Okres : CZ0427 Ústí nad Labem Obec : 554804 Ústí nad Labem Kat.území : 774871 Ústí nad Labem
List vlastnictví : 3954
ZNALECKÝ POSUDEK 2818-19/2015 O CENĚ NEMOVITOSTI Budova Univerzity J.E.Purkyně Ústí nad Labem, Stará 92, č.p. 2550
Objednatel :
Univerzita Jana Evangelisty Purkyně Pasteurova 3544/1, 400 96 Ústí nad Labem,
DIČ : CZ 44555601 IČ : 44555601
Účel posudku :
Pro potřeby organizace – cena administrativní, cena obvyklá.
Cenový předpis :
Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku v aktuálním znění a vyhláška č.441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Ministerstva financí České republiky.
Datum k němuž se provádí ocenění : Datum provedení místního šetření : Účastníci místního šetření : Štamec Jan - zástupce univerzity Ing. Plichta Petr, CSc - znalec
Posudek vypracoval : Tel. 475 532 182
02.06.2015 02.06.2015
Ing. P l i c h t a Petr, CSc 400 03 Ústí nad Labem, Na zákrutu 432/4 Mobil 603 444 844 e-mail
[email protected]
Datum vypracování :
16.06.2015
Předmět ocenění :
Pozemky, budova univerzity, venkovní úpravy a trvalé porosty.
Vlastník nemovitosti:
Univerzita Jana Evangelisty Purkyně v Ústí nad Labem Pasteurova 3544/1, 400 96 Ústí nad Labem - centrum
Znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně 6 stran příloh a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních.
1
0. P O D K L A D Y a. P ř e d a n é o b j e d n a t e l e m [01 - Projektová dokumentace – Stará 2550/92 – Změna užívání částí stavby, vyhotovil STAVEX - MM Ústí nad Labem 07.2004 – půdorysy 1. a 2.n.p. [02] - Informace sdělené zástupcem objednatele při místním šetření dne 02.06.2015. [03] – Znalecký posudek o ceně nemovitosti č. 2723-053/2012 ze dne 30.11.2012, vyhotovil Ing. Petr Plichta, CSc. [04] – Objednávka č. : 2152210002 ze dne 25.05.2015 Univerzita J.E.Purkyně, Pasteurova, 3544/1, 400 96 Ústí nad Labem. b. Z í s k a n é z p r a c o v a t e l e m [11] - Vlastní průzkum 02.06.2015. [12] - Projektová dokumentace MŠ Hornická-Stará, Krajský projektový ústav Ústí nad Labem. z.č. 722/3-41 z 01.1968. [13] - Povolení k trvalému užívání stavby MNV Ústí nad Labem, č.j. OÚPA 538/72 Kr – 21.04.1972. [14] - Kolaudační rozhodnutí – změna užívání 1. zvláštní škola Ústí nad Labem. Magistrát města Ústí nad Labem, Stavební odbor, č.j. SO/S/533-2/94 –Kun/Cí ze dne 18.08.1994. [15] - Projektová dokumentace – Úprava zvláštní školy na učebny FŽP – vyhotovil Chemtec s.r.o. Ústí nad Labem, č.z. 95-11-1091, 03.1996. [16] - Souhlas se změnou užívání na učebny FŽP. Magistrát města Ústí nad Labem, Stavební odbor, č.j. SO/S/2426-R/96-Ši ze dne 13.11.1996. [17] - Informace o parcelách a stavbě - http://nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 02.06.2015. [18] - Snímek katastrální mapy - http://nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 02.06.2015. [19] - Územní plán města Ústí nad Labem, vyhláška č. 45/1996 platný do 31.12.2011. [20] - Územní plán města Ústí nad Labem platný od 01.01.2012. [21] - Knižnice znalce č. 14, VUT Brno, Ústav soudního inženýrství c.ú. 1994.
1. N Á L E Z 1.1. Přehled oceňovaných staveb a pozemků. -
Pozemek p.č. 4921/20 - zastavěná plocha a nádvoří …………….. ..….. o výměře 773 m2. Pozemek p.č. 1246/1 - ostatní plocha - zeleň …………….. ………… o výměře 3 168 m2. Budova č.p. 2550 – objekt občanské vybavenosti – budova university. Venkovní úpravy na pozemku p.č. 1246/1. Trvalé porosty na pozemku p.č. 1246/1.
1.2. Charakteristika obce Ústí nad Labem je krajské a statutární město s 93 474 obyvateli. Je průmyslovým městem a přirozeným centrem průmyslového regionu pod Krušnými horami. Je významnou křižovatkou železničních tratí a silnic s říčním přístavem s překladištěm v městské části Krásné Březno. Po západním okraji města vede dálnice D8-Praha-Drážďany. Ve městě jsou veškeré instituce a zařízení odpovídající významu statutárního města. Jsou zde školy všech úrovní včetně University J.E.Purkyně. Ve městě je řada významných průmyslových podniků a organizací poskytujících služby. Ve městě je rozsáhlá síť linek městské hromadné dopravy autobusové a trolejbusové.
2
1.3. Poloha nemovitosti Oceňovanou nemovitostí jsou pozemky se samostatně stojící budovou školy o dvou nadzemních podlažích v ulici Staré, původně mateřská škola. V sousedství jsou objekty občanské vybavenosti, vícebytové domy o čtyřech nadzemních podlažích sídlištního celku Hornická Stará a nízkopodlažní původní zástavba rodinných domů. Nemovitost se nalézá na severním okraji vnitřního města v sídlištním celku Hornická-Stará, který navazuje bezprostředně na původní nízkopodlažní zástavbu převážně rodinných domů. Podle územního plánu platného do 31.12.2011 je nemovitost zahrnutá v lokalitě K-4 Sídliště Hornická-Stará, stabilizované území, sídlištní zástavba. Podle současně platného územního plánu je nemovitost v lokalitě občanské vybavenosti s navazující bytovou zástavbou individuálního bydlení (rodinné domy) a městského typu (vícepodlažní bytové domy). Nemovitost je ve stabilizovaném území, nepředpokládají se změny v zástavbě a užívání lokality. Veškerá občanská vybavenost města je v pěšky dostupných vzdálenostech a nebo městskou veřejnou dopravou, jejíž zastávky jsou ve vzdálenosti cca 150 m v ulici Staré. Budova je napojená přípojkami na veškeré inženýrské sítě - vodovod, kanalizace, elektro, plyn a topný kanál centrálního zásobování města teplem. Budova školy je uprostřed oplocené zahrady se kterou tvoří jednotný funkční celek. Nemovitost je součástí mírného, jižním směrem orientovaného svahu.
