,00 Kč

4. Pozemky . 4.1. Šetření znalce a kritéria výběru : Znalec provedl šetření o cenách pozemků ve Stráži p.Ralskem . V době ocenění se porovnatelné pozemky ve městě na trhu nemovitostí nevyskytují, proto znalec provádí porovnání s pozemky v okrese Česká Lípa a blízkém Jablonném v Podještědí , podle těchto kritérii .: - pozemky o výměrách nad 8 000,00 m2 - pozemky s předpokladem komerčního využití 4.2. Údaje trhu nemovitostí. pol.

lokalita

výměra v m2

nabídková cen v Kč

zdroj informace

j.c. v Kč/m2

1.

Hamr na Jezeře HVB Real Estate Pha

8 066,00

3 613 600,00

448,00

2.

Ralsko Vitruální RK Praha

8 044,00

3 619 000,00

450,00

3.

Nový Bor Reality Sever s.r.o.

8 938,00

2 681 400,00

300,00

4.

Hrádek nad Nisou M@M reality holding

10 015,00

3 995 985,00

399,00

8


5.

Jablonné v Podještědí Real servis Liberec

8 950,00

průměrná cena

2 237 500,00

250,00

v Kč/m2

370,00

4.3. Stanovení jednotkové, porovnávací ceny pozemků : Pro stanovení jednotkové ceny pozemků vzal znalec v úvahu zjištěnou průměrnou jednotkovou cenu a tuto cenu, pro stanovení jednotkové ceny oceňovaných pozemků upravuje koef. 0,95 a to z důvodů rizik informací trhu nemovitostí na : 370,00 Kč x 0,95 = zaíokr. 350,00 Kč/m2 4.4. Věcná hodnota pozemků celkem : Pozemky

Výměra

pozemky- výměra celkem

8 582 m2

Kč/m2

Zjištěná cena

350,00

Zjištěná hodnota - pozemky celkem .

3 003 700,00 Kč 3 003 700,00 Kč

5.Celková rekapitulace věcné hodnoty : pol.

stavby,příslušenství,pozemky

věcná hodnota v Kč

1.

Budova čp. 75

10 051 700,00

2.

Hala na pozemku č.par. 1362/9

3 759 600,00

3.

Příslušenství staveb a pozemků

1 245 600,00

4.

Pozemky

3 003 700,00

c e l k e m v Kč

18 060 600,00

E . Stanovení výnosové hodnoty : Metodika : Výnosovou hodnotu stanovuje znalec kapitalizací předpokládaných příjmů z pronájmu oceňovaných nemovitostí jako celku . 1. Stav nemovitostí ke dni ocenění : Ke dni ocenění se oceňované nemovitostí pronajímají , nájemní smlouvy k ocenění objednavatel nepředložil. Proto znalec provádí ocenění s předpokládaných příjmů nájmu a z údajů, zjištěných na trhu nemovitostí u přibližně porovnatelných ploch . 2.Stanovení jednotkového ( obvyklého) nájemné : Pro stanovení obvyklého jednotkového nájemného provedl znalec šetření na trhu nemovitostí ve Stráži pod Ralskem a pro nedostatek údajů i šetření v dalších lokalitách Českolipského okresu a v blízkém Jablonném v Podještědí. . 2.1. nájemné kancelářských prostor : pol.

lokalita

UP

nájemné

nájemné

druh pronájmu

v m2

v Kč

v Kč/m2 UP

za měsíc

za rok

zdroj informace 1.

Stráž pod Ralskem kancelář, vč.soc.zařízení M @M reality holding.

19

950,00

600,00

9


2.

Nový Bor kanceláře, vč.soc.zařízení NEXT reality Česká Lípa

3.

