Znalecký posudek číslo 1724/214/2008 o o b vyk l é , ob ec né , t rž n í h od no tě ne movit o st í – re kr eač n ího o b je kt u č .e . 37 n ac háze j í cí h o s e n a p oz e mk u p ar c .č . 7 05 / 2 a poz emk ů p arc .č . 705/2, 705/1 a 7 06 vš e se vš e m i sou čá st m i a p ř ís lušenstvím v k.ú. Povr l y, o b ec P o vr l y, o kr es Ús t í na d La be m, vš e za ps áno na listu vla s tn ict ví č . 5 59 .
Objednatel :
Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno
Účel posudku :
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 2996/06-8
Oceněno ke dni :
29.10.2008
Posudek vypracoval :
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 6.11.2008
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
OBSAH :
Zadání
strana
1.
Nález
3
2.
Posudek – ocenění nemovitostí
4
2.1.
Věcná hodnota nemovitostí
7
2.2.
Výnosová hodnota nemovitostí
10
2.3.
Srovnávací metoda ocenění nemovitostí
11
2.4.
Závěrečná rekapitulace
13
3.
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik
14
Přílohy Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 559) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Srovnatelné objekty
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 2
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 559, k.ú. Povrly, vyhotovený dálkovým přístupem dne 29.10.2008, potvrzený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, KP Rumburk, řízení PÚ : 1836/2008.
1.b.:
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Povrly v měřítku 1 : 1000 ze dne 29.10.2008, mapový list Ústí nad Labem 0-7/33.
1.c.:
Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.
1.d.:
Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 29.10.2008.
1.e.:
Mapa obce a okolí.
1.f.:
Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).
1.g.:
Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a informace získané telefonicky od p. Zatloukala (zaměstnanec OÚ Povrly, tel.: 475 227 061).
1.h.:
Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 29.10.2008.
1.ch.:
Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.severoceskereality.cz).
1.i.:
Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 2996/06-8 ze dne 14.6.2007.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 3
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rekreační objekt č.e. 37 nacházející se na pozemku parc.č. 705/2 a pozemky parc.č. 705/2, 705/1 a 706 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Povrly, obec Povrly, okres Ústí nad Labem, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 559. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 559 pro k.ú. Povrly ze dne 29.10.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 29.10.2008. Informace o nemovitosti
Vlastník
LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby
SJM Moravec Antonín a Vrborá Jitka, Vojanova 598/42, Ústí nad LabemNeštěmice-Krásné Březno, 400 07 Ústí nad Labem 7, Nová 1395/14, Střekov, 400 03 Ústí nad Labem 3, (501124/194, 525321/377) 559 Povrly (kód 726 818) Povrly (568 155), Ústí nad Labem (CZ0427) Část obce, č.e., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Povrly, 37, rod. rekreace, 705/2, 31 m2, zastavěná plocha a nádvoří
Vlastnictví pozemku
Ochrana
Parc.číslo, výměra, druh 705/1, 1978 m2, zahrada 705/2, 31 m2, zastavěná plocha a nádvoří 706, 510 m2, trvalý travní porost rozsáhlé chráněné území, pozemky parc.č. 705/1 a 706 – zemědělský půdní fond
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 29.10.2008 za účasti znalce. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 4
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 559 ze dne 29.10.2008 pro k.ú. Povrly v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 559). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 559 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Povrly. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 559 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Povrly bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Povrly, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, se rozkládá na levém břehu Labe v údolí Lužeckého potoka, cca 9 km východně od Ústí nad Labem. Obcí prochází železniční koridor Děčín – Břeclav a komunikace I. třídy č. 62 (E442). Předmětem ocenění je dvoupodlažní rekreační objekt s pultovou střechou na pozemku parc.č. 705/2, který byl dle získaných informací postaven v roce 1965, v současné době se nachází ve velmi špatném a neudržovaném stavu. Vedle objektu je umístěna polorozpadlá, dřevěná vedlejší stavba se zděnou přístavbou, ve které je umístěno suché WC. Stavby jsou situovány ve svažitém terénu při ul. 5 května, ze které je dle sdělení p. Zatloukala (zaměstnanec OÚ Povrly, tel.: 475 227 061) možnost napojení na veškeré IS. Oceňované pozemky parc.č. 705/1 a 706, které tvoří okolí objektů jsou zanedbané a zarostlé převážně náletovými dřevinami. Oceňovaná nemovitost je tedy situována v prudce svažitém terénu v lokalitě zahrádkářské kolonie, dále okolí tvoří rodinné domy, naproti za komunikací (ul. 5. května) a za Lužeckým potokem se nachází hřiště. Přístup k objektu je umožněn z jihozápadní strany z ul. 5 května a ze severovýchodní strany po nezpevněné komunikaci ve vlastnictví obce (ve směru od hřbitova do kopce). Nemovitost je tedy tvořena rekreačním objektem č.e. 37 na pozemku parc.č. 705/2, vedlejší stavbou, venkovními úpravami (oplocení), trvalými porosty a pozemky parc.č. 705/2, 705/1 a 706.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 5
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5.
