2008

Znalecký posudek číslo 1546/36/2008 o o b v ykl é , o b e cn é, t rž n í h o d n o t ě n e mo v it o st í – r o d i n n é h o d o mu č.p . 3 6 n a ch áz e jí cí h o s e n a p o z e mk u p a r c. č. 3/ 1, z em ěd ěl sk éh o st av e n í b ez čp /č e n a p o z e mk u p ar c .č . 3/ 4 a p o z em ků p ar c. č . 3/ 1, 3 /4 a p a r c. č. 24 8 2, 27 0 7, 2 71 7 , 28 2 7 a 2 9 04 s e v š emi so u čá st mi a p ří slu š en st v ím v k. ú . M ilo v i ce u M iku lo v a , o b ec M ilo v ic e, o k r e s Bř e cl av , v še z ap s án o n a l i st u v la st n i ct v í č. 24 4 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 2157/07-9

Oceněno ke dni :

4.3.2008

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 22 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 17.3.2008

Rodinný dům č.p. 36, zem. stavení bez čp/če, k.ú. Milovice u Mikulova

Znalecký posudek č. 1546/36/2008

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

11

2.3.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

12

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

19

Přílohy

Příloha 1 – Letecký snímek Příloha 2 – Mapa s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 3 – Fotodokumentace ze dne 4.3.2008 Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 244) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Srovnatelné rodinné domy Příloha 7 – Srovnatelné pozemk y – orná půda Příloha 8 – Srovnatelné pozemk y – vinice

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 244, k.ú. Milovice u Mikulova, vyhotovený dne 4.3.2008 Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov.

1.b.:

Kopie katastrálních map, pro k.ú. Milovice u Mikulova v měřítku 1 : 2 880 a 1 : 2 000 ze dne 4.3.2008, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov.

1.c.:

Informace a sdělení získaná při místním šetření dne 4.3.2008 od paní Antošové (starostky obce Milovice, tel.: +420 724 168 674), inženýra Svobody (vedoucího firmy STK Pálava, s.r.o., tel.: +420 736 613 379) a inženýra Mareše (pracovníka Zemědělské společnosti Pálava, s.r.o., tel.: +420 602 566 429).

1.d.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.e.:

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 4.3.2008.

1.f.:

Mapa obce a okolí.

1.g.:

Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb. a č. 3/2008 Sb..

1.h.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku.

1.ch.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 4.3.2008.

1.i.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru(www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.reality.cz).


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 36 nacházející se na pozemku parc.č. 3/1, zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemky parc.č. 3/1, 3/4 a parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a 2904 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 244. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 244 ze dne 4.3.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 4.3.2008. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Lexa René (770710/4064), Milovice 36, 691 88 Milovice u Mikulova 244 Milovice u Mikulova (kód 695211) Milovice (584657), Břeclav (CZ0644) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh 2 Milovice, 36, bydlení, 3/1, 704 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 bez čp/če, zem. stav, 3/4, 17 m , zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití 2 3/1, 704 m , zastavěná plocha a nádvoří, 2 3/4, 17 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 2482, 3706 m , orná půda, 2 2707, 1831 m , ostatní plocha, neplodná půda, 2 2717, 6646 m , vinice, 2 2827, 7825 m , vinice, 2 2904, 5725 m , vinice. Č.p. 36, bydlení - památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území Bez čp/če, zem. stav - památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území Parc.č. 3/1 - památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území Parc.č. 3/4 - památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území Parc.č. 2482 – chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond 2 2 (BPEJ 05800, výměra 2371 m , BPEJ 06000, výměra 1335 m ) Parc.č. 2707 – chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond Parc.č. 2717 – chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond 2 2 (BPEJ 00810, výměra 1690 m , BPEJ 04067, výměra 4956 m ) Parc.č. 2827 – chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond 2 2 (BPEJ 00850, výměra 5128 m , BPEJ 00110, výměra 2697 m ) Parc.č. 2904 – chráněná krajinná oblast II.-IV. Zóna, zemědělský půdní fond 2 (BPEJ 00850, výměra 5725 m )


