2008

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva

Diplomová práce

Zánik nájmu bytu Veronika Michálková 2007/2008

„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Zánik nájmu bytu zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.“

1

Obsah Obsah ..........................................................................................................................................2 Seznam zkratek právních předpisů .............................................................................................4 Úvod ...........................................................................................................................................5 1. Obecně o zániku nájmu bytu ..................................................................................................8 2. Zánik nájmu bytu dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem............................................10 3. Zánik nájmu bytu uplynutím doby .......................................................................................13 4. Zánik nájmu bytu výpovědí..................................................................................................15 4.1. Výpověď ze strany nájemce ..........................................................................................15 4.2. Výpověď ze strany pronajímatele..................................................................................16 4.2.1. Náležitosti výpovědi ...............................................................................................17 4.2.2. Doručování výpovědi .............................................................................................20 4.2.3. Výpověď bez přivolení soudu ................................................................................23 4.2.3.1. Výpovědní důvody ..........................................................................................26 4.2.4. Výpověď s přivolením soudu .................................................................................34 4.2.4.1. Výpovědní důvody ..........................................................................................35 4.2.5. Bytové náhrady.......................................................................................................41 5. Zánik nájmu bytu ukončením výkonu práce pro pronajímatele ...........................................45 6. Zánik nájmu bytu pro nemožnost plnění ..............................................................................47 7. Zánik nájmu bytu smrtí nájemce ..........................................................................................48 8. Zánik nájmu bytu odstoupením od smlouvy ........................................................................49 9. Zánik nájmu bytu narovnáním..............................................................................................53 10. Zánik nájmu bytu splynutím...............................................................................................55 11. Soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu .......................................................56 12. Zánik nájmu bytu výměnou bytu........................................................................................58 13. Přechod nájmu bytu ............................................................................................................62 13. 1. Smrt nájemce ..............................................................................................................63 13. 2. Trvalé opuštění domácnosti nájemcem ......................................................................68 14. Změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu........................................................69 15. Srovnání právní úpravy ČR s rakouskou právní úpravou...................................................70 15. 1. Jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu.......................................................................70 15. 2. Závěrem ke srovnání ..................................................................................................77 16. Srovnání právní úpravy ČR se slovenskou právní úpravou ...............................................79

2

Závěr.........................................................................................................................................83 Seznam použité literatury .........................................................................................................86 Summary...................................................................................................................................91

3

Seznam zkratek právních předpisů •

OZ – Občanský zákoník, z. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů

•

OSŘ – Občanský soudní řád, z. č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů

•

MRG – Das Mietrechtsgesetz - zákon o nájemním právu

•

ABGB – Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch - rakouský obecný zákoník občanský

•

ObčZ – Občianský zákonník, zákon č. 40/1964 Z.z., ve znění pozdějších předpisů

4

Úvod V mé diplomové práci se věnuji problematice bydlení se zaměřením na zánik nájmu bytu. K tomuto konkrétnímu zaměření mne přivedly především dvě zásadní novely, a to 1. zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb.,občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů a 2. zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů, které se významně dotkly ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v pozdějším znění (dále jen „OZ“) o nájmu bytu. Nájem bytu je OZ koncipován jako nájem chráněný z důvodu sociálního aspektu daného právního vztahu, neboť slouží k zabezpečení jedné z nejzákladnějších potřeb člověka – potřeby bydlení. I když není právo na bydlení v Listině základních práv a svobod, ani v zákoně výslovně upraveno, vyplývá z celé řady mezinárodních smluv, jimiž je Česká republika na základě čl. 10 Ústavy vázána. Např. v čl. 16 Evropské sociální charty se hovoří o právu rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu, jež zahrnuje, pro zajištění potřebných podmínek k plnému rozvoji rodiny, závazek smluvních stran podporovat ekonomickou, právní a sociální ochranu rodinného života, mj. i poskytováním bydlení pro rodiny, nebo čl. 4 Dodatkového protokolu k Chartě hovoří o podpoře bydlení pro staré osoby.1 O právu na byt se dále hovoří např. v Mezinárodním paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech.2 Jak již bylo výše uvedeno, nájem bytu je podle OZ chráněný právní vztah. V nálezu Ústavního soudu ze dne 23. září 2004, vedený pod sp. zn. IV. ÚS 524/2003, je dokonce uvedeno, že české nájemní právo k bytům je postaveno na výrazné ochraně nájemce. Tato zákonná preference nájemce se projevuje jednak vymezením práv nájemce bytu, jednak v omezení pronajímatele. Toto omezení se projevuje zejména v rámci zániku nájemního vztahu výpovědí ze strany pronajímatele – taxativně stanovené důvody, pro něž může pronajímatel vypovědět nájem bytu, institut bytových náhrad. V důsledku novelizace OZ zákonem č.107/2006 Sb., (dále jen „novela OZ“), však v této chráněnosti došlo k podstatným změnám, které přinesly do nájmu bytu jednoznačné posílení právního postavení pronajímatele – vlastníka; vedou k proporcionálnějšímu vyváženému vztahu mezi pronajímatelem a 1

Srov. čl. 16 Evropské sociální charty s čl. 4 Dodatkového protokolu k Chartě Čl. 11 Právo na přiměřenou životní úroveň: (1) Státy, smluvní strany Paktu, uznávají právo každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnujíc v to dostatečnou výživu, šatstvo a byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek. Smluvní strany podniknou odpovídající kroky, aby zajistily uskutečnění tohoto práva, uznávajíce pro dosažení tohoto cíle zásadní důležitost mezinárodní spolupráce, založené na svobodném souhlasu. 2

5

nájemcem.3 Úkolem mé diplomové práce bude mimo jiné tyto jednotlivé změny důkladně analyzovat a zhodnotit jejich dopad na zánik nájmu bytu. Cílem mé diplomové práce je tedy rozbor a zhodnocení jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu, podle nichž je práce členěna. První kapitola je věnována zániku nájmu bytu obecně, kde je mimo jiné provedeno rozdělení zániku nájmu do dvou skupin, podle toho, zda se jedná o absolutní či relativní zánik nájmu bytu. Poté následují kapitoly věnující se jednotlivým způsobům absolutního zániku nájmu bytu, následovány třemi kapitolami relativního zániku. Největší rozsah je věnován kapitole, zabývající se výpovědí z nájmu bytu ze strany pronajímatele, neboť právě tato forma zániku nájmu byla dotčena významnými změnami. Podrobně se věnuji rozdělení výpovědi s přivolením a bez přivolení soudu, neboť se zde jedná o největší změnu v právní úpravě nájemního bydlení, jelikož je částečně prolomena dosud bezvýjimečná zásada souhlasu soudu s výpovědí pronajímatele. Dosud totiž bylo možno vypovědět nájem bytu pouze s přivolením soudu, to znamenalo, že pokud chtěl vlastník bytu dát nájemci bytu výpověď z nájmu, musel nejdříve podat žalobu k soudu, aby k výpovědi pronajímatele přivolil. Nyní má pronajímatel možnost při uplatnění některých z důvodů vypovědět nájem bytu, aniž by k této výpovědi přivolení soudu potřeboval. Novou úpravou se řídí výpovědi z nájmu podané až po nabytí účinnosti novely OZ (tedy po 31.3. 2006), proto považuji za důležité se ve své práci věnovat nejen provedeným změnám, ale také samozřejmě stavu právní úpravy před účinností této novely OZ. V závěru práce, pro možnost lepšího zhodnocení české právní úpravy, je s využitím metody komparace česká právní úprava zániku nájmu bytu srovnána s platnou právní úpravou slovenskou a rakouskou. Mým původním záměrem bylo srovnání s britskou právní úpravou. Bohužel tato úprava je natolik odlišná, zejména obsahem řady institutů neznámých kontinentálnímu právu, že srovnání s naší právní úpravou by nemělo význam v rámci cíle této komparace, a to je nejen možnost lepšího zhodnocení české právní úpravy, ale i využití odlišností mezi právními úpravami, jakožto vodítka pro změny české právní úpravy. Jak jsem uvedla již výše, cílem této práce je zhodnocení současné právní úpravy zániku nájmu bytu upravené předpisy českého právního řádu. Proto jsem se snažila při hodnocení právní úpravy také využít řady soudních rozhodnutí, zejména Nejvyššího soudu ČR. Ve výběru judikatury jsem se řídila snahou uvést ta rozhodnutí, která z hlediska výroku nejlépe zapadají do textu diplomové práce. Právní úprava nájmu disponuje velmi značným počtem judikátů, avšak vzhledem k poměrně krátké době, která uplynula od výše zmiňované

3

Selucká,M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence,2006, č. 5, s. 46.

6

novelizace, nevytvořila se ještě odpovídající judikatura k novým pozměněným ustanovením OZ. Podkladem pro zpracování mé diplomové práce byly tedy nejen zákonné texty a monografie, ale i judikáty, články z odborných časopisů a informace z internetu.

7

1. Obecně o zániku nájmu bytu Zanikne-li nájem bytu, znamená to, že zanikají jemu vlastní práva a povinnosti; napříště je nelze vykonávat, natožpak vynucovat, a došlo-li přesto k jejich uskutečnění, nastupují zpravidla odpovídající režimy odpovědnostní, jmenovitě náhrada škody nebo bezdůvodné obohacení.4 K zániku nájmu bytu může dojít na základě různých právně relevantních skutečností. Důvody zániku nájmu bytu jsou občanským zákoníkem upraveny především v jeho ustanovení § 710. Podle něho zaniká nájem bytu písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí, uplynutím doby, byl-li nájem sjednán na dobu určitou nebo ukončení výkonu prací pro pronajímatele. Vedle zde uvedených základních právních skutečností může nájem bytu zaniknout i z jiných, zákonem stanovených důvodů. Jde o důvody upravené v rámci obecných ustanovení OZ o nájemní smlouvě (např. zánik pronajaté věci) a také v rámci obecných ustanovení OZ o zániku závazků (např. splynutí).5 Výjimečně zaniká nájem bytu soudním rozhodnutím ( § 702/2, § 705 OZ). Zvláštní povahu má soudní rozhodnutí, jímž soud přivoluje k výpovědi pronajímatele z nájmu bytu – toto rozhodnutí nepůsobí zánik nájmu samo o sobě, ale toliko ve spojitosti s hmotněprávním úkonem pronajímatele – jeho výpovědí.6 Samotný zánik nájmu bytu, resp. zánik práv a povinností mezi nájemcem a pronajímatelem, můžeme chápat ve dvou rovinách. Jedná se o tzv. absolutní zánik nájmu bytu mezi pronajímatel a nájemcem, kdy nájem bytu nepřechází na nikoho dalšího a byt je tedy volný, a tzv. relativní zánik nájmu bytu, kdy však práva a povinnosti z nájmu bytu přechází na základě určitých právně relevantních skutečností na osobu jinou s výlučným nájemcem nebo pronajímatel svázanou.7 K zániku nájemního vztahu tedy dochází toliko ve vztahu k určitému jeho subjektu, aniž by zanikl sám nájemní vztah, neboť do nich vstupuje subjekt jiný.

Mezi absolutní důvody zániku nájmu bytu řadíme: •

Dohodu mezi nájemcem a pronajímatelem

•

Uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán

•

Výpověď , jak ze strany nájemce, tak ze strany pronajímatele

4

Fiala, J., Korecká,V., Kurka,V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 187 Pro zánik nájmu bytu se obecná úprava uplatní pouze tehdy, pokud OZ nestanoví jinak v rámci speciálních ustanovení vztahujících se k úpravě nájmu bytu (§685 an.). 6 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno: Doplněk, 2002, s. 301 7 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, 2005, s. 36 5

8

•

Ukončení výkonu práce pro pronajímatele

•

Nemožnost plnění, tedy zničení bytu

•

Smrt nájemce bez přechodu nájmu bytu

•

Odstoupení od smlouvy

•

Narovnání

•

Splynutí osoby nájemce a pronajímatele v jednu osobu

•

Soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu

Mezi relativní důvody zániku nájmu bytu řadíme: •

Dohodu o výměně bytu

•

Přechod nájmu bytu v důsledku smrti výlučného nájemce či trvalým opuštěním domácnosti nájemce

•

Změnu vlastnického práva k bytovému domu či bytu

Těmito jednotlivými důvody zániku nájmu bytu, jak absolutními, tak relevantními, se budu podrobně věnovat v následujících kapitolách.

9

2. Zánik nájmu bytu dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem Úprava občanského práva vychází z rovnosti účastníků občanskoprávních vztahů, a proto jim k úpravě jejich vzájemných poměrů poskytuje široký prostor, který je omezen pouze kogentními normami. Tak, jako jsou účastníci svobodni v tom, zda do právního vztahu vstoupí a přijmou práva a povinnosti z něj vyplývající, tak jsou stejně svobodni, po vzájemné dohodě ze závazku vystoupit. Pokud se nájemce hodlá vystěhovat nebo pokud souhlasí s důvody, které pronajímatele vedou k požadavku na uvolnění jeho bytu, není zapotřebí, aby se ukončením nájmu zabývaly již tak přetížené soudy, nebo aby nájemce musel očekávat doručení výpovědi od pronajímatele, ale je možné uzavřít dohodu o ukončení nájmu v souladu s ustanovením § 710/1 OZ. Zákon dává přednost ukončení nájemního poměru dohodou, ale v praxi se to příliš neprojevuje.8 Jako každý právní úkon musí i dohoda o ukončení nájmu splňovat obecné náležitosti právního úkonu podle ustanovení § 34 a násl. OZ. Musí být tedy mimo jiné uzavřena svobodně, vážně, určitě a srozumitelně. Pokud by někdo uzavřel takovouto dohodu v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, může od ní za předpokladu, že tíseň prokáže, odstoupit. Ovšem je důležité si zde uvědomit, že půjde o složité dokazování. Z hlediska obsahového je dohoda shodným projevem vůle pronajímatele a nájemce skončit nájemní vztah. Tato vůle stran musí být ve smlouvě obsažena, a to pod sankcí absolutní neplatnosti. Projevy účastníků tohoto dvoustranného právního úkonu včetně jejich podpisů však nemusí být obsaženy na téže listině, jak to zákon naopak vyžaduje u smluv o převodu nemovitostí.9 Pod sankcí absolutní neplatnosti pro neurčitost, musí být též z dohody zřejmé, k jakému okamžiku má být nájem bytu skončen. Tento okamžik však nemusí být určen konkrétní datem ani uplynutím určitého období, lze jej vázat i k určité události, u níž však musí být nepochybné, že nastane.10 Na rozdíl od výpovědi, nemusí nájem skončit ke konci kalendářního měsíce, což mimo jiné vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu, vedeného pod sp. zn. 26 Cdo 451/2000. V tomto rozsudku bylo vyjádřeno, že při uzavírání dohody o

8

Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1.1. 2007. Praha: Linde. 2006, s. 60. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000. 10 Např. velmi výhodné je pro nájemce, jestliže je v dohodě stanoveno, že nájem bytu skončí až opatřením náhradního bytu; Pokud se však nájemce a pronajímatel nedohodnou výslovně na povinnosti pronajimatele zajistit pro nájemce bytovou náhradu, nemá nájemce na bytovou náhradu nárok, neboť zákon mu takový nárok pro případ zániku nájmu bytu dohodou nepřiznává. 9

10

zániku práva nájmu bytu nejsou její účastníci omezeni výpovědní lhůtou; právo nájmu tudíž zaniká dnem, na němž se účastníci dohodli v písemné dohodě. Dohoda o ukončení nájmu musí být uzavřena písemně. Nedostatek písemné formy způsobuje její absolutní neplatnost, v důsledku čehož nevyvolává žádné právní účinky a nájemní vztah tudíž trvá i nadále. K zániku práva nájmu bytu proto nemůže dojít pouhým konkludentním jednáním nájemce (např. faktickým odstěhováním se z bytu); právní vztah nájmu bytu trvá i po odstěhování se nájemce.11 Vedle písemné dohody účastníků nájemního vztahu o jeho zániku mohou pronajímatel a nájemce uzavřít dohodu v rámci soudního smíru v souladu s § 67 a násl. či § 99 OSŘ. Ten má nejen hmotněprávní účinky shodné s účinky „prosté“ dohody účastníků, ale i účinky procesněprávní, tedy účinky pravomocného soudního rozhodnutí.12 Obdobné účinky má rovněž dohoda, kterou účastníci uzavřeli formou notářského zápisu. Podmínkou je, že v tomto notářském zápisu musí být vyznačeny osoba oprávněná a povinná, právní důvod, předmět a doba plnění závazku

a svolení povinné osoby k vykonatelnosti. V takovém případě je

notářský zápis přímo vykonatelný a oprávněná osoba se může v případě neplnění závazků obrátit přímo na exekuční soud. Na obou stranách dohody může vystupovat více subjektů. Jestliže pluralita pronajimatelů má podklad v podílovém spoluvlastnictví k domu, o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 139/2 OZ). V souladu s tímto pravidlem mohou platně uzavřít dohodu o zániku nájmu bytu většinoví spoluvlastníci. Má-li společenství pronajimatelů podklad ve společném jmění manželů, může dohodu o zániku nájmu uzavřít i jeden z pronajimatelů, avšak za předpokladu souhlasu druhého manžela v souladu s ustanovením §145 odst. 2 věta druhá OZ. Pokud se jedná o pluralitu účastníků na straně nájemce, může kterýkoli nájemce uzavřít s pronajímatelem dohodu o skončení nájemního vztahu samostatně, což vyplývá z principu smluvní volnosti a ze svobody do závazkových vztahů vstupovat a z nich vystupovat, ovšem s účinky pouze pro svoji osobu, a to s přihlédnutím k § 701/1 OZ. Dle tohoto ustanovení je právní úkon týkající se společného nájmu bytu neplatný, pokud jej učiní pouze některý ze společných nájemců bez souhlasu ostatních a nejedná se o běžnou záležitost, za což ukončení nájemní smlouvy nelze považovat. Soudní praxe se však - zdá se - přiklání k řešení jinému,

11

Opět viz. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000. V případě nesplnění povinností z takové dohody se může oprávněná osoba obrátit přímo na exekuční soud, aniž by musela absolvovat další nalézací řízení. 12

11

totiž že dohodu o skončení nájmu musí uzavřít všichni společní nájemci

(R 34/1983, SJ

40/2003).13 Je-li byt ve společném nájmu manželů, musí dohodu o zániku nájmu uzavřít oba manželé. Uzavření dohody jedním z manželů znamená, za podmínky souhlasu druhého manžela, skončení nájmu bytu. Nedostatek potřebného souhlasu způsobuje relativní neplatnost uzavřené dohody, která tudíž svými účinky nenastává bez dalšího, ale v případě, že tuto neplatnost opomenutý subjekt uplatnil, v opačném případě má dohoda účinky platného úkonu. Ovšem v jiném směru se vyjádřil ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud pod označením R 79/2003, kde se opět přiklání k řešení, že dohodu o skončení nájmu musí uzavřít oba manželé společně. 14 Závěrem této kapitoly je nutné poznamenat, že dohoda je univerzální důvod skončení nájmu bez ohledu na to, zda se jedná o nájem sjednaný na dobu určitou či neurčitou.

13

Fiala, J., Korecká,V., Kurka,V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 192 „Právní úkon musí být učiněn ve vzájemné shodě společně oběma manžely. Jeden z nich tak může učinit toliko v zastoupení druhého, tj. na základě plné moci od druhého manžela; jinak by šlo o právní úkon relativně neplatný.“ 14

12

3. Zánik nájmu bytu uplynutím doby V případě, že nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, zaniká nájem bytu uplynutím této doby. Logicky tedy nemůže nastat tento důvod zániku u nájmu, který byl sjednán na dobu neurčitou. Občanský zákoník hovoří o zániku nájmu bytu uplynutím sjednané doby v § 710 odst. 3. Sjednání nájmu na dobu určitou předpokládá, že nájemní smlouva bude obsahovat též ujednání o době, po kterou má nájem trvat. Případná absence či neurčitost ujednání o době nájemního vztahu má totiž za následek platnost zákonné domněnky stanovené v § 686 odst. 2 OZ, ze které vyplývá, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Den, ke kterému má nájemní vztah zaniknout, lze v nájemní smlouvě uzavřít různým způsobem zejména uvedením konkrétního data či doby stanovené podle dnů, týdnů, měsíců nebo let, ke kterým nájem bytu zanikne.15 Nelze vyloučit ani vymezení doby nájmu bytu uvedením účelu, k němuž byla nájemní smlouva uzavřena. To však za předpokladu, že doba nájmu je sjednána způsobem, který nevzbuzuje pochybnosti o její určitosti. Dobu trvání nájemního poměru tedy lze vázat na objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, musí však být jisté, že tato skutečnost nastane.16 Dle ustanovení § 710 odst. 3 OZ zaniká nájem bytu, byl-li sjednán na dobu určitou, také uplynutím této doby. Rozhodující význam má právě slovo „také“, když naznačuje, že smlouvy uzavřené na dobu určitou mohou vedle zániku uplynutím doby zaniknout rovněž dohodou či výpovědí. Z uvedeného lze tedy dovodit, že nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou může být před uplynutím doby jejího trvání vypovězena jak ze strany pronajimatele, tak ze strany nájemce.17 Zanikne-li tedy nájem bytu sjednaný na dobu určitou výpovědí před uplynutím sjednané doby, má nájemce právo na bytovou náhradu v rozsahu jako při zániku nájmu bytu.18 Z ustanovení § 676/2 OZ do dne účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. vyplývalo, že pokud nájemce užíval věc i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodal návrh na vydání věci či na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, nájemní smlouva se obnovovala za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se

15

Fiala, J., Korecká,V., Kurka,V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 193 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003 17 Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 7. 18 Ustanovení § 6/1 zákona č. 102/1992 Sb. 16

13

obnovoval vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovoval na tuto dobu. Od počátku platnosti tohoto ustanovení vznikaly pochybnosti, zda se toto ustanovení vztahuje i na nájem bytu, především proto, že toto ustanovení není zařazeno do oddílu, upravujícího zvláštní ustanovení o nájmu bytu. Později však judikatura dospěla k názoru, že platí i pro nájem bytu.19 Novelou OZ však dochází k zásadní změně, a to ustanovením § 686a odst. 6, který vylučuje použít na nájem bytu ustanovení o prodloužení nájmu. Toto ustanovení zcela jistě odstraňuje právní nejistotu ohledně případné obnovy nájemní smlouvy, což vzhledem k významu potřeby bydlení, je významnou a kladnou změnou. Jedná se o jednu ze změn úpravy nájmu bytu, kterou je oslabována ochrana nájemního vztahu k bytu ve vztahu k nájemci.20 Jediným negativem, které zde spatřuji, je to, že takto velmi důležité ustanovení je zcela nelogicky a z hlediska přehlednosti právního předpisu nesystematicky zařazeno v § 686a věnovaném tzv. kauci. Podobně jako v předchozí kapitole, i v tomto případě způsobu ukončení nájemního vztahu, nemá nájemce právo na obstarání bytové náhrady. Z tohoto pravidla existuje jediná výjimka, a to podle § 6/3 zákona 102/1992 Sb., kdy zanikl-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou delší deseti let uplynutím této doby, má nájemce právo na bytovou náhradu, pokud po uzavření nájemní smlouvy nastanou na jeho straně takové závažné okolnosti, že na něm není možno spravedlivě požadovat vyklizení bytu bez náhrady. Ustanovení je poněkud nedůsledné v tom, že neřeší, na jaký typ bytové náhrady má nájemce v takových případech právo.21

19

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdo 141/1997 Zlámal, A. Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie, 2007, č. 6, s. 33. 21 Dejlová,H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 10 20

14

4. Zánik nájmu bytu výpovědí Novela občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb. ponechává v platnosti dosavadní ustanovení OZ o tom, že nájem lze ukončit nejen dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, ale také výpovědí z nájmu bytu. Výpověď z nájmu bytu může být dána jednak pronajímateli nájemcem, jednak nájemci pronajímatelem. 4.1. Výpověď ze strany nájemce Novela OZ se možnosti nájemce dát výpověď z nájmu bytu pronajímateli nikterak nedotkla. Ve výpovědi nájemce nemusí na rozdíl od pronajímatele specifikovat výpovědní důvody, které ho vedou ke skončení nájmu bytu. Nájemce může vypovědět nájem bytu sjednaný jak na dobu určitou, tak i na dobu neurčitou. Výpověď z nájmu bytu je jednostranný adresovaný právní úkon, čemuž odpovídají požadavky na jeho obsah.22 Jsou jimi projev vůle nájemce nájem bytu ukončit23, písemná forma a doba, kdy k zániku nájmu dojde. Pro výpovědní lhůtu stanovuje zákon v § 710 odst. 2 OZ minimálně tříměsíční délku a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Počátek běhu výpovědní lhůty připadá na první den kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď doručena pronajímateli. Výpověď daná ústně je absolutně neplatná dle § 40 OZ a tudíž nemá žádné právní účinky. Absolutní neplatnost rovněž způsobuje i nedostatek uvedení výpovědní lhůty. Výpověď je dána, jakmile dojde pronajímateli. Není nutné, aby se pronajímatel s jejím obsahem fakticky seznámil, vždy je však třeba, aby se dostala do jeho osobní dispozice. Kdo činí výpověď z nájmu, bude u soudu prokazovat, že druhé straně výpověď došla. Je proto vhodné použít doporučený dopis či dopis do vlastních rukou.24 Jelikož jde o úkon podle hmotného práva, neuplatní se, doručuje-li se poštou, úprava doručování dle ustanoveních §§ 45 a násl. OSŘ. Za výpověď z nájmu bytu nelze považovat skutečnost, že se nájemce z bytu odstěhoval.25 Zde může pro nájemce nastat nepříjemná situace. Až do skončení nájemního vztahu je totiž nájemce, pokud na tom bude pronajímatel trvat a pokud se nedohodnou jinak, povinen platit pronajímateli příslušné náhrady za užívání bytu, i když v bytě nebydlí. Ovšem i naopak: „Byla-li nájemcem dána platná výpověď z nájmu bytu, zaniká nájemní vztah

22

Fiala, J., Korecká,V., Kurka,V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 195. Výstižné je v textu užít terminologie zákona: „…dávám výpověď…“ 24 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, 2005, s. 42. 25 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000. 23