Rekreační objekt č.e. 37 Vedlejší stavba Venkovní úpravy Trvalé porosty Pozemky parc.č. 705/1, 705/2 a 706
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 6
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.
2.1.1. Rekreační objekt č.e. 37 2.1.1.1. Popis Jedná se o dvoupodlažní objekt s pultovou střechou situovaný v prudce svažitém terénu. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je pultová krytá plechem, klempířské konstrukce chybí. Stropy objektu mají rovný podhled, vnitřní a vnější omítky jsou vápenné, poškozené. Podlaha je betonová, dveře a okna v objektu chybí. Vnitřní hygienické vybavení není instalováno, na střeše není umístěn bleskosvod. Možnost napojení na veškeré IS. Dispoziční řešení : - 1.NP – 2 x místnost, - 2.NP – 1 x místnost. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP: 2.NP:
6,51*4,45 6,51*4,45
= =
28,97 m2 28,97 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: 2.NP:
(6,51*4,45)*(2,46) (6,51*4,45)*(2,50)
Obestavěný prostor – celkem:
= =
71,26 m3 72,42 m3
=
143,68 m3
2.1.1.3. Stáří a opotřebení Objekt byl dle získaných informací postaven v roce 1965. Jeho současný stavebně technický stav je velmi špatný, stavba je zanedbaná a neudržovaná (chybí okna a dveře, omítky jsou poškozené), opotřebení určeno odborným odhadem na 80 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 7
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. 4 000,- Kč/m3 obestavěného prostoru 143,68 m3
Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet
4 000,- Kč × 143,68 m3 80 %
= = =
-
Časová cena, CČ
574 720,- Kč 459 776,- Kč 114 944,- Kč 114 944,- Kč
2.1.2. Vedlejší stavba Jedná se o polorozpadlou dřevěnou stavbu se zděným přístavkem, ve kterém je mj. suché WC. Objekt se nachází ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Komentář : věcná hodnota vedlejší stavby byla započtena do věcné hodnoty objektu.
2.1.3. – Venkovní úpravy Jedná se zejména o zbytky oplocení. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.
2.1.4. – Trvalé porosty Jedná se zejména o náletové porosty a neudržované ovocné stromy situované na pozemcích parc.č. 705/1 a 706. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu.
2.1.5. Pozemky parc.č. 705/2, 705/1 a 706 2.1.5.1. Popis Jedná s o pozemky zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 559. Pozemky jsou situovány na příkrém jihozápadním svahu při ul. 5. května v blízkosti Lužeckého potoka. Na pozemku parc.č. 705/2 je umístěn rekreační objekt č.e. 37, pozemky parc.č. 705/1 a 706 jsou zanedbané a zarostlé náletovými dřevinami a ovocnými porosty. Na pozemku parc.č. 705/1 se nachází dále vedlejší stavba, která není vedena v katastru nemovitostí, dále jeho severní část protíná vedení vysokého napětí. Dle sdělení p. Zatloukala (zaměstnanec OÚ Povrly, tel.: 475 227 061) jsou pozemky vedeny v platném územním plánu obce v ploše zahrádkářských kolonií.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 8
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
2.1.5.2. Výměry pro ocenění Výměra (m2) 1 978 31 510 2 519
Parc. č. 705/1 705/2 706
Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 559 z katastru nemovitostí činí celkem 2 519 m2. 2.1.5.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (viz kapitola č. 2.3. – Srovnávací metoda ocenění nemovitostí). Z takto získaných informací vyplývá, že cena obdobných pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 95,- až 235,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu při spodní hranici výše uvedeného intervalu, tj. na 100,Kč/m2. 100,- Kč/m2 2 519 m2
Jednotková cena pozemků Celková výměra pozemků zapsaných na LV č. 559 Obecná cena pozemků
100,- Kč/m2 × 2 519 m2
=
Celková obecná hodnota pozemků
251 900,- Kč 251 900,- Kč
2.1.6. Věcná hodnota celkem Rekreační objekt č.e. 37 Pozemky
114 944,- Kč 251 900,- Kč
Celkem HV
366 844,- Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 366 840,- Kč (slovy : třistašedesátšesttisícosmsetčtyřicet korun českých).
