Znalecký posudek číslo 1633/123/2008 o o b vyk l é , o b ecn é , t rž n í h od no tě nemo vit o st í – r od innéh o do mu č .or. 75, č . p . 47 9 na ch áze j íc íh o se na p oz e mk u p ar c .č . 902 a poz emk ů pa rc .č . 9 02 a p ar c .č . 903 se vš e mi s oučás tmi a přís luše nst vím v k .ú . B osk o vic e , o bec B o sk o vi c e, o kr es B la ns ko , vš e z a psá no n a l ist u vla st n i ct ví č. 3 214 .
Objednatel :
Exekutorský úřad Brno - venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno
Účel posudku :
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37Ex 185/04-5
Oceněno ke dni :
12.6.2008
Posudek vypracoval :
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
Tento posudek obsahuje 16 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 13.6.2008
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
OBSAH :
Zadání
strana
1.
Nález
3
2.
Posudek – ocenění nemovitostí
4
2.1.
Věcná hodnota nemovitostí
7
2.2.
Výnosová hodnota nemovitostí
10
2.3.
Srovnávací metoda nemovitostí
11
2.4.
Závěrečná rekapitulace
13
3.
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik
14
Přílohy Příloha 1 – Mapka s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 – Fotodokumentace Příloha 3 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 3214) Příloha 4 – Kopie katastrální mapy Příloha 5 – Srovnatelné objekty rodinných domů Příloha 6 – Kopie listiny – Usnesení okresního soudu Blansko
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 2
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3214, k.ú. Boskovice, vyhotovený dne 12.6.2008 Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice, řízení PÚ: 1736/08.
1.b.:
Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Boskovice v měřítku 1 : 1000, mapový list 6-4/14, vyhotovená dne 12.6.2008 Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice, řízení PÚ: 1736/08.
1.c.:
Informace a sdělení získaná při místním šetření dne 12.6.2008 a informace získané na MÚ v Boskovicích – stavebním úřadě, Nám. 9. května 1, od pracovnice archivu paní Ivony Valterové ( tel.: 516 488 730 ) .
1.d.:
Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.
1.e.:
Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 12.6.2008
1.f.:
Mapa obce a okolí.
1.g.:
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., č. 76/2007 Sb., 3/2008 Sb.
1.h.:
Informace a sdělení získaná od objednatele posudku.
1.ch.:
Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 12.6.2008.
1.i.:
Informace a sdělení získaná z internetových serverů (www.nemovitosti.cz, reality.cz, reals.cz, sreality.cz, cscom.cz).
1.j.:
Kopie listiny - Usnesení okresního soudu Blansko č.j.: D 824/97, Nd 171/97 s nabytím právní moci dne 4.4.1998.
1.k.:
Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 37Ex 185/04-5 ze dne 10.1.2007.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 3
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.or. 75, č.p. 479 nacházející se na pozemku parc.č. 902 a pozemky parc.č. 902 a parc.č. 903 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 3214. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 3214 ze dne 12.6.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 12.6.2008. Informace o nemovitosti
Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby
Walter Jan (640707/0648), Bílkova 479/75, 680 01 Boskovice 3214 Boskovice (kód 608327) Boskovice (581372), Blansko (CZ0641) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Boskovice, 479, bydlení, 902, 104 m2, zastavěná plocha a nádvoří
Vlastnictví pozemku
Ochrana
Parc.číslo, výměra, druh 902, 104 m2, zastavěná plocha a nádvoří 903, 208 m2, zahrada Parc.č. 903 – zemědělský půdní fond
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 12.6.2008 za účasti znalce. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Dále bylo využito informací získaných v archivu MÚ v Boskovicích – stavebního úřadu a listin získaných ze sbírky listin Katastrálního úřadu - pracoviště v Boskovicích (příloha č. 6). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 4
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3214 ze dne 12.6.2008 pro k.ú. Boskovice v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno bytu pro pana Papírníka Antonína (RČ: 501214/152), Bílkova 479/75, Boskovice (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku Usnesení okresního soudu v Blansku), které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dále je v oddíle C zapsáno zástavní právo soudcovské, omezení dispozičních práv,nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, vyjma omezení věcným břemenem uvedeným výše, tj. na omezení zástavním právem soudcovským, omezení dispozičních práv, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 3214 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 3214 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 479 s pozemky a příslušenstvím se nachází v obci Boskovice, na ulici Bílkova č.or. 75. Rodinný dům leží v části obce vhodné k bydlení, v jihozápadní části Boskovic a je vzdálen cca 700 m od hlavního náměstí v Boskovicích. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů se zahradami, na druhé straně ulice jsou bytové domy. Rodinný dům leží na pozemku parc.č. 902, za domem se nachází zahrada na pozemku parc.č. 903. Pozemky jsou rovinaté, pozemek zahrady velmi mírně svažitý, oba pozemky mají přibližně tvar obdélníka a tvoří spolu jednotný funkční celek. Přístup k rodinnému domu je po místní zpevněné komunikaci, přes zeleň svažité předzahrádky k pozemku. V komunikaci a chodníku jsou veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Rodinný dům je ve velmi špatném stavebně - technickém až havarijním stavu, naprosto neodpovídající standardu současného bydlení. Na dům navazuje dřevěná kolna, na zahradě rostou starší ovocné stromy, pozemky jsou oploceny.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 5
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5.