1.4. Historie stavby Oceňovaná budova byla postavená v roce 1972 jako mateřská škola – součást občanské vybavenosti sídliště Hornická-Stará. V roce 1994 byla Magistrátem města Ústí nad Labem schválená změna užívání na 1. zvláštní školu v Ústí nad Labem s drobnými stavebními úpravami. V roce 1996 byly dokončeny a kolaudovány stavební úpravy pro změnu užití na učebny Fakulty životního prostředí Univerzity J.E.Purkyně. Ve vlastnictví Univerzity J.E.Purkyně byly provedené další úpravy, převážně však v rámci obnovy dožitých konstrukcí a vybavení – zejména částečná obnova okenních výplní v roce 2005. Budova byla užívána Katedrou výtvarné výchovy Pedagogické fakulty univerzity. V současné době budova není užívána.
2. P O S U D E K 2.1. § 4 P o z e m k y 2.1.1. Popis, výměry Dle výpisu z katastru nemovitostí je výměra parcel : - Pozemek p.č. 4921/20 - zastavěná plocha a nádvoří ………………..…. o výměře 773 m2 - Pozemek p.č. 1246/1 - ostatní plocha - zeleň …………….. ………….. 3 168 m2 Celkem ……………………………………………………………………… 3 941 m2 Oceňované pozemky jsou jako celek nepravidelného půdorysu vymezeného vlastním oplocením, na severovýchodní hranici oplocením sousední nemovitosti. Pozemky jsou součástí mírného, jihozápadním směrem orientovaného svahu. Vzhledem k původnímu užití nemovitosti jako
3
mateřská škola, je převážná část pozemku p.č. 1246/1 pouze zatravněná s drobnými venkovními úpravami v současné době s problematickým využitím. Pozemky dle skutečného stavu tvoří jednotný funkční celek s budovou naposledy užívanou Pedagogickou fakultou, Katedrou výtvarné výchovy. Pozemky jsou oceněné podle § 4 oceňovacího předpisu ZCU = ZC * I , ZC – základní cena stavebního pozemku – Ústí n.L.., - Příloha č.2, tab. č.1 ……... 1 650,-Kč/m2 I = IT * IO * IP I – index cenového porovnání IO – index omezujících vlivů IT – index trhu IP – index polohy 2.1.2. Trh s nemovitostmi TRH S NEMOVITOSTMI Znak Č. Název znaku Č. Situace na dílčím I (segmentu) trhu II 1 s nemovitostmi III 2
Vlastnické vztahy
I II III IV V
3
4
Změny v okolí
I* II III*
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby)
Ostatní neuvedené( např. nový investiční 5 záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost 6
Povodňové riziko
I*
Příloha č. 3. Tab. 1 Kvalitativní pásma Popis pásma Poptávka nižší než nabídka Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší než nabídka Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) Pozemek s právem stavby Pozemek ve spoluvlastnictví Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba ( stejný vlastník) Negativní změny Bez vlivu nebo stabilizovaná území Pozitivní změny nebo stabilizovaná území v historických jádrech Negativní
II Bez vlivu III* Pozitivní Vlivy snižující cenu
II
Bez dalších vlivů
-0,02 -0,01 -0,02 0,00
0,00
-0,01 až -0,08 0,00 0,01 až 0,08
0,00
-0,01 ÷ -0,04
Zóna s vysokým rizikem ( území tzv 5-leté vody) Zóna se středním rizik. ( území tzv 20-leté vody) Zóna s nízkým rizik.( území tzv 100-leté vody) Zóna se zanedbatelným nebezpeč. výskytu záplav
0,00
-0,10 až -0,30 0,00
III* Vlivy zvyšující cenu
-0,06
-0,03
0 0,01 ÷ 0,04
I*
I* II III IV
Hodnota Ti -0,01 až -0,06 0 0,01 až 0,06
0,00
0,01 až 0,30 0,7 0,8 0,95 1
1,00 0,940
5
Index trhu: IT = P6 x (1 + Σ Pi ) = 1,00 x ( 1,00-0,06) i=1
Zdůvodnění *
4
2.1.3. Omezující vlivy Omezující vlivy pozemku Znak Č. Název znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku
Příloha č. 3. Tab. 2 Kvalitativní pásma Č. I
Popis pásma Nevhodný tvar nebo velikost omezující jeho využití II Tvar bez vlivu na využití 2 Svažitost pozemku a I Svažitost terénu pozemku nad 15 % ; orientace expozice SV, S, a SZ II Svažitost terénu pozemku nad 15 % ; ostatní orientace III Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně ; orientace SV, S, a SZ IV Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně ; ostatní orientace 3 Ztížené základové I Hladina spodní vody < 1,0 m pod úrovní podmínky výchozího terénu II Snížená únosnost základové půdy (složitější zakládání stavby) III Neztížené základové podmínky 4 Ochranná pásma I Mimo chráněné území a ochranná pásma II Ochranné pásmo III Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně nebo národní park IV Národní přírodní rezervace, národní přírodní památka, přírodní rezervace a přírodní památka 5 Omezené užívání I Bez omezení užívání pozemku II Stavební uzávěra III Stavba pod povrchem pozemku 6 Ostatní neuvedené I* Vlivy snižující cenu II Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů: Io = 1 + Σ Pi = 1- 0,00 Zdůvodnění *
Hodnota Ti -0,01 až -0,03 0,00 -0,02 ÷ -0,04
0,00
-0,01 ÷ -0,02 0,00 ÷ -0,01 0,00
0,00
-0,01 ÷ -0,05 -0,01 ÷ -0,05 0,00 0,00 -0,01 ÷ -0,05 -0,01 ÷ -0,05
0,00 0,00
-0,01 ÷ -0,03 0,00 -0,01 ÷ -0,05 -0,01 ÷ -0,05 -0,01 ÷ -0,30 0,00
0,00
0,00 1,000
2.1.4. Poloha nemovitosti Index polohy - Budovy pro školství a zdravotnictví Znak Kvalitativní pásma Č. Název znaku Č. Popis pásma 1 Druh a účel užití I Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku stavby Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba I v okolí pozemku II Obchodní centra a životní prostředí III Rekreační oblasti IV Bez zástavby V Výrobní objekty ( řemesla, sklady) nerušící okolí VI Výrobní objekty (průmysl – výrobní haly) zatěžující okolí VI Stavby pro zemědělství Střed obce – centrum obce 3 Poloha pozemku I v obci II Navazující na střed (centrum) obce III Okrajové části obce IV Část obce nesrostlé s obcí mimo samot V Samoty