15

uplynutím výpovědní lhůty. Okolnost, že nájemce poté byt nevyklidil, není z tohoto hlediska významná.“26 Jde-li o byty ve společném nájmu manželů, musí takový nájem vypovědět oba manželé, neboť výpověď učiněná pouze jedním manželem by byla relativně neplatná. Jde-li o společný nájem, může každý nájemce vypovědět pouze své nájemní právo. V úvahu přichází také možnost, že výpověď mohou dát všichni společní nájemci nebo jeden z nich, avšak se souhlasem ostatních.27 Zanikne-li nájem bytu výpovědí nájemce, nevzniká nájemci právo na jakoukoliv bytovou náhradu. 4.2. Výpověď ze strany pronajímatele Jak jsem již zmínila v úvodu, právě tato forma zániku nájmu byla dotčena významnými změnami, neboť je částečně prolomena dosud bezvýjimečná zásada souhlasu soudu s výpovědí pronajímatele. Dosud totiž bylo možno vypovědět nájem bytu pouze s přivolením soudu, to znamenalo, že pokud chtěl vlastník bytu dát nájemci bytu výpověď z nájmu, musel nejdříve podat žalobu k soudu, aby k výpovědi pronajímatele přivolil. Nyní, od účinnosti novely (tedy od 31.3. 2006), má pronajímatel možnost při uplatnění některých z důvodů vypovědět nájem bytu, aniž by k této výpovědi přivolení soudu potřeboval. Zákon klasifikuje dva druhy výpovědi nájmu ze strany pronajímatele bytu – výpovědi bez přivolení soudu (u výpovědních důvodů uvedených v § 711 odst. 2 písm. a) až e)) a výpovědi s přivolením soudu (u výpovědních důvodů uvedených v § 711a odst. 1 písm. a) až d)). Skutkové podstaty výpovědních důvodů zůstaly zachovány, pouze se rozčlenily do dvou výše uvedených druhů. Zákonodárce tedy ponechal u některých výpovědních důvodů - těch, které nespočívají v porušení povinnosti nájemce - povinnost žádat soud o přivolení k výpovědi právě s ohledem na jejich charakter. Naopak tam, kde důvody k výpovědi spočívají výhradně v osobě nájemce (např. bude hrubě porušovat dobré mravy v domě nebo povinnosti vyplývající z nájmu bytu), zákonodárce zavádí právo pronajímatele vypovědět nájem bez přivolení soudu. Z hlediska posílení právního postavení pronajímatele bytu se tedy v některých případech přesouvá aktivní povinnost z pronajímatele – dosud pronajímatel žaloval o přivolení k výpovědi a nájemce se nemusel „o nic starat“ – na nájemce. Jednoznačně se zde

26

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2908/1999. K této problematice společného nájmu a společného nájmu manžely obdobně v kapitole 2 – zánik nájmu bytu dohodou. 27

16

dává přednost zásadě „Vigilantibus iura scripta sunt“ před zásadou ochrany slabších kontraktačních stran.28 Zůstává zachována povinnost pronajímatele opřít se ve výpovědi jen o ty důvody, jež zákon taxativně vyjmenovává, což chrání nájemce před zneužitím jeho závislosti na pronajímateli. Vzhledem k tomu, že nedošlo ke změnám skutkových podstat jednotlivých výpovědních důvodů, je bezesporu argumentačně podpůrně aplikovatelná dosavadní ustálená judikatura Nejvyššího soudu ČR, resp. Ústavního soudu, případně obecných soudů.29 4.2.1. Náležitosti výpovědi Také pro výpověď nájmu bytu pronajímatelem platí, že je hmotněprávním, jednostranným a adresovaným právním úkonem, jehož obsahem je projev vůle pronajímatele směřující k zániku nájemního vztahu nájemce, jenž pod sankcí absolutní neplatnosti musí mít písemnou formu, a který je učiněn v okamžiku, kde dojde druhému subjektu nájemního vztahu – nájemci.30 Kromě zvláštních náležitostí, které jsou obsaženy v ustanoveních §§ 710, 711 nebo 711a OZ, jejichž nedostatek vede k neplatnosti výpovědi proto, že odporuje zákonu ve smyslu § 39 OZ, musí pod toutéž sankcí neplatnosti vyhovovat požadavkům, kladeným na právní úkony obecnými ustanoveními občanského zákoníku v § 34 a násl. OZ, především nesmí svým obsahem nebo účelem zákon obcházet nebo se příčit dobrým mravům31 a co do projevu vůle je nutné, aby výpověď byla úkonem určitým a srozumitelným. Tedy např. výpověď daná nájemci k části bytu nemůže být platnou, neboť se musí týkat vždy celého předmětu nájemního vztahu.32 Aby byl splněn požadavek určitosti právního úkonu, musí být z výpovědi nejen patrno, že se jedná o výpověď z celého bytu, ale i konkretizováno, o který byt se jedná – označení bytu. V případě, že by pronajímatel přesně nespecifikoval byt, přicházela by v úvahu aplikace ustanovení § 35 odst. 2 OZ. Pokud by však ani výkladem nebylo možné specifikovat, o který konkrétní byt se jedná, byl by takový právní úkon absolutně neplatný.33 Pokud by však mezi pronajímatelem a nájemcem nebylo sporu, kterého bytu se výpověď týká, nebylo by možné 28

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 45. Selucká, M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18, s. 659. 30 Fiala, J., Korecká,V., Kurka,V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 196. 31 I když budou splněny zákonné požadavky na výpověď, soud nemusí přivolit k výpovědi z nájmu či může vyhovět žalobě na určení neplatnosti výpovědi v případě, že by takový výkon práva byl v rozporu s dobrými mravy. 32 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/1998. 33 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, 2005, s. 44. 29

17

dovolávat se absolutní neplatnosti výpovědi pro její neurčitost či nesrozumitelnost. K tomu také aktuální judikatura: „Jestliže mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že žalovaní na adrese uvedené ve výpovědi obývají jediný byt a jen ohledně tohoto bytu jsou v nájemním vztahu k žalobcům, pak skutečnost, že ve výpovědi z nájmu bytu je nesprávně uvedeno číslo bytu, nezpůsobila neplatnost výpovědi.“34 Jednotlivé zvláštní náležitosti, které musí výpověď pronajímatele splňovat, se liší v závislosti na tom, zda-li se jedná o výpověď s přivolení či bez přivolení soudu: •

U výpovědi s přivolením soudu se jedná o písemnou formu, výpovědní důvod, výpovědní lhůtu.

•

U výpovědi bez přivolení soudu se jedná o písemnou formu, výpovědní důvod, výpovědní lhůtu, poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu, jestliže nájemci dle občanského zákoníku přísluší. Výpověď ze strany pronajímatele musí mít povinně písemnou formu dle § 710 odst. 1

OZ a její nedodržení je sankcionováno absolutní neplatností podle ustanovení § 40 OZ. Ve výpovědi musí být přesně specifikovány výpovědní důvody, které vedou pronajímatele k tomu, že dává nájemci výpověď z nájmu bytu. Podmínka uvedení výpovědního důvodu je splněna tehdy, když lze z obsahu výpovědi s určitostí vyvodit, na který zákonný důvod pronajímatel poukazuje. Není nutné, aby byl ve výpovědi obsažen výslovný odkaz na konkrétní ustanovení v zákoně, či dokonce jeho doslovná citace. To ostatně vyplývá i z aktuální judikatury: „Právní kvalifikace výpovědních důvodů není obligatorní náležitostí výpovědi z nájmu a soud není (žalobcem) použitou právní kvalifikací vázán; proto neurčitost výpovědi nelze dovozovat z okolnosti, že ve výpovědi je odkazováno na chybné zákonné ustanovení upravující výpovědní důvod, popřípadě není odkazováno na žádné zákonné ustanovení.“35 To zda-li skutečně existují důvody, které opravňují pronajímatele dát nájemci výpověď z nájmu bytu, bude v rámci svého řízení zkoumat soud, a to buď v rámci řízení o žalobě o přivolení k výpovědi, nebo v rámci řízení o žalobě na určení neplatnosti výpovědi. Ve výpovědi musí být rovněž uvedena lhůta, kdy má nájem skončit – a to nejméně tříměsíční a musí skončit tak, aby nájem skončil ke konci kalendářního měsíce. Není tedy 34

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2018/1998. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 1486/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2014/2005. 35

18

vyloučeno stanovit lhůtu delší. Avšak neuvedení výpovědní lhůty či uvedení lhůty kratší, než vyžaduje zákon, má za následek neplatnost výpovědi. To ostatně potvrzuje i judikatura: „Jestliže pronajímatel neuvede ve výpovědi nájmu lhůtu, kdy má nájem skončit, a to ani v návrhu na přivolení soudu k výpovědi, popřípadě uvede lhůtu kratší, než stanoví § 710 odst. 3 OZ, jde o výpověď neplatnou. Soud nemůže nahrazovat chybějící nebo neplatný právní úkon svým rozhodnutím.“36 Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci dle § 710 odst. 2 OZ. Pro zajímavost lze uvést, že předcházející právní úprava § 710 odst. 3 OZ obsahovala ještě větu za středníkem, která zněla: „není-li lhůta uvedena, skončí nájem bytu posledním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď došla druhému účastníkovi.“ Dle judikatury však toto právo měl jen nájemce a nikoli pronajímatel.37 Ve výpovědi pronajímatele bez přivolení soudu musí být obsaženy ještě další 2 nezbytné náležitosti: První z nich je poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. V případě, že by pronajímatel nepoučil nájemce o jeho právu podat žalobu, resp. výpověď by obsahovala lhůtu kratší nebo by tuto šedesátidenní lhůtu neobsahovala vůbec, bude se jednat o absolutně neplatný právní úkon ve smyslu ustanovení § 40 OZ.38 Žaloba nájemce, resp. jeho možnost obrany proti podané výpovědi, je tedy vázána lhůtou šedesáti dnů ode dne doručení. Uvedená lhůta je prekluzivní, což vyplývá z povahy věci. Avšak v občanském právu jsou prekluzivní lhůty vcelku výjimečné a musí být zákonem výslovně stanoveny, zejména tak, že neuplatněním práva ve stanovené lhůtě právo zanikne.39 V některých publikacích jsem se dokonce setkala s názorem sporného charakteru této lhůty: „Jaký charakter má tato lhůta, je sporné. Pořádkovou lhůtou s ohledem na požadavek právní jistoty být v žádném případě nemůže. Lze usuzovat, že v soukromoprávních vztazích, jako jsou nájemní vztahy, jde při nedostatku zvláštní úpravy o lhůtu promlčecí.“40 Proto by v této situaci bylo nejvhodnější charakter této lhůty výslovně upravit. Jestliže nájemci přísluší podle OZ nárok na bytovou náhradu, je nutné uvést také závazek pronajímatele zajistit bytovou náhradu. S rozlišení výpovědi s přivolením či bez přivolení soudu také souvisí odlišná povinnost pronajímatele zajistit bytovou náhradu. 36

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. října 2006, sp. zn. 26 Cdo 1611/2006. Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, 2005, s. 44. 38 Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 45. 39 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3.vydání. Brno: Nakladatelství Doplněk, 2002, s. 58. 40 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1253 – 1254. 37

19

Obecně lze říci, že u výpovědí bez přivolení soudu přísluší jen přístřeší a u výpovědí s přivolením soudu náhradní byt.41 4.2.2. Doručování výpovědi Jak již bylo uvedeno výše, písemná výpověď pronajímatele je jednostranným hmotněprávním úkonem a musí být doručena nájemci. Výpověď je tedy nájemci dána v okamžiku, kdy nájemci došla. Není nutné, aby ji nájemce četl, musí však mít možnost si ji přečíst. K této problematice se několikrát vyjádřil i Nejvyšší soud ČR. Např.: „Podle § 45 odst. 1 OZ působí projev vůle vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí dojde. Projev vůle dojde adresátovi, jakmile se dostane do sféry jeho dispozice, tzn. v okamžiku, kdy adresát nabude objektivní možnost seznámit se s obsahem projevu vůle. Dojití projevu vůle do sféry adresáta dovršuje proces vzniku jednostranného právního úkonu.“42 V odborných publikacích jsem se však setkala i s nesouhlasem shora citované judikatury. Soudní praxe přistoupila k příliš extenzivnímu výkladu § 45 odst. 1 OZ, který se vztahuje na přijetí návrhu při uzavírání smluv. Tento výklad vnáší do občanskoprávních vztahů určitou míru právní nejistoty. Pokud by měl zákonodárce vůli zakládat jakousi zákonnou fikci doručení v občanskoprávních vztazích, jistě by tuto problematiku upravil exaktněji v samostatném ustanovení.43 Pronajímatel bude muset jak v rámci řízení o přivolení soudu k výpovědi, tak v rámci sporu o určení platnosti výpovědi unést důkazní břemeno doručení, neboť právě doručení je předpokladem toho, aby výpověď mohla vyvolat zamýšlené právní účinky – běh výpovědní lhůty a následně skončení nájmu bytu. Nicméně, v rámci sporu o určení platnosti výpovědi, je tato právní skutečnost relevantní i pro nájemce, neboť od ní počíná běžet výše zmíněná prekluzivní lhůta k podání žaloby - v rámci žaloby by tedy měl nájemce skutečnost doručení prokázat. K předání výpovědi může dojít osobně nejlépe s okamžitým potvrzením převzetí výpovědi podpisem nájemce, nebo prostřednictvím doručovacích služeb a zaslat výpověď z nájmu poštou doporučeným dopisem nebo dopisem do vlastních rukou, které by měly představovat dostatečně spolehlivý nástroj pro jisté doručení výpovědi. Někteří právníci však

41

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 44. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 442/2003. Obdobný názor rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.5.2005, sp. zn. 26 Cdo 1469/2004 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.3.2005, sp. zn. 26 Cdo 864/2004 a další; lze konstatovat, že soudní judikatura se v této oblasti ustálila. 43 Adam, J. Fikce doručení v občanskoprávních vztazích. Bulletin advokacie, 2006, č. 10, s. 37 – 38. 42

20

poukazují na nemožnost prokázat obsah takové zásilky,44 což už se mi ovšem jeví dosti „přehnané“. Nevýhodou zde však je, že při doručování poštovních zásilek od fyzické osoby, jejímiž adresáty jsou rovněž fyzické osoby, neplatí právní fikce doručení, jako je tomu, pokud je poštovní zásilka doručována podle občanského soudního řádu nebo podle správního řádu. Za určité ulehčení situace pronajímatelů, kterým by nezbytnost prokázat doručení mohla působit potíže, je respektování právního názoru, že výpověď z nájmu bytu může být součástí žaloby. Takovéto ulehčení ovšem připadá v úvahu pouze u výpovědi z nájmu bytu s přivolením soudu. Ta může být tedy podána jednak samostatně ještě před tím než se pronajímatel obrátí na soud s návrhem na přivolení k výpovědi, jednak může být obsažena ve skutkových tvrzeních žaloby na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu. K tomuto se také několikrát vyjádřil Nejvyšší soud ČR: např. „„Jestliže pronajímatel nedal nájemci písemnou výpověď z nájmu bytu dříve, může ji pojmout do žaloby; tím výpověď neztrácí povahu jednostranného hmotněprávního úkonu, jehož adresátem je nájemce, a nelze ji proto zaměňovat s vylíčením rozhodných skutečností v žalobě.“45 V případě žaloby na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu, která obsahuje ve svých skutkových tvrzeních výpověď z nájmu bytu, jde o úkon dvojí povahy, a to jednak procesněprávní, jednak hmotněprávní. Je tedy nutné rozlišovat dva právní úkony pronajímatele – výpověď nájmu bytu a žalobu na přivolení soudu k výpovědi nájmu bytu. Tyto dva právní úkony nelze v žádném případě ztotožňovat. V případě, že by písemnost obsahovala toliko žalobu na přivolení soudu s výpovědí nájmu bytu, ale již by samotnou výpověď neobsahovala či obsahovala, ale nesplňovala by veškeré zákonné požadavky, soud by neměl k čemu přivolit a musel by takovou žalobu zamítnout. Soud nemůže svým rozhodnutím tento neplatný právní úkon nahrazovat. K tomuto právnímu úkonu je aktivně legitimován výlučně pronajímatel.46 Ovšem ohledně možnosti vložit výpověď z nájmu bytu do žaloby pan Stanislav Křeček ve své publikaci uvádí, že novela OZ přináší do bytového práva jednu zásadní skutečnost, totiž povinnost nájemce a pronajímatele doručovat si vzájemně písemnosti. Z tohoto vyplývá, že nyní je možnost vložení výpovědi z nájmu bytu do žaloby vyloučena, neboť výpověď musí nyní pronajímatel sám, bez „pomoci“ soudu, doručit nájemci.47 To ostatně vyplývá i z ostatních publikací. Např.: „Písemná výpověď musí být doručena nájemci. Lze usuzovat, že již 44

Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 70. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.6.1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997. Obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15.3.2001, sp. zn. 26 Cdo 1981/2000. 46 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, 2005, s. 45. 47 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 66 – 67. 45

21

nebude možné spojovat podání jednostranného právního úkonu pronajímatele s návrhem na zahájení řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.“ 48 Dle mého názoru je však možno tuto praxi spojení procesněprávního a hmotněprávního (to jest žalobního návrhu a výpovědi) využívat i nyní po novele OZ, když je dle aktuálního znění pouze stanoveno, že výpověď musí být doručena nájemci, to tedy s velkou pravděpodobností znamená, že může být doručena současně s žalobním návrhem.

S doručováním výpovědi z nájmu je úzce spojena problematika doručení výpovědi z nájmu bytu nepřítomnému nájemci. Pokud je podána žaloba na přivolení k výpovědi proti nájemci, který se na adrese trvalého bydliště nezdržuje, snaží se soud zjistit pobyt takového účastníka. Pokud takový postup není úspěšný, může soud řízení přerušit nebo je žalovanému ustanoven opatrovník dle § 29 OSŘ. Problém ovšem spočívá v tom, že takto ustanovenému procesnímu opatrovníkovi může být doručena žaloba jako procesněprávní úkon, ale nikoliv výpověď z nájmu, neboť ta je úkonem hmotněprávním.49 Bude proto na žalobci, aby soudu dal podnět k ustanovení opatrovníka podle § 29 OZ v opatrovnickém řízení, který má hmotněprávní postavení a kterému je možné doručit i výpověď z nájmu namísto nájemci.50 Dle mého názoru by tento postup způsobu doručování mohl být použit také u výpovědi bez přivolení soudu, což by mohlo napomoci pronajímatelům při doručování nájemci neznámého pobytu anebo odmítajícího spolupracovat. Výpověď z nájmu musí být doručena všem společným nájemcům bytu. Ohledně společného nájmu manželů se Nejvyšší soud ČR vyslovil takto: „Právo společného nájmu bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nerozdílně. V hmotněprávní oblasti se tato nerozdílnost projevuje tím, že výpověď musí být dána oběma manželům a oběma musí být také doručena. Existenci výpovědního důvodu je třeba posuzovat k okamžiku doručení výpovědi druhému z manželů.“

51

Pokud se jedná o společný nájem bytu jiných osob než manželů, tak z důvodu

absence tohoto prvku „nerozdílnosti“ nájmu, lze vypovědět nájem i pouze některému ze společných nájemců. Jako složitější by mohla být posuzována situace, kdy v bytě bydlí rozvedení manželé a o právu nájmu k bytu nebylo dosud rozhodnuto nebo, kdy pronajímatel o rozvodu manželů 48

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1266. 49 Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha: Linde, 2002, s. 97- 98. 50 Soud sám, bez návrhu účastníka, toto učinit nemůže, neboť by porušil rovnost účastníků. 51 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997.

22

nevěděl. K této věci vyslovil právní názor i Nejvyšší soud: „V řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu mají manželé – společní nájemci bytu ve smyslu § 703 a násl. OZ – postavení nerozlučných společníků. Totéž platí i v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu vedeném vůči rozvedeným manželům, jimž toto právo dosud nezaniklo. Žalobu podanou jen proti jednomu z nich soud zamítne pro nedostatek pasivní legitimace.“52 A dále pak: „Výpověď z nájmu bytu doručená pronajímatelem oběma manželům v domnění, že právo společného nájmu bytu dosud trvá, je způsobilá vyvolat zánik nájemního vztahu pouze u toho z manželů, jenž se stal výlučným nájemcem bytu. Po zjištění, že výlučným nájemcem je pouze jeden z manželů, soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu jen vůči němu.“ S doručováním výpovědi z nájmu je také úzce spojena problematika doručování nové výpovědi v průběhu soudního projednávání výpovědi jiné, a to za podmínky, že žalobce současně změní žalobu a soud tuto změnu připustí. Takovýto postup je v zásadě možný, neboť je bezpochyby možné, aby žalobce během projednávání žaloby o přivolení k výpovědi z nájmu bytu rozšířil žalobu o další výpovědní důvody. Takovýto postup ovšem nepřichází v úvahu v řízení odvolacím.53 4.2.3. Výpověď bez přivolení soudu Jak jsem uvedla již v úvodu této podkapitoly, u některých výpovědních důvodů již není třeba obligatorního přivolení soudu výpovědi. Tato forma výpovědi nepochybně přispívá k odlehčení práce a k ušetření času soudů, který musel věnovat čas výpovědím z nájmu bytu, které nebyly sporné a ani nájemce neměl zájem na soudním řízení. Pokud bude nájemci doručena výpověď z nájmu bytu z důvodů uvedených v § 711 OZ, může v šedesátidenní lhůtě podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi dle § 711 odst. 5 OZ. I když jde o určovací žalobu, nebude dle mého názoru jistě za potřebí, aby pronajímatel prokazoval naléhavý právní zájem, jako je to u určovacích žalob obvyklé, neboť naléhavost, resp. právo podat takovouto žalobu k soudu je patrné již ze zákona. Nepodání žaloby nebo její opožděné podání vede k zániku nájemního vztahu a to uplynutím výpovědní lhůty, kterou pronajímatel ve výpovědi uvedl, přičemž povinnost byt vyklidit je vázána na zajištění odpovídající bytové náhrady, pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší. Obsah takové žaloby bude s největší pravděpodobností záviset na obsahu výpovědi z nájmu bytu, tedy na skutečnostech, které pronajímatel ve výpovědi uvede. Navrhnout ovšem důkazy pro své tvrzení – tedy důkazy k prokázání, resp. k popření negativních tvrzení 52 53

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.5.1997, sp. zn. 3 Cdon 122/1996. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.12.2001, sp. zn. 26 Cdo 2357/1999.

23

žalovaného – bude zřejmě velmi obtížné. Odůvodnění výpovědi tvrzeními „dlužíte mi nájemné za tři měsíce“, „porušujete dobré mravy v domě“, „přijal jste do bytu podnájemníka bez souhlasu majitele bytu“ totiž nedávají nájemci příliš prostoru, aby takováto tvrzení mohl nejen náležitě vyvrátit, ale i správně vyjádřit – žalobce bude moci v žalobě uvést např. to, že dobré mravy v domě neporušuje, avšak toto prokázat, pokud toto chování nebude ve výpovědi doručení nájemci dostatečně konkretizováno, bude velmi obtížné a bezpochyby si vyžádá i respektování tohoto obtížného postavení žalobce soudem.54 Pokud je výpověď z nájmu bytu dle § 711 odst. 2 OZ ve znění od 31. 3. 2006 postižena vadou způsobující její absolutní neplatnost, musí soud v řízení o neplatnost výpovědi dle § 711 odst. 5 OZ k této vadě přihlédnout z úřední povinnosti, a to i v tom případě, kdy žaloba o určení neplatnosti výpovědi by byla z hlediska § 711 odst. 5 OZ podána opožděně. Lhůta, pro podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, uvedená v § 711 odst. 3 a 5 OZ tedy může začít běžet až tehdy, pokud je nájemci bytu doručena perfektní výpověď z nájmu bytu splňující veškeré náležitosti kladené na právní úkon, naopak běžet nezačne v případě, kdy nájemci doručená výpověď je pro své vady od samého počátku absolutně neplatná.55 Uvedené rozhodnutí vychází z požadavku, aby ochrana práv účastníků byla poskytována soudy pokud možno efektivně bez nutnosti z formálních důvodů vést případné další soudní řízení. Důsledkem formalistického přístupu by pak bylo, že nepodal-li nájemce tuto žalobu včas, a z tohoto důvodu by byla zamítnuta, musela by být otázka platnosti a účinnosti výpovědi věcně řešena až v případném dalším soudním řízení, a to v řízení o vyklizení bytu nebo v řízení o určení, že nájemce nemá povinnost byt vyklidit.56 Ke změně dochází v řízeních o těchto výpovědích podle OSŘ. U některých věcí vyjmenovaných v § 120 odst. 2 OSŘ je soud povinen provést i jiné důkazy potřebné ke zjištění skutkového stavu, než byly účastníky navrhovány. Mezi těmito věcmi je uvedeno i „řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu“. Jelikož však u těchto výpovědních důvodů o žádné řízení o přivolení k výpovědi nejde, nemůže zde být toto ustanovení OSŘ použito. Jak jsem zmínila již výše, pro nájemce však bude velmi složité navrhnout důkazy k prokázání, resp. k popření negativních tvrzení ve výpovědi. Řešením této situace by dle mého názoru mohla být možnost zařadit pod ustanovení § 120 odst. 2 OSŘ i řízení o žalobách na určení neplatnosti výpovědi, což by alespoň částečně odradilo pronajímatele podávat „vypočítavé“ výpovědi, k jejichž popření by nájemci nemohli uvádět důkazy. 54

Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 75-76. Rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 21. 2. 2007, sp. zn. 37 C 281/2006. 56 Palkovský, A. Posuzování platnosti výpovědi z nájmu bytu ve vztahu k dodržení lhůty pro podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi. Právní rozhledy, 2007, č. 8, s. 306. 55

24

Nemožnost použití ustanovení § 120 odst. 2 OSŘ se projeví i v odvolacím řízení, kdy projednávání odvolání proti těmto rozsudkům již nebude probíhat v režimu úplné apelace a účastníci již nebudou moci navrhovat provedení nových důkazů. Jak jsem uvedla již v podkapitole zabývající se doručováním výpovědi s přivolením soudu, v případě existence práva společného nájmu bytu manžely, pokud je žaloba k přivolení s výpovědí podána pouze proti jednomu z nich, je žaloba zamítnuta pro nedostatek pasivní legitimace. Vyvstává zde zajímavá otázka, jak tomu bude v případě žaloby na určení neplatnosti výpovědi, tedy u výpovědi bez přivolení soudu, v případě existence práva společného nájmu bytu manžely, kdy ovšem žalobu podá pouze jeden z manželů. Bude žaloba v tomto případě zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace? Při posouzení této otázky je třeba mít na paměti, že procesní postavení účastníků je podstatně odlišné od dřívějších řízení, kde se pronajímatel domáhal přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Dle mého názoru, i když výpověď z nájmu bytu musí být doručena oběma společným nájemcům, nelze automaticky dovodit, že práva se musí domáhat všichni nerozluční společníci (manželé). Nelze totiž nutit kteréhokoliv z nerozlučných společníků (manželů) k učinění určitého úkonu, navíc mohou existovat i objektivní okolnosti, pro které některý z nerozlučných společníků úkon provést nemůže, což však nemůže být na újmu dalšímu nerozlučnému společníkovi, který úkon učinil. Tento problém, již po novele OZ, řešil okresní soud57, který žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu zamítl, a to z důvodu nedostatku aktivní legitimace žalobce. Následně krajský soud toto rozhodnutí změnil, přičemž v jeho rozsudku bylo konstatováno: „Pokud by se nedílnost společného nájmu promítla do aktivní legitimace tak, že žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu musí podat vždy současně všichni společní nájemci a některý ze společných nájemců by tak z jakýchkoli důvodů neučinil, vedlo by to k znemožnění uplatnění práva jednotlivých nájemců domáhat se určení neplatnosti výpovědi z nájmu a tím i k porušení ústavou zaručeného práva na soudní ochranu dle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.“58 Nájemce, který podal v šedesátidenní lhůtě žalobu na neplatnost výpovědi, nemá povinnost se z bytu vystěhovat, pokud řízení o této žalobě není ukončeno pravomocným rozsudkem. Nadále zůstává zachována možnost bránit se výkonu existujícího práva – práva na vyklizení a to ve smyslu ustanovení § 3 OZ v případě, že by výkon takového práva byl v

57

Rozsudek Okresního soudu v Karviné – pobočka Havířov ze dne 5.3.2007, sp. zn. 114 C 348/2006. Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.7.2007, sp. zn. 42 Co 223/2007; proti tomuto rozhodnutí bylo podáno dovolání k Nejvyššímu soudu, o kterém však zatím nebylo rozhodnuto. 58

25

rozporu s dobrými mravy, tzn. výpovědní důvody budou naplněny, výpověď byla dána řádně, ovšem proti žalobě na vyklizení je možné čelit s poukazem na to, že výkon takového práva by byl nemravný.59 4.2.3.1. Výpovědní důvody V případě výpovědi bez přivolením soudu se jedná o výpovědní důvody, které spočívají výhradně v osobě nájemce. Po novele OZ jsou uvedeny v § 711 odst. 2 písm. a) - e) OZ.

