2015 6

Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 4303 - 83/2015 6

Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Objekt pro spol. ubyt. a rekreaci - hotel, budova č.p. 40 na pozemku p.č. St.43 včetně příslušenství a pozemků p.č. St.43 a 232/2 Kouty nad Desnou 40, 78811 Kraj Olomoucký, okres Šumperk, obec Loučná nad Desnou, k.ú. Kouty nad Desnou, kód k.ú. 687073, LV 152 Venkovní úpravy st. 43, 232/2 Oldřich Musil, Osadní 1466/3, 17000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Oldřich Musil, Osadní 1466/3, 17000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

OBJEDNATEL :

MORAVOLEN HOLDING a.s..; č. obj.:83/2015, 23.6.2015

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:

Adresa objednatele: Krátká 2, 78701 Šumperk telefon: IČ: 255 51 426

e-mail: DIČ:

ZHOTOVITEL :

Ing. Viktor Kovalec

Adresa zhotovitele:

Šumperská 523 523, 788 13 Rapotín telefon: +420731516169 IČ: 73160083

e-mail: [email protected] DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění ceny obvyklé (tržní) v daném místě a čase (ocenění stávajícího stavu) Účel:

 koupě

 výstavba

Počet stran:

21 stran

V Rapotíně, dne 6.7.2015

 rekonstrukce

Současný stav 14 900 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

 změna stavby

26.6.2015 Počet příloh:

10

Datum zpracování :

 leasing

Budoucí stav 6.7.2015

Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.11

Otisk razítka

Ing. Viktor Kovalec

 jiné

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI  stavba dokončena v r. 1935  změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře

 celková

 dílčí  ostatní

 střecha, fasáda

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Typ

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0 / 1 356

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 1 090

KUPNÍ CENA 0 Kč

 rekonstrukce v r. 1970  zateplení  okna,

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř Okrajová část - ostatní 1 665 (pokles) jen běžně udržovaná ústřední / etážové - plyn

 autobus  silnice II.,III.tř

prodejná od 6 do 12 měsíců OP

ZP

m3 5 512

m2 755

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 1 090

OP

ZP

m3

m2

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Nabývací titul nebyl předložen.

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 15 051 933 Kč 0 Kč 23 448 178 Kč 14 900 000 Kč 2 180 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 38 582 141 Kč 38 582 141 Kč 0 Kč

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x

0 Kč 0 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je budova hotelu s restauraci, když nemovitosti se nacházejí přímo pod nově vybudovaným lyžařským areálem Kouty nad Desnou. V objektu se nachází provozovaná restaurace se zázemím a dále 19 pokojů a 3 apartmány, když celkově objekt disponuje 103 lůžky. Vybavení je spíše nižšího standardu, neboť pokoje mimo apartmány mají jen umyvadlo a jinak je společné sociální zařízení na chodbě. Velkou devizou je vlastní poloha přímo u sedačkové lanovky. Vybavení a stav objektu je tedy spíše nižšího standardu s prováděnou obměnou instalačních a zařizovacích prvků. Hotel vzhledem k vybavení spíše slouží k lyžařských kurzům a obdobnému typu nižšího standardu ubytování , když kvalitnější ubytování nabízí apartmány. Dalším pozitivním prvkem je rozsáhlá restaurace s kuchyní. Obdobné nemovitosti se na trhu pronajímají velmi obtížně, když cena stanovená výnosem neodráží cenu na trhu, co -2-

