2008

Znalecký posudek číslo 1650/140/2008 o ob vyk l é , o bec né , t rž n í h od no tě n em o vit o st í – b yt o vé j e dn otk y č . 91/5 o ve lik o st i 2+ 1 vč et ně vš ec h so uč ást í a p ř ís lušenství nacháze j í c í s e v b ud o vě č .p . 91 na poz emku pa rc .č . St . 1 04 /3 a s po l u vl as t n ic kéh o p od í l u o ve l i k o st i id eá ln ích 7 409 /5974 2 na spo leč nýc h č ást ech bu do vy č . p . 9 1 a poz e mku p ar c .č . St . 1 04 /3 v k .ú . H ran i ce u A š e, obe c H ra n ice , o kr es C h eb , vš e z a ps áno n a L V č . 10 63 a 100 8.

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 10914/04-12

Oceněno ke dni :

9.7.2008

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 14.10.2008

Bytová jednotka č. 91/5, k.ú. Hranice u Aše

Znalecký posudek č. 1650/140/2008

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

7

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik

10

Přílohy Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1063) Příloha 5 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1008) Příloha 6 – Kopie katastrální mapy Příloha 7 – Srovnatelné bytové jednotky Příloha 8 – Smlouva o zřízení věcného břemene

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 1063 a 1008, k.ú. Hranice u Aše, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, KP Cheb dne 9.7.2008, řízení PÚ: 2659/08-12.

1.b.:

Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, KP Cheb dne 9.7.2008 pro k.ú. Hranice u Aše v měřítku 1:1000, mapový list 9-7/42.

1.c.:

Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi společností Aktivní Český Mobil a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 (oprávněný z věcného břemene) a Jolanou Demeterovou, Vítězná 91, 351 24 Hranice u Aše (povinný z věcného břemene) dne 5.5.2005 včetně Prohlášení o písařské chybě ze dne 28.6.2005.

1.d.:

Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a matkou vlastníka oceňované bytové jednotky.

1.e.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.f.:

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 9.7.2008 za účasti matky vlastníka oceňované bytové jednotky.

1.g.:

Mapa obce a okolí.

1.h.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).

1.ch.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 9.7.2008.

1.i.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru (www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.zapadoceskereality.cz, www.sreality.cz).

1.j.:

Zákon č. 72/1994 Sb.

1.k.:

Knihovna znalce.

1.l.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex10914/04-12 ze dne 21.11.2008.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 91/5 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 91 na pozemku parc.č.St. 104/3 a spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech budovy č.p. 91 a pozemku parc.č.St. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb, vše zapsáno na LV č. 1063 a 1008. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 1063 a 1008 v k.ú. Hranice u Aše pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 9.7.2008. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví jednotky

Demeterová Jolana, Vítězná 91, Hranice, 351 24 Hranice u Aše, (766027/1806) 1063, 1008 Hranice u Aše (kód 647 641) Hranice (554 553), Cheb (CZ0411) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 91, byt č. 91/5, St. 104/3 (spoluvlastnický podíl ideálních 7409/59742 na společných částech budovy a pozemku)

Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh St. 104/3, 507 m2, zastavěná plochá a nádvoří -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od matky vlastníka oceňované bytové jednotky a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 9.7.2008 za přítomnosti znalce a matky vlastníka oceňované bytové jednotky. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a matky vlastníka oceňované bytové jednotky není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá její vlastník s matkou.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1063 ze dne 9.7.2008 pro k.ú. Hranice u Aše v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro ACM Money Česká Republika a.s. (Aktivní Český Mobil a.s.), Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, 181 00 Praha 81, IĆ: 26158761 (viz. příloha č. 4 – LV č. 1063 a příloha č. 8 – Smlouva o zřízení věcného břemene), které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí a dále jsou v oddíle C zapsána předkupní práva, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz. příloha č. 4 – LV č. 1063). Na omezení uvedená v oddíle C vyjma omezení věcným břemenem uvedeným výše, tj. na předkupní práva, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1063 a 1008 v k.ú. Hranice u Aše včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech domu č.p. 91 a pozemku parc.č.St. 104/3.

Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – bytové jednotky č. 91/5 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech domu č.p. 91 a pozemku parc.č.St. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná dvoupokojová bytová jednotka č. 91/5 se nachází ve 3.NP v budově č.p. 91 situované na pozemku parc.č.St. 104/3 při ulici Vítězné, ve které je umístěno celkem 7 jednotek. Bytový dům je podsklepený, se 3.NP a sedlovou střechou, pod kterou je situována jedna rozestavěná bytová jednotka. V 1.NP se nachází 2 nebytové jednotky (jedna z nich slouží jako obchod s názvem Květiny u Jany), ve 2.NP a 3.NP jsou situovány 4 bytové jednotky. Přístup k bytovým jednotkám je umožněn vjezdem ze silnice a dále vchodem ze dvora (přes pozemek parc.č.St. 104/3). Objekt leží v centrální části městečka Hranice u nevyužívané továrny, které se nachází v nejsevernější části Ašského výběžku v těsné blízkosti hranic s Německem ve vzdálenosti cca 35 km od okresního města Cheb.


strana 5



Popis bytového domu : Bytový dům je založen na smíšených základech, nosné konstrukce objektu jsou zděné, střecha je sedlová krytá asfaltovými šindeli, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled, ve sklepě jsou stropy klenuté. Fasádní omítky jsou převážně vápenné stříkané, dále vápenné a břízolitové, vnější obklady nejsou provedeny. Dveře jsou dřevěné vyjma vchodových dveří z čelní strany (vedou k nebytovým jednotkám v 1.NP), které jsou ocelové, prosklené, okna dřevěná a plastová, v části 1.NP chráněná mřížemi. Podlahy společných prostor jsou betonové a dlážděné, schodiště je kamenné. V objektu není umístěn výtah, na střeše je instalován bleskosvod. Dům, který je osazen v mírně svažitém terénu, je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 91/5 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 91 na pozemku parc.č.St. 104/3 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 7409/59742 na společných částech budovy č.p. 91 a pozemku parc.č.St. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb.


strana 6



2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.

2.1.1. Bytová jednotka č. 91/5 2.1.1.1. Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 91/5 o velikosti 2+1 s příslušenstvím se nachází ve 3.NP podsklepeného, třípodlažního domu s podkrovím pod sedlovou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké, je proveden keramický obklad stěn u kuchyňské linky a v koupelně s WC. Okna jsou dřevěná a plastová, dveře dřevěné. Podlahy jsou plovoucí, v koupelně s WC je položena dlažba. Vytápění je lokální, řešeno kamny na tuhá paliva, zdrojem teplé vody je elektrický bojler, jsou provedeny rozvody teplé i studené vody. Odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací, bytová jednotka je napojena na elektrickou energii. Vnitřní hygienické vybavení tvoří splachovací WC, vana a umyvadlo, v kuchyni je instalován sporák na PB láhve. Dispoziční řešení : Bytová jednotka o velikosti 2+1. Podlahová plocha bytu:

74,09 m2

Stáří a stavebně technický stav objektu : První zmínky o objektu, ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka, dle informací získaných od p. JUDr. Veselého (tajemník MÚ Hranice, tel.: 354 596 963) pochází z roku 1771. Před cca pěti lety byla rekonstruována střecha a fasáda, před dvěmi lety byl zaveden plyn. V oceňované bytové jednotce proběhla před dvěmi lety rekonstrukce sociálního zařízení a podlah. Stavebně technický stav bytové jednotky odpovídá stáří a provedeným úpravám.

2.1.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Hranicích a okolí (okrese Cheb) jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny bytových jednotek a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :


strana 7



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Oceň. objekt

Hranice u Aše

2+1

byt ve 3.NP zděného domu, po částečné rekonstrukci

1

Nový Kostel

2+1

byt (OV) v prvním patře zděného domu, nutná rekonstrukce, výměra 2 68 m

2

Aš

2+1

byt (OV) v prvním patře zděného domu, ve stavu započaté renovace, se sklepem, výměra 48 m2

3

Luby u Chebu

3+1

byt (OV) v prvním patře panelového domu s výtahem, s centrálním 2 vytápěním, s lodžií a sklepní kójí, výměra 66 m

4

Studánka u Aše

2+1

byt (OV) ve druhém patře panelového domu s balkónem v mezipatře a dvěmi sklepními kójemi, vytápění dálkovým ústředním topení, po renovaci,výměra 60 m2

5

Aš

2+1

byt (OV) ve druhém patře zděného domu, se sklepní kójí, po 2 částečné rekonstrukci, výměra 54 m

6

Aš

2+1

byt (OV) ve 3.NP zděného domu, k domu patří společně užívaná zahrada, dobrý technický stav, výměra 58 m2

7

Aš

2+1

byt (OV) ve druhém patře zděného domu se sklepní kójí, byt před 2 rekonstrukcí, výměra 85 m

Jiné

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

K4

K5

KC (1-5)

Cena oceň objektu

Kč

pramen ceny

Kč

poloha

velikost

stav a vybavení

jiné

úvaha znalce

.

