IKTATÓSZÁM: 08-8-489/2011.
PÉCSI KÖZIGAZGATÁSI SZOLGÁLTATÓ KÖZPONTTAL KAPCSOLATOS DÖNTÉSEK MEGHOZATALA MELLÉKLET: 2 DB TÁRGY:
ELŐTERJESZTÉS PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA KÖZGYŰLÉSÉNEK 2011. MÁJUS 26-I ÜLÉSÉRE ELŐTERJESZTŐ:
DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
AZ ELŐTERJESZTÉST KÉSZÍTETTE: DR. SZILOVICSNÉ DR. HOLLÓSY ANDREA ELŐADÓ:
DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
HIVATALI KOORDINÁTOR: VÉLEMÉNYEZÉSRE MEGKAPTA:
EGYÉB SZERVEZET: MEGTÁRGYALTA:
SZÁMA:
PÉNZÜGYI ÉS GAZDASÁGI BIZOTTSÁG
../2011.(05.25.)
AZ ELŐTERJESZTÉS SZAKMAILAG INDOKOLT: A POLGÁRMESTERI KABINET JÓVÁHAGYÁSA: TÖRVÉNYESSÉGI VÉLEMÉNYEZÉSRE BEMUTATVA: JOGI CSOPORT: ÁGAZATI JOGÁSZ:
PÉNZÜGYI FŐOSZTÁLLYAL EGYEZTETÉS:
ILLETÉKES TISZTSÉGVISELŐ: DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
TERJEDELEM: 8. OLDAL
Tisztelt Közgyűlés! Közgyűlés a 608/2009. (12.17.) sz. határozatával döntött a Magasház körüli területekre mélygarázs létesítése céljából kiírt hasznosítási pályázatról. A határozat szerint a beruházás számára igénybe vehető terület egyrészt a Magasház melletti Megyeri téri, önkormányzati tulajdonban lévő, továbbá a Hungária út szemközti oldalán, a Steinmetz téri önkormányzati telkek (3463, 3647, 3468, 3469, 3493/15 hrsz, valamint a konstrukció szerint önkormányzati tulajdonba kerülő 3493/14 hrsz.), melyek alá egymással, valamint a Magasházzal, illetve a tervek szerint a helyén létrejövő épülettel összekötött, illetve összeköthető, a lakókörnyezet és a növényzet maximális kímélésével üzemeltethető mélygarázsok építendők, több szinten, legalább 400 parkolóhellyel. A benyújtott pályázat értékelését követően a Közgyűlés a 110/2010. (03.18.) sz. határozatával zárta le a pályázati eljárást győztesnek megnevezve az Öresund Kft.-t, és egyúttal felhatalmazta a Polgármestert a beruházást lehetővé tevő /hat elemből álló/ szerződések megkötésére. A közgyűlési felhatalmazás alapján a felek közötti viszonyrendszer alapjait rögzítő szindikátusi, valamint a beruházást ténylegesen lebonyolítani és egyúttal majdani üzemeltetőként funkcionáló céget létesíteni hivatott társasági szerződés került megkötésre, mindkettő 2010. április 09. napján. A Szigeti Garázs Beruházó és Üzemeltető Kft. (Szigeti Garázs Kft.) projekttársaság megalapítását követően megkezdődött a beruházás érdemi előkészítése, melynek keretében az Öresund Kft. a gyakorlati végrehajtásra figyelemmel, azt elősegítendő a szindikátusi szerződés módosítására tett javaslatot, melyet a Gazdasági Bizottság 311/2010. (08. 10.) sz. állásfoglalása alapján az Önkormányzati Bizottság átruházott hatáskörében jóváhagyott. A fenti előzmények előkészítik és illeszkednek a városvezetésnek a helyszínnel kapcsolatos azon távlati - de belátható időn belül megvalósítható és magvalósítandó - elképzelésébe, mely az üresen, és magánkézben álló Magasház épületnek a jelenleg is folyamatban lévő területi közigazgatási rendszer átszervezése során kialakítandó ügyfélbarát közigazgatást szolgáló regionális kormányzati, igazgatási központ megvalósítása irányába mutat. A kormányzati törekvéssel, és az ehhez igazodó jelenlegi jogalkotási folyamatokkal, valamint a városvezetés választási programjával is összhangban álló elképzelések szerint az épület bontását és új irodaközpont kialakítását követően néhány éven belül megfelelő helyszínéül szolgálhat a magas színvonalú, 21. századi feladatellátást biztosító ún. egyablakos közigazgatás megvalósításának a városban, illetve a megyében működő államigazgatási, valamint helyi önkormányzati, továbbá mindehhez kapcsolódó kiegészítő