1. Výpověď podle § 711 odst. 2 písm. a) – hrubé porušování dobrých mravů v domě Tento výpovědní důvod byl i součástí předcházející úpravy a byl uveden v § 711 odst. 1 písm.c). Podle § 711 odst. 2 písm. a) OZ může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu, jestliže nájemci nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě. Tento výpovědní důvod patří v praxi k nejméně používaným, jelikož pronajímatelé považují každé nežádoucí chování nájemců za porušení nikoliv dobrých mravů, ale za porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu.60 Ustanovení OZ neobsahuje výslovné znění toho, co je v rozporu s dobrými mravy. Tato otázka je velmi obecná a posuzovat, zda je určité chování v souladu s dobrými mravy je obtížným úkolem. V jednom z rozsudků jsou dobré mravy definovány takto: „Dobrými mravy společnosti je možno chápat souhrn určitých etnických a kulturních norem společnosti, z nichž některé jsou trvalou a neměnnou součástí lidské společnosti, jiné spolu se společností podléhají vývoji.“61 Za hrubé porušování dobrých mravů v domě tak bude zpravidla považován křik, hádky, hlučné hudební produkce, napadání ostatních obyvatel domu, obtěžování ostatních nájemců v domě zápachem, chov domácích zvířat, který by svým rozsahem znepříjemňoval ostatním bydlení apod.. Obecně lze říci, že za dobré mravy v domě lze považovat takové, které respektují práva jednotlivce na klidné bydlení a nezasahují do téhož práva jiných obyvatel domu.62 Jednání, které by mohlo zakládat tento výpovědní důvod se musí vztahovat k bydlení v domě. Ovšem ostatní nájemce v domě může obtěžovat i chování odehrávající se v okolí domu, proto zde vzniká otázka, zda může i za těchto okolností může tento výpovědní důvod použít. Text zákona to ovšem neumožňuje.

59

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 45. Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 76. 61 Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 15. 5. 1993, sp. zn. 15 Co 13/1993. 62 Balík, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 občanského zákoníku. 4. vydání, Praha: Linde, a.s., 2005, s. 62. 60

26

Z dikce zákona můžeme dále dovodit, že by se mělo jednat o opakované porušení dobrých mravů v domě, tedy nelze za ně považovat jednorázový čin. Toto porušení musí být určité intenzity – hrubé. Jednou z podmínek pro dání výpovědi z tohoto důvodu je písemná výstraha, která je upozorněním pronajímatele směřující vůči nájemci, v němž se nájemci vytýká jednání, které je hrubým porušováním dobrých mravů a jímž se zároveň vyzývá k ukončení narušujícího chování a upozorňuje na možnost výpovědi z tohoto důvodu. Právní názory odborníků se liší v otázce, zda lze za výstrahu považovat rozhodnutí správního orgánu, ze kterého by porušování dobrých mravů bylo patrno. V tomto případě by se však jednalo o poněkud rozšiřující výklad. Aktivně legitimovaným k podání výstrahy by měl být pouze pronajímatel, což odpovídá subjektovému vymezení daného právního vztahu, kterým je nájemní smlouva. Samotné rozhodnutí o spáchání přestupku lze podpůrně použít jako podklad k dání výstrahy – důkaz toho, že nájemce dobré mravy v domě skutečně hrubě porušuje.63 K nezbytnosti a náležitosti výstrahy pak Nejvyšší soud vyslovil: „Písemná výstraha musí obsahovat nejen upozornění nájemce na konkrétní jednání, kterým on nebo ti, kdo s ním bydlí, hrubě porušují dobré mravy v domě, nýbrž i poučení nájemce o tom, že další pokračování v takovém jednání může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu. Má-li písemná výstraha všechny předepsané náležitosti, lze nájem vypovědět… za předpokladu, že nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, ve vytýkaném jednání pokračují.“ 64 Porušovatelem dobrých mravů je nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí. Nájemce tedy odpovídá nejen za své chování, ale i za chování osob s ním spolubydlících. Nájemce bude odpovídat za tyto osoby i v případě, kdy on sám v bytě fakticky nebydlí. Jestliže on nebo tyto osoby s ním spolužijící budou i přes písemnou výstrahu hrubě porušovat dobré mravy v domě, pronajímatel proti nájemci může tento výpovědní důvod celkem s úspěchem uplatnit. Nájemce však neodpovídá za osoby, které se v bytě pravidelně nezdržují, tzn. za krátkodobé návštěvy.

2. Výpověď podle § 711 odst. 2 písm. b) – hrubé porušování povinností nájemce Tento výpovědní důvod byl i součástí předcházející úpravy, ovšem s užším vymezením této skutkové podstaty, a byl uveden v § 711 odst. 1 písm.d).

63 64

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, 2005, str. 57. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004.

27

Podle § 711 odst. 2 písm. b) OZ může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu, jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že •

nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu

•

nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst.3 OZ Pokud jde o neplacení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu,

je přímo v zákoně uvedeno, kdy lze tento výpovědní důvod použít. Dlužná částka musí dosáhnout trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytované s užíváním bytu, zatímco předchozí znění vyžadovalo prodlení delší než tři měsíce. V tomto smyslu byl tento výpovědní důvod interpretován i soudy, že nájemce musí být alespoň částečně v prodlení za čtvrtý měsíc.65 Nově tedy postačí prodlení s platbami za tři měsíce, resp. ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytované s užíváním bytu.66 Druhým důvodem naplňujícím skutkovou podstatu § 711 odst. 2 písm. b) OZ je skutečnost, že nájemce nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 OZ. Obecně lze tento institut „složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem“ nazvat „kaucí“. Vytvoření tohoto institutu lze jen přivítat a lze očekávat, že se stane jedním ze způsobů, jakým může pronajímatel zajistit své případné pohledávky vůči nájemci bytu. Pokud pronajímatel onu tzv. „kauci“ oprávněně čerpal, je povinností nájemce doplnit do 1 měsíce tyto peněžní prostředky na zvláštní účet, k tomu určený. Zákon však nestanoví počátek běhu této měsíční lhůty. Rozhodující proto bude patrně den, kdy se nájemce dozvěděl, že k čerpání kauce pronajímatelem došlo, kdy pronajímatel čerpání „kauce“ nájemci oznámí. Pak tedy vzniká v zákoně neupravená povinnost pronajímatele nájemci čerpání z účtu oznámit.67 Kromě důvodů přímo uvedených v § 711 odst. 2 písm. b), zákon výslovně uvádí možnost dání výpovědi dle § 711 odst. 2 písm. b) OZ i v dalších dvou případech: •

Nájemce nesplnil povinnost uloženou mu podle § 689 odst. 3 OZ, totiž neoznámil pronajímateli do jednoho měsíce změny v počtu osob, které s ním žijí v jednom bytě.

65

Např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1251. 67 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 47. 66

28

•

Nájemce přenechal byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele podle § 719 odst. 1 OZ. Je otázkou, proč zákonodárce neuvedl i tyto dva důvody hrubého porušení povinností

nájemce do § 711 odst. 2 písm. b), aby tak všechny případy byly uvedeny v jednom zákonném ustanovení, ale toto „opomenutí“ nemá v praxi žádný význam.68 Povinností nájemce, jejíž nedodržení je považováno za hrubé porušení jeho povinností, je tedy nově pojímáno nesplnění oznamovací povinnosti ohledně změn v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě dle § 689 odst. 2 OZ. Nájemce je povinen tyto změny pronajímateli písemně oznámit do 15 dnů ode dne, kdy k nim došlo.69 Nesplní-li nájemce tuto povinnost ani do jednoho měsíce, bude se dané opomenutí kvalifikovat jako hrubé porušení povinností podle § 711 odst. 2 písm. b). Ustanovení § 689 odst. 2 OZ navíc hovoří o osobách žijících s nájemcem v bytě, což ještě samo o sobě nemusí znamenat, že tyto osoby jsou nahlášeny k trvalému pobytu v bytě.70 Další povinnost nájemce, jejíž nedodržení je považováno za hrubé porušení jeho povinností, je uvedena v § 719 odst. 1 OZ. V tomto ustanovení je uvedeno, že pronajatý byt nebo jeho část smí nájemce přenechat jinému do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele. Není-li tato podmínka splněna, vede sjednání nedovoleného podnájmu nejen k neplatnosti podnájemní smlouvy, ale také k možnosti pronajímatele podat z tohoto důvodu výpověď podle § 711 odst. 2 písm. b) OZ. S ohledem na jednoznačné znění zákona nečiní soudům posuzování tohoto výpovědního důvodu potíže, pokud je ovšem přenechání do podnájmu skutečně prokázáno. K tomu z judikatury např.: „Dokud příslušný souhlas není udělen, nájemce nesmí přenechat byt do nájmu. Vzhledem k výslovnému znění zákona (§ 719 odst. 1 OZ) je třeba přenechání bytu (jeho části) nájemcem do podnájmu jinému kvalifikovat jako „hrubé“ porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu.“71 Složitější bývá situace, kdy nájemce uvádí, že se nejedná o podnájem, ale o návštěvu přátel či o přibrání jiných osob ke společnému bydlení. I když se zdá být zřejmé, že by v rámci podnájmu měla být prokázána úplatnost, judikatura zastává jiný názor. Údajně motivem takového výkladu je skutečnost, že pronajímatel zpravidla nebude schopen toto prokázat. „O porušení povinnosti nájemcem ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm.d) [dnes § 711 odst.2 písm. b)] ve spojení s ustanovením 68

Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 80. Zákonodárce šel při koncepci dokonce tak daleko, že kromě formy oznámení nařídil i jeho rozsah výčtem sdělovaných údajů – jména, příjmení, data narození a státní příslušnost osob, jež spolu s nájemcem započaly obývat pronajatý prostor. 70 Kavanová, L. Ohlašovací povinnost v počtu osob přihlášených k trvalému pobytu v nájemním bytě. Ad Notam, 2006, č. 4, s. 119. 71 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28.2.2007, sp. zn. 2720/2006. 69

29

§ 719 odst. 1 věty první a druhé OZ jde i v případě, přenechá-li nájemce byt či jeho část do podnájmu jiného, aniž by za to získal od podnájemce úplatu.“72

Povinnosti nájemce – mimo placení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu – jsou stanoveny v § 687 odst. 2 a §§ 689 až 694 OZ. Zda v těchto případech půjde o hrubé porušení povinností, bude vždy záležet na konkrétním posouzení věci. Bylo by možno o něm uvažovat např. tehdy, provádí-li nájemce bez předchozího souhlasu pronajímatele stavební úpravy, jimiž podstatně mění byt nebo užívá-li nájemce byt k jiným účelům než k bydlení (např. k výkonu podnikání). K tomu Nejvyšší soud vyslovil :„Porušení povinnosti vyplývající z nájemního vztahu důvod výpovědi podle § 711 odst. 1 písm. d) [ dnes § 711 odst.2 písm. b)] zakládá nikoliv ve všech případech, ale až v případě kvalifikovaném, dosáhne-li takové intenzity, že je lze posoudit jako hrubé. Okolnosti dokládající existenci takové podmínky v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu (dnes tomu tak bude patrně ve vyjádření k žalobě nájemce, kterou bude naplnění výpovědního důvodu popírat) prokazuje pronajímatel.“73 Nejvyšší soud dokonce vyslovil, že za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu lze považovat jednání nájemce spočívající v instalaci satelitního televizního přijímače na venkovní zdi domu bez souhlasu pronajímatele.74

Zvláštní význam v těchto případech má hodnocení, zda výpověď není v rozporu s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 OZ.75 V případech, kdy bude výpověď dána z důvodů výslovně uvedených v zákoně, tedy bude každé takové chování patrně považováno za hrubé, pokud nebude použito ustanovení § 3 odst. 1 OZ o dobrých mravech. Dobrých mravů bylo použito také při úvaze, zda uplatnění tohoto výpovědního důvodu není oslabeno okolností, že od porušení právní povinnosti uplynula určitá doba. Zákon totiž ve svých ustanoveních neuvádí, do kdy může pronajímatel podat výpověď z důvodu hrubého porušení povinností nájemcem. „Soud při posouzení věci z hlediska § 3 odst. 1 OZ přihlédne též k době, která uplynula od porušení povinností zakládajících výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) OZ [dnes odst. 2 písm. b)] do dne dání výpovědi.“76

72

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 354/2004. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/1998. 74 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 291/2004. 75 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1251. 76 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004, obdobně i dříve rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/1998. 73

30

Na rozdíl od výpovědního důvodu pro hrubé porušování dobrých mravů v domě, se před uplatněním tohoto výpovědního důvodu nevyžaduje upozornění nájemce formou písemné výstrahy.

3. Výpověď podle § 711 odst. 2 písm.c) – nájemce má dva nebo více bytů Jedná se o tentýž výpovědní důvod, který byl dříve, před novelou OZ, uplatňován v § 711 odst. 1 písm. g) OZ. Bez přivolení soudu může pronajímatel podle § 711 odst. 2 písm.c) OZ vypovědět nájem bytu v případě, má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. Existenci tohoto výpovědního důvodu je nutné, s ohledem na právní názor Nejvyššího soudu, posuzovat k okamžiku doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci bytu.77 V praxi ovšem mohou vzniknout problémy v situaci, kdy nájemce po doručení výpovědi ztratí právní titul k užívání jednoho z bytů. V takovém případě by se jednalo o výkon práva v rozporu s dobrými mravy a nájemce by se mohl v žalobě na určení neplatnosti výpovědi dovolávat ustanovení § 3 odst. 1 OZ.78 Mít dva nebo více bytů znamená, že nájemci vedle nájmu bytu, o který jde, svědčí právo k dalšímu bytu, tedy disponuje takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy souží k trvalému uspokojení potřeby bydlet. Takovým titulem je nejen právo nájmu bytu, ale i vlastnictví dalšího bytu či právo odpovídající věcnému břemeni. V případě společného nájmu bytu musí takové právo svědčit oběma, resp. všem společným nájemcům. Právní praxe dlouhodobě dovozuje, že za trvání manželství vzniká jednomu z manželů užívací právo k bytu, který vlastní či užívá druhý manžel, jako odvozené právo bydlení, které vyplývá ze samotné existence manželství.79 Vzniká tak otázka, zda mají manželé jako nájemci dva byty ve smyslu ustanovení § 711 odst. 2 písm.c) OZ, pokud je výlučným vlastníkem či uživatelem druhého bytu pouze jeden z nich. V právní teorii existují odlišné názory. Do první skupiny patří např. názory O. Jehličky, který uvádí: „právní vztah k druhému bytu musí svědčit přímo nájemci, což může činit obtíže zejména u společných nájemců – manželů. 77

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.2.1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/1997, obdobně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2135/2000. 78 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 89. 79 Odvozené právo bydlení manželů postrádá v současném právním řádu jednoznačné normativní zakotvení. Obecné ustanovení § 18 ZOR, z nějž bývá toto právo obvykle dovozováno, nelze považovat za dostatečný základ. In: Handlar, J. K právu bydlení manželů a jeho uplatnění při výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. c) OZ. Právní rozhledy, 2007, č. 10, s. 354.

31

Budou-li manželé společnými nájemci jednoho bytu, zatímco u druhého bytu bude nositelem např. vlastnického práva jen jeden z manželů, nebude možno tento výpovědní důvod s úspěchem uplatnit.“80 Do druhé skupiny patří opačné názory, že nájemce má dva byty také v případě, že disponuje právním titulem bydlení odvozeným od rodinněprávního vztahu ke svému manželovi.81 Lze říci, že soudní praxe se přiklání k názoru prvnímu, zejména, jak bude níže uvedeno, pokud jeden z bytů je služební. Významnou zákonnou skutečností tohoto výpovědního důvodu je situace, kdy od nájemce nelze spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden byt. Soud tedy bude muset v případě podané žaloby na určení neplatnosti výpovědi vždy pečlivě zvážit poměry pronajímatele a nájemce, a to v souvislosti se zkoumáním, zda nejde o tento případ. V praxi půjde např. o situace, kdy jeden z bytů není způsobilý k užívání či nesplňuje potřeby vícečlenné rodiny nebo pracuje-li nájemce v jiném místě než jeho rodina a je vyloučeno jeho každodenní dojíždění do práce. K tomu z judikatury Nejvyššího soudu např.: „Soud nemůže zrušit právo osobního užívání bytu pro užívání dvojího bytu, jestliže jde o byt, k němuž mají manželé právo společného užívání, zatímco ke druhému bytu má výlučné právo osobního užívání jen jeden z manželů, který je nájemcem služebního bytu.82 Důvod k výpovědi není naplněn také tehdy, pokud nájemce užívá nebytový prostor, kde dokonce může i občas přespávat.83 Tvrzení těchto skutečností a taky jejich prokázání je z logiky věci na nájemci, který by proto měl v žalobě na určení neplatnosti výpovědi uvést co nejvíce důkazů, které by ospravedlňovaly užívání více bytů. Naopak o spravedlivý důvod nepůjde, užívá-li nájemce k bydlení byt, k němuž mu svědčí právo nájmu a svou vlastní nemovitost, v níž by bez obtíží mohl uspokojovat své bytové potřeby, pronajímá za tržní nájemné.84

4. Výpověď podle § 711 odst. 2 písm.d) – nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo jen občas Tento výpovědní důvod byl i součástí předcházející úpravy a byl uveden v § 711 odst. 1 písm.h).

80

Jehlička, O. In: Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 1086. 81 Hrubý, J. Výpovědní důvody z nájmu bytu. 2. vydání. Praha: Linde, 1998, s. 121. 82 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.9.2001, sp. zn. 26 Cdo 1198/2000, shodně rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1900/1999. 83 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. 2. 1999, sp. zn. 19 Co 24/1999. 84 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 5. 2004, sp. zn. 26 Cdo 107/2004.

32

Tento výpovědní důvod spočívá v tom, že nájemce neužívá byt bez vážných důvodů nebo jej bez vážných důvodů užívá jen občas. V důsledku neužívání bytu nebo jeho užívání jen občas může dojít k nepříznivým technickým změnám na stavu bytu a navíc je to v rozporu s účelem nájemního vztahu k bytu, kterým je

řádné užívání bytu a tím k zajištění

neznehodnocení předmětu nájemního vztahu.85 Co jsou „vážné důvody“ a co znamená obecný termín „občas“, zákonná úprava sama nevymezuje. Je proto na judikatuře soudů, aby tak učinila, a to vždy s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem jednotlivých případů. Za „vážné důvody“ by bylo možno považovat např. dlouhodobé ústavní léčení, výkon vojenské služby či závady v bytě, pokud je nájemce sám nezpůsobil apod.. Za případ, kdy někdo bez vážných důvodů užívá byt jen občas, nebude většinou možno považovat situaci, kdy nájemce bude ze zdravotních či rekreačních důvodů trávit většinu části toku na své chatě. K tomuto z judikatury Nejvyššího soudu: „Vážné důvody pro neužívání bytu je třeba posuzovat objektivně a diferencovaně podle konkrétního případu. Všeobecně jen špatný zdravotní stav nebo vysoký věk není sám o sobě důvodem pro neužívání bytu ve smyslu tohoto zákonného ustanovení – k tomu musí přistoupit ještě další okolnosti, které brání nájemci po určitou dobu byt užívat k obvyklému způsobu bydlení. Takovými okolnostmi, které je možno považovat za vážné důvody jsou zejména ústavní léčba, výkon vojenské služby, výkon práce mimo obec bydliště apod., tedy stav, kdy se jedná o přechodné neužívání bytu, které – po odpadnutí důvodu – pomine.“86 Aby mohl nájemce v případném soudním řízení o žalobě na určení neplatnosti výpovědi uspět, tak samotné prokázání existence vážných důvodů nepostačí, nájemce musí tvrdit a prokázat, že jde o stav dočasný. Toto vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, kde je uvedeno: „Vážnými důvody neužívání bytu, jsou pouze takové okolnosti, které brání nájemci dočasně (po určitou dobu) užívat byt.“87 Nejvyšší soud tedy dovozuje absenci vážného důvodu, jestliže jde o důvody, které brání užívání bytu trvale. Ústavní soud však význam časového hlediska při zkoumání vážnosti důvodu omezil. „Z výkladu tohoto ustanovení plyne, že k výpovědi z nájmu bytu je zapotřebí, aby nájemce byt neužíval bez vážných důvodů vůbec nebo jen občas. Pro případ, že by zákonodárce hodlal stanovit jako podmínku přípustnosti eventuálního neužívání bytu či občasného užívání pouze přechodnost takového stavu, měla by tato podmínka být upravena v příslušném hmotněprávním ustanovení OZ. Stávající platná právní úprava však umožňuje posuzovat pouze vážnost důvodů neužívání či občasného 85

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1252. 86 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 1996, sp. zn. 2 Cdon 252/1996. 87 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1551/1999.

33

užívání. Pokud se judikatura v této souvislosti zmiňuje o časové ohraničenosti vážných důvodů, činí tak zejména v těch případech, kdy má nájemce fakticky zajištěnou trvalou možnost bydlení jinde, a vzniká tak nepoměr mezi právy nájemce a povinnostmi pronajímatele.88 Pokud jde o byt ve společném nájmu manželů, může být výpovědní důvod uplatněn s úspěchem jen tehdy, je-li dán u obou manželů.89 Jestliže nejde o společný nájem bytu, je nutné zvážit, zda nedošlo k přechodu práva nájmu podle § 708. Až tedy v případě, kdy byt užívají osoby, na které nájem nepřechází, může být tento výpovědní důvod naplněn. Výpovědní důvod nelze použít ani v případě, kdy pronajímatel dal k neužívání bytu souhlas např. tím, že souhlasil s podnájmem bytu.

5. Výpověď podle § 711 odst. 2 písm.e) – byt zvláštního určení Jestliže nájemce není zdravotně postižená osoba, a jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze dát výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. e) OZ. Smyslem tohoto výpovědního důvodu je, aby byt sloužil k bydlení těm, jimž je účelově určen. Tento výpovědní důvod byl i součástí předcházející úpravy a byl uveden v § 711 odst. 1 písm.i) OZ. Problematikou bytů zvláštního určení se v mé diplomové práci podrobně nevěnuji, proto tento výpovědní důvod již není více rozebírán. 4.2.4. Výpověď s přivolením soudu Novela OZ zachovala i některé výpovědní důvody, ke kterým pronajímatel potřebuje přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu. Od 31. 3. 2007 to jsou pouze čtyři výpovědní důvody uvedené v § 711a odst. 1 písm. a) až d) OZ. Na rozdíl od řízení o určení neplatnosti výpovědi bez přivolení soudu, je řízení o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu řazeno mezi řízení vypočtená v ustanovení § 120 odst. 2 OSŘ. Soud je tedy v tomto řízení povinen provádět všechny důkazy potřebné ke zjištění skutkového stavu, nejen důkazy navržené účastníky. Již není stanoveno, kdy skončí nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Dle zákonné úpravy před účinností z. č. 107/2006 Sb. totiž soud přímo v rozsudku určil, ke kterému datu nájemní poměr skončí, a to s přihlédnutím k výpovědní lhůtě, která musila činit

88 89

Usnesení Ústavního soudu ze dne 10. 6. 2003, sp. zn. I. ÚS 360/02. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 375/2001.

34

nejméně tři měsíce. Takto soudem stanovená výpovědní lhůta, pak počala běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku. Nyní toto ustanovení v OZ chybí a stanovení počátku běhu výpovědní lhůty je tak možno vykládat dvojím způsobem, a to jednak od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena, jednak od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku. Dle mého názoru by přiklonění se k prvnímu způsobu výkladu sice zkrátilo dobu k vyklizení bytu, avšak v praxi by to znamenalo velké potíže. Vzhledem k délce soudního řízení lze skoro najisto říci, že výpovědní lhůta by vždy uběhla dříve, než by rozsudek ve věci nabyl právní moci. V jakém vztahu však budou účastníci v době mezi uplynutím výpovědní lhůty a nabytím právní moci rozsudku? S největší pravděpodobností by se jednalo o bezdůvodné obohacení nájemce vůči pronajímateli. Zejména s přihlédnutím k zásadě právní jistoty účastníků právních vztahů by měla výpovědní lhůta začít běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku.90 Nejvhodnější by bylo tento interpretační problém odstranit legislativní úpravou. Pro pronajímatele by bylo výhodné, kdyby výpovědní lhůta počala běžet již prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci, přičemž pro okamžik skončení nájmu bytu by byla směrodatná právní moc tohoto rozhodnutí, tzn. výpověď by nemohla přivodit zánik nájmu bytu, pokud by k ní nebylo pravomocným rozhodnutím soudu přivoleno. Dle mého názoru byla existence této varianty snahou zákonodárce, avšak chybějící zákonné ustanovení bohužel způsobuje interpretační potíže. Výkladem běhu výpovědní lhůty v případě, kdy soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu se v odborném článku zabývá také soudce Okresního soudu v Hradci Králové, který rovněž poukazuje na absenci jakékoliv judikatury či odborné literatury k tomuto problému, když i uznávané komentáře k občanskému zákoníku se tomuto problému zatím nijak nevěnují.91 4.2.4.1. Výpovědní důvody V případě výpovědi s přivolením soudu se jedná o výpovědní důvody, které nespočívají v porušení povinnosti nájemce. Po novele OZ jsou uvedeny v § 711a odst. 1 písm. a) - d) OZ.