170

15 000,00

1060,00

36

3 500,00

1167,00

Jablonné v Podještědí kanceláře, včetně soc.zařízení NEXT reality Česká Lípa průměrné nájemné

v Kč/m2/rok

942,33

2.2. nájemné výrobních a skaldových prostor : pol.

lokalita

UP

nájemné

nájemné

druh pronájmu

v m2

v Kč

v Kč/m2 UP

za měsíc

za rok

zdroj informace 1.

Nový Bor, Arnultovice sklady s příslušenství M @M reality holding.

2.

126

8 000,00

762,00

250

7 292,00

350,00

140

8 000,00

685,00

Cvikov sklady s příslušenstvím REA - RK Nový Bor

3.

Jablonné v Podještědí výroba nebo sklady s příslušenstvím NEXT reality Česká Lípa průměrné nájemné

v Kč/m2/rok

599,00

2.3. Stanovení jednotkového nájemného a roční obvyklé nájemné celkem : . Na základě výše zjištěných údajů, stanovuje znalec : jednotkové ( obvyklé ) nájemné : kancelářské prostory ( 2 NP budovy čp. 75 ) výrobní, dílenské a sladové prostory vč. příslušenství ( 1 NP budovy čp. 75) skladové prostory ( hala na pozemku č.par. 1362/8, v porovnání s budovou čp. 75 horší provedení) Nájemné za areál celkem : kancelářské prostory

950,00 Kč/m2/rok 600,00 Kč/m2/rok 500,00 Kč/m2/rok

297,33 m2 x 950,00 Kč 282 368,50 Kč/rok

výrobní, dílenské a skladové prostory

607,80 m2 x 600,00 Kč

skladové prostory

317,00 m2 x 500,00 Kč

364 680,00 Kč/rok celkem tj.

1 222,13 m2 805 549,00 Kč / 12 =

158 500,00 Kč/rok 805 549,00 Kč/rok 67 129,00 Kč/měsíc

10


2.4. Stanovení výnosové hodnoty : A. 1. 2. 3. 4. B. 5. 6. 7. 8. 9. 10. C. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. D. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.

zadání pozemek-výměra celkem zastavěná plocha 1 NP obestavěný prostor reprodukční cena stavby bez opotřebení výnosy pronajímatelná podlahová plocha dosažitelné měsíční nájemné dosažitelné roční nájemné-hrubé další eventuel.nájemné hrubé roční nájemné obvyklé celkem upravené nájemné na 95,00% - rizika v nájmech náklady daň z nemovitosti -dle zák. č. 338/92 Sb. a násl. pojištění -živelné opravy,údržba a amortizace - 1,50 % RC správa nemovitostí nájemné z pozemku - pozemek vlastní náklady celkem čisté roční nájemné výnosová hodnota předpoklad konstantních dlouhodobých pronájmů úroková míra (míra kapitalizace) pro výpočet výnosové hodnoty úroková míra setinná úročitel vztah pro výpočet - věčná renta výnosová hodnota náklady na opravu před pronajmutím resp. zprovoznění objektu výnosová hodnota v ý n o s o v á h o d n o t a (vč. 2775 m2 pozemků) přípočet ceny pozemků : celková výměra pozemků ZP celkem ZP x 3 zbývající výměra jednotková cena pozemků cena pozemků nad 3 x ZP v ý n o s o v á hodnota celkem zaokr.

VP ZP OP RC

m2 m2 m3 Kč

PP Nm Nmx12

m2 Kč/měs. Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 222,00 67 129,00 805 548,00 0 805548,00 765270,60

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

15 600,00 18317,10 183171,04 24166,44 0 241254,58 524016,02

Nh Nh uprav.

0,001 RC 0,010 RC 0,03 RC V N=Nh-V

8582,00 925,00 6 356,00 18 317 104,00

ano-výpočet věc.rentou u i = u/100 q=1+i

% / rok

CVE

Kč

9,50 0,095 1,095 Cv = N / i 5515958

NO Cv zaokr.