közszolgáltatási funkciók (posta, közjegyző, közműszolgáltató) elhelyezéséhez. A Közgyűlés a 31/2011. (01.27.) számú határozatával elvi egyetértését fejezte ki a Magasház ingatlannak a közigazgatási szolgáltató központ megvalósítása céljából történő esetleges átalakítása tárgyában. Ezen tárgykörben hozandó végleges döntés megalapozása érdekében a Közgyűlés szükségesnek tartotta egy teljes körű, elsősorban pénzügyi-gazdasági szempontú, a gazdaságos kialakíthatóságot, illetve működtetést és fenntartást - a jelenleg fennálló helyzetet is figyelembe vevő módon - vizsgáló szakértői anyag elkészítését, melynek végrehajtására utasította a Pécsi Városfejlesztési Nonprofit Kft. ügyvezetőjét, 60 napos teljesítési határidővel, amelyhez szükséges forrást biztosította.
TERJEDELEM: 8. OLDAL
2
A határozatnak megfelelően tanulmány elkészült, az előterjesztéshez 1. számú mellékletként csatolásra került az összefoglalását tartalmazó része. A megvalósíthatósági tanulmány kiterjedt az átköltözéssel érintett önkormányzati hivatalok /Kossuth tér 1-3., Szigeti út 33.,/ Közterület Felügyelet, Pécsi Többcélú Kistérségi Társulás ingatlanaira, a Pécs Holding Zrt., Pécsi Közlekedési Zrt., Pécsi Városfejlesztési Nonprofit Kft., Tettye Forrás Zrt., Biokom Kft., PÉTÁV Kft., EUNet 2000 Nonprofit Kft., TéDéeM Nonprofit Kft. által jelenleg használt ingatlanokra, melyek összesen 7070 m2-esek és 370 fő elhelyezését szolgálják. A jelenlegi ismeretek és adatszolgáltatás alapján a Kormányhivatalban 789 fő lehet érintett az áttelepüléssel 10.000.-12.500 m2 helyigénnyel. Az érintettek meghallgatását követő megállapítás szerint mintegy 16.000 m2 irodaigény kielégítésére van szükség. A tanulmány 8 eltérő méretű beruházási verziót – a beruházás nélküli esettől az e-közigazgatásig – taglal azok pénzügyi, gazdasági-társadalmi és környezeti illetve a projektek finanszírozhatóságát kibontva, nettó jelenértékük megállapításával, előnyei és hátrányai valamint kockázati elemeik mérlegelésével. Vizsgálja a beruházás – kivitelezési, működési – kiadási és bevételi oldalát beleértve a felszabaduló ingatlanok hasznosítását és a kiadható irodarészek bérleti díj bevételeit és ezen alapuló összegzést. A cél megvalósítása során kézenfekvő módon kapcsolódhat be a Szigeti Garázs Kft., mint az Önkormányzat többségi /52%/ tulajdonában álló, a helyszín fejlesztésével, beruházás lebonyolításával megbízott társaság, mely személyében alkalmas lehet a leírtak végrehajtásának lebonyolítására. A leírtakból kiindulva a Szigeti Garázs Kft. kisebbségi tulajdonosa, valamint az épület jelenlegi tulajdonosa a La Torre Kft. között megtörtént a kapcsolatfelvétel, mely az időközbeni tárgyalások eredményeképpen ajánlati formát is öltött. Az ajánlat abból az elvi feltételezésből indult ki, hogy az Önkormányzat és egyes cégei csaknem valamennyi, a saját tulajdonukban álló, vagy mástól bérelt épületekben ma meglévő irodáikat elhagynák, s a Magasház elbontása után, az annak helyén emelendő, teljes egészében önkormányzati tulajdonban lévő, és önkormányzati működtetésű irodaközpontba költöznének. A mai Városháza épületében maradnának a polgármester, a képviselők, a jegyző, valamint az őket közvetlenül kiszolgáló részlegek és irodáik. Így a szolgáltató és szolgáló önkormányzat koncepció jegyében az Önkormányzat csaknem minden munkatársa egy helyen, a polgárok számára tömegközlekedéssel és autóval is gyorsan és kényelmesen elérhetően, egy hatékonyabb munkaszervezést lehetővé tevő, energiatakarékos épületben nyerne elhelyezést. Az önkormányzati és kormányzati irodaközpont az ajánlat szerint a beruházás befejezése