5
Příloha č. 3. Tab. 3 Hodnota IP 0,55
0,55
0,10 0,00 -0,15 0,00 -0,05 -0,10 -0,10 0,10
0,10
0,08 0,02 0,00 -0,05
0,08
4
5
6
VI I II III I II
Možnost napojení na inženýrské sítě, které má obec Občanská vybavenost v okolí Pozemku
III
Dopravní dostupnost
I II III IV V VI VII
7
8
Osobní hromadná doprava
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti
9
Obyvatelstvo
10
Nezaměstnanost
11
I II III IV I II III IV I II I II III I II III
Vlivy ostatní neuvedené
Ostatní neuvedené Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce
0,05 0,00 -0,07 0,00
0,00
0,00
0,00
V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost obce Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem Omezené – lze přijet pouze jednostopým vozidlem k pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Komunikace zpevněná ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti Komunikace zpevněná ke hranici pozemku, parkování na pozemku Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m Zastávka od 201 do 1000 m –špatná dostupnost centra obce
-0,05 -0,01 až -0,03
Zastávka do 200 – dobrá dostupnost centra obce Centrum obce
0,00 až 0,01 0,02
-0,01 -0,07 -0,03 -0,02
0,00
0,00
0,05
Nevhodná pro účel užití realizované stavby Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku
0,00 0,00
Výhodná – možnosti komerčního využití stavby nebo pozemku Výhodná – pro pozemek se stavbou s komerční využitelností Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo v okolí
0,05
0,00
0,05
0,10 0,00 až -0,30
Bezproblémové okolí Vyšší než průměr v kraji
0,00 0,00
0,00
Průměrná nezaměstnanost Nižší než průměr v kraji
0,00 0,00
0,00
0,00 až -0,30 0,00 0,00 až 0,30
-0,20
Vlivy snižující cenu Bez dalších vlivů Vlivy zvyšující cenu
0,566
11
Index polohy: IP = P1 x ( 1 + Σ Pi ) = 0,55 x (1,00+0,03) i=2
Zdůvodnění * 11 Pozemek s dožitými venkovními úpravami z části nevyužitelný vzhledem k stávající zástavbě .
2.1.5. Základní cena upravená Základní cena upravená ………………………………………………………… ZCU = ZC * I ZC – základní cena stavebního pozemku - Ústí n.L.- Klíše, - Příloha č.2, tab.č.1 .…1 650,-Kč/m2 I – index cenového porovnání …………………………………………………….. I = IT * IO * IP IT – index trhu viz. 2.1.2. ………………………………………………………………..… 0,940 IO – index omezujících vlivů viz. 2.1.3.……………………………………………………. 1,000 IP – index polohy viz. 2.1.4. ………………………………..……………………………… 0,566 I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,566………………………………….………………..…. 0,532 ZCU = 1 650 * 0,532 …………………………………………………………….. 877,80 Kč/m2
6
2.1.6. Cena pozemků Výměry
Parceln Druh pozemku í číslo
Cena pozemku
Jednotková Kč/m2 773 877,80 3 168 877,80 3 941
m2 4921/20 Zastavěná plocha a nádvoří 1246/1 Ostatní plocha - zeleň
Celkem Kč 678 539 2 780 870 3 459 409
2.2. § 12 B u d o v a 2.2.1. Objemové a dispoziční řešení budovy Budova školy je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu s obdélníkovým risalitem hlavního vstupu při severovýchodním průčelí. Budova je částečně podsklepená, dvoupodlažní s plochou střechou. Hlavní vstup do budovy je ze severovýchodního průčelí do vstupní haly s dvouramenným schodištěm. V 1.p.p. je pouze sklad a hlavní uzávěr vodovodní přípojky s vodoměrnou sestavou s požárním obtokem. V 1.n.p. je vnitřní podélná chodba na kterou navazují místnosti pracoven, učeben, atelierů a sociálních zařízení. V 1.n.p. je také technická místnost s výměníkem ÚT a při severním nároží je uzavření místnost s jednoramenným schodištěm do 1.p.p. V 2.n.p. je vnitřní podélná chodba na kterou navazují místnosti pracoven, učeben, atelierů a sociálních zařízení. Při jihovýchodním štítu je venkovní ocelové požární únikové schodiště. 2.2.2. Konstrukční řešení budovy Konstrukční systém budovy je skeletový s podélnými nosnými rámy a dvou lodích, postavený z dílců stavební soustavy T MS 66 s obvodovým pláštěm z plynosilikátových velkorozměrových prvků – panelů. Konstrukce a vybavení : - Objekt je založen na betonových základových patkách a železobetonových prazích s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti. - Nosná konstrukce je ze železobetonových tyčových prvků tvořících podélné rámy včetně příčných ztužidel. Vnitřní příčky jsou zděné z cihel. Obvodový plášť je z parapetních dílců, meziokenních pilířů a štítových dílců z plynosilikátových panelů o tl. 250 mm. V některých stycích dílců obvodového pláště jsou výrazné trhliny, zejména v nároží budovy mezi samonosnou konstrukcí štítů a nesenou konstrukcí průčelí. - Stropní konstrukce je ze železobetonových dutinových panelů o tl. 250 mm. - Střecha je jednoplášťová z plynosilikátových panelů na podkladcích ve spádu 4-6 cm. - Krytina z asfaltových natavených pásů. - Klempířské konstrukce jsou oplechování atik a parapetů oken z plechu pozinkovaného. - Vnitřní povrchy jsou z vápenných štukových omítek.