Kč Kč Kč

0 5515958,06 5516000,00

m2 m2 m2 m2 v Kč/m2 v Kč v Kč v Kč

8 582,00 925,00 2 775,00 5 807,00 350,00 2032450,00 7548450,00 7 550 000,00

11


F . Stanovení porovnávací hodnoty : Metodika: stanovení ceny Porovnávací hodnotu stanovuje znalec metodou cenové porovnání oceňovaného areálu, s cenami na trhu nemovitostí, které se nabízejí k prodeji ( t.zv. porovnávací hodnota ) . Metoda cenového porovnání je metodou, kterou se posuzují nemovité věci jako celek , tedy Stavby, včetně pozemků a příslušenství staveb. 1.kriteria pro výběr porovnatelných údajů : Pro stanovení porovnávací hodnoty provedl znalec šetření na trhu nemovitostí, podle kritérií : - stavby pro výrobu, skladování a případně řemeslné služby - stavby v okrese Česká Lípa Při šetření na trhu nemovitostí znalec zjistil, že je na trhu poměrně málo údajů o prodejích, případně nabídkách prodejů porovnatelných nemovitostí. Získané údaje jsou proto pro přibližně porovnatelné nemovitosti. 2. Hodnotící kritéria : Pro stanovení porovnávací ceny ,stanovil znalec tato hodnotící kritéria : pol.

hodnotící kriterium

1.

stáří

2.

provedení

3.

podlažnost

4.

využití

5.

PP (podlahová plocha ) v m2

6.

technický stav

7.

kanceláře, sociální zařízení

8.

poloha

9.

dopravní obslužnost

10.

pozemky - celková výměra v m2

11.

připojení inž.sítě

12.

venkovní příslušenství

13.

vedlejší stavby

14.

přístup k nemovitostem

stav/jednotka

2012, 4 roky ( po dokončení rekonstrukce, modernizace a přístaveb) zděná stavba 1 NP,v části 2 NP kovovýroba, sklady 1222,00 velmi dobrý, po rekonstrukci, modernizaci a přístavbách zvýšený rozsah při silnici II. tř., mimo hlavní komunikační trasy pouze autobusová linka 8 585,00 v místě veřejné sítě E a V větší zpevněná plocha , přípojky inž.sítí přístřešky – zhoršený stav z ulice Mimoňská

3. Porovnávací hodnota : 1.

lokalita : Nový Bor

nabídková cena v Kč zdroj informace pol.

1.


stáří - odhad

12 550 000,00 M@M reality holding provedení/jednotka

starší budova , přestavovaná

koef.

1,05 12


2.

provedení

zděný

1,00

3.

podlažnost

1 NP

1,05

4.

využití

kovovýroba,sklady ,služby

1,00

5.

PP (podlahová plocha) v m2

1523,00

0,80

6.

technický stav

dobrý, udržovaný objekt

1,10

7.

Kancelář ,sociální zařízení

běžný rozsah

1,05

8.

poloha

město na silnici I tř. významná křižovatka LiberecDěčín,Č.Lípa

0,80

autobusová doprava a žel.stanice

0,95

4179,00

1,30

V,K,E a možnost plynu

0,90

zpevněné plochy uvnitř areálu

1,00

nejsou

1,05

z ulice města

1,00

nabídková cena

0,95

9.


10.


11.


12.


13.

vedlejší stavby

14.

přístup k objektu

15.

zdroj ceny

2.

výsledný koeficient

0,90

porovnatelná cena

11339832,86

lokalita : Nový Bor

nabídková cena v Kč zdroj informace pol.


1.

stáří - odhad

2.

provedení

3.

podlažnost

4.

využití

5.


6.

technický stav

7.

Kancelář,sociální zařízení

8.

poloha

9.


10.


11.


12.