90

Zlámal, A. Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie, 2007, č. 6, s. 35-36. Pařízek, I. K běhu výpovědní lhůty v případě, kdy soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu. Právní rozhledy, 2007, č. 19, s. 713 – 715.

91

35

1. Výpověď podle § 711a odst. 1 písm. a) – potřeba pronajímatele Tento výpovědní důvod byl i součástí předcházející úpravy a byl uveden v § 711 odst. 1 písm.a). Podle § 711a odst. 1 písm. a) OZ může pronajímatel vypovědět nájem bytu s přivolením soudu potřebuje-li byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. Potřeba bytu je vždy dána v situacích, kdy pronajímatel nebo výše uvedení příbuzní nemají vlastní možnost bydlení, tedy nemají vlastní byt. Soudní praxe však zvolila výklad extenzivnější a uznává potřebu bytu i tehdy, má-li pronajímatel či uvedení příbuzní vlastní byt, ale bydlí v bytě o menší podlahové ploše či v bytě hůře vybaveném, než je byt nájemce, dokonce i tam, kde tyto osoby bydlí v místě vzdálenějším od pracoviště, než je umístěn byt nájemce. K tomu vyslovil právní názor i Nejvyšší soud: „Potřebu bytu pronajímatele nelze omezovat na zlepšení podmínek bydlení, ale je třeba přihlížet ke všem oprávněným zájmům pronajímatele. Potřeba pronajímatele dle § 711a odst. 1 písm. a) OZ je dána proto nejen v případech, že pronajímatel, popř. osoby v zákoně uvedené zlepší v důsledku výpovědi z nájmu své bytové podmínky, ale i tehdy, pokud užívání uvolněného bytu k bydlení uspokojí další oprávněné zájmy pronajímatele vztahující se k bydlení. Takovým oprávněným zájmem může být i zájem na lepší správě domu, zlepšení podmínek pro výkon zaměstnání anebo i jiné případy, vždy záleží na posouzení konkrétní situace.“92 I když bude v konkrétním případě výpovědní důvod dán, nelze podle soudní praxe vyloučit, že soud návrhu na přivolení k výpovědi z nájmu bytu přesto nevyhoví a zamítne jej s poukazem na rozpor výkonu práva pronajímatele s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 OZ. V praxi by mělo jít o případy odůvodněné konkrétními zjištěními na straně nájemce jako je např. jeho věk či zdravotní stav. Nejvyšší soud k tomuto vyslovil tento právní názor: „Za neúplné, a tudíž i nesprávné lze považovat právní posouzení věci odvolacím soudem i v tom směru, že se nezabýval dalšími okolnostmi rozhodnými pro posouzení věci z hlediska ustanovení § 3 odst. 1 OZ, např. věkem žalované, tím, jak dlouhou část svého života v předmětném bytě strávila, jaké důsledky by mělo přestěhování do jiného bytu na její psychiku, ačkoliv tyto okolnosti byly v řízení tvrzeny, resp. vyšly v řízení najevo.“93 Dle mého názoru bude toto ustanovení dobrých mravů zohledňováno častěji právě díky příliš extenzivnímu výkladu tohoto výpovědního důvodu.

92 93

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.10.1997, sp. zn. 2 Cdon 36/1997. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.3.2004, sp. zn. 26 Cdo 1619/2003.

36

Nejvyšší soud rozhodl, že požadavku skutkové konkretizace tohoto důvodu výpovědi z nájmu bytu odpovídá, aby pronajímatel ve výpovědi též uvedl, ve prospěch které z osob byt potřebuje.94 K podání žaloby na přivolení soudu k výpovědi je aktivně legitimován pouze pronajímatel, nikoliv jeho příbuzní. „Vypovědět nájem bytu podle § 711a odst. 1 písm. a) OZ může pouze pronajímatel, který je fyzickou osobou.“95 V právní praxi zatím není plná shoda názorů v tom, zda tento výpovědní důvod může po právu uplatnit i právnická osoba v roli pronajímatele. Spíše je zastáván názor, že je to nepřípustné, neboť potřeba bydlení může sloužit jen fyzickým osobám.96

2. Výpověď podle § 711a odst. 1 písm. b) – výpověď ze služebních bytů Tento výpovědní důvod byl i součástí předcházející úpravy a byl uveden v § 711 odst. 1 písm. b). Ustanovení § 711a odst.1 písm.b) OZ umožňuje pronajímateli dát výpověď, jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a ten potřebuje byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat. Ke změně ve znění tohoto výpovědního důvodu sice nedošlo, ovšem byl významně ovlivněn novým ustanovením § 710 odst. 5 a 6 OZ, podle kterého je možné uzavřít nájemní smlouvu na dobu trvání práce pro pronajímatele. Toto znamená, že výpověď podle § 711a odst.1 písm.b) OZ se nyní bude vztahovat na nájem služebního bytu, který nebyl uzavřen na dobu výkonu práce pro pronajímatele nebo na ty případy, kdy nájemce - tam kde byla uzavřena nájemní smlouva na dobu výkonu práce pro pronajímatele - přestal pro pronajímatele pracovat z vážných důvodů (§ 710 odst. 6 OZ) - a nájem bytu se mu tedy podle § 710 odst. 5 OZ mění na nájem na dobu neurčitou.97 Základními předpoklady pro uplatnění tohoto výpovědního důvodu je, že předmětem nájemního vztahu je služební byt, dále skutečnost, že nájemce přestal pro pronajímatele vykonávat práci, přičemž zákon nerozlišuje jakou práci, a že pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něj bude pracovat. Obecně platí, že OZ definici služebního bytu neobsahuje, tato definice je obsažena v §§ 7 - 10 zák. č. 102/1992 Sb. a soudy se na tato ustanovení dovolávají. Samotné skončení pracovního poměru nemůže být důvodem k použití tohoto výpovědního důvodu, neboť záleží na tom, zda nájemce „přestal“ pro pronajímatele 94

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1477/1996. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2818/1999. 96 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1/1996. 97 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 106 – 107. 95

37

vykonávat práce. Uvedený předpoklad je třeba vykládat u jednotlivých služebních bytů rozdílně.98 Problémy mohou nastat za situace, kdy nájemce služebního bytu nepřestal práce vykonávat, resp. nemá žádný zájem na ukončení prací, přesto však pronajímatel, resp. zaměstnavatel, jeho pracovní poměr z vlastního rozhodnutí ukončí. Zde by měl soud odepřít pronajímateli právo na vyklizení bytu bez opatření bytové náhrady pro nájemce dle § 3 odst. 1 OZ. Potřeba bytu pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat, bude splněna i v případě, kdy nejde o nového zaměstnance, ale o zaměstnance, který již pro pronajímatele pracuje, byt je však pro něj třeba např. z důvodu změny jeho funkce.99 Potřebu bytu není nutné vždy dokládat již uzavřenou pracovní smlouvou, postačí i objektivní záměr pronajímatele zaměstnat novou osobu např. zveřejněním informace o konání výběrového řízení.

3. Výpověď podle § 711a odst. 1 písm.c) – veřejný zájem na opravách v domě a bytě a potřeba takových oprav Rovněž tento výpovědní důvod byl součástí předcházející úpravy a byl uveden v § 711 odst. 1 písm. e). Nájemci je možné dát výpověď z důvodu dle § 711a odst. 1 písm. c) OZ, je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat, nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat. Negativum tohoto výpovědního důvodu spatřuji v tom, že zákonodárce v něm spojil dvě skutkově a důkazně zcela odlišné skutečnosti. První případ představuje veřejný zájem na takovém naložení s domem nebo s bytem, že ho nebude možné užívat. Buď z toho důvodu, že má být změněno užívání bytu či domu na jiný účel nebo popřípadě z toho důvodu, že nemají sloužit účelu žádnému – mají být zlikvidovány. Druhý případ představuje zcela jinou situaci. Zde jde nikoliv o veřejný zájem, ale o nezbytnost provedení takových oprav, při jejichž provádění nebude možné byt nebo dům užívat. Délka doby, po kterou nebude možné byt užívat, je stanovena tak, že pokud jde o první případ, tak je zřejmé, že jej nebude možné užívat vůbec. U druhého případu se však jedná o 98

U služebních bytů uvedených v § 7 odst. 1 písm. a) z. č. 102/1992 Sb. je třeba jej považovat za splněný vždy, přestal-li nájemce vykonávat pro pronajímatele tu práci, s níž byl nájem bytu spojen, např. přestal-li pracovat jako topič, pracovník ostrahy apod., byť by jeho pracovní (obdobný) poměr u pronajímatele trval i nadále. U služebních bytů uvedených pod písmeny b) a c) citovaného ustanovení bude dán tehdy, došlo-li k zániku pracovního (obdobného, např. služebního) poměru nájemce u pronajímatele. In: Korecká, V. Nájem bytu. Komentář k občanskému zákoníku §§ 685 až 716 a § 719. Brno: IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 65. 99 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1265.

38

byt, který nebude možné užívat po delší dobu. Co se bude považovat za „delší dobu“ bránící užívání bytu, bude vždy záležet na konkrétních okolnostech případu. Soudní praxe by měla, z hlediska požadavku principu právní jistoty, přesně rozlišovat případy,kdy pro provádění oprav nelze byt delší dobu skutečně užívat, od případů, kdy opravy bytu jsou takového charakteru i trvání, že zánik nájemního právního vztahu nevyžadují.100 Použití tohoto výpovědního důvodu bude zpravidla vázáno na rozhodnutí stavebního úřadu, z jehož rozhodnutí by soud podle § 135 odst. 2 OSŘ vycházel.101 K prvnímu případu tohoto výpovědního důvodu Nejvyšší soud vyslovil: „Výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. e) (dnes § 711a odst. 1 písm. c)) spočívající v tom, že z důvodu veřejného zájmu je potřebné s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat, opírající se o tvrzení, že dům je určen k demolici, je dán tehdy, je-li toto tvrzení doloženo příslušným správním aktem stavebního úřadu.“102 K druhému případu tohoto výpovědního důvodu vyslovil právní názor krajský soud v Brně: „Podle § 711 odst. 1 písm. e) (dnes podle § 711a odst. 1 písm. c)) vyžaduje-li byt nebo dům provedení oprav, nelze dát přivolení k výpovědi z nájmu na základě tvrzení vlastníků nemovitosti, že hodlají provádět takové úpravy v domě nebo v bytě. Taková skutečnost musí být dokladována již vydaným rozhodnutím příslušného stavebního úřadu tak, aby na základě rozsahu zde uvedených oprav bylo možné posoudit, zda tyto opravy vyžadují uvolnění bytu. Pouhé úvahy navrhovatelů o tom, že v budoucnu hodlají takové opravy provádět, nemohou být důvodem přivolení k výpovědi z nájmu.“103 Ovšem ani vydané stavební povolení neosvědčuje zákonnou podmínku, kterou je skutečnost, že byt nebo dům takové opravy vyžaduje. Stavební povolení totiž osvědčuje technickou správnost zamýšlené stavební úpravy, nikoliv její potřebnost z hlediska zákonné podmínky stanovené v OZ. Musí se tedy jednat o situaci, kdy provedení oprav vyžaduje stav dobu či bytu, nikoliv pronajímatel. Soud tak sám musí posoudit, zda je dána nezbytnost oprav. Patrně ještě závažnější otázkou pak bude, zda během provádění oprav je možné byt užívat. Při některých opravách bude potřeba vyklizení bytu zřejmá, avšak v celé řadě případů bude posouzení této otázky obtížné. V tomto případě se nelze spolehnout na vyjádření stavební firmy, ale je k této otázce často přibrán znalec.

100

Delší dobou by např. neměla být doba obvyklá pro rekonstrukci tzv. stupaček; delší dobou nebude obvykle doba asi tří až čtyř týdnů, která bývá potřebná pro výměnu vodovodního potrubí apod.. In: Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1266. 101 § 135 odst. 2 OSŘ zní: „Jinak otázky, o nichž přísluší rozhodnout jinému orgánu, může soud posoudit sám. Bylo-li však o takové otázce vydáno příslušným orgánem rozhodnutí, soud z něho vychází. 102 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.9.1999, sp. zn. 26 Cdo 919/1999. 103 Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 15.4.1993, sp. zn. 15 Co 137/1993, obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 933/2000.

39

Rovněž za negativum tohoto výpovědního důvodu považuji to, že v právní úpravě není obsažena žádná sankce v případě, kdy pronajímatel dosáhne přivolení k výpovědi pro nezbytnost oprav, ovšem tyto opravy provádět přestal či s jejich prováděním vůbec nezačal. Dle mého názoru by otázka zneužití tohoto výpovědního důvodu měla být řešena s celkovou úpravou ochrany před zneužitím výpovědního důvodu jako je např. obsažena v ustanovení § 711a odst. 5 OZ.

4. Výpověď podle § 711a odst. 1 písm. d) – byt, který souvisí s prostory pro podnikání Tento výpovědní důvod byl i součástí předcházející úpravy a byl uveden v § 711 odst. 1 písm. f). Ustanovení § 711a odst. 1 písm. d) OZ umožňuje dát výpověď, jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti104 a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat. Nájemce ani vlastník nebytového prostoru není k výpovědi a k návrhu na přivolení k výpovědi legitimován. Aktivní legitimace náleží pouze pronajímateli, který touto formou může realizovat svůj zájem na vylepšení poměrů nájemce nebytového prostoru nebo osoby, která se stala vlastníkem nebytového prostoru.105 Tento výpovědní důvod je uplatňován velmi zřídka, čehož je příčinou obecně soudy respektovaný názor, že byt uvolněný takovou výpovědí může být využit pouze pro bydlení. Z judikatury např.: „Naplnění výpovědního důvodu podle § 711 odst. 1 písm. f) OZ (dnes § 711a odst. 1 písm. d)) předpokládá, že nájemce nebo vlastník prostor určených k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, jež stavebně souvisí s bytem, jehož nájem je z tohoto výpovědního důvodu vypovídán, chce tento byt užívat pro účely bydlení.“106 Stavební souvislost bytu a nebytového prostoru ve smyslu § 711a odst. 1 písm. d) je nutno chápat jako prostorovou souvislost, která je dána, jsou-li byt a nebytový prostor vzájemně propojeny a tvoří-li určitý funkční celek, umožňující jejich společné užívání stejným subjektem. Stavební souvislost je tak dána např. za předpokladu, že jsou prostory s bytem spojeny dveřmi nebo byly dříve dveřmi spojeny, naopak dána nebude , když se nebytový prostor bude nacházet v jiném patře.107 K problematice stavební souvislosti se vyjádřil také Nejvyšší soud: „Požadavek stavební souvislosti je splněn pouze tehdy, dojde-li 104

Určení nebytových prostor k obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti bude vyplývat z kolaudačního rozhodnutí, z rozhodnutí o změně užívání stavby, případně z § 104 Stavebního zákona. 105 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1266. 106 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10.1.2002, sp. zn. 26 Cdo 2823/2002. 107 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, 2005, s. 68.

40

užíváním bytu a nebytového prostoru jedním subjektem (fyzickou osobou), k současnému uspokojení jak potřeby bydlení, tak i podnikatelské činnosti. Požadavek stavební souvislosti není naplněn v případě, kdy již podle původního kolaudačního rozhodnutí byly byt a nebytový prostor určeny k zcela samostatnému užívání.“108 Aby nedocházelo ke zneužívání tohoto výpovědního důvodu pronajímatelem, s odvoláním na potřebu bytu pro nájemce či vlastníky souvisejících nebytových prostor, musí být prokázán jejich zájem o užívání bytu. S tím zcela jistě souvisí účel tohoto ustanovení, jimž je právě umožnit bydlení osobě v bytě, který souvisí s nebytovými prostory, v nichž podniká, čímž je uspokojena její bytová potřeba a podpořena její podnikatelská činnost.109 4.2.5. Bytové náhrady Po novele OZ jsou bytové náhrady opět uvedeny v ustanovení § 712 OZ ovšem s podstatnými změnami. Určení typu bytové náhrady přímo ze zákona souvisí s výpovědním důvodem, kterého bylo ve výpovědi z nájmu bytu použito. Nájemce je povinen byt vyklidit teprve poté, až je mu zajištěna bytová náhrada. Bohužel i nadále platí, že pronajímatel nemá přímo zákonem výslovně uloženou povinnost zajistit příslušnou bytovou náhradu v nějaké stanovené lhůtě a nájemce, kterému nájem skončil výpovědí z nájmu bytu, může v předmětném bytě žít dlouhou dobu, čímž ovšem výpověď ztrácí svůj skutečný a praktický smysl.110 V případě společného nájmu bytu je pronajímatel povinen poskytnout jen jednu bytovou náhradu. Mezi bytové náhrady patří: •

Náhradní byt dle § 712 odst. 2 OZ – je jím byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Kvalitativně vyšší formu představuje „přiměřený náhradní byt“, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný vyklizovanému bytu,111 ale ten připadá v úvahu jen u výpovědí podaných s přivolením soudu.

108

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.1.2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000. Balík, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 občanského zákoníku. 4. vydání, Praha: Linde, a.s., 2005, s. 78. 110 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 117-118. 111 Pokud by bylo v zákoně uvedeno, že nájemce má nárok na rovnocenný byt, neexistovalo by v praxi tolik výkladových problémů, jako když je tato „rovnocennost“ doplněna ještě o zmínku, že má být rovnocenný podle „místních podmínek“. 109

41

•

Náhradní ubytování dle § 712 odst. 4 OZ – představuje byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.

•

Přístřeší dle § 712 odst. 5 OZ – rozumí se jím provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.

V případě výpovědí bez přivolení soudu podaných z důvodů dle § 711 odst. 2 písm. a) až d) postačuje zajistit jako bytovou náhradu pouze přístřeší. Ačkoliv ustanovení § 712 odst. 1 OZ mezi bytové náhrady přístřeší neřadí, lze mít dle judikatury zato, že přístřeší je bytovou náhradou sui genesis: „Přístřeší je bytovou náhradou svého druhu, která slouží i k zajištění potřeby bydlení, byť i jen jako „provizorium“ a na nezbytně nutnou dobu.“ 112 Současné znění OZ neuvádí jaká bytová náhrada přísluší u výpovědního důvodu dle § 711 odst. 2 písm. e), zatímco minulá úprava ve znění před novelou OZ dle § 712 odst. věta druhá OZ s tímto výpovědním důvodem spojovala výslovně poskytnutí náhradního bytu. V daném případě proto zřejmě žádná náhrada nájemci nenáleží.113 Jako negativum novely OZ považuji nemožnost využití moderačního práva v případě rodin s dětmi, a to v důsledku pochybení zákonodárce. Rodina s nezletilými dětmi by totiž měla být chráněna při výpovědi bez přivolení soudu, pokud k výpovědi došlo z důvodů definovaných v ustanovení § 711 odst. 1 písm. c) a d) OZ tím, že nájemce může navrhnout, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, aby soud rozhodl o právu nájemce na náhradní ubytování či dokonce náhradní byt. Vzhledem k tomu, že OZ výpovědní důvody dle § 711 odst. 1 písm. c) a d) po novele nezná, ochrana rodiny je tak u výpovědních důvodů bez přivolení soudu neaplikovatelná.114 Dle § 711 odst. 4 OZ, má-li nájemce nárok na zajištění náhradního ubytování nebo náhradního bytu, má povinnost byt vyklidit teprve do 15 dnů po jejich zajištění. Do té doby mu svědčí právo na bydlení dle ustanovení § 712a ve spojení s § 711 odst. 4 a § 712 odst. 6 OZ – nájemce má tedy nadále práva a povinnosti vyplývající z předcházejícího nájemního vztahu. Ovšem v případě výpovědí bez přivolení soudu dle § 711 OZ přísluší nájemci zpravidla jen přístřeší. Ustanovení § 711 odst. 4 OZ o této bytové náhradě svého druhu nehovoří, proto můžeme dovodit, že pro případ zajištění přístřeší toto ustanovení neplatí, tedy, 112

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17.7.1997, sp. zn. 2 Cdon 568/1997. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1271. 114 Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 45. 113

42

že povinný k vystěhování má povinnost byt vyklidit ihned, jakmile je mu přístřeší zajištěno.115

V případě výpovědí s přivolením soudu podaných z kteréhokoliv důvodu dle § 711a odst. 1 písm. a) až d), má nájemce právo na tzv. přiměřený náhradní byt116, jímž je byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit. Z důvodů zvláštního zřetele hodných může soud na návrh pronajímatele rozhodnout, že i při výše uvedených důvodech výpovědi nájmu bytu má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nikoli však nižší kvality, než vyklizovaný byt (§ 712 odst. 2 OZ). Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. b) OZ a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může na návrh pronajímatele rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování.117 Pronajímatel má zpřísněnou povinnost uhradit nájemci stěhovací náklady. Nově je totiž pro pronajímatele stanovena povinnost, aby v případě výpovědi dané z důvodů uvedených v § 711a odst. 1 písm. a), c) a d) uhradil nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.118 Můžeme říci, že novelou OZ došlo k zúžení rozsahu hrazených nákladů, neboť v původním znění hradil pronajímatel nájemci „stěhovací náklady“, jejich výši určil soud, nyní je pronajímatel povinen uhradit „nezbytné stěhovací náklady.“ Podle § 711a odst. 6 OZ není nájemce povinen byt vyklidit dříve, než do patnácti dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady. Do té doby mu, obdobně jako u výpovědi bez přivolení soudu, svědčí právo na bydlení dle ustanovení § 712a ve spojení s § 711a odst. 6 a § 712 odst. 6 OZ. V případě výpovědí, jak s přivolením, tak bez přivolení soudu, může pomoci se zajišťováním bytových náhrad pronajímateli obec, a to podle zákona č. 102/1992 Sb. tím, že navrhne nájemci uzavření nájemní smlouvy o nájmu bytu v domě, popřípadě místnosti v domě, který je v jejím vlastnictví, nebo tím že uzavře smlouvu o nájmu bytu v domě jiné

115

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 45. Blíže k tomuto pojmu viz. Selucká, M. Pojem „přiměřený náhradní byt“, Jurisprudence, 2005, č. 4, s. 56 - 59. 117 Zlámal, A. Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie, 2007, č. 6, s. 36. 118 Dle předcházející právní úpravy šly stěhovací náklady k tíži pronajímatel pouze v odůvodněných případech a musel o nich rozhodnout soud. 116

43

právnické či fyzické osoby ve prospěch osoby, která je povinna byt vyklidit. V praxi se však tato pomoc až na výjimečné případy nerealizuje.119 Nevyklidí-li bývalý nájemce po zajištění příslušné bytové náhrady byt dobrovolně, je možné podat návrh na výkon rozhodnutí či návrh na exekuci dle § 343 OSŘ. Po nařízení výkonu rozhodnutí či exekuce se přestěhují odstraněné věci do určené bytové náhrady.120 Pokud by povinný k vystěhování, přes zajištění bytové náhrady a po marném uplynutí lhůty k vyklizení, užíval byt i nadále, může se pronajímatel také domáhat bezdůvodného obohacení, které bude odpovídat tržnímu nájemnému.

119

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1272. 120 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1272.

44

5. Zánik nájmu bytu ukončením výkonu práce pro pronajímatele Novelou OZ došlo k významné změně, která umožňuje uzavřít nájemní smlouvu na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Tato možnost vyplývá z ustanovení § 685/1 věty druhé OZ. Jednoznačně jsou tak vyřešeny pochybnosti o určitosti a tedy platnosti ujednání typu „nájem se sjednává na dobu trvání pracovního poměru“, kdy pracovní poměr byl sjednán na dobu neurčitou. 121 Uzavírání nájmu po dobu výkonu práce bylo možné i před novelizací, avšak nebylo zcela zřejmé, zda se jedná o nájemní smlouvu na dobu určitou, či neurčitou. Dokonce několikrát tento problém řešil i Nejvyšší soud ČR.122 I když se judikatura shodla na tom, že pokud byl pracovní poměr sjednán na dobu neurčitou, je na dobu neurčitou sjednána i nájemní smlouva, vyskytovala se i odlišná rozhodnutí soudu a tento problém nebyl textem zákona upraven. Z důvodu vyjasnění situace a získání zákonného podkladu, považuji úpravu této problematiky přímo OZ za velmi důležitou. Skončení nájemního vztahu je upraveno v § 710 odst. 4, 5 a 6 OZ. Nájem bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce, následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal pracovat pro pronajímatele bez vážného důvodu. Takto sjednaný nájem tedy skončí, jen pokud nájemce přestal pro pronajímatele pracovat bez vážných důvodů. Nejčastěji půjde o situace, kdy nájemce podá výpověď pracovněprávního vztahu bez udání důvodu. Lze však soudit, že půjde i o případy, kdy pracovní poměr skončí např. okamžitým skončením ze strany zaměstnavatele.123 Termín „bez vážných důvodů“ má zcela klíčový význam. Umožňuje totiž, aby se nájem bytu sjednaný na dobu určitou změnil na nájem bytu na dobu neurčitou. Ustanovení § 710 odst. 5 OZ totiž stanoví, že pokud přestane nájemce bytu, jehož nájem byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, vykonávat z vážného důvodu na své straně tyto práce, změní se nájem tohoto bytu na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce, následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal práce pro pronajímatele vykonávat. Ustanovení § 710 odst. 6 OZ podává demonstrativní výčet skutečností, které jsou považovány za vážný důvod, a to zejména splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního důchodu, skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat 121

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č. 5, s. 42. Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2000, sp. zn. 20 Cdo 1427/1999 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1574/1996. 123 Liška, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytů - krok k nápravě nájemních vztahů. Právní zpravodaj, 2006, č.4, s. 5. 122

45

sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci, nebo skončení pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních změn. Zánik nájmu bytu ukončením výkonu práce pro pronajímatele se tedy novelou OZ stal zákonným způsobem zániku nájmu bytu, který je však vázán na mnohdy spornou skutkovou okolnost. Bude-li se pronajímatel tohoto způsobu zániku nájmu dovolávat, musel by tak učinit žalobou o vyklizení bytu; v řízení by pak muselo být skutkově zjištěno, že zákonná podmínka, tj. že nájemce přestal bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele, nastala.124 Na závěr považuji za dobré poznamenat, že ovšem skutečnost, že nájem se při ukončení práce pro pronajímatele změnil na dobu neurčitou, neznamená, že by nájemce bytu nemohl z bytu dostat výpověď. 125

124

Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1247. 125 Ustanovení § 711a odst. 1 písm. b) OZ; toto ustanovení již rozebíráno v předchozí kapitole.