7
- Vnější úprava je z škrábaného břízolitu. Ve stycích některých dílců obvodového pláště jsou v omítce výrazné trhliny – zejména západní nároží budovy. - Vnitřní keramické obklady jsou v místnostech sociálního zařízení a u umyvadel v učebnách pořízené při stavebních úpravách budovy v roce 1996. - Schodišťová ramena jsou ze železobetonových panelů, stupně obloženy povlakem z PVC. - Dveře jsou plné a náplňové. - Okna severovýchodního průčelí jsou původní dřevěná zdvojená, ke dni ocenění dožitá, okna jihozápadního průčelí jsou plastová s dvojskly včetně žaluzií obnovená v roce 2005. - Povrchy podlah v komunikačních prostorách jsou z původní keramické dlažby, v pracovnách, učebnách, atelierech a i v místnostech sociálního zařízení je z části původní PVC a z části PVC obnovené při úpravách v roce 1996. V 1.p.p. je betonová mazanina. Původní podlahová krytina z PVC je ke dni ocenění dožitá, ostatní podlahy jsou na hranici životnosti vyjma nových keramických dlažeb v místnostech sociálního vybavení z roku 1996. - Vytápění je ústřední napojené na centrální zásobování teplem topným kanálem, radiátory jsou litinové. Centrální je i příprava teplé vody. - Elektroinstalace je 230/400 V s provedenými úpravami v roce 1996. - Rozvody teplé a studené vody a kanalizace jsou v plastovém provedení z roku 1996. - Místnosti sociálního vybavení pro muže a ženy jsou vybaveny pisoáry, mísami WC, bidetem a umyvadly, vše z roku 1996. - Výtah na jídlo je mimo provoz nefunkční. - V budově je instalované elektronické zabezpečovací zařízení. V současné době jsou veškeré přípojky, vyjma elektrické energie odpojené. 2.2.3. Výměry objektu 1.p.p. - zastavěná plocha 1.p.p. : 6,90*4,50 ………………………………… 31,05 m2 Podezdívky : 48,90*10,50+11,72*2,40–31,05 ………. 510,53 …………….…….... 541,58 m2 - výška podlaží : 0,10 + 2,50 ………………………………………………………….. 2,60 m - výška podezdívky : …………………………………………………………………. 0,40 m - obestavěný prostor : 31,05*2,60 + 510,53*0,40 …………………………….……… 284,94 m3 1.n.p. - zastavěná plocha : 48,90*10,50+11,72*2,40 ………. ……… ……………….….... 541,58 m2 - výška podlaží : ………………………………………………………………………. 3,30 m - obestavěný prostor : 541,58*3,30 ………………………………………………… 1 787,21m3 2.n.p. - střecha - zastavěná plocha : 48,90*10,50+11,72*2,40 ………. ……… …………………..... 541,58 m2 - výška podlaží : 3,30 + 0,35……………………………………………………….….. 3,65 m - obestavěný prostor : 541,58*3,65 ……………………………………………….… 1 976,77m3 Obestavěný prostor celkem ……………………………………….………….… 4 048,92 m3 Průměrná výška podlaží ( při zanedbání 1.p.p.) ………………………………… 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží ( při zanedbání 1.p.p.) …………………..…… 541,58 m2
8
2.2.4.
Hodnocení standardu konstrukcí a vybavení a opotřebení
Objekt byl kolaudován v roce 1972, stáří 2015-1972 = 43 roků. Stavební úpravy byly provedené v letech 1996 a 2005. B = skutečné stáří konstrukcí a vybavení v rocích, resp. opotřebení v desetinném číslu. C = předpokládaná celková životnost v rocích, resp. 1 Stavba typu C – budova pro školy, univerzity a budovy pro výzkum. Č. pol. 1 2
Konstrukce a vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce
Objemový podíl A ( % ) ns St. 7,3
nn Nad
np Pod
no Nic
Upraveno 7,758
stáří
životnost
opotřebení
(B)
(C)
B/C*A
43
100
3,336
11,52
12,24
43
100
5,264
7,68
8,162
43
60
5,849
3
Stropy
11,1
11,8
43
100
5,072
4
Zastřešení mimo krytinu
6,2
6,589
43
60
4,722
5
Krytiny všech střech
2,1
2,232
43
50
1,919
6
Klempířské konstrukce
0,6
0,638
43
45
0,609
7
Úpravy vnitřních povrchů
6,9
7,333
43
60
5,255
8
Úpravy vnějších povrchů
3,1
3,294
43
50
2,833
9
1,8
1,913
19
30
1,211
10
Vnitřní obklady keramické Schody
3,1
3,294
43
80
1,771
11
Dveře
3,2
3,401
19
50
1,292
12
Vrata
13
Okna
14
Povrchy podlah
0
0,000
2,6
2,763
43
45
2,640
2,6
2,763
10
30
0,921
0,8
0,85
19
25
0,646
0,8
0,85
19
20
0,808
0,6
0,638
43
45
0,609
4,1
4,357
43
50
3,747
5
5,313
19
40
2,524
15
Vytápění
16
Elektroinstalace
17
Bleskosvod
0,3
0,319
43
50
0,274
18
Vnitřní vodovod
2,2
2,338
19
40
1,111
19
Vnitřní kanalizace
2,1
2,232
19
50
0,848
20
Vnitřní plynovod
0,3
0,319
19
30
0,202
21
Ohřev teplé vody
1,6
1,7
43
45
1,625
22
Vybavení kuchyně
23
3,4
19
30
24
Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy
25
Ostatní
3,1
26
Instalační prefabrik. jádra
1,8
0 3,613
1
0
3,1
3,294 0
94,1
0
0
9
5,9
100
0,000 2,288 0,000 19
30
2,086 0,000 59,464
2.2.5. Výpočet opotřebení Budova byla kolaudována v roce 1972, stavební úpravy v letech 1996 a 2005. Opotřebení je stanoveno analytickou metodou v odst. 2.1.4. ve výši ……………………………….. 59,464 % Koeficient zůstatkové ceny ………………..................………...... kz = 1 – 59,464/100 = 0,405 2.2.6. Základní cena upravená ZCU = ZC * K1* K2 * K3* K4 * K5 * Ki * Kp ZC - Základní cena - Příloha č. 2 - Typ - C ; Účel užití - školy, university a budovy pro výzkum ……………….……….. 2 538,- Kč/m2 K1 - Koeficient podle druhu konstrukce - Příloha č. 4 Konstrukce montované z dílců betonových tyčových ................................................ 0,993 K2 – 0,92+6,60/ØZP = 0,92+6,60/541,58 ………………………….………………….…. 0,932 K3 – 0,30+2,10/Økv = 0,30+2,10/3,30 …………………………………….……………. 0,936 K4 - Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + 0,0054 ( nn – np) – 0,01 n0 = 1 + 0,0054(0,0-0,0) – 0,01*5,9 …….................... 0,941 K5 - Koeficient polohový - statutární město Ústí nad Labem …........................................ 1,100 Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 1263….…………................ 2,053 ZCU – 2 538 0,993 0,932 0,936 0,941 1,100 2,053 4 672,00 2.2.7. Cena budovy věcná Budova Část