4 000 000,00 REA-RK Nový Bor provedení/jednotka

koef.

cca 1910

1,20

zděná

1,00

2 NP ,podkroví

1,00

kovovýroba,sklady, služby

1,00

820,00

1,45

dobrý, starý objekt, udržovaný ,ale zastaralý s vlivem na možnost využití

1,25

min. rozsah

1,10

město na silnici I tř. významná křižovatka LiberecDěčín,Č.Lípa

0,80

autobusová doprava a žel.stanice

0,95

2446,00

1,80

E,V,K,možnost plynu

0,90

zpevněné plochy uvnitř areálu

1,00 13


13.

vedlejší stavby

14.

přístup k objektu

15.

zdroj ceny

3.

nejsou

1,05

přímý z ulice

1,00

nabídková cena

0,95

výsledný koeficient

2,94

porovnatelná cena

11753127,54

lokalita : Cvikov

nabídková cena v Kč

1 846 000,00

zdroj informace pol.

EU Grand reality


1.

stáří - odhad

2.

provedení

3.

podlažnost

4.

využití

5.


6.

technický stav

provedení/jednotka

koef.

odhad 2005

1,00

zděná stavba

1,00

2 NP

1,00

sklady ,kovovýroba, služby

1,00

400 m2

3,05

dobrý po částeční rekonstrukci ,dostatečná údržba

1,05

kanceláře,soc.zařízení , min. rozsah

1,10

7.

kancelář,sociální zařízení

8.

poloha

město na silnici I tř.Liberec-Děčín,Č.Lípa

0,90

9.


autobus

1,00

10.


400 m2

2,10

11.


V,K,E,možnost plynu

0,90

12.

venkovní příslušenství RD

min. rozsah

1,05

13.

vedlejší stavby

14.

přístup k objektu

15.

zdroj ceny výsledný koeficient

nejsou

1,05

přímý z ulice

1,00

nabídková cena

0,95 6,28

porovnatelná hodnota

11585640,21

průměrná porovnatelná hodnota -zaokr.

11 585 600,00

Pozn : 1. výše koeficientu znamená, že pokud je příslušené kritérium u porovnávacích nemovitostí lepší, než u nemovitostí oceňovaných, je koef. menší než 1. Pokud je příslušené kritérium u porovnávacích nemovitostí horší, než u nemovitostí oceňovaných, je kritérium větší než 1. Pokud jsou kritéria stejná, tj. porovnatelná, je koef. 1. Výsledný koef. úpravy je součin všech určených koeficientů

14


2.koeficient v pol. zdroj ceny určil znalec ve výši 0,95. V daném případě se jedná o nabídkové ceny trhu nemovitostí a ty zpravidla zahrnují i náklady, spojené s jejich prodejem. ( provize realitních kanceláří, právní servis, případně i daně z převodu nemovitostí apod.) Skutečná cena nemovitostí je tedy nižší, než je cena nabídková. Dále tato výše tohoto koeficientu zahrnuje i rizika trhu nemovitostí a údajů o něm.

G. Obvyklá ( tržní ) cena : Metodika stanovení ceny Obvyklou cenu (tržní cenu) stanovuje znalec metodou váženého průměru zjištěných hodnot a to na základě těchto zjištění : - věcná hodnota – má pro stanovení obvyklé ceny min. význam a trh se touto hodnotou neřídí - rozhodující význam pro stanovený obvyklé ceny mají hodnoty výnosová a porovnávací. V daném případě určil znalec vyšší váhu hodnotě výnosové, která je,při stanovování obvyklých cen preferována. Stanovená obvyklá cena (metodou váženého průměru) :. druh hodnoty

hodnota v Kč

věcná hodnota výnosová hodnota porovnávací hodnota

váha hodnot

váhový podíl

18 060 600,00

1

18060600,00

7 550 000,00

5

37750000,00

11 585 600,00

4

46342400,00

10

10215300,00

obvyklá cena - základní úprava obvyklé ceny :

snížení – právní a jiné nedostatky

obvyklá (tržní) cena stanovená

zaokr.

v Kč

-500 000,00

9 715 300,00

Do stanovené obvyklé ceny tržní, jsou zahrnuty ( objektivizovány ) právní jiné nedostatky uvedené na následující straně posudku. .

