aarversla
2014 Jaarverslag
Enschede
Deurningerstraat
Deurningen
Walhofstraat
Oldenzaal 1
Ol de nz aa lse str aa t
Bosuilstraat
Deurningerstraat
Hengelo
Walhofstraat
ng elo
15
Schurinksweg
5 ingel
l inge mps a k e dd
at
Bo
3
Tubantiasingel
14 Hengelosestraat
Laaressingel
Lasonders
Dr. Benthemstraat
Lasonderstraat
4
gel essin Laar
ses tra
aat rstr inge
He
rn Deu
Walhofstraat
16
17
Centraal Station
6
Pluimstraat
Wilhelminastraat
Centrum
Emmastraat
9
7
Gronausevoetpad
Boulevard 1945 Mina Krusemanstraat
13
Billitonstraat
10
Batjanstraat
11
at
tra ers g r e
gel
Getfert
in viks Var
singel
14 Twekkelerveld
dijk
Zuiderval
s Kuiper
b aks
Ha
Javastraat
land
el ing
oss
2
8
GJ van Heekstraat
Hengelosestraat
Adressen SJHT naar wijk
Maanstraat Meteorenstraat
1 Deppenbroek
4 Lasonder-Zeggelt
Jekerstraat
Bilderdijkstraat
Molenstraat
A van de Veldestraat
Waalstraat
Dr. Benthemstraat
Oude Markt
Dr. P. van Hoekstraat
2 Hogeland
Batjanstraat
7 Centrum
10 Stadsveld
Walhofstraat
5 Roombeek
8 Veldkamp
11 Getfert
16 Ribbelt
Deurningerstraat
Haaksbergerstraat
Hoogstraat
Roomweg
Javastraat
Schurinksweg
Prinsestraat
Rietmolenstraat
Steenuilstraat
Veldkampstraat
Volksparksingel
Laaressingel
Oldenzaalsestraat
Kottendijk
Rembrandtlaan
Wilhelminastraat
Brinkstraat
3 Laares
15 Zeggelt
Lasonderstraat
Blekerstraat
Bosuilstraat
6 Horstlanden – Stadsweide
Emmastraat
Blekerstraat Mina Krusemanstraat
9 Velve-Lindenhof
Gronausevoetpad
Leydsweg
Billitonstraat
12 Pathmos Borstelweg
13 Boswinkel
Burg. M. van Veenlaan
Gelderlandstraat
estraat
Gronau (D)
Hoge
hm Pat
12
singe l
Borstelweg
Gronaus
Magnoliastraat 17 De Bothoven Pluimstraat
Hengelo Dennenbosweg
Langelermaatweg Lindenweg
2014 Jaarstukken
Inhoudsopgave Voorwoord
9
Jaarverslag 2014
11
1.
Over de SJHT
13
2.
Toekomst
15
2.2
Visie op het woningbestand
15
3.
Beleid en doelstellingen
17
3.2
Beleidsplan 2012 – 2016
17
4.
Risicobeheersing en monitoring
4.2
Risicobeheersing ten aanzien van externe omgeving
4.4
Financiële risico’s
2.1
2.3
3.1
3.3
4.1
4.3
4.5
Visie op de markt
Visie op organisatie
Toekomstvisie
Gerealiseerde doelstellingen in 2014
Risicomanagement
Risicobeheersing door prognoses Overige bedrijfsrisico’s
5.
Huisvesting van de doelgroep
5.2
Inschrijvingen
5.3.1
Woningbestand
5.1
5.3
Verhuurbeleid
15 15
17 17
23 23 23
25
26 26
29 29 29
Verhuur van wooneenheden
30
5.3.2
Opzeggingen
30
5.3.4
Huurincasso en ontruimingen
5.3.3 5.4
Leegstand
30 31 31
Huurbeleid 2014
32
6.
Kwaliteit van de voorraad
35
6.1.1
Dagelijks onderhoud
6.1
6.1.2
In stand houden van de voorraad
35 35
Cyclisch (planmatig) onderhoud
36
Verkoop van woningen
38
7.
Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners
41
7.2
Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders
43
7.4
Bewonerscontacten
43
6.1.3 6.2 6.3
7.1
7.3
7.5
Energiebewustwording
Overlast en leefbaarheid
Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie Sociale projecten
Communicatie en PR
37
38
41
43 44
8.
8.1
8.2
Financiën
Waarborgen financiële continuïteit Resultaat en vermogen
47 47 47
8.2.1
RJ 645
8.2.3
Verklaring belangrijkste afwijkingen
49
8.3.1
Algemeen
50
8.3.3
Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2019
8.2.2 8.3
8.3.2 8.3.4 8.3.5
Analyse van resultaat en vermogen Financiële continuïteit
Uitgangspunten meerjarenbegroting 2015-2019 en dPi (prognose informatie) 2014 Kasstroomoverzicht tot en met 2019
47
48 50 50
51
51
Kengetallen
52
Treasury
53
8.3.6
Conclusie
8.5
Vennootschapsbelasting (VPB)
55
Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
56
8.4 8.6 8.7
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
8.8
Benchmark
9.
Corporate governance
9.1.1
AedesCode
9.1
AedesCode en Governancecode Woningcorporaties
9.1.2
Toepassing AedesCode
9.1.4
Toepassing Governancecode Woningcorporaties
9.1.3 9.2
9.2.1
9.2.2 9.2.3
9.2.4 9.2.5 9.3
Governancecode Woningcorporaties (GcW)
56
59
59 59 59 59
59
60
Extern toezicht
61
Intern toezicht
Externe accountant Integriteit
Documenten op internet Visitatie
Organisatie
10.2
Functioneren van het bestuur
10.3
55
Governancestructuur en toezicht
10. 10.1
53
Organisatiestructuur Personeel
60 61 61 61
62
65 65
65
66
Verklaring van het bestuur
69
Verslag Raad van Toezicht
71
Verklaring Raad van Toezicht
79
Jaarrekening 2014
81
B.
Winst- en verliesrekening 2014
84
Algemene toelichting
86
A.
Balans 2014
C.
Kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode)
E.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
D. F.
G.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
92
Kasstroomoverzicht
96
Toelichting winst- en verliesrekening 2014
102
J.
Toelichting balans 2014
L.
87
94
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
K.
85
Financiële instrumenten en risicobeheersing
H. I.
82
Overige gegevens
95 97
109
Controleverklaring
110
Bijlage 1: Organigram SJHT
112
Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand
113
Instellingsgegevens
114
Voorwoord
Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2014 van Stichting Jongeren Huisvesting Twente. Wij willen met dit verslag inzage geven in het gevoerde beleid, de ontplooide activiteiten en de financiële resultaten in het jaar 2014. Het ‘volkshuisvestingsverslag’ is integraal in dit jaarverslag opgenomen. Voor woningcorporaties was 2014 een veelbewogen jaar. De parlementaire enquête velde een hard oordeel in het rapport dat op 30 oktober 2014 werd gepresenteerd. Door de herziene Woningwet, die op 1 juli 2015 van kracht wordt, worden corporaties gedwongen zich te richten op de kerntaak: het sober en doelmatig huisvesten van mensen met een smalle beurs. Gelukkig herkent de SJHT zich in deze kerntaak. Maar ook wij worden geconfronteerd met een aantal maatregelen en wetswijzigingen die invloed hebben op onze bedrijfsvoering. Denk hierbij aan de verhuurdersheffing en saneringsheffing, de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel en de manier waarop de waarde van het vastgoed in de toekomst moet worden bepaald. In 2014 is de SJHT gevisiteerd door het daartoe gecertificeerde bureau Procorp. Het resultaat is een overwegend positief rapport. Daar zijn we trots op. Ook de Aedes Benchmark, waarin de prestaties van corporaties worden gemeten, oordeelt positief. Daarnaast wijst het benchmarkrapport SHAERE 2014 uit dat de SJHT op het gebied van energie goed scoort wat betreft labels, isolatie, glas en ventilatie. De SJHT heeft een gezonde financiële positie. Het boekjaar is met een positief resultaat afgesloten. De waardering van ons bezit is nu nog op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. In de nieuwe Woningwet wordt waardering van het bezit op basis van ‘marktwaarde verhuurde staat’ verplicht. De gevolgen van deze wijziging zullen in de loop van 2015 inzichtelijk worden. Met onze financiële sturing richten wij ons vooral op de kasstromen, omdat deze een goed beeld geven van onze financiële positie. In 2014 realiseerden wij een positieve operationele kasstroom van € 573.000. Eens per twee jaar vragen wij naar de mening van de huurders over de kwaliteit van het gehuurde en de dienstverlening van de SJHT. Ook in 2014 hebben we een woontevredenheidsonderzoek onder zittende huurders gehouden. De respons in 2014 was 33 procent. We hebben het doel (minstens een 7,5) voor algehele dienstverlening ook dit jaar weer gehaald. Huurders geven echter ook enkele verbeterpunten aan. Intern worden deze verbeterpunten kritisch bekeken en daar waar nodig opgepakt. In het afgelopen jaar heeft de SJHT veel energie gestoken in samenwerking met verschillende partijen. Met de gemeente Enschede en Acasa zijn wij gekomen tot samenwerkingsafspraken waar alle partijen zich in kunnen vinden. Met woningcorporatie Domijn zijn wij een tienjarig huurcontract aangegaan voor twee panden. In samenwerking met Hogeschool Saxion verhuren wij deze panden aan internationale studenten. Het speerpunt van de beleidsperiode 2012-2016 is en blijft het creëren van een centraal punt voor jongerenhuisvesting. De markt voor jongerenhuisvesting is in Enschede erg versnipperd. Wij zijn ervan overtuigd dat woningzoekenden behoefte hebben aan een transparant overzicht van aanbod dat op een makkelijke manier te vinden is. De werkgroep Studentenhuisvesting, waar studentenhuisvester Acasa, Hogeschool Saxion, Universiteit Twente, Gemeente Enschede en de SJHT deel van uitmaken, doet in het voorjaar van 2015 een haalbaarheidsonderzoek naar mogelijkheden voor het centraal aanbieden van jongerenhuisvesting. In 2015 continueren wij de uitvoering van het beleidsplan 2012-2016, met de inzichten en ontwikkelingen van nu. Dat betekent beheren en behouden van kwaliteit van het vastgoed, beperkt nieuw bouwen, betaalbaar blijven voor onze doelgroep, samenwerken, expertise inzetten, pro-actief kennis delen en kennis vergaren en een centraal punt met woonaanbod voor jongeren creëren. De SJHT zet zich in 2015 wederom in voor het sober en doelmatig huisvesten van de jongere met een smalle beurs. Dit doen wij, ondanks de roerige tijden, met positieve energie, een duidelijke visie en een weloverwogen beleid. Ing. R.M. Mittendorff, directeur
9
10
Jaarverslag 2014
11
1
12
1.
Over de SJHT
Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) is een toegelaten instelling met een categorale doelstelling. Wij zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam in de gemeenten Enschede en Hengelo (Overijssel). Missie De SJHT staat voor het creëren en in stand houden van een transparante markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. Zij richt zich op het bieden van betaalbare, kwalitatief goede huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens in de steden Enschede en Hengelo, specifiek op (studerende) jongeren en aanverwante doelgroepen van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. Hierbij streeft de SJHT naar een optimale benutting van haar expertise door samenwerking met andere woningcorporaties en/of organisaties. Visie De SJHT staat voor het bieden van kansen op de woningmarkt voor individuen. Dit zijn voor de SJHT alle jongeren van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. De jongeren worden bediend door voldoende kwalitatief goede en betaalbare wooneenheden na te streven, met name in Enschede. Naast kwalitatieve en kwantitatieve aspecten, zet de SJHT zich ook in voor de transparantie van de markt en voor diverse nevenaspecten zoals sociale kwaliteit, duurzaamheid en energiebesparing. Op organisatorisch niveau wordt expertise van medewerkers en de organisatie van cruciaal belang geacht om onze visie te realiseren. Professionalisering maakt hiervan deel uit. Wij vinden het belangrijk om ons te verantwoorden over de wijze waarop wij onze visie realiseren door het nastreven van ‘good governance’. Zowel ons jaarverslag als diverse andere rapporten op onze website dragen hieraan bij. Uitgangspunten van het beleid De SJHT is een kleine organisatie met tien medewerkers. Bij ons gelden de kernwaarden soberheid, eerlijkheid, openheid en vertrouwen. Dit geldt niet alleen tijdens onze dagelijkse werkzaamheden, deze kernwaarden zie je ook terug in onze bedrijfsvoering en het beleid.
13
2
2. Toekomst 2.1
Visie op de markt
De SJHT wil zich in de toekomst blijven richten op de specifieke doelgroep jongeren 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen, bestaande uit één- of twee persoonshuishouden. Door gebruik te maken van verschillende (landelijke) onderzoeken en rapportages monitort de SJHT van deze doelgroep de (demografische) ontwikkeling en woonwensen. De verwachting is dat de studentenaantallen in de toekomst stabiliseren of afnemen. Het leenstelsel zal effect hebben op het aantal uitwonende studenten. Het aantal internationale studenten zal nog mondjesmaat kunnen toenemen. De niet-studerende jongere is en blijft een belangrijk deel van de doelgroep. Wij willen ook deze groep jongeren woonruimte (blijven) bieden die voldoet aan hun wensen wat betreft betaalbaarheid en kwaliteit. De meest recente bevolkingsprognose (Primos 2013) laat zien dat de bevolking in Twente vanaf 2025 gaat afnemen. Door de dalende bevolking- en huishoudenontwikkeling hoeven nog slechts beperkt woningen aan de woningvoorraad te worden toegevoegd om te voorzien in de behoefte. Bovenstaande maakt dat de SJHT voorzichtig is in het aantrekken van nieuw woningbestand en vooraf toetst of eventuele nieuwbouwplannen voldoen aan de wensen van de doelgroep en de gemeentelijke opgave, met in het achterhoofd ’passend en betaalbaar wonen’. Inzetten van bestaand corporatiebezit voor verschillende doelgroepen vraagt om samenwerking tussen de corporaties. Voor onze doelgroep willen wij samenwerken met Acasa/De Veste, de gemeente Enschede en de reguliere corporaties. De markt voor jongerenhuisvesting in Enschede is versnipperd. De SJHT is ervan overtuigd dat woningzoekenden behoefte hebben aan een transparant overzicht van aanbod dat op een makkelijke manier te vinden is. Door samen te werken met andere organisaties willen we een centraal punt creëren waar jongeren woonaanbod in één oogopslag kunnen vinden. 2.2
Visie op het woningbestand
Het strategische voorraadbeleid is in 2014 geactualiseerd en zal elk jaar gemonitord en waar nodig bijgesteld worden. De SJHT focust zich op de gemeente Enschede. In Hengelo breiden we niet uit. Verkoop van het bezit in Hengelo is een denkbaar scenario. De afgelopen jaren hebben we geïnvesteerd in energiezuinige maatregelen, zoals het vervangen van cv-ketels. Bij (groot) onderhoud kijken we of energetische verbeteringen mogelijk zijn. De SJHT richt zich op klantgericht onderhoud en onderzoekt de mogelijkheid om het klein dagelijks onderhoud in een abonnementsvorm aan te bieden. De sociale kwaliteit van het woningbestand waarborgen we door inzet van projectbeheerders, vroegtijdige signalering, korte lijnen met huurders en aanwezigheid van de SJHT in de complexen. Betaalbaarheid is een belangrijk item. Wij willen dat het woningbestand bereikbaar is en blijft voor jongeren met een minimaal inkomen. Om dit te bewerkstelligen wordt het huurbeleid jaarlijks weloverwogen bepaald. We kijken naar woonlasten, gemiddelde maximaal redelijke huur, verhuurbaarheid, betaalbaarheid en landelijke en streekgebonden ontwikkelingen. 2.3
Visie op organisatie
Expertise in kamergewijs verhuren en het juist bedienen van de doelgroep is van groot belang. De SJHT onderscheidt zich door deze expertise. Daarom vinden we het belangrijk om te investeren in kennis op vakgebied bij de werknemer. In 2014 zijn we gestart met het opstellen van een persoonlijk opleidingsplan per werknemer. Daarnaast verkennen we de mogelijkheden om interne werkstromen te optimaliseren door bijvoorbeeld digitalisering en internettechnologie in te zetten om de klant nog beter te bedienen. We werken tenslotte met een jonge doelgroep die veel gebruik maakt van digitale mogelijkheden. 15
3
16
3.
Beleid en doelstellingen
3.1
Toekomstvisie
Op 11 april 2012 is een toekomstvisie vastgesteld. Deze is met name bedoeld als onderlegger voor het beleidsplan 2012 – 2016. Onze stakeholders hebben een publieke versie van de toekomstvisie ontvangen. 3.2
Beleidsplan 2012 – 2016
Het beleidsplan 2012 – 2016 is in de loop van 2012 vastgesteld. Doordat wij vooraf bovengenoemde toekomstvisie hadden opgesteld, was er al veel duidelijk over ons beleid voor de komende jaren. Bij het beleidsplan horen een balanced scorecard en een tijdsplanning. In de volgende paragraaf wordt de balanced scorecard weergegeven, aangevuld met de in 2014 behaalde resultaten. 3.3
Gerealiseerde doelstellingen in 2014
Balanced scorecard 2012 – 2016 Doelstelling
Prestatie
Norm
2014
Bron
Resultaat
De SJHT draagt bij aan voldoende huisvesting voor de doelgroep
Wooneenheden worden alleen toegewezen aan de doelgroep
100%
Gerealiseerd
Jaarverslag SJHT
100%
Sociale kwaliteit handhaven
Behalen/handhaven van een grens voor het aantal niet-studerende jongeren in een pand
Maximaal 20%
Gerealiseerd
Monitoring student / nietstudent
14% niet-student
Cijfer is ten minste een 7,5
Gerealiseerd
Woontevredenheidsonderzoek 2014
7,5
Onze doelgroep
De SJHT wil haar klanten zo goed mogelijk van dienst zijn Onderzoek naar de digitale en persoonlijke dienstverlening
De SJHT wil bijdragen aan de zelfstandigheid van haar huurders
Niet gerealiseerd
Jaarlijks huurdersoverleg
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Jaarverslag SJHT
Geen aanmeldingen huurdersoverleg
Periodiek voorlichting aanbieden aan huurders over energiebesparing
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Jaarverslag SJHT
Via projectbeheerders. Bij afsluiten nieuwe huurcontracten
Periodiek voorlichting aanbieden op het gebied van budgetbeheer
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Nieuws-brief maart 2014
Info in nieuwsbrief maart 2014
Onderzoek naar het aanbieden van woondiensten
Plan gereed in 2013
Niet gerealiseerd
17
Doelstelling
Prestatie
Norm
2014
Bron
Resultaat
Ons woningbestand De SJHT streeft naar wooneenheden met een betaalbare huurprijs
Onderzoek naar de betaalbaarheid van de wooneenheid
Minimaal 85% van de huurders is neutraal, tevreden of zeer tevreden over de betaalbaarheid van het woningbestand
Deels gerealiseerd
Woontevredenheidsonderzoek 2014
Onzelfstandig: 85% Zelfstandig: 83%
Waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële continuïteit is gegarandeerd
Verdiencapaciteit van het woningbestand vergroten
Minimaal 90% van de huurprijzen van ons totale woningbestand ligt onder de huurtoeslaggrens voor 23 jaar
Gerealiseerd
Actueel huurbeleidsplan
98%
Het woning-bestand harmoniseren naar gemiddeld minimaal 65% maximaal redelijke huur
Gerealiseerd (indien bestand volledig geharmoniseerd is)
Actueel huurbeleidsplan
65,04%
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
- Landelijke Monitor Studentenhuisvesting
- Landelijke Monitor 1 oktober 2014
- Lokale Monitor Enschede
- Studentenwoonwensen Enschede augustus 2014
Als er sprake is van een tekort aan huisvesting voor haar doelgroep, wil de SJHT hierin voorzien binnen de grenzen van haar financieringsruimte
Jaarlijks de marktvraag monitoren
- Werkgroep studentenhuisvesting - Woontevredenheidsonderzoek - Exit- enquête
De SJHT streeft naar een optimale kwaliteit van de wooneenheden
Handhaven van sociale kwaliteit
18
- Studenteninterviews voorjaar 2015 - WTO 2014 - Rapportage exitenquête 2014
Jaarlijks overleg met stakeholders over de marktvraag en initiatieven
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Jaarverslag SJHT
Naar aanleiding van visitatie op 27 en 28 oktober 2014
Strategisch voorraadbeleid actualiseren
Gereed in 2012
Gerealiseerd
Strategisch voorraadbeleid 2014-2023
Geactualiseerd op 22 november 2013
Onderzoek naar de kwaliteit van de woonruimte, het woongebouw en de woonomgeving
Cijfer is ten minste een 7,5
Niet gerealiseerd
Woontevredenheidsonderzoek 2014
Gemiddeld 7,0
Mogelijkheden onderzoeken om de veiligheid (en het veiligheidsgevoel van bewoners) te vergroten
Gereed in 2014
Gerealiseerd
Onderzoek naar veiligheidsgevoelens
Onderzoek veiligheidsgevoelens, januari 2013 door student HBO Integrale Veiligheidskunde
Doelstelling
Prestatie
Norm
2014
Bron
Resultaat
De SJHT wil zich meer toespitsen op duurzaamheid
Energiezuinigheid woningbestand monitoren
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Aedes Benchmarkrapport 2014
Rapportage in jaarverslag 2014
Contracten met energiemaatschappijen omzetten naar duurzame contracten
Gereed in 2015
Onderzoek naar de toepassing van duurzame producten
Gereed in 2014
Niet gerealiseerd
Onderzoek naar mogelijkheden voor nieuwe woonconcepten
Gereed in 2014
Niet gerealiseerd
De SJHT zet zich in voor het concentreren van het woonaanbod voor haar doelgroep
Realiseren van een centraal punt voor jongerenhuisvesting in Enschede
Gereed in 2016
Werkgroep Studentenhuisvesting
Haalbaarheidsonderzoek wordt uitgevoerd in voorjaar 2015
De SJHT wil haar expertise inzetten door samen te werken met andere woningcorporaties en/of organisaties
In de komende beleidsperiode worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt met gemeente Enschede
Gereed in 2013
Gerealiseerd
Samenwerkingsafspraken 20152016
Ondertekening op 16 april 2015
De SJHT herijkt het communicatie- en PR-beleid om bekender te worden bij de doelgroep
Het communicatiebeleid wordt opgezet
Gereed in 2013
Gerealiseerd
Communicatiebeleid 2012 - 2016
Definitief 21 september 2012
De SJHT wil de kennis van medewerkers binnen haar organisatie houden en vergroten
Er wordt een scan gemaakt van de personele samenstelling, inclusief een toekomstvisie op basis van het beleidsplan
Gereed in 2013
Gerealiseerd
Personeelsscan Opleidingsplan
- Memo personeelsscan 3 december2012 - Opleidingsplan 2015-2017
Tevredenheidsonderzoek onder medewerkers
Gereed in 2013
Gerealiseerd
Medewerkertevredenheidsonderzoek 2013
- Samenvatting MTO d.d. 14-112013
In de begroting, in het jaarverslag en bij investeringsbeslissingen worden de plannen en/of projecten doorgerekend
Er wordt voldaan aan de normen: -Solvabiliteit minimaal 25% - Leegstand maximaal 1% - Huurachterstand maximaal 1%
Gerealiseerd
Jaarverslag 2014
Een goede beoordeling van het CFV
Jaarlijks een positief oordeel
Gerealiseerd
Samenwerking
Op de lange termijn De financiële continuïteit van de SJHT is voor de komende beleidsperiode gewaarborgd
Solvabiliteit: 86,57% Leegstand: 0,62% Huurachterstand: 0,68% Oordeels-brief CFV
24 november 2014 positief oordeel in Oordeelsbrief CFV 19
Doelstelling
Prestatie
Norm
2014
Bron
Resultaat
Overleg met stakeholders
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Visitatierapport
Naar aanleiding van visitatie op 27 en 28 oktober 2014, vervolggesprekken in voorjaar 2015
De SJHT wordt gevisiteerd
Gereed in 2015
Gerealiseerd
Visitatierapport
Visitatierapport 2014, definitief 23 februari 2015
Governance De SJHT vindt het belangrijk zich te verantwoorden tegenover de buitenwereld
20
De SJHT blijft zich op haar kerntaak richten: sober en doelmatig huisvesten 21
4
22
4. Risicobeheersing en monitoring 4.1
Risicomanagement
De SJHT hanteert verschillende middelen om haar risico’s te beheersen. Hieronder noemen wij de belangrijkste: • Risicokwartaalrapportage • Jaarplan • Investeringsstatuut • Inkoop- en aanbestedingsbeleid • Treasurystatuut • Delegatiestatuut • Leningenvervalkalender • Regelmatige analyse van de verzekeringsportefeuille • Strategische voorraadbeleid • Controle door een externe accountant • Goedkeuring van Raad van Toezicht vereist bij grote investeringen • Auditcommissie • Balanced scorecard 4.2 Risicobeheersing ten aanzien van externe omgeving De SJHT monitort actief veranderingen in wetswijzigingen, overheidsbeleid en gemeentelijk beleid om adequaat in te spelen op eventuele ontstane risico’s. Hieronder geven wij een overzicht van de huidige ontwikkelingen. Herziening Woningwet De herziene Woningwet wordt van kracht per 1 juli 2015. In de wet wordt de basis gelegd voor de focus van woningcorporaties op de kerntaken. Voor de SJHT zijn sommige wetsveranderingen wel en andere niet van invloed. In de nieuwe Woningwet wordt het verplicht om passend toe te wijzen. Dat betekent dat één- en tweepersoonshuishoudens onder de aftoppingsgrens een woning toegewezen moeten krijgen. Dit doet de SJHT al, omdat wij geen huren hebben die boven de aftoppingsgrens uitkomen. Deze verandering zal dan ook geen invloed hebben op onze bedrijfsvoering. Daeb (Dienst van algemeen economisch belang) en niet-Daeb moet gescheiden worden. Wij hebben geen nietDaeb bezit , dus ook deze wetswijziging heeft geen invloed op de SJHT. Waar wij wel mee te maken krijgen is de nieuwe onafhankelijke woonautoriteit (Autoriteit Woningcorporaties), waaronder zowel het financieel als het volkshuisvestelijk toezicht komt te vallen. En ook de versterkte positie van gemeenten en huurdersorganisaties zal invloed hebben op onze werkwijze. Daarnaast wordt in de nieuwe Woningwet waardering van het bezit op basis van ‘markwaarde verhuurde staat’ verplicht. De verwachting is dat vanaf het verslagjaar 2016 corporaties verplicht zijn in hun jaarrekening hun vastgoed te waarderen volgens de nieuwe waarderingsgrondslag. In de dVi (de Verantwoordingsinformatie) over 2015 moet hierover echter al gerapporteerd worden. Minister Blok zal komen met een wettelijk verankerd waarderingshandboek. Dit kunnen we gebruiken om de gevolgen van deze verandering in kaart te brengen. Woningwaarderingsstelsel Het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor zelfstandige wooneenheden verandert per 1 oktober 2015. De belangrijkste wijzigingen zijn: • De schaarstepunten vervallen. • Een puntenwaardering op basis van de WOZ-waarde van de woning vervangt de punten voor woonvorm en woonomgeving. • Het WWS gaat uit van de meest actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2016 de WOZ-waardebeschikking van 2016 (met waardepeildatum 1 januari 2015) bepalend is. • Voor woningen met een heel lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, geldt een ondergrens van € 40.000. • De algemene prijs per WWS-punt wordt met 3,8 procent verlaagd.