pillanatában 100 %-ban önkormányzati tulajdonba kerülő projektcég tulajdonában álló ingatlanként jön létre, tehát a telek és az azon felépített ház a teljes egészében önkormányzati tulajdonú társaságé lenne. Magántulajdon tehát sem az ingatlanban, sem az ingatlan működtetésében nem lenne. Magáncég kizárólag a beruházás megvalósításában és annak finanszírozásában játszik szerepet, ám mindkét folyamat a nyílt közbeszerzésen kiválasztott ún. beruházásfelügyelő teljes, átfogó és tételes ellenőrzése mellett megy végbe. A beruházás-felügyelő egyebek közt más, hasonló beruházások összehasonlító adatai alapján felülvizsgálja a beruházási ráfordításokra, valamint az új irodaközpont karbantartási, üzemeltetési és felújítási költségeire vonatkozó
3 számításokat, az azokban szereplő ráfordítások indokoltságát, mértéküknek a műszaki adottságoknak s a szokásos piaci viszonyoknak való megfelelőségét. Meghatározza a beruházási ráfordítások, valamint az új irodaközpont karbantartási, üzemeltetési és felújítási költségei mértékének felső határát, azaz azt az összeget, amelynek felhasználásával a beruházás, a karbantartás, üzemeltetés és felújítás még biztosan megvalósítható, de a ráfordítások indokoltak, s mértékük a szokásos piaci viszonyoknak megfelelő. A beruházásfelügyelő ellenőrzi az Önkormányzat és intézményei jelenlegi ingatlan-fenntartási és működtetési költségeire vonatkozóan készítendő tételes, pontosított felmérést is. A beruházás-felügyelő ellenőrzi a tervezés és a kivitelezés folyamatát, jóváhagyja a beruházási ráfordításokat, az azokról kiállított számlákat. Az előzetes tervek szerint az önkormányzati és kormányzati irodaközpont funkciójú, összesen 21.000 négyzetméter, s azon belül 17.000 négyzetméter hasznos területű új, ”A” kategóriájú irodaépületben az Önkormányzat által a maga, s az önkormányzati cégek által használt terület legfeljebb 13.000 négyzetméter, az egyéb állami intézményeknek az önkormányzati projektcég által bérbe adandó terület legalább 4.000 négyzetméter lenne. Az Önkormányzat és cégei rendelkezésére álló terület a Közgyűlés döntését követően végzett beható, ám minden kitartó erőfeszítés ellenére sem teljes körű felmérésen alapszik. Vélhető, hogy a szükséges irodaterület a jövőben munkaszervezeti változások nyomán is csökken, ám ezzel növekszik a más állami intézmények számára az Önkormányzat által bérbe adható terület, amely iránt valós és komoly igény mutatkozik. Az Önkormányzat 30 évre, előre meghatározott bérleti díj fejében – a Kbt. előírásai betartásával - bérbe venné az általa 100 %-ban tulajdonolt projektcégtől az annak tulajdonában álló irodaházat. Az új önkormányzati irodaközpontban a bérleti díj magában foglalja: a) a teljes egészében önkormányzati tulajdonú projektcég, mint bérbeadó által nyújtott, illetve elvégzett üzemeltetés (ideértve egyebek közt a közműdíjakat, az őrzés-védelmet, a porta-diszpécserszolgálatot, az épületgépészeti hálózatok és berendezések valamint az informatikai alaphálózat üzemeltetését, a takarítást kertgondozást, a menedzsment költségét, az épületbiztosítást, az építményadót, stb.) és karbantartást, b) az idők során, a 30 éves bérleti periódusban szükséges felújítások költségét, c) s ezen felül tartalmazza a beruházási ráfordítások (a Magasház vételárának 70%-a és bontási költségeinek 70%-a, a tervezési, engedélyeztetési, kivitelezési ráfordítások belsőépítészettel és bútorozással együtt) fedezetét is. Előzetes számítások szerint az új irodaközpont felépülte utáni 30 év átlagában az Önkormányzat és intézményei ingatlanhasználati ráfordításai és bevételei közel azonos szinten