15


H . Z á v ě r - celková rekapitulace Stanovení obvyklé ( tržní ) ceny nemovité věci – budovy čp. 75, haly na pozemku č.par. 1362/8, příslušenství staveb a pozemků a pozemků č.par. st. 582,st.1010 a 1362/8 Stráž pod Ralskem, ul. Mimoňská. LV č. 1934, k.ú. a obec Stráž pod Ralskem , okres Česká Lípa , kraj Liberecký

Na základě zjištění znalce, předložených podkladů a údajů, uvedených v tomto posudku, stanovuje znalec obvyklou (tržní) cenu na :

9 715 300,00 Kč slovy : =Devětmilionůsedmsetpatnáctisíctřistakorunčeských= z hoho hodnota pozemků : 3 003 700,00 Kč Právní a jiné nedostatky a závady : 1. Budova na pozemku č.par. 75 je v KN zapsaná a uvedené v původním stavu. Stav stavby a ZP v Katastru nemovitostí a zakreslení v katastrální mapě neodpovídá zjištěné velikosti a skutečnosti. K budově čp. 75 ve stavu ke dni ocenění, není doloženo Kolaudační rozhodnutí souhlas Stavebního úřadu s užíváním. 2.Hala na pozemku č.par. 1362/8 není zapsaná v katastru nemovitostí a není uvedená v katastrální mapě. K hale nebylo doloženo Kolaudační rozhodnutí - souhlas Stavebního úřadu s užíváním. 3.Přístup k budovám - Vlastník oceňovaných nemovitostí používá hlavní přístup k oceňované budově čp. 75 a k hale na pozemku č.par. 1362/8 z Mimoňské ulice, přes pozemek jiného vlastníka č.par. 1362/2, ČR – DIAMO státní podnik, Stráž pod Ralskem. Část tohoto pozemku užívá jako dvůr. Přístup i užívání je bez právního zajištění. 4.Přípojky inž.sítí voda, ,kanalizace splašková včetně septiku, kanalizace dešťová včetně vsakovací jímky jsou umístěny na pozemku č.par. 1362/2 ,který je pozemek jiného vlastníka - ČR – DIAMO státní podnik, Stráž pod Ralskem. Užívání tohoto pozemku je bez právního zajištění. 5 .Na pozemku č.par. st. 1010 je evidována jiná stavba. Tato stavba byla zbourána a pozemek je volný, bez zastavění .neby dosud proveden výmaz zápisu stavby v KN. 6.Věcná břemena : V KN, na LV č. 1934 ,k.ú. Stráž pod Ralskem jsou uvedena celkem 2 věcná břemena , jako povinnost přístupu k oceňovanému pozemku č.par. 1362/8 a to pro oprávněné : - ELPRO DELICIA a.s., iČ 61672637 pro přístup ke kabelové přípojce a trafostanici - Česká telekomunikační infrastruktura a.a. , IČ 04084063 ,pro přístup k telekomunikační síti. Jedná se o věcná břemena, které částečně omezují běžné užívání pozemku č.par. 1362/8. 7. Užívání jihozápadní části pozemku pozemku č.par. 1362/8 je omezeno nadzemní vedení linky VN a umístěním stožárové trafostanice na pozemku. Závěr znalce k výše uvedeným právním a jiným nedostatkům a závazkům : Znalec provedl při určení obvyklé (tržní ) úpravu ceny snížením o 500 000,00 Kč. Obvyklá ( tržní) cena je tedy stanovena ve výši, ve které jsou zahrnuty ( objektivizovány ) výše uvedené právní a jiných nedostatky . Ostatní údaje : 1. Přímý přístup k pozemku č.par. 1362/8 je : - ulice Mimoňská , č.par. 1750/1- ost.plocha, ostatní komunikace, ve vlastnictví města Stráž pod Ralskem - ulice U čističky, č.par. 1877- ost. plocha, ostatní komunikace, ve vlastnictví města Stráž pod Ralskem 2. Rizika záplav : Oceňovaná budova čp. 75 je uvedena : - v databázi rizik záplav Kooperativa-pojišťovna a.s., s kódem „ 3 – střední riziko“. - v Povodňové mapě Libereckého kraje v oblasti s rizikem záplav pro Q 100 ( tzv. stoletá voda). Současný uživatel nemovitostí í odhadci nepotvrdil, že oceňované stavby a pozemky by byly v minulosti postiženy záplavami. 3.Zástavní práva a jiná omezení : V KN, na LV č. 1934 ,k.ú. Stráž pod Ralskem jsou uvedena : 16