Obestavěný prostor m3 4 048,92
ZCU Kč/m3 4 672,00
Cena reprodukční Kč 18 916 554
Opotřebení Kz 0,405
Cena věcná Kč 7 661 204
2.2.8. Cena budovy zjištěná podle § 10 Cena stavby se určí podle vzorce ……………………………………………….. CS = CSN x pp CSN - cena stavby v Kč stanovená nákladovým způsobem – viz 2.2.7. ………… 7 661 204,- Kč pp - koeficient úpravy ceny podle polohy a trhu ………………………………..…. pp = IT x IP IT – index trhu viz. 2.1.2. ………………………………………………………………..… 0,940 IP – index polohy viz. 2.1.4. ………………………………..……………………………… 0,566 CS = 7 661 204 * 0,940 * 0,566 ………………………………...……………….. 4 076 067,- Kč
2.3. § 10 V e n k o v n í ú p r a v y 2.3.1. Popis, výměry, opotřebení, základní cena upravená ZCU = ZC * K5 * Ki K5 - Koeficient polohový – Ústí nad Labem ..............……….…....................……..…….. 1,100 10
a. Vodovodní přípojka Vodovodní přípojka k líci budovy, DN 40. Pořízení v roce 1972, životnost 60 roků Délka : ………..………………………………………………………..…………...…. .. 10,50 m Opotřebení : 100 : 60 (2015-1972) = 71,7 %…………....……kz = 1-71,7/100……… kz = 0,283 ZC – Příloha č. 11, položka 1.1.2……………………..………….………………...…. 360 Kč/m Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 2222 ......…........................... 2,293 1,100 2,293 ZCU = 360 908 b. Kanalizace Kanalizační přípojka k líci budovy a kanalizace v areálu DN 200 mm. Pořízení v roce 1972, životnost 70 roků Délka : 20,00 +17,00+2*3,0 + 29,00………………………………………......……..… 72,00 m Opotřebení : 100 : 70 (2015-1972) = 61,4 %…………...…..……………………….… kz = 0,386 ZC – Příloha č. 11, položka 2.1.2. ……………………..………….……………...… 1 450 Kč/m Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 2223 ........…......................... 2,284 1,100 2,284 ZCU = 1 450 3 643 c. Kanalizační šachty Kanalizační šachty na vlastním pozemku. Pořízení v roce 1972, životnost 70 roků Počet : ……………….. ………………………………………………………….……..… 3,00 ks Opotřebení : 100 : 70 (2015-1972) = 61,4 %…………...…..……………….………… kz = 0,386 ZC – Příloha č. 11, položka 2.2.1. ……………………..………….………….......… 7 500 Kč/ks Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 2223 ........…......................... 2,284 1,100 2,284 ZCU = 7 500 18 843 d. Přípojka elektro Přípojka elektro zemní k líci budovy. Pořízení v roce 1972, životnost 50 roků Délka : ………………………………………………………………….……….……….... 36,0 m Opotřebení : 100 : 50 (2015-1972) = 86,0 % - max 85,0 % .……..……………….… kz = 0,150 ZC – Příloha č. 11, položka 3.1.6. ……………………..………….…………......…… 195 Kč/m Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 2224 ........…......................... 2,199 1,100 2,199 ZCU = 195 472 e. Přípojka zemního plynu Přípojka na vlastním pozemku k líci budovy. Pořízení v roce 1972, životnost 50 roků Délka : ………..……………………………………………………………...……………....6,5 m Opotřebení : 100 : 50 (2015-1972) = 86,0 % - max 85,0 % .……....……………….… kz = 0,150 ZC – Příloha č. 11, položka 4.1. ……………………..………….…………….........… 305 Kč/m Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41- kód CZ-CC 2221 ........…......................... 2,269 1,100 2,269 ZCU = 305 761 f. Pilíř HUP Pilíř zděný při severním nároží budovy. Pořízení v roce 1972, životnost 50 roků Obestavěný prostor : 0,90*0,60*0,80 …………………………...…….……………....... 0,43 m3 Opotřebení : 100 : 50 (2015-1972) = 86,0 % - max 85,0 % .……....……………….… kz = 0,150 ZC – Příloha č. 11, položka 4.3.1. ……………………..………….……..….............. 2 010 Kč/m3 Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 2221 ........……..................... 2,269 1,100 2,269 ZCU = 2 010 5 017
11
g. Zpevněné plochy 01 Zpevněné plochy příjezdu a chodníky a plocha na zahradě s asfaltovým povrchem Pořízení v roce 1972, životnost 40 roků. Plocha : 3,00*55,0 + 2,20*(15,40+14,10) + 2,10*26,80 + 1,50*(25,50+26,70+9,20) + 1,00*4,60 + 5,80*9,50 ……………………………...………………….... 437,98 m2 Opotřebení : 100 : 50 (2015-1972) = 86,0 % - max 85,0 % .……....……………….… kz = 0,150 ZC – Příloha č. 11, položka 8.4.4……………………..…………..………….…...…... 360 Kč/m2 Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 211 ........…........................... 2,221 1,100 2,221 ZCU = 360 880 h. Zpevněné plochy 02 Zpevněné plochy betonové okapového chodníku a chodníku podél jihozápadního průčelí a betonové plochy na zahradě. Pořízení v roce 1972 životnost 40 roků Plocha : 0,60*86,60 + 26,50*2,20 + 2,10*2,30 + 2,00*2,80 …………….…..…….. 120,69 m2 Opotřebení : 100 : 50 (2015-1972) = 86,0 % - max 85,0 % .……....……………….… kz = 0,150 ZC – Příloha č. 11, položka 8.2.1. …………………….…………….…………...….... 