23
Verandering van het woningwaarderingsstelsel kan betekenen dat het bestand van zelfstandige wooneenheden lager wordt gewaardeerd, waardoor ook de maximaal redelijke huur lager uitvalt. De huurprijs van de SJHT voor de zelfstandige appartementen is gemiddeld 66,13 procent van de maximaal redelijke huur. Daarom verwachten wij niet dat de huidige huurprijzen na het invoeren van het nieuwe woningwaarderingsstelsel de maximaal redelijk huur overschrijden. Wijzigingsvoorstel Wet Tijdelijke Huur Minister Blok introduceert in dit wetsvoorstel een opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ voor jongeren. Uitgangspunt is een tijdelijk huurcontract van maximaal 7 jaar: 5 jaar plus 2 jaar voor ‘schrijnende gevallen’. Bij de SJHT kan een jongere maximaal 13 jaar huren, namelijk vanaf het bereiken van de leeftijd van 18 tot en met 30 jaar. In een reactie naar de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de SJHT aangegeven dat wij het wenselijk achten om deze leeftijdstermijn tot 30 jaar te behouden. Na invoering van dit wijzigingsvoorstel is er namelijk een risico dat de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ wettelijk niet meer mogelijk is na 7 jaar huren. Basisregistratie gemeenten Onlangs is besloten de registratie van studentenhuisvesting in de BAG af te schaffen. Dit leidt tot adreswijziging van duizenden studenten. Om de aanvraag van huur- en zorgtoeslag goed te laten verlopen, vullen gemeenten op dit moment een tijdelijk register voor de Belastingdienst. Dat tijdelijke register vervalt in principe per 1 januari 2016, waarna onzelfstandige studentenkamers niet meer vindbaar zijn in veelgebruikte brondata. Voor de SJHT kan het betekenen dat de backoffice-administratie aangepast moet worden en dat er technische aanpassingen gedaan moeten worden. Wij houden contact met de gemeente Hengelo en Enschede over de ontwikkelingen. Wijziging leenstelsel voor studenten De basisbeurs vervalt vanaf 1 september 2015 voor nieuwe studenten en wordt vervangen door een lening. In het onderzoek Landelijke Monitor Studentenhuisvesting, uitgevoerd door ABF research, is onderzoek verricht naar de effecten van dit leenstelsel op het aantal studenten en het aantal uitwonende studenten. De verwachting is dat voor Enschede de kwantitatieve vraag naar studentenhuisvesting zal stabiliseren. Onder de groep internationale studenten wordt op detailniveau een lichte groei verwacht. We blijven nauwlettend de marktontwikkelingen monitoren om eventuele risico’s vroegtijdig te signaleren. Daarnaast hebben we een aantal gehuurde wooneenheden die kunnen worden afgestoten als het nodig is. Warmtewet In 2014 is de Warmtewet van kracht geworden. De eerste afrekeningen worden in 2015 gemaakt. We monitoren de interne en externe gevolgen van de warmtewet en nemen waar nodig acties op in risicorapportages. Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is alleen van toepassing op zelfstandige eenheden. De tarieven voor de jaren tot en met 2017 zijn bekend. De verhuurdersheffing wordt verhoogd van € 1.165 miljoen in 2014 naar € 1.335 miljoen in 2015. Dit is overeenkomstig het Woonakkoord dat het kabinet in 2013 sloot. Wij gaan ervan uit dat de heffing een definitief karakter krijgt omdat deze in de actuele regelgeving is opgenomen. Bijdrageheffing saneringssteun Met de saneringsheffing van € 460 miljoen die CFV corporaties dit jaar oplegde, beschikt het saneringsfonds eind 2014 over een eigen vermogen van € 250 miljoen. CFV beschikt daarmee over een toereikende buffer om eventuele saneringsaanvragen in 2015 te kunnen financieren. In 2015 wordt dus geen heffing opgelegd. Elk jaar bepaalt het CFV opnieuw of corporaties saneringssteun moeten betalen. 24
Nieuw energielabel In het nieuwe systeem bestaat het energielabel uit een getal dat samenhangt met de berekeningssystematiek, de Energie-index. Aanvankelijk zou de indeling in labelklassen (A tot en met G) vervallen. De letter van het energielabel blijft voor de huursector echter bestaan, maar wordt op een andere manier vastgesteld. Het label is onderdeel van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en bepaalt dus mede de hoogte van de huur. Het is nog niet duidelijk welk effect de nieuwe berekeningssystematiek op het huidige label (en dus de huur) heeft. De wijzigingen gaan in per 1 januari 2015. Alle bestaande energielabels blijven tien jaar geldig. De huidige labels van SJHT zijn omstreeks 2008 (of later) afgegeven en gelden tot minimaal 2018. We maken een planning om de nieuwe labels vanaf 2018 gefaseerd in te voeren. Bevriezen liberalisatiegrens De liberalisatiegrens is met ingang van 2014 drie jaar bevroren. Aangezien we alle wooneenheden ver onder de liberalisatiegrens verhuren, is dit voor ons geen risico. Verlenging laag btw-tarief Om de werkgelegenheid in de bouw te ondersteunen, blijft het lage btw-tarief tot 1 juli 2015 gelden bij verbouwen en renoveren van woningen. Onderhoudstechnisch spelen wij hier op in door het onderhoud waar mogelijk voor 1 juli 2015 uit te voeren. Woonportal Twente De werkgroep Studentenhuisvesting onderzoekt of een centraal punt voor jongerenhuisvesting te realiseren is. Gelijktijdig met dit initiatief start vanuit Vereniging WoON een haalbaarheidsonderzoek voor een woonportal van alle Twentse corporaties. Ook bij dit onderzoek blijft de SJHT nauw betrokken. De twee onderzoeken moeten uitwijzen op welke wijze de SJHT haar doel bereikt: het woonaanbod van Enschede voor studenten en jongeren bundelen op één centraal punt, zodat de zoektocht naar woongelegenheid voor de klant vergemakkelijkt wordt. Samenwerkingsafspraken De samenwerkingsafspraken van de SJHT, de gemeente Enschede en De Veste/Acasa komen voort uit de Woonvisie 2025. De partijen vinden het belangrijk om samen aan Enschede Studentenstad te werken. Het doel is om het aanbod van studentenhuisvesting nog beter te laten aansluiten bij de vraag en zo Enschede als studentenstad te versterken. Thema’s zijn: gezamenlijke monitoring, kwalitatieve vraag, internationale studenten, betaalbaarheid, centraal punt studentenhuisvesting en leefbaarheidsproblematiek. Gebaseerd op de cyclus plan-docheck-act worden de samenwerkingsafspraken meerdere keren in het jaar gemonitord en eventueel bijgestuurd, zodat deze blijven voldoen aan wederzijdse wensen. In de nieuwe woningwet staat waar gemeente en corporatie aan moeten voldoen. Deze wetswijzigingen worden in toekomstige samenwerkingsafspraken met de gemeente ingepast. 4.3
Risicobeheersing door prognoses
Voor onze strategie zijn meerjarenstudentenprognoses en -bevolkingsprognoses zeer belangrijk. Zij vormen de basis voor het berekenen van de vraag naar jongerenhuisvesting. In de landelijke monitor Studentenhuisvesting, ABF research van 1 oktober 2014, wijzen de prognoses uit dat er momenteel nog een lichte vraag is in Enschede. Deze vraag valt te nuanceren naar reguliere en internationale studenten. In de prognose met doorrekening van het sociaal leenstelsel blijkt dat de kwantitatieve vraag naar studentenhuisvesting zal stabiliseren. Onder de groep internationale studenten is op detailniveau een lichte groei waar te nemen. Naar aanleiding van deze prognoses verwacht de SJHT stabilisatie van het aantal woningzoekenden. In de gezamenlijke analyse 2013-2040 van gemeente Enschede en corporaties van de te verwachten ontwikkelingen van de primaire doelgroep wordt aangegeven dat de leeftijdscategorie 15-25 gaat afnemen en dat de leeftijdscategorie 25-35 toeneemt tot het jaar 2030 en dan gaat afnemen.
25
4.4 Financiële risico’s Monitoring van ingrijpende wijzigingen in de financiële omstandigheden vindt zowel structureel als incidenteel plaats. Jaarlijks bij het vaststellen van de begroting en de meerjarenbegroting, incidenteel bij financieel ingrijpende wijzigingen in parameters, nieuwe investeringskansen, wet- en regelgeving en dergelijke. Bij punt G van de jaarrekening worden de verschillende financiële risico’s beschreven. 4.5
Overige bedrijfsrisico’s
Hieronder verstaan wij de risico’s die wij zien als ons normale ondernemersrisico gerelateerd aan ons vastgoed, nakomingsrisico’s van derden en operationele risico’s. Deze risico’s worden doorlopend gemonitord in de kwartaalrapportage managementinformatie en verantwoord in het jaarverslag. Technische staat van het vastgoed Hieronder vallen de risico’s als geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerende goed is verzekerd via de opstalverzekering. De staat van onderhoud van het totale bezit inspecteren we regelmatig. Deze wordt ook jaarlijks geactualiseerd. Door regelmatig planmatig onderhoud houden we alle gebouwen in een technisch goede staat en bevorderen we de verhuurbaarheid. Nakomingsrisico huurders Het risico bestaat voornamelijk uit huurbetalingsrisico. Daarnaast is er een klein risico bij schade aan het gehuurde; dat kan incidenteel voorkomen. De huurachterstanden worden maandelijks besproken. Onze huurders hebben een kwetsbare inkomenspositie. Daarom hanteren wij een huurincassobeleid waarbij wij veel persoonlijk contact hebben met de huurders over achterstanden. Hierbij proberen wij grote huurachterstanden te voorkomen. Nakomingsrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Voordat we opdrachten verstrekken bij grote projecten screenen we de leveranciers op hun financiële positie. Ook nemen wij garantie- en nakomingsbepalingen op in de overeenkomsten die wij met derden aangaan. Hierbij laten wij ons door derden adviseren. Personele bezetting Het risico van tijdelijk niet beschikbaar zijn van onze personeelsleden is door de jaren heen beperkt gebleken. Ziekteverzuim kon tot op heden vrijwel altijd zonder problemen worden opgelost door collega’s. Daarnaast beperken we personele risico’s door functieomschrijvingen, functioneringsgesprekken, diverse overleggen en een medewerkertevredenheidsonderzoek. Automatisering Het risico bestaat uit het niet beschikbaar zijn van het informatiesysteem. Ons informatiesysteem draait op ons kantoor. Om langdurige uitval van het systeem te voorkomen zijn serviceovereenkomsten gesloten met onze leveranciers. Van de databestanden wordt dagelijks een back-up gemaakt. Interne risicobeheersing en controle In 2013 heeft de SJHT een risico-inventarisatie en -evaluatie laten uitvoeren door de Arbo Unie. Hieruit kwamen enkele actiepunten, waaronder het opzetten van een agressieprotocol, aanspreekbeleid drugs en alcohol, beleid interne omgangsvormen en scholing van een interne vertrouwenspersoon. Al deze actiepunten zijn in 2014 opgepakt en de laatste punten worden voor de zomer 2015 afgerond. De SJHT werkt met vastgelegde processen en werkbeschrijvingen. Er is sprake van scheiding van uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden te allen tijde door de administrateur en de directeur ondertekend. Al 26
onze medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend.
Prognoses wijzen uit dat kwantitatieve vraag naar studentenhuisvesting zal stabiliseren
27
5
28
5. Huisvesting van de doelgroep 5.1
Verhuurbeleid
De SJHT verhuurt kamers (onzelfstandige woonruimten) en appartementen (zelfstandige woonruimten) in Enschede en Hengelo. Onze doelgroep bestaat uit jongeren tussen de 18 en 30 jaar met een minimaal inkomen. In 2014 mocht het inkomen maximaal € 1.667 bruto per maand zijn voor een eenpersoonshuishouden en € 2.263 voor een tweepersoonshuishouden. Voor de kamerbemiddeling gebruiken we het coöptatiesysteem, voor appartementen hanteren we een wachtlijst. Europese regelgeving Het verzamelinkomen mocht in 2014 niet hoger zijn dan € 34.678. Doordat de SJHT zelf een lagere grens stelt aan het maximale inkomen, zal het niet voorkomen dat een woning wordt toegewezen aan een huurder die boven de Europese grens uitkomt. Ondanks dit feit moet toetsing plaatsvinden. Allereerst bepalen we tot welke categorie een huurder hoort. Dit kan zijn: student, internationale student, niet-student. Voor elke categorie is vastgesteld welke documenten de huurder aan moet leveren om te kunnen controleren of voldaan wordt aan de Europese regelgeving en aan de doelgroepseisen die de SJHT zelf stelt. De aanlevering van de documenten registreren we op een controleformulier. De kandidaat-huurder ondertekent dit formulier. Hiermee verklaart hij alle documenten naar eerlijkheid te hebben ingeleverd en tot categorie A (< € 34.678) te behoren. 5.2
Inschrijvingen
Tabel 5-1 Totaal inschrijvingen woningzoekenden 2010-2014 Jaar
Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
Totaal
2010
237
290
390
215
1132
2011
251
252
397
187
1087
2012
231
245
335
216
1027
2013
243
228
379
167
1017
2014
212
230
348
174
964
In tabel 5-2 is het aantal inschrijvingen per woonsoort weergegeven. Men kan zich met één inschrijving voor drie verschillende woningtypes aanmelden, namelijk een kamer in een groep (poz), een eenkamerappartement (1pz) en/of een tweekamerappartement (2pz). Tabel 5-2 Inschrijvingen per type wooneenheid 2010-2014 Jaar
poz
1pz
2pz
2010
627
581
638
2011
568
574
636
2012
561
563
638
2013
583
633
426
2014
551
574
426
29
5.3
Verhuur van wooneenheden
5.3.1 Woningbestand Met woningcorporatie Domijn is een tienjarig huurcontract aangegaan voor 2 panden met 20 onzelfstandige eenheden, gelegen aan de Klomp 40– 42 en Oldenzaalsestraat 18 in Enschede. De 2 panden zijn in zijn geheel voor 3 jaar doorverhuurd aan Hogeschool Saxion. Ze bieden woonruimte aan internationale studenten. Aan de Kuipersdijk in Enschede hebben we 4 gehuurde onzelfstandige wooneenheid afgestoten. Zo is in 2014 het gehuurde woningbestand toegenomen met 16 onzelfstandige eenheden. 5.3.2 Opzeggingen In tabel 5-3 is het aantal opzeggingen weergegeven dat in het betreffende jaar is ontvangen. Een verantwoording van nieuwe verhuringen is toegevoegd in bijlage 2. Tabel 5-3 Opzeggingen per type wooneenheid 2010-2014 2014
2013
2012
2011
2010
310
293
277
305
310
Eenkamerappartement
99
96
112
110
97
Tweekamerappartement
77
48
56
51
52
486
437
445
466
459
Kamer in een groep
Totaal
Interne verhuizingen Het is mogelijk om als huurder binnen het woningbestand van de SJHT te verhuizen. In 2014 maakten 26 huurders hier gebruik van, tegenover 17 in 2013 en 25 in 2012. Tussenhuurcontracten De tussenhuurconstructie is bedoeld voor huurders die voor een periode van maximaal 1 jaar de wooneenheid willen verlaten. In 2014 maakten 41 huurders hier gebruik van, tegenover 32 in 2013 en 28 in 2012. Mutatiegraad De mutatiegraad is ten opzichte van voorgaande 2 jaren gestegen, zoals weergegeven in tabel 5-4. In tabel 5-5 is zichtbaar dat de mutatiegraad bij de tweekamerappartement het meest is gestegen. De mutatiegraad bij de kamers in een groep is het hoogst. Tabel 5-4 Overzicht mutatiegraad van het gehele woningbestand 2010-2014 Jaar
Woningbestand wooneenheden
Mutatiegraad
2010
999
46%
2011
1004
46%
2012
1028
43%
2013
1026
43%
2014
1042
47%
Tabel 5-5 Mutatiegraad per type wooneenheid 2010-2014
30
Type wooneenheid
2014
2013
2012
2011
2010
Kamer in een groep
53%
52%
48%
54%
55%
Eenkamerappartement
37%
35%
41%
41%
36%
Tweekamerappartement
41%
26%
30%
31%
32%
5.3.3 Leegstand In tabel 5-6 is de leegstand weergegeven per wooneenheid in percentages. Het doel is om elk jaar onder de 1 procent leegstand over het woonbestand te blijven. Tabel 5-6 Leegstandsoverzicht per type wooneenheid 2010-2014 Type wooneenheid
2014
2013
2012
2011
2010
Kamer in een groep
0,71%
0,91%
0,55%
0,44%
0,94%
Eenkamerappartement
0,61%
0,61%
0,88%
0,82%
0,12%
Tweekamerappartement
0,33%
0,13%
0,22%
0,12%
0,02%
Totaal
0,62%
0,69%
0,58%
0,49%
0,57%
Er is een daling zichtbaar in de leegstand van kamers in een groep. Daarentegen is de leegstand bij tweekamerappartementen in 2014 toegenomen. In alle gevallen blijft de leegstand ruim onder de 1 procent. De SJHT verhuurt 8 garageboxen, 1 opslagruimte en 18 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage. Leegstand van parkeerplaatsen, garageboxen en opslagruimte is in bovenstaande cijfers niet meegerekend. In onderstaande tabel wordt dit leegstandspercentage weergegeven. Tabel 5-7. Leegstand bij parkeergelegenheid en opslagruimte 2010-2014
Parkeerruimte
2014
2013
2012
2011
2010
61,37%
60,03%
56,77%
46,52%
43,05%
Het aantal maanden leegstand in parkeerruimte is hoger dan het aantal maanden leegstand in wooneenheden. Dit komt doordat de doelgroep veelal geen auto bezit. 5.3.4 Huurincasso en ontruimingen Deurwaarderzaken, betalingsregelingen en ontruimingen Uit tabel 6-8 blijkt dat het aantal deurwaarderzaken met 3 is gedaald ten opzichte van 2013. Het gemiddeld openstaand saldo per vordering is met € 1.584 vrijwel gelijk gebleven aan dat van 2013. Er zijn 18 betalingsregelingen getroffen met een openstaand saldo van € 4.379. Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van 2013. Deels komt dit doordat met een aantal bewoners een betalingsregeling is getroffen voor de afrekening stooken servicekosten. Daarnaast is de SJHT vaak geconfronteerd met huurders die door de recessie (bijna) geen inkomsten meer hadden en daardoor hun betalingsverplichtingen niet meer konden nakomen. Door huurders zo snel mogelijk nadat de achterstand is ontstaan persoonlijk aan te spreken en regelingen te treffen, hopen we te voorkomen dat we de achterstand uit handen moeten geven. Maandelijks is er een overleg tussen de afdelingen Administratie en Verhuur- en bewonerszaken om betalingsproblemen vroegtijdig te signaleren. Zowel het aantal ontruimingsaanzeggingen als het aantal daadwerkelijke ontruimingen is dus aanzienlijk gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. In 2014 zijn namelijk 11 ontruimings-aanzeggingen uitgegeven. Daarvan hebben er 2 daadwerkelijk plaatsgevonden. Deze ontruimingen komen voort uit het niet tijdig of geheel niet betalen van de bij de gerechtsdeurwaarder liggende vordering van de SJHT op de betreffende huurder(s). De overige 9 ontruimingsaanzeggingen zijn niet doorgegaan, omdat op het laatste moment de volledige huurvordering alsnog werd betaald, een betalingsregeling werd getroffen, of de (ex-)huurder de sleutel van zijn woning zelf voortijdig had ingeleverd.