se týče obchodovatelnosti, tak tato je taktéž spíše nižší a nelze hovořit o rychlé prodejnosti, když obdobné nemovitosti jsou na trhu nabízeny a poptávka je nižší jak nabídka. Vzhledem k uvedenému a zejména poloze, jsem tedy na základě poznatků z trhu v daném místě a čase došel k závěru, že nemovitosti jsou na trhu prodejné. Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitosti jsou napojeny na studnu cizího vlastníka, vedení vodovodní přípojky je taktéž po pozemcích cizího vlastníka a není právně zajištěno, vodovodní řad se sice v místě nachází, ale za silnicí I/44, tak znalec z ceny stanovené porovnáním odečítá částku 100 000 Kč na zajištění řádné vodovodní přípojky. Obvyklá cena: 14 900 000 Kč 1) Na základě předloženého LV č. 152 pro k.ú. Kouty nad Desnou ze dne 14.1.2015 jsou na oceňovaných nemovitostech evidována: zástavní právo exekutorské pro ČT, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ČR OSSZ, zástavní právo exekutorské pro Stojaník Přemysl, zástavní právo exekutorské pro SAN-JV s.r.o., zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu FÚ, zástavní právo exekutorské pro VZP, zástavní právo exekutorské pro Kareš Tomáš, zástavní právo soudcovské pro Stojaník Přemysl, zástavní právo soudcovské pro SAN-JV s r.o., zástavní právo smluvní pro KB, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, nařízení předběžného opatření. Výše uvedené zástavní práva, exekuce, exekuční příkazy a předběžné opatření nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. 2) Nemovitost je napojena na studnu cizího vlastníka na p.č. 232/3, když vedení vodovodní přípojky jde přes pozemky cizího vlastníka a odběr vody včetně vedení vodovodní přípojky není právně zajištěn. Uvedené riziko zohledněno v ceně shora uvedenou srážkou. 3) Poloha v CHKO Jeseníky bez vlivu na cenu.

-3-

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Vesnice Loučná nad Desnou leží administrativně v okrese Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Šumperk. Obec Loučná nad Desnou se rozkládá asi šestnáct kilometrů severovýchodně od Šumperku. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Stálý počet občanů této středně velké obce je asi 1840 obyvatel. Loučná nad Desnou se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Filipová, Kociánov, Kouty nad Desnou, Loučná nad Desnou, Přemyslov a Rejhotice. Obec je vzdálená přibližně 17 km od polských hranic. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Loučná nad Desnou má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Vesnice Loučná nad Desnou leží v průměrné výšce 490 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1494. Celková katastrální plocha obce je 9429 ha, z toho orná půda zabírá pouze dva procent. Téměř veškerá výměra obce je zalesněná Vzhledem ke své poloze na okraji CHKO Jeseníky se stává spíše rekreační a rezidenční obcí. V obci je zde poměrně hustá frekvence jak autobusové, tak vlakové dopravy, obcí prochází silnice I. třídy číslo 44. Vlastní obce disponuje mateřskou i základní školou, ordinací praktického lékaře, obchody se smíšeným zbožím, restauracemi, hospodami, penziony či hotely. Zaměstnanost je především soustředěna do místních výrobních závodů, lesnictví či služeb.V obci jsou vybudovány komplexní inženýrské sítě. Z pohledu trhu jde tedy o rekreační a rezidenční obec, když nemovitosti zde jsou vzhledem k poloze a vzdálenosti od města Šumperk poměrně vyhledávané. Nemovitosti jsou v dané obci poměrně dobře obchodovatelné, když na trhu se běžně nabízejí a obchodují. Nemovitosti se nachází mezi silnicí I/44 a nově vybudovaným lyžařským areálem Kouty. Jde o zastavěnou část obce, kde se nachází zástavba rodinných domů, objektů rekreace a služeb. Jde o budovu, která je z části podsklepená a má dvě nadzemní podlaží. V místě se nacházejí omezené inženýrské sítě (veřejný vodovodní řad, STL plynovod, NN, telefon). Přístup k nemovitosti je zajištěn přímo ze silnice I/11 na p.č. 543/2 či v zadní části z veřejně přístupné MK. Vzdálenost do centra obce cca 2,0 km, autobusová zastávka přímo u objektů, vlaková zastávka cca 800 m. Vzdálenost do bývalého okresního města Šumperk cca 20 km. Objekt nemá vlastní parkoviště. V oblasti nejsou známy žádné nadměrné výskyty radonu nebo seismologické poruchy, poloha v CHKO Jeseníky, dům leží v zóně ČAP II, t.j. oblast se zvýšeným rizikem.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Podklady: - LV č.152 pro k.ú. Kouty nad Desnou ze dne 14.1.2015 - prohlídka nemovitosti ze dne 26.5.2015 za účasti vlastníka - mapa KN - informace z OÚ Předmětem ocenění je volně stojící budova hotelu č.p. 40, která stojí na pozemku p.č. st. 43 v k.ú. Kouty nad Desnou, obci Loučná nad Desnou. Ocenění je tedy provedeno dle skutečně zjištěného stavu a informací povinného t.j. pana Oldřicha Musila. Dle archivním údajů je nemovitost užívána asi od roku 1935, v letech 1952 byla provedena přístavba západního křídla a v roce 2011 přístavba apartmánu v severní části. Jedná se o volně stojící budovu, částečně podsklepenou o dvou nadzemních podlažích s plochou střechou. Nemovitost je napojena přípojkami na studnu na cizím pozemku - p.č. 232/3 - vlastník obec Loučná nad Desnou, odkanalizování je provedeno do vlastního septiku na p.č. 232/2, distribuční rozvod NN a STL plynovod.. Konstrukční řešení: Osazení do terénu je provedeno běžným způsobem, základové pásy z kameniva prolévaného betonem s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné z cihel či kamene o tl. 45 - 60 cm. Vnitřní příčky zděné. Stropy s podhledem klenutým (původní část) jinak rovným. zastřešení je provedeno plochou střechou krytou plechovou krytinou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu - žlaby a svody. Schody betonové. Vnitřní omítky vápenné hladké. Obklady běžné bělninové, dřevěné obložení. Úpravy vnějších povrchů - vápenná omítka, venkovní obklad dřevěný a nátěrem. Dveře dřevěné hladké plné či prosklené, kovové. Vrata dvoukřídlá, dřevěná a kovová. Okna plastová. Povrch podlah: dlažby, betonová mazanina, běžné krytiny. Vytápění ústřední z vlastní plynové kotelny, lokální krbová kamna . Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod je. Budova je napojena pomoci elektro přípojky na veřejnou distribuční síť. Objekt je napojen přípojkami na vlastní studnu a septik. Rozvod plynu. Vnitřní vodovod ocelové či plastové trubky, rozvod studené a teplé vody. Teplá voda TUV. Odkanalizování všech vpustí. WC splachovací, koupelny s bělninovými obklady, sprchy, umyvadla s teplou a studenou vodou. Vybavení velkokapacitních kuchyní. Okenní mříže. Jde o budovu hotelu se službami a zázemím . -4-