235 Kč/m2 Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 211 ........…........................... 2,221 1,100 2,221 ZCU = 235 574 i. Zpevněné plochy 03 Zpevněné plochy ze zatravňovacích tvárnic při severovýchodním průčelí budovy. Pořízení v roce 2004, životnost 20 roků Plocha : 3,20*12,00 …………..……………………………...…………………….….. 38,40 m2 Opotřebení : 100 : 20 (2015-2004) = 55,0 %…………...……..………………….…… kz = 0,450 ZC – Příloha č. 11, položka 8.3.18. …………………….………….……........………. 340 Kč/m2 Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41- kód CZ-CC 211 ........…........................... 2,221 1,100 2,221 ZCU = 340 831 j. Zpevněné plochy 04 Zpevněné plochy z keram. dlažby při SZ štítu budovy. Pořízení v roce 2004, životnost 40 roků Plocha : 1,80*6,80 + (1,00+1,50)*0,5*7,60 ………………….……………….……... 21,74 m2 Opotřebení : 100 : 40 (2015-2004) = 27,5 %…………...……..…………….……...… kz = 0,725 ZC – Příloha č. 11, položka 8.3.7. …………………….………….……........………... 150 Kč/m2 Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 211 ........……....................... 2,221 1,100 2,221 ZCU = 150 366 k. Plot Plot z drátěného pletiva v rámech na ocelových sloupcích výšky 1,20 m. Pořízení v roce 1972, životnost 50 roků Plocha : 1,20*188,50 ….............................................................................................… 226,20 m2 Opotřebení : 100 : 50 (2015-1972) = 86,0 % - max 85,0 % .……....……………….… kz = 0,150 ZC – Příloha č. 11, položka 13.2.…………………..………….………….…...…….… 450 Kč/m2 Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód. CZ-CC 1263….…………................... 2,053 1,100 2,053 ZCU = 450 1 016 l. Podezdívka plotu Podezdívka betonová šířky 0,30 m výška 0,20 až 0,50 m. Pořízení v roce 1972, životnost 50 roků Délka : …………..………………………………….…………………………….…..… 188,50 m Opotřebení : 100 : 50 (2015-1972) = 86,0 % - max 85,0 % .……....……………….… kz = 0,150 ZC – Příloha č. 11, položka 13.15.……………………..………….…………………… 950 Kč/m Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód. CZ-CC 1263….…………................... 2,053 12
ZCU = 950
1,100
2,053
2 145
m. Vrata Vrata ocelová rámová s tyčovou výplní na ocel. sloupcích jsou z roku 1996, životnost 30 roků. Počet: ……………………………….. …................................................................……... 1,00 ks Opotřebení : 100:30 ( 2015-1996) = 63,3 % ……………………………….……..…. kz = 0,367 ZC – Příloha č. 11, položka 14.6.. ..…………………..………….………….…....…. 3 700 Kč/ks Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód. CZ-CC 1263….…………................... 2,053 1,100 2,053 ZCU = 3 700 8 356 n. Požární schodiště Požární schodiště při jihovýchodním štítu ocelové bez podstupnic včetně založení na betonových patkách. Pořízení 1996, životnost 30 roků. Knižnice znalce 14, pol. 342 Plocha : 1,20*7,20....................................................................................................……... 8,64 m2 Opotřebení : 100:30 ( 2015-1996) = 63,3 % …………………….……………..…. kz = 0,367 ZC – Knižnice znalce č. 14, VUT Brno, ÚSI c.ú. 1994 ………………………..……2 005 Kč/m2 Ki – Koeficient změny stavby – Příloha č. 41 - kód CZ-CC 1274….…………….…........... 2,067 1,100 2,067 ZCU = 2 005 4 559 2.3.2. Výpočet ceny venkovních úprav – cena věcná Číslo pol. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Popis
Vodovodní přípojka Kanalizace Kanalizační šachty Přípojka elektro Přípojka plynu Pilíř HUP Zpevněná plocha 01 Zpevněná plocha 02 Zpevněná plocha 03 Zpevněná plocha 04 Plot Podezdívka plotu Vrata Požární schodiště
MJ
Množství
m m ks m m m3 m2 m2 m2 m2 m2 m ks m2
10,50 72,00 3,00 36,00 6,50 0,43 437,98 120,69 38,40 21,74 226,20 188,50 1,00 8,64
Jednotková cena [Kč/jednot.] 908 3 643 18 843 472 761 5 017 880 574 831 366 1 016 2 145 8 356 4 559
Celkem :
Cena reprodukčníí [Kč] 9 534 262 296 56 529 16 992 4 947 2 157 385 422 69 276 31 910 7 957 229 819 404 333 8 356 39 390
1 528 918
Opotřebení [kz] 0,283 0,386 0,386 0,150 0,150 0,150 0,150 0,150 0,450 0,725 0,150 0,150 0,367 0,367
Cena věcná [Kč] 2 698 101 246 21 820 2 549 742 324 57 813 10 391 14 360 5 769 34 473 60 650 3 067 14 456
330 358
2.3.3. Cena venkovních úprav zjištěná podle § 10 Cena stavby se určí podle vzorce ………………………………………………. CS = CSN x pp CSN - cena stavby v Kč stanovená nákladovým způsobem – viz 2.3.2. …………… 330 358,- Kč pp - koeficient úpravy ceny podle polohy a trhu ………………………………….. pp = IT x IP IT – index trhu viz. 2.1.2. ………………………………………………………………..… 0,940 IP – index polohy viz. 2.1.4. ………………………………..……………………………… 0,566 CS = 330 358 * 0,940 * 0,566 ………………………………...……….…………... 175 764,- Kč 13
2.4. § 46 T r v a l é p o r o s t y Na pozemku p.č. 1246/1 – ostatní plocha-zeleň, dle skutečného stavu oplocená zahrada v jednotném funkčním celku se zastavěnou plochou školní budovou jsou okrasné a ovocné stromy a keře. Převážná část zahrady je zatravněná. Stromy a keře jsou neošetřované. Zplaněné výhonky z pařezů jsou s nulovou hodnotou. Trvalé porosty jsou oceněné podle § 46 se zohledněním jejich zdravotního stavu v intervalu (0,1 až 1,0) 2.4.1. Ovocné dřeviny Číslo pol.