- zástavní práva smluvní - celkem 4 zápisy - zástavní právo z rozhodnutí správní orgánu – celkem 8 zápisů - zástavní právo exekuční – celkem 5 zápisů a další doprovodné zápisy k těmto právům . Žádné z těchto omezení není zahrnuto do ocenění – do stanovených cen a hodnot. 4. Nemovitosti a územní plán města Stráž p.Ralskem : Oceňované nemovité věci jsou ,podle Územního plánu města Stráž pod Ralskem ( z 25.10.2015) zařazeny do ploch s označením VS – plochy smíšené, výrobní. Jsou tedy umístěny v lokalitě v souladu s Územním plánem města. __________________________________________________________________________________________

Přílohy znaleckého posudku : : 1.výpis z KN, LV č. 1934 – 11 str. . 2.kopie KM – 1 strana . 3.Mapa Územního plánu – 1 str. 4.Mapa umístění nemovitostí – 1 str. 5.Fotodokumnetace – 2 str.

Liberci dne 22.4.2016

otisk znalecké pečeti

Ing.Jiří Jandejsek znalec a odhadce certifikace č. 78/22/QEN/2009-Re CO ÚSI , při VÚT Brno

17


Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem, dne 12.2.1982,pod č.j. Spr. 788/82, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3265-11/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady účtuji podle přiložené likvidace.

V Liberci dne 22.4.2016

Ing.Jiří Jandejsek

18


19


20


21


22


23


24


25


26


27


28


29


30


31


32


33


34


DODATEK

ZNALECKÝ

POSUDEK

č. 3265-11/2016 o ceně nemovitých věcí :

Stanovení obvyklé ( tržní ) ceny nemovité věci – budovy čp. 75, haly na pozemku č.par. 1362/8, příslušenství staveb a pozemků a pozemků č.par. st. 582,st.1010 a 1362/8 ve Stráži pod Ralskem, ul. Mimoňská. LV č. 1934 k.ú. Stráž pod Ralskem 756466 obec Stráž pod Ralskem 562092 CZ5011 okres Česká Lípa kraj Liberecký

Ceny jednotlivých nemovitých věcí : Cena obvyklá celkem

9 715 300,00 Kč

z toho : budova čp. 75 hala na pozemku č.par. 1362/8 pozemky – celkem z toho : pozemek č. par. st. 582 600 m2 pozemek č.par. st. 1010 37 m2 pozemek č.par. 1362/8 - 7 945 m2

Liberci dne 22.4.2016

otisk znalecké pečeti

4 884 600,00 Kč 1 827 000,00 Kč 3 003 700,00 Kč 210 000,00 Kč 12 950,00 Kč 2 780 750,00 Kč

Ing.Jiří Jandejsek znalec a odhadce certifikace č. 78/22/QEN/2009-Re CO ÚSI , při VÚT Brno

\

35

2016 Ing. Jiří H a n á k insolvenční správce dlužníka BC Ecotech a.s. Sudokov IČ Stanovení obvyklé (tržní ceny

Recommend Documents