Kč

1

220 000

0,85

187 000

1,02

1,00

0,90

1,00

1,00

0,92

203 261

2

450 000

0,85

382 500

1,05

0,87

0,95

1,00

1,00

0,87

439 655

3

450 000

0,85

382 500

1,02

1,01

1,03

1,05

1,01

1,13

338 496

4

513 000

0,85

436 050

1,00

0,96

1,10

1,05

1,03

1,14

382 500

5

530 000

0,85

450 500

1,05

0,91

1,04

1,03

1,01

1,03

437 379

6

610 000

0,85

518 500

1,05

0,94

1,06

1,03

1,02

1,10

471 364

7

650 000

0,85

552 500

1,05

1,07

0,90

1,02

1,02

1,05

526 190

Celkem průměr

Kč

399 835

Minimum

Kč

203 261

Maximum

Kč

526 190

Č.

K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5)


strana 8



Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 203 261,- Kč až 526 190,- Kč. Uvedená bytová jednotka – má tyto kladné stránky : - klidná lokalita Uvedená bytová jednotka – má tyto slabší stránky : - jedná se o lokalitu s nízkou občanskou vybaveností - zhoršená dopravní dostupnost - stáří a stavebně technický stav objektu

2.1.2.1. Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená jako průměrná po zaokrouhlení na 400 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou bez zatížení věcným břemenem ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 400 000,- Kč (slovy : čtyřistatisíc korun českých).


strana 9



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1063 ze dne 9.7.2008 pro k.ú. Hranice u Aše v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro ACM Money Česká Republika a.s. (Aktivní Český Mobil a.s.), Čimická 780/61 Praha 8, Čimice, 181 00 Praha 8, IĆ: 26158761 (viz. příloha č. 4 – LV č. 1063 a příloha č. 8 – Smlouva o zřízení věcného břemene). Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno spočívá v užívání bytové jednotky č. 91/5 o velikosti 2+1 situované ve 3.NP bytového domu č.p. 91 stojícího na st. parcele č. 104/3 o výměře 507 m2 včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši 7409/59742 ke st. parcele č. 104/3 a ke společným částem domu č.p. 91, zapsáno na LV č. 1063, k.ú. Hranice u Aše (viz příloha č. 8 – Smlouva o zřízení věcného břemene). Váže se : Na společnost – ACM Money Česká Republika, a.s. (Aktivní Český Mobil a.s.), Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, 181 00 Praha 8., IČ: 26158761. Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle Smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 5.5.2005, článek III. (viz příloha č. 8 – Smlouva o zřízení věcného břemene). Ocenění : Cena věcného břemene podle Smlouvy o zřízení věcného břemene činí 1 000,- Kč. Navržená obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí (bez omezení a ostatních rizik) k datu ocenění 9.7.2008 činí Cena věcného břemene

400 000,- Kč - 1 000,- Kč

Obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí

399 000,- Kč

Zástavní práva V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1063 ze dne 9.7.2008 pro k.ú. Hranice u Aše v oddíle C zapsána předkupní práva, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 1063). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na předkupní práva, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a matky vlastníka oceňované bytové jednotky není na oceňovaných nemovitostech uzavřena k datu ocenění žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá její vlastník s matkou. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika.


strana 10



Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – bytové jednotky č. 91/5 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 91 na pozemku parc.č.St. 104/3 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech budovy č.p. 91 a pozemku parc.č.St. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb, vše zapsáno na LV č. 1063 a 1008, vedených u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Cheb podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., se zatížením věcným břemenem užívání k datu ocenění 9.7.2008, po zaokrouhlení na

399 000,- Kč (slovy : třistadevadesátdevěttisíc korun českých).

V Brně, dne 14.října 2008



strana 11



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1650/140/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. – dle faktury.

V Brně, dne 14.října 2008



strana 12

2008

Recommend Documents