Druh – tvar
Stáří [roky]
1 2 3 4
Jabloň Třešeň Vlašský ořešák Slivoň
Vk Vk
43 63 63 43
Jednotková cena [Kč/ks] 582 140 1 129 70
Zdravot. stav [kzs] 0,2 Min 0,3 Min
Cena
Počet
Celkem
[Kč/ks]
[ks]
[Kč]
116 140 339 70
1 1 1 3
116 140 339 210
Celkem :
805
2.4.2. Okrasné rostliny Číslo pol.
Druh – tvar
Stáří [roky]
1 1a 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Smrk Smrk – usychá (mšice) Modřín Bříza Borovice Borovice Javor Javor Javor Bříza Jeřáb Jeřáb muk Zlatý déšť Tavolník
43 43 43 43 23 13 43 43 53 23 43 43 43 43
Jednotková cena [Kč/ks] [Kč/m] 25 760 25 760 25 760 32 410 15 840 7 620 32 410 32 410 32 410 19 650 32 410 32 410 1 660 1 660
Zdravot. stav [kzs]
Cena
Počet
Celkem
[Kč/ks]
[Kč]
0,30 0,10 0,40 0,20 0,20 0,20 0,20 0,30 0,40 0,30 0,20 0,20 0,20 0,20
7 728 2 576 10 304 6 482 3 168 1 524 6 482 9 723 12 964 5 895 6 482 6 482 332 332
[ks] [m] 1 1 1 1 1 1 2 3 1 1 3 2 8 5
Celkem : Koeficient typu zeleně a stanoviště okrasných rostlin K z - Příloha 39, Tab. 9 Koeficient polohový – Příloha 20, Tab. č.1
7 728 2 576 10 304 6 482 3 168 1 524 12 964 29 169 12 964 5 895 19 446 12 964 2 656 1 660 129 500 1,00 1,10
Okrasné rostliny celkem
142 450
Trvalé porosty celkem
143 255
14
2.5. R e k a t i t u l a c e c e n y a d m i n i s t r a t i v n í Kč Pozemky Budova č.p. 2550 Venkovní úpravy Trvalé porosty Celkem
3 459 409 4 076 067 175 764 143 255 7 854 495
2.6. C E N A O B V Y K L Á Obvyklou (obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou se rozumí cena, která by byla dosažená při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými, resp. nabízenými prodeji a koupěmi, obdobných nemovitostí v daném čase a místě. Pokud informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí k dispozici, je nutné použít náhradní metodiku. Informace o realizovaných prodejích školních budov nejsou v současné době v Ústí nad Labem k dispozici. Pro stanovení ceny obvyklé bude použité ocenění výnosovou metodou s ohledem na návratnost vložených prostředků a porovnávací metodou k zohlednění prodejnosti, avšak při předpokládaném jiném využití než pro školy, univerzity a budovy pro výzkum porovnáním s nabízenými prodeji budov občanského vybavení. 2.6.1. S t a n o v e n í c e n y b u d o v y v ý n o s o v o u m e t o d o u Budova není k datu ocenění pronajatá, byla využívaná pro potřeby vlastníka jako školní budova, v současné době využívaná není. Její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje. Nájemné stanovuji ve výši obvyklého nájemného vzhledem k případnému budoucímu využití novým vlastníkem. Plochy místností k pronajmutí jsou převzaté z podkladu [01] - Projektová dokumentace – Stará 2550/92 – Změna užívání částí stavby, půdorysy 1. a 2.n.p. Pronájem budovy pro využití školami apod. je v Ústí n.L. zcela nereálný. Budovu je možné využít bez úprav pro kancelářské potřeby, kterých je však ve městě nadbytek. V současné době jsou nabízené realitními kancelářemi k pronajmutí kancelářské prostory v obdobných lokalitách města v cenových relacích 800,- až 950,- Kč/m2 bez energií Při zohlednění reálnosti nabízených pronájmů a vzhledem k velikosti pronajímané plochy odhaduji obvyklé nájemné ve spodní hranici ve výši cca 800,- Kč/m2 Podlahová plocha m2
Celkem Celkem Celkem Celkem
13,30 289,90 339,00 642,20
1.p.p. 1.n.p. 2.n.p. budova
15
Roční nájemné 2 Kč/m /rok
0 800 800
Roční nájemné Kč
0 231 920 271 200 503 120
Výdaje na provoz budovy – daň z nemovitosti, odpisy, běžné opravy a údržba, pojištění nemovitosti, správa budovy - odhadem s odvoláním na § 23 Vyhlášky č 441/2013 Ministerstva financí 40 % nájemného
Kč
201 248
Čistý příjem
Kč
301 872
Míra kapitalizace - s odvoláním na přílohu č. 22 Vyhlášky č 199/2014 Ministerstva financí – administrativa
%
6,5
Výnosová hodnota podle věčné renty Čisté roční nájemné * 100 = 301 872*100………………………… …... 4 644 185,- Kč Míra kapitalizace 6,5
2.6.2. S t a n o v e n í c e n y b u d o v y p o r o v n á v a c í m e t o d o u V současné době jsou realitními kancelářemi nabízené k prodeji v centru města a blízkém okolí objekty občanského vybavení, na př.: Špitálské náměstí 1060/2 – nabídka RK z 06.2015 …………………………….. 5 900 000,- Kč Budova vnitřní v blokové zástavbě, zděná po celkové modernizaci 1.p.p.+3.n.p.+ podkroví pod sedlovou střechou. V,K,EI,ZP. Užitná plocha …………………………………………………………………………..…. 566 m2 Jednotková cena užitné plochy ………..………………………………………….. 10 424,- Kč/m2 Zastavěná plocha ………………………………………………………………… ……… 314 m2 Pozemky celkem ………………………………………………………………………….. 314 m2 Budova nabízená RK dlouhodobě. Střekovské nábřeží 1375 – nabídka RK z 04.2014 ………………..……………. 2 670 000,- Kč Budova samostatně stojící, montovaný skelet, obvodový plášť 1.p.p. zděný, n.p. kovoplastický. Budova nepodsklepená, 3.n.p., plochá střecha. Budova po částečné rekonstrukci v zátopovém území v bezprostředním sousedství s tělesem železniční trati.V,K,EI,ZP. Užitná plocha ………………………………………………………………….……..…. 1 085 m2 Jednotková cena užitné plochy ………..…………………………………………... 2 461,- Kč/m2 Zastavěná plocha ………………………………………………………………… ……… 402 m2 Pozemky celkem ………………………………………………………………………... 2 536 m2 Žukovova 59/34 nabídka RK z 06.2015 ………………..………...………….…. 4 450 000,- Kč Budova zděná, samostatně stojící 1.p.p.+2.n.p.+ podkroví. Budova po rekonstrukci interierů, možnost parkování na vlastním pozemku. Výhodná poloha v sousedství průmyslového areálu. V,K,EI,ZP. Užitná plocha ……………………………………………………………….…………. 1 172 m2 Jednotková cena užitné plochy ………..…………………………………………... 3 797,- Kč/m2 Zastavěná plocha …………………………………………………………………. ……… 222 m2 Pozemky celkem ……………………………………………………………………….....1 172 m2 Poláčkova 3251/1 – realizovaný prodej 10/2013 ………………..………...………3 800 000,- Kč Krajní pavilon mateřské školy nepodsklepený, dvoupodlažní, plochá střecha, stavební soustava skeletová MS71. Objekt po částečné modernizaci, V,K,EI,ZP. 16
