2008

Znalecký posudek číslo 1739/229/2008 o o b vyk l é , o b ecn é , t r ž n í ho dno tě ne mo vit ost í – bud o vy b e z č p /č e n ach áze jíc í s e na poze mku p ar c .č . St . 37 / 2 a p oz e m ku p arc . č .St . 37/2 vš e se vš e m i s ou čás tmi a př í s luš en st ví m v k . ú . M še no , ob ec M še no , o kr es Mě ln ík, vš e zapsáno na listu vlastnictví č . 1 248 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 285/03-16

Oceněno ke dni :

11.11.2008

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 19.11.2008

Budova bez čp/če, k.ú. Mšeno

Znalecký posudek č. 1739/229/2008

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

11

2.3.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

12

2.4.

Závěrečná rekapitulace

14

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

15

Přílohy Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1248) Příloha 5 – Výřez katastrální mapy z nahlížení do KN Příloha 6 – Srovnatelné objekty

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1248, k.ú. Mšeno, vyhotovený dne 11.11.2008 dálkovým přístupem, potvrzený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, řízení PÚ : 3609/2008.

1.b.:

Výřez z katastrální mapy získaný z nahlížení do KN (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/).

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Mapa obce a okolí.

1.e.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).

1.f.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a informace získané od p. J. Maksimové (vedoucí Stavebního úřadu MÚ Mšeno, tel.: 315 693 121).

1.g.:

Částečná projektová dokumentace včetně technického popisu pro dům č.p. 21 ze srpna 1978 vypracovaná arch. Fr. Švihálkem získaná na Stavebním úřadě MÚ Mšeno.

1.h.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 11.11.2008.

1.ch.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 11.11.2008.

1.i.:

Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.stredoceskereality.cz).

1.j.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex 285/03-16 ze dne 24.9.2008.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je budova bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č.St. 37/2 a pozemek parc.č.St. 37/2 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Mšeno, obec Mšeno, okres Mělník, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1248. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 1248 pro k.ú. Mšeno ze dne 11.11.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 11.11.2008. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

FAM s.r.o., nám. Míru 279, Mšeno, 277 35 Mšeno u Mělníka, (61683035) 1248 Mšeno (kód 700 274) Mšeno (535 052), Mělník (CZ0206) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Mšeno, bez čp/če, zem. stav, St. 37/2, 848 m2, zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh St. 37/2, 848 m2, zastavěná plocha a nádvoří -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 11.11.2008 za účasti znalce. Další informace o objektu včetně částečné projektové dokumentace a technického popisu byly získány od p. J. Maksimové (vedoucí Stavebního úřadu MÚ Mšeno, tel.: 315 693 121). Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn.

Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1248 ze dne 11.11.2008 pro k.ú. Mšeno v oddíle B1 - jiná práva jsou zapsána věcná břemena chůze a jízdy s oprávněním pro stavbu bez čp/če na pozemku parc.č.St. 37/2 a pozemek parc.č.St. 37/2. V oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána omezení dispozičních práv, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva zákonná, zástavní právo smluvní a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (viz příloha č. 4 – LV č. 1248). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení dispozičních práv, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva zákonná, zástavní právo smluvní a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P – právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů (Z-16754/2008-206). Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1248 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Mšeno. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1248 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Mšeno bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Město Mšeno, ve kterém se nachází oceňovaná nemovitost, leží v okrese Mělník, při rozhraní s okresy Mladá Boleslav a Česká Lípa, ve vzdálenosti cca 15 km severovýchodně Mělníka. Mšeno je vstupní branou do Chráněné krajinné oblasti Kokořínska. Předmětem ocenění je budova bez čp/če, která je situovaná v centru Mšena v severovýchodním rohu náměstí Míru. Jedná se o nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysného tvaru umístěný ve dvorní části za budovou č.p. 21, na kterou navazuje. Dům č.p. 21 (k datu ocenění je využíván společností RENTS s.r.o.) a posuzovaná budova bez čp/če v minulosti tvořily jeden celek a sloužily jako hospodářství s hostincem (do šedesátých let minulého století), poté byl objekt znárodněn a převeden do majetku Restaurací a jídelen, v roce 1977 došlo ke zrušení restaurace a celý objekt byl převeden do majetku MNV ve Mšeně. V současnosti je stavba rozdělena na dvě části (čelní s č.p. 21 a dvorní) a každá má jiného vlastníka. Oceňovaný objekt je situován ve dvorní části, je dvoupodlažní se sedlovou střechou, jeho stavebně technický stav je velmi špatný, k datu ocenění je budova nevyužívaná. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 5