lennének a jelenlegiekkel, azaz a jelenlegi ingatlan fenntartási költség meghaladja, de legfeljebb azonos az irodaközpont megépülése esetén kialakuló költségekkel. Az Önkormányzat két és fél éve eladta a Gruppo Miltonhoz tartozó La Torre Kft.nek a Magasházat, amely kifizette a vételárát. Az Öresund Kft. érdekeltségi körébe tartozó társaságok – a Norrlandiq Vagyonkezelő Kft. /Társaság I. amely az Öresund Kft. kizárólagos tulajdona/ valamint a Municipio Kft. /Társaság II., amely a Szigeti Garázs Kft. 52%-os és az Öresund Kft 48%-os tulajdona/ vásárolják meg az épületet.
4 Eszerint a vevő cégek egymás közt 70-30% arányban / ingatlan tulajdonos II. cég és ingatlan tulajdonos I. cég / megveszik a Magasház ingatlant. A tulajdonjog megszerzésének célja az, hogy a Magasházat lebontassák, s a telket az előbbi arányban két önálló, egyikük és másikuk által kizárólagosan tulajdonolt telekre osszák, s az egyiken kizárólagos önkormányzati tulajdonként s önkormányzati működtetésben felépüljön az önkormányzati és kormányzati irodaközpont, s a másikon az azt kiszolgáló, ahhoz kapcsolódó szolgáltatóház. Az adásvételi szerződés akkor lép hatályba, ha az Önkormányzat és az Öresund Kft. között megállapodás jön létre az új önkormányzati és kormányzati irodaközpontot sajátjaként felépítő és az üzemeltető ingatlan tulajdonos II. cég 48%-os üzletrészének megvásárlására, a Magasház lebontása után az Önkormányzat számára megfelelő, iroda célú hasznosítás érdekében. A későbbiekben közvetlenül és közvetve teljes egészében önkormányzati tulajdonba kerülő projektcég tulajdonában lévő nagyobbik telekre épül tehát az új önkormányzati és kormányzati irodaközpont. A másik, kisebbik, Társaság I. magántulajdonában maradó telekre pedig egy olyan, az irodaközponthoz, építészetileg is, funkciójában is kapcsolódó, azzal összekötött, magántulajdonban lévő iroda- és szolgáltatóház épülne, amelyikben az Önkormányzathoz kapcsolódó, az ott dolgozók s az ügyfelek számára szolgáltatást végzők (pl. közjegyző, ügyvéd, tervező iroda, földmérő, bank, posta, étterem, élelmiszer áruház) körében bérbe adandó terület hasznos alapterülete 7.700 négyzetméter lenne. A két épület terveit természetesen ugyanaz a tervezőiroda készítené el, építészetileg egységes koncepció szerint. Az önkormányzati és kormányzati irodaközpont felépítéséhez szükséges forrásokat is az Öresund Kft. biztosítja, tagi kölcsönként. A minden elemében a közbeszerzésen kiválasztott beruházás-felügyelő által kontrolált irodaközpont beruházás befejeztével a magáncég a tagi kölcsönt tőkésíti, s az így megemelt törzstőkéjű projektcég 48%-nyi, tehermentes üzletrészét a projektcég maga vásárolja meg törzstőkén felüli vagyonából, ám az üzletrész vételárát a projektcég 30 év leforgása alatt fizeti meg az Öresund Kft.-nek. A vételár biztosítékaként szolgálna az önkormányzati és kormányzati irodaközpontra alapított jelzálog, valamint tartozás elismerési okirat és készfizető kezesség. A projekt megvalósulásához szükséges, azt megalapozó szerződéskötési folyamat: A Társaság II. mint vevő és az Öresund Kft. mint eladó adásvételi szerződést köt az együttműködési megállapodás hatályba lépését követő 15 napon belül a Magasház lebontásával, annak helyén létrejövő nagyobbik telket tulajdonában tartó, s azon az új önkormányzati irodaközpontot felépítő és azt működtető projekttársaság, ingatlan tulajdonos II. 48%-nyi üzletrészére, amely saját üzletrészét a törzstőkén felüli vagyonából vásárolja meg. A megállapodás a szerződés I./2. pontba foglalt hatályba léptető feltétellel lép életbe, amely az elkészítendő tanulmányokon alapul.