Užitná plocha ………..………………………………………….……………………..... 465 m2 Jednotková cena užitné plochy ………..…………………………………………... 8 172,- Kč/m2 Zastavěná plocha …………………………………………………………………. ……… 305 m2 Pozemky celkem ……………………………………………………………………….…1 888 m2 a podíl 40 % na dalších společných pozemcích včetně příjezdové komunikace …..,..… 1 880 m2 Truhlářova 423/3 – nabídka RK 06/2015 ………………..………...………….… 3 300 000,- Kč Krajní severní část bloku občanské vybavenosti navazující na třípodlažní objekt pošty, obchodu s potravinami a služebnou Policie české republiky. Nabízená část je částečně podsklepená, jednopodlažní s plochou střechou, stavební soustava skeletová TMS 66. Objekt v současnosti neužívaný, V,K,EI,ZP. Užitná plocha ………..………………………………………….……………………..... 750 m2 Jednotková cena užitné plochy ………..…………………………………………... 4 400,- Kč/m2 Zastavěná plocha …………………………………………………………………. ……… 750 m2 Pozemky celkem ……………………………………………………………………………750 m2 Všebořice – součást areálu – nabídka RK 06/2015 ………..………...……….… 4 999 000,- Kč Samostatně stojící budova dvoupodlažní s plochou střechou, stavební soustava skeletová MS71. Objekt dobře udržovaný, V,K,EI,ZP. Užitná plocha ………..………………………………………….……………………..... 500 m2 Jednotková cena užitné plochy ………..…………………………………………... 9 998,- Kč/m2 Nejblíže oceňované nemovitosti, co se týká technického stavu, velikosti včetně návaznosti na vlastní pozemky, je realizovaný prodej krajního pavilonu mateřské školy Poláčkova 3251/1 v ceně 8 172,- Kč/m2 užitné plochy. V této ceně je zahrnutá i cena pozemků obdobné velikosti jako u oceňované nemovitosti. Obdobná budova s užitím pro kanceláře a sociální zázemí podniku v areálu ve Všebořicích s cenovou nabídkou realitní kanceláře ve výši cca 10 000,- Kč/m2, po zohlednění reálné ceny k ceně inzerované ve výši 90 % je 10 000 * 0,9 ………………………………..…. 9 000,- Kč/m2 Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, bez možnosti srovnání v současné době s realizovanými prodeji školských budov, avšak s možnosti využití oceňované nemovitosti pro jiné účely, viz hodnota výnosová budovy ve výši ………………………….…….. 4 644 185,- Kč odhaduji cenu jednotkovou užitné plochy oceňované budovy při zohlednění reálnosti inzerovaných nabídek, vzhledem k atraktivní poloze města, vzhledem k přiměřené velikosti, horšímu technickému stavu a podílu ceny pozemků v jednotkové ceně výše uvedených porovnávaných nemovitostí ve výši cca ……………….……... 8 300,- Kč/m2 až 9 000,-Kč/m2 Užitná plocha budovy viz str. 15 ………………………………………………………. 642,20 m2 Tomu odpovídá cena nemovitosti 642,20 * 8 300,- až 642,20 * 9000 …………………..…..… 5 330 260,- Kč až 5 779 800,- Kč Cenu obvyklou nemovitosti odhaduji ve výši ………………... 5 300 000,- Kč až 5 700 000,- Kč
17
3. R E K A P I T U L A C E 3.1. Cena podle cenového předpisu – administrativní Kč Pozemky Budova č.p. 2550 Venkovní úpravy Trvalé porosty Celkem
3 459 409 4 076 067 175 764 143 255 7 854 495
Cena zjištěná pozemků, budovy, venkovních úprav, trvalých porostů je k 02.06.2015 podle cenového předpisu po zaokrouhlení ve výši
7 854 500,- Kč to je slovy :
Sedm milionů osm set padesát čtyři tisíc pět set ,Korun českých 3.2. Cena obvyklá Cenu obvyklou s ohledem na hodnotu zjištěnou výnosovým a porovnávacím způsobem odhaduji k 02.06.2015 ve výši
5 300 000,- Kč až 5 700 000,- Kč To je slovy :
Pět milionů tři sta tisíc,- až pět milionů sedm set tisíc,Korun českých
Prohlašuji, že znalecký posudek jsem vypracoval jako osoba nezávislá.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 18. prosince 1991 pod č.j. Spr. 4964/91 pro základní obor ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod č. 2818-19/2015 ve znaleckém deníku. V Ústí nad Labem, 16. června 2015. Ing. Petr P l i c h t a , CSc
18
PŘÍLOHA 1
Snímek katastrální mapy s vyznačenou polohou oceňovaných nemovitostí. 19
PŘÍLOHA 2
20
PŘÍLOHA 3
21
PŘÍLOHA 4-1
FOTODOKUMENTACE
Obr. 01. Pohled na severovýchodní průčelí a severozápadní štít budovy.
Obr.02. Jihozápadní průčelí a jihovýchodní štít s nouzovým schodištěm a poškozeným soklem
22
PŘÍLOHA 4-2
FOTODOKUMENTACE
Obr. 03. Vstupní hala se schodištěm do 2.n.p. Schodiště železobetonové je opatření dožitým povlakem z krytiny PVC.
Obr. 04. Vnitřní podélná chodba v 1.n.p.
23
PŘÍLOHA 4-3
FOTODOKUMENTACE
Obr. 05. Jihovýchodní štít s nouzovým schodištěm. V povrchu stěny jsou patrné trhliny mezi obvodovými dílci montovaného pláště
Obr. 06. Výrazná svislá trhlina mezi samonosnými dílci štítu a nesenými parapetními prvky s meziokenními pilíři z plynosilikátu. 24