Rodinný dům č.p. 479 na parc.č. 902 Vedlejší stavba kolny Venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, vrátka) Trvalé porosty (starší ovocné stromy v zahradě) Pozemky parc.č. 902 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 903 (zahrada ZPF)
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 6
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.
2.1.1. Rodinný dům č.p. 479 na parc.č. 902 2.1.1.1. Popis Jedná se o řadový koncový, jednopodlažní rodinný dům, nepodsklepený, s pultovou střechou. Dům má půdorys tvaru písmene L, má malou dřevěnou verandu, v přední části k domu přiléhá dřevěná kolna. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové konstrukce jsou zděné z cihelného zdiva, stropní konstrukce s rovným podhledem. Konstrukce krovu je dřevěná, pultová, s krytinou z pálených tašek, bez bleskosvodu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, neúplné, zkorodované. Fasáda není provedena. Okna jsou dřevěná zdvojená, ve špatném stavu, dveře dřevěné náplňové. Dřevěná veranda je se zatlučeným oknem, vytápění domu je řešeno kamny na tuhá paliva. V domě nejsou provedeny rozvody inženýrských sítí. Vnitřní hygienické vybavení není, vnitřní omítky, podlahy a schody jsou požkozené. Dispoziční řešení : 1.NP – vstupní veranda, chodba, 4 místnosti. Komentář k popisu dispozice a vybavení rodinného domu : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, byla dispozice a vybavení rodinného domu popsána na základě místního šetření a informací získaných z listinných podkladů. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Zastřešení:
(9,00*4,00)+(1,10*4,00)
Název podlaží 1.NP: Zastřešení:
= = Zastavěná plocha 40,40 m2 40,40 m2
40,40 m2 40,40 m2 Konstrukční výška 4,65 m (1/2) 1,60 m
Obestavěný prostor: 1.NP: 40,40*4,65 Zastřešení: 40,40*1,60*0,5
= =
187,86 m3 32,32 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
220,18 m3
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 7
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
2.1.1.3. Stáří a opotřebení Dle získaných informací od pracovnice archivu MÚ v Boskovicích paní Ivony Valterové, patří zástavba rodinných domů na ulici Bílkova ke starší části města Boskovic a stáří domu je pravděpodobně více než 100 let. V archivu jsou první informace o domku až z padesátých let, v souvislosti s vyvlastněním sousední části pozemku a s plánovanou přístavbou, která se však pravděpodobně neuskutečnila. Rodinný dům je ve velmi špatném stavebně – technickém stavu až havarijním, naprosto neodpovídající standardu současného bydlení. Všechny prvky dlouhodobé životnosti stavby jsou původní, prvky krátkodobé životnosti stavby již životnost překročily a jsou zničené, údržba je zanedbaná. Opotřebení uvažuji ve výši 85 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). 4 622,- Kč/m3 obestavěného prostoru 220,18 m3
Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet
4 622,- × 220,18 m3 85 %
= = =
1 017 672,00 Kč - 865 021,00 Kč 152 651,00 Kč
Časová cena, CČ
152 651,00 Kč
2.1.2. – Vedlejší stavby Na dvoře stojí vedlejší stavba dřevěné kolny, která přiléhá k domu. Kolna je ve velmi špatném stavu, téměř rozpadlá. Komentář : věcná hodnota vedlejší stavby byla započtena do věcné hodnoty objektu.