strana 4



Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od paní Antošové (starostky obce Milovice) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 4.3.2008 za účasti znalce. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Výměry objektu použité ve výpočtu byly zjištěny z katastrální mapy, zaměřením a z informací zjištěných na místě samém při místním šetření. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a paní Antošové, starostky obce Milovice, není na rodinném domě č.p. 36 na pozemku parc.č. 3/1, na zemědělském stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemcích parc.č. 3/1 a 3/4 k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Na pozemcích parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a 2904 je dle informací získaných od inženýra Mareše, pracovníka Zemědělské společnosti Pálava, s.r.o., uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou jeden rok. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpise z katastru nemovitostí na LV č. 244 ze dne 4.3.2008 pro k.ú. Milovice u Mikulova v oddíle C – omezení vlastnického práva jsou zapsána věcná břemena chůze a jízdy s povinností k pozemku parc.č. 2717, která jsou zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dále na výpise z katastru nemovitostí LV č. 244 ze dne 4.3.2008 pro k.ú. Milovice u Mikulova v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Na omezení uvedená v oddíle C LV č. 244 ze dne 4.3.2008 pro k.ú. Milovice u Mikulova, tj. omezení zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitostí a zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, není při tomto ocenění brán zřetel. Věcné břemena – chůze a jízdy s oprávněním pro pozemek parc.č. 2717 uvedená v oddíle B1 – jiná práva, LV č. 244 ze dne 4.3.2008 pro k.ú. Milovice u Mikulova jsou zřízená ve prospěch oceňovaných nemovitostí a neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 244 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 244 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.


strana 5



c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti – rodinný dům č.p. 36 se nachází uvnitř zástavby řadových rodinných domů, v obci Milovice, v blízkosti obecního úřadu. Jedná se o řadový koncový rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a půdou. Dům má půdorys nepravidelného tvaru a sedlovou střechu. Stáří rodinného domu je dle informací získaných od paní Antošové, starostky obce Milovice, přibližně 100 roků. Přístup k rodinnému domu je po zpevněné komunikaci. Rodinný dům je osazen na rovinatém pozemku a je napojen na veřejný vodovod a elektroinstalaci 220/380 V. Kanalizace je do vlastní jímky. Okolní zástavbu tvoří objekty řadových rodinných domů se zahradami a hospodářskými staveními. Dále jsou předmětem ocenění pozemky sloužící jako orná půda a vinice, které se nachází v různých částech k.ú. Milovice u Mikulova. Nemovitosti jsou tvořeny rodinným domem č.p. 36 na pozemku parc.č. 3/1, zemědělským stavením bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemky parc.č. 3/1, 3/4 a parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a 2904. Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4.

Rodinný dům č.p. 36 na pozemku parc.č. 3/1, Zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4, Venkovní úpravy (zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí), Stavební pozemky parc.č. 3/1 a parc.č. 3/4.


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Rodinný dům č. p. 36 na pozemku parc.č. 3/1 2.1.1.1. Popis Jedná se o řadový rohový rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a půdou. Za domem se nachází uzavřený dvůr, který je přístupný průjezdem přes garáž. Část levého křídla rodinného domu je přístupná přes prostory firmy STK Pálava, s.r.o., která s rodinným domem sousedí a bylo rekonstruováno firmou firmy STK Pálava, s.r.o. po ústní domluvě na skladovací prostory před 5 lety. K datu místního šetření tyto prostory nejsou užívány. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, konstrukce krovu je dřevěná, střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu a nad levým křídlem z pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenné stříkané, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vnější obklady na domě nejsou. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné. Podlahy obytných i ostatních místností se předpokládají ve standardním provedení. Vybavení koupelny i kuchyně se předpokládá standardní. Dům je napojen na vodovod a elektroinstalaci 220/380 V. Kanalizace je do vlastní jímky. Dispoziční řešení : 1.NP – vstupní chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna, WC, garáž s průjezdem na zahradu a 2 sklady. Půda je nevyužitá. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.NP:

(8,20*21,79)+(6,50*23,25)

Obestavěný prostor: 1.NP: Zastřešení:

((8,20*21,79)*3,40)+((6,50*23,25)*3,40) ((8,20*21,79)*4,45/2)+((6,50*23,25)*3,20/2)

Obestavěný prostor – celkem:

=

329,80 m

=

1121,33 m 3 639,36 m

=

1760,69 m

2

3

3

2.1.1.3. Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Antošové, starostky obce Milovice, je stáří domu přibližně 100 roků. Před 15 roky prošel dům částečnou rekonstrukcí, při které byly vyměněny dveře, okna a fasáda. Skladové prostory byly dle informací zjištěných od inženýra Svobody, vedoucího formy STK Pálava, s.r.o., rekonstruovány před 5 roky, při rekonstrukci byly nově zbudovány omítky, zavedena nová elektroinstalace a vyměněny dveře a část oken. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 60 %.