5 A szerződéskötést követően elkészítésre kerülő tanulmányok vizsgálják az Önkormányzat és intézményei jelenlegi ingatlan-fenntartási és –működtetési költségeinek és bevételeinek egyenlegét, valamint a tervezett önkormányzati és kormányzati irodaközpont megépülése esetén az Önkormányzat és intézményei jövőbeni ingatlan-fenntartási és működtetési költségei és bevételei egyenlegének egymáshoz viszonyított arányát a beruházás befejezését követő 30 évben. A tanulmányban részletes vizsgálatra kerülnek a) a Magasház becsült bontási költségei; b) az Önkormányzat és intézményei tulajdonában, valamint az idegen tulajdonban lévő más, az Önkormányzat és intézményei által jelenleg használt ingatlanok, és karbantartási, üzemeltetési, valamint felújítási költségei, valamint az Önkormányzat és intézményei tulajdonában lévő épületek jövőbeni hasznosítására vonatkozó lehetőségek; c) az új önkormányzati és kormányzati irodaközpont beruházási ráfordítása, valamint karbantartási, üzemeltetési, felújítási költségei, a becsült beruházási ráfordítások (ideértve az Ingatlan vételárából és az Ingatlanon lévő felépítmény bontási költségeiből a Társaság II.-re jutó, ez esetben 70 (hetven) százaléknyi részt, valamint az új irodaközpont tervezési költségeit, a kivitelezési és egyéb ráfordításokat), továbbá az új irodaközpont karbantartási és üzemeltetési, valamint felújítási költségei megtérítésére szolgáló bérleti díj, valamint az Önkormányzat és intézményei jövőbeni ingatlan egyéb ingatlan fenntartási és működtetési költségeinek és bevételeinek egyenlege a Beruházás befejezését követő harminc évben. Az üzletrész vételára megegyezik a Magasház vételárának 70%-ával, valamint mindezeknek a pénzpiacon elérhető legalacsonyabb kamatával, valamint a Magasház bontási költségei 70%-ának, és az önkormányzati irodaközpont felépítésének / tervezés, engedélyezés, kivitelezés, belsőépítészet és bútorozás/ a beruházás-felügyelő által elfogadott ráfordításai, és mindezeknek a pénzpiacon elérhető legalacsonyabb kamatláb szerinti kamatai összegével. - megfizetésének időtartama a Magasház helyén felépítendő irodaközpontnak a beruházás-felügyelő által megállapított befejezését követő 30 év. - az üzletrész a beruházás befejezésével vagy ennek hiányában a megkezdésétől számított 48. hónap elteltével száll át az Önkormányzatra. A beruházás befejezését követően bérleti szerződés jön létre az Önkormányzat, mint bérlő és a Társaság II. mint bérbeadó közt az irodaház meghatározott területeire 30 évre. A projektum megvalósításának menetrendje: Az együttműködési megállapodás hatályba lépésétől 90 napon belül közbeszerzési eljárás során kiválasztásra kerül a beruházás-felügyelő és a Társaságok az Önkormányzattal egyetértésben kiválasztott cégekkel, intézményekkel tanulmányokat készíttetnek el: a) a Magasház becsült bontási költségeire; b) az Önkormányzat és intézményei tulajdonában, valamint az idegen tulajdonban lévő más, az Önkormányzat és intézményei által jelenleg használt ingatlanok teljes és tételes felmérésére, és karbantartási, üzemeltetési, valamint felújítási költségeikre, valamint az Önkormányzat és intézményei tulajdonában lévő épületek jövőbeni hasznosítására;