31
Tabel 5-8 Overzicht deurwaarderszaken, regelingen en ontruimingen 2010-2014 per 31 december 2014
2013
2012
2011
2010
€ 111.325
€ 113.148
€ 110.932
€ 103.465
€ 97.795
49
52
73
43
40
Openstaand saldo deurwaarderzaken
€ 77.596
€ 82.787
€ 77.132
€ 59.330
€ 49.314
Gemiddeld openstaand saldo
€ 1.584
€ 1.592
€ 1.057
€ 1.380
€ 1.233
18
8
6
20
4
€ 4.379
€ 2.268
€ 2.392
€ 10.868
€ 2.436
11
23
25
23
31
2
9
11
8
10
Huurachterstand per 31-12 Aantal deurwaarderzaken
Aantal betalingsregelingen Openstaand saldo betalingsregelingen Ontruimingsaanzeggingen Daadwerkelijke ontruimingen
In 2014 zijn er ook 2 ontruimingen geweest naar aanleiding van hennepteelt. Er zijn 16 vorderingen met een saldo van € 16.476 afgeboekt in 2014; deze waren oninbaar. Vaak komt dit doordat de betreffende personen spoorloos zijn of elders grote schulden hebben waardoor de SJHT voorlopig niet in aanmerking komt voor afbetaling van de huurschuld. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of er verhaalmogelijkheden zijn ontstaan. In 2014 zijn 7 oninbare vorderingen met een saldo van € 5.572 alsnog geïncasseerd. Dit bedrag ligt aanzienlijk hoger dan het saldo van € 1.809 in 2013. Automatische huurincasso Sinds medio 1999 is het mogelijk een machtiging voor automatische incasso bij de SJHT af te geven. In onderstaande tabel is vanaf 2010 per jaar het percentage van de prolongatie weergegeven dat door de SJHT via een automatische incasso is geïncasseerd. In 2014 is dit toegenomen met 5 procent. Het streven blijft gericht op een hoger percentage. Tabel 5-9 Overzicht percentage automatische incasso 2010-2014
Automatische incasso
2014
2013
2012
2011
2010
55%
50%
52%
54%
52%
5.4 Huurbeleid 2014 Het kabinet heeft in het huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015 aangegeven dat verhuurders de huren van huishoudens met een inkomen tot € 34.085 met maximaal de inflatie van 2,5 procent plus 1,5 procent mogen verhogen. Bij huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 mag de huur met maximaal de inflatie plus 2,0 procent omhoog. Voor huishoudens met een inkomen boven de € 43.602 is dat de inflatie plus 4,0 procent. De SJHT heeft per 1 juli 2014 de huur van bijna alle eenheden (zelfstandig en onzelfstandig) verhoogd met 2,5 procent conform het inflatiepercentage van 2013 en de inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,5 procent. In verband met de verhuurbaarheid is voor een aantal zelfstandige eenheden de huur alleen verhoogd met het inflatiepercentage. De gemiddelde huurverhoging bedraagt dan ook 3,84 procent. In de begroting 2014 is de SJHT uitgegaan van een huurverhoging van 3,5 procent. Uitgaande van de destijds te verwachten kostenstijgingen in 2014 door met name de verhuurdersheffing en de saneringssteun, achtte de SJHT het vanuit bedrijfseconomisch perspectief verantwoord en passend om deze huurverhoging in te zetten. 32
Over de periode 2004 – 2014 is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,28 procent. In de begroting is over deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,22 procent.
4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Werkelijk 2004
0,0
Begroting
Los van de jaarlijkse huurverhogingen harmoniseert de SJHT huurprijzen bij mutatie van de wooneenheden. In oktober 2010 is de harmonisatieronde van start gegaan. Met de huurharmonisatie is een huurstijging van € 13.199,03 per maand begroot in een periode van 6 jaar. Per 31 december 2014 is ruim 81 procent van de wooneenheden geharmoniseerd. Als de harmonisatie volledig is voltooid, is de huur van het volledige bestand van de SJHT gemiddeld 65,04 procent van de maximaal redelijke huur.
33
6
34
6. Kwaliteit van de voorraad Strategisch voorraadbeleid In 2013 is het strategisch voorraadbeleid herzien. In het beleid zijn nieuwe uitgangspunten gekozen en de bouwkundige labels zijn bepaald voor de periode 2014 – 2023. Het belangrijkste principe is dat vastgoed tot ‘oneindig’ door wordt geëxploiteerd, tenzij wij vinden dat er iets met het vastgoed moet gebeuren. Dit kan bijvoorbeeld renovatie of verkoop zijn. Het strategisch voorraadbeleid wordt op verschillende momenten geëvalueerd en wanneer nodig bijgesteld. Haaksbergerstraat 200 De SJHT huurt al geruime tijd 72 appartementen aan de Haaksbergerstraat 200 in Enschede. Woningcorporatie Domijn is eigenaar van dit appartementencomplex. Domijn gaat het complex in 2015 zowel aan de buiten- als binnenzijde opknappen. Uit overleg is gebleken dat een wijziging van de huurovereenkomst nodig is. Hiervoor is in januari 2014 een intentieovereenkomst getekend, waarin de gemaakte afspraken zijn vastgelegd. Er zijn onder andere afspraken gemaakt over een huurverhoging bij mutatie, de beheerstaken en de technische uitvoering van het project. Het nieuwe huurcontract gaat in na oplevering van het complex, eind 2015. 6.1
In stand houden van de voorraad
Door cyclisch en dagelijks onderhoud uit te voeren zorgt de SJHT voor behoud van de kwaliteit van de voorraad. Zo is er in 2014 flink geïnvesteerd in het vernieuwen van cv-installaties, badkamers en keukenblokken. In 2015 zijn bovenstaande punten ook weer als werkzaamheden gepland en begroot, net als het aanpakken van het buitenschilderwerk en het opknappen van de gemeenschappelijke ruimtes in de groepen. In 2014 bedroegen de totale onderhoudskosten € 555.017. Voor het dagelijks en cyclische onderhoud samen was € 627.532 begroot. 6.1.1 Dagelijks onderhoud In onderhoudsposten is onderscheid gemaakt tussen het dagelijks en het cyclisch onderhoud. Het dagelijks onderhoud betreft onderhoud aan de cv-installaties, ventilatoren, geisers, liften, hydrofoorinstallaties, boilers, brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders, noodverlichtingsinstallaties en het klachten- en mutatieonderhoud. In het verslagjaar 2014 is in totaal € 213.226 uitgegeven aan het dagelijks onderhoud. Begroot was € 266.019. Het verschil zit vooral in de post klachten/mutatieonderhoud, waarvoor meer begroot was dan uitgegeven. In 2014 zijn er 43 klachten meer gemeld dan in 2013. Ondanks de toename van meldingen en de toename in het woningbestand zijn er 48 opdrachten minder verstrekt. Zoals te zien in tabel 7-1 is er sprake van een gemiddelde kostenstijging per opdracht van € 8 ten opzichte van 2013, waardoor de gemiddelde prijs per klacht op het niveau van 2012 komt. Tabel 6-1 Klachtenmeldingenoverzicht 2010-2014 2014
2013
2012
2011
2010
Aantal eenheden
1.042
1.026
1.028
1.004
999
Aantal klachtenmeldingen
1.893
1.850
1.921
1.761
1.618
1,80
1,80
1,87
1,75
1,62
Aantal opdrachtbonnen
1.300
1.348
1.354
1.270
1.160
Gemiddelde prijs per werkopdracht in euro
€ 133
€ 125
€ 133
€ 130
€ 121
Aantal klachtenmeldingen per eenheid
35
Hieronder volgt een specificatie van de grootste uitgaven voor het dagelijks onderhoud. € 169.005:
klachten- en mutatieonderhoud.
€ 3.166:
leefbaarheid huurpanden. Dit betreft voornamelijk het opknappen van gemeenschappelijke ruimtes bij groepshuisvesting.
€ 20.228:
jaarcontracten voor cv-installaties, geisers, ventilatoren, hydrofoorinstallaties, boilers, calibratiekeuringen en liften inclusief keuring.
€ 20.827:
controle van brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders en noodverlichting.
In 2014 is ervoor gekozen om vervanging van materiaal voor brandblussers en haspels in het cyclische onderhoud op te nemen, zodat een transparant beeld ontstaat van de werkelijke kosten voor controle en de werkelijke kosten voor vervanging. 6.1.2 Cyclisch (planmatig) onderhoud Onder cyclisch (of planmatig) onderhoud verstaat de SJHT onderhoud met een terugkerend karakter. Elk jaar wordt bij het samenstellen van de begroting vastgesteld welk cyclisch onderhoud we het volgende jaar uitvoeren. Er is tevens een meerjarenbegroting, waarin de geplande onderhoudswerkzaamheden voor een periode van 10 jaar staan. In 2014 is in totaal € 341.791 uitgegeven aan cyclisch onderhoud, inclusief leefbaarheid aan eigen woningbestand. Er was € 361.513 begroot. Het vervangen van de cv-installaties bleek goedkoper dan begroot. De voornaamste uitgaven worden hieronder weergegeven. Uitgaven binnenwerk € 138.284:
vervanging van de cv-installaties in de Mina Krusemanstraat en Wilhelminastraat 54 in Enschede en de Dennenbosweg in Hengelo.
€ 52.338:
vernieuwen doucheruimtes Wilhelminastraat 54
€ 26.476:
vervanging keukenblokken
€ 10.323:
vervanging materiaal brandblussers/haspels
€ 13.327:
herstel wanden en vloeren
€ 10.710:
vervangen vloerbedekking in gemeenschappelijke ruimtes
€ 11.104:
elektra
Uitgaven buitenwerk € 28.401:
buitenschilderwerk
€ 19.262:
diverse timmerwerkzaamheden
€ 12.941:
dakdekkerswerkzaamheden
€ 10.772:
terreinafwerking
Uitgaven leefbaarheid Voor het eigen woningbestand heeft de SJHT in 2014 € 4.298 aan leefbaarheid uitgegeven.
36
6.1.3 Energiebewustwording De SJHT heeft deelgenomen aan de energiebesparingsmonitoring 2014 van Aedes. De Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing (SHAERE) is de officiële monitor van het Convenant Energiebesparing Huursector. SHAERE geeft inzicht in onder andere het totale energieverbruik, CO² -uitstoot, de gemiddelde Energie Index (EI) en het gemiddelde label van de deelnemende woningcorporaties (bijna 2 miljoen woningen). Ook geeft het een goed overzicht hoe je als corporatie presteert ten opzicht van andere woningcorporaties. Uit de monitoringsronde 2014 blijkt dat de SJHT goed scoort op het gebied van energielabels. Energielabels worden ingedeeld naar labelklassen A++ tot en met G. Het label A++ geeft aan dat de woning zeer energiezuinig is. Het energielabel bestaat uit een getal dat samenhangt met de berekeningssystematiek, de energie-index. De gemiddelde energie-index van het bestand van de SJHT is 1.47. Dat is gemiddeld label C. Het landelijk gemiddelde is 1.63, gemiddeld label D. Vanaf 1992 heeft de SJHT alléén nieuwe wooneenheden gebouwd met groene labels (A++ t/m C). De SJHT scoort bovengemiddeld op het gebied van isolatie, glastype en efficiënte warmteopwekkers. We worden iets minder beoordeeld op het gebied van warmtapwaterbereiding. De oorzaak hiervan kan zijn dat in een aantal gebouwen industriële warmwaterboilers worden gebruikt. Deze worden onder de nietefficiënte opwekkers geschaard, hoewel dit hoog rendement condenserende gasgestookte boilers zijn.
Energiebewustwording bij onze huurders Wij informeren de nieuwe huurder uitgebreid over energiezuinig wonen en leven als hij op kantoor het huurcontract komt ondertekenen. We bespreken dan het energieprestatiecertificaat en leggen uit hoe woongedrag het verbruik kan beïnvloeden. Ook bij controle van de wooneenheid krijgt de nieuwe huurder informatie over energiebesparende maatregelen.
37
6.2 Verkoop van woningen Het woningbestand van de SJHT bestaat voornamelijk uit kamers en kleine zelfstandige eenheden in complexen en is specifiek gericht op de huisvesting van jongeren. Doordat in veel complexen een mix is van onzelfstandige en zelfstandige wooneenheden zijn deze minder geschikt voor de verkoop. In 2014 zijn geen wooneenheden verkocht. 6.3
Overlast en leefbaarheid
Overlast Overlast is van alle tijden, rangen en standen en komt ook voor bij de SJHT. Bewoners hebben een eigen verantwoordelijkheid om goed samen te leven en daar spreekt de SJHT hen op aan. Als bewoners overlast veroorzaken of ervaren, kan dat het woonplezier beïnvloeden. Bewoners kunnen overlast melden via het digitale overlastformulier. Ook de werknemers, timmerlieden en schoonmakers die veel in de gebouwen komen, signaleren eventuele problemen en geven die door aan de SJHT. Er vindt wekelijks overleg plaats, waarin openstaande klachten en de te ondernemen stappen worden besproken en vastgelegd. Het registreren van klachten is onder andere belangrijk om te zien of overlast toe- of afneemt in een complex en voor het opbouwen van een dossier. Als er problemen zijn tussen buren, of als iemand overlast veroorzaakt, raadt de SJHT hen aan om eerst zelf contact met elkaar op te nemen. Kan de overlast niet onderling opgelost worden, dan treedt de SJHT op als bemiddelaar. De overlastproblemen worden dan in samenspraak met de bewoners opgelost. De daarbij gemaakte afspraken om de overlast te beëindigen worden schriftelijk bevestigd. Als in een uitzonderlijk geval de overlastzaak niet kan worden opgelost door praten en het maken van afspraken, dan wordt de politie (wijkagent) ingeschakeld. Die kan bijvoorbeeld een boete opleggen of een geluidsinstallatie innemen. In geval van persoonlijke vervuiling en multi-problematiek probeert de SJHT zo snel mogelijk contact te leggen met de huurder en hulpinstanties in te schakelen. We registreerden in 2014 in totaal 113 klachten. Deze zijn via het overlastformulier, telefonisch of aan de balie gemeld. Dit is een daling van 32 klachten ten opzichte van 2013. Het aantal klachten ligt op het laagste niveau sinds 2010. Tabel 6-2 Ontwikkeling geregistreerde overlastzaken Jaar
Overlastzaken
2010
142
2011
121
2012
122
2013
145
2014
113
In 65 procent van de klachten gaat het om geluidsoverlast. Ook zijn er, ondanks diverse vormen van voorlichting en controles, 11 klachten over vuilnis en vervuiling. In 2014 zijn 2 wietkwekerijen ontdekt. De meeste klachten zijn, na actie van de bewoner of de SJHT, afgehandeld. Geluidsoverlast en vuilnis/vervuiling keerden in enkele gevallen terug.
38
Tabel 6-3 Overlastklachten 2014 naar type Type
Aantal
%
Geluidsoverlast
74
65%
Vuilnis en vervuiling
11
10%
Vandalisme, inbraak en diefstal
10
9%
Agressie, geweld, stalken en burenruzie
6
5%
Stankoverlast
5
4%
Bezoekoverlast en ongeoorloofden in/om pand
3
3%
Ongedierte
2
2%
Wietkwekerij
2
2%
Leefbaarheid De SJHT wil huurders een nette en veilige omgeving bieden en een bijdrage leveren om de leefbaarheid in de wijken waar onze panden staan te verbeteren. Wij vinden het belangrijk dat huurders zich veilig en prettig voelen in de omgeving waarin zij wonen. De SJHT hecht ook grote waarde aan kwaliteit van het product. Daarom worden de panden gedegen onderhouden en willen wij dat elk pand een nette en verzorgde uitstraling heeft. De SJHT merkt dat goed beheren van de panden steeds meer tijd en aandacht vraagt. Om de gestelde doelen te halen, nemen we verschillende maatregelen: • Meer toezichtrondes in en om de panden. • Intensiever contact met de huurders: vaker op huisbezoek, inspanningen om meer persoonlijk contact te krijgen met zowel veroorzakers als bewoners. • Waar nodig direct actie om de leefomgeving veilig en schoon te krijgen. • Waar nodig technische aanpassingen om veiligheidsgevoelens te verbeteren. Door deze directe aanpak hopen wij onze huurders een leefklimaat te kunnen bieden waarin zij zich prettig en veilig voelen.
39
7
40
7.
Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners
7.1
Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie
De SJHT is lid van Aedes en vereniging WoON en neemt als partner deel aan de stichting Kences. Daarnaast neemt de SJHT deel aan verschillende andere regionale en landelijke overleggen. Aedes, branchevereniging van woningcorporaties Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes zijn verplicht zich te houden aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Toezicht en het bestuur onderschrijven de AedesCode en leven deze na. Kences, samenwerkingsverband van landelijke studentenhuisvesters De SJHT neemt als partner deel aan de stichting Kences. De deelnemers werken samen op de volgende gebieden: belangenbehartiging, kennisontwikkeling, kennisdeling, inkoop. Binnen Kences zijn er een aantal werkgroepen, stuurgroepen, lobbyteams en projectgroepen. De SJHT neemt deel aan de werkgroep Stratego en Begeleidingscommissie monitor Studentenhuisvesting, de lobbyteams Slim financieren, Kamerprijzen, Energie en milieubelastingen, Eenvoudig bouwen én aan de stuurgroep Verzekeringen. In 2014 is in opdracht van Kences een landelijke monitor Studentenhuisvesting uitgevoerd. Ook is specifiek voor Enschede een onderzoek gedaan naar de kwantitatieve en kwalitatieve vraag onder studenten. De landelijke monitor Studentenhuisvesting is een jaarlijks terugkerend onderzoek en van groot belang voor het bepalen van het beleid. Vereniging WoON De vereniging WoON is een vereniging van en voor 18 woningcorporaties in Oost-Nederland. Zij is een kennisplatform, een samenwerkingsverband, dat regionaal actuele thema’s agendeert. De SJHT is lid van de vereniging WoON. Omdat we inzetten op samenwerking, monitoren en ontwikkelen van een woonvisie voor het ‘Twentse’ en eigen expertise wil inzetten voor anderen is deze vereniging een belangrijk overlegorgaan voor ons. Directeurbestuurders nemen actief deel in de leden- en bestuursvergaderingen. De samenwerking binnen WoON gebeurt zowel individueel als in werkgroepen met een specifiek thema. Ook de managers Wonen, communicatieadviseurs en P&O- professionals hebben regelmatig overleg en leveren een bijdrage aan WoON. Onderwerpen die in 2014 aan bod kwamen: • Demografische veranderingen in Twente • Buurtbemiddeling • Novelle van Blok • Routekaart anno 2014 In 2014 is een ontmoetingsdag in Almelo georganiseerd. Daar werd gesproken over de noodzaak om samen te werken om bepaalde thema’s op te pakken, zoals de regionale woonvisie, betaalbaarheid en (Z)onderdak. Contactgroep Wonen, Welzijn en Zorg De SJHT neemt deel aan de vergaderingen van de Contactgroep Wonen, Welzijn en Zorg (voorheen Contactgroep Wonen). De groep Wonen, een overleg tussen de wethouder Volkshuisvesting van de gemeente Enschede en de directeuren van de woningcorporaties, is een subgroep in deze contactgroep geworden. Deze subgroep sluit alleen aan bij relevante agendapunten. De belangrijkste punten uit de vergaderingen van de Contactgroep Wonen, Welzijn en Zorg in 2014 zijn: • Monitor huisuitzettingen en preventie Twente 2014 • Uitvoering en monitoring Maatschappelijke ondersteuning • Wijkteams
41
Stakeholdersoverleg In 2014 zijn verschillende stakeholders betrokken geweest bij de visitatie van de SJHT. De gemeente Enschede, woningcorporatie Domijn, studentenhuisvester Acasa, Hogeschool Saxion, Universiteit Twente en projectbeheerders als huurdersafvaardiging zijn gevraagd hun mening te geven over onze prestaties. Stakeholders beoordelen de SJHT proactief wat betreft onderhouden van externe relaties. De commissie ervaart het als zeer positief dat de SJHT de huurders betrekt bij de organisatie via het projectbeheerderschap en in de Raad van Toezicht als juniortoezichthouder. In 2015 plannen wij naar aanleiding van het definitieve visitatierapport een overleg met de stakeholders, waarin wij met hen willen brainstormen over mogelijke verbeteringen. Werkgroep studentenhuisvesting In de Werkgroep Studentenhuisvesting nemen deel de Universiteit Twente, Hogeschool Saxion, gemeente Enschede, Acasa, een vertegenwoordiger van de drie reguliere woningcorporaties en de SJHT. De werkgroep studentenhuisvesting bespreekt de actuele ontwikkelingen van de markt en onderzoekt nieuwe initiatieven in en voor de markt. Gezamenlijk wordt nagedacht over de opgave voor studentenhuisvesting in Enschede. In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2014 van Kences blijkt dat de kwantitatieve vraag voor de reguliere student beperkt is. Er is vooral een kwalitatief vraagstuk. De vraag van de internationale student is wel kwantitatief. De werkgroep heeft naar aanleiding van dit onderzoek verdiepende sessies georganiseerd met internationale en reguliere studenten. In deze sessies, die in 2015 plaatsvinden, hopen we de woonwensen nog gedetailleerder in kaart te brengen, waardoor een verantwoord beleid kan worden bepaald voor de stad Enschede. Vanuit de SJHT is de wens voor het realiseren van één centraal punt voor jongerenhuisvesting in de werkgroep ingebracht. Vervolgens is door Acasa, Universiteit Twente en de SJHT een voorstel voor een haalbaarheidsonderzoek uitgewerkt. Dit moet voor de zomer van 2015 zijn uitgevoerd. Afhankelijk van de uitkomsten wordt in de tweede helft van 2015 het vervolgtraject ingezet. In de werkgroep wordt ook invulling gegeven aan de samenwerkingsafspraken met de gemeente Enschede, onder andere door monitoring van de markt en een gezamenlijk overleg door gemeenten, woningcorporaties en onderwijsinstellingen. Samenwerkingsafspraken gemeente Enschede In november 2013 is met de gemeente Enschede gesproken over prestatieafspraken gericht op studenten-/ jongerenhuisvesting. Zowel corporaties als gemeente hechten er belang aan om samen te werken aan Enschede studentenstad. Het gezamenlijk doel is om het aanbod van studentenhuisvesting nog beter te laten aansluiten bij de vraag van studenten en zo Enschede als studentenstad te versterken. In gezamenlijk overleg zijn we gekomen tot samenwerkingsafspraken rond het thema studenten-/jongerenhuisvesting. De huidige ontwikkelingen in de sector vragen om een flexibele manier van (samen)werken en soms om tussentijdse bijsturing. Daarom worden de samenwerkingsafspraken volgens de cyclus ’plan-do-check-act’ gemonitord, waarin jaarlijkse bijsturing op basis van de veranderende omstandigheden mogelijk is. In april 2015 ondertekenen Acasa, de SJHT en gemeente Enschede de samenwerkingsafspraken 2015-2016 . Om samen met de andere corporaties een visie te ontwikkelen op de stad Enschede sluit de SJHT vanaf 2015 regelmatig aan bij het overleg van de kerngroep Samenwerkingsafspraken. De reguliere corporaties en gemeente maken daar deel van uit.