strana 7



2.1.1.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

3

4 622,- Kč/m obestavěného prostoru 3 1 760,69 m 4 622,- Kč × 1 760,69 m 60 %

3

= = =

Časová cena, CČ

8 137 909,- Kč - 4 882 745,- Kč 3 255 164,- Kč 3 255 164,- Kč

2.1.2. Zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 2.1.2.1. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt, zděný s pultovou střechou, postavený na parc.č. 3/4, který je umístěný ve dvoře za rodinným domem. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, obvodové konstrukce jsou zděné z cihel, střecha je pultová, krytina je tašková. Okno je jednoduché ocelové. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP:

(2,50*5,10)

=

12,75 m

Obestavěný prostor: 1.NP se zastřešením: (2,50*5,10)*(2,30)

=

29,33 m

3

Obestavěný prostor – celkem:

=

29,33 m

3

2

2.1.2.3. Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Antošové, starostky obce Milovice, je stáří objektu stejné jako stáří rodinného domu, tedy přibližně 100 roků. Na objektu nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 85 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd..


strana 8



Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. 3

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí

2 000,- Kč/m obestavěného prostoru 3 29,33 m 2 000,- Kč × 29,33 m 85 %

Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

3

= = =

58 660,- Kč - 49 861,- Kč 8 799,- Kč

Časová cena, CČ

8 799,- Kč

2.1.3. – Venkovní úpravy Jedná se o zpevněné plochy před domem a ve dvoře a přípojky inženýrských sítí. Komentář: věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.4. Stavební pozemky parc.č. 3/1 a 3/4 2.1.4.1. Popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 36 se nachází na stavebním pozemku parc.č. 3/1 společně s dvorem. Na pozemku parc.č. 3/4 je postaveno zemědělské stavení bez čp/če, pozemek se nachází uvnitř dvora. Přístup k rodinnému domu je po zpevněné komunikaci, do dvora přes průjezd,ve kterém se nachází garáž. Pozemky jsou rovinaté, napojené na vodovod a elektroinstalaci 220/380 V. 2.1.4.2. Výměry pro ocenění Jedná se o pozemky, které jsou zapsány v Katastru nemovitostí na LV č. 244 a jsou předmětem ocenění. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Předmětem ocenění jsou tyto stavební pozemky: Parc.č. 3/1 3/4

Výměra v m 704 17

2

2

Celková plocha stavebních pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 721 m . 2.1.4.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz). Z takto získaných informací vyplývá, že cena zasíťovaných 2 stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 400,- Kč/m . Mnou kalkulovaná 2 jednotková cena pro stavební pozemky činí 300,- Kč/m .


strana 9



Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra Obecná cena stavebních pozemků

300,- Kč/m 2 721 m 300,- Kč/m × 721 m 2

2

Celková obecná hodnota stavebních pozemků

=

2

216 300,- Kč 216 300,- Kč

2.1.5. Věcná hodnota celkem Stavby celkem Pozemky celkem

3 263 963,- Kč 216 300,- Kč

Celkem HV

3 480 263,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 3 480 000,- Kč (slovy: třimilionyčtyřistaosmdesáttisíc korun českých).


strana 10



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: V současné době dle sdělení objednatele posudku a paní Antošové, starostky obce Milovice, a inženýra Svobody, vedoucího firmy STK Pálava, s.r.o., není na rodinném domě k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Dům není již rok užíván. Na pozemky sloužící jako vinice a orná půda je sepsána nájemní smlouva se Zemědělskou společností Pálava, s.r.o. na dobu neurčitou, s roční výpovědní lhůtou. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 11



2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod..