Součástí ocenění je dále stodola obdélníkového půdorysu tvořící východní hranici posuzovaných nemovitostí. Přístup k oceňovaným nemovitostem z nám. Míru je umožněn průjezdem, je zde zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy (viz příloha č. 4 – LV č. 1248). Nemovitost je tedy tvořena budovou bez čp/če na pozemku parc.č.St. 37/2, stodolou na pozemku parc.č.St. 37/2, venkovními úpravami (oplocení, přípojky inženýrských sítí) a pozemkem parc.č.St. 37/2. Objekt je napojen na tyto IS – elektřinu, kanalizaci a vodovod. Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4.

Budova bez čp/če Stodola Venkovní úpravy Pozemek parc.č.St. 37/2


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Budova bez čp/če 2.1.1.1. Popis Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní objekt obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou. V přízemí se nachází kotelna, která slouží pro budovu č.p. 21. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, svislé nosné konstrukce jsou kamenné a zděné. Střecha je sedlová krytá taškami s pozinkovanými klempířskými konstrukcemi, krov je dřevěný. Stropy v přízemí jsou převážně klenuté, stropy nad druhým nadzemním podlažím trámové, poškozené. Fasáda a vnitřní omítka jsou vápenné, částečně poškozené a opadané. Podlaha v přízemí je kamenná a betonová, ve druhém nadzemním podlaží prkenná. Schody jsou betonové, na půdu dřevěné. Okna jsou dřevěná, jednoduchá a dvojitá, dveře a vrata jsou dřevěné (prkenné a náplňové). Objekt je napojen na elektřinu, zdrojem vody je veřejný vodovod, odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací. V přízemí je umístěna kotelna, která slouží pro vytápění budovy č.p. 21. Dle projektové dokumentace je ve druhém nadzemní podlaží umístěna koupelna s vanou a WC. Na objektu není instalován bleskosvod. Objekt je napojen na tyto IS – elektřinu, kanalizaci a vodovod. Dispoziční řešení (dle projektové dokumentace): - 1.NP – komora (dnes kotelna), bývalá konírna, bývalý chlév, prádelna, skladiště, - 2.NP – kuchyně, 6 x pokoj (jeden se soc. zařízením), chodba. K datu ocenění je však objekt využíván převážně ke skladování příp. nevyužívaný. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: vrchní stavba: zastřešení - část 1: zastřešení - část 2:

27,18*6,90 27,18*6,90 27,18*4,90

= = =

187,54 m2 187,54 m2 133,18 m2

Obestavěný prostor: vrchní stavba: (27,18*6,90)*(6,00) zastřešení - část 1: (27,18*6,90)*(1,80)-2,00*1,80/2 zastřešení - část 2: (27,18*4,90)*(1,90)/2

= = =

1 125,25 m3 335,78 m3 126,52 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

1 587,55 m3

2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je odhadnuto na cca 130 let. V minulosti se jednalo o hospodářství s hostincem, dvorní část (původně přízemní) sloužila jako čeledník, konírna, chlév a kolna, poté jako prádelna, skladiště, komora a prostory bývalého chléva a konírny. Nad těmito hospodářskými místnostmi byla v roce 1921 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 7



provedena nadstavba prvního patra, ve které byly umístěny pokoje a kuchyně. Současný stavebně technický stav je velmi špatný, ve stěnách se nachází trhliny, veškeré stavební prvky jsou poškozené případně chybí, objekt je zanedbaný, z části nevyužívaný, z části slouží ke skladování, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 85 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí

4 564,- Kč/m3 obestavěného prostoru 1 587,55 m3 4 564,- Kč × 1 587,55 m3 85 %

Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

= = =

Časová cena, CČ

7 245 578,- Kč - 6 158 741,- Kč 1 086 837,- Kč 1 086 837,- Kč

2.1.2. Stodola 2.1.2.1. Popis Jedná se o jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, který se nachází ve východní části dvora. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou smíšené, svislé nosné konstrukce jsou zděné s kamennou podezdívkou. Střecha je sedlová, plechová s pozinkovanými klempířskými konstrukcemi bez bleskosvodu, krov je dřevěný. Na fasádě se nachází zbytky omítek, podlaha je betonová. Je provedeno napojení na elektřinu. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: vrchní stavba: zastřešení:

15,00*12,00 15,00*12,00

= =

180,00 m2 180,00 m2

Obestavěný prostor: vrchní stavba: (15,00*12,00)*(4,53) zastřešení: (15,00*12,00)*(4,50)/2

= =

815,40 m3 405,00 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

1 220,40 m3


strana 8



2.1.2.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je odhadnuto na cca 100 let, stavebně technický stav je špatný, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 75 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

2 461,- Kč/m3 obestavěného prostoru 1 220,40 m3 2 461,- Kč × 1 220,40 m3 75 %

= = =

3 003 404,- Kč - 2 252 553,- Kč 750 851,- Kč

Časová cena, CČ

750 851,- Kč

2.1.3. – Venkovní úpravy Jedná se zejména o oplocení, plotovou zeď a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.4. Pozemek parc.č.St. 37/2 2.1.4.1. Popis Jedná se o rovinatý stavební pozemek zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 1248. Pozemek tvoří dvůr s budovou bez čp/če a stodolou za budovou č.p. 21, přístup je zajištěn věcnými břemeny chůze a jízdy. Celková výměra činí 848 m2. 2.1.4.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 300,- až 700,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 500,Kč/m2. Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra stavebního pozemku zapsaného na LV č. 1248 Obecná cena stavebního pozemku 500,- Kč/m2 × 848 m2 Celková obecná hodnota pozemku


=

500,- Kč/m2 848 m2 424 000,- Kč 424 000,- Kč

strana 9



2.1.5. Věcná hodnota celkem Budova bez čp/če Stodola Pozemek

1 086 837,- Kč 750 851,- Kč 424 000,- Kč

Celkem HV

2 261 688,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 261 690,- Kč (slovy : dvamilionydvěstěšedesátjednatisícšestsetdevadesát korun českých).


strana 10



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí, stavebně technickému stavu objektu a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 11



2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Mšeně a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Jiné

Oceň. objekt

Mšeno

sklad

nepodsklepený, dvoupodlažní objekt se sedlovou střechou ve dvorní části budovy jiného vlastníka, ve dvoře se dále nachází stodola, původně se jednalo o hospodářskou část hostince v 1.NP a ubytovací prostory ve 2.NP, dnes skladování, současný stavebně technický stav je velmi špatný, objekt je neudržovaný, IS - elektřina, kanalizace, vodovod

1

Zákupy

sklad

skladovací hala se 2.NP a sedlovou střechou, s výtahem o nosnosti 1 tuna

2

Dobrovice

komerční objekt

budova s rozsáhlými vnitřními obytnými prostory a prostory k podnikání, je zde zavedená ubytovna, lze použít jako kanceláře, výrobní objekt, skladovací prostory, autodílnu atd.