42
7.2
Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders
Door de regeling voor langdurig in Nederland verblijvende kinderen moesten in het eerste halve jaar van 2014 landelijk 6.500 vergunninghouders worden gehuisvest. In de tweede helft van 2014 is het aantal huisvestingen vastgesteld op 6.750. De trend van een hogere instroom van asielzoekers heeft zich doorgezet. De taakstelling voor Hengelo en Enschede wordt weergegeven in onderstaande tabellen. Tabel 7-1 Status taakstelling reguliere huisvesting in het eerste en tweede halfjaar 2010-2014 2014
2013
2012
2011
2010
1e
2e
1e
2e
1e
2e
1e
2e
1e
2e
Hengelo
31
44
21
31
19
7
59
41
23
26
Enschede
60
86
40
60
36
13
63
91
45
50
De SJHT draagt naar rato bij aan het huisvesten van vergunninghouders. Als de vergunninghouder in onze doelgroep valt, dan wordt met voorrang een wooneenheid aangeboden. In 2014 hebben we drie statushouders gehuisvest, waarvan twee in Enschede en één in Hengelo. 7.3
Sociale projecten
In december 2013 is vanuit WoON contact gelegd met de Stadsbank, met als doel de samenwerking tussen woningcorporaties en de Stadsbank te verbeteren. Deze samenwerking is gewenst ter bescherming van huurders tegen (dreigende) huurachterstand. Allereerst is de huidige werkwijze van de Stadsbank verduidelijkt door een informatiepakket. In de loop van 2014 zijn de volgende verbeterpunten gerealiseerd: • Het is voor de woningcorporaties mogelijk om tijdens een gesprek of huisbezoek de klant direct aan te melden voor een intakegesprek. • Er wordt een nieuwe website gelanceerd waarin zakelijke klanten een apart gedeelte krijgen met gerichte informatie. Op deze nieuwe website komt een Formulieren Advies Punt. De Stadsbank gaat wensen van de corporaties inventariseren. Een aantal verbeterpunten verdienen het komende jaar nog meer aandacht: • Terugkoppeling van Stadsbank naar corporaties over aangemelde huurders, zodat duidelijk is of de intake heeft plaatsgevonden en wat er voor de huurder opgestart wordt. Ook mist terugkoppeling als schuldregeling niet tot stand komt. • Correspondentie via e-mail tussen Stadsbank en woningcorporaties. • Huurtoeslag apart houden voor betaling van de huur. • Uitbreiding aanwezigheid Stadsbank bij servicecentra. 7.4
Bewonerscontacten
Huurdersoverleg Het huurdersoverleg is in 2014 niet doorgegaan. De reden is dat er geen aanmelding was van huurders. We hebben besloten om in 2015 het huurdersoverleg te combineren met de projectbeheerdersvergadering. Projectbeheerders Vanuit de doelstelling om jongeren te laten participeren binnen de SJHT is de functie van projectbeheerder ontstaan. De projectbeheerder is een huurder die fungeert als contactpersoon tussen de SJHT en de huurders van een project. De projectbeheerder levert wooneenheden op, regelt de sleuteloverdracht en informeert nieuwe bewoners. Daarnaast signaleert de projectbeheerder eventuele problematiek binnen het gebouw (sociaal, overlast, technisch).
43
Alle panden zijn ondergebracht in 20 projecten. Op 31 december 2014 waren er 15 projectbeheerders actief. Er zijn op het moment van schrijven 14 projectbeheerders actief. In 2014 hebben 5 projectbeheerders hun functie neergelegd en 8 nieuwe projectbeheerders hebben zich aangemeld. In het maandelijkse projectbeheerdersoverleg komen onderwerpen aan de orde als technische en sociale problemen in de projecten, beheer- en beleidszaken en bewonersparticipatie. Naast de reguliere agendapunten zijn besproken: warmtewet, contract kabeltelevisie met Ziggo en visitatie. Woontevredenheidsonderzoek In 2014 heeft de SJHT een woontevredenheidsonderzoek onder zittende huurders gehouden. Eens per 2 jaar vragen we de huurder zijn mening te geven over de kwaliteit van het gehuurde en de dienstverlening van de SJHT. De respons was in 2014 33 procent. De huurder beoordeelt de algehele dienstverlening van de SJHT met een 7,5. Gemiddeld ervaart 84 procent van de huurders de huurprijs als betaalbaar. De kwaliteit van de wooneenheid, het woongebouw en de woonomgeving wordt gemiddeld met een 7,0 beoordeeld. Bij het bepalen van de onderhoudsbegroting bekijken we of eventuele verbeterpunten opgepakt moeten worden. Exit-enquête De SJHT houdt doorlopend een enquête onder huurders die de huur van hun wooneenheid hebben opgezegd. Dit noemen wij de exit-enquête. In de exit-enquête komen beoordelingen over de wooneenheid, het woongebouw, de woonomgeving en de dienstverlening van de SJHT aan bod. Daarnaast worden er vragen gesteld over onder andere de reden van vertrek en de eisen aan de volgende woonruimte. In 2014 beoordeelden huurders de SJHT gemiddeld met een 7,7. In 2013 en 2012 was dit ook een 7,7. Over het algemeen valt te concluderen dat men tevreden is over de SJHT. Er zijn ook een aantal verbeterpunten uit het onderzoek naar voren gekomen. Deze verbeterpunten worden kritisch bekeken en waar nodig opgepakt. 7.5
Communicatie en PR
Het communicatieplan 2012 – 2016 formuleert een doelstelling, welke doelgroepen bereikt moeten worden, een communicatiestrategie en een overzicht van communicatiemiddelen en -activiteiten in 2013 – 2014. Er is een planning toegevoegd, evenals een budget. Ook de wijze van evalueren staat in het plan. In 2014 hebben we € 3.414 uitgegeven aan de volgende promotiemiddelen: • Advertentie op de ‘studentmap’ • Advertentie op toegangskaarten voor Stukafest Enschede • Kortingsflyer bij introductie Hogeschool en Universiteit (HOI en Kick-In) • Logo SJHT op t-shirts bij introductie Hogelschool • Aanschaffen pennen Activiteiten in 2014: • Deelname aan 4 open dagen van Universiteit en Hogeschool Saxion • Vernieuwing fotobestand van woningen voor publicatie op website (kosten: € 1.234) • Woontevredenheidsonderzoek onder zittende huurders (kosten € 1.209) • Sponsoring van Architectuurcentrum Centrum (kosten € 220)
44
De SJHT zet zich in voor een centrale portal voor jongerenhuisvesting 45
8
46
8. Financiën 8.1
Waarborgen financiële continuïteit
Artikel 21 van het Besluit beheer sociale huursector verplicht de corporatie een zodanig financieel beleid en beheer te voeren, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd. We moeten onze middelen doelmatig en rechtmatig inzetten en zo aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen voldoen. 8.2
Resultaat en vermogen
Het doel van de jaarrekening is informatie verschaffen over de financiële positie en de resultaten. De gebruiker moet door de jaarrekening een verantwoord oordeel kunnen vormen over het vermogen en het resultaat. En economische beslissingen moeten erdoor ondersteund worden. Aan het opstellen van de jaarrekening liggen twee beginselen ten grondslag: • Het toerekeningsbeginsel: de uit transacties en gebeurtenissen voortvloeiende opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben en niet aan de periode waarin de financiële afwikkeling plaatsvindt. • Het continuïteitsbeginsel: bij het opstellen van de jaarrekening wordt verondersteld dat de organisatie haar activiteiten in de toekomst blijft voortzetten. Verslaglegging is een zogenaamde ‘ex post’-activiteit. Achteraf legt men vast wat is gebeurd. De balans en de winst- en verliesrekening in absolute grootheden geven belangrijke informatie over de grootte en samenstelling van het vermogen en resultaat. Het inzicht in het verband tussen diverse samenstellende bestanddelen wordt verkregen door de jaarrekening te analyseren. Volgtijdige ontwikkelingen blijken uit de vergelijking van de cijfers in achtereenvolgende jaarrekeningen of begrotingen van een bepaalde grootheid. Bij de analyse van jaarrekeningen wordt veelvuldig gebruikgemaakt van kengetallen. Deze hebben betrekking op een bepaalde periode. In het hoofdstuk Kengetallen 2014 worden de kengetallen van de afgelopen jaren weergegeven. Het boekjaar 2014 werd afgesloten met een positief saldo van € 264.465. De begroting 2014 gaf een positief saldo aan van € 216.778. Dit betekent een positief verschil van € 47.687. 8.2.1 RJ 645 Algemeen Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. Voor de toepassing van de herziene richtlijn heeft de SJHT de volgende keuzes moeten maken voor de externe verslaggeving: • Baseren we de verslaggeving op het kostprijsmodel of op het actuele waardemodel? • Kwalificeren we vastgoed als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging? Kwalificatie vastgoed De SJHT bezit woningen in exploitatie onder de huurtoeslaggrens. We hebben geen maatschappelijk vastgoed in eigendom. Het vastgoed is sociaal vastgoed. Ons beleid is primair gericht op het realiseren van volkshuisvestelijke taken. De sociale vastgoedportefeuille houden we aan voor de doelgroep. Daarbij staat het volkshuisvestelijke beleid centraal. Slechts op een klein deel van de sociale vastgoedportefeuille vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. De SJHT heeft geen verkoopportefeuille. Om deze redenen kwalificeert de SJHT zich als vastgoedbeheerder. Hierdoor is in de verslaggeving de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.
47
8.2.2 Analyse van resultaat en vermogen Tabel 8-1 Vergelijking werkelijke cijfers 2014 met de begroting 2014
Winst- en verliesrekening Begroting
Werkelijk
2014
2014
1. Huuropbrengsten
2.747.152
2.768.802
21.650
2. Opbrengsten servicecontracten
1.118.084
1.087.211
−30.873
13.500
14.376
876
3.878.736
3.870.389
−8.347
515.247
464.959
−50.288
−309.924
−237.715
72.209
386.815
375.219
−11.596
7. Sociale lasten
75.744
73.399
−2.345
8. Pensioenlasten
76.027
73.771
−2.256
627.532
555.017
−72.515
1.118.084
1.087.211
−30.873
956.352
984.356
28.004
Saldo bedrijfslasten
3.445.877
3.376.217
−69.660
Exploitatieresultaat
432.859
494.172
61.313
12. Rentebaten
14.626
14.307
−319
13. Rentelasten
61.707
63.317
−1.610
Saldo renteresultaat
−47.081
−49.010
−1.929
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
385.778
445.162
59.384
14. Belastingen
169.000
180.697
11.697
Netto resultaat na belastingen
216.778
264.465
47.687
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
3. Overige bedrijfsopbrengsten Som bedrijfsopbrengsten
Analyse
BEDRIJFSLASTEN 4. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 5. Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 6. Lonen en salarissen
9. Onderhoudslasten 10. Lasten servicecontracten 11. Overige bedrijfslasten
48
8.2.3 Verklaring belangrijkste afwijkingen 1. Huuropbrengsten De huuropbrengsten van de Oldenzaalsestraat 18 en De Klomp 40 zijn de voornaamste oorzaak van de hogere huuropbrengst. Ze zijn niet opgenomen in de begroting 2014. Deze panden beheert de SJHT vanaf 1 augustus 2014 voor Domijn. 2. Opbrengsten servicecontracten Door de relatief zachte winter en de lage olieprijs zijn de kosten van energie en daarmee samenhangende kosten van gas aanmerkelijk lager dan begroot in 2014. 4. Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De oorzaak van de lagere werkelijke afschrijvingslasten in 2014 is dat in de begroting 2014 de verhuurdersheffing nog niet tot het einde van de levensduur van het pand is meegenomen in de bedrijfswaarde. Hierdoor is de boekwaarde van de materiële vaste activa per 31 december 2013 aanmerkelijk lager dan begroot. Doordat er lineair wordt afgeschreven over deze lagere boekwaarde per 1 januari 2014 zijn de afschrijvingen ook aanmerkelijk lager dan begroot in 2014. 5. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille In de begroting 2014 is de verhuurdersheffing nog niet tot het einde van de levensduur van het pand meegenomen in de bedrijfswaarde (zie punt 4). In de jaarrekening 2013 is de verhuurdersheffing wel verwerkt in de bedrijfswaarde. Daardoor is de waardevermeerdering van ons bezit in 2014 ongeveer € 72.000 lager dan begroot in 2014. 6. Lonen en salarissen In de begroting 2014 is met ingang van 1 januari 2014 een cao-verhoging van 2 procent meegenomen. De werkgevers en vakbonden hebben in 2014 geen cao-verhoging afgesproken. 9. Lasten onderhoud Het planmatig onderhoud is € 20.000 lager dan begroot in 2014. Dit komt door lagere kosten voor het vernieuwen van de cv-installaties, het buitenschilderwerk en vervanging van de keukenblokken. De kosten voor het dagelijks onderhoud zijn € 52.000 lager dan begroot. In hoofdstuk 6, paragraaf 6.1 worden de onderhoudskosten gedetailleerd weergegeven. 10. Lasten servicecontracten Zie punt 2, opbrengsten servicecontracten. 11. Overige bedrijfslasten De hogere overige bedrijfslasten worden voornamelijk veroorzaakt door de saneringsheffing. In totaal is hiervoor in 2014 bijna € 150.000 betaald, namelijk € 202 per zelfstandige eenheid en € 101 per onzelfstandige eenheid. Deze tarieven waren bij het opstellen van de begroting 2014 nog niet bekend. In de begroting 2014 is een bedrag van € 123.000 meegenomen: € 165 per zelfstandige eenheid en € 82,50 per onzelfstandige eenheid. 14. Belastingen Het fiscale jaarresultaat in 2014 is € 797.373. Hierover is € 189.343 vennootschapsbelasting verschuldigd. In de begroting 2014 is een fiscaal jaarresultaat van € 717.000 met een belastinglast van € 169.000 meegenomen. Het hogere fiscale jaarresultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door de lagere fiscale onderhoudskosten. Tevens is in de conceptaangifte voor 2013 het fiscale jaarresultaat met € 34.577 verlaagd. Hierdoor is over het boekjaar 2013 € 8.646 minder vennootschapsbelasting verschuldigd.
49
8.3
Financiële continuïteit
8.3.1 Algemeen In 2012 is het beleidsplan 2012−2016 vastgesteld. Hierin zijn de missie, visie en de strategie van de SJHT verwoord. In 2013 is het strategisch voorraadbeleid verder uitgewerkt. Per adres is bekeken hoe de SJHT in de toekomst om zal gaan met de exploitatie van het complex. Aan de hand van het beleidsplan, strategisch voorraadbeleid en externe ontwikkelingen zoals het huurprijsbeleid, de verhuurdersheffing, saneringsbijdragen Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en vennootschapsbelasting is de meerjarenbegroting 2015−2019 opgesteld. In het licht van de financiële continuïteit en voor de analyse van beleidskeuzes, willen wij zicht hebben op vermogens- en resultaatontwikkeling en kasstromen. Het jaarresultaat en de overige reserves zijn, in financiële zin, het resultaat van het gevoerde beleid. De stand van de overige reserves geeft echter ook de startpositie voor het bepalen van het beleid in de toekomst. De overige reserve heeft drie functies: • de weerstandsfunctie (buffer voor onverwachte verliezen); • de waarborgfunctie (om vreemd vermogen te kunnen aantrekken); • de financieringsfunctie (een groot deel van de overige reserve is voor de lange termijn beschikbaar en dus voor interne financiering bruikbaar). 8.3.2 Uitgangspunten meerjarenbegroting 2015-2019 en dPi (prognose informatie) 2014 De komende jaren blijven wij geconfronteerd worden met rijksmaatregelen zoals de verhuurdersheffing en de saneringsheffing. Deze beïnvloeden de financiële positie van SJHT negatief en beperken de financiële mogelijkheden aanzienlijk. Voor de komende jaren zijn de volgende bedragen aan sectorspecifieke heffingen (x € 1.000) in de meerjarenbegroting 2015−2019 en daarmee dPi 2014 opgenomen: Tabel 8-2 Sectorspecifieke heffingen tot en met 2019 (x € 1.000) Omschrijving
Begroot 2015
Begroot 2016
Begroot 2017
Begroot 2018
Begroot 2019
Saneringsheffing
90*
90
45
42
42
Verhuurdersheffing
120
131
143
134
135
Totaal sectorspecifieke heffingen
210
221
188
176
177
*In 2015 heeft de minister bepaald dat corporaties geen saneringsheffing hoeven te betalen. Bij het vaststellen van de meerjarenbegroting was dit nog niet bekend.
Door de sanerings- en verhuurdersheffing is er extra druk gelegd op de kasstromen. Dit feit is voor ons aanleiding geweest te kijken of de overige bedrijfskosten (onderhoud, algemeen beheer, overige bedrijfslasten) nog moeten worden bijgesteld. Het heeft niet geleid tot aanpassingen omdat de SJHT deze bedrijfskosten elk jaar sober en doelmatig begroot. Voor onderhoud, algemeen beheer en overige bedrijfslasten zijn in 2015 de te verwachten kosten begroot. Voor de jaren 2015 tot en met 2019 is in de meerjarenbegroting uitgegaan van de stijgingsfactoren conform de richtlijnen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW hanteren. Deze uitgangspunten staan vermeld bij de waarderingsgrondslagen onder hoofdstuk E van de Jaarrekening. In de meerjarenbegroting 2015-2019 is uitgegaan van verkoop van de complexen aan de Lindenweg (11 verhuureenheden) en Dennenbosweg (52 verhuureenheden) in Hengelo in 2017. De verkoopwaarde van deze twee 50
panden is bepaald op € 1.977.000. Dit is 70 procent van de WOZ-waarde in 2014.
8.3.3 Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2019 In tabel 8-3 wordt in het kort de ontwikkeling tot en met 2019 weergegeven van het resultaat, de vennootschapsbelasting, het eigen vermogen en de schulden op lange termijn. De gegevens zijn op basis van de jaarrekening 2014 en de aangepaste financiële meerjarenbegroting 2015 – 2019. Tabel 8-3 Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2019 (x € 1.000) 2015
2016
2017
2018
2019
Resultaat voor VPB
400
375
1.797
406
503
VPB
172
190
172
175
194
Jaarresultaat
228
185
1.625
231
309
15.577
15.762
17.387
17.618
17.927
1.943
1.892
1.834
1.781
1.726
Eigen vermogen Schulden op lange termijn
Bovenstaande gegevens zijn een prognose. Externe en interne oorzaken leiden mogelijk tot bijstelling.