2.3.1. Rodinný dům č.p. 36, zem. stavení bez čp/če a pozemky parc.č. 3/1 a 3/4 Na trhu nemovitostí v okrese Břeclav jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny rodinných domů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Velikost

Garáž

Oceň. objekt

Milovice

4+1

ano

1

Milovice

4+1

ano

2

Novosedly

3+2

ano

3

Bulhary

4+kk

ano

4

Milovce

-

ano

5

Dolní Dunajovice

-

ne

6

Přítlkuky

3+1

ne


Popis řadový rohový rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, se dvorem a garáží s průjezdem do dvora řadový vnitřní rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, s garáží průjezdnou do dvora a se zahradou samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, s garáží průjezdnou do dvora, se skladem na nářadí, udírnou a zahradou řadový koncový rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, po částečné rekonstrukci, s garáží, chlévy a zahradou rodinný dům umístěný na samotě, bývalá hájovna, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdou, na dvoře je sklep a garáž řadový rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a půdou, k domu náleží dva sklepy, stodola a další hospodářská stavení, zahrada řadový rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a půdou, k domu náleží dvůr s možností vjezdu a s hospodářskými budovami

strana 12



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K4

K5

K6

KC

Cena oceň objektu

Kč

poloha

velikost

stav a vybavení

jiné (pozemek)

úvaha znalce

.

Kč

1,00

1,00

1,00

1,00

0,99

0,99

1 081 818

1

1 260 000

0,85

1 071 000

2

1 550 000

0,85

1 317 500

0,98

1,00

1,01

0,99

1,03

1,01

1 304 455

3

1 697 000

0,85

1 442 450

0,99

1,00

1,00

1,00

0,99

0,98

1 471 888

4

1 400 000

0,85

1 190 000

1,00

0,98

0,99

1,03

1,00

1,00

1 190 000

5

1 600 000

0,85

1 360 000

0,98

0,98

1,00

1,00

1,02

0,98

1 387 755

6

1 000 000

0,85

850 000

0,99

0,99

1,00

0,99

1,00

0,97

876 289

Celkem průměr

Kč

1 218 701

Minimum

Kč

876 289

Maximum

Kč

1 471 888

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)

K6

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

KC

Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 876 289,- Kč až 1 471 888,- Kč. Uvedený rodinný dům – má tyto kladné stránky: - dobrá poloha v obci - možné rozšíření dispozice do podkroví Uvedený rodinný dům – má tyto slabší stránky: - hustější řadová zástavba narušuje soukromí bydlících - za domem uzavřený dvůr přístupný pouze průjezdem Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze. Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný dům.


strana 13



Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 1 218 701,- Kč. Obecná hodnota po zaokrouhlení

1 218 700,- Kč

2.3.2. Pozemek parc.č. 2482 2.3.2.1. Popis Pozemek parc.č. 2482 slouží dle informací získaných od paní Antošové, starostky obce Milovice, jako orná půda. Je umístěn v oblasti ležící směrem na obec Bulhary, v zátopové oblasti. Dle informací získaných od inženýra Mareše, na pozemku hospodaří Zemědělská společnost Pálava, s.r.o.. 2.3.2.2. Výměry Jedná se o pozemek zapsaný na LV č. 244 pro k.ú. Milovice u Mikulova je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. 2482

Výměra v m 3706

2

2

Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 3 706 m . 2.3.2.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost Způsob využití Vlastnosti 2 pozemku m jedná se o pozemek umístěný v oblasti směrem 3 706 orná půda na obec Bulhary, leží v zátopové oblasti, slouží jako orná půda

Č.

Lokalita

Oceň. objekt

Milovice

1

Sedlec

27 169

orná půda

jedná se o mírně svažitý pozemek, který leží nedaleko obce Sedlec u Mikulova

2

Pavlov

7 469

orná půda

jedná se o pozemek umístěný v mírném svahu, v blízkosti obce Pavlov a slouží jako orná půda

3

Bulhary

30 761

orná půda

4

Drnholec

5 000

orná půda

5

Pavlov

10 615

orná půda


jedná se o rovinatý pozemek, sloužící a vedený jako orná půda jedná se o pozemek, vedený jako orná půda, který leží ve vinařské oblasti, ale neslouží jako vinice jedná se o pozemek, vedený jako orná půda, který leží v oblasti pod Pálavskými vrchy

strana 14


Č.