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 9
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 10
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Komentář : Srovnávací metoda je provedena jako porovnání obdobných pozemků vzhledem ke stavebně technickému stavu rekreačního objektu č.e. 37, jehož obvyklá hodnota je z hlediska ocenění zanedbatelná – viz. příloha č. 3 fotodokumentace. Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mě známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalců, informacemi od lokálních realitních kanceláří a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.
Lokalita
velikost pozemku m2
Způsob využití
Vlastnosti
Oceň. objekt
Povrly
2519
zahrada
zanedbaná zahrada v prudkém svahu s rekreační chatou ve velmi špatném stavu a vedlejší polorozbořenou stavbou, veškeré IS v dosahu
1
Brná
1201
zahrada
svažitý pozemek nad řekou Labe, s chatkou, na pozemku jsou ovocné stromy, IS - elektřina, vodovod na hranici pozemku
2
Valtířov
1241
zahrada
udržovaná zahrada s malou chatkou, IS - lze přivést elektřinu
3
Sebuzín
953
zahrada
nevyužívaná zahrada ve svažitém terénu s kamennými terasami, příjezd k pozemku, IS možnost připojení na elektřinu
4
Dolní Zálezly
1155
zahrada
5
Brná
1756
zahrada
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
zahrada s malou kůlnou, ovocnými stromy a okrasným jezírkem, pozemek je svažitý, připravený pro výstavbu rekreační chatky, IS - elektřina svažitá terasovitá zahrada s dřevěnou chatou a dřevěnou kůlnou, s ovocnými stromy, IS - elektřina a rozvod užitkové vody po zahradě, příjezd přímo k pozemku
strana 11
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po Koef. redukci rena K1 K2 K3 K4 K5 dukce pramen na ceny
Č.
KC (1-5)
Cena oceň objektu
Kč / m2
pramen ceny
Kč / m2
poloha
svažitost
jiné
stavba
úvaha znalce
.
Kč / m2
1
300
0,90
270
1,00
1,06
1,10
0,94
1,05
1,15
235
2
127
0,90
114
1,00
1,10
1,20
0,85
1,07
1,20
95
3
189
0,90
170
0,99
1,05
1,00
0,80
1,00
0,83
205
4
173
0,90
156
0,99
1,07
1,20
0,85
1,05
1,13
138
5
239
0,90
215
1,00
1,02
1,20
1,15
1,03
1,45
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum
148
Kč / m
2
164
Kč / m
2
95
Kč / m
2
m2
Výměra oceňovaného pozemku
235 2519
Pozn. 1: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Pozn. 2: Existence staveb na pozemku je zohledněna v koeficientu K4.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 95,- Kč/m2 až 235,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, umístění, využití, současnému stavu a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu při spodní hranici výše uvedeného intervalu, tj. na 100,- Kč/m2. 2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena na 100,Kč/m2. 100,- Kč/m2 2 519 m2
Jednotková cena pozemků Celková výměra Obecná hodnota pozemků
100,- Kč/m2 × 2 519 m2
=
251 900,- Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 251 900,- Kč (slovy : dvěstěpadesátjednatisícdevětset korun českých).
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 12
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
366 840,- Kč není stanovena 251 900,- Kč
strana 13
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 559 ze dne 29.10.2008 pro k.ú. Povrly v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 559 ze dne 29.10.2008 pro k.ú. Povrly v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 559). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem ke stavebně technickému stavu rekreačního objektu č.e. 37 je jeho obvyklá hodnota je z hlediska ocenění zanedbatelná. Objekt se nachází ve velmi špatném a neudržovaném stavebně technickém stavu. Pozemky parc.č. 705/1 a 706, které jsou situovány v příkrém svahu, jsou zanedbané, porostlé náletovými dřevinami a neudržovanými ovocnými porosty. Severní část pozemku parc.č. 705/1 protíná vedení vysokého napětí. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 14
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rekreačního objektu č.e. 37 nacházejícího se na pozemku parc.č. 705/2 a pozemků parc.č. 705/2, 705/1 a 706 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Povrly, obec Povrly, okres Ústí nad Labem, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 559 vedeném u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 29.10.2008, po zaokrouhlení na :
250 000,- Kč (slovy : dvěstěpadesáttisíc korun českých).
V Brně, dne 6. listopadu 2008
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
strana 15
Rekreační objekt č.e. 37, k.ú. Povrly
Znalecký posudek č. 1724/214/2008
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1724/214/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.
V Brně, dne 6. listopadu 2008
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
strana 16