46

6. Zánik nájmu bytu pro nemožnost plnění Dle obecného ustanovení § 575 OZ zaniká povinnost plnit tehdy, stane-li se plnění nemožným. Pro tento případ zániku závazku se musí jednat o následnou nemožnost plnění. Je-li předmět plnění nemožný od počátku, nemůže vzniknout platný závazek, neboť smlouva zavazující k nemožnému plnění je absolutně neplatná.126 Na toto ustanovení § 575 OZ navazuje ustanovení § 680/1 OZ, dle kterého zaniká nájemní smlouva zničením pronajaté věci, tedy zničením bytu (např. výbuchem plynu v bytovém domě a jeho celkovým zničením), kdy nájemce nemůže užívat předmět nájmu, který mu byl poskytnut. Tento způsob zániku se proto bude vztahovat pouze na případy, kdy se stane nemožným plnění, k němuž je povinen pronajimatel, a to plnění spočívající v jeho povinnosti poskytnout nájemci byt, jenž je předmětem nájemní smlouvy. Způsob zničení pronajaté věci není z hlediska zániku nájmu rozhodující. Rozhoduje pouze to, že věc již nemůže soužit svému účelu.127 Mohou však nastat případy, kdy byt jako takový zničen nebude, ale stane se nezpůsobilým k bydlení. V takových případech však může dojít ke kolizi s ustanovením

§

711a/1 písm. c) OZ, podle kterého je pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu také tehdy, jestliže vyžaduje byt nebo dům opravy, při jejichž provádění je byt nebo dům nemožné užívat. Může tak dojít ke sporu o to, zda nájemní smlouva zanikla z důvodu nemožnosti plnění, nebo zda existuje dále a stav bytu či domu zakládá pouze možnost pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu s přivolením soudu. Rozhodující pro posouzení další existence či neexistence nájemního vztahu bude v konkrétním případě závažnost stavu bytu či domu. Tedy skutečnost, zda byt lze objektivně, byť za značně ztížených podmínek, užívat, nebo zda je stav bytu či domu takový, že jej k bydlení nadále užívat nelze, přičemž tento stav je neodstranitelný. Ve sporných případech bude patrně nezbytné pro jednoznačné posouzení nechat vyhotovit znalecký posudek.128 Otázka, zda zanikl nájem bytu pro nemožnost plnění, je rozhodná také pro posouzení existence nároku nájemce na bytovou náhradu či přístřeší. Pro případ zániku nájmu bytu pro nemožnost plnění totiž občanský zákoník nárok nájemce na bytovou náhradu neupravuje. V takových případech je nájemce oprávněn domáhat se náhrady škody, která mu neplněním

126

Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1021. 127 Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1192. 128 Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 6.

47

nájemní smlouvy ze strany pronajímatele vznikla. Případné nároky na náhradu škody bude nutno posoudit podle ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu.

7. Zánik nájmu bytu smrtí nájemce Smrt nájemce nemusí být sama o sobě skutečností znamenající zánik nájmu bytu. Nájemní vztah zaniká smrtí nájemce pouze tehdy, byl-li nájemce výlučným nájemcem a v bytě s ním nikdo nežil, nebo žil, ale nejsou splněny zákonné podmínky pro přechod nájmu bytu. Dle současné právní úpravy k zániku nájmu bytu smrtí pronajímatele nedochází.

48

8. Zánik nájmu bytu odstoupením od smlouvy Právo odstoupit od nájemní smlouvy náleží nejen nájemci, ale také pronajímateli. Možnost odstoupení od smlouvy je obecně upravena v § 48 odst. 1 OZ, a to je-li tato možnost v zákoně stanovena nebo byla-li dohodnuta mezi účastníky smlouvy. K zániku smlouvy je třeba doručit oznámení o odstoupení od smlouvy druhé straně, tzn. že odstoupení od smlouvy se jako jednostranný, adresovaný právní úkon stává účinným tím, že dojde do dispoziční sféry adresáta (§45 OZ). Pro oznámení o odstoupení není zákonem předepsána žádná forma, nicméně z § 40 odst. 2 OZ plyne, že smlouvy uzavřené v písemné podobě je možno změnit či zrušit pouze písemnou formou. S ohledem na skutečnost, že nájemní smlouvu lze uzavřít výhradně v písemné podobě, bude tedy nezbytné učinit úkon odstoupení od nájemní smlouvy v písemné formě.129 Odstoupením od nájemní smlouvy může zaniknout nájem sjednaný jak na dobu určitou tak na dobu neurčitou. Na rozdíl od skončení nájemního poměru výpovědí není zánik nájemního poměru odstoupením vázán na uplynutí jakékoliv lhůty. Pro právní následky odstoupení od smlouvy obecně platí, že odstoupením se smlouva ruší od samého počátku (ex tunc), nestanoví-li právní předpis nebo dohoda něco jiného. Vzhledem k charakteru nájemní smlouvy nastávají účinky odstoupení od smlouvy (její zánik) ex nunc, tedy okamžikem doručení oznámení o odstoupení od smlouvy druhé straně nájemní smlouvy.130 Od nájemní smlouvy lze odstoupit, co se týče zákonné úpravy, na základě hned několika ustanovení. V prvé řadě je možné odstoupení od smlouvy dle § 49 OZ, a to byla-li smlouva uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Zákon sám pojem tíseň nevymezuje. Za tíseň je třeba podle shodného výkladu teorie i praxe považovat sociální, zejména hospodářský, ale i psychický stav osoby, jenž na ni – objektivně posuzováno – doléhá tak závažným způsobem, že tato osoba bez svobodného utváření své vůle uzavře smlouvu, kterou by za normálních okolností jako neprospěšnou vůbec neuzavřela.131 O stav tísně v nájemních vztazích půjde v praxi zejména na straně nájemce, např. v případě, dostaneli se nájemce do tíživé životní situace z důvodu ztráty bydlení, a následně uzavře s pronajimatelem, který této nájemcovy situace využije,

nevýhodnou nájemní smlouvu

s neúměrně vysokým nájemným. Každý konkrétní případ bude posuzovat soud s přihlédnutí

129

Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 73. Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 73. 131 Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 311. 130

49

ke konkrétním okolnostem daného případu, zejména s ohledem na finanční možnosti nájemce nebo na cenu nájemného obdobného bytu v dané lokalitě. Další možnost odstoupení od nájemní smlouvy je smluvním stranám dána ustanovením § 679 OZ. Jedná se o obecné ustanovení o nájmu, které se vztahuje i na práva a povinnosti z nájmu bytu, neboť v rámci zvláštních ustanovení o nájmu bytu možnosti odstoupení upraveny nejsou. Tomuto způsobu zániku nájmu bytu nebrání ani institut výpovědi z nájmu bytu z důvodů taxativně upravených zákonem. Ustanovení § 679 odst. 1 a 2 OZ se týká pouze odstoupení nájemce. Od nájemní smlouvy může odstoupit tehdy, jestliže byl byt předán ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání (bydlení) anebo se stane, aniž by nájemce porušil svoji povinnost, nezpůsobilým k bydlení později během nájemního vztahu. Obvyklým užíváním se rozumí užívání přiměřené povaze a určení věci.132 Dále je nájemce oprávněn od smlouvy odstoupit v případě, že se věc během nájmu stane neupotřebitelnou, nebo je mu odňata taková část pronajaté věci, že by tím byl zmařen účel smlouvy. Tyto dvě možnosti se však v případě bytů v praxi často vyskytovat nebudou. Nájemce je oprávněn od smlouvy odstoupit (dle § 679 odst. 2) také tehdy, je-li byt ze zdravotního hlediska závadný, a to i tehdy, věděl-li o této skutečnosti nájemce už při uzavírání nájemní smlouvy. Výslovně je zde zdůrazněno, že práva na odstoupení od smlouvy se nelze vzdát.133 Ze srovnání ust. odst. 2 lze dovodit, že nájemce není oprávněn od smlouvy odstoupit tehdy, kdy mu byla věc předána jako nezpůsobilá a tato skutečnost byla nájemci známa. Je však třeba připomenout, že dřívější praxe se klonila ke stanovisku opačnému.134 Důvody k odstoupení pronajímatele jsou upraveny v § 679 odst. 3 OZ. Ten je oprávněn od smlouvy odstoupit v případech, kdy nájemce i přes písemnou výstrahu užívá byt nebo trpí-li užívání bytu takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda. V případě sporu, zda došlo k naplnění pojmu vzniku škody či značné škody, bude muset oprávněnost odstoupení pronajímatele posoudit soud.135 Závadné užívání předmětu nájmu nájemcem může mít za následek jak odstoupení od smlouvy, neboť odstoupení z uvedeného důvodu není zákonem u nájmu bytu vyloučeno a jedná se o úpravu obecnou, tak též může mít za následek výpověď z nájmu bytu dle § 711 132

Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1190. 133 Takové ujednání by bylo v rozporu s ustanovením § 574 odst. 2 OZ. 134 Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 1053. 135 Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 74.

50

odst. 2 písm. a), b) OZ. Nelze přitom instituty odstoupení a výpovědi z nájmu srovnávat, neboť jde o instituty odlišné, nikoliv zaměnitelné. Závadné užívání bytu, jakožto důvod k odstoupení od nájemní smlouvy, musí dosahovat vyšší intenzity než závadné užívání, které je důvodem pro podání výpovědi z nájmu bytu.136 Pronajimatelovu odstoupení pro nájemcovo závadné chování musí přecházet písemná výstraha, která, chce-li platně od smlouvy odstoupit, musí obsahovat nejen upozornění na závadnost chování nájemce, ale také upozornění na důsledky nájemcova závadného chování, tj. na odstoupení od nájemní smlouvy. Pronajímatel přitom není vázán žádnou prekluzivní lhůtou, dokdy musí po zaslané výstraze odstoupit, ani dokdy po závadném jednání musí výstrahu dát. Pro tyto situace se uplatní obecná promlčecí doba (§101 OZ). Pronajímatel bytu nemůže odstoupit z důvodu prodlení nájemce s hrazením nájemného, což zakazuje v případě nájmu bytu přímo OZ v ustanovení § 679 odst. 3. Dále je možnost odstoupení od smlouvy zakotvena v § 684, kde se jedná o možnost na straně nájemce. Ten je oprávněn odstoupit od smlouvy, uplatňuje-li třetí osoba k věci práva, která jsou neslučitelná s právy nájemce, a pronajímatel v přiměřené lhůtě neučiní potřebná právní opatření k ochraně nájemce nebo jsou-li tato opatření neúspěšná. Nájemce se tedy musí u pronajímatele dovolávat ochrany a až teprve činí-li tak marně, může využít práva na odstoupení. Podmínkou platného odstoupení je poskytnutí přiměřené lhůty, v níž má pronajímatel sjednat nápravu. Jak jsem zmínila již na začátku této kapitoly, vedle případů, kdy možnost odstoupit od smlouvy je smluvním stranám dána zákonem, je možná i smluvní úprava tohoto institutu zániku nájmu. Pronajímatel a nájemce si tak mohou sjednat i další případy, kdy jedna ze stran, popř. obě smluvní strany, jsou oprávněny od smlouvy odstoupit. U takovéto dohody musí být splněny požadavky na platnost právního úkonu jako takového, jinak zde zákon neklade žádná omezení. Domnívám se, že v praxi bude ze strany nájemce tento institut zániku nájemního poměru méně často využívaný. Je sice výhodné, že nájemce je oprávněn ukončit nájemní smlouvu ve stanovených případech odstoupením, aniž by byl povinen dodržet jakoukoliv výpovědní lhůtu, tedy zejména nemusí platit dále nájemné, jako u výpovědi po dobu běhu výpovědní lhůty, avšak využitím tohoto institutu zániku nájmu bytu ztrácí nájemce právo na bytovou náhradu. Pokud tedy nájemce svého práva odstoupit od smlouvy využije, je povinen 136

Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 10531054.

51

se z bytu, jenž byl předmětem zanikající nájemní smlouvy, vystěhovat, aniž by mu pronajimatel byl povinen zajistit jiné bydlení, a to i v těch případech, kdy se byt stal bez zavinění nájemce nezpůsobilým k dalšímu užívání nebo se stane zdravotně závadným. Uvedená právní situace ohledně bytových náhrad pro případ skončení nájmu bytu odstoupením od smlouvy je přinejmenším nepřiměřená a hodná kritiky,zejména s porovnáním daleko méně závažných situacích, kdy je pronajímatel povinen nájemci zajistit bytovou náhradu137. Proto se domnívám, že pro uvedenou zákonnou úpravu jsou zcela na místě úvahy o nápravě de lege ferenda. Využil-li právo odstoupení pronajímatel je pro něj výhodné, že má byt k dispozici ihned a nemusí zajišťovat bytovou náhradu.

137

Např. v případě zániku členství nájemce v bytovém družstvu podle § 714 OZ

52

9. Zánik nájmu bytu narovnáním Zánik nájmu bytu narovnáním je jeden ze způsobu zániku nájmu bytu, na který budou dopadat pouze obecná ustanovení OZ pro zánik závazků, vzhledem k tomu, že pro nájem nemá zákon speciální ustanovení, ani použití obecného pravidla nevylučuje. Narovnání upravené v §§ 585–587 OZ pravděpodobně nebude v praxi častým způsobem zániku nájmu bytu, avšak může nastat, proto považuji za dobré tento výklad do mé diplomové práce zařadit. Narovnání je dohodou účastníků závazkového právního vztahu resp. nájemní smlouvy, kterou účastníci odstraňují spornost nebo pochybnost vzájemných práv a povinností tím, že je ruší a nahrazují je novými. Narovnáním mohou být upravena jakákoliv sporná práva, kterými mohou účastníci disponovat. Sporností se ve smyslu tohoto ustanovení nemíní soudní spor mezi účastníky, ale rozdílný názor účastníků na otázku existence právního vztahu, jeho platnosti, obsahu apod.138 Může jít o pochybnost čistě subjektivní povahy, jejíž příčinou může být dokonce i omyl. Stačí, že se jedné ze stran jeví určité právo sporným; není tedy třeba, aby existence sporu byla objektivně prokázána. Účelem narovnání není zjistit, jak se věci ve skutečnosti mají, ale předejít dalším nesrovnalostem nebo sporům tím, že se původní závazek, v němž se sporné právo vyskytlo, ruší a nahradí se závazkem novým.139 Může tak nastat i situace, kdy si účastníci, po vyjasnění sporů či pochybností, v dohodě pouze potvrdí nebo podrobněji vymezí svá dosavadní práva a povinnosti. Pokud by se dohoda o narovnání netýkala veškerých vzájemných práv a povinností vyplývajících z předmětného nájmu bytu, ale pouze některých, nešlo by pochopitelně o zániku nájmu bytu, ale pouze o změnu nájemního vztahu. K zániku nájmu bytu dojde pouze tehdy, pokud jsou dohodou o narovnání nahrazována veškerá dosavadní práva

a

povinnosti vyplývající z nájmu bytu.140 Dohoda o narovnání musí odpovídat obecným požadavkům kladeným na platnost právních úkonů. Je tedy vyloučeno, aby obsahem dohody bylo například vzdání se práv, která mohou teprve vzniknout v budoucnu (§ 574 odst. 2 OZ).141

138

Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1044-1045. 139 Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1045. 140 Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 72. 141 Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1045.

53

Vzhledem k požadavku písemnosti nájemní smlouvy, který vyplývá z kogentních ustanovení OZ, musí mít i dohoda o narovnání, která má nahradit vzájemná práva a povinnosti mezi účastníky smlouvy o nájmu bytu, v souladu s § 585 odst. 2 OZ písemnou formu, a to pod sankcí absolutní neplatnosti právního úkonu. Lze si představit, že k uzavírání dohod o narovnání bude v praxi docházet například v případě spornosti přechodu nájmu bytu. Zemře-li nájemce nebo opustí-li společnou domácnost, může mezi pronajímatelem a právními nástupci nájemce vyvstat řada pochybností vzhledem k okolnostem ohledně přechodu nájmu bytu. Pak lze tyto pochybnosti řešit právě dohodou o narovnání, v jejímž důsledku zanikne původní závazek a je nahrazen závazkem novým. V závislosti na obsahu dohody o narovnání tak může mezi osobami uplatňujícími práva z přechodu nájmu a pronajímatelem vzniknout zcela nový nájemní vztah, anebo se mohou také dohodnout, že k přechodu nájmu bytu nedochází. Pokud by se jednalo o první možnost, tedy vznikl-li by zcela nový nájemní vztah, musela by dohoda o narovnání obsahovat všechny náležitosti, které jsou OZ požadovány pro nájemní smlouvu.

54

10. Zánik nájmu bytu splynutím Na zánik nájmu bytu splynutím budou rovněž jako u předchozího způsobu zániku nájmu bytu dopadat obecná ustanovení občanského zákoníku pro zánik závazků. Dle § 584 OZ zaniká právo i povinnost, tedy závazek, tehdy, jestliže splyne jakýmkoli způsobem právo s povinností (závazkem) v jedné osobě, v případě nájmu bytu se bude jednat o splynutí osoby nájemce s osobou pronajímatele. Pro zánik nájmu bytu není rozhodující jakým způsobem ke splynutí dojde. Nejčastějšími skutečnostmi pro splynutí budou zcela jistě důvody přechodu či převodu vlastnického práva k bytu či k domu, ve kterém se byt nachází, z pronajímatele na nájemce. Lze si však představit i situaci, kdy se vlastník domu stane nájemcem bytu v důsledku přechodu nájmu bytu.142 Nájem bytu tak zaniká splynutím v momentě, kdy se stane nájemce vlastníkem bytu nebo domu, ve kterém se byt nachází, anebo kdy vlastník bytu nebo domu, ve kterém je byt umístěn, se stane v důsledku přechodu nájmu bytu nájemcem. Je důležité si uvědomit, že dojde-li k zániku nájmu bytu splynutím, k obnovení práva nájmu bytu nedojde ani tehdy, kdy vlastnické právo bývalého nájemce k bytu či domu, ve kterém se byt nachází, zanikne, a to ani v případě, kdy by vlastnické právo přešlo zpět na původního vlastníka, se kterým měl nájemce uzavřenu nájemní smlouvu.143

142 143

Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 72. Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 72.

55

11. Soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu K zániku společného nájmu bytu mohou vést především obecné důvody zániku nájmu bytu, tak jak byly vymezeny výše. Vedle toho upravuje občanský zákoník možnost zrušení práva společného nájmu bytu rozhodnutím soudu dle ustanovení § 702 odst. 2 OZ. Tato úprava odpovídá ustanovení OZ o zrušení spoluvlastnictví podle § 142. Podmínky zrušení společného nájmu jsou však na rozdíl od zrušení spoluvlastnictví stanoveny jako výjimečné a odvolávají se na důvody zvláštního zřetele hodné.144 Podmínkou zrušení je totiž vznik stavu, který brání společnému užívání,145 přičemž aktivní legitimaci k podání návrhu má ten ze společných nájemců, který uvedený stav nezavinil. Účastníky sporu musí být všichni společní nájemci. Pronajímatel k řízení podle § 702 odst. 2 OZ dát podnět nemůže.146 K předpokladům zrušení práva společného nájmu se také několikrát vyjádřil Nejvyšší soud. Např.: „Nelze považovat za dostačující, že mezi společnými nájemci bytu dochází k neshodám ohledně užívání bytu a též v ostatních vztazích a že tak vzniká stav bránící řádnému užívání bytu. Je třeba vzít v úvahu, že existují prostředky vedoucí k odstranění tohoto nepříznivého stavu - např. postup podle ustanovení § 702/1 OZ, takže zrušení práva společného užívání byru není objektivně jediným prostředkem pro řešení stavu, který brání společnému užívání bytu.147 Soud tedy ke zrušení společného nájmu přikročí jen v případech hodných zvláštního zřetele a současně určí, který ze společných nájemců, resp. kteří z nich budou byt dále užívat, přičemž zde vezme v úvahu např. zájmy nezletilých dětí, stanovisko pronajímatele, zásluhy o získání a údržbu bytu a další kritéria v závislosti na konkrétní situaci. Kritériem pro rozhodnutí bývá i hledisko dobrých mravů dle § 3 odst. 1.148 Rozsudek určující nájemce bytu, případně společné nájemce bytu, je rozhodnutím konstitutivním. V této věci jde o jeden z případů soudních sporů, kdy soud není vázán návrhem účastníků, neboť jde o řízení, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob uspořádání vztahů mezi účastníky (dle ustanovení § 153 odst. 2 OSŘ).149 Zrušení práva nájmu bytu a uložení povinnosti byt vyklidit některému ze společných nájemců může být podle okolností vázáno na poskytnutí náhradního bytu nebo náhradního ubytování – při posuzování

144

Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 1083. Tento požadavek je splněn tehdy, jestliže není možné řádné společné užívání; není třeba, aby toto společné užívání nebylo možné vůbec. In: Závěry Nejvyššího soudu ČSR ze dne 29. 12. 1984, sp. zn. Cpj 51/84. 146 Schodelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2000, s. 16. 147 Zpráva Nejvyššího soudu ČSR ze dne 1. 12. 1988, sp. zn. Cpj 40/88. 148 Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 1083. 149 Fiala, J., Korecká,V., Kurka,V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 266. 145

56

nároku na bytovou náhradu se použije ustanovení § 712 odst. 3 OZ, jakožto ustanovení upravující vztahy svým obsahem i účelem nejbližší (§ 853 OZ).150 Soudní rozhodnutí může vést rovněž k zániku společného nájmu bytu mezi manžely dle ustanovení § 705 odst. 1 OZ, kdy soud také současně určí, který z manželů bude byt užívat dále jako nájemce. Takovéto rozhodnutí je třeba v případech rozvodu manželství a nedosažení vzájemné dohody o následném nájmu bytu. Při určování nájemce bytu po rozvodu manželství soud vezme zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele (§ 705 odst. 3 OZ). Vedle uvedených zákonných hledisek, k nimž soud musí přihlédnout vždy, může přihlédnout k dalším právně významným hlediskům jako např. k širším okolnostem rozvratu manželství, k sociálním a zdravotním poměrům manželů, k tomu, jak se který z rozvedených manželů zasloužil o získání bytu apod.151 Soudní rozhodnutí musí obsahovat také výrok o povinnosti druhého manžela byt vyklidit a rozhodnutí o bytové náhradě. Formou bytové náhrady je zpravidla náhradní byt, ale soud může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování. Rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, může být právo na bytovou náhradu výjimečně odepřeno dle ustanovení § 3 odst. 1 OZ, tj. tehdy, je-li uplatňování jeho práva v rozporu s dobrými mravy. Jedná se zejména o případ, kdy tomuto rozvedenému manželovi svědčí jiný právní důvod bydlení, přičemž musí jít o takový právní důvod, který je objektivně způsobilý uspokojit jeho bytovou potřebu trvale (např. vlastnické právo, právo odpovídající věcnému břemenu či právo nájmu bytu).152 Problematikou družstevních bytů se vzhledem k rozsahu práce nevěnuji.

150

Holub M., Fiala J., Borovský J. Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou. 12. vydání. Praha: Linde, a.s., 2006, s. 662. 151 Fiala, J., Korecká,V., Kurka,V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 277. 152 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2003, sp. zn. 26 Cdo 298/2002.