Dispozice: Ve sklepení se nachází sklady, kotelna. V přízemí (I.NP) se nachází chodby, schodiště, restaurace, jídelna, kuchyně, sklady, vinárna, technické zázemí, kotelna, lyžárna a apartmán se sociálním zařízením ; v patru (II.NP) je schodiště, chodby, 19 pokojů, které jsou bez sociálního zařízení, mají jen umyvadla s teplou a studenou vodou, WC a sprchy a dále 2 apartmány, když apartmány mají vlastní sociální zařízení. Na pokojích se vždy nachází 4 lůžka (4 standardní postele a jedna patrová postel) celkem 76 lůžek a v apatrmánech může být až 9 lůžek v apartmánu což je celkem 27 lůžek Celkem je tedy možno ubytovat cca 103 osob. Dle archivním údajů je nemovitost užívána asi od roku 1935, v letech 1952 byla provedena přístavba západního křídla a v roce 2011 přístavba apartmánu v severní části. Jde o běžně udržovanou stavbu s průběžně prováděnou výměnou a modernizací instalačních a zařizovacích předmětů, když budova nevykazuje žádné technické vady, poruchy či jiná poškození. Celkový stavebně-technický stav budovy je tedy úměrný stáří. Přípojka vody, kanalizace, plynu, septik omezené zpevněné plochy

Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1935 Dílčí rekonstrukce v r. 1970 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby:  celková  dílčí  střecha  fasáda, zateplení  okna, dveře  interiér

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.):  /  voda Přístupová komu.:  zpevněná Využití:  bydlení

 /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon  nezpevněná přes pozemky parc. číslo 543/2  pronájem  podnikání  bydl. a podnik.  část. obsazen  volný objekt

Přístup a příjezd k pozemku  z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  jiné zajištění přístupu k pozemkům

 zajištěn věcným břemenem  právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 543/2

Druh pozemku ostatní plocha, silnice - I/44

Vlastník pozemku/komunikace - komentář parcela není zapsána na LV/ČR

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu    

Nemovitosti nejsou pronajímány.