2

Kč / m


Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. Cena po KC (1reredukci na K1 K2 K5 K6 4) dukce pramen na ceny prapolo- veliúvaha 2 . men Kč / m jiné ha kost znalce ceny

Cena oceň objektu

2

Kč / m

1

11

0,85

9

0,98

1,06

1,00

1,00

1,04

9

2

12

0,85

10

0,99

1,01

1,00

1,00

1,00

10

3

25

0,85

21

0,99

1,06

1,00

1,01

1,06

20

4

14

0,85

12

0,97

1,00

1,00

1,00

0,97

12

5

12

0,85

10

0,99

1,03

1,00

1,00

1,02

Celkem jednotková cena - průměr

10 2

12

2

9

2

20

Kč / m

Minimum

Kč / m

Maximum

Kč / m

Výměra oceňovaného pozemku

m

2

3 706

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou 2 2 obchodovatelné v rozmezí 9,- Kč/m až 20,- Kč/m . Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným 2 skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, tj. na 12,- Kč/m . Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti 2 ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 12,- Kč/m . Jednotková cena pozemku Celková výměra Obecná hodnota pozemku

12,- Kč/m 2 3 706 m 12,- Kč/m × 3 706 m 2

2

Obecná hodnota pozemku po zaokrouhlení

=

2

44 472,- Kč

44 500,- Kč

2.3.3. Pozemky parc.č. 2707, 2717, 2827 a 2904 2.3.3.1. Popis Jedná se o pozemky umístěné v oblastech vinic. Pozemky parc.č. 2717, 2827 a 2904 slouží jako vinice a pozemek parc.č. 2707 je mez pod vinicí a je součástí vinice umístěné na terase. Pozemek parc.č. 2717 leží nad rybníkem, v terasách nad obcí a je mírně svažitý. Pozemek parc.č. 2827 je umístěn ve svahu, v oblasti místně zvané „ na kopci Brňák“, v blízkosti silnice vedoucí do obce Pavlov. Pozemek parc.č. 2904 je svažitý, leží u Klentnického potoka, v mrazové kotlině. Na pozemcích hospodaří Zemědělská společnost Pálava, s.r.o..


strana 15



2.3.3.2. Výměry Jedná se o pozemky zapsané na LV č. 244 pro k.ú. Milovice u Mikulova a jsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou pozemky: Parc.č. 2707 2717 2827 2904

Výměra v m 1 831 6 646 7 825 5 725

2

2

Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 22 027 m . 2.3.3.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.

Lokalita

velikost 2 pozemku m

Způsob využití

Oceň. objekt

Milovice

22 027

vinice

1

Týnec

1 835

vinice

2

Bavory

6 708

zemědělská půda

3

Morkůvky

5 500

vinice

4

Hustopeče

12 757

zahrada

5

Valtice

18 480

vinice


Vlastnosti jedná se o pozemky umístěné v různých částech katastrálního území Milovice u Mikulova, sloužící jako vinice jedná se o pozemek umístěný mezi obcemi Tvrdonice a Týnec, který slouží jako vinice jedná se o svažitý pozemek, který slouží k zemědělským účelům, vhodný je pro výsadbu vinice jedná se o svažitý pozemek, který slouží jako vinice, obhospodařuje ji družstvo jedná se o zahradu s ovocnými stromy a vinicí, svažitý, přístupný po asfaltové cestě jedná se o pozemek s vinohradem, přístupný je po asfaltové komunikaci, umístěný je směrem na obec Úvaly

strana 16


Č.

2

Kč / m


Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. Cena po KC (1reredukci na K1 K2 K5 K6 4) dukce pramen na ceny prapolo- veliúvaha 2 . men Kč / m jiné ha kost znalce ceny

Cena oceň objektu

2

Kč / m

1

38

0,85

32

0,97

0,96

1,00

1,00

0,93

35

2

22

0,85

19

0,99

0,98

0,99

0,99

0,95

20

3

40

0,85

34

0,96

0,98

1,00

1,00

0,94

36

4

24

0,85

20

1,01

0,99

0,98

0,99

0,97

21

5

21

0,85

18

0,99

1,00

1,00

1,00

0,99

Celkem jednotková cena - průměr

18 2

26

2

18

2

36

Kč / m

Minimum

Kč / m

Maximum

Kč / m

Výměra oceňovaného pozemku

m

2

22 027

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 8 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou 2 2 obchodovatelné v rozmezí 18,- Kč/m až 36,- Kč/m . Vzhledem k poloze, umístění, využití a 2 uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu na minimu daného intervalu, tj. na 18,- Kč/m . Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti 2 ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 18,- Kč/m . Jednotková cena pozemku Celková výměra Obecná hodnota pozemků