Door de boekwinst op de verkoop van de complexen aan de Lindenweg en Dennenbosweg in Hengelo is het jaarresultaat 2017 hoger dan in de overige jaren. Zonder boekwinst bedraagt het jaarresultaat € 264.000 in 2017. 8.3.4 Kasstroomoverzicht tot en met 2019 Tabel 8−4 Enkelvoudig kasstroomoverzicht tot en met 2019 (x € 1.000) 2015
2016
2017
2018
2019
2.398
2.458
2.514
2.398
2.445
Overige bedrijfsopbrengsten
93
97
100
102
103
Rentebaten
15
19
23
47
51
2.506
2.574
2.637
2.547
2.599
Personeel
553
570
587
605
623
Onderhoud
696
662
788
671
588
Overige bedrijfslasten
359
366
373
370
378
Heffingen overheid
210
221
188
176
177
Vennootschapsbelasting
172
190
172
175
194
64
62
61
60
58
2.054
2.071
2.169
2.057
2.018
Operationele kasstroom
452
503
468
490
581
Investeringen
−87
−26
−
−50
−133
−
−
1.977
−
−
Aflossing leningen
−48
−49
−51
−52
−53
Totaal kasstroom
317
428
2.394
388
395
Inkomsten Huuropbrengsten eigen panden
Totaal inkomsten
Uitgaven
Rentelasten Totaal uitgaven
Desinvesteringen
51
Zoals in bovenstaande tabel is te zien blijven de operationele kasstromen gemiddeld € 499.000 per jaar positief. Dit ondanks de door het CFV en WSW voorgeschreven ingerekende bedragen voor de verhuurdersheffing en saneringsheffing.
8.3.5 Kengetallen Tabel 8-5 Aantal wooneenheden 2015 - 2019 2015
2016
2017
2018
2019
Eigen
870
870
807
807
807
Huur
172
172
172
172
172
1.042
1.042
979
979
979
Totaal aantal wooneenheden
Door verkoop van de Dennenbosweg (52 wooneenheden) en Lindenweg (11 wooneenheden) in 2017 daalt het aantal eigen wooneenheden van 870 naar 807 in 2017. Tabel 8-6 Financiële continuïteit 2015-2019 2015
2016
2017
2018
2019
87,18
87,42
88,75
89,04
89,31
Rentabiliteit eigen vermogen
1,46
1,17
9,35
1,31
1,72
Rentabiliteit totaal vermogen
1,63
1,37
8,61
1,47
1,83
Liquiditeit / current ratio
6,75
7,42
13,96
14,42
14,30
Loan to Value
4,70
4,59
4,74
4,59
4,43
Interest Coverage Ratio
10,22
12,70
13,32
38,69
84,00
Aflossingsfictie WSW
23,34
26,63
25,43
27,39
33,45
Solvabiliteit
Solvabiliteit De solvabiliteit is de mate waarin de organisatie op lange termijn aan haar verplichtingen kan blijven voldoen. Deze komt onder andere tot uitdrukking door de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. De SJHT hanteert een norm van minimaal 25 procent. De solvabiliteit blijft ondanks de diverse heffingen de komende jaren op hetzelfde niveau. Rentabiliteit Voor inzicht in de ontwikkeling van de vermogenspositie is naast de solvabiliteit ook de rentabiliteit relevant. De rentabiliteit geeft een indicatie over het resultaat van de inzet van het eigen, vreemd en totaal vermogen. De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend door het jaarresultaat te delen door het eigen vermogen. De rentabiliteit van het totaal vermogen wordt bepaald door het jaarresultaat en rentelasten te delen door het totaal vermogen. Liquiditeit / current ratio De current ratio geeft aan in welke mate de corporatie op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. De current ratio wordt berekend door het totaal van de vlottende activa te delen door de vlottende passiva. Indien dit verhoudingsgetal groter is dan 1 wordt de corporatie als liquide aangemerkt. Loan to Value De Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Wij zijn hierbij uitgegaan van de WOZ−waarde. De norm (plafond) van maximaal 25 procent is acceptabel. Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio wordt berekend door het exploitatiesaldo op basis van kasstromen te delen door de 52
financieringslasten. Indien de Interest Coverage Ratio kleiner is dan 1 wordt er onvoldoende kasstroom gegenereerd uit de exploitatie om de rentelast te betalen. Een normstelling van minimaal 1,25 is acceptabel.
Aflossingsfictie WSW De aflossingsfictie wordt berekend door de operationele kasstroom te delen door de leningenportefeuille van het begin van het prognosejaar. De norm van het WSW is minimaal 2 procent. Tabel 8-7 Financieringspositie 2015 - 2019
Netto werkkapitaal (x € 1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
1.994
2.420
4.807
5.194
5.587
De financieringspositie geeft inzicht in de mate waarin de corporatie de beschikking heeft over lang (eigen en vreemd) vermogen en hoe dit vermogen op lange termijn is aangewend. De financieringspositie komt tot uitdrukking in het netto werkkapitaal. Dit is het verschil tussen het vermogen op lange termijn en de vaste activa. Het netto werkkapitaal neemt toe tot bijna € 5,6 miljoen in 2019. Naast de jaarlijks positieve operationele kasstroom wordt deze toename veroorzaakt door de verkoop van 63 wooneenheden in Hengelo. 8.3.6 Conclusie Uit het kasstroomoverzicht en het netto werkkapitaal blijkt dat de financiële continuïteit van de SJHT gewaarborgd blijft, ondanks de maatregelen en heffingen opgelegd door de overheid. Vanuit financieel perspectief hebben deze maatregelen niet geleid tot wijzigingen in het beleid. Ons beleid is altijd gericht op het sober en doelmatig besteden van de beschikbare middelen voor de doelgroep. 8.4 Treasury In 2008 heeft de SJHT een nieuw treasurystatuut opgesteld. Dit statuut is goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Toezicht van 6 oktober 2008. De algemene doelstellingen van het treasurybeleid zijn: • beperken van de financiële risico’s; • optimaliseren van de renteresultaten; • minimaliseren van de kosten; • beschermen van de medewerkers; • zorgdragen voor tijdige beschikbaarheid van de benodigde geldmiddelen tegen acceptabele condities. Ons streven is om voor de financieringen en beleggingen optimale balansverhoudingen te creëren. Dit houdt in dat we materiële vaste activa bij voorkeur financieren met lang (eigen of vreemd) vermogen en vlottende activa met vlottende passiva. De SJHT streeft naar een minimale solvabiliteit van 25 procent. Beleggingen De doelstelling van het beleggingsbeleid is het behalen van een zo gunstig mogelijk rendement op overtollige liquide middelen tegen aanvaardbare risico’s, waarbij de hoofdsommen in ieder geval geen risico lopen. Aan de hand van de meerjarenliquiditeitsbegroting bepalen we welke bedragen voor belegging in aanmerking komen. Als beperking geldt dat altijd het bedrag beschikbaar is dat volgens de liquiditeitsprognose minimaal aanwezig moet zijn. In tabel 6-6 staan de beleggingsvormen die in aanmerking komen. Tabel 8-8 Beleggingsvormen Korte termijn (< 1 jaar)
Lange termijn (> 1 jaar)
Rekening-courant Deposito’s
Obligaties Onderhandse leningen Deposito’s
53
Ten aanzien van risicobeperking neemt de SJHT de volgende punten in acht: • Beheersing van risico’s en behoud van de hoofdsom heeft voorrang boven rendementseisen. • Niet beleggen in risicovolle categorieën zoals aandelen, vreemde valuta, opties, edele metalen, incourante effecten en de goederentermijnmarkt. • Deposito’s uitsluitend vestigen bij door De Nederlandse Bank gecontroleerde instellingen. •A lleen in obligaties beleggen als ze van de Nederlandse Staat zijn of van Nederlandse instellingen die minimaal een A-rating hebben. • Onderhandse leningen uitsluitend verstrekken aan Nederlandse instellingen met minimaal een A-rating. Per 31 december 2014 zijn de volgende beleggingen aanwezig: •O p de ING Vermogen Spaarrekening staat per balansdatum een bedrag van € 950.282. Dit is een spaarrekening met een variabele spaarrente. Het spaartegoed op deze rekening is vrij opneembaar. •D e ING Zakelijke Bonus Spaarrekening is een spaarvorm met een variabele rente waarbij een bonusrente verkregen wordt als de gelden een kalenderjaar op de rekening blijven staan. De rentevergoeding geldt over het gehele saldo. De bonusrente wordt ontvangen als het eindsaldo per 31 december even hoog is als het beginsaldo op 1 januari. Het spaartegoed is vrij opneembaar. Het saldo op deze rekening per 31 december 2014 bedraagt € 515.035. •O p de ING Zakelijke Spaarrekening staat per balansdatum een bedrag van € 86. Dit is een spaarrekening met een variabele spaarrente. Het spaartegoed op deze rekening is vrij opneembaar. •B ij Roparco heeft de SJHT een instellingenrekening met een spaartegoed van € 24.334. Het tegoed op deze rekening is ook vrij opneembaar. Financieringen Het hoofddoel van het financieringsbeleid is het financierbaar houden van de SJHT tegen een zo laag mogelijke gemiddelde vermogenskostenvoet en een zo gering mogelijk en beheersbaar risico. Vaste activa worden in principe met langlopend (eigen of vreemd) vermogen gefinancierd. Wij kijken naar de financieringsbehoefte van de organisatie als geheel en naar projectfinanciering. De keuze voor de looptijd bepalen we enerzijds op basis van de liquiditeitspositie en anderzijds op basis van de rentestand. Bij een lage rentestand geldt een langere financiering, bij een hoge rentestand zo mogelijk een korte financiering. Voor risicobeperking neemt de SJHT de volgende punten in acht: • Alleen geldverstrekkers met een A-rating en die bij voorkeur onder toezicht staan bij De Nederlandse Bank mogen een lening verstrekken. • Nieuw aan te trekken leningen worden afgestemd op de aard van de individuele projecten en indien mogelijk op eventuele bestaande leningen en de beleggingsportefeuille. Bij de keuze voor de looptijd houden we zo veel mogelijk rekening met eventuele piekjaren en met de noodzaak om renterisico’s te minimaliseren. • Bij het aantrekken van nieuwe leningen geldt als uitgangspunt een optimale afstemming van tariefstelling en flexibiliteit en zo mogelijk spreiding in geldgevers en leningvorm. Per 31 december 2014 zijn de volgende financieringen aanwezig: • Bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVN) een lening met een restant-hoofdsom van € 21.999 met een vast rentepercentage van 1,50 procent gedurende de gehele looptijd (tot 1 december 2021). • Op 16 mei 2012 heeft de SJHT bij de BNG een lening aangetrokken met een hoofdsomvan € 2.000.000 met een vast rentepercentage van 2,99 procent. Dit is een annuïtaire lening met een looptijd van 30 jaar. Elke 10 jaar, voor het eerst op 16 mei 2022, wordt de rente in onderling overleg tussen geldgever en geldnemer opnieuw vastgesteld. Deze lening wordt geborgd door het WSW. De restant-hoofdsom per 31 december 2014 bedraagt € 1.914.528. 54
Derivaten Naar aanleiding van de Vestia-affaire en liquiditeitstekorten door bijstortingsverplichtingen vanuit rentederivaten bij andere corporaties hebben het WSW en CFV nieuwe beleidsregels vastgesteld voor het gebruik van derivaten. Deze regels zijn per 1 oktober 2012 van kracht geworden. De SJHT conformeert zich qua beleid aan deze beleidsregels. Per 31 december 2014 maakt de SJHT geen gebruik van derivaten. De SJHT is conform het treasurystatuut ook niet van plan om in de toekomst gebruik te maken van derivaten. ‘Near’ –banking SJHT verricht geen ‘near’-banking activiteiten en voldoet zowel nu als in de toekomst aan de Beleidsregels verantwoord beleggen. Rekening-courantfaciliteit Met de ING bank is een rekening-courantfaciliteit van € 450.000 overeengekomen. 8.5
Vennootschapsbelasting (VPB)
Met ingang van 1 januari 2008 zijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat zij vanaf dat moment over hun fiscale resultaat (winst)belasting verschuldigd zijn. De berekeningssystematiek van het fiscale resultaat wijkt af van de berekeningssystematiek voor het commerciële resultaat. De commerciële jaarrekening voldoet aan de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. De fiscale jaarrekening is op de belastingwetgeving gebaseerd. Daarnaast zijn voor woningcorporaties specifieke afspraken met de Belastingdienst gemaakt. Deze zijn in een vaststellingsovereenkomst (VSO 2) vastgelegd. De SJHT heeft de VSO 2 in 2009 ondertekend. Daarin zijn afspraken vastgelegd die afwijken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Hierdoor kan een verschil tussen het commerciële en het fiscale resultaat ontstaan. In de jaren 2008 tot en met 2011 heeft de SJHT gebruik gemaakt van de herbestedingsreserve. Hierdoor is de fiscale winst voor al deze jaren € 0, waardoor er geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Vanaf 1 januari 2012 is er nieuwe wetgeving, waardoor we geen gebruik meer kunnen maken van de herbestedingsreserve. Hierdoor is de SJHT sinds 2012 vennootschapsbelasting verschuldigd. Bij de berekening van de fiscale positie in de jaarrekening 2014 is geen afwaardering van huurwoningen meegenomen. Als deze afwaardering wel wordt meegenomen, is het fiscale resultaat negatief en ontstaat er een fiscaal verrekenbaar verlies. Door de daling van de WOZ-waarde van huurwoningen hebben we dit wel overwogen. We schatten in dat het voordeel relatief gering is. Ook vanwege de risico’s die een eventuele waardestijging in de toekomst met zich meebrengt. Zo’n waardestijging moeten we dan voor het fiscale resultaat terugnemen. De Belastingdienst heeft inmiddels de door de SJHT ingediende aangiften vennootschapsbelasting over de jaren 2008 tot en met 2012 goedgekeurd. 8.6 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Vanaf 2 maart 2010 staat de SJHT als deelnemer geregistreerd bij het WSW. Het WSW geeft garanties aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouwprojecten. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Op 16 mei 2012 heeft de SJHT voor het eerst een door het WSW geborgde lening van € 2.000.000 aangetrokken. Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft de SJHT een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85 procent van de restschuld van deze lening, ad € 1.914.528. Op 31 december 2014 bedraagt dit obligo € 73.709. Op grond van de verstrekte prognosegegevens op 31 januari 2014 voor de jaren 2014 tot en met 2018 is het oordeel van het WSW dat de SJHT voldoet aan de eisen van borgbaarheid. 55
8.7
Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
Toezichtbrief 2014 Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële positie van corporaties. Daarover brengt het CFV advies uit aan de minister van Binnenlandse Relaties en Koninkrijksrelaties. Het CFV heeft risicogericht onderzoek gedaan op zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van de SJHT. Dit onderzoek is uitgevoerd op basis van onder andere de ingediende prognosegegevens 2014 – 2018 en verantwoordingsinformatie 2013. De zes terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het CFV heeft geen aanleiding gevonden voor opmerkingen of het doen van interventies. Oordeelsbrief 2014 Naast de toezichtbrief heeft de SJHT een oordeelsbrief over het verslagjaar 2013 ontvangen van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. In deze brief wordt de financiële positie en het naleven van wetten en andere relevante regels door de SJHT beoordeeld. Dit jaar is er in de oordeelsbrief speciale aandacht voor grondposities, wet normering topinkomens, activiteiten in het buitenland en toewijzingen. Kort samengevat wordt de SJHT als volgt beoordeeld. Rechtmatigheid Over de naleving van wet- en regelgeving van de SJHT heeft de minister op basis van de verschillende stukken (volkshuisvestingsverslag, jaarrekening, accountantsstukken) geoordeeld dat de SJHT voldoet aan de staatssteunregeling. Tevens is over de toepassing van de wet normering topinkomens een goedkeurend oordeel gegeven. Verder zijn er geen opmerkingen. Financiële positie Ten aanzien van de financiële positie wordt verwezen naar de Toezichtsbrief 2014 van het CFV. 8.8 Benchmark Aedes heeft afgelopen jaar het initiatief genomen om een benchmark te ontwikkelen, die meet hoe een corporatie scoort op efficiëntie en inzetten van haar financiële middelen voor de maatschappelijke doelstelling en ten opzichte van andere woningcorporaties. In 2014 zijn twee prestatiegebieden gemeten: kwaliteit (het huurdersoordeel) en de bedrijfsvoering (bedrijfslasten). Er is beoordeeld in letters, waarbij A ‘hoog scorend’, B ‘gemiddeld scorend’ en C ‘onder gemiddeld scorend’ betekent. De beoordeling van de positie van de SJHT in de meerdimensionale Aedes benchmark matrix kwam in 2014 uit op BA. Wat betreft de kwaliteit beoordelen huurders de SJHT gemiddeld met een B. De bedrijfsvoering is beoordeeld met een A. Dit komt vooral doordat, in vergelijking met woningcorporaties van gelijke grootte, de netto bedrijfslasten per verhuureenheid laag zijn.
56
Aedes benchmark oordeelt positief over kwaliteit en bedrijfsvoering 57
9
9. Corporate governance 9.1
AedesCode en Governancecode Woningcorporaties
9.1.1 AedesCode De SJHT is lid van Aedes, de overkoepelende vereniging voor woningcorporaties. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes zijn verplicht zich te houden aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. 9.1.2 Toepassing AedesCode De Raad van Toezicht en het bestuur onderschrijven de AedesCode en leven deze na. Met ons beleidsplan, de meerjarenbegroting, rapportages en jaarlijkse werkzaamheden voldoen wij aan de AedesCode. In 2014 heeft de SJHT besloten om de toezichtsvelden op een andere wijze te verwerken in de rapportagestructuur. De begroting voor 2015 is aangepast naar een jaarplan 2015 met financiële begroting en de kwartaalrapportages managementinformatie worden vanaf 2015 meetbaar gepresenteerd. In overeenstemming met de AedesCode zijn samenwerkingsafspraken met de gemeente gemaakt. Daarnaast is de SJHT in 2014 gevisiteerd (zie ook 9.3). 9.1.3 Governancecode Woningcorporaties (GcW) De Governancecode, onderdeel van de AedesCode, omvat principes en concrete bepalingen die de organen van woningcorporaties en hun leden in acht moeten nemen. Woningcorporaties kunnen van principes of bepalingen afwijken. Dit kan onder bepaalde omstandigheden een goede beslissing zijn, omdat het kunnen toepassen van bepalingen afhankelijk is van de concrete omstandigheden waarin een woningcorporatie zich bevindt. In punt 9.1.4. is er een verantwoording van het bestuur en de Raad van Toezicht over afwijkende punten. 9.1.4 Toepassing Governancecode Woningcorporaties De Governancecode is bij de SJHT verweven in het dagelijks handelen en de bedrijfsvoering van de stichting. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Toezicht conform de code. Vanuit het principe ‘pas toe, leg uit’ heeft de SJHT in het document ‘afwijkende punten Governancecode Woningcorporaties’ beschreven welke punten niet nageleefd worden en waarom. In 2014 zijn de afwijkende punten geëvalueerd en vastgesteld door de Raad van Toezicht. Lijst afwijkende punten Governancecode Woningcorporaties zoals vastgesteld door de Raad van Toezicht op 7 april 2014. 1. Wijziging statuten, ontbinding stichting De Governancecode gaat uit van een voorafgaande goedkeuring door de RvT van besluiten van het bestuur tot wijziging van de statuten of het ontbinden van de stichting. De statuten van de SJHT leggen de bevoegdheid tot het wijzigen van de statuten en het ontbinden van de stichting bij de RvT, nadat advies is ingewonnen bij het bestuur. De SJHT acht dit verschil van niet-materiële aard. 2. Duur benoeming bestuurder De Governancecode gaat uit van benoeming van bestuurders voor een periode van maximaal vier jaar. De directeur van de SJHT is benoemd voor onbepaalde tijd. In het verleden is hiervoor gekozen omdat de SJHT een kleine corporatie is met slechts één directeur en continuïteit derhalve van belang werd geacht. Het voornemen is om bij eerstvolgende aanpassing van de statuten dit punt te wijzigen en de Governancecode te volgen. 3. Tegenstrijdig belangregeling De tegenstrijdig belangregeling in de statuten voor bestuurders en toezichthouders wijkt op details af van de in de Governancecode opgenomen regeling. Deze verschillen zijn van procedurele aard, strekking van beide regelingen is hetzelfde. Het voornemen is bij de eerstvolgende aanpassing van de statuten dit punt te wijzigen en de Governancecode te volgen. 4. Onafhankelijkheid De Governancecode bepaalt dat wanneer leden van de RvT in de vijf jaren voorafgaande aan de benoeming werknemer of lid van het bestuur van de SJHT zijn geweest, dit als (een van de) afhankelijkheidscriteria mee-
59
gewogen dient te worden bij de beantwoording van de vraag of de leden van de RvT voldoende onafhankelijk zijn. Enkele leden van de RvT kwalificeren, als dit criterium wordt gehanteerd, in strikte zin niet als onafhankelijk omdat ze vroeger bestuurslid waren bij de SJHT. Toen de drielagenstructuur van de SJHT (directie/bestuur/raad van toezicht) werd gewijzigd in een tweelagenstructuur (directeur-bestuurder/raad van toezicht) zijn enkele bestuursleden toegetreden tot de RvT. De SJHT ziet dit niet als bezwaarlijk voor de onafhankelijkheid van deze leden van de RvT. 5. Rol voorzitter Raad van Toezicht In diverse bepalingen van de Governancecode komt naar voren dat de voorzitter van de RvT geen voormalig bestuurder van de woningcorporatie mag zijn. De voorzitter van de RvT van de SJHT voldoet hier niet aan. Ook deze afwijking van de Governancecode houdt verband met hetgeen hiervoor is uitgelegd onder 4. Een actueel overzicht van de afwijkende punten Governancecode Woningcorporaties is tevens te downloaden op onze website. De SJHT meent in 2014 in de geest van de code te hebben gehandeld. 9.2 Governancestructuur en toezicht De SJHT is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet, werkzaam in de volkshuisvesting, statutair gevestigd in Enschede en kent het stichtingsmodel als rechtsvorm. De statuten van de stichting zijn op onze website geplaatst. De organisatiestructuur bestaat uit twee lagen: het bestuur en de Raad van Toezicht. Het bestuur wordt gevormd door één statutair directeur, die voor onbepaalde tijd is benoemd als directeur. De duur van deze benoeming wijkt af van de Governancecode; in de paragraaf Toepassing Governancecode Woningcorporaties lichten we deze afwijking toe. Naast de organen van bestuur en Raad van Toezicht kent de SJHT ook een projectbeheerderscommissie. Een projectbeheerder is huurder bij de SJHT. Hij beheert één of meerdere woongebouwen. De projectbeheerder fungeert als intermediair tussen de stichting en de huurders. Daarnaast wordt de projectbeheerderscommissie als belanghouder betrokken bij beleidsvorming. 9.2.1 Intern toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene zaken binnen de stichting. Daarnaast bekleedt zij de werkgeversrol voor het bestuur en staat zij het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Toezicht bestaat uit ten minste zes en ten hoogste acht leden, waarvan minimaal vier ‘senior toezichthouders’ en minimaal twee ‘junior toezichthouders’. De Raad kent twee kerncommissies, namelijk de Auditcommissie, die toezicht houdt op het financieel beleid, en de Remuneratiecommissie, die toezicht houdt op de honorering en het functioneren van de directeur. Deze commissies vergaderen onafhankelijk van de Raad van Toezicht. De Auditcommissie bestaat uit twee leden, te weten D.W. Ruesink en A. ten Vergert. De directeur heeft een adviserende rol binnen de commissie. De commissie is belast met het toezicht op het bestuur op een aantal financiële terreinen, waaronder de relatie met de externe accountant. De Remuneratiecommissie bestaat ook uit twee leden, te weten D.W. Ruesink en C. Coumans. Deze commissie adviseert en bereidt voorstellen voor over de beloning van de directeur. De Raad beschikt over een reglement waarin taken en bevoegdheden zijn vastgelegd. De samenstelling, het roulatieschema en de reglementen zijn op 60
de website geplaatst. Meer informatie is weergegeven in het verslag van de Raad van Toezicht. Voor besluiten tot het aangaan van transacties die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de directeur, en waarbij tegenstrijdige belangen van de directeur spelen, is goedkeuring van de Raad van Toezicht vereist. In het jaar 2014 hebben dergelijke transacties niet plaatsgevonden.
