Znalecký posudek č. 2735/19/2013-A O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1824/3 s podílem na společných částech domu č.p.1824 a pozemku parc.č. st.1864 v k.ú.Aš, obec Aš, okres Cheb.
Objednatel posudku:
Hypoteční banka a.s. Radlická 333/150 150 00 P r a h a 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15. 9. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 13 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 15. 9. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 4+1 v 1.patře obytného domu č.p.1824 na Chebské ulici v Aši.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 2. 2013. Uživatelka bytu Iryna Paluyanchyk nebyla přítomna. Prohlídka bytu nebyla umožněna, informace poskytla spoluvlastnice dvou jednotek v témže domě.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitosti LV č.3372 a LV č.3010 Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK Skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Karlovarský Cheb Aš Aš (600521)
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům je postaven při hlavní silnici vedoucí z Chebu do Aše. Dům je rohový v řadové zástavbě na pravé straně při vjezdu do města. V domě je pět jednotek z toho 4 bytové a jedna nebytová. V přízemí domu je nebytová jednotka původně provozovaná jako pizerie a bytová jednotka. Obě jsou v současností prázdné určené k prodeji. Ocen’ovaná jednotka zaujímá celé 1.patro domu. Je upravena pro dvougenerační bydlení, má vlastní etážové topení s kotlem na plyn a náleží k ní sklep a část půdy. Za domem je skupina garáží, kde je možnost zakoupení garáže. Ve městě je veškerá občanská vybavenost . Do města Cheb je velmi dobrá dopravní dostupnost po silnici i vlakem. Nádraží je vzdáleno 350 m od domu.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č. st.1864/1 Byt a) Bytová jednotka č.1824/3
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Cheb Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel Pozemek
a) Pozemek č. st.1864/1 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 124,37 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (13 054 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 13 054 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název zastavěná plocha
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 124,37 265,2975
[m2] základní
Parc. č. Výměra st.1864/1 299
Pozemek č. st.1864/1 – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 – spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000
1,100 2,131 0,910 Cena [Kč] 79 323,95 79 323,95 Kč
79 323,95 Kč 79 323,95 Kč 21 179,49 Kč
Byt
a) Bytová jednotka č.1824/3 – § 25 Bytová jednotka 4+1 zaujímající celé 2.nadzemní podlaží obytného domu č.p.1824 Chebská ulice, má celkovou podlahovou plochu 110 m2. Bytová jednotka je vybavena novou kuchyn’skou linkou, novou koupelnou, vlastním etážovým topením s plynovým kotlem. Okna plastová, podlahy laminátové plovoucí. Byt je po rekonstrukci v dobrém stavu.
–5– K bytu náleží část sklepa a půdy. Podíl na společných částech domu je 267/1000. Obytný dům má celkem 5 jednotek z toho 4 bytové. Je cihlový, rohový, cele podsklepený. Podlahové plochy bytu (PP): celková podlahová plocha
110,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Aš Počet obyvatel: 13 054 Indexovaná prům. cena (IPC): 16 824,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 V nejbližším okolí bydlí malé skupiny problémových obyvatel. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez prostředí v okolí výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost v obci a okolí
Pi 0,00 0,02 –0,01 –0,03
0,05 0,00 0,00 0,00 –0,20
0,00
–6– 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené
III. Bez vlivu
0,00
II. Bez dalších vlivů
0,00
12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,830
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná I. Žádné z dále uvedených 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám III. Příslušenství úplné - standardní provedení 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let 0,6 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,556
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 0,830 × 0,556 = 0,415 16 824,– × 0,415 = 6 981,96 Kč/m2 110,00 × 6 981,96 = 768 015,60 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 79 323,95 Kč Spoluvlastnický podíl: × 267 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 21 179,49 Kč 21 179,49 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 789 195,09 Kč Bytová jednotka č.1824/3 – zjištěná cena:
789 195,09 Kč
–7–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 – spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000
79 323,95 Kč 79 323,95 Kč 21 179,49 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1824/3 Cena po zaokrouhlení podle § 46:
789 195,09 Kč 789 200,– Kč
Zjištěná cena: 789 200,– Kč Cena slovy: sedmsetosmdesátdevěttisícdvěstě Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou se započtením všech známých vlivů na prodejnost nemovitosti. Srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí a zjištěním situace na realitním trhu v místě je možné považovat cenu vypočtenou za cenu v místě a čase obvyklou. Klady nemovitosti: - bytová jednotka v cihlovém domě s vlastním topením a zázemím po částečné rekonstrukci vyžaduje minimální náklady na provoz - v domě jsou pouze 4 byty s bezproblémovými vlastníky - za domem jsou rekreační plochy a začínají lesy Zápory nemovitosti: - dům je umístěn u průjezdné silnice Cena obvyklá - 800 000,-Kč ( slovy: osmsettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku.
, 15. 9. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2735/19/2013-A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19/2013-A podle připojené likvidace.
–9–
E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí + snímek z PM
– 10 –
Fotodokumentace
– 11 –
Výpis z katastru nemovitostí + snímek z PM
– 12 –
– 13 –