18,- Kč/m 2 22 027 m 18,- Kč/m × 22 027 m

Obecná hodnota pozemků po zaokrouhlení


2

2

=

2

396 486,- Kč

396 500,- Kč

strana 17



2.3.4. Srovnávací hodnota celkem Rodinný dům č.p. 36, zem. stavení bez čp/če a pozemky parc.č. 3/1, 3/4

1 218 700,- Kč

Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení

1 200 000,- Kč

Pozemek parc.č. 2482

44 500,- Kč


45 000,- Kč

Pozemky parc.č. 2707, 2717, 2827 a 2904

396 500,- Kč


400 000,- Kč


strana 18



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na LV č. 244 ze dne 4.3.2008 pro k.ú. Milovice u Mikulova v oddíle C – omezení vlastnického práva jsou zapsána věcná břemena chůze a jízdy s povinností k pozemku parc.č. 2717. Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb. a č. 3/2008 Sb., § 18. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10.000,- Kč. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z chůze a jízdy s povinností k pozemku parc.č. 2717 a oprávněním pro pozemky parc.č. 2712/1, 2712/2, 2713/1, 2713/2, 2714, 2715, 2716 a 2718, dle rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě, o zřízení věcného břemene č.j. -2944/2006 –Fo v Břeclavi ze dne 11.8.2006. (Z-3213/2006-736). Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí 10.000,- Kč Věcné břemena – chůze a jízdy s oprávněním pro pozemek parc.č. 2717 uvedená v oddíle B1 – jiná práva, LV č. 244 ze dne 4.3.2008 pro k.ú. Milovice u Mikulova jsou zřízená ve prospěch oceňovaných nemovitostí a neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva V současné době na výpise z katastru nemovitostí LV č. 244 ze dne 4.3.2008 pro k.ú. Milovice u Mikulova v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Na omezení uvedená v oddíle C LV č. 244 ze dne 4.3.2008 pro k.ú. Milovice u Mikulova, tj. omezení zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitostí a zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a paní Antošové, starostky obce Milovice, není na rodinném domě k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Dům přibližně rok nikdo neužívá. Dle informací získaných od inženýra Mareše (pracovníka Zemědělské společnosti Pálava, s.r.o., tel.: +420 602 566 429) hospodaří na pozemcích vinic a orné půdy Zemědělská společnost Pálava, s.r.o., sepsána je nájemní smlouva na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou 1 rok. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Skladové prostory v části levého křídla rodinného domu č.p. 36 jsou přístupné pouze ze společnosti STK Pálava, s.r.o.. Rodinný dům č.p. 36, zemědělské stavení bez čp/če a pozemky parc.č. 3/1 a 3/4 leží v památkově chráněném území, v rozsáhlém chráněném území. Pozemky parc.č. 2482, 2707, 2717, 2827 a 2904 se nacházejí v chráněné krajinné oblasti II.-IV. zóny.


strana 19



Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty rodinného domu č.p. 36 na pozemku parc.č. 3/1, zemědělského stavení bez čp/če na pozemku parc.č. 3/4 a pozemků parc.č. 3/1 a 3/4 a pozemek parc.č. 2482 byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití rodinného domu se zemědělským stavením, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.p. 36 nacházejícího se na parc.č. 3/1, zemědělského stavení bez čp/če nacházejícího se na parc.č. 3/4 a pozemků parc.č. 3/1 a 3/4, se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 244 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 4.3.2008, po zaokrouhlení na:

1 200 000,- Kč (slovy: jedenmiliondvěstětisíc korun českých).

Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemku parc.č. 2482 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsáno na listu vlastnictví č. 244 v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vedeno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 4.3.2008, po zaokrouhlení na:

45 000,- Kč (slovy: čtyřicetpěttisíc korun českých).


strana 20



Navržená obvyklá hodnota pozemků parc.č. 2707, 2717, 2827 a 2904 bez zatížení věcným břemenem chůze a jízdy činí celkem 400.000,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene činí 10.000,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota výše uvedených oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí 390.000,- Kč (tj.: 400.000,- Kč - 10.000,- Kč = 390.000,- Kč) Stanovení obvyklé hodnoty pozemků Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků parc.č. 2707, 2717, 2827 a 2904 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 244 v k.ú. Milovice u Mikulova, obec Milovice, okres Břeclav, vedeno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Mikulov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 4.3.2008, po zaokrouhlení na:

390 000,- Kč (slovy: třistadevadesáttisíc korun českých).

V Brně, dne 17. března 2008



strana 21



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1546/36/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 17. března 2008



strana 22

2008

Recommend Documents