9.2.2 Extern toezicht De minister voor Wonen en Rijksdienst is verantwoordelijk voor zowel het financieel als volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties. Het volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties is sinds januari 2014 ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ministerie van Infrastructuur en Milieu). Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) houdt financieel toezicht op woningcorporaties. Door invoering van de herzieningswet per 1 juli 2015 gaan er veranderingen plaatsvinden in de vorm van extern toezicht. Er komt een integrale Autoriteit Woningcorporaties. Deze nieuwe Autoriteit wordt een onderdeel van de Inspectie Leefomgeving en Transport. De Autoriteit wordt verantwoordelijk voor zowel het financieel toezicht op woningcorporaties als voor het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit. Totdat de Autoriteit Woningcorporaties volledig in bedrijf is, krijgt de nieuwe toezichthouder een tijdelijke structuur. De Autoriteit Woningcorporaties krijgt een tijdelijke werkorganisatie van 1 juli 2015 tot 1 januari 2016. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de financieel toezichthouder op woningcorporaties, gaat ook op in de Autoriteit Woningcorporaties. 9.2.3 Externe accountant De Raad van Toezicht geeft jaarlijks aan de externe accountant opdracht om de opgemaakte jaarstukken, waaronder de jaarrekening, te onderzoeken. De accountant brengt verslag uit aan de Raad en de directeur. De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek weer in een verklaring over de betrouwbaarheid van de jaarrekening. In oktober 2014 is een interim controle uitgevoerd door Deloitte Accountants B.V. In de managementletter heeft de accountant zijn belangrijkste bevindingen verwoord. Zo is dit keer geadviseerd een interne frauderisicoanalyse op te stellen en het treasurystatuut te actualiseren. 9.2.4 Integriteit De integriteitscode is onderverdeeld in vijf hoofdstukken: de richtlijnen voor de ‘interne integriteit’, de afspraken over de ‘externe integriteit’, het gedrag op de werkplek, de sancties bij het niet naleven van de integriteitscode en het communicatiebeleid rondom integriteit. Maandelijks wordt integriteit als agendapunt in het werkoverleg van de werknemers behandeld. 9.2.5 Documenten op internet Op de website van de SJHT staan verschillende documenten. Als maatschappelijke organisatie vindt de SJHT het zeer belangrijk om op een open en transparante manier te werken. Met het publiceren van documenten willen we niet alleen voldoen aan de Governancecode Woningcorporaties, maar vooral woningzoekenden, huurders en belanghebbenden inzicht bieden in ons beleid. Op de internetsite van de SJHT zijn op het gebied van Governance de volgende documenten te downloaden: • statuten • Governancecode Woningcorporaties • afwijkingen op de Governancecode Woningcorporaties • integriteitscode • reglement Raad van Toezicht • reglement projectbeheerderscommissie • rooster van aftreden Raad van Toezicht • visitatierapport Daarnaast zijn ook andere documenten te downloaden: • huurbeleidsplan • klachtenreglement • jaarverslag • toekomstvisie 61
9.3
Visitatie
Volgens de AedesCode is een woningcorporatie verplicht om iedere vier jaar een visitatie te laten uitvoeren. Na de vorige visitatie in 2010 beseften we dat we een professionaliseringslag moesten maken in de verslaglegging en het SMART formuleren van de eigen ambities, doelen en visie. De afgelopen vier jaar is hoog ingezet op het professionaliseren van processen, het meetbaar maken van doelen en resultaten en de verslaglegging daarvan. In 2014 heeft het gecertificeerde bureau Procorp een visitatie uitgevoerd. Bij de visitatie zijn stakeholders van de gemeente Enschede, Universiteit Twente, Saxion Hogeschool, projectbeheerders en woningcorporaties bevraagd over de inzet en resultaten van de SJHT. Hieronder belichten wij een selectie van punten uit het visitatierapport. Presteren naar opgave en ambities: eindcijfer 7,1 De commissie spreekt zijn waardering uit voor de prestaties op het gebied van huisvesting van de primaire doelgroep. De SJHT heeft een duidelijke kerntaak, namelijk het beheren en verhuren van jongerenhuisvesting. De SJHT wijst 100 procent toe aan de doelgroep en houdt het bestand bereikbaar voor de doelgroep door de huren betaalbaar te houden en minimaal 90 procent van het bestand onder de huurtoeslaggrens voor jongeren tot 23 jaar aan te bieden. De commissie spreekt ook veel waardering uit voor de prestaties van de SJHT op het gebied van kwaliteitsbeheer van het bestand. De kwaliteit is op orde en de keuze voor vraaggestuurd onderhoud vindt de commissie verstandig. De afgelopen vier jaar is geïnvesteerd in de energieprestaties van de woningvoorraad, waardoor deze ook flink zijn verbeterd. Presteren volgens belanghebbenden: eindcijfer 7,4 De belanghebbenden zijn allen van mening dat de SJHT voldoende goede betaalbare woningen voor jongeren biedt. De SJHT blinkt uit in het bouwen van jongerenhuisvesting en wordt als een belangrijke organisatie van de Enschedese en Hengelose gemeenschap gezien. De belanghebbenden zijn tevreden over de effectieve wijze waarop de SJHT communiceert. Duidelijk, open, zich aan de gemaakte afspraken houdend. Het imago van de SJHT wordt geduid als sociaal, laagdrempelig en betrouwbaar. Het gevoel heerst dat de SJHT de belangen van de doelgroep sterk in het oog heeft. Presteren naar vermogen: eindcijfer 7,4 De visitatiecommissie schrijft dat de SJHT de vermogenspositie op een duidelijke en onderbouwde wijze in haar financiële stukken verantwoordt. De SJHT monitort en actualiseert op actieve wijze de financiële kengetallen en voert dit door in scenario’s en doelstellingen. De financiële kengetallen liggen de gehele visitatieperiode ruim boven de branche. De SJHT voert een sober en doelmatige bedrijfsvoering, zet in op kostenefficiency en blijft investeren in kwaliteit van de woningen. Op het onderdeel vermogensinzet waardeert de commissie de actieve en adequate wijze waarop de SJHT omgaat met het (bij)sturen en optimaliseren van het corporatievermogen voor het verbeteren van de maatschappelijk prestaties. Governance: eindcijfer 7,0 De commissie beoordeelt de besturing adequaat op orde, consistent en van goede kwaliteit. De visie is SMART verwoord, waarop de SJHT kan worden aangesproken. Het SMART formuleren van de bedrijfsdoelen wordt ook als positief beoordeeld. De commissie geeft complimenten voor de wijze waarop vanuit een geformuleerde toekomstvisie, een SWOT–analyse en diverse scenario’s de missie en visie is geformuleerd en gedocumenteerd. De verfrissende manier waarop vertegenwoordigers vanuit de doelgroep betrokken worden bij het toezicht via de functie van junior toezichthouders ziet de commissie als een pluspunt. De actieve betrokkenheid van de Raad van Toezicht wordt als serieus, professioneel en effectief beoordeeld. In de vergaderingen worden de toetsingskaders actief gebruikt. Conclusie van de commissie De SJHT heeft gedurende de visitatieperiode grote stappen gezet met de professionalisatie van haar organisatie 62
en het doorontwikkelen van haar beleid. Daarnaast heeft de SJHT een inhaalslag gemaakt met het formuleren, actualiseren en uitbreiden van diverse beleidsdocumenten. De visitatiecommissie constateert dat de SJHT haar documentatie en processen op orde heeft en in control is.
Uit visitatie blijkt: de SJHT is ‘in control’
63
10
64
10. Organisatie 10.1 Organisatiestructuur De organisatiestructuur gaat uit van twee lagen: een directeur en een Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat uit ten minste zes en ten hoogste acht leden, waarvan minimaal vier ‘senior toezichthouders’ en minimaal twee ‘junior toezichthouders’. De organisatiestructuur van de SJHT kent de volgende organen: • De Raad van Toezicht die bestaat uit toezichthouders en belast is met het voortdurend
Raad van Toezicht
houden van toezicht op en geven van advies aan de directeur. • De directeur die het bestuur is in de zin van het Burgerlijk Wetboek en alle taken en bevoegdheden heeft die niet specifiek aan de Raad van Toezicht zijn opgedragen.
Directeur
• De projectbeheerderscommissie (zie ook 8.4.2.). Deze drie organen richten zich bij het vervullen van hun taak naar het belang van de stichting en de daarmee verbonden instellingen.
Projectbeheerderscommissie
10.2 Functioneren van het bestuur Het bestuur van de SJHT wordt gevormd door de heer ing. R.M. Mittendorff. De heer Mittendorff is sinds 2008 statutair directeur en is door de Raad van Toezicht voor onbepaalde tijd benoemd. Hij vervult geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de SJHT. De directeur is belast met het besturen van de SJHT. Dit houdt onder meer in dat hij verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de SJHT • de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de SJHT • de interne risicobeheersingsmaatregelen De directeur legt verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Bij de vervulling van zijn taak richt hij zich op het belang van de SJHT, in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van haar stakeholders af. Hij is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de SJHT. De directeur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van haar taak en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen met de Raad van Toezicht en auditcommissie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur zijn in artikel 8, 9 en 10 van de statuten beschreven. Tijdens het verslagjaar 2014 heeft de directeur diverse besluiten genomen. Deze zijn in het besluitenregister 2014 geregistreerd. De belangrijkste genomen besluiten zijn: Besluiten 2014 23-01-2014
Toetsingsinkomen 2014
23-01-2014
Verhuiskostenvergoeding 2014
15-05-2014
Vaststelling agressieprotocol
03-06-2014
Vaststelling ongevallenregistratie
19-06-2014
Vaststelling borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring WSW
04-12-2014
Nieuwe aansprakelijkheidsverzekering Centraal Beheer
11-12-2014
Werkostenregeling
65
10.3 Personeel
Personeelsbestand Het personeelsbestand bestaat uit tien personen, verdeeld over Administratie, Algemene zaken, Beleidszaken, Technische dienst, Verhuur- en bewonerszaken en Directie. Een organigram is toegevoegd in bijlage 1. In onderstaande tabel staan de samenstelling en mutaties van het personeel. Tabel 10-1 Samenstelling en mutaties van het personeel Naam
Functie
Fulltime/ Parttime
Aanstelling per
Statutair directeur
FT
07-03-2008
Medewerker Technische dienst
PT
16-09-1993
Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
PT
01-11-2001
Medewerker Algemene zaken
PT
01-01-2004
Administrateur
FT
01-05-2005
Mevrouw P. (Pauline) Adriaansens
1e Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
FT
01-04-2006
Mevrouw M.M.J. (Mirjam) TielkesKlink
Medewerker Combi beheer-wonen
FT
16-06-2008
Mevrouw A.L.J. (Anne) van OnselenGraef
Medewerker Beleidsondersteuning
PT
01-09-2009
Mevrouw M.S.M. (Manon) Freriksen
Medewerker Administratie / Verhuur- en bewonerszaken
FT
05-10-2009
Medewerker Administratie
FT
18-03-2013
18-09-2015
De heer R.M. (Ruud) Mittendorff De heer A.J. (Alfons) Veldhuis Mevrouw H.C. (Henriëtte) Leijdekkers-de Bruin Mevrouw K.L.A. (Karin) SteenwelleWitten De heer P.M. (Peter) Visscher
De heer G.J.M. (Gerald) Hobbelink
Aanstelling tot
01-01-2015
Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage is weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 10-2 Overzicht ziekteverzuim 2010-2014 2014
2013
2012
2011
2010
Regulier ziekteverzuimpercentage
0,8%
3,6%
1,3%
1,7%
1,5%
Ziekteverzuim door zwangerschapsverlof
2,1%
1,1%
0,0%
3,5%
0,7%
Ziekteverzuim inclusief zwangerschapsverlof
2,9%
4,7%
1,3%
5,2%
2,2%
Arbowet In het begin van het verslagjaar is het Arbo-jaarplan 2014 opgesteld. Maandelijks wordt in het werkoverleg indien nodig voorlichting gegeven over Arbo-zaken. De werknemers kunnen in dit overleg ook zelf Arbo-zaken inbrengen. De bedrijfshulpverleners P.M. Visscher en M.M.J. Tielkes hebben in 2014 de herhalingscursus BHV met goed gevolg afgelegd. Vanaf 45-jarige leeftijd biedt de SJHT iedere medewerker elke vijf jaar een gezondheidskeuring aan. In 2014 heeft geen enkele medewerker deze gezondheidskeuring ondergaan. Er hebben zich in 2014 geen ongevallen voorgedaan. RI&E en agressieprotocol In oktober 2013 heeft het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid een inspectie uitgevoerd. Deze inspectie vond plaats in het kader van het landelijk inspectieproject ’Woningcorporaties’, waarbij de aandacht zich vooral richtte op beleidsvoering rond agressie- en geweldrisico’s. Tijdens de inspectie heeft de inspecteur een overwegend positieve indruk gekregen van de zorg voor arbeidsomstandigheden. Ook kwam naar voren 66
dat binnen onze organisatie weinig agressie- en geweldincidenten voorkomen. Ondanks dat heeft de inspecteur aangegeven dat er een aantal verbeterpunten zijn, die de SJHT direct heeft opgepakt.
Zo hebben wij in december 2013 een risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) laten uitvoeren. De vorige RI&E was niet meer up to date. Op 26 mei 2014 is het definitieve rapport van de Arbo Unie ontvangen. De adviezen in deze RI&E nemen we indien mogelijk over. In de eerste helft van 2014 hebben wij een nieuw agressieprotocol opgesteld. De SJHT wil haar medewerkers zoveel mogelijk beschermen tegen agressie en geweld, en ook tegen de nadelige gevolgen hiervan. Het agressieprotocol richt zich op het voorkomen, het beheersen en de nazorg van agressieve situaties. Het agressieprotocol is in mei 2014 goedgekeurd en vastgesteld. Het is in 2014 eenmalig nodig geweest om het agressieprotocol toe te passen richting een huurster die zich agressief heeft geuit richting werknemers en een timmerbedrijf. Er zijn daarna geen agressie-incidenten met huurster meer voorgevallen. In de vergaderzaal, die ook gebruikt wordt als spreekkamer, is in 2014 een alarmknop geplaatst. Medewerkers kunnen in geval van agressie onmiddellijk hulp inroepen van collega’s. Bij de balie is al een alarmknop aanwezig. Maandelijks worden deze alarmknoppen gecontroleerd. In juni 2014 is een nieuwe procedure voor de ongevallenregistratie goedgekeurd en vastgesteld. De Arbo Unie heeft geadviseerd om een protocol ‘Ongewenste Omgangsvormen’ en het Alcohol- en Drugsprotocol op te stellen. Naar aanleiding van dit advies hebben we binnen de SJHT een vertrouwenspersoon benoemd. De twee protocollen zijn in ontwikkeling en worden naar verwachting in 2015 vastgesteld.
67
Verklaring van het bestuur
68
Verklaring van het bestuur Het bestuur van de Stichting Jongeren Huisvesting Twente verklaart dat alle middelen in het verslagjaar 2014 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Enschede, Stichting Jongeren Huisvesting Twente Namens deze,
w.g. Ing. R.M. Mittendorff Directeur
69
Verslag van de Raad van Toezicht
70
Verslag van de Raad van Toezicht De Stichting Jongeren Huisvesting Twente werd opgericht in 1968 door studenten die graag in de stad Enschede wilden wonen. De huisvestingsplicht voor studenten van – destijds – de Technische Hogeschool Twente werd vaak als een te knellend keurslijf ervaren, ondanks de voor Nederland unieke verzameling voorzieningen op de campus. Nu, bijna 50 jaren later, is het bestaansrecht van de SJHT nog altijd gebaseerd op de student die in de stad wil wonen. Daarnaast is er een grote populatie niet-studerende jongeren die onderdak vindt bij de SJHT. Waar het vroeger gebruikelijk was dat je bij een corporatie huurde die bij jouw zuil hoorde, is de SJHT altijd een corporatie geweest die zich geconcentreerd heeft op de specifieke woonvraag van de doelgroep. Deze woonvraag is in de loop van de tijd vertaald in een aanbod van appartementen en kamers, passend bij de doelgroep. Het kennen van je doelgroep, wat er leeft, wat er speelt, het is vitaal voor een woningcorporatie. De SJHT zal zich de komende jaren inspannen voor een nog betere bediening van de doelgroep. Daarvoor is het essentieel dat de kennis bij de SJHT wordt gedeeld met andere corporaties, die ook leden van de doelgroep huisvesten. Dit klemt des te meer omdat gebleken is dat de markt betreden wordt door partijen die studenten- en jongerenhuisvesting vanuit een commercieel perspectief benaderen. Daar is helemaal niets op tegen, sterker nog, het vergroot de alertheid bij alle betrokken partijen. Het is daarom van vitaal belang dat sociale huisvesters elkaar opzoeken om kennis te delen en de doelgroep benadering te synchroniseren. De SJHT heeft het initiatief genomen tot creatie van een digitaal platform waarin het studenten- en jongerenaanbod kan worden geconcentreerd. De werkgroep Studenthuisvesting bestaande uit Acasa, Hogeschool Saxion, Universiteit Twente, gemeente Enschede, de SJHT en een vertegenwoordiging van de Enschedese woningcorporaties werken in dit platform met elkaar samen om de student en de jongere een beter inzicht te kunnen geven in de markt. Ook hebben de SJHT en Acasa, de campushuisvester, gezamenlijk samenwerkingsafspraken gemaakt met de gemeente Enschede. De Raad van Toezicht van de SJHT ervaart de toegenomen druk op regelgeving en governance enerzijds als een last, maar anderzijds als een waardevol instrument om de kwaliteit van het toezicht te waarborgen. Ook hier is samenwerking het codewoord. Leden van de Raad van Toezicht van de SJHT hebben dit jaar deelgenomen aan conferenties van het Twents samenwerkingsplatform WoON, aan bijeenkomsten van de VTW en bilaterale bijeenkomsten met toezichthouders van andere corporaties. Ook werd deelgenomen aan een gesprek met de verantwoordelijke wethouder. Daarnaast is er actief geparticipeerd in de VTW overlegstructuur die heeft geleid tot de nieuwe Governancecode Woningcorporaties. Ook is in het verslagjaar 2014 een nieuwe visitatie uitgevoerd, in het kader waarvan ook leden van de RvT zijn geïnterviewd. De uitkomst van de visitatie geeft geen aanleiding tot zorgen of pessimisme, maar ook een goed oordeel van een visitatiecommissie betekent allerminst een vrijbrief om op de lauweren te rusten en erop te vertrouwen dat dingen vanzelf goedkomen. Dat gebeurt eigenlijk nooit en zeker niet in de corporatiesector. Vanzelfsprekend zijn de ontwikkelingen in de politiek gevolgd. De parlementaire enquête, die uiteindelijk heeft geleid tot de Herzieningswet, heeft naar de mening van de Raad van Toezicht van de SJHT tot weinig nieuwe inzichten in de sector geleid. Dat in enkele gremia andersluidende conclusies zijn getrokken, geeft wellicht een zekere oppervlakkigheid aan in de belangstelling voor het fenomeen volkshuisvesting, of – erger nog – gebrek aan inzicht. Dat misstanden in de sector moeten worden aangepakt is evident. In hoeverre het pakket uit de Herzieningswet daadwerkelijk leidt tot beter toezicht moet worden afgewacht. Uiteindelijk komt goed toezicht neer op kennis, scherpe analyse en de durf om een kritisch geluid te laten horen. Voor 2015 en de volgende jaren zijn de ambities onverminderd groot als het gaat om de bediening van onze doelgroep. Een onverminderd grote ambitie hoeft echter niet te betekenen dat je overgaat tot onverminderd grootschalige investeringen, zelfs als de financiële ruimte aanwezig is. De verwachte krimp van zowel bevolking als studentenaantallen maakt dat voorzichtigheid weer een deugd wordt in plaats van een hinderpaal voor ambi-
71
tieuze bestuurders en toezichthouders. Investeren in kwaliteit en flexibiliteit kan ervoor zorgen dat een optimale mix ontstaat van goede doelgroep benadering en een stabiele financiële positie. Samenstelling Het aantal leden van de Raad van Toezicht bestaat uit minimaal twee junior-toezichthouders en minimaal vier senior-toezichthouders. Onder junior-toezichthouders worden degenen verstaan die ten tijde van hun eerste benoeming behoren tot de categorie 18- tot 30-jarigen en woonruimte huren bij de SJHT. De benoeming van junior-toezichthouders vindt plaats na bindende voordracht van de projectbeheerderscommissie, een orgaan van de SJHT waarin bewoners zijn verenigd die binnen het complex waar zij wonen een coördinerende functie vervullen. Onder senior-toezichthouders worden de andere toezichthouders verstaan. De bijzondere samenstelling met junior- en seniorleden geeft aan dat de SJHT de doelgroep erg belangrijk vindt. Tevens wordt hiermee invulling gegeven aan een eis vanuit het BBSH dat er vanuit de huurdergroepering een toezichthouder moet zijn. Het jaar 2015 zal een jaar zijn waarin twee junior-toezichthouders aftredend en herbenoembaar zijn. In het voorjaar van 2016 zullen twee senior-toezichthouders, waaronder de voorzitter, aftreden. In 2015 zullen voorbereidingen worden getroffen voor de nadere invulling van de functies, conform de bestaande governanceregels. In 2014 waren de volgende personen lid van de Raad van Toezicht Samenstelling van de Raad van Toezicht op 31 december 2014 De samenstelling van de Raad van Toezicht voldoet aan de statutaire bepalingen en bestaat uit de volgende leden: Naam Derk Willem Ruesink Leeftijd
50 jaar
Functie
Voorzitter
Kerncommissie
Remuneratiecommissie Audit committee
Deskundigheid
Financiën, fiscale zaken, investeringsanalyse, administratieve organisatie en interne controle, automatisering
Beroep Nevenfuncties
Belastingadviseur bij Verhoeven Ruesink Daniel Belastingadviseurs. Geen
Laatste herbenoeming per 7 april 2012 Benoeming per Aftredend in
7 maart 2008 2016
Naam Arjan ten Vergert Leeftijd
36 jaar
Functie
Lid
Kerncommissie
Audit committee
Deskundigheid
Juridische wet- en regelgeving, bestuurlijke organisatie, onroerend goed.