2.1.3. – Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy na dvoře, oplocení a vrátka. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.
2.1.4. – Trvalé porosty Jedná se o ovocné dřeviny v zahradě za domem. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 8
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
2.1.5. Stavební pozemky 2.1.5.1. Popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 479 se nachází na stavebním pozemku parc.č. 902 se zahradou na pozemku parc.č. 903. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. 2.1.5.2. Výměry pro ocenění Předmětem ocenění jsou tyto pozemky : Parc.č. 902 903
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výměra v m2 104 208
Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 312 m2. 2.1.5.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.cscom.cz). Z takto získaných informací vyplývá, že cena zasíťovaných stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 500,- až 1 000,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemků navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 750,- Kč/m2. 750,- Kč/m2 312 m2
Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra Obecná cena stavebních pozemků
750,- Kč/m2 × 312 m2
=
Celková obecná hodnota stavebních pozemků
234 000,00 Kč 234 000,00 Kč
2.1.6. Věcná hodnota celkem Stavby celkem zaokrouhleno Pozemky celkem
152 651,00 Kč 234 000,00 Kč
Celkem HV
386 651,00 Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 386 650,- Kč (slovy : třistaosmdesátšesttisícšestsetpadesát korun českých).
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 9
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného V současné době není dle sdělení objednatele posudku na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí, stavebně technickému stavu objektu a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová hodnota nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 10
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny rodinných domů a to porovnání jako celku. V nabídce nemovitostí v lokalitě okresu Blansko nebylo nalezeno dostatek objektů vhodných pro porovnání, proto zpracovatel tohoto posudku zahrnul do cenového porovnání i vhodné nemovitosti v Jihomoravském kraji v okrese Hodonín a Znojmo. Velikost a poloha obce je v porovnání zohledněna. Ve všech obcích, kde se porovnávané nemovitosti vyskytují je možnost napojení pozemku na všechny inženýrské sítě včetně plynu. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1
Č.
Lokalita
Velikost pozemku
popis
Oceň. objekt
Boskovice
312
přízemní, koncový, cihlový sbor k demolici, všechny IS na hranici pozemku
1
Nechvalín u Kyjova
1200
řadový, přízemní, cihlový, sbor k rekonstrukci nebo demolici, studna, elektřina
2
Šebetov u Boskovic zahrada 500
3
Grešlové Mýto okr. Znojmo
414
sam. stojící, přízemní, smíšené zdivo, studna, elektřina
4
Vanovice okr. Blansko
není uvedeno, bez zahrady
polořadový, smíšené zdivo, sítě na hranici pozemku, ke kompletní rekonstrukci, chlév, průjezd, dvůr
5
Labuty u Hodonína
278
řadový koncový, cihlový, k rozsáhlé rekonstrukci, elektřina, ostatní sítě před domem
6
Skalka u Kyjova
1273
řadový, smíšené zdivo, špatný tech. stav, elektřina, plyn. přípojka, možnost napojení na vodovod
7
Valchov u Boskovic
938
chalupa k rekonstrukci, případně demolici, IS na hranici
8
Brťov u Velkých opatovic okr. Blansko
135
rohový, smíšené zdivo, stáří 100 let, elektřina, ostatní IS na hranici
sam. stojící, přízemní, smíšené zdivo, k rekonstrukci, dvůr, hosp. stavba, elektřina
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 11
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2
Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
stav a velikos vybavení t poloha (možnost pozem rekonstru ku kce)
K4
KC
Cena oceňovaného objektu
úvaha znalce
.
Kč
Kč
pramen ceny
Kč
1
300 000
0,90
270 000
0,88
1,30
1,00
1,00
1,14
236 842
2
295 000
0,90
265 500
0,92
1,10
1,10
1,00
1,11
239 189
3
270 000
0,90
243 000
0,90
1,05
1,05
1,00
0,99
245 455
4
250 000
0,90
225 000
0,90
0,97
1,05
1,00
0,92
244 565
5
245 000
0,90
220 500
0,88
1,00
1,05
1,00
0,92
239 674
6
230 000
0,90
207 000
0,88
1,30
1,05
1,00
1,20
172 500
7
220 000
0,90
198 000
0,90
1,20
1,05
1,00
1,13
175 221
8
200 000
0,90
180 000
0,90
0,90
1,05
1,00
0,85
211 765
Celkem průměr Kč
220 651
Minimum Kč
172 500
Maximum Kč
245 455
K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
K2
Koeficient úpravy na velikost pozemku
K3
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)
K4
Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 ) KC U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 172 500,- Kč až 245 455,- Kč. Uvedená nemovitost – má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - stabilizovaná zástavba - dostupnost všech inženýrských sítí Uvedená nemovitost – má tyto slabší stránky : - dům nevyhovuje standardům současného bydlení Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 12
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
-
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
pozemek je zatížen náklady na případnou demolici domu, který na něm stojí zatížení věcným břemenem bytu
Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. 2.3.2. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena po zaokrouhlení na 220 000,- Kč. Obecná hodnota
220 000,- Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou bez zatížení věcným břemenem činí 220 000,- Kč (slovy: dvěstědvacettisíc korun českých).