57

12. Zánik nájmu bytu výměnou bytu Problematika dohody o výměně bytů, která

představuje další možnost zániku

nájemního vztahu k bytu, avšak pouze relativní, neboť prakticky dochází pouze ke změně v osobách nájemců, je upravena v ustanoveních § 715 a 716 OZ. Dohoda o výměně bytu tedy vede k zániku nájmu bytu mezi pronajimatelem a původním nájemcem a dává vzniknout nový nájemní vztah mezi pronajimatelem a novým nájemcem a to okamžikem splnění dohody o výměně bytů.153 Podmínkou aplikace § 715 je, že alespoň jeden z vyměňovaných bytů je užíván na základě nájmu. Předmětem výměny nemůže být pouze část bytu.154 Možnost uzavření dohody o výměně bytu je jedním z dispozičních oprávnění nájemce.155 Platnou dohodu tak může uzavřít pouze její nájemce, nikoli osoba, která užívá byt jako osoba spolužijící nebo uživatel, který v bytě bydlí po zániku nájemního poměru do zajištění bytové náhrady dle § 712/6 OZ nebo osoba, která užívá byt bez právního titulu. Není-li tedy účastník dohody o výměně bytu v době uzavření této dohody nájemcem směňovaného bytu, pak je tato dohoda absolutně neplatná podle § 39 OZ pro rozpor se zákonem.156 Je-li byt ve společném nájmu, musí být subjekty dohody všichni společní nájemci. Nedostatek souhlasu některého ze společných nájemců by měl za následek relativní neplatnost dohody o výměně bytů.157 Jejich eventuelní nesouhlas nelze nahradit soudním rozhodnutím, neboť nejde jen o pouhou neshodu mezi spolunájemci o výkon společných práv vyplývajících z nájemního vztahu, ale o samotnou existenci tohoto vztahu.158 Dohoda o výměně bytu je smlouvou, která může mít i více než dva subjekty. Vztahují se na ni obecná ustanovení o právních úkonech obsažená v § 34 a násl. OZ. K její platnosti je nezbytné, aby s ní vyslovili souhlas pronajimatelé. Jak pro samotnou dohodu o výměně bytu, tak pro souhlas pronajímatele je předepsaná písemná forma, pod sankcí absolutní neplatnosti. Určitost a srozumitelnost projevu vůle přitom musí být dány obsahem listiny; nestačí tedy, že účastníkům právního vztahu je jasné, které byty jsou předmětem dohody o výměně bytů, není-li to poznatelné z jejího textu.159 V praxi vzniká řada problémů, jelikož nájemci bytů se většinou domnívají, že k platné výměně bytu postačí písemný souhlas pronajímatele a již neuzavírají další písemnou dohodu o této výměně. Avšak teprve v dohodě 153

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.5.2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/1999. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1942/2002. 155 Korecká, V. Nájem bytu. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 79. 156 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1.4.2004, sp. zn. 26 Cdo 1997/2003. 157 Srov. ustanovení § 701 odst. 1 a ustanovení § 40a OZ 158 Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 1128. 159 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 617/2001. 154

58

o výměně bytů nájemci projeví svou vůli byty si vzájemně vyměnit, a to pouhý souhlas pronajímatele nahradit nemůže.160 Gramatický výklad § 715 nasvědčuje potřebě předchozího souhlasu pronajímatele, logika věci zase spíše souhlasu následnému.161 Soudní judikatura dospěla k závěru, že souhlas může být učiněn pouze následně.162 Především si je však nutné uvědomit, že zákon výslovně nestanoví, zda má být souhlas dán před nebo po uzavření dohody o výměně bytu. Proto se domnívám, že souhlas udělený před uzavřením dohody by neměl znamenat její neplatnost. K této problematice jsem také našla odborný článek, který se s posledně uvedeným rozsudkem neztotožňuje a nepovažuje časovou návaznost dohody o výměně bytu a souhlasu pronajímatele za nezbytnou. 163 V případě, že pronajímatel souhlas bez závažných důvodů odmítne udělit, dává ustanovení § 715 OZ nájemci možnost domáhat se práva žalobou o nahrazení projevu vůle soudním rozhodnutím (§ 161 odst. 3 OSŘ). Soud může nahradit toliko souhlas pronajímatele s dohodou, není však oprávněn měnit obsah této dohody či ji svým rozhodnutím nahrazovat.164 Žalobu by měly podávat všechny smluvní strany dohody o výměně bytu. V případě sporu o nahrazení projevu vůle jsou nájemci, kteří byty užívají na základě nájmu k témuž pronajímateli (např. určité město), nerozlučnými společníky ve smyslu ustanovení § 91 odst. 2 OSŘ. Proto pokud žaluje jen jedna strana, musí být žaloba pro nedostatek věcné legitimace zamítnuta.165 Závažnost důvodů, pro které pronajímatel nesouhlasí s výměnou bytu, bude posuzována s ohledem na okolnosti konkrétního případu. Soud bude přitom věc posuzovat z toho hlediska, zda jsou u pronajímatele závažné důvody k odepření souhlasu s výměnou, nikoliv z hlediska, zda nájemce má vážné důvody k tomu, aby dohodu uzavíral.166 Závažným důvodem může být např. již existující spor, faktické prodloužení doby nájmu nebo skutečnost, že se připravuje výpověď z nájmu bytu. Naopak za závažný důvod se nebude považovat, jestliže tak pronajímatel činí jen proto, aby prostřednictvím výměny bytu dosáhl změny původního nájemního vztahu na dobu neurčitou na nájemní vztah na dobu určitou.167

160

Křeček, S., Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha: Linde, a.s., 2002, s. 220-221. Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1286. 162 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3.10.2002, sp. zn. 26 Cdo 802/2000. 163 Kučera, M. Souhlas pronajímatele s výměnou bytu. Jurisprudence, 2003, č.3, s. 35. 164 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 424/2001. 165 Rozsudek Okresního soudu v Pelhřimově, sp. zn. 1 C 66/1995. 166 Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích, sp. zn. 6 Co 1647/1995. 167 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 736/2003. 161

59

Domnívám se, že soud by měl souhlas pronajimatele nahradit skutečně pouze v těch případech, kdy bude jasně zřetelné, že konkrétní důvody pro odepření souhlasu ze strany pronajimatele zde nejsou dány, a to s ohledem na význam takového kroku, který je závažným zásahem do dispozičních práv pronajimatele - vlastníka nemovitosti; dochází tím k prolomení základního principu, že ke změně dlužníka může dojít pouze se souhlasem věřitele. Myslím si, že je tento zásah nepřiměřený a neopodstatněný, a proto by neměl být vůbec možný. Dříve se v soudní praxi vycházelo z toho, že nájem ve vyměněných bytech nevznikl ze zákona uskutečněním výměny bytu, nýbrž bylo třeba ke vzniku nájmu uzavřít nové nájemní smlouvy.168 Podmínky sjednané v nové nájemní smlouvě se proto mohly lišit od původní nájemní smlouvy. Uvedenou právní praxi změnilo rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1230/99. Nejvyšší soud zde vyslovil názor, že ke dni splnění dohody o výměně bytu dle § 716 OZ vstupují nájemci ve výměnou získaných bytech do nájemních poměrů založených nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Ke stejnému okamžiku dochází k zániku dosavadních nájemních vztahů ke směňovaným bytům. Z toho vyplývá, že podmínkou vzniku nájemních poměrů k výměnou získanému bytu není učinění dalšího právního úkonu, tedy uzavření nové nájemní smlouvy. Nový nájemní vztah se tak řídí smlouvou uzavřenou mezi pronajimatelem a původním nájemcem. Dohoda o výměně bytu je tak ve své podstatě dohodou o změně závazkového vztahu v subjektech. Uvedený judikát Nejvyššího soudu se však setkal s kritikou.169 Na jedné straně soud vyslovuje názor, že v souvislosti s uzavřením odhody o výměně bytu dochází k zániku nájemní smlouvy a na druhé straně hovoří o změně původního nájemního poměru co do subjektu na straně nájemce. Je však diskutabilní, aby jakýkoliv právní vztah existoval na základě zaniklého právního titulu, neboť dle tohoto rozsudku nový nájemce prakticky vstupuje do již zaniklého nájemního poměru mezi pronajimatelem a původním nájemcem. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR tedy hovoří o zániku dosavadních vztahů ke směňovaným bytům, ale ve skutečnosti jde pouze o zánik relativní. Subjekt sice ztrácí postavení nájemce bytu, ale na jeho místo vstupuje nájemce nový, který vstupuje do postavení nájemce původního. Proto na nového nájemce

přecházejí práva a povinnosti z nájemní

smlouvy, a to ve stavu, v jakém byly v době splnění smlouvy o výměně. Proto se domnívám,

168

Viz např. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytů. 2. vydání. Praha: Linde, 2000, s. 114, Schodelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2000, s. 80-81, nebo Korecká, V. Nájem bytu. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 80. 169 Viz. např. Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 77-78.

60

že nový nájemce by měl být při směně bytu velmi opatrný např. vyžadovat od pronajímatele potvrzení, že směňující nájemce není v prodlení s placením nájemného. Pokud došlo k uzavření dohody o výměně bytů, ale ve lhůtě, která byla ve smlouvě, nedošlo ke splnění této dohody, může se kterákoliv smluvní strana domáhat splnění této dohody soudně. Lhůta k podání žaloby je však stanovena na dobu tří měsíců od udělení souhlasu pronajímatelem s tím, že není-li právo v této lhůtě u soudu uplatněno, zaniká, jde tak o lhůtu prekluzivní.170 Zákon váže počátek běhu lhůty na souhlas pronajímatele. Jak jsem zmínila již výše, je možné souhlasit s názorem, že souhlas může být dán před uzavřením dohody. Pokud by se tak stalo, běžela by propadná lhůta v zásadě od dne uzavření dohody. Tříměsíční lhůta tak podle § 716 odst. 1 OZ běží vždy od okamžiku, kdy nabyla smlouva účinnosti. Bylo by totiž v logickém rozporu, kdyby lhůta k uplatnění práv u soudu uplynula ještě před vznikem těchto práv, tedy před právními účinky dohody.171 V poslední den lhůty musí být žaloba podána u soudu, neboť vzhledem k tomu, že jde o lhůtu hmotněprávní, nepostačí podání žaloby v poslední den lhůty k poštovní přepravě.172 Dohodou o výměně bytu, se kterou vyslovil pronajímatel souhlas, jsou vázány i osoby, na které přešlo nájemní právo k bytu na základě ustanovení §§ 706 až 708 OZ. V ustanovení § 716 odst. 2 OZ je upraveno právo nájemce odstoupit od sjednané dohody o výměně bytu za předpokladu, že u něj nastaly dodatečně takové závažné okolnosti, pro které by nebylo spravedlivé požadovat na něm splnění této dohody. Právo odstoupení od dohody o výměně bytu však musí být realizováno bez zbytečného odkladu od vzniku závažných okolností, jinak by mohl být jednostranný právní úkon odstoupení od smlouvy považován za neplatný. Závažné okolnosti mohou být jak subjektivního (např. jeho zdravotní stav, změna rodinných poměrů), tak objektivního charakteru. V případě sporu je soud posoudí podle konkrétních okolností případu, přičemž odstupující účastník tyto okolnosti musí prokázat. Druhý nájemce se však může domáhat náhrady škody, která mu vznikla tím, že smluvní strana od dohody o výměně bytu odstoupila, jde o obecnou odpovědnost podle ustanovení § 420 OZ.

170

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books. 2005, s. 77. Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1287 a 1290. 172 Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 1129. 171

61

13. Přechod nájmu bytu Přechod nájmu bytu je upraven v ustanoveních §§ 706 – 709 OZ. Jak jsem zmínila již v první kapitole, přechod nájmu je řazen mezi relativní důvody zániku nájmu bytu, kdy k zániku nájemního vztahu dochází toliko ve vztahu k určitému jeho subjektu, aniž by zanikl sám nájemní vztah, neboť do nich vstupuje subjekt jiný. K přechodu práv a povinností z nájmu bytu, na osobu jinou s výlučným nájemcem svázanou, dochází na základě určitých právně relevantních skutečností, kterými jsou smrt nájemce a trvalé opuštění domácnosti nájemcem. Tyto dvě právní skutečnosti budou obsahem dvou následujících podkapitol. V rámci mé diplomové práce, která se zabývá zánikem nájmu, se tedy budu věnovat zejména § 706 a § 708 - tedy situacím, kdy je nájemce nájemcem výlučným, přičemž zde nebudu rozebírat problematiku družstevních bytů, pro které platí jiná pravidla, spočívající v přechodu práva nájmu k bytu na dědice, jemuž připadl členský podíl. Ustanovení § 707 OZ je sice zařazeno mezi přechod nájmu, ale ve skutečnosti jde o jakési rozšíření práva subjektu, jemuž odpadne omezení právem další osoby; jedná se tedy o případy, kdy nájemce je nájemcem nevýlučným – institut společného nájmu bytu a společného nájmu bytu manžely. Jedině v případě současné smrti obou manželů či všech společných nájemců by se jednalo o případ upravený v § 706. Zemře-li jen jeden z manželů, je také vyloučen přechod práva na společné dítě manželů. S názorem, že přechod nájmu bytu lze považovat za jeden ze způsobů zániku nájmu, se můžeme setkat mimo jiné i v judikatuře.173 Právě v této souvislosti se objevuje pojem „relativní zánik nájmu bytu“. Na rozdíl od zániku nájmu bytu absolutním způsobem totiž nedochází k uvolnění předmětného bytu, dokonce ani k zániku nájemní smlouvy, neboť na jejím základě funguje nájemní vztah mezi pronajímatelem a novými nájemci, na které nájem bytu přešel. Dle názoru nejvyššího soudu ČR však nejde o původní vztah, ale o nájemní vztah nový. V případě relativního zániku nájmu bytu tak v okamžiku zániku nájemního vztahu vzniká vztah další, který se řídí stejnými smluvními podmínkami jako vztah předchozí. V prvním z rozsudků uvedených v posledně uvedené citaci Nejvyšší soud ČR uvádí: „ Ze zákona lze dovodit, že jediným účinkem nájemcovy smrti na právní postavení osob uvedených v § 706 odst. 1 OZ je to, že tyto osoby se za splnění dalších zákonných podmínek stávají nájemci bytu.“

173

Např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.1.1998, sp.zn. 2 Cdon 1671/1997 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2433/2003.

62

Domnívám se však, že je otázkou, zda lze skutečně hovořit o zániku právního vztahu v situaci, kdy podklad tohoto právního vztahu nadále platně existuje. Pak by tak ani nešlo o zánik právního vztahu, ale spíše o jeho změnu. S obdobným názorem se můžeme setkat jak v právní literatuře174, tak i v judikatuře. Např. jeden z názorů, který vyslovil Nejvyššího soudu ČR zní: „ Přechod nájmu bytu podle § 706 odst. 1 OZ je právním nástupnictvím svého druhu. Za splnění tam uvedených podmínek právo nájmu smrtí nájemce nezaniká, nýbrž dochází ke změně v jednom z jeho subjektů, namísto dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu (určitých práv a povinností) jiná osoba, tímto ustanovením určená.“

175

Na nabyvatele však

nepřecházejí ta práva a povinnosti, která mají samostatný právní režim, daný právním důvodem jejich vzniku, jako je např. povinnost zemřelého nájemce zaplatit dlužné nájemné či pohledávka nájemce na slevu z nájemného.176 Tato práva se již řídí režimem práva dědického a přechází tak na dědice zemřelého nájemce.177 Na závěr těchto odlišných,výše uvedených argumentů bych si dovolila citovat JUDr. Hanu Dejlovou: „Přechod nájmu bytu je tedy nutno považovat za jakýsi „zánik sui generis“, který díky své relativnosti vykazuje znaky jak zániku právního vztahu, tak jeho změny.“ 178 13. 1. Smrt nájemce Zemřel-li nájemce bytu a jedná-li se o byt, který nebyl předmětem společného nájmu nebo společného nájmu bytu manželů, může dojít k zániku nájemního vztahu k bytu179 nebo k přechodu nájmu na jinou osobu. Přičemž ustanovením § 709 OZ je přechod nájmu bytu vyloučen v případě, pokud se jedná o nájem služebního bytu, nájem bytu zvláštního určení nebo o nájem bytu v domě zvláštního určení. V případě přechodu nájmu jde o zvláštní případ právního nástupnictví, nikoli o dědění, kdy na právního nástupce zemřelého nájemce přechází právo nájmu přímo ze zákona nezávisle na dědění, a to dnem smrti zůstavitele. Okruh právních nástupů, kterým toto právo ze zákona svědčí, tak není totožný s okruhem dědiců. Další zvláštností tohoto institutu jsou také podmínky, za nichž dochází k přechodu nájmu bytu. Novela OZ zákonem č. 107/2006 Sb. i zde přináší podstatné změny, které se týkají především okruhu osob na něž nájem bytu přechází. Novelizovaný § 706 totiž rozlišuje 2

174

Např. Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2000, s. 21. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 862/1996. 176 Stejně je tomu i v případě, pokud je nabyvatelem pronajímatel; blíže viz. kapitola 14. 177 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 181. 178 Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 77. 179 Viz. kapitola 7 - zánik smrtí nájemce. 175

63

skupiny osob, každou v samostatném odstavci – osoby v tzv. „mírnějším a přísnějším režimu“.180 Ustanovení § 706 odst. 1 OZ vymezuje taxativně okruh osob v tzv. „mírnějším režimu“ - děti, rodiče, sourozenci, zeť, snacha a nově také registrovaný partner.181 O této skupině osob, ze které zákon vyřadil vnuky a kam přiřadil partnera, se též hovoří jako o první skupině osob.182 Tyto osoby musejí kumulativně splňovat dvě podmínky: •

musí prokázat, že se zemřelým nájemcem žily v den jeho smrti ve společné domácnosti

•

nemají vlastní byt Pojem společné domácnosti je právní praxí vykládán volněji než při výkladu tohoto

pojmu podle § 115 OZ (ustanovení § 115 OZ zní: „Domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby.“) a to zejména tím, že se nevyžaduje společné hrazení nákladů na své potřeby.183 Jako příklad lze uvést rozsudek Nejvyššího soudu ČR:184 „U osob uvedených v § 706 odst.1 věta první ObčZ (dnes § 706 odst.1 vyjma vnuků) se k přechodu nájmu bytu nevyžaduje, aby společná domácnost vedená s nájemcem bytu měla charakter spotřebního společenství. I zde je však třeba trvat na tom, aby soužití s nájemcem v bytě mělo charakter trvalosti“. Musí tedy jít o trvalé společné soužití těchto osob s nájemcem, proto nestačí, aby tyto osoby pouze nájemce občas navštěvovaly nebo aby byly v bytě pouze formálně hlášeny k trvalému pobytu. Ačkoliv doba spolužití není na rozdíl od druhé skupiny přesně stanovena, ten, kdo tvrdí, že žil se zemřelým nájemcem ve společné domácnosti, bude muset unést důkazní břemeno i z hlediska trvalosti takového soužití, přičemž jím bude chápán úmysl (jak nájemce, tak i osoby spolužijící) vytvořit trvalé, předem časově neomezené životní společenství.185 Podmínka společné domácnosti

180

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 43. Na základě přijetí zákona č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství, který v části šesté s účinností od 1.7.2006 novelizoval rovněž OZ. Podle bodu 8 této části se v § 706/1 větě první za slova „jeho děti, vnuci“ vkládá slovo „partner“. Tímto novelizačním bodem nedošlo k obnovení postavení vnuků jako před účinností zákona č. 107/2006 Sb. Zákon č. 115/2006 Sb. pouze nepřesně odkazuje na místo, kde má být doplněn „partner“. Z hlediska legislativně technického je novelizace v důsledku této nepřesnosti neproveditelná, avšak chyba je natolik markantní, že nezařazení partnerů mezi osoby uvedené v § 706/1 OZ by bylo nepřiměřeným formalismem. 182 Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1235. 183 Kdyby tomu tak mělo být, nájemní právo by tak nemohlo např. přejít na ženaté nebo vdané děti, které s ním sice žily v jednom bytě, ale jejichž rodiny vytvářely jinak samostatná spotřební společenství. In: Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1235 – 1236. 184 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.1. 2001, sp.zn. 26 Cdo 1867/2000. 185 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, 2005, s. 80-81; taktéž usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17.4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1740/2000. 181

64

bude splněna i tehdy, jestliže nájemce zemřel mimo domácnost ze závažných důvodů (např. v nemocnici či jiném léčebném ústavě186), pokud soužití vzniklo ještě před hospitalizací zemřelého nájemce. Druhou podmínkou je, že tyto osoby nemají vlastní byt. To znamená, že jim nesvědčí ani výlučné, ani společné odvozené právo k bytu - nájem, společný nájem, vlastnické právo, právo z věcného břemene nebo právo založené inominátní smlouvou dle § 51. K pojmu „vlastní byt“ vyslovil Nejvyšší soud ČR svůj právní názor hned několikrát. Např.: „Osoba, jíž svědčí právo doživotního bydlení, sjednané v její prospěch v souvislosti s darováním nemovitosti, vylučuje splnění podmínky nedostatku vlastního bytu“187 nebo „Mít vlastní byt ve smyslu § 706 odst.1 OZ znamená disponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému uspokojování potřeby bydlet. Tedy i spoluvlastník domu, který má právní možnost užívat byt v tomto domě, má vlastní byt.“188 Takové chápání vlastního bytu uvedeného ve druhém případě ovšem významně posunul nález Ústavního soudu ČR189, který zrušil rozsudek, jenž vyhověl žalobě na vyklizení bytu proti nájemci, což soud odůvodnil tím, že nájemci jako manželu osoby, která měla nájemní právo k jinému bytu, vznikl společný nájem a tedy neměl právo na přechod nájmu. Ústavní soud však vyslovil odlišný právní názor: „Výkon práva na bydlení nelze chápat jenom jako právo na užívání plochy, ale také na uspokojování potřeby bydlení, které nespočívá pouze v možnosti přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině.“ Bude tedy třeba zkoumat nejen to, zda nájemci uplatňující právo na přechod nájmu svědčí či nesvědčí právo k jinému bytu, ale také to, zda tento byt zajišťuje potřeby člověka v jeho materiální i duševní rovině. Splnění obou výše uvedených podmínek musí prokázat osoby na něž má nájem bytu přejít.190 Tato povinnost byla vložena do občanského zákoníku novelou provedenou zákonem č. 267/1994 Sb., která výslovně ukládá oprávněným osobám prokázat podmínky přechodu nájmu a tím nepochybně směřuje k ochraně vlastníků bytů tím, že položila důkazní břemeno na nové potenciální nájemce. V případě sporu jsou rozhodné skutečnosti pro přechod nájmu dokazovány a ověřovány všemi dostupnými důkazními prostředky, zejména výslechem účastníků a ostatních osob bydlících v bytě, výslechem svědků, zejména sousedů. Soudy si 186

Naplnění podmínky společného soužití ve společné domácnosti mezi nájemcem bytu a osobou, na kterou má právo nájmu bytu přejít, není na překážku skutečnost, že nájemce zemřel v léčebném zařízení. In: Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 463/2000. 187 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 393/1996. 188 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.4. 2000, sp. zn. 20 Cdo 1653/1998. 189 Nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000. 190 Je však otázkou, ke kterému okamžiku má být ono prokázání uskutečněno. In: Máša, D. Přechod nájmu bytu, aneb malá revoluce v nájemních vztazích. Právní rozhledy, 2005, č.22, s. 831 – 832.

65

opatřují lékařskou dokumentaci, zprávu poštovních úřadů, vodítkem jsou jim i výkazy plateb služeb spojených s užíváním bytu, v úvahu berou také údaje evidence obyvatelstva o hlášení k trvalému či přechodnému pobytu. Nedojde-li tedy k dohodě mezi pronajímatelem a osobou, která se dovolává přechodu nájmu, bude muset soud zhodnotit všechny zjištěné okolnosti konkrétního případu. Nejčastěji tak tomu bude v řízení o žalobě pronajímatele na vyklizení bytu (ovšem i zde je důkazní břemeno na tom, kdo existenci přechodu nájmu tvrdí) či naopak určovací žaloba nájemce, že nájem bytu na něj přešel ze zákona191. Nově koncipovaný § 706 odst. 2 ObčZ vymezuje okruh osob na něž může rovněž přejít nájem bytu, ale v tzv. „přísnějším režimu“ – druhá skupina osob - ti, kdo pečovali o společnou domácnost nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou a nově také vnuci nájemce. V tomto ustanovení jsou kladeny na výše zmíněné osoby přísnější podmínky, které musejí být opět splněny kumulativně: •

žily se zemřelým nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let

•

nemají vlastní byt

Pojem společné domácnosti vykládá právní praxe přísněji, v zásadě konformně se zněním ustanovení § 115 OZ. To znamená, že musí jít o spotřební společenství trvalé povahy ve vlastním smyslu, tj. včetně společného hospodaření s prostředky na provoz domácnosti.192 Navíc musí tyto osoby se zůstavitelem sdílet společnou domácnost nejméně po dobu tří let, přičemž tato doba nesmí být přerušena. Odkázanost výživou na nájemce nemusí vyplývat z vyživovací (alimentační) povinnosti, ale může spočívat i ve faktickém zajišťování výživy, aniž by k tomu byl nájemce právně zavázán. Podmínka, aby tyto osoby neměly vlastní byt, platí v celém rozsahu stejně jako v případech osob podle § 706/1 OZ. U vnuků zemřelého nájemce se, na rozdíl od dříve platného stavu, zpřísňuje přechod nájmu. Vnuci mají nyní stejná práva jako osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byly odkázány výživou. Posun vnuků do přísnějšího režimu nájmu bytu je částečně kompenzován moderačním právem soudu „z důvodů zvláštního zřetele

191

U této žaloby je ovšem otázkou, jak soud posoudí nezbytný naléhavý právní zájem na vydání takového rozhodnutí. 192 Švestka, J., jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1236 – 1237.

66

hodných“193 – možnost prominout splnění tříletého soužití; na striktním výkladu pojmu společné domácnosti to však nic nemění. U osob uvedených ve větě třetí § 706 odst. 2 OZ, které nájemce přijal do bytu teprve po uzavření nájemní smlouvy, dojde k přechodu nájmu bytu, pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce s pronajímatelem písemně dohodnou (to ovšem neplatí, jde-li o vnuky nájemce). Tento požadavek se u nájemních smluv, které byly uzavřeny před 31.3. 2006, nevztahuje na osoby, které nájemce přijal do společné domácnosti před tímto datem. Zákon nestanoví blíže, kdy má být tato dohoda uzavřena. Písemný souhlas se společným soužitím může být obsažen již v nájemní smlouvě, dle mého názoru však nic nebrání tomu, aby byl obsahem i zvláštní listiny. Přesto, že zákon hovoří o dohodě, bude patrně postačovat písemný souhlas a nebude zapotřebí dvoustranného právního úkonu. V praxi bude tedy tento text zákona „…písemně se na „tom“ dohodli“ pravděpodobně vykládán jako udělení písemného souhlasu pronajímatele se společným soužitím.194 Ovšem dle mého názoru by z logiky věci mohl být tento text zákona spíše vykládán jako souhlas s možností přechodu na tyto spolužijící osoby. S tímto názorem výkladu jsem se setkala také v odborném článku JUDr. M. Selucké.195 Podle právního názoru Nejvyššího soudu ČR196 nový nájemce nepotřebuje po přechodu nájmu nájemní smlouvu na jeho jméno: „Osoba, na kterou přešlo právo nájmu bytu, vstupuje na místo stávajícího nájemce do existujícího nájemního vztahu přímo ze zákona. Předpokladem tohoto právního nástupnictví není uzavření nové nájemní smlouvy.“ Ovšem v praxi je situace jiná. Bez nájemní smlouvy je totiž odepřeno přihlášení k trvalému pobytu, právo na sociální dávky apod.. Z tohoto důvodu bych vystavení nájemní smlouvy na jméno nového nájemce doporučovala. Osoby, na které přechází právo nájmu, mezi sebou nemají stanovené žádné pořadí, nájem k bytu přechází při splnění zákonných podmínek na všechny – tudíž jim vznikne společný nájem bytu. Důležité je také říci, že právo nájmu bytu přechází na osoby uvedené v zákoně bez ohledu na to, zda jsou nebo nejsou zletilé. Negativum, které v rámci přechodu nájmu bytu spatřuji, je to, že je pronajímateli znemožňováno svobodně disponovat se svým bytem a činí ho tak závislým na událostech, které nemůže ovlivnit. V tomto ohledu však nelze říci, že přechod nájmu bytu je jistým 193

Je třeba si všimnout znění zákona, které zákonodárce zvolil – zřejmě nestačí pouze jeden důvod zvláštního zřetele hodný, ale pro hmotněprávní výjimku, která umožňuje přechod práva nájmu, je jich třeba více. 194 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1.1. 2007. Praha: Linde. 2006, s. 51. 195 Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 44. 196 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2003, sp. zn. Cdo 619/2002.