Beroep Nevenfuncties
(toegevoegd) notaris bij KienhuisHoving Advocaten en Notarissen. Geen
Laatste herbenoeming per 19 mei 2012 Benoeming per 72
Aftredend in
19 mei 2008 2016
Naam Theo de Bruijn Leeftijd
50 jaar
Functie
Vicevoorzitter
Kerncommissie
Geen
Deskundigheid
Governance en samenwerking, duurzaamheid, stedelijke vernieuwing.
Beroep Nevenfuncties
Lector Duurzame Leefomgeving aan de Hogeschool Saxion Directeur IAA Stedenbouw en Landschap Lid RvC Beter Wonen Almelo
Laatste herbenoeming per 6 oktober 2014 Benoeming per Aftredend in
11 oktober 2010 2018
Naam Caroline Coumans Leeftijd
50 jaar
Functie
Lid
Kerncommissie
Remuneratiecommissie
Deskundigheid
Procesmanagement, Communicatie, HRM.
Beroep Nevenfuncties
Manager Facilitair en Welzijn bij Stichting Zorgfederatie Oldenzaal. Geen
Laatste herbenoeming per 6 oktober 2014 Benoeming per Aftredend in
11 oktober 2010 2018
Naam Roel Bakker Leeftijd
28 jaar
Functie
Lid (junior toezichthouder)
Kerncommissie
Klachtencommissie
Deskundigheid
Huurdersbelangen, contact met de doelgroep.
Beroep Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Jr. mechanical engineer Viro Engineering Hengelo (O) Geen 6 juni 2011 2015
Naam Stefan Kuiper Leeftijd
27 jaar
Functie
Lid (junior toezichthouder)
Kerncommissie
Klachtencommissie
Deskundigheid
Huurdersbelangen, contact met de doelgroep.
Beroep Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Sales Consultant bij Sigmax Law Geen 6 juni 2011 2015 73
Bezoldiging De leden van de Raad van Toezicht ontvangen een kleine vergoeding. Deze vaste vergoeding is sober en past daarom bij de woningcorporatiesector in het algemeen en de SJHT in het bijzonder. De bezoldiging die de Raad van Toezicht in 2014 ontving, bedroeg in totaal € 3.500 (2013: € 3.500). Tabel B1-1 Bezoldiging Raad van Toezicht 2014 Naam, functie
Ontvangen vergoeding
D.W. Ruesink, voorzitter Raad van Toezicht
1.000
A.H. ten Vergert, lid Raad van Toezicht
500
C.M. Coumans, lid Raad van Toezicht
500
T.J.N.M. de Bruijn, lid Raad van Toezicht
500
S. Kuiper, lid Raad van Toezicht
500
R.D. Bakker, lid Raad van Toezicht
500
Totaal
3.500
Governance Alle van belang zijnde stukken zijn op de website van de SJHT te vinden. Vermeldenswaardig is het feit dat in 2014 nieuwe conceptstatuten zijn opgemaakt, die in 2015 geformaliseerd zullen worden. De aanpassing van een dergelijk statuut lijkt een formaliteit; de werkelijkheid is echter volstrekt anders. Een nieuw statuut verlangt een actief afwegingsproces, een hernieuwde bezinning op de positie van de organisatie binnen het maatschappelijk krachtenveld, op de verdeling van functies en bevoegdheden binnen de organisatie en op de eigen rol als toezichthouder. Taak en werkwijze De Raad van Toezicht heeft getracht in 2014 meer zelfstandig te werk te gaan. Dit is te zien in de wijze van informatievergaring, voorbereiding van vergaderingen, overlegstructuren met andere corporaties en deelname aan discussieplatforms. Niettemin blijft de organisatie zelf de belangrijkste bron van informatie. De tweejaarlijkse fietstocht langs een deel van de SJHT-complexen heeft ook bijgedragen aan het beeld en aan het inzicht in de dagelijkse realiteit waar de mensen van de SJHT mee te maken hebben. Vergaderingen De Raad van Toezicht van de SJHT heeft in 2014 acht keer vergaderd, waarvan twee keer zonder de aanwezigheid van de directeur. Verdere activiteiten waarin de Raad participeerde waren het nieuwjaarsetentje, de fietstocht langs een aantal complexen (de SJHT-on-tour), en het jaarlijkse uitstapje met personeel en projectbeheerders. De Raad van Toezicht heeft in 2014 de volgende besluiten genomen: Besluiten 2013 Jaarverslag 2014 wordt door de Raad van Toezicht vastgesteld Theo de Bruijn en Caroline Coumans worden op 6 oktober 2014 herbenoemd. Er is besloten de herziening van de statuten door te laten gaan, ongeacht eventuele maatschappelijke en politieke ontwikkelingen. De Raad van Toezicht besluit op advies van het audit committee de accountscontrole te laten uitvoeren door Deloitte. Het Jaarplan 2015 inclusief financiële begroting wordt met algemene stemmen goedgekeurd en vastgesteld door de Raad van Toezicht De financiële meerjaren prognose 2015-2024 wordt met algemene stemmen vastgesteld door de Raad van Toezicht 74
De volgende documenten zijn goedgekeurd: - Conflict of interest - Afwijkende punten Governancecode - Reglement remuneratiecommissie - Governancestructuur
Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestond in 2014 uit de leden Derk Willem Ruesink en Caroline Coumans. De remuneratiecommissie moet de Raad adviseren over de honorering van de directeur. In 2014 heeft de honorering van de directeur plaatsgevonden op basis van – vanzelfsprekend – zijn arbeidsovereenkomst en de mate waarin doelstellingen van de SJHT, zoals opgenomen in het beleidsplan, zijn gehaald. Daarnaast is de bedrijfsvoering in het algemeen onderwerp van gesprek tussen de directeur en de commissie geweest. Het jaarlijkse gesprek tussen commissie en directeur is in 2014 is door de commissie aangegrepen om in een breder perspectief te spreken over beleid, toekomst en de rolverdeling van directeur en Raad van Toezicht daarin. Een concrete aanleiding daarvoor was er niet maar zo af en toe is het goed om zaken in een groter onderling verband te bespreken. Aan de verslaglegging van dit gesprek is extra aandacht besteed zodat ook dit document als uitgangspunt voor de komende jaren kan dienen. De totale hoogte van de beloning van de directeur, zoals ook opgenomen in het jaarverslag, is volgens de Raad in overeenstemming met de zwaarte van zijn functie en is getoetst aan de sector brede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Ten overvloede: het belastbaar loon van de directeur bedroeg in 2014 volgens de RJ645 € 87.090 (2013: € 87.107) en de pensioenpremie werkgeversgedeelte bedroeg € 21.507 (2013: € 21.528). De beloning van de directeur, berekend volgens de normen van de WNT (Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector), bedraagt in totaal € 117.200. Dit bedrag bestaat uit een brutobeloning van € 95.100, een pensioenpremie van € 21.500 en een belaste kostenvergoeding van € 600. De SJHT is volgens de staffel van de minister een categorie C – corporatie, waarvoor een maximale directeursbezoldiging van € 103.900 geldt. Hoewel de norm wordt overschreden, voldoet de beloning van de directeur met het genoemde totale bezoldigingsbedrag aan de overgangsregeling van de WNT, gelet op de omstandigheid dat de bestaande salarisafspraak al van kracht was bij de invoering van de WNT. Het overgangsrecht duurt maximaal vier jaren, gevolgd door een afbouwperiode van drie jaren. Natuurlijk staat het uitgangspunt voorop dat de SJHT zich conformeert aan alle ter zake geldende wet- en regelgeving. Tabel B1-2 Leden remuneratiecommissie Naam
Benoeming per
De heer D.W. Ruesink
2014
Mevr. C.M. Coumans
2014
Klachtencommissie De klachtencommissie adviseert de directeur over de voor haar voorgelegde klachten. Klachten die rechtstreeks bij de directeur worden ingediend, kan de directeur ter behandeling aan de klachtencommissie voorleggen. Minimaal één van de leden van de klachtencommissie is lid van de Raad van Toezicht. In onderstaande tabel staat weergeven uit welke leden de klachtencommissie in 2014 bestond. De klachtenprocedure, inclusief de toegang tot de klachtencommissie, staat beschreven op de website van de SJHT waar ook het klachtenreglement kan worden gedownload. De klachtencommissie heeft in 2014 geen klachten aangeboden gekregen. 75
Tabel B1-3 Leden klachtencommissie Naam
Benoeming per
De heer R. Bakker
2011
De heer S. Kuiper
2011
Accountant en audit committee Met ingang van het verslagjaar 2014 is de SJHT van accountant veranderd. De accountant heeft in 2014 de controle uitgevoerd op alle verplichte verantwoordingen van de SJHT. De Raad heeft zoals altijd de accountant nadrukkelijk laten weten dat een scherp oog wordt verwacht voor de bestuurlijke informatiestromen binnen de organisatie waarbij de Raad verwacht dat de accountant proactief de zwakke punten in de organisatie, die tot problemen kunnen leiden, scherp in de gaten houdt, ook als deze niet belangrijk zijn voor het uiteindelijke beeld van de jaarrekening. Tijdens de startvergadering voor de controle 2014 waren de directeur, de leden van het audit committee en de accountant aanwezig. Doelstelling van deze bijeenkomst was het wederzijds uitspreken van verwachtingen omtrent de uit te voeren controle. Daar waar een accountantscontrole naar zijn aard niet kan voorzien in wensen van een toezichthoudend orgaan heeft het audit committee aangegeven prijs te stellen op advies en flankerende maatregelen. Deze adviezen hebben betrekking op interne controle en administratieve organisatie, automatisering, fiscaliteit, ICT en financiële verslaggeving. Tijdens een tweede vergadering van accountant, directeur en audit committee is de management letter besproken. In de vergadering waarin het jaarverslag is vastgesteld heeft de accountant de gelegenheid gekregen om de belangrijkste posten in de jaarrekening toe te lichten. Van de gelegenheid is gebruik gemaakt de - scheidende – accountant te danken voor zijn diensten. In onderstaande tabel staat weergeven uit welke leden het audit committee in 2014 bestond. Tabel B1-4 Leden audit committee Naam
Benoeming per
De heer D.W. Ruesink
2013
De heer A. ten Vergert
2013
Afsluiting De tijden zijn en blijven woelig maar boeiend. Voor de SJHT staat vast dat een sociale huisvester die goed op de middelen past en zich op een specifieke categorie huurders richt altijd toekomst heeft. De toekomst van de corporatiesector is echter onzeker, hoe goed je ook op je spullen past en hoe goed je ook voor je huurders zorgt. Enschede, mei 2015
76
Uiteindelijk komt goed toezicht neer op kennis, scherpe analyse en de durf om een kritisch geluid te laten horen
77
Verklaring van de Raad van Toezicht
78
Verklaring Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft de jaarrekening 2014 op 8 juni 2015 vastgesteld. Tevens heeft zij hierbij kennisgenomen van de controleverklaring door accountantskantoor Deloitte die is opgenomen op pagina 108 van het verslag.
w.g. D.W. Ruesink
w.g. A. ten Vergert
Voorzitter
Lid
w.g. T. de Bruijn
w.g. C. Coumans
Vicevoorzitter
Lid
w.g. R. Bakker
w.g. S. Kuiper
Lid
Lid
79
Jaarrekening 2014
80
Jaarrekening 2014
81
A.
Balans 2014
(voor resultaatbestemming)
31-12-2014
31-12-2013
15.388.274
15.563.753
−
−
274.714
300.571
15.662.988
15.864.324
26.367
23.822
−
42.077
6. Overige vorderingen
27.607
92.336
7. Overlopende activa
46.267
29.945
100.241
188.181
8. Liquide middelen
1.966.374
1.467.392
Totaal vlottende activa
2.066.615
1.655.573
17.729.603
17.519.897
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
Vlottende activa
Vorderingen 4. Huurdebiteuren 5. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Totaal vorderingen
Liquide middelen
Totaal
82
31-12-2014
31-12-2013
45
45
15.084.607
16.267.475
264.465
−1.182.868
15.349.118
15.084.652
1.888.822
1.936.527
103.971
103.921
1.992.793
2.040.448
47.705
46.363
102.936
39.058
33.226
20.398
17. Overlopende passiva
203.825
288.978
Totaal kortlopende schulden
387.692
394.797
17.729.603
17.519.897
PASSIVA
Eigen vermogen 9. Kapitaal 10. Overige reserve 11. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
Langlopende schulden 12. Leningen kredietinstellingen 13. Waarborgsommen Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden 14. Schulden aan kredietinstellingen 15. Schulden aan leveranciers 16. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Totaal
83
B.
Winst- en verliesrekening 2014 Werkelijk 2014
Werkelijk 2013
1. Huuropbrengsten
2.768.802
2.636.457
2. Opbrengsten servicecontracten
1.087.211
1.071.217
14.376
16.007
3.870.389
3.723.681
4. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
464.959
512.120
5. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
−237.715
1.227.456
375.219
370.365
7. Sociale lasten
73.399
65.767
8. Pensioenlasten
73.771
72.383
555.017
454.619
1.087.211
1.071.217
984.356
867.354
3.376.217
4.641.280
494.172
−917.599
12. Rentebaten
14.307
14.639
13. Rentelasten
63.317
63.472
Saldo financiële baten en lasten
−49.010
−48.833
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
445.162
−966.432
14. Belastingen
180.697
216.436
Netto resultaat na belastingen
264.465
−1.182.868
Bedrijfsopbrengsten
3. Overige bedrijfsopbrengsten Totale bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
6. Lonen en salarissen
9. Onderhoudslasten 10. Lasten servicecontracten 11. Overige bedrijfslasten Totale bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten
Belasting
84
C.
Kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode) 2014
2013
494.172
−917.599
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
464.959
512.120
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
−237.715
1.227.456
74.295
257.540
−31.722
−364.879
Veranderingen in werkkapitaal: • Mutatie vorderingen • Mutatie kortlopende schulden
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen interest Betaalde interest Belastingen
269.817
1.632.237
763.989
714.638
662
14.639
−63.600
−63.472
−128.507
−216.436
Kasstroom uit operationele activiteiten
−191.445
−265.269
572.544
449.369
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Mutatie materiële vaste activa in ontwikkeling
−25.909
−118.047
−
3.388
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
−25.909
−114.659
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie langlopende schulden Mutatie borgsommen
−47.704
−46.383
51
−2.303
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
−47.653
−48.686
Netto kasstroom
498.982
286.024
Saldo liquide middelen 1-1 (zie punt 8 balans)
1.467.392
1.181.368
Saldo liquide middelen 31-12 (zie punt 8 balans)
1.966.374
1.467.392
498.982
286.024
Mutatie liquide middelen
85
D.
Algemene toelichting
Algemeen
Stichting Jongeren Huisvesting Twente is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in Enschede en Hengelo en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Enschede. Het vestigingsadres is Lasondersingel 178 te Enschede. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Jongeren Huisvesting Twente zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
86
E.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Verwerking voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid de ondertekening van de aanneemovereenkomst heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Stichting Jongeren Huisvesting Twente verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
87
Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Stichting Jongeren Huisvesting Twente is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Stichting Jongeren Huisvesting Twente zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties die zich bij Stichting Jongeren Huisvesting Twente toespitsen op studenten- en jongerenhuisvesting. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. 88
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhoging in 2015 van 2,00% (voorgaand jaar: 3,50%) bestaande uit inflatie (1,00%) met een opslag van 1,00% en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,00% ; • na 2015 is rekening gehouden met een huurverhoging van 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%) bestaande uit inflatie (2,00%) en een opslag van 0,00%; • jaarlijkse huurderving van 1,00% (voorgaand jaar: 1,00%); • jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%) in de eerste 5 jaar en vanaf het 6e jaar 3,00% (voorgaand jaar: 3,00%); • genormeerde variabele lasten in 2015 (belasting, verzekering, algemeen beheer en overige lasten) van € 916,30 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 899,38); • jaarlijkse stijging van het klachten- en mutatieonderhoud van 3,00% (voorgaand jaar: 3,00%); • genormeerde klachten- en mutatieonderhoud in 2015 van gemiddeld € 261,47 per verhuureenheid (bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar: € 254,81); • kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 425,00 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 410,00); • jaarlijkse stijging planmatig onderhoud na 10 jaar van 3,00% (voorgaand jaar 3,00%); • de restwaarde van de grond op basis van de actuele waarde, verminderd met de sloopkosten en de verhuiskostenvergoeding; dit bedrag wordt tot het einde van de looptijd geïndexeerd met 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%) en hierna contant gemaakt met 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); • een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 48 jaar) (voorgaand jaar: 15 tot 49 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; • De verhuurdersheffing is ingerekend op basis van de Wet maatregelen woningmarkt 2014. In deze wet zijn de tarieven van 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ waarde voor alle zelfstandige woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Vanaf 2018 is de verhuurdersheffing jaarlijks ingerekend volgens het tarief van 2017 met een jaarlijkse stijging van de WOZ waarde van 0,50%; • De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de prijzen sociale woningbouw zoals is opgenomen in de grondprijsbrief 2013 van de Gemeente Enschede. In 2014 heeft de Gemeente Enschede deze prijzen met 5% naar beneden bijgesteld. Bij woonhuizen is de prijs per m2 grond vastgesteld op € 247,14 (voorgaand jaar: € 260,15). Bij appartementencomplexen wordt de grondprijs berekend op basis van het aantal m2 bruto vloeroppervlakte. De prijs per m2 bruto vloeroppervlakte bedraagt € 321,86 (voorgaand jaar: € 338,80). Deze grondprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
89
Bijzondere waardevermindering Stichting Jongeren Huisvesting Twente beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af) gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze paragraaf. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering Stichting Jongeren Huisvesting Twente beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de 90
bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken.
Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Pensioenvoorzieningen De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling. De SJHT heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. 91
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
F.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4,00 procent. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Voor de pensioenregelingen betaalt de Stichting Jongeren Huisvesting Twente op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de SJHT geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Stichting Jongeren Huisvesting Twente heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de 92
kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen
bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, heffingen en levering goederen en diensten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is de Stichting Jongeren Huisvesting Twente integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
93
G.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Binnen het treasurybeleid van SJHT dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat SJHT zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. SJHT verricht geen ‘near’banking activiteiten en voldoet zowel nu als in de toekomst aan de Beleidsregels verantwoord beleggen. Valutarisico SJHT is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico SJHT loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt SJHT risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt SJHT risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft SJHT geen renteswaps gecontracteerd. Kredietrisico SJHT heeft geen significante concentraties van kredietrisico. SJHT maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico SJHT maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
94
H.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Stichting Jongeren Huisvesting Twente heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Jongeren Huisvesting Twente een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over het verslagjaar 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. Het belangrijkste standpunten betreft het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen. In 2014 is de aangifte over het verslagjaar 2012 door de Belastingdienst definitief gemaakt conform de ingediende aangifte. De aangifte over het verslagjaar 2013 is nog niet ingediend bij de Belastingdienst. SJHT wacht met het indienen van deze aangifte totdat de WOZ-beschikkingen 2015 (met waardepeildatum 31-12-2013) bekend zijn. Aan de hand van deze WOZ-beschikkingen kan de impact van een eventuele afwaardering van huurwoningen worden bepaald. In het voorjaar van 2015 maakt SJHT dan een definitieve keuze of al dan niet een afwaardering in aanmerking wordt genomen en zo ja, voor welk bedrag. Tevens is er dan meer duidelijkheid over de vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties. Bij de berekening van de fiscale positie in de jaarrekening 2014 is geen afwaardering van huurwoningen meegenomen. Dit is het meest waarschijnlijke uitgangspunt omdat het voordeel van een afwaardering relatief gering is mede gezien de risico’s die een eventuele waardestijging in de toekomst met zich meebrengt. Tevens heeft de Staatsecretaris inmiddels aangegeven geen aanleiding te zien voor een wijziging in de vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties. Naar aanleiding van bovenstaande kan de fiscale last over 2013 en 2014 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. De SJHT volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.
95
I.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
96
J.
Toelichting balans 2014
Materiële vaste activa
De mutaties van de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: 1. Sociaal vastgoed in exploitatie
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
31.210.813
−
530.069
31.740.882
–15.647.060
−
−229.498
–15.876.558
15.563.753
−
300.571
15.864.324
11.046
−
14.862
25.908
−
−
−
−
−424.240
−
−40.719
−464.959
−
−
−
−
Waardeverminderingen
−84.914
−
−
−84.914
Terugneming van waardeverminderingen
322.629
−
−
322.629
−
−
−
−
−175.479
−
−25.857
−201.336
31.221.859
−
544.931
31.766.790
−15.833.585
−
−270.217
−16.103.802
15.388.274
−
274.714
15.662.988
Stand per 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2014
Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen
Overboeking waardevermindering vastgoed in ontwikkeling Overboeking waardevermindering vastgoed in ontwikkeling Totaal mutaties
Stand per 31 december 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden per 31-12-2014
Stichting Jongeren Huisvesting Twente onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: • Grond
geen afschrijvingen
• Opstal
lineaire afschrijving van 30 jaar tot 50 jaar
• C.V. installaties/boilers
lineaire afschrijving van 10 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 870 appartementen/kamers, 1 garage, 8 garageboxen en 1 parkeergarage met 18 parkeerplaatsen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen met peildatum 01-01-2014 bedraagt € 42.366.000. De totale bedrijfswaarde ultimo 2013 bedroeg € 18.116.111. In 2014 ligt deze op circa € 17.944.564. Dit is een afname van de bedrijfswaarde van € 171.547. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt door autonome ontwikkelingen.