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:

Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO ANO

Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Poloha nemovitosti v chráněném území

Nemovitost:  byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě:  doporučuji

 nebyla v minulosti zaplavena  není nutné

Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Poloha v CHKO Jeseníky bez vlivu na cenu. -5-

Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO

Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje

Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1) Na základě předloženého LV č. 152 pro k.ú. Kouty nad Desnou ze dne 14.1.2015 jsou na oceňovaných nemovitostech evidována: zástavní právo exekutorské pro ČT, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ČR - OSSZ, zástavní právo exekutorské pro Stojaník Přemysl, zástavní právo exekutorské pro SAN-JV s.r.o., zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu FÚ, zástavní právo exekutorské pro VZP, zástavní právo exekutorské pro Kareš Tomáš, zástavní právo soudcovské pro Stojaník Přemysl, zástavní právo soudcovské pro SAN-JV s r.o., zástavní právo smluvní pro KB, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, nařízení předběžného opatření. Výše uvedené zástavní práva, exekuce, exekuční příkazy a předběžné opatření nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. 2) Nemovitost je napojena na studnu cizího vlastníka na p.č. 232/3, když vedení vodovodní přípojky jde přes pozemky cizího vlastníka a odběr vody včetně vedení vodovodní přípojky není právně zajištěn.

Rizika ostatní RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost není pronajímána

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 152 CZ071 Olomoucký 540226 Loučná nad Desnou

Kraj: Obec: Ulice:

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0715 Šumperk 687073 Kouty nad Desnou

Vlastníci

Podíl

RČ: 660819/0204

FO

Oldřich Musil

Osadní 1466/3, 17000 Praha

stavba je součástí pozemku ANO

Stavby část obce Kouty nad Desnou

č.p. 40

Pozemky st. 43 232/2

Stavební parcela Pozemková parcela

na pozemku p.č. st. 43 2

Parcela KN Parcela KN

1/1

944 m 2 146 m

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy

LIST VLASTNICTVÍ číslo 751 Kraj: Obec: Ulice:

CZ071 569445

Okres: Katastrální území: č.o.:

Vlastníci Pozemky

CZ0715 781827

Podíl 2

Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela

204 m 2 257 m 2 85 m

zahrada ostatní plochy zahrada

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží I.PP I.NP II.NP

Zastavěná plocha 263,84 m2 755,04 m2 504,56 m2

Výčet místností

-6-

Užitná plocha podlaží 219,65 m2 687,15 m2 449,23 m2

Název podlaží Název místnosti I.PP zázemí I.PP - celkem I.NP provozní prostory I.NP - celkem II.NP provozní prostory II.NP - celkem

Podlahová plocha

Koeficient

219,65 m2 219,65 m2

1,00

219,65m2 219,65 m2

687,15 m2 687,15 m2

1,00

687,15m2 687,15 m2

449,23 m2 449,23 m2

1,00

449,23m2 449,23 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název  Spodní stavba (19,25*7,25+12,35*6,50+5,50*8,00)*(2,70) = I.NP (19,25*7,25+12,35*6,50+5,50*8,00+19,25*6,00+7,65*5,50+1 = 8,45*5,50+23,10*10,05)*(3,65)+((19,25*7,25+12,35*6,50+5,5 0*8,00+23,10*3,65+15,05*3,65+18,45*5,50)*(4,05)) Obestavěný prostor - celkem: = Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

kamenné a betonové s izolací zděné z plných cihel tl. 45 cm smíšené zdivo plochá střecha plechová pozinkovaná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné omítky běžné obklady betonové hladké plné dveře chybí plastová keramická dlažba, PVC, koberce ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky litinové a plastové rozvod zemního plynu centrální ohřev vody velkokapacitní vybavení kuchyní WC, umyvadla, sprchové kouty chybí běžné digestoře a odvětrání, chybí

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Užitná plocha

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

755 5 511,73 7 000 100,00 38 582 141 77 63 45,00 21 220 178

-7-

Obestavěný prostor 712,36 m3 4 799,37 m3 5 511,73 m3

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Venkovní venkovní úpravy st.43 a 232/2 úpravy Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Množství 1,00 ks