67

přežitkem, ba naopak, za jistých okolností zakládá i právní jistoty pro účastníky nájemního vztahu. Problém však nastává tam, kde pronajímatelé mohou značně trpět tím, že podmínky uvedené v § 706 odst. 1 OZ lze poměrně snadno obejít a zneužít vypočítavým a tím i nemravným jednáním. To, že by uvedená situace mohla nastat, je nepochybné.197 13. 2. Trvalé opuštění domácnosti nájemcem K přechodu práva nájmu bytu dochází taktéž v důsledku trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem § 708 OZ. O přechodu nájmu bytu platí i v tomto případě ustanovení § 706 odst.1 a 2 OZ, tudíž podmínky přechodu i okruh osob, na které nájem přechází, jsou stejné jako v případě smrti nájemce. Stejně jako § 706, i ustanovení § 708 nelze aplikovat na byty služební, na byty zvláštního určení a na byty v domech se zvláštním určením. Složitější někdy v praxi bývá posuzování toho, zda nájemce opustil nebo neopustil společnou domácnost. Trvalé opuštění společné domácnosti musí být výrazem svobodné vůle nájemce. Lze na ně usoudit i z konkludentního jednání, které nevzbuzuje pochybnosti o úmyslu nájemce. V praxi půjde pravděpodobně nejčastěji o odstěhování za účelem založení nové domácnosti, odstěhování od rodičů atd. Odhlášení z trvalého pobytu má evidenční charakter, a je proto jen podpůrným důkazem. K pojmu „trvalé opuštění domácnosti“ se také několikrát vyjádřil i Nejvyšší soud. Např. „Trvalým opuštěním společné domácnosti se obecně rozumí jednání vedené s úmyslem domácnost zrušit a již ji neobnovit. Právní následky tohoto jednání nastávají v době, kdy nájemce svoji vůli opustit společnou domácnost projevil a realizoval. Nelze vyloučit situaci, že nájemce úmysl projeví až po odchodu ze společné domácnosti. Vůle nájemce opustit společnou domácnost nemusí být realizována v jeden časový okamžik. Není vyloučeno, aby nájemce svoji vůli projevil postupně, v průběhu určitého časového období.“198 A pokud jde o posouzení skutečného úmyslu: „Jelikož trvalé opuštění společné domácnosti je nejen faktickým, ale i právním úkonem (ve smyslu ustanovení zákona), musí být také svobodným projevem vůle společnou domácnost opustit. O případ tohoto druhu nepůjde tam, kde opuštění společné domácnosti je motivováno snahou vyhnout se konfliktům v manželství nebo je vyvoláno jednáním druhého z manželů spočívající např. v znesnadnění přístupu do bytu, výměnou zámku u dveří apod.“199

197

Brach, P. Právní aspekty přechodu nájmu bytu. Právní rádce, 2005, č. 4, s. 11. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.7. 2002, sp.zn. 26 Cdo 396/2001. 199 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.9. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1980/1997. 198

68

14. Změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu Změnou vlastnického práva k bytovému domu či k bytu nedochází k zániku nájemního vztahu, ale k tomu, že nový vlastník vstupuje do všech práv a povinností původního vlastníka, což vyplývá z ustanovení § 680 odst. 2 OZ. Smyslem tohoto ustanovení je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, jestliže dojde ke změně vlastnictví k pronajaté věci.200 Jde o zvláštní případ právního nástupnictví, kdy nabytím vlastnického práva k pronajaté věci přecházejí na nabyvatele práva a povinnosti původního pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona. Na nabyvatele však nepřecházejí ta práva a povinnosti, která mají samostatný právní režim, daný právním důvodem jejich vzniku. Nepřecházejí tak na něj peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele, vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, jako je např. pohledávka pronajímatele na splatné nájemné apod.201 V praxi se mnohdy stává, že noví pronajímatelé, vlastníci bytu či botového domu, vyžadují uzavírání nových nájemních smluv s odůvodněním, že došlo ke změně vlastnického práva, avšak takovéto právo, žádat uzavírání nových smluv, nemají. Samozřejmě, že nájemce i pronajímatel mohou na základě dohody, tedy na základě své svobodné vůle, uzavřít novou nájemní smlouvu, mohou uzavřít písemný dodatek k již existující nájemní smlouvě, může dojít ke změně nájemní smlouvy apod., nicméně pronajímatel nemůže v žádném případě vynucovat uzavření nového kontraktu na nájemci. V souvislosti se změnou osoby vlastníka je nájemce bytu oprávněn dát novému pronajímateli výpověď z nájmu a to i v případě, kdy nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou. Musí tak ovšem učinit v nejbližším výpovědním období v souladu s ustanovením § 680 odst. 3 OZ. Dle mého názoru je však tato podmínka zcela zbytečná, neboť nájemce bytu může ukončit nájem kdykoliv a bez uvedení důvodu. Novému pronajímateli však žádné právo vypovědět nájemní vztah z tohoto důvodu nevzniká.

200 201

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 866/2002. Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 1055.

69

15. Srovnání právní úpravy ČR s rakouskou právní úpravou Problematika nájmu bytu resp. skončení nájmu bytu je důkladně upravena i v ostatních evropských právních řádech, přičemž jednou z nich je rakouská právní úprava. Nájem bytu resp. skončení nájmu bytu je v rakouském právním řádu upraveno jednak v obecném zákoníku občanském (Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch - ABGB) a jednak v zákoně o nájemním právu202 (Mietrechtsgesetz - MRG), přičemž problematika nájemních vztahů k bytům vychází převážně ze zákona o nájemním právu. Zákon stanoví pro účastníky určitý rámec a vedle toho nabízí účastníkům možnost se od zákonného ustanovení odchýlit. Od jeho ustanovení se však nelze odchýlit v neprospěch nájemce. Ustanovení ABGB platí jako lex generalis, použijí se vždy, není-li aplikovatelný MRG.203

Důvody zániku nájmu bytu jsou uvedeny v ustanovení § 29 odst. 1 MRG a jsou jimi: •

Výpověď pronajímatele

•

Výpověď nájemce

•

Zničení bytu

•

Uplynutím doby - u nájemních vztahů na dobu určitou

•

Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem z důvodů podle § 1117 ABGB

•

Okamžité zrušení nájemní smlouvy pronajímatelem z důvodů podle § 1118 ABGB

Vedle těchto uvedených důvodů může nájem bytu skončit i jinými způsoby podle obecného zákoníku občanského – ABGB, a to především: •

Dohoda

•

Splynutí osoby nájemce a pronajímatele 15. 1. Jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele Nájemní smlouvy, jejichž předmětem je nájem bytu, mohou být pronajímatelem

vypovězeny pouze na základně soudního přivolení dle § 33 odst. 1 zákona o nájemním právu. Z hlediska formálního tedy lze uplatňovat jen soudní výpovědi, přičemž jiné výpovědi z nájmu nejsou možné, tzn., že mimosoudní výpovědi pronajímatele jsou v oblasti zákona o

202

Dnem 1. října 2006 vstoupila v platnost velká novela nájemního práva, která s sebou přinesla významné změny. 203 Právní úprava nájmu bytu ve vybraných evropských státech. Srovnávací studie [citováno květen 2007]. Dostupný z: http:// www. psp.cz/kps/pi/PRACE/pi-5-277.

70

nájemním právu neúčinné. Mohly by však být vykládány jako nabídka ke zrušení nájemní smlouvy dohodou. Pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze u smluv sjednaných na dobu neurčitou. Smluvně si lze možnost výpovědi rozšířit i na nájem sjednaný na dobu určitou. K platnosti výpovědi se vyžaduje splnění určitých obligatorních náležitostí, kterými jsou výpovědní lhůta, výpovědní termín a výpovědní důvod. Ve výpovědi musí být uvedena výpovědní lhůta, která činí 1 měsíc, pokud si ovšem strany nesjednají lhůtu delší. V délce výpovědní lhůty spatřuji oproti české právní úpravě významný rozdíl, když je stanovena její minimální délka pouze na 1 měsíc. Dále musí být ve výpovědi uveden výpovědní termín, a to ke konci kalendářního měsíce, pokud si strany nesjednají výpovědní termín jiný. Ve většině případů je stanoven výpovědní termín na konec kalendářního měsíce, ale možnost volby jiné doby opět zásadně odlišuje náležitosti výpovědi ze strany pronajimatele v rakouské právní úpravě. Další obligatorní náležitostí je výpovědní důvod, který musí být uveden pro účinné vypovězení nájmu bytu. § 30 odst. 2 MRG vyjmenovává celkem 16 takovýchto důvodů. V nájemní smlouvě si však strany navíc mohou sjednat i další výpovědní důvody, které musejí být srovnatelně významné jako ty zákonné. Jednotlivé zákonné výpovědní důvody jsou přitom velice podobné těm v naší právní úpravě, ale jejich skutkové podstaty jsou rozděleny do více ustanovení. Některé odlišnosti se však samozřejmě vyskytují. Např. rakouská právní úprava neomezuje právo přibrat do bytu podnájemníka,204 ale pokud by nájemce z přenechání bytu třetí osobě dosahoval nepoměrně vysokého příjmu oproti nájemnému, které platí, mohl by jej pronajímatel pro toto vypovědět. Naopak dle české právní úpravy smí nájemce pronajatý byt nebo jeho část přenechat jinému do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele. Není-li tato podmínka splněna je třeba přenechání bytu (jeho části) nájemcem do podnájmu jinému kvalifikovat jako hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu a pronajímatel má možnost podat z tohoto důvodu výpověď podle § 711 odst. 2 písm. b) OZ. Zásadní rozdíl oproti právní úpravě v ČR, která je v tomto ohledu kogentní, spatřuji v počtu výpovědních důvodů a také v možnosti sjednání jiných než zákonných výpovědních důvodů. Bohužel rozsah diplomové práce je omezený, a proto již nemám prostor věnovat se dále podrobně jednotlivým výpovědním důvodům.

204

§ 30 odst. 2 bod 4 MRG. In: Kodex, des österreichischen rechts. Bürgerliches recht. 33. auflage. Lexis Nexis, 2006.

71

Soud u podané výpovědi nejdříve přezkoumává její formální náležitosti a pak ji doručuje nájemci. V této fázi se soud ještě vůbec nezabývá otázkou, zda-li je naplněn pronajímatelem uplatňovaný výpovědní důvod. Z tohoto je zřejmé, že soudní výpověď podle rakouské úpravy nepředstavuje přivolení k této výpovědi, ale toto označení vystihuje spíše její formu. Výhodou pro pronajímatele je, že se o doručení výpovědi nájemci vůbec nezabývá a tuto úlohu plní soudy. Dle § 33 odst. 2 MRG může nájemce proti obdržené výpovědi podat do 4 týdnů u soudu námitky, které jsou dle mého názoru obdobou žaloby na určení neplatnosti. Námitky, na rozdíl od české právní úpravy, kde žaloba na určení neplatnosti výpovědi musí být podložena důkazy popírající výpověď pronajímatele, nemusejí být odůvodněny. Nejsou-li ovšem námitky podány včas, stává se výpověď účinnou a pronajímatel může podat návrh na vyklizení bytu. Pokud nájemce vznese námitky v řádné lhůtě, následuje ústní jednání, v němž je povinností pronajímatele uvedený výpovědní důvod prokázat. Ukáže-li se výpověď jako odůvodněná, nařídí soud nájemci vyklizení bytu, a to ve lhůtě 14 dnů, přičemž tato lhůta pro vyklizení bytu může být na návrh nájemce prodloužena, ne však o více jak 9 měsíců.205 Co se týče institutu bytových náhrad, je pronajimatel povinen zajistit nájemci srovnatelný náhradní byt, pokud výpovědní důvod nespočívá v porušení povinností nájemce. Podle § 32 MRG má nájemce právo si zvolit mezi dvěma nabízenými náhradními byty, nebo se může rozhodnout pro náhradu peněžitou. Náhradní byt je srovnatelný pouze tehdy, když nájemci vyhovuje svou velikostí, vybavením, polohou, výší nájemného a navíc se přihlíží k jeho osobním, rodinným a pracovním poměrům. Pokud pronajímatel obstará byt v určitém ohledu méně kvalitní, může tento nedostatek zhojit tím, že nájemci poskytne peněžité odškodnění. Významný rozdíl oproti české úpravě spatřuji právě v možnosti volby mezi náhradním bytem a peněžitou náhradou, což může být výhodné pro obě strany. Ty nejzásadnější odlišnosti výpovědi pronajímatelem shledávám v existenci pouze soudní výpovědi pronajímatelem a vůbec procesu jejího uplatňování (kombinace účasti soudu na procesu dání výpovědi a zároveň prostor pro skončení nájmu bytu bez potřeby soudního rozhodnutí, pokud nájemce neuplatní námitky), v délce výpovědních lhůt, v možnosti sjednat si konec výpovědního termínu i jindy než ke konci kalendářního měsíce, v možnosti sjednat si i další výpovědní důvody, v doručování výpovědi soudem (což je značnou výhodou pronajímatelů), v kratší době poskytnuté nájemci pro námitky a v absenci povinnosti 205

§ 34 odst. 1 MRG. In: Kodex, des österreichischen rechts. Bürgerliches recht. 33. auflage. Lexis Nexis, 2006.

72

odůvodnění námitek čí uvádění důkazů na podporu námitek a v odlišně pojaté koncepci bytových náhrad.

Zánik nájmu bytu výpovědí nájemce Jak jsem zmínila již v úvodu této kapitoly, dnem 1. října 2006 vstoupila v platnost velká novela nájemního práva, která s sebou přinesla významné změny, které zasáhly i do oblasti tohoto způsobu zániku nájmu bytu, kterým je výpověď nájemce.

U výpovědi podané

nájemcem před účinností novely totiž platilo, že mohla být učiněna pouze soudně. Od 1. října 2006 se nároky kladené na formu výpovědi nájemce zmírnily a nyní si podle § 33 MRG může nájemce vybrat mezi soudní výpovědí a „prostou“ písemnou výpovědí adresovanou pronajímateli. Významným rozdílem, o kterém bude pojednáno níže, je skutečnost, že v případě nájmu sjednaného na dobu určitou smí nájemce vypovědět nájem bytu nejdříve po uplynutí 12 měsíců sjednané doby nájmu. Naproti tomu dle právní úpravy v ČR může nájemce vypovědět nájem bytu kdykoli, jak u nájmu sjednaného na dobu neurčitou, tak i na dobu určitou. K platnosti výpovědi se vyžaduje splnění určitých náležitostí – výpověď totiž musí obsahovat výpovědní lhůtu a výpovědní termín, pro které platí to stejné, co bylo řečeno výše u výpovědi pronajímatele. Stejně jako v případě právní úpravy v ČR však nemusí nájemce uvádět žádný výpovědní důvod. Rakouská právní úprava výpovědi z nájmu bytu podaná nájemcem je v podstatě totožná s právní úpravou v ČR. Existují zde však také odlišnosti, které spatřuji v délce výpovědních lhůt a v možnosti sjednat si konec výpovědního termínu i jindy než ke konci kalendářního měsíce.

Zánik nájmu bytu zničením bytu Zánik nájemního vztahu k bytu jeho zničením nastává podle zákona o nájemním právu tehdy, když pronajímatel nemá povinnost obnovit nebo opravit tento byt. O zánik předmětu nájmu se jedná pouze v případě, že jde o zánik úplný. Při částečném zničení nebo v případě pouhé neuživatelnosti nájemní vztah trvá nadále. Zánik nájmu bytu jeho zničením je tedy na rozdíl od naší právní úpravy podmíněn dalšími konkrétně formulovanými okolnostmi. Nájemní vztah totiž nezaniká v případě, že je pronajimatel povinen uvést předmět nájmu do původního stavu.

73

Povinnost pronajimatele k provedení stavebních a technických úprav, resp. uvedení předmětu nájmu do původního stavu vyplývá ze zákonného ustanovení zákona o nájemním právu.206

Zánik nájmu bytu uplynutím doby Zánik nájmu bytu uplynutím doby je zákonem o nájemním právu – MRG připuštěn pouze v případě, že si to strany písemně sjednaly v dané smlouvě,207 čili uzavřely nájemní smlouvu na dobu určitou. U nájmu bytů, na něž v plném rozsahu dopadá aplikace zákona o nájemním právu, je stanovení lhůty platnosti nájemních smluv upraveno ustanovením § 29 zákona o nájemním právu. U nájemních smluv na dobu určitou musí být dodržena minimální lhůta trvání nájemní smlouvy v délce tří let, přičemž horní hranice pro trvání nájmu bytu stanovena žádná není.208 Na rozdíl od naší právní úpravy přináší sjednání doby určité do vztahu mnohem větší jistotu a to pro obě strany. Vyšší jistota pro nájemce je dána tím, že pronajímatel nájemní smlouvu na dobu určitou nemůže vypovědět. I pronajímatelovy práva a potřeby jsou chráněny před výpovědí nájemce tím, že ze strany nájemce bytu nemůže být smlouva vypovězena dříve, než po 1 roce sjednané doby nájmu, navíc po té běží ještě zvláštní tříměsíční výpovědní lhůta. Pokud nájemní smlouvy na dobu určitou, po uplynutí stanovené doby, nebyly ani smluvně prodlouženy, ani vypovězeny, dojde ke konkludentnímu obnovení nájemní smlouvy na dobu 3 let. Nájemce může takto obnovenou nájemní smlouvu vypovědět teprve po uplynutí 1 roku prodloužené lhůty a to opět při dodržení tříměsíční výpovědní lhůty.209 Pokud není obnovená nájemní smlouva vypovězena po těchto dalších třech letech, považuje se nájemní smlouva za smlouvu na dobu neurčitou.210 Za účelem zamezení takového konkludentního prodloužení nájemní smlouvy, je pronajimatel oprávněn podat v dané lhůtě (14 dnů) žalobu na vyklizení bytu.

206

§ 7 MRG: In: Kodex, des österreichischen rechts. Bürgerliches recht. 33. auflage. Lexis Nexis, 2006. § 29 odst. 1 bod 3. písm. a) MRG: In: Kodex, des österreichischen rechts. Bürgerliches recht. 33. auflage. Lexis Nexis, 2006. 208 § 29 odst. 1 bod 3. písm. b) MRG: In: Kodex, des österreichischen rechts. Bürgerliches recht. 33. auflage. Lexis Nexis, 2006. 209 Das Bundesministerium für Justiz, Mietrechtsgesetz heute, in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, s. 71 [citováno dne 19. února 2007]. Dostupný z: http://www.justiz.gv.at 210 §29 odst. 3 písm. b) MRG: In: Kodex, des österreichischen rechts. Bürgerliches recht. 33. auflage. Lexis Nexis, 2006. 207

74

Oproti právní úpravě v ČR jsem zde nalezla dvě důležitě odlišnosti v již výše uvedených skutečnostech – nemožnost pronajímatele vypovědět nájem bytu na dobu určitou a omezení nájemce vypovědět nájem bytu na dobu určitou po dobu prvních 12 měsíců trvání nájmu.

Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem z důvodů podle § 1117 ABGB Za určitých zákonem daných okolností je nájemce oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit, a to s okamžitou účinností, bez žádných výpovědních lhůt. Nájemce tak může ukončit nájemní vztah jednostranným prohlášením o skončení nájmu bytu z důvodů podle § 1117 ABGB. Nájemce je oprávněn od smlouvy odstoupit v těchto případech: •

pokud dojde k uzavření nájemní smlouvy, avšak nedojde k předání předmětu nájmu,

•

pokud byl byt předán ve stavu nezpůsobilém užívání,

•

pokud se byt stal neuživatelným bez viny nájemce v průběhu nájmu,

•

a je-li byt zdravotně závadný. Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem podle § 1117 ABGB je možné jednak u

smluv na dobu neurčitou, jednak u smluv na dobu určitou. U způsobu zániku nájmu bytu uplynutím doby jsem uvedla, že nájemce bytu nemůže vypovědět smlouvu na dobu určitou dříve, než po 1 roce sjednané doby nájmu, ovšem samozřejmě přísluší nájemci právo odstoupit od nájemní smlouvy i před touto stanovenou lhůtou, je-li naplněna skutková podstata podle § 1117 ABGB. Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem může být oznámeno písemně, ale i ústně. Nájemce je oprávněn odstoupit pouze v případě, že sám nenese odpovědnost za neuživatelnost předmětu nájmu. Pokud nájemce i přes závažné porušení povinností ze strany pronajimatele od smlouvy neodstoupí, je oprávněn požadovat slevu na nájemném nebo je oprávněn k podání žaloby na plnění nájemní smlouvy. Důvody odstoupení nájemce od nájemní smlouvy podle tohoto ustanovení jsou prakticky totožné jako v české právní úpravě, odlišnost však spatřuji ve formě oznámení odstoupení, jelikož dle právní úpravy v ČR může být jen písemná.

75

Okamžité zrušení nájemní smlouvy pronajímatelem z důvodů podle § 1118 ABGB Za určitých zákonem daných okolností je také pronajímatel oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit, a to s okamžitou účinností, bez žádných výpovědních lhůt. Pronajímatel tak může požadovat okamžité zrušení nájemní smlouvy z důvodů podle § 1118 ABGB: •

pokud nájemce užívá byt značně škodlivým způsobem, tedy v případě, kdy je byt užíván nájemcem ke značné škodě a dochází ke značnému opotřebení bytu,

•

pokud má nájemce kvalifikovaný nedoplatek na nájemném, tedy v případě kvalifikovaného prodlení plateb nájemného. Co se týče druhého bodu, tak „kvalifikovaný nedoplatek na nájemném“ znamená, že

nájemce musel být ohledně platby nájemného upomínán. Upomenutí představuje každé jednání, ze kterého vyplývá, že pronajímatel nájemné požaduje, nemusí být tedy písemné. Pokud není nájemce upomenut, ani mu není poskytnuta dodatečná lhůta pro zaplacení, tak soud případnou žalobu na vyklizení zamítne. V zásadě může pronajímatel podat z tohoto důvodu i výpověď, nicméně žaloba na vyklizení dle § 1118 ABGB je rychlejší a jistější forma skončení nájemního vztahu. Jednalo by se o výpovědní důvod, uvedený pod bodem 1, spočívající v neplacení nájemného, který může být uplatněn za určitých podmínek: „Nájemce nezaplatil nájemné ve stanovené době splatnosti a i přes upozornění na povinnost k platbě nájemného je v prodlení nejméně 8 dní od uplynutí dodatečně poskytnuté lhůty k platbě nájemného.“211 Důležitou roli zde, podobně jako u okamžitého zrušení nájemní smlouvy, tedy hraje neuposlechnutí výzvy k placení v dodatečně stanovené lhůtě pro placení nájemného. Pronajímatel může ustanovení § 1118 ABGB aplikovat jednak u smluv na dobu neurčitou, jednak u smluv na dobu určitou. U způsobu zániku nájmu bytu uplynutím doby jsem uvedla, že pronajímatel nájemní smlouvu na dobu určitou nemůže vypovědět, ovšem i přesto mu přísluší právo na odstoupení od smlouvy, naplní-li nájemce skutkovou podstatu v § 1118 ABGB. Důvodů pro okamžité zrušení nájemní smlouvy pronajímatelem podle tohoto ustanovení rakouské právní úpravy je více než důvodů dle české právní úpravy, přičemž značnou odlišností od právní úpravy v ČR je možnost okamžitého zrušení nájemní smlouvy při neplacení nájemného. Další odlišnost spatřuji ve formě odstoupení i co se týče informování nájemce o tomto úkonu, neboť upomenutí nájemce nemusí mít obligatorně písemnou formu.

211

§ 30 odst. 2 bod 1 MRG. In: Kodex, des österreichischen rechts. Bürgerliches recht. 33. auflage. Lexis Nexis, 2006.

76

Zánik nájmu bytu dohodou Nájem bytu je možné ukončit též dohodou účastníků smlouvy, kdy se na zrušení nájemní smlouvy dohodnou k určitému datu a tím na ukončení nájemního vztahu, přičemž je možno jí uzavřít kdykoliv. Způsob skončení nájmu dohodou může být nájemcem a pronajimatelem koncipován svobodně. Dohoda může být uzavřena jak písemně, tak ústně nebo konkludentně prostým jednáním např. tím, že se nájemce vystěhuje a vrátí klíče od bytu, pronajímatel to akceptuje a byt převezme. Žádné zvláštní náležitosti dohoda mít nemusí, což plně odpovídá autonomii vůle stran. Dle naší právní úpravy musí mít dohoda pod sankcí absolutní neplatnosti písemnou formu a opuštění bytu nájemcem, jak jsem již uvedla v kapitole zabývající se skončením nájmu bytu dohodou, byť třeba se souhlasem pronajímatele se rozhodně za dohodu o skončení nájmu bytu nepovažuje, což v praxi způsobuje nemalé potíže.212 Pokud totiž k takové situaci dojde, pak byt není právně volný a tudíž k němu není možno sjednávat novou nájemní smlouvu. Závěrem komparace tohoto způsobu zániku nájmu bytu lze s jistotou říci, že autonomie vůle stran dle rakouské právní úpravy je mnohem širší, než dle úpravy české, kde je autonomie vůle stran jednoznačně omezena.

Zánik nájmu bytu splynutím Tento způsob zániku nájmu bytu je upraven v obecném zákoníku občanském – ABGB, a to v ustanovení § 1445. Toto ustanovení upravuje splynutí jako obecný zánik závazku. Dojde-li ke splynutí práv a povinností v jedné osobě, tak práva i povinnosti zanikají. Tento způsob zániku nájmu bytu je obdobný naší právní úpravě a oproti jejímu znění jsem zde v rakouské právní úpravě nenalezla odlišnosti. 15. 2. Závěrem ke srovnání Obě právní úpravy mají mnohé společné, což je dáno historickým hlediskem. Společným znakem, jak české, tak rakouské právní úpravy nájmu bytu, je koncepce nájemních vztahů, která je postavena na jejich chráněnosti. Jádrem této chráněnosti je podobně jako v ČR ochrana nájemce při skončení nájmu bytu, s ohledem na tu skutečnost, že nájemce uzavíráním nájemní smlouvy naplňuje jednu ze svých základních životních potřeb. V rámci právní úpravy nájmu bytu však samozřejmě existují i odlišnosti. Hned první viditelnou odlišnost lze vysledovat již v samotném zdroji právní úpravy, a to v existenci 212

Viz. kapitola 2. zánik nájmu bytu dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem

77

samostatného zákona - zákona o nájemním právu (Mietrechtsgesetz - MRG), který podrobně upravuje vztahy zajišťující bydlení. Rakouská úprava skončení nájmu bytu je mnohem více dispozitivnější a poskytuje účastníkům více smluvní volnosti. To se týká zejména samotné nájemní smlouvy, kdy zákon neklade tolik požadavků na podstatné náležitosti smlouvy i na jednotlivé instituty skončení nájmu bytu, kdy zákon neklade nároky na formu jednotlivých právních úkonů skončení nájmu bytu, když připouští v některých případech i ústní formu, a kdy zákon stanoví pro účastníky určitý rámec a vedle toho nabízí účastníkům možnost se od zákonného ustanovení odchýlit. Důležité je však pamatovat na to, že se od zákonných ustanovení nelze odchýlit v neprospěch nájemce, z čehož lze právě vysledovat koncepci ochrany nájemce jako slabší strany nájemního vztahu. Rakouská úprava tedy mnohem více respektuje skutečnou vůli stran, naproti tomu v české úpravě se více lpí na dodržování právního stavu a bohužel pak velmi častou sankcí je absolutní neplatnost právního úkonu. Co se týká jednotlivých způsobů skončení nájmu bytu jsou si obě právní úpravy velmi podobné.