97
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: • Grond
geen afschrijvingen
• Opstal
lineaire afschrijving van 30 jaar
• Inventaris
lineaire afschrijving van 3 tot en met 10 jaar afhankelijk van de
economische levensduur van het actief. Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de Stichting Jongeren Huisvesting Twente. Per balansdatum waren er geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa. Vorderingen 4. Huurdebiteuren
31-12-2014
31-12-2013
26.367
23.822
31-12-2014
31-12-2013
Vennootschapsbelasting
−
42.077
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
−
42.077
31-12-2014
31-12-2013
5.012
36.524
Huurachterstand vertrokken bewoners
22.595
55.813
Totaal overige vorderingen
27.607
92.336
31-12-2014
31-12-2013
14.466
826
−
433
Nog te ontvangen huren
706
−
Nog te factureren bedragen
355
1.961
Vooruitbetaalde huur huurpanden
30.740
26.726
Totaal overlopende activa
46.267
29.945
Huurdebiteuren
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen
6. Overige vorderingen Vooruitbetaalde facturen
Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar. 7. Overlopende activa Nog te ontvangen rente Nog te ontvangen ziektegeld
In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd langer dan 1 jaar.
98
Liquide middelen 8. Liquide middelen
31-12-2014
31-12-2013
22.264
5.081
395.640
338.910
ING/Postbank
24.005
15.265
ING/Postbank KBB
31.555
16.344
3.173
2.717
476.637
378.317
86
−
ING Vermogen Spaarrekening
950.282
950.001
ING Zakelijke Bonus Spaarrekening
515.035
115.001
24.334
24.073
Totaal op deposito uitgezet
1.489.737
1.089.075
Totale liquide middelen
1.966.374
1.467.392
31-12-2014
31-12-2013
45
45
Direct opvraagbaar ABN-AMRO ING
Kas Totaal direct opvraagbaar
Op deposito uitgezet ING Zakelijke Spaarrekening
Robeco
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking. Passiva Eigen vermogen 9. Kapitaal Kapitaal
10. Overige reserve Stand per 31 december 2013
16.267.475
Jaarresultaat 2013
−1.182.868
Stand per 31 december 2014
15.084.607
99
11. Resultaat boekjaar Resultaat 2013
−1.182.868
Mutaties 2014 Overboeking resultaat 2013 naar overige reserves
1.182.868
Resultaat 2014
264.465
Totaal mutaties
1.447.333
Stand per 31 december 2014
264.465
Overeenkomstig artikel 2 van de statuten beoogt SJHT niet uitkeringen te doen anders dan in het belang van de volkshuisvesting. Het gehele vermogen dient binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Langlopende schulden 12. Leningen kredietinstellingen Beginsaldo 1 januari 2014 (lang- en kortlopend)
1.982.890
Mutaties 2014 Aflossingen volgens lening contract
−46.363
Saldo (lang- en kortlopend)
1.936.527
Aflossingsverplichting volgend boekjaar
−47.705
Saldo 31 december 2014
1.888.822
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:
Leningen kredietinstellingen
Aflosbaar over 2 jaar
Aflosbaar over 3 jaar
Aflosbaar over 4 jaar
Aflosbaar over 5 jaar
49.086
50.507
51.970
53.477
De leningenportefeuille bestaat uit twee vastrentende leningen. Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 2,97% (2013: 2,97%). De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 27,14 jaar(2013: 28,12 jaar). 13. Waarborgsommen Saldo 01-01 Mutaties boekjaar Saldo 31-12
100
31-12-2014
31-12-2013
103.921
106.223
51
−2.303
103.971
103.921
Kortlopende schulden 14. Schulden kredietinstellingen Schulden kredietinstellingen
31-12-2014
31-12-2013
47.705
46.363
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING Bank N.V. bedraagt per 31 december 2014 € 450.000 (2013: € 450.000). 15. Schulden aan leveranciers
31-12-2014
31-12-2013
102.936
39.058
31-12-2014
31-12-2013
Vennootschapsbelasting
10.113
−
Loonheffingen
14.735
12.030
8.378
8.368
33.226
20.398
31-12-2014
31-12-2013
Vooruit ontvangen huur
76.583
93.237
Te verrekenen GWE/servicekosten
72.850
134.971
Niet vervallen rente
35.778
36.588
Nog te betalen vakantiedagen personeel
10.418
14.371
Nog te ontvangen facturen
6.161
8.316
Overige schulden
2.034
1.495
203.825
288.978
Schulden aan leveranciers
16. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Pensioenpremies Totaal belastingen en premies
17. Overlopende passiva
Totaal overlopende passiva
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voorziening jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in 2015 totaal € 405.355. Onderhoudsverplichtingen Per ultimo van het boekjaar zijn er geen onderhoudsverplichtingen aangegaan waarvan de uitvoering in 2015 nog ter hand moet worden genomen. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Stichting Jongeren Huisvesting Twente een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 73.709. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Stichting Jongeren Huisvesting Twente het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken.
101
K.
Toelichting winst- en verliesrekening 2014
Bedrijfsopbrengsten 1. Huren
2014
2013
Eigen
2.338.703
2.229.981
Huur
453.896
426.043
2.792.599
2.656.024
−23.797
−19.567
2.768.802
2.636.457
2014
2013
Levering gas, water en elektriciteit
898.159
916.838
Servicekosten
189.052
154.380
1.087.211
1.071.217
2014
2013
13.908
14.073
468
1.934
14.376
16.007
2014
2013
424.240
453.872
40.719
58.248
464.959
512.120
2014
2013
−
63.796
84.914
1.294.914
−322.629
−131.254
−237.715
1.227.456
Af: huurderving
2. Opbrengsten servicecontracten
3. Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden Nagekomen baten
Bedrijfslasten 4. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
5. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onrendabele top groot onderhoud Emmastraat 25 Waardevermindering Waardevermeerdering
102
2014
2013
Lasonderstraat 54
−
22.924
Gronausevoetpad 101
−
70.281
4.296
−
23.017
1.891
Wilhelminastraat 54
−
103.770
Hoogstraat 22-24
−
6.928
Brinkstraat 161/161A
1.530
6.356
Deurningerstraat 160
14.074
25.539
Bosuilstraat 2
−
108.991
Deurningerstraat 158
−
91.317
Roomweg 20-48
−
101.647
Bosuilstraat 4 / Steenuilstraat 2-4-6-8
−
87.857
Deurningerstraat 136
−
477.655
723
25.338
33.967
54.372
−
86.322
Blekerstraat 7-9
7.106
18.650
Emmastraat 258
201
4.585
−
491
84.914
1.294.914
Lasonderstraat 54
13.853
−
Gronausevoetpad 101
26.859
−
Molenstraat 76-158
−
9.817
Wilhelminastraat 54
57.324
−
−
70.715
Hoogstraat 22-24
4.045
−
Batjanstraat 2-4-6
3.687
50.722
Bosuilstraat 2
20.349
−
Deurningerstraat 158
25.775
−
Roomweg 20-48
23.914
−
Bosuilstraat 4 / Steenuilstraat 2-4-6-8
16.458
−
Deurningerstraat 136
99.715
−
Deurningerstraat 120
16.855
−
Emmastraat 25
13.795
−
322.629
131.254
Specificatie waardevermindering
Magnoliastraat 44 Laaressingel 22
Dr. Benthemstraat 19-21 Walhofstraat 60 Deurningerstraat 120
Emmastraat 25 Totaal waardevermindering
Specificatie waardevermeerdering
Wilhelminastraat 7
Totaal waardevermeerdering
103
6. Lonen en salarissen
2014
2013
382.693
380.505
−7.474
−10.140
375.219
370.365
2014
2013
73.399
65.767
2014
2013
73.771
72.383
9. Onderhoudslasten
2014
2013
Planmatig onderhoud
341.791
242.828
Dagelijks onderhoud
210.060
204.947
3.166
6.844
555.017
454.619
Werkelijk 2014
Begroting 2014
28.401
34.595
2.515
1.500
−
1.659
4. Vloerbedekking
10.710
9.894
5. Timmerwerk
19.262
18.361
656
1.000
12.941
8.984
−
−
9. Wanden en vloeren
13.327
10.942
10. Keukens
26.476
34.203
−
−
1.585
−
13. Lift
−
−
14. CV
138.283
153.784
−
−
16. Elektra
11.104
10.000
17. Mechanische ventilatie
−1.200
−
18. Terreinafwerking
10.772
8.014
−
−
52.338
51.500
4.298
4.271
−
−
Lonen Ontvangen ziektegeld
7. Sociale lasten Sociale lasten
8. Pensioenlasten Pensioenlasten
Kosten leefbaarheid huurpanden
Planmatig onderhoud 2014 Soort onderhoud 1. Beschermlagen buiten 2. Beschermlagen trappenhuizen 3. Beschermlagen gemeenschappelijke ruimten
6. Balkons 7. Daken 8. Metselwerk
11. Kasten 12. Loodgieterswerk
15. Warmwatervoorziening
19. Woning algemeen 104
20. Woningverbetering 21. Leefbaarheid 22. Beglazing vervangen
23. Rioolontstopping
−
−
24. Schoonmaken incidenteel
−
−
10.323
12.806
Totaal planmatig onderhoud
341.791
361.513
10. Lasten servicecontracten
2014
2013
1.087.211
1.071.217
11. Overige bedrijfslasten
2014
2013
Overige personeelskosten
29.647
21.417
Huisvestingskosten
13.327
15.211
5.318
5.739
Algemene kosten
184.652
180.534
Belastingen, verzekeringen, contributies
119.590
116.926
Huren huurpanden
375.101
355.833
Heffingen
251.611
171.122
3.035
224
38.652
37.105
−36.577
−36.756
984.356
867.354
25. Brandblussers/haspels
Lasten servicecontracten
Raad van Toezichtkosten
Overige bedrijfslasten Dotatie oninbare vorderingen Doorbelaste salariskosten onderhoud
In het boekjaar 2014 zijn de bedragen aan accountantskosten zoals weergegeven in de tabellen K-1 en K-2 ten laste van het resultaat gebracht. Deze kosten zijn opgenomen onder de algemene kosten. Tabel K-1 Accountantskosten PricewaterhouseCoopers 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
22.738
–
2. Andere controleopdrachten
–
–
3. Fiscale adviesdiensten
–
15.701
4. Andere niet controlediensten
−
–
22.738
15.701
1. Controle van de jaarrekening
Totaal
Tabel K-2 Accountantskosten Deloitte 2014 Deloitte Accountants B.V. 1. Controle van de jaarrekening
22.325
2. Andere controleopdrachten
–
3. Fiscale adviesdiensten
−
4. Andere niet controlediensten
–
Totaal
22.325 105
Rente 12. Rentebaten
2014
2013
14.307
10.146
−
4.493
14.307
14.639
2014
2013
58.106
59.432
5.211
4.040
63.317
63.472
2014
2013
180.697
216.436
Liquide middelen Rente op kortlopende deposito’s Rente op kortlopende vorderingen Totaal rentebaten 13. Rentelasten Langlopende schulden Rente leningen kredietinstellingen
Kortlopende schulden Rente op betaalrekeningen Totaal rentelasten 14. Belastingen Belastingen
Toelichting belastingen Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25 procent. Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. Onderstaand de berekening van de belastingplicht: Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening over 2014
445.162
Bij: – Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa − Fiscaal lagere lasten onderhoud
423.374 15.082
Totaal bij
438.456
Af: − Fiscaal geen waardeveranderingen
237.715
Totaal af
237.715
Fiscaal resultaat 2014
645.903
Bij/af: – Bijdrageheffing saneringssteun
106
149.985
– Gemengde kosten
2.908
– Investeringsaftrek
−1.423
Totaal bij/af
151.470
Belastbaar bedrag 2014
797.373
Over het fiscale resultaat over 2014 ad € 797.373 is € 189.343 (20% over de winst tot € 200.000 en 25% over het meerdere) vennootschapsbelasting verschuldigd. Tevens is de aangifte voor het jaar 2013 in concept klaar. Naar aanleiding van deze aangifte is het te betalen bedrag vennootschapsbelasting over het jaar 2013 verlaagd met € 8.646. In onderstaande tabel staat hoe de post belastingen is opgebouwd. Tabel K-3 Opbouw post belastingen Opgenomen in jaarverslag
Oorspronkelijk te betalen volgens fiscale positie 2013
Te betalen volgens nieuwe aangifte
Belastingen
Vpb 2013
−
218.554
209.908
−8.646
Vpb 2014
189.343
−
−
189.343
Totaal
180.697
Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar 2014 had de corporatie gemiddeld nominaal 10,0 werknemers in dienst (2013: 9,8). Deze werknemers vervulden in totaal 8,7 fte (2013: 8,6 fte). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Directeur De bezoldiging van de directeur bedraagt in 2014 € 123.219 (2013: € 122.644) inclusief sociale lasten, pensioenpremie , vakantietoeslag en belaste- en onbelaste onkostenvergoedingen. Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Tabel K-4 Bezoldiging directie 2014
2013
Belastbaar loon
87.090
87.107
Sociale lasten werkgever
12.362
11.587
Werkgeversgedeelte pensioenpremie
21.507
21.528
2.260
2.422
123.219
122.644
Onkostenvergoedingen Totaal
Raad van Toezicht Ter zake van bezoldiging van leden van de Raad van Toezicht is in 2014 € 3.500 (2013: € 3.500) ten laste van het resultaat gebracht. De bezoldiging van de Raad van Toezicht is een vaste vergoeding en kan als volgt worden gespecificeerd: Tabel K-5 Bezoldiging Raad van Toezicht Naam, functie
2014
2013
D.W. Ruesink, voorzitter Raad van Toezicht
1.000
1.000
A.H. ten Vergert, lid Raad van Toezicht
500
500
C.M. Coumans, lid Raad van Toezicht
500
500
T.J.N.M. de Bruijn, vicevoorzitter Raad van Toezicht
500
500
S. Kuiper, lid Raad van Toezicht
500
500
R.D. Bakker, lid Raad van Toezicht
500
500
3.500
3.500
Totaal
107
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Vanaf 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector van kracht. De wet is van toepassing op de topfunctionarissen binnen de organisatie. Vermelding op basis van de WNT is tevens van toepassing op alle medewerkers die in het boekjaar een bezoldiging of een uitkering bij ontslag hebben ontvangen welke de grens van € 230.474 te boven gaat. Tabel K-6 Bezoldiging directie volgens WNT Naam, functie topfunctionarissen
Duur en omvang dienstverband
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkosten-vergoedingen
Voorziening beloningen betaalbaar op termijn
Uitkering bij beëindiging dienstverband
R.M. Mittendorff, directeur
365 dagen, 1,00 fte
95.057
599
21.507
−
De totale bezoldiging van de directeur bedraagt € 117.163. In 2014 zijn er geen gewezen topfunctionarissen in dienst geweest bij SJHT. De bezoldiging van de Raad van Toezicht kan als volgt worden gespecificeerd: Tabel K-7 Bezoldiging Raad van Toezicht volgens WNT Naam, Functie topfunctionarissen
Duur dienstverband
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorziening beloningen betaalbaar op termijn
Uitkering bij beëindiging dienstverband
D.W. Ruesink, voorzitter Raad van Toezicht
365 dagen
1.000
−
−
−
A.H ten Vergert, lid Raad van Toezicht
365 dagen
500
−
−
−
C.M. Coumans, lid Raad van Toezicht
365 dagen
500
−
−
−
T.J.N.M. de Bruijn, vicevoorzitter Raad van Toezicht
365 dagen
500
−
−
−
S. Kuiper, lid Raad van Toezicht
365 dagen
500
−
−
−
R.D. Bakker, Lid Raad van Toezicht
365 dagen
500
−
−
−
3.500
−
−
−
Totaal Raad van Toezicht
Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties als uitgangspunt gehanteerd. SJHT herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken.
108
L.
Overige gegevens
Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Toezicht reeds in de jaarrekening verwerkt. Het positieve resultaat ad € 264.465 is toegevoegd aan de overige reserve. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die invloed hebben op de balanspositie per 31 december 2014.
109
Controleverklaring
110
111
Bijlage 1: Organigram SJHT
Raad van Toezicht
Directeur
Projectbeheerderscommissie
Projectbeheerder
Projectbeheerder
Administrateur
1e Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
Medewerker Administratie
Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
Medewerker Combi beheer-wonen Medewerker Administratie/ Verhuur- en bewonerszaken
= gezagstructuur
112
= overlegstructuur
Medewerker Technische dienst
Medewerker Beleidszaken
Medewerker Algemene zaken
Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand Tabel B2-1 Overzicht huurklassen woningenbestand per 31-12-2014 Aard
Huurprijs <389,05
>389,05
Totaal
Eigen panden - Onzelfstandig
485
485
- Eenpersoons zelfstandig
263
263
- Tweepersoons zelfstandig
98
24
122
Huurpanden - Onzelfstandig - Eenpersoons zelfstandig - Tweepersoons zelfstandig
Totaal
98
98
8
8
64
2
66
1016
26
1042
<389,05
>389,05
< fiatteringsgrens
471
7
Aantal nieuwe verhuringen in 2014: 495 Tabel B2-2 Aantal verhuringen aan eenpersoonshuishoudens 2014 Huurklasse Leeftijd
Inkomen
< 65
< €21.600 (wel recht op huurtoeslag) > €21.600 (geen recht op huurtoeslag)
> 65
< €21.600 (wel recht op huurtoeslag) > €21.600 (geen recht op huurtoeslag)
Tabel B2-3 Aantal verhuringen aan meerpersoonshuishoudens 2014 Huurklasse Leeftijd
Inkomen
< 65
< €29.325 (wel recht op huurtoeslag)
<389,05
>389,05
13
4
< fiatteringsgrens
> €29.325 (geen recht op huurtoeslag) > 65
< €29.400 (wel recht op huurtoeslag) > €29.400 (geen recht op huurtoeslag)
113
Instellingsgegevens Naam van de instelling Stichting Jongeren Huisvesting Twente Gevestigde gemeente Enschede Werkzaam in gemeenten Enschede en Hengelo (O) Bezoekadres Lasondersingel 178 7514 BX Enschede Postadres Postbus 781 7500 AT Enschede I www.sjht.nl E
[email protected] T 053 – 4801740 F 053 – 4301490 Datum van oprichting 18 maart 1968 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten 11 januari 1990 90.000.339 Inschrijvingsnummer Kamer van Koophandel en Fabrieken in het Handelsregister 06062073 VROM-nummer toegelaten instelling L 1964 Btw-nummer NL 0058.16.245.B01 Lidmaatschapsnummer Aedes 1055
114
115
Colofon datum 8 juni 2015 opdrachtgever SJHT ontwerp en fotografie Karien Bergboer druk Ipskamp Drukkers Enschede
Kengetallen
2014
2013
2012
2011
2010
870
870
869
835
830
Aantal verhuureenheden Eigen Huur Totaal aantal wooneenheden Garages / parkeerplaatsen Totaal aantal verhuureenheden
172
156
159
169
169
1.042
1.026
1.028
1.004
999
27
27
27
27
27
1.069
1.053
1.055
1.031
1.026
86,57
86,10
85,10
90,01
95,55
Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit
5,33
4,19
2,14
4,56
3,58
Rentabiliteit eigen vermogen
1,72
−7,84
4,71
−4,29
−13,40
Rentabiliteit totaal vermogen
1,85
−6,39
4,23
−3,84
−12,77
Cashflow per verhuureenheid
564
639
800
1.337
789
Overige reserve (x € 1.000)
15.349
15.085
16.268
15.501
13.057
Overige reserve per eigen wooneenheid
17.643
17.339
18.720
18.564
15.731
Huren na aftrek huurderving (x € 1.000)
2.769
2.636
2.410
2.328
2.221
Huren na aftrek huurderving per eigen wooneenheid
2.661
2.547
2.295
2.284
2.197
Jaarresultaat (x € 1.000)
264
−1.183
766
−665
−1.750
Jaarresultaat per eigen wooneenheid
304
−1.360
881
−796
−2.108
Directie
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Verhuur- en bewonerszaken
2,5
2,5
2,0
2,0
2,0
Technische dienst
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
Administratie
2,5
2,5
2,0
2,0
2,0
Algemene zaken
0,6
0,6
0,6
0,6
0,6
Beleidszaken
0,8
0,9
0,9
0,9
1,0
Totaal FTE
8,7
8,8
7,8
7,8
7,9
Personeelsbezetting nominaal
10
10
9
9
9
Balans en winst- en verliesrekening
Personeelsbezetting
Overige kengetallen Huurachterstand in % v/d huren en vergoedingen
0,68
0,64
0,90
0,99
0,83
Huurderving in % van v/d huren en vergoedingen
0,61
0,52
0,57
0,44
0,57
Overige reserves in % van de huren
554
572
675
666
588
Benchmark
SJHT
SJHT
Referentie
Landelijk
* bron: Corporatie in Perspectief 2014
2014
2013
2013
2013
Mutatiegraad zelfstandige eenheden
38,3
31,4
24,4
8,1
Huurachterstand in % van de jaarhuur
0,7
0,6
0,7
1,0
Huurderving eenheden in % van de jaarhuur
0,6
0,5
0,4
1,5
Gemiddelde huurprijs per maand per vhe
€ 223
€ 213
€ 281
€ 467
Klachten- en mutatieonderhoud per vhe
€ 203
€ 199
€ 156
€ 499
Planmatig onderhoud per vhe
€ 392
€ 279
€ 440
€ 792
Netto bedrijfslasten per vhe excl. Leefbaarheidsuitgaven *
€ 760
€ 737
€ 990
€ 911
€ 60.045
€ 57.786
€ 72.377
€ 72.323
120
117
131
97
Personeelskosten per fte Aantal vhe per fte Huuropbrengst per vhe (eigen panden)
€ 2.675
€ 2.551
€ 3.131
€ 5.591
WOZ-waarde zelfstandige eenheden per vhe
€ 67.460
€ 71.130
€ 97.741
€ 140.267
WOZ-waarde overige wooneenheden per vhe
€ 32.784
€ 34.416
€ 35.088
€ 64.201
• Dit zijn de geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten volgens de AEDES benchmark.