2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
386 650,- Kč není stanovena 220 000,- Kč
strana 13
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3214 ze dne 12.6.2008 pro k.ú. Boskovice uplatňováno věcné břemeno bytu, ve formě práva doživotního bezplatného bydlení a užívání bytu sestávajícího z kuchyně a jedné místnosti, užívání společných prostor domu č.p. 479 a užívání pozemku parc.č. 902 pro pana Antonína Papírníka (r.č.: 501214/152), bytem Bílkova 35 Boskovice viz. příloha č. 6 znaleckého posudku – Usnesení okresního soudu Blansko č.j.: D 824/97, Nd 171/97 (vypořádání dědictví včetně zřízení věcného břemene). Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. V listině v příloze č.6 Usnesení okresního soudu Blansko č.j.: D 824/97, Nd 171/97 je popsáno, že předmětné věcné břemeno bylo zřízeno Janem Jančekem (Walterem) pro Antonína Papírníka bezplatně. Pro daňové účely si účastníci ocenili věcné břemeno částkou v celkové výši 10 000,- Kč. Tato částka dle názoru znalce nekoresponduje s obecnou (obvyklou, tržní) cenou. Vzhledem k výše uvedenému, navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle § 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z práva „doživotního bezplatného bydlení a užívání a to výlučného v samostatném bytě v budově, tj. rodinném domě č.p. 479 na pozemku p.č. 902 zastavěná plocha sestávající z kuchyně a jedné místnosti, dále právo společně s vlastníkem užívání společných prostor domu, tj. schodiště a přístupové chodby, dále právo společně s vlastníkem užívání pozemku p.č. 902 zastavěná plocha, přičemž nemovitosti jsou zapsány na listě vlastnictví č. 3214 pro obec a katastrální území Boskovice“. (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku – Usnesení okresního soudu Blansko č.j.: D 824/97, Nd 171/97). Váže se : Na osobu – pana Antonína Papírníka (r.č. : 501214/152), bytem Boskovice, Bílkova 35 (dle listiny Usnesení okresního soudu, poznámka zpracovatele posudku : ve výpise z KN oddíl C je zapsáno Papírník Antonín, Bílkova 479/75, Boskovice). Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde by se nájemné za obdobný objekt včetně pozemku pohybovalo v rozmezí od 550,- Kč do 800,- Kč/měsíc. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 675,- Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě neodečítají. Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 675,- Kč x 12 x 10 = 81 000,- Kč Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3214 ze dne 12.6.2008 pro k.ú. Boskovice v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, omezení dispozičních práv a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 14
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
Na omezení uvedená v oddíle C, mimo věcné břemeno bytu, tj. na omezení zástavním právem soudcovským, omezení dispozičních práv, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům je ve špatném stavebně technickém až havarijním stavu. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem bytu činí celkem 220 000,Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene činí 81 000,- Kč, tzn. že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí 139 000,- Kč (tj.: 220 000,- Kč – 81 000,- Kč = 139.000,- Kč, zaokrouhleno na 140.000,- Kč). Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektů, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.or. 75, č.p. 479 nacházejícího se na pozemku parc.č. 902 a pozemků parc.č. 902 a parc.č. 903 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 3214 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 12.6.2008 se zatížením věcným břemenem bytu, po zaokrouhlení na :
140 000,- Kč (slovy : jednostočtyřicettisíc korun českých).
V Brně, dne 13. června 2008
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Ing. Tomáš Chalupa
strana 15
Rodinný dům č.p. 479, k.ú. Boskovice
Znalecký posudek č. 1633/123/2008
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1633/123/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.
V Brně, dne 13. června 2008
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
strana 16