3

Ptýrov

hospodářské stavení

dvoupodlažní dům v přízemí se čtyřmi obytnými místnostmi a pův. chlévem, v patře tři obytné místnosti a neobyvatelná půda, k domu náleží stodola a zděná kůlna, nutná rekonstrukce, IS elektřina, voda z vlastní studny (možnost napojení na vodovod), vytápění tuhými palivy

4

Kokořín

zem. objekt

původní zemědělská usedlost - stodola, budova k celoročnímu nebo rekreačnímu využití, IS - elektřina, vodovod na hraně pozemku, nutno vykopat septik

5

Chloumek

zem. usedlost

zem. usedlost v jižním svahu, pův. sloužila jako lisovna hroznů, dispozice dnes - 2 x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, spíš, chlév, prádelna, stodola, rozsáhlý sklep

sklad

nebytové prostory vhodné jako autoopravna nebo pro výrobu, nachází se zde dílny, samostatná hala, montážní jámy, zpevněné plochy na nádvoří, kanceláře a WC, IS - elektřina, vodovod, žumpa

6

Mšeno


strana 12



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

K4

K5

KC (1-5)

Cena oceň objektu

Kč

pramen ceny

Kč

poloha

velikost

stav a vybavení

jiné

úvaha znalce

.

Kč

1

1 900 000

0,90

1 710 000

0,95

1,04

1,10

1,05

0,98

1,12

1 526 786

2

2 650 000

0,90

2 385 000

1,03

1,00

1,15

0,97

1,05

1,21

1 971 074

3

1 600 000

0,90

1 440 000

1,00

1,00

1,10

1,10

1,02

1,23

1 170 732

4

1 550 000

0,90

1 395 000

0,97

0,97

1,00

0,98

0,95

0,88

1 585 227

5

2 200 000

0,90

1 980 000

1,03

1,00

1,07

1,02

1,05

1,18

1 677 966

6

3 130 000

0,90

2 817 000

1,00

1,10

1,20

1,10

1,02

1,48

1 903 378

Celkem průměr

Kč

1 639 194

Minimum

Kč

1 170 732

Maximum

Kč

1 971 074

Č.

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K4

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC

Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5)

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 170 732,- až 1 971 074,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - lokalita v centru města Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - stáří objektu - lokalita s nižší občanskou vybaveností - špatný stavebně technický stav - přístup objektu přes průjezd domu č.p. 21


strana 13



2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena na spodní hranici výše uvedeného intervalu po zaokrouhlení na 1 200 000,- Kč. Obecná hodnota

1 200 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 1 200 000,- Kč (slovy : jedenmiliondvěstětisíc korun českých).

2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou


2 261 690,- Kč není stanovena 1 200 000,- Kč

strana 14



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1248 ze dne 11.11.2008 pro k.ú. Mšeno v oddíle B1 - jiná práva jsou zapsána věcná břemena chůze a jízdy s oprávněním pro stavbu bez čp/če na pozemku parc.č. 37/2 a pozemek parc.č. 37/2. V oddíle C – omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena (viz příloha č. 4 – LV č. 1248). Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1248 ze dne 11.11.2008 pro k.ú. Mšeno v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána omezení dispozičních práv, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva zákonná, zástavní právo smluvní a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (viz příloha č. 4 – LV č. 1248). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení dispozičních práv, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva zákonná, zástavní právo smluvní a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P – právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů (Z-16754/2008-206). Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Oceňovaná nemovitost se nachází ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Přístup k objektu je umožněn přes průjezd domu č.p. 21, je zde zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy (viz příloha č. 4 – LV č. 1248). Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 15



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – budovy bez čp/če nacházející se na pozemku parc.č.St. 37/2 a pozemku parc.č.St. 37/2 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Mšeno, obec Mšeno, okres Mělník, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1248 vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 11.11.2008, po zaokrouhlení na :

1 200 000,- Kč (slovy : jedenmiliondvěstětisíc korun českých).

V Brně, dne 19. listopadu 2008



strana 16



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1739/229/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 19. listopadu 2008



strana 17

2008

Recommend Documents