JC 80 000 Kč/ks

RC Opotřebení 80 000 Kč 40 %

VH 48 000 Kč 48 000 Kč

Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 43 vedený v KN jako zastavěná plocha, když tento je zastavěn stavbou hotelu a dále pozemek p.č. 232/2 vedený v KN jako ostatní plocha, když je zde umístěna regulační stanice plynu. Pozemky jsou vesměs rovné, osluněné, v místě se nachází omezené IS - veřejný vodovodní řad, STL plynovod a distribuční rozvod NN. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V dané lokalitě přímo pod lyžařských areálem byly realizované prodeje pozemků vhodných k zastavění za částky 1 500 -2 000 Kč/m2. Vzhledem k uvedenému považuje znalec cenu 2 000 Kč/m2 jako v místě a čase obvyklou. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků:

st. 43 232/2

Výměra m2 944 146 1 090

Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 2 000 1/1 2 000 1/1 Hodnota pozemků celkem:

Celková cena pozemku Kč 1 888 000 292 000 2 180 000

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Započitatel Pozemek ná plocha

Dispozice

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

Kc

Loučná nad Desnou 1 500,00 8 617 12 900 000 8 600 1,03 Penzion Loučná nad Desnou, Nabídka RK na prodej penzionu v obci Loučná nad Desnou, část obce Kouty nad Desnou. Kapacita penzionu je 63 lůžek. Ubytování se skládá z 5 x jednolůžkových pokojů, 9 x dvoulůžkových pokojů, 9 x třílůžkových pokojů, 5 x čtyřlůžkových pokojů, 4 x pětilůžkových pokojů, 2x šestilůžkových pokojů a 2 apartmánů. Součástí penzionu je restaurace s kapacitou 75 míst. V letních měsících je k dispozici prostorná terasa, která nabízí příjemné posezení. K dispozici jsou 2 klubovny, které jsou vybaveny TV. Sociální zařízení jsou na patře společná. Apartmány mají vlastní sociální zázemí. Umožněno velmi dobré parkování s dostatečnou kapacitou. K nemovitosti patří přilehlé pozemky, které nabízí širokou škálu využití. Celková výměra pozemků činní 8.617 m2. Penzion je umístěn na hlavním silničním tahu mezi Šumperkem a Jesenikem. Penzion se nachází na velmi strategickém místě v těsné blízkosti je umístěn lyžařský vlek dále pak možnost lyžování na dalších třech vlecích ve vzdálenosti jednoho kilometru, včetně nově vybudovaného moderního areálu Přemyslov a největšího lyžařského areálu K2. Obec Loučná nad Desnou nabízí širokou škálu sportovního vyžití jak v letních, tak i 2 2 2 zimních měsících..ZP 1 261 m , UP 1 500 m , pozemky celkem 8 617 m , nabídka RK za 12 900 000 Kč.

Hodnocení: Lokalita - stejná obec, dále od lyžařského areálu - koeficient 1,20; Typ stavby zděná budova - koeficient 1,00; Stáří - obdobné - koeficient 1,00; Příslušenství - obdobné koeficient 1,00; Vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Pozemky - větší zázemí - koeficient 0,95; Zdroj nabídky - nabídka RK - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkově menší objekt obdobného stavu i vybavení,ale dále od lyžařského areálu. Lokalita - stejná obec, dále od lyžařského areálu; Typ stavby - zděná budova; Stáří obdobné; Příslušenství - obdobné; Vybavení - obdobné; Pozemky - větší zázemí; Zdroj nabídky - nabídka RK;

-8-

Upravená cena Foto Kč/m2 8 824

Loučná nad Desnou 1 225,00 1 440 12 800 000 10 449 1,08 Hotel Loučná nad Desnou, Nabídka RK na prodej penzionu v Loučné nad Desnou, přímo u

11 285

konečné vlakové stanice. Hotel nabízí 35 lůžek pro hosty, velkou restauraci, výčep, 2 vinárnu, letní terasu, veřejné tábořiště na břehu řeky Desné a parkoviště. ZP 945 m , 2 2 UP 1 225 m , pozemky celkem 1 440 m , nabídka RK za 12 800 000,- Kč.