78

16. Srovnání právní úpravy ČR se slovenskou právní úpravou Pokud jde o problematiku nájmu bytu, tak ta se na Slovensku řídí právní úpravou uvedenou v zákoně č. 40/1964 Z.z., Občianském zákonníku (dále jen ObčZ) ve znění novel. Po oddělení obou republik se text zákona začal měnit novelami platnými již v každém státě samostatně, přičemž na Slovensku tou nejdůležitější v oblasti nájmu bytu je zákon č. 261/2001 Z.z. Tento zákon nabyl účinnosti dne 1. 9. 2001 a přinesl do problematiky nájmu bytu významné změny, o kterých pojednám níže. Dle mého názoru představuje tento zákon obdobu českého zákona č. 107/2006 Sb., který se také významně dotkl ustanovení OZ v oblasti nájmu bytu. Mohu zde konstatovat, že slovenské zákonodárství bylo „o něco odvážnější“, když takto důležitá novela slovenského ObčZ vešla v účinnost o skoro celých pět let dříve než novela českého OZ. Oblast nájmu bytu má ve slovenském občanském zákoníku téměř shodnou strukturu úpravy jako český občanský zákoník. Slovenský ObčZ obsahuje v šestém oddílu zvláštní ustanovení o nájmu bytu, zánik nájmu bytu pak nalezneme v ustanovení § 710 a násl.

Co se týká jednotlivých způsobů skončení nájmu bytu jsou si obě právní úpravy velmi podobné. Stejně jako dle české právní úpravy je zánik nájmu bytu obecně možný písemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Stejně jako u nás končí nájem bytu též uplynutím doby, pokud byl nájem sjednán na dobu určitou. Obdobný je i způsob skončení nájmu odstoupením od smlouvy. Nájem bytu končí také písemnou výpovědí nájemní smlouvy, a to jednak výpovědí danou nájemcem, jednak výpovědí danou pronajímatelem. Co se týče výpovědi dané nájemcem, shodně jako dle právní úpravy v ČR může nájemce vypovědět nájem bytu jen písemnou formou, přičemž nemusí ve výpovědi uvádět důvod. Co se týče výpovědi dané pronajímatelem, je slovenská právní úprava opět podobná té naší. Pro výpověď danou pronajímatelem platí podstatně přísnější kritéria než pro výpověď nájemce. Kromě zachování písemné formy může pronajímatel vypovědět nájem bytu jen z důvodů výslovně uvedených v zákoně. Při zániku nájmu bytu výpovědí nájem končí uplynutím výpovědní lhůty, která je dle slovenského ObčZ stejně jako v našem právním řádu tříměsíční a začíná plynout prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena nájemci. Dle § 711 odst. 2 ObčZ se důvod výpovědi musí ve výpovědi skutkově vymezit tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným důvodem, jinak je výpověď neplatná. Důvod výpovědi není možné dodatečně měnit. Dle slovenského právního řádu je výpovědních důvodů o dva méně než dle našeho právního řádu.

79

Na Slovensku tak je možno vypovědět nájem, jestliže: •

pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro svoje děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,

•

nájemce přestal vykonávat práci, na kterou je nájem služebního bytu vázán,

•

nájemce nebo ten, kdo je členem jeho domácnosti, hrubě poškozuje pronajatý byt, jeho příslušenství, společné prostory nebo společné zařízení v domě nebo soustavně narušuje pokojné bydlení ostatních nájemců nebo vlastníků bytů, ohrožuje bezpečnost nebo porušuje dobré mravy v domě,

•

nájemce hrubě porušuje svoje povinnosti vyplývající z nájmu bytu tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytované s užíváním bytu za čas delší než tři měsíce nebo tím, že přenechal byt nebo jeho část jinému do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele,

•

je potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt není možno užívat, nebo, jestliže byt nebo dům vyžaduje opravy, při jejichž vykonávání není možno byt nebo dům nejméně po dobu 6ti měsíců užívat,

•

nájemce přestal plnit předpoklady užívání bytu zvláštního určení nebo předpoklady užívání bytu vyplývající ze zvláštního určení domu,

•

nájemce využívá byt bez souhlasu pronajímatele pro jiné účely než bydlení. S výjimkou prvního výpovědního důvodu, kde je text obou zákonů shodný, se znění

slovenského textu od našeho liší. Přitom jsou však jednotlivé zákonné výpovědní důvody velice podobné těm v naší právní úpravě. Některé odlišnosti se však samozřejmě vyskytují. Značný rozdíl oproti naší právní úpravě spatřuji zejména ve výpovědním důvodu ohledně placení nájemného za dobu delší než tři měsíce. Slovenský ObčZ totiž obsahuje výslovné ustanovení na ochranu nájemců,kteří se ocitli v hmotné nouzi.213 Pokud by nájemce prokázal, že k nezaplacení nájemného došlo z důvodu, že byl v hmotné nouzi z objektivních důvodů, dojde ze zákona k prodloužení výpovědní lhůty o tzv. ochrannou lhůtu, která trvá šest měsíců. Když nájemce v této nové lhůtě zaplatí pronajímateli dlužné nájemné nebo se alespoň s pronajimatelem na způsobu úhrady dluhu písemně dohodne, pak ze zákona tento výpovědní důvod zaniká.214 U nás takové ustanovení chybí, byť k takovým situacím často dochází. Soudy pak mají možnost vyhovět návrhu na určení neplatnosti výpovědi pro její rozpor s dobrými mravy, záleží to však pouze na úvaze soudu. Bohužel rozsah diplomové

213 214

§ 710 odst. 4 ObčZ § 711 odst. 5 ObčZ

80

práce je omezený, a proto již nemám prostor věnovat se dále podrobně jednotlivým výpovědním důvodům. Rozdíl oproti právní úpravě v ČR spatřuji v přesněji formulovaných výpovědních důvodech a ve vypuštění některých výpovědních důvodů – např. neexistence výpovědního důvodu spočívajícího ve skutečnosti, že nájemce má dva nebo více bytů či ve skutečnosti, že nájemce neužívá byt bez vážných důvodů. Právní úprava platná od 1. 9. 2001 odstranila obligatorní přivolení k výpovědi z nájmu bytu, zároveň tím tedy částečně odstranila procesní charakter výpovědi z nájmu bytu pronajímatelem. Důsledkem této skutečnosti je, že pronajímatel při právním úkonu podání výpovědi z nájmu bytu nepostupuje prostřednictvím soudu, ale svůj hmotněprávní úkon uskuteční sám zasláním výpovědi nájemce. Z důvodové zprávy k zákonu č. 261/2001 Z.z.: „Mění se způsob zániku nájmu výpovědí. V současné době řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu vzhledem k enormnímu zatížení soudů není příliš vhodnou úpravou…Proto se navrhuje taková úprava, že by pronajímateli zůstalo právo vypovědět nájem jen ze zákonem taxativně vymezených důvodů, avšak soud by o výpovědi z nájmu bytu konal řízení ne na návrh pronajímatele, ale na návrh nájemce bytu, který by s výpovědí nesouhlasil. Nájemce by u soudu musel prokázat, že nebyla dána v souladu se zákonem.“215 Dle ustanovení § 711 odst. 6 ObčZ může nájemce proti obdržené výpovědi podat do 3 měsíců u soudu návrh na určení neplatnosti výpovědi. Zásadní odlišnost oproti české právní úpravě spatřuji v delší době poskytnuté nájemci pro podání návrhu na určení neplatnosti výpovědi. Účinky výpovědi pak nastanou až po nabytí právní moci rozhodnutí soudu, kterým se zamítne nájemcův návrh na určení neplatnosti výpovědi nájmu bytu. Co se týče institutu bytových náhrad, slovenský ObčZ výslovně v ustanovení § 712 odst. 1 považuje za bytovou náhradu nejen náhradní byt a náhradní ubytování, ale také přístřeší. Podmínky pro přidělení jednotlivých typů bytových náhrad jsou pak stanoveny v ustanovení § 712a ObčZ. Rozdíl oproti právní úpravě v ČR spatřuji zejména v poskytnutí bytové náhrady v případě výpovědního důvodu ohledně neplacení nájemného. Prokáže-li totiž nájemce, že je v hmotné nouzi z objektivních důvodů, má právo na náhradní ubytování. V jiných případech nájemce právo na bytovou náhradu nemá. Prokáže-li však nájemce, že je v hmotné nouzi a že se stará o malé dítě nebo o bezvládnou osobu, tak pokud to poměry pronajímatele umožňují, poskytne se mu místo náhradního ubytování náhradní byt, který však

215

Svoboda, J. a kol. Občianský zákonník. Komentár a súvisiace predpisy. 5. vydanie. EUROUNION, 2005, str. 670 – 671.

81

může mít horší kvalitu a menší obytnou plochu.216 Celkově spatřuji slovenskou úpravu bytových náhrad přehlednější. Následkem změny úpravy výpovědi nájmu bytu na Slovensku je zcela jistě zlepšení postavení pronajímatele, a to především zúžením pronajímatelových povinností zabezpečit vypovězenému nájemci bytovou náhradu a také odstraněním obligatorního přivolení k výpovědi z nájmu bytu.

Obě právní úpravy mají mnohé společné, což je dáno historickým hlediskem. Společným znakem, jak české, tak slovenské právní úpravy nájmu bytu, je koncepce nájemních vztahů, která je postavena na jejich chráněnosti. Jádrem této chráněnosti je podobně jako v ČR ochrana nájemce při skončení nájmu bytu (např. existence taxativního výčtu výpovědních důvodů v případě výpovědi dané pronajímatelem), s ohledem na tu skutečnost, že nájemce uzavíráním nájemní smlouvy naplňuje jednu ze svých základních životních potřeb.

216

§ 712a odst. 3,4 ObčZ

82

Závěr V mé diplomové práci jsem se věnovala problematice nájemního bydlení se zaměřením na zánik nájmu bytu. K tomuto konkrétnímu zaměření mne přivedla především zásadní novela, a to zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb.,občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, která se významně dotkla ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v pozdějším znění (dále jen „OZ“) o nájmu bytu. Cílem mé diplomové práce bylo tedy zhodnocení současné právní úpravy zániku nájmu bytu upravené předpisy českého právního řádu.

Hned první kapitola byla věnována zániku nájmu bytu obecně, kde bylo mimo jiné provedeno rozdělení zániku nájmu do dvou skupin, podle toho, zda se jedná o absolutní či relativní zánik nájmu bytu. Po této kapitole následovalo deset kapitol věnujících se jednotlivým způsobům absolutního zániku nájmu bytu, následovány třemi kapitolami relativního zániku. Vzhledem k významu potřeby bydlení považuji za správné zrušení možnosti odvozovat právo nájmu od prostého prodlužování doby nájmu, a to vzhledem k vysoké právní nejistotě, která tím byla vnášena do vztahu mezi pronajímatelem a nájemce v období mezi skončením a opětovným vznikem nájmu bytu. Je přece zcela jasné, že pokud by strany nájemní smlouvy chtěly ve svém vztahu pokračovat, mohou uzavřít novou nájemní smlouvu nebo situaci řešit dodatkem k původní nájemní smlouvě. Největší rozsah byl věnován kapitole, zabývající se výpovědí z nájmu bytu ze strany pronajímatele, neboť právě tato forma zániku nájmu byla dotčena významnými změnami. Podrobně jsem se věnovala rozdělení výpovědi s přivolením a bez přivolení soudu, neboť se zde jedná o největší změnu v právní úpravě nájemního bydlení, jelikož je částečně prolomena dosud bezvýjimečná zásada souhlasu soudu s výpovědí pronajímatele. Dosud totiž bylo možno vypovědět nájem bytu pouze s přivolením soudu. Nyní má pronajímatel možnost při uplatnění některých z důvodů vypovědět nájem bytu, aniž by k této výpovědi přivolení soudu potřeboval a teprve nájemce podává formou žaloby na určení neplatnosti podnět k soudnímu řízení o oprávněnosti takové výpovědi. Model obráceného postupu při uplatňování výpovědi ze strany pronajímatele se mi jeví jako žádoucí a spravedlivý, neboť by to měl být právě nájemce, který by se měl aktivněji zasazovat o zajištění bydlení a tím i trvání nájmu. I přesto lze konstatovat, že i po novele OZ je koncepce nájemních vztahů postavena na jejich chráněnosti. Důkazem toho je, že stále přetrvává taxativní výčet výpovědních důvodů

83

na straně pronajímatele, potřeba přivolení soudu k výpovědím u stanovených výpovědních důvodů a poskytování bytových náhrad. Novou úpravu bytových náhrad považuji za správný krok, který rovněž přispěl k dalšímu vyrovnání práv pronajímatelů s právy nájemců, nicméně by se povinnost pronajímatele k poskytování jakékoliv bytové náhrady mohla omezit ještě ve větší míře. Připadá mi nelogické, aby nájemce, kterému byl nájem vypovězen pro porušení jeho povinností ještě obdržel bytovou náhradu, sice již pouze ve formě přístřeší, ale i toto pronajímatele omezuje. Za nedostatek právní úpravy v případě skončení nájmu bytu výpovědí pronajímatelem považuji tedy skutečnost, že na pronajímatele dopadá povinnost, jejímž nositelem by měl být především samotný stát, a to povinnost chránit nájemce coby ekonomicky slabšího účastníka nájemního vztahu. Stát není oprávněn přenášet své povinnosti na soukromé osoby a neospravedlňuje to ani skutečnost, že zaváže obce účastnit se na žádost pronajímatele hledání náhradního bydlení pro nájemce, navíc když tato povinnost je v praxi zcela neefektivní. Pro možnost lepšího zhodnocení české právní úpravy jsem v 15. a 16. kapitole s využitím metody komparace srovnala českou právní úpravu zániku nájmu bytu s platnou právní úpravou slovenskou a rakouskou. Tato komparace potvrdila, že všechny tři právní úpravy mají mnohé společné, což je dáno historickým hlediskem. Společným znakem, jak české, tak rakouské a slovenské právní úpravy nájmu bytu, je koncepce nájemních vztahů, která je postavena na jejich chráněnosti. Jádrem této chráněnosti je podobně jako v ČR ochrana nájemce při skončení nájmu bytu, s ohledem na tu skutečnost, že nájemce uzavíráním nájemní smlouvy naplňuje jednu ze svých základních životních potřeb. Na druhou stranu však toto srovnání potvrdilo potřebu poskytnout větší smluvní volnost i v otázce zániku nájmu bytu. Viditelnou odlišnost rakouské právní úpravy oproti ČR lze vysledovat již v samotném zdroji právní úpravy, a to v existenci samostatného zákona - zákona o nájemním právu (Mietrechtsgesetz - MRG), který podrobně upravuje vztahy zajišťující bydlení. Dle mého názoru, by existence samostatného zákona mohla být pro naši úpravu inspirací. Systematické zařazení právní úpravy nájmu bytu do občanského zákoníku je nepraktické a nevyhovující. Ustanovení o nájmu bytu je třeba častěji upravovat s ohledem na vývoj bytové situace u nás tak, aby zákonná úprava vyhovovala současné situaci. Není proto vhodné, aby byl stále měněn občanský zákoník, jako předpis, který má upravovat dlouhodobě neměnné základní zásady vztahů mezi občany. Myslím si, že v občanském zákoníku by měly být, tak jako dosud, zakotveny základní ustanovení o nájmu s tím, že tak zvláštní a specifická část nájmu, 84

jakým je nájem bytů, by měla být upravena zvláštním zákonem. Navíc např. oblast nájmu nebytových prostor je již dnes upravena zvláštním zákonem. Na závěr chci vyjádřit přesvědčení, že změny provedené v oblasti skončení nájmu bytu znamenají mnohem více vyváženější vztah mezi pronajímatelem a nájemcem a tím také zkvalitnění právní úpravy. Zejména vyřazení nutnosti rozhodnutí soudu v každé věci týkající se výpovědi z nájmu bytu dané pronajímatelem považuji za velmi přínosné, zcela jistě se tak zabrání zbytečně rozsáhlé agendě nájemních věcí na soudech.

85

Seznam použité literatury Monografie: •

Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha, C. H. Beck, 2006.

•

Balík, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 občanského zákoníku. 4. vydání, Praha, Linde, a.s., 2005

•

Dejlová, H.: Zánik nájmu bytu. 2. vydání. C. H. Beck, Praha, 2005

•

Fiala, J. a kol.: Občanské právo hmotné. 3. vydání. Doplněk, Brno, 2002

•

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytů. 2. vydání. Linde, Praha 2000

•

Fiala, J., Korecká,V., Kurka,V.: Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Linde, Praha, 2005

•

Flegl, V.: Významné mezinárodní dokumenty k ochraně lidských práv. Praha, C.H. Beck, 1998.

•

Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha : Linde, a.s., 2003

•

Holub M., Fiala J., Borovský J. Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou. 12. vydání. Praha. Linde, a.s., 2006

•

Hrubý, J.: Výpovědní důvody z nájmu bytu. 2. vydání. Praha: Linde, 1998

•

Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 2. Závazkové právo. 4. vydání. Praha : ASPI, 2006.

•

Kodex, des österreichischen rechts. Bürgerliches recht. 33. auflage. Lexis Nexis, 2006

•

Korecká, V. Nájem bytu. Komentář k občanskému zákoníku §§ 685 až 716 a § 719. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995

•

Křeček, S.: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha. Linde, 2002

•

Křeček, S.: Změny v bytovém právu po 1.1. 2007. Linde, Praha, 2006

•

Selucká, M.: Nájem a podnájem bytu. CP Books, Brno, 2005

•

Schodelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. 1. vydání. Praha. C. H. Beck, 2000

•

Svoboda, J. a kol. Občianský zákonník. Komentár a súvisiace predpisy. 5. vydanie. EUROUNION, 2005

86

•

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha. C. H. Beck, 2006

Články: •

Adam, J. Fikce doručení v občanskoprávních vztazích. Bulletin advokacie, 2006, č. 10, s. 37 – 38.

•

Brach, P. Právní aspekty přechodu nájmu bytu. Právní rádce, 2005, č. 4, s. 11 – 16.

•

Handlar, J. K právu bydlení manželů a jeho uplatnění při výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. c) OZ. Právní rozhledy, 2007, č. 10, s. 354 – 360.

•

Kavanová, L. Ohlašovací povinnost v počtu osob přihlášených k trvalému pobytu v nájemním bytě. Ad Notam, 2006, č. 4, s. 117 – 119.

•

Kučera, M. Souhlas pronajímatele s výměnou bytu. Jurisprudence. 2003, č.3,s. 31.

•

Liška, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytů - krok k nápravě nájemních vztahů. Právní zpravodaj, 2006, č. 4, s. 1 – 6.

•

Máša, D. Přechod nájmu bytu, aneb malá revoluce v nájemních vztazích. Právní rozhledy, 2005, č.22, s. 830 – 834.

•

Palkovský, A. Posuzování platnosti výpovědi z nájmu bytu ve vztahu k dodržení lhůty pro podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi. Právní rozhledy, 2007, č. 8, s. 304 – 306.

•

Pařízek, I. K běhu výpovědní lhůty v případě, kdy soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu. Právní rozhledy, 2007, č. 19, s. 713 – 715.

•

Selucká, M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18, s. 653 – 661.

•

Selucká, M. Pojem „přiměřený náhradní byt“, Jurisprudence, 2005, č. 4, s. 56 -59.

•

Selucká,M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č. 5, s. 42 – 46.

•

Zlámal, A. Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie, 2007, č. 6, s. 32 – 38.

87

Internetové zdroje: •

www.epravo.cz

•

www.juristic.cz

•

www.justiz.gv.at

•

www.portal.justice.cz

•

www.psp.cz

Přehled použité judikatury: Čerpána z: •

Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha, C. H. Beck, 2006.

•

Právní informační systém ASPI.

•

Soudní rozhledy

•

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha. C. H. Beck, 2006

•

www.nsoud.cz

Jednotlivá rozhodnutí: •

Nález Ústavního soudu ze dne 23. 9. 2004, sp. zn. IV. ÚS 524/2003

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdo 141/1997

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2908/1999

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/1998

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2018/1998.

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 1486/2006

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2014/2005

•

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1611/2006

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 442/2003

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.5.2005, sp. zn. 26 Cdo 1469/2004

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.3.2005, sp. zn. 26 Cdo 864/2004

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.6.1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997

88

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15.3.2001, sp. zn. 26 Cdo 1981/2000

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.5.1997, sp. zn. 3 Cdon 122/1996

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.12.2001, sp. zn. 26 Cdo 2357/1999

•

Rozsudek Okresního soudu v Karviné – pobočka Havířov ze dne 5.3.2007, sp. zn. 114 C 348/2006

•

Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.7.2007, sp. zn. 42 Co 223/2007

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004

•

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28.2.2007, sp. zn. 2720/2006

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 354/2004

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/1998

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 291/2004

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.2.1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/1997

•

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2135/2000

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.9.2001, sp. zn. 26 Cdo 1198/2000

•

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1900/1999

•

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. 2. 1999, sp. zn. 19 Co 24/1999

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 5. 2004, sp. zn. 26 Cdo 107/2004.

•

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 1996, sp. zn. 2 Cdon 252/1996

•

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1551/1999

•

Usnesení Ústavního soudu ze dne 10. 6. 2003, sp. zn. I. ÚS 360/02

•

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 375/2001

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.10.1997, sp. zn. 2 Cdon 36/1997

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.3.2004, sp. zn. 26 Cdo 1619/2003.

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1477/1996

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2818/1999

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1/1996

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.9.1999, sp. zn. 26 Cdo 919/1999

•

Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 15.4.1993, sp. zn. 15 Co 137/1993

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 933/2000

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10.1.2002, sp. zn. 26 Cdo 2823/2002

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17.7.1997, sp. zn. 2 Cdon 568/1997

89

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2000, sp. zn. 20 Cdo 1427/1999

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1574/1996

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2003, sp. zn. 26 Cdo 298/2002

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.5.2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/1999

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1942/2002

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1.4.2004, sp. zn. 26 Cdo 1997/2003

•

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 617/2001

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3.10.2002, sp. zn. 26 Cdo 802/2000

•

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 424/2001

•

Rozsudek Okresního soudu v Pelhřimově, sp. zn. 1 C 66/1995

•

Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích, sp. zn. 6 Co 1647/1995

•

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 736/2003

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.1.1998, sp.zn. 2 Cdon 1671/1997

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2433/2003

•

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 862/1996

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.1. 2001, sp.zn. 26 Cdo 1867/2000

•

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17.4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1740/2000

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 463/2000

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 393/1996

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.4. 2000, sp. zn. 20 Cdo 1653/1998

•

Nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2003, sp. zn. Cdo 619/2002

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.7. 2002, sp.zn. 26 Cdo 396/2001

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.9. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1980/1997

•

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 866/2002

90

Summary Right of Housing which represents one of the basic human rights and freedoms is realized on several different legal titles. We can differentiate among several types of housing – for example ownership housing, ownership in common or lease. The tenancy of flats is conceived as protected lease because serves to ensure one of fundamental human needs, it is the need of housing. This special regulation of tenancy relations is contained in article 685 and following of the Civil Code. The tenant as the weaker party of the legal relationship has certain advantages as a result of the legal regulation. In my thesis, I applied to problems of housing with a special intent on the termination of lease. One of the main reason for the selection of the topic of my thesis was an amendment of the Civil Code which carried out by the Act n. 107/2006 which went into force on 31st March 2006. The objective of my thesis was therefore the analysis of several means of termination of lease, herewith the classification of changes which the amendment carried out.

In the Civil Code, we can find several means of a termination of lease. One of them is the agreement between a landlord and a tenant. The law determines a written form of this agreement. The tenancy of flats terminates also to go by time if the agreement had been arranged for a specific period of time. After force of the amendment of the Civil Code the possibility of the automatic elongation cancel. Another means of the termination of lease is a notice given by a tenant. The law determines a written form of this notice. The tenant hasn´t any obligation to recite any legal purpose of his notice and doesn´t need any consent of the court. A notice can be given by a landlord also but there is higher number of formalities – the most important of them is the obligation to base the notice on one of the grounds enumerated in articles 711 and 711a of the Civil Code. This means of the termination of lease has been markedly affected by the amendment of the Civil Code carried out by the Act n. 107/2006. The amended statutory text of the Civil Code differentiates between two kinds of renouncing causes: •

on behalf of the landlord - it´s a group of causes which is still conditioned by the court assent

•

on behalf of the tenant – it´s a group of causes which doesn´t need any assent of the court

91

In the causes of the notice that does not require the assent by court the notice has to include the instruction on the possibility of filing a lawsuit within sixty days for the invalidity of the notice. If a lawsuit is filed in time the tenant is not obliged to vacate the apartment until the court proceedings on the eviction invalidity. According to Section 711 Par. 2 of the Civil Code, the landlord can renounce apartment tenancy without the assent by court for example if the tenant or those who live with the tenant violated grossly the good manners in the house despite having been given a written warning or the tenant does not use the flat without a serious reason or only uses rarely without a good reason etc. The landlord can renounce tenancy only with the assent by the court according to the Section 711a Par. 1 of the Civil Code for example if the landlord needs the apartment for himself/herself, or for his/her wife or husband, children, grandchildren, son in law or daughter in law, his or her parents or sisters or brothers or in case of public interest when it is necessary to use a flat or a house in a way that the house or the flat cannot be used or if a house or a flat requires renovation during which the house or the flat cannot be used over a longer period of time etc. In case when the tenant is authorized by the law to get one of the housing substitutes – a substituting flat, a substituting accommodation or a shelter, the notice must include also the pledge of the landlord to provide this housing substitute. Every lease terminates with the end of an existence of a house or a flat, when the performance of the contract becomes impossible. The tenancy agreement is automatically terminated also in the case of tenants death. However, this reason for termination assumes that there is no husband or wife or any other members of shared tenancy who can prove that he or she has been living with a tenant until the day of his death and that doesn´t have own house or flat – it´s a special institute of transmission of the lease. A withdrawal from a tenancy agreement – an unilateral legal act - is another means of a termination of lease. A consolidation of the tenant and the landlord also leads to the end of a lease relationship which is regulated by the § 585 of the Civil Code. Relative means of termination of lease exist also – for example the exchange of the flat or exchange of the ownership to the flat. In the end of my thesis, I compared our legal regulation with regulations in Austria and Slovakia. This comparison was very important to the classification of our legal regulation – enabled me to evaluate the advantages and disadvantages of tenancy agreement regulation in the Czech Republic. All these legal regulations are similarly because united historical 92

development. The united symbol all these regulations is the conception of tenancy relationship which is stand on their protection. But beyond this comparison approves need of to allow for a larger contractual freedom. A large difference of the Austrian legal regulation in comparison with the Czech Republic is also a mine of legal regulation – the existence of the individual act. In my opinion, the existence of the individual act would be the inspiration for our legal regulation.

In the end of this summary, I would like to say, that changes carried out in the area of termination of lease are very important, because leads to the proportional balanced relationship between landlord and tenant. Especially a cancellation of the obligation of the assent of the court with o notice given by landlord, so of course this change keeps from an unnecessarily large agenda of tenancy causes in a court and lightens overload Czech courts.

93