6 c) az új önkormányzati és kormányzati irodaközpont becsült beruházási ráfordításaira, ideértve az Ingatlan vételárából (410 mft+ÁFA) és az Ingatlanon lévő felépítmény bontási költségeiből a Társaság II.-re jutó 70 (hetven) százaléknyi részt, valamint az új irodaközpont tervezési költségeire, a kivitelezési és egyéb ráfordításokra, továbbá az új irodaközpont karbantartási valamint felújítási költségei megtérítésére szolgáló bérleti díjra, valamint üzemeltetési költségei becslésére. Az együttműködési megállapodás hatályba lépésétől 150 napon belül a beruházás-felügyelő elkészíti jelentését. Amennyiben a jelentés szerint a jelenlegi ingatlan állomány kapcsán felmerülő költségek azonosak vagy magasabbak mint a tervezett irodaközpont megépülése esetén a jövőbeni költségek és bevételek egyenlege a beruházás befejezését követő 30 évben, a Magasházat megvásárló projektcégek a Magasházra annak tulajdonjoga megszerzését követő 120 napon belül bontási tervet készíttetnek, s azt követően haladéktalanul bontási engedélyt kérnek, valamint kötelességük, hogy mindent megtegyenek, hogy a jogerős bontási engedély további 120 napon belül kiadásra kerüljön. A magán projektcégek a Magasház tulajdonjogának megszerzését követő 30 napon belül az Önkormányzattal egyetértésben kiírandó, s 90 napon belül lefolytatandó meghívásos tervpályázatnak az Önkormányzattal egyetértésben kiválasztott nyertesével további 90 napon belül haladéktalanul elkészíttetik a Magasház helyén felépítendő irodaház, s az azt kiszolgáló épület ún. előtervét, koncepciótervét. A projektcégek a jogerős bontási engedély birtokában 300 nap alatt elvégeztetik a Magasház lebontását; A tervpályázat nyertesével haladéktalanul elkészíttetik a Magasház helyén felépítendő épületek elvi építési engedélyezési terveit, majd ezt követően az építési engedélyezési terveit. A tervek elkészítésének és engedélyeztetésének időszükséglete 210 nap. (Az építési engedélyezési tervek készítése során a felek véleményének, álláspontjának kifejtésére, annak időkeretére, és kinyilvánításának módjára a felek szerződésben eljárásrendet határoznak meg.) A jogerős építési engedély birtokában a önkormányzati megvalósító projektcég 24 hónap alatt felépítteti az új irodaházat.
irodaközpontot
Az ajánlatban szereplő jogi szempontból átgondolt és koherens konstrukció, az abban rejlő kétségtelen üzleti kockázat ellenére, mely egyrészt az együttműködés sokrétű, sokszereplős és összetett jellegéből, másrészt annak hosszú időtávjából adódik.
7 E tényezők együttesen nem elhanyagolható mértékű bizonytalansági faktort jelentenek, ma ugyanis a legjobb referenciákkal rendelkező beruházás-felügyelő bevonása és kontrollja mellett is nehéz előrelátni, hogy az elkövetkező 30 év távlatában milyen piaci és egyéb, az üzemeltetés megtérülési mutatóit befolyásoló folyamatok mennek végbe – a konstrukció mégis olyan megoldást kínál, amely lehetővé teszi, hogy ne az Önkormányzat szűkös költségvetési forrásait kelljen a beruházásra fordítani, ugyanakkor a terület és a hasznosítás lehetősége ne kerüljön ki az Önkormányzat vagyoni, és érdekköréből. Az előterjesztést a Pénzügyi és Gazdasági Bizottság 2011. 05. 25-i ülésén tárgyalja meg, amelynek eredményéről az ülésen tájékoztatom a Tisztelt Közgyűlést. A fentiek alapján kérem a Tisztelt Közgyűlést, hogy a Magasház ingatlannak közigazgatási szolgáltató központtá történő - az előterjesztéshez csatolt szerződés szerinti alakítása tárgyában döntést hozni szíveskedjék.
Dr. Páva Zsolt