Hodnocení: Lokalita - stejná obec, dále od areálu - koeficient 1,20; Typ stavby - zděný - koeficient 1,00; Stáří - obdobné - koeficient 1,00; Příslušenství - obdobné - koeficient 1,00; Vybavení obdobné - koeficient 1,00; Pozemky - obdobné - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - nabídka RK koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Menší hotel ve stejné obci, ale dále od lyžařského areálu z nabídky RK. Lokalita - stejná obec, dále od areálu; Typ stavby - zděný; Stáří - obdobné; Příslušenství obdobné; Vybavení - obdobné; Pozemky - obdobné; Zdroj nabídky - nabídka RK;

Ostružná, Petříkov 544,00 1 000 9 272 000 17 044 0,77 Penzion Ostružná, Prodej penzionu v Petříkově. Nemovitost se nachází v centrální části

13 046

Petříkova, který je místní částí obce Ostružná s krásným výhledem na sjezdovky a vleky vzdálené cca 100 metrů.Je osazen do jižního slunečného svahu s krásným výhledem na lyžařské sjezdovky. Penzion byl uveden do provozu v roce 2007. Jedná se o samostatně stojící objekt s celkovou kapacitou 48 lůžek (včetně 11 přistýlek).1.NP obsahuje společenskou místnost s kapacitou 35 míst, přípravnu pokrmů, sklad, hygienické zařízení hostů, včetně WC pro osoby se sníženou schopností pohybu, úklidovou místnost, sklad špinavého prádla, zádveří, lyžárnu a kotelnu s dílnou. Ve 2.NP jsou 4 pokoje pro ubytované, dvoupokojový, plně vybavený byt správce, kancelář a sklad prádla. Tři pokoje jsou 3 lůžkové vždy s jednou přistýlkou a 1 pokoj je 4 lůžkový. Vždy 2 pokoje tvoří buňku, která má společnou předsíňku a hygienické zařízení (samostatné WC, umyvadlo a sprchový kout). Některé pokoje mají balkon. Ve 3.NP je 8 pokojů s balkony a sklad prádla. Vždy 2 pokoje mají společnou předsíňku a hygienické zařízení (WC, umyvadlo a sprchový kout). Pokoje jsou 3 lůžkové, vždy s jednou přistýlkou. K prodeji je též nabízeno kompletní vybavení penzionu, sestávající z vybavení pokojů, jídelny a přípravny jídel. Komplexní vybavení penzionu včetně vybavení pokojů, jídelny a přípravny jídel a 2 2 zahrnuto v uvedené ceně. ZP 237 m , UP 544 , pozemky celkem 1 000 m , cena v RK 9 272 00 Kč.

Hodnocení: Lokalita - nedaleká lokalita, mírně horší poloha - koeficient 1,05; Typ stavby - zděný volně stojící objekt - koeficient 1,00; Stáří - mladší - koeficient 0,90; Příslušenství - obdobné koeficient 1,00; Vybavení - lepší - koeficient 0,90; Pozemky - obdobné - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - nabídka RK - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Menší a lepší penzion v obdobné lokalitě. Lokalita - nedaleká lokalita, mírně horší poloha; Typ stavby - zděný volně stojící objekt; Stáří - mladší; Příslušenství - obdobné; Vybavení - lepší; Pozemky - obdobné; Zdroj nabídky - nabídka RK;

Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

30,12 % Variační koeficient po úpravách: 1 356,03 m2 8 824Kč/m2 Minimální cena: 11 052 Kč/m2 Průměrná cena: 13 046 Kč/m2 Maximální cena: 11 100 Kč/m2 Porovnávací hodnota:

Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Nabývací titul nebyl předložen.

-9-

15,67 % 11 965 609 Kč 14 986 844 Kč 17 690 767 Kč 15 051 933,- Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je budova hotelu s restauraci, když nemovitosti se nacházejí přímo pod nově vybudovaným lyžařským areálem Kouty nad Desnou. V objektu se nachází provozovaná restaurace se zázemím a dále 19 pokojů a 3 apartmány, když celkově objekt disponuje 103 lůžky. Vybavení je spíše nižšího standardu, neboť pokoje mimo apartmány mají jen umyvadlo a jinak je společné sociální zařízení na chodbě. Velkou devizou je vlastní poloha přímo u sedačkové lanovky. Vybavení a stav objektu je tedy spíše nižšího standardu s prováděnou obměnou instalačních a zařizovacích prvků. Hotel vzhledem k vybavení spíše slouží k lyžařských kurzům a obdobnému typu nižšího standardu ubytování , když kvalitnější ubytování nabízí apartmány. Dalším pozitivním prvkem je rozsáhlá restaurace s kuchyní. Obdobné nemovitosti se na trhu pronajímají velmi obtížně, když cena stanovená výnosem neodráží cenu na trhu, co se týče obchodovatelnosti, tak tato je taktéž spíše nižší a nelze hovořit o rychlé prodejnosti, když obdobné nemovitosti jsou na trhu nabízeny a poptávka je nižší jak nabídka. Vzhledem k uvedenému a zejména poloze, jsem tedy na základě poznatků z trhu v daném místě a čase došel k závěru, že nemovitosti jsou na trhu prodejné. Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitosti jsou napojeny na studnu cizího vlastníka, vedení vodovodní přípojky je taktéž po pozemcích cizího vlastníka a není právně zajištěno, vodovodní řad se sice v místě nachází, ale za silnicí I/44, tak znalec z ceny stanovené porovnáním odečítá částku 100 000 Kč na zajištění řádné vodovodní přípojky. Obvyklá cena: 14 900 000 Kč 1) Na základě předloženého LV č. 152 pro k.ú. Kouty nad Desnou ze dne 14.1.2015 jsou na oceňovaných nemovitostech evidována: zástavní právo exekutorské pro ČT, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ČR - OSSZ, zástavní právo exekutorské pro Stojaník Přemysl, zástavní právo exekutorské pro SAN-JV s.r.o., zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu FÚ, zástavní právo exekutorské pro VZP, zástavní právo exekutorské pro Kareš Tomáš, zástavní právo soudcovské pro Stojaník Přemysl, zástavní právo soudcovské pro SAN-JV s r.o., zástavní právo smluvní pro KB, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, nařízení předběžného opatření. Výše uvedené zástavní práva, exekuce, exekuční příkazy a předběžné opatření nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. 2) Nemovitost je napojena na studnu cizího vlastníka na p.č. 232/3, když vedení vodovodní přípojky jde přes pozemky cizího vlastníka a odběr vody včetně vedení vodovodní přípojky není právně zajištěn. Uvedené riziko zohledněno v ceně shora uvedenou srážkou. 3) Poloha v CHKO Jeseníky bez vlivu na cenu.

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku

Současný stav 15 051 933 Kč 0 Kč 23 448 178 Kč 14 900 000 Kč 2 180 000 Kč

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč



Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x 0 Kč 38 662 141 Kč 38 582 141 Kč 80 000 Kč

Silné stránky nemovitosti + zcela výjimečná poloha přímo u lanovky areálu Kouty

Slabé stránky nemovitosti - původní vyžilé vybavení - nižší standard ubytování se společným sociálním zařízením na podlaží

- 10 -

x 0 Kč 0 Kč 0 Kč

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpisy z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

počet stran A4 v příloze 5 1 1 3

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne 26.5.1999, č.j.Spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.

V Rapotíně, dne 6.7.2015

Otisk razítka

- 11 -

Ing. Viktor Kovalec

LV č.152 ze dne 14.1.2015

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

Mapa KN

- 17 -

Mapa polohy

Detailní poloha v obci

Poloha v obci a okolí

Poloha v regionu

- 18 -

Fotodokumentace nemovitosti

pohled od S a silnice

pohled od S

pohled od V

pohled od SV

studna

kuchyně

restaurace

restaurace

- 19 -

sociální zařízení

sociální zařízení

sociální zařízení

jímka

koupelna - apartman

apatrmán

společné sociální zařízení na chodbě

společné sociální zařízení na chodbě

- 20 -

apartmán

sociální zařízení apartmán

pokoj

umyvadlo v pokoji

pokoj

pokoj

pokoj

kotelna

- 21 -